Realnosti sodobnega življenja v Rusiji so takšne, da se večina prodanih stanovanj v naši državi pridobi s hipotekarnimi posojili. V zvezi s tem se v Rusiji vsako leto širi trg stanovanjskih posojil. Poleg tega so bili sprejeti številni predlogi zakona, ki zanesljivo ščitijo tako posojilojemalca kot banke, ki izdajajo hipotekarna posojila. Ker se v zadnjem času večina stanovanj, kupljenih na hipoteko, nanaša na novogradnje, postaja vprašanje akreditacije novogradnje s strani bank zelo pomembno.
Za razliko od hipotekarnih posojil za sekundarno stanovanje, ko je pripravljeno in likvidno stanovanje zastavljeno banki (torej je enostavno, če se kaj zgodi), pri novogradnjah banki ni zastavljeno dokončano stanovanje, ampak le pravico do uveljavljanja (to pomeni, da banka tako rekoč postane udeleženec v skupni gradnji). Da se banka, kot pravijo, v tem primeru ne "zajebe", mora opraviti različne preglede nepremičnin v gradnji, da bi ocenila možnosti, da se v bližnji prihodnosti ta nepremičnina v gradnji še vedno spremeni v dokončana stanovanja. , sicer banka tvega izgubo zavarovanja. To pomeni, da mora akreditirati novo stavbo.
V tem primeru je stanovanje zastavljeno banki šele, ko je dokončano in opravljeno državno registracijo.
Pri izdaji hipotekarnega posojila za stanovanje v novogradnji banka nosi resnična tveganja, povezana z dejstvom, da investitor zaradi različnih okoliščin ne bo mogel dokončati stavbe, jo dati v obratovanje in vpisati stanovanja v njej. (Šele po preteku vseh teh stopenj lahko banka prejme zastavno likvidno stanovanje). Hkrati se v Rosreestru pogosto pojavljajo težave - že dokončana stanovanja so lahko v takem "obešenem" stanju več let.
A za banko je nekaj ugodnosti tudi pri dajanju hipotekarnih posojil za stanovanja v novogradnjah – medtem ko se stanovanja gradijo, so obresti za tako hipotekarni kredit običajno višje. Poleg tega so banke pogosto same vlagatelji v gradnjo novih stanovanj in jim je to stanovanje donosno prodati.
Omejitev za banke pri delu s posojilojemalci in razvijalci je obstoj pogodbe o kapitalski udeležbi, sklenjene v skladu z Zvezni zakon št. 214 "O skupni gradnji" ... Trenutno je to edina oblika prodaje nepremičnin v gradnji, ki vključuje državno registracijo dokumenta in zagotavlja zaščito imetnikom lastniškega kapitala na zakonodajni ravni. Če razvijalec prodaja stanovanja v objektu v gradnji po drugih shemah, banka ne bo dala hipotekarnega posojila, saj v tem primeru ne bo imela več ustreznih zavarovanj.
Da bi povečale možnosti za odplačilo izposojenih sredstev za stanovanja v novogradnjah, bi morale banke preveriti dejavnosti razvijalcev, oceniti stroške in likvidnost stanovanj v gradnji. To je mogoče storiti na dva načina:
Bančna akreditacija razvijalca ali objekta v gradnji je pravzaprav odobritev banke za izdajo hipotekarnega posojila v okviru tega objekta. Banka porabi denar za revizijo novogradnje, ker je zainteresirana za izdajanje hipotekarnih posojil. Za to službe za gospodarsko varnost banke zbirajo vse vrste informacij o razvijalcu. Glavni seznam dokumentov, ki jih preverjajo, je naslednji:
Banka preverja tudi investitorje projekta – zanima ga, od kod se financira gradnja te hiše. Poleg tega se preverjajo tudi dokumenti, ki urejajo kontrolo namenske porabe sredstev lastnikov kapitala (čeprav to izvajajo državni organi, se za banko pogosto zanima tudi ta vidik).
V večini primerov banke zavrnejo financiranje nakupa stanovanj v hišah, ki so v fazi izkopavanja. Toda pogosto se zgodi, da banke same vlagajo v stanovanja v gradnji - v tem primeru bo ta objekt zagotovo akreditiran s strani banke, saj je banka sama vitalno zainteresirana za prodajo stanovanj v tej stavbi. V takih situacijah lahko banka celo zniža obrestno mero za hipotekarna posojila za stanovanja v tej stavbi.
