Namen cenitve je določiti tržno vrednost v času pregleda po sprejetih metodah in standardih.
Poročilo o cenitvi zemljiške parcele se sestavi pisno.Če je sestavljena kompetentno in strokovno, se lahko po potrebi priloži sodnemu postopku. Dokument je pravno zavezujoč.
Pred sestavo poročila je treba oblikovati nalogo, ki navaja predmet prihodnjega ocenjevanja in namen izpita.
Ocenjevalni pregled se izvaja iz naslednjih razlogov:
Pravico do pregleda zemljiške parcele pridobi specialist, ki mora imeti določeno usposobljenost in izobrazbo. Samo oseba s posebnim znanjem in metodami lahko kompetentno oceni in nato sestavi poročilo. Poročilo mora biti sestavljeno po pravilih v skladu z veljavno zakonodajo.
Cenilec mora biti član ene od samoregulativnih organizacij cenilcev in biti certificiran. Strokovnjak lahko opravlja delo pri določanju cene tako samostojno kot v okviru podjetja v skladu s členom 4 Zveznega zakona št. 135.
Cenilec ima pravico, da po lastni presoji izbere način ocenjevanja in zahteva predložitev dokumentacije, potrebne za delo. Biti mora neodvisen (člen 16 Zveznega zakona št. 135).
Referenca: Cenilni dokument lahko naroči ne le lastnik zemljišča, temveč tudi vsaka oseba, ki jo to zanima. Na primer potencialni kupec ali najemnik.
Osnova za izpit mora biti sporazum, sklenjen v pisni obliki (člen 10 Zveznega zakona št. 135).
Stroške izvedbe in sestave poročila o oceni zemljiške parcele določajo številni kazalniki. Odvisno je od lokacije zemljišča, površine in namena, za katerega se presoja izvaja. Postopek traja od 1 do 10 dni.
Na primer, za poletno kočo bo ocena stala znesek, ki se začne od 5.000 rubljev, za izpodbijanje katastrske vrednosti 20.000 rubljev.
11. člen zveznega zakona 135 opisuje glavne zahteve za poročilo. Nedvoumno mora označevati predmet, ki se ocenjuje.
V poročilo je treba vključiti naslednje razdelke:
Ocenjevanje služnosti se izvaja z namenom ugotavljanja pravilnega plačila za uporabo tujega zemljišča v primeru sodnega reševanja spora.
Na to vplivajo naslednji dejavniki:
Formula za določitev stroškov plačila za uporabo omejitve:
Vsi izračuni morajo biti narejeni v obliki pisnega poročila.
Poročilo o cenitvi služnosti zemljiške parcele je sestavljeno iz naslednjih oddelkov:
Poročilu so priloženi diagrami, ki prikazujejo meje obremenitev in izračune stroškov.
Ta ocena se izvede za določitev natančnejšega zneska najemnine. Odvisno je od gospodarskih koristi uporabe zemljišča:
Pri oceni stroškov imajo pomembno vlogo tudi pogoji, pod katerimi je sklenjena najemna pogodba. Poročilo o cenitvi zemljišča v zakupu izdelajo cenilci na enak način kot poročilo o vrednosti zemljišča. Samo v razdelku Cenitvena dodelitev je namen določitve stroškov opredeljen kot Najem.
Opomba: v poročilu so podane tudi značilnosti predmeta, podani so podatki cenilca in naročnika, opisane so metode pregleda, opravljeno delo. V prilogi je diagram območja, kjer se nahaja stran, in njen kratek opis. Na koncu poročila je naveden seznam uporabljenih dokumentov.
Poročilo je v pisni obliki. Njeno kopijo hrani cenilec.
Za določitev tržne vrednosti zemljiške parcele je potrebna neodvisna cenitev zemljiške parcele in poročilo o njej. Rezultati ocene zemljišča se vnesejo v pisno poročilo, ki se posreduje naročniku.
Uporablja se lahko za reševanje spornih vprašanj: za izpodbijanje ugotovljene katastrske vrednosti zemljišča, za pojasnitev prodajne cene ali za določitev plačila služnosti ali najemnine.
Skladno s tem se lahko izvede ocena zemljiških parcel z namenom naslednje revizije na območju katastrske četrti, pri čemer se primerjajo trenutne cene in jih nadomesti z dejansko vrednostjo.
