Stanovanja za tiste, ki si jih ne morejo kupiti ali zgraditi, so velik problem, ki ga z različno uspešnostjo poskušajo rešiti številne države po svetu. Na primer, v uspešni Evropi socialna stanovanja predstavljajo že do 30 % celotnega stanovanjskega fonda. Arhitekti so vabljeni k reševanju stanovanjskih problemov slojev družbe z nizkimi dohodki v mnogih državah: ni nujno, da so socialna stanovanja videti revna in bedna na ozadju splošnega blagostanja. Obstaja še en pristop - ponoviti poceni tipično stanovanje, ne glede na njegovo estetsko privlačnost. Pogledamo, kako so videti socialna stanovanja v različnih državah sveta.
Socialna stanovanja v Belorusiji so odprta za socialno nezaščitene državljane, kot so invalidi in sirote. Kvadratne metre imajo v trajnem najemu, plačujejo le skupno stanovanje. Takšnih stanovanj ni mogoče privatizirati, podariti ali prodati.
Socialna stanovanja izgledajo enako kot vse drugo tipično. To so običajna stanovanja v novih stavbah in na sekundarnem trgu.
"Kitajska" hiša v Orshi. Foto: orsha.eu Stanovanja izključno za socialno nezaščitene državljane v Belorusiji gradijo s tehnično in gospodarsko pomočjo Kitajske. V zadnjih dveh letih so zgradili že 16 takih hiš, načrtujejo pa še 22 po vsej državi. Mimogrede, takšna 80-stanovanjska stavba se bo leta 2019 pojavila v Minsku. Pet tisoč socialnih stanovanj bo zgrajenih v okviru projekta izgradnje socialnih stanovanj, ki ga podpira Kitajska.
Imamo tudi stanovanja, ki so dana varnostnim silam, uradnikom, od objave umika Belorusije iz ZSSR. Od socialnega se razlikuje po tem, da je treba zanj plačevati mesečno najemnino.
Dodajmo, da imajo Belorusi tudi tuje izkušnje z gradnjo socialnih stanovanj. V Venezueli naš Belzarubezhstroy sodeluje v obsežnem projektu, ki se je začel pod Hugom Chavezom, da bi Venezuelcem zagotovil stanovanja. Med najnovejšimi dogodki je okrožje socialnih stanovanj v mestu Palo Negro. naši gradbeniki so zgradili 115 petnadstropnih hiš. Predsednik Maduro obljublja skupno gradnjo 3 milijonov stanovanj.
V Evropi socialna stanovanja predstavljajo pomemben delež stanovanjskega fonda. Na Nizozemskem je skoraj 36%, v Španiji - 30%, v Nemčiji, Franciji, Veliki Britaniji - več kot 20%.
Za Evropejce socialno ne pomeni brezplačno. Država pomaga pri plačilu stanovanjskih stroškov ali pa zagotovi stanovanje s fiksno najemnino. Glavno merilo za zagotavljanje socialnih stanovanj je dohodek na družinskega člana.
Na primer, če želite zaprositi za pomoč, minimalni mesečni dohodek za eno osebo ne sme presegati 870 evrov, za dve osebi pa 1200 evrov. Brezposelni so upravičeni tudi do socialnega stanovanja: največ 45 m 2 za eno osebo oziroma največ 60 m 2 za dve osebi, do 75 m 2 za tri in do 90 m 2 za štiri osebe. V nekaterih primerih država plača najemnino v celoti.
Če nima službe in stabilnega dohodka, se lahko kvalificira tudi za socialno (delno subvencionirano od države) najemno stanovanje. Vendar morate najprej priti na vrsto, počakati približno eno leto. Do socialnega stanovanja so upravičene tudi družine z nizkimi dohodki (manj kot 34.678 evrov na leto).
V Franciji je lahko družina z enim otrokom upravičena do stanovanjske pomoči s skupnim dohodkom manj kot 2880 evrov na mesec. Toda pridobitev socialnih stanovanj ni tako enostavna - v velikih mestih je čakalna vrsta dolga. V Parizu čakajo v povprečju 6-10 let. V majhnih mestih je lažje: tam so takšna, kjer je do 20 % socialnih stanovanj praznih.
Nova četrt v Kopenhagnu. Fotografija: hqroom.ru Približno milijon Dancev živi v socialnih stanovanjih. Po zakonu je do njega upravičen vsak rezident Danske (oseba, ki v državi živi več kot 3 mesece), ne glede na dohodek in državljanstvo. Čakalne vrste kot take ni, na izbiro je celo stanovanje. Mimogrede, Danska je ena najuspešnejših držav na svetu glede oskrbe prebivalstva s kvadratnimi metri. Na 1.000 prebivalcev je 475 stanovanj. Povprečna stanovanjska površina na osebo je 52 m 2 .
Opozoriti je treba, da v mnogih državah problem pomanjkanja socialnih stanovanj običajno rešujejo s pomočjo arhitektov. Zato so hiše po njihovih projektih včasih videti bolje kot luksuzna stanovanja v manj razvitih državah. Socialna gradnja lahko združuje nezdružljivo: arhitekturo, ekonomičnost in kakovost.
Gre za montažni objekt z dvema stanovanjema, ki sta namenjena oddajanju brezdomcem. Oblikovali in zgradili diplomanti univerze Yale.
Stanovanjski dvojček za najemnike z nizkimi dohodki. Vsak blok ima dve spalnici in prostoren skupni prostor. Zasnovali in zgradili so ga študenti Univerze v Kansas Cityju.
Projekt Hannibal Road Gardens.
Fotografija: www.peterbarberarchitects.com Ta mestna hiša v Londonu, sestavljena iz osmih stanovanjskih stavb, je postavljena kot poceni socialna stanovanja. Vsak apartma ima 4 do 6 spalnic. Prednost imajo družine z veliko otroki, ki imajo stanovanjske težave.
