Stroški storitve ocenjevanjagradnja v teku:
* poročilo o cenitvi - dokument, ki je v skladu z zveznim zakonom št. 135 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in zveznimi standardi vrednotenja (FSO št. 1, št. 2, št. 3 in št. 7). Obseg dokumenta je od 40 strani.
Stavbe ali objekti različnih stopenj pripravljenosti praviloma delujejo kot objekti v teku.
Ocena vrednosti objekta v gradnji je lahko povezana z:
Na končne stroške, ugotovljene po zaključku cenitvenih del, ne vpliva le stopnja pripravljenosti objekta, temveč tudi dejavniki, kot so: lokacija objekta; stanje v času ocenjevalnega dela; prisotnost ali odsotnost kupljenih zmogljivosti za električno in toplotno energijo; velikost zemljiške parcele in gostota njenega razvoja, drugi dejavniki.
Pri vrednotenju objekta nedokončane gradnje je treba najprej določiti sestavo objekta, obstoječe pravice do objekta in imetnike pravic. Poleg tega mora cenilec razumeti, iz katerih razlogov je bila gradnja končana ali prekinjena.
Najpogostejši razlogi za prekinitev gradnje so:
Finančne težave vlagatelja / razvijalca.
Splošni padec povpraševanja na nepremičninskem trgu v tem segmentu.
Napake ali pomembne tehnične pomanjkljivosti v projektu.
Nenadoma odkrite okoliščine pravne, finančne ali tehnične narave v zvezi s pravicami do zemljiške parcele pod objektom.
Pojasnitev okoliščin in razlogov za prekinitev gradnje pomaga strokovnjakom Prime Consulting LLC, da pravilno določijo najboljšo nadaljnjo uporabo objekta. Po analizi teh razlogov bomo ta tveganja upoštevali pri naših izračunih in svojo oceno gradili na zanesljivejših podatkih in napovedih.
Naslednji del dela cenilca je natančna določitev tehničnih parametrov objekta v gradnji. Ti parametri praviloma vključujejo:
Fizične mere objekta in njegovih glavnih konstrukcijskih elementov, skupna površina in gradbeni obseg.
Stopnja dokončanosti konstrukcije vsakega konstrukcijskega sistema (temelj, stene, okvir, tla, odprtine, streha, streha, notranja dekoracija, oprema, komunikacije).
Amortizacija posameznega konstrukcijskega sistema in možnost uporabe posameznega sistema ob nadaljevanju gradnje ob upoštevanju obstoječe obrabe. Če obstaja takšna priložnost, se izračun stroškov popravila in obnove glavnih sistemov v stanje, primerno za nadaljnjo uporabo objekta. Prav tako lahko ocenjevalec pride do zaključka, da bo rušenje objekta bolj racionalno.
Po opravljeni pravni in tehnični analizi lahko začnete določati najboljši primer uporabe za gradnjo v teku. Pri oceni nedokončanih poslov je to najpomembnejša faza, saj sta od pravilne izbire najboljšega načina nadaljnje uporabe objekta odvisna višina financiranja za dokončanje gradnje in stroški objekta po zagonu. Cenilec mora izbrati možnost za prihodnjo uporabo, pri kateri bo tržna vrednost ocenjene nepremičnine največja.
V praksi je izbira nadaljnje uporabe predmeta najpogosteje odvisna od upoštevanja treh glavnih možnosti:
Zaključek gradnje po prvotni zasnovi.
Sprememba in preureditev objekta z uporabo že postavljenih konstrukcij v novem projektu.
Rušenje ali demontaža objekta, gradnja novega objekta ali uporaba zemljiške parcele za drug namen.
Upoštevajte, da bo, če bo izbrana tretja možnost, za novega investitorja vredno samo zemljišče, postavljeni objekti pa bodo le motili novogradnjo. Prispevek teh objektov k vrednosti zemljišča bo negativen, saj bo njihovo rušenje zahtevalo dodatne stroške v primerjavi z gradnjo na nezazidanem mestu.
