Kako naj bodo oblikovana območja, ki jih zasedajo ceste, komunikacije in drugi javni objekti v naselju koč? Katere dokumente preveriti v fazi nakupa parcele? Katero možnost izbrati, da ne bi prišlo do konfliktov s prepovedjo prehoda lastnikov hiš na njihove parcele?
Obstajajo tri možnosti za registracijo zemljišč, ki jih zasedajo ceste, komunalne storitve in drugi javni objekti v koči vasi.
Prvič: ceste so v lasti države - Ruske federacije, ki je občino pooblastila za upravljanje in razpolaganje z njimi.
Drugič: zemljišče pod cestami in inženirskimi omrežji pripada lastnikom posameznih gospodinjstev - članom vrtnega neprofitnega partnerstva v deležih ali skupaj.
Tretjič: zemljišče je registrirano v lasti tretjih oseb (fizičnih ali pravnih oseb, vključno z razvijalcem vasi, družbo za upravljanje SNT).
"Naj skrbijo"
Prvi dve možnosti sta slabi. Če je zemljišče, na katerem so položene ceste in omrežja, v lasti države, potem je za čiščenje, popravilo in vzdrževanje cest in omrežij odgovorna prav ona – v osebi občinskih organov. Zato si občine ne prizadevajo prevzeti takih parcel v bilanco, čeprav so to dolžne storiti na primer ob likvidaciji pravne osebe, ki je bila prej lastnica zemljišča. Potem pa parcele sodijo v del zapuščenega premoženja in se morajo vknjižiti kot državna last.
Prenos zemljišč pod cestami in omrežji na občino ima poleg obveznosti nege in vzdrževanja še druge posledice. Prvič, to zemljišče mora biti javno dostopno. Nadzor vstopa, ovire in ograje vasi postanejo nezakonite. Drugič, če občina ne bo popravila ceste, tega prebivalci vasi ne bodo mogli narediti na svoje stroške. Ta odgovornost je izključno na državnem lastniku, po zakonu mora izvajalca izbrati na konkurenčni osnovi, ta dela financirati iz proračuna in nič drugega.
Če lastnik stanovanja zamaši luknjo v asfaltu pred svojo hišo, seveda ni nujno, da bo odgovarjal, tako kot se ne kaznuje vsak, ki krši prometna pravila. Vendar je vredno vedeti, da je nezakonito.
In tretji, najbolj neprijeten za prebivalce naselja koč, je posledica: lastnik zemljišča ima pravico do prenosa, rekonstrukcije ali kako drugače razpolagati s cestami in omrežji.
Edina prednost prenosa zemljišč s cestami in omrežji v last države je oprostitev plačila zemljiškega davka. Vendar je tudi dvomljivo: za parcele v zasebni lasti pod cestami in omrežji je mogoče določiti katastrsko vrednost enega rublja.
V tretji osebi
Tretja možnost, obkrožena z miti in grozljivkami, je, da zemljišča, namenjena za ceste, pustimo v lasti tretjih oseb: razvojne družbe, z njo povezane družbe za upravljanje, DNP ali zasebnikov. V tem primeru ima lastnik ceste pravico omejiti in določiti pristojbino za delno uporabo zemljišča, po katerem so položena omrežja ali cesta. To postane »skrb« zasebnih lastnikov zemljišč. Zagotavljanje neoviranega prehoda in prehoda lastnikov do parcel je odvisno od lastnika ceste, pri tem pa se porajajo vprašanja o smiselnosti plačila za uporabo ceste ter različne špekulacije, povezane z omejevanjem prednosti za reševanje drugih vprašanja (plačilo dolgov za račune za komunalne storitve itd.).
Na območjih znotraj naselij, torej namenjenih individualni stanovanjski gradnji, so tovrstne težave redke.