Fotografija: www.peterbarberarchitects.com Arhitekturni biro Peter Barber Architects je dokončal še eno naročilo za londonsko mesto: zgradil hostel za brezdomce. Ima 52 enoposteljnih "sob" z lastnimi kopalnicami. 14 sob je zasnovanih za 2-mesečno "atestirano" bivanje, 34 je zasnovanih za obdobje 1-1,5 let, ostalo - za nujne primere. Precejšen del prebivalcev kompleksa je trpel ali trpi zaradi alkoholizma in odvisnosti od drog, veliko ljudi je duševno bolnih, večina je brezposelnih.
Fotografija: www. rsh-p.com Lani je Rogers Stirk Harbour + Partners dokončal Mitchamovo prvo gradnjo stanovanj za nizke dohodke s 36 montažnimi moduli. Mladi in samski revni Britanci, tudi tisti brez stalnega prebivališča, imajo možnost pridobiti ločena stanovanja. Stanovanja je mogoče najeti za 65 % tržne najemnine.
Fotografija: www. poggi-architecture.com Četrt Boisfiers na obrobju mesta Saintes že od sedemdesetih let velja za družabno. Štirideset let pozneje so ga prenovili in razširili – tam je nastal nov kompleks Beli oblaki s 30 apartmaji. Projekt je arhitekturni biro Poggi & More.
Fotografija: www.rmdm.fr Dve hiši s po 5 stanovanji sta bili zgrajeni v eni izmed starih četrti Pariza po projektu arhitektov RMDM. Zasnovan za družine z nizkimi dohodki. Zunaj so hiše zaključene s perforiranimi ploščami na tečajih, od katerih so nekatere izdelane v obliki samodejno odpirajočih se zaslonov.
Fotografija: www.elementalchile.cl Čilsko lesno podjetje je prosilo arhitekte iz studia Elemental, da načrtujejo hišo za zaposlene za največ 25.000 dolarjev, vendar z možnostjo dokončanja, ko lastnik zbere sredstva. Prvotni projekt vključuje kuhinjo-jedilnico v prvem nadstropju in dve spalnici v drugem. Po želji lahko na drugi "prazni" polovici naredite skupni prostor v pritličju in še dve spalnici v nadstropju.
Stanovanjski kompleks Elemental Monterrey. Fotografija: Ramiro Ramirez Podoben projekt je za revne Mehičane zasnoval in zgradil Elemental.
Hiše imajo preprosto arhitekturo in nizko ceno - 20 tisoč dolarjev za stanovanje.
Fotografija: Ramiro Ramirez Vendar pa ima takšno stanovanje očitno prednost - obstaja možnost, da bodo prebivalci v prihodnosti razširili območje.
Arhitekturni studio Volt Architecten je razvil in izvedel projekt stanovanjskega kompleksa s 14 stanovanji za socialne delavce.
Fotografija: www.voltarchitecten.be Stanovanjske enote, povezane med seboj s pokritimi parkirišči, tvorijo dva podolgovata volumna, ki tvorita dvorišče. Arhitektura temelji na podobi podeželskega ograjenega posestva. Glavni material projekta je opeka.
Foto: archinect.com Stanovanjsko štirinadstropno hišo "Polaris" so zasnovali Nice Architects. Nahaja se v mestecu Senec, 25 kilometrov od Bratislave, in ima 9 apartmajev. Vsaka površina je nekaj več kot 50 kvadratnih metrov. V hiši živijo družine z nizkimi dohodki.
Fotografija: www. ofis-a.si V predmestju Ljubljane je Ofis zasnoval naselje nizkocenovnih hišic, namenjenih mladim družinam. Projekt spada v kategorijo nizkoproračunskih stavb za primestno stanovanje. Površina vsake koče je 110 kvadratnih metrov.
AV hiša (AV hiše) v Braziliji Corsi Hirano Arquitetos. Foto: www.corsihirano.com Ta stanovanjski kompleks, sestavljen iz dveh stavb, je bil zgrajen na obrobju Sao Paula. V vsakem od objektov so 4 stanovanjske celice, ki so trisobna stanovanja v dveh nivojih.
Foto: www.ripolltizon.com Socialna stanovanja v mestu Sa Pobla iz studia RipollTizon. Stanovanjski objekt za 19 stanovanj z dvoriščem. Ozka okna, prekrita z lesenimi žaluzijami, bleščeče bele barve se dobro prilegajo lokalni arhitekturi.
Sodobna večstanovanjska stavba v Mieresu podjetja Zigzag Arquitectura zavzema cel blok v slikoviti dolini med gorami v Španiji.
Foto: www.zigzagarquitectura.com In to so tudi socialna stanovanja.
Stanovanjski kompleks na Nizozemskem De Nijl Architecten B.V. Foto: denijl.nl Ta kompleks dveh stavb in 35 stanovanjskih blokov je postal del splošnega projekta prestrukturiranja povojnega okrožja v Groningenu. Potreba po ohranitvi splošnega videza in vzdušja je zahtevala skrben pristop k oblikovanju. Kompleks je namenjen oddaji v najem socialno nezaščitenim.
Fotografija: www.hpa.vn Tudi to je hiša in je namenjena masovni gradnji v tropskem podnebju. Njena ocenjena cena je le 2.500 dolarjev, čas gradnje je 25 dni, zgraditi pa jo je mogoče neodvisno brez sodelovanja profesionalnih gradbenikov. Kaj drugega potrebuje nekdo, ki nima strehe nad glavo?
Zanimale so me informacije o odstotku lastnikov stanovanj v različnih državah sveta. Naredil sem izbor informacij in presenečen ugotovil, da stopnja preskrbljenosti z lastnim stanovanjem ni vedno odvisna od blaginje države.
