Regulativna cena Zemlje je kazalnik, ki označuje stroške parcele določene kakovosti in lokacije, ki temelji na možnem dohodku za izračunano povratno obdobje. Uporablja se pri obdavčitvi transakcij z zemljišči, pa tudi zahtevne državne dolžnosti v dediščino Zemlje, darilo in prejemu bančnega posojila o varnosti zemljinske parcele. Regulativne cene uveljavljajo letno izvršilni organi konstitutivnih subjektov Ruske federacije za deželo različnih ciljev na ocenjenih območjih, upravnih okrožjih, naseljih ali njihovih skupinah. Organi lokalne samouprave kot razvoj trga zemljišč lahko izboljšajo število ocenjenih območij in njihovih meja, povečanje ali znižanje uveljavljene regulativne cene zemljišča, vendar ne več kot 25%. Regulativna cena zemljišča ne bi smela presegati 75% ravni tržne cene za tipične zemljišča z ustreznim namenom.
Katastrska vrednost zemljišč - izračunana vrednost kazalnika vrednosti, namenjena določanju davčne osnove na Zemlji. V zemljiškem katastru kot enega od glavnih kazalnikov. Izračun katastrske vrednosti zemljišč je treba izvesti v skladu z metodami, ki jih je razvilo zvezno zemljiško katastrovo storitev.
Cena zemljišč v stavbah, zgradbah in strukturah, ki so jih ustanovile ustanove Ruske federacije pri prodaji zemljišč v državni ali občinski lastnini, je regulativni kazalnik, ki določa odkupno ceno zemljišč zemljišč, na katerih se nahaja stavba, zgradbe ali strukture v zasebnem lastništvu. Odkupna cena je ustanovljena z zveznim zakonom "o uvedbi kodeksa zemljišča Ruske federacije" v davčnih stopnjah zemljišč, odvisno od števila naselij. V naseljih z več kot 3.000.000 prebivalci je cena zemljišča določena v količini peti-do trideset-kratno davka na zemljišča na enoto površine zemljišč; v naseljih s prebivalstvom od 500.000 do 3.000.000 ljudi - v višini petih do sedemnajstih tečajev zemljišč na enoto zemljišča; V naseljih s prebivalstvom do 500.000 ljudi - v količini od treh do desetkratnih obdavčitev zemljišč na enoto zemljišča (na začetku trenutnega koledarskega leta). Posebne vrednosti odkupnih cen določajo konstitutivni subjekti Ruske federacije. Pred ustanovitvijo teme Ruske federacije, cene zemljišč uporabljajo ustrezno minimalno davčno stopnjo zemljišča. Hkrati se lahko pri prodaji zemljišča, korekcijski koeficient, ki upošteva trenutno uporabo, uporabi.
stavbe, zgradbe, strukture. Korekcijski koeficient osnovnih vrst aktualne uporabe mora odobriti vlada Ruske federacije v višini od 0,7 do 1.3. Trenutno taki koeficienti ne odobrijo vlada.
Standardi za vrednost razvoja novih zemljišč namesto izčrpanih kmetijskih zemljišč za nekmetijske potrebe - se uporabljajo za povrnitev izgub kmetijske proizvodnje v umiku kmetijskih zemljišč, jelenov pašnikov, ki so v državni ali občinski lastnini, \\ t jih uporabiti za namene, ki niso povezani z upravljanjem kmetijstva; Spreminjanje namena kmetijskih zemljišč, jelenov pašnikov v lasti državljanov ali pravnih oseb. Uporablja se tudi pri izračunu količine škode, ki jo povzroča razgradnja in plezalna tla in zemljišča. Odobrena z odlokom vlade Ruske federacije.
Z primerjalno analizo vrednosti objekta ocenjevanja s cenami analogov, ocenjevalca uporabljene podatke o cenah ponudb (javna ponudba) predmetov, vzetih iz odprtih virov (tiskane publikacije, uradne spletne strani itd.). Tak pristop, po mnenju cenilca, je upravičen z vidika, da potencialni kupec pred sprejetjem. V odsotnosti podatkovnih baz v prostem dostopu (seznami) s cenami realnih transakcij, cenilce večine držav sveta se zanašajo v svojem delu, je ocenjevalec upravičeno ugotovil, da so podatki javne ponudbe najbližje resničnim cenam nakupa In prodajne transakcije in torej največji obseg izpolnjujejo zahteve ruske zakonodaje o oceni.
Tako je bil ocenjevalec v procesu izračunov uporabljen za uporabo v civilnem zakoniku Ruske federacije kot "ponudba" in "javna ponudba" (člen 435 in 437). Posledično je prevzematelj hipotetično (ob upoštevanju ustreznih prilagoditev) domneval, da se oseba, "Kdo je podala predlog, meni, da se je strinjala z naslovnikom, na katero bi bil predlog sprejet."
V času presoje na trgu je bilo na voljo več analogov z ustrezno lokacijo predmeta ocenjevanja. Analogni podatki analizirajo ocenjevalnik in se zmanjšajo na izračunano tabelo.
Med analizo so bile prilagojene cene analogov, ki obstajajo med analogi in predmet ocene. Negativna prilagoditev je narejena v primeru tega kazalnika, ki je analogna, presega objekt ocenjevanja, in pozitivno - če je slabše od tega analognega na ta kazalnik.
Za izračun tržne vrednosti objekta ocenjevanja je bila 1 m². Izbrana s primerjavo enote.
V času ocenjevanja so bili izbrani, ki so bili primerljivi z njihovimi značilnostmi s predmetom ocenjevanja.
| Indikator | Ocena objekt. | Analogna številka 1. | Analogna številka 2. | Analogna številka 3. | Analogna številka 4. | Analogna številka 5. |
| Našteto | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. |
| Street. | Technical. | Vatutin. | Semova. | Tavatua. | Chisinau. | BILIMBAEVSKAYA. |
| hišna številka | ||||||
| Cena ponudba, drgnite. | 3.685000 | |||||
| Cena 1 m², drgnite. | ||||||
| Sprememba za glavo,% | ||||||
| Popolna transakcija ali ponudba | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek |
| Sprememba o vrsti transakcije,% | ||||||
| Lokacija (Cena pas) | ||||||
| Vrednost lokacije spremembe,% | ||||||
| Vrsta hiše | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. |
| Pomen spremembe na vrsto hiše,% | ||||||
| Materialna stena | Brick. | Brick. | Brick. | Brick. | Panel. | Brick. |
| Vrednost spremembe na materialu sten,% | ||||||
| Število sob. | ||||||
| Pomen spremembe na število sob,% | ||||||
| Tla | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Tla | ||||||
| Pomen spremembe na tleh,% | ||||||
| Skupna površina, sqm. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Pomen sprememb skupne površine,% | ||||||
| Kuhinjski kvadrat, sqm. | ||||||
| Pomen sprememb kuhinjskega območja,% | ||||||
| Stanje stanovanja | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. |
| Vrednost spremembe na stanju stanovanj, drgnite. | ||||||
| Prilagojena vrednost 1 kvadrata. m., drgnite. | ||||||
| Povprečni stroški 1 kvadratni. m., drgnite. | ||||||
| Tržna vrednost predmeta presoje na dan ocenjevanja, drgnite. |
Zaključek: Po primerjavi pristop je tržna vrednost objekta ocenjevanja: 3399836 rubljev.
Zaključek
V prvem poglavju dela, koncept katastrske dejavnosti in njegov regulativni okvir na vseh vidikih, so bile upoštevane osnove oblikovanja tehničnega načrta, integriranega načrta in katastrskega potnega lista.
Tehnični načrt je dokument, v katerem se reproducirajo določene informacije o državnem katastru nepremičnine, in informacije o stavbi, zgradbi, prostorih ali objektu nepopolne konstrukcije, potrebne za registracijo takega nepremičninskega predmeta ali informacije O delu ali delih takega predmeta nepremičnin, ali nove nepremičnine, ki so potrebne za državni kataster nepremičnin, ki je dodeljena katastrski številki.
V drugem poglavju smo se dotaknili ocene vrednosti nepremičnin, in trije pristopi k njemu:
Pristop stroškov;
Primerjalni pristop;
Dobičkonosen pristop.
Stroškovni pristop izhaja iz predpostavke, da preudarni vlagatelj ne bo plačal za nepremičnine več kot znesek, v katerem bo pridobil pridobitev podobne zemljišča in gradnjo stavbe, podobne v potrošniških lastnostih.
Primerjalni pristop temelji na predpostavki, da razumni kupec ne bo plačal predmeta več kot znesek, za katerega lahko pridobi predmet podobne koristnosti na odprtem trgu.
Prihodkovni pristop temelji na odobritvi, da razumni kupec ne bo plačal več kot znesek, ki ga bo ocenjena lastnina v prihodnosti v prihodnosti v obliki čistega dohodek, prilagojenega za naložbeno tveganje.
Oblikovanje skupne vrednosti vrednosti ocenjenega objekta je eden od pomembnih korakov v procesu vrednotenja. Za to se lahko uporabita dve metodi: metoda matematičnega tehtanja, ki uporablja odstotek tehtanja, in način subjektivnega tehtanja, v katerem ocenjevalec opisuje dejavnike, ki vplivajo na vrednost objekta ocenjevanja, in prikaže stroške na podlagi njihovih mnenj in osebnih argumentov. Kot rezultat tehtanja se določi tržna vrednost objekta ocenjevanja.
V skladu s ciljem v drugem poglavju tega videza je bila potrebne informacije zbrane glede predmeta raziskav, za nadaljnjo analizo in vrednotenje.
Po preučevanju informacij o ocenjevalnem objektu je bila izvedena analiza trga zemljišč in trg nepremičnin, saj ima ocenjeni cilj pisarniški destinacijo.
V skladu s ciljem diplomskega dela je bila pridobljena tržna vrednost predmeta ocenjevanja - apartmaji.
Glede na rezultate opravljenega dela je treba omeniti, da je bistveni problem ocenjevanja nepremičnin popolna tržna usmerjenost. To je mogoče izslediti na preprostem primeru - vloga v primerjalnem pristopu metode primerjalne analize prodaje. V tem primeru se izvede zbirka informacij o nedavnih transakcijah nabave in prodaje podobnih predmetov glede na ocenjeno, med katerim ocenjevalca ne more 100 odstotkov, da dobijo zanesljive informacije o teh objektih (fizikalne lastnosti, lokacija, stanje itd. ), ker ne more osebno preveriti vsakega od predmetov-analognih elementov, izbranih za oceno. Popolnost pridobljenih informacij je izčrpana le pogovor, t.j., odražajo stališče samo enega zainteresiranih strani - prodajalca.
Z uporabo primerjalne metode ocenjevanja so izračuni pokazali, da je tržna vrednost objekta ocenjevanja od 03/20/2015. pobotati se 3.399.836 drgnite.
Ločeno, je treba opozoriti, da je ocenjena dejavnost subjektivna v naravi, saj ima vsaka ocenjevalna organizacija ali družba, ki uporablja splošno sprejete norme vrednotenja, ima svojo ocenjeno metodologijo. To dejstvo ne more vplivati \u200b\u200bna rezultate ocenjevanja. Kot rezultat, ocena, in sicer njegov rezultat (določitev trga, zavarovanje, vrednost naložb, itd), ki jih več podjetij, praviloma, se razlikuje od drugega, ki je lahko vzrok za spore o pravilnosti njenega gospodarstva, pa tudi pravico te ali druge strani, in kar je najpomembneje, daje razlog, da odraža potencialni kupec ocene.
Bibliografija
1. Zvezni zakon "O presoji v Ruski federaciji" od 29. julija 1998 št. 135-FZ
2. Pravna podpora-stran "Svetovalec plus" Consultant.ru/
3. Informativni in pravni portal base.Garant.ru/
4. FORUM ROO SORLERY.RU
5. Enciklopedija ru.wikipedia.org.
6. Ustava Ruske federacije
8. Zvezni zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" od 29. julija 1998 št. 135-FZ
9. Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njim" z 21. julijem 1997 št. 122-FZ
11. Zvezni standardi ocenjevanja št. 1, št. 2, št. 3, aplikacija. Ministrstvo za ekonomsko otrplost Rusije 20. julij 2007, št. 4, odobreno. Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije
12. Mednarodni standardi vrednotenja. Sedma publikacija / na. Z angleščino. I.l.artemenkova in drugi. - M.: Ruska družba ocenjevalca, 2006. - 414 str.
13. Ocena nepremičnin: Tutorial / T.G. Kasyannko et al. - M.: Knours, 2010.
14. Portal Centruisers Valuer.ru
15. LASTATE.RU Knjižnica ocenjevalcev
16. ZVEZNA STRANI ROSREESTR.RU ROSREESTR.RU
17. Geoinformacijski portal Gisa.ru
18. Forum katastrskih inženirjev ZEMLEMASTER.RU
19. Katastrska knjižnica Knjige.CADASTRE.RU
20. Gradbeni forum http://brigadastroi.ru/
21. Mednarodni ocenjevalci portala Propocenka.RU
22. Skladiščenje dokumentov ruskega časopisa rg.ru
23. Nacionalna kolegij ocenjevalcev NKSO.RU
24. Center za ekonomsko analizo in strokovno znanje CEAE.RU
25. akademske enciklopedije Uradnika.Academic.ru
26. Kazalnik trga nepremičnin
Priloga 1.
Zvezni zakoni:
1. Zvezni zakon 23. julija 2013 št. 250-FZ "o spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije v smislu države registracije pravic in državnega katastrskega računovodstva nepremičninskih predmetov"
2. Zvezni zakon 21. decembra 2009 št. 334-FZ "o spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije" \\ t
3. Zvezni zakon z dne 24.07.2007 št. 221-Fz "na državnem katastru nepremičnine"
4. Zvezni zakon z dne 21.07.2014 št. 221-FZ "o spremembah poglavja 25.3 dela dveh davčnih zakonov Ruske federacije" \\ t
5. Naročila
6. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 08.04.2014 št. 212 "o spremembah pritožbene komisije za obravnavo pritožbenih zadev, ki zahteva potrdilo o kvalifikaciji katastrskega inženirja, ki ga je oblikovalo sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusija 30. julija 2011 št. 344 "
7. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 18.03.2014 №136 "o spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23" \\ t
8. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 25. decembra 2012 št. 812 "o spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 30. julija 2010 št. 344".
9. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj 07/18/2012 št. 437 "O spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23".
10. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 04.04.2011 št. 145 "o spremembah pritožbene komisije za obravnavo pritožbenih zadev, ki zaprosijo za potrdila o usposobljenosti katastrskega inženirja, ki je oblikovana po naročilu Ministrstva za \\ t Gospodarski razvoj Rusije 30. julija 2010 št. 344. "
11. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 20. septembra 2010 št. 444 "O odobritvi postopka za izvajanje državnega registra katastrskih inženirjev in postopka za zagotavljanje informacij o katastrskem inženirju, ki ga vsebuje državni register katastrske Inženirjev. "
12. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 07/30/10 št. 344 "O Organizaciji na Ministrstvu za gospodarski razvoj Rusije dela na obravnavi pritožb, ki zahtevajo osebe, ki zahtevajo potrdilo o usposobljenosti katastrskega inženirja."
13. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 12. julija 2010 št. 290 "O spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije 22. januarja 2010 št. 23".
14. Odred Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 15. marca 2010 št. 99 "O odobritvi kvalificiranega izpita za skladnost z zahtevami za katastrske inženirje."
