Nakup stanovanja na sekundarnem nepremičninskem trgu vključuje številna tveganja. Da ne bi padli na vabo prevarantov, je treba pred sklenitvijo transakcije stanovanje preveriti glede pravne čistosti. To storitev ponujajo številna nepremičninska podjetja. Povedali vam bomo, kako pred nakupom stanovanja samostojno preverite čistočo stanovanja, lastnika in dokumentov.
Za preverjanje ni treba stopiti v stik z nepremičninskimi posredniki. Vsa potrebna dejanja lahko izvedete sami. V začetni fazi morate zahtevati in preveriti dokumente.
Lahko potrdite, da je bilo lastništvo zakonito registrirano z enim od naslednjih dokumentov:
Prodajalec mora imeti poleg potrdila o lastništvu ali izpiska iz USRN še enega od teh dokumentov (če je pravica vpisana od leta 2017).
Prodajalec vam mora poleg dokumentacijske podlage za nastanek lastninske pravice posredovati:
Če se želite zaščititi, morate skrbno preveriti vse zgoraj navedene dokumente. Zahtevajte izvirnike. Ne smejo kazati znakov popravka, madeži. Če so na voljo, je treba opraviti spremembe pri notarju. Preverite podpise in pečate vladnih agencij.
Potrebne dokumente lahko pridobi le sedanji lastnik ali njegov zastopnik na podlagi notarsko overjenega pooblastila.
Če želite pridobiti izpisek iz hišne knjige s seznamom vseh državljanov, prijavljenih v stanovanju, se morate obrniti na družbo za upravljanje, ki služi hiši, ali na teritorialni urad Zvezne službe za migracije.
Podaljšani izpis iz USRN s podatki za zadnjih 20 let izda Rosreestr ali MFC. Ta dokument je mogoče naročiti tudi na daljavo na uradni spletni strani Rosreestr.
Če prodajalec nima tehnične dokumentacije ali ne ustreza resničnosti, se obrnite na ZTI ali MFC, da pridobite potrebne dokumente.
Pozorni morate biti na naslednje značilnosti:
Naj vam podrobneje povemo, kaj natančno je treba preveriti.
Na tej stopnji preverjanja bodo potrebni štirje dokumenti - potrdilo o lastništvu, podlaga za nastanek lastninske pravice, podaljšani izpis iz USRN in izpisek iz hišne knjige. Če je bilo lastništvo registrirano po januarju 2017, običajno potrdilo morda ne bo na voljo. V tem primeru je dejstvo registracije potrjeno z izvlečkom iz USRN.
Poskrbite, da so bile lastninske pravice pridobljene zakonito. Natančno preučite dokumentno podlago za nastanek pravic - datum začetka veljavnosti, posebne pogoje, pravilnost registracije.
Posebno skrb je potrebna za preverjanje zakonitosti pravic, če stanovanje podeduje prodajalec. Če so bile kršene pravice drugih dedičev, se lahko tožijo zaradi prerazporeditve zapuščine.
Dobro je, če je bil prodajalec lastnik nepremičnine pred več kot tremi leti. V tem primeru skoraj ni možnosti, da bi bila vaša transakcija v prihodnosti izpodbijana. To določa civilno pravo.
Če je bilo stanovanje predhodno privatizirano, je pomembno ugotoviti, ali so bili v tem procesu še drugi udeleženci. Prodajalec mora od njih uradno zavrniti sodelovanje pri privatizaciji.
Druga pomembna točka so registrirane osebe. Podatki o registriranih državljanih so v izpisku iz hišne knjige. V idealnem primeru bi morali vse najemnike odjaviti. Ko je nekdo v času preverjanja registriran, se prepričajte, da z izjavo ni težav. Če je nekdo registriran, vendar je trenutno v zaporu, v domu za ostarele itd., Je bolje, da zavrnete nakup tega stanovanja. Takšni državljani se lahko v prihodnosti prijavijo za stanovanje.
Tretja točka je prisotnost bremen. Te informacije so vsebovane v izvlečku iz USRN. Stanovanje ne sme biti predmet hipoteke, rubeža, najema ali najema. V nasprotnem primeru vaša transakcija morda ne bo registrirana pri Rosreestr, vendar tudi če se to zgodi, bodo vaše pravice kot lastnika omejene s pravicami tretjih oseb.
