Z naraščanjem finančnih težav med državljani Rusije je sektor hipotekarnih posojil dobil novo življenje. Konkurenca sili banke, da izdajajo donosne ponudbe, znižujejo obrestne mere in podaljšujejo roke posojila. Posojilojemalci, ki so najeli posojilo v obdobju visokih obrestnih mer, so se znašli v težkem položaju. Zanje je bila ustvarjena možnost nadaljnjega posojila - novo posojilo pod ugodnejšimi pogoji za poplačilo starih dolgov. Ljudje so hiteli urediti storitev, pozabili nanjo stroški refinanciranja hipoteke... Če tega odtenka ne upoštevate, obstaja veliko tveganje za poslabšanje finančnega stanja in kopičenje še več dolgov. Informacije v članku pomagajo preprečiti težavo.
Na desetine institucij ponujajo storitve nadaljnjega posojanja. Za namen registracije se šteje zmanjšanje zneska glavnice, sprememba valute, podaljšanje pogodbe in zmanjšanje zneska mesečnih plačil. Posojilo je možno refinancirati, če posojilojemalec izpolnjuje zahteve banke in nakaže paket papirjev. Nianse opravljanja storitev v kreditnih institucijah se razlikujejo, vendar splošna načela ostajajo enaka.
Zahteve posojilojemalca:
Zamenjava hipotek z drugimi posojili se izvede po preučitvi predlogov finančnih institucij. Pogoji za refinanciranje v bankah so nenavadni, na splošno pa je "slika" naslednja:
Prvi korak je izpolnitev vprašalnika (vloge) na spletni strani izbrane kreditne institucije. Če se stranka oglasi, uslužbenec banke pokliče nazaj in navede, kateri vrednostni papirji bodo potrebni za refinanciranje. Standardni paket vključuje:
Po lastnini:
Stranka banke naj poskrbi, da ni neplačanih kazni, dolgov, zamud ali glob. Če obstajajo, jih je treba odplačati, preden se vloga posreduje novemu posojilodajalcu.
Refinanciranje hipoteke poteka po naslednjem algoritmu:
Odplačilo hipotekarnega posojila je stvar 5-30 let, zato znižanje obrestne mere kreditojemalcu prinese prihranke. Toda pri izbiri možnosti mnogi pozabijo na dodatno stroški (odhodki) pri refinanciranju hipoteke.
Glavni stroški:
Vredno je izpostaviti dodatne stroške pri ponovnem posojanju (refinanciranju) hipoteke:
Naloga posojilojemalca je pridobiti posojilo pod ugodnejšimi pogoji. Toda kako ugotoviti, da je refinanciranje hipoteke smiselno. Tukaj je treba izpostaviti naslednja merila:
Dajanje hipotekarnega posojila v skladu z zgoraj obravnavanimi pravili je koristno. Z njegovo pomočjo je mogoče rešiti številne težave:
Trg hipotekarnih posojil ponuja ogromno možnosti za posojila. Razmislite o najboljših:
Druge kreditne institucije ponujajo tudi hipotekarna posojila - VTB Bank of Moscow, Alfa-Bank, Raiffeisenbank in drugi.
Mnoge (če ne vse, pa večina) bank ponujajo takšno storitev, kot je refinanciranje posojila pod ugodnejšimi pogoji. Še posebej zanimivo bo za tiste posojilojemalce, ki imajo posojila za velike zneske, ko lahko že rahlo izboljšanje obrestnih mer zagotovi dobre prihranke zaradi dokončnega preplačila posojila. Najprej gre seveda za hipoteko, katere velikost je lahko več milijonov, rok zapadlosti pa se izračuna v letih.
Dobra ideja je bila prihraniti nekaj sto tisoč s hipoteko. Toda tukaj, kot drugod, obstajajo pasti. In ta tehnika vam ne bo vedno prinesla pozitivnega rezultata. Poleg tega lahko postanete celo negativni. Kako? Več o tem spodaj.
Za tiste, ki niso v temi - kako je hipotekarni refinanciranje na kratko.
Refinanciranje kredita je, ko pri banki vzamete dodatno posojilo po ugodnejših pogojih, stari dolg pa poplačate na račun prejetih sredstev.
Poenostavljeno povedano, tretja banka (z vašim soglasjem) odplača dolg od finančne institucije, ki vam je posodila. Zdaj ste dolžni odplačevati posojilo od njega, vendar po nižjih obrestnih merah. Imeli ste posojilo pri 20% letno, po refinanciranju bo 15%. Letni prihranki - 5% zneska dolga letno.
