Nekateri lastniki nepremičnin so se že prej srečevali s težavami pri preselitvi iz stanovanjskih v nestanovanjske prostore, zdaj, od 9. junija 2019, pa se bo ta postopek bistveno zapletel. Članek smo posodobili s podrobnim opisom novosti.
Za odobritev takega dejanja je potrebno pisno soglasje vseh sosednjih lastnikov in zapisnik skupščine, za katerega je določen poseben postopek štetja glasov. Te novosti ne veljajo samo za trgovce in lastnike nepremičnin, ampak tudi za stanovanjske zgradbe. Tudi če oseba živi v zgornjem nadstropju in je v prvem nadstropju odprt poslovni prostor, lahko vpliva na prenos.
V skladu z zakonodajo Ruske federacije je prepovedano opravljati komercialne dejavnosti v stanovanjskih prostorih: postavitev skladišča, pisarne, hotela. Za doseganje teh ciljev je nujen pravno prenos namembnosti prostorov. V nasprotnem primeru bo zoper lastnika vložena tožba na sodišče, katere sodba bo zahtevala prenehanje opravljanja dejavnosti, v primeru neupoštevanja odločbe pa se lahko nepremičnina odvzame kot nevestnemu lastniku.
Da bi bil postopek ponovne registracije uspešen, je potrebno zbrati celoten paket dokumentov, ki so določeni v 23. členu Stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Poseben organ lokalne samouprave bo vlogo pregledal in, če so vsi dokumenti v redu, sprejel pozitivno odločitev.
Prenos prostorov se lahko zavrne, če so bili dokumenti zbrani nepravilno, ni ločenega vhoda ali požarnega alarma ali nezadostne zvočne izolacije.
Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore je od 9. junija 2019 prejel nova pravila. To je pomembno vplivalo na mala podjetja. Nekateri podjetniki so hostle umestili v stanovanjske zgradbe. Nove spremembe zakona prepovedujejo njihovo umeščanje v stanovanjske objekte, za rešitev podjetja pa bo treba nove zahteve izpolniti v celoti.
Prej za prenos prostorov ni bilo potrebno soglasje lastnikov, saj zapisnika skupščine ni bilo na seznamu zahtevanih dokumentov. Formalno je bilo mogoče spremeniti status prostorov, ne da bi o tem obvestili tudi neposredne sosede. Toda v primerih, ko je šlo za to, je bilo potrebno pridobiti soglasje lastnikov stanovanj - saj skupna parcela (privatizirana) enakopravno pripada vsem lastnikom stanovanj. In v primeru nedovoljene zasedbe ozemlja, bi lahko lastniki stanovanj tožili in zahtevali, da se fasada hiše obnovi v prejšnji obliki. Projekta za spremembo videza fasade in znaka trgovine ni treba usklajevati s prebivalci, vendar je vredno zapomniti, da ne smejo kršiti zakonodaje Ruske federacije in žaliti nikogar.
Od 9. junija 2019 bodo o usodi statusa nepremičnine odločali vsi lastniki stanovanj. Brez njihovega soglasja ne bo mogoča sprememba namembnosti nepremičnine, kaj šele rekonstrukcija fasade hiše.
Po novem bo treba na zapisniku skupščine obravnavati ne le vprašanje preureditve prostorov, temveč tudi samo dejstvo prenosa namembnosti dovoljene rabe. Organizacija tega procesa pade na ramena osebe, v interesu katere je preoblikovanje prostorov.
Obvezna bo pridobitev pisnega soglasja, tudi če lastnik sosednjega stanovanja živi v tujini ali prestaja kazen v zaporu. Vendar njegova udeležba v sklepčnosti ni potrebna.
Da bi zbor lastnikov obravnaval tako vprašanje, je nujna prisotnost določenega števila etažnih lastnikov. Če ima hiša samo en vhod, sta potrebni vsaj 2/3 glasov. In če ima hiša 2 ali več vhodov, morata biti izpolnjeni dve zahtevi: najmanj 50% glasov vseh lastnikov in najmanj 2/3 glasov od vhoda, kamor se nameravajo prenesti prostori. Teža glasu se ne računa po številu lastnikov – na primer v stavbi je 100 stanovanj in 100 enakih glasov – to ni pravilno. Teža glasov se upošteva glede na površino stanovanj. Na primer, lastnik trisobnega stanovanja s površino 77 kvadratnih metrov. teža glasovanja je večja od dveh lastnikov enosobnih stanovanj velikosti 33 m2. vsak.
Toda sklepčnost ni končni prevod, ampak samo dejstvo, da je bila seja kompetentna in se lahko njena odločitev obravnava naprej.
Anketiranci na srečanju se odločijo, ali bodo prevod odobrili ali ne. Da bi bil prevod formaliziran, je potrebno ne le določeno število prisotnih, ampak tudi večinsko »za«. Če ima hiša 1 vhod, potem preprosto večina glasov. Če ima hiša več vhodov, potem večina glasov od skupnega števila in večina glasov lastnikov prostorov istega vhoda.
Ta na prvi pogled legalna birokracija še vedno zahteva skrbno izvajanje. Če vsaj ena od točk ni izpolnjena, bo prenos zavrnjen. Zbrati boste morali celoten paket dokumentov (in izpisek iz Enotnega državnega registra velja določeno obdobje).
Če je sklepčnost pravilno izpolnjena, se prvi izvod sestanka priloži k splošnemu paketu dokumentov za ZTI in občino, drugi pa se pošlje družbi za upravljanje ali združenju lastnikov stanovanj s priporočeno pošto z obvestilom.
Soglasje neposrednih sosedov je sestavljeno poljubno, saj zanj ni standardnega dokumenta. Toda v vsakem primeru morajo biti prisotni podatki o lastnikih. V soglasju mora biti navedeno:
Pomembno je vedeti, da lahko soglasje podpiše le lastnik sam, ne pa člani njegove družine ali tisti, ki živijo z njim.
Lahko pride tudi do situacije, da lastniki sosednjih prostorov niso bili prisotni na zboru, vendar je bila brez njih sklepčnost. V tem primeru je še vedno potrebno soglasje lastnikov.
Če prenos stanovanja v nestanovanjski namen zahteva rekonstrukcijo, spremembo fasade stavbe ali uporabo lokalnega območja, potem je potrebno soglasje absolutno vseh lastnikov prostorov. Ne večina, ne dve tretjini, ampak vsi. To pravilo je veljalo že prej, zdaj pa se za rekonstrukcijo šteje tudi železna veranda, ki ne vpliva na trdnost in obremenitev nosilnih stebrov in sten.
Poslovni prostor mora imeti ločen vhod, ki ne deli hodnikov ali predprostorov s stanovanjskimi prostori. Če je bil prej potreben tudi ta odtenek, vendar čisto formalno, ker ni bil določen v zakonu, potem ima v novi izdaji ločen odstavek.
Tudi od 9. junija je treba imeti ne samo ločeno verando, ampak tudi popolnoma odpraviti prehod iz prostorov v stanovanjske prostore. To pomeni, da če se stanovanje v 1. nadstropju stanovanjske stavbe spremeni v poslovno nepremičnino, je treba stara vhodna vrata razstaviti in vrata blokirati, na primer z opeko.