Vsi podatki o menjavi lastnikov, sklenitvi transakcij v zvezi s stanovanjem, aretacijah, sporih in obremenitvah so v razširjenem izpisku iz USRN. Na kaj biti pozoren?
Če je stanovanje na podlagi prodajnih pogodb pogosto menjavalo lastnike, je verjetno, da obstaja nekaj pravnih težav in vas prodajalec poskuša zavesti. Bolje je najti drugo možnost za naložbo.
Če je bilo stanovanje v zadnjih treh letih predmet sporov ali aretacij, prosite prodajalca za sodno odločbo, ki je začela veljati. To bo zagotovilo, da ima res pravico prodati nepremičnino.
Zelo pomembna je tudi cena stanovanja. Če je bistveno nižja od podobnih ponudb na trgu, jo želi lastnik čim prej prodati. In to je razlog za razmislek. Najverjetneje je bilo stanovanje popolnoma kaznivo ali pa ni pravno čisto.
Nakup stanovanja je ena največjih transakcij v življenju državljana. Sanje o novem življenjskem prostoru vam lahko zameglijo misli in otežijo kritično oceno sestavnih delov situacije. In če so druga stran transakcije poklicni goljufi, je možnost, da se pojavijo težave, praktično izključena. Le odvetnik z izkušnjami na tem področju lahko preveri pravno čistost stanovanja, ki zagotavlja neodtujljive pravice kupca do tega stanovanja. Strokovnjaki podjetja "Assistance" jamčijo za visokokakovosten pregled, ki zagotavlja popolno preglednost nakupa.
Postopek nakupa stanovanja vključuje predložitev kupcu številnih dokumentov. Pravno čistočo stanovanjskega objekta lahko ocenite sami. Če želite to narediti, se morate seznaniti s številnimi dokumenti in se prepričati, da ni okoliščin, ki bi omogočile preklic nakupa na sodišču. Tej vključujejo:
Izkušnje strokovnjakov podjetja "Assistance" so omogočile sestavo seznama vidikov, ki so znaki "nevarne" transakcije. Ta stanovanja zahtevajo skrben in celovit pregled. Za oceno čistoče se je treba prijaviti pri pristojnem strokovnjaku s praktičnimi izkušnjami in povezavami v javnih službah v vsakem od teh primerov:
V teh primerih lahko kupec pričakuje neprijetna presenečenja: sodišče in preklic transakcije, zaradi česar bo izgubil dom in denar.
Izkušnje strokovnjakov odvetniške družbe "Pomoč" omogočajo že pri prvem posvetovanju pri preučevanju dokumentov, da zabeležijo vse potencialno problematične točke in nanje opozorijo kupca.
Eden najpomembnejših razlogov za najem nepremičninskega posrednika pri nakupu stanovanja je želja po zagotovitvi prihajajoče transakcije. In to je naravno, saj tudi najcenejše stanovanje v Moskvi stane bogastvo. Žal se vse nepremičninske agencije in nepremičninski posredniki ne nanašajo pravilno na svoje odgovornosti za preverjanje pravne čistoče stanovanja. Razlogi za to so lahko različni - od nepripravljenosti, da bi nastali dodatni stroški za transakcijo, do banalnega pomanjkanja priložnosti. Po drugi strani pa si ne morem pomagati, da ne vržem kamen na vrt sodobnih kupcev. Še nikoli nisem videl tako neodgovornega odnosa do nakupa stanovanja, kot je zdaj. Kupci zlahka tvegajo milijone, da prihranijo več tisoč rubljev! Ali menite, da je prevarantov manj? NE. Teh je več in postali so veliko pametnejši in naprednejši! Ampak, to je bil "jok iz srca", in ker sva z vami izkušeni in samozavestni ljudje, bom (v velikem zaupanju) povedala, kaj lahko in kaj morate preveriti pri nakupu stanovanja na sekundarnem stanovanjskem trgu.
1. Prva stvar, ki jo moramo narediti pri odločitvi za nakup določenega stanovanja, je preveriti, ali je oseba, ki se pretvarja, da je prodajalec, taka, kot je. Če želite to narediti, morate videti dokumente o lastništvu stanovanja, v katerih se lastnik stanovanja ujema s potnim listom osebe, ki se je identificirala kot prodajalec. Če je več lastnikov, jih morate videti vse.