Začnimo z iskanjem idealne možnosti.
Hipotekarno refinanciranje je primerno za tiste, ki so to posojilo najeli že dlje časa, po visokih obrestnih merah. Že nekaj let se hipotekarne obresti vztrajno znižujejo. In zdaj lahko enostavno najdete enako posojilo pod ugodnejšimi pogoji.
Ko sva z ženo leta 2009 vzela prvo stanovanje na hipoteko, je bila obrestna mera posojila 16 % letno. Hipotekarni kredit za drugo stanovanje smo prejeli leta 2014 po 12-odstotni obrestni meri.
Prvo posojilo smo najeli za 15 let. In če bi bil plačan do zdaj, bi bilo smiselno izdati novega, pod bolj sprejemljivimi pogoji za nas. 4-odstotni prihranek vsako leto je soliden denar (ki ga lahko najdete kje zapraviti za bolj zanimive stvari, kot pa ga dati bankirjem).
Poglejmo primer, kako donosna je takšna poteza za družine, obremenjene s hipoteko.
Obstaja hipoteka. Stanje neporavnanega posojila je 2 milijona rubljev za obdobje 10 let s 14% letno. V trenutnih razmerah bo preplačilo banki približno 1.700 tisoč rubljev (po podatkih).
Misliš, da je to vse? Seveda ne. Obstaja še ena past, da lahko vsa vaša dobra prizadevanja škodujejo vašim financam. Njegovo ime je davčna olajšava.
To je bil drugi razlog, zakaj smo zavrnili podaljšanje posojila. Če ne nameravate prejeti ali ste že prejeli davčno olajšavo za stanovanje v celoti, lahko to postavko varno preskočite. Ali pa imate stanovanje v vrednosti 2 milijona rubljev ali več. Če ne, potem preberite naše nasvete.
Odbitek davka na nepremičnine je priložnost za vračilo 13 % sredstev, porabljenih za nakup stanovanja, in plačanih obresti za posojilo. Toda z največ 2 milijona rubljev (trenutno). Odbitek je mogoče uporabiti le enkrat v življenju.
Ob prijavi davčne olajšave se vam najprej povrnejo obresti na osnovni strošek stanovanja. Ko v celoti prejmete ves denar, ki vam dolguje, pride v poštev povračilo natečenih obresti.
Ko izdate novo posojilo za stanovanje in zaprete prejšnjo hipoteko, se bo formalno štelo, da ste jo v celoti odplačali. Posledično ne boste prejeli 13 %, ki bi se lahko vrnili od obresti, ki jih bo banka obračunala v prihodnosti.
Kupili ste stanovanje za 1,3 milijona. Bilo je 300 tisoč lastnega denarja in 1 milijon je vzel na kredit za 10 let pod 13% letno. Preplačilo posojila bo približno 800 tisoč. Imate pravico do 13% stroškov stanovanja - 169 tisoč rubljev in od plačanih obresti na posojilo - 91 tisoč (13% od 700 tisoč). Ne pozabite: 2 milijona, za katera lahko dobite odbitek, največji znesek je 2 milijona - 1,3 milijona (stroški stanovanja) = 700 000. Skupno lahko dobite od države - 260 tisoč rubljev.
Imate možnost refinanciranja posojila pri drugi banki z 12 odstotki. 1% razlika vam bo takoj prihranila 10k v prvem letu. itd. Končni prihranek bo okoli 70 tisočakov. Toda potem boste izgubili pravico do prejema 95 tisočakov. Končni rezultat je minus 25 tisočakov. In tudi stroški novega dizajna.
Seveda ste pri stari hipoteki že preplačali del sredstev v obliki obračunanih obresti in lahko zahtevate, da od njih prejmete 13%. Zato morate pred začetkom celotnega postopka za ponovno izdajo posojila vse izračunati in pretehtati. In kako se lahko izkaže, da ni vredno truda, ko pa vam na prvi pogled ugodnejši pogoji ne bodo prinesli znatnih prihrankov, na katere računate.
Vse informacije strnimo v določen algoritem, ki bo omogočil razumevanje, ali je vredno vzeti novo posojilo. Če želite to narediti, morate izvesti preproste izračune, primerjati podatke in narediti zaključke. Poznati morate naslednje vrednosti:
Davčni odtegljaj je nekoliko težji, vendar ne veliko.