Poglejmo države zahodne Evrope:
"Število lastnikov stanovanj v Franciji leta 2010 je odstotek lastnikov stanovanj dosegel le 55,3% v primerjavi s 60,1% v povprečju v državah evroobmočja. Samo v Avstriji in Nemčiji je ta številka še nižja (47,7% in 44,2% Treba je opozoriti). da so v Nemčiji najemnine strogo regulirane, kar Nemcev nikakor ne spodbuja k nakupu stanovanjskih prostorov.
V Švici le okoli 5 % prebivalstva živi v svojih domovih, med 8 % in 10 % lastnikov nepremičnin na Nizozemskem, Islandiji, Švedskem in Danskem. Najmanj Evropejcev živi v stanovanjih na Norveškem - približno 5%, Veliki Britaniji, Belgiji in na Nizozemskem - približno 10%.
"Odstotek lastnikov stanovanj v ZDA je dosegel najnižjo raven v zadnjih 18 letih.
Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva je od drugega četrtletja 2014 le 64,7% Američanov imelo lastno stanovanje, več kot tretjina prebivalstva (35,3%) so najemniki. V tem pogledu se države malo razlikujejo od zahodnoevropskih držav. Torej, v Združenem kraljestvu so lastniki 69%, Nizozemska - 60%, v Avstriji - 55%. V Nemčiji in Švici jih je še manj - 46 oziroma 39%.
Naraščajoče cene stanovanj in zaostreni kreditni pogoji so eden od razlogov, zakaj ljudje odlašajo z nakupom in se raje odločijo za najem stanovanja. V ZDA je delež lastnikov dosegel rekordno nizko raven od tretjega četrtletja leta 1995, od leta 2004 pa pada.
Odstotek lastnikov stanovanj se razlikuje glede na starost: med Američani, mlajšimi od 35 let, jih ima le 35,9 % lastnikov stanovanj, med starejšimi od 65 let pa jih 80,1 % že kupuje nepremičnino.
Poglejte si stroške najema stanovanja v ZDA:
Klasifikacija stanovanj |
cena mesečnega najema |
1 025,83 $ |
|
773,21 $ |
|
1 740,37 $ |
|
1 306,93 $ |
Spodaj so na voljo povprečna mesečna poraba za dodatne storitve v ZDA, po osnovnih tarifah. Za izračun je bilo vzeto stanovanje velikosti 85 kvadratnih metrov.
Najvišje najemnine beležijo v New Yorku in San Franciscu, če živite v teh metropolitanskih območjih, boste morali za enosobno stanovanje v središču mesta v povprečju odšteti od 2800 do 3000 dolarjev, za okoli tisoč dolarjev manj pa za isto stanovanje na obrobju.
Klasifikacija stanovanj |
(San Francisco) |
(NY) |
1-sobno stanovanje v centru mesta |
2 778,97 $ |
2 949,04 $ |
1-sobno stanovanje na obrobju mesta |
1 950,78 $ |
1 773,57 $ |
3-sobno stanovanje v centru mesta |
4 639,71 $ |
5 209,08 $ |
3-sobno stanovanje na obrobju mesta |
3 437,94 $ |
3 392,20 $ |
Torej, za najem dobrega stanovanja v ameriški metropoli boste morali nameniti čisto vsoto.
Vlada države postavlja ambiciozne načrte na področju stanovanjske gradnje. Vendar, kako izvedljive so? Koliko bo morala Rusija preseči zaostanek za razvitim svetom? Kaj je potrebno, da bi bila stanovanja v državi res dostopna?
1. Usodna težava. Tako v sovjetski kot v postsovjetski Rusiji stanovanjsko vprašanje ne izgubi svoje pomembnosti. V času Sovjetske zveze je stanovanj primanjkovalo zaradi omejene ponudbe in administrativne narave njihove distribucije. Do danes še vedno primanjkuje stanovanj - v primerjavi s sovjetskim obdobjem se je obseg stanovanjske gradnje zmanjšal. Poleg tega se je v tržnih razmerah administrativna narava razdeljevanja stanovanj umaknila mehanizmu oblikovanja cen, ki je malo usmerjen v zadovoljevanje povpraševanja potrošnikov po stanovanjih s strani gospodinjstev.
Takoj rezervirajmo: cena stanovanja in njegova razpoložljivost sta dve različni stvari. Trenutne razmere na stanovanjskih trgih ZDA in zahodnoevropskih držav kažejo, da stanovanja kot eno temeljnih sredstev gospodinjstev skoraj nikoli niso poceni, se pa skozi tržne institucije (na primer stanovanjske zadruge, hipotekarna posojila) izkazujejo. da je cenovno precej ugoden. Cenovna dostopnost stanovanja seveda ne pomeni nakupa za gotovino z enkratnim 100% plačilom. V razvitih državah sveta ta praksa ni pogosta.
Če analiziramo stanje stanovanjskega trga v Rusiji, lahko sklepamo, da stanovanja niso le draga, ampak, kar je najpomembneje, nedostopna za večino, ki jih potrebuje. Nacionalni tržni mehanizmi, odgovorni za dostopnost, bodisi niso oblikovani, bodisi ne delujejo ali pa niso optimalno konfigurirani.
Poskusimo oceniti obseg zaostajanja Rusije za razvitimi državami sveta glede dostopnosti stanovanj in določiti optimalne parametre hipotekarnega posojila glede dostopnosti stanovanj.
Preden nadaljujemo z oceno cenovne dostopnosti stanovanj z vidika držav, razmislimo o dejavnikih oblikovanja cen, kot sta gradbena dejavnost in ponudba stanovanj.