15. Odred Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 03.03.2010 št. 83 "o ustanovitvi oblike kvalificiranega potrdila katastrskega inženirja in postopka za izdajo potrdil o usposobljenosti katastrskih inženirjev."
16. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23 "O odobritvi predpisov o sestavi, postopek za kvalifikacijsko komisijo za certificiranje za izpolnjevanje zahtev kvalifikacij za katastrske inženirje, \\ t Izpit za kvalifikacije za skladnost z zahtevami glede kvalifikacij za katastrske inženirje, seznam dokumentov, predloženih istočasno z vlogo za pridobitev potrdila o usposobljenosti katastrskega inženirja. "
17. NAROČILO ROSRESTRA z dne 06.23.2011 št. P / 232 "O uvedbi avtomatiziranega informacijskega sistema za vzdrževanje državnega registra katastrskih inženirjev zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo" \\ t
18. Vrstni red Rosreestra z dne 28. decembra 2010 št. P / 683 "O organizaciji dela na zagotavljanju informacij o katastrskem inženirju, ki ga vsebuje državni register katastrskih inženirjev."
19. Odredba Rosrestra z dne 24. avgusta 2010 št. P / 459 "O uvedbi avtomatiziranega informacijskega sistema za certificiranje katastrskih inženirjev na industrijsko delovanje avtomatiziranega informacijskega sistema.
20. Vrstni red Rosrestra z dne 25.12.2014 P / 636 "o stalni komisiji ROSRESTRA za razvoj in posodobitev vprašanj z odgovori, da bi dobili kvalificirani izpit za izpolnjevanje zahtev kvalifikacije, ki so bile naložene za katastrske inženirje"
21. NAROČILO ROSRESTRA z dne 26. julija 2013 št. 09-04083 / 13 "O nastanku osnutka algoritma za odpravo napačnih vnosov iz GKN
22. Pisma, metode in drugi regulativni dokumenti
23. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 29. januarja 2014 št. 1347-PC / D23 in "Pojasnitev Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije v zvezi s posameznimi določbami zveznega prava št. 2.07.2013 št. 250 -Fz "
24. Pismo Ministrstva za finance Rusije od 02.11.2010 št. 02-04-09 / 4307 (o izdaji vpisa državne dajatve za izdajo potrdila o usposobljenosti katastrskega inženirja)
25. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 05.08.2010 št. D23-3031 "o številčenju vprašanj, ki daje kvalificirani izpit za skladnost z zahtevami za katastrske inženirje" \\ t
26. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 01.06.2010 št. 8883-IM / D23 "o zbiranju državne dajatve za izdajo potrdil o usposobljenosti katastrskih inženirjev" \\ t
27. Pismo voditeljem ozemeljskih teles Rosreestra
28. Algoritem brez napačnih vnosov iz GCN (projekt)
29. Pismo №09-ISX.02903-GE 15
30. Črta št. 09-EX. 00681-ge_15.
Dodatek 2.
"Seznam predpisov, dokumentov, zakonov in dejanj" \\ t
28. december 2010 N 431-FZ22 julij 2010 N 167-FZ Zvezni ocenjevanje "Določitev katastrske vrednosti nepremičnin (FSO n 4)" Odredba 22. oktobra 2010 N 508Paris iz oktobra 22, 2010 n 509paris maja 7 2010 N 16627 December 2009 N 343-Fzpostaniya z dne 23. julija 2009 n 58 Pravica od 7. maja 2009 N 91-FZ Opredelitev od 10. februarja 2009 N 461-O-Ofhards z dne 27. maja 2009 n 142 Pismo z maja 11 \\ t , 2010 n 09-3616-MP
Zvezni zakon 27. julija 2010 N 224-FZ "o preprečevanju nezakonite uporabe informacij o notranjih informacijah in tržnih manipulacijah in spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije" \\ t
Zahteve za poročilo o oceni (FSO N 3) Namen ocene in vrste vrednosti (FSO N 2)
Koncepti splošnega pojma, pristopi in zahteve za ocenjevanje (FSO n 1) Odredba 6. marca 2008 N 63 (o odobritvi poročila Zvezne agencije za upravljanje zveznih nepremičnin o sklenitvi in \u200b\u200bizvrševanju naložbenih pogodb v zvezi z Zvezna last nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 N 60 (O odobritvi postopka za gospodarstvo in pogoje konkurence za izbiro organizatorja ponudbe, da bi pritegnili naložbe v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
61, 2008 N 61 (O odobritvi vzorčne oblike Pogodbe o naložbi v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 N 62 (O odobritvi postopka za organizacijo in izvajanje dražb za pravico do sklenitve naložbenih pogodb v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 n 64 (O odobritvi tipične naloge za ocenjevanje tržne vrednosti pravice do sklenitve naložbenih pogodb v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odlok vlade Ruske federacije 505 z dne 10.08.2007
Informacije o postopku podaljšanja obdobja veljavnosti licenc za vrednotenje
Informacije o postopku za obnovo dovoljenj za ocenjevanje dejavnosti
Zahteve za napredno usposabljanje
O odobritvi konsolidiranega inšpekcijskega načrta za pridobitev dovoljenja licence za četrtino leta 2003 je seznam uradnikov ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije in njenih teritorialnih organov, pooblaščenih za pripravo protokolov o upravnih kaznivih dejanjih Sestava sveta potrošnikov storitev ocenjevanja Ministrstvo za premoženjske odnose Ruske federacije
Pravilnik o potrošniških nasvetih za ocenjevanje storitev v okviru Ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije
O zagotavljanju informacij s strani pravnih oseb in posameznih podjetnikov, ki imajo dovoljenje za izvajanje ocenjevalnih dejavnosti seznam izobraževalnih ustanov
Izvleček iz kvalificirane referenčne knjige
Odlok vlade Ruske federacije 6. julija 2001 N 519 "O odobritvi standardov vrednotenja".
Zvezni zakon št. 135-FZ "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" od 29. julija 1998. Licenciranje ocenjevalnih dejavnosti
Dodatek 3.
Primer talnega načrta
Spodaj tržna vrednost Razume se kot najverjetnejša cena, za katero se blago ali storitev lahko prodaja na prostem trgu v tesnem natečaju, ko se strankam, ki se nanašajo na pogodbenice, inteligentno, ki imajo vse potrebne informacije, in transakcijska cena ne vpliva na morebitne pomembne okoliščine, To je, kdaj:
ena stran opravljenega posla ni dolžna izvajati objekta ocenjevanja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti predmet vrednotenja;
stranke transakcije so povsem obveščene o predmetu, storjenemu posredovanju in delujejo v njihovih lastnih interesih;
objekt ocenjevanja je na odprtem trgu pri uporabi javne ponudbe, značilne za iste ocene predmetov;
cena transakcije je razumna nagrada za predmet ocenjevanja in ni prisile za opravljanje transakcije v zvezi z vsako stran posla;
plačilo za objekt ocenjevanja bo izveden v gotovini.
Tržna vrednost je približna cena, na kateri se objekt lahko prodaja pod pogoji prostega trga, ob upoštevanju konkurence. V svoji opredelitvi je treba upoštevati številne dejavnike, vključno s tistimi nepredvidljivimi kot vedenje udeležencev na trgu.
Izračun stroškov je pred analizo vseh informacij.
Tržna vrednost podjetja je določitev stroškov družbe na podlagi njenega dobička. Ocena je narejena na dva načina:
na podlagi lastnine organizacije.
na podlagi razpoložljivih sredstev in uporabljenih tehnologij, ki bodo prinesla denar podjetju v perspektivi.
Vrednotenje prevzame prisotnost predmeta in subjekta. Objekt je sam podjetje. Predmet je tisti, ki opredeljuje tržno vrednost. Praviloma so to strokovni ocenjevalci.
Povpraševanje. To pomeni potrošniške preference. Ta dejavnik prevzame računovodstvo vseh možnih tveganj.
Uporabnost podjetja. Organizacija je priznana kot uporabna le, če koristi lastniku. Praviloma so koristi donosnost. S povečanjem koristnosti se tržna vrednost poveča.
Dobiček. To je razlika med prihodki in odhodki.
Čas. Pomeni obdobje, skozi katerega je načrtovan dobiček. Mnoga podjetja imajo odloženi dobiček. Na primer, družba je uvedla novo tehniko za proizvodnjo. Potrebno je povečati dobiček, vendar se bo dohodek povečal le v perspektivi.
Obstoječe omejitve. Na primer, omejevalni ukrepi, ki jih je uvedla država. Več omejitve, manjša tržna vrednost.
Tveganja. Obstajajo v mislih tveganja pomanjkanja dohodka v prihodnosti.
Likvidnost. Velika likvidnost sredstev pozitivno vpliva na stroške podjetja.
Tekmovanje. Največja tržna vrednost ima podjetja z velikim povpraševanjem in delajo na področju majhne konkurence. Veliko število konkurentov zmanjšuje tržno vrednost.
Razmerje ponudbe in povpraševanja. Povpraševanje se določi s solventnostjo vlagateljev, možnost privabljanja sredstev tretjih oseb, pa tudi številne druge dejavnike.
Kot lahko vidite, veliko dejavnikov vpliva na tržno vrednost. Zato je priporočljivo zaupati izračun tržne vrednosti poklicnim ocenjevalcem. Strokovnjaki lahko ustrezno analizirajo razmere na trgu, upoštevajo vse raznolikost dejavnikov.
Tržna vrednost je določena s cenim, zlasti v naslednjih primerih: \\ t
z odtujenostjo premoženja za državne potrebe;
pri določanju vrednosti napotenih delnic družbe, ki jih družba pridobi na podlagi sklepa skupščine delničarjev ali na podlagi odločbe upravnega odbora (nadzornega sveta) družbe;
pri določanju vrednosti predmeta zavarovanja, vključno s hipoteko;
pri določanju vrednosti nedenarnih vlog v dovoljenem (delniškem) kapitalu;
pri določanju vrednosti premoženja v stečaju dolžnika;
pri določanju vrednosti brezplačnih vrednosti.
Tržna vrednost se izračuna ob upoštevanju naslednjih nalog:
Izboljšanje učinkovitosti podjetja.
Vrednotenje tržne vrednosti delnic na borzi.
Določanje stroškov pri načrtih prodaje družbe.
Potrebo po dodelitvi deleža enega od udeležencev.
Odpravo organizacije.
Priprava na pridobitev organizacije.
Razvoj razvojnega načrta podjetij.
Doseganje finančne stabilnosti.
Analiza možnosti podjetja za pripadanje posojanja.
Zavarovanje premoženja.
Sprejetje odločitev o upravljanju.
Razvoj naložbenih projektov.
Obstajajo tri metode za določanje tržne vrednosti:
Dobičkonosna metoda. Njena osnova je pričakovani najvišji prihodki podjetja.
Možna metoda. V primeru, da družba nima stabilnega dohodka.
Metoda je primerna za prilagajanje ravnotežja. Kako narediti izračune? Potrebno je najti tržno vrednost sredstev, nato pa od njega odšteje znesek obveznosti družbe.
Ta metoda se lahko razdeli na druge dve metodi.
Metoda čistih sredstev: znesek obveznosti se odšteje od tržne vrednosti.
Metoda likvidacijske vrednosti: znesek, dobljen po prodaji sredstev posebej.
Primerjalna metoda. Obravnavana metoda je praktično ne uporablja. To je posledica dejstva, da so njegovi rezultati zelo približni.
Podjetja praviloma uporabljajo eno od prvih dveh metod. Natančna opredelitev metode je odvisna od tega, ali ima podjetje stabilen dohodek.
Še vedno obstajajo vprašanja o računovodstvu in davkih? Vprašajte jih na računovodskem forumu.
Tržna vrednost: podrobnosti za računovodjo
Podjetja postanejo netržna. Fetisherization tržne vrednosti podjetij pri ugotavljanju ... Iz izračunane vrednosti pogoje tržne vrednosti podjetij, tržne cene naselitve ... netržni rezultat ocene, ki ga zahteva tržna vrednost, potem \\ t Katastrski (obdavčljivi ... Da bi ugotovili stroškovno učinkovito tržno vrednost podjetij Ključne besede: Enterprise ... Podjetja postanejo netržna. Fetisherization tržne vrednosti podjetij pri določanju ...
Ne uporabljajte konceptov in izrazov "tržna vrednost", "poštena vrednost" in "... dvomim, da je izraz" tržna vrednost nečesa "znanstveno ... avtor, izraza" tržna vrednost "in" poštena vrednost "so nepravilno uporabljeni" delnice, ... pošteno "in resnično ekonomsko poštena tržna vrednost navadnih delnic podjetja. Elektronski naslov ... Ne uporabljajte konceptov in izrazov "Tržni stroški", "poštene stroške" in "...
Pridobitev teh delnic se lahko šteje za tržno vrednost delnic v času njihovih ... Odprava dohodka podjetja v višini tržne vrednosti nepremičnin, prenesenih na davkoplačevalce .... tržna vrednost Izmenjan apartma je na dan datuma vključen. Tržna vrednost menjalnega apartmaja ... ki je opredeljena kot razlika med tržno vrednostjo stanovanja in plačajo del davčnega zavezanca ... Te delnice se lahko obravnavajo kot tržna vrednost delnic v času njih. .
Njena katastrska vrednost in obseg tržne vrednosti, ustanovljenega kot katastrski, ... metodologija (na primer brez DDV iz tržne vrednosti predelave kapitala; na sedanjem ... in drugi ni); Pri določanju tržne vrednosti zemljinske parcele, pravico do dolgoročnih ... območje napake se šteje, da je pomanjkanje izračunov tržne vrednosti zemljiških zemljišč znotraj ... o ocenjevalcu ocenjevanja Vrednost zamenjave dejansko zgrajenih izboljšav ...
Primer števila ustreznih analognih predmetov. Tržna vrednost in naložbena vrednost podjetij je ... Nihče se ne bori. Po himerni "tržni vrednosti" ocenjevalnih objektov, katastrski ocenjevalci določajo ... formula za določitev stroškovno učinkovite tržne vrednosti podjetij. Elektronski naslov članka v ....html Opomba: Pod stroškovno učinkovito tržno vrednost podjetja trenutno sledi ...
Stroški ocenjevalnih objektov kažejo na njihovo tržno vrednost, ki se v naravi nikoli ne ... je treba sprejeti enaka njihovi neobstoječi tržni vrednosti, ki je trdil razlog za ... pristop. Poleg tega ni tržne vrednosti podjetij, napačno opredeljen ni primeren ... Uvod v konceptualni aparat koncepta tržne vrednosti podjetja in številnih drugih vrst ...
Postali se nanašajo na koncepte in izraze "Tržni stroški", "stroški naložb", "poštene stroške ... Uporaba koncepta in izraz" tržna vrednost ", zlasti kot glavni ... sedanjosti, na" trg "vrednost Teoretično ne izenakomerno izenačevati katastrske..
Naročilo. Vse druge stvari, ki so enake, bi morala tržna vrednost kapitalskih orodij družbe rasti ... Če organizacija precenjuje finančno naložbo v družbi, ki je ... je enakovredna velikosti dodatne naložbe, saj se tržna vrednost oblikuje Ob upoštevanju celotne celote ... in odhodki iz dejansko sprememb v tržni vrednosti finančnih naložb bo ... stopnja tržne vrednosti, ki je to sledila. Organizacija - investitor v njegov ...
... (posledice orkana). Komisija je opredelila povprečno tržno vrednost take opreme, ob upoštevanju sedanjega ...
