Загородное жилье всегда было признаком достатка и элементом роскоши, а не первой необходимости, поэтому кризис в данном сегменте проявился раньше, но протекает не так явно, как в городе. Анализ рынка показывает, что в 2017 году снижение цен на недвижимость продолжится, а рынок ждет крупный передел, который сопровождается слиянием и поглощением более слабых компаний. Кризисные явления в новом году будут усугубляться, объем сделок уменьшаться, а цены падать.
Чего стоит ожидать
2017 год начался на фоне и обещает быть достаточно непростым для «рынка площадей». В этом году эксперты предсказывают прохождение «дна»: объем предложений будет расти, а платежеспособность населения снижаться. К осени возможна некоторая стабилизация, цены перестанут идти вниз, достигнув минимального уровня.
Рынок загородной недвижимости тоже начинает адаптироваться к экономическим реалиям. Для большинства россиян жилье в провинции – это роскошь, однако сегодня тенденции несколько изменились. Клиенты для покупки дома начали использовать средства, вырученные при продаже квартиры в городе. Причиной такого поведения стало желание оптимизировать расходы на содержание недвижимости и стремление избавиться от жилья, в котором нет необходимости. Сейчас даже покупатели с высоким доходом стараются экономить. Однако на этом фоне в 2016 году лучше всего покупались дома класса элит и премиум, потому что во время кризиса можно купить эксклюзивные объекты по очень привлекательным ценам.
Большинство экспертов, работающих в этой сфере, утверждают, что мнение о кризисе ошибочно, на самом деле большого спада в данном сегменте в 2015 году не было. В первой половине года отмечалась сезонная активизация покупателей, а во второй половине объем сделок снизился на 30% за счет того, что многие клиенты уже совершили покупку. Девелоперы, специализирующиеся на элитном сегменте, отмечают, что в 15-м году трудно было отследить определенные закономерности (как и в предыдущие годы): в одних компаниях продажи выросли, в других остались на прежнем уровне.
Например, у Villagio Estate объем сделок увеличился на 30% относительно аналогичного периода 2014 года. Показательно, что самым большим спросом пользуются уже построенные дома в поселках с высокой степенью готовности и вторичное жилье. Растет популярность и недавно запущенных проектов в дорогом сегменте – это объясняется тем, что ликвидные дома заканчиваются, а спрос на них остается. Например, в поселке «Ренессанс Парк» летом было продано в два больше домов, чем весной.
Перспективы аренды
Спрос на аренду загородных домов в прошлом году оставался достаточно устойчивым, а снижение не превышало 7%. На фоне того, что предложение увеличилось на 12%, конкуренция между продавцами усилилась. Наибольшей популярностью, так же как и при продаже, пользуются элитные дома, здесь спрос увеличился на 3% за счет коррекции ставок, вызванной конкурентной борьбой. В средней ценовой категории стабильным интересом пользуются дома комфорт-класса, находящиеся на расстоянии до 40-45 километров от МКАД.
Четкие закономерности развития рынка выделить трудно, потому что загородная недвижимость сильно отличается уровнем ликвидности и качеством. В результате на некоторые объекты можно было получить скидку до 30%, в то время как ликвидные дома в течение всего сезона пользовались спросом без всяких дисконтов. Интересно, что появилось больше арендаторов, желающих снять жилье не на летний сезон, а для круглогодичного проживания.
Итоги 2015 года на рынке элитных предложений
Несмотря на неплохую активность на рынке, кризис скорректировал запросы покупателей и средние цены на объекты. Если по количеству сделок 2015 год не уступал прошлому, то объемы бюджетов ощутимо изменились. В элитном сегменте суммы покупок существенно снизились, покупатели стремились заключать сделки в рублях или в долларах США с дисконтом до 50%.
Летом 2014 года покупка домов стоимостью 5-10 миллионов долларов США считалась обычным явлением, а в 2015-м – это стало редкостью (бюджет свыше 3 000 000 американских долларов составляет 25% от общего объема продаж). Большим спросом пользовались таунхаусы стоимостью до 25 000 000 рублей под отделку, дома бюджетом до 50 000 000 рублей и участки около 1 000 000 рублей за сотку. Средний бюджет на покупку загородного элитного жилья составляет 2,5-2,8 миллионов долларов США, получается, что по сравнению с 2014-м он сократился в два раза.
Компания Blackwood подвела итоги первого полугодия в сегменте и оказалось, что всего было продано 179 объектов. Наибольшей популярностью пользовались дома в поселках класса «премиум» (55% от общего объем сделок), чаще всего покупали коттеджи, их доля в классе «премиум» достигла 62%, а в классе «люкс» — 76%.
Перспективы развития
Сильных взлетов и падений в 15-м году на рынке элитных предложений не наблюдалось, в целом объем сделок сократился на 25% относительно 2014 года, а это привело к снижению цен на 10%-15%. Однако рынок престижной недвижимости не так сильно подвержен стрессам, а спрос на площади класса люкс остается стабильным.
Динамика реализации объектов показывает такие результаты: в январе, марте и апреле активно покупались дома эконом-класса, в феврале и мае – бизнес-класса, а вот в летний период преобладали сделки с объектами бизнес и премиум-класса. В первом квартале 2015 года отмечался лихорадочный спрос, клиенты хотели сохранить свои сбережения и мгновенно принимали решение о покупке собственности. Угасание спроса произошло также быстро, как и началось. Весной и покупатели опять потянулись на рынок, но осенью случился новый виток девальвации, что сразу сказалось на покупательской способности россиян.