Treba je opozoriti, da najpogosteje banka začne govoriti o hipoteki, ko je objekt zgrajen vsaj 20-30%. V tem primeru ni mogoče akreditirati celotnega objekta kot celote, temveč njegove posamezne zgradbe – ko potekajo dela na njihovi gradnji.
V praksi je tudi na tem področju pogost postopni pristop k akreditaciji - najprej banka preveri (akreditira) samega izvajalca, nato se preveri objekt, ki se gradi. Po tem se odloči, katere kreditne programe ponuditi za dani objekt.
Za kupce, ki želijo kupiti stanovanje v določeni novogradnji, je dejstvo, da je gradbeni objekt akreditiran pri banki, zelo pomembna prednost. Konec koncev ima banka veliko več sredstev in zmogljivosti za izvedbo visokokakovostnega preverjanja tako razvijalca kot hiše, ki se gradi - tak obseg in kakovost pregledov v večini primerov ne zmore en sam posojilojemalec. Vse to bistveno poveča možnosti, da bo razvijalec zanesljiv in bo ohišje dokončano.
Vendar je vredno zapomniti, da samo besede razvijalca, da je njegov objekt akreditiran pri kateri koli banki, niso dovolj - te podatke morate vedno znova preveriti pri navedeni banki. Obstaja tudi takšna "siva" shema, v kateri vodja razvijalca obvesti potencialnega kupca, da bo objekt zelo kmalu, dobesedno "drugi dan" akreditiran pri banki (ali celo več). Toda v resnici se v tem primeru vse izkaže za povsem drugačno - akreditacija predmeta s strani banke se je bodisi vlekla za nedoločen čas ali pa se je končala z negativnim rezultatom.
Trenutno skoraj vse banke v Rusiji izvajajo neodvisno in neodvisno od drugih bank akreditacijo določene nove stavbe, tako da če imate zanesljive informacije, da je stanovanje, ki se gradi, akreditirano pri več bankah hkrati, potem to nakazuje, da sama in njen razvijalec so bili vsaj ti isti večkrat preverjeni. In to še poveča možnosti za integriteto razvijalca in verjetnost dokončanja gradnje objekta.
Če nova stavba nima akreditacije pri nobeni banki, potem to lahko pomeni, da se je prodaja stanovanj v njej šele začela in zato banke še niso imele časa, da bi jo akreditirale. Če se je prodaja začela že zdavnaj, potem z veliko verjetnostjo to lahko pomeni, da so bile banke pregledane za ta objekt in njegovega razvijalca, vendar so bila med temi pregledi ugotovljena pomembna tveganja, zato objekt ni prejel bančne akreditacije. V tem primeru je vredno razmisliti o zanesljivosti razvijalca tega predmeta. Tudi dejstvo, da je denimo objekt akreditiran, vendar le pri malo znanih bankah, naj vzbudi previdnost.
Kot zaključek tega članka lahko omenimo, da je dejstvo sodelovanja med razvijalcem in bankami (akreditacija njegovih zmogljivosti s strani bank) dober pokazatelj njegove zanesljivosti. Če pa objekt nima bančne akreditacije, ne sklepajte prenagljeno, sicer lahko zamudite donosno ponudbo. Mogoče je, da akreditacija objekta s strani bank še ni bila izvedena in morate samo počakati na njeno izvedbo (da, v tem času se lahko cena kvadratnega metra v tem nepremičninskem objektu poveča, po drugi strani pa , se bodo tveganja znatno zmanjšala, če bo objekt kljub temu prestal bančno akreditacijo). In ne bi smeli popolnoma zaupati besedam razvijalca o prisotnosti (ali prihodnji razpoložljivosti) akreditacije njegovih predmetov s strani bank - vedno znova preverite te podatke neposredno pri bankah. Prav tako v večini primerov ne bi smeli poskušati izvesti neodvisnega poglobljenega preverjanja razvijalca - če ste navadna oseba, ki nima povezav v "resnih strukturah", bo kakovost vašega preverjanja v vsakem primeru veliko nižja od kakovost preverjanja, ki ga opravi banka.
Razvijalci pogosto zagotavljajo, da je akreditacija novogradnje v kreditni instituciji 100-odstotno jamstvo, da bo hipotekarni posojilojemalec sčasoma prejel stanovanje. Poskusimo ugotoviti, ali je temu tako.