Toda v DNP, v katerem deluje večina hišnih naselij, se najpogosteje zgodi, da upravni odbor ali družba za upravljanje preplača in nato zapre dostop na primer tistim, ki so dolžni varovanje, odvoz smeti, popravila ali druge storitve v vasi. .
Hkrati se lahko obveznost zagotovitve prehoda / prehoda določi bodisi po dogovoru z lastnikom bodisi na sodišču. Obe možnosti pomenita določitev pristojbine za delno uporabo spletnega mesta, vendar pristojbina ne sme biti velika. Sodna praksa za obnovitev pravice do prehoda / prehoda lastnika na njegovo spletno stran se je že razvila. In tisti, ki so ovirali uresničevanje te zakonske pravice, so bili dolžni tudi povrniti škodo.
Na dober način, pri izvedbi razmejitve zemljišča na posamezne parcele in njihovem katastrskem vpisu, mora vestni lastnik novonastale ceste ob evidentiranju ceste prijaviti namembnost zemljišča, ki je zanjo namenjeno. To je, pravno gledano, vzpostaviti služnost - pravico do nemotenega potovanja / prehoda po cesti. In potem se bo odražalo v katastrskem potnem listu "cestnih" odsekov in v javnem katastrskem načrtu. Učinkovit način za zaščito pravic poletnih prebivalcev in vrtnarjev je vzpostavitev služnosti, to je omejitev, ki lastnika zavezuje, da zagotovi neoviran prehod in prehod skozi svoje območje. To je najbolj pregledna možnost, ko javni katastrski zemljevid odraža postavitev ozemlja z zemljiškimi parcelami za ceste, vodnjak in električno postajo ter navaja namen teh parcel.
V zadnjih letih se je katastrska registracija spremenila in obstajajo precedensi, ko se prejme katastrski potni list za parcelo, tudi če do nje ni prehoda / prehoda, torej vprašanje s cesto ni rešeno. Ne tožilstvo ne policija v takšne konflikte ne posegata: gre za spor o spoštovanju državljanskih pravic, zato mora o tem odločati sodišče.
Preverjanje dokumentov
Shemo načrtovanja ozemlja naselja, na katerem so razmejene zasebne parcele in javne parcele, odobri lokalna oblast. Imenuje se "Projekt organizacije in razvoja", pravzaprav je projekt načrtovanja ozemlja. Diagram prikazuje prehode / dovoze do vseh lokacij in na njih je nemogoče zgraditi na primer hišo. Pred odobritvijo sheme prostorskega načrtovanja se tveganja kupcev zemljišč večkrat povečajo.
Če je razvijalec ponudil "surov", ne končni izdelek, potem ni opravil svojega dela, za kar je prejel denar od kupcev. Pri nakupu stanovanjske lastnine v vikend naselju mora biti v pogodbi z lastnikom določeno, kako bo organizirano življenje v prihodnje, kdo bo lastnik omrežij, cest, športnih igrišč itd., in kakšne obveznosti kupec prevzema za vzdrževanje te nepremičnine. .
Ugled razvijalca in stanje v vaseh, ki jih je zgradil in upravljal, bi lahko postali zaščita pred previsokimi stroški. A to je na žalost še vedno redkost.
Bilo je 49 aktivnih udeležencev, ki niso bili ravnodušni do problemov mikrodistrika.Kot pravijo: ni kaj reči, premalo delamo. Spodaj je grafikon, ki prikazuje porazdelitev glasov.
Ustavno sodišče (CC) je včeraj zavrnilo priznanje zakona o državni registraciji pravic na nepremičninah in transakcijah z njimi kot neustavnega, ki lastnikom hiš v vikend naseljih ne zagotavlja deleža v javnem premoženju. KS je priznal, da bi morala biti ureditev solastnine tovrstnih objektov in večstanovanjskih stavb korenito drugačna. Predsedniški predstavnik odločitev podpira, strokovnjaki pa so razočarani, ker ustavno sodišče "ni ustavilo huliganstva" s skupno lastnino v vikend naseljih.