V referenčnem pravu je njena tržna vrednost sprejeta, katera v naravi ne obstaja ... in tržna kapitalizacija je, tržna vrednost in tržna vrednost in tržna skupna gospodarska vrednost ... Ni obstoječa tržna vrednost v resničnem svetu; Druga je zelo dvomljiva, naložbena vrednost ...
In pogoje poštene vrednosti in tržne vrednosti takih predmetov, nezakonitost nadomestitve ... Njihova povprečna cena koncepta neobstoječe tržne vrednosti, s priporočili, uporabljajo metode primerjalnega ... izraz bi moral izogibati se. Fraza "tržna vrednost", na podlagi njenega antikaprimona in ... in pogojev poštene vrednosti in tržne vrednosti takih predmetov, nesporazum nadomestitve ... Njihova povprečna cena je koncept neobstoječe tržne vrednosti, ko Priporočila uporabljajo metode ...
Poslovanje. " Vztrajno ga uvedejo ocenjevalci izraz "tržna vrednost", ki v naravi ne obstaja ... medtem, so kazalniki neobstoječe tržne vrednosti nepremičnin priporočljivo, da se izenačijo kazalniki ..., ustanovljen na datum opredelitve tržne vrednosti, tisoč rubljev / normo uro; ... D. Regulativna in dobičkonosna metoda za določanje tržne vrednosti in tržne cene podjetja (... formula za določitev stroškovno učinkovite tržne vrednosti podjetij E-poštni naslov na internetu ...
Pregled davčnih organov je naročil preučitev tržne vrednosti nepremičnin, v skladu s katerim ..., 804 milijonov rubljev. In je bila tržna vrednost. To je ta znesek, ki so davčni inšpektorji ... imenovani izpit, v skladu s katerim je tržna vrednost stavb presegla vrednost prodaje v ... in na podlagi informacij o tržni vrednosti objekta ocenjevanja, če jemljejo račun ...
In na podlagi informacij o tržni vrednosti objekta ocenjevanja, če se upošteva ...
Cilji tega zveznega zakona pod tržno vrednostjo objekta ocenjevanja se nanašajo na najverjetneje ... .02. 2017. Avtorjeva opomba: tržna vrednost objekta ocenjevanja, za razliko od ...
Stroški likvidacije predmetov se določijo na podlagi njihove tržne vrednosti v skladu s konceptom usklajevanja in pospeševanja izvajanja predmetov. Izračun je bil izdelan z uporabo "metodičnih priporočil za ocenjevanje nepremičnin in lastninskih pravic v pogojih prisilnega izvajanja in skrajšanega obdobja izpostavljenosti (na podlagi metode GMLV)", ki ga je razvil Galasyuk V.V. in galasyuk v.v.
Stroški likvidacije objekta se določijo na podlagi tržne vrednosti po formuli:
kadar je v l likvidacijski stroški predmeta ocene, ki ustrezajo določenemu obdobju njene izpostavljenosti (t f), ki je krajši od razumno dolgega obdobja izpostavljenosti;
V M je tržna vrednost objekta ocenjevanja, zmanjšana za znesek stroškov, povezanih z izvajanjem predmeta zastave;
k L - Koeficientsko razmerje likvidacije in tržne vrednosti objekta ocenjevanja;
t D je obdobje diskontiranja (let);
m - število interesov interesov v letu;
i - letna diskontna stopnja, ki se uporablja pri izračunu likvidacijske vrednosti (izražena kot decimalna frakcija);
K e - koeficient, ki upošteva učinek elastičnosti povpraševanja po ceni likvidacijske vrednosti objekta ocenjevanja.
Prva faza določanja likvidacijske vrednosti objekta je določitev tržne vrednosti, zmanjšane za stroške, povezane z izvajanjem predmeta zastave. Tržna vrednost objekta ocenjevanja (VM) je določena v skladu z zahtevami veljavne zakonodaje.
Tržna vrednost objekta ocenjevanja je opredeljena v odstavku 8 tega poročila in je predstavljena v tabeli 30.
Stroški, povezani z izvajanjem predmeta zastave. Ta izdatkovni članek tvorijo takšne stroške, kot so ocenjevalci Komisije in odvetniki, svetovalci, upravni stroški, dokler se ne zaključi odprava likvidacije itd. Stopnja stroškov podatkov je potrebna enaka 10% prejetih tržnih vrednosti.
Druga faza določanja likvidacijskih stroškov objekta je določitev pametnega dolgega obdobja izpostavljenosti tega predmeta. Utemeljeno dolgo obdobje izpostavljenosti objekta ocenjevanja (T R) se lahko določi na podlagi razpoložljivih tržnih informacij ali z izvajanjem raziskav upravljavcev ustreznih trgov, strokovnjakov itd.
Obdobje izpostavljenosti je bilo določeno na podlagi likvidnosti tega premoženja. V skladu z ocenami trgovskega nepremičninskega trga, agencije Tula, tako da so objekti, podobni merjeni in imenovanju merila, našli svoje stranke, je potrebno obdobje izpostavljenosti 6 mesecev. Torej, T R \u003d 6/12 \u003d 0,5 (leta).
Tretja faza določanja stroškov likvidacije objekta je vzpostavitev določenega obdobja izpostavljenosti tega predmeta (T F).
Upoštevati je treba, da če obstaja notranje gospodarsko usklajevanje izvajanja objektov, slednji vnaprej določi potrebo po določitvi najnižnega možnega obdobja izpostavljenosti objekta (TF), ki je lahko pogojno enaka nič: T F \u003d 0.
V skladu z navodili CBD 26. marca 2004 št. 254-P "o postopku za oblikovanje posojilnih organizacij rezerv za morebitne izgube na posojila, posojila in enakovrednega dolga" se lahko posojilo šteje za zavarovano zlasti Če se vsa pravna dokumentacija o hipoteki izdajo pravice banke na tak način, da čas, potreben za izvajanje zavarovanja, ne presega 180 dni od dneva, ko je izvajanje hipotekarnih pravic potrebno za banko. Potreba po izvajanju hipotekarnih pravic se pojavi najkasneje na 30. dan zamude pri posojilojemalcu naslednjih plačil banki na glavni dolgu ali odstotek. Glede na likvidnost ocenjene nepremičnine, T F je sprejeta v našem primeru v višini 90 dni (v nadaljnjih izračunih - 3 mesece). Torej, T R \u003d 3/12 \u003d 0,25 (leta).
Četrta faza določanja likvidacijske vrednosti objekta je izračun popustnega obdobja (TD), ki se izvede z uporabo rezultatov določanja razumno dolgega obdobja izpostavljenosti (TR) in določenega obdobja izpostavljenosti (T F), po tem do formule:
Tako, TD \u003d 0,5 - 0,25 \u003d 0,25 (leta).
Peta faza določanja stroškov likvidacije objekta je določiti letno diskontno stopnjo, ki se uporablja pri izračunu likvidacijske vrednosti.
Vsak nepremičninski objekt ima omejeno obdobje, v katerem je njegovo delovanje ekonomsko primerno. Prihodki, ki jih je vložil predmet nepremičnin v tem obdobju, bi moral biti zadosten za:
Zagotoviti zahtevano raven dohodka na vloženega kapitala (stopnja dohodka ali diskontna stopnja);
Poudarite začetno naložbo lastnika (stopnja donosa kapitala).
V skladu s tem stopnja kapitalizacije vključuje dve komponenti - stopnja dohodka kapitala (diskontna stopnja) in stopnjo donosa kapitala.
V oddelku 7.4. Ta ocenjevalci poročila so bili določeni s stopnjo kapitalizacije po metodi ekstrakcije na trgu, pri čemer se upošteva bruto zobni multiplikator. Stopnja kapitalizacije je 14,62% \u200b\u200bza nepremičninske poslovne objekte. Zato je treba določiti diskontno stopnjo, je treba izračunati stopnjo donosa kapitala.
Lastnost nepremičnin ima končno (omejeno) man gospodarskega življenja (obdobje, v katerem je izkoriščanje predmeta fizično možne in stroškovno učinkovite). Prihodki, ki jih je vložil predmet nepremičnin, bi moral do konca gospodarskega življenja povrnil izgubo svoje vrednosti. Kvantitativno je znesek dohodka, ki je potreben za takšno nadomestilo, izražen v stopnji vračanja kapitala.
Obstajajo trije načini za izračun stopnje vračanja kapitala:
1. Ravna donosnost kapitala (obročna metoda): pomeni vrnitev kapitala z enakimi deli v času trajanja sredstva, stopnja vračanja v tem primeru je letni delež začetnega kapitala, ki je prispeval k plačilu prostega povračila.
2. Vračanje kapitala na nadomestilo in netvegano obrestno mero (metoda Xisolde): predpostavlja, da je sklad za nadomestilo oblikovan z minimalnimi možnimi stopnjami - "netvegana" stopnja.
3. Vračanje kapitala na nadomestilo in stopnjo dohodka naložb (metoda INVOD): predpostavlja, da se sklad za nadomestilo oblikuje po stopnji stopnje, ki je enaka stopnji dohodka na naložbe (diskontna stopnja).
Ta ocena uporablja metodo Hoscolda, ki je v skladu z ocenjevalci večinoma v smislu naložbenih razmer v Rusiji
kjer je NVK stopnja vračanja kapitala,%;
i - stava brez tveganja;
n - Povprečni življenjski objekt. Ocenjevalci so opravili predpostavko, da bo lastništvo ocenjenega predmeta nepremičnin 20 let.
Za določitev stave brez tveganja sta na voljo tako srednji kazalniki EUREAU za operacije brez tveganja in ruske.
Kot možne stopnje brez tveganja v Ruski federaciji, je običajno, da preuči naslednja orodja:
Stopnje na depozite Sberbank Ruske federacije in drugih zanesljivih ruskih bank. Uporaba stav na vloge Sberbank Ruske federacije in drugih ruskih bank je dovolj omejena zaradi kratkoročnih rokov, na katere se sprejmejo depoziti (praviloma, do dva do tri leta). Vse to zožuje možnost uporabe podatkov orodja;
Zahodni finančni instrumenti (državne obveznice razvitih držav, LIBOR). Težave pri uporabi stopnje LIBOR (ponujena obrestna mera, ki je na voljo - stopnja London medbančnega trga za posojila), je posledica kratkoročnih (ne več kot eno leto), kot tudi višje stopnje tveganja v primerjavi z naložbami v državne vrednostne papirje . Med državnimi obveznicami v praksi ocenjevanja so najbolj primerne 10-letne državne obveznice Združenih držav;
Stopnje na medbančnih posojilih Ruske federacije (Mibrid, Mibor, MIACR). Cene se izračunajo za obdobje 1 dan do 1 leta. Očitno je uporaba vrednosti vrednosti podatkov za izračun netveganega donosa ni primerna, predvsem zaradi njihove kratkoročne narave. Poleg tega dobičkonosnost v medbančnih posojilih upošteva tveganje neporavnanja, ki zahteva tudi zavrnitev uporabe tega orodja v postopku ocenjevanja;
Stopnja refinanciranja je obrestna mera, ki jo centralna banka uporablja pri zagotavljanju posojil komercialnim bankam pri refinanciranju. Ta stopnja bi se lahko uporabila, morda le pri ocenjevanju kreditnih in finančnih institucij, pa tudi stopnjo refinanciranja, instrument monetarne politike centralne banke, in zato uporablja slednja za ciljno usmerjen vpliv na finančno in bančno sfero in ne vedno odraža dejanskih razmer na trgu;
Učinkovit donos do odplačevanja državnih obveznic Ruske federacije. Državne obveznice Ruske federacije predstavljajo rubeljski in valutni finančni instrumenti. Med finančno in gospodarsko krizo se je zaupanje v rubene obveznice največjih ruskih podjetij bistveno zmanjšalo, tako da je v tem trenutku zelo težko razmisliti kot stroge naložbe. V zvezi s tem je bila v tem poročilu bila povprečna stopnja učinkovite donosnosti obveznic državnih rublja uporabljena kot stava brez tveganja.
Na podlagi analize podatkov iz www.rusbonds.ru je bilo Ministrstvo za finance Ruske federacije izbrano kot najbolj zanesljiv izdajatelj. Po navedbah državnih obveznic rublja z zapadlostjo v letu 2012 - 2027. Od 15.02.2012 so opredeljene povprečne stopnje učinkovitega donosa za odplačevanje. Aritmetično povprečje teh vrednosti se uporablja kot netvegana stava pri določanju stopnje donosa kapitala.
Slika 2 - Citati državnih obveznic z ročnostjo časa v letu 2012 - 2027.
Tabela 31. Izračun povprečne učinkovite donosnosti za odplačilo na obveznice Rusija z datumi odplačevanja 2012 - 2027.
Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja v svojem študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Objavljeno by. http://www.allbest.ru/
Uvod
1. Splošno
1.1 Osnovna dejstva in zaključki
1.4 Namen ocene
1.5 Postopek vrednotenja
2.2 Analiza gradbenega področja mesta Zlatoust regije v letu 2009
2.3 Analiza stanovanjskega trga Zlatousta
2.5 Opis predmeta
3.1 Izbira analognih predmetov
3.2 Opredelitev prilagoditev
4.1 Metoda kapitalizacije
5.2 Izračun celotne nadomestne vrednosti (PVS) premoženja
6. Usklajevanje rezultatov
Zaključek
Bibliografija
Uvod
konstrukcijski objekt stane nepremičnine
V okviru razvoja tržnega gospodarstva postaja ocena nepremičnin vse bolj pomembna. Pomen te vrste ocenjevalne dejavnosti je posledica širitve sektorja zasebnega premoženja in potrebo po rasti naložb.
Opozoriti je treba, da so predmeti nepremičnin, praviloma, veliko število različnih parametrov. Za njihovo primerjalno analizo je treba uporabiti gospodarske in matematične metode.
Število nepremičnin v državi in \u200b\u200bcelo v ločeni regiji je zelo veliko.
Določitev tržne vrednosti nepremičninskih predmetov je kompleksen in edinstven proces, saj je skoraj nemogoče najti dva absolutno enake predmete. Tudi v primeru, ko so zgradbe zgrajene po enem tipičnem projektu, vendar se nahajajo na različnih zemljiščih, se lahko njihovi stroški bistveno razlikujejo.
Namen tega tečaja je tako, da oceni nepremičninski predmet - dvosobno stanovanje, kot tudi izračun tržne vrednosti.
Zdaj na nepremičninskem trgu v Rusiji, stanovanjskih apartmajih in prostorih, poslovnih stavbah in prostorih, proizvodnih in poslovnih stavbah, hišice, hišice in podeželske hiše z zemljišči so predstavljene. Tudi na trgu nepremičnin že ima prosto zemljišče. Upoštevati bi bilo treba regionalne posebnosti trga nepremičnin.
Da bi dosegli najbolj natančno oceno nepremičnine, je treba uporabiti tri osnovne metode: draga, donosna in primerjalna analiza prodaje.
1. Splošno
1.1 Osnovna dejstva in zaključki
Ime ocenjenega objekta: nepremičnine - dvosobno stanovanje.
Informacije o območju: Zlatoust, Mladinska četrtletje, 35, Apt. 24.
Ocena stranke: Morozova Natalia Sergeevna, življenje na naslovu: Zlatoust, Mladinska četrtletje, D. 35, APT. 24.
Lastniki predmeta ocenjevanja: Ivanov Petr Sergeevich, registriran na: Gagarin, GAGARIN Avenue, 1, Sq. Ena.
