Rusko pravo poleg skupnega premoženja zakoncev predvideva tudi skupno premoženje. Oba koncepta pogosto najdemo v sodni praksi in se uporabljata pri oblikovanju različnih pridobitev ali drugega premoženja, pridobljenega v zakonski zvezi. Zaradi veljavnih pravnih režimov imata zakonca pravico do skupnega lastništva in uporabe stvari in nepremičnine ali razpolaganja z vsakim njenim delom.
Kakšna je razlika med skupnim in skupnim lastništvom, bomo poskušali razložiti v tem članku. Poleg tega bomo med delom pozorni na to, za katere značilnosti je značilna posamezna oblika.
Obe vrsti premoženja sta enake narave – vsaka predpostavlja pluralnost lastnikov glede na isto nepremičnino. Po drugi strani pa so tudi razlike. Na podlagi razlage takega koncepta kot lastništvo navadnih delnic, kot je predpisano v Civilnem zakoniku Ruske federacije, je mogoče sklepati, da lastništvo na začetku zahteva izolacijo deležev vsakega od lastnikov.
Omeniti velja, da so deleži lahko enaki ali neenaki. Uporaba stvari in nepremičnin se ugotavlja le v okviru dodeljenega deleža. Pomembno je omeniti, da sta po Civilnem zakoniku deljeno in deljeno lastništvo enaka pojma in med njima ni razlik.
Skupna lastnina moža in žene ne pomeni ločitve deležev za vsako osebo, uporaba stvari ali nepremičnine pa poteka po dogovoru med strankama. Na željo lastnikov bo nepremičnina razdeljena na deleže, vendar bo v tem primeru pridobila drugačen status - skupna skupna last.
Do nastanka skupne deljene lastnine pride šele, ko je glede nepremičnine vzpostavljen pogodbeni režim. To so naslednje situacije:
Slednja možnost ne zagotavlja le pogodbenega postopka odsvojitve premoženja, temveč tudi pravnega, zato lahko v tem primeru nastane tudi skupna lastnina. Včasih se za premoženje uporablja obvezen postopek za vzpostavitev režima razpolaganja. To odločitev lahko sprejme samo sodišče.
Največ razlik se pojavlja med skupnim in skupnim lastništvom pri vzpostavitvi pravnega režima v zvezi z nepremičnino. To je posledica dejstva, da odsvojitev stanovanja ali hiše predpostavlja ne le nastanek lastninske pravice, temveč tudi izpolnjevanje zakoncev določenih obveznosti za vzdrževanje bivalnega prostora.
Druga pomembna točka, ki jo zakonca poskušata takoj razjasniti, so stroški stanovanja. Finančni vidik situacije zahteva jasnejšo razmejitev deležev, tako da ima vsak zakonec možnost določiti vrednost svojega deleža.
Ob upoštevanju nekaterih določb civilne zakonodaje Rusije je postopek uporabe premoženja odvisen tudi od pravnega režima, vzpostavljenega v zvezi s premoženjem zakoncev. Na primer, če so deleži vsakega zakonca dodeljeni, potem mož ali žena dobita priložnost, da uresničita ali podarita svoj del stanovanja, ne da bi se obrnil na drugega zakonca.
Pri skupni lastnini je za opravljanje pravnega posla potrebno pisno in notarsko overjeno soglasje. Na podlagi navedenega lahko malo povzamemo, da skupna lastnina bolj zagotavlja spoštovanje pravic vsakega zakonca in omogoča doseganje enakopravnosti v razmerjih kot pa vzpostavitev pravnega režima skupnega razpolaganja z nepremičninami.
Prenehanje skupnega lastninskega režima nastopi po tem, ko se vsakemu zakoncu dodeli delež premoženja. Postopek za dodelitev delov nepremičnine lahko poteka na več načinov:
Na sodišče se lahko obrne tretja oseba, ki je zainteresirana za dodelitev deleža in ima za to zakonsko podlago. V tem primeru tudi velikost deleža določi sodnik. Standardni postopek za dodelitev deleža s prostovoljnim soglasjem zakoncev je delitev premoženja na enake dele. V sodnem postopku se premoženje razdeli sorazmerno s prispevkom vsakega od državljanov k nastanku ali pridobitvi premoženja.
Z dodelitvijo deležev državljani avtomatsko prejmejo pravico do osebne razpolaganja z uveljavljenim delom nepremičnine ali stvari. Hkrati ima drugi zakonec prednostno pravico do nakupa drugega deleža, če se ga mož ali žena odloči prodati. Poleg tega ukrep za dodelitev deleža postane razlog za razdelitev odgovornosti za zagotovitev vzdrževanja njegovega dela, vključno s plačilom komunalnih računov in davkov.
V primeru zakonske pogodbe se lahko premoženje prenese v skupno rabo, če se listina šteje za neveljavno. Ob sestavi dodatne pogodbe se lahko spremeni le velikost deležev, skupna lastnina pa se ne povrne.
Če sta zakonca drug v drugega prepričana in nameravata v prihodnosti svoje premoženje podedovati otroku, nepremičnin in drugega premoženja ni treba deliti na deleže. Po drugi strani pa bo prenos premoženja v skupno lastnino lahko zagotovil več jamstev za izpolnjevanje vseh pravic državljanov in bo omogočil prodajo dela premoženja brez soglasja drugega zakonca.
