Vsaka lastnina ima določen namen. Ta lastnost določa tudi način njegovega delovanja. Če prostori podjetja niso v skladu, so nedonosni, se spremeni najemnik ali lastnik, je treba spremeniti funkcionalni namen območja.
Dovolj jih je. Ciljne skupine vključujejo nestanovanjske in stanovanjske objekte, komercialne centre, skladiščne terminale, nakupovalna središča, izobraževalne, zdravstvene ustanove itd. Namenska raba se lahko dodeli ne le stavbi kot celoti, temveč tudi posameznim območjem znotraj nje.
Opravljanje ene ali druge dejavnosti v prostorih urejajo ustrezne določbe zakona. Torej obstajajo določene zahteve glede požarne varnosti, sanitarnih in higienskih standardov. Postopek ponovnega profiliranja objekta vključuje tako zunanje spremembe kot notranjo preopremljenost območja za določeno vrsto dejavnosti. se izvaja v skladu z izdelano projektno in tehnično in inventarno dokumentacijo. Glavni problemi pri določanju pravnega statusa delov zgradbe in nestanovanjskih območij sta arhitekturna raznolikost in pomanjkanje posebnih pravil za promet te nepremičnine.
Konec dvajsetega stoletja je prišlo do precej hitrega razvoja komercialne dejavnosti. V zvezi s tem se je pojavil problem pomanjkanja prostih nestanovanjskih površin. Takrat je bil trg poslovnih nepremičnin v povojih. Kasneje je njegov razvoj potekal v dveh smereh. Izveden je bil zlasti odkup zasebnih stanovanjskih prostorov, ki so se nahajali v prvih nadstropjih stavb. Hkrati so bile postavljene nove stavbe. Prva možnost je veljala za precej preprosto, poceni in hitro. Nove stavbe so zahtevale tudi velika vlaganja. Pomemben je bil tudi faktor časa. Kljub temu je praksa pokazala, da so prav nove stavbe lastnikom začele prinašati znatne dobičke. Danes se trg intenzivno razvija, kljub dejstvu, da se stanovanjske stavbe gradijo pogosteje. Danes precej obsežno zasedajo nestanovanjski prostori za brezplačno uporabo. Nato ugotovimo, kaj so ti predmeti.
Ta izraz se uporablja v strokovnem govoru nepremičninskih posrednikov. Kaj pomeni "prost prostor"? Ta lastnost kaže na večnamenskost predmeta. Namen stavbe praviloma postane znan že na dan, vendar bo za lastnika možnost gradnje univerzalne strukture bolj donosna in ekonomsko bolj smotrna. V prihodnosti ga je mogoče preoblikovati v skladu z zahtevami najemnikov. Tako lahko prostor brezplačne uporabe postane pisarna ali nakupovalno središče. Pogosto takšna območja zasedajo gospodinjstva ali socialna podjetja.
Obstajajo številne značilnosti, ki ločijo takšne prostore brezplačne uporabe od drugih. Na podlagi teh značilnosti je bila oblikovana pogojna klasifikacija. Torej razlikujejo:
Kot veste, bi morali iz vseh poslovnih prostorov prejemati dohodek. Za stabilen in stalen dohodek se šteje prejem sredstev iz naslova najema. Dostava se praviloma izvaja za daljše obdobje. Pri izvajanju posla za prodajo prostorov je potrebno natančno preučiti dokumentacijo za prenos območja iz stanovanjske v nestanovanjske zaloge. Če je stavba stara graščina, se morate dodatno seznaniti z mnenji strokovnjakov o možnosti njene ureditve. Nedvomno je treba med drugim preveriti pravno čistost naslovnic.
Za tiste, ki še imate vprašanja ali tiste, ki želijo dobiti nasvet strokovnjaka, lahko ponudimo brezplačno davčno svetovanje iz 1C:
Če ste menili, da je poenostavljen sistem obdavčitve 2019 donosen in priročen zase, potem Vlogo za prehod na poenostavljeni davčni sistem (ali) lahko pripravite popolnoma brezplačno:
PSN težko imenujemo popoln davčni sistem, ker nima zapletenega postopka računovodstva in poročanja. Patentni sistem obdavčitve je edini režim, za katerega se davčna napoved ne odda, davek pa se obračuna takoj ob plačilu patenta.
Bistvo tega preferencialnega davčnega režima je pridobiti poseben dokument - patent ki daje pravico do opravljanja določenih dejavnosti .
Patent lahko pridobite ali bolje rečeno pridobite za obdobje od enega do dvanajstih mesecev v katerem koli kraju, kjer je veljaven. To je lahko zelo priročno, če želite za kratek čas (mesec ali dva) preizkusiti majhno podjetje, da bi ugotovili povpraševanje potrošnikov in njegove možnosti razvoja v izbrani regiji.
Predlagamo, da se nemudoma seznanite z lastnostmi patenta, da ne bi nalagali nepotrebnih informacij tistim našim uporabnikom, ki jih ne zanimajo ali niso primerni.
Prednosti sistema obdavčitve patentov vključujejo:
Slabosti patentnega sistema obdavčitve vključujejo:
Primarni vir, na katerega se obrnemo za dodatna pojasnila, je poglavje 26.5 Davčnega zakonika Ruske federacije "Sistem obdavčitve patentov".
Če primerjamo seznam dejavnosti, dovoljenih na PSN, z istim seznamom za UTII, lahko vidimo jasno podobnost - oba režima sta omejena na določen seznam storitev in (s pridržki).