Ocenjevalnica: Insi CJSC, 456200, G. Zlatoust, ul. Rumyantseva, 23. licenca za izvajanje dejavnosti serije 001568 z dne 04.10.2005.
Namen ocene: opredelitev tržne vrednosti od 6. septembra 2010. Za predstavitev komercialne banke VTB (Zlatousty Branch), da bi uporabili ocenjevalni objekt v programu hipotekarnih posojil.
Seznam dokumentov, ki jih je predložila stranka, ki odraža kvantitativne in kvalitativne značilnosti objekta ocenjevanja: \\ t
1. Pomoč Zlatoust stanovanjske in gradbene zadruge št. 30 (kopija).
2. Potrdilo o registraciji lastništva (kopija).
3. Tehnični potni list (kopija).
1.2 Potrdilo o kakovosti
Ocenjevalec, ki je zaključil to delo, potrjuje na podlagi njegovega znanja in prepričanj, ki:
Odobritev in dejstva v tem poročilu so pravilna in pravilna;
Analiza in sklep v poročilu ustreza predpostavkam in omejevanju pogojev ter neodvisnih in strokovnih mnenj;
Ocenjevalec v prihodnosti nima realnega interesa, ni dodatne obveznosti (razen obveznosti iz pogodbe o oceni) v zvezi s katero koli stranki, ki se nanašajo na ocenjeni cilj, nima nobenega osebnega interesa in predsodkov za vpletene strani;
Plačilo storitev ocenjevalca ni povezano z določitvijo skupne vrednosti vrednosti predmeta in ni povezana z vnaprej določenimi stroški ali stroški, opredeljenimi v korist stranke;
Naloga naloge ni temeljila na zahtevi za določitev minimalne ali dogovorjene cene;
Pridobljene so bile analize, mnenja in sklepe, poročilo pa je bilo pripravljeno v popolni skladnosti z zveznim zakonom "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in standardov ocenjevanja, obvezno za uporabo predmetov ocenjevalnih dejavnosti.
1.3 Predpostavke in omejevalni pogoji
Poročilo o vrednotenju je bilo pripravljeno v skladu z naslednjimi predpostavkami: \\ t
1. Ocenjevalec ni odgovoren za pravni opis pravic ocenjenega premoženja ali za vprašanja, povezana z upoštevanjem premoženjskih pravic.
2. Ocenjevalec kaže na odsotnost kakršnih koli skritih dejstev, ki vplivajo na oceno, na stanju lastništva, strukturah, tleh. Ocenjevalec ni odgovoren za prisotnost takih skritih dejstev, niti za potrebo po identifikaciji teh.
3. Informacije, ki jih je prejel ocenjevalnik in vsebujejo v poročilu, se štejejo za zanesljive. Vendar pa cenilca ne more zagotoviti absolutne natančnosti informacij, zato je vir informacij označena za vse informacije.
4. Pri ocenjevanju stanovanja je cenilca vodena po predpostavki, da se vrednost zemljišča upošteva v vrednosti objekta ocenjevanja, in predpostavlja, da bo ta zemljišča oblikovana in urejena v skladu z veljavno zakonodajo .
Poročilo o oceni je bilo pripravljeno v skladu z naslednjimi omejenimi pogoji: \\ t
1. To poročilo je licencirano le v celoti in samo v namenih, ki so navedeni v njem.
2. Od ocenjevalca ni treba pojaviti na sodišču ali na drugem priča o oceni, sicer kot uradni poziv Sodišču.
3. Mnenje cenilca glede tržne vrednosti objekta je veljavno le na dan ocenjevanja. Ocenjevalec ne prevzema nobene odgovornosti za spreminjanje gospodarskih, pravnih in drugih dejavnikov, ki se lahko pojavijo po tem datumu in vplivajo na razmere na trgu, zato in na tržno vrednost objekta.
4. Stroški stroškov, ki jih vsebuje poročilo, se nanaša na objekt ocenjevanja kot celote. Vsaka korelacija dela stroškov s katerim koli delom predmeta je nezakonita, če je tako, ni določeno v poročilu.
5. Poročilo o vrednotenju vsebuje strokovno mnenje ocenjevalca glede tržne vrednosti objekta in ni jamstvo, da bo predmet prodan na prostem trgu po ceni, ki je enak vrednosti objekta, določenega v tem poročilu.
1.4 Namen ocene
Namen ocene: Določanje tržne vrednosti dvosobnega apartmaja, ki se nahaja na: Zlatoust, četrtina mladih, d. 35, apt. 24, od 6. septembra 2010, za predstavitev komercialne banke VTB (žitne panoge), da bi uporabili predmet vrednotenja v programu hipotekarnih posojil.
V skladu s členom 3 zveznega zakona št. 29.07.1998. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", v skladu z izrazom "tržna vrednost nepremičnine" razume. "... Najverjetnejša cena, na kateri se ta objekt lahko odtuji na odprtem trgu v okviru konkurence, ko se zavezanec, da so stranke, ki imajo vse potrebne informacije, in na obseg transakcijskih cen ne odražajo vse izredne razmere, tj Ko: en del transakcije ni dolžan odtujiti objekta ocenjevanja, druga stranka pa ni dolžna prevzeti izvrševanja; Stranke transakcije se dobro zavedajo predmeta transakcije in delujejo v njihovih lastnih interesih; Objekt je predstavljen z odprtim trgom v obliki javne ponudbe; Cena transakcije je razumno nadomestilo za objekt ocenjevanja in prisiljeni, da se transakcija za stranke opravlja transakcijo, iz katere ni bila; Plačilo za objekt ocenjevanja je izraženo v gotovini. "
Ta opredelitev vključuje prenos lastništva prodajalca kupcu pod naslednjimi pogoji: \\ t
1. Prodajalec in kupec zakon v skladu z zakonom.
2. Na obeh straneh transakcije sta dobro obveščena ali se posvetujeta o tej temi transakcije in delujejo, da bi najbolje zadovoljili svoje lastne interese.
3. Objekt je razstavljen na odprtem trgu dovolj časa.
4. Plačilo ni priloženo dodatni pogoji.
5. Transakcijska cena ni posledica posebnega posojila ali koncesije pri prodaji nobene stranke, ki sodelujejo v transakciji.
1.5 Postopek vrednotenja
Na splošno sprejeti postopek ocenjevanja pomeni dosledno izvajanje kvalificiranih ukrepov, ki zagotavljajo ekonomsko razumne kazalnike vrednosti ocenjenega objekta.
Kot predpogoji, ocena zahteva zbiranje in analizo splošnih podatkov o ocenjenem objektu:
Identifikacija objekta ocenjevanja, tj. Opredelitev podrobnosti, lokacije in osnovne značilnosti ocenjenega objekta.
Določa datum ocenjevanja, tj. Določanje časa, na katerem je dejansko mnenje ocenjevalca o vrednosti objekta ocenjevanja.
Izbira vrednosti vrednosti in lastninskih pravic, ki jih želite določiti, tj. Nastavite namen ocene kot študijo.
Izkazalo se je, da so področja uporabe rezultatov vrednotenja, tj. Določena je funkcija (dodelitev) vrednotenja.
Na podlagi besedila in rezultatov so izdelane analize podatkov in analize, ki lahko vplivata na vrednost ocenjenega objekta.
Na podlagi pridobljenih podatkov se izvede izbira, uporabljajo se tradicionalne metode ocenjevanja: dragi, trg, donosno.
2. Analiza predmeta vrednotenja in njenega okolja
V času določanja tržne vrednosti je predmet ocene dvosobni apartma, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrtina mladost, d. 35, apt. 24. Tržna vrednost tega predmeta je bila izdelana na podlagi povprečne tržne vrednosti 1 kvadratnega metra podobnih predmetov do ocene dvosobnih apartmajev, ki se nahajajo na območjih, primerljivih z ocenjenimi.
Viri za ocenjevanje predmeta so:
1. Informacije, ki jih zagotovi stranka.
2. Posvetovanje s strokovnjaki - Realtors.
3. Podatkovne baze za nepremičnine Realt podjetja Zlatoust.
4. Statistični podatki.
5. Mediji.
2.1 Naravne in podnebne značilnosti okrožja
Mesto Zlatoust spada v podnebni subrole s kontinentalnim podnebjem, za katerega je značilno (4-5 mesecev) zmerno hladno pozimi in (2-3 mesece) zmerno vroče poletje.
Podnebje celinskega območja, prevladujoči vetrovi imajo zahodno in južnozahodno smer, povprečna letna temperatura zraka - 2,0 C. Povprečna temperatura 15-20 C, povprečna temperatura najhladnejšega obdobja -15-20 C . Regulativna globina zamrznitve tal - 0,5 -0,8 m.
2.2 Analiza gradbenega področja mesta Zlatoust v letu 2009
Za leto 2009. V regiji je bilo začetih 0,9 tisoč zgradb stanovanjskih in nestanovanjskih namenov s skupno površino 0,9 milijona kvadratnih metrov. m.
Organizacije vseh oblik lastništva, vključno s posameznimi razvijalci, 4,7 tisoč stanovanj s skupno površino 0,1 milijona kvadratnih metrov, so zgrajene na račun vseh virov financiranja. m.
Populacija, ki jo je zgradila na račun lastnih sredstev in posojil, 22,6% površine vseh uvedenih apartmajev.
V letu 2009. Predmeti družbene sfere so začeli veljati v mestu:
Bolnišnična in ambulantna poliklinska institucija - oziroma za 300 ležišč in 400 obiskov za premik, 1 športni objekt;
Klubski objekt na 100 sedežev.
2.3 Analiza stanovanjskega trga mesta Zlatoust
Sedanje nepremičninske razmere kažejo na obstoj pomembnega potencialnega povpraševanja po populaciji za stanovanja. Hkrati je resnično učinkovito povpraševanje bistveno nižje od potenciala, saj kljub rasti dohodka prebivalstva splošni življenjski standard ostaja zelo nizko.
Oceniti razpoložljivost stanovanj, kazalnik razmerja vrednosti kvadratnega metra in mesečni dohodek prha družine. Izračuni tega kazalnika kažejo, da bi morali biti stroški cenovno dostopnega stanovanja enak celotnemu dohodku družine. Izračuni tega kazalnika kažejo, da bi morali biti stroški cenovno dostopnega stanovanja enak celotnim družinskim dohodkom v treh ali štirih letih. V skladu s tiskovnim središčem uprave Zlatoust, v letu 2009. Povprečna mesečna plača dela Godowstone je bila 8400 str.
Govorimo o velikem potencialu odloženega povpraševanja po stanovanjskih prostorih, je treba opozoriti, da lahko postane resnična šele po zmanjšanju hipotekarnih posojil.
V napovedih za letošnje leto - se je dvig cen stanovanj v segmentu dvosobnih apartmajev.
Pridobitev stanovanj je bila in ostaja številka ena za 60% državljanov. Vendar pa večina prebivalstva v Zlatoust (kljub razvoju hipotekarnih posojil) še vedno nima možnosti za nakup stanovanja. Velike razloge je mogoče razlikovati: nizka solventnost prebivalstva; Prekomerni hobi graditelji širitve stanovanj, zaradi česar so nedostopni po ceni; "Sivi" dohodek delovnih družinskih članov; Visoke obrestne mere za hipotekarna posojila.
Iz teh razlogov, poceni majhna ohišje (enodejno in dvosobno stanovanja, penzioni, "skrivnosti", "hoteli") uporabljajo največje povpraševanje. Potrditev tega dejstva je največja stopnja rasti v tem segmentu.
Obstaja velika nezasedaljena niša - gradnja poceni, majhnih, cenovno dostopnih stanovanj za mlade družine. Ta segment trenutno določa. Očitno se bo z razvojem kreditiranja kapitala gradnjo, se bo povpraševanje po takšnih stanovanj povečalo.
Glavni obseg transakcij je namenjen izboljšanju stanovanjskih pogojev - s prodajo z naknadnim nakupom.
Ker večina prebivalstva nima priložnosti za nakup dragih stanovanj za več kvadratov, enosobno in dvosobno stanovanja uporabljajo največje povpraševanje. Trisobno, štiri - pet-pasobni apartmaji se uporabljajo manj povpraševanja v strukturi povpraševanja (tabela 1).
Struktura povpraševanja na nepremičninskem trgu, v%
Tabela 1.
Analiza je bila izvedena na podlagi podatkov CJSC "Insi" in na splošno odraža splošni trend na trgu.
Trenutno povečanje cen stabilizira tako nizko stopnjo solventnosti prebivalstva in visok potencial predlogov razvijalcev.
Dinamika stroškov enega kvadratnega mera ohišja v Zlatousti v obdobju 2004-2009. V tabeli 2.
Povprečna tržna vrednost enega kvadratnega metra stanovanj v Zlatoust, tisoč rubljev. / Sq. m.
Tabela 2.
|
Januar 20043. |
Januar 2005. |
Januar 2006. |
Januar 2007. |
Januar 2008. |
Januar 2009. |
|
Analiza dinamike cen za stanovanja v mestu Zlatoust je izvedla analitična skupina INSI CJSC. Analiza se opravi na podlagi podatkovnih baz podjetij RIELT v Združenju Realtors in strokovnjakih Chelyabinsk regije.
Za izračune, strokovnjaki uporabljajo vzorce stanovanj izboljšanih in starih desk na vseh področjih mesta, vključno z okolico G. Zlatoust (Urzhumka, P. Medvedjevka in drugi). Izračuni so bili izvedeni za 1-, 2-, 3-sobno stanovanja.
2.4 Opis lokacije predmeta ocenjevanja
Objekt ocenjevanja se nahaja v upravnem-teritorialnem okrožju Zlatoust, mladinski četrti, v prvem mikrobistriku.
MicroDistrict je zgrajen s sodobnimi večnadstropnimi stavbami, ima dober transportni križišče.
Na kratki razdalji od hiše, kjer se nahaja objekt ocenjevanja, kino "cosmos", trgovine industrijskih in živilskih proizvodov, garažna zadruga, parkirišče. V bližini je avtobusna postaja. Na tem področju so šole, veja Chelyabinsk College Izita. Za prodajo je predvsem razstavljena, apartmaji v hišah 12 serij, 86 serij.
Tabela 3.
|
Lokacija: |
g. Zlatoust, Mladinska četrtletja, Apt. 24. |
||
|
Razpoložljivost omrežij (oskrba z vodo, kanalizacija, napajalnik) |
Nahaja se v razvitih inženirskih infrastrukturnih površinah |
||
|
OBMOČJE |
Mirno |
||
|
Komercialna orientacija |
|||
|
Namen |
Stanovanjska stavba |
||
|
Imeti stavbo v bližini ocenjenega predmeta |
Stanovanjske stavbe, Trgovine, Kavarne, Garaže |
||
|
Prisotnost zelenih nasadov |
|||
|
Državno okolje |
Zadovoljivo |
2.5 Opis predmeta
Objekt v času ocene je dvosobno stanovanje, ki se nahaja v 3. nadstropju 9-nadstropne panelne stanovanjske stavbe.
Trenutno se objekt ocenjevanja deluje kot stanovanjski apartma.
Enosobno stanovanje na: Zlatoust, Mladinska četrtletja, 35, Apt. 24 je v lasti Ivanova Petra Sergeyeviča na podlagi referenc ZJ št. 30, ki potrjuje potrdilo o državni registraciji lastninskih pravic.
