Priročna in učinkovita storitev za majhen oddelek velikega podjetja.
Naše podjetje je kupilo neko moskovsko podjetje. Zaradi ugodne lokacije oddajamo prosti prostor v najem. Za nas to ni glavna smer in v nekaterih vidikih najemniškega poslovanja nismo povsem kompetentni. Novo vodstvo je nenehno zahtevalo različna poročila v novi, neznani obliki. V primeru nerazumevanja nekaterih zahtev je bila velika časovna razlika zelo neprijetna. Po začetku uporabe sistema upravljanja premoženja so vsa vprašanja izginila kot z roko. Upoštevamo le števce, številke in datume. Vsa potrebna poročila in zmanjšanja za vse datume naši moskovski voditelji prejmejo samodejno. Terjatve do nas so se končale in ni nam treba poglobiti v poslovne procese na nepremičninskem trgu. Hvala za edinstveno storitev!
Karina Artemieva
Vladivostok
Storitev v oblaku, stabilnost dela, enostavnost upravljanja in nadzora.
Imamo skoraj petdeset nepremičninskih objektov. Podjetje obsega zakup predmetov predvsem za gospodinjske storitve in trgovine. Z leti dela se je nabralo veliko različnih dokumentov, soglasij, zahtevkov, sodišč, odločb in drugih poročil. Najti pravi "kos papirja" ob pravem času pogosto ni bilo mogoče. Z uporabo nadzornega sistema smo na ta čas pozabili kot na slabe sanje. Na mizi vsakega zaposlenega je zdaj široko podjetje. Vse je transparentno, odprto in vodstvu razumljivo. Sodobne tehnologije in zanesljive storitve v oblaku so omogočile, da brez posodabljanja drage strežniške opreme 24 ur na dan in kjer koli prejmejo kakovostne storitve. Število zaposlenih, ki so, kot se je izkazalo, optimizirano delo, se je znatno zmanjšalo. Naučili ste se, kako pravilno voditi podjetje. Hvala!
Sodobni trg poslovnih nepremičnin poleg ustrezno načrtovanega koncepta zahteva tudi pravi mehanizem za izvedbo samega upravljanje premoženja, upravljanje najemnin in hiter odziv tega sistema na različne spremembe na nepremičninskem trgu.
Strokovnjaki za upravljanje nepremičnin pripravilo veliko različnih podjetij. Lahko je tako preprosto kot menedžerji, ki so končali tečaje upravljanja poslovnih nepremičnin, in diplomanti uglednih zahodnih svetovalnih nepremičninskih agencij. Stroški vzdrževanja usposobljenih menedžerjev so za organizacijo zelo visoki, njihov dragocen čas pa porabijo za neskončno polnjenje različnih vrtilnih tabel, poročil, grafov. Poleg tega vsi poznajo primere, ko je treba zaradi odkritja ene ali druge preproste napake, ki jo je po naključju naredil navaden izvajalec na delovnem mestu, predelati več deset listov že pripravljenih poročil.
Finančno spremljanje in nadzor pogodb:
Upravljanje nepremičnin, najem in vzdrževanje premoženja:
Hitre informacije o razpoložljivih nepremičninah:
Glavne prednosti uporabesistemi upravljanja premoženja:
Uporabi rezultatsistem upravljanja premoženja:
Sistem CAFM pomaga pri uporabi nepremičninskega premoženja organizacije, zmanjšuje stroške in ustvarja dobiček v vsaki fazi življenjskega cikla stavbe. Namen sistema je podpreti strateško in operativno upravljanje objektov: vse vrste dejavnosti, povezanih z upravnimi, tehničnimi in infrastrukturnimi nalogami, ko objekt ali stavba obratuje.
CAFM kot vrsta rešitev, razvitih v 90. letih. Na trg jih dobavlja več deset proizvajalcev po vsem svetu. Največja podjetja uporabljajo te sisteme za upravljanje nepremičnin, poslovnih, stanovanjskih in poslovnih. V zadnjih letih se je CAFM v ZDA razvil v nov razred IWMS (Integrirano upravljanje delovnega mesta), povezan z globalizacijo nalog informacijskih sistemov za velika podjetja.
Vendar za ruski trg upravljanja nepremičnin uporaba CAFM še vedno ni značilna. Domače poslovanje je pogosto omejeno na utilitaristično uporabo pisarniške programske opreme (na primer MS Excel) in računovodske programske opreme, ki temelji na sistemih 1C.
Kljub temu se danes pojavljajo vsi potrebni predpogoji za nastanek prakse uporabe profesionalnih sistemov za zagotavljanje glavnih poslovnih procesov upravljanja nepremičnin v Rusiji. Gospodarska kriza s povečanimi zahtevami za nadzor stroškov, optimalno uporabo infrastrukture in virov je lahko tudi spodbuda za začetek uporabe CAFM.
Kot v kateri koli drugi panogi se tudi informacijski sistemi najučinkoviteje uporabljajo tam, kjer obstajajo veliki denarni tokovi, se obdelujejo velike količine informacij in obstaja potreba po registraciji ali podpori poslovnih procesov.
Vsi ti znaki so jasno vidni na področju upravljanja nepremičnin. Dovolj je reči, da je po nekaterih ocenah 30% vseh finančnih tokov na svetu neposredno povezanih s tem sektorjem flote.
Na trgu upravljanja nepremičnin je mogoče identificirati naslednje potencialne stranke sistemov CAFM. Prvič, velika podjetja, vključno z vladnimi službami za upravljanje (operativno) premoženje podjetij (CRES / CREM). Na primer banke, zavarovalnice, industrija, energetika. Potem - lastniki, razvijalci, investicijske družbe na področju poslovnih nepremičnin. Storitve, vodstvo, FM-podjetja morajo uvesti tudi take sisteme. Velika podjetja z namenskimi centralnimi oddelki, predpisi, s strategijo dolgoročnega razvoja se osredotočajo na velike stranke. In končno, podjetja na področju stanovanjskih in komunalnih storitev.