2. Če prodajalce stanovanja zastopa nepremičninska agencija ali zasebni nepremičninski posrednik in se je to zgodilo in vam nihče ne bo pokazal prodajalcev, se prepričajte, da obstaja dokument, ki pooblašča zastopanje interesov lastniki. To je lahko notarsko overjeno pooblastilo ali sporazum, po katerem prodajalec naroči, naj zanj izvede posebna dejanja, zlasti da se v njegovem imenu pogaja in sprejme akontacijo za stanovanje.
3. Enako pomemben korak pri preverjanju stanovanja je tudi sam pregled prodajalcev stanovanja. Eden najpogostejših načinov goljufanja s stanovanjem je prodaja stanovanja s ponarejenimi osebnimi dokumenti. In če mislite, da se to dogaja samo v filmih, se zelo motite. Še enkrat vas spomnim - stanovanje v Moskvi je vredno bogastva! Prevaranti praviloma delujejo v tajnosti s pravim lastnikom. V njegov potni list se ponovno prilepi fotografija, lutka pa proda stanovanje. Nato pride pravi lastnik z zgodbo o izgubljenem potnem listu in nekaj mesecih trajajočem ribolovu, zaradi dolge tožbe pa kupec ostane brez stanovanja in brez denarja. Zaključek: preverite potni list prodajalca. In kar je najboljše, notarji to vedo. Zato je vsak notarski dokument od prodajalca prejel v vašem !!! prisotnost, bo učinek boljši od vseh antidepresivov.
4. Še ena točka preverjanja čistoče stanovanja, ki zahteva vašo stalno prisotnost. Dogovorite se s prodajalcem na obali (torej ob plačilu akontacije), da boste z njim prisotni, ko greste v večnamenski center po izpisek iz hišne knjige. Najprej se prepričajte, da uradni dokument, ki prikazuje vse osebe, prijavljene v stanovanju, ni ponarejen. In drugič, ko se predstavite kot novi kupec stanovanja, boste imeli priložnost zaposlenemu pri MFC zastaviti vprašanje o prej registriranih ljudeh in celo poskusiti natisniti arhivski izpisek. Ker bo lastnik stanovanja sedel poleg vas, bo odnos do vas bolj prijazen. Če boste torej predhodno prijavljeno osebo odšli na prestajanje kazni v cono, z možnostjo vrnitve v stanovanje, boste o tem obveščeni. Prav tako je vredno biti pozoren na osebe, vpisane v stanovanje, ki so prej zavrnile sodelovanje pri privatizaciji tega stanovanja. Imeti morate 100% jamstvo, da bodo te osebe izbrisane iz registra vpisa iz stanovanja, ker jih nobeno sodišče ne bo "izpustilo" iz stanovanja brez njihovega soglasja.
5. Obstaja en dokument, ki ga je vsekakor treba naročiti pri preverjanju čistoče stanovanja in ki bo vsekakor pokazal: kdo in na podlagi katerih dokumentov je zdaj lastnik stanovanja. Ta dokument se imenuje - izvleček iz Enotnega državnega registra nepremičnin. Lahko ga vzame KATERA koli oseba za KAKRŠNO koli premoženje v kateri koli podružnici MFC ali Rosreestr. Dovolj je, da plačate majhno državno pristojbino in predložite potni list. Poleg zgornjih podatkov bo izjava vsebovala podatke o prisotnosti / odsotnosti obremenitev in aretacij v stanovanju.
6. V zadnjem času obstaja nevarnost izgube stanovanja, če je oseba po prodaji stanovanja razglašena v stečaj. Da bi se temu izognili, preverite prodajalca stanovanja na internetu za vložitev arbitražnih zadev in na uradni spletni strani moskovskega mestnega sodišča. Če obstaja sodišče proti prodajalcu - razumejte situacijo globlje (seveda z odvetnikom).
