Vlada Ruske federacije je s svojo resolucijo leta 2014 odobreno Strategijo razvoja stanovanjskega hipotekarnega posojila do leta 2020 priznala kot nepomembno. Kot so Stroygazeto obvestili v tiskovni službi ruskega ministrstva za gradbeništvo, bo ta dokument nadomestil prednostni projekt Hipoteka in najem stanovanj.
Kot so povedali na oddelku, za razliko od Strategije, ki je vključevala določene ukrepe za razvoj hipotekarnega trga v državi, projekt "Hipotekarna in najemna stanovanja" predvideva celostni pristop, katerega cilj je izboljšanje življenjskih razmer Rusov, zagotavljanje visoke stopnje zagona stanovanj - 100 milijonov kvadratnih metrov ... m v letu 2020, spodbujanje povpraševanja po stanovanjih (v letu 2020 izdaja približno 1,2 milijona hipotekarnih posojil), pa tudi izvajanje pilotnih projektov v okviru razvoja trga najemnih stanovanj in stanovanj.
V okviru prednostnega projekta se bo izvajal program za vključevanje zveznih zemljišč s skupno površino več kot 13,5 tisoč hektarjev, ki se nahajajo v mestih z več kot 250 tisoč prebivalci, za stanovanjsko gradnjo. Poleg tega je načrtovano dodatno zagon stanovanj s pomočjo programa subvencij za izgradnjo socialne in prometne infrastrukture znotraj četrti v času celostnega razvoja ozemelj. Izvedeni bodo tudi pilotni projekti za ustvarjanje najemnih stanovanj in stanovanj v največjih mestih Rusije z uporabo kolektivnih naložbenih mehanizmov. »V te namene prednostni projekt predvideva skupno naložbo v višini 65 milijard rubljev. za obdobje do leta 2020," so zapisali na ministrstvu za gradbeništvo.
Kot so pojasnili v tiskovni službi AHML, bo podpora trgu hipotekarnih posojil usmerjena tudi v razvoj instrumentov listinjenja in refinanciranja z uporabo hipotekarnih vrednostnih papirjev, za katere jamči AHML – predvideno je, da bo do leta 2020 vsaj 40 % celotnega obsega hipotekarna posojila bodo izdana z uporabo tega orodja. Hipotekarni trg bo prenesen v elektronsko obliko: od dajanja posojila do vpisa nepremičnine. To bo omogočilo privabljanje novih udeležencev na trgu, nadaljnje povečanje obsega posojil in znižanje stroškov dajanja in servisiranja posojil ter ravni obrestnih mer za hipotekarne posojilojemalce.
V AHML so dodali, da jih je z uredbo vlade Ruske federacije uskladila tudi z aktualnimi nalogami prednostnega projekta za uporabo kreditne linije, ki jo je zagotovila državna korporacija AHML Vnesheconombank v višini 14 milijard rubljev. Sredstva bodo namenjena izvajanju programov razvoja trga najemnih stanovanj, vključno z uporabo mehanizma zaprtih vzajemnih investicijskih skladov, pa tudi stanovanjskega hipotekarnega posojila in trga hipotekarnih vrednostnih papirjev.
Za referenco:
Potni list prednostnega projekta "Hipoteka in najemna stanovanja" je odobrilo predsedstvo Sveta pri predsedniku Ruske federacije za strateški razvoj in prednostne projekte 19. oktobra 2016. Za njegovo izvajanje sta odgovorna Ministrstvo za gradbeništvo, stanovanjske in gospodarske javne službe Ruske federacije in AHML. Projekt oblikuje naloge, s katerimi se sooča sektor hipotekarnih posojil in stanovanjske gradnje, ob upoštevanju sodobnih realnosti gospodarstva in socialne sfere, mednarodnih izkušenj in prakse pri razvoju stanovanjskega sektorja.