V novih stavbah je najpogosteje prvih nekaj nadstropij rezerviranih za nestanovanjsko uporabo - supermarketi, studii, lekarne, pisarniški prostori. Takšna arhitekturna rešitev že v fazi gradnje predvideva ločene vhode in komunikacijske sisteme za stanovanjske in nestanovanjske objekte. Pri nakupu stanovanj v takšnih stavbah morajo lastniki takoj razumeti, da je takšna soseska povezana z določenimi nevšečnostmi - trgovine lahko delajo 24 ur na dan, pritegnejo določen kontingent, parkirišča bodo zasedli avtomobili drugih ljudi.
V tem primeru se za soglasje lastnikov ne zahteva. Tisti, ki ne želijo biti sosedi z organizacijami, lahko kupijo stanovanja v drugih stavbah.
Ta točka je dobra, ker ščiti interese dveh skupin hkrati: tisti, ki želijo živeti v mirnem območju, stran od objektov z visokim hrupom, ne bodo imeli pijače ali športnega bara pod okni. A tudi tistim podjetnikom, ki prvotno kupijo poslovno nepremičnino, ni treba skrbeti, da jih bodo deložirali iz prostorov, ki jih zasedajo.
Če se je vaša hiša začela preurejati v nestanovanjske prostore ali je bil objavljen oglas za oddajo prostora, potem morate najprej ugotoviti namen in ime prostorov. To je mogoče storiti na spletni strani EGRN in Rosreestr popolnoma brezplačno, če poznate le naslov predmeta. Če se izkaže, da je to stanovanje, potem bodo takšna dejanja hitro izpodbijana na sodišču in postopek ustavljen. Če je to nestanovanjski prostor, ki je bil tak že od trenutka gradnje, potem ni mogoče storiti ničesar. In če se izkaže, da je bil status objekta spremenjen pred kratkim in ni bilo skupščine stavb, potem je bilo soglasje za prenos nezakonito. V tem primeru vložite vlogo pri ZTI in tožilstvu posamično ali skupinsko, združite se z drugimi lastniki. Lastniki morajo imeti soglasje za prenos, vendar ga niste dali - s tem dejstvom utemeljite svojo prijavo na tožilstvo.
Če vaša stavba načrtuje samo pravno prenos namembnosti prostorov, potem bo razpisan zbor etažnih lastnikov. Ne bodi len in si ga pojdi ogledat, saj je lahko tvoj en glas v tej zadevi odločilen. Če je vaše stanovanje neposredno v bližini spornega predmeta, preprosto ne dajte pisnega soglasja za prenos. In če je sklepčnost dosežena in drugi ljudje glasujejo za, potem lahko prekličete odločitev sestanka, tudi če na njem niste bili prisotni.
Če niste kategorično proti prenosu, vendar ste vznemirjeni zaradi prihajajoče bližine, potem lahko sklenete kompromis z osebo, ki prenese status predmeta. Prosite ga, naj zagotovi kakovostno zvočno izolacijo in na primer namesti plastična okna za vaš dom ali opravi nova popravila. Potem boste prejeli nekaj v zameno za strinjanje s prenosom. Vendar se ne smete zatekati k izsiljevanju ali postati predrzni. Za to ste lahko sami kazensko ali upravno odgovorni. Pogovorite se s poslovnežem, morda vam bo ponudil svojo različico odškodnine.
Postopek in razloge za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ureja poglavje 3 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, pa tudi predpisi, ki se nanašajo na dejavnosti urbanističnega načrtovanja v Ruski federaciji.
S prenosom stanovanj in hiš v nestanovanjske prostore se spremeni njihov namen, status in pravni režim ter posledično tudi postopek uporabe teh prostorov. Potreba po takem prevodu je lahko posledica različnih razlogov.
Najpogosteje se v praksi stanovanjska stanovanja preuredijo v pisarne in trgovine. Poleg tega je pomembna podlaga za prenos stanovanjskih nepremičnin v nestanovanjske nepremičnine priznanje tega stanovanja kot neprimernega za bivanje ljudi.
Prenos stanovanja v status nestanovanjskih prostorov je z zakonom dovoljen le, če so izpolnjeni določeni pogoji. Zlasti stanovanjski zakonik vsebuje nekatere omejitve za tak prenos nepremičnine iz enega pravnega režima v drugega:
1. Prenos stanovanja v stanovanjski stavbi v status nestanovanjskih prostorov je mogoč le, če je preneseno stanovanje v prvem nadstropju stavbe ali se nahaja zgoraj, vendar vsi prostori, ki se nahajajo neposredno pod tem stanovanje je nestanovanjsko.
2. Ne morete prenesti stanovanjske nepremičnine v nestanovanjske prostore:
Stanovanjski zakonik ne imenuje enega najpomembnejših razlogov za prenos stanovanja v nestanovanjske prostore, in sicer priznanja prenesenega stanovanjskega prostora kot popolnoma neprimernega za bivanje ljudi. To vprašanje ureja posebna uredba št. 47 iz januarja 2006, ki je bila odobrena z uredbo ruske vlade.
V skladu s to uredbo so naslednji razlogi vključeni v razloge za priznanje stanovanja kot neprimernega za bivanje ljudi in stanovanjske stavbe kot slabe in podvržene rušenju:
Poleg tega morajo osebe, ki želijo prenesti svoje stanovanje v stavbi, ki je zgodovinska ali kulturna vrednost, v nestanovanjske prostore upoštevati, da je tak prenos možen le s soglasjem pristojnega organa za varstvo kulturne in zgodovinske dediščine. spomeniki.
Za prenos stanovanjskega stanovanja v nestanovanjske prostore se mora lastnik obrniti na organ lokalne samouprave, ki izvaja tak prenos. Za to se mora osebno z vsemi zahtevanimi dokumenti zglasiti pri določenem občinskem organu ali se obrniti na večnamenski center, ki državljanom zagotavlja državne in občinske storitve.
Za prenos prostorov in spremembo pravnega statusa in načina uporabe so potrebni naslednji dokumenti:
Stanovanjski zakonik prepoveduje od prosilca zahtevati, da pri prenosu stanovanja v nestanovanjske prostore predloži druge dokumente, ki jih zakon ne določa.
Vlagatelj mora prejeti potrdilo o prejemu vseh dokumentov. Stanovanjski zakonik določa rok za pregled celotne dokumentacije in dokončno odločitev o prenosu stanovanja ali drugega stanovanjskega prostora v kategorijo nerezidenčnih ali o zavrnitvi takega prenosa - 45 dni.
Če se dokumenti predložijo večnamenskemu centru, se lahko določeno obdobje nekoliko poveča, saj se 45 dni začne računati šele od trenutka, ko se dokumenti prenesejo na občinski organ, ki sodeluje pri prenosu stanovanja.
Če se pooblaščeni organ, ki sodeluje pri prenosu stanovanja v nestanovanjske prostore, po preučitvi vseh predloženih dokumentov odloči za zavrnitev, mora navesti razloge za takšno zavrnitev.