Tehnične značilnosti predmeta ocenjevanja
Tabela 4.
|
Leto gradnje doma |
||
|
Število sob. |
||
|
Nadstropje doma |
||
|
Material sten doma |
Panel. |
|
|
Celotno območje / apartma |
50,6 m². 49,7 m2. |
|
|
Dnevni prostor apartmaja |
||
|
Loggia / Balkon Square |
||
|
Notranja dekoracija prostorov |
||
|
Dnevna soba |
13.20 SQ.M, Strop - Whitewashes, Stene - Ozadja, Tla - Linolej |
|
|
Dnevna soba |
17.10 SQ.M., Strop - Whitewashes, Stene - Ozadja, Tla - Linolej |
|
|
7 m², strop - Whitewashes, stene - delno ozadje, ploščice, tla - linolej |
||
|
2,60 m², strop - Whitewash; Ploščice stenske keramike, belemo; Paul-keramika ploščice |
||
|
1.40 m²., Strop - Whitewashes, Stene - Tile, Tla - Keramična ploščica |
||
|
7,3 m², strop - Whitewashes, Stene - Ozadje, Tla - Linolej |
||
|
Vgrajena garderoba |
||
|
Dodatne informacije |
Stanje stanovanja je ocenjeno kot popravilo |
3. Izračun vrednosti objekta ocenjevanja v primerjalni (tržni) metodi
Ta pristop k oceni temelji na informacijah o nedavnih tržnih transakcijah ali predmetih razstavljenih za prodajo. Temelji na načelu zamenjave, ki navaja, da racionalni kupec ne bo plačal za določeno premoženje več kot pridobitev druge nepremičnine z istim koristjo.
Pri uporabi pristopa ocenjevanja stroškov z vidika primerjave prodaje se običajno uporabljajo naslednji koraki:
Študija trga in predloge za prodajo teh nepremičninskih predmetov, ki so najbolj primerljivi z ocenjenim predmetom;
Zbiranje in preverjanje informacij o vsakem izbranem predmetu prodajne cene in zahtevane cene, plačilo transakcije, fizikalne lastnosti, lokacije in kakršnih koli pogojev transakcij;
Analiza in primerjava vsakega predmeta z ocenjenim predmetom s prodajo časa, lokacije, fizikalnih lastnosti in prodajnih pogojev;
Prilagoditev prodajnih cen ali zahtevanih cen za vsak primerljiv predmet v skladu z razlikami med njim in ocenjenim objektom;
Usklajevanje prilagodljivih cen primerljivih nepremičninskih predmetov in proizvodnje vrednosti ocenjenega predmeta.
Do danes je metoda primerjave prodaje na trgu metoda, ki daje pravo tržno vrednost stanovanja.
3.1 Izbira analognih predmetov
Pri prodaji nepremičninskih predmetov, podobnih ocenjenim, informacije o gospodarskih značilnostih in pogojih prodaje praktično ni na voljo ali nepopolna, in ker obstaja zadostno število zanesljivih informacij o nedavnem prodaji predmetov, podobnih ocenjenim ocenjenim, in predmetov so Izbrana je tudi za primerjavo.
Na podlagi analize specializiranih medijev in raziskav podjetja Rielt v Zlatousti so bili izbrani naslednji objekti, podobni objektu ocenjevanja glede na njihove oblikovalske značilnosti.
Za primerjalno analizo so izbrani naslednji predmeti, v katerih je datum izpostavljenosti na trgu nepremičnin sovpada z datumom ocenjevanja:
Številka predmeta 1. Enosobno stanovanje (časopis »stanovanje« vprašanje »od 13.08.2010).
Karakterističen apartma: 1. nadstropje 9-nadstropne plošče Stanovanjske stavbe, 121 serije; Skupna površina stanovanja je 51 kvadratnih metrov. m.; Stanje cilja je zadovoljivo. Vrsta prava: premoženje.
Stanovanje stane: 820.000 rubljev.
Številka predmeta 2. Enosobno stanovanje (časopis »stanovanje« vprašanje »od 13.08.2010).
Lokacija: G. Zlatoust, ul. 40 let zmage.
Značilnosti apartmaja: 4 nadstropje 9-nadstropne plošče Stanovanjske stavbe, 121 serije; Skupna površina stanovanja je 55 kvadratnih metrov. m.; Stanje cilja je zadovoljivo. Vrsta prava: premoženje.
Stanovanje stane: 930 000 RUB.
Številka predmeta 3. Apartma z eno spalnico (časopis "Apartma Apartma" Od 08.22.2010).
Lokacija: G. Zlatoust, ul. 40 let zmage.
Značilnosti apartmaja: 3 nadstropje 9-nadstropne plošče Stanovanjske stavbe, skupna površina apartmaja je 52 kvadratnih metrov. m.; Stanje cilja je zadovoljivo. Vrsta prava: premoženje.
Številka predmeta 4. Enosobno stanovanje (časopis »stanovanje« vprašanje »od 13.08.2010).
Lokacija: G. Zlatoust, ul. 40 let zmage.
Značilnost apartmaja: 2 nadstropje 9-nadstropne plošče stanovanjske stavbe, 121 serije; Skupna površina stanovanja je 52 kvadratnih metrov. m.; Stanje cilja je zadovoljivo. Vrsta prava: premoženje.
Stanovanje stane: 950 000 RUB.
3.2 Opredelitev prilagoditev
Na splošno sprejete elemente primerjave so: Ocenjeni lastninske pravice, pogoji financiranja, prodajni pogoji, prodajni datum, lokacija, fizikalne lastnosti.
Ker so vsi izbrani za primerjavo, so objekti-analogi na desni strani lastništva, pripravljeni za prodajo v tipičnih pogojih financiranja, imajo enake prodajne pogoje, prilagoditve prvih treh ocenjevalcev elementov niso privedle.
Prilagoditev za UDERING. Predmeti so analogi za prodajo po ceni ponudbe. Dejansko ceno transakcije nakup in prodaje lahko prilagodi prodajalec med predhodnimi pogajanji med kupcem in prodajalcem. Po podjetjih Rieltov je obseg pogajalskega povprečja 4%. Zato se za vse analogije popravek na nižji stopnji vzame v velikosti -4%.
Prilagoditev po lokaciji. Lokacija se razume kot stopnja privlačnosti lokacije predmeta v zvezi z udobjem vhoda, prevoznih tokov, bližine poslovnih centrov. Vsi predmeti-analogi so na ulici. 40 let zmage. Lokacija te ulice v pritožbi ustreza mladinski četrti. Zato je lokacija prilagojena za predmete-analoge od 0.
Prilagoditev tehničnemu stanju. Vsi objekti imajo stanje podobnega ocenjevalnega predmeta. Zato je prilagoditev tehničnemu stanju za njih enaka 0.
Prilagoditev na območju stanovanja. Ocenjeni apartma je 50,6 kvadratnih metrov. Vsi predmeti-analogi imajo območje velikosti, ustrezno področje ocenjevalnega predmeta. Na podlagi tega je prilagoditev na apartmajsko območje enako 0.
Nastavitev na tleh. Izbrano za izračun objekta-analog št. 1 se nahaja v prvem nadstropju. Predmeti-analogi №3, №4, №4, objekt ocenjevanja pa se nahajajo na srednjih nadstropjih. Po realtors, stroški enega kvadratnega metra dvosobnih apartmajev, ki se nahajajo na prvem in zadnjem nadstropju, pod 3% vrednosti enega kvadratnega metra podobnega apartmaja, ki se nahaja na srednjem nadstropju. Zato se za analogno število 1 poveča večja sprememba.
Izračun tržne vrednosti objekta ocenjevanja v primerjalni metodi je prikazan v tabeli 5.
Izračun tržne vrednosti objekta ocenjevanja v primerjalni metodi
Tabela 5.
|
Ime |
Ocena objekt. |
|||||
|
Lokacija |
Četrt mladina, 35 |
40 let zmage |
40 let zmage |
40 let zmage |
40 let zmage |
|
|
Skupna površina, sqm. |
||||||
|
Prodaja cen, drgnite. |
||||||
|
Prodaja cen, RUB. / SQ M. |
||||||
|
Popravek, ob upoštevanju tržnih pogojev, št |
||||||
|
Prilagoditev, ob upoštevanju pogajanj,% |
||||||
|
Cry. |
||||||
|
Prilagoditev, ki upošteva lokacijo predmeta ocenjevanja,% |
||||||
|
Cena po nastavitvi, drgnite. / M². |
||||||
|
Apartmajsko območje |
||||||
|
Popravek na trgu,% |
||||||
|
Cena po nastavitvi, drgnite. / M². |
||||||
|
Tla / nadstropja |
||||||
|
Popravek na tleh,% |
||||||
|
Cena po nastavitvi, drgnite. / M². |
||||||
|
Prilagoditev, ob upoštevanju prisotnosti balkona,% |
||||||
|
Cena po nastavitvi, drgnite. |
||||||
|
Prilagoditev, ki upošteva tehnično stanje predmeta ocenjevanja,% |
||||||
|
Cena po nastavitvi, drgnite. |
||||||
|
Stroški predmeta, rubljev / sq.m. |
||||||
|
Stroški objekta, drgnite. |
Tako tržna vrednost stanovanja z dvema spalnicama, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrtina mladost, d. 35, apt. 24, izračunano v okviru primerjalnega pristopa s primerjavo prodaje na trgu, ob upoštevanju omejitev in predpostavk od 6. septembra 2010. Najboljše: 850 181 rubelj.
4. Izračun vrednosti objekta ocenjevanja v metodi dohodka
Pristop k oceni dohodka temelji na načelu čakanja, ki navaja, da so vsi stroški danes odraz prihodnjih prednosti.
Pri uporabi tega pristopa se nepremičnina analizira za ustvarjanje določenega dohodka, ki se običajno izraža v obliki prihodkov od izkoriščanja in prihodkov od prodaje. Investitor pridobi nepremičnine, ki lahko ustvarjajo dohodek, za trenutno ceno v zameno za svojo možnost v prihodnje za ustvarjanje dohodka od komercialne uporabe in nadaljnje prodaje.
Da bi ocenili vrednost nepremičnin prihodkov, uporabite tehniko kapitalizacije in diskontiranja. Pristop kapitalizacije omogoča na podlagi podatkov o stopnji dohodka in kapitalizacije v času ocenjevanja ali perspektive za sklenitev vrednosti predmeta. Tehnika diskontiranja se uporablja za prilagajanje dohodkovnega toka in stroškov, ki se porazdelijo sčasoma, do enega trenutka, da dobijo trenutno vrednost dohodka predmeta.
Metoda neposredne kapitalizacije je najbolj primerna za predmeti, ki prinašajo dohodek z nenehno predvidljivimi prihodki in odhodki. Način diskontiranja denarnih prejemkov je bolj sprejemljiv za zmogljivosti za ustvarjanje dohodka z nestabilnimi dohodki in odhodki.
Kot kazalnik, ki opisuje prihodnji dohodek, je izbran čist poslovni dohodek. To je ena od sort denarnega toka, ki najbolje opisuje vrednost nepremičnin podjetij, katerih glavna dejavnost je vzdrževanje pozidanih nepremičninskih predmetov in jih zakup.
4.1 Metoda kapitalizacije
Metoda kapitalizacije omogoča na podlagi podatkov o stopnji dohodka in kapitalizacije v času ocenjevanja ali perspektive za sklenitev vrednosti predmeta. Kot kazalnik, ki opisuje prihodnje dohodek, je bil izbran čist poslovni prihodki.
Stroški nepremičnin se izračunajo s formulo:
V - trenutni stroški objekta premoženja;
NOI je vrednost pričakovanega neto operativnega letnega dohodka;
RO - stopnja kapitalizacije.
Postopek izračuna ima naslednje zaporedje:
Določitev pričakovanega dohodka iz vseh virov potencialnega bruto dohodka;
Določanje možnih izgub iz izpadov (ne nalaganje) prostorov in izgub pri zbiranju izposoja za izračun veljavnega bruto dohodka;
Določitev poslovnih odhodkov;
Določitev čistega poslovnega dohodka z odbitkom bruto dohodka vseh odhodkov;
Določanje stopnje kapitalizacije;
Izračun trenutne vrednosti predmeta.
Spodaj je kratek pregled napovedi. Stroški, analiza kapitalizacijskega koeficienta, kot tudi druge predpostavke, ki so neposredno povezane z dohodkovnim pristopom.
Določitev potencialnega bruto dohodka. Potencialni bruto dohodek je dohodek, ki ga prinaša nepremičnine s popolno obremenitvijo površin, ki so namenjene za najem. Ponavadi prihodki od uporabe nepremičnin je opredeljen kot letni, stabilen dohodek od celotnega najetih objektov pod običajnimi tržnimi pogoji.
Med analizo trga nepremičnin v Zlatoust (okrožje, 40 let, je bila mladinska četrtletje) razkrila, da je strošek najema dvosobnih apartmajev, podobno kot objekt ocenjevanja, v območju od 5.500 - 6.500 rubljev, Glede na lokacijo, tla in države, apartmaji. Za ocenjeni predmet bomo vzeli stroške najema 6.000 rubljev. na mesec.
Določanje veljavnega bruto dohodka. Veljavni bruto dohodek je potencialni bruto dohodek, zmanjšan za prosta delovna mesta, ne pred prejemanjem plačil in drugih prihodkov. Količina necisibilnosti je enaka enemu mesečnemu najemu (6.000 rubljev).
Opredelitev operativnih stroškov. Poslovni odhodki so periodični letni stroški vzdrževanja nepremičnin, ki so neposredno povezani z pridobitvijo veljavnega bruto dohodka. Poslovni odhodki so trajni in variabilni stroški.
Stalni poslovni odhodki niso odvisni od izhodnega koeficienta prostora in vključujejo davke na nepremičnine.
Spremenljivi stroški poslovanja so periodični letni stroški, katerih vrednosti so odvisne od obsega komunalnih plačil.
Določanje stalnih stroškov. Za stalne izdatke je plačilo davka na nepremičnine v skladu z veljavno zakonodajo (za ocenjevalni objekt 300 rubljev).
Opredelitev spremenljivih stroškov. Komunalne stroške za predmete podobne vrste v izračunih, bomo potrebovali enako 1000 rubljev. na mesec po stopnji, ki dve - trije ljudje živijo v dvosobnih apartmajih.
Določitev stopnje kapitalizacije. Stopnja kapitalizacije se izračuna kot razmerje med čistimi poslovnimi prihodki na skupno vrednost predmeta na predmetih, primerljivih z ocenjenimi. Izračun kapitalizacijskih stopenj so prikazani v tabeli 6.
Izračun kapitalizacijskih stopenj
Tabela 6.
|
Značilnosti predmeta in njenih analogov |
Analogna številka 1. |
Analogna številka 2. |
Analogna številka 3. |
Analogna številka 4. |
|
|
ul. 40 let zmage |
ul. 40 let zmage |
ul. 40 let zmage |
ul. 40 let zmage |
||
|
Najemna stopnja, drgnite. |
|||||
|
Čisti poslovni letni dohodek, drgnite. |
|||||
|
Prodaja cen, drgnite. |
|||||
|
Stopnja kapitalizacije,% |
|||||
|
Koeficient teže |
|||||
|
Končna stopnja kapitalizacije,% |
Vrednost stopnje kapitalizacije bo v nadaljnjih naseljih trajala 5,5%. Kalkulu čistega operativnega dohodka je prikazan v tabeli 7.
Izračun čistega poslovnega dohodka
Tabela 7.
Izračun tržne vrednosti v skladu z metodo neposredno kapitalizacije je prikazan v tabeli 8.