Количество новых проектов в сегменте коттеджных поселков существенно сократилось. В настоящее время заморожено 160 проектов, треть из которых периодически начинают реанимировать, и выдают за новые. Продажи дач и участков в садоводствах показали неровную динамику: всплески спроса сменялись затишьем на рынке, это было вызвано не сезонными факторами, а приступами паники после просмотра новостей. В результате снижение продаж в данном сегменте достигло 50% относительно 2014 года. Хотелось бы отметить, что самыми популярными объектами демократичного загородного сегмента в прошлом году были небольшие дома без излишеств, но с удобствами.
Сейчас условия на рынке диктуют потребители, а самым большим спросом пользуются объекты, цены на которые зафиксированы в рублях. Последней тенденцией на элитном рынке стала фиксация стоимости в рублях по курсу 35-50 рублей за доллар США. Эксперты отмечают, что, несмотря на проблемы в экономике, клиенты готовы и дальше покупать загородную недвижимость. Многие покупатели имеют сбережения в иностранной валюте, поэтому в этом году можно будет совершить выгодную сделку по хорошей цене. Однако стоит поторопиться, потому что самые ликвидные объекты во всех сегментах загородного рынка постепенно исчезают, а новых предложений в ближайшее время ждать не стоит.
Девелоперы поселков, находящихся на завершающей стадии, торопятся распродать остатки и дальше зарабатывать на инфраструктуре, аренде и обслуживании действующих объектов. Остальные проекты, скорее всего, столкнутся с трудностями и будут заморожены. Представители агентств недвижимости надеются, что к весне спрос на дачи вернется, потому что теперь многие курорты для россиян закрыты, а курс американского доллара не позволяет отдыхать за границей. Можно сказать, что дачный отдых сегодня как никогда актуален.
На данный момент аналитики не берутся делать прогнозы: экономисты пророчат падение российской экономики. Одним словом не видно стабилизирующих факторов, которые могли бы способствовать положительным прогнозам на ближайшие годы, а с учетом того, что рынок провинциального жилья вообще плохо предсказуем, делать выводы о перспективах на будущее практически невозможно.
Апрель 2019: Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах и грядущий переход на эксроу-счета – вернее, связанный с этим информационный фон.
Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения. Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения продолжают сокращаться, а ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать. При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, способна преподнести весьма неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:
С конца января 2016 года на рынке загородной элитной недвижимости наблюдается всплеск покупательской активности. Количество запросов на просмотры домов в настоящее время почти на 30% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на это, многие покупатели находятся в плену стереотипов, что рынок «стоит», и с покупкой загородного дома можно не спешить. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, какие заблуждения сложились во время кризиса у потенциальных покупателей элитной загородной недвижимости.
1. Элитный загородный дом можно сейчас купить с дисконтом 50%
Практически каждый второй покупатель начинает сегодня осмотр дома с требования скидки у продавцов. Многие уверены, что в кризис можно легко снизить цену в два раза и купить «канарейку за копейку». Однако реальные продажи показывают совсем иную картину. С дисконтом 40-50% сегодня можно купить только объекты стоимостью от $10 млн.
По итогам 2015 - начала 2016 года средний размер дисконта по сделкам с домами стоимостью до 50 млн рублей составил 9%, в ценовом диапазоне от 50 до 150 млн рублей - 17%, а для объектов стоимостью более 150 млн рублей - 24%. При этом в случае с особо ликвидными домами, расположенными на престижных направлениях, с хорошей планировкой, удачной архитектурой и адекватной ценой, о каком-либо торге вообще не может идти речи.
«Не секрет, что стоимость самых дорогих загородных особняков до кризиса была явно завышена и часто не соответствовала реалиям рынка, - отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». - Кроме того, еще год назад цены было принято указывать в долларах, а теперь - в рублях. С учетом курса валют и дисконта в 50% от долларовых цен, в рублях стоимость домов осталась практически прежней. При этом спрос на такие дорогостоящие объекты - стоимостью от $10 млн - как и в предыдущие годы, не высок, а сделки - единичны. Основной объем продаж сегодня приходится на «недорогие» для данного рынка дома, дисконта на которые либо нет, либо он минимален».
2. На загородном рынке сейчас затоваривание
Весь прошлый год то и дело муссировались слухи о том, что многие собственники кинулись продавать свои дорогие загородные дома, и рынок заполонили новые предложения. Это связывали с очередной волной отъезда семей состоятельных людей за границу на фоне «буйства» кризисных явлений в стране, и с желанием собственников выручить максимум средств от продажи активов, номинированных в долларах. По факту могли уехать 10 знакомых человек, а фантазия дорисовала, что страну покидает большинство владельцев крупных капиталов.
«На самом деле затоваривание рынка - это очередная фантасмагория, - говорит Илья Менжунов. - У неспециалистов могло сложиться впечатление, что число объектов, выставленных на продажу, с наступлением кризиса выросло в несколько раз. Но если посмотреть статистику, то оказывается, что по сравнению с началом 2014 года, в 2016 году количество предложений увеличилось максимум на 10%. Ежемесячная динамика появления новых объектов на вторичном рынке полностью соответствует докризисному периоду. В базе любой крупной риэлтерской компании в настоящее время насчитывается 2-3 тыс. элитных загородных объектов. Их число неизменно вот уже несколько лет».
3. Спрос на элитные загородные дома сейчас минимален
По данным «Метриум Групп», за одну неделю в компанию поступает не менее 200 запросов на просмотр загородной недвижимости. Это почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и сопоставимо с докризисными показателями. В день проводится 4-5 показов. «Все второе полугодие 2015 года на рынке копился отложенный спрос, - комментирует Илья Менжунов. - Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, наблюдая за динамикой цен. Многие продавцы действительно скорректировали цены, и количество объектов с адекватной стоимостью, соответствующей текущим реалиям рынка, стало доминировать. После новогодних праздников произошел всплеск покупательской активности. К клиентам пришло понимание того, что кризис может длиться сколь угодно долго, но в то же время жизнь проходит. Поэтому многие из тех, кто откладывал покупку загородного дома «на потом», занялись реальным поиском и просмотрами подходящих объектов».
