Точка зрения
Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO
Не секрет, что продажа объекта коммерческой недвижимости - задача не из простых и требует довольно много времени. И чем дороже объект, тем дольше сроки его экспозиции. Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что, как правило, качественный объект стоимостью до 100 млн руб. можно продать за 1–3 месяца, объекты стоимостью 300–600 млн руб. - за год–полтора, а продажа здания ценой от 600 млн руб. может растянуться на годы. Такая статистика о сроках экспозиции, конечно, - что-то вроде средней температуры по больнице. Ситуации, когда с объектом вроде все в порядке, а сделка никак не состоится, тоже не редкость. Каковы же возможные причины того, что качественный объект недвижимости не продается, и как снизить сроки его экспозиции?
Причина первая: переговоры с покупателем становятся театральной сценой
К сожалению, некоторые продавцы объектов коммерческой недостижимости живут еще докризисными реалиями, когда покупателей на рынке было много, а помещений мало. Продавец понимает, что его цель - получить за объект больше денег и уклониться от лишних вопросов со стороны покупателей (ведь зданий и помещений в идеальном состоянии, как правило, не бывает). Такой продавец с покупателем начинает вести себя надменно, свысока, демонстрирует, что он очень серьезный, занятой человек, а вот покупатель, пришедший к нему на встречу, вызывает сомнения. Всем своим видом он демонстрирует, что он «Бизнесмен» с большой буквы, поэтому не факт, что будет разговаривать с таким вот покупателем и вообще продаст ему свой объект. Собственник говорит о том, что «возможно, продавать и не будет», провоцируя покупателя доказать свою состоятельность и уговаривать продать здание или помещение. Однако такой «театр одного актера», как правило, не действует на сегодняшних покупателей. «Не хочешь продавать, зачем позвал на встречу?», - спрашивают они себя и больше не перезванивают. От такого способа вести дела в нынешней рыночной ситуации лучше отказаться.
Набивая цену объекту, не стоит также утверждать, что сегодня к тебе придут еще 5 покупателей, а твое здание вызвало на рынке настоящий ажиотаж. Покупатели коммерческой недвижимости, в свою очередь, уверены в обратном, они знают, что в стране кризис и покупателей, кроме них, нет (даже если на самом деле конкуренты у них есть, и принимать участие в аукционе все-таки придется).
Причина вторая: отсутствие информации об объекте
Желая продать объект быстро и дорого, продавец часто расхваливает его. Он рассказывает, как дорога ему эта собственность, как много с ней связано и как хорошо здесь идут дела у арендаторов. Такая позиция для продавца вполне логична. Только нужно понимать, что сегодняшний покупатель совсем не тот, что раньше. Если, скажем, в 90-х (когда объект приобретал сам собственник) сделки проходили «на понятийном» уровне, а покупатели оценивали объекты по критериям «нравится - не нравится», «хорошее здание или плохое», то сейчас времена изменились. Большинство покупателей на рынке коммерческой недвижимости - профессионалы. До эмоций им дела нет, им нужна подробная информация об объекте.
Чтобы продать здание или помещение, к встрече с покупателем нужно готовиться и знать, как ответить на вопросы о налогообложении объекта, его техническом стоянии, об арендаторах и их финансовых возможностях, о затратах на обслуживание и т.д. Если такой информации нет, собственник часто говорит, что найдет ее потом или отказывается отвечать на вопросы, а покупателя это не устраивает. Для него приобретение объекта - это бизнес, а работать приятно с профессионалом. Понимание того, что от собственника информацию не получишь, а клубок проблем на объекте придется распутывать самому, дает лишний повод поискать другую недвижимость или повременить с покупкой.
Причина третья: намеренное замалчивание недостатков объекта
Часто при продаже недвижимости продавцы предпочитают утаивать информацию о затратной части объектов. Они охотно сообщают о доходах, которые получают от арендаторов, однако о затратах предпочитают потенциальному покупателю не рассказывать. По их мнению, такого рода данные могут его отпугнуть. В реальности все получается как раз наоборот. Покупатель прекрасно понимает, что затратная часть в арендном бизнесе есть, и хочет знать, какова она на данном объекте. Отсутствие информации приводит к тому, что потенциальный покупатель не торопится приобретать «кота в мешке», ведь деньги придется платить немаленькие.
