Za izračun vrednosti naložbe je mogoče uporabiti tradicionalne metode, ki pa ne uporabljajo tržnih podatkov. Na primer, vlagatelj lahko uporabi stopnjo donosa, ki ni tržna in je specifična samo za tega vlagatelja.
Pri določanju vrednosti po metodi diskontiranih denarnih tokov pride cenilec do ocenjene vrednosti naložbe, ne pa do tržne vrednosti. Tako je lahko vrednost naložbe višja ali nižja od tržne vrednosti, odvisno od zahtev vlagatelja.
Čista sedanja vrednost(neto sedanja vrednost, neto sedanja vrednost, okrajšava, ki se v mednarodni praksi uporablja za analizo investicijskih projektov - NPV ali NPV) je vsota diskontiranih vrednosti toka plačil, danih na današnji dan.
Kazalnik NPV je razlika med vsemi denarnimi prilivi in odlivi, zmanjšana na trenutni čas (trenutek, ko je naložbeni projekt ocenjen). Prikazuje znesek denarnih sredstev, ki jih vlagatelj pričakuje, da bo prejel od projekta, potem ko denarni pritoki povrnejo svoje začetne naložbene stroške in ponavljajoče se denarne odlive, povezane s projektom. Ker se gotovinska plačila vrednotijo glede na njihovo časovno vrednost in tveganje, lahko NPV razlagamo kot dodano vrednost projekta. Lahko se razlaga tudi kot skupni donos za vlagatelja. Neto sedanja vrednost NPV se izračuna po formuli:
kje je diskontna stopnja
kjer je plačilo v letih () in začetna naložba IC (Vloženi kapital) po stopnji
V posplošeni različici je treba tudi naložbe diskontirati, saj se v resničnih projektih ne izvajajo naenkrat (v ničelnem obdobju), ampak se razširijo na več obdobij. Izračun NPV je standardna metoda za ocenjevanje učinkovitosti investicijskega projekta in prikazuje oceno učinka naložbe, podane v sedanjem trenutku, ob upoštevanju različne časovne vrednosti denarja. Če je NPV večja od 0, je naložba ekonomsko učinkovita, če pa je NPV manjša od 0, potem je naložba ekonomsko nedonosna (tj. alternativni projekt, katerega dobičkonosnost je sprejeta kot diskontna stopnja, zahteva manj naložb za pridobitev podobnega dohodka).
S pomočjo NPV je mogoče oceniti tudi primerjalno učinkovitost alternativnih naložb (pri enakih začetnih naložbah je projekt z najvišjo NPV donosnejši). A vseeno so za primerjalno analizo bolj uporabni relativni kazalniki. Pri analizi investicijskih projektov je tak kazalnik interna stopnja donosa.
Za razliko od diskontirane vrednosti se pri izračunu neto sedanje vrednosti upošteva začetna naložba. Zato se formula za neto sedanjo vrednost razlikuje od formule za sedanjo vrednost po višini začetne naložbe.
Pri odločitvi za sodelovanje v investicijskem projektu mora investitor oziroma banka oceniti glavne kazalnike projekta. Ti kazalniki vključujejo kazalnike uspešnosti investicijskega projekta (IRR, NPV, PBP, DPBP, PI), ter višino potrebnega financiranja in stroške investicijskega projekta. Če pa je metodologija za določanje kazalnikov učinkovitosti investicijskih projektov dobro uveljavljena in se aktivno uporablja, se kazalnik "stroški investicijskega projekta" najpogosteje uporablja na intuitivni ravni. Ta kazalnik odraža absolutno vrednost stroškov, potrebnih za gradnjo, začetek in izstop investicijskega projekta za samofinanciranje. Uporaba takšnega kazalnika s strani strokovnjakov na področju naložb, vodstva podjetja, delničarjev in vlagateljev je vnaprej določena s potrebo, da udeležencem v naložbenem procesu predstavijo kapitalsko zmogljivost projekta. Vsaka banka, ki razmišlja o investicijskih projektih za možnost njihovega posojanja, s projektnim financiranjem ali investicijskim posojilom, postavlja obvezen pogoj za vlaganje minimalnega praga stroškov projekta (običajno od 20 %) pobudnika projekta. Hkrati pa ni povsem jasno, kaj pomeni strošek projekta in kateri stroški so vključeni v to definicijo. Uporaba takšnega kazalnika poteka bodisi na intuitivni osnovi bodisi na podlagi lastnega razvoja metodologije za izračun tega kazalnika, saj v domači znanstveni literaturi o naložbah ni razvitih metod.
Najprej je treba natančno opredeliti ta kazalnik. Avtor ponuja naslednjo definicijo. Strošek investicijskega projekta je predvidena ali dejanska vrednost agregata investicijskih, tekočih in drugih stroškov za raziskave, projektiranje, gradnjo, zagon in sprostitev posameznega investicijskega projekta v samofinanciranje.
Na podlagi te definicije lahko izpostavimo osnovna načela metodologije za ocenjevanje stroškov investicijskega projekta (v nadaljevanju CIP ali CIP):
Na podlagi definicije SIP, temeljnih načel metodologije ocenjevanja SIP in prakse vodenja investicijskih projektov je avtor članka razvil naslednjo metodo za ocenjevanje stroškov investicijskega projekta.
Stroški investicijskega projekta se določijo po naslednji formuli:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R, (1)
kje CIP- stroški investicijskega projekta;
L- trajna sredstva, razen sredstev, pridobljenih z lizingom. Pri tej stroškovni postavki je treba upoštevati:
M- predinvesticijski stroški. Pri tej stroškovni postavki je treba upoštevati:
N- najemnine ob upoštevanju akontacije (upoštevane pred samofinanciranjem projekta);
O- odloženi stroški (upoštevani pred prehodom projekta v samofinanciranje);
P- obresti za posojila (upoštevane pred samofinanciranjem projekta);
Q- povečanje čistih obratnih sredstev (upoštevano pred prehodom projekta v samofinanciranje);
R- pokritje denarnih vrzeli v operativnih aktivnostih (upoštevano, preden gre projekt v samofinanciranje). V tem članku morate upoštevati stroške:
V tem primeru je izračun Q:
Q = S - T, (2)
kjer je S - D standardizirana kratkoročna sredstva, T - D standardizirane kratkoročne obveznosti
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
kjer je SU sprememba zalog surovin in materialov; SV - sprememba obsega nedokončanega dela; SW - sprememba obsega zalog končnih izdelkov; SX - sprememba obsega terjatev; SY - sprememba obsega predujmov dobaviteljem; SZ - sprememba obsega DDV kot sredstva;
T = TU + TV + TW + TX, (4)
kjer je TU sprememba obsega obveznosti; TV - sprememba obsega predujmov kupcev; TW - sprememba dolga do osebja; TX - sprememba dolga do proračuna (vključno z DDV (kot obveznost), dajatvami in trošarinami, dohodnino in drugimi plačili).
V tem primeru je izračun pokritja denarnih vrzeli v operativni dejavnosti:
R = | RS - RT - RU - RV - RW |
Če RS> RT + RU + RV + RW
Do - R = 0 (5)
kjer RS - prejemki brez DDV in trošarin; RT - obratovalni stroški; RU - najemnina; RV - poslovni stroški; RW - plačila davka.