Ruska zakonodaja predvideva več možnosti za izvajanje pravice do skupne lastnine s strani državljanov - skupnega lastništva premoženja in skupnega lastništva. Kakšna je posebnost vsakega od njih? Kateri viri norm urejajo ustrezna pravna razmerja državljanov? Ali je pomembna posebnost nepremičnine, ki je v skupni lasti?
V skladu s členom 244 Civilnega zakonika Ruske federacije je skupno premoženje nekaj premoženja, ki je v lasti dveh ali več oseb. Njegov predmet so lahko nepremičnine. Obstaja skupno in skupno premoženje. V prvem primeru lastniki razdelijo nepremičnino v fiksne deleže. V drugem je predmet skupne lastnine nerazdeljen.
V nekaterih primerih se skupni delež in skupna lastnina določita na podlagi določb zakona. Na primer, premoženje zakoncev ali udeležencev kmečke kmetije je z zakonom opredeljeno kot skupno premoženje. Hkrati se lahko lastniki med seboj dogovorijo za razdelitev premoženja in to odločitev, če je mogoče, zavarujejo na zakonsko predpisan način.
Oglejmo si podrobneje posebnosti takšne kategorije, kot je deljeno lastništvo. Ta vrsta lastnine pomeni zlasti ne le razdelitev pravic do lastnega premoženja v stalnih deležih, temveč tudi možnost pridobivanja sorazmernega dohodka iz poslovne uporabe nepremičnine.
Hkrati so osebe, ki imajo v lasti premoženje na podlagi skupne lastnine, dolžne sorazmerno s svojim deležem nositi odgovornost za vzdrževanje premoženja.
Deljeno lastništvo je izraženo v ulomkih ali odstotkih. V zvezi z opredelitvijo ustreznih številk v 245. členu Civilnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da je ustrezen delež priznan kot enak, razen če zakon, sporazum ali praksa razmerij med lastniki ne določa drugače.
Velikost deležev je mogoče prilagoditi zaradi pojava novih lastnikov, pa tudi posodobitve nepremičnine, v kateri ima vodilna vloga določen lastnik, in to je mogoče dokazati. Poleg tega, če je mogoče ustrezno izboljšavo nepremičnine tako ali drugače ločiti, potem lahko oseba, ki jo je zagotovila, zakonito pridobi lastninsko pravico na njej, ne da bi povečala delež v glavnem premoženju.
Pravico do skupne skupne lastnine uveljavlja vsak lastnik nepremičnine na podlagi soglasja vseh ostalih lastnikov. Če ni mogoče vzpostaviti ustrezne vrste soglasja, so spori predmet odločitve sodišča. V nekaterih primerih, kot ugotavljajo odvetniki, lahko sodišče olajša reševanje sporov tudi na področju razpolaganja s skupnim premoženjem.
Prodaja skupne skupne nepremičnine ima številne značilnosti. Torej, če se na primer eden od lastnikov odloči prodati svoj delež, imajo drugi lastniki pravico, da ga pridobijo po prednostnem vrstnem redu. To so določbe 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. A le, če ne govorimo o prodaji na javni dražbi. Če eden od lastnikov krši to pravilo, se lahko drugi lastniki pritožijo na rezultate posla na sodišču.
Zgoraj smo omenili, da ima vsak lastnik, ki ima premoženje v delnicah, pravico računati na dohodek od komercialne uporabe sredstev. Oglejmo si ta vidik podrobneje.
Lastnik ima tako v skladu z določbami 248. člena Civilnega zakonika Ruske federacije pravico do sorazmerne razdelitve vseh dohodkov iz uporabe premoženja, ki je v skupni lasti - razen če sporazumi med solastniki ne določajo drugače. . Hkrati, če oseba prejema ustrezno vrsto dohodka, je dolžan tudi plačati davek nanj v podobnih razmerjih, nositi stroške, povezane z vzdrževanjem premoženja in zagotavljanjem njegove funkcionalnosti.
Razmislite o mehanizmih, ki odražajo prenehanje skupnega skupnega lastništva. V ruski praksi sta dva - odsek in odsek.
Če govorimo o delitvi, potem se v okviru tega mehanizma skupno premoženje prekine v zvezi z vsemi lastniki premoženja. Po drugi strani ločitev od skupne skupne lastnine pomeni, da samo ena oseba zapusti nepremičnino. Zakon predvideva vrsto razlogov za izvedbo obeh postopkov. Tako se lahko na primer delitev skupne skupne lastnine ali razdelitev izvede na podlagi medsebojnega soglasja vseh lastnikov. Druga možnost je na podlagi sodne odločbe. Možna je tudi ločitev terjatve od upnikov v postopku izterjave.
Člen 252 Civilnega zakonika Ruske federacije pravi, da je treba odsek ali odsek izvesti v naravi, če je to mogoče in ni v nasprotju z zakonskimi normami. Če pa ustreznega postopka ni mogoče izvesti, ima lastnik, ki mora zaradi delitve ali dodelitve prejeti svoj del premoženja, pravico računati na denarno odškodnino. V nekaterih primerih se ta mehanizem sproži na podlagi sodne odločbe. Po prejemu odškodnine oseba preneha sodelovati v skupnem lastništvu premoženja.
