Uporaba ekspertne metode pri določanju velikosti pogajalskega popusta

Težave z vrednotenjem 11.01.2007

Namestnik direktorja oddelka za ocenjevanje

Uvod

Podatki o cenah poslov z nepremičninami so večinoma zaupni in se ne razkrivajo tretjim osebam. Informacije o teh transakcijah praviloma niso na voljo, zato cenilec za primerjalno analizo uporabi ponudbene cene za primerjane objekte.

Uporaba ponudbenih cen je običajna praksa v Ruski federaciji. Na primer, v dokumentu "Glavne napake cenilcev pri cenitvi nepremičnin, odkrite med pregledom poročil o cenitvi", ki so ga pripravili strokovnjaki Zvezne agencije za upravljanje premoženja, se eden od odstavkov (št. 39) glasi: " Prodajne cene ( predlogi) za dane analogne objekte ne ustrezajo razponom, podanim v tržni analizi ocenjenega predmeta.

Treba je opozoriti, da je natančnost ocene, opravljene v pogojih omejenih informacij (vključno z odsotnostjo informacij o transakcijah), vedno nižja. Pomanjkanje informacij o transakcijah je ena od značilnosti »nastajajočih trgov«. ICSO je razvil poseben dokument "Ocena na nastajajočih trgih", ki od ocenjevalca zahteva, da pri izvajanju ocen na takih trgih podrobneje analizira stanje, kot tudi podroben opis stanja v poročilu (vključno z zajetjem vseh omejevalnih pogojev). ).

Ob upoštevanju ustaljene prakse pri cenitvi nepremičnin in trendov razvoja nepremičninskih trgov v Ruski federaciji je uporaba ponudbenih cen neizogibna. Za uporabo takšnih cen je treba v izračune vključiti dodatno prilagoditev: »pogajalski popust«.

Najbolj optimalna metoda za izračun takšnega popusta je preučevanje zgodovine prodaje številnih predmetov in primerjava cen transakcij s cenami ponudbe. Žal je uporaba te metode izjemno omejena: poklicni udeleženci na trgu neradi zagotavljajo potrebne informacije.

V zvezi s tem smo za izračun tega popravka poskusili uporabiti strokovno metodo.

Postopek analize

Kot rezultat analize različnih študij nepremičninskih trgov in posvetovanj s strokovnimi udeleženci trga se je pokazalo, da so najbolj dostopni in kompetentni viri informacij o tem vprašanju strokovnjaki nepremičninskih organizacij. Za zbiranje informacij je bil pripravljen poseben vprašalnik, sam intervju pa so opravili strokovni ocenjevalci.

Anketirali so strokovnjake iz 77 nepremičninskih agencij v 18 mestih različnih sestavnih subjektov Ruske federacije:

Arkhangelsk; Barnaul; Volgodonsk; Voronež; Ekaterinburg; Kirov; Moskva; Najti; Omsk; Penza; Pskov; Rostov na Donu; St. Petersburg; Saratov; Smolensk; Syzran; Tver; Yaroslavl.

Med anketo so bila zastavljena vprašanja o možnih pogajalskih popustih za naslednje transakcije:

- nakup in prodaja stanovanjskih nepremičnin;

- oddajanje stanovanjskih stavb v najem;

Zbrane informacije smo združili in jih statistično obdelali.

Rezultati analize

Skupno število opazovanj je bilo več kot 250. Večina anketiranih strokovnjakov je navedla popust do 10%, medtem ko so bile za nekatere segmente imenovane precej višje vrednosti - do 50%.

Največje vrednosti, ki so jih poimenovali strokovnjaki, so podane v tabeli. 1.

Tabela 1. Največje vrednosti, ki so jih opazili strokovnjaki, %

Vir: analiza.

Statistična obdelava dobljenih rezultatov je bila izvedena v paketu SPSS. Za odpravo vpliva tako imenovanih izstopajočih in neznačilnih vrednosti je bil uporabljen postopek »Box plot«, znan tudi kot »box plot«. Po izključitvi neznačilnih vrednosti (sl. 1 in 2) je bila povprečna vrednost 3,7 %. Diagram razpršitve je prikazan na sl. 3 so značilnosti povprečja podane v tabeli. 2.

tabela 2. Značilnost povprečne vrednosti popusta za barantanje

Cenitev nepremičnin

test

1. Izračun popravkov za kupčijo pri ocenjevanju različnih vrst premoženja (premičnine in nepremičnine)

Prilagoditev pogajanj upošteva, koliko se ponudbena cena razlikuje od dejanske cene posla. Razlika se oblikuje v procesu pogajanj med kupcem in prodajalcem in je odvisna od številnih dejavnikov. Običajno je transakcijska cena za nakup in prodajo stanovanj nižja od cene začetne ponudbe, saj začetna cena vključuje možnost »barantanja«.