7. Druga nevarnost, za katero so vsi slišali, je tveganje, da v času prodaje stanovanja prodajalca prepozna kot "nesposobnega razumeti pomen njegovih dejanj in jih voditi". Z drugimi besedami - zaradi nesposobnosti prodajalca. Težava pri preprečevanju te situacije je v tem, da prodajalcu stanovanja ni treba biti duševno nezdrava oseba in biti prijavljen v psihiatrični ali narkološki ambulanti. Prodajalec je lahko preprosto nagnjen k začasni izgubi uma (kar lahko na sodišču potrdijo izvlečki iz zdravstvenih primerov o obisku psihiatra ali narkologa). Praviloma bodo za sodnega medicinskega izvedenca ti podatki dovolj, da sodišče poda mnenje, ki bo privedlo do razveljavitve transakcije. Temu položaju se lahko izognete z enim od nasvetov:
8. V primeru, da ste se odločili za nakup stanovanja, ki ga je po dediščini podedoval prodajalec, se morate zaščititi pred morebitno odpovedjo kupoprodajne pogodbe stanovanja zaradi terjatev drugega dediča. V tem primeru bo treba opraviti zelo resno analizo dokumentov s celotnim kompleksom preverjanja čistoče stanovanja. Najprej preverite vse družinske vezi - kdo, komu in zakaj je zapustil dediščino, ali obstajajo še drugi možni prosilci za dedovanje. Če so bile, kje so bile zavrnitve dediščine in zakaj so zavrnile. Seveda je treba vse to potrditi z dokumenti. Smešno pa je, da boste za popolno varnost morali potrditi verodostojnost samih dokazil. Na splošno se lahko preverjanje čistoče stanovanja pri nakupu od dediča spremeni v pravo detektivsko preiskavo.
9. Res ne želim govoriti o stanovanjih, ki jih prodajajo pooblaščenci. Prvi nasvet, ki ga lahko v tem primeru podate, je, da takšnih stanovanj ne kupujete. Žal pa se v resničnem življenju lahko pojavijo tudi takšne situacije. In niso vedno povezani s kriminalom. Na primer, ljudje preprosto fizično ali finančno ne morejo priti do dogovora iz druge države. V vsakem primeru je vaša naloga zagotoviti, da:
Vsi načini preverjanja čistoče stanovanja pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu, ki sem jih navedel, so na voljo nepremičninam na trgu nepremičnin. Treba je razumeti, da vam te metode ne bodo dale popolnega jamstva za čistost transakcije, čeprav le zato, ker ne pokrivajo celotnega obsega potrebnih pregledov, do katerih preprosto nimate dostopa. Po drugi strani pa ni vedno treba izvesti celotnega obsega pregledov. V vsakem primeru morate opraviti individualno analizo transakcije in poslušati glas razuma.
V stiku z
- to vprašanje bi morali postaviti vsi, da enega od veselih dogodkov v življenju ne zasenčijo težave ali izguba denarja.Kako preveriti stanovanje pred nakupom? Lahko se obrnete na usposobljenega odvetnika ali to storite sami (Glejte Kako pravilno sestaviti in izvesti pogodbo o prodaji stanovanja?).
Najprej morate preveriti lastninsko pravico za stanovanje. To je glavno vprašanje, ki je pred vami: na podlagi česa ima lastnik stanovanja pravice do tega?
To je lahko prodajna pogodba, darovanje, menjava, potrdilo o dedovanju itd. Priporočljivo je tudi, da si ogledate izvirnike teh dokumentov, da se prepričate, da ni popravkov, sprememb ali madežev.
Če obstajajo, mora biti njihova uradnost potrjena pri notarju. Pomislite na situacijo, ko želi oseba v kratkem času po tem, ko jo je prejela v lastništvo, prodati stanovanje, ki ga je zapustila ali podarila druga oseba.
Nato moramo preveriti zgodovino stanovanja. Če želite to narediti, vzamemo izvleček iz USRR. Ta register vsebuje vse podatke o stanovanjih od leta 1998. Za pridobitev izvlečka se na Rosreestr obrnemo z vlogo, potrdilom o plačilu državne dajatve in potnim listom. Znesek državne dajatve je 200 rubljev. za posameznike in 600 rubljev. za pravne osebe.
Izvleček lahko naročite tudi po pošti ali prek MFC. Izpis iz Enotnega državnega registra bo pokazal, kdo je bil lastnik stanovanja, kakšni spori so bili v zvezi z njim v zadnjih letih itd. Upoštevajte, da je zastaralni rok za vložitev zahtevka za prejšnje spore 3 leta.