Včasih so bankirji pri akreditaciji novih stavb prisiljeni zatiskati oči pred pomanjkljivostmi v delu gradbenih podjetij.
BN skoraj vsak dan poroča, da je banka akreditirala še eno novo stavbo. To pomeni, da je kreditna institucija pripravljena dati stanovanjska posojila za stanovanja v stavbi v gradnji.
Že prvi delovni dan po praznikih sta bili objavljeni dve takšni sporočili. Raiffeisenbank je akreditirala stanovanjski kompleks Ostrov, ki ga gradi podjetje Stroitelny Trest v okrožju Petrogradskiy v Sankt Peterburgu. In Bank Saint Petersburg - stavba 9B stanovanjskega kompleksa Tsarskaya Stolitsa, ki jo LenSpetsSMU gradi v osrednjem okrožju mesta.
Teoretično je postopek akreditacije razdeljen na dve stopnji. Najprej se preveri sam razvijalec. Njegov "portfelj" (že postavljeni objekti) in ugled se preučujeta. Računovodski izkazi morajo dokazovati večletno vzdržnost in izpolnjevati številne druge zahteve.
Nato se s pozitivno oceno razvijalca akreditacija izvede ločeno za vsak objekt v gradnji. Najprej se preučuje dovoljenje za gradnjo stanovanjskega objekta na določenem mestu; lastniška ali dolgoročna najemna pogodba za določeno lokacijo; razpoložljivost potrjene projektne dokumentacije.
Vsaka banka ima lahko svoje dodatne zahteve. Nekateri posojilodajalci preverjajo možnost priključitve objekta na inženirska omrežja. Banke drugega reda lahko postavijo neizrečen pogoj, da so novo stavbo že akreditirali vodilni akterji na hipotekarnem trgu. »Če druge banke sodelujejo z gradbenim podjetjem, to pomeni, da ima pozitiven ugled,« pravi Arkadij Bočarnikov, namestnik direktorja podružnice Globex Bank v Sankt Peterburgu.
Tako bankirji sami opisujejo postopek akreditacije, pri čemer so izpustili nekatere nianse.
Banke so neposredno zainteresirane za rast števila akreditiranih novogradenj. Konec koncev, primarna hipoteka ostaja gonilo prodaje. In kot je ugotovil generalni direktor BIG Real Estate Igor Rogulin, danes stanovanjski trg podpirajo predvsem prednostne hipoteke. V skladu s tem večje je število akreditiranih predmetov, več posojil je izdanih.
Severozahodni breg Sberbank na primer spremlja vse razvojne točke v regiji. Skupno je igralec akreditiral približno 700 stanovanjskih kompleksov v severozahodnem zveznem okrožju, od tega 400 v Sankt Peterburgu in v regiji Leningrad. Mimogrede, tudi zaradi panike, potem ko je Centralna banka decembra 2014 dvignila ključno obrestno mero, je ta banka odvzela akreditacijo le trem razvijalcem.
Hkrati pa so banke takoj po pretresu krize bolj ali manj stabilizirale razmere na trgu, začele so omiliti zahteve za gradbince. Postopoma nizka stopnja gradbene pripravljenosti objekta preneha biti ovira. "Promsvyazbank je pripravljena akreditirati novo zgradbo za kasnejšo izdajo hipotekarnih posojil v ničelni fazi pripravljenosti," pravi Svetlana Chetina, vodja hipotekarnega centra podružnice banke v Sankt Peterburgu. "Dovolj je, da razumemo, da je razvijalec zanesljiv." "Pripravljeni smo tudi na akreditacijo na ničelni stopnji," pravi Maria Battalova, namestnica direktorja podružnice Absolut Bank v Sankt Peterburgu. "Še bolj liberalni smo v odnosu do razvijalcev v okviru shem projektnega financiranja."
Tako si lahko banka iz oportunističnih razlogov zatiska oči pred nekaterimi pomanjkljivostmi v delu gradbenega podjetja. In to, čeprav nepomembno, povečuje kupčevo tveganje.
Obstajata dve vrsti odnosov med bankami in razvijalci. V enem primeru stranice nimajo presečišč. In potem se preverjanje res izvede v skladu s standardnimi predpisi. Hkrati pa banka išče gradbinca za komercialno sodelovanje.
