Fotografija s spletnega mesta pokeroff.ru
Zgodi se, da so lastniki enega stanovanja drug drugemu tujci.- manjši del prostorov lahko gre tujcu kot darilo ali po oporoki. Lastnik manjšega dela stanovanja navadno ne nasprotuje prodaji, sploh če v njem ne živi sam – a po napihnjeni ceni. Ali obstaja možnost, da nesprejemljivega solastnika naložimo, da svoj delež proda po tržni vrednosti? Takšna možnost obstaja, na kar je ponovno opozorilo vrhovno sodišče. VS je pojasnil, pod kakšnimi pogoji lahko lastnik večine stanovanjskih prostorov od drugih lastnikov prisilno odkupi svoj nepomemben delež v stanovanju.
Če morajo lastniki razdeliti deleže v stanovanju, imajo dva načina: da se pogajajo in sklenejo dogovor o delitvi skupnega premoženja ali pa gredo na sodišče za delitev premoženja. Obe možnosti predvideva čl. 252 Civilnega zakonika. Včasih je iz enega ali drugega razloga nemogoče dodeliti delež - na primer v primeru, ko je premajhen. Potem ima lastnik pravico do denarnega nadomestila od drugih lastnikov nepremičnine - seveda, če se s tem strinja. Možne pa so tudi situacije, ko je lastnik lahko prisiljen vzeti denar, čeprav bi najraje obdržal del bivalnega prostora.
To se običajno zgodi, ko se sklenejo darovalne pogodbe ali se nepremičnina prenese na več dedičev – po eni strani pa so lastniki deležev osebe, ki so v sorodstvenih ali družinskih razmerjih in ki to premoženje skupaj uporabljajo, po drugi strani pa nekdo, ki ima v skupnem premoženju nepomemben delež in nepremičnine dejansko ne uporablja, pojasnjuje Oksana Stupina, odvetnica... Podobna situacija se je razvila v primeru Kryuchkov *, ki je prišel na vrhovno sodišče.
Ivan in Varvara Kryuchkov * in njuna mladoletna hčerka sta živela v stanovanju "tri rublje" s površino 66,4 kvadratnih metrov. m. Nekoč sta stanovanje enakopravno privatizirala Ivan Kryuchkov in njegova mati, kasneje pa se je mati odločila prodati svoj delež. Zaradi tega je družini skupaj z drugim sorodnikom (lastnik 1/12 deleža) ostala le polovica stanovanja - pravzaprav sta zasedla dve izolirani sobi. Druga polovica stanovanja je pripadala Vladimirju Zakharchenko, ki je kupil polovico stanovanja, pa tudi Inni Novichenkovi * in Olgi Zakharchenko *, na katere je moški z donacijsko pogodbo prenesel tretjino svojega deleža.
Takoj po tem, ko je bila polovica stanovanja v lasti neznancev, sta Kryuchkova želela celoten življenjski prostor vpisati zase. To možnost so novi lastniki ponujali sami, o ceni pa se stranki nista dogovorili. Ker se ni uspelo dogovoriti o uporabi stanovanja, se je družina odločila, da gre na sodišče. V tožbi so zahtevali, da se deleža Novichenkove in Zakharchenko v stanovanju priznata za nepomembna (vsak od njiju je imel v lasti 1/6 stanovanja), preneha njuno lastništvo, jima plača tržno vrednost delnic in tudi prizna lastništvo mladoletnega hčerinskega deleža toženih.
Prva stopnja je bila pritožnikom zavrnjena. V pritožbi (zadeva št. 33-14211 / 2016) so nasprotno odločili, da so zahtevki utemeljeni in tožbenemu zahtevku ugodili. Ugotovili so, da je delež vsakega od obdolžencev nepomemben, ni možnosti, da bi jim zagotovili izolirane bivalne prostore, ki bi bili sorazmerni njihovemu deležu. Stranki se nista uspeli dogovoriti o pravici do uporabe stanovanja. Hkrati toženi stranki, za razliko od tožnikov, v njej nista vpisani, živita v drugem kraju, v lasti pa sta drug bivalni prostor. To je dovolj za izpolnitev zahtev Kryuchkovih, sklenjenih v pritožbi. Obtoženi so v oboroženih silah poskušali izpodbijati odločitev moskovskega mestnega sodišča.