Če torej opazite, da je bil spor nedaven, prosite lastnika za kopijo odločbe in se prepričajte, da je vse v redu. Obstajajo tudi situacije, ko v Enotnem državnem registru ni podatkov o stanovanju. To je posledica dejstva, da razen privatizacije s stanovanjem niso storili ničesar, predmet prodaje pa je čist.
Drugo enako pomembno vprašanje pri nakupu stanovanja je preveriti prisotnost / odsotnost nezakonite prenove v njem. To je mogoče preveriti le s pomočjo ZTI. Vsako prenovo stanovanja morajo odobriti ustrezni organi. Če dovoljenja ni, se lastniku grozi upravna odgovornost v obliki globe.
Najprej preverimo potni list državljana, ki prodaja nepremičnine. To lahko storite s posebno storitvijo na spletnem mestu FMS ali pa se obrnete na urad za potne liste.
Popolnoma drugačna situacija se razvije, ko transakcijo opravi zastopnik lastnika. V tem primeru je treba natančno preučiti pooblastilo zastopnika in ugotoviti, katera dejanja ima pravico storiti - samo podpisati pogodbo ali prejeti denar.
In končno, zadnji ukrep, potreben za preverjanje stanovanja: poskrbeti morate, da v stanovanju niso registrirane tretje osebe, ki lahko pozneje uveljavljajo svoje pravice do tega bivalnega prostora. Za to vam mora lastnik predložiti izpisek iz hišne knjige, ki odraža podatke o vseh osebah, prijavljenih v stanovanju (glejte Kje in kako dobiti izpisek iz hišne knjige (vzorec)?).
Pri pregledu stanovanja bodite pozorni na splošno stanje. Na primer, žetoni, razpoke v stenah in stropu kažejo, da popravila tukaj niso bila opravljena že dolgo, oziroma bo treba še vedno vlagati denar, tudi v kozmetična popravila.
Poleg tega, če je stanovanje v zgornjem nadstropju, preglejte strop za puščanje strehe. Če pride do take težave, bo treba popraviti tudi streho. Če so madeži, stanovanje pa ni v zgornjem nadstropju, to pomeni, da ga zapolnijo sosedje.
Na splošno je vprašanje sosedov danes eno najbolj perečih. Pred podpisom pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja se pogovorite z babicami v bližini vhoda, drugimi stanovalci, ugotovite celotno situacijo, da pozneje ne boste trpeli zaradi malomarnih sosedov. Seveda, če se pojavijo velike težave, lahko na primer izselijo soseda alkoholika, vendar je to težaven in dolg posel.
Poleg glavnega paketa dokumentov je za pravilno registracijo prodaje in nakupa potrebnih še nekaj dokumentov:
Najpomembnejša stvar pri nakupu stanovanja v novogradnji je preveriti ugled razvijalca. Če želite to narediti, morate preučiti njegove dejavnosti, koliko let je gradil hiše v vaši regiji, ali so bila vsa stanovanja oddana pravočasno, ali so se najemniki pritoževali. Priporočljivo je tudi, da se odpravite v prej obnovljeno hišo in se pogovorite s stanovalci.
Toda to je formalna plat vprašanja. Vredno je podrobneje razmisliti o dokumentaciji razvijalca. Najprej morajo pridobiti vsa ustrezna gradbena dovoljenja za hišo. Prav tako mora biti član samoregulativne gradbene organizacije. To je zagotovilo, da bodo občanom v primeru stečaja in ustavitve gradnje občani povrnili izgube. Se pravi, članstvo v samoregulacijski organizaciji je neke vrste nezgodno zavarovanje. Poleg tega mora organizacija imeti ustrezne dokumente za zemljišča pod hišo.
Poleg tega mora podjetje predložiti vse dokumente, ki jih zahtevate, brez pritožb. Če iz kakršnega koli razloga tega noče narediti, razmislite.
Situacija 1... T. je kupil stanovanje. Čez nekaj časa je prejela poziv, da je nekdanji lastnik stanovanja vložil tožbo za razveljavitev kupoprodajne transakcije. Na obravnavi je tožnik predložil dokaze, da je bil ob podpisu pogodbe nesposoben, in to je v skladu s čl. 177 Civilnega zakonika je podlaga za priznanje transakcije kot neveljavne.
