Analizirali bomo obliko vrednosti gradbenega objekta. Postopek za računovodstvo in davek, ob upoštevanju stroškov gradnje, je odvisen od ciljev, ki jih je cilj konstruiran. Primeri s ožičenjem vam bodo pomagali ohraniti računovodstvo brez napak.
Kakšna so pravila odsev poslovanja?
Voditi ga je treba z uredbo o obračunavanju dolgoročnih naložb (odobreno s pismom Ministrstva za finance Rusije z dne 30. decembra 1993 št. 160).
Računovodstvo izdatkov se izvaja na računu "Naložbe" (podkupovanje objektov osnovnih sredstev ") z vse večjim izidom od začetka gradnje v okviru poročevalskih obdobij pred vstopom v predmet (odstavek 1.4, 2.2, 2.3 Določbe št. 160).
Stroški gradnje (plače zaposlenih s prispevki, ki so nastali na njej, stroški materiala, količino amortizacije proizvodne opreme, itd) se upoštevajo z dejanskimi odhodki za gradbeno in montažno delo (SMR). Ti vključujejo pogodbeno vrednost dela, ki ga izvaja izvajalec (razen DDV).
Pri uporabi osnovnih sredstev lastne proizvodnje so njihovi začetni stroški opredeljeni kot stroški končnih izdelkov.
Stroški so začetni stroški amortizirane konstrukcijske objekte, ne da bi upoštevali odbitek DDV (člen 5 člena 270, odstavek 1 čl. 257 davčnega zakonika Ruske federacije).
CMR za lastno porabo, v skladu s pododstavkom 3 prvega odstavka 146. člena Davčnega zakonika o Ruski federaciji, je predmet vključitve DDV. Ob istem času, davčna zakonodaja ne vsebuje njihovega dekodiranja. Obrniti na druge vire. Gradbena in instalacijska dela, ki jo opravlja poslovna metoda, vključuje delo, ki se izvajajo za svoje potrebe, ki jih je organizacija lastna. Vključno z delom, ki izpolnjuje, katere organizacija dodeljuje glavne dejavnosti delavcev s plače s plače. Kot tudi delo, ki ga izvajajo gradbene organizacije na lastno gradnjo (ne v okviru pogodbenih pogodb, in na primer, pri rekonstrukciji lastne upravne in gospodarske stavbe, med gradnjo lastne proizvodne baze itd.).
Pri izračunu davka se upošteva le CMR iz kapitala, zaradi česar se ustvarjajo novi objekti osnovnih sredstev, vključno z nepremičninskimi zmogljivostmi (stavbe, strukturami itd.). Ali njihove začetne spremembe stroškov v primerih dokončanja, naknadne opremljanja, rekonstrukcije itd.
Davčna osnova v skladu z odstavkom 2 159. člena Davčnega zakonika o Ruski federaciji vključuje le stroške dela, ki ga opravljajo, brez upoštevanja stroškov dela, ki ga izvajajo izvajalci (odločba Ruske federacije \\ t 6. marec 2007 št. 15182/06).
Davčna osnova je določena z zadnjo številko vsakega četrtletja. Znesek DDV je enak delovanju osnovnih in davčnih stopenj (18%). Obračunani znesek davka je upravičen, da se odšteje ob določitvi davčne osnove (odstavek 10 čl. 167, odstavek 1 člena 166, člen 163, odstavek 3 člena 16. člena 164, klavzula s členom 6 čl. 171, odstavek 5 čl .172 davčnega zakonika Ruske federacije).
Za zadnje število vsako četrtletje (medtem ko je gradnja v teku), morate izvesti račun in ga registrirati:
Oblike dokumentov, ki se uporabljajo v naseljih davka na dodano vrednost, ki jih je odobrila uredba vlade Ruske federacije 26. decembra 2011 št. 1137.
Opomba: Zneski "vhoda" DDV, ki so ga vložili dobavitelji in izvajalci, organizacija traja, da odbije v normalnem naročilu - na dan izdelave materialov ali dela na računovodstvu na podlagi prejetih računov.
Primer 1.
4. aprila 2016 je StroyreSurs LLC (Splošni sistem obdavčitve) pridobil materiale v vrednosti 1.180.000 rubljev. (vključno z DDV - 180.000 rubljev) za izgradnjo lastne gradbene trgovine za proizvodnjo gradbenih materialov, istega dne, ki jih posreduje v proizvodnjo. 29. aprila 2016 je bilo naročilo naročeno za delo, opravljeno na izgradnji delavnice za znesek 500.000 rubljev. in materialno poročilo o porabi materialov v višini 1.000.000 rubljev. Na podlagi red-suutheouse se izračuna plaja delavcev, zaposlenih na gradnji delavnice in prispevkov za izvenproračunska sredstva (vključno s poškodbami). Skupni znesek plač z dajatvami je znašal 654.500 rubljev. (500 000 rubljev. + 500 000 rubljev. × 30,9%).