V drugem je razvijalec že s finančnimi obveznostmi povezan z banko. Na primer v okviru projektnega financiranja. "Gradnja vključuje velike denarne tokove, ki so potencialno privlačni za banke," pravi Dmitrij Mikhalev, vodja službe za obnovo SPb za vladne agencije.
Informacije o sodelovanju niso vedno objavljene. Vendar pa številni razvijalci sklenitve tovrstnih pogodb ne skrivajo, saj menijo, da je dejstvo, da so prejeli posojilo, še en dokaz o zanesljivosti podjetja.
Tako sta konec aprila banka VTB in RBI Holding podpisali posojilno pogodbo za financiranje gradnje Hiše na nabrežju v Sankt Peterburgu. Izposojena sredstva z mejo dolga 1,3 milijarde rubljev. dodeljena za štiri leta. "To je naš drugi skupni projekt z RBI Holdingom," je posel javno komentiral Ruslan Eremenko, namestnik vodje severozahodnega regionalnega centra, podpredsednik banke VTB. "Podjetje se je uveljavilo kot razvijalec, ki upravičeno uživa zaupanje strank."
Z drugimi besedami, banka pred izdajo posojila razvijalca preveri veliko bolj natančno kot pred akreditacijo. In nato - ko se izvede postopek akreditacije - se nekatera vprašanja samodejno odstranijo.
Teoretično bi morale informacije o bančnem posojilu gradbenemu podjetju kupcu zagotoviti, da ne bo postal ogoljufani delničar.
Po drugi strani pa je naslednja zahteva pogosto tipičen pogoj financiranja: razvijalec nakaže banki kot predčasno odplačilo posojila vsaj 60-80 % denarja, prejetega od imetnikov lastniškega kapitala. To pomeni, da lahko banka vrne svoj denar, preden je gradnja končana. In samo dejstvo dobave nove stavbe zanj ni tako pomembno.
Preprosto povedano, tudi dejstvo, da velika banka daje posojilo razvijalcu, posojilojemalcu ne daje 100-odstotne garancije.
Izjavlja se, da banke dajejo hipoteke samo za objekte v gradnji strogo v skladu z zveznim zakonom št. 214. V praksi ta zahteva ni obvezna.
Seveda nobena banka ne bo sodelovala z vztrajnim kršiteljem zakona "O sodelovanju pri skupni gradnji ...". Če pa so kršitve nepomembne in ima banka svoj interes za povečanje prodaje, lahko posojilodajalec še vedno sodeluje z razvijalcem. Na primer, kot je bilo že omenjeno, bi razvijalec lahko prej dobil posojilo pri tej banki, zdaj pa je pravočasno vračilo denarja odvisno od števila kupcev stanovanj. Res je, tako grešijo le srednje velike banke.
Ta "prizanesljivost" predstavlja tudi majhne grožnje za posojilojemalca. Najprej zato, ker je za banko samo izdaja takšnega posojila tvegana. To pomeni, da bo posojilodajalec trikrat dvakrat preveril razvijalca.
Naj pojasnimo: ko hiša še ni dokončana, je registracija lastništva stanovanja nemogoča. In predmet ne more delovati kot zastava. Razvijalec kupcu proda le pravico do terjatve. In v posojilni pogodbi zastava ni določena na nepremičnini, ampak samo na tej pravici. V tem primeru bo banka težje pridobila odškodnino od brezupnega dolžnika. In šele ko bo hiša dana v obratovanje, kupec oceni stanovanje in vpiše lastništvo, bo banka lahko naložila zavarovanje neposredno na objekt.
Hkrati pa, če posojilojemalec pravočasno plača obresti, banki ni vseeno, kako je z gradnjo.
Naj povzamemo. Seveda je v času krize nakup stanovanja v novogradnji, ki ni akreditirana pri nobeni banki, izjemno tvegan posel. A tudi akreditacija ni rešitev.
Pri preverjanju graditelja banka zasleduje predvsem lastne cilje in ne ščiti interesov prosilca za hipotekarno posojilo.
Konec koncev, ne glede na to, kaj se zgodi, ima banka še vedno adut v rokavu. Tudi ko je novogradnja akreditirana, a je investitor pobegnil z denarjem soinvestitorjev, je posojilojemalec še vedno dolžan denar banki.