Ko preučite, kaj je skupna deljena lastnina, razmislite o posebnostih skupnega lastništva. Njegova posebnost je, da lastniki izvajajo skupno upravljanje premoženja, ni deležev. Vendar imajo lastniki pravico, da se dogovorijo o določeni diferenciaciji pri uporabi nepremičnine. Tako ali drugače lahko eden od lastnikov razpolaga s premoženjem tako, da svoje namere uskladi z drugimi lastniki. Hkrati lahko vsak lastnik sklepa posle, katerih predmet je odsvojitev ustreznih sredstev. Če pa svojih dejanj ne uskladi z drugimi lastniki, se sklenjena pogodba lahko razveljavi na sodišču.
Načeloma so pravila za delitev in ločitev pri ravnanju s skupnim premoženjem podobna tistim, ki vključujejo pravico do skupne skupne lastnine. Neposredno pred izvedbo ustreznih postopkov pa morajo lastniki za vsakega skupaj določiti velikost deleža. Če tega ne bodo storili s sporazumom, bo treba o zadevi odločiti na sodišču.
Skupno premoženje poročenih državljanov ima svoje posebnosti. To se odraža v členu 256 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pravi, da se skupno premoženje prizna kot premoženje, ki sta ga zakonca pridobila po vpisu zakonske zveze, vendar v primeru, da v zakonski pogodbi niso določeni drugi pogoji. To pomeni, da je pogodba ustrezne vrste lahko videti kot pogodba o skupnem lastništvu, ki odraža delitev premoženja, na primer stanovanja, v takšnih in drugačnih razmerjih.
Možno je tudi, da se ustrezna vrsta premoženja določi kot posledica znatnega povečanja vrednosti posameznega premoženja moža ali žene v času zakonske zveze. Če sta zakonca živela v civilni zakonski zvezi, torej brez ustrezne registracije, je njihovo premoženje na splošno opredeljeno kot ločeno.
Skupno premoženje udeležencev kmečkih in kmečkih podjetij ima tudi določeno specifičnost. Ustrezne določbe so zapisane v členu 257 Civilnega zakonika Ruske federacije. Po zakonu je premoženje kmetov skupno, razen če je v medsebojnih sporazumih ali na podlagi določb ustreznih pravnih aktov določeno drugače. Udeleženci kmečkega ali kmetijskega podjetja imajo pravico do uporabe premoženja s pogajanji med seboj. Hkrati pa lahko posle, katerih predmet je skupna lastnina kmetov, sklepajo le pooblaščenci ali voditelji kmetij.
Tudi del kmetijske posesti ima svoje posebnosti. Zlasti, če je mišljena ločitev enega od udeležencev gospodarstva, potem, kot ugotavljajo nekateri pravniki, v mnogih primerih ne more prevzeti svojega deleža na zemljišču. Je pa upravičen do denarnega nadomestila, katerega postopek izračuna določi skupaj z drugimi kmeti ali sodiščem.
Po preučevanju posebnosti skupne lastnine lahko raziščemo vidik, ki odraža prakso razpolaganja s premoženjem v skupni lasti. Kakšne nianse so značilne za posamezne postopke? Najprej je treba opozoriti, da je kljub temu, da zakon dovolj podrobno opredeljuje pravila glede razdelitve lastninskih deležev na premoženju, je v praksi lahko uveljavljanje pravice razpolaganja s premoženjem v deležih oteženo. . Za primer vzemite nepremičnine.
Če je skupina oseb vzpostavila skupno deljeno lastnino na stanovanju, kako lahko vsaka od njih v praksi razpolaga s premoženjem? Vzemimo enega najpogostejših scenarijev – prodajo doma.
Če govorimo o prodaji stanovanja v celoti, je potrebno soglasje vseh lastnikov. Enako se zahteva, če na primer želi oseba zastaviti nepremičnino. Ni pomembno, koliko ljudi se strinja – tudi če je eden proti, potem posla ni mogoče zaključiti.
Hkrati, kot ugotavljajo odvetniki, niti sodišče nima pravice prisiliti osebe, da se strinja z dejstvom, da je bilo stanovanje, v katerem ima delež, prodano. Hkrati skupna skupna lastnina stanovanja predpostavlja, da ima oseba pravico razpolagati s svojim posestnim deležem, kot želi. Res je, v tem primeru se lahko pojavijo težave pri določanju dejanskega naravnega deleža. Kakšni so lahko scenariji?
Če se skupna lastnina vzpostavi v zvezi z enosobnim stanovanjem, je v praksi dodelitev ustreznega dela, kot ugotavljajo pravniki, težko izvedljiva. Če pa obstaja skupno lastništvo hiše, v kateri je več stanovanj, je ustrezen postopek po drugi strani povsem resničen. Še posebej, če je na primer število sob v njem sorazmerno s številom lastnikov. Tako morajo biti nepremičnine z vidika praktične izvedbe postopka prodaje deleža deljive.
V nekaterih primerih je pri dodelitvi dela nepremičnine dovoljeno pritegniti pristojne strokovnjake, ki so pripravljeni izvesti pravilno razdelitev življenjskega prostora. Še en mehanizem gre na sodišče. Po rezultatih takšnih zaslišanj lastnik praviloma prejme določeno količino kvadratnih metrov v tistih delih stanovanja, ki z operativnega vidika odražajo polno udobje bivanja v njem. V nekaterih primerih lahko sodišče osebi na primer dodeli celo sobo in ji hkrati podeli pravico do skupne uporabe kopalnice, kuhinje, hodnika.