Zavrnitev je možna le v primerih, ki jih izrecno določa ruska stanovanjska zakonodaja. Ti razlogi vključujejo:
Prosilec, ki je prejel zavrnitev, mora, če je mogoče, odpraviti razloge za zavrnitev in dokumente ponovno predložiti pristojnemu organu. Poleg tega se lahko vlagatelj pritoži na to zavrnitev na sodišču, če meni, da je bil zavrnjen nezakonito.
Z 9. junijem bo težje preurejati stanovanjske prostore v nestanovanjske. Zdaj morate pridobiti pisno soglasje sosedov z vseh strani, na seznamu dokumentov pa se je pojavil zapisnik skupščine. Poleg tega je bil za to sejo vzpostavljen ločen postopek za ugotavljanje sklepčnosti in štetje glasov.
Ekaterina Miroškina
ekonomistka
To ne velja samo za podjetnike, ki kupijo stanovanja in nato tam odprejo kozmetični salon. To ima tudi neposreden vpliv na prebivalce večstanovanjskih stavb: brez njihovega soglasja se v sosednjem stanovanju ne bo pojavilo nobeno podjetje. Tudi če imate stanovanje v zgornjih nadstropjih, lahko še vedno vplivate na prenos vseh prostorov v vaši hiši v nestanovanjske.
Od 9. junija je za spremembo namembnosti prostorov treba opraviti skupščine in pridobiti soglasje vsakega soseda. Tukaj je glavna stvar:
Živite lahko le v stanovanjski stavbi ali pa bivanje kombinirate z osebnim honorarnim delom. Ne morete pa odpreti pisarne za stranke v stanovanju ali ga spremeniti v trgovino z živili, skladišče ali hostel. Če želite to narediti, boste morali spremeniti namen prostorov - uradno naj bodo nestanovanjski.
Preureditev stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore je ločen postopek. Za to morate izpolniti zahteve za sam prostor, na primer opremiti ločen vhod, povečati zvočno izolacijo in namestiti požarni alarm. Prav tako morate zbrati dokumente v skladu s seznamom iz člena 23 Stanovanjskega zakonika. Poseben organ bo vlogo pregledal in če bo vse v redu, bo prostorom spremenjena namembnost. In če ni dovolj dokumentov ali prevod sploh ni mogoč, bo prišlo do zavrnitve.
Če vas je prizadel zakon o prepovedi hostlov in ste nameravali svoje stanovanje prenesti v nestanovanjske prostore, da bi rešili svoje podjetje, boste morali zdaj upoštevati nove zahteve. Delovati začnejo pred prepovedjo hotelskih storitev.
Prej. Formalno soglasje vseh prebivalcev stanovanjske stavbe za prenos prostorov v nestanovanjske ni bilo potrebno. Zapisnik skupščine ni bil na seznamu obveznih dokumentov. Toda takšno soglasje je bilo treba pridobiti, če je prenos vključeval dejanja s skupnim premoženjem. Podjetnik je na primer kupil stanovanje in se odločil tam odpreti kozmetični salon. Da bi to naredil, je naredil ločen vhod z ulice in razširitev - vendar je mogoče zasesti del skupnega prostora v bližini hiše le s soglasjem vseh prebivalcev. In če je ne dobi, lahko sosedje tožijo in ga prisilijo, da vrne vse, kot je bilo. Prostori bodo ostali stanovanjski, dnevne sobe v njih ne bo, verando z nadstreškom bodo primorani odstraniti.
Od 9. junija. Zapisnik skupščine lastnikov je dodan na seznam dokumentov za prenos prostorov v nestanovanjske. To je zdaj obvezen dokument. O usodi in namenu prostora ne bo odločal le njegov lastnik, ampak tudi njegovi sosedje. Če so proti, potem tudi brez rekonstrukcije in reorganizacije prenos ni mogoč.
Tukaj je tisto, kar boste morali dodatno zbrati:
Če babica iz sosednjega stanovanja nasprotuje prenosu prostorov v nestanovanjske, bo vloga zavrnjena. Tudi če vsi ostali stanovalci sanjajo o trgovini in lekarni v sosednjem vhodu, tega vprašanja ni mogoče rešiti brez babice. Vsa slava babicam.
Sklepčnost je število glasov, potrebnih za obravnavo katere koli zadeve. Število glasov je odvisno od dnevnega reda. Če skupščina obravnava soglasje k prenosu prostorov v nestanovanjsko rabo, se sklepčnost ugotavlja po posebnih pravilih iz novega zakona.
Hiša ima en vhod
Hiša ima več vhodov
Lastniki, ki imajo več kot ⅔ glasov
Lastniki, ki imajo vsaj 50% glasov v celotni hiši
Vključno z lastniki, ki imajo v lasti več kot ⅔ prostorov v istem vhodu
Če ima hiša več vhodov, morata biti izpolnjena dva pogoja hkrati. In ne smejo se mešati, sicer ne bo sklepčnosti in bo odločitev izpodbijana. Če organizirate srečanje v hiši z več vhodi, morate zbrati ne ⅔ glasov v celotni hiši, ampak vsaj polovico. Toda lastniki z več kot ⅔ glasovi morajo priti z desnega vhoda.
Glasovi se ne štejejo glede na število lastnikov, temveč glede na površino prostorov, ki jih imajo v lasti. Trije lastniki enosobnega stanovanja imajo manj glasov kot en lastnik trisobnega stanovanja. Se pravi, morda bo manj ljudi, bo pa več glasov. In sklepčnost je odvisna tudi od tistih ljudi, ki živijo v drugem vhodu in daleč od bodoče trgovine.
Sklepčnost še ni sklep o soglasju za premestitev. Če je skupščina sklepčna, to pomeni, da je seja zakonita in se lahko da v obravnavo vprašanje namembnosti prostorov.
Udeleženci sestanka se odločijo, ali se strinjajo s prenosom prostorov v nestanovanjske ali ne. Za takšno odločitev je bil določen tudi poseben postopek.
Hiša ima en vhod
Hiša ima več vhodov
In hkrati večina skupnega števila glasov udeležencev z istega vhoda
Te pogoje je treba upoštevati pri sestavi zapisnika skupščine. Pri vsakem pregledu mora biti jasno razvidno, kdo živi v kateri stavbi in kako so bili prešteti glasovi. Če dobite večino glasov v celotni hiši, ne dobite pa večine v določenem vhodu, prenos ne bo odobren.
Ena kopija protokola mora biti priložena dokumentom za odobritev prenosa prostorov v nestanovanjske. In še eno - prenesti na družbo za upravljanje ali HOA, kot splošno pravilo. Torej sestavite dve originalni glasovnici in zapisnik, da vam ne bo treba kasneje spet zbirati sosedov.
Če ste uspeli pridobiti sklep skupščine o prenosu prostorov v nestanovanjsko uporabo, morate zbrati pisno soglasje vseh sosedov. To so ločeni dokumenti. Lastniki sosednjih prostorov se seje sploh niso mogli udeležiti in je bila brez njihovih glasov sklepčna. A od njih bo v vsakem primeru treba pridobiti pisno soglasje.