Situacija 2. I. je kupil stanovanje in čez nekaj časa izvedel, da otrok v 90. letih, ko je bilo to stanovanje privatizirano, ni uveljavljal svoje pravice do privatizacije in je zdaj vložil tožbo za razveljavitev transakcije. Leta 1994 je bil sprejet zakon o privatizaciji, po katerem je moral otrok sodelovati tudi pri privatizaciji. Izjema so bili primeri, ko je bilo za neudeležbo podano pisno dovoljenje skrbniškega organa.
Situacija 3. M. je kupil stanovanje, ki ga je podedoval prodajalec. Čez nekaj časa se je pojavil dedič, ki ni vedel za smrt sorodnika. Notar je dediščino formaliziral za tistega, ki je v šestih mesecih zanj zaprosil z ustrezno vlogo. Neodpisani dedič je na sodišče vložil dokumente za izpodbijanje transakcije.
Situacija 4. S. je od N. kupil stanovanje. Transakcijo je opravil sorodnik N. po pooblaščencu. Dokument je bil pravilno sestavljen, zato kupec ni imel nobenih vprašanj. Kasneje pa se je izkazalo, da je N. duševno nezdrava in ne more biti odgovorna za svoja dejanja.
V praksi je lahko takšnih situacij veliko. A s pravilnim pristopom k predprodajnemu pregledu stanovanja se lahko izognete marsikateremu neprijetnemu trenutku in posedujete pridobljeno nepremičnino brez strahu pred pojavom tretjih oseb, na kar vas lastnik stanovanja ni opozoril.
Pred nakupom stanovanja je treba opraviti temeljito analizo njegove pravne čistosti. To pogosto počnejo odvetniki nepremičninskih agencij. Kupec mora biti tudi sposoben pravilno prebrati dokumente, da v prihodnje ne bo težav z nepremičninami, kupljenimi na sekundarnem trgu.
Šlo bo za sekundarna stanovanja, tj. ljudje so živeli v stanovanju za prodajo.
Razlogi za preverjanje čistoče stanovanja ob nakupu
Najpomembnejši razlog za natančen nadzor je izogibanje zahtevkom po legitimnosti za pridobitev lastništva novega lastnika in zahtevam glede pravice tretjih oseb, da se vanjo vselijo. Takšne zahteve je mogoče postaviti, če:Druga pomembna okoliščina je pomanjkanje vladnih predpisov, ki ustvarjajo plodno podlago za goljufanje. Tukaj je nekaj izmed njih:
Potreben paket dokumentov za zagotovitev pravne čistosti predlagane transakcije
Kako preveriti stanovanje ob nakupu? Če želite to narediti, morate krmariti po dokumentih stanovanja, ki jih mora predložiti prodajalec. Če ni niti enega od njih, ne tvegajte sklenitve dogovora. Samo zbrani in analizirani bodo pomagali znatno zmanjšati tveganja za kupca:Pravica- identificirati prodajalca, potrditi lastništvo nepremičnine in na podlagi česa je bila ta pravica pridobljena:
Izvleček iz Enotnega državnega registra pravic (USRR)... Podatki niso skrivni, kupec jih lahko pridobi sam s predložitvijo potnega lista na območni pisarni Rosreestr. Njegova vsebina bo povedala vse o prejšnjih in sedanjih lastnikih, prisotnosti bremen (aretacija, varščina). Pravzaprav je to zgodovina stanovanj, ki se je začela leta 1998 - zadostno obdobje za preverjanje, saj zastaralni rok za vložitev zahtevkov ne presega 3 let.
Podatki iz hišne knjige v obliki razširjenega ali arhivskega izvlečka. Izdano v storitvah z enim oknom, informacijskih in poravnalnih centrih, družbah za upravljanje in pisarnah za potne liste.
Pisno soglasje organov skrbništva opraviti prodajo v prisotnosti registriranih otrok in invalidov.
Dovoljenje za soglasje zakonca, ki ga sestavi notar pod pogojem skupnega nakupa stanovanja v zakonu.
Original pooblastilo za prodajo notarsko overjeno
Legenda ali načrt stanovanja, za ugotovitev dejstva nezakonite prenove.
