Po mnenju velike večine strokovnjakov je najučinkovitejši način za ustvarjanje denarja vlaganje. Z vlaganjem svojih sredstev v nakup te ali one nepremičnine ne morete samo zaščititi svojega kapitala pred inflacijo, temveč si tudi zagotoviti stabilen dohodek. Nepremičnine so zanesljivo, priročno in razumljivo naložbeno orodje - to je resnično kapitalska naložba, ki praktično ne izgubi vrednosti, in če izberete pravi predmet, se tudi poveča.
Najprej se morate odločiti, v kakšno nepremičnino nameravate investirati, saj bo glede na vrsto objekta učinkovitost naložbe individualna. Tukaj morate upoštevati splošne vzorce, trenutne razmere na gradbenem trgu in v gospodarstvu kot celoti ter nasvete izkušenih investitorjev. Najpogostejše možnosti so naložbe v stanovanjske ali poslovne nepremičnine. Takšni objekti imajo različne možnosti uporabe in dobička, različne načine delovanja, povezane stroške itd. Ugotovimo, katera vrsta nepremičnine je danes bolj privlačna z vidika investitorja.
Vlaganje obstoječega kapitala v nepremičnine ima svoje prednosti in slabosti, ki jih je treba upoštevati.
Glavne prednosti vključujejo naslednje:
Najpomembnejše slabosti so:
Vsaka od teh vrst ima svoje posebnosti. Ni odvisno samo od različnih namenov, ampak tudi od lokacije objekta, izkušenj investitorja in drugih dejavnikov.
Privlačna možnost za novince na naložbenem trgu, ki delujejo z lastnim kapitalom. Pri izbiri primernega stanovanja ni potrebna poglobljena analitika - za stanovanjske prostore velja manj zunanjih zahtev kot za iste poslovne prostore. Tveganje izgube naložbe je tukaj minimalno.
Z nakupom stanovanjske nepremičnine lahko zaslužite na dva načina:
Pri izbiri stanovanja kot naložbenega objekta bodite pozorni na naslednje nianse:
Upoštevajte tudi nadstropje, v katerem se nahaja stanovanje, pogled skozi okno, kontingent sosedov in prebivalcev območja kot celote.
Na splošno je ta naložbena možnost precej varna, z določeno donosnostjo in široko izbiro možnosti. Vendar raziskava CIAN kaže, da so Rusi v zadnjih 4 letih začeli 3-krat manj pogosto vlagati v stanovanjski segment.
Priljubljenost tovrstnih naložb v zadnjih letih narašča. To zahteva določena znanja in veščine, sposobnost dolgoročnega predvidevanja povpraševanja po določenem objektu. Komercialne nepremičnine vključujejo maloprodajne prostore, pisarniške prostore, industrijske objekte - to je ocena nestanovanjskih nepremičnin v smislu naložbene privlačnosti, povpraševanja in donosnosti.
Vlaganje v poslovne nepremičnine ima številne pomembne prednosti.
Naložbe v stanovanjske nepremičnine so varnejše in primerne tudi za začetnike, vendar je ustvarjanje dohodka s takšno nepremičnino zaradi številnih dejavnikov lahko problematično.
Komercialne nepremičnine so bolj donosne pri oddaji v najem, povpraševanje po takšnih nepremičninah v Rusiji je vedno visoko. Poleg tega lahko izbirate med različnimi vrstami nepremičnin. Vendar pa boste tukaj morali opraviti precej podrobno analizo trga, napovedati povpraševanje, konkurenco in druge dejavnike.
Kaj so poslovne nepremičnine in zakaj je po njih veliko povpraševanja? Kako kupiti poslovno nepremičnino in kakšen davek plačati? Kje lahko dobim hipoteko za poslovno nepremičnino?
Pozdravljeni, dragi bralci priljubljene poslovne revije HeatherBeaver! Z vami je Denis Kuderin.
Tema naše današnje objave je nakup poslovnih nepremičnin. Članek bo koristen vsem, ki želijo kupiti nestanovanjsko nepremičnino za poslovno uporabo, pa tudi tistim, ki jih zanimajo aktualna gospodarska in finančna vprašanja.
Na ta in druga vprašanja bom poskušal odgovoriti čim bolj temeljito in temeljito.
Možnosti uporabe nepremičnine sta dve. Prvi je v njem živeti, drugi pa z njim služiti denar. O stanovanjskih prostorih smo podrobneje govorili v prejšnjih številkah naše revije. Danes bomo govorili o nestanovanjskih nepremičninah, ki se uporabljajo v komercialne namene.
- to so zgradbe, zgradbe, prostori in zemljišča, ki se uporabljajo v poslovnih dejavnostih.
Takšni objekti so opremljeni za pisarne, maloprodajne prostore, gostinske lokale, hotele in industrijske centre. Lastniki služijo dohodek tako, da nepremičnino uporabljajo sami ali pa jo oddajajo. Prav tako lahko vlagate v poslovne nepremičnine, da jih izboljšate in preprodate.
Komercialne nepremičnine vključujejo stojnice s hot dogi na avtobusnih postajah in industrijske komplekse, ki zavzemajo več hektarjev. Takšni objekti so v lasti posameznikov, malih podjetij in velikih mednarodnih korporacij.
Dejavnosti uradnega podjetja so nemogoče brez uporabe komercialne pisarne. Tudi če podjetje deluje izključno preko interneta, mora imeti po zakonu pravni naslov.