Računovodja LLC "StroyreSurs" odražajo postopke z naslednjimi vnosi.
Debit 10 Credit 60
Debit 19 kredit 60
Debit 08 Credit 10
Debit 68 kredit 19
Debit 08 Credit 70 (69) \\ t
- 654 500 rubljev. - plače in prispevki za zaposlene, ki se ukvarjajo z gradnjo, se izračunajo;Debit 19 Posojilo 68
- 297 810 RUB. ((1.000.000 rubljev. + 654 500 rubljev) × 18%) - obračunane DDV iz stroškov CMR iz lastnih sil;Debit 68 kredit 19
- 297 810 RUB. - sprejet za odbitek DDV, ki je nastal zaradi stroškov CMR.
Stroški gradnje predmeta nepremičnin, namenjenih za prodajo, po mnenju avtorja, bi se morali odražati v računu 20 "osnovna proizvodnja".
Pri gradnji stanovanjskih stavb DDV o stroških, povezanih z njihovo gradnjo, je vključen v odhodke, saj prodaja stanovanj za davek na dodano vrednost ne velja (pod. 22 3. odstavka 3 čl. 149 davčnega zakonika o ruskem jeziku Federacija). Pri izvajanju nestanovanjskih prostorov se DDV plača proračun na splošno. Zato je davek, povezan s stroški izgradnje nestanovanjskih prostorov, je narejen za odbitek.
V davčnem računovodstvu bi bilo treba stroške izvajanja obravnavati kot stroške za ustvarjanje končnih izdelkov in ocenjenih na neposredne stroške odhodkov (odstavek 2 čl. 319 davčnega zakonika o Ruski federaciji).
Primer 2.
Uporabljamo pogoje iz primera 1, ki nadomeščajo podjetje in namen gradnje: Zhilstroy LLC gradi stanovanjsko stavbo za prodajo. Poleg zneska materialnega poročila - 1 180.000 rubljev. To dodamo, da je bila 29. aprila 2016 pridobila dovoljenje za zagon stavbe. In 31. maja 2016 (na dan registracije pogodbe o prodaji) je bil kupec prenesen v stanovanje v vrednosti 2.000.000 rubljev na akt. (Pogojne številke, računovodski postopek obravnava primer enega apartmaja). Računovodja LLC Zhilstroy je izdal naslednje vnose.
Debit 10 Credit 60
- 1 180 000 rubljev. - pridobljene materiale (DDV, vključeni v ceno);Debit 20 kredit 10
- 1 180 000 rubljev. - predložila materiale v proizvodnjo.Debit 20 Credit 70 (69) \\ t
- 654 500 rubljev. - obračunane prispevke;Debit 43 kredit 20
- 1 834 500 rubljev. (1 180 000 + 654 500) - stanovanjska stavba je bila vključena (oblikovane končne izdelke).Debit 62 Credit 90 Subaccount "Prihodki"
- 2.000.000 rubljev. - posredoval stanovanja kupcu;Debit 90 Subaccount "Stroški prodaje" Credit 43
- 1 834 500 RUB. - napisana s stroški stanovanja.
Tukaj je tudi številne funkcije.
Aktivnosti za gradnjo stanovanjske stavbe za naknadni prenos stanovanj na udeležence, po mnenju avtorja, si lahko ogledajo kot gradbena dela in zagotavljanje storitev, ki jih razvijalec za te osebe.
Stroški gradnje Družba odraža bremenitev računa z delitvijo na dveh členih (podračuna): stroški gradnje in stroške gradnje razvijalca. Prejemki iz delničarjev so usposobljeni v skladu z odstavkom 12 PBU 9/99 kot prihodki od konvencionalnih dejavnosti (prihodki) in so razdeljeni tudi na dve vrsti: povračilo gradnje in plačilo razvijalca.
Prihodki se morajo odražati na dan prenosa stanovanj na delničarje o gonilih aktov. Do tega trenutka se sredstva, ki jih je izpostavila, upoštevajo kot del računov, ki se plačajo kot prejete predujme ali predplačila (odstavek 3 PBU 9/99).
Za upoštevanje naselij z udeleženci gradnje lastniškega kapitala, po avtorju, lahko uporabite račun 62 "izračun s kupci in strankami".
Sredstva delničarjev (investitorjev), nabranih na računih računovodskih izkazov, niso vključeni v prihodke, ob upoštevanju ločenega računovodstva o njih (če se ne izvede ločeno računovodstvo, se navedena sredstva štejejo za obdavčene od datuma prejema. Ta pravila so s sedežem v pododstavku 14 odstavka 251, davčnega zakonika Ruske federacije).
Z zlorabo pridobljenih sredstev, jih je treba pripisati prihodkov ne evalvacije na dan zlorabe (klavzula 14 čl. 250, pod. 9 str. 4 čl. 271 davčnega zakonika o Ruski federaciji) .