Takšno soglasje je sestavljeno v poljubni obliki, posebnega obrazca ni. Vendar morate upoštevati zahteve za podrobnosti. To je tisto, kar je treba navesti:
Lahko naredite šablono in prosite sosede, da ročno napišejo soglasje. V tem primeru se morate prepričati, da je lastnik tisti, ki daje soglasje, in ne njegova žena, mati ali najemnik. Glasujejo le lastniki po dokumentih in ne dejanski stanovalci.
Če prenos prostorov v nestanovanjske vključuje rekonstrukcijo, prenovo ali prenovo in je treba nekako uporabiti skupno lastnino, morate pridobiti soglasje 100% lastnikov. Ne večina, ne ⅔ in ne le lastniki sosednjih prostorov, ampak nasploh vsi, ki so lastniki stanovanj in drugih prostorov v tej stavbi in imajo pravico do skupne lastnine.
Glede tega se ni nič spremenilo: takšno soglasje ob rekonstrukciji je bilo treba pridobiti že prej. In ne le prizidek se lahko šteje za rekonstrukcijo, ampak celo verando s kovinskimi držali, ki ne vpliva na trdnost sten in ne vpliva na nosilne konstrukcije.
Če se prostori spremenijo v nestanovanjske, mora obstajati ločen vhod ali možnost njegovega opremljanja. Ta zahteva je vedno obstajala, vendar je bila pojasnjena.
Od 9. junija je treba ob preureditvi prostorov v nestanovanjske zagotoviti, da je dostop do te trgovine ali salona praviloma onemogočen skozi tiste prostore, v katere ljudje hodijo v svoja stanovanja. Zdaj ni dovolj opremiti ločenega vhoda. Nestanovanjski prostori morajo biti izolirani od skupne ploščadi ali stopnic, tako da je dostop skozi njih popolnoma izključen.
V novih hišah so prva nadstropja običajno takoj dodeljena trgovinam, salonom, fitnes klubom ali pisarnam. To je del projekta, obstaja ločen vhod in nestanovanjski namen prostorov. To pomeni, da kupci sosednjih stanovanj vnaprej vedo, da bo poleg njih prodajna pisarna, računalniški klub ali Pyaterochka. In da je pogled skozi okno delno zakrit z vhodom, tujci pa bodo vedno parkirali v bližini.
V tem primeru soglasje teh sosedov za obratovanje trgovine oziroma salona ne bo potrebno. Njihove pravice niso kršene. Kdor ne želi živeti ob trgovini, kupi stanovanje z okni na nasprotni strani, v drugem vhodu ali v drugi stavbi.
Ta zakon ščiti tiste lastnike, ki so pričakovali, da bodo živeli v mirnem okolju blizu upokojencev, pol leta kasneje pa so v sosednjem stanovanju nenadoma odprli pivnico, drugo pa prodali kot trgovino za male živali.
Recimo, da je ob vašem stanovanju v pritličju oglas, da se sosednja nepremičnina prodaja za trgovino. Ali pa so ga začeli prenavljati, da bi ga oddajali. Če je šlo zagotovo za stanovanje, je taka dejanja mogoče prepovedati.
Za rekonstrukcijo in prevod vas je treba vprašati za soglasje. Če ste proti, v bližini ne bodo odprli nobene trgovine. In če lastniku uspe pridobiti soglasje, ga je mogoče izpodbijati na sodišču. Obstajajo primeri, ko se je vse izšlo, vendar vsi že dolgo vedo za zahtevo 100% glasov za obnovo.
Če v hiši poteka sestanek o prenosu nekaterih prostorov v nestanovanjske, se ga udeležite. Potem bo vaš glas vplival na odločitev. Če imate sosednje stanovanje, ne smete dati pisnega soglasja za prenos, tudi če je bilo na koncu sestanka odobreno. Brez tega soglasja je od 9. junija nemogoče spremeniti namembnost prostorov. Ali pa naj lastnik poskrbi za vaše udobje v zameno za soglasje: zamenja okna, poveča zvočno izolacijo fasade ali preprosto da denar za popravilo. Ni vam treba žrtvovati svojega udobja za njegov posel.
Podjetniki, ¯\_(ツ)_/¯
Odpiranje trgovine ali kavarne v pritličju stanovanjske hiše je včasih veliko bolj priročno in donosno kot za to postaviti ločeno stavbo. Še posebej, če gre za nakup stanovanjskih in ne poslovnih prostorov za te namene, katerih cene so praviloma bistveno nižje. Vendar pa vsak stanovanjski prostor, tudi tisti v pritličju, ne more postati poslovna nepremičnina. Preberite o niansah pretvorbe stanovanjskih prostorov v nestanovanjske in morebitnih težavah, ki jih je treba upoštevati.
Institut lastninske pravice v civilnem pravu je niz pristojnosti, podeljenih imetniku avtorskih pravic: lastninska pravica, pravica do uporabe, pravica do razpolaganja (209. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). Prvi dve od teh pristojnosti sta precej pasivne narave in se izvajata ne glede na dejanja lastnika. Medtem ko je zadnja od zgoraj navedenih (pravica razpolaganja) neposredno aktivna po naravi in predpostavlja aktivno izraženo voljo, usmerjeno v to, da lastnik v zvezi s svojim premoženjem izvaja vsa dejanja, ki niso prepovedana z zakonom, vse do odtujitve. V okviru pooblastil za razpolaganje s premoženjem se izvaja prenos nepremičnine iz kategorije stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore.
Treba je opozoriti, da so stanovanjske nepremičnine v civilnem prometu ločene in imajo na podlagi zakona poseben pravni status.
Korenine te posebnosti so v posebnem pomenu uresničevanja pravic državljanov do stanovanja (člen 40 Ustave Ruske federacije), okrepljenem državnem nadzoru na področju stanovanjskih pravnih razmerij (členi 12-14 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Ruska federacija), vključno z določitvijo številnih posebnih zahtev za prostore, ki se lahko priznajo kot stanovanjski (glej na primer Resolucijo Vlade Ruske federacije z dne 28. januarja 2006 št. 47 »O odobritvi Pravilnik o priznavanju prostorov za stanovanjske prostore, stanovanjskih prostorov, neprimernih za bivanje, in stanovanjske stavbe kot nevarne in predmet rušenja ali rekonstrukcije). Poleg tega so normativno določene povečane zahteve za postopek gradnje stanovanjskih objektov, ki so izražene v dodatnih standardih, ki jih veljavna zakonodaja ne zahteva za postopek gradnje javnih zgradb. Na primer, zahteve za zagotavljanje energetske učinkovitosti stanovanjskih stavb, določene z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 25. januarja 2011 št. 18 »O odobritvi Pravil za določitev zahtev za energetsko učinkovitost stavb, objektov, struktur in zahteve za pravilnik za določanje razreda energetske učinkovitosti večstanovanjskih stavb.«
Med drugim so z zakonom določene omejitve glede možnih načinov uporabe stanovanjskih prostorov za namene, ki niso predvideni (288. člen Civilnega zakonika Ruske federacije, 17. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). Na primer, industrijske proizvodnje in misijonarske dejavnosti ni mogoče umestiti v stanovanjske prostore. V vsakem primeru so vrste uporabe stanovanjskih prostorov, ki niso neposredno prepovedane z zakonom, omejene s splošnim pravilom: objekt se lahko uporablja le na način, ki zagotavlja skladnost s požarno varnostjo, sanitarnimi, higienskimi, okoljskimi in drugimi zakonskimi zahtevami, in tudi ne dopušča kršitev pravic in pravnih interesov oseb, ki živijo v tem stanovanjskem prostoru, sosedov.