Za dražbo je praviloma zastavljenih od 0 do 10 %. Do nedavnega je veljalo, da cenilci za pogajanja najpogosteje uporabljajo 2-odstotni popravek, vendar ta vrednost praktično ni bila utemeljena, saj je šlo za precej "mahajočo" vrednost, kar je bilo razloženo s pomanjkanjem posplošenih informacij o transakcijske cene.

Je pa s pomočjo analitičnih podatkov mogoče utemeljiti višino popravka za kupčijo pri ocenjevanju stanovanjske nepremičnine in nato ugotavljanju tržne vrednosti objekta.

Oglejmo si ta postopek na konkretnem primeru.

Za izračun višine popravka za dražbo so bili obdelani podatki iz več kot 600 transakcij, od katerih je vsaka bila primerjana s ponudbo na seznamu oglasov na podlagi primerjave parametrov stanovanja, določenih v transakciji in v parametrih dražbe. oglasi.

Pari "predmet prodaje - oglas o prodaji tega predmeta" so izbrani za obdobje od 1. marca do 31. oktobra 2013 v mestih Moskva, Sankt Peterburg, Novosibirsk, Krasnojarsk, Jekaterinburg in Perm. V teh parih so bili izbrani samo tisti oglasi, ki sovpadajo s predmetom prodaje glede na ključne značilnosti, kot so naslov, število nadstropij in etaž, število sob. Hkrati je bilo upoštevano, da se skupna površina objekta ne sme razlikovati od skupne površine objekta, navedenega v objavi, za več kot 5%. Po drugi strani pa se datum ocene predmeta in datum zadnje objave obvestila ne smeta razlikovati za več kot 1 mesec. Cena, navedena v objavi, je lahko višja od transakcijske cene, ki je bila določena v cenilnem poročilu, vendar ne več kot 7%.

• Med analizo se je v vseh zgoraj naštetih mestih pokazala enaka tendenca: verjetnost, da bo prodajalec zagotovil popust (barantanje) v višini, ki je obratno sorazmerna z zahtevanim zneskom popusta. Poenostavljeno povedano, stranke se veliko bolj verjetno dogovorijo za popust od 1 do 3 % kot za popust od 5 % do 10 % vrednosti ponudbe. Tako polovica popustov v vsakem analiziranem mestu ne presega 1,9 % in * - 4 %.

Na podlagi navedenega je bil za izračun povprečne vrednosti pogajanja določen z intervalom odstopanja med transakcijsko in ponudbeno ceno 5 %.

Rezultati izračuna in sprejete vrednosti pogajalske prilagoditve so prikazani v tabeli:

Tabela 1 - Vrednosti pogajalskih prilagoditev

Analiza je pokazala povprečno vrednost popravka za dražbo, ki je znašala 1,9 %.

• Analiza konkurenčnosti Metallist LLC

  Stabilnost finančnega položaja podjetja je v veliki meri odvisna od izvedljivosti in pravilnosti vlaganja finančnih sredstev v sredstva. Sredstva so po naravi dinamična ...

  Informacijska tehnologija, ki se uporablja pri upravljanju

  Informacijska tehnologija je glavna sestavina informacijskega sistema za upravljanje organizacije in je neposredno povezana s posebnostmi delovanja podjetja ali organizacije ...

  Mesto strateškega managementa v upravljanju družbenih sistemov na različnih ravneh

  Iz koncepta "nadzora" sledi, da je to sistem različnih vrst ...

  Cenitev nepremičnin

  Pogajalski proces kot način reševanja konfliktov

  Pozicijsko pogajanje je pogajalska strategija, v kateri se stranke soočajo in prepirajo določena stališča. Pomembno je razlikovati med položaji in interesi. Torej, položaji so, da ...

  Uporaba internetnih tehnologij v upravljanju

  Vprašanja protikriznega upravljanja

  Prodaja dolžnikovega premoženja je ključni trenutek v insolvenčnem postopku ...

  Ureditev upniških razmerij. Organizacija prodaje dolžnikovega premoženja

  Prodaja dolžnikovega premoženja je ključni trenutek v vsakem stečajnem postopku v okviru insolventnega (stečajnega) primera. Navsezadnje je bila ona ...

  Rekonstrukcija servisnega centra LLC "Davpon" Ford Center Komi za servisiranje lastnikov avtomobilov v Syktyvkarju

  Tehnološka oprema vključuje stacionarne in prenosne stroje, stojala, instrumente, napeljave in proizvodno opremo (delovne mize, stojala, mize, omare), potrebne za proizvodni proces servisnega centra ...