Z drugimi besedami, dohodek razvijalca po zaključku gradnje vključuje le razliko med zneski, prejetimi od delničarjev in zneska stroškov gradnje. Poleg tega, tudi če razvijalec opravlja delo sama. To potrjujejo e-pošta Ministrstva za finance Rusije 25. marca 2008 št. 03-07-10 / 02 in 8. februarja 2007 št. 03-11-04 / 2/2.
V skladu s tem se stroški gradnje gradnje ne upoštevajo pri odhodkih (glej pisma Ministrstva za finance Rusije z dne 1. aprila 2008 št. 03-03-06 / 1/219, od 19. julija 2006 št . 03-03-04 / 1/599, Klavzula 5.2 postopka za izpolnitev davčne napovedi ... odobren z vrstnim redom zvezne davčne službe Rusije 22. marca 2012 št. MMB-7-3 / [E-pošta, zaščitena]).
Vendar se pripoznajo stroški vzdrževanja razvijalca v izdatkih.
Obstaja več kompleksnih trenutkov.
1. Uradniki menijo, da je delo na izgradnji razvijalca stanovanjskih stavb obdavčiti DDV v splošnem naročilu. To je navedeno v Ministrstvu za finance Rusije z dne 8. junija 2011 št. 03-07-10 / 11. Hkrati je razvoj razvijalca iz DDV oproščen, z izjemo storitev, ki se izvajajo v gradnji industrijskih objektov (pod. 23.1 odstavka 3 149. člena Davčnega zakonika o Ruski federaciji).
Zato, ko je treba pri sprejemanju predujmov iz predujmov razdeliti na podlagi določb prvega odstavka 154. člena Davčnega zakonika o Ruski federaciji: \\ t
2. Zdaj malo o odbitkih. Pri izvajanju razvijalca CMR s tekočim "vhodom" DDV na kupljeno blago (delo, storitve), katerih strošek je vključen v davčno osnovo, je predmet odbitka na splošno. Vključno s projektnim delom, storitve za najem zemljišča itd.
3. In nazadnje končna opredelitev davčne osnove.
Na dan dela je treba davek ponovno obračunati, ne pa z napredki, ampak iz opravljenih stroškov, ki so bili opravljeni, sprejetja davčne zneske, ki je nastal zaradi prejetih predujmov (člen 14 čl. 167, točka 8 čl. 171, str. 6 čl. 172 davčnega zakonika Ruske federacije). Hkrati pa je treba opozoriti, da je znesek povračila stroškov gradbenih stroškov obdavčen z dajanjem na dodano vrednost, in ni plačila razvijalca med gradnjo stanovanj. Zato je treba izvesti ločeno obračunavanje zneskov, plačanih dobaviteljem in izvajalcem.
Primer 3.
Prestige LLC gradi večstanovanjsko stavbo (sodelovanje delnic). Gradnja se izvaja sama (podatki o stroških gradnje prevzame iz primera 1).
Dne 4. aprila 2016 je bil denar prejet od udeleženca, da povrne stroške gradnje v višini 2.000.000 rubljev. In o nagrajevanju razvijalca - 300.000 rubljev. (Pogojne številke, za poenostavitev primera, so vsi podatki navedeni po stopnji enega delničarja).
31. maja 2016 je bilo pridobljeno dovoljenje za zagon, hkrati pa je bilo stanovanje prenese na delničarja.
Računovodja Prestige LLC je te operacije odražal z naslednjim ožičenjem.