Kako preveriti pogostost stanovanja pred nakupom na podlagi podatkov iz dokumentov
Pomembne točke pri nakupu
Preverimo lastniške dokumente za stanovanje
Recimo, da ste našli stanovanje, ki vam popolnoma ustreza. Najprej morate ugotoviti, na podlagi katerih dokumentov je nastalo lastništvo prodajalca. V večini primerov imajo zakoniti lastniki stanovanjskih nepremičnin v rokah pogodbe o prodaji, menjavi, darovanju, potrdila o dednih pravicah. Lahko srečate tudi osebo, ki ima tako precej redek dokument, kot je sodna odločba, ki je začela veljati. Morda boste dobili tudi rento.Priporočljivo je, da si dokumente ogledate z lastnimi očmi, jih držite v rokah, da se prepričate, da v papirju ni sledi izbrisov in drugih ponaredkov. Morda obstajajo popravki, vendar morajo biti potrjeni s podpisi vseh oseb, ki so podpisale pogodbo. V primeru, da je pri tem sodeloval notar, morajo biti popravki potrjeni z njegovim podpisom in pečatom.
Preverite lahko tudi dejstvo ustrezne državne registracije pogodbe, to lahko preveri tudi vsak državljan Rusije. V nekaterih primerih pogodba določa pogoje, katerih neizpolnjevanje vodi v njeno odpoved - potem morate jasno ugotoviti, ali so bili ti pogoji izpolnjeni. Klasičen primer je obveznost kupca (to je trenutno že lastnika in posledično prodajalca), da nekaj časa po nakupu nepremičnine plača celotne stroške stanovanja. Če pogoj ni izpolnjen, se pogodba lahko odpove, kar pomeni, da oseba, ki vam prodaja stanovanje, ni lastnik.
Poglejte datum veljavnosti pogodbe. Na primer, morate biti opozorjeni, če lastnik začne hitro prodajati stanovanje, ki mu ga je pred kratkim predstavila ali mu ga je zapustila oseba, ki ni njegov sorodnik.
Kako preveriti zgodovino stanovanja
USRR (Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njim) odraža zgodovino vseh stanovanjskih nepremičnin od leta 1998 (torej so navedeni vsi prenosi lastništva, zasegi premoženja, prepovedi transakcij itd.). Vprašajte lastnika za izpisek iz USRR, da se prepričate, da je v stanovanju zadnjih 15 let vse v redu.Kaj bi vas moralo paziti? Na primer, če je dani bivalni prostor pogosto zamenjal lastnika in v njem dolgo ni živel nihče. Možno je, da s transakcijami v tem stanovanju ni vse v redu in vas preprosto poskušajo nastaviti. V tem primeru je bolje, da svojo pozornost usmerite na kakšen drug predmet.
Ker bo izpisek iz USRR navedel vse premoženjske spore glede stanovanja, primere aretacije itd., Potem lahko z upoštevanjem datuma teh dogodkov približno ocenite situacijo: ali se ti spori lahko znova pojavijo ali vse od tega - zadeve preteklih dni.
V skladu z rusko zakonodajo je določeno najdaljše obdobje za razveljavitev nepremičninskih transakcij, ki je enako trem leti. Skladno s tem, če v zadnjih treh letih ni bilo sporov glede stanovanja, lahko dihate. Če pa je do takšnega spora kljub temu prišlo v treh letih, prosite lastnika, naj predloži sodno odločbo, da bi razumel, ali je v resnici popolnoma zakonito lastnik tega stanovanja. Če vas lastnik obvesti, da sodni postopek še teče in posledično odločitev še ni sprejeta, je smiselno počakati z zaključkom posla, dokler sodišče ne konča obravnave te zadeve.
Res je, še vedno se zgodi, da stanovanjski objekt ni registriran v USRR - običajno to velja za dokaj stara stanovanja. Nenavadno je, da odsotnost takega stanovanja v registru pomeni njegovo popolno pravno čistost, to je, da od trenutka privatizacije z njim ni bilo opravljenih nobenih transakcij. Da se dokončno prepričate o absolutni zakonitosti pravic svojega lastnika, se lahko obrnete na Oddelek za stanovanjsko politiko s prošnjo za pojasnitev.