Zdaj o izbiri metod ocenjevanja. Takoj lahko rečemo, da se primerjalne metode redko uporabljajo pri cenitvi objektov v teku, saj je ponudb za prodajo nedokončanih nepremičnin zelo malo, sami objekti pa se med seboj zelo razlikujejo, in ni mogoče narediti pravilne primerjave. Poleg tega je zelo težko oceniti stopnjo gradbene pripravljenosti analognih objektov. Metode stroškovnega in dohodkovnega pristopa ostajajo.
Pristopi, ki temeljijo na stroških, delujejo dobro, če je nadaljevanje gradnje po prvotni zasnovi (ali z manjšimi spremembami) izbrano za najboljšo uporabo objekta. V tem primeru je na podlagi načel stroškovnega pristopa dovolj, da cenilec pripelje do kompromisa obe strani - kupca in prodajalca. Dejansko je glavna motivacija prodajalca, da vrne sredstva, vložena v predmet (morda z dobičkom ali morda s popustom), in če je vrednost, ki jo je izračunal cenilec, blizu tej vrednosti, se bo prodajalec v osnovi strinjal do dogovora po tej ceni. Kar se tiče kupca, razume, da bi morala za gradnjo obstoječih struktur porabiti približno enak znesek in je pogosto pripravljen plačati, da prihrani čas. To je dobra možnost za kupca, če ne dvomi o kakovosti gradnje in njeni varnosti po prenehanju gradnje.
Bolj zapletena situacija nastane, če se za najboljšo uporabo sredstva v gradnji šteje popolna preprofilacija ali rušenje. V tem primeru je stranki težje skleniti kompromis, saj se bo prodajalec še naprej osredotočal na svoje stroške (prodajalec vedno skuša svoje stroške nadomestiti), kupec pa zaradi nezmožnosti uporabe obstoječih objektov, bo samo pogledal njegove prihodnje stroške in prihodke prihodke ter na podlagi njih določil vrednost objekta ob upoštevanju le vrednosti zemljiške parcele. V tem primeru je za oceno mogoče uporabiti tako stroškovni kot dohodkovni pristop, vendar je treba vseeno dati prednost dohodkovnemu pristopu, saj v veliki meri upošteva trenutno stanje predmeta in možnosti njegove uporabe.
Ni osamljenih primerov, ko je gradnja objekta v določeni fazi prekinjena. In to je lahko posledica različnih dejavnikov: pomanjkanja sredstev, nelojalne politike razvijalca, ko se razmere na trgu spremenijo, in še veliko več. nedokončani objekt igra pomembno vlogo, saj ga je mogoče uporabiti ne le za predvideni namen, temveč tudi preprofilirati, odvisno od izdanega dovoljenja za to zemljišče.
Zakaj potrebujete oceno gradnje v teku
Strokovnjaki lahko ocenijo nedokončano gradnjo, če so na voljo naslednji dokumenti:
Skupni stroški projekta, ocena.
Tehnične značilnosti in namen objekta.
Cena dokončanega po dejanski in osnovni ceni
Potrdila o prevzemu.
Potrdila o skritih delih.
Na zemljiški parceli.
Predmet.
Lastniški dokumenti za po nakupu so potrjeni s predračunsko dokumentacijo in dovoljenjem za nadaljevanje gradnje objekta. Po končanem delu se izda naslov nanj. In šele po tem je dovoljena registracija na MBTI.
Najpogosteje se pregled gradnje v teku dodeli stavbam in objektom. Objektivna ocena takšnega postopka zahteva pravilno razvrstitev predmetov. To bo omogočilo, da bodo nedokončane stavbe v prihodnosti delovale kot nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. V skladu z normativi za načrtovanje objektov so vse zgradbe in objekti za predvideni namen razdeljeni na več vrst:
Industrijski.