Postopek izterjave se lahko odloži, če se odločitev izpodbija na naslednjem sodišču. Za to je treba pripraviti ustrezno vlogo. Možne nianse Pravdni postopki o hipotekarnih sporih imajo naslednje značilnosti: Tudi edino stanovanje je mogoče izterjati, če je bilo kupljeno s hipotekarnim denarjem. Za to je treba pred postopkom cenitve nepremičnin dokazati zahteve po znižanju cene stanovanja, prodanega na dražbi. v neodvisnem podjetju Treba je pripraviti prepričljive argumente, ko posojilojemalec od sodišča zahteva, da zaveže banko k predložitvi obročnega načrta, je to posledica dejstva, da če shema in primeri njenega zagotavljanja niso navedeni v pogodbi , potem ni razlogov, da bi banko zavezali k zagotavljanju takšne pomoči.
Spori iz naslova izpolnjevanja obveznosti iz hipotekarne pogodbe pogosto zahtevajo reševanje na sodišču. Sodna praksa o hipotekah v letu 2017 ima svoje značilnosti in nianse, zlasti v tako ozkih razmerjih, kot sta ločitev ali vojaška hipoteka. Pogodba o hipotekarnem posojilu zavezuje posojilojemalca, da svoje obveznosti izpolni pravočasno.
Primeri neupoštevanja dogovorjenih pogojev, zamude zaradi finančnih težav obogatijo sodno prakso na hipotekah v letu 2017. Prav to leto je postalo težko zaradi finančne nestabilnosti trga. Kreditni spori V primeru zamude ali nepoplačila posojila v celoti nastane spor med banko in njeno stranko.
Zakonik o civilnem postopku Ruske federacije. Zahtevani dokumenti Ko posojilojemalec prejme obvestilo sodišča o začetku postopka, se mora pripraviti na postopek. V ta namen se sestavijo in zberejo dokumenti: piše se ugovor zoper bančno terjatev; Kreditna pogodba; Potrdila o plačilu mesečnih zneskov; O dohodkih in premoženjskem stanju družine. Banka sama - pobudnica proizvodnja pripravi dokumente:
Če je med sojenjem potrebno pridobiti nekatere dokumente, lahko vložite zahtevo za njihovo sodno reklamacijo ali jih zagotovite sami.
Kot je dejal Mikhail Men, zdaj ministrstvo za gradbeništvo skupaj z agencijo za stanovanjska hipotekarna posojila pripravlja pilotne projekte za najem stanovanj v Moskvi in v nekaterih regijah, kjer je treba pritegniti nove delavce. Če bo šlo vse dobro, se lahko najemna stanovanja kmalu pojavijo v Sankt Peterburgu in drugih velikih ruskih mestih. Kot je dejal Men, bi lahko bila ena od novih možnosti, ki bi lahko znižale stroške hipotek z odpravo preferenčnih posojil, državna podpora za gradnjo infrastrukture - to bo razvijalcem omogočilo gradnjo cenejših stanovanj. Poleti 2016 so se pojavile tudi informacije, da se je pojavil še en nov projekt, ki bi se lahko začel z novo Moskvo - finančna subsidiarna podpora hipotekam za državljane z nizkimi dohodki.
Do 31. marca 2017 je v Rusiji deloval program "Stanovanje za rusko družino", ki je bil prepoznan kot neučinkovit, njegovo izvajanje pa je bilo izjemno nezadovoljivo. V kriznih razmerah ni bilo mogoče v večji meri izpolniti zadanih nalog. Z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 31. marca 2017 št. 393 "O spremembah državnega programa Ruske federacije" Zagotavljanje cenovno ugodnih in udobnih stanovanj in javnih storitev za državljane Ruske federacije " je bil ta program ukinjen. .
To je predvsem posledica dejstva, da so ciljna skupina prebivalstva - potencialni najemniki - državljani, ki ne morejo plačevati hipotekarnih plačil in tudi niso pripravljeni preplačevati najemnine nad tržno ceno. V takšnih razmerah je glavno vprašanje v ravnini sposobnosti države, posamezne regije ali občine, da podpre investitorje pri gradnji večstanovanjskih stavb. Glavni načrt (potni list) prednostnega projekta "Hipoteka in najemna stanovanja" Načrt projekta navaja njegove glavne usmeritve:
Vsaka od njih ima faze, mejnike, roke.