Ilyin Victor, strokovnjak na področju informacijske tehnologije za upravljanje nepremičnin, avtomatizacijo stavb
Analitski informacijski sistem za računovodstvo in upravljanje nepremičnin NAMIB (v nadaljevanju - AIS NAMIB) je zasnovan za zbiranje, obdelavo in centralizirano shranjevanje računovodskih podatkov o nepremičninah, učinkovit nadzor nad njegovo uporabo s prilagodljivim sistemom poročanja, pa tudi avtomatizacijo procesi, povezani z upravljanjem nepremičninskega portfelja, njegovim delovanjem in gradbenimi projekti.
Kot rezultat izvajanja AIS NAMIB so doseženi naslednji cilji:
1. Ustvarjanje centraliziranega avtomatiziranega shranjevanja poverilnic nepremičninskih objektov s sistemom ločenega in enotnega dostopa.
2. Avtomatizacija procesov spremljanja, načrtovanja in vrednotenja učinkovitosti uporabe nepremičnin.
3. Avtomatizacija procesov, povezanih z upravljanjem portfelja nepremičnin - funkcionalni bloki "Odtujevanje", "Najem", "Operacije", "Popravila", "Namestitev osebja in opreme", "Določanje nalog in spremljanje njihovega izvajanja na podlagi sistema Ključni kazalniki uspešnosti "," Upravljanje investicijskih projektov "," Vrednotenje "," Statistika "in" Točkovalni sistem ".
4. Izboljšanje učinkovitosti dejavnosti zaradi:
Uporaba enega samega orodja;
Zmanjšanje zahtevnosti obdelave informacij;
Avtomatizacija procesov priprave poročil, ki vsebujejo informacije, potrebne za sprejemanje učinkovitih upravljavskih odločitev za optimizacijo portfelja nepremičnin;
Uvedba sistema motivacije zaposlenih v AIS NAMIB, s centralizirano namestitvijo s strani vodilnih kazalnikov uspešnosti, pri uresničevanju katere se začne postopek za nagrajevanje uglednih zaposlenih;
Zmanjšanje vpliva "človeškega faktorja" na organizacijo računovodstva nepremičninskih predmetov;
Nadzor nad uporabo nepremičninskega kompleksa v interesu lastnika / lastnika.
1. AIS NAMIB je enotni vir informacij za zaposlene v vseh strukturnih oddelkih organizacije, vključenih v procese računovodstva in upravljanja nepremičnin, z možnostjo stalnega oddaljenega dostopa registriranih uporabnikov do shranjenih podatkov.
2. AIS NAMIB ima intuitiven grafični uporabniški vmesnik.
3. Programska oprema AIS NAMIB je zgrajena na osnovi tehnologije "odjemalec-strežnik". Za zmanjšanje računalniških operacij na strežniku in zmanjšanje omrežnega prometa se programska oprema odjemalca AIS izvaja po načelu "debelega odjemalca".
4. Odjemalska programska oprema AIS NAMIB deluje v okolju operacijskih sistemov družine Microsoft Windows.
5. AIS NAMIB ima možnost hitre izmenjave podatkov z različnimi avtomatiziranimi informacijskimi sistemi, ki se uporabljajo ali izvajajo v organizaciji (na primer računovodstvo itd.).
Funkcionalne zmogljivosti bloka "Sistem za upravljanje baze podatkov o nepremičninah":
1. Baza podatkov omogoča shranjevanje:
Več vrst evidenc nepremičninskih predmetov (za zemljiške parcele, za stavbe / objekte / prostore).
Evidenca lastniških dokumentov nepremičninskih predmetov. Takšni zapisi imajo nedvoumno povezavo z zapisom predmeta, v zvezi s katerim so verodostojni.
Kopije dokumentov, povezanih z nepremičninskim objektom, kot so "Tehnični potni list", "Potrdilo ZTI o stanju stavbe", "Pojasnilo", "Tlorisi" in drugi ter fotografije objekta. Prehod na ogled navedenih dokumentov in fotografij je organiziran neposredno iz registracijskega obrazca nepremičnine. Za ogled se uporablja programska oprema tretjih oseb.
Kopije lastniških dokumentov nepremičnin. Prehod na ogled navedenih dokumentov je organiziran neposredno iz vstopnega obrazca lastniškega dokumenta, pa tudi iz vstopnega obrazca nepremičninskega predmeta, v zvezi s katerim gre za lastniški dokument. Za ogled se uporablja programska oprema tretjih oseb.
2. Uporabniki imajo možnost v bazo dodati nove zapise nepremičninskih predmetov in lastniških dokumentov, popraviti podatke obstoječih zapisov ter zapis »izbrisati« (izbrisati zapis DB začne postopek skrbnik AIS NAMIB).
3. V zaslonskih obrazcih evidenc nepremičninskega predmeta ali lastniškega dokumenta je predvideno prikazovanje vseh podatkov, shranjenih v bazi podatkov, v skladu z vrsto zapisa.
4. Možno je iskanje / izbira lastninskega zapisa ali lastniškega dokumenta v skladu z določenimi merili. Kot merilo za iskanje / izbiro se lahko uporabi katera koli značilnost nepremičnine ali naslovnega dokumenta, shranjenega v bazi podatkov.
5. AIS NAMIB omogoča izvoz podatkov, shranjenih v zbirki podatkov, v datoteke v oblikah .xls, .rtf, .xml, .html.
6. Vpeljal sistem za varnostno kopiranje podatkov, shranjenih v bazi podatkov za določena časovna obdobja.
7. Vrednost v polju "Naslov" nepremičninskega predmeta je nastavljena v skladu z uradnim klasifikatorjem naslovov v Rusiji. Možno je tudi vizualno prikazati lokacijo nepremičnine na elektronskem zemljevidu Rusije.
8. Vnos vrednosti v ključna polja zapisov baze podatkov je organiziran iz vnaprej napolnjenih imenikov. Hkrati je mogoče popraviti vrednosti takšnih referenčnih knjig le s strani "lokalnih" administratorjev AIS NAMIB.