Proizvodna dejavnost v svoji čisti obliki za te režime ni predvidena, dovoljene pa so tako imenovane proizvodne storitve. Za sistem obdavčitve patentov te storitve vključujejo sam proizvodni proces, na primer preproge in preproge, klobase, polstene čevlje, lončarstvo, sodarstvo, obrtne izdelke, kmetijske pripomočke, optiko za očala, vizitke in celo lesene čolne.
Kar zadeva posebnosti v zvezi z določeno vrsto storitve, je za PSN to izraženo bolj jasno - v čl. 346.43 Davčnega zakonika Ruske federacije je bilo sprva navedenih 47 vrst podjetniške dejavnosti, leta 2019 pa je njihovo število 63. Maloprodajne in gostinske storitve za patent so dovoljene na območjih trgovskega prostora ali servisne hale, ki ne presega 50 kvadratnih metrov m.
Če potrebujete pomoč pri izbiri kod OKVED, ki ustrezajo navedenim vrstam dejavnosti v letu 2019, priporočamo uporabo brezplačne storitve izbire.
Zadnja stvar, ki jo je treba omeniti v zvezi z vrstami dejavnosti za patent, je pravica sestavnih subjektov Ruske federacije, da razširijo seznam dovoljenih na svojem ozemlju z dodatnimi vrstami gospodinjskih storitev.
Za PSN obstaja nekaj omejitev:
Do leta 2015 je bil subjekt Ruske federacije - republika, ozemlje ali regija - priznan kot regija za sistem obdavčitve patentov. Domneva se lahko, da bi moral biti dohodek podjetnika v PSN, ki opravlja storitve v regijskem ali regijskem središču, večji od dohodka podjetnika v četrtnem središču ali vasi v isti regiji. Cena patenta zanje je bila enaka, vendar je veljal po vsej regiji.
Zakon št. 244-FZ z dne 21. julija 2014 je spremenil čl. 346.43 in 346.45 Davčnega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerima je od leta 2015 regija za sistem obdavčitve patentov občina, razen patentov za tovornjake in dostavo (trgovsko) maloprodajo.
Po eni strani je zaradi te spremembe izračun stroškov patenta postal bolj pravičen - dražji v središčih regij in nižji v redko poseljenih območjih. Po drugi strani pa je učinek patenta zdaj omejen le na ozemlje te občine.
Stroški patenta, pa tudi za UTII, so fiksni znesek, ki je lahko koristen z znatnim dohodkom, vendar ni zelo donosen, če je dohodek majhen. Davčna stopnja na patentni sistem obdavčitve je 6 %, davčna osnova, od katere se izračuna strošek patenta, pa jepotencialni letni dohodek(PVGD). Takšen dohodek je določen z regionalnimi zakoni.
Zgornja meja dohodka je omejena na 1 milijon rubljev, od leta 2015 pa je bila minimalna meja dohodka odpravljena. Za izračun PSN je uveden tudi koncept koeficienta deflatorja - v letu 2019 je enak 1,518. Tako se lahko v letu 2019 potencialni letni dohodek za sistem obdavčitve patentov v splošnem primeru navede znotraj 1.518.000 rubljev.
Ampak to še ni vse. Regije imajo pravico povečati najvišji znesek potencialnega letnega dohodka do desetkrat! PVHD se lahko poveča:
Pri izračunu stroškov patenta se v nekaterih primerih upoštevajo tudi kazalniki, kot so število zaposlenih, površina trgovskega prostora ali servisne hale, število vozil in površina za najem.
✐Primer ▼
Izračunajmo stroške patenta v letu 2019 za opravljanje frizerskih in kozmetičnih storitev podjetnika brez zaposlenih v Lipetsku. V skladu z regionalnim zakonom je potencialni letni dohodek v tem primeru 225 tisoč rubljev.
Letni strošek patenta je 225.000 rubljev * 6% = 13.500 rubljev. Stroški patenta na mesec bodo 13.500 rubljev / 12 mesecev = 1.250 rubljev. Če frizer pridobi patent za tri mesece, bo to stalo 1.250 rubljev * 3 mesece = 3.375 rubljev.
Če se ta podjetnik odloči, da bo zaposlil delavce, potem bo z njihovim številom največ 5 ljudi PVGD že znašal 500 tisoč rubljev, stroški patenta za en mesec pa 2.500 rubljev.
Stroške patenta lahko izveste z našimi ali pa lahko samostojno poiščete regionalne zakone o sistemu obdavčitve patentov na internetu. Ti zakoni za svoja ozemlja določajo potencialni letni dohodek za vrste dejavnosti, dovoljene s patentom.
Kako se izračuna strošek patenta, če se v času njegove veljavnosti spremeni število zaposlenih? Ministrstvo za finance Ruske federacije v pismu št. 03-11-11 / 14921 z dne 29.4.2013 odgovarja na to vprašanje:
1. Če se je zmanjšalo število zaposlenih ali drug kazalnik, ki se upošteva pri izračunu stroškov patenta, se preračun navzdol ne izvede.
2. Če se je kazalnik povečal, na primer število zaposlenih se je povečalo s pet na osem, je treba za razliko v teh kazalnikih pridobiti nov patent.
Pod davkom na PSN razumemo znesek, plačan za patent ali njegovo vrednost. Tako kot v drugih posebnih režimih stroški patenta nadomeščajo plačilo naslednjih davkov za samostojnega podjetnika:
Eno najpomembnejših pomanjkljivosti patenta je treba priznati kot potrebo po plačilu vnaprej, torej ne ob koncu davčnega obdobja, kot v drugih davčnih režimih.