2. Gradbena dejavnost in zagotavljanje stanovanj v Rusiji in razvitih državah. Starost ruskega stanovanjskega trga je približno 16 let in je v tem smislu precej mlad, medtem ko zgodovina domače stanovanjske gradnje sega več sto let nazaj. Kljub temu je Rusija glede stanovanjske oskrbe (število kvadratnih metrov stanovanj na prebivalca) še vedno daleč za razvitimi državami. Seveda je treba upoštevati dogodke, kot je bila druga svetovna vojna, vendar so številne države, ki so danes v statusu razvitih držav (na primer Nemčija), potem ko so doživele obsežno uničenje, dosegle zelo dobre rezultate. rezultate.
V naši raziskavi je ocena stanovanjske preskrbljenosti povprečna. Ob upoštevanju vseh slabosti povprečij smo jih zaradi pomanjkanja drugih uradnih podatkov prisiljeni uporabiti.
Podatki, predstavljeni v tabeli 1, omogočajo ugotovitev več kot 2-kratnega zaostanka Rusije od razvitih držav sveta glede na raven stanovanjske oskrbe. Opozorimo, da se s problemom pomanjkanja stanovanj soočajo tudi države nekdanjega socialističnega bloka (Poljska, Litva, Latvija).
Po preskrbljenosti s stanovanji so prve tri Norveška (74 m2/osebo), ZDA (65 m2/osebo) in Danska (50,6 m2/osebo). Nemčija je tako kot Rusija, ki je med drugo svetovno vojno na svojem ozemlju utrpela veliko uničenje, v 50 letih prehitela Rusijo po številu kvadratnih metrov stanovanj na prebivalca za več kot 2-krat.
Tabela 1. Preskrbljenost prebivalstva s stanovanji po državah sveta
|
Država |
Odstotek do vodilnega, % (Norveška=100%) |
Leto ocenjevanja |
|
|
Norveška |
|||
|
Velika Britanija |
|||
|
Švica |
|||
|
Nizozemska |
|||
|
Nemčija |
|||
|
Finska |
|||
|
Irska |
|||
|
Slovenija |
|||
|
Slovaška |
|||
|
Rusija |
Viri:,,.
Po uradnih podatkih trenutno 61 % ruskih družin potrebuje boljše življenjske pogoje. Skupna potreba prebivalstva Rusije po stanovanjih je 1569,8 milijona kvadratnih metrov. m, kar danes ustreza stanovanjski ponudbi 31-32 kvadratnih metrov. m na prebivalca. Da bi ga zadovoljili, je treba stanovanjski fond države povečati za skoraj 50 %. Hkrati pa le 12,4 % družin zmore kupiti stanovanje samostojno ali s pomočjo izposojenih sredstev. Potencialno povpraševanje po stanovanjih ovirata nizka raven stanovanjske gradnje in hipotekarnih posojil.
Sprememba stanovanjske oskrbe je neposredno odvisna od obsega novogradenj stanovanj, fizične amortiziranosti obstoječega stanovanjskega fonda in števila prebivalstva.
Oglejmo si podrobneje rezultate dela državnega sektorja stanovanjske gradnje v zadnjih 35 letih skozi parameter gradbene aktivnosti, ocenjen kot obseg novogradnje stanovanj na prebivalca. V zvezi z vsebino statističnih podatkov o naročanju novih stanovanj je treba upoštevati element umetnega precenjevanja obsega stanovanj, danih v obratovanje. Dejstvo je, da novo stanovanje, uvedeno na papirjih državne komisije, še ne pomeni njegove dejanske primernosti za bivanje. Iz tehničnih razlogov se lahko poravnava številnih predanih hiš zgodi šele 2-3 leta po njihovem prevzemu.
Tabela 2 prikazuje retrospektivno dinamiko stanovanjske gradnje in stanovanjske oskrbe v Rusiji v sovjetskem in postsovjetskem obdobju.
Podatki, predstavljeni v tabeli 2, nam omogočajo naslednje zaključke.
Prvič, z razpadom ZSSR je obseg stanovanjske gradnje v Rusiji začel opazno upadati. Gradbena dejavnost v Rusiji, ohranjena v letih 1970-1990. na ravni 0,43-0,46 m2 / osebo, od leta 1991 je začela enakomerno padati in leta 2000 dosegla nizko vrednost 0,21 m2 / osebo. Majhen obseg novih stanovanjskih gradenj v zadnjih 16 letih ob upadajočem prebivalstvu kaže, da zavrnitev aktivnega sodelovanja države pri gradnji stanovanj se ni upravičila, zasebno podjetje pa se ne spopada z nalogami, ki so mu dodeljene..
Tabela 2. Gradbena dejavnost in ponudba stanovanj v Rusiji
|
Zagon stanovanjskih stavb, milijonov kvadratnih metrov skupne površine |
Prebivalstvo, milijon ljudi |
Gradbena dejavnost, m2 novih stanovanj/osebo. |
Stanovanjski fond ob koncu leta, mio m2 |
Stanovanjska ponudba, m2/osebo |
|
|
ni podatkov |
ni podatkov |
||||
|
ni podatkov |
ni podatkov |
||||
Viri: ; ; .
Drugič, posebej bomo komentirali kazalnik stanovanjske oskrbe. Glede na rezultate 1980-1990. stanovanjska oskrba se je povečala za 4 m² in je leta 1990 znašala 16,4 m² / osebo, prebivalstvo države pa se je povečalo za 9,4 milijona ljudi. Če upoštevamo obdobje 1991-2006, bomo zabeležili povečanje ponudbe stanovanj za dodatnih 4,6 m² in zmanjšanje števila prebivalcev - za 5,5 milijona ljudi. To kažejo izračuni več kot 90 % povečanja stanovanjske ponudbe v postsovjetski Rusiji je nastalo zaradi zmanjšanja števila prebivalstva in ne zaradi povečanja stanovanjskega fonda.