Negotovost, ki v času krize vztraja na trgu, grozi, da se bo spremenila v zaustavitev projektov in pojav novih goljufanih lastnikov lastniškega kapitala. Eno glavnih tveganj za kupce stanovanj po pogodbah o lastniškem kapitalu (DAS) po zveznem zakonu-214 je povezano z verjetnostjo, da razvijalec ne bo zgradil objekta: v najboljšem primeru pravočasno, v najslabšem primeru na splošno.
Zato so bile banke prisiljene povečati zahteve za akreditacijo razvijalcev, za izdelek katerih so pripravljene izdati hipotekarna posojila.
Zdaj je po zaslugi državnega programa subvencioniranja hipotek primarni stanovanjski trg izšel iz stanja stagnacije, v katerem je bil od konca januarja do sredine marca, nekatere banke pa so šle v določeno liberalizacijo pogojev za gradbeni partnerji. Vendar ne vsi, saj v ozadju nadaljevanja gospodarske krize ostaja povečano tveganje nedokončane gradnje.
Zakaj potrebujete akreditacijo razvijalca
Za akreditacijo gradbenega podjetja banka opravi analizo njegovih finančnih in gospodarskih dejavnosti ter revizijo objektov v gradnji, za kar od razvijalca zahteva paket potrebnih dokumentov. Postopek traja od enega do treh mesecev.
"Postopek za preverjanje razvijalca je ostal enak," pravi Svetlana Zelenina, vodja centra za hipotekarna posojila Petrovsky podružnice banke Otkritie. "Analizira se njegovo finančno stanje, spremlja se prisotnost negativnih informacij v odprtih virih, tudi na spletnih straneh lastnikov kapitala, upoštevajo se različne ocene gradbenih podjetij itd."
Glavna zahteva za akreditacijo pri Sberbank je gradnja objekta v okviru 214-FZ. Ostalo je odvisno od gradbenih izkušenj graditelja (število zgrajenih stanovanjskih nepremičnin) in njegove zrelosti (število let dela na trgu stanovanjske gradnje).
Izdaja akreditacije pomeni, da je kreditna institucija prepričana v zanesljivo naložbo. Za kupca pa je to eno od glavnih zagotovil za zanesljivost razvijalca in merilo za izbiro nakupa.
Če je razvijalec akreditiran pri več različnih kreditnih institucijah, se povečajo možnosti njegovih strank, da ne bodo med ogoljufanimi lastniki lastniškega kapitala. Čim širši je spekter bančne mreže izvajalcev razvojnega podjetja, tem bolj zanesljiv je razvijalec. Hkrati se vrstica predlogov za nakup stanovanj povečuje.
Poleg tega je veliko lažje pridobiti hipotekarno posojilo za nakup stanovanja v določeni hiši pri banki, ki je akreditirala razvijalca te hiše.
Kako so se zahteve povečale
Banke so se začele obnašati veliko bolj previdno, pravijo v banki Otkritie. Nekatere banke so spremenile zahteve glede pripravljenosti doma. Če je bila prej zagotovljena akreditacija za objekte v fazi pripravljenosti - "prvo nadstropje in prekrivanje med prvim in drugim", je zdaj stopnja, ki zadostuje za akreditacijo, povečana na 30-odstotno pripravljenost.
Podjetje, ki je v zadnjih petih letih zgradilo najmanj 50 tisoč kvadratnih metrov, lahko zdaj na takih osnovah postane partner banke Otkritie. m bivalne površine. Za pridobitev akreditacije v fazi izkopavanja mora razvijalec predati najmanj 100 tisoč kvadratnih metrov. m.
Tiskovna služba Sberbank je dopisniku RBC-Nepremičnine povedala, da so prenehali akreditirati objekte v začetni fazi ničelnega cikla - ko je samo gradbišče in se gradbena dela še niso začela. »Zdaj je minimalna stopnja gradbene pripravljenosti, ki je potrebna za akreditacijo, prisotnost temeljev, torej ko je vse pripravljeno za začetek gradnje prvega nadstropja. Podrobnejših zahtev za razvijalce in predmete ne razkrivamo, saj se nanašajo na interne metode banke, «je pojasnila Sberbank.
Vendar so se nekatere banke odzvale na oživitev hipotekarnega trga po začetku državnega programa za subvencioniranje obrestnih mer posojil z liberalizacijo meril.