Res je, od januarja 2015 so pogoji za plačilo patenta postali manj strogi:
Kaj se zgodi, če IP ne plača stroškov patenta v določenem časovnem okviru? Davčni organi so do leta 2017 vztrajali, da je takemu podjetniku odvzeta pravica do PSN in da je treba ves dohodek, prejet iz patentne dejavnosti, obdavčiti po splošnem davčnem sistemu od trenutka izdaje patenta (in to je dohodnina v znesek 13 %, DDV in davek na nepremičnine). Vendar pa je po spremembi člena 346.45 Davčnega zakonika Ruske federacije zamuda pri plačilu patenta prenehala biti podlaga za izgubo pravice do tega posebnega režima, vendar je treba za zamudo plačati kazni in globo ( pismo Zvezne davčne službe z dne 6. februarja 2017 št. SD-19-3 / [email protected]).
Prehod na patentni sistem obdavčitve ni obvestilo (kot v poenostavljenem davčnem sistemu in UTII), temveč deklarativno ali dovoljeno. Prav tako lahko zavrnejo pridobitev patenta iz razlogov, navedenih v četrtem odstavku čl. 346.45 Davčnega zakonika Ruske federacije:
Drugih razlogov za zavrnitev izdaje patenta ni, zato se lahko po odpravi teh pomanjkljivosti prijava ponovno vloži.
Prijavo za patent je praviloma treba vložiti pri davčnem uradu na kraju veljavnosti patenta najkasneje 10 delovnih dni pred začetkom uporabe sistema obdavčitve patentov.
Od leta 2014 se lahko prijava za patent vloži hkrati ob vložitvi, vendar le, če sta kraj registracije IP in kraj veljavnosti patenta enak. V tem primeru se 10-dnevni rok seveda ne spoštuje. Zvezna davčna služba je dolžna v petih delovnih dneh od dneva prejema takšne vloge izdati patent podjetniku ali obvestilo o zavrnitvi izdaje z navedbo razlogov.
Če vaša dejavnost vključuje sodelovanje zaposlenih, potem hDa bi se izognili negativnim posledicam za poslovanje, morate kompetentnoorganizirati knjigovodstvo. Tebi brez kakršnega koli finančnega tveganjada preizkusite možnost računovodskega zunanjega izvajanja in se odločite, ali vam ustreza, smo skupaj z 1C pripravljeni zagotoviti našim uporabnikom mesec brezplačnih računovodskih storitev:
Obstajata samo dve takšni situaciji:
Izgubo pravice do patenta je treba prijaviti davčnemu uradu, kjer je bil patent izdan, v desetih dneh po nastanku teh razlogov. Podjetnik lahko tudi prostovoljno prekine dejavnost v sistemu obdavčitve patentov, kar mora prijaviti davčnemu uradu na kraju, kjer je bil patent izdan. V petih dneh od dneva prejema takšne vloge Zvezna davčna služba na kraju izdaje patenta izbriše podjetnika iz registra oseb, ki uporabljajo PSN.To je pravzaprav vse, kar smo želeli povedati o sistemu obdavčitve patentov.
Prostori prostih terminov (PSN) so posebna vrsta poslovnih nepremičnin. Izraz "prosti prostori" ni pravni izraz, temveč pogovorni, ki ga pogosto najdemo v oglasih prodajalcev in najemodajalcev. Govorimo o samostojnih manjših objektih (ali njihovih delih), ki se lahko uporabljajo za druge namene. Na primer za pisarno, skladišče, trgovino ali kavarno. Upoštevati je treba, da so za PSN v vsakem primeru naložene posamezne zahteve.
Kot strokovnjak za PSN smo za besedo prosili Vladimirja LASHMANOVA, komercialnega direktorja Centra za komercialne nepremičnine LLC.
Pogosto PSN pomeni tudi nestanovanjske prostore, ki se nahajajo v pritličjih v novogradnjah. V zadnjem času so se v prvih nadstropjih dolgo zgrajenih hiš začele aktivno pojavljati pisarne in trgovine. Tako je vsem bolj priročno in udobno. Stanovalcem je lažje, ker se v bližini nahaja trgovina z živili. Lastniku je zagotovljen stalen pretok strank, kar pomeni dohodek in dobiček. Čeprav bo v primeru pojava v pritličju stanovanjske stavbe, na primer rastlinjaka, udobje in udobje mnogih stanovalcev poteptano.
Sam nastanek PSN je v veliki meri posledica aktivnega razvoja malih podjetij, ki potrebujejo prostore za svoje delovanje.
Za vsak PSN obstaja optimalna vrsta uporabe glede na lokacijo in oblikovne značilnosti. Z vidika najemnine je maloprodajni prostor donosnejši, vendar ga ni vedno mogoče uporabiti. Če se PSN nahaja v središču mesta, če je vanj enostavno priti iz prometne ulice, potem je bolj logično, da tukaj odprete trgovino ali kozmetični salon. In če je kraj tišji, potem je bolje opremiti pisarno.
PSN najdemo tudi v industrijskih nepremičninah. Torej, skladišče se lahko uporablja za avtoservis ali proizvodnjo.
Vsestranskost PSN-jev, posebnosti njihove uporabe, odvisno od posamezne situacije, vodijo v dejstvo, da PSN-jev ni mogoče jasno sistematizirati.
Praviloma razvijalci ne določijo vnaprej namena PSN. Vsaj tako je stanje v Nižnjem Novgorodu. Navsezadnje je pozicioniranje prostorov v tem primeru nepomembna dejavnost. Za razvijalca je veliko lažje, da se ne ukvarja s prenovo, dodelavo itd., ampak vse te skrbi preloži na ramena novega lastnika ali najemnika.
Podjetniki voljno najemajo in kupujejo PSN. V primeru najema predstavijo lastne zahteve glede kakovostnih značilnosti PSN, natančno preučijo paket storitev, ki jih ponuja najemodajalec. V primeru pridobitve PSN v nepremičnini ima lastnik vedno možnost svoje premoženje spremeniti v tisto, kar se mu zdi primerno, če je potrebno - prodati.