Danes Rusija po obsegu stanovanjske gradnje močno zaostaja za vodilnimi državami. V skladu z evropskimi standardi mora biti letna gradbena aktivnost najmanj 1 m². m na prebivalca. Tako naj bi se vsako leto stanovanjska ponudba povečala za 1 kvadratni meter. Podatki v tabeli 2 kažejo, da je bilo v letu 2006 le 0,36 m2. Če upoštevamo posamezne regije države, potem je veliko ozemelj doseglo le 0,1-0,2 kvadratnih metrov / osebo. Od voditeljev je treba opozoriti na Moskvo in Moskovsko regijo, katerih gradbena dejavnost je leta 2006 znašala 0,5 kvadratnih metrov / osebo. in 1 m2/osebo. .
Sedaj pa si zastavimo naslednje vprašanje: s kakšno gradbeno dejavnostjo in v kakšnem časovnem obdobju bo Rusija lahko povečala svoj stanovanjski fond, v katerem bi vrednost stanovanjske ponudbe postala enakovredna ravni razvitih držav. Tu lahko upoštevamo dva scenarija razvoja dogodkov, od katerih vsak ustreza določeni stopnji gradbene dejavnosti. Pesimistični scenarij ustreza doseženi gradbeni aktivnosti v letu 2006 - 0,36 m2/osebo; optimističen scenarij - evropski standard 1 m2/osebo. Za izračune je število prebivalcev Rusije vzeto kot konstanta. Izračuni časovnih obdobij za oba scenarija so predstavljeni v tabeli 3.
V skladu s pesimističnim scenarijem je obdobje zmanjšanja razlike med Rusijo in Norveško ter ZDA več kot 100 let. Po optimističnem scenariju se število let zmanjša na 53 oziroma 44 let. Glede na to, da se stanovanjska ponudba v teh državah v prihodnje ne bo zmanjšala, lahko ocenjeno vrzel označimo za nepremostljivo. Kar zadeva Nemčijo, bo Rusija kljub optimističnemu razvoju dogodkov potrebovala 19 let, da doseže raven iz leta 2002 (tabeli 3-4). Opozoriti je treba, da je po podatkih nemške zvezne statistične službe v letih 2003-2005. gradbena aktivnost je bila ocenjena na 0,3-0,4 m2/osebo, kar je precej daleč od evropskega standarda. Vendar pa si Nemčija z visoko stanovanjsko varnostjo to lahko privošči.
Tabela 3. Obdobje zmanjševanja zaostanka Rusije pri zagotavljanju stanovanj od razvitih držav sveta
|
Država |
Zaključno obdobje, leta |
|
|
Pesimistični scenarij |
Optimističen scenarij |
|
|
Norveška |
||
|
Velika Britanija |
||
|
Švica |
||
|
Nizozemska |
||
|
Nemčija |
||
|
Finska |
||
|
Irska |
||
Tako smo izvedli primerjalno analizo fizičnih parametrov stanovanjskega sklada v Rusiji in tujih državah ter ugotovili civilizacijski zaostanek Rusije od vodilnih držav v smislu oskrbe s stanovanji. Seveda si posebno pozornost zasluži primerjalna analiza kakovosti stanovanjskega sklada, vendar je to že predmet posebne študije.
Tako veliko povpraševanje po stanovanjih z nizko ponudbo ob visoki diferenciaciji prebivalstva po dohodku spodbuja nenadzorovano rast cen. Eden od univerzalnih mehanizmov, ki zagotavljajo dostopnost stanovanj po visokih cenah, je hipotekarna posojila.
3. Razpoložljivost stanovanja s posojilom v Rusiji in ZDA. Za oceno cenovne dostopnosti stanovanj v svetovni praksi se uporablja indeks dostopnosti stanovanj. Ta kazalnik socialno-ekonomske učinkovitosti trga je postal razširjen v ZDA in evropskih državah. Prikazuje razmerje med dohodkom povprečnega gospodinjstva in dohodkom, ki je potreben za nakup standardnega stanovanja s hipotekarnim posojilom, izdanim pod standardnimi pogoji.
Vrednost 100 % pomeni, da ima povprečna družina dohodek, ki je natančno enak dohodku, potrebnemu za nakup standardnega stanovanja s hipoteko. Če je indeks dostopnosti stanovanja s posojilom manjši od 100 %, potem povprečno gospodinjstvo ne more kupiti standardnega stanovanja. Na primer, vrednost 60 % pomeni, da ima gospodinjstvo le 60 % dohodka, potrebnega za nakup stanovanja s hipoteko.
Trenutno se indeks dostopnosti stanovanj s posojilom uporablja kot del prednostnega nacionalnega projekta "Dostopna in udobna stanovanja za ruske državljane". Po mnenju avtorjev projekta zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj pomeni, da bi moralo biti do leta 2010 vsaj 30% prebivalstva države sposobno kupiti stanovanja z lastnimi in izposojenimi sredstvi kot rezultat izvajanja projektnih dejavnosti. Z drugimi besedami, indeks dostopnosti stanovanja s posojilom, izračunanim za 30% ruskih družin, mora biti vsaj 100%.
V splošnem se indeks dostopnosti stanovanja s posojilom določi po naslednji preprosti formuli: HAI=(eR/C)100 %, kjer je HAI indeks dostopnosti stanovanja s posojilom, R je povprečni mesečni dohodek družine; C je mesečno plačilo posojila, s katerim se kupi stanovanje; e je največji delež družinskega dohodka, ki ga lahko porabimo za odplačilo posojila (v ZDA e = 25 %).
