Multiplikator bruto najemnine – je razmerje med prodajno ceno nepremičnine in dohodkom iz te nepremičnine.
2. Metoda neposredne kapitalizacije.
Kapitalizacija dohodka - pridobivanje trenutne (kapitalizirane) vrednosti bodočih koristi od vlaganja v nepremičnine.
Vrednost nepremičnine (V) se izračuna po formuli:
kjer je NOI neto poslovni prihodek;
R – stopnja kapitalizacije.
Čisti dobiček iz poslovanja (NOI)- znesek pričakovanega neto letnega dohodka, prejetega od nepremičnine, ki se vrednoti, po odbitku vseh obratovalnih stroškov in rezerv, vendar pred servisiranjem hipotekarnega dolga in ob upoštevanju amortizacije.
Zaporedje izračuna NOI je naslednje:
1. Potencialni bruto dohodek (PVI) od oddajanja nepremičnine v najem v prvem letu po dnevu vrednotenja se ugotavlja pod tržnimi pogoji najema.
2. Efektivni bruto dohodek (EGI) se določi tako, da se od EIG odštejejo ocenjene izgube zaradi nezasedenih prostorov, zamenjave najemnikov in izgube pri pobiranju najemnin.
3. Od predvidenega EVD se odštejejo vsi letni predvideni stroški, ki vključujejo fiksne in obratovalne stroške ter rezerve.
Fiksni stroški– stroški, ki niso odvisni od stopnje prezasedenosti objekta: davki na nepremičnine in zavarovalne premije.
Obratovalni (vzdrževalni) stroški– tradicionalni stroški vzdrževanja nepremičnine, zagotavljanja storitev najemnikom in vzdrževanja trajnostnega dohodka (predvideni tipični stroški za leto po datumu vrednotenja).
Rezerve – izdatki, ki se pojavljajo zelo redko in zahtevajo letne rezerve sredstev za dolgoročne izdatke.
Stopnja kapitalizacije (R) je odvisen od prejetega dohodka iz premoženja, ki je določen z donosom kapitala in donosom kapitala in vključuje:
povračilo stalnega kapitala, porabljenega za nakup predmeta (ROF);
dohodek od kapitala ali čisti dobiček, prejet iz delovanja nepremičnine, ki se ocenjuje (RON).
.
Metode za določitev stopnje kapitalizacije:
Metoda stiskanja trga temelji na statistični obdelavi tržnih informacij o zneskih čistih poslovnih prihodkov in prodajnih cenah nepremičnin, količnik kapitalizacije pa se imenuje splošna stopnja kapitalizacije in se izračuna po formuli:
,
kjer je R i – kapitalizacijski koeficient i-ro objekta,
n – število primerljivih objektov.
.
Metoda kumulativne konstrukcije ali metoda seštevanja, – stopnja kapitalizacije je razdeljena na sestavne dele:
netvegana obrestna mera kot osnovna obrestna mera - njena raven ni bila določena za razmere v državi, zato se predlaga (iz izkušenj drugih držav) uporaba obrestnih mer refinanciranja za depozite v bankah za dolgoročne državne obveznosti;
stopnja nadomestila za tveganje – naložbe v nepremičnine imajo visoko tveganje, zato mora stopnja kapitalizacije to upoštevati tako, da jo zviša, da vlagatelj s kapitalom prevzame to tveganje;
stopnja nadomestila za nizko likvidnost - nepremičnina je nizko likviden produkt, torej je ni mogoče hitro pretvoriti v denar.
stopnja nadomestila za upravljanje naložbe (upravljanje naložb) – vlaganje v nepremičnine je tvegano, zato je treba dejavnost upravljanja kompenzirati z vključitvijo upravljanja naložb v stopnjo.
Poleg dobička v obliki obresti na kapitalski vložek je treba upoštevati tudi čas vračila vloženega kapitala, zato je treba stopnji prišteti še stopnjo povračila kapitala.