Na seji predsedstva Sveta pri predsedniku Ruske federacije za strateški razvoj in prednostne projekte 19. oktobra 2016 je bil sprejet potni list prednostnega projekta "Hipoteka in najemna stanovanja". Dokumenti Potni list prednostnega projekta "Hipoteka in najemna stanovanja" Ogled Prenos (3,58 MB) Sestava projektnega odbora za glavno smer strateškega razvoja Ruske federacije "Hipoteka in najemna stanovanja" Ogled Prenos (47,06 KB) Sestava javnosti in poslovni svet za glavno področje strateškega razvoja Ruske federacije "Hipoteka in najemna stanovanja" Oglejte si Prenos (236,7 KB) Podroben razpored št. 11-P / 07 za izvajanje načrta na Ministrstvu za gradbeništvo Rusije prednostnih ukrepov za organizacijo projektnih dejavnosti v Vladi Ruske federacije za leti 2016 in 2017, odobrenih z odredbo Vlade Ruske federacije z dne 15. oktobra 2016
Naročnik projekta je Ministrstvo za gradbeništvo in stanovanjske storitve Ruske federacije, vodja projekta je generalni direktor Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila (v nadaljnjem besedilu - AHML). Med razvojem projekta za njegovo izvedbo so bili identificirani in razviti:
Projekt se bo izvajal na treh glavnih področjih:
Zaključek projekta je predviden za leto 2020, vendar je v potnem listu napovedana tudi za leto 2025.
Kaj grozi ukinitev državne podpore in ali naj pričakujemo dvig obrestnih mer? Vlada je sporočila, da ne bo obnovila programa subvencioniranja hipotek. Vendar, kot je dejal minister za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve Mihail Men, bo najverjetneje razvit nov mehanizem za podporo stanovanjskim posojilom. Nov program bi lahko začel delovati do konca leta. Preferencialna hipoteka z 12-odstotnimi subvencijami po ministrovih besedah preprosto izgubi svoj pomen, saj se tržne obrestne mere že približujejo tej meji.
Preferencialne hipoteke, ki smo jih izgubili Konec leta 2014 je centralna banka zvišala ključno obrestno mero na 17 %, hipotekarne obrestne mere pa so takoj narasle na 20 %. Stanovanja so preprosto prenehala kupovati, nato pa je vlada marca 2015 začela hipotekarni program z državno podporo, ki je znižal obrestno mero na 12% letno.
Tako obstajajo primeri izvajanja gradnje stanovanjskih stavb, obstajajo predpogoji za uspešno izvajanje tega dela programa v številnih subjektih Rusije. Na splošno se načrtuje oblikovanje najemnih stanovanj, katerih stroški najema bodo konkurenčni tržnim cenam za najem sekundarnih stanovanj, sicer zaradi nizke investicijske privlačnosti ne bo smisla izvajati projekta. Poleg tega je predvideno oblikovanje tako imenovanih "pilotnih" projektov, ki pomenijo javno-zasebna partnerstva.
Samo pod pogojem državne (regionalne, občinske) podpore zasebnega sektorja je mogoče zgraditi takšno stanovanje, ki bo cenovno optimalno tako za investitorja kot za bodoče najemnike. Ustanovitev stanovanjskih stavb povzroča številna vprašanja in polemike med strokovnjaki in uradniki.
Do 31. 3. 2017 je v Rusiji deloval program, ki je bil prepoznan kot neučinkovit, njegovo izvajanje pa je bilo izjemno nezadovoljivo. V kriznih razmerah ni bilo mogoče v večji meri izpolniti zadanih nalog.
Odlok vlade Ruske federacije z dne 31. marca 2017 št. 393 "O spremembah državnega programa Ruske federacije" Zagotavljanje cenovno ugodnih in udobnih stanovanj in javnih storitev za državljane Ruske federacije " navedeno program je bil odpovedan.