Izračun tržne vrednosti z neposredno metodo kapitalizacije
Tabela 8.
Tako, stroški dvosobnega apartmaja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrtina mladost, d. 35, apt. 24, opredeljeno v okviru prihodkovnega pristopa od 7. septembra 2010. To je 849.436 rubljev.
5. Izračun vrednosti objekta ocenjevanja v metodi stroškov
V središču dragega načela substitucije temelji na tem, na katerem vlagatelj ne bo plačal količine zneska, ki je večji od gradnje podobnega predmeta brez pretirane zamude.
Dragočasna metoda prikazuje oceno popolnega zmanjšanja stroškov (PVA) predmeta z odbitkom obrabe, razširjeno na tržno vrednost zemlje.
Pri uporabi te metode je postopek ocenjevanja sestavljen iz naslednjih korakov:
1. Izračun tržne vrednosti zemljišča, ki je na voljo brez izboljšanja, ob upoštevanju njegove najboljše in najučinkoviteje uporabe.
2. Izračun vrednosti izgradnje novih podobnih objektov je opredelitev popolnega zmanjšanja stroškov (PVA) predmetov na dejanski datum ocenjevanja.
3. Določitev vrednosti celotne nabrane obrabe stavb in objektov.
4. Izračun stroškov preostalega rehabilitacije objektov z zmanjšanjem skupne redukcijske vrednosti z vrednostjo skupne nabrane obrabe.
5. Dodajanje vrednosti zemljinske ploskve na izračunano preostalo nadomestno vrednost stavb in struktur.
5.1 Določitev vrednosti zemljišča
Praviloma pri ocenjevanju tržne vrednosti zemljiških parcel, metode primerjave prodaje, metodo dodeljevanja, metoda distribucije, metoda kapitalizacije najemnine, metode bilance, metoda predvidene uporabe ("metodična priporočila za določanje trga vrednost zemljišč ").
Primerjalni pristop temelji na metodi primerjave prodaje, metodo dodeljevanja, metoda distribucije. Pristop dobička temelji na metodi kapitalizacije na najemnino, metodo bilance, metodo predvidene uporabe. Elementi stroškovnega pristopa v smislu izračuna stroškov razmnoževanja ali zamenjave izboljšav zemljišča se uporabljajo pri metodi odstranjevanja in načina izbire.
Objekt ocenjevanja je stanovanje, ki se nahaja v visoki stavbi. Na dan ocenjevanja, ni pravih dokumentov za zemljišča, ki vsebuje informacije o količini lokacije, ki se nanaša na celotno stavbo kot celote in na objekt ocenjevanja, kot tudi obliko pravice - Pravica do najema, lastništva ali nenehne uporabe. Zato je izračun vrednosti zemljišča na tem poročilu ni bil izveden.
Pri ocenjevanju stanovanja je ocenjevalec vodena po predpostavki, da se vrednost zemljišča, ki se upošteva v vrednosti objekta ocenjevanja, ki se nahaja stanovanjska stavba, in predpostavlja, da bo ta zemljišča oblikovana in okrašena v V skladu z veljavno zakonodajo.
5.2 Izračun nadomestne vrednosti predmeta nepremičnin
Zmanjšanje stroškov je strošek ustvarjanja analognega predmeta, ki popolnoma ponavlja objekt ocenjevanja, ob upoštevanju vseh prednosti in slabosti, ki so prisotne v njem, in je opredeljena kot strošek predmeta po cenah za izgradnjo analognega objekta. Kot analogni objekt, se tipična stavba obravnava z enako kot ocenjeni ciljno funkcionalno nameno, in najbolj podobno volumsko načrtovanje in konstruktivno rešitev.
Nadomestni stroški izgradnje analognega predmeta smo določili z uporabo medregionalnih informacij in analitskega biltena Invest "Indeksi cen v gradbeništvu". Ta bilten vsebuje vrednost kazalnikov izgradnje merske enote (1 kvadratnih metrov) za različne tipične stavbe v ravni cen v moskovski regiji (razen DDV). Kazalniki stroškov iz 1 kV. M. Skupna površina je opredeljena, ob upoštevanju trenutnih indeksov cen za materialne vire, porabljene v gradbeništvu, za plačilo za delo in druge stroške. Kazalniki upoštevajo povprečne stroške v višini vseh poglavij konsolidiranega ocenjenega izračuna stroškov gradnje, vključno z: režijskimi stroški in načrtovanimi akumulacijami; stroški, povezani s proizvodnjo dela pozimi; Drugi stroški, minus zneski, kot so: stroški začasnih stavb in struktur, vzdrževanje ulic in odstranjevanje smeti, stroški uporabe progresivnega sistema nagrajevanja gradbenih in montacijskih delavcev (SMR) in sklop delavcev , stroški oblikovanja in anketiranja dela in avtorjevega nadzora, o vzdrževanju stranke aparata, stroški za nepredvidene stroške itd.
Kazalniki stroškov iz 1 kV. M. Skupna površina v ravni cen v moskovski regiji se lahko prevede v raven cen drugih regij z uporabo regionalnih naložbenih dejavnikov, tako da pomnožimo ocenjene stroške za pogoje v moskovski regiji do ustreznega razmerja.
Stroški objekta se izračunajo z naslednjo formulo:
C \u003d S * V * K * KPP * DNDS,
C je popoln redukcijski strošek (PVS) predmeta;
S - Stroški gradnje na merske enote (1 kvadratna m. M. Square) za različne tipične stavbe na ravni cen v Moskvi regiji (razen DDV);
V - Območje objekta;
K - Regionalni koeficient;
kPP - koeficient, ob upoštevanju dobička podjetja. Pridobitev zemljišč, ustvarjanje izboljšav na njem in naknadno prodajo je podjetje, ki zahteva plačilo. Podjetniški dobiček je zahtevana količina prihodkov nad skupnimi stroški gradnje, ki vam omogoča, da ta projekt pokliče finančno utemeljen za razvijalca. Dobiček podjetnika odraža stroške upravljanja in organizacije gradnje, izraža prispevek razvijalca, ki izvaja gradnjo gradnje in tveganja, povezana z gradnjo, ki je na trgu Zlatoust dovolj velik. Analiza tega segmenta trga nepremičnin je pokazala, da se raven dobička za taka podjetja giblje od 20% do 50%, odvisno od obsega in narave gradbenega in montaža dela. Na podlagi analize in tržnih raziskav je vrednost podjetniških dobičkov za ocenjene nepremičninske predmete določena v višini 45% (KPP \u003d 1.45);
dND je koeficient, ki upošteva DDV v višini 18% (DBS \u003d 1.18).
Izračun nadomestne vrednosti objekta na datum ocene
Tabela 9.
5.3 Izračun akumulirane vrednosti obrabe
Stroškovna metoda vključuje identifikacijo obrabe treh vrst: fizična, funkcionalna, zunanja obraba, ki se v vrednosti, ki se v vrednosti, odšteje od stroškov nadomestitve.
Fizično poslabšanje. Pod fizično obrabo struktur, elementov, sistemov inženirske opreme in stavbe kot celote je treba razumeti izgubo začetnih tehničnih in operativnih lastnosti kot posledica vpliva naravnih klimatskih dejavnikov in človeškega življenja. Izračun fizične obrabe je narejen na podlagi rezultatov vizualnega pregleda, ki ga izvajajo zaposleni v CJSC Insi. Zaradi vizualnega pregleda predmeta ocenjevanja je telesna obraba enaka 11%.
Funkcionalna obraba stavbe je določena z izgubo vrednosti zaradi neskladnosti projekta, materialov, gradbenih norm, oblikovanja sodobnih zahtev in se imenujejo: slabosti, ki zahtevajo dodajanje elementov; Slabosti, ki zahtevajo nadomestne ali nadgradnje elementov; Slabosti, ki zahtevajo odstranitev elementov.
Funkcionalna obraba za ta objekt ocene je nepomemben, in ga je mogoče jemati enako nič.
Zunanja obraba je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi spremembe zunanjega okolja: socialni standardi družbe, zakonodajnih in finančnih pogojev, demografskih razmer, okoljskih razmer in drugih kvalitativnih okoljskih parametrov. Zunanja obraba ocenjenega predmeta je zanemarljiv, in ga je mogoče jemati enako nič.
5.4 Izračun vrednosti objekta ocenjevanja po metodi stroškov
Izračun vrednosti objekta ocenjevanja po metodi stroškov.
Tabela 10.
Tako, stroški 2-sobno stanovanje, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrtina mladina, d. 35, apt. 24, izračunano v okviru metode stroškov, ob upoštevanju omejitev in predpostavk od 6. septembra 2010. O: 666,962 rubljev.
6. Usklajevanje rezultatov
Rezultati metod, uporabljenih v tem poročilu, se lahko razlikujejo glede na zanesljivost in kakovost informacij, ki se uporabljajo za vsako metodo. Če želite izbrati končno vrednost vrednosti, ki temelji na dejavnikih več vmesnih rezultatov, je bil uporabljen pristop tehtane povprečne vrednosti, v skladu s katerim je rezultat, dobljen za vsako uporabljeno metodo, dodeljen koeficient teže.
Koeficienti teže se določijo na podlagi naslednjega: \\ t
Pri uporabi primerjalne metode je bil rezultat ocenjevanja pridobljen predvsem na podlagi predlogov predloga, ki so dokaj natančne smernice;
Slabost metode dohodka je pomanjkanje jasne odvisnosti vrednosti najemnih stopenj najetih objektov iz njegove kakovosti;
Način stroškov je večinoma uporaben za ocenjevanje predmetov, ki so edinstveni v svojem tipu in imenovanju, za katerega ni trga, ali predmetov z manjšo obrabo.
Pri uporabi različnih metod za določanje vrednosti objektov ocenjevanja so bili v tabeli 11 pridobljeni naslednji rezultati.
Rezultati ujemanja tabele
Tabela 11.
Pri ocenjevanju predmeta so bile uporabljene vse možne izlete na oceno tržne vrednosti. Na podlagi (prejetih) informacij in podatkov, pridobljenih kot posledica te analize z uporabo najprimernejših metodologij ocenjevanja, lahko narišete naslednji sklep:
Tržna vrednost 2-sobnega apartmaja, ki se nahaja na naslovu: Zlatoust, četrtina mladina, d. 35, apt. 24, ob upoštevanju predpostavk in omejevanja pogojev, od 06. septembra 2010. To je, ob upoštevanju dovoljenega zaokroževanja 830.000 rubljev.
Zaključek
V skladu s sporazumom o oceni št. 1 od 09/06/2010. Strokovnjaki CJSC Insi so ocenili tržno vrednost dvosobnega apartmaja s skupno površino 50,6 kvadratnih metrov. m., ki se nahaja v tretjem nadstropju 5. nadstropja panelne hiše na naslovu: Zlatoust, četrtina mladina, d. 35, apt. 24.
Tržna vrednost predmeta nepremičnin se določi v skladu z zveznim zakonom "O presoji v Ruski federaciji" in z ocenjevalnimi standardi, ki zavezujejo uporabo tržnih dejavnosti.
Ob upoštevanju vseh predpostavk in omejitev, ki jih vsebuje poročilo in omejitve, nam študije in analize omogočajo, da pripravimo naslednji sklep:
Tržna vrednost stanovanja z dvema spalnicama s skupno površino 50,6 kvadratnih metrov. m., ki se nahaja na naslovu Zlatoust, četrtina mladih, d. 35, kvadrat. 24, ob upoštevanju predpostavk in omejevalnih pogojev, ki stojijo ob 06.09.2010. To je 830.000 rubljev.
Bibliografija
1. Civilni zakonik Ruske federacije.
2. Zvezni zakon Ruske federacije 29. julija 1998 št. 135-FZ "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".
3. Zvezni standardi za ocenjevanje FSO št. 1, FSO št. 2, FSO št. 3.
4. Kodeks standardov vrednotenja ROO, 2005.
5. GRIGORIEV V.V., FEDOTOVA M.A. Ocena podjetja: teorija in praksa. M.: Infra M, 2007. 320 str.
6. Poslovna ocena: učbenik / ed. A.G. M. M.A. Fedotova. 2 e ed., Pererab. in dodajte. M.: Financiranje in statistika, 2004. 736 str.
7. Kvantitativne metode finančne analize / ED. \\ T S.j. Rjava in tal Critzman, na. iz angleščine M.: Infra M, 2006. 336 str.
8. KALEV V.V. Finančna analiza: Upravljanje kapitala. Izbira naložbe. Analiza poročanja. 2. ed. Pererab. in dodajte. M.: Financiranje in statistika, 2007.
9. Indeksi inflacije stroškov osnovnih sredstev, ki jih je razvila in objavila Odbor za državno statistiko Rusije.
10. Simoova n.e. Metode za ocenjevanje in tehnični pregled nepremičnin. Rostovn / D, 2006.
11. FEDOTOVA MA. Koliko je podjetje? Metode vrednotenja. M.: Perspektiva.
12. Organizacija in metode za ocenjevanje podjetja / ED. In in. Koshkin. M.: "ICF" emmetic ", 2008.
13. Kolayko N.A. Poslovna ocena. VSPP, Moskva, 2006.
14. Kovalev a.p. Kako oceniti lastnost podjetja. M.: FINSTATINFORM, 2006.
15. Ocena vrednosti podjetja (podjetja). Vodič, ki ga je uredil N.A. Abdullaeva, N.A. Kolayko. Založba "Emox", 2008.
16. Trg vrednostnih papirjev. Ruska gospodarska akademija. Plekhanov ed. V.A. Galanova, A.I. Bauva.
17. Osnove podjetniških dejavnosti na trgu nepremičnin, St. Petersburg, S.N. Maximov.
19. Chernyak a.v. Ocena urbane nepremičnine. M.: Ruska poslovna literatura, 2006.
20. Novikov B.D. Ocena trga in nepremičnin v Rusiji. M.: "Izpit", 2008.
21. Boldyrev vs, GALUSHKA A.S., FEDOROV A.E. Uvod v teorijo ocenjevanja nepremičnin. M: Center za upravljanje, ocenjevanje in svetovanje, 2006.
22. Oddelek za državno lastnino. Vaje / Ed. In in. Koshkin. M: Eccosum, 2002.
Objavljeno na Allbest.ru.