Obtoženi so vztrajali, da potrebujejo stanovanje, vrednost deleža, ki ga je predstavila cenilec, pa je bila podcenjena. Res je, iz nekega razloga niso zaprosili za imenovanje pregleda in na noben način niso poskušali dokazati, da bi morali biti stroški drugačni.
Senat za civilne spore, ki mu je predsedoval sodnik, je pritožbi ugodil (zadeva št. 5-KG17-51). Sodišče je v sodbi opozorilo na 4. odstavek čl. 252 Civilnega zakonika: pojasnjuje, kdaj je mogoče prisiliti lastnika nepomembnega deleža, da ga proda po tržni vrednosti, tudi če se s takšnim scenarijem ne strinja. Za to poleg nepomembnosti deleža in kar je »nepomembnost« po Alexandra Latieva, partner, nihče ni določil, samo "vsi razumejo, da je 1/3 pomemben delež, 1/100 pa nepomemben", - morata biti izpolnjena še dva pogoja hkrati. Prvič, ne bi smelo biti možnosti resnične dodelitve deleža. In drugič, lastnika ne bi smela zanimati uporaba skupne lastnine.
Ali lastnik potrebuje delnico ali ne, se je treba odločiti v vsakem posameznem primeru, so ugotovili v upravnem odboru. Pri tem je treba biti pozoren na starost zadevne osebe, njeno zdravstveno stanje, poklic, prisotnost otrok in druge okoliščine, Vrhovno sodišče se sklicuje na 36. odstavek Plenuma Vrhovnega sodišča in Vrhovno arbitražno sodišče z dne 1. julij 1996 št. z uporabo dela prvega civilnega zakonika Ruske federacije ".
1) Navedite podatke o prisotnosti te osebe drugih nepremičnin (to je mogoče potrditi z izpiskom iz USRN), navedite, da nikoli ni uporabljal (ni živel) sporne nepremičnine.
2) Zainteresirani lastniki lahko predložijo dokumente, ki potrjujejo, da nosijo vse stroške vzdrževanja sporne nepremičnine.
3) Sodišče lahko oceni tudi razmerje strank (prisotnost sorodstvenih in družinskih vezi), da oceni možnosti in možnost delitve skupnega premoženja.
4) Možnost dodelitve deleža v naravi se oceni glede na skupno površino spornega predmeta, število sob (ali sob) in možnost dodelitve izolirane sobe, oblikovne značilnosti objekta, ki določajo možnost. njenega prenove. Zato je terjatvi zainteresiranih solastnikov mogoče ugoditi le, če je delež »dodatnega« lastnika tako majhen, da ga ni mogoče ločiti v ločen prostor, ali pa sama struktura prostorov ne omogoča, da se delež tako razdeli. da lahko lastnik v celoti uveljavlja svojo lastninsko pravico.
Če sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji in se stranki ne moreta sporazumeti o postopku uporabe skupnega premoženja, se tožba, vložena po 1. odst. 2 str. 4 art. 252 Civilnega zakonika Ruske federacije bo izpolnjen.
Oksana Stupina, odvetnica pri Khrenov and Partners
Po preučitvi okoliščin spora je vrhovno sodišče odločitev moskovskega mestnega sodišča pustila nespremenjeno.
Glede na to, da je skupaj »nepomembni delež« dveh solastnikov 1/3 stanovanja oziroma nekaj več kot 22 m2. metrov v moskovskem stanovanju, lahko sklepi sodišč na prvi pogled šokirajo, ugotavlja Elena Poleonova, partnerica pravnega biroja... V zadevi ni vse jasno, meni: sodišča so prišla do zaključka o utemeljenosti tožbe, pri čemer so ocenili okoliščine spora: dejstvo, da je zagotovitev izoliranih prostorov v stanovanju vsem udeležencem v skupni lastnini nemogoče (stanovanje je sestavljeno iz treh bivalnih prostorov, solastnikov pa je 7 oseb), da tožena stranka nista sorodnika, dejansko ne živita v bivalnem prostoru ipd. »Ni mi pa jasno zakaj še dva lastnika. , ki imata v lasti deleža v višini 1/6 oziroma 1/12, v zadevo niso udeleženi, ker odločitev o sporu vpliva tudi na njihove pravice,« pravi. Svojo vlogo v zadevi je imelo tudi dejstvo, da so tožniki zavzeli zelo aktivno pozicijo, nasprotno, toženi stranki pa niti z dokazi niso podprli argumenta o reviziji tržne vrednosti deleža.