Tako je bila 31. marca 2017 sprejeta nova različica programa. "Zagotavljanje cenovno ugodnih in udobnih stanovanj in javnih storitev za državljane Ruske federacije", v strukturo katerega so bili dodani še drugi programi, od katerih je eden "Hipotekarna in najemna stanovanja" (definirano kot prednostni projekt(v nadaljevanju projekt)). Omeniti velja, da je bil potni list tega projekta sprejet 19. oktobra 2016.
Naročnik projekta je Ministrstvo za gradbeništvo in stanovanjske storitve Ruske federacije, vodja projekta je generalni direktor Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila (v nadaljnjem besedilu -).
Med razvojem projekta za njegovo izvedbo so bili identificirani in razviti:
Projekt se bo izvajal po tri glavna področja:
Predviden je zaključek projekta za 2020, potni list pa vsebuje napoved tudi za leto 2025.
Glavni cilj projekta je izboljšanje življenjskih razmer državljanov RF z izvajanjem visokih stopenj zagona stanovanj in spodbujanjem povpraševanja. Na podlagi potnega lista projekta je v letu 2018 predvideno zagon 88 milijonov kvadratnih metrov stanovanj, v letu 2020 pa 100 milijonov. Poleg tega je v letu 2018 načrtovana izdaja milijona hipotekarnih posojil, v letu 2020 pa milijon dvesto tisoč posojil. Predvideva se, da bodo v letu 2018 pritegnile naložbe v višini 15 milijard rubljev za ustvarjanje najemnih stanovanj.
Doseganje cilja je načrtovano na naslednje načine:
Projekt je zasnovan za odpravo obstoječega problema s stanovanji za navadne državljane države. Prejšnji program "Stanovanje za rusko družino" se s tem problemom ni spopadel.
Imenuje se stanovanjska hiša, namenjena oddaji stanovanj najemnikom dobičkonosna.
Trenutno je predvidena oživitev večstanovanjskih stavb v okviru prednostnega projekta. V različnih regijah države je bil pripravljen regulativni okvir za gradnjo takšnih hiš, v nekaterih pa taka stanovanja že obstajajo.
V 19 regijah Rusije so predvideni posebni ukrepi za ustvarjanje najetih stanovanj. V 11 izmed njih so opredeljena sredstva za izvajanje tovrstnih ukrepov. V 8 od teh regij je zagotovljeno delno financiranje iz proračuna. Do danes že obstaja praksa ustvarjanja stanovanjskih hiš. Na primer, v Republiki Baškortostan je izvajanje projektov pokazalo, da je bila cena najema nižja od plačil hipoteke, vendar je najemnina v stanovanju takšne hiše veliko višja od tržne.
Tako obstajajo primeri izvajanja gradnje stanovanjskih stavb, obstajajo predpogoji za uspešno izvajanje tega dela programa v številnih subjektih Rusije.
Na splošno je načrtovano ustvariti najemna stanovanja, stroški najema katerih bodo konkurenčna s tržnimi cenami oddamo v sekundarna stanovanja, sicer zaradi nizke investicijske privlačnosti ne bo smisla izvajati projekta.
Poleg tega ustvarjanje t.i "Pilotni" projekti, ki pomenijo javno-zasebna partnerstva. Samo pod pogojem državne (regionalne, občinske) podpore zasebnega sektorja je mogoče zgraditi takšna stanovanja, ki bodo optimalno glede na ceno tako za investitorja kot za bodoče najemnike.
Ustanovitev stanovanjskih stavb povzroča številna vprašanja in polemike med strokovnjaki in uradniki. To je predvsem posledica dejstva, da je ciljna populacijska skupina - potencialni najemniki- to so državljani, ki ne morejo plačevati hipotekarnih plačil in tudi niso pripravljeni preplačati najemnine nad tržno ceno. V takšnih razmerah je glavno vprašanje v ravnini sposobnosti države, posamezne regije ali občine, da podpre investitorje pri gradnji večstanovanjskih stavb.