Tako je VTB24, ki je po besedah Nine Kryuchkove, podpredsednice, vodje oddelka za razvoj in podporo kreditnih produktov oddelka za hipotekarna posojila VTB24, decembra 2014 povečal zahteve za razvijalce in pridobil nepremičnine (banka ni povedala o podrobnostih), marca so delno oslabele. To velja za tiste razvijalce, ki so sodelovali v programu subvencioniranja državnih posojil.
Po besedah Dmitrija Poljakova, vodje oddelka za poslovni razvoj banke DeltaCredit Bank, so posebni pogoji veljali šele od konca decembra 2014 do februarja 2015. "Ko so se v razmerah gospodarskih turbulenc močno povečala tveganja stečaja razvijalcev in odloga zagona objektov, so se zahteve po stopnji dokončanosti objekta dvignile na 70 %," pravi.
Vendar pa so se po besedah Dmitrija Poljakova od marca 2015 zahteve za akreditacijo vrnile v stanje pred krizo: za objekte nad štirimi nadstropji mora biti stopnja gradnje najmanj 20-odstotna, za nizke stavbe pa mora biti namestitev prvega nadstropja začela. Na splošno pristop k akreditaciji razvijalcev in objektov ni doživel bistvenih sprememb.
Daniil Tkach, namestnik direktorja oddelka za upravljanje s tveganji banke Svyaz-Bank, je priznal, da je banka povečala zahteve za razvijalce v smislu zagotavljanja računovodskih izkazov, vendar ni navedel podrobnosti.
Vladimir Mironov Foto: Nikolay Gyngazov / Russian Look
Akreditacija razvijalca. Pomembni vidiki
Akreditacija banke je neke vrste "face control", ki filtrira premalo zanesljive razvijalce.
Nakup stanovanj v stavbah v gradnji za gotovino ali s hipotekarnim posojilom pomeni velika tveganja za vse udeležence prodajno-kupoprodajnega posla, zlasti za kupce, ki tvegajo, da ne bodo nikoli čakali na cenjene kvadratne metre, banke pa pravzaprav nimajo " trdo" zavarovanje za izdana posojila.
Postopek bančne akreditacije razvijalca omogoča zmanjšanje tveganj.
O najpomembnejših vidikih akreditacije: kakšne koristi zagotavlja vsaki od strank v transakciji; ali je mogoče 100% zaupati pooblaščenemu razvijalcu in ali je vedno nevarno imeti opravka z neakreditiranim gradbenim podjetjem - preberite ta članek.
Bančna akreditacija razvijalca je celovita revizija gradbene organizacije, vključno s preverjanjem zakonitosti in oceno možnosti za gradnjo določenih stanovanjskih nepremičnin.
Postopek akreditacije je najpogosteje sestavljen iz dveh stopenj.
Prva faza je preverjanje zanesljivosti in finančne stabilnosti gradbenega podjetja. Proučuje se ugled razvijalca in njegova "poslovna zgodovina", ocenjuje se količina in kakovost že postavljenih in naročenih objektov, upoštevajo se pregledi kupcev stanovanj in izkušnje razvijalca interakcije z drugimi posojilodajalci. Finančno stabilnost organizacije analiziramo z zbiranjem podatkov iz različnih odprtih virov in preverjanjem njihove ustreznosti. In sicer: informacije o poslovodnih in nadzornih osebah, o prisotnosti davčnih zamud, o dejstvih sodelovanja pravne osebe v sodnih sporih, o stanju bilance stanja in poročil, o verjetnosti likvidacije ali stečaja, o sodnih odločbah v zvezi z nasprotno stranko in izvršilnimi postopki. Računovodski izkazi razvijalca morajo dokazovati ekonomsko stabilnost v daljšem časovnem obdobju – najmanj dve leti. V tem primeru je zaželen pogoj prisotnost v "portfelju" gradbenega podjetja vsaj dveh naročenih nepretečenih objektov.
Druga faza je revizija stanovanjskih stavb v gradnji. Akreditacija hiše v gradnji temelji na rezultatih pravne preiskave dovoljenj in ustanovnih dokumentov podjetja. Ugotovite, ali obstajajo:
Dokument, ki potrjuje lastništvo zemljišča ali pogodbo o dolgoročnem zakupu;
stanovanjsko gradbeno dovoljenje;
Ustrezno izdelana projektna dokumentacija ipd.