Kumulativni način gradnje:
,
kje je osnovna obrestna mera (brez tveganja ali manj tvegana obrestna mera);
– i-ta sprememba;
– stopnja izterjave kapitala.
Metoda analize hipotekarnih naložb.
Vlaganje v nepremičnine ima v večini primerov dve komponenti: hipoteko in lastniški kapital. Stopnja kapitalizacije mora izpolnjevati zahteve glede tržnega dohodka za oba dela naložbe in je razdeljena na dve komponenti:
hipotekarna konstanta () – razmerje med letnimi plačili dolga in glavnico hipotekarnega posojila;
stopnja kapitalizacije lastniškega kapitala () – razmerje med denarnimi prejemki pred davki in zneskom vloženega kapitala.
Ko sta znani hipotekarna konstanta in stopnja kapitalizacije lastniškega kapitala, je mogoče skupno stopnjo pridobiti z uporabo metode naložbene skupine ali povezane naložbene metode.
kjer je M razmerje med zneskom posojila in vrednostjo nepremičnine (razmerje hipotekarnega dolga).
Metoda naložbenih skupin se uporablja za določanje stopenj kapitalizacije in pri ločevanju naložb v zemljišča in zgradbe, pod pogojem, da je mogoče pridobiti stopnje kapitalizacije za vsako komponento. V tem primeru bo formula videti takole:
,
kjer je R stopnja kapitalizacije za povezane naložbe;
L – cena zemljišča kot delež v skupni vrednosti nepremičnine;
– stopnja kapitalizacije zemljišča;
B – stroški stavbe kot delež skupnih stroškov nepremičnine;
– stopnja kapitalizacije stavbe.
3. Metoda diskontiranih denarnih tokov(income capitalization method) je metoda pretvorbe bodočih koristi od lastništva nepremičnine v njeno trenutno vrednost, ki vključuje:
1. Periodični denarni tokovi iz poslovanja z nepremičninami (NOI).
2. Denarni tok od prodaje nepremičnine ob koncu obdobja posesti.
V tem primeru se rešijo naslednje naloge:
analizirati in predvideti prihodnje denarne tokove glede na njihovo strukturo, velikost in pogostost prejemkov za celotno obdobje delovanja ocenjevanega predmeta (za tako imenovano obdobje napovedi);
določiti reverzno vrednost - znesek izkupička od nadaljnje prodaje nepremičnine ob koncu obdobja lastništva;
določi stopnje, po katerih jih je treba diskontirati;
diskontirati denarne tokove in stroške preusmeritve v trenutno vrednost nepremičnine (v času vrednotenja).
Če vam je bilo to gradivo koristno, ga lahko shranite na svojo stran v družabnih omrežjih:
Rešitev problema je uporaba metode bruto najemnine, ki vam omogoča, da določite stroške predmeta za kateri koli namen. Pri ocenjevanju kompleksnih poslovnih nepremičnin se MVR imenuje najboljša od predlaganih metod, omogoča vam, da z minimalno napako določite dejansko vrednost prostorov.
Razmerje med kazalniki, ki se uporabljajo za izračune, se odraža v multiplikatorju bruto najemnin (GRM). Glavna značilnost uporabljenega kazalnika je, da ocena temelji na namenu in funkcijah objekta. Analiza lokacije, zaključnih in operativnih stroškov, povezanih z vzdrževanjem konstrukcije, je izključena iz teh izračunov.
Metoda bruto najemnine lahko obravnavamo kot poseben primer metode splošne primerjave prodaje. Temelji na objektivni predpostavki neposrednega razmerja med prodajno ceno nepremičnine in pripadajočim dohodkom od najemnin pri oddaji le-teh v najem: višji kot je dohodek od najemnin, višja je prodajna cena. To razmerje se meri multiplikator (koeficient) bruto najemnine(MVR) kot razmerje med prodajno ceno in dohodkom od najemnin:
MVR = C / RD, (9.1)
kjer je MVR multiplikator bruto najemnine;
C - prodajna cena nepremičnine, rub.;
RD - dohodek od najema (najemnina), rub.