Ker se na podlagi ugotovljene vrednosti določa osnova, ki jo plačujejo lastninski lastniki skladiščne enote (z izjemo najemnikov), lastnikov zemljišč ne zanima bistveno povečanje katastrske vrednosti. Na podlagi interesov občine ali države, katere proračun se polni iz davčnih sredstev, je namen teh povečati katastrsko vrednost.
Za oceno zemljišča boste potrebovali. Če ne veste, kako ga dobiti, ga preberite.
Pri trditvah o cenah bo potreben uradni akt o izvedbi neodvisnega pregleda s strani cenilca. Te storitve se izvajajo proti plačilu. Njihovi stroški se bistveno razlikujejo, in sicer:
Pri tem se upošteva status izvajalca storitev vrednotenja zemljišč, razpoložljivost licenc in druge statusne nianse.
V regijah osrednje Rusije takšne storitve stanejo od 1,5 tisoč rubljev, da se določijo stroški standardnih poletnih koč na 6-8 hektarjih. Ta strošek vključuje pripravo pravno relevantne dokumentacije. Pot do skladišča se plača dodatno. Enak znesek lahko plača prebivalec vasi ali regijskega središča, ki ocenjuje zemljišča zasebnih gospodinjskih parcel ali individualne stanovanjske gradnje. Nestandardne parcele so ocenjene po individualnih cenah.
Stroški ocenjevanja zemljišč naselij se bistveno razlikujejo in se gibljejo od 2,5-3 tisoč do 5-10, odvisno od vrednosti nepremičnine na določeni lokaciji, z ustrezno površino in namembnostjo.
V daljnih predmestjih in Leningradski regiji se cene gibljejo od 2,5-3 tisoč... V mestih so tako različni, da je nemogoče vzpostaviti skupni ekvivalent.
ja lahko... In naslednje vprašanje, ki se postavlja samo od sebe, je, kako sami oceniti vrednost zemljišča?
S primerjalnim pristopom je dovoljeno določiti približne stroške pomnilnika, pod pogojem, da obstajajo analogi, s katerimi ne bi smelo biti bistvenih odstopanj.
Vendar je uporaba stroškovnega in dohodkovnega pristopa praktično nesprejemljiva., saj ni javno dostopnih informacij o stroških za razvoj infrastrukture iz občinskega ali zveznega proračuna. Brez teh predpostavk je lahko tudi natančna uporaba navedenih metod neuporabna.
Poročilo o določitvi tržne vrednosti stanovanjske stavbe z zemljiško parcelo
Glavna postavka polnjenja občinskega proračuna so davki. Povsod se davki na nepremičnine začenjajo obračunavati od katastrske vrednosti, kar bistveno poveča davčno obremenitev lastnikov in najemnikov zemljiških parcel ter zavezancev davkov za projekte kapitalske gradnje.
Predvideno je, da se v vseh sestavnih subjektih Rusije do 1. januarja 2020 znesek davkov na nepremičnine določa na podlagi katastrske vrednosti.
Trenutno se lahko vrednost katastrske vrednosti izpodbija in nadomesti s tržno vrednostjo. Za večino podjetij, ki se nahajajo v Moskvi in v moskovski regiji, so novi davki kritično vplivali na kazalnike proizvodnje in jih postavili na rob preživetja. Naravna želja lastnika po zmanjšanju stroškov je sprožila val ocen, da bi določili tržno vrednost in jo sprejeli kot katastrsko vrednost.
V fazi predkazenskega postopka je treba ob vložitvi vloge komisiji za reševanje sporov o rezultatih ugotavljanja katastrske vrednosti predložiti poročilo neodvisnega cenilca in pozitivno izvedensko mnenje - ki potrjuje dejstvo, da je poročilo je bila izdelana ob upoštevanju zahtev cenitvene zakonodaje, določena vrednost predmeta pa ustreza tržnim vrednostim.
V komisiji je nemogoče predvideti izid spornega postopka, tudi če obstaja izpit, ki ga sestavi avtoritativni izvedenec.
Na podlagi ustaljene prakse izpodbijanja so izpostavljeni kazalniki, na katere so člani komisije pozorni. Izračunani specifični kazalnik tržne vrednosti predmeta se primerja s povprečnim specifičnim kazalnikom katastrske vrednosti v katastrski četrti za skupino, ki ji ocenjeni objekt pripada.
Komisija opozarja tudi, za koliko odstotkov je tržna vrednost nižja od katastrske. Znižanje na 30 % praviloma ne sproža vprašanj nasprotnikov in možna je nadaljnja razprava o poročilu. Z večjim odstopanjem od navedenih vrednosti je odločitev komisije praviloma negativna.