Kot smo že omenili, imajo drugi lastniki stanovanja predkupno pravico do nakupa parcele. V tem primeru mora udeleženec skupnega lastništva delnic pisno opozoriti na svojo namero za prodajo deleža drugih lastnikov in nato na njihovo odločitev počakati mesec dni. V tem primeru bi morala biti cena dejanske prodaje enaka tisti, ki je bila objavljena ob predložitvi ustrezne listine solastnikom. Če želi oseba svoj delež v stanovanju prodati ceneje, mora še enkrat ponuditi drugim lastnikom, da ga odkupijo.
Če oseba proda svoj delež v stanovanju tretjim osebam, ne da bi ga odkupila solastnikom, se lahko ustrezna transakcija izpodbija na sodišču. Posledično bo lastnik dolžan kupcu vrniti denar, v zameno pa si bo povrnil pravico do lastništva svojega deleža.
Drug scenarij, s katerim se lahko srečamo v praksi, je zagotovitev deleža v stanovanju v najem. Po zakonu se tak postopek lahko izvede s soglasjem vseh solastnikov. V praksi pa se tovrstni posli pogosto sklepajo le z osebo, ki je našla primernega najemnika. Ali je zakonito? Po mnenju mnogih odvetnikov ne.
Če so tako v stanovanje vselili osebe, s katerimi je eden od lastnikov sklenil najemno pogodbo, imajo drugi lastniki pravico, da jih izselijo, tako da se obrnejo na policijo. Hkrati pa, kot ugotavljajo odvetniki, se to v praksi redko zgodi, saj lahko najemodajalec prepriča policijo, da so ga, relativno gledano, obiskali daljni sorodniki iz Avstrije. Po zakonu nihče ne more prepovedati, da bi jih vgradili v red začasnega prebivališča.
Seveda se lahko nezadovoljni solastniki obrnejo tudi na sodišče. A tudi če dobijo zadevo, bo ustrezna odločba delovala, kot ugotavljajo nekateri pravniki, le v zvezi z določeno skupino oseb, ki so se v prostor vselile na podlagi ločene najemne pogodbe. Če eden od lastnikov stanovanj sklene novo najemno pogodbo, se boste morali za izselitev tistih, ki so prejeli pravico do življenja v stanovanju na način, ki je v nasprotju z zakonom, ponovno obrniti na sodišče. Zato tak ukrep, kot ugotavljajo številni pravniki, pogosto nima praktičnega pomena.
Preučili smo vidike določanja skupnega in skupnega lastništva stanovanj. Hkrati je zadevno pravno razmerje lahko specifično, če so njihov predmet zemljišča. V nekaterih niansah je skupno lastništvo zemljišč urejeno na podlagi načel, ki se razlikujejo od tistih, ki so značilna zlasti za nepremičnine. Oglejmo si ta vidik podrobneje.
Po zakonu so Rusi lahko lastniki zemljišč tako posamezno kot na skupni lastnini - če sta dva ali več lastnikov. Pravna ureditev posamezne lastnine je na splošno podobna drugim kategorijam premoženja. Tako na primer obstaja skupna lastnina zemljiške parcele in obstaja skupna.
Podobno kot splošna pravila, določena v ruski zakonodaji, bodo zemljišča v skupni lasti, razen če zakon določa mehanizme za oblikovanje skupne lastnine. Tudi, če upoštevate določbe člena 244 Civilnega zakonika Ruske federacije, skupna lastnina nastane, če je njen predmet nedeljiv, torej ni predmet razdelitve v naravi, ne da bi spremenili funkcionalne posebnosti ali na podlagi zakona. Kot ugotavljajo nekateri pravniki, za pravna razmerja na področju zemljiškega prava velja le drugo pravilo. To pomeni, da je zemljišče v skupni skupni lasti – razen če je v zakonu drugače določeno – predmet pravilne razdelitve v naravi.
Primer primera, ko je solastnina neposredno predpisana v zakonskih aktih, je scenarij s kmetijami, ki smo ga obravnavali zgoraj. V skladu s členom 257 Civilnega zakonika Ruske federacije skupno premoženje kmetov, vključno z zemljiščem, pripada vsem članom združenja na podlagi skupne lastnine. Vendar je to storjeno, če se kmetje sami niso dogovorili za razdelitev zemljišč na podlagi drugih sporazumov.
Ta pravna norma torej spada v kategorijo dispozitiva. Hkrati je, kot ugotavljajo nekateri pravniki, v zakonu "o kmečkem (kmečkem) gospodarstvu" bila določba, po kateri se skupno premoženje kmetov deli, razen če ni soglasne odločitve članov društva o prenosu to v skupno last. Se pravi, priča smo neki evoluciji zakonodaje na tem področju.
Ruska zakonodaja Ruske federacije ureja več možnih oblik lastništva: samostojno, skupno in skupno lastništvo.
Izraza skupna in skupna lastnina sprva predpostavljata, da imajo pripadajoči premoženjski objekti, za katere veljajo pravice lastnikov, hkrati dva ali več imetnikov pravice.
Pravni režim vsake od zgornjih vrst skupnega premoženja ima določene nianse in razlike, ki jih morajo upoštevati lastniki nepremičnine.
Začetna razlika med deljenim in skupnim lastništvom je v tem, da se pri prvi možnosti vsakemu imetniku pravice dodeli določen delež, izražen v odstotkih, pri drugi pa ni jasen obseg vrednosti lastnine, ki pripada vsakemu imetniku pravice. ustanovljeno.
Iz te razlike izhajajo tudi druge pravne nianse lastništva in razpolaganja z različnimi vrstami skupnega premoženja.
