V Rusiji je bilo poslovanje z nepremičninami in ostaja eden od najbolj donosnih v svojem segmentu - velikih industrijskih podjetij se ne štejejo. Na primer, v letu 2018, družba, katere dejavnosti so povezane z najemom ali prodajajo stanovanj, donos le tistim, ki zagotavljajo stanovanjske in komunalne, finančne, informacijske in gostinske storitve.
Torej, kaj je potrebno, da odprete nepremičninsko agencijo v Rusiji? Kdaj bo stalo? Katere nianse imajo to podjetje? Katera oprema bo najprej potrebna? Odgovarjamo na najpomembnejša vprašanja in pojasnimo, zakaj želite začeti, če želite odpreti nepremičninsko podjetje.
Če vnesete v iskalnik, "Kako odpreti nepremičninsko agencijo v letu 2018 - Navodila za korakom", boste našli na stotine strani s podrobnimi in ne zelo priročniki za začetnike podjetnikov. Vendar pa želimo začeti ne s priporočili, ampak od tehtanja vsega "za" in "proti".
Zakaj ste se odločili, da boste vzeli to nišo? Mogoče imate svoje sposobnosti za upravljanje podjetij? Ali imate izkušnje z nepremičninami? Razmislite o dveh vprašanjih dvakrat, če ste negativno odgovorili. Trikrat, če je materialna blaginja družine odvisna od vašega dohodka.
Po ruski vizitki, več kot 17 tisoč nepremičninskih agencij dela na ozemlju naše države. Prvih treh mest v njihovem številu zaseda Moskva, Novosibirsk in St. Petersburg, zadnji - Eagle, Petropavlovsk-Kamchatsky, in končno, Murmansk.
Odpreti nepremičninsko podjetje, eno željo, da zaslužite ni dovolj - najprej se morate naučiti veliko, in boste prejeli prvi dohodek samo skozi enonsko število mesecev. Še vedno želite odpreti nepremičninsko agencijo? Nato ne poslušajte nasvetov - na koncu, Michael Jordan je tudi rekel, da je prenizek za košarko.
❗ in najpomembneje, ne zapravljajte energije na spore z družino in prijatelji o svojih poslovnih sposobnosti - to bo potrebno za vas. Bolje je povezati s katero koli podjetje in ostati tam vsaj eno leto, bolje - daljši: tako lahko raziskujete načelo dela agencije nepremičnin, dobite začetne nepremičninske izkušnje, da bi razvili bazo strank, kot Naučite se trga in nianse tega podjetja.
Ali je donosna, da odprete nepremičninsko agencijo za najem apartmajev? Ali je vredno odpreti poslovne nepremičninske agencije? Kaj naj pričakujejo največji dobiček? Da bi odgovorili na ta vprašanja, razmislimo o vseh možnih področjih dela prihodnje agencije, pa tudi številne storitve, ki ne bodo samo prinesle dodatnega dohodka podjetja, ampak bo prav tako postala njena konkurenčna prednost.
Začnimo z glavnimi tržnimi segmenti. Odvisno odnadati Objekt je razdeljen na stanovanjske, poslovne in industrijske nepremičnine. Prav tako dodelijo nerazvita zemljišča in nepremičnine posebnega namena (kot so cerkve in letališča). Odvisno odvrsta lastnine Osnovni in sekundarni nepremičninski trgi se razlikujejo: prvi vključuje nove stavbe, na druge predmete, ki so že imeli lastnika.
Odvisno odrazredstanovanjske nepremičnine razdeljen je na gospodarstvo, udobje, poslovne, premije in elitne segmente. Vendar ne bomo izgrnili v to klasifikacijo: Upoštevamo, da je ekonomski razred značilna tipična stavba, majhna površina in oddaljenost od centra, elita pa je individualni arhitekturni projekt, dragi gradbeni materiali, visoki stropi in podzemno parkirišče. No, če govoriš neposrednovrste operacij, potem je poudarjen trg najema nepremičnin (dolgoročna, kratkoročna in dnevna najemnina) in njena prodaja.
Najbolj zahtevana storitev na trgu nepremičnin - nakup in prodaja stanovanj. Manj priljubljena nakup in prodaja komercialnih in primestnih nepremičnin, še manj povpraševanja je opaziti za najem apartmajev. Praviloma ima najmanj dobiček najem primestnih nepremičnin.