...Glavni pristopi k opredelitvi vrednosti objekta premoženja. Ocena tržne vrednosti objekta z metodami dohodka, primerjalnimi, stroški pristopov. Kratke informacije o območju objekta ocenjevanja. Izračun skupne vrednosti vrednosti predmetov.
delo tečaja, dodano 24.09.2013
Gospodarsko bistvo dragih, prihodkov in tržnih metod za ocenjevanje nepremičnin. Določanje stopnje dohodka od komercialne uporabe kot osnovo za oceno prihodkov od nepremičninskega predmeta. Kapitalizacija dohodka in izračun vrednosti nepremičnin.
predstavitev, dodana 12/29/2014
Značilnosti nepremičnin kot objekta ocenjevanja. Vrste stroškov, opredeljene v vrednotenju nepremičnin. Izračun vrednosti nepremičninskega kompleksa "kompleks stavb" z uporabo metod v okviru primerjalnih, dragih, prihodkovnih pristopov. Ellwoodska tehnika.
delo tečaja, dodano 12/14/2010
Kratek opis predmeta ocenjevanja - stavba pisarniškega tipa. Določanje popolne redukcije stroškov in nabrane obrabe. Prilagoditev prodajnih cen primerljivih analognih predmetov. Potencialnih in veljavnih bruto prihodkov od najemnin.
delo tečaja, dodano 03/14/2015
Uporabljene standarde vrednotenja. Informacije o oceni in ocenjevalcu stranke. Določitev stroškov ocenjevanja objekta v prihodkovnem pristopu. Izračun vrednosti objekta v primerjalnem pristopu. Zavrnitev uporabe stroškovnega pristopa.
delo tečaja, dodano 01/13/2015
Identifikacija in opis predmeta ocenjevanja. Uporaba primerjalnih, stroškov in donosnih pristopov k vrednotenju nepremičnin. Zmanjšanje kazalnikov stroškov, prejetih v končni oceni vrednosti nepremičnin in določanju tržne vrednosti objekta.
delo tečaja, dodano 14.11.2013
Značilnosti ocenjevanja predmetov zastave. Analiza uporabe zemljišča. Določanje tržne vrednosti objekta ocenjevanja na podlagi stroškov, primerjalnih in donosnih pristopov. Utemeljitev likvidnostnega koeficienta in zaključka končne vrednosti.
diplomsko delo, dodano 12/19/2011
Ocena vrednosti nepremičnin: Osnovni koncepti, pristopi, metode, problemi in načela ocenjevanja. Določitev tržne vrednosti v okviru stroškov, trga in donosnih pristopov. Priporočila za upravljanje in povečanje obsega tržne vrednosti objekta.
teza, dodana 15.11.2009
Struktura vrednosti nepremičnine v elementih. Določanje vrednosti poslovanja v okviru stroškov, donosnih in primerjalnih pristopov. Stopnje ocenjevanja poslovne vrednosti. Proces usklajevanja stroškov vrednosti vrednosti podjetja.
izpit, dodan 10.02.2016
Analiza najučinkovitejše rabe nepremičnin. Določitev stroškov stavbe z različnimi pristopi k ocenjevanju nepremičnin. Uporaba stroškov, primerjalnega, prihodkovnega pristopa. Zbiranje končne ocene vrednosti nepremičnin.
Med analizo pisarniških prostorov v Moskvi so bili izbrani trije primerljivi predmeti, predlagani za prodajo. Značilnosti primerljivih objektov so prikazane spodnji tabeli.
| Značilnosti | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. |
Lokacija |
m. taganskaya, ul. Taganskaya. | ||
Prenese v sobo |
Lastništvo | Lastništvo | Lastništvo |
Leto gradnje |
|||
Skupna kvadratna sq.m. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Uporabno območje, sqm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionalni namen |
Office. | Office. | Office. |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. |
| 1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje | |
| 3 | 5 | 4 | |
Razpoložljivost ločenega vhoda |
ne. | tukaj je | tukaj je |
| Delovni pogoj | Eurotandel. | Standardno popravilo | |
Veliko informacij |
"Mian", TEL. 974-62-12. | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63. | www.domailaudi.ru. |
Pravni status je enak za vse primerljive predmete in ustreza ocenjenega objekta, ki ne zahteva uvedbe prilagoditve prenesenih pravic na predmet. Zaradi pomanjkanja podatkov o cenah realnih transakcij so bile cene predlogov uporabljene v izračunih, zato prilagoditve za prodajo, pogoji prodaje in financiranje transakcije niso potrebne.
Cene primerljivih objektov so bile prilagojene ob upoštevanju njihovih parametrov na naslednji način:
P0 - Začetni stroški kvadratnega metra primerljivega predmeta (cena ponudbe);
RSNORR - prilagojeni stroški kvadratnega metra primerljivega predmeta;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - Spremembe lokacije, za ugotavljanje prometne dostopnosti, na lokacijo prostora v stavbi, na območju prostora, v prostor dostopne ceste, Za prisotnost ločenega vhoda, na predmetu tehničnega stanja.
Sprememba lokacije. Lokacija nepremičnine je odločilni dejavnik, ki vpliva na stroške. Sprememba lokacije se vnese, če so primerljivi predmeti izbran v drugem ozemeljskem in gospodarskem območju, v našem primeru pa se sprememba ne vpiše.
Sprememba pogajanja. Cene ponudbe ponudbe se razlikujejo od cen realnih transakcij na sekundarnem trgu nestanovanjskih prostorov, ki se praviloma pojavijo po nižjih cenah. Na podlagi podatkov, ki jih zagotavljajo vodilna nepremičninska podjetja, se cene predlogov razlikujejo od cen realnih transakcij na ravni 5 -10%. Sprememba je določena na 5%.
Sprememba dostopnosti prometa. Sprememba dostopnosti prometa je določena z metodo seznanjene prodaje. Spodaj je velikost sprememb, odvisno od prevozne dostopnosti prostora. V našem primeru se vpiše predlog spremembe.
| Dostopnost prevoza | Spremembe velikosti,% | |
| 5 min.p. | 15, 20 min.P. | 2% |
| 5 min.p. | 10, 15 min. | 5% |
Sprememba lokacije prostora v stavbi. Sprememba lokacije prostora v stavbi je določena z metodo seznanjene prodaje. Spodaj je velikost sprememb glede na lokacijo prostora v stavbi.
Sprememba kvadrata. Sprememba območja je določena z metodo seznanjene prodaje. V nadaljevanju je velikost sprememb, odvisno od območja sobe.
Sprememba za udobje dovoza. Sprememba za udobje dostopnih poti je uvedena v primerih, ko je značilnost za ta parameter ocenjenih in primerljivih objektov drugačen. V našem primeru se vpiše predlog spremembe.
Privlačnost dovoz s strani strokovnjakov se izračuna na petstov lestvici:
5 točk - Vstop vozila na predmet iz osrednje ulice, parkiranje;
4 točke - je mogoče vnesti potnika in tovornjake, ki niso iz osrednje ulice, parkiranje;
3 točke - Vhod v vozila se izvaja na ulicah z omejenim gibanjem vozil, parkiranje je težko;
2 točki - Vhod v vozilo je težko, najbližje parkirišče je 10 minut. peš.
Sprememba je bila strokovno določena na podlagi analiz tržnih informacij o trgu nestanovanjskih prostorov, zato je značilno zmanjšanje rezultatov 1 ocene, za katerega je značilno zmanjšanje stroškov za 2%.
Sprememba za poseben vhod Vnese se, ker prisotnost ločenega vnosa poveča stroške predmeta. Spremembo določijo strokovnjaki na ravni 3%.
Sprememba tehničnega stanja (raven zaključka). Na podlagi podatkov, objavljenih na gradbenih podjetij, kot tudi iz pogovorov z zaposlenimi v popravilu in gradbenih organizacijah, kot je Maraton TEL. 964-44-38, "Promsstroy 1" TEL. 367-56-31, "Marshal" TEL. 155-39-59, "Holding Trading" TEL. 119-50-13, "Prednostna" TEL. 749-98-05 Tehnični pogoj in raven končne obdelave prostorov (v skladu z sestavo in stopnjo kompleksnosti dela) se lahko razdeli v naslednje kategorije:
Eurotandel. (Sodobna dekoracija sobe glede na zahteve evropskih standardov, z uporabo najnovejših gradbenih tehnologij in najboljših končnih materialov v sedanjem trenutku). Stroški te vrste popravila (ob upoštevanju zaključnih materialov) bodo od 150-12 dolarjev na 1 m².
Standardno popravilo (Prostori, ki se zaključijo s klasičnimi tehnologijami in sodobnimi materiali). Stroški te vrste popravila (ob upoštevanju končnih materialov) bodo 100-150 $ na 1 m².
Delovni pogoj (domača popravila, narejena pred nekaj leti).
Zahteva kozmetične popravila (Prisotnost manjših napak v dekoraciji prostora). Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostorov delavcu (ob upoštevanju končnih materialov) je 50 - 100 dolarjev. Za 1 m².
Zahteva kozmetična popravila z elementi kapitalskega dela (Polna ali delna odsotnost (zunanja, stenske, stropne) prevleke. Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostora delavcu (ob upoštevanju zaključnih materialov) je 150-200 dolarjev na 1 m².
Zahteva remont. (Pomanjkanje zunanje, stenske in stropne prevleke). Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostora za delavca (ob upoštevanju zaključnih materialov) je 200 -300 dolarjev. Na 1 m².
| Značilnosti | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. | Ocena objekt. |
Lokacija |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya Nab. | m. Kurskaya, ul. Zemeljska gred 14/16. | m. taganskaya, ul. Taganskaya. | m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Hiša 7 |
Funkcionalni namen |
Office. | Office. | Office. | Office. |
Skupna kvadratna sq.m. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Stroški 1 kvadratnih metrov, dolarjev |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Lokacija Sprememba ( P1.) |
0% | 0% | 0% | |
Sprememba za pogajanja ( P2.) |
-5% | -5% | -5% | |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. | 10 m. N. |
Sprememba dostopnosti prometa (\\ t P3.) |
0% | 0% | 0% | |
Lokacija sobe v stavbi |
1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje |
Sprememba lokacije sobe v stavbi ( P4.) |
0% | 0% | 0% | |
Sprememba območja (\\ t P5.) |
-2% | -2% | -2% | |
Enostavnost dostopnih poti v točkah |
3 | 5 | 4 | 5 |
Sprememba za ugodnost dostopnih cest ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Razpoložljivost ločenega vhoda |
ne. | tukaj je | tukaj je | tukaj je |
Sprememba za prisotnost (odsotnost) ( P7.) |
3% | 0% | 0% | |
Splošni odstotek |
0% | -7% | -5% | |
Tehnično stanje prostorov, Stopnja končne obdelave |
Delovni pogoj | Eurotandel. | Standardno popravilo | Standardno popravilo |
Sprememba države, dolarjev za 1 kvadrat. m. ( P8.) |
150 | -100 | 0 | |
Prilagojena vrednost 1 m², dolarji / m². |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Stane 1 m². Ocena objekta, dolarjev / m². |
$2 824 |
Določanje tržne vrednosti nepremičninskih predmetov Prihodkovni pristop temelji na načelu čakanja. V skladu s tem načelom je tipičen vlagatelj, ki je kupec nepremičninskega predmeta, ga pridobi v pričakovanju prejemanja dohodka v prihodnosti. Glede na to, da obstaja neposredna povezava med velikostjo investicij in koristi od komercialne uporabe investicijskega objekta, so stroški nepremičnin opredeljeni kot stroški pridobivanja dohodka od nje, z drugimi besedami, stroški nepremičninskega predmeta je opredeljen kot tekoči stroški prihodnjega dohodka, ki ga ustvari objekt ocenjevanja.
Prednost pristopa prihodkov v primerjavi z dragimi in primerjalnimi pristopi je, da odraža predstavitev investitorja o nepremičnine kot vir dohodka, to je, da se ta kakovost nepremičnin upošteva kot glavni faktor oblikovanja cen. Glavna pomanjkljivost pristopa dohodka je, da za razliko od dveh drugih pristopov temelji na napovedih podatkov.
Stopnje postopka ocenjevanja za ta pristop: \\ t
* Priprava napovedi prihodnjih prihodkov od dobave ocenjenih območij za najemnino za porabljeno obdobje in na podlagi pridobljenih podatkov, opredelitev potencialnega bruto dohodka (PVD).
PVD - predstavlja najvišji dohodek, ki je sposoben oblikovati objekt ocenjevanja, s 100-odstotnim obremenitvijo območja, ne da bi upošteval vse izgube in odhodke. PVD je odvisen od območja ocenjenega objekta, ki ga določi najemnina, in se izračuna s formulo: 
AST - povprečna stopnja najema objekta ocenjevanja,
S - kvadrat ocene.
* Določitev, ki temelji na analizi trga izgub iz področij premalo uporabe in pri zbiranju najemnine, izračun veljavnega bruto dohodka.
Praviloma lastnik dolgoročno nima sposobnosti, da bi še naprej najemala 100% gradbenega območja. Izguba najema poteka zaradi nepopolne zaposlitve predmeta nepremičnin in neplačevanja najemnin s strani brezvestnih najemnikov.
Za stopnjo brezposelnosti predmeta prihodkov nepremičnin z najemniki je značilna koeficient kratkoročne uporabe, ki ga določa razmerje vrednosti skupnega območja, ki se daje v zakup vrednosti skupnega območja, ki ga je treba zajeti. Razmerje med območjem na zakup na skupno površino, ki se zakup, se imenuje koeficient nakladanja. Za različne segmente trga nepremičnin obstajajo tipične tržne vrednosti koeficienta prenosa.
Tako je obseg izgube brezposelnosti trga bodisi določen na podlagi tržnih podatkov, ali se izračuna za posebne nepremičnine po formuli:
KND - koeficient kratkoročne uporabe;
KN - delež območij, ki jih je treba zajeti, za katere se najemniki med letom spremenijo;
NC - povprečno obdobje med letom, ki je potrebno poiskati nove najemnike po odhodu starejšega;
Na je skupno število najemnih obdobij na leto.
Nastala vrednost koeficienta kratkoročne uporabe izraža delež PVD, ki se izgubi zaradi nezmožnosti 100-odstotnega predaje določenega predmeta nepremičnin, namenjenih za to področje. Od tu, je treba prilagoditi PVD na razmerje kvadratnega nakladanja (KZ)ki je opredeljena na naslednji način:
Nezmožnost dokončanja pristojbine za najem vključuje tipične tržne razmere, ko imajo brezvestni najemniki vedno, ki imajo, sprostijo sobo, ne izplačajo svojega dolga za najem. Kvantitativni izraz prihodkov od neplačevanja najema je izguba dohodka od neplačila (koeficient neskladnosti plačil) (KN), ki se določi na podlagi informacij o povprečnih izgubah lastnikov iz ne- Plačilo najemnin v tej vrsti prostorov, ki je izraženo v% potencialnega bruto dohodka.
V to smer, razmerje plačila (COP) Izračunajte: Torej se izračun veljavnega bruto dohodka (DVD) izvede v skladu z naslednjo formulo:
Opozoriti je treba, da je na DVD, ki ga izračuna zgoraj navedeno metodo, je treba dodati druge prihodke, pridobljene iz delovanja nepremičnine, ki presega plačila najema, na primer, za uporabo dodatnih storitev - perilo, avtomobilsko parkiranje, to je , do drugih dohodkov, lahko dodatno sredstva pripišejo linijo z običajno uporabo nepremičnine.
* Izračun stroškov operativnih nepremičnin, ki temelji na analizi dejanskih stroškov njegove vsebine in / ali tipičnih stroškov na tem trgu.
Operativni stroški (ER) so stroški, potrebni za zagotovitev običajnega delovanja predmeta, ki je neposredno povezan s pridobivanjem veljavnega bruto dohodka.
Operacije se običajno razdelijo v tri skupine:
- pogojno trajno;
- pogojne spremenljivke;
- stroški za zamenjavo.
Pogojni stalni stroški vključujejo stroške, katerih velikost ni odvisna od stopnje operativne delovne obremenitve objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno v tej skupini vključujejo:
- davek na nepremičnine;
- zavarovalne premije (plačilna plačila nepremičnin);
- plačila za zemljišče;
- Nekateri elementi spremenljivih stroškov, ki so dejansko konstantni.
Pogojni spremenljivi izdatki vključujejo stroške, ki so odvisne od operativne delovne obremenitve objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje naslednje stroške:
- komunalna;
- o trenutnih popravilih;
- plača zaposlenih;
- davki na izplačane plače;
- za protipožarno zaščito in varnost;
- za oglaševanje in zaključek najemnih pogodb;
- na posvetovanje in pravne storitve;
- na upravljanje;
- drugi stroški.