Metoda bruto najemnine velja za oceno donosnih nepremičnin, ki se pogosto prodajajo na trgu (nakup posameznih hiš, nakupovalnih paviljonov in kioskov za njihov kasnejši najem itd.). Na splošno je algoritem za uporabo metode bruto najemnine sestavljen iz naslednjih stopenj.
1. stopnja Izračun MVR:
– izdelava seznama nepremičnin, ki so primerljive z ocenjevano nepremičnino in se nahajajo na istem območju;
– izračun tako, da se prodajna cena vsake primerljive nepremičnine deli z ustrezno najemnino, da se dobijo vrednosti MVR;
– usklajevanje dobljenih vrednosti MVR za določitev ene same vrednosti ali obsega vrednosti MVR, ki se lahko uporabljajo za predmet, ki se ocenjuje.
2. stopnja. Izračun zneska tržnega dohodka od najemnin za nepremičnino, ki se ocenjuje:
– prepoznavanje primerljivih nepremičnin glede višine najemnin;
– analizo predmetov, ki se primerjajo glede na glavne značilnosti primerjave z ustreznimi značilnostmi predmeta, ki se ocenjuje;
– izračun potrebnih prilagoditev za pridobitev vrednosti tržnega dohodka od najemnin za nepremičnino, ki se ocenjuje.
3. stopnja. Izračun vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje:
– zmnožek izračunane vrednosti tržnega dohodka od najemnin za nepremičnino, ki se vrednoti, z ustrezno vrednostjo (ali mejnimi vrednostmi) MVR, pridobljeno na prvi stopnji.
Predstavljeni algoritem za uporabo metode bruto najemnine ponazorimo na naslednjem primeru.
Enodružinska stanovanjska stavba, ki se nahaja v letoviškem območju (na primer v Sočiju) in je bila kupljena za kasnejšo oddajo popotnikom, bo imela tržni dohodek od najema 41.000 rubljev. Podatki o kupoprodajnih poslih podobnih hiš na istem območju so omogočili določitev MVR (tabela 9.1). Treba je določiti tržno vrednost stanovanjske stavbe.
Tabela 9.1 – Opredelitev MVR
| Primerljivi predmeti | Prodajna cena, rub. | Letni dohodek od najema, rub. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Analiza kupoprodajnih transakcij podobnih hiš na istem območju je omogočila določitev razpona MVR v razponu od 15.07–16.33. Iz tega razpona izberemo povprečno vrednost MVR - 15,70. Večji kot je statistični vzorec po velikosti za primerjane predmete, bolj zanesljiva je vrednost MVR.
Odgovor: stroški enodružinske stanovanjske stavbe z dohodkom od najemnine 41.000 rubljev. bo 643.700 rubljev.
Uporaba multiplikatorja bruto najemnin pri vrednotenju je priročna, saj cene niso korigirane za razlike med primerljivimi in vrednotenimi predmeti. Razume se, da se razlike med primerljivimi nepremičninami in nepremičnino, ki se ocenjuje, odražajo v prodajni ceni in letni najemnini. Če torej primerjamo objekt, ki je slabši od ocenjevanega, sta njegova prodajna cena in najemnina nižji, razmerje med ceno in najemnino pa se ne spremeni.
Ta metoda ocenjevanja nepremičnin je v praksi preprosta in priročna, zlasti v ruskih razmerah, ko ni enostavno najti zanesljivih tržnih informacij o nakupnih in prodajnih poslih.
Vendar pa obstajajo tudi omejitve pri uporabi te metode ocenjevanja:
1. Zadevna nepremičnina se mora nahajati v sektorju nepremičninskega trga, v katerem se primerljive nepremičnine redno prodajajo in kupujejo na podlagi njihovih bruto prihodkov.