Debit 51 kredit 62 Subaccount "Predloženi predujmi" (Subaccount druge stopnje "Operacije obdavčljive DDV")
- 2.000.000 rubljev. - porazdelitev denarja je bila prejeta za povračilo stroškov gradnje;Debit 51 Credit 62 Subaccount "Predloženi predujmi" (subaccount druge stopnje "poslovanje, ne obdavčljivi DDV")
- 300 000 rubljev. - prejela sredstva od distributerja za plačilo razvijalca;Debit 76 Subaccount "DDV, vnaprej od predujmov" kredit 68
- 305 084,75 RUB. (2.000.000 rubljev. × 18/118) - obračunani DDV iz prednaprej;Debit 10 Credit 60
- 1.000.000 rubljev. (1 180 000 - 180.000) - pridobljenih materialov;Debit 19 kredit 60
- 180 000 rubljev. - DDV je poudarjen iz stroškov materialov;Debit 20 kredit 10
- 1.000.000 rubljev. - materiali se prenesejo na proizvodnjo;Debit 68 kredit 19
- 180 000 rubljev. - sprejet za odbitek DDV iz stroškov materiala.Debit 20 Credit 70 (69) \\ t
- 654 500 rubljev. - šteje stroške izgradnje hiše.Debit 62 Credit 90 Subaccount "Prihodki" (Subaccount drugi ravni "Operacije obdavčljivega DDV")
- 2.000.000 rubljev. - odražal stroške izpolnjenega CMR;Debit 62 Credit 90 SUBACCOUNT "Prihodki" (Subaccount druge stopnje "Operacije, ki niso obdavčljivi DDV")
- 300 000 rubljev. - odražajo nadomestilo razvijalca;Debit 90 Subaccount "Stroški prodaje" Credit 20
- 1 654 500 RUB. - odpisal stroške gradnje;Debit 90 Subaccount "DDV" Credit 68
- 305 084,75 RUB. (2 000 000 rubljev. × 18/118) - DDV se obračunavajo od stroškov CMR;Debit 62 Subaccount "Dodatek prejetih" (podkupovanje druge stopnje "Operacije, obdavčljivi DDV") Credit 62 Subaccount "Naselja s strankami"
- 2.000.000 rubljev. - kreditni napredek;Debit 62 Subaccount "Dodatek prejetih" (podračun druge stopnje "poslovanje, ne obdavčljivi DDV") Credit 62 Subaccount "Naselja s strankami"
- 300 000 rubljev. - kreditni napredek;Debit 68 kredit 76 Subaccount "DDV, obračunana z napredkom"
- 305 084,75 RUB. - sprejet za odbitek DDV, ki je bil vnaprej določen.
Kljub priljubljenosti montažnih stavb v Moskvi, kapitalska gradnja ne preneha držiti vodilnega položaja. Ta vrsta predmetov je bolj trpežna, trajna in boljša primerna za reševanje problemov stanovanj. Koncept "kapitalske gradnje" vključuje tudi izgradnjo različnih nestanovanjskih objektov, vključno z zgradbami komercialnih, upravnih, industrijskih, medicinskih namenov. Poleg gradnje gradnje "iz nič", lahko naročite širitev ali rekonstrukcijo obstoječega podjetja. V slednjem primeru govorimo o delnem ali popolnem reorganizaciji industrij, ne da bi povečali glavno območje, vendar z izgradnjo različnih pomožnih objektov.
Kapitalska konstrukcija se razlikuje od običajnega dejstva, da je dodatno potrebna zemljišča. Zaradi tega se časovni razpored predmeta bistveno poveča, kot tudi njegove lastnosti moči. Poleg tega ima gradnja kapitala številne znake, značilne za tovrstne stavbe:
Hkrati je strošek kapitalske gradnje višji od cene predkvalificirane izgradnje podobne vrste. Toda to je razloženo z najboljšimi operativnimi lastnostmi predmeta.
Izgradnja kapitalskih stavb se običajno izvede na ta način:
Vse to se v celoti odraža na stroških predmeta. Vsak kapitalski gradnji zahteva denarne naložbe. Poleg tega morajo stavbe v skladu s pravnimi standardi, pa tudi pravila strukture, sprejetega v Moskvi.
Kapitalska konstrukcija je ena od prednostnih nalog našega podjetja. Nudimo storitve usposobljenih delavcev, ki izvedejo gradnjo predmeta v popolni skladnosti s sedanjimi standardi in standardi. Ostajamo le razumne cene. Določite stroške izgradnje kapitalskega gradbenega sklada od našega predstavnika po telefonu. Po potrebi bomo podrobno svetovali in odgovorili na vsa vprašanja.
Dev-Stroy je zveste cene za gradnjo kapitala, strokovna ekipa in izpolnjevanje nalog, ki so natančno na čas. Prejemajte pomoč teh strokovnjakov.
Izdelki.
Olyin m.o.
k.E.N., Izvršni direktor strokovnega sveta NP "SROO" "
Kruglov m.v.
Član Strokovnega sveta LLC "Ruska družba ocenjevalcev"
Vaša pozornost je povabljena na prvi poskus, da se sistematizira metodološki razvoj na oceno kapitalskih gradbenih objektov. Avtorji upajo na široko razpravo o gradivu v strokovni ocenjeni skupnosti, kar bi moralo biti razvoj specializiranih metodoloških priporočil.
1. Uvod
Trenutno se v Rusiji izvaja prehod na novo shemo obdavčitve nepremičnin - katastrska vrednost je prišla do spremembe vrednosti inventarja.
Posebnosti katastrske ocene (uporaba metod množične ocene, prikrajšanosti in nezanesljivosti informacij na prvotnem seznamu objektov ocenjevanja, nezadostne kvalifikacije ocenjevalcev, itd) vodi do dejstva, da je vrednost številnih nepremičninskih objektov je izkrivljena. Izkrivljanje katastrske vrednosti v kateri koli od strank ima negativne posledice:
Zakonodaja Rusije predvideva mehanizem "izziv" obsega katastrske vrednosti, ki se lahko izvaja prek Komisije o upoštevanju sporov o rezultatih opredelitve katastrske vrednosti in prek sodišč. Stranka, ki se ne more pojasniti od velikosti katastrske vrednosti, lahko zaprosi za njegovo prilagoditev - vzpostavitev tržne vrednosti, ki je določena v ustreznem ocenjevalnem poročilu.