Obračun stroškovnih skupin metodologije za ocenjevanje stroškov investicijskega projekta v različnih fazah investicijskega projekta je prikazan v spodnji tabeli (tabela 1).
Opozoriti je treba, da najemnina ne podvajajo plačil za opremo, saj je ekonomska narava teh operacij drugačna. Pomemben je tudi podatek, da metodologija za ocenjevanje SIP vključuje tako kazalnike denarnih tokov kot tudi spremembe bilančnih postavk v okviru izračunavanja sprememb čistih obratnih sredstev. To je posledica dejstva, da ta metodologija izračunava kumulativno celotno naložbo v obratna sredstva kot znesek potrebnih naložb v njegovo oblikovanje. V primeru izračuna denarnega toka v obratna sredstva s seštevanjem tokov bomo dobili neustrezno precenjen strošek projekta zaradi cikličnega gibanja kapitala v obratnih sredstvih.
Upoštevati je treba, da bo takšna metodologija za ocenjevanje SIP pravilna za industrijske in trgovinske naložbene projekte. Za investicijske projekte, katerih namen izvajanja je gradnja in nadaljnja prodaja oziroma prejemanje prihodkov od najemnin od zgrajenih stanovanjskih, poslovnih, pisarniških, trgovsko-zabavnih in skladiščnih objektov in objektov, uporaba te tehnike ne bo povsem pravilna zaradi posebnosti produkta projekta, pa tudi konstantnost velikosti dohodka, prejetega v koraku načrtovanja.
Določitev metodologije za ocenjevanje stroškov investicijskih projektov podjetju ponuja številne priložnosti na področju vodenja investicijskih projektov:
Ker so v fazi naložbe stroški naložbenega projekta skupaj s časovno razporeditvijo investicijske faze ključni dejavniki, ki določajo prihodnjo učinkovitost naložbenega projekta, so orodje za finančno in gospodarsko kontrolo stroškov naložbe. investicijski projekt in regulacija negativnih dejavnikov, ki vplivajo na podražitev projektov, je najpomembnejša pri investicijskih dejavnostih podjetja na investicijski stopnji. Takšno orodje je mogoče implementirati na podlagi poročila o strukturi stroškov naložbe in virov financiranja za predvideno (tekočo) in načrtovano (na podlagi poslovnega načrta, po katerem je bila sprejeta odločitev za izvedbo investicijskega projekta) SIP;
sposobnost ocenjevanja izvedljivosti sodelovanja v projektu na podlagi SIP in zahtevanega zneska lastnih sredstev;
sposobnost ocenjevanja naložbenih in finančnih tveganj zaradi sprememb obsega ali strukture virov financiranja, obsega stroškov in časovnih vrzeli pri financiranju investicijskega projekta;
možnost vzpostavitve vodstvenega poročanja o investicijskih projektih z namenom zagotavljanja hitrih in točnih informacij finančnim in kreditnim institucijam ter vladnim agencijam ter za oceno in analizo predvidene in dejanske donosnosti naložbenega projekta.
Pomembno je omeniti, da je razvita metodologija za ocenjevanje stroškov investicijskega projekta v praksi investicijske dejavnosti potrdila njegovo skladnost z zgoraj izpostavljenimi osnovnimi načeli.
Pri vlaganju, tako kot v drugih vejah finančnega sektorja, obstaja določena terminologija. Da bi razumeli koncept naložbene vrednosti, morate razumeti, kaj je naložba na splošno.
Fenomen vlaganja denarja v nekaj z namenom ustvarjanja dohodka kot tak se je v gospodarstvu naše države pojavil relativno nedavno. Pri načrtni obliki gospodarstva, ki je bila pod Sovjetsko zvezo, naložb kot takih ni bilo. Zasebna lastnina ni bila dobrodošla, država pa je nacionaliziranim podjetjem dodelila subvencije.
Zato se je vlaganje kot vrsta finančne dejavnosti pri nas pojavilo s prestrukturiranjem gospodarstva po zahodnem kapitalističnem načinu. V takšnem gospodarstvu je vlaganje svojih prihrankov v nek predmet z namenom ustvarjanja dobička dober način za zaslužek.
Kaj je vrednost naložbe? Ta izraz je treba razlikovati od tržne cene, saj gre za popolnoma različna pojma.
Tržna vrednost predmeta je cena, za katero ga je mogoče prodati, zamenjati ali kupiti. Se pravi, to je njegova dejanska ocena. Vrednost naložbe je drugačna. Ta izraz odraža prihodnji dobiček vsakega posameznega vlagatelja. S tem se bodoča korist približa sedanjemu času.
Dejstvo, da je cena naložbe različna za različne vlagatelje, je povsem razumno in enostavno razložiti. Vsak določen investitor v objekt vloži določeno količino denarja. Vsak od njih ima drugačen znesek vlog. Prav tako bo za vsak posamezni finančni subjekt različna stopnja tveganja. V skladu s tem bo tudi dobiček od naložbenega predmeta drugačen.
Ta vrsta vrednosti je lahko v nasprotju s trgom. To se zgodi iz naslednjega razloga: ocenjeni dohodek od predmeta je lahko višji od tržne cene podjetja ali nižji. To je subjektivno merilo, kako je sredstvo vrednoteno. Odraža namere investitorja, ki niso povezani s prodajo in nakupom ter kakršno koli komercialno dejavnostjo v zvezi z objektom.
Če ocenimo naložbeno ceno podjetja, potem lahko ta dejavnik zagotovi obsežne in precej koristne informacije o razvoju in možnostih te proizvodnje. Lahko pokaže, kako privlačen je za naložbo, pa tudi pomaga pri razvoju finančnega načrta.
Za oceno stroškov se uporabljajo dejavniki, kot so:
Če se je na podlagi ocene izkazalo, da je cena naložbe veliko višja od tržne cene, potem to pomeni, da je podjetje izjemno privlačno za bodoče vlagatelje.
Če opazimo nasprotno situacijo, je privlačnost za vlagatelje nizka. To pomeni, da bo težje najti ljudi, ki bi vložili denar.
Glavna naloga strokovnjaka, ki se ukvarja s privabljanjem vlagateljev v razvoj podjetja, je povečati vrednost naložbe z vsemi razpoložljivimi sredstvi. To bo pritegnilo veliko število depozitov, kar bo podjetju omogočilo še intenzivnejši razvoj. Ta naloga se izvaja s preučevanjem politike prispevkov in zagotavlja konkurenčnost proizvodnje oziroma podjetja.
Ta dejavnik je zelo pomemben pri ocenjevanju racionalnosti naložb. Prav on bo bodočemu vlagatelju pokazal, ali je v ta projekt treba vlagati ali pa je to le še ena "lutka".
V fazi izbire poslovnega projekta je pomembno, da ga pravilno ocenite. Upoštevajte, da obstaja več variacij stroškov za različne namene.
Vrednost naložbe ni tržna cena, ki smo je vajeni. Njegova posebnost je v individualnem pristopu do vsakega edinstvenega vlagatelja z njegovim edinstvenim naborom nalog za uporabo ocenjenega naložbenega predmeta.
Ne more se ga enkrat izračunati in nato dati v oglas ali razglasiti vsem kupcem neselektivno. Ker bo IP za vsakega od njih drugačen - navsezadnje delajo svoje načrte, vlagajo določeno količino sredstev, se soočajo z določenimi ravnmi tveganj in s tem dobijo nekaj dobička.