Причина четвертая: косность или незнание современных тенденций рынка
Рынок инвестиций в России постоянно развивается. И одна из современных тенденций рынка - развитие краудфандинга в сфере недвижимости. Краудфандинг предполагает участие в сделке большого числа инвесторов - физических лиц. В этом преимущество краудфандинга, ведь финансовые возможности такого проекта шире, чем у отдельного частного инвестора или юридического лица. Договориться о цене с целым пулом инвесторов бывает проще. В то же время сама структура сделки с краудфандинговым проектом может значительно отличаться от привычной. Отказываться от таких предложений сразу нет смысла. Лучше проконсультироваться со знающим юристом или подробно изучить вопрос самому.
К примеру, последняя сделка нашей площадки по покупке объекта торговой недвижимости в Долгопрудном (якорный арендатор - супермаркет «Виктория») предполагала продажу объекта инвесторам площадки через закрытый паевой фонд. Собственник объекта перевел недвижимость на баланс ЗПИФа, получив взамен 100% долей такого фонда. Частные инвесторы входили в проект путем выкупа долей у собственника. Как правило, такого рода сделки купли-продажи удается закрыть в течение двух–трех месяцев. Сроки выкупа объекта можно прописать в договоре, а сама сделка в случае возникновения проблем с выкупом помещения может быть расторгнута. При этом посредник в лице краудфандинговой площадки никак не заинтересован в том, чтобы затормозить процесс (как часто делают покупатели, прося рассрочку и оттягивая сроки очередного транша) и не выкупать объект целиком, ведь прибыль площадки - это проценты от продажи долей в объектах коммерческой недвижимости. Участие в подобном инвестиционном проекте позволяет собственнику продать объект быстрее.
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.
Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.
Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.
Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.
Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.
На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.
Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.
Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.
Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.
Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.
Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.
2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.
Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.
Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов .
Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.
Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.
Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.
Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.
Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.
Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:
Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield
"...10. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним..."
Источник:
Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки"
Экологический словарь
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Большой медицинский словарь
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Большой энциклопедический словарь
6.2.2. Срок корректировки оценки финансовых вложений, по которым определяют их текущую рыночную стоимость В соответствии с п. 20 ПБУ 19/02 финансовые вложения, по которым можно определить текущую рыночную стоимость (акциям, государственным и корпоративным облигациям),
2.6. Срок годности и срок службы. Правила пользования товарами (работами, услугами) Согласно ст. 472 ГК РФ законом или в установленном им порядке может быть предусмотрена обязанность определять срок, по истечении которого товар считается непригодным для использования по
4.3. Срок полезного использования объекта основных средств При принятии объекта основных средств к бухгалтерскому и налоговому учету первое, что необходимо сделать, это определить срок полезного использования объекта.Срок полезного использования объекта основных
3.2.4. Способы измерения атрибутов объекта оценки Атрибуты, выделенные для измерения как критические элементы процесса, процедуры, защитной меры или объекта оценки, должны быть представлены в удобном для анализа виде с целью адекватного преобразования атрибута в основную
3.3. Применение типовых моделей оценки на основе оценки процессов и уровней зрелости процессов для оценки информационной