4. С покупкой дома можно не спешить
Это заблуждение является следствием предыдущих стереотипов: рынок переполнен предложением, а спрос на дорогую загородную недвижимость - отсутствует. «Даже если дом в процессе просмотра понравился клиенту, и ему удалось договориться с продавцом о приемлемой цене, многие покупатели не спешат совершать сделку, - рассказывает Илья Менжунов. - Покинув объект, они продолжают «прощупывать рынок» и изучать другие предложения, будучи уверенными, что рынок стоит и предложение никуда не уйдет. А тем временем, этот дом покупает кто-то другой. В феврале у нас был случай, когда от одной семьи в процессе их раздумий «уходило» три объекта подряд. В Москве насчитывается примерно 500 тыс. долларовых миллионеров, и спрос на качественные объекты с адекватной ценой существует, несмотря на кризис».
5. Цены на элитные загородные дома должны еще упасть
В этом убеждены практически все потенциальные покупатели. Однако, по мнению экспертов компании «Метриум Групп», предпосылок к еще большему снижению стоимости элитной загородной недвижимости не существует. По тем объектам, владельцы которых действительно заинтересованы в продаже, корректировка цен к настоящему времени уже произошла. Остальные продавцы готовы «держать оборону» до последнего, и идти на уступки покупателям не собираются. «При сохранении текущей ситуации - без значительных колебаний курсов валют и новых потрясений во внешнеполитической обстановке - стоимость элитной загородной недвижимости останется на существующем уровне, - уверен Илья Менжунов. - Некоторые клиенты после просмотра объекта стоимостью, скажем, 150 млн рублей, заявляют, что им все понравилось, но они готовы купить этот дом только за 75 млн рублей, без всякой на то аргументации. Важно понимать, что если стоимость объекта не была изначально завышена, то снижение цены в два раза нереально. Особенно, если речь идет о «недорогих» для данного рынка предложениях».
«Покупателям, планирующим приобретение элитной загородной недвижимости в ценовом диапазоне до 150 млн рублей, я бы рекомендовал не откладывать сделку, если они выбрали какой-то объект и он их устраивает по всем параметрам, - резюмирует Илья Менжунов. - Сегодня наиболее привлекательные предложения уходят с рынка гораздо быстрее, чем в прошлом году. По нашим наблюдениям, качественными домами с адекватной ценой в одной и той же локации в настоящее время одновременно интересуются примерно 50 клиентов. При этом в ближайшие месяцы мы ожидаем еще большего роста активности покупателей. Традиционно летний сезон является лучшим периодом для покупки загородной недвижимости, так как в это время видны все плюсы и минусы объектов. Мы уверены, сделки будут совершаться в разных ценовых сегментах. Но самый большой спрос ожидается на объекты стоимостью до 150 млн рублей. Как правило, это дома площадью 300-500 кв. м с участком в 20-50 соток, расположенные на престижных направлениях».
/ Аналитика
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
(Источник: Аналитический Центр ПАО «ОПИН» и данные Vesco Consulting)
Предложение. Новые проекты. Структура рынка
На начало 2017 года в Подмосковье (включая территорию Новой Москвы) насчитывается 643 (-1,1% vs 3 кв. 2016) коттеджных и дачных поселков всех классов и форматов на стадии первичных продаж, а также 271 поселок (-7,2% vs 3 кв. 2016) на стадии вторичных продаж и 24 (+0,0% vs 3 кв. 2016) - в стадии заморозки, где продажи не ведутся.
В 2016 году загородный рынок Подмосковья пополнился 45 проектами всех классов и форматов (включая новые очереди существующих проектов), что всего на 2% ниже показателя 2015 года (46 проектов). В 4 квартале 2016 года загородный рынок Подмосковья пополнился 8 проектами (6 проектов класса «эконом», и по одному проекту класса «бизнес» и «элит»), включая новые очереди существующих проектов, что на 33% ниже показателей 3 квартала 2016 и также ниже показателя того же периода 2015 года на 27%. Активность девелоперов на загородном рынке по-прежнему остается крайне невысокой по сравнению с докризисным периодом (до 4 кв. 2014 г.), хотя случаются периоды оживления (как правило, несколько месяцев в году), которые могут характеризоваться как сезонностью (конец зимы-весна), так и общим краткосрочным подъемом рынка загородных направлений.
Новые проекты 4 квартала 2016 г.:
В октябре:
· «Спасское», Ярославское ш., 24 км от МКАД (таунхаус ) (эконом)
· «Подмосковные просторы», Новорижское ш., 39 км от МКАД (УБП) (эконом)
В ноябре:
· «Аргуново-2», Новорязанское ш., 57 км от МКАД (УБП ) (эконом)
· «Зеленые холмы-2», Киевское ш., 49 км от МКАД (УБП ) (бизнес)
В декабре:
· «Полесье», Ярославское ш., 36 км от МКАД (УБП ) (эконом)
· «Малые горки», Дмитровское ш., 43 км от МКАД (УБП ) (эконом)
· Park Fonte , Новорижское ш., 30 км от МКАД (таунхаус ) (элит)
· «Александрия Таун», Каширское ш., 23 км от МКАД (таунхаус ) (эконом)
Структура новых поселков 4 квартала 2016 представлена всего 2-мя форматами: участки без подряда (УБП), где вышло 5 проектов (63%), и таунхаусы – 3 проекта (37%). Трендом всего 2016 года остаются проекты в формате УБП, которые продолжают пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона: прирост количества поселков в формате УБП к 2015 г. составил 9%. С большой долей вероятности, в дальнейшем этот формат продолжит пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона. Также примечателен формат таунхауса, который можно назвать трендовым не первый год. Данный формат востребован как у застройщиков, так и у конечных покупателей загородной недвижимости. В этом сегменте прирост количества поселков к 2015 г. составил 75%. С уверенностью можно сказать, что формат таунхауса останется достаточно востребованным продуктом на рынке загородной недвижимости, и в дальнейшем будет занимать почетное второе место среди всех форматов по количеству поселков, хотя и с большим отставанием.