Tako je za opravljanje dejavnosti v prostorih, ki niso vezane na bivanje (predvsem gre za podjetniške dejavnosti proizvodne, komercialne narave), potrebno prenesti v kategorijo nestanovanjskih prostorov. Poleg tega lastnik nima pravice samostojno izvesti takšnega prenosa - potrebno je soglasje oblasti. To je posledica dejstva, da varstvo stanovanjskih pravic državljanov zagotavlja država.
Vsakega prostora ni mogoče prenesti iz kategorije stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore. Poleg tega je pri odločanju o možnosti izvedbe takega prenosa pomembno upoštevati namen uporabe prostorov. Tako stanovanjski zakonik neposredno določa številne omejitve (22. člen):
Prenos prostorov, ki jih lastnik ali druga oseba uporablja za stalno bivanje, ni dovoljen;
lastništvo prenesenih prostorov mora biti osvobojeno pravic tretjih oseb;
prenos stanovanja v večstanovanjski stavbi v nestanovanjske prostore je dovoljen le, če se tako stanovanje nahaja v prvem nadstropju določene stavbe ali nad prvim nadstropjem, prostori, ki se nahajajo neposredno pod stanovanjem, ki se prenaša v nestanovanjske prostore niso stanovanjski;
prepovedan je prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore v najeti hiši za družbeno rabo;
prenos ni dovoljen, če je dostop do prostorov, ki se prenašajo, nemogoč brez uporabe prostorov, ki omogočajo dostop do stanovanjskih prostorov, ali ni tehnične možnosti za opremljanje takega dostopa;
Prepovedano je premestitev stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore za izvajanje verskih dejavnosti.
Poleg tega obstajajo omejitve pri umeščanju določenih vrst podjetij v stanovanjske stavbe (»SP 54.13330.2016. Kodeks pravil. Stanovanjske večstanovanjske stavbe. Posodobljena različica SNiP 31-01-2003«, odobrena z odredbo Ministrstva za Gradnja Rusije z dne 3. decembra 2016 št. 883/pr ), zlasti ni dovoljeno objavljati:
specializirane trgovine, ki prodajajo gospodinjske kemikalije in drugo blago, katerega delovanje lahko povzroči onesnaženje ozemlja in zraka;
prostori, vključno s trgovinami, s skladišči vnetljivih in gorljivih tekočin, plinov, eksplozivov itd.;
skladišča za kakršne koli namene;
vsa podjetja, pa tudi trgovine z obratovalnim časom po 23. uri, gostinski in rekreacijski obrati z več kot 50 sedeži, s skupno površino več kot 250 kvadratnih metrov. m; vsa podjetja, ki delujejo z glasbeno spremljavo;
Ko se prepričate, da prostori in nameni, za katere se prenesejo v nestanovanjsko kategorijo, ne spadajo pod zgornje omejitve, lahko nadaljujete neposredno s postopnim izvajanjem naloge.
Pomemben tehnični pogoj za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske je možnost zagotovitve ločenega vhoda vanj, ki ni povezan z vhodom v stanovanjske prostore ali prostori, ki omogočajo dostop do stanovanjskih prostorov. S tehničnega vidika ni vedno mogoče opremiti ločenega vhoda v sobo. Hkrati pa na žalost vključitev specializirane organizacije v pripravo tehnične rešitve (projektne dokumentacije) ne zagotavlja vedno rezultata (če kvalifikacije takšne organizacije niso predhodno preverjene).
Na primer, pri obravnavi ene zadeve je sodišče ugotovilo, da projektna dokumentacija, predložena z vlogo za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore, ni v skladu z veljavnimi gradbenimi predpisi in predpisi. Dejstvo je, da je v tem primeru prenova stanovanja vključevala ustvarjanje posameznega vhoda skozi okno sobe z odstranitvijo okenskega dela stene v stavbi velikih blokov. Hkrati je v skladu s klavzulo 4.2.4.9 Pravil in standardov za tehnično delovanje stanovanjskega sklada (odobren z Resolucijo Državnega odbora za gradnjo Rusije z dne 27. septembra 2003 št. 170) razširitev in prebijanje odprtin v stene stavb iz velikih plošč in velikih blokov niso dovoljene. V takšnih okoliščinah je sodišče ugotovilo, da pripravljena projektna odločitev ni v skladu z zahtevami veljavnih regulativnih pravnih aktov, zavrnitev uprave za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore pa je bila zakonita in upravičena (resolucija uprave okrožja Volga-Vyatka z dne 19. avgusta 2015 št. F01-3266/2015 v zadevi št. A43-24981/2014).
Ločeno je treba posvetiti pozornost težavam, ki lahko nastanejo zaradi zemljiških odnosov.
Paleta težav je tukaj zelo široka in raznolika. To lahko vključuje težave, povezane s pravnim režimom zemljišča, na katerem se nahaja stavba. Na primer, pri obravnavi enega primera je bilo ugotovljeno, da je bilo v času gradnje projekta kapitalske gradnje zemljišče pod njim razvrščeno kot cona Zh-1 (stanovanjska gradnja), njegova postavitev pa je bila v skladu z vsemi veljavnimi predpisi. Vendar pa je naknadno, zaradi spremembe coniranja naselja po predaji objekta v obratovanje, zemljišče pod njim pristalo v coni R-2 (rekreacijska zemljišča), ki ne predvideva možnosti umestitve upravne in gospodinjske objekte. Ob upoštevanju zgoraj navedenega je bil vlagatelju zavrnjen prenos nepremičnine iz kategorije stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore zaradi neizpolnjevanja zahtev Civilnega zakonika Ruske federacije (36. člen). V tem primeru se je sodišče postavilo na stran uprave, kljub dejstvu, da je nastali spor posledica dejanj oblasti za spremembo glavnega načrta naselja (odločba osrednjega okrožnega sodišča Tjumena z dne 2. julija 2014 v zadeva št. 2-5254/2014).