9. Za nekatera področja zapisov baze podatkov je na voljo shranjevanje zgodovine sprememb njihovih vrednosti v kronološkem vrstnem redu (na primer "Skupna površina", "Strokovno ocenjeni stroški objekta" itd.).
10. V bazo podatkov je mogoče shraniti podrobno razlago zgradb / objektov / prostorov z navedbo števila osebja, ki dela v prostoru, enote, ki ji pripada, površine, ki jo zavzema oprema, ter hrambe zgodovino sprememb zgornjih podatkov o razlagi (na primer pri prenovi, pri izvajanju organizacijskih in kadrovskih dejavnosti, posodobitvi opreme itd.). Podatki o legendi so na voljo neposredno iz obrazca za evidenco stavbe / strukture / prostora.
Funkcionalnost bloka "Poročila":
1. Uporabnik lahko ustvari in shrani poročila, katerih merila za oblikovanje so lahko kateri koli podatki, shranjeni v bazi podatkov, ali značilnosti nepremičninskih predmetov in z njimi povezani dokumenti.
2. Pri ustvarjanju obrazcev za poročanje ima uporabnik možnost uporabiti filter za podatke, prikazane v njih, po merilu ali skupini meril, ki jih je določil.
3. Poročila je mogoče ustvariti za kateri koli datum ob upoštevanju zgodovine sprememb, ki so se zgodile v podatkih, shranjenih v bazi podatkov, ali značilnosti nepremičninskih predmetov in z njimi povezanih dokumentov.
4. Uporabnik lahko shrani poročila, ki jih je ustvaril, v datotekah pdf, xlsx, xls, rtf, docx, htm, emf, tiff, png, jpg, gif in bmp.
Funkcionalnost odtujitvenega bloka:
1. Zgodovino predlogov za odtujitev nepremičninskih predmetov je mogoče hraniti in shranjevati v kronološkem vrstnem redu.
2. Blok izvaja sisteme prometnih dokumentov in odobritev transakcije odtujitve nepremičninskih predmetov.
3. Možno je ustvariti poročila, ki vsebujejo informacije o predlogih in sprejetih odločitvah o njih.
4. Izvedena je bila možnost avtomatiziranega uvoza informacij o nepremičninskih objektih, načrtovanih za odtujitev, na informacijske in trgovske platforme na internetu.
Funkcionalnost bloka "Najem":
Evidenca najemnih pogodb. Takšni zapisi imajo nedvoumno povezavo z evidenco objekta, katerega površine se oddajajo ali oddajajo.
Kopije najemnih pogodb. Prehod na ogled teh dokumentov je organiziran neposredno iz obrazca evidence pogodbe, pa tudi iz obrazca evidence nepremičnine, katere površine se oddajajo ali oddajajo. Za ogled se uporablja programska oprema tretjih oseb.
Podrobno računovodstvo zakupljivih nepremičnin z možnostjo prikaza zakupljivih površin na tlorisih;
Podrobno računovodstvo subjektov najema (najemniki, najemodajalci);
Računovodstvo najemniških razmerij (najemni pogoji, najemnine, pogoji najemniških razmerij);
Računovodstvo zakupljene površine vsakega objekta na podlagi sklenjenih pogodb;
Računovodstvo najema več predmetov po eni pogodbi;
Samodejna izbira prostih predmetov z naknadnim oblikovanjem pogodb in prikazom najemnih površin na tlorisih objektov;
Načrtovanje najemnin (finančno načrtovanje na podlagi tržnih obrestnih mer, načrtovanje proračunov prejemkov pogodb);
Nadzor nad izvajanjem finančnih načrtov in proračunov pogodbenih plačil, odstopanjem pogodbene najemnine od trga in izpadom izpraznjenega objekta;
Ustvarjanje opomnikov o poteku pogodbe, zaključku dodeljenih nalog, zamudi pri prejemu plačil in drugih pomembnih dogodkih.
3. Blok izvaja sisteme pretoka dokumentov in pogodbe o najemu nepremičninskih predmetov. Sistem za upravljanje dokumentov omogoča samodejno ustvarjanje besedil najemnih pogodb, aktov in dodatnih pogodb na podlagi predlog.
4. Možno je ustvariti analitična poročila:
Izpolnitev finančnega načrta in najemnega proračuna za najemne predmete, najemne pogodbe in najemnike;
Ocenjevanje učinkovitosti najemniških dejavnosti, tako za nepremičninski portfelj kot celoto kot za posamezno nepremičnino;
S prikazom v obliki diagramov podatkov o najemu površin nepremičnin glede na čas.
Funkcionalnost bloka "Operacija":
1. Baza podatkov AIS NAMIB omogoča shranjevanje:
Evidenca pogodb o opravljanju storitev pri upravljanju nepremičninskih objektov. Ti zapisi so edinstveno povezani z evidenco nepremičnine, na katero se pogodbe nanašajo.
Kopije navedenih pogodb. Prehod na ogled teh dokumentov je organiziran neposredno iz obrazca za vnos pogodbe, pa tudi iz obrazca evidence nepremičnin, ki mu pogodba pripada. Za ogled se uporablja programska oprema tretjih oseb.
2. Blok izvaja avtomatizirano izvajanje naslednjih funkcij:
Normiranje diagrama poteka vzdrževalnih del;
Načrtovanje del za vzdrževanje ozemelj in čiščenje prostorov in sosednjih ozemelj;
Načrtovanje porabljenih komunalnih sredstev in ukrepi za varčevanje z viri;
Oblikovanje finančnega načrta za poslovanje, tako za nepremičninski portfelj kot celoto kot za posamezno nepremičnino.
3. Blok izvaja sisteme pretoka dokumentov in dogovarjanje o pogodbah za upravljanje nepremičninskih objektov. Sistem poteka dela omogoča samodejno ustvarjanje besedil operativnih sporazumov, aktov in dodatnih sporazumov na podlagi predlog.