V takem sporu je lahko v statusu tožene stranke skoraj vsak udeleženec v skupnem lastništvu. "Po mojem mnenju je sporne zadeve glede uporabe stanovanja v skupni lasti bolje reševati v predkazenskem postopku. To zahteva aktivno sodelovanje vseh lastnikov, zainteresiranih za rešitev situacije. Odločitev sodišča vedno določi zmagovalno in izgubi stran, sodni spor pa vedno pomeni čas, denar in živce,« pravi Elena Poleonova.
»Če je vaš spor že prišel na sodišče, potem morate odgovorno pristopiti k zagovarjanju svojega stališča.
Če želite to narediti, morate sodišču pridobiti in pravočasno predložiti dokaze, ki potrjujejo vaše trditve in zavračajo argumente vašega nasprotnika, razglasiti imenovanje zaslišanja, vabilo in zaslišanje prič ter zahtevati dokaze (če vam zakon ne daje pravice). da jih pridobite sami).
Vse to je treba storiti pri obravnavanju primera na prvi stopnji. Za uspeh mora biti pravdna stranka aktivna in se kompetentno braniti."
Elena Poleonova, partner, odvetniška pisarna Olevinsky, Buyukian & Partners
* Uredništvo je spremenilo imena in priimke udeležencev v postopku
Besedilo: Vyacheslav Bereznichenko Kolaž: Tatjana Voronina
Lastnik večjega deleža v stanovanju lahko s sodno odločbo lastniku manjšega plača odškodnino tudi proti njegovi želji. Dolgo časa to ni bilo mogoče, vendar je vrhovno sodišče Rusije ustvarilo precedens.
Leta 2012 je vrhovno sodišče, ki je obravnavalo spor med več lastniki enega stanovanja, sprejelo revolucionarno odločitev. Vsak od njih je imel delež v skupnih nepremičninah. Po preučitvi vseh argumentov in predhodnih sodnih odločitev je vrhovno sodišče odločilo: pravice lastnika večjega deleža je mogoče zaščititi s prisilnim izplačilom denarne odškodnine. Hkrati lastniki bistveno manjšega deleža izgubijo pravico do nje.
Težka dediščina privatizacije
»Nesorazmernost premoženja, dodeljenega v naravi udeležencu v skupni lastnini na podlagi tega člena, njegovega deleža v lastninski pravici, se odpravi s plačilom ustreznega zneska denarja ali druge odškodnine.
Izplačilo odškodnine udeležencu v skupni lastnini s strani preostalih lastnikov namesto, da bi njegov delež namenili v naravi, je dovoljeno z njegovim soglasjem. V primerih, ko je delež lastnika neznaten, ga res ni mogoče dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče tudi brez soglasja tega lastnika zavezuje druge udeležence v skupnem premoženju. skupnega premoženja, da bi mu plačal odškodnino."
Direktor Sektorja za bivalne dejavnosti Nepremičninske agencije Domače posestvoArkadij Leonov:
»Če ima stanovanje veliko lastnikov, si ga sami ne morejo razdeliti, hkrati pa ima vsak v lasti drugo stanovanjsko nepremičnino, potem je povsem primerno govoriti o prodaji majhnih deležev velikemu lastniku. Druga stvar je, če je dani objekt edino prebivališče »malega« lastnika. Potem bo seveda nepošteno."