С учетом новых проектов, вышедших в 4 квартале, структура всего первичного рынка загородной недвижимости Московского региона на начало января 2017 года выглядит следующим образом: 64% поселков представлены в формате участков без подряда (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). В некоторых поселках с единой архитектурной концепцией (как правило класса «бизнес» и выше) собственник должен согласовывать с девелопером проект и архитектуру дома. Готовые дома или участки с подрядом (УСП) предлагаются лишь в 7% от всего предложения поселков (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Около 17% поселков первичного рынка представлены таунхаусами и дуплексами (сблокированное жилье) (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Мультиформатных проектов, представленных двумя и более форматами жилой недвижимости, на первичном рынке насчитывается около 6% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Также в 6% поселков можно выбрать между форматом участка без подряда и с подрядом (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). На данный формат приходятся поселки, где застройщик имеет гибкую позицию и может позволить построиться собственнику своими силами. За отчетный квартал существенных изменений (в 1 п.п. и более) в пропорции форматов не наблюдалось.
В структуре нового предложения 4 квартала 2016 года доля поселков класса «эконом» составляет 75%, по классам «бизнес» и «элит» - примерно по 12,5%. Стоит отметить, что в торой квартал подряд выходит проект в классе «элит», что способствует установлению качественной классовой пропорции. Таким образом, поселков класса «эконом» вышло на 33% меньше, чем во 3 квартале 2016 г ., ина 45% меньше, чем в 4 квартале 2015 г. Эта тенденция говорит о том, что предложение в классах выше «эконом» постепенно восстанавливается, хотя о серьезных сдвигах в этом направлении говорить пока рано.
Количество поселков в классе «бизнес» в 4 квартале 2016 г. хоть и сократилось на 1 п.п., однако продолжает уверенно удерживать отвоеванные у класса «эконом» долю рынка, а класс «элит» и вовсе закрепился на значении конца прошлого года. Таким образом, среди всех поселков загородного рынка 15% относятся к классу «бизнес» (-1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 4 кв. 2015), 5% к классу «элит» (+1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +0 п.п. vs 4 кв. 2015) и около 80% представленных на первичном рынке поселков всех форматов являются проектами эконом-класса (+0 п.п. vs 3 кв. 2016 и -1 п.п. vs 4 кв. 2015). Структура предложения во многом соответствует структуре спроса – рынок и спроса, и предложения сосредоточен в классе «эконом».
В 4 квартале 2016 года лидерами среди направлений по числу новых проектов стали Новорижское и Ярославское – здесь вышло по 2 новых проекта (или 25% от всех новых проектов).
Если говорить о рынке в целом, то абсолютным лидером-направлением по числу поселков всех классов в активной стадии продаж является Новорижское шоссе, доля которого составляет более 1/5 от всех направлений. В число лидеров по количеству поселков на стадии первичных продаж по итогам 4 квартала 2016 года также входит Киевское (вместе с Калужским) направление, где насчитывается почти 13% поселков. ТОП-3 лидеров замыкает Рязанское направление, где сосредоточено почти 12%. Отчетный квартал не внес существенных изменений в распределение поселков на стадии первичных продаж по направлениям.
Говоря об интересных направлениях, можно выделить Дмитровское шоссе, которое имеет большой потенциал к росту и обладает качественными характеристиками (наиболее широко представлен природный фактор с водной составляющей), влияющими на окончательный выбор загородной недвижимости. Сейчас на Дмитровском шоссе сосредоточено около 6,5% поселков от всего первичного рынка. Значительная часть предложения находится в поселках, расположенных вдоль береговой линии водных объектов (в том числе, каскада водохранилищ, входящих в систему канала им. Москвы).
По итогам 4 квартала 2016 года распределение новых проектов по удаленности от МКАД сосредоточено всего в двух диапазонах: количество поселков, вышедших на расстоянии 31-60 км от МКАД (так называемом «среднем поясе») – 62,5% от всех новых проектов (или 5 проектов). Еще 37,5% вышло на расстоянии 16-30 км от МКАД (до Малого бетонного кольца). В сравнении с 3 кварталом 2016 количество вышедших новых проектов в диапазоне до 31-60 км не изменилось, а в сравнении с 4 кварталом 2015 года – выросло на 25%. Если рассматривать диапазон 16-30 км от МКАД, то в сравнении с 3 кварталом 2016 количество новых поселков также не изменилось, а в сравнении с 4 кварталом 2015 года – выросло в три раза. Не отмечено ни одного нового проекта в категориях «дальних дач» (в радиусе от 61 до 100 км от МКАД), также как и на расстоянии до 15 км и свыше 100 км от МКАД. В целом, география новых поселков традиционно имеет неравномерную поквартальную динамику. Однако, стоит отметить, что продолжается тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе», что приводит к насыщенной конкурентной среде в этой локации. Поселков высокого класса на расстоянии до 15 км, скорее всего, в ближайшей перспективе также выходить не будет, так как в нынешних рыночных условиях выводить проекты заведомо дешевле на потенциально дорогих и в перспективе востребованных площадках не представляется оптимальным. Более того, подавляющее большинство таких площадок «отходит» под застройку многоквартирными проектами.