Od leta 2013 je ocena tržne vrednosti zemljišč, da bi izpodbijala katastrsko vrednost, postala ena od glavnih dejavnosti ocenjevalcev. In od začetka leta 2015 se je ocena tržne vrednosti gradbenih zmogljivosti začela za isti namen.
(v nadaljevanju - OKS).
Kljub navidezni enostavnosti vola kot objekta ocenjevanja, se pojavljajo naslednja glavna vprašanja med praktiki:
V tem členu se ta vprašanja upoštevajo v zvezi z opravljenimi ocenjevalnimi poročili za izpodbijanje rezultatov katastrske vrednosti.
2. Kaj je OKS in ali vključuje zemljišče
V skladu z začetno idejo zakonodajalca (1990-ih) je bilo predvideno, da se bo obdavčitev enotnega nepremičninskega instrumenta izvedena (v nadaljnjem besedilu "EUNDA"), vključno z obema zemljišči in izboljšave na / v njem . Kasneje je postalo jasno, da brez ločevanja EN na nekaterih komponentah ni bilo mogoče storiti, ker so pogosto zemljišča in izboljšave v lasti različnih predmetov, je zemljišča veliko pogostejša v celotnem lastništvu itd. Odločeno je bilo, da se sprejme davek na nepremičnine V dveh delih - v obliki davka na zemljišče (za zemljišče) in v obliki davka na nepremičnine (za izboljšave). Grobo govorjeno, vola je "opeke" (gradbeni materiali in delo na gradnji predmeta, ob upoštevanju različnih vrst režijskih, značilnih za izgradnjo predmetov ustreznih vrst).
Trenutno je opredelitev OCS podana v odstavku. 10 žlice. 1 Oznaka mestnega načrtovanja je stavba, struktura, struktura, kot tudi predmeti, katerih gradnja ni dokončana, razen začasnih stavb, kioskov, nadstreškov in drugih podobnih stavb. Upoštevajte, da v davčni zakonodaji ni koncepta OCS.
Tržna vrednost vola ne vključuje stroškov pravic do perpetratorjev zemljišč.
Pomembne komentarje:
3. Metode za ocenjevanje tržne vrednosti vola
3.1. Glede na bistvo vola ("opeke"), opisanih zgoraj, najlažji način ocene stroškov vola, je uporaba metod stroškovnega pristopa k oceni:
Ta izračuna je značilna največja preprostost. Vendar pa žal nekatere uveljavljanja prava (Komisija za izpodbijanje rezultatov katastrske vrednosti, večina SRoo), kot tudi sodišča še niso pripravljeni sprejeti poročil o ocenjevanju Ox, ki so izvajali le draben pristop ocenjevanja. To vodi do dejstva, da se v absolutni večini poročil o vrednotenju izvajajo bolj zapletene sheme izračuna, ki so opisane spodaj.
Ocenjena skupnost bi morala svoje poklicne pozicije prenesti na določene zakonodajalce. V nasprotnem primeru je mogoče degenerirati poklicno dejavnost na "ritualnih" nesmiselnih dejanjih.
3.2. S stroški EUD:
Hkrati se lahko stroški EU določijo v več pristopih k oceni:
Glede na (1) - (3) imamo:
3.3. Neposredna določitev vrednosti vola:
Za stroške pristopa k oceni se izraz uporabi (1) za primerjalno - glejte poglavje 4 členov. V dobičkonosnemu pristopu k vrednotenju se lahko tržna vrednost vola neposredno določi s spremenjeno metodo ostanka:
Pri izbiri pristopov k ocenjevanju tržne vrednosti vola je treba nadaljevati z izseljenostjo. Praviloma, za tipične volove v velikih naseljih ali v njihovih najbližjih soseskah, je mogoče omejiti dohodek in primerjalne pristope (ali celo eno primerjalno), saj dajejo najbolj zanesljiv rezultat.
Izkušeni ocenjevalec lahko samostojno ponuja različice metod izračuna, opisane v oddelku 3.1 - 3.3, ki bo upoštevala posebnosti posamezne ocenjevalne razmere (značilnosti tržnih razmer, predmet ocenjevanja in obstoječih virov informacij).
Na splošno, ko ocenjuje OKS, v primerjavi z oceno "tipičnih" nepremičninskih predmetov, obstaja en sam metodičen problem. Trenutno v odprtih virih ni podatkov o ceni OCS, ki bi se lahko uporabila kot predmete analogov. Iz tega razloga, v primerjalni in donosni pristop, je uporaba EU z analognimi predmeti mogoč pri čiščenju "čiščenja" svojih cen od depozita zemljišča - glej spodaj.