Opozoriti je treba, da je vrednost C izračunana v skladu z anuitetno metodo obračunavanja plačil obresti. Njena velikost je odvisna od zneska posojila, ki ga družina potrebuje za nakup stanovanja, obrestne mere posojila in trajanja posojila. V ZDA se za oceno indeksa HAI predpostavlja, da je velikost hipotekarnega posojila 80 % stroškov stanovanja, ki se kupuje; preostalih 20% stroškov plača gospodinjstvo na lastne stroške.
Primerjalne ocene cenovne dostopnosti stanovanj v Rusiji in ZDA po metodologiji indeksa HAI so predstavljene v tabeli 4.
Viri: ; ; .
Mesečni dohodek ruske družine je bil izračunan kot vsota dveh povprečnih mesečnih plač, stroški stanovanja pa so bili izračunani glede na njegovo skupno površino 54 kvadratnih metrov. m Da bi zagotovili primerljivost podatkov, je parameter največjega deleža družinskega dohodka, ki se lahko porabi za odplačilo posojila za Rusijo, tako kot v ZDA, enak 25%. Kreditni parametri za Rusijo, ki se pojavljajo v formulah, so vzeti iz programa hipotekarnih posojil Sberbank Ruske federacije za obdobje 2005–2006. Ko govorimo o znesku posojila, predpostavljamo, da se v ruskih gospodinjstvih, tako kot v ZDA, 20% stroškov stanovanja plača iz osebnih prihrankov.
Primerjalna analiza podatkov v tabeli 4 nam omogoča naslednje zaključke.
Prvič, tudi z vidika možnosti uporabe hipotekarnih programov ostaja cenovna dostopnost stanovanj v Rusiji nizka. Indeks dostopnosti stanovanj s posojilom v Rusiji je 3-krat nižji kot v ZDA. Tako je za ruska gospodinjstva s povprečnimi dohodki izjemno težko kupiti stanovanje ne samo na račun lastnih, temveč tudi na račun izposojenih sredstev.
Drugič, mehanizem stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja v Rusiji je še vedno premalo razvit, kar se odraža v visokih obrestnih merah in relativno kratkih rokih posojila.
Variante izračunov indeksa HAI na podlagi podatkov o plačah in ceni 1 m2. m stanovanj na primarnem trgu v letu 2006 kažejo, da cenovna dostopnost stanovanj v Rusiji v ameriškem smislu je mogoča le s skoraj brezobrestnim zagotavljanjem hipotekarnega posojila za 30 let gospodinjstvom(Tabela 5).
Tabela 5. Različne ocene cenovne dostopnosti stanovanja s posojilom pod različnimi pogoji hipotekarnega kreditiranja
|
Hipotekarni pogoji |
Obrestna mera za posojilo (letna) |
||||
|
Pogoji posojila |
15 let |
||||
|
20 let |
|||||
|
25 let |
|||||
|
30 let |
|||||
Podatki v tabeli 5 tudi kažejo, da je moč vpliva obrestne mere na raven dostopnosti stanovanja nekajkrat večja od moči vpliva ročnosti posojila.
4. Razpoložljivost stanovanj v regijah Rusije. Upoštevajte vrednosti indeksa HAI v številnih ruskih regijah (tabela 6). Na podlagi dobljenih rezultatov se zdi mogoče identificirati grozde regij v državi, za katere so značilne različne ravni dostopnosti stanovanj, v skladu s katerimi je mogoče voditi diferencirano državno politiko, na primer stanovanjska gradnja, zagotavljanje subvencij za nakup stanovanj, in združenja sestavnih subjektov Ruske federacije.
Tabela 6. Ocena cenovne dostopnosti stanovanj s posojilom po regijah Rusije v letu 2005
|
Regija |
Vrednosti indeksaHAI, % |
|
|
primarni trg |
Sekundarni trg |
|
|
Centralno zvezno okrožje |
||
|
Moskovska regija |
||
|
Rjazanska oblast |
||
|
Moskva |
||
|
Severozahodno zvezno okrožje |
||
|
Murmanska regija |
ni podatkov |
|
|
Saint Petersburg |
||
|
Južno zvezno okrožje |
||
|
Republika Dagestan |
ni podatkov |
|
|
Zvezno okrožje Volga |
||
|
Republika Baškortostan |
||
|
Republika Mari El |
||
|
Republika Mordovija |
||
|
Uralsko zvezno okrožje |
||
|
Sverdlovska regija |
||
|
Tjumenska regija |
||
|
Čeljabinska regija |
||
|
Sibirsko zvezno okrožje |
||
|
Altajska regija |
||
|
Krasnoyarsk regija |
||
|
Irkutska regija |
||
|
Daljno vzhodno zvezno okrožje |
||
|
Regija Kamčatka |
||
|
Regija Magadan |
ni podatkov |
|
Viri: ; ; .
Ocenjeni parametri cenovne dostopnosti stanovanj v regionalnem kontekstu nam omogočajo naslednje zaključke.
Prvič, po razpoložljivih podatkih za leto 2005 je največja dostopnost stanovanj zabeležena v regiji Magadan, najmanjša pa v Republiki Dagestan.
Drugič, pomembno je poudariti, da so se razmeroma ugodni pogoji za razpoložljivost stanovanj izkazali bodisi v regijah, ki proizvajajo nafto (na primer regija Tjumen), bodisi v regijah, od koder se prebivalstvo nagiba k selitvi na ugodnejša območja. Sem spadata regiji Magadan in Murmansk.
Tretjič, posebno pozornost pritegne nizka raven cenovne dostopnosti stanovanj v mestih zveznega pomena: Moskva in Sankt Peterburg. Ti subjekti federacije skupaj združujejo več kot 15 milijonov ljudi ali 10% prebivalstva države, ki živijo v razmerah visoke gostote in nizke stanovanjske ponudbe. Torej je severna prestolnica Rusije po dostopnosti stanovanj primerljiva z republiko Mari El, Čuvašijo in republiko Udmurt, Moskva pa je lahko presegla le 7 regij.