  Upravljanje komercialnih stroškov v zunanjetrgovinskem podjetju na primeru "Trans Obuv Torg"

  Podjetje se imenuje LLC "Trans Obuv Torg" To podjetje se ukvarja z veleprodajo obutve. "Trans Obuv Torg" je bil ustanovljen aprila 1998. Naročila čevljev se oddajajo v različnih tovarnah na Kitajskem. Torej poleg trgovanja ...

  Upravljanje občinskega premoženja regije Puškin

  Mestne nepremičnine Puškinskega okrožja Moskovske regije so samostojne stavbe in objekti kapitalske narave, vgrajeni - pritrjeni prostori v stanovanjskih stavbah, pa tudi stanovanjske stavbe in prostori ...

  Prilagoditev pogajanj upošteva, koliko se ponudbena cena razlikuje od dejanske cene posla. Razlika se oblikuje v procesu pogajanj med kupcem in prodajalcem in je odvisna od številnih dejavnikov. Običajno je transakcijska cena za nakup in prodajo stanovanj nižja od cene začetne ponudbe, saj začetna cena vključuje možnost »barantanja«.

  Za dražbo je praviloma zastavljenih od 0 do 10 %. Do nedavnega je veljalo, da cenilci za pogajanja najpogosteje uporabljajo 2-odstotni popravek, vendar ta vrednost praktično ni bila utemeljena, saj je šlo za precej "mahajočo" vrednost, kar je bilo razloženo s pomanjkanjem posplošenih informacij o transakcijske cene.

  Ker naš analitični center od leta 2012 zbira podatke o kupoprodajnih transakcijah nepremičnin v vseh regijah Ruske federacije, imamo edinstveno priložnost, da pri ocenjevanju stanovanjske nepremičnine in nato določanju tržne vrednosti utemeljujemo višino popravka za kupčijo. nepremičnine, ki smo jo uporabili.

  Za izračun višine popravka za dražbo so bili obdelani podatki iz več kot 600 transakcij, od katerih smo vsako primerjali s ponudbo v bazi oglasov, ki smo jo zbrali na podlagi primerjave parametrov stanovanja, določenih v transakciji in v parametrih. od oglasov.

  Izbrali smo pare "predmet prodaje - oglas o prodaji tega predmeta" za obdobje od 1. marca do 31. oktobra 2013 v mestih Moskva, Sankt Peterburg, Novosibirsk, Krasnojarsk, Jekaterinburg in Perm. V teh parih so bili izbrani samo tisti oglasi, ki sovpadajo s predmetom prodaje glede na ključne značilnosti, kot so naslov, število nadstropij in etaž, število sob. Hkrati je bilo upoštevano, da se skupna površina objekta ne sme razlikovati od skupne površine objekta, navedenega v objavi, za več kot 5%. Po drugi strani pa se datum ocene predmeta in datum zadnje objave obvestila ne smeta razlikovati za več kot 1 mesec. Cena, navedena v objavi, je lahko višja od transakcijske cene, ki je bila določena v cenilnem poročilu, vendar ne več kot 7%.

  Med analizo se je v vseh zgoraj naštetih mestih pokazala enaka tendenca: verjetnost, da bo prodajalec zagotovil popust (barantanje) v višini, ki je obratno sorazmerna z zahtevanim zneskom popusta. Poenostavljeno povedano, stranke se veliko bolj verjetno dogovorijo za popust od 1 do 3 % kot za popust od 5 % do 10 % vrednosti ponudbe. Tako polovica popustov v vsakem analiziranem mestu ne presega 1,9%, ¾ - 4%. Ta odvisnost je prikazana na grafu:
  

  

  Na podlagi navedenega je bil za izračun povprečne vrednosti pogajanja določen z intervalom odstopanja med transakcijsko in ponudbeno ceno 5 %.

  Rezultati izračuna in sprejete vrednosti pogajalske prilagoditve so prikazani v tabeli:

  Mesto	Število parov	Vzorčno povprečje	Interval zaupanja	Izbrana vrednost prilagoditve ponudbe
  St. Petersburg

  Leta 2015 sprejet pravni okvir na področju ocenjevanja vrednosti je v nasprotju z uveljavljeno prakso in metodologijo ocenjevanja

  Irina Vishnevskaya,

  ge Neral direktor svetovalne skupine Berkshire,

  NS Strokovnjak Delovnega telesa za metodološko podporo in strokovna dela
  pri Svetu za ocenjevalne dejavnosti Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije,

  članica Delovnega telesa za varstvo pravic in pravnih interesov cenilcev
  in SROO Sveta za ocenjevalne dejavnosti Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije,

  pooblaščeni sodni izvedenec, član Zbornice sodnih izvedencev Nekomercialnega partnerstva, član Forenzičnega znanstvenega društva
  Forensic Science Society (Velika Britanija), edini certificirani mednarodni forenzični strokovnjak v Ruski federaciji

  Leta 2015 sprejet pravni okvir na področju ocenjevanja vrednosti je v nasprotju z uveljavljeno prakso in metodologijo ocenjevanja

  Makroekonomske razmere na trgu, ki jih že drugo leto zaznamuje nestabilnost ruske nacionalne valute, zaostritev težav v bančnem in finančnem sektorju ter v letu 2015 tudi močno padanje cen nafte, se prilagajajo vsem sferam gospodarstva, vključno z dejavnosti vrednotenja....