Načrt projekta navaja njegove glavne usmeritve:
Vsaka od njih ima faze, mejnike, roke. Tako so na primer v smeri razvoja trga najemnih stanovanj predvideni zagon prvega pilotnega projekta najemnih stanovanj (01.10.2017), dokončanje pilotnih projektov in sprejem sklepa o izvedbi podobnih projektov. v mestih z milijonom prebivalcev (15.11.2020).
Potni list projekta je potrdil tudi proračun za obdobje 2017-2020. Skupno je za navedeno obdobje načrtovano porabiti:
Za vsakega od zgornjih virov financiranja je v potnem listu določena »razčlenitev«. na leta.
Potni list prednostnega projekta ni na voljo poraba sredstev iz lokalnih proračunov... Na podlagi zgoraj navedenega proračuna se bo glavnina sredstev akumulirala iz zunajproračunskih virov, torej na račun AHML, prebivalstva, investitorjev in bank.
Potni list projekta je zasnovan za izvedbo od 01.11.2016 do 31.12.2020 Z vidika doseganja kazalnikov projekta pa je predvidena napoved za leto 2025, kar lahko pomeni morebitno podaljšanje programa za daljše obdobje (po možnosti, če bo uspešno izveden do leta 2020).
Po podatkih je naročnik Ministrstvo za gradbeništvo, stanovanja in gospodarske javne službe Ruske federacije. Po glavi Govori generalni direktor AHML.
Preko AHML se načrtuje izvajanje nalog projekta.
Torej, navedeni JSC izvaja sodelovanje pri gradnji zveznih, regionalnih in lokalnih zemljišč, izvaja dejavnosti za privabljanje vlagateljev (tudi z izdajo hipotekarnih vrednostnih papirjev).
V okviru gradnje najemnih stanovanj bo AHML deloval kot glavni investitor, uporabite orodje za kolektivne naložbe. Sredstva AHML so navedena kot eden od virov zunajproračunskega financiranja za obravnavani projekt. V prihodnje je mogoče prilagoditi in posodobiti naloge in dejavnosti JSC.
Tako v bistvu deluje AHML kot izvajalec celotnega projekta. Agenciji so bile dodeljene številne naloge in opredeljena orodja, s katerimi naj bi dosegli cilj projekta.
Najpomembnejši del potnega lista projekta so rezultati izvajanja programa, saj je brez njihove postavitve nemogoče dosledno izvajanje. Kot celoten projekt so rezultati razdeljeni na posebne bloke, od katerih ima vsak svoje rezultate, vendar glavni pričakovani rezultati programa vključujejo:
V smeri razvoja hipotekarnega trga se pričakujejo naslednji rezultati:
V okviru razvoja trga najemnih stanovanj so glavni rezultati:
Priznanje neučinkovitega in posledično ukinitev programa Stanovanje za rusko družino je zahtevalo nadaljevanje začetega v okviru drugega projekta, vključno z odpravo "napak" prejšnjega programa in nadaljnjega. izvajanje gradnje cenovno dostopnih stanovanj za prebivalstvo države.
Posledično je bil prednostni projekt "Hipoteka in najemna stanovanja" vključen v strukturo državnega programa, ki je vključeval vire železove rude, v okviru katerega se bodo izvajala dela na spodbujanje gradnje cenovno dostopna stanovanja. Izvajanje te smeri je načrtovano s subvencioniranjem regij iz zveznega proračuna za gradnjo inženirskih objektov (za zagotovitev hiš v gradnji v prihodnosti).
Poleg tega se načrtuje aktiviranje projekta hipotekarni trg... Poskušali bodo olajšati pridobitev hipoteke (preko elektronskega obrazca), spodbuditi banke k sodelovanju v projektu. Prav tako v okviru projekta vračanje t.i "Najemniške hiše", torej najemniško stanovanje s konkurenčno ceno najema. V bistvu je bil ta ukrep sprejet zaradi nezmožnosti številnih državljanov Ruske federacije za plačilo hipotekarnih plačil.