Denar rad šteje. In bolje je porabiti nekaj minut za izračune, da bi ocenili možnosti ponovne izdaje trenutne hipoteke, kot da bi izgubili čas, denar in živce ter na koncu imeli nič ali negativne rezultate.
dodano 12.10.2017
O davčnih olajšavah za refinanciranje hipoteke.
V zakonu je člen:
1. člen čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije: "davčni zavezanec ima pravico do naslednjih odbitkov davka na nepremičnine,
4) odbitek davka od premoženja v višini stroškov, ki jih je davčni zavezanec dejansko imel za odplačilo obresti za namenska posojila (kredite), dejansko porabljene za novogradnjo ali pridobitev stanovanjske stavbe, stanovanja, sobe ali deleža (deleže) v njih na ozemlju Ruske federacije, pridobitev zemljiških parcel ali deležev (deležev) na njih, namenjenih za individualno stanovanjsko gradnjo, in zemljiških parcel ali deležev (delnic) na njih, na katerih se nahajajo pridobljene stanovanjske stavbe ali so v njih deleži (delnice), kot tudi za odplačilo obresti na posojila, prejeta od bank za namene refinanciranja (posojil) posojil za novogradnjo ali pridobitev stanovanjske hiše, stanovanja, sobe ali deleža (vložkov) na ozemlju Ruske federacije. ) v njih pridobitev zemljiških parcel ali deleža (deležev) na njih, namenjenih za individualno stanovanjsko gradnjo, in zemljiških parcel ali deležev (deležev) na njih, na katerih se nahajajo pridobljene stanovanjske stavbe oz. delež (delnic) v njih."
Preprosto povedano, lahko dobite davčno olajšavo za vse nastale stroške (vključno z refinanciranjem) za stanovanje.
Najpomembnejši pogoj! Namen posojila mora biti določen v novi pogodbi - refinanciranje (refinanciranje) hipoteke. Potem ne bi smelo biti težav. Davčni urad bo sprejel izjavo in vrnil 13 % plačanih obresti za novo posojilo.
Preden zaprosite za refinanciranje, se prepričajte, da pri novi banki preverite, kaj bo zapisano v novi pogodbi. Če je besedilo drugačno, lahko pride do težav z davkom.
Če je besedilo kljub temu napačno in je novo posojilo že prejeto, vzamemo potrdilo banke o namenu prejetega posojila in ga prinesemo davčnemu organu. Morda bo nekaj nevšečnosti v smislu birokracije. Vendar je treba kodo jemati dobesedno. In davčni organi negativno zaznavajo vsako odstopanje od črke zakona.
Nekaterim zadostuje predložitev tovrstnih dokumentov (bančnih izpiskov). Drugi jemljejo vse sovražno in ne želijo vrniti novega posojila.
Bolje je, da vse podrobnosti vnaprej razjasnite pri lokalnem inšpektoratu.
Namen refinanciranja posojila je jasen: znižati obrestno mero ali kakor koli drugače izboljšati pogoje kreditiranja.
Ampak kaj je tam za banko refinanciranje posojila?
Izdaja novega posojila.
Da bi banka izdala posojilo, morate oceniti plačilno sposobnost posojilojemalca, kajne?
Poleg tega dejstvo, da je nekdanja banka upnica že ocenila plačilno sposobnost posojilojemalca, pa tudi dejstvo, da posojilojemalec redno in pravočasno odplačuje posojilo, ni pokazatelj za novo banko upnico.
To pomeni, da banka preveri potencialnega posojilojemalca, kot da bi posojilojemalec preprosto zaprosil za posojilo. Pozitivna kreditna zgodovina v drugi banki ne šteje: ne prekliče čeka nove banke upnice.
Preveriti je treba tudi nepremičnino, ki je predmet hipoteke.
To, da je nekdanja banka upnica to nepremičnino že preverila in proti njej dala posojilo, novi banki upnici ne pomeni nič: preverila jo bo vseeno.
Glede na rezultate preverjanja lahko nova banka upnica zavrne izdajo posojila.
V tem primeru banka posojilojemalcu ne bo vrnila denarja, ki ga je posojilojemalec porabil za obravnavo vloge za posojilo. (Če seveda takšno provizijo predvidevajo pravila banke).