Prav tako (poleg coniranja zemljišča v skladu z glavnim načrtom) je treba upoštevati, da postavitev nove vhodne skupine pomeni potrebo po ustrezni formalizaciji zemljiških razmerij pod njim, če je zemljišče, na katerem se nahaja ne pripada lastniku lokala. V primeru zemljišča pod stanovanjsko hišo se to vprašanje predloži v razpravo na skupščini lastnikov stanovanj v skladu s čl. 36 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Popolna in natančna skladnost z zakonom predpisanim postopkom za pridobitev soglasja lastnikov stanovanj v stanovanjski hiši za postavitev vhodne skupine je izjemnega pomena. V praksi pogosto obstaja napačno prepričanje, da je za uskladitev postavitve vhodne skupine dovolj pridobiti soglasje skupščine lastnikov stanovanj, izraženo s kvalificirano večino glasov. Vendar pa sodišča priznavajo ta pristop kot nezakonit in poudarjajo, da na podlagi 3. dela čl. 36 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je zmanjšanje skupne lastnine v stanovanjski hiši možno le s soglasjem vseh lastnikov prostorov v tej stavbi. Sodišče je na primer v enem primeru ugotovilo, da je bila odločitev sprejeta na skupščini s kvalificirano večino, predloženo soglasje za prenos prostorov pa priznalo kot neskladno z veljavno zakonodajo, zavrnitev prenosa pa je bila zakonita in utemeljena. (sklep Arbitražnega sodišča Severozahodnega okrožja z dne 16. decembra 2014 v zadevi št. A66-1394/2014).
Zato je treba posebej opozoriti na pomen visokokakovostnega predhodnega pregleda, ki ocenjuje možnost izvedbe prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske tako s tehničnega vidika (zmožnost izvedbe potrebne rekonstrukcije, re -oprema prostorov ipd.) in s pravnega vidika (skladnost prenosa z zakonskimi zahtevami, skladnost zakonodaje pri izvajanju določenih postopkov).
Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore se izvede z odločbo organa lokalne samouprave. Seznam dokumentov, ki jih je treba predložiti za odločitev, je določen v čl. 23 Stanovanjski zakonik Ruske federacije:
vloga za prenos prostorov;
lastniški dokumenti za prostore, ki se prenašajo (izvirniki ali notarsko overjene kopije);
načrt prostorov, ki se prenašajo, s tehničnim opisom (če so prostori, ki se prenašajo, stanovanjski, tehnični potni list teh prostorov);
tloris hiše, v kateri se nahaja soba, ki se prenaša;
projekt rekonstrukcije in (ali) prenove prenesenih prostorov, pripravljen in izveden na predpisan način (če je rekonstrukcija in (ali) prenova potrebna za zagotovitev uporabe takšnih prostorov kot stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorov).
Navedeni seznam dokumentov je izčrpen in ga ni mogoče dopolniti (23. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). V zvezi s tem je zahteva lokalnih oblasti, da predložijo dokumente, ki niso določeni z zakonom, nezakonita.
Na primer, pri obravnavi ene zadeve je sodišče ugotovilo, da je zavrnitev oddelka za prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore motivirala negativna ugotovitev moskovskega državnega stanovanjskega inšpektorata. Sklep je pokazal potrebo po predložitvi številnih dokumentov, kljub dejstvu, da je bilo dokumentirano dejstvo, da je prosilec predložil celoten sklop dokumentov. V zvezi s tem je sodišče nestrinjanje inšpektorata z obliko predloženih dokumentov in informacij (pod pogojem, da je iz teh dokumentov jasno razvidno, da prosilec izpolnjuje zahteve veljavne zakonodaje) štelo za rezultat formalnega pristopa k obravnavi vloge. Posledično so bile zahteve pritožnika izpolnjene, zavrnitev prenosa prostorov iz stanovanjskih v nestanovanjske pa je bila razglašena za nezakonito (sklep moskovskega okrožnega sodišča z dne 02.03.2016 št. F05-1403/2016 v zadevi št. A40- 106873/2015).
Vendar pa zgornja omejitev ne velja za obveznost prosilca, da pri pripravi paketa dokumentov predloži dokumente, ki potrjujejo skladnost s postopki, določenimi z zakonom. Tako je Vrhovno sodišče Ruske federacije v svoji odločitvi z dne 4. julija 2017 št. 18-KG17-82 navedlo naslednje.
Kljub odsotnosti v 2. delu čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, navodila o pravici organa lokalne samouprave, da od prosilca zahteva soglasje vseh lastnikov stanovanjske stavbe v fazi odločanja o vprašanju prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore. , če je takšen prenos povezan s potrebo po izvedbi del pri obnovi hiše ali z zagotovitvijo prosilcu dela skupnega zemljišča za te namene parcele, pod pogojem, da se ta zemljiška parcela prenese v skupno skupno lastništvo lastnikov prostorov stanovanjske hiše, potem v teh primerih veljajo določbe 2. in 3. dela čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je treba uporabljati v povezavi s pravili, ki določajo potrebo po pridobitvi soglasja vseh lastnikov ali sklepa skupščine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši.
V skladu s tem je zahteva po predložitvi soglasja skupščine lastnikov stanovanj v večstanovanjski stavbi priznana kot zakonita in upravičena, kljub odsotnosti navedenega dokumenta na seznamu iz čl. 23 Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
Postopek sprejemanja in obravnave vlog ter zagotavljanja ustrezne javne službe urejajo ustrezni regulativni pravni akti sestavnih subjektov Ruske federacije. Na primer, na ozemlju Moskve je tak postopek določen z upravnimi predpisi za opravljanje javnih storitev mesta Moskva "Prenos stanovanjskih (nestanovanjskih) prostorov v nestanovanjske (stanovanjske) prostore", odobren . Resolucija vlade Moskve z dne 27. oktobra 2015 št. 692-PP "O prenosu stanovanjskih (nestanovanjskih) prostorov v nestanovanjske (stanovanjske) prostore, priznanju nestanovanjskih prostorov kot stanovanjskih prostorov, primernih za bivanje."
Rok za odločitev o prenosu ali zavrnitvi prenosa prostorov ne sme biti daljši od 45 dni od datuma, ko prosilec predloži dokumente, katerih obveznost predložitve mu je dodeljena (23. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije). .
Pritožba zoper odločitev, sprejeto na podlagi rezultatov obravnave vloge, se izvede v skladu z določbami CAS RF (218., 219. člen).
Če je prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore zahteval rekonstrukcijo in (ali) prenovo, mora dejstvo o pravilnem zaključku te vrste dela v skladu z razvito in odobreno projektno dokumentacijo potrditi posebej ustanovljena sprejemna komisija. Nato je treba akt komisije za sprejem, ki potrjuje dokončanje rekonstrukcije in (ali) prenove, poslati ustreznemu oddelku Rosreestra. Akt sprejemne komisije potrjuje zaključek prenosa prostorov in je podlaga za uporabo prenesenih prostorov kot stanovanjskih ali nestanovanjskih.
Organ za registracijo pravic v 15 delovnih dneh od datuma prejema dokumentov vnese ustrezne podatke v Enotni državni register nepremičnin, ki v naslednjih petih delovnih dneh obvesti imetnika avtorskih pravic (1. del, 5. člen 34. Zvezni zakon z dne 13. julija 2015 št. 218-FZ "O državni registraciji nepremičnin").