Распределение всех существующих загородных поселков несколько отличается от структуры первичного рынка, но общий тренд налицо: рынок продолжает отодвигаться дальше от МКАД к «среднему поясу». Основной объем поселков всех классов приходится на расстояние в диапазоне 31-60 км от МКАД – 33%, тогда как на расстоянии до 15 км – 14%. На расстоянии в диапазонах 16-30 км и 61-100 км приходится 19% и 24% соответственно, а свыше 100 км – всего около 10%. Никаких изменений в данную пропорцию отчетный квартал не внес.
Премиальные классы («бизнес» и «элит»). Структура предложения
К концептуальным поселкам уровня «бизнес» и «элит» на конец 4 квартала 2016 года можно отнести 131 проект (-0,8% vs 3 кв. 2016), находящийся на стадии первичных продаж.
Доля поселков, представленных готовыми коттеджами и участками с подрядом, составляет 18% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016). Поселки с возможностью выбора между обязательным подрядом и без него составляют 9% (+1 п.п. vs 3 кв. 2016). Стоит отметить, что в коттеджных поселках уровня «бизнес» и «элит» 17% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016) являются мультиформатными. Форматы участков без подряда и таунхаусов занимают доли по 28% каждый (-2 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 3 кв. 2016 соответственно) от всех форматов премиальных классов. Таким образом, формат таунхауса в классах «бизнес» и «элит» смог отвоевать долю рынка у УБП и сравняться с ним по количеству поселков на первичном рынке.
Структура первичного рынка поселков премиального уровня по удаленности от МКАД различна в зависимости от класса. В продаже отсутствуют коттеджные поселки класса «элит» далее 60 км от МКАД, а в диапазоне 31-60 км таких поселков насчитывается всего около 10% от всех поселков данного класса. Напротив, больше половины (51%) элитных поселков первичного рынка сконцентрировано в пределах 16-30-ти километровой зоны от МКАД, также как и поселков бизнес-класса – здесь чуть меньше половины (48%) от общего количества проектов этого класса. Этот диапазон является максимально насыщенным среди всего премиального сегмента. На расстоянии до 15 км в классе «элит» наблюдается 39%, а на этом же расстоянии в классе «бизнес» сосредоточено около 24%, а в диапазоне 31-60 км – 23% от всех поселков бизнес-класса. Стоит отметить, что на расстоянии свыше 60 км доля поселков в классе «бизнес» не превышает 5%.
Структура первичного рынка коттеджных поселков уровня «бизнес» и «элит» по географии объектов во многом повторяет структуру загородного рынка в целом. По состоянию на начало января 2017 г. лидером по количеству поселков является Новорижское шоссе, где сосредоточено 28% от общего объема поселков высокого класса (+0 п.п. vs 3 кв. 2016), на втором месте с небольшим отставанием располагается Киевское (вместе с Калужским) направление – почти 27%. Тройку лидеров по насыщенности премиального сегмента первичного рынка коттеджных поселков с большим отставанием замыкает Рублево-Успенское шоссе (более 13% от общего количества поселков данной категории). Таким образом, более 2/3 концептуальных поселков располагается на трех загородных направлениях – Новорижском, Киевском (Калужском) и Рублево-Успенском. Данное распределение по направлениям сложилось еще в 2011 году и существенных изменений от квартала к кварталу не претерпевает. Дмитровское направление среди премиальных сегментов занимает долю в 7,5% и располагается на 5-й позиции, пропустив вперед Ленинградское – здесь более 8%.
Все поселки. Спрос и продажи
Традиционно основной спрос на загородном рынке приходится на формат УБП. В 4 квартале 2016 года на первичном рынке около 67% сделок приходится на данный формат (+0 п.п. vs 3 кв. 2016) . Спрос на готовые дома или участки с подрядом сокращается второй квартал подряд и в отчетном квартале составил 4% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016) . Спрос на участки с подрядом или без подряда на выбор отмечен также на уровне 5% в общей структуре сделок (+0 п.п. vs 3 кв. 2016) . В структуре сделок 4 квартала спрос на таунхаусы (дуплексы, квадрохаусы, флэтхаусы и т.п.) составляет 10% (+0 п.п. vs 3 кв. 2016) . Спрос на мультиформатные проекты за отчетный квартал вырос и составил 14% сделок загородного рынка (+1 п.п. vs 3 кв. 2016).
В 4 квартале доля сделок в сегменте «эконом» находится на уровне 81% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016 и +1 п.п. vs 4 кв. 2015) . Сегмент «бизнес» вырос за последний квартал на 1 п.п., и его доля составила порядка 18% от всех сделок (+1 п.п. vs 3 кв. 2016 и -1 п.п. vs 4 кв. 2015) . Стоит отметить, что спрос на элитные объекты остается на стабильно низком уровне: показатель закрепился на уровне прошлого квартала – 1% от всех сделок (+0 п.п. vs 3 кв. 2016 и +0 п.п. vs 4 кв. 2015) . Рынок не смог удержать относительно высокие показатели спроса на элитную недвижимость в начале года, и к концу года спрос снова стагнирует в минимальных значениях.