Naložbena vrednost - vrednost nepremičnine za določenega vlagatelja ali razred vlagateljev za določene naložbene namene.
Ta subjektivni koncept povezuje določeno nepremičnino z določenim vlagateljem, skupino vlagateljev ali organizacijo s posebnimi cilji in/ali merili za vlaganje. Investicijska vrednost cenilnega predmeta je lahko višja ali nižja od tržne vrednosti te cenitvene postavke.
Vrednost naložbe se določi v naslednjih primerih:
Likvidacijska vrednost - najverjetnejša cena, po kateri se lahko ocenjeni predmet odtuji za obdobje, ki ne zadostuje za privabljanje zadostnega števila potencialnih kupcev, ali v pogojih, ko je prodajalec prisiljen skleniti posel za odtujitev premoženja.
Likvidacijska vrednost se določi, ko se premoženje podjetja v stečaju proda na odprti dražbi, se premoženje zaseže v sodnem postopku ali na carini. Likvidacijsko vrednost je mogoče določiti poleg tržne vrednosti pri dajanju posojila pod zavarovanje premoženja.Uporabna vrednost je najverjetnejša cena, po kateri se lahko predmet cenitve odtuji kot skupek elementov in materialov, ki jih vsebuje, če ni mogoče nadaljevati njegove uporabe brez dodatnih popravil in izboljšav.
Izkoristna vrednost se določi ob koncu življenjske dobe ocenjenega predmeta ali ob večji škodi, če je nadaljnja uporaba ocenjenega predmeta nemogoča za predvideni namen.
Nadomestni stroški - (stroški reprodukcije in zamenjave) - vsota stroškov v tržnih cenah, ki obstajajo na dan ocene, za izdelavo predmeta, ki je enak predmetu ocene, z uporabo enakih materialov in tehnologij ali za izdelavo predmet, podoben predmetu ocenjevanja, z uporabo obstoječih datum ocenjevanja materialov in tehnologij.
Cena zamenjave se določi:
Nadomestni strošek se lahko določi pri zavarovanju premoženja.
Posebna vrednost je vrednost, ki je dodatna glede na tržno vrednost, ki lahko nastane zaradi fizične, funkcionalne ali ekonomske povezanosti predmeta lastnine z drugim predmetom lastnine.
Posebna vrednost je dodatna vrednost, ki lahko obstaja bolj za kupca posebnega interesa kot za trg kot celoto.
Zlasti se lahko izračunajo posebni stroški, da se določi sinergijski učinek reorganizacije podjetja.
Vir: "rrg.ru"
Fenomen vlaganja denarja v nekaj z namenom ustvarjanja dohodka kot tak se je v gospodarstvu naše države pojavil relativno nedavno. Pri načrtni obliki gospodarstva, ki je bila pod Sovjetsko zvezo, naložb kot takih ni bilo. Zasebna lastnina ni bila dobrodošla, država pa je nacionaliziranim podjetjem dodelila subvencije.
Zato se je vlaganje kot vrsta finančne dejavnosti pri nas pojavilo s prestrukturiranjem gospodarstva po zahodnem kapitalističnem načinu. V takšnem gospodarstvu je vlaganje svojih prihrankov v kakšen predmet z namenom ustvarjanja dobička dober način za zaslužek.
Kaj je vrednost naložbe? Ta izraz je treba razlikovati od tržne cene, saj gre za popolnoma različna pojma.
Dejstvo, da je cena naložbe različna za različne vlagatelje, je povsem razumno in enostavno razložiti. Vsak določen investitor v objekt vloži določeno količino denarja. Vsak od njih ima drugačen znesek vlog.
Prav tako bo za vsak posamezni finančni subjekt različna stopnja tveganja. V skladu s tem bo tudi dobiček od naložbenega predmeta drugačen.
Ta vrsta vrednosti je lahko v nasprotju s trgom. To se zgodi iz naslednjega razloga: ocenjeni dohodek od predmeta je lahko višji od tržne cene podjetja ali nižji. To je subjektivno merilo, kako je sredstvo vrednoteno. Odraža namere investitorja, ki niso povezani s prodajo in nakupom ter kakršno koli komercialno dejavnostjo v zvezi z objektom.
Če ocenimo naložbeno ceno podjetja, potem lahko ta dejavnik zagotovi obsežne in precej koristne informacije o razvoju in možnostih te proizvodnje. Lahko pokaže, kako privlačen je za naložbo, pa tudi pomaga pri razvoju finančnega načrta.
Za oceno stroškov se uporabljajo dejavniki, kot so:
Če se je na podlagi ocene izkazalo, da je cena naložbe veliko višja od tržne cene, potem to pomeni, da je podjetje izjemno privlačno za bodoče vlagatelje. Če opazimo nasprotno situacijo, je privlačnost za vlagatelje nizka. To pomeni, da bo težje najti ljudi, ki bi vložili denar.
Glavna naloga strokovnjaka, ki se ukvarja s privabljanjem vlagateljev v razvoj podjetja, je povečati vrednost naložbe z vsemi razpoložljivimi sredstvi. To bo pritegnilo veliko število depozitov, kar bo podjetju omogočilo še intenzivnejši razvoj.Ta naloga se izvaja s preučevanjem politike prispevkov in zagotavlja konkurenčnost proizvodnje oziroma podjetja. Ta dejavnik je zelo pomemben pri ocenjevanju racionalnosti naložb. Prav on bo bodočemu vlagatelju pokazal, ali je v ta projekt treba vlagati ali pa je to le še ena "lutka".
Vir: "kudainvestiruem.ru"
Ob stiku s cenilcem naročnik običajno zahteva oceno tržne vrednosti zemljišča ali nepremičnine. V naslednji razpravi se pogosto izkaže, da stranka ne potrebuje tržne vrednosti, temveč vrednost naložbe. To se pogosto zgodi zaradi dejstva, da stranka (uporabnik storitev cenilca) preprosto ni vedela za obstoj drugih vrednosti in zato ni mogla pravilno oblikovati naročila.
Pogosto se na primer zgodi, da sta se dve stranki – kupec in prodajalec – že dogovorili za nepremičninski posel v okviru kompleksnejše pogodbe, ki vključuje prodajo dela posla. Kupec, ki se mu je pogodbena cena predmeta zdela previsoka, od cenilca zahteva oceno tržne vrednosti predmeta.
Pri sestavi pogodbe mora usposobljen cenilec ugotoviti namen cenitve in stranki opozoriti, da pogoji posla ne ustrezajo standardu za določitev tržne vrednosti, saj sta bila kupec in prodajalec v tem poslu že določene in jih zavezujejo druge medsebojne obveznosti.
Če te zunanje okoliščine niso značilne za trg, mora cenilec pozvati stranko, da razmisli o investicijski vrednosti predmeta, ki je v tem primeru bolj skladna z vsebino posla.
Če naročnik predmeta ne namerava takoj postaviti brezplačno in njegovo razumevanje vrednosti ni enako kot pri tipičnih tržnih udeležencih, potem tržna vrednost verjetno ni tista vrednost, ki si jo želi naročnik.
Upoštevajte, da ruski standardi opredeljujejo več primerov obvezne uporabe tržne vrednosti. Ena izmed njih je »ugotavljanje vrednosti zastavljenega predmeta, tudi v primeru hipoteke«.