Vsak poslovni objekt je last nekoga.
Zato lahko nestanovanjska stavba ali prostori:
Pregled predmeta je potreben, da se ugotovijo njegove prednosti in slabosti. Bodite pozorni na sosednje stavbe, prisotnost priročnih dostopnih cest in bližino prometnih vozlišč.
Prav tako je pomembno oceniti starost stavbe in njeno kakovost - stanje inženirskih in vodovodnih komunikacij, oskrbe z vodo in oskrbe s toploto. Pozanimajte se tudi, ali je objekt primeren za vašo dejavnost.
Najpomembnejša faza transakcije. Preveriti je treba pogodbo o nakupu in prodaji nepremičnine, druge lastniške dokumente, katastrski načrt, potrdila ZTI o sestavi stavbe in njenih oblikovnih značilnostih.
Poskrbite, da prostor razen prodajalca nima drugih solastnikov. Pomembno je tudi, da prostori nimajo dolgov za komunalne in druge plačila.
Oceno in pregled stavbe morajo opraviti strokovnjaki. Končni dokument, ki ga sestavijo strokovnjaki, podrobno utemelji oceno predmeta in poda priporočila glede njegove uporabe.
Pogodba se sklene z lastnikom objekta osebno. Dokument sestavijo strokovnjaki. Določa pogoje za prenos nepremičnine na novega lastnika in jasno opisuje finančne vidike transakcije.
Obstajati morajo klavzule o odgovornosti strank: kakšne sankcije so predvidene za prodajalca in kupca v primeru kršitve pogojev pogodbe.
Plačilo poteka po pogojih kupoprodajne pogodbe. Zaposleni v banki izvajajo operacijo v strogem skladu s tem dokumentom. Stranki se vnaprej dogovorita, kako bosta denar nakazali – v gotovini, z bančnim nakazilom, na obroke ali v celoti naenkrat.
Po podpisu kupoprodajnega dokumenta s strani strank v transakciji je treba pogodbo predložiti Rosreestru, kjer je registrirana v skladu z veljavno zakonodajo. Zaposleni v tej strukturi izdajo kupcu potrdilo o lastništvu in uradno potrdijo nakup.
Posli s poslovnimi nepremičninami niso nič manj, morda celo bolj nevarni kot posli s stanovanjskimi prostori. V vseh fazah transakcije je priporočljivo, da se posvetujete s poklicnimi pravniki glede točk, ki vam povzročajo dvome ali težave. To lahko storite z obiskom spletne strani podjetja Pravoved.
Ta vir zaposluje kvalificirane pravnike in odvetnike na vseh področjih prava. Svoje vprašanje lahko postavite neposredno na glavni strani ali izberete razdelek, ki ustreza vašemu področju. Prvi odgovor boste prejeli v 15-20 minutah. Če težava ne zahteva poglobljene študije, bo pomoč brezplačna.
Verjetno ste že videli ogromne panoje na projektih v gradnji s privlačnimi ponudbami razvijalcev. Razvojna podjetja iste informacije redno objavljajo na svojih uradnih spletnih straneh.
Običajno se takšne promocije izvajajo na določenih stopnjah gradnje stavb. Če vam uspe izkoristiti tovrstne ponudbe, lahko prihranite od 15 do 25 %.
Na ničelni stopnji je vsaka nepremičnina 30-40% cenejša. Seveda v tem primeru kupec tvega, da se sooči z "zamudno gradnjo", stečajem razvijalca in drugimi okoliščinami višje sile.
Še bolj previdno morate pristopiti k izbiri gradbenega podjetja. Zberite vse razpoložljive informacije o razvijalcu. Če podjetje deluje na trgu več kot 10-15 let in je zgradilo na desetine objektov po vsem mestu, je tveganje za kupca minimalno.
Ponujamo pregled bank, ki ponujajo hipoteke za poslovne nepremičnine posameznikom, vključno s samostojnimi podjetniki.
Najbolj priljubljena banka v Rusiji, ki dela s posamezniki in pravnimi osebami. Skupne izkušnje delovanja podjetja so 175 let. Profesionalnost, prisotnost velikega števila podružnic v vseh mestih in regijah, hitra in kakovostna storitev.
Uporabnikom, ki želijo kupiti poslovno nepremičnino na kredit, je na voljo storitev nakupa nestanovanjskih prostorov v lasti banke.
Morda je to nenavadno, vendar danes vsi ne morejo odgovoriti na tako na videz preprosto vprašanje, kaj so komercialni predmeti. Običajni slovarji ne omogočajo natančne definicije pojma, ki je danes zelo razširjen. Poslovne nepremičnine so ena od vrst nepremičnin, ki jih lahko sestavlja več podvrst: pisarne, skladišča in industrijske nepremičnine, maloprodajne nepremičnine.
Takšna definicija kot "poslovne nepremičnine" je nastala ne tako dolgo nazaj in je še vedno v razvoju. Projekti, povezani s poslovnimi nepremičninami, so danes med najbolj donosnimi investicijskimi projekti.
Pri ocenjevanju trga poslovnih nepremičnin smo pozorni na glavna merila privlačnosti objektov, in sicer:
Dobički od prodaje različnih poslovnih nepremičnin pritegnejo veliko število investitorjev, ki svoje poslovanje v celoti temeljijo na tovrstnih nepremičninah in oddajajo ogromne prostore tako malim podjetnikom kot velikim podjetjem.