Skupna lastnina katere koli premoženjske vrednosti se v skladu z zakonodajo šteje za deljeno, z izjemo le tistih situacij, ko zakonodajalec predvideva možnost oblikovanja skupne lastnine. Skupna lastnina se torej lahko oblikuje le v primerih, ki jih neposredno določa civilno pravo.
Izraz "skupna lastnina" pomeni takšno obliko, v kateri imajo imetniki lastninskega predmeta podobne pravice. Praviloma se v civilnih razmerjih skupno premoženje oblikuje med zakoncema glede na premoženjske vrednosti, ki sta jih pridobila med zakonsko zvezo.
Zakonodajalec določa, da vsako premoženje, ki ga zakonca pridobita v zakonskih razmerjih, z izjemo nekaterih situacij, ki jih določa družinsko pravo, samodejno postane skupno. Hkrati pa sploh ni pomembno, na čigava sredstva so bile pridobljene vrednosti nepremičnin in na koga so bile vpisane.
Kot izjeme lahko navedemo situacijo, ko imata zakonca sklenjeno zakonsko pogodbo, ki v primerjavi s splošnimi zakonskimi pravili drugače določa pravni status zakonske lastnine. Poleg tega vrednosti, ki jih en zakonec podeduje ali prejme kot darilo, ne predstavljajo skupnega premoženja zakoncev.
Poleg tega imata zakonca vedno možnost, da sporazumno prevzameta novo pridobljeno premoženje v skupni lastnini. Da bi to naredili, morajo ponovno skleniti pogodbo, na podlagi katere bodo dodeljeni deleži v ustreznem premoženju.
Takoj je treba opozoriti, da se pravni status skupnega premoženja zakoncev nanaša izključno na premoženjske vrednosti, ki so jih pridobili državljani, ki so v registriranih zakonskih razmerjih, v skladu s standardi veljavne ruske zakonodaje. Tako imenovana zunajzakonska zakonca, ki živita skupaj brez registracije zakonskih razmerij, ne moreta imeti skupnega premoženja. V obravnavani situaciji je možna individualna ali skupna lastnina.
Razmislimo tudi o več odtenkih pravnega režima, ki ločijo skupno lastništvo od skupnega lastništva:
Vrednosti premoženja so v splošni lasti več oseb z opredelitvijo posebnega deleža v pravicah za vsakega delničarja.
Imetniki pravic, ki imajo v lasti premoženjske predmete na podlagi skupne skupne lastnine, imajo pravico prosto razpolagati s svojim deležem, ne da bi uskladili možnost njegove odtujitve z lastniki drugih delnic. V obravnavani situaciji je le pomemben pravni odtenek: imetniki pravic preostalih deležev na predmetu skupne lastnine imajo po zakonu prednostno možnost odkupa odtujenega deleža.
V skladu s tem, če se en zakonec (ali drug lastnik deleža) odloči za prodajo stanovanjske nepremičnine, mora najprej ponuditi odkup drugemu zakoncu (ali drugim lastnikom delnic).
In šele potem, ko prejme od vseh drugih lastnikov delnic pravilno izvedeno zavrnitev odkupa deleža ali ne prejme nobenega odgovora v roku, ki ga določa zakonodajalec, ima potencialni prodajalec deleža pravico postaviti svoj del premoženja. za prodajo tretjim osebam.
Lahko se pojavi pri različnih pravnih subjektih v različnih situacijah. Torej se lahko vrednosti premoženja formalizirajo v skupnem lastništvu zakoncev in drugih oseb, ne glede na to, ali so povezane ali ne.
Če se pogovarjamo z zakoncema, potem imata pravico po medsebojnem dogovoru registrirati skupne premoženjske vrednosti ne v skupni lasti, kot je to v večini primerov, ampak v skupni lasti. Za to bodo potrebovali dokumentacijo, ki potrjuje skupni status skupne lastnine.
Ena izmed najbolj priljubljenih možnosti za takšno dokumentacijo je poročna pogodba. Strokovnjaki priporočajo, da zakonca, ki sklepata zakonsko pogodbo, skrbno premislita vse njene klavzule in pogoje, da v prihodnosti ne bi bilo pravnih razlogov za razglasitev ničnosti pogodbe.
Poleg prostovoljnega dogovora zakoncev v praksi obstaja možnost prenosa skupne lastnine v skupno last v sodnem postopku. Torej lahko sodnik ob upoštevanju okoliščin posameznega primera razdeli zakonske vrednosti in določi znesek deležev, ki zapadejo ločenim zakoncem. Pri tovrstni delitvi deleža lahko sodnik upošteva, kateri od zakoncev je imel pri pridobitvi premoženja, ki je bilo njuno skupno premoženje, velike finančne stroške.
Če govorimo o skupnem lastništvu zakonskega para, je največkrat vsak od zakoncev lastnik polovice (enakega deleža) skupnega premoženja. Lahko pa se zakonca sporazumno dogovorita o drugih deležih razdelitve svojih deležev. V obravnavani situaciji je lahko eden lastnik deleža v vrednosti nepremičnine, na primer v višini 25%, drugi pa 75%.
Upoštevati je treba, da morata zakonca od trenutka prenosa skupnega premoženja zakoncev na skupno premoženje sami plačevati davke, komunalne in druga plačila v zneskih, sorazmernih z njihovimi deleži.