Prav tako nihče ne bo vrnil posojilojemalcu stroškov cenitve nepremičnine: cenitev je zaključena, cenilec je delo opravil, njegovo delo je treba plačati, ne glede na to, ali banka da posojilo ali ne.
To pomeni, da posojilojemalec pri refinanciranju posojila tvega, da bo banki posredoval dokumente, vendar bodo zavrnili izdajo posojila: posojila niso dali, denar pa je bilo treba plačati ...
Toda takoj bom rezerviral, da običajno cena stanovanja stane v razponu od 4-5 tisoč rubljev, provizija banke za obravnavo vloge za posojilo pa znaša približno 1.000-2.500 rubljev (in ne vzamejo vse banke). . Zato denarne izgube posojilojemalca v primeru, da banka zavrne izdajo posojila, niso prevelike. Res je, pri refinanciranju posojila, zavarovanega s stanovanjsko stavbo, so lahko višji, saj je cenitev hiše dražja od cenitve stanovanja.
Ampak recimo, da so pripravljeni izdati posojilo posojilojemalcu.
Tako je refinanciranje posojila povezano z določenimi stroški za posojilojemalca.
Zato, ko izračunate, ali vam je donosno refinancirati posojilo ali ne, ni dovolj izračunati le odstotne razlike, morate izračunati vse režijske stroške, ki nastanejo pri refinanciranju.
Se spomnite, kako smo začeli temo refinanciranja?
Od tega, da smo se odločili za znižanje obrestne mere za posojilo in da smo se prijavili na drugo banko, ker »naša banka« ni hotela znižati obrestne mere.
Zdaj to vemo refinanciranje posojila v novi banki, bo zahtevalo dodatne stroške.
Kako biti znižati obrestno mero in dodati. stroški, ki se jim je treba izogniti?
Razkrivam majhno skrivnost:
Zakaj se to zgodi?
Ko ste že prej prišli na svojo banko, pravijo: »Znižajte mojo obrestno mero, sicer jo imajo konkurenti nižjo,« banka ni videla resnosti vaših namenov. Poleg tega izjava, da: "Konkurenti so cenejši." ne pomeni, da: "Konkurenti so za vas cenejši!"
Dolgo časa se lahko sklicujete na konkurente, ne da bi storili ničesar, da bi refinancirali svoje posojilo.
Ko pridete z odločitvijo kreditnega odbora druge banke, potem:
- prvič, jasno je, da so vaše namere o refinanciranju posojila precej resne;
- drugič, jasno je, da so vaši nameni povsem izvedljivi;
- tretjič, banki ni donosno izgubljati stranko in je za banko morda bolj donosno znižati obrestno mero za tega posojilojemalca (predvsem glede na to, da lahko druga banka svojemu posojilojemalcu da posojilo pod boljšimi pogoji).
Če to storite, boste morda lahko znižali obrestno mero in se izognili nepotrebnim stroškom, povezanim z refinanciranjem.
Če se ne uspete dogovoriti s svojo »lastno banko«, je v redu: navsezadnje ste se vseeno odločili za refinanciranje posojila.
Ali so mesečna plačila posojila postala breme za družinski proračun? Razmislite o refinanciranju vaše hipoteke pri drugi banki: najboljše ponudbe leta 2019 lahko zmanjšajo preplačilo vašega posojila. Zbrali smo TOP deset takšnih programov.
Prenos hipoteke iz ene banke v drugo je povezan s potrebo po izvedbi številnih pravno pomembnih dejanj.
Prednosti postopka:
Slabosti:
Postopek refinanciranja je koristno sprožiti, če:
Refinanciranje, po katerem se obrestna mera zniža za manj kot 1 %, ni donosno.
Da bi bilo nadaljnje posojanje smiselno, morate preučiti oceno potencialnih posojilodajalcev, ocene o njih in predlagani program:
Poleg zgornjih pomanjkljivosti nadaljnjega posojanja morate upoštevati tudi nianse, kot sta materinski kapital in davčna olajšava. Namen te vrste posojil ni nakup stanovanja, kar pomeni, da se lahko pojavijo težave s pokojninskim skladom in inšpektoratom zvezne davčne službe.
Pomembno je, da je v pogodbi o refinanciranju jasno navedeno, da bodo sredstva namenjena odplačilu hipoteke.
V nasprotnem primeru morate ustrezni organizaciji predložiti potrdilo banke o namenu prejetega posojila.