V večini primerov, ko so vloge za revizijo katastrske vrednosti zavrnjene, navajajo, da poročilo ni v skladu s členom 11 zveznega zakona z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O dejavnostih ocenjevanja vrednosti v Ruski federaciji", zahteve za vsebino poročil o cenitvi, do opisa v poročilu o oceni informacij, uporabljenih pri oceni, ki jih določajo zvezni standardi vrednotenja, kar se izraža v tem, da poročilo ni v skladu z načelom nedvoumnosti. Pri čemer komisija ne navede, kaj točno poročilo ne ustreza navedenemu načelu tako da ima ocenjevalec možnost odstraniti komentarje.
Nekatera poročila so lahko "zavrnjena" tudi v fazi sprejema prijav zaradi napačno uporabljene metodologije, npr. izključitev DDV iz tržne vrednosti objekta kapitalske gradnje... Naročnik cenitve se praviloma zastavlja vprašanje dvojnega obdavčevanja, cenilec pa se namesto, da bi se seznanil z metodo vrednotenja, ki se uporablja pri določanju katastrske vrednosti, zlahka strinja z argumenti osebe, katere interesi so zaradi tega prizadeti. katastrske cenitve.
Glede na ustaljeno prakso in na podlagi sodnih odločb je napačno primerjati dve vrednosti (katastrsko in tržno), če imata različne podlage, ker ena vrednost vključuje davek na dodano vrednost, druga pa ne. Po mojem mnenju ima cenilec pri izdelavi poročila o določitvi tržne vrednosti drugačno nalogo: ne sme se spuščati v polemike glede uporabljene metodologije pri katastrski cenitvi, temveč bi moral tržno vrednost določiti na podlagi podobnih parametrov, v v tem primeru je treba upoštevati davek na dodano vrednost.
Obstajajo poročila, v katerih je cenilec pri ugotavljanju tržne vrednosti zemljiške parcele določa pravico do dolgoročnega najema, brez upoštevanja prenosljivih pravic.
V Moskvi se parcele uporabljajo predvsem na podlagi najemnih pogodb, v mestu je v lasti vpisanih le okoli 3 % zemljišč... Poleg tega je trg zemljišč brez stavb omejen, zato cenilci pri ocenjevanju zemljišč praviloma uporabljajo metode alokacije in preostanka za izračune. Ker se presoja izvaja na datum za nazaj, pri izbiri enotnih analognih objektov običajno ni mogoče preveriti, katere pravice so bile izdane na zemljišču, ki pripada stavbi ali kompleksu.
Izvajalec običajno izhaja iz predpostavke, da je treba pri skupni oceni zemljiške parcele in objekta kapitalske gradnje, ki se nahaja na njej, voditi tipično vedenje lastnikov v zvezi s podobnimi parcelami (6. člen FSO št. 7). . In ker so pravice do dolgoročnega zakupa najpogosteje registrirane za zemljišča v Moskvi, se pri odštevanju stroškov zamenjave stavbe od cene posameznega objekta določi tržna vrednost pravice do najema zemljišča.
V poročilu o določitvi katastrske vrednosti zemljiških parcel se izračuna vrednost lastništva, zato tega dejstva ne gre pozabiti. Pomanjkanje spremembe prenesenih pravic se šteje za napako, tako na komisiji kot na sodišču.
Pri ocenjevanju pozidanih zemljišč treba je identificirati zgradbe, ki se nahajajo na njem. Nekateri cenilci se z opisovanjem objektov, ki se nahajajo na ocenjeni lokaciji, ne trudijo, izhajajo le iz pogojev, da je treba pri cenitvi zaradi izpodbijanja katastrske vrednosti določiti vrednost lokacije kot pogojno brezplačno. Hkrati pa vrsta gradnje pomembno vpliva na vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje.
Ne smemo pozabiti, da se tržna vrednost zemljiške parcele, zgrajene s kapitalskimi gradbenimi objekti, za vpis te vrednosti v državni katastrski register oceni na podlagi dejanske rabe zemljišča, medtem ko je pozidano zemljišče ocenjeno kot nezazidano, namenjeno uporabi v skladu z vrsto dejanske rabe (20. člen FSO št. 7).
V okviru katastrskega poročila se stroški objektov kapitalske gradnje praviloma določijo brez zemljiške komponente.