Med glavnimi lastnostmi je vredno omeniti:
Preden preidemo k razlikam in skupnemu lastništvu, omenimo njihove skupne značilnosti. V obeh primerih govorimo o lastnini, ki pomeni pravice več oseb hkrati do nekega lastninskega predmeta, na primer do stanovanjske nepremičnine.
Glavna razlika med obravnavanimi oblikami lastništva je odsotnost jasno opredeljenih odstotnih razmerij lastništva nepremičnine v skupni lasti, ki so prisotna v primeru lastniške udeležbe.
Iz navedenega temeljnega pravila izhajajo vse druge razlike:
Lastnina je lahko individualna, skupna in skupna. Vsaka od teh oblik ima za seboj posebne pravne posledice, o katerih ljudje pri vpisu lastnine na sebe ne razmišljajo. Še posebej nepričakovane so pri vpisu skupne ali skupne lastnine. To niso samo različna imena – so različne usode stvari, nepremičnin in celo njihovih lastnikov.
Spori običajno nastanejo med solastniki stanovanjskih prostorov, hiš, poletnih koč. O razliki med skupnim in skupnim lastništvom nepremičnin je vredno govoriti podrobneje, da bi razumeli razlike med temi institucijami in ravnali s polnim zavedanjem končnega rezultata.
Lastništvo vam omogoča razpolaganje, lastništvo in uporabo svoje lastnine na kakršen koli zakonit način. To je abecedna definicija za odvetnika. S tem, kar mu pripada, pa lahko relativno prosto razpolaga le edini lastnik. Za skupno in skupno lastnino so zakonodajalci predvideli številne omejitve. Toda preden spregovorite o njih, morate ugotoviti, kaj pomenijo ti izrazi.
In najprej povejmo, da se ti koncepti združujejo. Ti lastniški režimi so splošni, torej predvidevajo, da ima nepremičnina več lastnikov. Skupna lastnina je vpisana za nedeljive stvari, ki jih ni mogoče deliti v naravi, ne da bi spremenili njihove lastnosti in namen. Na primer, avtomobila ali stanovanja ne morete razdeliti na dele, to je mogoče storiti samo na papirju. Ne glede na število lastnikov bodo bodisi še naprej ena stvar ali pa jih bo nemogoče uporabljati.
Pomen delnega lastništva nepremičnin je delno jasen že iz imena: nepremičnina je razdeljena na deleže, od katerih ima vsak svojega lastnika. S premoženjem ima pravico prosto razpolagati le v mejah tega deleža. Delničarji bi morali usodo stvari kot celote določiti le s skupnim dogovorom. Tudi če se lastnik zelo majhnega deleža ne strinja z odločitvijo ostalih solastnikov, ga ima pravico blokirati. V skupni lastnini so lahko tako nepremičnine kot premičnine. Toda pogosteje je navadna lastnina vpisana za stanovanja, hiše in druga stanovanja.
Skupna lastnina pomeni tudi, da je lastnikov nepremičnine več, deležev pa nima nihče. Vsak ima v lasti celotno stvar. In delujejo tudi kot celota: skupaj uporabljajo in, kar je najpomembneje, skupaj razpolagajo s pridobljenim. Nobeden od solastnikov nima pravice po lastni presoji prodati, zastaviti, podariti ali narediti kaj drugega s takšno nepremičnino. Brez odobritve posla s strani solastnika le-tega ni mogoče izvesti.
Za skupno premoženje zakon šteje:
Pomembne razlike med temi možnostmi za lastništvo nepremičnine bo lažje razumeti, če pogledamo tabelo.
| Kriteriji za razliko | Kakšna je razlika | |
| Skupno lastništvo stanovanja | Skupna lastnina stanovanj | |
| Prisotnost delnic. | Tukaj je. | Sestavljeno brez opredelitve deležev. |
| Kdo ima pravico izdajati. | Vsaka oseba. | Samo zakonci. |
| Možnost razpolaganja s premoženjem brez soglasja solastnikov. | Samo v višini njihovega deleža v stanovanju (hiši, sobi). | Te možnosti ni. |
| Registracija. | Vsaka delnica je vpisana na določenega lastnika, o čemer se mu izda ustrezno potrdilo. | Nepremičnina je lahko v celoti vpisana na enega zakonca, kar mu ne daje pravice do razpolaganja z njimi brez soglasja drugega solastnika. |
| Dokaz o pravici. | Vedno je potrjen z listino o lastninski pravici (z navedbo velikosti deleža). | Pravica zakoncev do skupnega lastništva kupljenega stanovanja včasih ni potrjena s papirjem, temveč z zakonom, kar pomeni, da ga ima drugi zakonec. |
Kot smo že omenili, če poročeni državljani ne storijo ničesar, se premoženje, ki so ga pridobili, šteje za lastnino zakoncev. Po želji ga lahko ponovno vpišejo v delnico. Toda preden to storite, morate razmisliti o prednostih in slabostih tega koraka.
Ko se dogovorita za delitev skupnega premoženja na deleže, bi morala zakonska partnerja razumeti, da jima bo težje nadzorovati manipulacijo zakonca s svojim delom stanovanja. Tako jo bo lahko na primer zastavil, dal ali zapustil kateri koli osebi, za kar drugi solastnik sploh ne bo vedel (do določenega trenutka). Delničar ga ima pravico prodati, vendar le z eno omejitev: najprej mora ponuditi odkup solastniku. Če en mesec molči ali zavrne, ga lahko lastnik deleža proda komur koli. Vendar ne cenejša od cene, ki je bila ponujena drugemu zakoncu.