Storitve, da imajo nepremičninske agencije, lahko posvetovanja strokovnjakov, iščejo prodajalca in kupec, prenos prostora iz stanovanjske temelje v nestanovanjskih, priprava celotnega paketa dokumentov, nujnega odkupa nepremičnin, pravno podporo transakcije, Pomoč pri pridobivanju posojila in hipoteke, ocenjevanje nepremičnin, odstranjevanje, izvedbo zavarovalne police in še veliko več.
Več storitev, ki ste jih pripravljeni zagotoviti, višje vaše avtoritete, večje je osebje, ki ga potrebujete, in z večjim številom bank in razvijalcev boste morali vzpostaviti sodelovanje. To ni lahko, če pa še vedno začnete prinašajo ljudi v poslovne partnerje, ne morete samo zagotoviti dodatnih popustov ali ugodnih kreditnih pogojev za vaše stranke, ampak tudi, da se prepričate kot strokovnjake vašega podjetja.
Vendar pa se lahko mlada agencija specializira le na več področjih nepremičnin: to je tako, če je manj manj, je bolje. Razširi obseg storitev ni nikoli pozen.
Če želite odpreti nepremičninsko agencijo iz nič, najprej se nanašajo na vse-ruski klasifikator gospodarskih dejavnosti (OKVED) - to je potrebno za obveščanje vladnih agencij o naravi vašega podjetja. Danes v OKVED, 21. poglavje vključuje, in v tem primeru nas zanimajo oddelek L: "Dejavnosti za nepremičninske operacije".
Ta razdelek vključuje dejavnost najemodajalcev, zastopnikov ali posrednikov, na katere nakup, prodaja nepremičnin ali njegovo dostavo, pa tudi zagotavljanje drugih storitev, kot so vrednotenje, zavarovanje ali dejavnosti zaupanja vrednih oseb. Za vsako poslovanje morate oblikovati vse OKVED kode, ki je posameznik. Izgledajo tako (z uporabo X, ki označujemo število številk v kodi):
XX. - razred;
Xx.x - podrazred;
Xx.hh - skupina;
Xx.hhhh.x - podskupina;
Xx.hhhh.hh - Pogled.
V izjavi morate določiti vsaj eno okvato kodo, njihov najvišji znesek pa ni urejen. Prav tako ni na voljo za kakršno koli odgovornost za dejavnosti, ki niso pod določenimi kodeksi, če pa jih prijavite, ne v treh dneh, in kasneje, boste morali plačati upravno kazen v višini do 5.000 rubljev.
Razdelki za nas "Dejavnosti za nepremičnine" ustrezajo razredu68, ki vključuje tri podrazred: 68.1 - "nakup in prodaja lastnih nepremičnin", \\ t68.2 - "Najem in obvladovanje sebe ali zakupljenih nepremičnin" in68.3 - "transakcije z nepremičninami za plačilo ali na pogodbeni osnovi."
Kot primer upoštevajte enega od podrazredih. Subclass.68.1 ("Nakup in prodaja lastnih nepremičnin") Vsebuje skupino68.10
- "Nakup in prodaja lastnih nepremičnin." Ta skupina vključuje nakup in prodajo nestanovanjskih in stanovanjskih in stavb, stanovanjskih stavb, apartmajev in prostorov, vključno z razstavnimi dvoranami, skladišči, trgovinami in nakupovalnimi in zemljišči, kot tudi delitev nepremičnin v obliki zemljišča parcele brez njihovega izboljšanja.
Tukaj lahko najdete podskupine68.10.1
- "Priprava na prodajo lastnih nepremičnin" in68.10.2
- "Nakup in prodaja lastnih nepremičnin." Podskupina 68.10.1 vsebuje naslednje dejavnosti:68.10.11
- "priprava na prodajo lastnih stanovanjskih nepremičnin", in
68.10.12
- "Priprava na prodajo lastnih nestanovanjskih nepremičnin".