Kar zadeva Nižni Novgorod, je tukaj PSN najprej prostori (nekdanja stanovanja) v prvih nadstropjih visokih stavb, ki so bile spremenjene v nestanovanjski sklad, in novozgrajeni prostori v prvih nadstropjih stanovanjskih stavb. V večini primerov poskušajo te prostore pozicionirati kot trgovine in prodajne pisarne, saj je njihova najemnina višja. Povpraševanje po PSN je veliko tudi v prometnih območjih Nižnjega Novgoroda. Tukaj se aktivno ustvarjajo butiki, potovalne agencije, prodajne pisarne bank, centri za popravilo gospodinjskih aparatov in še veliko več.
Cene za PSN so odvisne tudi od površine predlaganih prostorov.
Prodajna cena se giblje od 40.000 - 50.000 rubljev do 150.000 rubljev na kvadratni meter.
Najemnine se lahko gibljejo tudi od 600 do 3500 rubljev na mesec na kvadratni meter.
Tu so približne cene najema za PSN, ki jih je zagotovil Center za poslovne nepremičnine od novembra 2008:
Avtozavodsko okrožje - od 3000 rubljev na kvadratni meter na aveniji Oktyabrya do 300 rubljev na kvadratni meter na ulici. Orbeli.
Kanavinsky okrožje - od 2.500 rubljev na kvadratni meter na kvadrat. Revolucije do 300 rubljev na kvadratni meter na pasu. Športno.
Leninsky okrožje - od 3.500 rubljev na kvadratni meter na aveniji Lenina do 500 rubljev na kvadratni meter na ulici. julijski dnevi.
Moskovsky okrožje - od 2.500 rubljev na kvadratni meter na avtocesti Sormovsky do 250 rubljev na kvadratni meter na ulici. 50 let zmage.
Nižegorodsko okrožje - od 4000 rubljev na kvadratni meter na kvadrat. M. Gorky do 400 rubljev na kvadratni meter na ulici. Brinski.
Prioksky okrožje - od 1800 rubljev na kvadratni meter na prvi vrsti Gagarin Avenue do 250 rubljev na kvadratni meter na drugi vrsti Gagarin Avenue.
Sovetsky okrožje - od 4000 rubljev na kvadratni meter na ulici. Belinsky do 350 rubljev na kvadratni meter na ulici. Osharskaya.
Okrožje Sormovsky - od 3.500 rubljev na kvadratni meter na ulici. Kominterna do 340 rubljev na kvadratni meter na ulici. Heroj Kuzmin.
Glede na trende se bo v okviru gospodarske krize situacija s cenami za PSN zagotovo spremenila. Seveda povpraševanje upada in najemodajalci so bolj pripravljeni znižati najemnine. Najemnik in kupec sta zdaj v ceni.
Pogosteje so se začele izpolnjevati vloge, za katere lastnik objekta plača storitve. Zdaj je ugoden trenutek za prestrukturiranje trga na civiliziran tir (plačilo najemodajalca in prodajalca).
Natalya Chernysheva
Prostori prostega imenovanja (PSN), očitno, najbolj kontroverzen segment trga poslovnih nepremičnin. Po eni strani je ta format univerzalen, saj omogoča uporabo prostora za različne vrste dejavnosti, po drugi strani pa je najbolj ranljiv prav zaradi pomanjkanja koncepta uporabe prostorov.
Pri segmentih poslovnih nepremičnin, kot so nakupovalni in poslovni centri, skladišča, je vse jasno: jih je mogoče prešteti, razvrstiti in določiti njihov tržni delež. Težje s PSN. Ta oblika praktično ni primerna za sistematizacijo, saj nima razreda in drugih značilnosti. Hkrati ga ni mogoče prezreti: segment ima svojo nišo, ponudbo in povpraševanje.
Denis Kolokolnikov, direktor svetovalne družbe RRG, ocenjuje delež prostih prostorov po ponudbi: »Pred krizo je PSN v strukturi ponudbe na trgu poslovnih nepremičnin znašal 13-14%. V zadnjih dveh letih - 17-18%. Prej so številni lastniki kvadratnih metrov poskušali na začetku postaviti svoje prostore. V času krize, pojasnjuje strokovnjakinja, je postalo veliko težje prodati ali oddati prostore, zato lastniki, da bi pridobili dodatno število potencialnih kupcev, zdaj razglašajo širši obseg svojega objekta.
Prav tako ni lahko nedvoumno povedati, kaj so PSN. »To ni več street-retail, ki obsega prostore do 500 kvadratnih metrov. m, ki se nahaja na prvi vrsti stavb ob prometnih cestah in v bližini podzemnih postaj. Vendar pa lahko PSN-ji po svoji funkcionalnosti mejijo in se včasih sekajo z enim ali drugim segmentom, «pojasnjuje Yuriy Taranenko, direktor MIEL - Komercialne nepremičnine.
To so lahko vgrajeni in pritrjeni prostori v stanovanjskih stavbah ali samostoječi objekti, na primer upravne stavbe v industrijskih conah. Medtem pa obstaja ena razlika, zaradi katere je segment PSN poseben - odprto načrtovanje, zaradi česar so takšna območja primerna za različne vrste dejavnosti.
Prosti prostori ( okr. PSN) je vrsta poslovne nepremičnine. Lahko se nahajajo v stanovanjskih stavbah, so pritrjene nanje ali samostojne.