Ta zahteva je skladna z opredelitvijo tržne vrednosti, saj bo posojilodajalec in ne posojilojemalec zahteval, da se nepremičnina da v prosto prodajo v primeru neplačila posojila.
Vrednost naložbe po ruskih standardih je opredeljena kot vrednost predmeta "za določeno osebo ali skupino oseb z naložbenimi nameni, ki jih ta oseba (osebe) določi za uporabo predmeta vrednotenja. Pri določanju vrednosti naložbe, v nasprotju z določanjem tržne vrednosti, ni potrebno upoštevati možnosti odtujitve po vrednosti naložbe na prostem trgu.«
Mednarodni standardi vrednotenja dajejo bolj jedrnat opis: "Naložbena vrednost je vrednost predmeta za določenega vlagatelja ali razred vlagateljev za posebne naložbene namene." Vrednost naložbe je v celoti odvisna od specifičnih ciljev vlagatelja in je lahko večja ali manjša od tržne vrednosti.Investicijska vrednost objekta bo višja od tržne vrednosti, če ima ta vlagatelj vsaj eno od naslednjih prednosti pred drugimi udeleženci na trgu:
Naša praksa kaže, da je ruskim vlagateljem pogosteje bolj pomembno, da poznajo naložbo kot tržno vrednost nepremičnine v naslednjih primerih:
Pojasnila za vsako od zgornjih točk kažejo na uporabnost analize vrednosti naložbe.
Če se zemljišče ali nepremičnina pridobi za načrtovanje in gradnjo novega donosnega nepremičninskega objekta, mora investitor pred pridobitvijo objekta oceniti njegovo skladnost z naložbenimi cilji.
Če so naložbeni parametri kupca manj strogi od tržnega povprečja, bo ocena vrednosti naložbe višja od tržne vrednosti. Kupec običajno ne razkrije svojih ciljev in začne s ponudbo cene pod tržno vrednostjo. Investicijski stroški so zgornja meja cene, ki si jo lahko privošči povprečen potrošnik.
Takšna ocena je nujna za investitorja, za njegove partnerje in upnike ter za morebitne kupce pri ustvarjanju novega projekta. Dobro načrtovan in pravilno izveden investicijski projekt bo imel investicijsko vrednost, običajno višjo od tržne, tudi po končani gradnji.
Pri izvajanju projekta izkušen razvijalec odpravlja negotovosti, premaguje administrativne ovire in rešuje tehnične težave, kar zmanjšuje tveganja za naslednje kupce.
Skladno s tem raste tržna vrednost objekta, s tem pa tudi investicijska vrednost, zato je pri organizaciji lastniškega ali dolžniškega financiranja potrebno redno prevrednotenje tržne in investicijske vrednosti objekta v času izvajanja projekta.
V primeru, ko gre za nakup ali prodajo nepremičnine »v povezavi« z drugimi poslovnimi pogoji, je kupec (in včasih tudi prodajalec) pomembno poznati naložbeno (za ta primer) in tržno vrednost objekta. .
Vezani pogoji so lahko za kupca privlačni in naložbena vrednost nepremičnine je lahko višja od tržne vrednosti za kupca, vendar je treba znesek kakršne koli »premije prodajalca« primerjati s kupčevo koristjo iz drugih »vezanih« pogojev.Naložbena dejavnost v današnjem hitro razvijajočem se svetu je tako pomembna, da sta dve komisiji za mednarodne standarde računovodskega poročanja nedavno priporočili, da je treba naložbene projekte v gradnji knjižiti po njihovi pošteni vrednosti.
Cenilci, ki izvajajo vrednotenje sredstev za namene poročanja po MSRP, bodo morali posebno pozornost posvetiti napotkom v tem dokumentu – in razlikovati med glavnimi elementi tržne vrednosti in atributi naložbene vrednosti, ki so pogostejši pri prodaji in nakupih.
Vir: "cre.ru"
Za razliko od tržne cenitve nepremičnine ali zemljiške parcele, katere namen je določiti tržno vrednost ocenjevanega objekta, je investicijsko vrednost mogoče opredeliti kot znesek, ki bi ga investitor plačal za dano nepremičnino z danimi naložbenimi cilji. tega vlagatelja, vključno s ciljno donosnostjo, davčnim statusom itd.
Odločitev o vlaganju ali ne vlaganju v poslovni projekt sprejmejo vlagatelji na podlagi ocene naložbe.
Za pridobitev vseh potrebnih informacij za premišljeno odločitev o izvedljivosti naložbe v posamezen posel je potrebno izvesti celovito analizo projekta in določiti njegovo naložbeno vrednost.
Pri ugotavljanju vrednosti naložbe se v poročilu o cenitvi nepremičnine analizirajo pogoji prodaje (naložbe) in njihova razlika od tipičnih pogojev prodaje podobne nepremičnine na trgu, vpliv navedenih pogojev na oblikovanje njene vrednosti, tudi na podlagi načela najučinkovitejše uporabe.
Viri informacij, ki omogočajo upoštevanje navedenih pogojev, so lahko poslovni načrt, projektantski predračuni in dokumenti, ki potrjujejo izvedbo določenih del, rezultati analize vpliva dodatnih naložbenih pogojev v postopku prodaje ocenjenega predmet in podobno.
V skladu z nacionalnimi standardi vrednotenja:
Investicijska vrednost cenitvenega predmeta se uporablja za upoštevanje pogojev pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere se cenitev izvaja, glede na potrebo po dodatni naložbi ali izpolnjevanje drugih zahtev, ki zahtevajo dodaten material. stroški.
Naložbena vrednost ocenjevalnega predmeta v obliki celostnega premoženjskega kompleksa finančnih deležev se določi predvsem z dohodkovnim pristopom po metodi diskontiranih denarnih tokov, materialni ocenjevalni predmet pa z združevanjem več metodoloških pristopov.
Glede na odstavke. 20-21 Nacionalnega standarda št. 3 za napovedovanje kapitalskih naložb se povečanje (zmanjšanje) obratnih sredstev in višine dolgoročnih obveznosti izvede na podlagi in v povezavi z napovednimi kazalniki uspešnosti podjetja, katerega celostni premoženjski kompleks se ocenjuje.Pri napovedovanju je treba upoštevati le tiste naložbe, povečanja (zmanjšanja) obratnih sredstev in zneskov dolgoročnih obveznosti, katerih izvedljivost je ekonomsko upravičena, ustrezni stroški pa so zavarovani s predvidenimi notranjimi ali zunanjimi viri financiranje (možnost zadolževanja potrebnih sredstev).
V primeru, ko je predpostavka o možnosti začetka ali nadaljevanja izvajanja predvidene gospodarske dejavnosti podjetja, brez začetnih kapitalskih naložb ali naložb v obratna sredstva, napačna, se pri izračunih upoštevajo takšne naložbe:
Na podlagi rezultatov opravljenega dela se izdela poročilo o cenitvi naložbe (ocena naložbe), ki ima polno pravno veljavo za udeležence posla in uporabnike poročila o cenitvi naložbe (cena naložbe).
Vir: "rentagroup.com.ua"
Naložbena vrednost je razumna vrednost podjetja za določenega ali nameravanega lastnika. Ta kazalnik upošteva povečanje dobička iz uporabe znanja in izkušenj podjetja, načrte njegove reorganizacije in podobno.