4. Možno je ustvariti analitična poročila za oceno učinkovitosti poslovanja, tako za portfelj nepremičnin kot celote kot za posamezen nepremičninski objekt.
Funkcionalnost bloka "Popravilo":
1. Baza podatkov AIS NAMIB omogoča shranjevanje:
Evidenca pogodb o opravljanju storitev za popravila nepremičninskih predmetov. Takšne evidence so nedvoumno povezane z evidenco nepremičnine, ki se popravlja.
Kopije navedenih pogodb. Prehod na ogled teh dokumentov je organiziran neposredno iz obrazca za vnos pogodbe, pa tudi iz obrazca za vnos popravljenega nepremičnine. Za ogled se uporablja programska oprema tretjih oseb.
2. Blok izvaja avtomatizirano izvajanje naslednjih funkcij:
Načrtovanje proračuna in dela na obnovi nepremičninskih objektov;
Načrtovanje proračunov in del kapitalskih popravil nepremičninskih objektov;
Načrtovanje proračuna in del načrtovanih preventivnih popravil in zamenjav;
Oblikovanje finančnega načrta za vse vrste popravil, tako za nepremičninski portfelj kot celoto kot za posamezno nepremičnino.
3. Blok izvaja sisteme prometnih dokumentov in odobritev pogodb za popravila nepremičninskih objektov. Sistem poteka dela omogoča samodejno ustvarjanje besedil pogodb o popravilu, aktov in dodatnih sporazumov na podlagi predlog.
4. Možno je ustvariti analitična poročila za oceno učinkovitosti izvedenih popravil, tako za portfelj nepremičnin kot celote kot za posamezno nepremičnino.
Funkcionalne zmogljivosti bloka "Namestitev osebja in opreme":
1. Baza podatkov AIS NAMIB omogoča shranjevanje elektronske organizacijske in kadrovske strukture organizacije.
2. Blok izvaja avtomatizirano izvajanje naslednjih funkcij:
Računovodstvo zaposlovanja osebja;
Računovodstvo za namestitev pohištva in pomožne opreme;
Računovodstvo postavitve opreme;
Odkrivanje sob, ki so odveč za trenutno stanje organizacije;
Nadzor nad uporabo odvečnih prostorov;
Identifikacija nepooblaščene (nenačrtovane) uporabe prostorov;
Optimizacija postavitve opreme;
Optimizacija umestitve organizacijskih enot;
Načrtovanje gibanja opreme in enot med premiki, zmanjšanji in razširitvami.
3. Možno je ustvariti analitična poročila:
Ocenjevanje učinkovitosti postavitve opreme;
Ocenjevanje učinkovitosti razporeditve osebja v vsakem oddelku;
Ocenjevanje učinkovitosti uporabe prostorov po zmanjšanju portfelja nepremičnin, selitvi oddelkov ter organizacijskih in kadrovskih dejavnosti ter po ukrepih za posodobitev opreme;
Z načrti za selitev opreme in enot pri selitvi, zmanjševanju velikosti in širjenju.
Funkcionalne zmogljivosti bloka "Določanje nalog in spremljanje njihovega izvajanja na podlagi sistema ključnih kazalnikov uspešnosti"
1. Blok predvideva možnost opredelitve sistema ključnih kazalnikov uspešnosti (KPI).
2. Obstaja možnost centraliziranega postavljanja nalog za dosego vnaprej določenih KPI.
3. Blok predvideva možnost ustvarjanja analitičnih poročil, ki odražajo rezultate dodeljenih nalog, tako za portfelj nepremičnin kot celote kot za posamezen nepremičninski objekt.
Funkcionalnost bloka "Upravljanje investicijskih projektov"
1. Blok omogoča ustvarjanje scenarijev za sprejemanje vodstvenih odločitev pri izvajanju naložbenih projektov s pomočjo čarovnika za interaktivne scenarije.
2. Avtomatiziran izračun ekonomske učinkovitosti projektov je zagotovljen na podlagi matematičnega modela, vdelanega v scenarij, pa tudi na podlagi podatkov, shranjenih v bazi podatkov in / ali vnesenih "ročno" tik pred izračunom.
3. Blok predvideva možnost izdelave analitičnih poročil za oceno ekonomske učinkovitosti predhodno opisanih naložbenih projektov, tako za nepremičninski portfelj kot celoto kot za posamezen nepremičninski objekt.
Funkcionalnost bloka "Ocenjevanje"
1. Blok omogoča ustvarjanje scenarijev za ekspresno oceno nepremičninskih predmetov s pomočjo čarovnika za interaktivne scenarije.
2. Zagotavlja avtomatiziran izračun stroškov predmeta na podlagi matematičnega modela, vdelanega v skript, pa tudi na podlagi podatkov, shranjenih v bazi podatkov in / ali vnesenih "ročno" tik pred izračunom.
3. Blok predvideva možnost ustvarjanja analitičnih poročil, ki vsebujejo rezultate ekspresnih ocen, tako za portfelj nepremičnin kot celote kot za posamezen nepremičninski objekt.
Funkcionalnost bloka "Statistika"
1. Blok omogoča možnost prenosa iz zunanjih virov (s spletnega mesta, iz datoteke) statističnih podatkov, ki označujejo nepremičninske trge ruskih regij.
2. Omogoča avtomatizirano obdelavo naloženih podatkov za njihovo nadaljnjo uporabo v drugih funkcionalnih blokih.
3. Blok omogoča ustvarjanje analitičnih poročil, ki vsebujejo vnaprej naložene in obdelane statistične podatke.
Funkcionalne zmogljivosti bloka "Sistem točkovanja"
1. Blok predvideva možnost določanja sistema parametrov točkovalnega sistema in njihovih utežnih koeficientov.
2. Zagotavlja avtomatiziran izračun in obdelavo parametrov na podlagi matematičnega modela, vgrajenega v sistem točkovanja, rezultat katerega bo priporočilo za sprejetje posebne odločitve upravljanja tako glede nepremičninskega portfelja kot celote in posamezne nepremičnine.