Najpomembnejše vprašanje, ki ga je treba razjasniti pred nakupom poslovne nepremičnine, sta dohodek in tveganje. Priporočljivo je, da naredite napoved za 2-3 leta vnaprej, saj po statističnih podatkih prvo leto porabimo za popolno dekoracijo prostorov, drugo za gradbena in popravljalna dela, tretje pa za izgradnjo podjetja.
Tudi številni strokovnjaki s področja upravljanja in svetovanja ne morejo dati dokončnega odgovora na vprašanje, kako analizirati poslovne nepremičnine, kako predvideti tveganja in donosnost. To je posledica dejstva, da je preveč nestabilnih dejavnikov, ki jih je treba upoštevati: tečaj dolarja, cene nafte in plina, makro- in mikroekonomske razmere itd.
Na kratko, obstajajo tri glavne možnosti za zagotavljanje donosnosti poslovanja, in sicer:
Pisarna je poslovna nepremičnina, s pomočjo katere je mogoče ustvarjati prihodke v vse smeri. Na primer, izdelajte določeno storitev ali izdelek, ki se bo uporabljal v prihodnosti, kar vam bo omogočilo oblikovanje gospodarstva določenega tržnega segmenta.
Na podlagi te definicije je mogoče razumeti, da pisarniške nepremičnine še vedno veljajo za priljubljeno vrsto poslovnih nepremičnin v Moskvi in drugih velikih mestih Rusije. Za razvoj podjetja morajo ljudje nenehno kupovati ali najemati pisarne, kar pomeni, da se bodo stroški pisarniških nepremičnin nenehno povečevali, za njihovo gradnjo pa bo namenjenih vedno več prostora.
Zelo težko je podati jasno opredelitev pojma pisarniške nepremičnine, saj lahko s to vrsto objekta mislimo skoraj vsako podjetje.
Skladišča, skladiščni kompleksi in prostori so poslovne nepremičnine, ki so eden najmlajših trgov v Rusiji. Kljub temu postaja razvoj tovrstnega poslovanja vedno bolj pomemben.
Skladišče je prostor ali več prostorov, pripravljenih za shranjevanje določenih materialnih sredstev. Najem ali nakup sodobno opremljenega skladišča je danes najpomembnejša naloga mnogih velikih podjetij in malih podjetnikov.
Maloprodajni objekti so poslovne nepremičnine, ki so pripravljene za organizacijo male veleprodaje in maloprodaje blaga in storitev. Tako trgovski kot tudi zabaviščni lokali so na stičišču nepremičninskega trga in drugih področij poslovanja v kombinaciji s trgovskimi in zabavnimi posli. Nakupovalno-zabaviščni center ali trgovska hiša - ti predmeti so znani vsem, vendar je pravilno organiziran sistem nakupovalno-zabavne platforme nedvomno cela znanost.
Industrijske nepremičnine in proizvodni obrati so precej specifičen segment nepremičninskega trga. Dolgo časa je zaradi stagnacije v ruski produkciji ostal nepopolno raziskan, podcenjen in nezahtevan. Vendar pa proizvodne zmogljivosti v zadnjem času ponovno pridobivajo na pomenu. V tem segmentu so pomembni tehnološki parki, pa tudi problem rekonstrukcije industrijskih con velikih podjetij.
Poslovna lastnina vključuje industrijske zgradbe (skladišča, zgradbe za upravljanje zmogljivosti) in celo zemljišča, ki se uporabljajo ali se načrtujejo za industrijsko gradnjo in oblikovanje skladišč.
Iz vsega zgoraj navedenega lahko sklepamo, da se lahko vse zgradbe, prostori, lokacije in zemljišča, ki niso namenjeni stanovanjskim prostorom, uporabljajo v komercialne namene.
Z nenehnim analiziranjem področja poslovnih nepremičnin je mogoče ugotoviti potrebe trga, ki bodo povečale njegovo kapitalizacijo. Izbira visoko donosnih poslovnih nepremičnin je zelo težka naloga. Le profesionalni posrednik ali svetovalec se lahko uspešno spopade s tem. Vendar je vredno upoštevati, da je cena njihovih storitev še vedno zelo visoka.
Poslovne nepremičnine so nepremičnine, ki jih je mogoče uporabiti za ustvarjanje znatnega dobička. To so prostori za trgovine, trgovske centre, poslovne stavbe, proizvodne in industrijske prostore. Pridobitev takšne nepremičnine vam omogoča, da daste prednost nadaljnjemu oblikovanju pasivnega dohodka. Zaradi tega je ta nepremičninska možnost pridobila preprosto fenomenalne parametre pomembnosti in povpraševanja.
Seveda obstajajo različne vrste nepremičnin, o katerih bomo še razpravljali. Likvidnost financiranja je odvisna od njegove lokacije. Pred nakupom takšnih predmetov morate skrbno analizirati razmere na trgu in analizirati prihodnje priložnosti. Kljub dejstvu, da so cene za takšne predmete neverjetno visoke, povpraševanje ostaja visoko. Razvoj zasebnega podjetništva in poslovanja nasploh omogoča pridobivanje zaupanja, da bo takšno premoženje v prihodnosti postalo osnova za ustvarjanje dobička, saj bo povpraševanje po najemu vedno obstajalo.