4. Kako "očistiti" stroške EU iz prispevka zemljišča
Ugotavljamo, da so izračunani modeli, ki vključujejo "čiščenje" evrotrske vrednosti iz depozita zemljišča, običajno značilno z večjo natančnostjo kot model, opisan v oddelku 3.1.
4.1. "Čiščenje" se lahko izvede v dveh glavnih shemah: \\ t
Tabela 1.
"Čiščenje" cene EON analogov iz prispevka zemljišča "na vhodu"
Upoštevajte, da je shema, opisana v tabeli. 1, je značilna povečanje kompleksnosti izračunov: namesto neposredne določitve vrednosti EU (glej oddelek 3.1), je določena vrednost več "stranskih" zemljišč, itd.
Tabela 2.
"Čiščenje" Stroški EU iz prispevka zemljišča "na izhodu"
- razlike med ENE-analog in ENC so izravnane, ki vključuje ocenjeni vol.
4.2. Za informacije na kopenskem območju v analogi Eunda, kot tudi preverjanje točnosti informacij v javnih ponudbah, se lahko izvaja naslednji algoritem.
4.2.1. Na naslovu in / ali referenci, navedeni v oglasu, se nahaja lokacija analognega predmeta:
4.2.2. Vsi zemljevidi vključujejo način "Satellite View".
4.2.3. S primerjavo slik iz določenih kartic se določi število katastrskega območja pod analognim objektom.
4.2.4. Izboljšajte / preverite informacije o bistvenih parametrih oblikovanja cen:
Tudi v katastrski številki na spletni strani Rosreestra v "Referenčnih informacijah o nepremičninskih objektih v spletu" lahko dobite več informacij (na primer datum določitve na katastrski registraciji; pravice in omejitve).
Z določeno spretnostjo na razvoju enega predmeta traja približno 5 minut.
4.3. Če ni podatkov o območju zemljišča v sestavi e-analogov, je mogoče uporabiti informacije o gostoti njihovega razvoja (tabela 3) ali na delež vrednosti zemljišča v ceni primerljivega EU (tabela 4).
Velikost gostote razvoja je mogoče dobiti na različne načine, na primer:
Tabela 3.
"Čiščenje" cene iz prispevka zemljišča z gostoto razvoja
Tabela 4.
"Čiščenje" cene iz prispevka zemljišča skozi delež vrednosti
4.4. Po poudarjanju stroškov ACC iz vprašanja EON je treba analizirati gostoto izgradnje ustreznega konca, da bi izpolnili tipične analogne predmete v ustreznem tržnem segmentu. Poladljiv na ta dejavnik lahko privede do znatnega izkrivljanja skupne vrednosti stroškov. Z metodološkega vidika:
4.5. Druga metoda za ocenjevanje vrednosti vola, ki temelji na spremenjeni metodi izolacije za ocenjevanje zemljišč, ki jih predlaga Kraynikova T.V. in Leifer L.A. :D:
Metoda omogoča na podlagi tradicionalnega postopka regresijske analize z uporabo podatkovnih podatkov o prodajnih cenah (predlogi) EUNDE, zemljišča in ACS, določajo tržno vrednost vola ali zemljišča.
5. Računovodski DDV v tržni vrednosti vola
Tržna vrednost vola mora vključevati DDV po najpogostejši stopnji 18%.
Glavni argumenti v podporo temu položaju:
Podoben zaključek o potrebi, da se upošteva DDV in drugi viri, na primer:
Ugotavljamo, da nam je analiza pravosodne prakse omogočila identifikacijo ene opredelitve vrhovnega sodišča, v katerem je bil nasprotni sklep, da DDV ni treba upoštevati. Uporabljen je bil naslednji argument: Standardi zveznih vrednotenj se razvijajo ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja® V odstavku 34 "MSO načela" mednarodnih standardov presoje, je navedeno, da je tržna vrednost ocenjena menjalna cena sredstva brez sklicevanja na odhodke prodajalca za prodajo ali stroške kupca za nakup in brez sprememb kakršnih koli davkov plačati katere koli stranke kot posledica transakcij Komisije® Opredelitev tržne vrednosti brez DDV ni kršitev.
Podobna opredelitev se pojavi napačna in verjetno je posledica dejstva, da avtorji analize niso razumeli narave tržne vrednosti. Torej, na primer, izraz "brez sprememb kakršnih koli davkov" omogoča dvoumno razlago, saj se "čiščenje" (ne spora) DDV se lahko šteje kot sprememba. Ocenjena skupnost je še vedno posredovanje svojega poklicnega stališča glede razpoložljivosti DDV v tržni vrednosti, saj se zdaj dogaja s probabilistično naravo tržne vrednosti.