Po drugi strani pa, če je skupna lastnina stanovanja vpisana na ime zakonca, od katerih se eden rad zadolžuje, vzame posojila, potem je morda bolj donosno, da njegov partner vpiše delnice. Takrat v primeru nepravočasnega vračila sredstev za izvršbo ne veljajo za celotno premoženje kot celoto, temveč le za delež dolžnika.
Vsekakor je nemogoče odgovoriti na vprašanje, kaj je bolje - skupna ali skupna lastnina stanovanja. Vse je odvisno od konkretnih okoliščin. Kompetentno jih razumeti in ponuditi najboljšo možnost za odvetnika. Zato je za kakršne koli manipulacije z lastno lastnino, zlasti ko gre za nepremičnine, bolje, da se posvetujete s strokovnjakom. To bo pomagalo preprečiti številne težave v prihodnosti.
Eden najbolj zapletenih konceptov civilnega prava je deljena lastnina, ki predvideva skupno lastništvo skupnega nedeljivega premoženja več oseb v enakih ali neenakih delih.
Običajno taka lastnina pomeni nepremičnino - hišo, mestni življenjski prostor ali zemljišče. Glede na dejstvo, da so nepremičnine dragocen materialni kapital, vprašanja o lastništvu več lastnikov pogosto povzročajo nerešljive spore in lastnike prisilijo, da se obrnejo na rusko sodišče, kjer bo obravnavana pravica skupne skupne lastnine družinskih članov.
Hkrati ima civilni zakonik Ruske federacije podoben koncept - skupne nepremičnine. To so tesne, a ne identične definicije Civilnega zakonika Ruske federacije; med njimi je bistvena razlika. Poleg skupne delniške lastnine stanovanja, hiše ali zemljišča se običajno obravnava skupno premoženje v zvezi z osebami, ki so uradno poročene. Zakonca sta lahko solastnika nepremičnine na podlagi skupne skupne lastnine in skupne lastnine.
Kakšna je razlika med skupnim lastništvom in skupnim lastništvom? Drugi jasno razdeli dele skupnega premoženja med zakonce in vsakemu od njih dodeli del. Hkrati se med zakoncema vzpostavijo pogodbena razmerja in jasno so navedene pravice in obveznosti lastnikov, po katerih oba nosita svoj del obveznosti za vzdrževanje in servisiranje nepremičnine (npr. stroški popravil, plačilo računov za komunalne storitve itd.)
Kaj je navzkrižno lastništvo? Za razliko od drugega je skupno premoženje premoženje v lasti obeh zakoncev brez jasne opredelitve deleža za vsakega. tiste. pravice tako moža kot žene do premoženja, ki pripada obema, so enake, vse obveznosti strank v smislu preživnine, stroškov in drugih stroškov pa se med seboj porazdelijo po ustnem dogovoru, po t.i. načelo dobre vere. Medtem ko lahko ustni dogovor vključuje skupno lastništvo (na primer za manjša popravila), je slednji bolj formalen.
Na splošno se skupno premoženje, pridobljeno, ko sta zakonca že uradno poročena, samodejno šteje za skupno premoženje in oba zakonca imata enake lastninske pravice. V tem primeru je nemogoče prodati del hiše ali stanovanja brez pisnega soglasja zakonca. To pomeni, da je razlika med skupnim in skupnim stanovanjem v formalni opredelitvi delov med solastniki.
Prehod skupne nepremičnine v skupno nepremičnino se imenuje »dodelitev deleža«, kar samodejno vodi v razmejitev pravic in obveznosti strank do vzdrževanja premoženja med zakoncema. Za uveljavljanje skupne lastninske pravice na nepremičnini, hiši ali zemljišču potrebujete:
Slednji primer je zaželen za zakonce, ki so v t.i. civilna poroka. Če sta moški in ženska pri nakupu nepremičnine, v kateri naj bi živela skupaj, prispevala enake ali asimetrične dele svojih osebnih sredstev, je priporočljivo skleniti pogodbo, v kateri bo navedeno sorazmerno lastništvo nepremičnine vsakega zakoncev. Po potrebi (v primeru prekinitve razmerij, prodaje stanovanja) bosta zakonca na podlagi pogodbe v skupni skupni lastnini in bosta dobila svoj del denarja ob prodaji nepremičnine. .
Pravico do skupne lastnine ureja Civilni zakonik Ruske federacije, ki določa poseben postopek za razpolaganje s skupnim premoženjem. V času prehoda nepremičnine iz skupnega v skupni status se stroški njenega vzdrževanja sorazmerno porazdelijo med zakonce. Na primer, če imata zakonca enake deleže v stanovanju, se skupno premoženje in računi za komunalne storitve ter davki v primeru prodaje nepremičnine mednje porazdelijo v enakih delih. Če ima mož v lasti 70 %, žena pa skupno premoženje v višini 30 %, potem vsak od njiju opravi svoj del plačil v tem deležu.