Vrednost naložbe odraža, koliko sredstvo ali podjetje kot celota stane določenega lastnika ali pa bi ga lahko stalo v prihodnosti. Ta vrsta vrednosti predstavlja znanje, zmožnosti, pričakovanja sedanjega ali bodočega lastnika glede tveganj, najverjetneje donosnosti in številne druge dejavnike.
Izvedljivost ocenjevanja vrednosti naložbe je povezana s sprejetjem investicijske odločitve, to je primerjavo tržne vrednosti ocenjenega predmeta in njegove naložbene vrednosti.
Tržna vrednost in vrednost naložbe sta po naravi različni, lahko pa sta enaki, če določene okoliščine sovpadajo.
Neodvisna ocena tržne vrednosti običajno poteka brez sklicevanja na vrednost naložbene vrednosti, vendar je ocena vrednosti naložbe skoraj vedno priložena tudi ocena tržne vrednosti, da se zagotovi možnost pravilne odločitve o naložbi. .
Ocenjevanje tržne vrednosti ne upošteva obstoja posebnih prodajalcev ali kupcev na trgu, strokovni cenilec izhaja iz najbolj tipične bodoče transakcije med prodajalcem in kupcem, ki imata lastnosti in motivacijo, ki so značilne za trg. predmeti, ki se ocenjujejo.
V tem primeru je zelo pomembno, da znamo razlikovati med tipičnimi tržnimi pogoji in posameznimi posebnimi zahtevami posameznega vlagatelja, kot so sinergije od kombinacije z drugimi izvedenimi operacijami in razlike v naslednjih komponentah:
Če torej rezultat ocenjevanja vrednosti naložbe presega vrednost tržne vrednosti predmeta ocenjevanja, je naložbena privlačnost obravnavanega sredstva visoka. Nasprotno, če je investicijska vrednost ocenjenega posla nižja od tržne vrednosti, bo potencialni investitor najverjetneje zavrnil financiranje tega investicijskega projekta.
To pomeni, da je glavna naloga strokovnjaka, ki ocenjuje tržno vrednost podjetja, izvajanje naložbene politike, katere cilj je nenehna rast vrednosti naložbe, da bi zagotovili konkurenčne prednosti.
Običajno je namen ocenjevanja določiti stroške, ki jih zahteva stranka za sprejemanje vodstvene odločitve.
Za izvedbo cenitvenih del se lahko zanimajo različne stranke: od državnih organov do posameznikov; Za vrednotenje poslovanja se lahko zanimajo revizijski organi, vodstvene strukture, banke, zavarovalnice in druge organizacije.
Dejavniki vrednosti naložbe določajo metode njenega ocenjevanja, glavno merilo za določitev metode pa je sposobnost ocene naložbene vrednosti podjetja ob upoštevanju najpomembnejših tveganj.
Dohodkovni pristop te dejavnike v največji meri upošteva in je primeren za oceno vrednosti naložbe. Uporabnost organizacije za vlagatelja ali menedžerja je določena z možnim donosom naložbe in to razumevanje tržne vrednosti podjetja odraža vrednost naložbe.
Vir: ocenka-stoimosti.ru "
Te smernice upoštevajo izkušnje pri izvajanju ocenjevalnega dela v skladu z zveznim zakonom št. 135 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", kot tudi zveznimi standardi ocenjevanja FSO 1, FSO 2, FSO 3, ki so obvezni za subjekte. ocenjevalnih dejavnosti.
Ta metodologija je namenjena ugotavljanju investicijske vrednosti zemljišč za udeležence zemljiških razmerij.
Zemljiška parcela - del zemeljske površine (vključno s plastjo tal), katere meje so opisane in potrjene po ustaljenem postopku.
Zemljiška parcela je lahko deljiva in nedeljiva. Deljiva je zemljiška parcela, ki se lahko razdeli na dele, od katerih vsak po delitvi tvori samostojno zemljiško parcelo, katere dovoljena raba se lahko izvaja brez prenosa na zemljišča druge kategorije, razen v primerih določene z zveznimi zakoni.
Izboljšanje zemljiške parcele - zgradbe, objekti, objekti, objekti inženirske infrastrukture, ki se nahajajo znotraj zemljiške parcele, pa tudi rezultati dela in drugi vplivi (sprememba reliefa, gnojenje itd.), ki spreminjajo kakovostne značilnosti zemljišča. zaplet.Tržna vrednost ocenjenega predmeta je najverjetnejša cena, po kateri se lahko ocenjevani predmet odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in se ne odražajo izredne okoliščine. v vrednosti transakcijske cene.
Investicijska vrednost cenitvenega predmeta je vrednost zemljišča za določenega investitorja.
Za razliko od tržne vrednosti, ki predvideva »tipičnega« kupca ali »tipičnega« vlagatelja, vrednost naložbe določajo potrebe in značilnosti določene osebe.
Vrednost naložbe se nanaša na sedanjo vrednost prihodnjih prihodkov iz uporabe nepremičnine. Za vlagatelja so pomembni dejavniki, kot so tveganje, obseg in stroški financiranja, prihodnje povečanje ali zmanjšanje vrednosti predmetov, spremembe davčne zakonodaje.
Ocenjevalna metoda - metoda izračuna vrednosti ocenjevalnega predmeta v okviru enega od ocenjevalnih pristopov.
Datum cenitve - koledarski datum, s katerim se določi vrednost cenitvenega predmeta.
Cena - znesek denarja, ki je ponujen ali plačan za ocenjevalni predmet ali njegov ekvivalent.
Analog predmeta cenitve je drug predmet, ki je po svojih glavnih ekonomskih, materialnih, tehničnih in drugih lastnostih podoben predmetu cenitve, katerega cena je znana iz posla, ki je potekal pod podobnimi pogoji.
Skupna vrednost vrednosti cenitvenega predmeta je vrednost ocenjevalnega predmeta, pridobljena kot rezultat posploševanja rezultatov izračunov vrednosti cenitvenega predmeta, ki jih utemelji cenilec z različnimi pristopi k vrednotenju in vrednotenju. metode.
Stopnja donosa brez tveganja - stopnja donosnosti naložb pri vlaganju denarja v najbolj zanesljiva sredstva.
Diskontiranje je postopek ugotavljanja sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov in odhodkov. Zemljiška najemnina - dohodek, ki ga ustvari zemljiška parcela.
Faktor vrednosti - dejavnik, katerega sprememba vpliva na tržno vrednost zemljiške parcele.
Določanje tržne vrednosti zemljiške parcele temelji na naslednjih načelih:
Razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa raven cen na ravnotežnem trgu.
Obstajajo tri možna stanja razmerja med ponudbo in povpraševanjem:
V državah z ravnovesnim tržnim gospodarstvom se te države občasno zamenjajo, odvisno od dejavnikov, povezanih tako s splošnim stanjem v gospodarstvu kot s socialnimi, demografskimi in drugimi procesi.
V neravnovesnih razmerah tranzicijskega gospodarstva, značilnih za Rusijo, to načelo pogosto nima pomembnega učinka, saj sta ponudba in povpraševanje v veliki meri administrativno urejeni, pogosto zaradi občutnega podcenjevanja ponudbene cene zemljišč.
To načelo predpostavlja razpoložljivost možnosti za kupca, tj. vrednost nepremičnine (zemljišča) je odvisna od tega, ali so na trgu podobni objekti ali predmeti, ki nadomeščajo tega.