  Nekateri strokovnjaki to primerjajo s stanjem krize 2008-2009, kar po mojem mnenju ni povsem pravilno, saj smo opazili v gospodarstvu 2014-2015. - ne kriza, ampak sistemsko prestrukturiranje, nova pravila igre, ki se jim je treba prilagoditi in hitro obnoviti. Primerno je citirati klasike - "Diferenciraj se ali umri!"

  Vsekakor pa se je ruski nepremičninski trg v letih po krizi resno spremenil, kar zahteva nove pristope k vrednotenju. To je priznano na vladni ravni, eden od rezultatov pa je bilo letos sprejetje novih zveznih standardov ocenjevanja in posledično odločitev Ministrstva za gospodarski razvoj in trgovino ter oblikovanje delovnih teles za njihovo dokončanje.

  Delovna skupina za metodologijo in strokovnost je pod okriljem Ministrstva za ekonomske odnose začela razvijati smernice za določene vrste predmetov ocenjevanja, vendar to ni dovolj. Revidirati je treba tudi priročnike in metodologije za določanje korekcijskih faktorjev, ki so na trgu sprejeti za ocenjevanje.

  Kupčev trg

  Ena od očitnih posledic sprememb njihove makroekonomske realnosti je bila, kot se nam zdi, nezmožnost uporabe danes splošno sprejetega v ocenjevalni skupnosti »Priročnika za ocenjevalce nepremičnin«, ur. Leifer L.A., vsaj - brez resnih prilagoditev. Obstajajo resna vprašanja glede drugih pogosto uporabljenih referenčnih knjig in računskih koeficientov, ki jih predlagajo njihovi avtorji, saj tako metode njihovega (koeficientov) kot vrednosti samih količin niso niti včerajšnji, ampak predvčerajšnji.

  Poleg tega je napačna vrednost referenčnih knjig, ki so jih uporabljali cenilci - govorimo o "Vodniku za cenilce nepremičnin", ur. Leifer L.A. in SRD, ur. Yaskevich E.E., dejansko vodijo v upočasnitev trga transakcij s premoženjem.

  Tako smo v drugi polovici leta 2015 videli, da je število nepremičnin v ponudbi ogromno, investitorjev, ki bi jih lahko kupili, pa je zelo malo. Oblikoval se je »kupčev trg«, ki narekuje specifična pravila igre in oblikuje realne tržne cene predmetov. Popusti so precej veliki: sredstvo, ki je bilo vredno 30 milijonov dolarjev na rastočem trgu, z razumljivo denarni tok prihodkov, predvidenih ali upravljanih z odhodki, je bil v drugi polovici leta 2015 prodan za 10-12 milijonov dolarjev.

  Po drugi strani pa se cenilci niso preoblikovali pri določanju stroškov in še naprej napovedujejo vztrajno rastoči »prodajačev trg« s svojimi običajnimi koeficienti, medtem ko lahko popusti za barantanje danes dosežejo 65 %, v nekaterih primerih pa celo več. .

  Zastareli pristopi pogosto škodijo razmeram na trgu: upočasnijo transakcije in, kar je še huje, sodišču ne omogočajo, da ugotovi dejansko vrednost nepremičnine v trenutnem trenutku.

  Naj vam dam primer.

  Delniška družba namerava prodati kompleks nepremičnin - skladišče sadja in zelenjave v Moskvi. Vodstvo baze se je pogajalo s številnimi potencialnimi kupci (vključno z velikimi najemniki te baze, ki se prav tako zanimajo za njen nakup).

  Za organizacijo dražbe je bila vključena neodvisna cenilska družba, ki je izvedla cenitev nepremičninskega kompleksa, pri čemer je uporabila vse pristope cenitve, ki so bili ocenjevalcu na voljo, z uporabo vodnikov cenilcev za uvedbo prilagoditev. Na podlagi njih je bilo pripravljeno poročilo. Treba je opozoriti, da so se rezultati ocenjevanja treh pristopov izkazali za tesne. Vendar so tako kupci kot tudi vodstvo prodajnega podjetja izjavili, da so bili rezultati ocene močno precenjeni in če je bilo v letih 2012-2013 osnovo mogoče prodati za navedeni znesek, je danes ta cena dvakrat precenjena!