Podskupina 68.10.2 vključuje takšne dejavnosti kot68.10.21 - "nakup in prodaja lastnih stanovanjskih nepremičnin", \\ t68.10.22 - "Nakup in prodaja lastnih nestanovanjskih stavb in prostorov"68.10.23 - "Nakup in prodaja zemljišč." Tako se lahko kode združijo - na primer, kot je ta:
68 - razred nepremičnin ";
68.1 - Nakup in prodaja lastnih nepremičnin ";
68.10 - Skupina "Nakup in prodaja lastnih nepremičnin";
68.10.2 - podskupina "Nakup in prodaja lastnih nepremičnin";
68.10.23 - Pogled "Nakup in prodaja zemljišč."
Kode, ki ustrezajo dvema preostalima podrazred 68.2 in 68.3, lahko najdete . Ko izberete vse OKVED kode, veljajo za davčni inšpektorat na kraju stalnega prebivališča. Če se naknadno odloči, da spremenite ali dodate novo vrsto dejavnosti, boste morali dodati novo okvato kodo OPVED. Če želite to narediti, pripraviti ustrezno izjavo in jo usmeriti v istem telesu - oblike izjav se razlikujejo glede na to, ali lahko ali IP. Mimogrede.
❗ Zdaj je čas za odločanje o organizacijski in pravni obliki - seznam potrebnih dokumentov in prihodnjih davčnih poročil je odvisna od tega. LLC in IP sta najpogostejša oblika poslovanja v naši državi. Skratka, oblika IP kaže, da boste izvedeli poslovanje sam, in ooo - da ne boste edini ustanovitelj (izpopolnil do petdeset ljudi). O klasifikaciji OKVED, oblika lastništva ne vpliva.
Datum registracije IP in LLC je enak do pet delovnih dni. Vendar paket, potreben za registracijo dokumentov, je zelo drugačen. Začnimo z dejstvom, da je državna dolžnost za OP v letu 2018 800 rubljev, za LLC - 4000 rubljev. Prav tako boste morali naročiti organizacijo za tiskanje - to bo stalo od 1000 do 3000 rubljev.
📃 Odpiranje OP na davčni inšpektorat, je treba predložiti tri dokumente: kopijo potnega lista, vlogo za registracijo in prejem plačila državne dajatve.
📃 Toda za registracijo LLC bo moral pripraviti protokol o vzpostavitvi nove pravne osebe, vloga za izjavo za državno registracijo (obrazec P11001), podrobnosti potnega lista in gostilna vseh ustanoviteljev, Listine pravne osebe v dveh izvodih, Prejem plačila državne dajatve in dokumenta, ki potrjuje pravni naslov (bodisi bo izvod potrdila o lastništvu prostorov ali jamstvenega pisma lastnika ali kopijo najemne pogodbe).
Vendar ni treba bati: Danes obstajajo različne spletne storitve za svobodno pripravo vseh primarnih dokumentov, ki bodo potrebni za odpiranje LLC in IP. Na primer, , to ali tukaj . Registrirajte IP je lažje, toda z doo bo vaše podjetje videti več priložnosti: na primer, prilagoditi, imajo več kot deset zaposlenih v državi ali privabiti naložbe.
Najpogostejši vzroki zavrnitve registra za registracijo LLC so nepopoln paket dokumentov in banalno nepazljivost pri polnjenju. Vlagatelj prejme dokument, v katerem je predpisan vzrok neuspeha, popravi napako in ponovno predloži dokumente.
V tem primeru mora državna dolžnost plačati že drugič.
Vendar pa lahko odprete IP in vidite, kako bodo šle stvari. IP je nemogoče, da se spreminjate v LLC, vendar lahko vedno zaprete SP in vzpostavite LLC. Mimogrede, imeti IP in biti ustanovitelj LLC ni prepovedan. Res je, v tem primeru morate plačati nekaj dodatnih odbitkov - ne zamenjujte z dvojnim obdavčenjem.
Kot ste že razumeli, lahko nepremičninska agencija zagotovi različne storitve, iskanje posebnih posebnosti vašega podjetja pa bo trajalo nekaj časa. Če v glavi nič ideje, razmislite o nakupu franšize.
Po ocenah julijaForbes. Danes v Rusiji približno 1450 franšiznih blagovnih znamk in več kot 50.000 franšize, in 35 -37% jih je gostinstvo. Vsako leto se število franšize v državi poveča za 15%.