Переходя к географии спроса загородного рынка, можно отметить, что традиционным лидером осталось Новорижское шоссе, где спрос во всех классах и форматах составил порядка 26% (+1 п.п. vs 3 кв. 2016). Далее следует Киевское (вместе с Калужским) направление, где спрос за квартал составил более 18% (-1 п.п. vs 3 кв. 2016). Замыкают ТОП-3 по спросу сразу 2 направления: Ленинградское и Рязанское, доля которых составляет около 10% в общей структуре сделок каждое. Дмитровское шоссе занимает лишь 5% в общей структуре сделок по всем классам и форматам.
Лидерами продаж Подмосковья в сегменте «бизнес» и «элит» являются Новорижское шоссе, где спрос составляет 33% от всех продаж в премиальном сегменте, и Киевское (Калужское) шоссе, доля сделок которого также находится на высоком уровне – 24% от всех продаж в премиальном сегменте. Ленинградское значительно уступает по объему спроса двум направлениям-лидерам и замыкает ТОП-3 продаж в премиальном сегменте. Здесь сосредоточено около 11% продаж. На этих трех направлениях в сумме сосредоточено более 2/3 всего премиального спроса. Стоит отметить, что Дмитровское шоссе с долей в 8% занимает 4-е место, и делит его с Ярославским направлением (те же 8%).
Распределение спроса по удаленности от МКАД в загородных поселках несколько отличается от структуры предложения первичного рынка, но главная тенденция продолжает сохраняться – рынок продолжает отодвигаться дальше в зону 31-60 км от МКАД, где цена на землю или домовладение может в несколько раз отличаться от аналогов в непосредственной близости от Москвы, без потерь в качестве проживания. Основная доля спроса в поселках всех классов приходится на расстояние в диапазоне 61-100 км от МКАД – 33,5% (+12,5 п.п. vs 3 кв. 2016). Необходимо отметить, что этот диапазон стал лидирующим впервые. Вторым показателем по спросу является расстояние в диапазоне 31-60 км – 30% (-11 п.п. vs 3 кв. 2016). На расстоянии 16-30 км и до 15 км приходится 11,5% и 5% соответственно (-3,5 п.п. vs 3 кв. 2016 и -4 п.п. vs 3 кв. 2016 соответственно), а свыше 100 км – наблюдался рост сделок до 20%(+6 п.п. vs 3 кв. 2016). Как видно из динамики, больше 50% спроса в отчетном квартале реализовано в поселках на расстоянии свыше 60 км, что свидетельствует о выборе покупателя по ценовым парамметрам. Это произошло впервые в истории наблюдений за рынком загородной недвижимости Московского региона.
Цены
На конец 4 квартала 2016 года, средняя стоимость квадратного метра домовладения (коттеджа) в Подмосковье, с учетом стоимости земли и пакета коммуникаций составила 217 500 руб. (-0,5% vs 3 кв. 2016) , 115 300 руб. (-1,1% vs 3 кв. 2016) и 63 200 руб. (-3,4% vs 3 кв. 2016) по классам «элит», «бизнес» и «эконом» соответственно. Цена кв. м таунхауса (дуплекса) составила 158 100 руб. (+0,2% vs 3 кв. 2016) в классе «элит», 91 100 руб. (+0,2% vs 3 кв. 2016) в классе «бизнес» и 75 600 руб. (+1,9% vs 3 кв. 2016) – в эконом-классе. Если говорить о ценах на УБП, то здесь средняя цена сотки с учетом пакета коммуникаций составила 479 500 руб./сот. (-0,4% vs 3 кв. 2016) в сегменте «элит», 427 800 руб./сот. (-1,2% vs 3 кв. 2016) – в сегменте «бизнес» и 224 200 руб./сот. (-5,6% vs 3 кв. 2016) – в «экономе».
Корректировка цен на коттеджи/УСП и УБП связана с новогодними акциями в конце квартала, а также наступлением «низкого» сезона. Однако, на УБП в эконом-классе цена снизилась значительнее, чем в других классах: сегмент «эконом» в формате УБП сильнее подвержен сезонности и колебаниям спроса, и застройщики пытаются нивелировать низкие продажи в этот период именно ценовыми инструментами (акции, скидки и т.д.). В формате таунхауса наблюдается плюсовая коррекция цены в связи с хорошим спросом во всех классах.
Средние ценовые показатели по домовладениям на ТОП-3 направлений по спросу на начало января 2017 года:
· Новорижское – 81 500 руб. за кв. м (-3,0% vs 3 кв. 2016) ;
· Киевское (вместе с Калужским) – 118 100 руб. за кв. м (+1,9% vs 3 кв. 2016);
· Ленинградское – 97 900 руб. за сотку (-4,8% vs 3 кв. 2016) .
Средние ценовые показатели по УБП на ТОП-3 направлений по спросу на начало января 2017 года:
· Новорижское шоссе – 418 700 руб. за сотку (+1,3% vs 3 кв. 2016) ;
· Киевское (вместе с Калужским) шоссе – 468 700 руб. за сотку (-0,5% vs 3 кв. 2016);
· Ленинградское шоссе – 309 800 руб. за сотку (+1,8% vs 3 кв. 2016) .