  Cenilec je uporabil popuste, ki so mu bili na voljo, vendar se rezultat cenitve ni bistveno spremenil ... Prodajalec je predmet dal na dražbo - dražbe ni bilo, saj nobeden od potencialnih kupcev ni izrazil želje po nakupu sredstva po tako napihnjeni ceni po današnjih standardih. Minilo je leto dni in, kolikor vem, glede na razpisne postopke baza ni prodana.

  Ta članek je namenjen razlagi, zakaj te tehnike zdaj ne delujejo povsem pravilno. Namen te publikacije ni kritizirati pristopov ali posameznih avtorjev, ki so se precej potrudili pri njihovem razvoju, temveč začeti razpravo o oblikovanju novih pristopov k metodologiji, ki bi bili relevantni in po možnosti univerzalni za celotno ozemlje. Ruske federacije v trenutnih razmerah....

  Potreba po novih pristopih narekuje med drugim vse pogostejše poskuse strank, da izterjajo po njihovem mnenju izgubljeni dohodek od cenilcev, pa tudi praksa Centralne banke, ki ocenjevalne SRO bombardira s pritožbami na poročila neodvisnih cenilcev, ki so bile izvedene za oceno zastav, danes pa jih preverja Centralna banka pri preverjanju poslovnih bank. To pomeni, da je to delo v interesu celotne ocenjevalne skupnosti in zahteva konsolidacijo prizadevanj tržnih strokovnjakov.

  Popusti za barantanje, praksa 2014-2015

  V letu 2015 so partnerji in strokovnjaki Berkshire Advisory Group LLC sprožili in izvedli številne študije o oblikovanju popustov za trgovanje v obdobju 2014-2015. V ta namen smo izvedli študijo metodoloških usmeritev in zbirk, ki so na voljo cenilcem, s katerimi utemeljujejo in izračunavajo pogajalske popuste pri ugotavljanju tržne vrednosti nepremičnin in poslovanja z dveh vidikov.

  Najprej nas je zanimala veljavnost teh koeficientov. Drugič, praksa uporabe teh referenčnih knjig med krizo 2014–2015. Tretje nadaljnje vprašanje je: Kako izvedljive bodo predlagane prilagoditve stopnje za leto 2016?

  Podrobneje razmislimo o vsakem od referenčnih knjig in o naravi pojavljanja referenčnih podatkov, vključenih v njih.

  "Priročnik cenilca nepremičnin". Zvezek 1. Korektivni faktorji za primerjalni pristop. Leifer L.A., Sterlin A.M. in itd.

  Podatki referenčne knjige in govorimo posebej o koeficientih, ki jih cenilci uporabljajo pri določanju vrednosti predmetov – zlasti kazalnika »prilagoditev za kupčijo«, so določeni na podlagi metode kolektivnih strokovnih ocen (s. 200 parametrov).

  Ta metoda je bila izvedena z analizo strokovnih ocen cenilcev, ki so izpolnjevali vprašalnike na podlagi svojega znanja, osebnih izkušenj in intuicije. Vse to je omogočilo oblikovanje kolektivnih strokovnih ocen z uporabo metod matematične statistike.

  Priročnik izhaja od leta 2011. V predgovoru k jaz izdaja iz leta 2011 je navedla, da so v raziskavi sodelovali cenilci iz 50 mest Rusije, ki so upoštevali 65 parametrov / značilnosti trga nepremičnin. V predgovoru k III objava referenčne knjige za leto 2014 navaja, da informacije temeljijo na materialih raziskave 190 vodilnih cenilcev iz 52 mest Rusije. Za slednje to znese 3,64 cenilca na mesto, t.j. 3-4 ocenjevalci (respondenti) ankete za vsako mesto.

  Tabela 1

  Seznam mest, katerih cenilci so sodelovali v raziskavi
  Arkhangelsk	Novosibirsk
  Amurska regija, Belogorsk	Omsk
  Barnaul	Orenburg
  Bryansk	Petropavlovsk-Ka mchatsky
  Veliki Novgorod	Rostov na Donu
  Vladivostok	Rostovska regija, Novocherkassk
  Vladimir	Ryazan
  Vladimirska regija, Aleksandrov	Samara
  Volgograd	Petersburgu
  Voronež	Saratov
  Dzeržinsk	Regija Sverdlovsk, Serov
  Ekaterinburg	Serpuhov
  Ivanovo	Stavropol
  Izhevsk	Stavropolsko ozemlje, Georgievsk
  Kazan	Tver
  Kaliningrad	Tolyatti
  Kineshma	Tula
  Kirov	Tyumen
  Krasnojarsk	Ufa
  Moskva	Khabarovsk
  Moskovska regija	Žukovski
  Murmansk	Čeljabinsk
  Nižni Tagil	Cherepovets
  Nižni Novgorod	Južno-Sahalinsk
  Regija Nižni Novgorod, Balakhna	Mesto ni označeno

  In kdo so strokovnjaki?