Včeraj ustavno sodišče ni pomagalo Nikolaju Marasanovu, prebivalcu vasi Barvikha pri Moskvi, da bi izpodbijal prodajo več zemljišč s strani združenja lastnikov stanovanj. S transakcijo je skupno premoženje prebivalcev vasi - ceste, komunikacije, objekti kontrolnih točk, transformatorska postaja itd. - prešlo v last pravne osebe, ki je kupila parcele. Sodišče je ugotovilo, da tožnik ni imel lastninske pravice do nepremičnine HOA in je ni mogel zahtevati na sodišču.
G. Marasanov je vztrajal, da zakon o državni registraciji pravic do nepremičnin krši njegove ustavne pravice in članom HOA in lastnikom stanovanj, ki niso člani HOA, odvzema sodno varstvo lastništva skupne skupne lastnine. Ustavno sodišče pa je priznalo, da vpis lastninske pravice na nepremičninah HOA ne preprečuje sodnega varstva lastnikov individualnih hiš. HOA kot lastnik skupne lastnine (zlasti infrastrukturnih objektov) ni upravičena z njo razpolagati brez upoštevanja interesov lastnikov posameznih hiš, vendar zakon lastništva hiše ne povezuje z nastankom deleža v skupni lastnini.
Obenem je ustavno sodišče razdelilo infrastrukturne objekte v zasebnih in večstanovanjskih stavbah in predlagalo, da "posamezniki" v primeru nestrinjanja s posli, ki jih opravi HOA, te izpodbijajo na sodišču. Za večstanovanjske stavbe je "potreben poseben pravni režim, zakon pa potrjuje pravico do skupne lastnine," je včeraj pojasnil sodnik poročevalec Vladimir Jaroslavcev. Vendar pa je situacija v IZHS drugačna - tam infrastruktura raste in postavlja se vprašanje, kako donosno jo vzdržujejo udeleženci HOA. »Nisem videl, da bi pritožniku odklopili vodo, veljavni člen pa ne onemogoča njegovega sodnega varstva,« je svoje stališče utemeljil sodnik. Po njegovem mnenju so "interesi HOA podrejeni interesom lastnikov." »Kar je ustavno sodišče ob odsotnosti posebne zakonske ureditve po svojih močeh in človekoljubju zmoglo narediti, smo naredili,« je priznala sodnica in poudarila: »Zakonodajalca smo, kolikor je bilo treba, prisilili, da razjasni posebnosti. ureditve tega področja.«
Treba je opozoriti, da je ravno včeraj odbor državne dume za stanovanjsko politiko zavrnil predlog zakona o razširitvi norm, ki se zdaj uporabljajo pri upravljanju stanovanjskih zgradb, na naselja koč. Dokument je predvideval obvezno izvedbo skupščin delničarjev in vključitev družb za upravljanje v upravljanje takšnih naselij. Toda odbor je opozoril na potrebo po "drugačnem pristopu" do "odnosov v nizki gradnji, pa tudi do upravljanja ozemelj" naselij, pri čemer je podprl alternativni projekt, sprejet v prvi obravnavi leta 2007 o ustanovitvi NCO. v obliki potrošniških zadrug za upravljanje naselij.
Predsedniški odposlanec na ustavnem sodišču Mihail Krotov meni, da je odločitev sodišča "logična". »Urejanja skupne lastnine v večstanovanjskih stavbah ni treba širiti na individualno,« pravi. Pooblaščenec vlade pri ustavnem sodišču Mihail Barščevski meni, da je sporni zakon ustaven, vendar je v svojem odgovoru opozoril na negotovost izvajanja zakonodaje na tem področju.