Ogled lokacije, ocenjevanje stopnje in kakovosti gradbenih del je sestavni del postopka akreditacije, saj vam omogoča, da se prepričate o "živosti" projekta.
Poleg tega lahko vsaka banka razvijalcu naloži dodatne zahteve. Nekatere kreditne organizacije na primer preverjajo priročnost povezave objekta v gradnji na javne službe. Druge, najpogosteje "srednje" banke, lahko določijo "neuradni" pogoj, da mora biti razvijalec akreditiran pri večjih bankah.
Velika večina bank akreditira samo razvijalce, ki delajo v okviru zakona 214-FZ, torej sklepajo pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji. DDU je najprej potreben za državno registracijo, zato izključuje možnost dvojne prodaje. Drugič, ta dokument vsebuje vse potrebne podatke o stanovanju - površino, načrt, stroške, pa tudi informacije o garancijski dobi delovanja in zavarovalnici.
Akreditacija je koristna za vse udeležence na nepremičninskem trgu - imetnike lastniškega kapitala, banke in razvijalce. Bančna akreditacija razvijalca zmanjšuje tveganja kupca in delničarja osvobaja potrebe po neodvisnem preverjanju zanesljivosti gradbenega podjetja. Poleg tega lahko posojilojemalci pri nakupu stanovanja v akreditirani novogradnji dobijo posojilo brez vključevanja porokov in dodatnega zavarovanja. Hkrati so hipotekarne obrestne mere običajno bistveno nižje.
Banka pa je zainteresirana za izdajanje hipotekarnih posojil in ustvarjanje dobička, obresti na hipotekarne pogodbe v hišah v gradnji pa so višje kot pri posojilih za nakup dokončanih gradbenih objektov.
Za razvijalce akreditacija pomaga pritegniti več imetnikov lastniškega kapitala in odpravlja potrebo po vzdrževanju strokovnjakov za hipotekarne kredite s polnim delovnim časom.
Kljub prednostim postopka akreditacije praksa kaže, da akreditacija ni absolutno jamstvo za zanesljivost razvijalca. Če je banka z razvijalcem povezana s finančnimi obveznostmi, nastopa kot soinvestitor, je lahko precej prizanesljiva do pomanjkljivosti pri delu gradbene organizacije, kar seveda povečuje kupčevo tveganje.
Pomanjkanje akreditacije razvijalca ne pomeni vedno, da je nevarno poslovati s takšnim podjetjem. Morda je pred kratkim na trg vstopilo gradbeno podjetje in ga banke niso imele časa "od blizu" ali pa zaradi začasnih tehničnih težav nima dovoljenj ali druge potrebne dokumentacije.
Če "zrelo" podjetje ali objekti z visoko stopnjo pripravljenosti nimajo akreditacije, je treba s takšnim razvijalcem ravnati previdno. Najverjetneje so razlogi za nezaupanje bank v neugodni zgodovini izgradnje določene organizacije. Morda so bile finančne težave, primeri zamrznitve gradnje, sodni spori z lastniki kapitala.
Čas gospodarske nestabilnosti prilagaja postopek akreditacije razvijalcev. Gradbena panoga je izjemno občutljiva na krizo, zato banke začenjajo zategovati vijake na področju upravljanja s tveganji in so bolj previdne do novih udeležencev na nepremičninskem trgu. Nekatere banke prenehajo akreditirati hiše v začetni fazi gradnje, pri čemer je potrebna vsaj prisotnost temeljev, druge pa se "ne povezujejo" z objekti, zgrajenimi za manj kot 50%. Akreditacijo postane lažje pridobiti le za projekte z državno udeležbo.
Razmere v severozahodnem zveznem okrožju so precej ugodne. Sberbank Rusije je akreditirala približno 700 stanovanjskih kompleksov, od tega približno 400 v Sankt Peterburgu in Leningradski regiji. Tudi po krizi leta 2014 je ta banka odvzela akreditacijo le trem razvijalcem. Promsvyazbank v Sankt Peterburgu še naprej akreditira nove zgradbe v fazi izkopavanja.
Da bi zagotovile varnost posojilojemalcev in zmanjšale lastna tveganja, banke v bližnji prihodnosti ne bodo omejene le na zaostritev pogojev za akreditacijo, temveč bodo še naprej "nadzorovale" že akreditirane razvijalce med njihovim delom.