Mnogi ljudje z nakupom takšnih predmetov investirajo dolgoročno z namenom, da jih po določenem času prodajo. Preučevanje podatkov nam omogoča razumeti, da stroški poslovnih nepremičnin ves čas rastejo. V tem primeru lahko računate na vmesni dobiček z najemnino. Trenutno je upravljanje formata zaupanja postalo zelo pomembno. To pomeni, da lahko kupite več predmetov in jih daste v upravljanje tretjim podjetjem, kar bo osnova za ustvarjanje dobička in ustvarjanje sprememb, brez neposrednega sodelovanja lastnika.
Seveda mora biti izbira poslovnih nepremičnin premišljena, kompetentna in podrobna. Ne smemo domnevati, da lahko vsak predmet postane osnova za pridobivanje izjemnih dobičkov. Na primer, maloprodajni prostor na obrobju mesta morda nikoli ne bo postal pomemben, kar pomeni, da se takšne naložbe ne bodo upravičile, poznejša prodaja predmeta pa bo izjemno težka. Toda proizvodni obrat, ki se nahaja na istem mestu, lahko postane osnova za oblikovanje luksuznih priložnosti. To pomeni, da ne pozabite, da vsak predmet na začetku ne more uresničiti vseh vaših želja in načrtov. Izbira mora biti racionalna, premišljena in ustrezna.
Bodite prepričani, da najprej preučite vrste poslovnih nepremičnin in ocenite vse nianse nakupa. Tako lahko samostojno določite vse svoje prioritete in opravite nadaljnji nakup, ki vam lahko ponudi veliko novih priložnosti.
Takšne nepremičnine je bolje kupiti v sodelovanju z nepremičninskimi posredniki. Če imate na voljo določeno količino sredstev, lahko strokovnjaku dodelite nalogo, da poišče nepremičnino v središču mesta, pri čemer upošteva vse vaše individualne zahteve. Za opravljene storitve boste morali plačati, vendar pogosto prav takšno sodelovanje omogoča iskanje najbolj zanimivih in donosnih ponudb.
Na začetku poslovne nepremičnine vključujejo vse strukture, prostore, zgradbe, zemljišča, ki se lahko uporabljajo v podjetniških dejavnostih.
Uporabljajo se za organizacijo različnih trgovskih prostorov, pisarn, javnih restavracij, hotelov in industrijskih središč. Lastniki takih nepremičnin lahko samostojno izvedejo postopek organizacije podjetja. Hkrati bodo stroški organizacijskih vprašanj minimalni, saj ne bo treba plačati najemnine. Po drugi strani pa je mogoče pridobiti dodaten dobiček s poslovnimi predmeti brez osebnega posredovanja. To pomeni, da lahko oddajate prostore in ustvarjate dobiček iz dejavnosti drugih poslovnežev. Prostore lahko tudi postopoma posodabljate in tako povečate njihovo privlačnost na trgu. S tovrstnimi aktivnostmi lahko pričakujete, da boste v prihodnje oddani po višji ceni. In končno, takšne nepremičnine se lahko po določenem času drago prodajo.
Na primer, nepremičnino lahko kupite po nizki ceni glede na njeno slabo stanje. Postopno izvajajte injekcije, na podlagi katerih se bo povečala stopnja pomembnosti predmeta in njegova privlačnost za nadaljnjo prodajo. Hkrati se lahko tak predmet proda po nekajkrat višji ceni, kot jo je lastnik plačal ob nakupu.
Upoštevajte, da komercialni objekti ne vključujejo le velikih zgradb in prostorov, temveč tudi stojnice. Imajo najpomembnejše vidike privlačnosti za vlagatelje začetnike, saj imajo nizke cenovne parametre.
Vsaka poslovna zgradba je nedvomna naložba, ki lahko v prihodnosti prinese resen dobiček. S takšno lastnino lahko dobite različne možnosti za dobiček:
Vsekakor bomo rekli, da so takšne nepremičnine predmet posebnega davka. Obstaja veliko različnih shem za izračun davkov na predmete tako pomembnega pomena. Najpogosteje uporabljena možnost je, da se davek izračuna glede na tržno vrednost nepremičnine. Tečaji so lahko spremenljivi ali fiksni.
Povedati je treba tudi, da se trenutno veliko investitorjev osredotoča na naložbe v poslovne nepremičnine. V tem primeru neodvisnega upravljanja objektov ni mogoče izvajati racionalno. V tem primeru se uporablja možnost sodelovanja s tretjimi podjetji, ki ponujajo storitve skrbniškega upravljanja. V bistvu lastnik prenese nepremičnino v upravljanje tretjim osebam, ki izvajajo vsa potrebna dejanja za ustvarjanje dobička iz jasno določenega predmeta.
Vlagatelji začetniki se bojijo tveganih stav na investicijske sklade, delnice in vrednostne papirje. Dejansko lahko takšne naložbe prinesejo resne možnosti dobička, vendar bodo tveganja zelo resna. Možnost nakupa nepremičnine vam omogoča, da dobite možnosti za stabilen in zelo pomemben dobiček, medtem ko bodo tveganja minimalna. Karkoli se zgodi na finančnem področju, bo premoženje še vedno ostalo vaše in ko se bodo razmere stabilizirale, ga bo mogoče prodati in povrniti vaša sredstva.
Zato je privlačnost poslovnih nepremičnin kot vrste naložbe zelo pomembna. Toda vlagatelji morajo razumeti, da vsaka nepremičnina dejansko ne more postati osnova za ustvarjanje resnih dobičkov. Zelo pomembno je pravilno oceniti vse prednosti in možnosti, da bi lahko naredili racionalno izbiro ob upoštevanju trenutne situacije, pa tudi komercialne privlačnosti nepremičnine.