Mnenja strokovnjakov so deljena. »Čeprav se odločba nanaša na lastnike individualnih hiš, je ustavno sodišče precej pozornosti namenilo pristopom k skupni lastnini v večstanovanjskih stavbah,« je bila zadovoljna vodja analitične službe odvetniške družbe Infralex Olga Plešanova, »v Moskvi npr. , je bilo veliko sodnih sporov v zvezi z lastninjenjem podstrešij in tehničnih prostorov na vhodih. Nič manj težke težave so povezane z upravljanjem hiš. Morda bodo sklepi ustavnega sodišča v obrazložitvi odločbe pripomogli k oblikovanju enotnega zakona izvršilne prakse,« upa.
»Bili so vsi razlogi za drznejšo odločitev,« je razočaran partner skupine Pepeliaev Roman Bevzenko. , pravzaprav stanovanjska stavba, položena na bok, in HOA v odsotnosti lastnikov huligani in žalijo lastnike. Škoda, da ustavno sodišče tega ni ustavilo, «pravi odvetnik.
Odgovor na pomembno vprašanje za mnoge poletne prebivalce je dalo vrhovno sodišče države. Pojasnil je, ali lahko cesta, ki so jo zgradili vrtnarji sami, postane zasebna. In komu pripada.
Začetek pomladi je za milijone državljanov predvsem pristop poletne sezone z vsemi radostmi in težavami. Ena od teh, bolnih in včasih nerešljivih skrbi, je cesta do njihovih šestih hektarjev. Nekje je taka cesta grozna kolotečina, v kateri se pogreza osebni prevoz poletnih prebivalcev, nekje pa je cesta do koče v popolnem redu, vendar opremljena s popolnoma novo pregrado. In samo tisti, ki jim dovoli lastnik osebne steze, lahko vozijo pod njim. Obe situaciji povzročata pritožbe, škandale in se na koncu za nekatere končata v sodni dvorani.
Tukaj je eden od teh primerov "dacha-road", ki ga je nedavno pregledalo vrhovno sodišče. V pričakovanju poletne sezone so lahko zelo koristna pojasnila najbolj izkušenih sodnikov v državi.
Danes se s cestami do koč in vrtnih zadrug ter znotraj njih nenehno pojavljajo težave. In s to izjavo se je težko ne strinjati. Lokalne oblasti najpogosteje nimajo denarja za izboljšanje tako majhnih cest, lokalna uprava pa na splošno ne skrbi za prometne težave gostujočih poletnih prebivalcev. In kjer je z asfaltom popoln red, je to praviloma zasluga enega ali več premožnih poletnih prebivalcev, ki na lastne stroške popravijo cesto. Vendar zelo redko to počne nezainteresirano.
Tako je na sodišče prišla skupina državljanov. Zoper Partnerstvo osebnih dopolnilnih kmetij so imeli skupinsko tožbo. Tožnika sta želela, da se jima prizna skupna lastninska pravica na nepremičnini – do ceste njihovega počitniškega naselja. Ti občani so na sodišču pojasnili, da so bili vsi družbeniki in so z lastnim denarjem naredili asfaltno-betonsko cesto. Zato so imeli pravico do skupne skupne lastnine ceste. O tem niso dvomili, temveč so sodišče pozvali, naj določi delež vsakega od njiju »sorazmerno z velikostjo prispevka vsakega pri izgradnji ceste«.
Zveza sama oziroma nekateri njeni člani in vodstvo organizacije so temu nasprotovali. Toda sodišče je razsodilo v prid tožnikom. In višja oblast je sodbo označila za pravilno. Potem so tisti, ki se s takšno sodbo niso strinjali, prišli do vrhovnega sodišča. In vrhovno sodišče je razveljavilo sklep o razdelitvi ceste in razglasilo, da družba in njeni člani, prikrajšani za deleže od ceste, pravilno ugovarjajo.