Visoka diferenciacija ruskih regij glede dostopnosti stanovanj s posojilom zahteva, da vlada vodi politiko selektivnih obrestnih mer za hipotekarna posojila. Na primer, hranilnica Rusije določa preferenčne obrestne mere za hipotekarna posojila za Moskvo, moskovsko regijo in Sankt Peterburg. Podružnice Sberbank v drugih regijah države, katerih prebivalstvo mora povečati dostopnost stanovanj nič manj kot Moskovčani, delujejo po enakih obrestnih merah za vse.
*Delo je podprla Ruska humanitarna znanstvena fundacija (št. projekta 08-02-00065a).
Literatura
2. Ruski statistični letopis. 2005. Stat.sb./Rosstat. M., 2006.
3. Stanovanjska statistika v Evropski uniji 2004. Nacionalni odbor za stanovanja, gradnjo in načrtovanje, Švedska; Ministrstvo za regionalni razvoj Češke republike/ www.iut.nu.
8. Gusev A.B. Stanovanjska gradnja v regiji glavnega mesta: Moskva izgubi moskovsko predmestje /
V zadnjih letih je med vsemi sektorji ruskega gospodarstva morda največji uspeh doseglo gradbeništvo. Že vizualna opazovanja kažejo, da se vsa država gradi in prenavlja. Na prvi pogled to stanje daje upanje, da bo Rusija na področju stanovanjske gradnje lahko premagala zaostajanje za razvitimi državami sveta. Vendar razpoložljiva dejstva kažejo, da je stanje pri nas lahko še slabše kot na drugih področjih gospodarstva. Torej, po evropskih standardih mora biti gradbena dejavnost najmanj 1 m2. na prebivalca na leto, tj. stanovanjska ponudba bi se morala letno povečati za 1 m2. Leta 2005 je bilo le 0,3 m2. na osebo. Če upoštevamo posamezne regije države, potem je veliko ozemelj ostalo na ravni 0,01-0,02 m2 / osebo. Nekateri gospodarsko razviti subjekti Ruske federacije, na primer Moskva in Moskovska regija, so se leta 2005 močno približali evropskemu standardu in dosegli 0,5 in 0,8 m2 / osebo. oz.
Vendar pa sprememba lastniške strukture s pomočjo mehanizmov privatizacije in ustvarjene zakonodajne podlage za oblikovanje stanovanjskega trga še niso drastično povečale obsega stanovanjskega fonda, zato je stanovanjska ponudba v Rusiji v primerjavi z razvitimi državami še vedno izjemno nizka. Upoštevajte, da se države nekdanjega socialističnega bloka (Poljska, Litva, Latvija itd.) soočajo s podobnim problemom pomanjkanja stanovanj.
Glede na razmere s stanovanjsko oskrbo v drugih državah si zastavimo naslednje vprašanje: v kakšnem obsegu stanovanjske gradnje in v kakšnem obdobju bo Rusija lahko povečala svoj stanovanjski fond, ko bi imel en državljan 40 m2, kot v Nemčiji oziroma 65 m2, kot v ZDA. Hkrati bomo upoštevali dva scenarija za razvoj dogodkov: pesimistični, ko obseg nove stanovanjske gradnje v Rusiji ostane na doseženi ravni (0,3 m2 / osebo); optimistično, ko bo rast ruske stanovanjske gradnje dosegla evropski standard (1 m²/osebo).
Če vzamemo število prebivalcev Rusije kot konstanto, dobimo, da bo s sedanjim obsegom stanovanjske gradnje (0,3 m2 / osebo) Nemčijo mogoče dohiteti šele po 64 letih, pod pogojem, da bo stanovanjska ponudba Nemci se ne spreminjajo. In to kljub dejstvu, da je po podatkih Zvezne statistične službe Nemčije v letih 2003-2005. njegova gradbena aktivnost je bila ocenjena na 0,3-0,4 m2/osebo, kar je zelo daleč od evropskega standarda; z visoko stanovanjsko varnostjo si Nemčija to lahko privošči. Če Rusija doseže evropski standard gradbene dejavnosti (1 m²/osebo na leto), potem, da bi dosegli kazalnik 40 m²/osebo. vzela ji bo 19 let. Zaostanek Rusije pri zagotavljanju stanovanj od ZDA s trenutno gradbeno aktivnostjo je ocenjen na 147 let (pesimistični scenarij). Če vsako leto trmasto zgradite 1 m2. novih stanovanj na osebo, potem bo to obdobje 44 let (optimistični scenarij).
Če predpostavimo, da se bo v praksi izvajal nek vmesni scenarij razvoja, bo v tem primeru Rusija za ZDA zaostajala za 95,5 let. Zdi se, da je v sodobnih razmerah takšno zaostajanje neizogibno. Tako je ugotovljena vrzel med Rusijo in gospodarsko razvitimi državami sveta velika in potrebna bodo desetletja aktivne stanovanjske gradnje, da bi jo odpravili. Mimogrede ugotavljamo, da stanovanjski sektor, ki ga analiziramo, ni podvržen podnebnim vplivom, saj hude zime tako severni državi, kot je Norveška, niso preprečile, da bi postala vodilna na področju stanovanjske oskrbe prebivalstva.
Da bi pravilno primerjali raven stanovanjske oskrbe v Rusiji z drugimi državami, je treba poleg obravnavanih kazalnikov upoštevati tudi kakovost stanovanj. Ta značilnost je zapletena in jo je težko oceniti, vendar se lahko uporabijo parametri, kot sta absolutna in relativna velikost dotrajanih in dotrajanih stanovanj. Glede na rezultate 10-letnega razvoja (1995-2006) se je obseg propadajočih in propadajočih stanovanj povečal za 2,5-krat, njegov delež v skupnem stanovanjskem fondu države pa se je povečal z 1,4% na 3,1%. S povečevanjem deleža propadajočih in propadajočih stanovanjskih skladov se povečuje tudi njihova vrednost na prebivalca.