Основные тенденции по итогам 4 квартала и всего 2016 года:
· 4 квартал 2016 года и в целом второе полугодие показали, что на рынке загородной недвижимости началось плавное восстановление предложения в классе выше «эконом», хотя пока рано говорить о качественном сдвиге;
· Темпы вывода на рынок новых загородных проектов ниже показателя 3 квартала 2016 на 33% и также ниже показателя 4 квартала 2015 года – на 27%;
· Несмотря на небольшое количество выходящих новых проектов, последние 2 квартала наблюдается качественное изменение структуры нового предложения. Так, за второе полугодие на рынок вышло 20 новых проектов, в том числе 3 в классе «бизнес» и 2 – в классе «элит». Таким образом, четверть новых проектов – это поселки премиальных классов;
· Большинство новых проектов (63%) 4 квартала 2016 г. вышли в формате УБП. Темпы прироста по формату УБП снизились по сравнению с первым полугодием – 23 проекта по сравнению с 13 проектами во втором полугодии. Однако, это нельзя расценивать, как качественный сдвиг в пользу других форматов. По сути, хоть какую-то конкуренцию УБП пока составляет лишь формат таунхаусов. С большой долей вероятности формат УБП будет и дальше пополнять рынок загородной недвижимости Московского региона, хотя темпы пополнения могут меняться от квартала к кварталу;
· В 2016 году рынок загородной недвижимости пополнился лишь одним проектом в формате коттеджа/УСП, и также одним – в формате мультиформата;
· Наметилась тенденция к стабилизации выхода определенного количества проектов в «среднем поясе». Среди новых проектов 4 квартала таких насчитывается 63%. Более 50% всех новых проектов в 2016 г. вышли на расстоянии в диапазоне 31-60 км от МКАД;
· Спрос в элитном сегменте вырос в первой половине 2016 г., на что рынок отреагировал двумя новыми проектами во второй половине. Однако, во втором полугодии спрос в классе «элит» вновь опустился до минимальных значений;
· Спрос на УБП (как в классе «эконом», так и «бизнес») находится на стабильно высоком уровне при пропорциональном росте предложения. 67% продаж в 4 квартале относится к этому формату во всех классах;
· Цены на коттеджи/УСП и УБП скорректировались в связи с новогодними акциями и скидками. В формате таунхауса наблюдался рост цен пропорционально росту предложения и спроса.
Прогнозы на 2017 год:
· При сохранении позитивного прогноза по макроэкономической ситуации и реализации приемлемого позитивного сценария в экономике, количество новых проектов класса «бизнес» и «элит» будет стабилизироваться на уровне 2-ого полугодия 2016 г.;
· Значительного роста цен на рынке загородной недвижимости не ожидается, однако возможен краткосрочный рост по востребованным форматам (УБП или таунхаус);
· Класс «бизнес» станет более доступным, в том числе в следствие менее жесткого подхода к неключевым качественным характеристикам и уменьшая продаваемые площади;
· Спрос последует за предложением в менее освоенные и более отдаленные районы
· Перетекание спроса в менее популярные направления (юг и восток Подмосковья), ввиду более демократичного ценообразования при условии наличия необходимого и соразмерного предложения по этим направлениям.
Сегмент загородного рынка жилья на протяжении последних нескольких лет не претерпевает кардинальных изменений, за исключением перехода на рублевое ценообразование. Эмитент, как и большинство девелоперов, перешел на цены в рублях, что позволило сформировать для покупателей привлекательное предложение.
В ближайшей перспективе (в горизонте 1 года) загородный рынок по-прежнему будет пополняться преимущественно проектами эконом-класса и единично будут выходить проекты в классах «бизнес» и «элит». В связи с этим можно отметить, что решение Эмитента развивать многоквартирные проекты (ЖК Vesna и «Павловский квартал») на земельном фонде, расположенном в области, является верным и своевременным. С другой стороны, практическое отсутствие новых проектов в премиальных классах будет способствовать снижению конкуренции в этом сегменте, к которому относятся проекты Эмитента.
Проект «Мартемьяново» в настоящее время находится на финальной стадии реализации. Проект «Пестово Life » полностью реализован в конце 4 квартала. Проект «Пестово» планомерно реализуется, и подходит к завершающей стадии продаж. Все перечисленные проекты находятся на популярных направлениях и оптимальном расстоянии от МКАД, что способствует их успеху.
Для реализации в сегодняшних сложных экономических условиях Эмитент использует адекватное ценообразование на имеющиеся лоты, в совокупности с различными акциями (например, специальные цены).
Этот обзор мы начнем с основных выводов, к которым пришли специалисты компании «ИНЕКС», исследовав рынок загородной недвижимости в Московском регионе за 2016 г:
Итоги ушедшего 2016 г (по информации на декабрь) показывают, что на рынке первичной элитной недвижимости появилось 937 новых лотов, общая стоимость которых составила 117 миллиардов рублей. Также за минувший год мы могли видеть понижение объема предложений, а также уменьшение спроса на услуги по оценке этого сегмента. В отличие от 2015 г., количество лотов сократилось на 15 %.
В связи с тем, что активность девелоперов была понижена, сократился и объем предложений в области земельных участков. На рынке первичной недвижимости был сдан поселок с элитными коттеджными домами «Успенский лес», состоящий из 17 участков земли. Также на Новорижском шоссе появилась очередь на продажу наделов земли в «Madison Park», в котором имеется 30 участков около леса, площадью от 18 до 26 соток.
Еще одно дополнение - продажа новой прирезки в поселке «Новое Николино» на Рублево-Успенском шоссе. По традиции, сложившейся в течение последних лет, концентрация предложений в 2016 г. пришлась на Новорижское шоссе (более 53 %). Второе место заняло Рублево-Успенское направление (35 %). Замыкает тройку Минское шоссе, на котором сосредоточено 6 % из предложенной недвижимости по Московской области.
В конце последнего полугодия 2016 г. на первичном рынке М. О. появилось порядка 490 новых коттеджей, что составляло больше 50 % от предложений всей недвижимости за городом. В минувшем году наблюдалось снижение предложений данного формата на 20 %, что отчасти произошло в связи со снятием с реализации некоторых домов в одном из поселков. Это повлекло за собой преобразование устройства спроса и предложения.
Общая усредненная стоимость коттеджей - 2,5 миллиона $, что в пересчете на рубли составило сумму в 151 млн.