Ni se treba bati, da bo primarni upnik zavrnil prenos zastavne pravice: shema za izvedbo postopka predvideva, da se najprej izvede popolna poravnava s prvotnim zastavnim upnikom, zaradi česar bo dolžan odstraniti obremenitev.
Refinanciranje hipoteke se izvaja v naslednjem vrstnem redu:
V primerih, ko se nepremičnina kupi brez uporabe sredstev, prejetih na podlagi refinancirane pogodbe, sekundarni posojilodajalec zahteva, da je tak predmet brez obremenitev v korist tretjih oseb, tako da ni aretiran.
Če je bil za odplačilo posojila uporabljen matkapital, morate za spremembo hipotekarnega upnika pridobiti soglasje organov skrbništva.
Vsaka banka ima pravico zavrniti refinanciranje. Možni razlogi za zavrnitev:
Uporabo določenih meril za ocenjevanje vloge določi vsak posojilodajalec posebej. Če zavrnete, se morate obrniti na drugo organizacijo.
Pri refinanciranju hipotek ni potrebno predplačilo. Privzeto se obračunava kot delež stroškov stanovanja, ki je enak razliki med ocenjeno vrednostjo nepremičnine in največjim možnim delom njene cene, ki jo določi banka.
Refinanciranje hipotekarne pogodbe v vaši banki je nemogoče. Lahko pa zaprosite za prestrukturiranje posojila, kar pomeni odlog za odplačilo glavnice dolga, ali za znižanje obrestne mere. Ta dejanja so pravica upnika, ne pa tudi njegova obveznost.
Refinanciranje vojaške hipoteke je dovoljeno v naslednjih primerih:
Ko se odločate o sprejetju vojaške hipoteke za refinanciranje, boste morali iti skozi postopek, podoben tistemu, ki je predviden za civilne osebe. Identiteta vojaka bo še enkrat preverjena, potrebna pa bo tudi prevrednotenje premoženja.
Nekatere banke, na primer Sberbank, bodo zavrnile tiste, ki so vsaj enkrat opravile prestrukturiranje. Dejstvo spremembe pogojev pogodbe bo zagotovo ugotovljeno po podatkih BCH.
Zahvaljujoč isti osnovi bo ugotovljeno, da je hipoteka enkrat že refinancirana. Refinanciranje je možno, vendar vse banke ne delujejo s takšnimi sporazumi.
Glavna prednost predloga Sberbank je zmožnost združevanja v enem sporazumu več posojil, ki jih zagotavlja Sberbank in njeni konkurenti, vključno z avtomobilskimi posojili in potrošniškimi posojili, dolgovi s kreditnih kartic, pri registraciji hipotekarnega refinanciranja, hkrati pa prejemate dodatno posojilo z zmernimi obrestmi. oceniti.
Dovoljeno je refinanciranje 1 hipoteke in do 5 drugih vrst posojil.
Refinanciranje hipotekarnih posojil pri drugih bankah se izvaja pod naslednjimi pogoji:
Sberbank je pripravljena zagotoviti znesek, ki ne presega:
Hkrati veljajo naslednje omejitve:
Sberbank je pripravljena sodelovati s strankami, ki izpolnjujejo naslednje zahteve:
Sberbank postavlja naslednje zahteve za refinancirane pogodbe:
Ob prijavi za refinanciranje najprej predložijo:
Za nepremičnine bodo potrebni naslednji dokumenti:
Informacije o višini refinanciranih dolgov niso potrebne. Sberbank bo te podatke prejela od BCH. Če v navedeni bazi podatkov ni zahtevanih podatkov, bo treba prinesti potrdilo. Izda ga primarni upnik.
Na splošno je postopek refinanciranja pri Sberbank enak splošno sprejetemu, opisanemu zgoraj:
Preučitev dokumentacije o zastavi traja do 8-10 delovnih dni.
prednosti:
Za refinanciranje, izdajo denarja in sklenitev pogodbe ni provizij.
Slabosti:
VTB sprejema za refinanciranje hipotekarna posojila, prejeta za nakup dokončanih in v gradnji stanovanj. Če govorimo o predšolski vzgoji, bo banka delala le z akreditiranimi ustanovami.
Refinanciranje iz VTB je pod naslednjimi pogoji:
V VTB veljajo posebni pogoji za "Ljudje Dela".