Javno.
Včasih takšna ocena gradnje pomaga videti pravo vrednost objekta in razumeti razmere na nepremičninskem trgu.
Ocena nedokončane gradnje je sklop posebnih ukrepov za določitev tržne cene za gradbene objekte, ki iz različnih razlogov niso dokončani. Število nedokončanih in zapuščenih gradbenih projektov je precej veliko, predvsem zaradi dolgotrajne nestabilnosti gospodarskih razmer v Ruski federaciji. Vendar pa v zadnjih letih zanimanje za oceno nedokončane gradnje nenehno narašča, saj imajo takšni objekti pogosto visoko investicijsko privlačnost in se nahajajo na območjih z velikim gospodarskim potencialom. Dokončanje zaprtih stavb je lahko imetniku avtorskih pravic v veliko korist. V nekaterih primerih je objekt predmet likvidacije in za to je treba določiti tako imenovano likvidacijsko vrednost. Ocenjevanje gradnje v teku se izvaja v najrazličnejših situacijah:
Ocenjevanje nedokončane gradnje je precej zapletena vrsta ocenjevalnih raziskav, saj zahteva ne le temeljito poznavanje gradbenih tehnologij, temveč tudi znanje s področja ekonomije, ekologije, geologije in drugih znanosti. Oceno mora opraviti kompetentna oseba z bogatimi izkušnjami pri izvajanju podobnih analiz.
V Ruski federaciji je veliko različnih objektov, katerih gradnja še ni končana. Nedokončani predmeti so bili ustvarjeni za uporabo na različnih področjih človeškega obstoja in so opravljali različne funkcije. Za olajšanje dela cenilcev je bilo treba objekte združiti po nekaterih značilnostih in posebnostih. Pri ocenjevanju gradnje v teku so objekti razvrščeni na naslednji način:
Dokumente, potrebne za oceno nedokončane gradnje, lahko pogojno razdelimo v dve skupini - dokumente, ki vsebujejo naslovne podatke, in dokumente, ki opisujejo tehnično stanje objekta. Dokumenti prve skupine vključujejo:
Dokumenti druge skupine vključujejo:
Pri izvajanju ocenjevalnega postopka za gradnjo v teku se usposobljeni in kompetentni strokovnjaki zanašajo na zvezne standarde ocenjevanja (FSO). V skladu z zveznim standardom ocenjevanja št. 1 mora postopek za ocenjevanje gradnje v teku nujno vsebovati naslednje korake:
Za sklenitev dogovora se mora pobudnik pregleda obrniti na strokovni center za predhodno posvetovanje. Na tem dogodku bo mogoče določiti cilje ocenjevanja in naloge, ki bodo dodeljene specialistu. V procesu posvetovanja se oblikuje tudi naloga za ocenjevanje, ki bo zagotovo vključena v pogodbo. V skladu z Zveznim standardom ocenjevanja št. 1 mora naloga za opravljanje dejavnosti ocenjevanja vsebovati naslednje podatke:
Po sklenitvi pogodbe izvedenec nadaljuje z ocenjevalnimi aktivnostmi. Pobudnik izpita mora predložiti vse zahtevane dokumente in podatke o ocenjenem objektu nedokončane stavbe. Na podlagi predhodne analize specialist izbere metodologijo ocenjevanja in naredi vse potrebne izračune. Nadalje izvedenec povzema dobljene rezultate in izračuna končni strošek ocenjenega objekta v teku, glede na vrsto stroška, ki je bil vključen v nalogo za ocenjevanje.
Na zadnji stopnji cenilec v teku izdela glavni rezultat analize - poročilo o cenitvi. To poročilo vključuje naslednje podatke:
Poročilu je priložena tudi priloga, ki vsebuje kopije vseh dokumentov, ki jih je predložil pobudnik ocene gradnje v teku. Ti vrednostni papirji vključujejo pravne in lastninske listine, potrdila o tehničnem popisu, značilnosti ocenjenega predmeta, zaključke posebnih vrst pregledov itd.