Obstaja več klasifikacij poslovnih nepremičnin. Najpomembnejša delitev je naslednja:
Seveda ima vsaka vrsta svoje posebne prednosti in značilnosti. Najpomembnejši parameter relevantnosti so tuje nepremičnine, saj lahko prinesejo zelo velik dobiček. Ne pozabite, da je neodvisno upravljanje takega premoženja do neke mere težko, še posebej, če lastnik živi v Rusiji. Zato tega ne morete storiti brez pomoči družb za upravljanje.
Razvrstitev po predvidenem namenu:
To so lahko različni prostori, ki se lahko uporabljajo za različne namene. Na primer, prostor je lahko opremljen kot zabaviščni kompleks, kavarna, restavracija, kozmetični salon itd.
V to kategorijo spadajo tudi vsi prostori, ki se na prvi stopnji nahajajo v stanovanjskih stavbah. Vsekakor je treba reči, da je ta nepremičnina optimalno likvidna, saj se lahko uporablja za različne posle.
Te nepremičnine vključujejo vse objekte, ki imajo lahko določeno privlačnost z vidika razvoja trgovine. To so lahko butiki, lekarne, kioski, trgovine, paviljoni itd. Ustreznost objektov ostaja na zelo visoki ravni in je neverjetno privlačna za investitorje. To je urbani tip, ki se nahaja v osrednjem delu mesta. Najprimernejši objekti bodo tisti, ki bodo imeli vso potrebno opremo in ustrezno razporeditev. Danes so zelo pomembni tudi veliki prostori, ustvarjeni za množično trgovino. Bistvo objektov je, da različni podjetniki najemajo uporabne trgovske površine. Tako organizira resne prilive sredstev za lastnika.
Poslovni razvoj povzroča povečano zanimanje za pisarniške nepremičnine. To je pisarna, ki deluje kot nadzorni center katerega koli podjetja, podjetja ali organizacije. Povpraševanje po takih objektih je zelo veliko. Oddate lahko prazen prostor, ki ga bo opremil najemnik. Lahko pa vložite določeno vsoto denarja v postopek ureditve, hkrati pa dobite odlično zasnovo s pohištvom, pravilno razporeditvijo prostorov itd. Takšne nepremičnine bodo zelo povpraševane, saj najemniku ne bo treba vlagati v ureditev. Lastnik lahko postavi zelo visoke parametre cene najema.
To so veliki industrijski objekti - delavnice, tovarne, hangarji, skladišča itd. Ti prostori zahtevajo minimalno pozornost lastnika, saj jih bo najemnik naknadno opremil za svoje potrebe. Da bi dosegli optimalen dobiček, bi morali prostore opremiti s komunalnimi sistemi, jih narediti tople in udobne. Najpogosteje se takšni objekti nahajajo zunaj mesta ali na obrobju.
Ta vrsta objekta se šteje tudi za komercialno. V skoraj vseh mestih se razvijajo stanovanja, ki se oddajajo dnevno, na uro ali za kratek čas. Obstajajo tudi hostli, mini hoteli itd. Ta naložbena možnost je zelo zanimiva zaradi stalnega in zelo velikega dobička. Prostori v letoviških mestih so še posebej pomembni.
To so bazeni, različni zdravstveni in wellness centri. Takšni prostori so zelo priljubljeni in pomembni. Vendar pa je njihova naložbena privlačnost na dokaj nizki ravni. Najpogosteje imajo organizatorji podjetij možnost nakupa nepremičnine za dosego svojih ciljev.
Pravilen nakup ni tako enostaven, kot se zdi na prvi pogled. Ponudb je precej, vendar vse ne morejo v celoti zadovoljiti potreb in želja zahtevnih strank. Zato morate preučiti navodila po korakih, s pomočjo katerih lahko izberete najboljšo ponudbo po dostopni ceni:
Izbira predmeta se izvede glede na namen njegove nadaljnje uporabe. Pomoč strokovnjakov je v tem primeru preprosto potrebna, saj vam bo prav takšno sodelovanje pomagalo izbrati predmet, ki vas bo navdušil po vseh svojih merilih. Pogosto pride do situacij, ko lastnik zaide v težave, nujno potrebuje denar, resno zniža ceno in se obrne na agencijo. Agencija vam bo lahko takoj oddala ta objekt, s čimer boste občutno prihranili.
Vsekakor morate predmet videti na lastne oči. Pogosto med postopkom izvajanja lastnik poskuša skriti vse pomanjkljivosti, pri čemer aktivira zanimanje potencialne stranke izključno za prednosti. Treba je oceniti ne le sam objekt, temveč tudi analizirati razpoložljivost dostopnih cest in določiti namen sosednjih prostorov in zgradb.
Prav tako morate oceniti stanje same stavbe, leto njene izgradnje in kakovost inženirskih sistemov. Upoštevajte, da bo zamenjava inženirskih sistemov zahtevala zelo resne naložbe, prav zato je v določenih situacijah, ko so sistemi v slabem stanju, bolje zavrniti nakup ali pa se lahko končni strošek na podlagi tega dejavnika resno zmanjša.