Odvetnik prakse za nepremičnine in naložbe "Kachkin & Partners" Sofija Sokolova:
»S takšnim pristopom obstaja zelo velika nevarnost, da bodo lastniki majhnih deležev v komunalnih stanovanjih sodno izsiljeni. Na primer, nočeš dati na prijateljski način, zato bomo šli na sodišče. Zato bi morala z našega vidika, čeprav bi morala opisana odločba Vrhovnega sodišča služiti kot vodilo pri reševanju vprašanj v podobnih zadevah, vsak primer skrbno pretehtati, na podlagi ustavnih načel.«
generalni direktor Svetovalnega centra za skupno gradnjo in nepremičnine Anna Maksimova:
- »Gre za revolucionarno odločitev vrhovnega sodišča, v nasprotju z vso dosedanjo prakso. Kljub temu pa ne mislim, da bodo zdaj vsa sodišča brez izjeme sprejemala takšne odločitve. Vse bo odvisno od posamezne situacije."
Dober dan, imam takšno situacijo. Z bratom imava 3sobno stanovanje za dva po 1/2, deleži so dodeljeni, stanovanje je vknjiženo: jaz, brat in bratova hči. Z bratom sva v slabih odnosih, zato bi stanovanje rad prodal. Če ga prodaš v celoti, je 2,6 milijona, del stanovanja pa okoli 600 tisočakov, brat ga noče prodati in od mene odkupiti del stanovanja. Ali lahko brez njegove privolitve naselim nesocialne najemnike v svojem delu, da bi ga prisilil k prodaji celotnega stanovanja? Oziroma kako je mogoče trenutno situacijo sploh rešiti?
Maria
Obstaja odgovor
Zdravo. Kaj pomeni "1/2 utripov je poudarjeno"? Ali imate stanovanje kot en objekt, ki vam pripada na podlagi skupne skupne lastnine, ali sta dva posamezna objekta ločena od enega objekta?
Če je prva možnost, tj. stanovanje je v skupni delniški lasti, brez soglasja drugega lastnika in vpisanih polnoletnih oseb se nimaš pravice vseliti. Drugemu lastniku lahko pošljete pisno obvestilo o svoji nameri za prodajo svojega deleža, navedete ceno in druge bistvene pogoje posla ter mu ponudite uveljavitev predkupne pravice ali jo zavrne. Če vam brat poda pisno zavrnitev ali ignorira vašo ponudbo, potem imate 30 dni po prejemu obvestila pravico prodati svoj delež vsem zainteresiranim kupcem pod pogoji, ki so navedeni v zgornjem obvestilu.
Priznanje deleža kot nepomembnega - te podatke objavljamo na številne zahteve delavcev! Med ljudmi zagotovo obstaja mnenje, da je to mogoče, poleg tega pa je zelo koristno. To temo bomo poskušali v celoti zajeti. Načrt je tak:
Pravni in regulativni okvir;
Postopek;
Potrebni pogoji;
1. Regulativni okvir.
Običajno je ta razdelek mogoče razdeliti na dva: zakonodajna podlaga in sodna praksa;
Zakonodajni okvir je najprej člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije o delitvi premoženja v skupni lasti in ločitvi deleža iz njega. Navajamo ga v celoti, zanima pa nas le 4. člen te pravne države.
1. Premoženje v skupni lasti se lahko razdeli med udeležence po dogovoru med njimi.
2. Udeleženec v skupni lastnini ima pravico zahtevati ločitev svojega deleža od skupnega premoženja.
3. Če se udeleženci v skupni lastnini ne dogovorijo o načinu in pogojih za delitev skupnega premoženja ali ločitve deleža enega od njih, ima udeleženec v skupni lastnini pravico sodno zahtevati ločitev v vrsto njegovega deleža iz skupnega premoženja.
Če ločitev stvarnega deleža po zakonu ni dovoljena ali je nemogoča brez nesorazmerne škode na premoženju v skupni lasti, mu ima nastajajoči lastnik pravico izplačati vrednost njegovega deleža s strani drugih udeležencev v skupni lastnini.
4. Nesorazmernost premoženja, dodeljenega v naravi udeležencu v skupni lastnini na podlagi tega člena, z njegovim deležem v lastninski pravici, se odpravi s plačilom ustreznega zneska ali drugega nadomestila.