PSN je mogoče obrniti:
- v pisarniških prostorih,
- prostori za prosti čas in gostinstvo,
- maloprodajni prostor (uporaba za prodajo ne le blaga, ampak tudi storitev),
- skladišča in skladišča,
- proizvodne delavnice ali minitrgovine.
- razdeliti na več con za organizacijo različnih dejavnosti (na primer pekarna ali skladiščna trgovina).
Za ocenjevanje in uvrstitev je kar nekaj raznolikih kriterijev PSN Zato njihova sistematizacija in klasifikacija predstavljata nekaj težav tudi med strokovnjaki.
PSN se razlikujejo po površini: do 50 - 150 - 300 - 500 m 2. Med malimi podjetji so najbolj priljubljeni (torej najdražji, seveda, če je izpolnjenih nekaj več kriterijev) majhni prostori do 50 m 2.
Najpogostejši na nepremičninskem trgu so PSN s površino okoli 150 m 2. Stroški 1 m 2 velike Prostori(do 500 m 2) so ob drugih enakih pogojih zaradi manjše priljubljenosti nekoliko nižje.
Pomembni dejavniki pri oceni stroškov Prostori so:
Lokacija: ali se nahaja v osrednjem ali oddaljenem delu mesta. Pomembne dejavnike šteje tudi podoba območja, na katerem se PSN, življenjski standard njenega prebivalstva, bližina priljubljenih in obiskanih krajev - nakupovalni centri, tržnice, železniške postaje.
Ne glede na to, ali se nahaja v pritličju, v kleti ali v kleti objekta.
Enostavnost dostopa in enostavna uporaba: obstaja soba v zadnjem delu dvorišča ali na prvi liniji, je vhod na sprednji strani stavbe ali z zadnje strani, ali so v bližini avtobusna, tramvajska postajališča, postaje podzemne železnice, ali je ugoden dostop do njega, možnost parkiranje.
Komunikacije.
Pri oceni stroškov Prostori Ugotovljena je prisotnost telefonskih vodov, priključenih nanj, komunikacije oskrbe z vodo, toplote, električne energije (v skladu z normo energetska zmogljivost ne sme biti manjša od 0,2 kW / m 2 površine).
Fizični kazalniki. Odločilni dejavniki so tudi temperatura v prostoru, indikator vlažnosti.
Stanje prostorov. Prosti prostori, razstavljene na primarnem nepremičninskem trgu, se praviloma ponujajo brez notranje opreme. Možnost odprte postavitve je priročna, saj je prostor v tej obliki večnamenski. Vendar pa so pred njegovo polno uporabo potrebne znatne finančne naložbe, kar ni vedno mogoče.
Nameni uporabe. Privlačnost katerega koli Prostori, kot predmet poslovne nepremičnine, je poleg tega odvisna od vrste predlagane dejavnosti in izvedljivosti njene umestitve (ob upoštevanju zgornjih kazalnikov) v tem PSN. Na primer, manjšo kavarno je bolj smotrno postaviti na gnečo kot pisarno podjetja, ki prodaja bioaditive.
Nova izdaja Art. 17 ZhK RF
1. Stanovanje je namenjeno bivanju občanov.
2. Dovoljena je uporaba stanovanjskih prostorov za opravljanje poklicne dejavnosti ali samostojne podjetniške dejavnosti državljanov, ki v njem zakonito prebivajo, če s tem niso kršene pravice in zakoniti interesi drugih državljanov ter zahteve, ki jih mora stanovanjski prostor upoštevati. srečati.
3. Ni dovoljeno postavljati industrijske proizvodnje v stanovanjske prostore, kot tudi izvajati misijonarske dejavnosti v stanovanjskih prostorih, razen v primerih, določenih s členom 16 Zveznega zakona z dne 26. septembra 1997 N 125-ФЗ " O svobodi vesti in o verskih združenjih”.
4. Uporaba stanovanjskih prostorov se izvaja ob upoštevanju spoštovanja pravic in zakonitih interesov državljanov, ki živijo v tem stanovanjskem prostoru, sosedov, zahtev požarne varnosti, sanitarnih in higienskih, okoljskih in drugih zahtev zakonodaje ter v skladu s pravili za uporabo stanovanjskih prostorov, ki jih je odobrila pooblaščena vlada Ruske federacije, je zvezni izvršilni organ.
1. 1. del čl. 17 zakonika, norma 2. odstavka čl. 288 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa namen stanovanjskih prostorov: namenjeni so bivanju državljanov. Za razliko od Stanovanjskega zakonika Ruske federacije iz leta 1983 (člen 7) se zakonik v tem primeru ne osredotoča na dejstvo, da so stanovanjski prostori namenjeni stalnemu prebivanju državljanov. To je povsem logično, saj lahko državljani prebivajo v stanovanjskih prostorih tako stalno kot začasno in imajo ustavno pravico do prostega gibanja.
2 - 3. Tako kot prejšnja stanovanjska zakonodaja tudi zakonik ne dovoljuje umestitve industrijske proizvodnje v stanovanjske prostore (podobno pravilo v nekoliko drugačni izdaji je bilo v 2. delu 7. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije iz leta 1983). , potem je bila ustrezna prepoved določena v 3. odstavku 288. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). V praksi se je ta prepoved pogosto razlagala široko in je bila razširjena tudi na druge vrste podjetniških in poklicnih dejavnosti.
Nekateri pravniki upravičeno opozarjajo na dejstvo, da zakonik ne razkriva pojma "industrijska proizvodnja" za namene stanovanjske zakonodaje. V drugih zakonodajnih aktih tudi ni opredelitev tega pojma. V zvezi s tem lahko v praksi nastanejo težave pri reševanju vprašanj pripisovanja katere koli dejavnosti industrijski proizvodnji. Zato se predlaga, da se v čl. 17 zakonika (s spremembo) glavne značilnosti industrijske proizvodnje za namene stanovanjske zakonodaje<1>.