Preverjamo kakovost stanovanja
Zdaj morate od lastnika zahtevati dokumente ZTI, s pomočjo katerih se lahko prepričate, da v stanovanju ni bila opravljena nezakonita prenova ali obnova. Dejstvo je, da je treba v skladu z rusko zakonodajo (Stanovanjski zakonik Ruske federacije, člen 26) skoraj vsako reorganizacijo in prenovo uskladiti z lokalnimi oblastmi. Če se to ne zgodi, je prenova upravni prekršek in zanj boste morali nositi odgovornost. Tu je vse preprosto: če ni dovoljenja ustreznih organov, je prenova stanovanja samodejno nezakonita.Preverjanje prodajalca
Lastnika samega je treba preveriti nič manj kot njegovo stanovanje. Prva stvar, ki jo morate storiti, je, da se prepričate o pristnosti njegovega potnega lista (to je enostavno storiti zaradi razpoložljivosti posebne storitve na uradni spletni strani Zvezne službe za migracije Ruske federacije). Res je, te informacije so bolj referenčne narave, zato je za pridobitev pravno pomembnejših podatkov vredno obiskati lokalni urad za potne liste, torej teritorialni oddelek FMS.Velike težave nastanejo v primerih, ko njegov zastopnik deluje v imenu prodajalca. Če se znajdete v podobni situaciji, čim bolj natančno preverite pooblastilo, se prepričajte, da je overjeno pri notarju. Brez notarsko overjenega pooblastila zastopnik prodajalca nima pravice ukrepati.
Vredno je prebrati sam dokument, da bi ugotovili še eno pomembno vprašanje: ali je predstavnik lastnika stanovanja upravičen prejeti denar za njegovo prodajo ali so njegova pooblastila omejena le na podpis pogodbe. Vsekakor je pooblastilo dodatno tveganje.
Prav tako je vredno razumeti poslovno sposobnost prodajalca, še posebej, če na prvi pogled obstaja dvom o njeni ustreznosti. Lahko se na primer pogovorite s sosedi prodajalca - morda vam bodo povedali nekaj o njem in njegovem življenjskem slogu.
Preverjamo pravice tretjih oseb, oziroma njihovo odsotnost
Da bi se pozneje izognili težavam s kupljenim stanovanjem, morate nujno zagotoviti, da ga ne morejo zahtevati nobene tretje osebe. Znani so primeri, ko družinski član, ki je prijavljen v stanovanju, vendar v njem dolgo ne živi, nepričakovano objavi in začne izpodbijati posel ali izjavlja svojo željo, da bi tukaj živel. Najpogosteje se to zgodi, ko je sodišče osebo poslalo na prestajanje kazni za kaznivo dejanje, manj pogosto so težave z ljudmi, ki so odšle na dolgotrajno zdravljenje (na primer v nevropsihiatrični ambulanto), na odpravo, v tujino potovanje itd.Druga nevarna situacija so registrirani mladoletni otroci: dejstvo je, da je po zakonu pri nakupu in prodaji stanovanja treba upoštevati njihove interese, za to pa skrbijo organi skrbništva. Lahko se zgodi, da sodišče pozneje prav zaradi tega razglasi transakcijo za neveljavno.
Če je lastnik stanovanja poročen, mora predložiti zakonito soglasje za prodajo nepremičnine od svojega zakonca. Najlažji način je, da od lastnika zahtevate razširjen izpisek iz hišne knjige, v katerem bo jasno navedeno, kdo je vpisan v ta stanovanjski prostor, in ali ti ljudje ohranijo pravico do bivanja v stanovanju, tudi če je prodano.
Prodaja in nakup stanovanja je odgovoren proces in pomembno je, da na vsaki stopnji dokončanja jasno postavite vprašanja in zahtevate enake jasne odgovore. Obrnite se na profesionalne nepremičninske posrednike! Bodite pozorni ne le na zgoraj napisano: k prenosu denarja pristopite z največjo odgovornostjo, poskrbite, da prodajalec pravilno napiše potrdilo o prejemu denarja, navede pravilen datum in se ne pozabi podpisati. In seveda preverite vprašanje dejanskega prenosa stanovanja.
Vse novice o nepremičninah in zanimive informacije na našem kanalu v družabnih medijih. Naročite se in bodite obveščeni!