Obvestilo se pošlje v obliki povezave do elektronskega dokumenta, objavljenega na uradni spletni strani, če Enotni državni register nepremičnin vsebuje podatke o elektronskem naslovu imetnika avtorskih pravic ali v obliki papirnega dokumenta, poslanega po pošti. na naslov, naveden v Enotnem državnem registru nepremičnin (1. pododstavek, 4. odstavek Dodatka 2 k odredbi Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 25. marca 2016 št. 173 »O odobritvi postopkov in načinov pošiljanja obvestila registrskega organa o pravicah, pa tudi obvestila, ki jih je treba izdati po izvedbi državnega katastrskega vpisa in (ali) državnega vpisa pravic dokumentov, ki jih je predložil vlagatelj).
Upoštevaj
Treba je opozoriti, da je treba za odločitev o prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore upoštevati tudi obstoječe zakonodajne pobude. Na primer, od leta 2015 obstaja resnična grožnja prepovedi namestitve hotelskih organizacij (hostlov) v večstanovanjskih stanovanjskih stavbah - 7. septembra 2015 je skupina poslancev vložila predlog zakona št. 876688-6 "O spremembah 17. člen Stanovanjskega zakonika Ruske federacije" Državni dumi. . Predlagane spremembe predvidevajo dopolnitev seznama neposredno prepovedanih oblik uporabe stanovanjskih prostorov v večstanovanjskih stavbah ter prepoved lociranja podjetij, ki opravljajo hotelske storitve v takih stavbah. Ta predlog zakona je bil 13. maja 2016 soglasno sprejet v prvi obravnavi in je trenutno v drugi obravnavi.
Kot izhaja iz sklepa Odbora državne dume za stanovanjsko politiko in stanovanjske in komunalne storitve o tem predlogu zakona, ob upoštevanju določb odstavka 2 čl. 209 Civilnega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerim kakršna koli dejanja lastnika v zvezi s premoženjem, ki mu pripada, ne smejo kršiti pravic in pravno zaščitenih interesov drugih oseb, in čl. 36 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki ureja vprašanja v zvezi s skupno lastnino v stanovanjski hiši, je ta prepoved mogoča v zvezi z vsemi prostori stanovanjske hiše.
V skladu s tem bi morali lastniki pri obravnavi vprašanja prenosa stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore posvetiti večjo pozornost ne le tehničnim in pravnim možnostim za izvedbo takšne odločitve, temveč tudi morebitnim spremembam zakonodaje in prakse kazenskega pregona.
Nazadnje posodobljeno februar 2019
Prva stvar, ki bi jo morali vedeti, je stanovanja ni mogoče uporabljati za komercialne dejavnosti. Če se odločite za organizacijo majhnega podjetja in kot izhodišče uporabite območje stanovanjskega prostora, ki vam pripada, potem je treba predmet odstraniti iz stanovanjskega sklada, to je, da ga uradno naredite nestanovanjskim .
Najprej pripravite dokumente za ponovno registracijo prostorov:
Če imate pri roki osnovni paket dokumentov, jih morate predložiti upravi ali večnamenskemu centru. Oddate vlogo (obrazec boste prejeli na licu mesta) in ji priložite zgoraj navedene dokumente. Zahtevanje dodatnih dokumentov na tej stopnji je nezakonito.
V mesecu in pol bo na podlagi vloge sprejeta odločitev o prenosu stanovanjskih prostorov ali o zavrnitvi prenosa (v nadaljevanju bomo preučili možne razloge za negativen odgovor). Z odločbo o prenosu se lahko prostor uporablja kot nestanovanjski, vendar le, če ni potrebe po rekonstrukciji ali prenovi.
Pri preureditvi stanovanjskih prostorov v nestanovanjske je številne funkcije:
Poleg tega se lahko pojavijo težave pri preoblikovanju stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore v naslednjih primerih:
Odločitev o prenosu stanovanja sprejme medresorska komisija, ki je posebej ustanovljena v vsaki občini. Za odločitev o vlogi lahko komisija pošlje medresorske zahteve: zvezni službi za migracije, stanovanjskemu oddelku, Rosreestru, Rospotrebnadzorju, požarnemu nadzoru itd. Odločitev ne bo sprejeta, dokler ne prejme odgovora teh organizacij. Zato je priporočljivo, da prihranite čas in se izognete zavrnitvi zaradi kakršne koli napake, poleg glavnega paketa dokumentov takoj predložite dodatne dokumente:
Glavni razlogi za zavrnitev so:
Oglejmo si podrobneje točko pridobivanja soglasja sosedov, saj pogosto ravno nezmožnost pridobitve soglasja lastnikov stanovanj dolgo časa upočasni celoten postopek ali celo onemogoči nalogo.
V čl. 23 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa razloge za zavrnitev izdaje dovoljenja. In pomanjkanje soglasja prebivalcev hiše (lastnikov stanovanj) ne velja za te razloge. Pomembno je razumeti, da soglasje lastnikov stanovanj ni vedno potrebno.
Vendar pa je pomanjkanje soglasja lastnikov eden najpogostejših razlogov, zakaj oblasti ne dovolijo ponovne registracije stanovanjskih prostorov. Zakaj se to dogaja?
Ko je v stanovanjski hiši načrtovana rekonstrukcija, je treba sklicati skupščino lastnikov. Odločitve se sprejemajo z večino glasov ali soglasno. Če spremembe v tlorisu ali zasnovi vplivajo na skupno lastnino, na primer, če je zaradi rekonstrukcije v prostor dodan del stopnišča ali kleti, bo potrebno soglasna odločitev. Če se skupno premoženje ne spremeni, zadošča navadna večina lastnikov v stanovanjski hiši.
Postopek za pridobitev soglasja lastnikov stanovanjske stavbe je naslednji:
Vsa postopkovna vprašanja ureja stanovanjski oddelek. Zainteresirani lastnik prejme izpisek sklepa skupščine lastnikov stanovanj.
Tudi če so lastniki dali soglasje, je priporočljivo pridobiti soglasje osebno, tako da obhodiš vse sosede (vsaj okoliške vhode), se z vsakim pogovoriš in jih prepričaš, da jih to ne bo motilo. Če med lastniki obstaja goreč nasprotnik, je priporočljivo, da ta konflikt rešite, preden se obrnete na urad za registracijo vrtnic. Če tak nasprotnik vloži pritožbo, bo prestop zavrnjen. V takšnih primerih je s takim lastnikom bolj priporočljivo najti kompromis in mu ponuditi kakšno odškodnino.
Na podoben način se rešujejo vprašanja v zvezi z uporabo zemljišča za stanovanjsko stavbo.
Zanimiva je praksa sodišč v takih primerih.
Državljan je vložil vlogo s potrebnimi dokumenti okrožni upravi mesta Novorossiysk za prenos svojega stanovanja v nestanovanjsko nepremičnino. Vodja Novorossiysk je izdal sklep o prenosu, pa tudi o potrebi po izvedbi del na projektu. V prenovljenih prostorih je bilo načrtovano odprtje fotografske trgovine. Projekt rekonstrukcije je zahteval demontažo dela nenosilnih konstrukcij znotraj stanovanja in izdelavo ločenega vhoda namesto okna, kar bi pomenilo spremembo načina rabe podhišnega prostora.