———————————
<1>Glej Komentar stanovanjskega zakonika Ruske federacije / Ed. M.Yu. Tihomirov. M.: Ed. Tikhomirova M.Yu., 2005 - 2006. str. 53.
Kodeks je uvedel še eno novost - dovoljena je uporaba stanovanjskih prostorov za opravljanje poklicne ali samostojne podjetniške dejavnosti pod hkratno prisotnostjo dveh pogojev: a) če te dejavnosti opravljajo osebe, ki zakonito prebivajo v stanovanjskih prostorih; b) če taka uporaba stanovanjskih prostorov ne krši pravic in zakonitih interesov drugih državljanov ter sanitarnih in tehničnih pravil in predpisov.
Na primer, v skladu s 6. in 7. odstavkoma čl. 21 FZ z dne 31. maja 2002 N 63-FZ "O zagovorništvu in zagovorništvu v Ruski federaciji"<1>odvetnik ima pravico uporabljati za lokacijo odvetniške pisarne stanovanjske prostore, ki pripadajo njemu ali njegovim družinskim članom na lastninski pravici, s soglasjem slednjih. Stanovanjske prostore, ki jih po najemni pogodbi zaseda odvetnik in njegovi družinski člani, lahko odvetnik uporablja za bivanje odvetniške pisarne s soglasjem najemodajalca in vseh polnoletnih, ki živijo skupaj z odvetnikom.
———————————
<1>SZ RF. 2002. N 23. čl. 2102; 2003. št. 44. čl.
4262; 2004. N 35. čl. 3607; N 52. Art. 5267; 2007. N 31. čl. 4011; N 50. Art. 6233; 2008. N 30 (II. del). Umetnost. 3616.
Samostojni podjetnik posameznik po ruskem pravu je ustrezno registrirana fizična oseba (državljan Ruske federacije, tuji državljan, oseba brez državljanstva), ki neposredno (v svojem imenu, ne da bi v ta namen ustanovil pravno osebo in po lastno samostojno delo), ki v te namene deluje samostojno, če je polno poslovno sposoben, in s soglasjem zakonitega zastopnika, če je poslovna sposobnost te osebe omejena s starostjo ali zakonom.<1>.
———————————
<1>Za več podrobnosti glej: Tikhomirov M.Yu. Samostojni podjetnik posameznik: pravni status in dejavnosti. Četrta izdaja, s spremembami in dopolnitvami. M.: Ed. Tikhomirova M.Yu., 2010. S. 59 ff.
Na primer, podjetniki lahko delajo neposredno v kraju stalnega prebivališča, katerih delo je v glavnem povezano z intelektualno dejavnostjo – zbiranjem in analizo informacij, ustvarjanjem znanstvenih in literarnih del, pripravo del za objavo, programiranjem, računovodstvom in revizijo, mentorstvo ipd., pa tudi zasebni notarji.
4. 4. del čl. 17 Kodeksa nalaga obvezne zahteve za osebe, ki uporabljajo stanovanjske prostore. Zahteve za požarno varnost določa zvezni zakon z dne 21. decembra 1994 N 69-FZ "O požarni varnosti".<1>in v skladu z njo sprejeti normativni pravni akti. Za sanitarno-higienske in druge zakonske zahteve glej komentar k čl. 8 zakonika.
———————————
<1>SZ RF. 1994. N 35. čl. 3649; 1995. N 35. čl. 3503; 1996. N 17. čl. 1911; 1998. št. 4. čl. 430; 2000. št. 46. čl. 4537; 2002. N 1. čl. 2; N 30. Art. 3033; 2003. N 2. čl. 167; 2004. N 27. čl. 2711; N 35. Art. 3607; 2005. št. 14. čl. 1212; N 19. Art. 1752; 2006. št. 6. čl. 636; N 44. čl. 4537; N 50. Art. 5279; št. 52 (I del). Umetnost. 5498; 2007. št. 18. čl. 2117; N 43. čl. 5084; 2008. št. 30 (I. del). Umetnost. 3593; 2009. št. 11. čl. 1261; RG. 2009. 27. november.
Pravila za uporabo stanovanjskih prostorov so bila odobrena z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 21. januarja 2006 N 25 "O odobritvi Pravil za uporabo stanovanjskih prostorov"<1>. Ta pravilnik določa postopek uporabe stanovanjskih prostorov državnih in občinskih stanovanjskih skladov ter stanovanjskih prostorov v lasti občanov v večstanovanjskih stavbah.
———————————
<1>SZ RF. 2006. št. 5. čl. 546.
1. Komentirani člen (kot tudi druge določbe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, pa tudi Civilnega zakonika Ruske federacije) nedvoumno določa, da je treba stanovanjske prostore uporabljati v skladu z njihovim namenom. Da, čl. 67 LCD zavezuje najemnika, da uporablja prostor za predvideni namen in v določenih mejah; Umetnost. 678 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je najemnik dolžan uporabljati prostore samo za bivanje; Umetnost. 30 LCD zahteva, da lastnik svoje stanovanje uporablja za predvideni namen; po čl. 288 Civilnega zakonika Ruske federacije so stanovanjski prostori namenjeni bivanju državljanov.
Najemnik stanovanja ga lahko prenese na državljana po podnajemni pogodbi (člen 76 LC RF, člen 685 Civilnega zakonika Ruske federacije), lastnik - po najemni pogodbi (člen 30 LC RF). 35. poglavje Civilnega zakonika Ruske federacije). Vendar pa zahteve iz čl.