6. Kaj še bodite pozorni na poročila o vrednotenju
6.1. Poročilo o vrednotenju priporoča izrecno, da navede, da se lahko rezultati ocene uporabijo le za namene vzpostavitve katastrske vrednosti v višini trga. Te informacije se lahko določijo v dodelitvi naloge, del omejevalnih pogojev. V nasprotnem primeru je mogoče na primer zapletati iz nekvalificiranih in / ali brezvestnih uporabnikov ocenjevalnega poročila, na primer prodajo stavbe skupaj z zemljiščem na ravni, ki je definirana za vola.
6.2. Trenutno trg OCS je nerazvit, "ni podatkov, ki vam omogočajo idejo o transakcijskih cenah in (ali) predlogih s primerljivimi predmeti."Pri izpolnjevanju zahtev iz točke 11 FSO št. 7 v takem položaju kot rezultati "analize glavnih dejavnikov, ki vplivajo na povpraševanje, dobavo in cene primerljivih objektov", je mogoče najeti, na primer:
6.3. Pri ocenjevanju prostorov lahko pride do dodatnega metodološkega vprašanja kot Axx - kako določiti območje zemljišča, ki prihaja na ocenjene ok? Možne so naslednje možnosti:
Odvisno od obsega vhodnih predlogov za razvoj tega člena se lahko uporabi tako na raven smernic in paket materialov, ki obsega posebne primere in modele poravnave, na primer, \\ tExcel. . Ponudbe so sprejete po poštiimo @ srošnjet. Ru.
Moskva, september 2015
Seznam virov
Preživeli lastniki storitev nepremičnin je gradnja pregleda kapitalske gradnje. Potreba po tem, da se lahko pojavi med spori. Dejstvo je, da se vprašanje pogosto pojavi, ali je izbrani predmet žrtvena struktura. Pregled objektov za izgradnjo kapitala omogoča odgovor na to vprašanje.
Stroški pregleda gradbenega predmeta se lahko bistveno razlikujejo glede na to, kaj je proučeno zasnovo. Dimenzije stavb so zelo pomembne pri izračunu raziskovalne cene. Pomembne so tudi druge procesne funkcije. Pregled rekonstrukcije Predmet kapitalske gradnje se bo razlikoval po ceni iz pregleda dokumentacije.
Med študijo se ocenjujejo številna merila za stavbo, po kateri se ugotovi, ali ima objekt predmet kapitala. Glavna merila so:
Nezmožnost premikanja gradnje na drugo območje, ne da bi kršila njegovo funkcionalnost.
Prisotnost trdne povezave stavbe z zemljo.
Prisotnost povezave z različnimi inženirskimi omrežji.
Pridobitev, ki omogoča gradnjo dokumentov, ki ne kršijo predpisov o gradbeništvu in standardih urbanističnega načrtovanja.
Ker natančna opredelitev objektov gradnji kapitala ne obstaja, pregled kapitalske gradnje To je zelo zapleten postopek. Njen gospodarski izkušeni strokovnjaki bi morali biti vključeni.
Strokovnjaki morajo pogosto preučiti značilnosti takšnih objektov kot ograje, asfaltne premaze, gradbišča. Težave pri njihovi oceni so, da vam preučitev objektov gradnje kapitala omogoča prepoznavanje nekaterih znakov kapitala v teh stavbah. Zato mora pri študiju predmetov preučiti vse njihove značilnosti. Pogosto je preučitev projektne dokumentacije v gradbeništvu kapitala.
Tehnološke in strukturne rešitve, ki se uporabljajo pri ustvarjanju.
Seznam gradbenih materialov in komponent, ki se uporabljajo pri oblikovanju struktur.
Odvisnost moči in trajnosti stavbe iz izbranih gradbenih materialov in strukturnih elementov.
Dimenzije in lokacija prostorov, požarne varnosti, velikosti komunikacijskih omrežij.
Po zaključku pregleda je sestavljeno strokovno mnenje. Izpolnjuje sklepe o dobavi kapitala ali ne kapitalskih dobičkov. To pomeni odgovore na vprašanja v zvezi z razpoložljivostjo temeljev in povezovanja z inženirskimi omrežji. Poleg tega dokument kaže, kako gradnja izpolnjuje sprejete standarde.
Naš Center za neodvisne gradbene strokovnjake zagotavljajo storitve za določitev kapitala različnih zgradb za dolgo časa. Kljub dejstvu, da je ta študija značilna velika zapletenost, lahko naši zaposleni po pregledu zagotovijo točne informacije o izbranem predmetu. Ne samo imajo bogate izkušnje, temveč so dobro seznanjeni s precedensi v sodni praksi glede priznavanja tistih ali drugih stavb. Raziskave v kratkem času zagotavljamo z ustvarjanjem strokovnega mnenja, ki se lahko uporabi v sodni sporu.