Tako je obrazložilo in oblikovalo svoje stališče vrhovno sodišče. Sodni kolegij za civilne zadeve SV je po preverjanju zadeve ugotovil naslednje. Med enim od tožnikov in določenim gradbenim podjetjem je bil sklenjen dogovor. Iz tega je sledilo, da je bilo podjetju zaupano "asfaltiranje". Stranka je delovala v imenu tistih, ki so prispevali denar za to izboljšavo. Cestni delavci so opravili delo, kasneje pa je lokalni ZTI izdal tehnični potni list, da do Partnerstva vodi "cesta z asfaltno-betonsko površino".
V skladu s civilnim zakonikom (člen 128) predmeti civilnih pravic vključujejo stvari, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, drugo lastnino in lastninske pravice. Vključuje tudi dela, storitve, nematerialne koristi in rezultate intelektualne dejavnosti. V skladu z naslednjim členom istega zakonika - 130., so nepremičnine zemljišča, podzemlje in vse, kar je trdno povezano z zemljo. To so tisti predmeti, ki jih ni mogoče premakniti brez zelo velike škode. Preprosto povedano, nepremičnine so zgradbe, objekti in gradbeni projekti v teku.
Drugi člen civilnega zakonika (člen 218) pravi, da lastninsko pravico na novi stvari, ki jo je ustvaril ali izdelal državljan zase, v skladu z zakonskimi normami, pridobi ista oseba.
Iz vseh naštetih členov izhaja, da je skupna lastnina, tudi delna lastnina, na cesti kot samostojnem objektu državljanske pravice možna. A le, če je bila cesta ustvarjena posebej kot nepremičninski objekt in kot taka prepoznana. Toda to je tisto, kar so lokalna sodišča spregledala. Niso rešili glavnega vprašanja, ali je ta podeželska cesta narejena kot nepremičninski objekt, v skladu z vsemi pravili in predpisi. V nasprotnem primeru postane ta cesta le element izboljšave in zagotavljanja gibanja znotraj Partnerstva za potrebe njegovih članov – za prehod in potovanje znotraj vasi. Eden od poletnih prebivalcev, nezadovoljen z odločitvijo lokalnih sodišč, je trdil, da je cesta do vasi obstajala že prej. Zgradili so ga isti poletni prebivalci, vendar dolgo časa. Zdaj so le še na novo položili asfalt.
Mimogrede, enako izhaja iz pogodbe s cestnim podjetjem, ki je delalo po naročilu poletnih prebivalcev. O gradnji nove ceste v pogodbi nič ne piše. Tam govorimo o "napravi asfaltnega pločnika." V gradivu postopka ni dokazov, da je bilo podjetje kot nepremičnina naročeno za gradnjo ceste, po mnenju vrhovnega sodišča.
Iz tega vrhovno sodišče sklepa, da prekrivanje asfaltne podlage na račun osebnih sredstev poletnih stanovalcev ne pomeni nastanka njihove lastninske pravice na cesti kot nepremičnini.
Poleg tega obstaja tudi zakon o vrtnih partnerstvih. Navaja tako imenovane javne objekte. Sem spadajo spletna mesta znotraj partnerstva. Natančneje - ceste, vrata, otroška in športna igrišča, vodni stolpi, protipožarni objekti, ograje ... Na splošno je seznam dolg.
In to je tisto, kar je pomembno. V skladu s 14. členom tega zakona o vrtnarskih partnerstvih se zemljiške parcele, povezane s skupno lastnino, izdajo partnerstvu kot pravni osebi v lasti. Razvoj infrastrukture takšnega združenja občanov poteka na podlagi sklepa skupščine. Ali je naše partnerstvo na tej poti sprejelo kakšno odločitev, lokalnih sodišč ni zanimalo, je dejalo vrhovno sodišče. Čeprav je pomembno spoštovati pravice vseh poletnih prebivalcev. Tudi tisti, ki niso imeli denarja za nov asfalt.
(Odločitev sodnega kolegija za civilne zadeve Vrhovnega sodišča Ruske federacije št. 4-B12-13.)