Самая высокая зафиксированная стоимость из лотов, выставленных на продажу коттеджей - 295 млн. рублей. В 2016 г. рублевый коэффициент снизился на 18 %, а динамика в долларах показала снижение на 2 %.
Показатель средней стоимости по коттеджам можно наблюдать на Рублево-Успенском шоссе. Его уровень - 195 млн. рублей, что на 3 % ниже, чем в тот же период 2015 г. Однако в долларовом эквиваленте, напротив, произошел рост, составивший 17 %.
Среднее стоимостное значение всех коттеджей, первый раз выставленных на продажу на Новорижском шоссе, составило 118 миллионов рублей. Тот же показатель, но в декабре 2015 г., был меньше нынешнего значения 14 %.
В 2016 году на продажу были выставлены коттеджи, общая площадь которых составила 695 м². Этот показатель на 9 % превысил данные по прошлому году за аналогичный период.
За минувший 2016 г. собственниками было выставлено 85 новых лотов - таунхаусы. Из всего объема предложений данный формат недвижимости составил 9 % от общего числа, но уже к концу последнего полугодия количество новых поступлений в этом сегменте снизилось на 20 %.
Новорижское шоссе по-прежнему остается лидером - именно здесь расположились 2 элитных поселка «Прозорово» и «Парк Авеню», в которых находится 53 % недвижимости формата - таунхаус в Московской области.
Средняя цена на все предложения - почти 58 млн. рублей, что на 23 % ниже, чем за 2015 г.
Специалисты компании «ИНЕКС» провели небольшое исследование на основе данных оценки квартир в таунхаусах. Очевидно, что на снижение стоимости данного недвижимого сектора повлияла волатильность долларового курса, а также изменения цен на таунхаусы в коттеджном поселке «Трувиль» в начале 2016 г. Корректировок со стороны общей площади представленных на рынке лотов, которая в 2016 г. составила 390 кв. метров, не последовало.
В конце 2016 г. элитный рынок недвижимости в пригороде Москвы сократился на 5 %, после чего общее количество продаваемых земельных участков составило 362 шт. Однако интерес потребителей к данному формату недвижимости по-прежнему остается высоким.
Средняя стоимость одной сотки земли в этом сегменте равна 38 000 $ (в рублях - 2,4 млн.). В декабре 2016 г. курс рубля относительно доллара снизился, что повлияло на положительную динамику этой валюты (в долларовом эквиваленте цена стала выше на 6 %).
Такие направления, как Рублево-Успенское, Новорижское и Дмитровское шоссе - в основном предлагают покупателям первичную недвижимость. Лидером по количеству предложения на рынке земельных участков традиционно выступает Новорижское направление - здесь расположено почти 65 % участков земли. В 2016 году произошло сокращение доли земли на рынке предложений, что дало увеличение этого сегмента в количестве 14 % на Рублево-Успенском направлении.
Усредненное значение площади участков по земельным соткам - 23 единицы, что не выше, чем на 1 год раньше. Самыми компактными земельными владениями считаются участки, площадь которых не выше 15-20 соток. Доля таких предложений приходится на 15 % от общего количества.
В 2016 г. на рынке недвижимости в Московской области было продано 305 лотов. Такой объем сделок купли-продажи был характерен и годом ранее.
В процентном соотношении реализация объектов была такой:
Территориально структура спроса распределилась следующим образом:
78 миллионов рублей - такова средняя стоимость всех проданных за 2016 г. коттеджей из сегмента - загородная элитная недвижимость. Средняя площадь одного объекта составила 460 м² - снижение произошло на 6 %. В минувшем году самыми популярными и продаваемыми стали коттеджи площадью, не превышающей 500 кв. м. Таких объектов было большинство - 63 %, существенная часть предложений находилась не далее 20 км от Москвы.
Спрос на частные элитные дома площадью 800 м² снизился. Если в 2015 г. реализация больших коттеджей пришлась на объем в 10 % от всех предложений на рынке, то в 2016 г. покупательский интерес упал до отметки в 5 % от общего объема. Стоит отметить, что большая часть сделок (39 %) в данном сегменте произошла на удалении от Москвы - не менее 20 км. На коттеджные поселки, находящиеся недалеко от МКАД, пришлось 17 % от общей продажи.
Спрос на данный формат недвижимости на первичном рынке за 1 год перешел планку от 16 до 11 %. В среднем стоимость всех проданных объектов составила сумму в 44 000 000 рублей, превысив показатель 2015 г. на 8 %.
Среднее количество квадратных метров одного объекта пришлось на цифру в 336 м². В 2015 г. это значение было на 20 кв. м. меньше. Практически все сделки были заключены на Новорижском направлении - 80 %.
Спрос на земельные участки повысился в 2015 г. На данный момент, несмотря на переоценку кадастровой стоимости и повышение ее государством, такая тенденция сохраняет свою динамику. В среднем бюджет реализованных участков составил 60 000 000 руб., что в долларовом эквиваленте - 0,9 млн.
71 % от всех проданных объектов находились на небольшом расстоянии от Москвы - не более 20 км. На удалении свыше 26 км от кольцевой автодороги не было продано ни одного участка.
На наш взгляд, 2016 год стал решающим для загородного сегмента элитной недвижимости Москвы. Сегодня частный дом в Московской области воспринимается не как некое подобие «дачи для отдыха», а полноценное, постоянное жилье. В данный момент тенденция спроса и интереса покупателей к московской загородной недвижимости находится в состоянии постоянного роста. Можно с уверенностью сказать, что в недалеком будущем мы можем ожидать ажиотаж на этот формат недвижимости, который постепенно закрепится в качестве дома для постоянного проживания вдали от мегаполиса.