3. Blok predvideva možnost priprave analitičnih poročil, ki odražajo rezultate izračunov točkovanja, tako za portfelj nepremičnin kot celote kot za posamezen nepremičninski objekt.
Vodenje gradnje
1. Upravljanje novo zgrajenih objektov.
2. Analiza zaposlovanja osebja.
Projekti
Rostelecom "
Računovodstvo je bilo avtomatizirano in ustvarjen je centraliziran elektronski register nepremičninskih predmetov in pravnih dokumentov za OJSC Rostelecom, ki ima kot eno največjih telekomunikacijskih podjetij portfelj nepremičnin podjetij, geografsko razporejenih po celotnem ozemlju Ruske federacije. s skupno površino približno 9,3 milijona kvadratnih metrov. m (~ 23 tisoč objektov) in 32,2 milijona kvadratnih metrov. m (~ 3,2 tisoč hektarjev) zemljišč (~ 15,5 tisoč kosov).
Sodobni trg poslovnih nepremičnin poleg ustrezno načrtovanega koncepta zahteva resničen mehanizem za izvajanje samega upravljanja nepremičnin, upravljanja najemnin in takojšen odziv tega sistema na različne spremembe na trgu nepremičnin.
Človeški faktor. Sistem upravljanja premoženja dovoljuje spreminjanje samo pooblaščenim uporabnikom. Na primer: tajnik si lahko ogleda samo poročila o dolgu in prostem prostoru.
Zvezno upravljanje premoženja;
- upravljanje nepremičnin sestavnih subjektov Ruske federacije;
- upravljanje občinskih nepremičnin;
- upravljanje nepremičnin podjetij in organizacij;
- upravljanje posameznih nepremičninskih objektov. Koncept "upravljanja nepremičnin" je mogoče razlagati v širšem in ozkem pomenu.
V širšem smislu se upravljanje nepremičnin razume kot podjetniška dejavnost za izvajanje celotnega sklopa del, povezanih z izvajanjem pooblastil lastnika nepremičnine, ki jih dovoljuje civilna zakonodaja Ruske federacije, vključno v skladu z življenjskim ciklom nepremičnine:
Koncept;
- oblikovanje;
- proizvodnja (montaža, gradnja);
- promet (nakup, prodaja, najem itd.);
- uporaba (storitev);
- vzdrževanje, obratovanje, popravilo;
- prenova, posodobitev, rekonstrukcija in obnova;
- ponovno profiliranje;
- odstranjevanje.
Drugačno, ožjo razlago upravljanja z nepremičninami podaja v Pojasnjevalnem slovarju nepremičnin: »Upravljanje z nepremičninami je izvajanje niza operacij za delovanje stavb in objektov (njihovo vzdrževanje v delovnem stanju, popravila, opravljanje storitev , vodenje servisnega osebja, ustvarjanje pogojev za uporabnike (najemnike), določanje pogojev za oddajanje prostorov v najem, pobiranje najemnine itd.) za čim učinkovitejšo uporabo nepremičnine v interesu lastnika.
Nepremičnine tukaj (na angleškem pravnem področju) pomenijo nepremičnine, govorimo pa o upravljanju premoženja. To poudarja, da upravljanje nepremičnin vključuje upravljanje pravic na nepremičninah. Nepremičnina v upravljanju se obravnava kot enotnost pravnih, ekonomskih in fizičnih značilnosti.
Kot izhaja iz te opredelitve, je upravljanje zasnovano tako, da zagotovi največjo učinkovitost uporabe nepremičnine v skladu z interesi lastnika.
Hkrati se dejavnosti upravljanja nepremičnin izvajajo v treh vidikih - pravnem, gospodarskem in tehničnem.
Pravni vidik upravljanja z nepremičninami je najbolj racionalna uporaba, razdeljevanje in združevanje pravic na nepremičninah.
Ekonomski vidik upravljanja nepremičnin se uresničuje z upravljanjem prihodkov in odhodkov, ki nastanejo pri poslovanju z nepremičninami.
Tehnični vidik nadzora je vzdrževanje upravljalnega objekta v delujočem stanju v skladu z njegovim funkcionalnim namenom.
Upravljanje nepremičnin je celosten pristop k izboljšanju in vzdrževanju stanja objekta, organizaciji in napovedovanju njegovega razvoja. Upravljanje nepremičnin predpostavlja predvsem takšna dejanja, kot so najem in upravljanje poslovnih stavb, upravljanje nepremičnin kot naložba.
Če je upravljanje z nepremičninami na Zahodu zelo donosen posel, so se v Rusiji o storitvah upravljanja nepremičnin začele pogovarjati šele v začetku devetdesetih let, ko je bilo povpraševanje po prvovrstnih pisarnah. Danes lastniki poslovnih centrov vabijo družbo za upravljanje kot generalnega izvajalca, ki po potrebi v izvedbo del vključi tudi druga podjetja.
V sodobnih ruskih razmerah delo upravnikov ni urejeno z zvezno zakonodajo in ni predmet licenciranja, zato je sistem upravljanja nepremičnin oblikovan na podlagi standardov Nacionalnega združenja upraviteljev nepremičnin Ruske federacije ( trenutno Medregionalno združenje upravljavcev nepremičnin) in Kodeks poklicne etike upravljavcev nepremičnin.
Upravljanje nepremičnin se izvaja z oblikovanjem predmeta upravljanja, ki predstavlja kompleks tehnološko ali funkcionalno povezanih nepremičnin, vključno z zemljiščem, stavbami, objekti in njihovimi deli itd.