2. Ker se prilagoditve komponent multiplikatorja bruto najemnine ne izvajajo, se metoda šteje za premalo občutljivo na razlike v tveganjih, stopnjah donosnosti kapitala in neto dohodku med primerljivimi in ocenjevanimi predmeti.
Testna vprašanja in naloge
1. Kaj je bistvo metode prodajne primerjave?
2. Opišite tehnologijo izvajanja metode prodajne primerjave.
3. Katere metode določanja višine popravkov se uporabljajo pri izvajanju metode prodajne primerjave?
4. Kateri elementi in primerjalne enote se uporabljajo v metodi prodajne primerjave?
5. Kaj je bruto tržni večkratnik?
9.4 Splošni koncepti stroškovne metode
Stroškovna metoda temelji na predpostavki, da so stroški gradnje objekta z upoštevanjem vseh vrst obrabe, v povezavi s tržno vrednostjo zemljišča, na katerem ta objekt leži, in višino poslovnega dobička sprejemljiva smernica za ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine.
Stroškovna metoda temelji na načelu substitucije.
Glede na način reprodukcije zgradb in objektov ločimo nadomestitvene stroške in nadomestitvene stroške.
Stroški zamenjave- to so stroški v tekočih cenah za gradnjo natančne kopije objekta z uporabo popolnoma enakih materialov, gradbenih standardov, projektnih rešitev in ohranitvijo vseh obstoječih elementov neučinkovitosti, ki jih je imel ocenjevani objekt. Na primer, če ima stavba, ki se ocenjuje, klet, ki je nenehno poplavljena in nikoli uporabljena – neizogiben vir vlage, potem je treba stroške njene postavitve upoštevati tudi pri nadomestnih stroških stavbe.
Stroški zamenjave- to so stroški po trenutnih cenah za gradnjo objekta, ki ima enako uporabnost kot tisti, ki se ocenjuje, vendar je zgrajen po sodobnih standardih, materialih in dizajnu.
Izbira ene ali druge vrste stroškov pri ocenjevanju je odvisna od pogojev uporabe stroškovne metode.
Stroškovna metoda se uporablja:
– pri ocenjevanju nepremičnin na nedelujočih trgih;
– tehnično-ekonomske analize novogradenj;
– ocena tržne vrednosti rekonstruiranih objektov in nedokončanih objektov;
– določanje najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišč;
– ocenjevanje namenskih objektov, predvsem neprofitnih;
– zavarovanje nepremičnin;
– ugotavljanje davčne osnove.
Pri uporabi stroškovne metode pa je treba upoštevati naslednje omejevalne pogoje:
– pogosto stroškovna metoda daje napačno oceno stroškov predmetov, katerih starost presega 10 let;
– težko izvedljivo za stavbe z edinstvenimi arhitekturnimi in estetskimi značilnostmi, ki imajo zgodovinsko vrednost.
Vrednotenje nepremičnin po nabavni metodi vključuje naslednje faze:
1. Ogled nepremičnine in seznanitev z vso razpoložljivo dokumentacijo.
2. Ocena tržne vrednosti zemljišča kot brez izboljšav in na voljo za njegovo najboljšo uporabo.
3. Določitev nadomestitvene oziroma nadomestitvene cene izboljšav (neposredni in posredni stroški).
4. Ugotavljanje poslovnega dobička.
5. Ocena zamenjave oziroma nadomestitvenih stroškov izboljšav z upoštevanjem poslovnega dobička (4. točka + 3. točka).
6. Določitev splošne kumulativne obrabe zgradb in objektov.
7. Ocena stroškov izboljšav ob upoštevanju obrabe (točka 5 – klavzula 6).
8. Ocena skupne vrednosti nepremičnine ob upoštevanju stroškov zemljišča (klavzula 1 + klavzula 7).
Ocena vrednosti nepremičnine po nabavni metodi se določi po naslednji shemi:
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
kjer S о.н – stroški nepremičnine, rub.;
С в(з) - stroški obnove ali zamenjave, rub.;
I – akumulirana obraba, rub.;
P - poslovni dobiček, rub.;
C z.u - stroški zemljišča, rub.;
Stroški obnove ali zamenjave se določijo z naslednjimi metodami:
1. Primerjalna enota.
2. Kvantitativna raziskava.
3. Analogni predmeti.
4. Stroškovno računovodstvo za povečane vrste dela.
Obstajajo naslednje glavne metode za določitev vrednosti zemljišča:
1. Primerljiva prodaja.
2. Korelacija (prenos).
3. Kapitalizacija zemljiške rente.
4. Ostanek za zemljo.
5. Razvoj zemljišča.
6. Izvlečki.
Akumulirana obraba vključuje tri vrste obrabe:
1. Fizično.
2. Funkcionalno.
3. Zunanji.
Telesno poslabšanje- zmanjšanje vrednosti premoženja zaradi izgube določenih potrošniških lastnosti. Fizična obraba je dveh vrst: prva se pojavi pod vplivom operativnih dejavnikov (obraba, uničenje, razčlenitev in strukturne napake), druga pa pod vplivom naravnih dejavnikov (gnitje, rjavenje, staranje, uničenje).
Funkcionalna (moralna) obraba je izguba vrednosti zaradi relativne neuporabnosti dane strukture v primerjavi z novo strukturo, zgrajeno za isti namen. Običajno je posledica slabe zasnove, tehničnih in funkcionalnih zahtev, kot so velikost, slog, vzdržljivost itd.
Zunanja (ekonomska) obraba– zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi sprememb v okoljskih razmerah: socialni standard družbe, zakonodajne in finančne razmere, demografske razmere, urbanistične odločitve, razmere na trgu itd.
Fizična in funkcionalna obraba je lahko odstranljiva ali nepopravljiva. Kriterij za odpravo obrabe je presežek dodane vrednosti nad stroški.
Na voljo so naslednje metode za določanje obrabe:
1. Doživljenjska metoda.
2. Metoda prodajne primerjave.
3. Metoda razdelitve.
Fizična življenjska doba– časovno obdobje, v katerem se predmet dejansko lahko uporablja za predvideni namen. Fizična življenjska doba se konča, ko je objekt porušen.
Gospodarsko življenje– čas, v katerem izboljšave prispevajo k vrednosti predmeta, ki presega stroške izboljšave, tj. ko je obraba odstranljiva. To je časovno obdobje, v katerem se predmet lahko uporablja za dobiček. To obdobje se lahko podaljša zaradi kakovostnega vzdrževanja stavbe, njene pravočasne posodobitve in popravil.
Dejanska starost- čas od začetka obratovanja objekta do datuma ocene, ki ga določa potni list objekta, potrdilo o registraciji ali akt državne komisije.
Efektivna starost– čas, do katerega se oceni pričakovana življenjska doba stavbe glede na njeno fizično stanje, opremo, zasnovo in ekonomske dejavnike, ki vplivajo na njeno vrednost. Efektivna starost je starost, ki ustreza fizičnemu stanju nepremičnine in upošteva možnost njene prodaje.
Preostala ekonomska življenjska doba je obdobje od dneva vrednotenja do konca ekonomske življenjske dobe predmeta. To obdobje se običajno uporablja za oceno prihodnjih zaslužkov. Popravilo in nadgradnja nepremičnine podaljša njeno preostalo ekonomsko življenjsko dobo.
Ocena obrabe
Kot je navedeno zgoraj, se obraba ugotavlja z naslednjimi metodami: pričakovana življenjska doba, primerjava prodaje, razdelitev. Oglejmo si vsako metodo.