Preden nadaljujete z oceno tržne vrednosti, izvedeno za namene izpodbijanja, strokovnjaki priporočajo, da se seznanite s katastrskim poročilom razumeti logiko sklepanja in uporabljeno metodologijo, ki bo pomagala pravilno določiti osnovo za izračun. Če je bilo pri ugotavljanju tržne vrednosti objektov kapitalske gradnje ugotovljeno, da se je vrednost zemljišča izkazala za nižjo od katastrske vrednosti, potem komisija praviloma priporoča izvršitev in vložitev vloge za revizijo. katastrsko vrednost zemljiške parcele in objekta kapitalske gradnje hkrati.
V komisiji za obravnavo sporov o rezultatih katastrske vrednosti v moskovski regiji se šteje napaka pomanjkanje izračunov tržne vrednosti zemljišč v okviru dohodkovnega pristopa ne glede na dovoljeno rabo in ali je parcela pozidana ali brez objektov.
Nasprotno mnenje se na primer drži komisije za obravnavo sporov o rezultatih ugotavljanja katastrske vrednosti pri uradu Rosreestra v Kaliningradski regiji, ki v svoji zavrnitvi navaja, da poročilo ni v skladu z 11. členom Zveznega zakona o 29. julij 1998 št. 135-FZ, zahteve, določene z zveznimi standardi, saj v poročilu o cenitvi pri določanju tržne vrednosti zemljišč je cenilec uporabil bilančno metodo v okviru dohodkovnega pristopa... Izvajalec je kriv za to, da je cenilec v cenilnem poročilu »Narejen je izračun tržne vrednosti nadomestitve dejansko zgrajenih izboljšav na ocenjenih zemljiških parcelah in rezultati tega izračuna so bili osnova za izračun tržne vrednosti zemljiških parcel. Tako je cenilec, ki je sestavil cenitveno poročilo, izračunal tržno vrednost zemljiških parcel kot pozidanih, kar je kršilo 20. člen FSO št. 7 ".
V Moskvi in moskovski regiji uporaba metod izolacije in ostankov je splošno sprejeta in ne postavlja vprašanj pri ocenjevanju zemljiških parcel z namenom izpodbijanja katastrske vrednosti članov komisije, vendar očitno za nekatere regionalne strokovnjake ta metoda ni sprejemljiva. Cenilec lahko samo zbegano skomigne z rokami, kajti preostalo metodo priporoča Ministrstvo za premoženje Rusije (Odlok Ministrstva za premoženje Rusije z dne 06.03.2002 št. 568-r (s spremembami 31.07.2002). )).
Včasih cenilci se motijo z datumom ocenjevanja, za katerega je treba določiti tržno vrednost predmeta. V primeru izpodbijanja rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti je treba tržno vrednost nepremičnine ugotoviti na dan, ko je bila ugotovljena njegova katastrska vrednost (člen 29.18 z dne 29. julija 1998, št. 135-FZ) . Da bi se izognili netočnostim, bi morali zahtevati katastrsko potrdilo, v katerem naj bo naveden datum, ko je bila katastrska vrednost določena.
V Moskvi obstaja praksa, ko Oddelek za mestno premoženje na podlagi akta Državnega inšpektorata za nepremičnine spremeni dovoljeno uporabo zemljišča. Na podlagi odredbe se izvede sprememba katastra, ki vodi do spremembe katastrske vrednosti objekta. Na primer, če je podjetje oddalo del prostorov v upravni stavbi, najemnik pa je odprl kavarno, je velika verjetnost, da bo komisija spremenila namembnost stavbe v upravno-poslovno, kar bo povzročilo spremembo v dovoljeni rabi zemljiške parcele in posledično katastrski vrednosti. Po čl. 24.19 Zveznega zakona z dne 29. julija 1998, št. 135-FZ, je datum določitve katastrske vrednosti nepremičnine v primerih, predvidenih v tem členu, datum vnosa podatkov o tem v državni kataster nepremičnin, kar je pomenilo potrebo po določitvi katastrske vrednosti.
Pri katastrski cenitvi se vrednost zemljiških parcel ugotavlja brez upoštevanja obremenitev, na podlagi te predpostavke je treba določiti tudi tržno vrednost predmeta.
Da bi se izognili zgoraj opisanim napakam, bi morali ocenjevalci analizirati praktične primere, ki so v javni domeni, in preučiti izkušnje kolegov.