Glavni cilji upravljanja trga nepremičnin:
Izvajanje ustavnih pravic državljanov do nepremičnine in obveznosti v zvezi z njenim lastništvom;
- vzpostavitev določenega reda in pogojev za delo na trgu za vse njegove udeležence;
- zaščita udeležencev pred slabo vero, goljufijami in kriminalnimi združbami ter posamezniki;
- zagotavljanje prostih cen nepremičnin v skladu s ponudbo in povpraševanjem;
- ustvarjanje pogojev za naložbe, ki spodbujajo podjetniško dejavnost na področju proizvodnje;
- izboljšanje ekološkega okolja, doseganje gospodarske rasti, zmanjšanje brezposelnosti, reševanje stanovanjskega problema in drugih družbenih ciljev;
- pošteno obdavčitev nepremičnin in udeležencev na trgu nepremičnin;
- ustvarjanje ugodnih pogojev za reševanje stanovanjskega problema v državi in regijah.
Načela upravljanja nepremičninskega trga so v veliki meri odvisna od političnih in gospodarskih razmer v državi, hkrati pa morajo upoštevati prevladujoče svetovne izkušnje.
Doseganje zgoraj zastavljenih ciljev je možno z izvajanjem naslednjih načel upravljanja:
Ločitev postopkov - uporaba posebnih pristopov pri urejanju razmerij med različnimi vrstami nepremičnin - stanovanjskimi in nestanovanjskimi prostori, zemljišči, gozdnimi parcelami in drugimi objekti;
- odprtost informacij o vseh udeležencih in objektih nepremičninskega trga za sprejemanje poslovnih odločitev;
- javnost oblikovanja pravil - javna razprava o osnutkih zakonov in drugih normativnih aktih;
- delitev pristojnosti med regulativnimi organi;
- preprostost in jasnost pravil in postopkov, določenih z zakonodajnimi akti o nepremičninah;
- spoštovanje kontinuitete ruskega sistema upravljanja trga nepremičnin, ki ima svojo zgodovino in tradicijo, ob upoštevanju svetovnih izkušenj pri urejanju lastninskih pravic do različnih nepremičninskih predmetov; prilagoditev domačim razmeram.
Državna ureditev nepremičnin se izvaja: z neposrednim posredovanjem (neposredni upravni nadzor), vključno z: oblikovanjem zakonov, predpisov, pravil, navodil in predpisov, ki urejajo delovanje nepremičninskih predmetov; uvedba mehanizma odgovornosti za kršitev regulativnih zahtev pri opravljanju poslov z nepremičninami; nadzor nad spoštovanjem uveljavljenih norm in pravil s strani vseh subjektov trga; registracija pravic do nepremičninskih predmetov in transakcije z njimi; licenciranje podjetniške dejavnosti na področju nepremičnin:
Z posrednim vplivom (ekonomske metode upravljanja, nepremičninski predmeti), vključno z obdavčitvijo nepremičninskih predmetov in zagotavljanjem ugodnosti; izvajanje državno usmerjenih programov; določitev amortizacijskih stopenj; reforma stanovanjskih in komunalnih storitev; izdajanje in distribucija stanovanjskih spričeval;
- s celovito rešitvijo vprašanj rabe zemljišč in privatizacije, razvojem inženirske infrastrukture itd.
Družbeni vpliv je odziv širokih slojev družbe, vključno s poklicnimi udeleženci na trgu nepremičnin, na določene posle z nepremičninami, ki služijo kot podlaga za predpise, predpise itd.
Upravljanje določenih nepremičnin, ki jih lastnik uporablja za izvajanje posebnih poslovnih dejavnosti in za povečanje dobička.
Upravljanje nepremičninskih sistemov sestavnih subjektov Federacije: občinske nepremičnine, zemljiški viri; gozdni sklad; nepremičnine v stanovanjskem sektorju; nestanovanjske nepremičnine.
Upravljanje posameznih objektov, podjetij in drugih premoženjskih kompleksov vključuje njihov prenos v operativno upravljanje in gospodarsko upravljanje, skrbniško upravljanje, najem v različnih oblikah itd.
Sistem upravljanja z nepremičninami temelji na načelu predmetnega upravljanja, ki je sestavljeno iz predmetne diferenciacije (oblikovanja) nepremičnin; klasifikacija in enotna registracija predmetov; o registraciji lastninskih pravic in cenitvi nepremičnine; ob upoštevanju sektorskih značilnosti upravljanja nepremičnin in usklajevanja nepremičninske politike.
Storitve upravljanja nepremičnin se ne izvajajo v zvezi s predmeti, ki niso predmet registracije v skladu z Zakonom o državni registraciji pravic.
Poklic "upravitelj nepremičnin" je povprašen le v družbi, kjer obstaja zasebna lastnina in jasno razumevanje dejstva, da je za zagotovitev trenutne dobičkonosnosti in povečanje kapitalske vrednosti nepremičnine potrebno usposobljeno upravljanje. Poklicni upravitelj ne more samo izpolniti volje lastnika, ampak tudi delovati kot svetovalec, ponuditi različne možnosti uporabe nepremičnine.
Na podlagi jasno oblikovanih ciljev upravljavec pripravi poslovni načrt za določen objekt. Priporočila, ki jih vsebuje, imajo lahko več možnosti za razvoj. Opisati jih je treba tako, da si lahko lastnik po želji sam izbere možnost.
Upravitelji nepremičnin:
Izvedite oglaševalsko kampanjo za upravljani objekt, pošljite ponudbe, uporabite časopise, revije, razdeljene potencialnim strankam, in osebne stike;
- urejajo odnose lastnikov z najemniki in državnimi agencijami;
- vodijo računovodske izkaze;
- izberite strokovno servisno osebje;
- izvaja zavarovanje premoženja;
- izvajati tehnični in obratovalni pregled in sprejem;
- skleniti vse potrebne pogodbe za upravljanje tehničnega stanja predmetov, hkrati pa spremljati njihovo izvajanje itd.
Prednostni nepremičninski objekti za upravljanje veljajo za velike (od 3-5 tisoč m) pisarniške, upravne, skladiščne, maloprodajne, industrijske prostore, ne glede na obliko lastništva in stopnjo zaposlenosti. Najboljša možnost upravljanja je prisotnost več zgradb različnih smeri.