Če želite razmisliti o vprašanju refinanciranja hipoteke pri VTB24, morate zagotoviti:
Vojaško sposobni moški (18-27 let) dobijo vojaško izkaznico. Soglasje za refinanciranje banke, ki je izdala hipoteko, ni potrebno.
Pri VTB je postopek refinanciranja naslednji:
prednosti:
Slabosti:
Oddajanje posojil pri Raiffeisenbank je možno v zvezi s hipotekarnimi pogodbami, izdanimi za nakup dokončanih in v gradnji stanovanj. Seznam dokumentov za nepremičninski objekt in posojilojemalca na splošno ustreza zahtevam Sberbank.
Obstaja možnost refinanciranja posojila za potrošniške namene. Predpogoj za takšno transakcijo je zastava nepremičnine.
Refinanciranje pri Raiffeisenbank se izvaja pod naslednjimi pogoji:
Zahteve naročnika:
prednosti:
Slabosti:
"Unicreditbank" je pripravljena refinancirati hipotekarna posojila, izdana na ozemlju Ruske federacije. Izjema so posojila bank v Sevastopolu in Republiki Krim.
Tisti, ki želijo refinancirati prvotno hipoteko, ki so jo vzeli za nakup mestne hiše, morajo plačati polog najmanj 50%... Za takšne stranke je zagotovljena 13,25% letno oziroma 12,75 %, če je objekt v gradnji.
Imetnikom plačnih kartic Unicredit se obrestna mera zniža za 0,25 % in se zviša za:
Za transakcijo ni potrebno soglasje trenutnega hipotekarnega posojilodajalca.
Če je predmet hipoteke dokončano stanovanje, bo stopnja 10,2%, če je v gradnji - 10,25%. Pri določanju najvišjega zneska posojila se upošteva največ 80 % ocenjene vrednosti določenega predmeta.
prednosti:
Slabosti:
Posojilojemalci lahko sprožijo postopek za znižanje letnih obresti na posojilo. Cena storitve je odvisna od tega, za koliko želi naročnik znižati odstotek. Plačilo se izvede enkrat. Zmanjšaj za:
Prednosti refinanciranja v DeltaCredit:
Slabosti:
Odločitev Absolut Bank o refinanciranju je veljavna 4 mesece.
Kaj je zanimivega pri on-posojitvi v Absolut Bank:
Slabosti:
Alfa-Bank je pripravljena refinancirati hipotekarne transakcije, če njihovo posojilo ne presega 85 % stroškov stanovanja. Znesek ne sme presegati stanja prvotnega posojila. Za oceno izvedljivosti prihodnje transakcije bodo bankirji posojilojemalca vprašali:
Banka sprejme odločitev o kreditiranju v treh dneh.
Pogoji refinanciranja:
Prednosti postopka refinanciranja pri Alfa-Bank:
Slabosti:
Refinanciranje hipoteke pri Rosselkhozbank je:
prednosti:
Slabosti:
V Tinkoff Bank je postopek refinanciranja formaliziran na daljavo prek partnerskih bank. Ob podpisu kreditne dokumentacije morate obiskati bančno pisarno le enkrat. Obrestna mera - od 8%.
prednosti:
Slabosti:
Ponovno kreditiranje hipotekarne pogodbe pri AHML je možno pod naslednjimi pogoji:
prednosti:
Slabosti:
Najboljše banke za refinanciranje hipoteke, top 3 so:
Najnižja stopnja refinanciranja hipoteke je 8%. Ponuja ga Tinkoff Bank. Omeniti velja tudi predloge drugih bank:
Vendar pa na končno ceno posojila vpliva veliko dejavnikov. Najboljše obrestne mere za refinanciranje hipotek lahko dobite pri bankah, na katerih kartice se nakazujejo plače.
Banke danes aktivno napovedujejo različne programe posojanja, v zadnjih nekaj mesecih se je na trgu pojavilo več takšnih ponudb hkrati. Zdi se, da so imeli tisti, ki so leta 2015 najeli hipoteke po visokih obrestnih merah, pravo priložnost za znižanje plačil. Vendar v praksi ni odprto za vse, samo refinanciranje pa ima svoje pasti, o katerih bi moral posojilojemalec vedeti vnaprej.