  Na tej točki se nam zdi primerno razpravljati o primernosti anketirancev za potrebe ankete. V nekaterih primerih vzbuja utemeljene dvome. Razmislite o izjavi na strani 24 Priročnika, ki so ga uredili L.A. Leifer, A.M. Sterlin. in itd.: "…mnenje različnih udeležencev na trgu predstavljajo ocenjevalci, ki po poklicu in preprosto izkušnjah to vedo bolje kot drugi ... ».

  Strokovnjaki za trg se bodo verjetno spomnili, da je bila 4. avgusta 2015 izdana Odredba Ministrstva za delo Rusije št. 539n "O odobritvi strokovnega standarda" Specialist za ocenjevalne dejavnosti " (registrirano na Ministrstvu za pravosodje Rusije dne 27. avgust 2015 N38720).

  Če na kratko parafraziramo vsebino strokovnega standarda, lahko rečemo, dadoloči se usposobljenost ocenjevalca poznavanje metod in tehnik izračunov (tj. uporaba formul) in uporabo virov informacij za določanje vrednosti ocenjenih objektov na podlagi svojega znanja.

  Kriterij ali nadomestek?!

  Na trgu dela je tudi jasno razumevanje: kdo se lahko prijavi za delo cenilca. To so strokovnjaki z ocenjevalno diplomo. Preostale zahteve se nanašajo predvsem na delovne izkušnje na področju ocenjevanja.

  Žal pa ni mogoče izključiti, da so kot anketiranci-strokovnjaki avtorji referenčne knjige ur. Leifer L.A. je izvedla raziskavo strokovnjakov, ki ne izpolnjujejo meril, ki jih je določila vlada Ruske federacije in trg, saj niso niti nosilci znanja o nepremičninskem trgu niti udeleženci na trgu, ki spremljajo transakcije za nakup in prodajo nepremičnin. Pravzaprav so le potrošniki teh informacij, kar pomeni, da so »strokovne« informacije, ki jih posredujejo, nadomestek primarnih informacij, ki prihajajo od pravih strokovnjakov, ki delajo neposredno s prodajalci in kupci nepremičnin. Poleg tega so te informacije šle skozi prizmo znanja in idej takšnega ocenjevalca in so bile verjetno hkrati izkrivljene.

  Omeniti velja, da ima omenjeni Priročnik svoje »predpostavke in omejitve«.

  Če citiram nekaj bolj kontroverznih: "ocenjevalec ne bi smel biti strogo omejen pri uporabi določenih vrednosti parametrov »; «… cenilec je na zastavljena vprašanja o številčnih vrednostih najpomembnejših značilnosti nepremičninskega trga odgovarjal na podlagi subjektivnega mnenja in praktičnih izkušenj pri vrednotenju nepremičnin v svoji regiji ».

  Glede na navedeno smo prisiljeni trditi, da so trenutno cenilci na voljo kot osnovni »Imenik nepremičninskih objektov«, ki vsebujepodatki, ki nimajo nobene zveze s posli z nepremičninami, ki jih gradijo cenilci na podlagi svojega subjektivnega znanja in mnenj o metodah izračuna in uporabljenih formulah... Na njih bi morala skupnost opreti svoje ocene: kakšne popuste lahko kupec ponudi prodajalcu pri prodaji nepremičnin.

  Alternativni viri

  Razmislite o drugih primerih referenčne literature o cenitvi, ki se uporablja za izračun tržne vrednosti nepremičnine. Na žalost so v njih določena načela in izračunane vrednosti, ki so jih predlagali avtorji priročnika v letih 2014-2015. tudi ne ustrezajo vedno realnosti.

  torej "Priročnik izračunanih podatkov za vrednotenje in svetovanje (konec finančne krize) "SRD št. 5-2010, ur. Yaskevich E.E. Ta priročnik je bolj temeljna in sistematizirana publikacija, ki podrobno opisuje načelo "kako natančno" je treba izračunati ali upoštevati različne dejavnike in vprašanja, s katerimi se ocenjevalec sooča med izračunom. Toda v tej tehniki obstajajo odtenki, zlasti pomembnost vzorčenja podatkov ni povsem očitna. Upoštevajte obljubljenopopravek za razliko v vrednosti ponudbe in cene posla, ki je še vednoimenovano prilagoditev za barantanje ali "barganjkanje". V večini ocenjevalnih poročil je neupravičeno sprejet v območju 5 ... 15 %, trenutna kriza pa je vplivala tudi na te kazalnike.