Storitve poklicne družbe za upravljanje praviloma uporabljajo lastniki velikih nepremičninskih predmetov (tako v lasti kot v dolgoročnem najemu), ki doživljajo očitno nelagodje zaradi neučinkovite ali premalo učinkovite uporabe svojih stavb in ozemelj. Med njimi so lahko oblikovalske, raziskovalne in komercialne organizacije, na razpolago imajo nepremičninske predmete, prejete od državnih občinskih organov v dolgoročni najem, ali privatizirane, katerih površine so za današnje potrebe lastnika pretirane.
Država je še vedno največji lastnik nepremičnin, vendar upravljanje državnega premoženja ostaja prerogativa državnih enotnih podjetij, čeprav bi lahko poklicni menedžerji s povečanjem vrednosti kapitala iz teh nepremičninskih objektov »izvabili« dodaten dohodek.
Paleta storitev upravljanja nepremičnin vključuje:
Določitev ciljev potrošnika pri lastništvu nepremičnine;
- svetovanje lastniku o stanju in analizi nepremičninskega trga pri ugotavljanju pravic na objektu za skladnost objekta s potrebami lastnika;
- sprejem nepremičnine v upravljanje;
- fizično, pravno in ekonomsko strokovno znanje objekta;
- analiza možnosti nadaljnje uporabe objekta in izbira najboljše možnosti uporabe objekta ob upoštevanju zahtev potrošnika;
- razvoj programa upravljanja objektov in njegovo izvajanje s periodičnimi prilagoditvami;
- zastopanje interesov lastnika pred tretjimi osebami pri vprašanjih v zvezi s predmetom, ki je bil prenesen v upravljanje;
- organizacija in vzdrževanje postopka medsebojnega poravnavanja subjektov, ki sodelujejo pri zagotavljanju življenjske dobe predmeta;
- vzdrževanje rednega poročanja lastnikom o napredku izvajanja programa upravljanja.
Zaupno upravljanje nepremičninskih predmetov kot oblika podjetniške dejavnosti pri nas še ni postalo razširjeno. Bolj znana je praksa prenosa zveznega lastništva blokov delnic v zaupanje. Kljub temu je bil koncept skrbniškega upravljanja premoženja v zakonodajo Ruske federacije (4. del 20. člena, poglavje 53 Civilnega zakonika Ruske federacije) vnesen kot samostojna pravna oblika upravljanja premoženja drugih ljudi.
Predmeti skrbniškega upravljanja (člen 1013 Civilnega zakonika Ruske federacije) so lahko: podjetja in drugi premoženjski kompleksi; ločeni predmeti, povezani z nepremičninami; vrednostni papirji; pravice, potrjene z vrednostnimi papirji; izključne pravice in drugo premoženje.
1) z neposrednim posredovanjem, tj. na upravni način;
2) posredni vpliv ali metode gospodarskega upravljanja.
Neposredno upravljanje vključuje:
Oblikovanje regulativnega okvira (zakoni, predpisi, navodila itd.), Ki ureja delovanje trga nepremičnin v središču in v regijah;
- izdajanje dovoljenj, registracija, podelitev pravic pooblaščenim osebam za sklenitev poslov s predmeti državne in občinske lastnine;
- določitev obveznih zahtev za vsebino in kakovost različnih vrst dejavnosti na trgu nepremičnin in za njegove udeležence;
- nadzor nad upoštevanjem uveljavljenih norm in pravil s strani vseh udeležencev na trgu;
- uvedba prepovedi in sankcij za odstopanje od regulativnih zahtev pri opravljanju poslov z nepremičninami;
- odkup vseh nepremičnin za javne potrebe v državno last.
Ekonomske metode upravljanja nepremičninskega trga se izvajajo z:
Sistemi obdavčitve nepremičnin;
- diskontna politika Centralne banke Ruske federacije;
- izdajanje in distribucija stanovanjskih spričeval;
- izvajanje državno usmerjenih programov;
- amortizacijska politika;
- tuja gospodarska dejavnost itd.
Upravljanje nepremičninskih predmetov je razdeljeno med različne veje oblasti (zakonodajno, izvršilno, sodno), ki pri svojem delovanju veljajo za neodvisne.
Zvezna skupščina izdaja zakone, ki urejajo trg nepremičnin. Predsednik izdaja odloke, ki niso v nasprotju z veljavno zakonodajo. Vlada izdaja predpise, ministrstva in službe - predpise, navodila in odredbe, ki določajo posebne postopke in pravila upravljanja nepremičnin.
Predstavniški organi oblasti Ruske federacije (Državna duma, Svet federacije) in njeni subjekti so pooblaščeni za sprejemanje pravnih aktov o upravljanju nepremičnin in opravljanju nadzornih funkcij.
Ministrstvo za državno premoženje je pooblaščeno za naloge in naloge upravljanja in razpolaganja v skladu z ustaljenim postopkom s predmeti zvezne lastnine na ozemlju Ruske federacije in v tujini; izvajanje, na podlagi zakonodaje Ruske federacije, državne politike privatizacije državnih in občinskih podjetij, vključno z zemljišči pod privatiziranimi podjetji itd.
Občinske oblasti se ukvarjajo tudi z upravljanjem premoženja. Na primer, na področju urejanja gozdarskih odnosov so v pristojnosti okrajnih uprav: obračunavanje gozdnega sklada, razdeljevanje odobrene meje sklada za sečnjo po uporabnikih gozdov; organizacija izvajanja ukrepov za zaščito gozdov pred požari, boleznimi itd.
Pri upravljanju nestanovanjskih stavb in objektov velja pravilo: odločitve o odsvojitvi nepremičnine sprejema ustrezen lastnik na predpisan način - fizična ali pravna oseba, organi Ruske federacije, subjekti Federacije in občine.