O nadaljnjem kreditiranju posojilojemalca je vredno razmišljati, če je obrestna mera obstoječega posojila za dva do tri odstotke višja od tiste, ki jo banka zdaj ponuja. Obrestne mere refinanciranja na trgu se danes začnejo od 10,5-10,75 odstotka na leto. Tisti, ki so vzeli posojilo na samem začetku krize pri 15 odstotkih, bodo po refinanciranju lahko privarčevali več kot tri tisoč rubljev pri plačilih vsak mesec. Bolje je refinancirati v prvih letih servisiranja hipoteke, ko je mesečno plačilo sestavljeno predvsem iz obresti na posojilo.
Hkrati imajo banke časovne omejitve, po katerih so pripravljene refinancirati posojilojemalca. Preden posojilojemalca privabi k sebi, mora kreditna institucija razumeti, da je stranka druge banke discipliniran posojilojemalec in natančno plačuje posojilo. Torej, za refinanciranje v Absolut Bank mora miniti vsaj eno leto od prejema prvega posojila, VTB 24 Bank je pripravljena refinancirati stranke drugih bank v šestih mesecih od datuma prve hipoteke. Če je do tega trenutka poplačana polovica posojila, je prepozno razmišljati o refinanciranju: z refinanciranjem ne boste nič pridobili, imeli boste le stroške pridobitve novega posojila.
Večina bank se ne bo zavezala k refinanciranju posojila, če so bila sredstva materinskega kapitala prvotno uporabljena za odplačilo hipoteke. Dejstvo je, da se v tem primeru družina zavezuje, da po popolnem odplačilu hipoteke otroke obdari z deležem v premoženju. Če se preseli v drugo banko, mora izpolniti to obveznost, vendar vse kreditne organizacije niso pripravljene iti na dodelitev deležev v hipotekarnem stanovanju otrokom. V bistvu se banke, ki delujejo po standardih AHML, strinjajo s tem pogojem. Že tako majhen krog bank, ki refinancirajo posojila družinam z materinim kapitalom, se močno krči.
Refinanciranje namreč stranka prejme novo posojilo, zato se bo soočila z enakimi stroški kot pri vlogi za prvo hipoteko. To so stroški cenitve (od dva do tri tisoč rubljev, odvisno od banke), življenjskega in zdravstvenega zavarovanja (0,2-1 odstotek zneska posojila), poleg tega številne banke zahtevajo tehnično dokumentacijo in če ni tehničnega načrta, ga bo treba naročiti pri ZTI. Prav tako boste morali plačati izpisek iz USRN (400 rubljev, nekatere banke ga naročijo same) in plačati državno dajatev v Rosreestru za registracijo pogodbe (tisoč rubljev). Poleg tega, da bi hitreje odstranili obremenitev, številne banke zaračunajo provizijo v višini pet tisoč rubljev. V povprečju so skupni stroški refinanciranja hipoteke 10-15 tisoč rubljev.
Hipotekarni svetovalci lahko svetujejo, kako zmanjšati stroške, povezane z refinanciranjem. »Posojilojemalec mora pametno izbrati zavarovalnico,« pravi Tatyana Sholokhova, hipotekarna svetovalka pri nepremičninski agenciji KIAN, »vsaka banka ima več akreditiranih zavarovalnic, koeficienti, ki jih uporabljajo pri izračunu, na primer življenjskega zavarovanja, so različni. Z izbiro podjetja z minimalno zavarovalno stopnjo lahko stroške zavarovanja znižate za polovico."
Poleg tega vam bodo hipotekarni posredniki povedali, pri kateri banki se v primeru določenega posojilojemalca obrniti. Dejstvo je, da se lahko zahteve za posojilojemalca v banki, kjer stranka zaprosi za refinanciranje, razlikujejo od tistih, ki jih je predstavil njegov trenutni posojilodajalec. Druga banka pristopa k oceni prihodkov posojilojemalcev na podlagi lastne politike.
Prva stvar, ki jo mora posojilojemalec narediti, je zbrati papirje za pridobitev hipoteke. Njihov seznam se razlikuje glede na banko. Standardni paket dokumentov za refinanciranje vključuje dokumente o lastništvu stanovanja (prodajna pogodba, darovanje, menjava, prenos stanovanja v lastništvo, potrdilo o dedovanju, potrdilo stanovanjske zadruge), izpisek iz hišne knjige , obrazložitev (dokument, ki vsebuje opis stanovanja, v katerem je razvidno število sob in njihova površina), potrdilo o odsotnosti zaostalih plačil komunalnih računov za stanovanje in poročilo o opravljeni oceni objekta s strani neodvisnega cenilca.