Dejavnosti strokovnjakov za ocenjevanje gradnje v teku so v celoti zvezni standardi Ruske federacije na področju ocenjevalnih dejavnosti.
Na področju ocenjevalnih dejavnosti so dejanja strokovnjakov urejena z zveznimi ocenjevalnimi standardi (FSO).
Zvezni standard vrednotenja št. 1 (FSO 1) vsebuje opis glavnih določb in konceptov dejavnosti vrednotenja. Tretje poglavje tega dokumenta opisuje pristope k izvajanju ocenjevalnih dejavnosti. Obstajajo trije podani pristopi - dobičkonosni, dragi in primerjalni. Ocena uporablja metodologije, ki ustrezajo enemu od teh pristopov. Praviloma se za pridobitev zanesljive ocene uporablja kombinacija metod, ki ustreza različnim pristopom. Poglavje 4 FSO 1 vsebuje pomembne informacije o zahtevah za postopek izvajanja ocenjevalnih aktivnosti.
Zvezni standard vrednotenja št. 2 (FSO 2) ureja namene vrednotenja ter vrste vrednosti, ki jih je mogoče določiti v postopku ocenjevanja vrednosti. Po 2. poglavju tega dokumenta je glavni namen cenitve ugotoviti vrednost ocenjene nepremičnine. Vrsta stroška mora biti navedena v nalogi za oceno. Rezultat cenitve je končna vrednost vrednosti ocenjenega predmeta. V 3. poglavju tega standarda so opredeljene štiri vrste vrednosti ocenjenega predmeta - tržna, investicijska, likvidacijsko in katastrska.
Zvezni standard vrednotenja št. 3 (FSO 3) vsebuje popoln seznam zahtev za poročilo o oceni. Vse zahteve, vključene v ta standard, so razdeljene v tri skupine: zahteve za pripravo ocenjevalnega poročila, zahteve za vsebino poročila, pa tudi zahteve za prikaz informacij o tistih podatkih in dokumentih, ki so bili analizirani. v postopku vrednotenja....
Kaj je gradnja v teku? To še ni nepremičnina, ampak nekoč mora to preprosto postati (po možnosti čim prej). Nedokončani objekti zahtevajo toliko pozornosti, finančnih vložkov in nenehnega spremljanja, da bo največji praznik za lastnika bodoče nepremičnine dan, ko bo objekt v gradnji končno za toliko časa dan v obratovanje. Toda dokler ne pride prav ta dan, je zelo možno, da bo potrebna ocena objektov nedokončane gradnje.
In morda ga boste potrebovali v takih primerih, kot so:
1. Gradnja še ni končana, gradnja še ni prinesla dohodka, tudi namensko je ni mogoče uporabiti, a vse zahteva in zahteva finančne naložbe, kdaj se bo vse to končalo, ni jasno. Tukaj pride prav ocena WIP. Po pregledu in kompetentni oceni predmetov nedokončane gradnje bo postalo jasno, koliko denarja bo še potrebno, koliko časa bo porabljenega za njihovo dokončanje. Potem lahko govorimo o donosnosti nadaljnje gradnje. Torej je v tem primeru ocena gradnje v teku priložnost za obvladovanje situacije in pravočasno odzivanje na njeno poslabšanje.
2. Če se za nedokončan objekt prijavi več lastnikov in ni smiselno nadaljevati gradnje za enega od njih, saj bo dokončana nepremičnina po zaključku del postala "posnetek" za vse imetnike pravic, potem je ocena nedokončane gradnje način za rešitev situacije. Na podlagi dobljenih rezultatov bo mogoče vse imetnike pravic prepričati, da sodelujejo pri nadaljnji gradnji, ali pa bi jo bilo bolj smotrno prekiniti ali prekiniti.