Tako se bo izvajalo nov poskus reševanje vprašanja dostopnosti stanovanj za državljane v Ruski federaciji.
Prednosti projektnega najema stanovanja
V okviru projekta je predvidena gradnja hiš, v katerih se bodo oddajala stanovanja. Če bo cena najema res tržna cena, kakšna je potem razlika med takšnim najemom in običajnim najemom, ki danes obstaja na trgu najema nepremičnin?
Programi in projekti, namenjeni izboljšanju življenjskih razmer Rusov, bodo v doglednem času ostali v središču pozornosti vlade. Do 31. decembra 2020 deluje prednostni projekt »Hipoteka in najemna stanovanja«. Dogovorjena in potrjena je na vseh ravneh izvršne oblasti. Projekt vodi generalni direktor JSC DOM.RF Alexander Plutnik, DOM.RF pa je kot Enotni inštitut za razvoj v stanovanjskem sektorju glavni izvajalec ključnih aktivnosti.
Projekt bi moral izboljšati življenjske razmere Rusov in zagotoviti razpoložljivost dejanskega povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah. Glede na želje državljanov - lastnine ali najemnine - se cilji projekta razlikujejo. Za tiste, ki želijo kupiti lastno stanovanje, projekt v letu 2018 obeta vsaj milijon hipotekarnih posojil. Za potrebe skoraj 6 milijonov potencialnih najemnikov letos projekt predvideva najmanj 15 milijard rubljev za gradnjo stanovanj za komercialni najem.
Oblikovanje likvidnega trga za hipotekarne vrednostne papirje bo v skladu s projektom zagotovilo razpoložljivost hipotek in zmanjšalo finančna tveganja za državljane. MBS z garancijo DOM.RF JSC bo postala osnova za dolgoročno in poceni financiranje hipotekarnih posojil. Posledično bodo državljani prejeli nižje obrestne mere in zanesljiv finančni instrument za varčevanje in vlaganje svojih prihrankov.
Ta postopek se imenuje listinjenje. Za svoj razvoj projekt predvideva prenos hipotek v elektronsko obliko. Do konca leta 2018 bo na spletu na voljo celoten cikel servisiranja kreditojemalca od odobritve posojila do vpisa nepremičnine. Z uvedbo elektronskega upravljanja dokumentov se bodo znižali tudi stroški izdajanja in refinanciranja hipotek, kar spet vodi v znižanje obrestnih mer.
Za tiste, ki ne nameravajo kupiti nepremičnine, projekt ponuja nove priložnosti za civiliziran najem. Vzajemni investicijski skladi bodo financirali gradnjo najemnih stanovanj, vključno s stanovanji. Ob zaključku projekta je načrtovano, da bi v takšne vzajemne sklade pritegnili do 65 milijard rubljev. Poleg tega, da bodo praktična rešitev za zagovornike najemnih stanovanj, bodo postali naložbeno sredstvo za male vlagatelje.
Zagotavljanje visokokakovostnih, udobnih in cenovno ugodnih zasebnih ali najemnih stanovanj državljanom bo zahtevalo nov pristop k razvoju. Država je pripravljena pomagati razvijalcem z vključevanjem neučinkovito uporabljenih zveznih, regionalnih in občinskih zemljišč v stanovanjsko gradnjo. Ustvarjanje potrebne infrastrukture na zadevnih zemljiščih na stroške države in zlasti DOM.RF zmanjšuje finančno breme za razvijalce in kupcem zagotavlja nizke cene stanovanj.
Pričakovane rezultate projekta "Hipotekarna in najemna stanovanja" je napovedal ruski predsednik. Obrestne mere za posojila se bodo s trenutnih 9,75 % znižale na 7-8 %. Letno bo izdanih do 2 milijona hipotekarnih posojil proti današnjih 1,2 milijona Hipoteke bodo na voljo vsaki drugi ruski družini – danes si 40 % Rusov lahko privošči hipotekarni kredit.