Vrhovno sodišče je v očitek svojim kolegom dejalo, da so se lokalna sodišča omejila na formalno navedbo, da je bila cesta zgrajena na račun osebnih sredstev nekaterih poletnih prebivalcev in da so se prostovoljno strinjali z razdelitvijo lastnih deležev. Toda sodišča sploh niso raziskala dejanskih okoliščin primera in niso zagotovila spoštovanja interesov tistih ljudi, katerih pravice so bile s svojo odločitvijo prizadete. In pravica do sodnega varstva naših državljanov je, mimogrede, zapisana v ustavi, so poudarili na vrhovnem sodišču.
IN . Ker pa je problem uporabe skupnih cest najpogostejši med vsemi, ki so povezani s skupno lastnino, in ima svoje nianse, smo se odločili, da ga analiziramo ločeno. Namreč, žal ni redek primer, ko se po končani gradnji vikend naselja izkaže, da zemljišče, ki ga zasedajo notranji dovozi, ostane v lasti projektanta ali katere druge osebe. Kako biti v takšni situaciji?
Najprej morate ugotoviti, kako zakonito so bile ceste v lasti razvijalca. V pogodbi, v skladu s katero mora biti na vsaki parceli in hiši navedeno, na kakšen strošek bodo zgrajene ceste in drugi objekti skupne infrastrukture ter kakšne pravice bo kupec prejel na teh objektih. Če je bila prvotno ustanovljena za gradnjo vasi in so njeni člani, kupci zemljišč, vplačevali namenske prispevke, na račun katerih so bile kupljene skupne parcele in zgrajene ceste, je mogoče zahtevati priznanje lastninske pravice. DNP za zemljišča, ki jih zasedajo ceste, c.
Če pogodba o pridobitvi lastninske pravice na zemljiščih, ki jih zasedajo ceste, ne piše ničesar, je pa pogoj, da so ceste narejene na račun namenskih vložkov članov DPP, se izkaže, da so ceste same po sebi last DPP. Ker so ceste (pločniki) izdelane v skladu z zakonom in se nahajajo na tujem zemljišču, je lastnik takšne parcele dolžan skleniti najemno pogodbo z lastnikom nepremičnine, to je DNP, ali zagotoviti zemljišča za odkup.
Če je cena pogodbe vključevala samo stroške posameznega zemljišča in koče in v vasi ni bil ustvarjen DNP, se bo štelo, da je razvijalec ceste zgradil na lastne stroške in so njegova last. V tem primeru je treba pridobiti načrt vikend naselja, ki mora biti dogovorjen z lokalno upravo in na katerem morajo biti navedene javne ceste. Ker so bile te ceste prvotno načrtovane in so kupci hiše kupili z upoštevanjem dejstva, da bo le-tam omogočen prehod, je možno zahtevati ustanovitev služnosti - pravice prehoda in prehoda do parcele. Poleg tega se mora vsak lastnik posebej obrniti na sodišče ali pa morate še vedno zbrati in ustvariti DNP za zastopanje skupnih interesov.
Vedeti je treba, da so vsi našteti načini reševanja problema precej zamudni in lahko trajajo leto, pol in tudi več. V tem obdobju se boste morali nekako dogovoriti o uporabi cest z lastnikom, ki lahko narekuje poljubna pravila po svoji presoji. Na internetu lahko najdete veliko zgodb o tem, kako je zasebno varnostno podjetje, ki ga je najel gradbenik, blokiralo ceste, postavilo ovire in pustilo avtomobile prebivalcev vasi mimo le za plačilo.
Edini način, da se izognete tem težavam, je skrbno preverjanje pred nakupom, za kar priporočamo, da se obrnete na odvetniško pisarno, specializirano za primestne nepremičnine in podpira dejavnosti koč naselij. Stroški storitev pravnega pregleda dokumentov bodo v vsakem primeru nesorazmerno nižji od izgub, ki lahko nastanejo zaradi nastopa zgoraj navedenih posledic, kot tudi