3. Če je nedokončani objekt že dolgo "zamrznjen", torej na njem se ne izvajajo dela, bo ocena nedokončane konstrukcije pomagala določiti stopnjo obrabe ali poškodbe, pa tudi znesek, ki bo potreben za dokončati gradnjo. Na primer, če ni strehe ali oken, potem dež in sneg počasi, a zanesljivo uničujeta stene in strope, kar negativno vpliva na nedokončan objekt, vodi do povečanja stroškov nadaljevanja dela. Ocena nedokončane gradnje je v takih primerih edini pravilen način za načrtovanje prihodnjih odhodkov in prihodkov iz nastale nepremičnine.
4. Če želi nekdo kupiti nedokončan objekt, da bi nadaljeval z gradnjo (ali ga uporabil za druge namene), bo ocena nedokončane gradnje pomagala ugotoviti njegove dejanske stroške. Pomoč strokovnjakov v tem primeru je zagotovilo, da ne bo preplačila.
5. V primeru, da se razvijalec ali imetnik avtorskih pravic iz kakršnega koli razloga odloči za nadaljnjo prodajo še nedokončanega objekta, potem ocena nedokončane gradnje omogoča, da ugotovite realno ceno, ki jo lahko upraviči potencialnemu kupcu.
1. Potreba po oceni gradnje v teku se lahko pojavi, ko je treba ta objekt uvrstiti v bilanco stanja organizacije, ki se ukvarja z njegovo gradnjo.
2. V primeru, ko je treba poznati tržno vrednost nedokončanega objekta, lahko le neodvisna ocena nedokončane gradnje odraža realno sliko.
3. K presoji nedokončane gradnje se je treba zateči tudi, ko se odloča o nadaljnji usodi objekta.
4. Če želi imetnik pravice nedokončan objekt prodati ali zastaviti ali ga prenesti v last drugih oseb, je ocena nedokončane gradnje priložnost, da zanj dobimo realno ceno.
Za oceno objektov v teku bo strokovnjak potreboval številne dokumente in nekaj podatkov o objektu:
- dokumente, ki pričajo o pravnem statusu stranke in dokazujejo zakonitost njegovih dejanj;
- točen naslov predmeta ocene nedokončane gradnje;
- predračun, projektna dokumentacija z navedbo območja in datuma odobritve projekta;
- kakšen objekt se gradi (tovarna, stanovanjska hiša, skladišča itd.);
- kdaj naj bi dokončal gradnjo in dal v obratovanje objekt ocene nedokončane gradnje;
- dokumenti za zemljišče, ki je zasedeno za gradnjo ipd.
Posebnost ocene nedokončane gradnje je v tem, da nedokončan objekt doslej ni nepremičnina, ki ima jasno določeno vrednost. Za kompetentno oceno nedokončane gradnje mora strokovnjak ne le preučiti dokumente, ampak tudi bolje poznati strankine "prednosti in slabosti" objekta, da bi utemeljil dobljeni rezultat.
Najprej, ko se začne ocenjevanje gradnje v teku, mora izvedenec zbrati vso potrebno dokumentacijo, ugotoviti vse možne imetnike pravic. Če je bila gradnja prekinjena ali "zamrznjena" za nedoločen čas, potem mora cenilec ugotoviti, zakaj se je to zgodilo. Naslednji obvezen korak je obisk postavljenega objekta za neposredno oceno nedokončane gradnje. Cenilec določi tehnične parametre objekta, tu mislimo na pripravljenost vseh njegovih elementov - temeljev, sten, stropov, tal, streh itd. Izračuna se tudi odstotek obrabe ali poškodbe konstrukcijskih elementov, možnost njihove uporabe pri poznejši gradnji. Strokovnjak ocenjevalnega podjetja bo po potrebi naredil tudi izračune, ki bodo omogočili z visoko natančnostjo napovedati stroške popravil in obnovitvenih del glavnih sistemov objekta.