Lastnik mora predložiti paket dokumentov. Če sodelujete z nepremičninsko agencijo, potem poskrbijo za pravno plat posla, s čimer pridobite nekakšno garancijo, da so dokumenti verodostojni in da so bili vsi pregledi opravljeni s strani pristojnih organov. Če nakup opravite brez sodelovanja posrednika, boste morali vse dejavnosti preverjanja opraviti sami. Izvesti bo treba tudi postopek preverjanja obstoja dolžniških obveznosti na nepremičnini. Takšna dejanja je treba izvajati brez izjeme. Preden jih izvedete, preučite informacije o pregledih, ki so prosto dostopne na internetu.
Opozarjamo vas na dejstvo, da je zelo pomembno izvesti postopek ocenjevalnega izpita, ki ga morajo vsekakor izvajati izkušeni in usposobljeni strokovnjaki. Prvič, takšno strokovno znanje bo potrebno za dokončanje transakcije. Drugič, s svojo prisotnostjo se bo oblikovala priložnost za določitev racionalnosti imenovane vrednosti. No, seveda boste na koncu lahko prejeli dokument, ki določa analizo možne uporabe predmeta za doseganje optimalnega dobička.
Ta točka je zelo pomembna. Postopek sklenitve kupoprodajne pogodbe se sklene preko notarja. Tako se dodatno preveri kakovost in zanesljivost dokumentov ter sestavi pogodba, v kateri so navedeni najpomembnejši vidiki transakcije. V tem primeru morata biti obe stranki osebno prisotni (lahko tudi po pooblaščencu) in podpisati dokument. V primeru kršitve pogojev pogodbe morajo začeti veljati sankcije, ki morajo biti navedene neposredno v tem dokumentu.
Predpogoj je plačilo v jasno določenem časovnem okviru in ob upoštevanju vseh značilnosti opisanih pogojev za prenos sredstev.
Po opravljenih vseh plačilnih dejanjih in prenosu nepremičnine v uporabo novemu lastniku se izvede postopek vpisa pogodbe in vpis novih pravic lastnika. Takšna dejanja se izvajajo na podlagi vseh transakcijskih dokumentov v državni strukturi.
Najboljši način za iskanje poslovne nepremičnine je sodelovanje z nepremičninsko agencijo. To sodelovanje ponuja edinstveno priložnost, da hitro najdete točno tisto, kar ste iskali. Priporočamo tudi, da se seznanite z določenim seznamom nasvetov, ki vam bodo pomagali najti in kupiti poslovno nepremičnino po dostopni ceni:
Tak preprost nasvet vam dejansko omogoča, da pridobite možnosti za aktiven razvoj novih priložnosti. Lahko opravite donosen nakup predmetov po dostopnih cenah in v prihodnosti dobite možnost resnega zaslužka.
Pravzaprav z najemom poslovnih nepremičnin ne bo težav, vendar morate najprej začrtati svoj akcijski načrt, da izberete najboljše ponudbe z najvišjimi stroškovnimi parametri.
Objekti poslovnih nepremičnin so razdeljeni na tiste, ki ustvarjajo dohodek in ustvarjajo pogoje za njegovo pridobivanje - industrijske (industrijske).
Objekti, ki ustvarjajo dohodek, vključujejo maloprodajne objekte, hotele in zabaviščne centre, pisarne, garaže itd.
1. Predmeti trgovine. Večnamenski nakupovalni kompleks (MTK) je poslovni nepremičninski objekt, katerega lastnik ne opravlja komercialne komercialne dejavnosti, namenjene končnemu kupcu, ampak prenese površine, pripravljene za izvedbo, na različne maloprodajne in ne samo maloprodajne operaterje med ki so lahko storitvene organizacije, sektor javne prehrane in prostega časa. Včasih se hipermarketi in supermarketi, veleblagovnice in celo tržnice imenujejo nakupovalni kompleksi, vendar je to napačno.
Supermarket je trgovina, ki se nahaja v ločeni stavbi ali kot del mednarodnega maloprodajnega kompleksa, ki deluje po principu samopostrežbe predvsem za asortiman izdelkov, z avtomatiziranim sistemom za obračun izdelkov in enotnim plačilnim centrom, s površino najmanj 1 tisoč m2 in vsebino asortimana najmanj 5 tisoč imen izdelkov.
Hipermarket je supermarket s površino najmanj 4 tisoč m2, ki se praviloma nahaja v ločeni stavbi, redkeje v stavbi; MTK in izbor najmanj 10 tisoč imen izdelkov, vključno z neživilskimi izdelki.
Veleblagovnica je trgovska organizacija, ki se nahaja v ločeni stavbi ali v stavbi, vgrajeni v stanovanjsko stavbo, s površino manj kot 1 tisoč m2, ki ponuja celotno paleto izdelkov, ki se prodajajo v ločenih oddelkih, od katerih ima vsak svoj lastna enota blagajne, združena z enim vodstvom in pravili za razporeditev sortimenta po območjih.
Na trgu maloprodajnih nepremičnin se razvijajo tudi drugi formati, ki ne sodijo v zgornjo klasifikacijo - retail parki. V skladu z mednarodno klasifikacijo nakupovalnih centrov je maloprodajni park ena zgradba - kompleks 1-2-nadstropnih trgovin, zgrajenih v skladu z enim arhitekturnim konceptom, v lasti različnih operaterjev z enim parkiriščem. Pogosteje so najemniki takšnih objektov velika verižna podjetja, ki prodajajo gospodinjske aparate, športno opremo, pohištvo in gospodinjske pripomočke. Posebnosti maloprodajnih parkov so: najmanjša površina skupne uporabe - lobiji in tehnični prostori, ki običajno zavzemajo do 30% površine, in odsotnost zabaviščnega sektorja. Maloprodajni parki se nahajajo na obrobju ali izven mesta, predvsem zaradi nizkih stroškov najema zemljišč. Nepremičnina zahteva dobro prometno dostopnost. Pri gradnji maloprodajnega parka obstaja bolj ekonomičen pristop k stroškom gradnje in dodelave. Zaradi nizkih cen in velike izbire blaga ima lahko takšen objekt ogromno servisno površino.