17 LCD - uporaba stanovanj za prebivanje državljanov.
Če se stanovanjski prostori ne uporabljajo za predvideni namen, to pomeni prekinitev stanovanjske pogodbe in deložacijo (člena 83 in 91 LC RF; člena 687 in 688 Civilnega zakonika Ruske federacije). Po čl. 293 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko lastnik svojega stanovanja uporabi za druge namene, da povzroči njegov prisilni umik.
2. Nesprejemljivo je umeščanje industrijske proizvodnje v stanovanjske prostore. Člen 288 Civilnega zakonika Ruske federacije določa: namestitev lastnika podjetij, ustanov, organizacij v stanovanjske prostore, ki mu pripadajo, je dovoljena šele po prenosu takšnih prostorov v nestanovanjske prostore.
Plenum Vrhovnega sodišča Ruske federacije in Plenum Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije sta odločila, da so transakcije, povezane z najemom (zakupom premoženja), neodplačno uporabo, pa tudi drugim, ki niso povezane s prebivališčem državljanov, uporaba stanovanjskih prostorov s strani organizacij, ki niso bile prenesene v nestanovanjske prostore, je nična iz razlogov iz čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije kot transakcije, ki niso v skladu z zahtevami zakona (Odločba plenumov Vrhovnega sodišča Ruske federacije in Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije N 6/8).
3. Zahteva po spoštovanju pravic in zakonitih interesov državljanov, ki živijo v stanovanjskih prostorih, pa tudi sosedov je vsebovana zlasti v čl. 29 (4. del), čl. 30 (h.
4) JK (v zvezi s tem si zasluži pozornost 40. člen, glej komentar k njemu).
Člena 83 in 91 LC (člena 687 in 688 Civilnega zakonika Ruske federacije) določata prekinitev stanovanjskih pogodb in deložacijo državljanov, ki sistematično kršijo pravice in interese sosedov.
79. člen LCD predvideva odpoved pogodbe o podnajemu stanovanja (pod določenimi pogoji in postopki), če državljani, ki živijo pod pogoji takšne pogodbe, kršijo pravice in interese sosedov. Omeniti velja, da je za podnajem stanovanja, ki se nahaja v skupnem stanovanju, potrebno soglasje vseh oseb, ki zasedajo druga stanovanja kot najemniki ali lastniki, pa tudi njihovih družinskih članov (člen 76 LC RF).
Po čl. 209 Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik pravico po lastni presoji izvajati kakršna koli dejanja v zvezi s pripadajočim premoženjem, ki niso v nasprotju z zakonom in drugimi pravnimi akti ter ne kršijo pravic in interesi drugih oseb, zaščitenih z zakonom. Zahteva po spoštovanju pravic in zakonitih interesov drugih oseb temelji na normi 3. dela čl. 17 Ustave Ruske federacije.
4. Zahteve za požarno varnost so določene z Odredbo Ministrstva za izredne razmere Rusije z dne 18. junija 2003 N 313 "O odobritvi pravil požarne varnosti v Ruski federaciji (PPB01-03)"<1>, sprejet v skladu z zveznim zakonom z dne 21. decembra 1994 N 69-FZ "O požarni varnosti". Sanitarne in epidemiološke zahteve za stanovanjske zgradbe in prostore je odobrilo rusko ministrstvo za zdravje 15. decembra 2000 (SanPiN 2.1.2.1002-00).
———————————
<1>RG.
5. Vlada Ruske federacije je sprejela resolucijo št. 25 z dne 21. januarja 2006<1>, ki je potrdil Pravilnik o uporabi stanovanjskih prostorov. Ugotavljajo pravice in obveznosti strank stanovanjske pogodbe. Tako je najemnik stanovanjskih prostorov dolžan zagotavljati njegovo varnost, skrbeti za stanovanjsko stavbo, stanovanjske prostore, sanitarno in drugo opremo, upoštevati pravila za uporabo stanovanj, pravila požarne varnosti, vzdrževati stanovanjske prostore, skupne prostore. hiše čiste in urejene, pravočasno opravite popravilo stanovanjskih prostorov, da preprečite dejanja, ki vodijo do škode v prostorih ali kršijo običajne življenjske pogoje državljanov.
———————————
<1>SZ RF. 2006. št. 5. čl. 546.
6. 2. del komentiranega člena dovoljuje uporabo stanovanja - skupaj s prebivališčem - za samozaposlitev. Doma se s poklicnimi dejavnostmi ukvarjajo dovolj velike skupine državljanov: znanstveniki, pisatelji, programerji itd. Merila za meje tovrstnih dejavnosti so: spoštovanje pravic in interesov sosedov; izpolnjevanje zahtev za uporabo komunalnih omrežij in opreme v skladu s tehničnimi parametri objekta, glede hrupa, sevanja ipd.
Situacija:Če se nestanovanjski prostor ne uporablja za predvideni namen, ali lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če pogodba na tej podlagi predvideva izvensodni postopek odpovedi?
odgovor: V takem primeru je dopustna izvensodna odpoved pogodbe najemodajalca. Pogoj, ki določa možnost enostranske izvensodne odpovedi pogodbe s strani najemodajalca, zaradi uporabe prostorov v druge namene, se lahko dogovorita med strankama.
1. Najemnik je dolžan najeto nepremičnino uporabljati v skladu s pogoji najemne pogodbe, če ti pogoji niso določeni v pogodbi, pa v skladu z namenom nepremičnine.