Tako kvantitativno rast ponudbe stanovanj v Rusiji spremlja povečanje povprečne fizične amortizacije stanovanjskega fonda.
Zmanjševanje obsega dotrajanih in propadajočih stanovanj poteka v dveh smereh: obnova dotrajanih stanovanj in gradnja novih stanovanj.
Povprečna stanovanjska ponudba prebivalstva držav CIS ostaja nizka
V statistiki sovjetskega obdobja (pa tudi v sodobni ruski statistiki) se je kazalnik povprečne stanovanjske oskrbe prebivalstva najpogosteje uporabljal za označevanje splošnih stanovanjskih razmer prebivalstva. Izračunana je bila tako na podlagi podatkov popolnih popisov oziroma vzorčnih raziskav kot na podlagi tekočih evidenc. V prvem primeru je izkazoval povprečno število kvadratnih metrov skupne oziroma bivalne površine na člana gospodinjstva (družino). V drugem - povprečna velikost stanovanjskega sklada države, regije, mesta ali druge teritorialne enote na osebo od celotnega prebivalstva, ki stalno prebiva na tem ozemlju.
Po podatkih vsezveznega popisa leta 1989 je povprečna stanovanjska oskrba prebivalstva republik Unije, ki so kasneje postale članice CIS, znašala od 10 do 20 kvadratnih metrov skupne površine na osebo (slika 1). To je občutno manj, kot je bilo v večini evropskih držav, vključno s socialističnim taborom. Da bi zmanjšali akutno pomanjkanje stanovanj, so bili razviti in izvedeni posebni stanovanjski programi, aktivno se je izvajala množična stanovanjska gradnja. Obseg naročanja novih stanovanj je v 90. letih močno upadel skoraj povsod, vendar se je, kot so pokazali rezultati prvih državnih popisov, povprečna stanovanjska preskrbljenost povečala v vseh državah, za katere so na voljo ustrezni podatki, razen v Kirgizistanu, kjer je ostala nespremenjena - 13 kvadratnih metrov na osebo. Povečal se je za 3-4 kvadratne metre ne le v državah, kjer je število prebivalcev upadalo (v Belorusiji, Kazahstanu, Rusiji in Ukrajini), ampak tudi v državah s hitro rastočim prebivalstvom (v Tadžikistanu in v manjši meri za 2 metra) ., v Azerbajdžanu).
Slika 1. Povprečna oskrba s stanovanji za prebivalstvo držav SND po podatkih popisa, m² kvadratnih metrov na osebo
Povprečna preskrbljenost prebivalstva s stanovanji glede na trenutni obračun stanovanjskega fonda in prebivalstva hitro narašča v vseh državah CIS, razen v Azerbajdžanu, Kirgizistanu in Tadžikistanu (slika 2). V povprečju v CIS se je s 16 kvadratnih metrov skupne stanovanjske površine na osebo ob koncu leta 1991 povečala na 19 kvadratnih metrov ob koncu leta 2005. Do začetka leta 2006 je bil v vseh državah, razen v Tadžikistanu, višji kot konec leta 1991 - 8,6 proti 9,5 kvadratnih metrov celotne površine stanovanjskega sklada na osebo. V Armeniji in Belorusiji je povprečna oskrba s stanovanji dosegla 23 kvadratnih metrov na osebo, v Ukrajini - 22, v Moldaviji in Rusiji pa je presegla 21 kvadratnih metrov.
Slika 2. Povprečna preskrbljenost prebivalstva držav CIS s stanovanji ob koncu leta 1991, 1995, 2000 in 2005 po tekočih računovodskih podatkih, kv. kvadratnih metrov na osebo
V mednarodni statistiki je oskrba prebivalstva s stanovanji veliko redkeje označena s številom kvadratnih metrov na osebo. Najpogosteje uporabljen indikator je število oseb na sobo. Tako je eden od kriterijev za bivanje v barakarskih naseljih, ki jih je sprejel Program Združenih narodov za človekova naselja (UN-HABITAT), premajhna stanovanjska površina – več kot tri osebe na dnevno sobo. In po merilih Statističnega odbora Evropske unije se stanovanja štejejo za prenatrpana, ko je v sobi več kot ena oseba. S tega vidika so zanimivi predvsem podatki o porazdelitvi stanovanjskih prostorov po številu sob (slika 3). Za stanovanjski sklad večine držav - nekdanjih republik ZSSR, pa tudi nekaterih držav nekdanjega socialističnega tabora, je značilna prevlada stanovanjskih prostorov, sestavljenih le iz ene ali dveh sob, in skoraj popolna odsotnost stanovanjskih enot. z več kot petimi sobami. In če govorimo o stanovanjskem fondu, zgrajenem ali posodobljenem v sovjetskem obdobju, so bila štirisobna stanovanja redka, da ne omenjam stanovanj z velikim številom dnevnih sob. Glede na to, da v številnih državah SND, predvsem v Srednji Aziji, povprečna velikost gospodinjstev znatno presega povprečno velikost gospodinjstev v državah Evropske unije in Amerike, lahko rečemo, da je povprečna stanovanjska preskrbljenost prebivalstva Države SND kljub svoji rasti v obdobju samostojnega obstoja ostajajo dovolj nizke.
Slika 3. Porazdelitev stanovanjskih prostorov glede na število sob v nekaterih državah CIS in drugih državah sveta, %
4 - Turkmenistan - konec leta 2003.
5 - Evropa v številkah. Eurostatov letopis 2006-2007. Str. 123.