Nepremičnine imajo možnost ustvariti dohodek za svojega lastnika. In to je eden od glavnih razlogov, zakaj se kupuje (na primer stanovanjske zgradbe v predrevolucionarnem Sankt Peterburgu). Drugi razlogi so lahko nakup za takojšnje življenje, zadovoljevanje osebnih potreb itd. Nepremičnine lahko lastniku prinesejo naslednje vrste dohodka:
1) tekoči denarni prejemki,
2) prihranek pri davkih,
3) prihodnji dohodek od najemnin,
4) dohodek od povečanja vrednosti nepremičnine pri njeni nadaljnji prodaji,
5) prihranek pri davkih pri prodaji nepremičnine.
Naloga cenilca pri uporabi dohodkovne metode pri vrednotenju nepremičnine je ugotoviti sedanjo vrednost vseh prihodnjih prihodkov iz lastništva in poslovanja z nepremičnino.
Metoda bruto najemnine uporablja multiplikator bruto najemnine (YRM) in temelji na predpostavki, da obstaja neposredna povezava med prodajno ceno nepremičnine in njenim dohodkom od najemnin. To pomeni, da je YRM razmerje med prodajno ceno in potencialnim bruto dohodkom ali dejanskim bruto dohodkom. Poleg tega se lahko glede na tržne tradicije bruto dohodek izračuna bodisi na letni bodisi na mesečni ravni.
YRM se pogosto uporablja v razvitih tržnih gospodarstvih za vrednotenje enodružinskih stanovanjskih stavb, kjer se uporablja multiplikator mesečne bruto najemnine in se upoštevajo plačila najemnin za neopremljena stanovanja, razen javnih storitev.
Metoda določanja vrednosti nepremičnine na podlagi množitelja YRM je dokaj enostavna in se pogosto uporablja v praksi zahodnih ocenjevalcev. Obstajata dva glavna pristopa k uporabi te metode. Prvi pristop temelji na dejstvu, da pri določanju YRM ni potrebe po prilagoditvah za razlike v primerljivih objektih. In če je predmet zelo drugačen od tistega, ki se ocenjuje, potem se preprosto ne upošteva. Drugi pristop temelji na popravkih fizičnih lastnosti objektov, kot se izvaja pri uporabi metode SAP.
Primer. Neto poslovni dohodek (NOI) iz predmetne nepremičnine bo 57.000 $. Vrednost predmeta je treba določiti na podlagi naslednjih podatkov.
Urejene serije stopnje celotne kapitalizacije: 0,105; 0,114; 0,120.
Modalni pomen: -.
Srednja vrednost: 0,114.
Aritmetična sredina: 0,113.
Po primerjavi kakovosti ujemajočih se predmetov se ocenjevalec odloči, da je želena vrednost R za predmet, ki se ocenjuje, 0,115 ali 11,5 %. Potem bo strošek objekta enak V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.
Metoda bruto najemnine se uporablja za vrednotenje donosnih nepremičnin, ki se na trgu veliko prodajajo.
Multiplikator bruto najemnin se lahko uporablja kot ekonomska enota primerjave pri vrednotenju nepremičnine na podlagi razmerja med dohodkom in prodajno ceno.
Karikaturistbruto najemnina je razmerje med prodajno ceno in potencialnim bruto dohodkom (PVI) ali dejanskim bruto dohodkom (AVG).
Verjetna prodajna cena nepremičnine, ki se ocenjuje, se izračuna po formuli:
T V= PVD približno MVR A = PVDob 0 [Σ (Ts jaz A / PVD jaz A )]/ T, (5.6)
jaz = 1
Kje V– verjetno prodajno ceno nepremičnine, ki se ocenjuje;
PVD približno– bruto (dejanski) dohodek od predmeta vrednotenja;
MVR A– multiplikator povprečne bruto najemnine za analoge;
C jaz A– prodajna cena i-tega primerljivega analoga;
PVD jaz A– potencialni bruto dohodek i-tega primerljivega analoga;
T– število izbranih analogov.