Izplačilo odškodnine udeležencu v skupni lastnini s strani preostalih lastnikov namesto, da bi njegov delež namenili v naravi, je dovoljeno z njegovim soglasjem. V primerih, ko je lastnikov delež neznaten, ga res ni mogoče dodeliti in nima pomembnega interesa za uporabo skupnega premoženja, lahko sodišče tudi brez soglasja tega lastnika zavezuje druge udeležence skupnega premoženja. premoženja, da mu plača odškodnino.
5. Lastnik s prejemom odškodnine v skladu s tem členom izgubi pravico do deleža v skupnem premoženju.
Vendar je treba opozoriti, da ima v tej zadevi prevladujočo vlogo sodna praksa. To potrjuje dejstvo, da v sodni praksi ni bilo množičnih primerov priznanja nepomembnosti in naknadnega odkupa delnic. Prvi, na zvezni ravni znan primer prisilnega izplačila odškodnine za nepomemben delež se je zgodil spomladi 2012. Vendar ima ta primer precej resne pravne zadržke, tako da se nam zdi množična uporaba takšne analogije zelo težka zadeva.
Sama definicija vrhovnega sodišča v tem primeru je objavljena v rubriki NOVICE.
2. Postopek.
Ta postopek bo seveda sodni in civilni, poleg tega pa bo zelo dolg in neobetaven. Za začetek morate vložiti tožbo na okrožno sodišče na lokaciji nepremičnine. Predmet zahtevka bo priznanje pravice na podlagi člena 252 Civilnega zakonika Ruske federacije. Kmalu bomo v rubriki SODNA PRAKSA objavili ustrezno besedilo tožbe.
3. Potrebni pogoji za zmago v zadevi.
Glede na sodbo Vrhovnega sodišča Ruske federacije, ki je posebej poudarila dejstvo, da je zakonodajalec, ki je dovolil pravico do odkupa neznatnega deleža na sodišču, izhajal le iz izključnosti takšnih situacij, takšne odločitve ni mogoče vedno sprejeti. sodišče, vendar le ob prisotnosti posebnih okoliščin. Po skrbni analizi sodnega precedensa vam na kratko opišemo te okoliščine.
Tako bo sodišče odločilo v vašo korist, če:
Nemogoče je dodeliti izolirano sobo staršu z velikostjo njegovega deleža.
Sodolschiku je nemogoče dodeliti del skupnega premoženja v sorazmerju z njegovim deležem.
Sodolschik se nikoli ni preselil v kontroverzno stanovanje.
Ostali Sodolschiki so mu tujci.
Sodolschik je s sklenitvijo pogodbe vedel za situacijo okoli stanovanja.
Nekdanji Sodolschik tega stanovanja ni uporabljal.
Sodolschik, preden je bil tožen zaradi odkupa deleža, ni zahteval stanovanja in temu položaju ni nikjer oporekal.
Tako je očitno, da je sodno odločbo po analogiji izjemno težko praktično uporabiti. Sodolshchik je na primer uspel vložiti tožbo zaradi vselitve, preden je proti njemu vložil tožbo zaradi priznanja deleža kot nepomembnega, zdaj številka 7 izgine s seznama. Ali pa je na primer nekdanji Sodolschik nekaj časa uporabljal stanovanje, zdaj minus postavka št. 6. Ali na primer Sodolschik na sodišču ne priznava, da je vedel za situacijo s stanovanjem, nato minus postavka št. Od bližnjega sorodnika tudi nakup majhnega deleža ne bo deloval, za ta primer obstaja točka številka 4. Da ne omenjam, če obstaja možnost dodelitve izolirane sobe sorazmerno z delom deleža (1/2 v dvosobnem stanovanju, 1/3 v bankovcu za tri rublje, 1/4 v štirisobnem stanovanje takoj izgine), nato pa najpomembnejša točka številka 1 odpade.