Načelo kaže, da stroški določenega objekta ne smejo presegati stroškov pridobitve podobnega objekta (zemljišča) na trgu.
Posledično je vrednost posameznega zemljišča določena z najnižjo ceno, po kateri je mogoče kupiti podobno zemljišče z enakimi osnovnimi kazalniki, vključno s potencialno koristnostjo in donosnostjo.
V Moskvi, zlasti v osrednjem delu mesta, kot v večini drugih mest z zgodovinsko razvitim arhitekturnim videzom, je skoraj nemogoče najti popolnoma enaka prosta zemljišča. Edinstvenost vsakega mesta ustvarja določene težave pri prodaji na trgu zemljišč, kasnejšem razvoju, vendar prispeva k oblikovanju dovolj visoke ravni tržnih cen.
Različne so razmere na trgu v novih mestih, območjih novega množičnega razvoja, kjer je stopnja standardizacije arhitekturno urbanističnih rešitev višja in je zato več istovrstnih zemljišč. Tu se v celoti manifestira načelo substitucije, ki prispeva k stabilizaciji tržnih cen na relativno nizki ravni.
Vrednost tržne vrednosti zemljiške parcele je odvisna od dohodka, ki ostane po plačilu za proizvodne dejavnike, ki so vključeni v zemljišče za podjetniško dejavnost.
To načelo kaže, da vrednost nepremičninskega objekta - sedanja vrednost vseh prihodnjih prihodkov, prejetih od njegove uporabe (vključno s prodajo in vrednostjo nepremičninskih objektov, predvsem zemljišč) - nenehno raste zaradi povečanja povpraševanja in ponudbe. omejitve.
Vendar to načelo ne pomeni, da mora lastnik nepremičnine (zemljišča) dobesedno čakati na dvig cene nepremičnine oziroma na donosnost oddajanja v najem. Odraža le dejstvo, da je raba nepremičnine, zemljišča, v osnovi dolgoročna.Zato je treba pri ocenjevanju nepremičnine upoštevati, da njena vrednost še zdaleč ni vedno enaka povprečni ceni, ki se je razvila na trgu za podobne nepremičnine v času ocenjevanja. Sedanja vrednost celotnega zneska dohodka je lahko bistveno višja.
Z drugimi besedami, če so vsi ekonomski dejavniki, ki določajo največjo uporabnost in donosnost določenega mesta, na najboljši način uravnoteženi.
Tako morajo biti za dano zemljiško parcelo in nepremičninski objekt, ki se nahaja ali na njem ustvarjen, izpolnjeni pogoji za uskladitev stroškov njenega pridobivanja in razvoja s stroški oziroma donosnostjo na njej ustvarjenega nepremičninskega objekta.
Eno od meril za preverjanje skladnosti ocene zemljiške parcele s tem načelom je delež stroškov same zemljiške parcele v skupni vrednosti nepremičnine, ki se nahaja na njej.
V osrednjem delu Moskve je to razmerje blizu kazalnikov, značilnih za druga velika mesta na svetu.
Zato je potencial za nadaljnjo rast cen zemljišč v središču mesta razmeroma majhen (brez zemljišč, namenjenih za gradnjo stolpnic), in je lahko predvsem posledica nadaljnjega dviga stroškov gradnje in realnega cene nepremičnin, hkrati pa izboljšati njegove potrošniške lastnosti.
Izvajanje tega načela omogoča, da se iz skupne vrednosti nepremičninskega objekta izloči vrednost same zemljiške parcele.
Najučinkovitejša raba zemljiške parcele je tista najverjetnejša raba zemljiške parcele, ki je fizično mogoča, razumno utemeljena, v skladu z zakonskimi zahtevami, finančno izvedljiva in s katero bo vrednost zemljiške parcele čim boljša.
Najučinkovitejša raba zemljiške parcele se določi ob upoštevanju njene možne upravičene razdelitve na ločene dele, ki se razlikujejo po oblikah, vrsti in naravi rabe. Najučinkovitejša raba morda ne sovpada s trenutno rabo zemljišča.Pri določanju najučinkovitejše uporabe se upošteva naslednje:
Pri ocenjevanju zemljiške parcele se izmed vseh možnih (dovoljenih) možnosti za njeno uporabo izbere najboljša in najbolj donosna, za oceno pa se uporablja on.
Vendar, kot je bilo že omenjeno, se upoštevajo le primeri uporabe, ki:
Posledično je izbrana možnost uporabe, pri kateri je mogoče doseči najvišjo ceno ob upoštevanju vseh zakonskih, urbanističnih, okoljskih in drugih omejitev.
Če je na območju brez zgradb, se določi, kateri objekt je mogoče zgraditi na podlagi možnosti najučinkovitejše uporabe mesta, ob upoštevanju vseh obstoječih omejitev.
Če je na lokaciji stavba, se izvede analiza, ali naj se stroški lokacije povečajo za vrednost stroškov te stavbe ali zmanjšajo za znesek stroškov rušenja te stavbe z izbrano možnostjo za kar najbolje izkoristiti to zemljišče, seveda ob upoštevanju obstoječih omejitev.
To načelo je najbolj uporabno za oceno prostih zemljišč. Za oceno pozidanih zemljiških parcel je njegova uporaba veliko bolj zapletena, saj omogoča, da se iz vrednosti celotnega nepremičninskega kompleksa izloči strošek same zemljiške parcele.
Stavba ali zgradba, ki se nahaja na zemljiški parceli, nima vedno največje vrednosti ali prinaša največji dohodek.
Poleg tega se lahko sčasoma zaradi naravne obrabe stavbe, sprememb tržnih razmer in drugih dejavnikov vrednost nepremičnine kot celote bistveno zmanjša, medtem ko tržna vrednost zemljišča ostane nespremenjena in celo povečati.
Tako načelo najboljše in najučinkovitejše rabe omogoča oceno najvišje možne višine zemljiške najemnine od dane zemljiške parcele, ne glede na to, ali je parcela zazidana ali ne in katera stavba ali objekt se na njej nahaja ob čas ocenjevanja.Pozornost je treba nameniti tudi dejstvu, da je to načelo pomembno pri ocenjevanju ne le posameznih zemljišč, temveč tudi velikih mestnih območij.
Njegova uporaba omogoča optimizacijo zemljiške in urbanistične politike mesta na podlagi strogih ekonomskih izračunov. Najprej gre za izboljšanje mestnega zemljišča v lasti mesta, torej njegovega zemljiškega lastništva.
Vrednost tržne vrednosti zemljiške parcele se sčasoma spreminja in se določa za določen datum (datum vrednotenja).
Tržna vrednost zemljišča ni odvisna le od trenutnega primera uporabe, temveč tudi od razpoložljivih alternativnih primerov uporabe. To načelo vam omogoča, da ocenite največji dohodek od zemljiške parcele in določite njeno najvišjo vrednost, ne glede na to, ali je parcela zgrajena ali ne in katere stavbe se nahajajo na dan vrednotenja.
Analiza najboljše in najučinkovitejše možnosti uporabe poteka v dveh fazah:
Sedanje stanje bo ostalo, dokler strošek zemljišča ne bo presegel skupnih stroškov posameznega objekta v trenutni rabi, ob upoštevanju stroškov rušenja objekta.