Poleg tega boste za refinanciranje potrebovali dokumente, ki jih izda banka posojilodajalka: posojilno pogodbo, potrdilo banke o kreditni zgodovini, potrdilo o odsotnosti zamud in stanje dolga pri prvem posojilu.
Za nadaljnje posojanje bo moral posojilojemalec pridobiti soglasje banke, sedanjega posojilodajalca, za refinanciranje, a tudi če ga banka zavrne izdajo, je možno posojilo refinancirati brez tega. Bo pa v tem primeru za obdobje, ko nova banka stanovanja še ni naložila obremenitve, kreditna obrestna mera za kreditojemalca višja za en do dva odstotka. Samodejno se zmanjša takoj, ko nova banka izda hipoteko na objekt.
Po zbiranju celotnega paketa dokumentov posojilojemalec banki predloži standardno vlogo za hipoteko. Pomemben pogoj: posojilo je možno refinancirati le, če njegov znesek ne presega 85 odstotkov vrednosti nepremičnine (v nekaterih bankah - 80 odstotkov), tu pa lahko nastanejo težave.
»Če je bilo stanovanje kupljeno pred dvema letoma, ko so bile cene na trgu višje, za dva milijona rubljev, danes pa je njegova cena 1,6 milijona rubljev, posojilojemalec pa je vzel 1,6 milijona na kredit, se bo banka strinjala, da bo izdala samo posojilo za 80 odstotkov njene dosedanje tržne vrednosti. Potem bo moral posojilojemalec bodisi zavrniti refinanciranje bodisi dodatno plačati znesek, tako da posojilo znaša 80 odstotkov cene predmeta, «pojasnjuje Anastasia Bogdanova, hipotekarna svetovalka Akademije znanosti» KIAN «.
Hkrati vam programi refinanciranja omogočajo izposojo večjega zneska od prvotnega posojila. Če posojilojemalčev dolg do banke - primarnega upnika znaša 70 odstotkov cene stanovanja, bo lahko prejel še deset odstotkov stroškov, ki jih lahko uporabi po lastni presoji. Na primer, porabite za prenovo stanovanja.
Po zakonu ima kupec enkrat v življenju pravico, da v obliki davčne olajšave vrne del zneska, porabljenega za nakup stanovanja, in del obresti na ciljno posojilo, vzeto za nakup stanovanja. .
»Pri refinanciranju hipotekarnega posojila posojilojemalec ne izgubi pravice do davčne olajšave, saj se za poplačilo prve hipoteke izda novo posojilo,« pravi Olga Botova, davčna svetovalka, direktorica zunanjega izvajanja. - Zelo pomembno je navesti predvideni namen - refinanciranje (refinanciranje) hipoteke. Poleg tega mora biti zagotovitev obeh teh posojil povezana s pridobitvijo istega premoženja. Za potrditev izpolnjevanja teh pogojev bo moral davčni urad predložiti kopijo izvirne posojilne pogodbe in kopijo nove posojilne pogodbe o nadaljnjem posojilu pri drugi banki. To je potrebno, da lahko davčni organi spremljajo spremembe."
Toda v primeru, da posojilojemalec pri refinanciranju združi več potrošniških posojil v eno posojilo s hipoteko, morda ne bo prejel celotnega davčnega odbitka. »V novi posojilni pogodbi je pomembno, da smo pozorni na namen posojila,« pojasnjuje Olga Botova. - Davčni odtegljaj je zagotovljen samo za tisti del obresti, ki se bodo obračunali na znesek hipotekarnega posojila. Zato je treba pri imenovanju novega posojila določiti znesek in namen prejšnjih posojil, vključenih v pogodbo o refinanciranju.«
Hipoteko se splača refinancirati, če je razlika v obrestni meri med trenutnim posojilom in tistim, ki ga ponuja banka, vsaj en in pol do dva odstotka. Na primer, posojilo v višini 2,35 milijona rubljev je bilo vzeto marca 2014 za obdobje 15 let, obrestna mera zanj je bila takrat 12,5 odstotka, mesečno plačilo pa 29 tisoč rubljev. Po refinanciranju glavnice v višini 2,135 milijona rubljev za preostalo obdobje 13 let po stopnji 10,75 odstotka se je plačilo zmanjšalo na 26,5 tisoč rubljev, prihranek pri obrestih za celotno obdobje pa bo 360 tisoč rubljev.