  Pri analizi nepremičninskega trga se sestavljalci imenika vodijo predvsem po ponudbah predmetov za prodajo, ker ni podatkov o pogojih transakcij. Prav velik vpliv "pogajalskega" koeficienta na stroškovne parametre ocenjenih objektov (0,85-0,95) nam ne omogoča, da trdimo, da obstaja brezpogojna možnost ocenjevanja predmetov samo na razvitih trgih (na primer stanovanja). po metodi primerjave.

  Na primer, v zbirki SRD št. 17-2015 na strani 14 so na voljo popusti pri pogajanjih v ruskih mestih, tudi v velikih mestih (Moskva, Sankt Peterburg, Krasnodar, Jekaterinburg, Rostov na Donu), srednje velika mesta (Vladivostok, Novosibirsk, Omsk, Stavropol, Tambov, Tver) in majhna mesta in naselja v moskovski regiji, pa tudi v Minsku.

  Pogajalski popusti se razlikujejo glede na vrsto nepremičnine : stanovanjske, trgovske, pisarniške, industrijske in skladiščne ter zemljiške parcele z različnimi popusti za prodajo in oddajo.

  tabela 2

  C popust za barantanje , %
  Regija	Stanovanjska		Trgovanje		Pisarna		Industrijsko in skladiščno		Zemljišče
  	Najem	Razprodaja	Najem	Razprodaja	Najem	Razprodaja	Najem	Razprodaja	Razprodaja
  Moskva		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  Povprečje za večja mesta novembra 2015						10,2		11,5
  Povprečje za večja mesta novembra 2014								11,5	11,1

  Čas pogajanj: kakšne popuste lahko dobite pri nakupu stanovanja v Moskvi

  RBC nepremičnine

  Trenutno lahko v Moskvi dobite popust pri nakupu skoraj vsakega stanovanja, tako na primarnem kot na sekundarnem trgu, pravijo nepremičninski posredniki, s katerimi se je pogovarjal uredniški odbor RBC-Nepremičnine.

  Le 20% stanovanj, ki se prodajajo na sekundarnem trgu Moskve, se prodaja po cenah, ki so blizu tržnim, preostalih 80% pa ni mogoče prodati brez pomembnega popusta, pravi Sergej Šloma, direktor oddelka za sekundarni trg nepremičninske agencije Inkom. -Nedvižimost. Po njegovih besedah ​​so razlog za to močno napihnjene, predkrizne cene, prevrednotenje stanovanj v povprečju pa znaša 20-30 % njihove tržne vrednosti.

  Če govorimo o primarnem trgu, je upad povpraševanja privedel do dejstva, da lahko v skoraj vsaki novi stavbi v množičnem segmentu stare Moskve danes najdete popuste in posebne ponudbe, pravijo nepremičninski posredniki. Po stopnji"Metrium Group", le v dveh novogradnjah popusti niso predstavljeni v nobeni obliki. V preostalih 64 projektih, ki se danes izvajajo na trgu, lahko kupec računa na tradicionalni poletni popust. Njena velikost se giblje od simboličnega 1 % do precej oprijemljivih 15 %, pravijo analitiki podjetja.

  Popusti za lastnike "sekundarnih stanovanj"

  Pred petimi leti je bil trg povsem drugačen: stanovanja so se prodajala s popustom - najpogosteje precej nepomembnim - približno 50 % stanovanj je bilo prodanih v segmentu sekundarnih stanovanj, se spominja Sergej Šloma. Zdaj je delež znižane prodaje po podatkih Inkom-Nedvizhimost na najvišji ravni - 88 %, povprečni popust pa je bil julija 9,1 %.

  Eden glavnih trendov v letu 2016 je bil, da je bila več kot polovica poslov diskontirana na ceno, po kateri so bila stanovanja prvotno razstavljena, pravijo nepremičninski posredniki. Povprečni popust se je v primerjavi z letom 2015 skoraj podvojil in je v množičnem segmentu (ekonomični in udobni razredi) znašal približno 5-10 %, pravi Vladimir Kashirtsev, izvršni direktor Azbuka Zhilya.

  Nepremičninski posredniki ugotavljajo, da je za lastnike najbolj proračunskih nepremičnin večja verjetnost, da bodo šli na popust kot lastniki nepremičnin, ki pripadajo visokim cenovnim segmentom. Slednji so finančno veliko bolje zagotovljeni, zato so na kupca pripravljeni čakati dlje, poleg tega pa lahko zavrnejo popust, če je bilo v stanovanju tudi draga popravila, pravi Sergej Šloma. Med lastniki najbolj proračunskih nepremičnin je velika konkurenca, zato so bolj pripravljeni pristati na popust, pojasnjuje.