3.3.1. Модель оценки информационной безопасности на основе оценки процессов При описании процесса оценки ИБ организации в разделе 3.2 не рассматривалось содержание модели оценки ИБ и критериев оценки ИБ. Эти компоненты процесса оценки ИБ связаны с целью оценки таким
2.3.2. Трудовой договор, заключенный на определенный срок на время выполнения временных (на срок до двух месяцев) Рис. 49. Образец трудового договора, заключаемого с работником на определенный срок, (до двух месяцев). Рис. 50. Образец приказа (распоряжения) о приеме
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки 3.6.1. Согласование результатов оценки Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.1. Первым шагом МАИ является структурирование
Из книги HTML 5, CSS 3 и Web 2.0. Разработка современных Web-сайтов автора Дронов Владимир(6.9) Слышал, что terminal server имеет ограниченый срок использования (потом его нужно будет лицензировать). Правда ли это, и какой срок? Terminal Server может устанавливаться в двух вариантах – для удаленного администрирования и как сервер приложений (Application Server). Для первого варианта
Понятия объекта и экземпляра объекта В начале этой главы мы познакомились с типами данных, определяющими саму природу данных и набор действий, которые можно выполнять с этими данными. Так, строковый тип определяет, что данные этого типа представляют собой строки -
Exposure Control (Контроль экспозиции) и Logarithmic Exposure Control Parameters (Параметры логарифмического контроля экспозиции) Свиток Exposure Control (Контроль экспозиции) позволяет изменять параметры общей освещенности сцены за счет настройки выходных уровней и цветового диапазона так, как если бы
Обращение с потерей индивидуального объекта (потеря объекта как такового) Либидинозные аспекты отношений К ним относятся доставляющие удовольствие общие с потерянным объектом переживания и его позитивно переживаемые особенности. Ощущение горя и страстное желание как
4) ВЕДЕНИЕ ОБЪЕКТА. ПРИСОЕДИНЕНИЕ К НЕПРОИЗВОЛЬНЫМ ВНУТРЕННИМ РЕАКЦИЯМ ОБЪЕКТА Итак, для создания бессознательного доверия Вы отражаете поведение своего партнера. Подстройка порождает реакцию собеседника и приводит к результату. Она считается успешной тогда, когда
Эксперты рассказали о том, что наиболее востребованным и самым быстро продающимся/арендуемым жильем остается массовый сегмент, а вот ситуация с арендой элитного жилья, по мнению участников рынка, стала совсем печальна.
«Сейчас можно «продаваться» и полгода»
На рынке первичного массового жилья клиенты сегодня ведут себя совершенно не так, как год назад, когда спешили сделать покупку и были готовы купить квартиру даже при повышении ее стоимости в период принятия решения, опасаясь, что она уйдет к другому. «Если же подобное происходит сейчас, то сделка скорее вообще не состоится, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» . – Сейчас средний срок продажи квартиры – месяц, и это немало для первичного рынка жилья. Еще год назад клиенты брали на раздумье в среднем 1-2 недели, и им хватало этого времени, чтобы принять решение. Сегодня они не столько думают над предложенным вариантом, сколько ходят по рынку и перебирают все возможные варианты. Тем более что девелоперы делают покупателям очень интересные предложения, и все стараются их друг у друга перебить. Таким образом, у клиентов есть возможность выбрать среди них наилучше, а также торговаться, запрашивать скидки и бонусы, что особенно важно в условиях кризиса».
Что касается вторичного рынка массового жилья, то здесь, по словам Алексея Ли, начальника отдела продаж вторичного жилья АН «Тригергрупп» , статистика выглядит следующим образом: «Если раньше нужно было 1-1,5 месяца для нахождения покупателя, то сейчас можно и полгода «продаваться». Но все также зависит от цены».
В то же время специалисты «МИЭЛЬ» проанализировали сроки экспозиции проданных квартир и пришли к выводу, что они увеличились незначительно, а в некоторые месяцы даже уменьшились. «Однако здесь стоит иметь в виду, что если объект не продается несколько месяцев подряд, собственник обычно снимает его с продажи и выставляет вновь спустя какое-то время. Таких этапов может быть 2, 3, 4 (все зависит от условий, которые выдвигает владелец продаваемой недвижимости), однако отразить суммарно все периоды продажи невозможно, потому что собственник ранее мог пытаться продать квартиру самостоятельно или через другое агентство. И в последнее время, как показала практика, количество квартир, которые выставляются и снимаются с продажи неоднократно, увеличилось», – подчеркнул Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
.