Zaporedje analize najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča:
Izbira možnosti se izvede na podlagi:
To vam omogoča, da določite ciljni trg, torej identificirate potencialne kupce in najemnike.
Primer. Zemljišče je po prostorskih podatkih primerno za gradnjo skladiščnih, poslovnih ali poslovnih objektov. Površina stavbe 3000 m2. Koeficient kapitalizacije 20%. Določite investicijsko vrednost zemljišča ob upoštevanju najboljše in najučinkovitejše rabe.
Zaključek: Tako je najboljša in najučinkovitejša uporaba zemljišča gradnja poslovne stavbe. Investicijska vrednost zemljišča ob upoštevanju najboljše in najučinkovitejše rabe je 787.500 $.
Pri določanju najboljše in najučinkovitejše možnosti rabe se primerjajo različne možnosti uporabe izboljšane zemljiške parcele glede na stopnjo donosa na kapital.
Če te možnosti ne pomenijo kapitalskih izdatkov za obnovo ali posodobitev, je mogoče primerjati čisti poslovni prihodek.
Tipične uporabe za izboljšano zemljišče so:
Za določitev investicijske vrednosti zemljiške parcele se uporabljajo enake metode kot pri določanju tržne vrednosti zemljiške parcele. Dodatne metode vključujejo naslednjo metodo: Vrednotenje mestnih zemljišč po pogojih standardnih investicijskih pogodb.
Ta metoda je nastala v zvezi z zagotavljanjem zemljiških parcel pod pogoji naknadne delitve objekta, zgrajenega na stroške investitorja, med mestom, lastnikom zemljišča in investitorjem. Mesto zagotavlja mesto za izboljšave za delček stroškov izboljšav.Delež Moskve je od 30% do 50% površine zgrajenega objekta. Tako se plačilo pravice do dolgoročnega zakupa zemljiške parcele izvede v naravi.
Postopek ocenjevanja po tej metodi:
Prejeta vrednost je investicijska vrednost zemljišča, uporabljenega v tem investicijskem projektu.
Cenitev zemljiške parcele ne sme biti v nasprotju z zgoraj navedenimi osnovnimi načeli ocene tržne vrednosti.
Če v regulativnem pravnem aktu, ki vsebuje zahtevo po obvezni cenitvi zemljiške parcele, ali v sporazumu o cenitvi zemljiške parcele (v nadaljnjem besedilu: pogodba), ni določena posebna vrsta vrednosti predmeta vrednotenja. , je treba določiti tržno vrednost tega predmeta.Cenitev zemljišč je obvezna, če so v transakciji vključena zemljišča, ki v celoti ali delno pripadajo Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinam, vključno z:
Te zahteve ne veljajo za razmerja, ki izhajajo iz razpolaganja državnih in občinskih enotnih podjetij in zavodov s premoženjem, ki jim je dodeljeno na podlagi pravice gospodarskega vodstva ali operativnega upravljanja, razen v primerih, ko je razpolaganje s premoženjem v skladu z zakonodajo Ruske federacije je dovoljeno s soglasjem lastnika te nepremičnine.
Osnova za izvedbo del za oceno vrednosti zemljiške parcele je dogovor med cenilcem in naročnikom.
V primerih, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije, lahko oceno vrednosti zemljiške parcele, vključno z večkratno, opravi cenilec na podlagi odločitve sodišča, arbitražnega sodišča ali arbitraže. razsodišče, kot tudi z odločbo pooblaščenega organa.
Sodišče, arbitražno sodišče, arbitražno sodišče so pri izbiri cenilca neodvisni.
Stroški, povezani z oceno predmeta ocenjevanja, kot tudi denarno nadomestilo ocenjevalcu, se povrnejo (plačilo) na način, ki ga določa zakonodaja Ruske federacije.
Pogodba med cenilcem in naročnikom je sklenjena v pisni obliki in ne zahteva notarske overitve. Pogodba mora vsebovati:
Pogodba mora vsebovati podatke o tem, ali ima ocenjevalec dovoljenje za opravljanje ocenjevalnih dejavnosti, z navedbo serijske številke in datuma izdaje te licence, organa, ki ga je izdal, ter obdobja, za katero je bilo dovoljenje izdano.
Pogodba o cenitvi mora vsebovati natančno navedbo zemljiške parcele in njen opis.
V zvezi s cenitvijo zemljišč, ki pripadajo Ruski federaciji, sestavnim subjektom Ruske federacije ali občinam, pogodbo sklene cenilec z osebo, ki jo lastnik pooblasti za sklenitev posla s predmeti cenitve, razen če ni določeno drugače. po zakonodaji Ruske federacije.
Cenilec je dolžan pri ocenjevanju cenilca uporabiti podatke, ki zagotavljajo zanesljivost cenitvenega poročila, kot dokument, ki vsebuje podatke dokazne vrednosti. Količino uporabljenih informacij pri ocenjevanju, izbiro virov informacij in postopek uporabe informacij določi ocenjevalec.
Pri oceni tržne vrednosti zemljiške parcele, njene namembnosti in dovoljene rabe je treba upoštevati pravice drugih oseb do zemljiške parcele. Tržna vrednost zemljiške parcele se spreminja s spremembo katere od njenih naštetih pravnih značilnosti.
Rezultate ocenjevanja je treba dokumentirati v obliki pisnega poročila o oceni.
Poročilo o oceni ne sme biti dvoumno ali zavajajoče. Ocenjevalno poročilo mora biti napisano v javnem jeziku, s pojasnili posebnih izrazov, vsebovati podrobne utemeljitve in potrebna pojasnila ocenjevalcev predpostavk, izračunov in sklepov.
Če se pri oceni zemljiške parcele ne ugotavlja tržna vrednost, temveč druge vrste vrednosti, mora poročilo navesti merila in razloge za odstopanje od možnosti določitve tržne vrednosti ocenjevanega predmeta.Poročilo mora nujno navesti:
Poročilo o cenitvi vrednosti zemljišča mora poleg obveznih podatkov vsebovati:
Poročilo o cenitvi lahko vsebuje priloge, katerih sestavo določi cenilec ob upoštevanju zahtev, določenih s pogoji pogodbe o cenitvi.
Vsa gradiva cenitvenega poročila morajo biti usmerjena v utemeljitev določene vrste vrednosti zemljiške parcele. V poročilu o vrednotenju se je treba izogibati materialom in informacijam, ki niso povezani s postopkom obračunavanja stroškov.
Skupna vrednost vrednosti zemljišča mora biti izražena v rubljih kot enotna vrednost, razen če je v pogodbi o cenitvi določeno drugače.
Pogodba lahko določa, da se skupna vrednost zemljišča določi v obliki niza vrednosti.
Skupna vrednost vrednosti ocenjevalnega predmeta, navedena v poročilu o cenitvi, sestavljenem na način in na podlagi zahtev, določenih z zveznim zakonom "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", se lahko prizna kot priporočena za namen sklenitve posla s predmetom vrednotenja, če od dneva ocenjevalnega poročila do dneva posla s predmetom vrednotenja ali dneva oddaje javne ponudbe ni preteklo več kot 6 mesecev.
V primeru spora o zanesljivosti vrednosti tržne ali druge vrednosti zemljiške parcele, ugotovljene v poročilu, tudi v zvezi z obstoječim drugim poročilom o oceni iste zemljiške parcele, se navedeni spor obravnava s strani sodišča, arbitražnega sodišča v skladu z uveljavljeno pristojnostjo, arbitražnega sodišča, s strani sodišča po dogovoru strank v sporu ali pogodbi ali na način, določen z zakonodajo Ruske federacije, ki ureja dejavnosti vrednotenja.