  Hkrati Vladimir Kashirtsev ugotavlja, da lastniki poceni stanovanj zagotavljajo nižji popust, največji - v poslovnem in luksuznem segmentu. Torej, glede na "Azbuka Housing", za stanovanja do 10 milijonov rubljev. zagotovljen je popust do 5%. C ledvico približno 10% je mogoče dobiti za stanovanje v cenovnem razponu od 10 do 20 milijonov rubljev. Če je cena stanovanja več kot 20 milijonov rubljev. popust je lahko do 20%.

  "Vendar pa obstajajo znatni popusti v razredu udobja: še posebej, če se stanovanjska stavba ne nahaja v uspešnem območju, daleč od postaje podzemne železnice itd. Prav tako je zagotovljen popust v primeru prenove, nujnega nakupa novogradnje , v prisotnosti velikih dolgov za stanovanje. (hipoteka, posojila) ", - dodaja Vladimir Kashirtsev.

  "V kontekstu znatnega presežka ponudbe nad povpraševanjem na trgu kot celoti (primerno je spomniti na močan pritisk na sekundarni segment s strani primarnega) se ne bodo prodajali, dokler lastniki ne privolijo v tak popust, « ugotavlja Sergej Šloma. Hkrati so previsoke cene z nizkim povpraševanjem in velikim obsegom ponudbe že privedle do tega, da je vsaj 40 % stanovanj umaknjenih iz prodaje, ne da bi našli kupca.

  Po opažanjih Vladimirja Kashirtseva je povprečni popust v množičnem segmentu na sekundarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, ki lahko trg potisne v ravnotežno točko, približno 10 % trenutnih kotiranih prodajnih cen. Sergej Šloma upa, da se bo povečalo število prodajalcev, ki ustrezno ocenjujejo razmere na trgu in so pripravljeni na popust. "V primerjavi z lanskim letom je njihovo število absolutno naraslo za približno 10 odstotkov. Čeprav nekateri še vedno znižujejo prodajne lastnosti svojih nepremičnin počasneje, kot pada trg, tako da to ne bo pripeljalo do velikega povečanja prometa, « napoveduje.

  Dolga pogajanja

  Za razliko od graditeljev etažni lastniki niso vezani na noben prodajni urnik, ki ga morajo upoštevati, zato segment sekundarnih nepremičnin upada vrednost počasneje kot segment novogradenj, pojasnjuje Vladimir Kashirtsev. Sergey Shloma ugotavlja, da je sekundarni stanovanjski trg trg za ogromno posameznikov, ki jih ni mogoče upravljati in ne pričakujejo globalnih sprememb cen.

  "V segmentu primarnih stanovanj je še vedno mogoče hkrati znižati cene za objekte v stanovanjskem kompleksu, pri sekundarnih stanovanjih pa se stroški dobave zelo gladko zmanjšujejo - če je julija 2016 znašal 184,2 tisoč rubljev, potem do julij 2017 Ta kazalnik se je zmanjšal na 179 tisoč rubljev, glede na rezultate resničnih transakcij pa je mogoče opaziti, da je znižanje povprečne ravni prodajnih cen glede na isto obdobje lani zdaj vsaj 15%, "pravi Sergej Šloma.

  Realtorji ugotavljajo, da so se prodajalci in kupci dolgo časa začeli pogajati, zaradi česar se je obdobje razstave stanovanj povečalo. Trenutno je na sekundarnem stanovanjskem trgu v Moskvi po "Inkomu" enako 77 dni (statistika je o prodanih predmetih). Vendar se po oceni Sergeja Shlome prodajata le dve od desetih stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu, ostali sklopi pa so obtičali v razstavi ali pa jih lastniki na splošno odstranijo iz prodaje. Gre za ljudi, ki že leto ali dve ne morejo prodati svojega bivalnega prostora, razstavljenega po predkrizni ceni, pojasnjuje.

  V zadnjih treh do petih letih se je obdobje prodaje stanovanj močno spremenilo: če bi ga prej lahko prodali na trgu v enem mesecu, zdaj - od treh. Po statističnih podatkih "Azbuka Housing" imajo likvidna stanovanja dobo izpostavljenosti en ali dva meseca. Enosobna stanovanja do 7 milijonov rubljev v povprečju so naprodaj približno tri mesece, dvosobna stanovanja od 8 milijonov rubljev. - tri do pet mesecev. Trisobna stanovanja od 10 milijonov rubljev. se pogojno prodajajo do šest mesecev.