Ta oblika je postala razširjena v Zahodni Evropi in ZDA (pod imenom "Power Center") v letih 1980-1990.
V Rusiji so se pojavili in razvijajo nakupovalni centri za luksuzno blago, ki spominjajo na palače, kjer so kot muzejske zanimivosti.
2. Hoteli in zabaviščni objekti.
Razvrstitev teh nepremičninskih objektov v kateri koli državi temelji na nizu zahtev za logistiko, obseg in kakovost ponujenih storitev ter raven storitev.
Raven udobja je najpomembnejši in odločilni dejavnik, ki določa razred hotela. Vsaka država je sprejela svoj standard udobja kot kriterij razvrščanja. Ta okoliščina, pa tudi številni dejavniki, ki jih določajo kulturne, zgodovinske in nacionalne tradicije, preprečujejo uvedbo enotne klasifikacije hotelov na svetu. Včasih celo znotraj iste države obstaja več klasifikacijskih sistemov. Na primer, v Veliki Britaniji hotele ocenjujejo po stopnji storitev in gostoljubnosti, dobro usposobljenem osebju, urejenosti sob in javnih površin, kakovosti hrane, torej po tem, kar daje poseben sijaj organizaciji in je težko objektivno oceniti. oceniti.
Trenutno obstaja več kot 30 sistemov za razvrščanje hotelov po stopnji udobja. Najpogostejši med njimi so naslednji:
evropski (zvezdični sistem), ki temelji na razdelitvi hotelov v kategorije od ene do petih zvezdic, uporabljajo Francija, Avstrija, Madžarska, Egipt, Kitajska, Rusija in vrsta drugih držav;
črkovni sistem (A, B, C, D), ki se uporablja v Grčiji (A = 4*, B C = 3*, D = 1*);
kronski sistem - v Veliki Britaniji;
sistem rangov - na ozemlju nekdanje ZSSR: luksuz, najvišji A, najvišji B, prvi, drugi, tretji, četrti. Obstajajo še druge klasifikacije.
V Ruski federaciji obstajajo luksuzni in neluksuzni hoteli, moteli, penzioni, gostišča, pa tudi plavajoči hoteli. Domača klasifikacija je mešana. Obstajajo 3 razredi: ekonomski, srednji in prvi ali najvišji, obstajajo elementi sistema "zvezda" v skladu z GOST R. 506459-4.
Hoteli ekonomskega razreda ("tri zvezdice"), ki so namenjeni predvsem poslovnim potnikom ali, če uporabimo sovjetsko terminologijo, poslovnim potnikom, morajo imeti svetlobno tablo, zasilno razsvetljavo, oskrbo s hladno in toplo vodo, mineralno vodo v vsaki sobi, pet nadstropij in 24-urno dvigalo, notranje, mestne in medkrajevne telefonske zveze, dvoposteljne sobe najmanj 80%. Vse sobe morajo biti opremljene s hladilnikom, televizijo, mizo, električnim grelnikom vode in klimatsko napravo. Hotelsko preddverje mora biti opremljeno za udobno namestitev gostov. V »treh zvezdicah« strankam nudijo korespondenco, jih zjutraj zbudijo, vsak dan očistijo sobe in postiljajo postelje, nudijo poštne in telegrafske storitve, hranijo dragocenosti v posebnih sefih in nudijo turistične informacije. Hoteli s tremi zvezdicami ponujajo sobe štirih kategorij v cenovnem razponu od 1300 do 6 tisoč rubljev na dan.
V zadnjem času se je v Rusiji pojavila težnja po ustvarjanju hotelskih verig, kjer so poenoteni raven storitev, zasnova sob in splošni sistem rezervacij. Do te mere, da bodo isti parfum pršili v hotelskih avlah, iz zvočnikov pa bodo zvenele enake melodije.
Dodeljevanje zvezdic hotelom se opravi po pregledu.
Trenutno postaja vse bolj priljubljena gradnja športnih, zabaviščnih in hotelskih kompleksov v letoviških območjih. V velikih mestih hitro rastejo nepremičnine, ki jih običajno uvrščamo v zabavno industrijo: kulturna, poslovna in kulturno-prostočasna središča, modne hiše, biljardnice, fitnes centri, teniška igrišča, vodni parki, kegljišča in drugi zabaviščni objekti.
Razvija se gradnja rekreacijskih in družabnih nepremičnin.
3. Pisarniške nepremičnine. V svetovni praksi ima klasifikacija poslovnih centrov kategorije A, B in C. Za večjo podrobnost v klasifikaciji se uporablja tričrkovna terminologija (ABC). Če imate predstavo o obstoječih metodah, pristopih in merilih za razvrščanje pisarn, je mogoče ustvariti sistem za razvrščanje predmetov glede na določeno regijo. Kot standard za certificiranje poslovnih centrov (»pisarniških centrov«) je Ceh upravnikov in razvijalcev poslovnih in industrijskih nepremičnin (GUD) potrdil klasifikacijo, na podlagi katere je bila sestavljena tabela. 2.1.