Iz vsega naštetega je razvidno, da pod kazenski meč zakona sodi absolutno nepomemben del malih deležev v skupni skupni lastnini. Takšen sodni precedens nima prav nobenega smisla. Meje, v katere je vrhovno sodišče predlagalo vstop občanom za odkup manjših stanovanjskih deležev, so povsem ozke in po našem mnenju precej šibke. Lahko jih zlomi ne le bolj ali manj kompetenten odvetnik, temveč tudi sam obtoženec-Sodolschik, ne da bi se sploh zatekel k storitvam strokovnjakov, ampak preprosto tako, da preberete naše nasvete.
Ja, in vse to je odkrito sranje v primerjavi z naslednjim.
4. Koristi.
In zaradi česa pravzaprav ves ta zmešnjava? Vzemimo kalkulator in uporabimo svoje možgane.
Za tiste, ki niso nemudoma odšli v rubriko NOVICE, da bi si prebrali sodbo vrhovnega sodišča, sporočamo, da je sodišče še v drugem ravnalo pošteno. Sodišče je torej pri določanju višine odkupa nepomembnega deleža upoštevalo tržno vrednost celotnega stanovanjskega prostora, ugotovljeno z cenitvenim pregledom, in ne tržno vrednost samega deleža (se strinjate, da gre za pomembna razlika). To je glavno bistvo definicije !!!
Poglejmo primer.
4-sobno stanovanje s površino 80 kvadratnih metrov v spalni vreči v Moskvi stane relativno gledano 8 milijonov rubljev, zato bo sodišče dodelilo odkup:
1/4 ni mogoče unovčiti za nepomembnost, saj lahko izberete izolirano sobo. Če so sobe sosednje, potem za 2 milijona rubljev. odkupi prosim))))
1/5 deleža za 1,6 milijona rubljev. vzemi pogumno)))
1/6 deleža od njega za 1/3 milijona rubljev. odkupnina ne greši)))
Kupite 1/8 za 1 milijon rubljev)))
Lastniku nepomembnega deleža takšna poravnava igra le na roko, saj ga v življenju za tak denar ne bo prodal s trga. Na primer, 1/4 v 4-sobnem stanovanju s sosednjimi sobami se lahko še vedno res premikate glede na situacijo, za 800 tisoč rubljev, vse to pa je manj za samo 100-200 tisoč rubljev. za registracijo. Torej, obstaja neposredna korist za male stvari, da se tako rekoč predajo v roke pravice!
Še en primer.
Enosobno stanovanje v stanovanjskem naselju v Moskvi stane v povprečju 5 milijonov rubljev. Tako bo sodišče ponudilo nakup 1/3 za 2 milijona rubljev, 1/4 za 1,25 milijona rubljev, 1/5 za 1 milijon rubljev, 1/10 za 500 tisoč rubljev. itd. Čeprav Sodolschiki pravzaprav ne morejo prodati svojih tržnih deležev za tak denar.
Zdaj ocenite, koliko stane stanovanje v osrednjem upravnem okrožju in koliko morate plačati sorazmerno z deležem. Če stanovanje stane 20-30 milijonov rubljev, kako potem? Za 1/10 boste morali prostovoljno plačati 2-3 milijone rubljev. oz. Ne kislo! Vendar pa bo za središče Moskve še vedno ceneje kot stik z napadalci stanovanj. Ti bodo zgrabili še več.
Vendar večina prebivalcev prestolnice ne živi v središču, temveč v okrožjih, kjer je cena kvadratnega metra precej nižja. Iz preprostih izračunov postane očitno, da je pri prisilnem odkupu v stanovanjih v srednjem in nizkocenovnem segmentu stanovanj smiselno sešteti le popolnoma mikroskopske deleže, kot je 1/30 ali manj, ki se sprva prodajajo od trg z dovoljenjem za prebivanje.
Od tod sklep: želeli smo najboljše, a se je izkazalo kot vedno!
Zdaj, ko poznajo pravila o zasegu, bodo tisti Sodolščikovi, ki so še vedno res mislili odkupiti majhne delnice za skoraj nič, bodo svoje soigralce v nesreči še težje zadavili, saj vedo, da je bolj donosno kupiti majhen delež od trgu, tako rekoč za nič, in ne plačati preko sodišča pravi denar od tržne vrednosti celotnega stanovanja v sorazmerju z odkupljenim deležem.