Opozoriti je treba, da je skupna lastninska pravica abstrakten pojem in je na fizični ravni nemogoče ločiti nepremičninski predmet, ki je v deležu. Vprašanje, kako stanovanje razdeliti med lastnike, je formalno, ki je običajno povezano s prodajo nepremičnin. Prodaja delnic se običajno zgodi ob prodaji stanovanja ali hiše, pri kateri zakonca prejeta svoj delež izkupička sorazmerno s svojim deležem skupnega premoženja. Če zakonca živita v stanovanju, v katerem je ena soba 20 kvadratnih metrov. m., drugi pa 15 kvadratnih metrov. m., potem to ni bistvena razlika in ni podlaga za medsebojne terjatve in obračanje na sodišče. Stranke se morajo ustno dogovoriti in določiti postopek uporabe bivalnih prostorov. Najprej to velja za skupno skupno lastnino, ki je ni mogoče fizično razdeliti (kopalnica, kuhinja, hodnik).
V praksi pogosto nastanejo spori in spori med ločenima zakoncema ali sorodniki – solastniki premoženja na temo skupne rabe nepremičnine. Ta vprašanja ureja Civilni zakonik Ruske federacije, če med strankama obstajajo nesoglasja, ima ena od njih pravico vložiti tožbo na sodišču in sprožiti določitev postopka za uporabo stanovanja, določiti postopek uporabe stanovanja. zemljišče ali stanovanje v pogodbi. Zveza, ki jo zastopa pravosodni organ, lahko pri reševanju spora vsakemu solastniku dodeli ločeno ali prehodno sobo. Če je ena izmed sob večja od druge, je lahko solastnik, ki je dobil večjo sobo, dolžan plačati večji znesek pri plačilu komunalnih računov ali nositi več stroškov za vzdrževanje hiše v skupni lasti.
Prodaja stanovanja v skupni lasti bi morala biti v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije prednostno izvedena drugemu zakoncu, solastniku stanovanja ali hiše. To pomeni, da mora mož ali žena, ki se odloči uveljavljati svojo pravico do deleža, najprej ponuditi, da ga odkupi zakoncu, ki je lastnik drugega dela skupnega premoženja. Prednost v korist zakonca je določena na podlagi tega, da je skupna lastnina - stanovanje ali hiša - nedeljiva lastnina in bo v odsotnosti dogovora med strankama zelo težko prodati premoženje s prodajo njenega dela tretji osebi. zabava. Redko se zgodi, da si kupec želi pridobiti del nepremičnine, saj je težko deliti premoženje z neznanimi ljudmi. Za uveljavljanje svoje pravice potrebujete ločeno kopalnico, veliko kuhinjo itd.
Toda kljub temu ima vsak od solastnikov pravico prodati skupno premoženje v obliki njegovega dela. Če je lastnik odločen prodati svojo nepremičnino, mora o tem obvestiti solastnika in mu ponuditi odkup dela ter navesti želene pogoje posla. Če druga stranka odkloni nakup ali ne ukrepa, mora pobudnik prodaje drugo stranko uradno obvestiti o svoji nameri s pisnim sporočilom z obvezno zahtevo po obvestilu o prejemu. Če v enem mesecu od dneva prejema sporočila solastnik ne ukrepa, ima lastnik pravico prodati svoj delež tretjim osebam.
Skupna lastnina na zemljišču predstavlja lastnikom manj težav pri izvajanju, v resnici pa se postopek dodelitve in prodaje deleža parcele lahko razlikuje. Če želi eden od lastnikov zemljiške parcele svoj delež izolirati za namene izvedbe ali z njim razpolagati po lastni presoji (če ni zadovoljen s postopkom uporabe zemljišča), bo moral iti skozi številne pravne in birokratske postopke, vključno z:
V prvem primeru je mogoče med lastniki skleniti pogodbo o dodelitvi deleža parcele, v kateri se oblikuje nova parcela, katere dimenzije so določene v enakem sorazmerju z delom prejšnjega solastnika. Na podlagi tega nekdanjemu solastniku, na čigar pobudo je prišlo do dodelitve, nastane lastninska pravica na novi dodeljeni parceli. Ob tem ostaja prvotna skupna lastnina, zemljiška parcela, pod enakimi pogoji skupne lastnine drugih lastnikov (otrok, bratov in sester) v spremenjenih mejah. Prerazporeditev deležev po spremembi velikosti parcele med preostale lastnike poteka v enakih razmerjih, v katerih so imeli v lasti parcelo pred dodelitvijo. Ohranjen je tudi uveljavljen postopek uporabe zemljiške parcele.
Skupno lastništvo zemljišča pri dodelitvi enega od delov mesta je povezano z birokratskimi stroški. Za formalizacijo dodelitve deleža je potrebno izvesti geodetske in druge postopke, ki jih lahko izvajajo samo zaposleni v zemljiškem oddelku, katastrskem načrtu ali ZTI. Po končanem postopku dodelitve bo treba novo parcelo ponovno vpisati v katastrski register, kar prinaša številne dodatne stroške.
Zaradi dejstva, da prodaja nepremičnine vsebuje veliko odtenkov pravne narave, se veliko solastnikov zanima za vprašanje, kako prodati stanovanje. Davčni zakonik predvideva plačilo 13% prihodkov od prodaje predmeta. Da bi se izognili prekoračitvi stroškov, lahko z vsakim od solastnikov sklenete kupoprodajno pogodbo ali pa sklenete posel z več osebami na strani prodajalca hkrati, nato pa stanovanje ali prodano hišo prenesete na odsvojitev novega kupca.
Glavne težave nastanejo v takih primerih:
V teh primerih je skupni skupni bivalni prostor mogoče prodati tretji osebi, pri čemer se mimo predkupne pravice do nakupa, vendar je ta korak v resnici veliko tveganje, saj je posel lahko razglašen za neveljaven.