Ocenjevanje nedokončane gradnje je morda eden najtežjih pregledov, ki jih izvajajo cenilska podjetja, zato bi se morali zanjo angažirati pravi strokovnjaki na svojem področju. Brez lažne skromnosti izjavljamo, da takšni strokovnjaki delajo za nas, zato zagotavljamo visoko kakovostno oceno gradnje v teku.
Večina udeležencev na trgu pozna tri metode, ki se uporabljajo v postopku ocenjevanja: donosna (donosnost naložbe), metoda primerjave prodaje (nabava analognega predmeta) in draga (strošek zamenjave ali reprodukcije). Vsak od teh pristopov gleda na stroške z različnih zornih kotov, vsak ima svoje prednosti in slabosti. V primeru nedokončane gradnje so najbolj uporabni stroški in metoda.
Zakaj druge metode ne delujejo
Podrobnejši pogled na temeljna načela treh stroškovnih pristopov razkrije temeljno razliko med stroškovnim pristopom in drugima dvema. Metoda primerjave prodaje in dohodkovna metoda temeljita na ugotavljanju zneska prejetega denarja iz poslovanja s premoženjem - najemnine (prihodkovna metoda) ali prodajne cene predmeta (metoda primerjave prodaje). Stroškovna metoda obravnava nepremičnino kot zbirko materialov, stroškov dela in stroškov upravljanja. Neodvisnost te metode od materialnega izražanja poslov z nepremičninami ustvarja eno od glavnih prednosti stroškovnega pristopa pri ocenjevanju vrednosti nedokončanih objektov.
Omeniti velja tudi eno pravno točko, povezano z ruskim trgom. Določanje tržne vrednosti zahteva, da se predmet vrednosti lahko zamenja na prostem in odprtem trgu. V skladu z veljavno rusko zakonodajo se predmet do zaključka gradnje in prejetja uradne državne odobritve ne more šteti za predmet in je zato predmet pravne zamenjave. Pod tem pogojem nedokončana gradnja ne more imeti tržne vrednosti. Pri ocenjevanju takih nepremičnin je treba določiti drugačno vrsto vrednosti, ki se nanaša na pravice do družbe in ne na nepremičnino, oziroma domnevati, da zakonskih omejitev ni. V tem članku bomo domnevali, da so stroški gradnje lahko pravilno merilo.
Delno nedokončan objekt ima malo ali nič funkcionalnosti do faze dokončanja. Za nedokončano nepremičnino je malo verjetno, da bo dohodek ustvarjen v obliki najemnine (dohodkovna metoda se ne uporablja), prav tako je malo verjetno, da bi na trgu našli podatke o prodaji podobnih nedokončanih nepremičnin (metoda primerjave prodaj). se ne uporablja). Zato te metode morda ne bodo uporabne pri ocenjevanju objekta v gradnji. Za objekte v naprednejših fazah se lahko uporabi tehnika ocenjevanja objekta kot dokončanega z naknadnim odbitkom stroškov dokončanja gradnje, vendar je treba upoštevati vse vrste tržnih popustov za nepopolnost določenega predmet.
Kako deluje stroškovna metoda
Čeprav se ta metoda v svoji shematski obliki zdi preprosta (glej tabelo), je v praksi vse bolj zapleteno. Za vsak gradbeni projekt, star ali nov, dokončan ali nedokončan, morate najprej določiti stroškovno osnovo. Odločiti se je treba med stroški zamenjave ali stroški reprodukcije. Nadomestni strošek odraža znesek stroškov dela in materiala, potrebnih za ustvarjanje zgradbe, ki je po funkcionalnosti podobna objektu, ki se ocenjuje. Stroški reprodukcije predvidevajo uporabo enakih materialov za ustvarjanje natančne kopije predmeta, vključno z vsemi zastarelimi materiali, napakami pri načrtovanju in drugimi napakami. Ocenjevalec izbere cenovni koncept, ki je uporaben za konkreten primer. Reproducijski strošek se uporablja, če so posebne ali edinstvene lastnosti predmeta neločljivo povezane z njegovim namenom. Primeri vključujejo zgodovinske zgradbe, cerkvene zgradbe, industrijske zgradbe, posebej zasnovane za individualno proizvodnjo.