Primer.
Treba je oceniti nepremičnino, katere potencialni bruto dohodek je ocenjen na 550.000 rubljev. V segmentu trga nepremičnin, v katerega spada predmet vrednotenja, so bili pridobljeni naslednji podatki, prikazani v tabeli 5.5.
Tabela 5.5. Izračun multiplikatorja bruto najemnin
MVR (povprečje glede na analoge) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5,62.
Tsob = 550.000 5,62 = 3.091.000 rubljev.
FSO št. 1 klavzula 15. Stroškovni pristop je skupek metod za ocenjevanje vrednosti ocenjevanega predmeta, ki temelji na določanju stroškov, potrebnih za reprodukcijo ali zamenjavo ocenjevanega predmeta, ob upoštevanju amortizacije in zastarelosti.
Stroškovni pristop temelji na predpostavki, da stroški, potrebni za ustvarjanje vrednotene nepremičnine v obstoječem stanju ali za reprodukcijo njenih potrošniških lastnosti, ustrezajo stroškom tega predmeta.
Uporaba stroškovnega pristopa je zaželena in včasih edina možnost v naslednjih primerih:
ko se ocenjujejo novi ali nedavno zgrajeni objekti;
ko je treba določiti najboljšo in najučinkovitejšo rabo zemljišča;
kadar je potrebna študija izvedljivosti novogradnje;
za ocenjevanje nedokončanih gradbenih projektov;
za odmero zaradi identifikacije predmetov obdavčitve (stavba, zemljišče);
za vrednotenje za namene zavarovanja;
za končno potrditev cene.
Osnovna formula stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je:
V = V naboj + V reprodukcija ali V = V naboj + V nadomestek, (6.1)
V reprodukcija – stroški reprodukcije izboljšav na zemljišču;
V zamenjava - stroški zamenjave izboljšav na zemljišču.
Stroški zamenjave predmeta ocenjevanja so vsota stroškov ustvarjanja predmeta, podobnega predmetu ocenjevanja, v tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocenjevanja, ob upoštevanju amortizacije predmeta ocenjevanja.
Strošek reprodukcije predmeta cenitve je vsota stroškov v tržnih cenah, ki obstajajo na dan cenitve, za izdelavo predmeta, ki je enak predmetu cenitve, z uporabo enakih materialov in tehnologij, ob upoštevanju obrabe in predmet cenitve.
Ker so stroški reprodukcije in nadomestitveni stroški določeni ob upoštevanju obrabe, se lahko osnovna formula stroškovnega pristopa preoblikuje:
V = V naboj + ali V = V naboj + , (6.2)
V – vrednost nepremičnine;
V zu – stroški zemljišča;
Vp reproducirano - skupni stroški reprodukcije izboljšav na zemljišču (včasih se ta vrednost nadomesti z ločenim izračunom "stroškov reprodukcije izboljšav kot novih" in "dobička podjetnika");
Vp zamenjava - skupni stroški zamenjave izboljšav na zemljišču (včasih se ta vrednost nadomesti z ločenim izračunom "stroškov zamenjave izboljšav kot novih" in "dobička podjetnika");
In – obraba predmeta, ki se ocenjuje.
Celotna nadomestitvena vrednost je vsota stroškov ustvarjanja predmeta, podobnega nepremičnini, ki se ocenjuje kot nova, po tržnih cenah na dan cenitve, brez amortizacije nepremičnine, ki se ocenjuje, s pribitkom poslovnega dobička.
Celoten strošek reprodukcije je vsota stroškov v tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocenjevanja, da se ustvari predmet, ki je enak predmetu ocenjevanja kot nov, z uporabo enakih materialov in tehnologij, ne da bi se upoštevala obraba predmeta. ocene, s pribitkom poslovnega dobička.
Amortizacija je izguba vrednosti nepremičnine zaradi kakršnega koli razloga.