Про вторичный рынок элитного жилья Мария Литинецкая
говорит, что год назад хорошая элитная квартира бюджетом в $3-5 млн легко продавалась в течение полугода при условии, что цена была не завышена и сам объект был ликвидным, без видимых недостатков. «Сейчас такой же объект может простаивать год, а то и дольше. Однако стоит заметить, что это положение вещей характерно не для всего рынка вторичной элитной недвижимости. Есть проекты, которые по-прежнему обладают высокой ликвидностью. Вместе с тем, скорость реализации объекта зависит от наличия конкурирующих предложений в том или ином ЖК. Если в одном и том же элитном доме продается сразу 5-20 квартир, то срок реализации может затянуться на несколько лет. Если же квартира выставлена в полностью заселенном комплексе с отличной инфраструктурой, где в продаже других предложений практически нет, то вероятность ее быстрой реализации крайне высока», – рассказала эксперт.
Ситуация с элитной арендой совсем печальна
Теперь рассмотрим сроки экспонирования квартир при аренде.
В целом эксперты говорят, что в настоящее время квартиры комфорт- и бизнес-класса в экспозиции при сдаче в аренду задерживаются на срок от недели до нескольких месяцев, причем сроки увеличились пропорционально падению спроса.
Что касается аренды элитной недвижимости, то здесь, по словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева,
ситуация достаточно печальна. «Там сейчас штиль, сопряженный с катастрофическим падением цен, – говорит эксперт. – По сути квартиры могут не сдаваться годами. В качестве примера можно привести квартиру около Зачатьевского монастыря в районе Остоженка, с которой работали наши специалисты. За год было всего два просмотра, и за это время хозяин снизил цену от изначально желаемой суммы в 1 000 000 руб. до 450 000 руб. в месяц. За эти деньги ее очень быстро сняли представители одного из посольств. По нашему мнению, до кризиса эту квартиру можно было снять за 700 000-800 000 руб. и желающих, конечно, было бы гораздо больше. Впрочем, есть комплексы класса делюкс, где сдаются всего одна или две квартиры, и всегда находятся желающие арендовать квартиру именно в этом месте, но даже здесь по сравнению с 2013 годом цены упали на 30%.
Сейчас наблюдается такая обстановка, что если арендодатель элитной недвижимости не хочет понижать цену на свое жилье, такая квартира может сдаваться годами, если это, конечно, не какой-то супер-эксклюзив».
Таким образом, сроки экспозиции квартир как при аренде, так и при продаже, безусловно, возросли – иногда в несколько раз. Конечно, эксперты говорят, что во многом эти сроки зависят от того, насколько гибким будет собственник в плане уступок по цене. Но не все готовы снижать цену, особенно при продаже, поэтому многие просто временно снимают объект с экспозиции. Покупатели также не торопятся совершить сделку и торгуются до последнего. Можно сказать, рынок оказался в неком «подвешенном» состоянии.
19 марта 2014 годаТем, кто совершает сделки по покупке или продаже жилья, иногда встречается малопонятный термин экспозиция , и достаточно часто незнание или непонимание его значения доставляет определенный дискомфорт. На практике же экспозиция объекта недвижимости не представляет собой ничего сложного так всего лишь называют период с момента доступности объявления о продаже недвижимости для широких масс (опубликование его в средствах массовой информации, размещения в сети Интернет, другое) до момента получения договоренности с контрагентом о будущей сделке. Для справки: экспозиция это выставление напоказ, выставка.
Нетрудно предположить, что для продавца желателен меньший срок экспозиции. Время экспозиции недвижимости это практически время ее продажи (следует помнить, что в период экспозиции не входит подготовка к продаже и время окончательного совершения сделки). Другими словами, периодом экспозиции недвижимости можно считать время с момента публикации информации о продаже до отклика конкретного покупателя на данную информацию.
В ряде случаев время экспонирования недвижимости некритично для продавца обычно это случаи, когда продажа не срочная, и все приготовления к ней были осуществлены заблаговременно. Срочная же продажа квартиры должна подразумевать максимальное сокращение данного времени, что можно достаточно легко осуществить, воспользовавшись приведенными выше рекомендациями.