Pristojnosti izvršilnih organov za urejanje lastninskih razmerij vključujejo:
Upravljanje in odlaganje nepremičninskih predmetov, njihova rekonstrukcija, obnova in gradnja, iskanje potrebnih naložb;
- dajanje v najem nepremičnin v lasti mesta; določanje najemnine;
- zoniranje mestnega ozemlja;
- sestavljanje in vzdrževanje zemljiškega katastra mesta itd.
Obstajata dve vrsti državne ureditve zemljiških razmerij:
1) ureditev s strani države kot suverena s teritorialno prevlado nad vsemi zemljišči, ne glede na obliko lastništva. Uporabljajo se pristojnosti in podrejenost, izražene v zakonodajnih in drugih normativnih aktih, ki so zavezujoči za vse lastnike in uporabnike zemljišč (na primer o obdavčitvi, varstvu okolja, vodenju zemljiškega katastra itd.);
2) gospodarska ureditev. Državni organi delujejo kot gospodarski subjekti - državljanom in organizacijam zagotavljajo zemljiške parcele, vodijo evidenco zemljišč, najem itd.
Državna ureditev zemljiških razmerij je razdeljena na splošno in sektorsko (resorno). Splošno državno ureditev izvajajo državni organi splošne in posebne pristojnosti, katerih dejanja veljajo za vse kategorije zemljišč in vse subjekte zemljiških razmerij. Sektorsko (oddelčno) ureditev izvajajo ministrstva, odbori, zvezne službe. Njihova dejanja veljajo za podrejena podjetja in organizacije, ki jim je zemljišče dano v last in uporabo.
Upravljanje na kmetiji izvajajo lastniki zemljišč, najemniki in uporabniki zemljišč sami. Ob upoštevanju interesov prebivalstva rešujejo vprašanja lastništva, uporabe in razpolaganja z občinskim premoženjem, določajo programe razvoja ozemelj, zagotavljajo in odvzemajo zemljiške parcele, izvajajo državni nadzor nad rabo in varstvom zemljišč ter urejajo zemljišča upravljavsko delo.
Pristojnost zveznih organov državne oblasti za urejanje zemljiških razmerij vključuje:
Sprejetje zemljiškega zakonika Ruske federacije in drugih zveznih zakonov, ki urejajo zemljiška razmerja;
- vzpostavitev enotnih načel plačevanja zemljišč; vzpostavitev postopka za vpis pravic do zemljišč in drugih nepremičnin, ki so z njimi trdno povezane;
- odobritev postopka organiziranja upravljanja zemljišč, vodenja državnega zemljiškega katastra in spremljanja zemljišč, organiziranja in izvajanja državnega nadzora nad rabo in varstvom zemljišč;
- določitev meja posebej zaščitenih območij, ki so del več sestavnih enot Ruske federacije, pa tudi v bivališčih in gospodarskih dejavnostih majhnih ljudstev in etničnih skupin, v dogovoru z ustreznimi državnimi organi in organi lokalne uprave ;
- odtujitev (zaseg in zagotavljanje) zemljišč, ki so v zvezni lasti;
- nakup zemljišča za zvezne potrebe;
- razvoj skupaj z državnimi organi sestavnih enot Ruske federacije in odobritev zveznih programov za racionalno rabo zemljišč, povečanje rodovitnosti tal, zaščito zemeljskih virov v kombinaciji z drugimi okoljskimi ukrepi.
Pristojnost državnih organov sestavnih subjektov Ruske federacije za urejanje zemljiških razmerij vključuje:
Sprejetje zakonov in drugih regulativnih pravnih aktov sestavnih subjektov Ruske federacije v skladu z ustavo Ruske federacije, zemljiškim zakonikom in drugimi zveznimi zakoni;
- določitev ozemelj s posebnim pravnim režimom za rabo zemljišč, vzpostavitev in spremembo njihovih meja;
- določitev največje velikosti zemljišč;
- določitev velikosti in postopka plačila za zemljišča ter določitev postopka njihove centralizacije v skladu z zakonodajnimi akti Ruske federacije;
- odobritev postopka odtujitve zemljišč v državni lasti sestavnih subjektov Ruske federacije, pa tudi postopka spremembe namenskega namena zemljiške parcele;
- odobritev meja mest in vasi, mest in krajev republiške, območne, območne, okrožne podrejenosti;
- odobritev, v skladu z zakonodajo Ruske federacije, ob upoštevanju lokalnih razmer, reda državnega nadzora nad uporabo in varstvom zemljišč, upravljanjem zemljišč;
- vzpostavitev privilegijev za pobiranje zemljiških plačil v skladu z zvezno zakonodajo;
- organiziranje vzdrževanja državne zemljiške kode, upravljanja zemljišč in spremljanja zemljišč v skladu s postopkom, določenim z zakonodajo Ruske federacije;
- organizacija državnega nadzora nad rabo in varstvom zemljišč;
- odtujitev (zaseg in zagotavljanje) zemljišč v lasti sestavnih subjektov Ruske federacije;
- sprememba namembnosti zemljišč;
- odločanje o odvzemu (odkupu) zemljišč za državne potrebe sestavnih subjektov Ruske federacije.
Zvezni organ za zemljiške vire in upravljanje zemljišč ter njegova lokalna organizacija v skladu z zakonom:
Razviti predloge za upravljanje zemljišč v državni in občinski lasti;
- začasno ustaviti izvrševanje nezakonitih odločb o zasegu in zagotavljanju zemljiških parcel do njihove obravnave pri pristojnih organih (uprava, sodišče, arbitražno sodišče);
- privesti k upravni odgovornosti osebe, ki so krive kršitve zemljiške zakonodaje Ruske federacije;
- izdati po ustaljenem postopku dovoljenja (licence) za pravico do izvajanja geodetskih raziskav in drugih projektnih in geodetskih del, povezanih s preučevanjem in rabo zemljiških virov;
- analizirati stanje trga zemljišč;
- predloži predloge o postopku za izračun standardne cene zemljišča, postopku za določitev stopnje zemljiškega davka in kazni za kršitev zemljiške zakonodaje;
- organizira in vzdržuje državni zemljiški kataster.