Nadomestni stroški so najpogosteje uporabljeni in uporabni za določanje tržne vrednosti vseh predmetov, pri čemer je funkcionalnost odločilni dejavnik. Ocena uporablja več kot eno merjenje stroškov ali kombinacijo le-teh, vendar je treba skrbno preučiti, da se izognemo dvojnemu štetju katerega koli elementa obstoječih izboljšav. V spodnji tabeli so predstavljeni načini za določanje stroškov gradnje objekta z naraščajočo zahtevnostjo njihove uporabe.
Stroški reprodukcije se štejejo za prednostno izhodišče za ocenjevanje gradnje v teku v zgodnji fazi, metoda stroškov na enoto pa bo verjetno glavni del analize. Vendar pa drago strokovno znanje za to metodo pogosto ni na voljo cenilcem, saj to običajno zahteva pomoč strokovnjakov za gradnjo in stroške. Določanje višine stroškov je najbolj problematično za cenilca na ruskem trgu. Javno dostopnih in zanesljivih virov informacij o stroških gradnje preprosto ni, medtem ko zahodni cenilci uporabljajo spletne vire, ki vsebujejo večletne analitične podatke za skoraj vse možne vrste stavb in izboljšav. Informacije, ki so na voljo na ruskem trgu, so v glavnem predstavljene v denarnih enotah, katerih menjalni tečaj je bil nestabilen in podvržen inflaciji. Cenilec lahko izkoristi izjemno majhno količino potrjenih podatkov o stroških gradnje in mora osebno zbirati podatke o gradnji iz primarnih virov.
Težave pri določanju zneska nabrane amortizacije se razlikujejo glede na stopnjo pripravljenosti nedokončanega objekta. Fizična obraba je odvisna od tega, koliko so bili elementi nedokončanega objekta izpostavljeni vremenskim vplivom. Vremenski učinek je odvisen od lokalne klime, trajanja udarca, pa tudi od stopnje vpliva, odvisno od stopnje pripravljenosti ocenjevanega objekta.
Funkcionalna amortizacija za dokončane zgradbe se meri kot izguba določenega dela dohodka zaradi kakršne koli funkcionalne napake na stavbi ali kot strošek za odpravo te napake. Pri gradnji v teku je težko količinsko ovrednotiti vpliv na vrednost konstrukcijskih napak ali uporabo neučinkovitih materialov.
Delna izguba vrednosti zaradi zunanjih dejavnikov je lahko posledica sprememb na trgu, vrednost objekta pa bo odvisna tudi od zmožnosti spreminjanja namembnosti objekta v posamezni fazi gradnje.
Na podlagi ekonomskega načela substitucije je jasno, da bo za kupca znesek, plačan za konstrukcijo iz betona, kovine in opeke (gradnja v teku), večji od stroškov zamenjave z novo konstrukcijo. Tako je določitev nadomestnega stroška predmeta kot novega zgornja meja stroškov. Določanje velikosti izgube vrednosti zaradi fizičnih, funkcionalnih in zunanjih dejavnikov služi znižanju stroškov na raven, ki odraža realno možnost dokončanja gradnje objekta, ki lahko nadomesti ocenjeni objekt kot veljaven objekt v konkurenčni trg.
Gerald Gage - partner ocenjevanja poslovanja in svetovalnih storitev za nepremičnine pri Ernst & Young
Poslovne nepremičnine št.9 (21) september 2004