Postopek oblikovanja tržne vrednosti gradnje ima posebne značilnosti, povezane s posameznimi (pogosto edinstvenimi) značilnosti stavb in struktur v gradnji. Poleg tega na obseg tržne vrednosti predmetov v gradnji, na geografske (podnebne) dejavnike, regionalne razlike v stroških gradbenih materialov in plačilo za gradbene delavce itd.
Ena od pomembnih značilnosti oblikovanja tržne vrednosti gradnje je tudi dejstvo, da oblikovalci, kupci in izvajalci sodelujejo v tem procesu.
Gradbeni sistem je ustvaril in upravlja sistem tržnega oblikovanja in ocenjeval racioniranje, na podlagi katerega se pojavi oblikovanje brezplačnih (pogodbenih) gradbenih cen na vseh stopnjah naložbenega projekta. Posledično je tržna vrednost gradnje oblikovana - tako postavljeni objekti in stroški gradbenih storitev (pogodbena gradnja in montažna dela).
Določitev stroškov gradnje se izvaja na dveh fazah:
V okviru študije izvedljivosti investicijskega projekta na fazi predprojektov razvoja projekta; Rezultat izračunov na tej stopnji je predhodni pričakovani stroški določenega predmeta;
Kot del oblikovanja in ocene dokumentacije; Na tej stopnji se določijo ocenjeni stroški gradnje.
Osnova za določanje ocenjenih stroškov gradnje je trenutni sistem oblikovanja cen in ocenjena racioniranje.
Ocenjeni stroški gradnje je osnova za določanje kapitalskih naložb, financiranja gradnje, oblikovanje pogodbenih cen za gradbene proizvode, izračuni za izvajanje gradbenih in montažni del pogodbe. Na podlagi ocenjenih stroškov se določijo bilančne (računovodske) stroški gradbenih predmetov. Ob upoštevanju ocenjene vrednosti se oblikuje (določena) in na trgu ocenjene stroške gradnje.
Priporočljivo je, da se stroški gradnje v ocenjeni dokumentaciji vlagatelja pripeljejo na tri ravni cen: \\ t
Na osnovni (konstantni) ravni, določeni z obstoječimi ocenjenimi normi in stopnjami;
Na sedanji ravni, določeni na podlagi cen, ki jih določa čas priprave ocene za gradnjo.
Na predvideni ravni, določena na podlagi predvidenih cen, do konca naložbenega projekta - zaključek gradnje.
Stroški sedanje ali napovedane ravni cen se lahko določijo na podlagi osnovne ravni vrednosti in indeksa (koeficientov), \u200b\u200bki se razlikujejo z elementi kapitalske naložbene strukture, potrebne za izgradnjo posameznih elementov predmetov v gradnji.
Struktura ocenjenih stroškov gradnje lahko zastopajo z naslednjimi elementi: \\ t
Stroški gradbenih del;
Stroški namestitve opreme;
Stroške pridobivanja (proizvodnje) glavne in pomožne tehnološke opreme, orodij, inventarja;
Drugi stroški (oblikovanje in raziskovalno-raziskovalno delo, priprava in preusposabljanje osebja itd.).
V praksi se gradnja in montažna dela združijo v gradnjo in montažo.
Ocenjeni stroški gradnje je sestavljen iz treh komponent: neposredni stroški, režijski stroški in ocenjeni dobički.
Neposredni stroški vključujejo plače delavcev in strokovnjakov; stroški gradbenih materialov, delov in struktur; Odhodki za delovanje gradbenih strojev in mehanizmov.
Stroški režijskih stroškov so stroški, povezani z ustvarjanjem pogojev gradnje, njegovo organizacijo, upravljanje in storitev.
Ocenjeni dobiček je znesek sredstev, potrebnih za kritje nekaterih izdatkov gradbenih organizacij, ki niso posledica. To je regulativni dobiček pri izvajanju gradbenega in montaža dela.
In International (in pogosteje in v ruskem jeziku), izbira kapitalskih gradbenih situacij (oblikovalci, izvajalci, dobavitelji opreme) se običajno izvajajo na konkurenčni osnovi s trgovanjem. Ponudba ustvarja pogoje konkurence med gradbenimi in projektnimi podjetji, dobavitelji opreme in omogočajo stranki, da izbere optimalne predloge, ob upoštevanju cen in drugih komercialnih in tehničnih pogojev. V praksi se trgovanje izvaja v dveh oblikah: odprta dražba in zaprta ponudba. Z odprto dražbo, stranka z napovedjo v medijih vabi vse, da sodelujejo na dražbi. Če kupec izbere obliko zaprtega trgovanja, poziva, da mu je že znano, da sodelujejo na dražbi, od katerih izbere tistega, ki bo ponudil najbolj koristen pogoji izvajanja projekta za to.
Posledica tega je, da so stroški gradnje večinoma posledica konkurence, rezultat trgovanja.