Stroški za zamenjavo - stroški periodične zamenjave gostiteljskih strukturnih elementov stavbe. Običajno takšni elementi vključujejo:
- streha, talne obloge, elemente notranje in zunanje dekoracije, oken in vrat polnjenje, strojna oprema, kot tudi drugi strukturni elementi s kratko življenjsko dobo;
- sanitarna in tehnična oprema in električni stroji;
- Elementi izboljšanja na prostem - pešpoti za pešce, dostopne ceste, parkirišča, vrtnarjenje in majhne arhitekturne oblike.
Vključitev te skupine porabe na operativne stroške, povezane z običajnim delovanjem stavbe, je posledica predpostavke, da bo lastnik izkoristil nepremičnine na ravni, ki ustreza predpisom in standardom za to vrsto nepremičnin.
Tako se izračunana vrednost operativnih stroškov odšteje od dejanskega bruto dohodka, končni kazalnik pa je čist poslovni dohodek.
* Preračun čistega delovanja do kratkoročnih stroškov objekta v bližini metod, odvisno od izbrane metode ocenjevanja.
Za določitev trenutne vrednosti objekta, ki temelji na čistem poslovnem dohodku, je mogoče uporabiti dve metodi:
- način neposredne kapitalizacije dohodka;
- metoda kapitalizacije glede na stopnjo donosa kapitala: \\ t
- metoda kapitalizacije modelov poravnave;
- način diskontiranih denarnih tokov.
Osnova teh metod je predpostavka, da je strošek nepremičnin posledica sposobnosti ocenjenega predmeta za ustvarjanje dohodkovnih tokov v prihodnosti. Pri obeh metodah obstaja pretvorba prihodnjih prihodkov od nepremičninskega predmeta, ob upoštevanju stopnje značilne vrednosti tveganja tega objekta. Te metode se razlikujejo le v načinu pretvorbe dohodkovnih tokov.
Metoda neposredne kapitalizacije - metoda določanja tržne vrednosti usmeritve dohodka, ki temelji na neposredni preoblikovanju najpomembnejšega dohodka prvega leta v ceno z delitvijo koeficienta kapitalizacije, pridobljenega na podlagi analiz tržnih podatkov o razmerjih mreže Prihodki in stroški sredstev, podobnega ocenjenega objekta, pridobljenega z ekstrakcijo trga.
Hkrati pa ni treba oceniti nagnjenosti k spreminjanju dohodka v času, in pri ocenjevanju kapitalizacijskega koeficienta - upoštevati njene komponente posebej: stopnja donosa na kapital in stopnjo njene donosa. Predvideva se, da je računovodstvo vseh teh trendov in komponent položeno v tržne podatke. Takšna zahodna klasična različica metode neposredne kapitalizacije, v kateri se razmerje kapitalizacije pridobiva iz tržnih transakcij, je skoraj nemogoče uporabljati v ruskih pogojih, v zvezi z nastajajočimi težavami pri zbiranju informacij (najpogosteje pogoji in cene transakcij so zaupna informacija). Na podlagi tega morate v praksi uporabiti algebrske metode za gradnjo kapitalizacijskega koeficienta, ki zagotavlja ločeno oceno stopnje donosnosti kapitala in norme njegovega vračanja.
Opozoriti je treba, da se metoda neposredne kapitalizacije uporablja za ocenjevanje obstoječih sredstev, ki ne zahtevajo datuma ocene velikih v času trajanja kapitalskih naložb v popravilo ali obnovo.
- način določanja tržne vrednosti objekta, ki temelji na dohodku, ki temelji na preoblikovanju vseh denarnih tokov kot "ravnovesje realnega denarja", ki ga ustvarja v postopku preostalega obdobja gospodarskega življenja, v ceni po diskontiranju na datum ocene z uporabo stopnje donosa kapitala, ki se povrne od tržnega alternative ravni tveganja naložb.
Metoda kapitalizacije v skladu s kapitalizacijo Ima dve sorti s formalnim (matematičnim) stališčem:
metoda diskontiranega denarnega toka - metoda kapitalizacije je posledica kapitalskih donosov, ki določajo tržno vrednost z uporabo stopnje stopnje povratnega kapitala na kapitalu, ki ji sledi seštevanje denarnega toka vsakega leta ocenjenega sredstva, vključno z denarnim tokom iz njene nadaljnje prodaje na \\ t konca črkovanja.
metoda kapitalizacije za modele poravnave - metoda kapitalizacije temelji na kapitalskih donosih, v katerem se za določitev tržne vrednosti, najpogosteje prvoletno dohodek preoblikovana v nabavne vrednosti z uporabo formaliziranih modelov poravnave dohodka in stroške, pridobljene na podlagi analize trendov v prihodnosti.
Metoda diskontiranega denarnega toka se uporablja, če:
- Predvideva se, da se bodo prihodnji tokovi bistveno razlikovali od sedanjega;
- obstajajo podatki, ki vam omogočajo utemeljitev velikosti prihodnjih denarnih tokov iz nepremičnin;
- dohodek in pretoki stroškov so sezonski;
- Ocenjena nepremičnina - velik večnamenski komercialni predmet;
- Nepremičninski objekt je zgrajen ali samo zgrajen in uveden (ali uveden) v delovanje.
Metoda kapitalizacije za modele poravnave se uporablja, če: \\ t
- Potoni dohodka so stabilni za daljše časovno obdobje, predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
- Potoni dohodka se povečujejo v stabilnem, zmernem tempu.
Glede na to, da objekt ocenjevanja ne zahteva kapitalskih popravil, kot tudi, ob upoštevanju obstoječih trendov na trgu nepremičnin v Moskvi, lahko napovedujemo nemoteno spreminjajo z manjšimi stopnjami dohodka tokov iz najema objekta ocenjevanja, ki vam omogoča Če želite uporabiti za ponovno izračun predvidenega dohodka v tekočih stroškov metode kapitalizacije za modele poravnave (v nadaljnjem besedilu "metoda kapitalizacije dohodka".
Določitev potencialnega bruto dohodka
Izračun potencialnega bruto dohodka se izvaja na podlagi analize tekočih obrestnih mer na najemu za primerljive predmete (najema tržne stopnje).
Študija najemnih stopenj pisarniškega prostora je potekala po elektronskih podatkovnih bazah časopisa "iz rok na roko", internetne strani nepremičninskih agencij v Moskvi, itd.
| Značilnosti | Ocena objekt. | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. | Številka predmeta 4. |
Veliko informacij |
Podjetje "novo mesto", TEL. 771-72-80. | Podjetje "Invest Real", TEL. 787-71-95. | Magazine "Nabava in cene" №36, tel. 915-56-53. | Podjetje "novo mesto", TEL. 363-26-38. | |
Lokacija |
m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Hiša 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya Nab. | m. taganskaya, ul. V. Radishchevskaya. | m. taganskaya, ul. M. Communis-Tichetic, d. 21 | m. taganskaya, ul. Taganskaya. |
Skupna kvadratna sq.m. |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Enostavnost dostopnih poti v točkah |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 10 m. N. | 3 m. N. | 10 m. N. | 10 m. N. |
Lokacija sobe v stavbi |
1. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje |
Prostori, ki zaključujejo raven |
Standardno popravilo | delovni pogoj | standardno popravilo | delovni pogoj | eurotandel. |
Stopnja najema, dolarjev / m2 / leto |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Prilagoditev na razliko na območju,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Prilagoditev na lokaciji v stavbi,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Prilagoditev na udobju dostopnih cest,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Popravek dostopnosti prometa,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Prilagoditev na stopnji dodelave v% |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Skupni odstotek,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Prilagojena stopnja najema, dolarjev / m2 / leto |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Tako bo stopnja najema za objekt ocenjevanja določena kot povprečna stopnja najema za izbrane predmete, prilagojena ob upoštevanju sprememb in bo (zaokrožena) 556
dolarjev /x.m./eng.
Analiza analize trga kaže, da je povprečna stopnja najema razreda "v" razredu "v" brez DDV $ 490 na kvadratni meter. m na leto, razred pisarniških prostorov "z" brez DDV $ 297 na kvadratni meter. m na leto (najvišja meja razpona, ki je prikazana v analizi, je bila glede na lokacijo predmeta ocenjevanja), od koder, povprečna vrednost najema za sobo, ki zaseda vmesni položaj med razred B in CC pisarne bodo (zaokrožene) $ 400 na kvadratni meter. m na leto.
V skladu s klasifikacijo, predloženim v tej izjavi, oceni objekt zaseda vmesno mesto med razredu "B" in "C", kot tudi najema, izračunano za ocenjevalni instrument, brez obračunavanja stroškov DDV, bo približno $ \\ t 418 na kvadratni meter. m na leto. To dejstvo kaže na pravilnost izbranih primerljivih objektov in možnost uporabe določenega zneska v izračunih.
Določitev možnih izgub iz izpadov (podlaganje) prostorov in izgub iz hitre pristojbine
Za ocenjeno sobo bo koeficient kratkoročne uporabe 8,3%, določen z izračunom dejstva, da najemodajalec porabi za iskanje najemnika (1/12 x 100%) \u003d 8,3% ali v delnice 0,083. Tako bo koeficient prenosa ( KZ.) = 1 - 0,083 = 0,92
.
V skladu s sedanjo prakso se plačilo najemnin vnaprej predloži vnaprej (predplačila), v zvezi s tem, koeficient plač (COP) (COP) je sprejet enak 1,0.
Določitev velikosti operativnih stroškov
Izračun povprečne letne učinkovitosti obratovalnih stroškov je predstavljen v spodnji tabeli. Izvor podatkov zagotavlja stranka.
| Seznam storitev | Povprečni letni znesek odhodkov, ki jih plača lastnik (vključno z DDV) |
Davek na nepremičnine, drgnite. |
69 399R. |
Vzdrževanje Anti-Relaxist. Alarm, drgnite. |
10 768R. |
Vzdrževanje klimatske naprave in prezračevalnega sistema, drgnite. |
19 137R. |
Vzdrževanje prenosa signala požarnega signala po radijskem kanalu, drgnite. |
751R. |
Vzdrževanje sistema za dostop in video nadzor, drgnite. |
3 280R. |
Ogrevanje, drgnite. |
23 194R. |
Hladna in vroča voda, drgnite. |
3 568R. |
Čiščenje prostorov, drgnite. |
53 525R. |
Varnostne službe, drgnite. |
53 525R. |
Skupni povprečni letni operativni stroški, drgnite. |
237 147R. |
Skupaj povprečne letne operativne stroške, dolar / m² / leto |
$62 |
Upoštevati je treba tudi, da lastniki v sodobnih pogojih običajno ne tvorijo nadomestnega sklada, celoten znesek stroškov denarnih sredstev pa se po potrebi izplača istočasno. Ta sklep je bil opravljen kot posledica pogovorov z lastniki nestanovanjskih stavb in prostorov.
Določitev čistega poslovnega dohodka in izračun tržne vrednosti kot dela pristopa dohodka
Metoda kapitalizacije dohodka je opredelitev vrednosti nepremičnin prek prevoda letnega (ali povprečnega letnega) neto operativnega dohodka (CHOD) na sedanjo vrednost.
Osnovna formula za izračun ima naslednji obrazec:
Razmerje kapitalizacije je enako stopnje kapitalizacije, izračunano kot del določitve zemljišča za izboljšave.
| Indikator | Vrednost |
Kvadrat predmeta vrednotenja ( S.), sqm. |
126,0 |
Najem ( A.umetnost), dolarji / sq.m. / leto |
$556 |
Potencialni bruto dohodek ( PVD.) , dolarjev / leto |
$70 056 |
Koeficient prtljažnika prostorov ( Do Z.) |
0,92 |
Razmerje zbiranja plačil ( S.) |
1,00 |
Veljavni bruto dohodek ( DVD.), dolarji / leto |
$64 452 |
Stroški operacije ( Na sqm.), dolarji / sq / leto |
$62 |
Operativni stroški za predmet ocenjevanja ( Er.), dolarji / leto |
$7 812 |
Čisti poslovni prihodki ( CHOD), dolarji / leto |
$56 640 |
Usposobljenosti kapitalizacije |
16,63% |
Tržna vrednost predmeta ( V.), dolarjev. |
$340 589 |
Tržna vrednost predmeta(V.) , rub. . |
10 297 708R. |
Zaradi ocene so trije pristopi pridobili podatke, ki so navedeni v tabeli inline.
Rezultati rezultatov so usklajeni z metodo analize hierarhije (MAI).
Metoda analize hierarhije je sistematičen postopek za hierarhično predstavitev elementov določanja bistva kakršnega koli problema. Sestavljen je iz razrešitve (razgradnja) nalog za enostavnejše sestavljene dele in nadaljnjo obdelavo doslednih sodb ocenjevalca za para.
Za namene te ocene se uporabljajo naslednja merila za usklajevanje: \\ t
A. Sposobnost odraža dejanske namere potencialnega vlagatelja in prodajalca;
B. Vrsta, kakovost, olajšavnost, podatki, ki temeljijo na analizi;
B. Sposobnost parametrov uporabljenih metod za upoštevanje konjunkturnih nihanj;
Sposobnost upoštevanja posebnih značilnosti predmeta, ki vpliva na njegovo vrednost.
Po predstavitvi problema ujemanja rezultatov v obliki hierarhije se izvede naslednje zaporedje ukrepov:
* Prejemajte prednostne naloge v merilih, ki jih njihova stavna primerjava. Za to je zgrajena simetrična matrika in za primerjavo prostora se uporablja lestvica odnos. Seznanjene primerjave se izvajajo v smislu prevlade enega elementa nad drugim. Te sodbe so nato izražene v celih števil in to za to uporablja naslednjo lestvico: \\ t
* Nato, za vsako merilo, se določi masa formule: W IJ \u003d (PAIJ) 1 / N. kjer je AIJ pomen merila (indeks)
* Nastale uteži se normalizirajo: W IJ \u003d W IJ / Š. Tako dobljene količine in so končna vrednost lestvic vsakega od meril.
* Opisan je opisan postopek za identifikacijo prednostnih nalog za vsako alternativo za vsako merilo. Tako so določene uteži vsake alternative.
* Končni obseg vsake alternative se izračuna, ki je enak količini proizvodov uteži cen faktorjev cen in alternativ, ki jih ustrezajo za vsak dejavnik.
Rezultati izračuna koeficientov telesne mase za določitev tržne vrednosti objekta ocenjevanja so prikazani v nadaljevanju v Dodatku 4 k temu poročilu.
| pristopi ocenjevanje | stane | koeficient teže | prilagojena vrednost | ||
pristop stroškov |
10 607 714 str. | 0,2 | 2 121 543R. | ||
primerjalni pristop |
10 758 339R. | 0,4 | 4 303 336R. | ||
donosni pristop |
10 297 708R. | 0,4 | 4 119 083R. | ||
Končna vrednost tržne vrednosti: |
10 543 962P.. | ||||
Nastala vrednost je priporočljiva, da se zaokroži na tisoče rubljev:
Tržna vrednost predmeta (ob upoštevanju davka na dodano vrednost s stopnjo 20 odstotkov) je (zaokrožena): \\ t
10 544 000 (deset milijonov petsto štirideset štiri tisoč rubljev) ali
V času Banke Rusije na dan ocene (30.235 rubljev za $ 1)
348 735 (tristo štirideset osem tisoč sedemsto trideset pet ameriških dolarjev).