Nezadovoljni prebivalci so se obrnili na sodišče in nasprotovali prenosu stanovanja občana in obnovi prostorov. V navedenem primeru je sodišče zavrnilo izdajo dovoljenja stanovalcem hiše.
Vrhovno sodišče Rusije (odločba št. 80-B09-26 z dne 13. januarja 2010) je izrazilo naslednje stališče:
Podobno stališče je izrazilo Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije (odločba št. VAS-6892/11 z dne 10. junija 2011, št. VAS-6266/10 z dne 31. maja 2010, št. VAS-7494/13 z dne 18. junij 2013).
Občan se je odločil odpreti videoizposojevalnico v pritličju petnadstropne stanovanjske stavbe. Namesto okna bo ločen vhod z majhno vežo in verando. Ker bosta predprostor in veranda zasedla del parcele, ki je skupna last lastnikov, bo moral občan najprej organizirati skupščino in pridobiti soglasje vseh lastnikov prostorov.
Pozitivna odločitev medresorske komisije je formalizirana s sklepom lokalne uprave. Lastniku se pošlje obvestilo o dovoljenju za prenos stanovanja (stanovanjske stavbe) v nestanovanjske prostore. V tem primeru se pojavita dve situaciji:
Če je potrebna prenova, lahko pride do naslednjih situacij za prenos stanovanja v nestanovanjske prostore:
V vsakem primeru je tak podatek naveden v obvestilu in bo lastnik vedel, kako ravnati naprej.
Pri spreminjanju statusa stanovanjskega prostora, izvajanju rekonstrukcijskih del je treba upoštevati:
primer: V stanovanjski stavbi ne boste mogli postaviti kopalnice ali pralnice, javnega stranišča ali kemičnega čiščenja (dovoljena je le sprejemna točka), pa tudi številnih drugih objektov, navedenih v SNIP.
Svoje ukrepe boste morali uskladiti z Agencijo za arhitekturo in urbanizem, Državno gasilsko službo, Sanitarno in epidemiološko službo ter drugimi regulativnimi organi.
Po zaključku vseh del na projektu povabite komisijo za sprejem, ki jo ustanovijo lokalne oblasti. Sprejela bo delo in sestavila poročilo. Če imate ta dokument, boste že lahko uporabljali prostore kot nestanovanjske.
Poleg tega bo glede na posamezen primer potrebno usklajevanje z drugimi organi. O potrebi po tem mora obvestiti projektant, ki ta soglasja izvaja z:
Končna točka celotnega postopka ponovne registracije bo registracija pravice do nestanovanjskih prostorov v uradu Rosreestr.
Za to Rosreestru morate predložiti:
V tem primeru komisija za sprejem neodvisno pošlje potrdilo o sprejemu v katastrski zbor, kjer se v državnem katastru izvedejo ustrezne spremembe.
Kot lahko vidimo, preoblikovanje stanovanjskih prostorov v nestanovanjske ni težka naloga, ampak mukotrpna. Vse dejavnosti lahko trajajo od nekaj mesecev do enega leta.
Za referenco: Stanovanja za družbene namene, ki so v občinski ali državni lasti, niso predmet prenosa najemnikov. Komercialna dejavnost pomeni organizacijo proizvodnje, trgovine, opravljanja storitev ipd., vendar po čl. 17 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se lahko stanovanje ali hiša uporablja za organizacijo pisarne, prostora za shranjevanje računovodske dokumentacije.
Če imate vprašanja o temi članka, jih ne oklevajte in jih postavite v komentarjih. Zagotovo vam bomo v nekaj dneh odgovorili na vsa vaša vprašanja.
Prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore ureja Stanovanjski zakonik Ruske federacije. V okviru "izjemnih primerov" se lahko skoraj vsako stanovanje spremeni v nestanovanjske prostore. Prostore je mogoče spremeniti v nestanovanjske, če bodo s tem izboljšane gospodinjske in stanovanjske storitve.
Napredovanje
Ko podpišete pogodbo o prenosu stanovanja v nestanovanjsko nepremičnino, izvedemo projekt prenove brezplačno!
Stroški so odvisni od zahtevnosti prenove, potrebe po odobritvi vsakega organa, začenši s skladom kulturne dediščine, konča z oddelkom za podzemne objekte, vključno z ducatom možnih organov. Točne stroške lahko določite po posvetu.
Do 25 kvadratnih metrov od moskovske obvoznice je 5% skupnih stroškov pogodbe, od 25 do 55 km od moskovske obvoznice - 10%
od 260 do 480 tisoč rubljev.
vključno z odobritvijo prenove
Na sestanku v večini primerov pridobimo potrebno odločitev, razen v tistih, kjer gre za očiten konflikt z večino stanovalcev. Strokovnjaki imajo ustrezne izkušnje. Zbor lastnikov vodimo osebno ali v nenavzočnosti.
Stroški dela na sestankih se razlikujejo glede na hišo, okrožje, območje, zahteve GUIS in druge s tem povezane okoliščine in se vsakič določijo posamezno.
glavni pogoj za prehod iz rezidenčnega v nerezidenčno
od 1000 rub. za 1 stanovanje
cena enega podpisa
Stanovanjski zakonik določa naslednji seznam dokumentov, ki jih je treba predložiti organu, ki izvaja prenos prostorov, v mestu Moskva je to mestna medresorska komisija:
Projekt prenove je vnaprej usklajen z več organizacijami, ki zahteva dodaten paket dokumentov. V posameznih primerih bo morda treba izdati dodatno dovoljenje, sklep ali dokument.
Seznam dokumentov, predloženih za spremembo Enotnega državnega registra:
Po predložitvi dokumentov za prenos stanovanja v nestanovanjsko nepremičnino lahko prejmete zavrnitev (prepoved), če:
Zoper zavrnitev se je vedno mogoče pritožiti na sodišču.
Odločitev o prenosu stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore
Na splošno je odstranitev stanovanja iz stanovanjskega sklada razdeljena na več stopenj:
Pri sodelovanju z našim podjetjem se prenos stanovanja v nestanovanjski sklad začne s posvetovanjem in podpisom pogodbe. Nato se izda notarsko overjeno pooblastilo, po katerem bodo naši zaposleni lahko nastopali v vašem imenu. Naši strokovnjaki bodo sodelovali pri pripravi in usklajevanju projekta, zbiranju dokumentov, pridobivanju vseh vrst zaključkov in potrdil.
Odvzem nepremičnine iz stanovanjske nepremičnine lahko bistveno pospešite in poenostavite, če uporabite storitve našega podjetja.
Poslovne nepremičnine stanejo bistveno več kot stanovanjska stanovanja v prvih nadstropjih, kar kaže na donosnost nakupa stanovanja in prenosa stanovanja v nestanovanjsko uporabo. Postopek je mukotrpen in z njim se ne bo enostavno spopasti sami, vsaj v kratkem času, vendar bodo posledično stroški končanih prostorov še vedno nižji od stroškov nestanovanjskih . Poleg tega morda na želenem območju ni primerne stavbe, zato je z lokacijskega vidika bolj priročno postaviti pisarno v stanovanjski stavbi.