2. Najemnik ima pravico s soglasjem najemodajalca dati v podnajem zakupljeno premoženje (podnajem) in prenesti svoje pravice in obveznosti iz najemne pogodbe na drugo osebo (prenos), dati zakupljeno nepremičnino v brezplačno uporabo in tudi zastaviti zakupne pravice in jih dati kot vložek v odobreni kapital gospodarskih družb in gospodarskih družb ali delež v proizvodno zadrugo, če ni s tem zakonikom, drugim zakonom ali drugimi pravnimi akti drugače določeno. V teh primerih, razen ponovnega najema, ostane najemnik po pogodbi odgovoren najemodajalcu.
Umetnost. 615, "Civilni zakonik Ruske federacije (drugi del)" z dne 26.1.1996 N 14-FZ (s spremembami 28.3.2017) (ConsultantPlus)
Pri dajanju premoženja v namensko uporabo se za prekršek šteje popolna ali delna uporaba za druge namene. Primer uporabe premoženja, ki je v nasprotju s pogoji pogodbe, je lahko namestitev industrijskega podjetja v prostor, najet za pisarno, ali namestitev ne le pisarne, ampak tudi podjetja v njej ali npr. , plovilo, najeto za organizacijo obalne kavarne, bara, se uporablja za prevoz potnikov in blaga.
Če stranki nista določili pogoja o načinih uporabe najetega premoženja, potem te načine narekuje sam namen nepremičnine. Če uporaba nepremičnine v skladu z njenim namenom predpostavlja izpolnjevanje določenih pravil, ki jih predpisujejo pravni akti, je za njihovo spoštovanje odgovoren najemnik.
V skladu z odstavkom 2 čl. 450 Civilnega zakonika Ruske federacije se lahko na zahtevo ene od strank pogodba spremeni ali odpove samo s sodno odločbo:
1) v primeru bistvene kršitve pogodbe s strani druge stranke;
2) v drugih primerih, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije, drugi zakoni ali sporazum.
4. Pogoji pogodbe se določijo po presoji strank, razen če je vsebina zadevnega pogoja predpisana z zakonom ali drugim pravnim aktom (422. člen).
Umetnost. 421, "Civilni zakonik Ruske federacije (prvi del)" z dne 30. novembra 1994 N 51-FZ (s spremembami 29. julija 2017) (ConsultantPlus)
V skladu z odstavkom 27 Informacijskega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 11. januarja 2002 N 66 "Pregled prakse reševanja sporov v zvezi z najemnino" lahko najemna pogodba določa razloge za najemodajalca. zavrniti izvršitev sporazuma in ga izvensodno odpovedati, vključno s tistimi, ki so povezane s kršitvijo enega ali drugega pogodbenega pogoja najemnika (3. odstavek 450. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). To pomeni, da zakonodaja Ruske federacije dovoljuje določitev razlogov za odpoved pogodbe v sami pogodbi.
Glede na navedeno je v takem položaju dopustna izvensodna odpoved pogodbe najemodajalca. Pogoj, ki določa možnost enostranske izvensodne odpovedi pogodbe s strani najemodajalca, zaradi uporabe prostorov v druge namene, se lahko dogovorita med strankama.
Uporaben vzorec:
Odgovori na pogosta vprašanja o delu s prijavo in reklamacije ProjektantUpravni spori. Pravno svetovanje. Pritožimo se na arbitražno sodišče. Pravno svetovanje. Zaprosi se za magistratno sodišče. Pravno svetovanje Zaprosimo se za sodišče splošne pristojnosti (okrožno, mestno, okrožno). Pravno svetovanje Kalkulatorji državne dajatve, kazni, obresti, odškodnine Avtorske pravice. Pravno svetovanje Upravna odgovornost. Pravno svetovanje Preživnina Pravno svetovanje Najem. Pravno svetovanje Stečaj. Pravno svetovanje Izterjava škode, neupravičena obogatitev. Odškodnina za škodo. Pravni nasvetDržavna dajatev. Pravno svetovanje Državna (občinska) naročila. Pravno svetovanje Pogodba o skupni udeležbi. Pravno svetovanje Sporazum: sklenitev, odpoved, sprememba, izpodbijanje. Pravno svetovanje Predkazenska rešitev spora. Pravno svetovanje Stanovanjska vprašanja.
Pravno svetovanje Posojila in krediti. Pravno svetovanje Varstvo pravic potrošnikov. Pravno svetovanje Zaščita časti, dostojanstva, poslovnega ugleda. Pravno svetovanje Zdravje. Plačilo bolniške odsotnosti. Pravno svetovanje Zemljiška zakonodaja. Pravno svetovanje Tuji državljani. Vstop in odpoved državljanstvu. Pravno svetovanje Izvršni postopek. Pravno svetovanjeKorporativni sporiDavčne revizije. Davki in prispevki. Pravno svetovanjeDedovanje. Notarji. Pravno svetovanjeNepremičnine. Splošna vprašanja Pokojninska zakonodaja. Pravno svetovanje Zastopanje. Pravno svetovanje Lastninska pravica: priznanje, zaščita, obnovitev in prenehanje. Pravno svetovanje Pisni postopki. Pravno svetovanje Prejemanje nadomestil, povračilo stroškov Inšpekcije organizacij in samostojnih podjetnikov. Pravno svetovanje Registracija nepremičnin. Pravno svetovanje Registracija, ločitev, delitev premoženja. Pravno svetovanje Družinski spori. Spori o otrocih. Pravno svetovanje Zavarovanje. Pravno svetovanjeGradbeništvo. Pravno svetovanjeSodni stroški.Odvetniško svetovanje Trgovanje (dražbe, natečaji)Arbitražni postopki.Odvetniško svetovanjeDelovna zakonodaja. Pravno svetovanje Ugotavljanje pravnih dejstev. Pravno svetovanjeFinančni najem (leasing).
Pravno svetovanjeKazenski postopek. Pravni nasvet