Dodeljeni razredi se lahko sčasoma spremenijo, saj lahko pride do nadgradenj.
Po statističnih podatkih približno 70% domačih organizacij daje prednost pisarni razreda C. To so podjetja, ki ne komunicirajo neposredno s strankami.
Med pisarniškimi centri (razred D), ustvarjenimi v bližini industrijskih podjetij ali na njihovem ozemlju, je treba poudariti naslednje:
z nizko najemnino;
z možnostjo organiziranja lastne proizvodnje na ozemlju sosednjega podjetja;
z možnostjo uporabe skladiščnih prostorov obrata;
z bližino pisarne lastne proizvodnje, skladišča, garaže.
Tabela 2.1
Klasifikacija pisarniških prostorov
|
Mednarodna klasifikacija |
|
|
Centralna lokacija -- 1 Enostaven dostop -- 2 Popolnoma prenovljena stavba -- 3 Podzemno parkirišče - 4 Sodobni varnostni sistemi stavb -- 5 Profesionalni najemodajalec -- 6 Pravilno izpolnjena dokumentacija -- 7 |
|
|
Popolnoma prenovljen v devetdesetih letih prejšnjega stoletja. zgradba -- 8 |
|
|
Avtonomna oskrba s toploto -- 9 Sistemi za predhlajenje dovodnega zraka -- 10 Tlorisne ureditve v obliki pisarniških blokov -- 11 Popravilo "Eurostandard" --12 Sodobna dvigala -- 13 24 urno varovanje -- 14 |
|
|
1;b; 7; 8; enajst; 12; 14 Morda ne preveč priročen dostop -- 15 |
|
|
Kozmetično prenovljena stavba -- 16 |
|
|
Katera koli lokacija -- 17 Stavba nekdanjega inštituta -- 18 Kakršno koli stanje prostorov -- 19 |
|
|
7; 15; 17; 18; 19 |
Parkirne hiše (parkirišča) kot poslovne nepremičnine delimo na individualne tipske (ITG) in vgradne in prizidane (APG) ter parkirišča.
Posamezne standardne garaže so ločene ali združene na enem ozemlju, pokrite z majhnimi enonadstropnimi zgradbami (boxi) za shranjevanje avtomobilov.
Parkirišče je ločen eno- ali večnadstropni pokrit zaprt varovan prostor, specializiran izključno za parkiranje in shranjevanje avtomobilov, s strnjeno dodeljenimi prostori ali zaboji, namenjenimi za ta namen, označenimi z oznakami. Avtomobili se povzpnejo na zgornje nivoje po serpentinah, ki se nahajajo na koncih zgradbe.
Parkirišča se nahajajo predvsem na priročnih mestih glede na stanovanjske zgradbe, blizu potrošnika in imajo številne prednosti pred običajnimi garažami: prihranek prostora za gradnjo, vizualna privlačnost itd. Parkirišča in podzemne garaže so zagotovljene za daljše obdobje (49 let).
Prisotnost nadomestnih parkirišč (PP) v soseski nima bistvenega vpliva na cene parkirnih mest, saj so slednja namenjena drugim potrošnikom. Večina avtomobilskih navdušencev, ki želijo imeti garažo na določenem območju z določenimi lastnostmi, si nakupa parkirnega mesta zaradi visokih stroškov ne more privoščiti. Parkirišča v izgradnji so namenjena predvsem bodočim stanovalcem novogradenj, t.j. za ljudi z višjimi dohodki kot večina lastnikov avtomobilov.
Vgrajene in prizidane garaže so prostori za parkiranje in shranjevanje avtomobilov s strnjenimi prostori ali za to namenjenimi boksi, označenimi z oznakami. Za razliko od parkirišč je HSV del stavbe z drugačno splošno funkcionalno namembnostjo. Vse takšne zgradbe se nahajajo v pritličju (kleti) in imajo eno raven, manj pogoste so garaže v pritličju. Na dvoriščih bodočih objektov se gradijo tudi polvkopana (podzemna) parkirišča.
Parkirišče je zgradba, objekt ali posebna odprta površina, namenjena postavitvi in hrambi motornih vozil. Mesto praviloma na podlagi začasnih najemnih pogodb dodeli ozemlja za parkirne komplekse, katerih kapitalski razvoj ni pričakovati v naslednjih 5-6 letih.
Eden glavnih dejavnikov, ki določajo razvoj trga garaž in parkirišč, je skupno število avtomobilov v mestu. Stopnja rasti urejenih parkirnih prostorov (OPS) pa je veliko manjša, ker:
garaža se kupi (najame) predvsem zaradi zaščite vozila pred morebitno krajo, pa tudi neželenimi naravnimi vplivi. Hkrati garaža ni nujno potrebna, zato, če garaža ne ustreza zahtevam, je ni smiselno kupiti ali najeti;
Po mnenju zahodnih strokovnjakov bi morali stroški garaže znašati približno 30-50% stroškov avtomobila. Za nas velja to razmerje »prav obratno«:
Ponudba dobro lociranih »novih« nepremičnin je izrazito omejena, zlasti v bližini stanovanjskih zgradb. Okoliške stavbe ne omogočajo vedno gradnje garaže.
Trg garaž in parkirišč je tako kot drugi sektorji nepremičninskega trga razdeljen na primarni in sekundarni, ti pa na kupoprodajni (blagovni) in najemni (storitveni) trg.