Sodišče, arbitražno sodišče, arbitražno sodišče ima pravico stranki obvezati, da skleneta posel po ceni, določeni med obravnavo spora na sodni seji, le v primerih, ko je posel v skladu z zakonodajo obvezen. Ruske federacije.
Cena naložbe Je vrednost nepremičninskega kompleksa ali sredstva, ki je v interesu določenega vlagatelja, ki ima cilje v zvezi z naložbenim predmetom. Ne smemo ga enačiti s tržno ceno naložbenega predmeta. Tržna vrednost je izračunani znesek denarja, za katerega bi se kompleks zamenjal na dan vrednotenja med kupcem in prodajalcem kot rezultat transakcije.
Cena naložbenega kapitala je lahko višja ali nižja od njegove tržne cene. V procesu vrednotenja se ta cena identificira s posebno vrednostjo, ki se nanaša na izredne elemente nad tržno ceno. Z drugimi besedami, odraža dodatno ceno, ki igra pomembno vlogo za vse lastnike.
Kapitalska cena investicijskega projekta se lahko uporablja samo za vlagatelje s posebnim ekonomskim interesom. Razvija se zaradi sinergijskega učinka, ki je posledica procesa združevanja določenega števila poslovnih linij, obravnavanih v širšem in ožjem pomenu besede.
V širšem smislu ga lahko ločimo kot sistem lastninskih pravic, dolgoročnih privilegijev in konkurenčnih prednosti, visoko specializirane in univerzalne lastnine, tehnologij in sporazumov, ki zagotavljajo prejem specifičnih stabilnih dobičkov. Linija se imenuje tudi linija izdelkov, v analizi naložbenih naložb pa naložbeni projekt, ki se nahaja na vseh stopnjah življenjskega cikla podjetja.
V ožjem pomenu besede je poslovno področje predstavljeno kot sistem določenih pogodb in posebnih sredstev, ki vključujejo licence za določene vrste dejavnosti, ki so glavne za ustvarjanje toka čistega dobička. Postopek vlaganja v redka, tvegana in netržna sredstva na trgu, ki izključujejo ponarejanje in so povezana z dejavnostjo organizacije, sredstva inovativne narave, poteka ob pridobitvi konkurenčnih prednostnih nalog.
Naložbena cena ni tržna vrednost. Prišteje se k ceni uporabe, ki je subjektivne narave in odraža namere lastnika, investitorja, najemnika, ki niso povezani s kupoprodajno pogodbo predmeta, najemom in drugimi podobnimi dejanji.
Zvezni zakon s spremembami in dopolnitvami "O ocenjevalni dejavnosti v Ruski federaciji" št. 135, sprejet 29. julija 1998, določa, da je ocenjevalna dejavnost poklicna dejavnost vseh subjektov ocenjevalnega postopka, ki je namenjena ugotavljanju v smislu predmeti tržne ali druge cenitve. Poleg tega zakon zagotavlja široko opredelitev tržne vrednosti. V okviru tega zakonodajnega dokumenta je cena investicijskega kapitala razvrščena kot drugačna cena.
Zvezni standard ocenjevanja št. 225 "Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2)", ki je bil odobren z odloki Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije 20. julija 2007, opredeljuje več vrst vrednosti. ocenjenega predmeta:
1) Tržna vrednost.
2) Vrednost naložbe.
4) Katastrska vrednost.
Cena naložbenih sredstev predmetov ocenjevalne dejavnosti je določena kot cena za določeno osebo ali več oseb z naložbenimi cilji uporabe tega predmeta, ki jih je določila. Za določitev cene naložbe v nasprotju z ugotavljanjem tržne vrednosti ni tako pomembno, da se upoštevajo primeri odtujitve po ceni na prostem trgu.
Cena kapitala investicijskega projekta ima pomembno vlogo pri izbiri najboljšega sistema financiranja. V asimetričnih podatkovnih modelih, ob predpostavki, da obstajajo velike informacijske neenakosti v tržnih razmerah in so glavni operaterji, ki imajo dostop do notranjih informacij, najvišji menedžerji.
Zaradi visokega uradnega položaja imajo ti menedžerji dostop do vseh skritih informacijskih gibanj znotraj organizacije. Obstajata dve pogojni vrsti modelov najboljšega kapitalskega sistema, katerih ločitev temelji na teoriji asimetrične porazdelitve informacijskih tokov. To so naložbeni modeli in signalni modeli.
Za naložbene modele je značilna taka kapitalska struktura, ki jo upravljavci uporabljajo za učinkovito finančno podporo naložbenim objektom. Za pravilno izbiro načina financiranja investicijskega projekta. Pogosto so pozorni na relativno podcenjevanje in precenjevanje pričakovanih tokov dohodka, ki jih zaradi obstoječih asimetričnih informacij naredijo drugi vlagatelji.
Določen edinstven prenosnik informacij uporabljajo upravljavci v sistemu financiranja signalnega modela. Zunanjim vlagateljem posreduje informacije o dejanskem položaju podjetja in njegovih možnostih rasti s pomočjo signalne metode. Kot signalni objekti lahko služijo emisije različnih vrednostnih papirjev organizacije.
Široko uporabljen standard za tržne, temeljne ali domače, naložbene in likvidacijske cene so standardi osnovne vrednosti.
Uporaba standarda tržne cene vključuje postopek ocenjevanja organizacije, ki se izvaja na podlagi vseh potrebnih informacij, do katerih imata prost dostop tako prodajalec kot kupec. Temelji za to so včasih idealni tržni model, za katerega je značilna prisotnost celovitih in javno dostopnih informacijskih aktivnosti.
Osnova standarda naložbene cene je zmožnost posameznega vlagatelja, da dobi višjo ceno od tiste, ki jo ponuja prodajalec. uporabljena za ta standard, se v vsakem posameznem primeru izraža z nezadostno popolno dostopnostjo za vlagatelje.
Ti cenovni standardi zagotavljajo, da se vsi udeleženci investicijskega procesa zavedajo možnosti nadaljnje rasti organizacije. se bo zgodilo, če vlagatelj svoje zmožnosti oceni višje kot prodajalec sam.
Omeniti velja tudi, da je poleg različnih pristopov obeh strani k procesu ocenjevanja posamezne organizacije zelo pomembno, da ima vlagatelj posebne možnosti za pridobitev največjega možnega dobička od naložbenega predmeta. Razlika v ceni naložbe s stališča bodočih vlagateljev je precej očitna, kar opazimo zaradi vseh vrst razvojnih obzorij in rasti naložbene privlačnosti za določeno področje poslovanja.
Cena naložbenih sredstev je urejena s standardom notranje vrednosti, ki vključuje postopek vrednotenja naložbenega predmeta s strani neodvisnega strokovnjaka od zunaj na podlagi svojih izkušenj in znanja ter z uporabo lastnega ocenjevalnega vprašalnika. Končna ocena bo prikazana z uporabo vseh možnih in razpoložljivih pristopov in metod, z obveznim upoštevanjem izkušenj strokovnjaka v tem poslu ter z uporabo celovitega in neodvisnega informacijskega toka o ocenjenem objektu.