Samo v primeru, da se spomnim, da je franšiza nekakšen odnos, kar pomeni prenos pravice do uporabe blagovne znamke in dokončanega poslovnega modela njegovega razvoja. Seveda, o pogojih lastnika. Slabi franšiznega dela je nadzor nad franšizor in rednimi odbitki (licenčnin). Po eni strani je franšizen izbral vse za vas - od barve pohištva do trženja orodij. Po drugi strani pa lahko upoštevate samo njegova priporočila in ne napolniti vaših udarcev. Ampak to ni vredno strah izgube: Tudi v McDonalds Network, glavni najboljšiseller - Bigmak - izumil franšizon.
Nepremičnine je na prvi pogled ena najbolj privlačnih območij za mala podjetja.
Kdaj so najbolj navadni ljudje, ki ustvarjajo milipične transakcije? Samo s prodajo stanovanj ali doma. Letni promet na sekundarnem stanovanjskem trgu v naši državi je več kot 10 trilijonov rubljev. Zakaj ne bi poskušali pritisniti iz tega "torto"?
Če ste se še vedno odločili, da odprete svojo nepremičninsko agencijo, morate skrbno izračunati vse in razmišljati.
Mit lahkega kruha realtors je dolgo obstajal. Kljub temu, da so nepremičninske agencije v mestih izračunane TEN, in v velikih mestih in na stotine, ne štejejo zasebne realtors, se vsako leto odpirajo nova podjetja.
Glavni razlogi za priljubljenost poslovnega podjetja:
Večina novih nepremičninskih agencij odprta nekdanja realtors, ki so pridobili izkušnje in bazo strank.
Če še nikoli niste delali z nepremičninami, bo ta način za vas optimalen. Za začetek bi bilo lepo dobiti dovolj za vsako agencijo, "teči" vsaj pol leta in razumemo osnove nepremičninskega trga na tem področju, in ne prek računalniškega monitorja.
Vendar, kot v vsakem poslu, ki je prej vstal, ta superge. Podjetja s promocijsko blagovno znamko, z izkušenimi zaposlenimi in lastno bazo strank, ki obstajajo ne prvih desetletij, postopoma premaknejo novince in majhne igralce.
Storitve na področju kombinezov so raznolike, kot tudi nepremičnine. Lahko se ukvarjate le s stanovanjskimi ali samo komercialnimi nepremičninami, in lahko združite obe smeri.
Poleg tega obstaja sekundarni stanovanjski trg, ki prodaja prodajne transakcije, kot tudi trg najema stanovanj.
Glede na predmet transakcije je dejavnost realtor naslednje: \\ t
Poleg spremljajočih transakcij lahko Agencija zagotovi tudi informacijske storitve za tiste stranke, ki raje opravljajo prodajo stanovanj.
V tem primeru Agencija za majhno plačilo posreduje informacije od osnovnih informacij o predmetih, ki ustrezajo željam stranke.
Z istim načelom lahko delate na trgu najema za nepremičnine: Iščete stanovanja, vzemite 50% mesečne najemnine ali zagotovite osnovo razpoložljivih ponudb na trgu.
Obstajajo agencije, ki prodajajo nepremičnine v tujini: v Španiji, Češkem, Bolgariji in drugih evropskih državah, pa tudi v Združenih državah. Da bi prodali čezmorske nepremičnine, je treba najti partnerje v teh državah.
To ni nič težko - zahvaljujoč internetu, ki ga boste našli na stotine tujih nepremičninskih agencij. Mnogi od njih z veseljem gredo v partnerstva, in lahko z njimi sklenete dogovor.
Vendar pa je nemogoče staviti samo na tuje nepremičnine, povpraševanje ni tako velik, saj pridobivanje hiše ali stanovanja v tujini lahko privoščijo ljudi z dohodek veliko višje od povprečja.
Zato lahko razvijete to smer vzporedno z glavno dejavnostjo.
Torej ste se odločili, da boste delali sami in odprite svojo nepremičninsko agencijo. Najprej se morate odločiti o organizacijski in pravni obliki.
Licenciranje dejavnosti nepremičnin trenutno ni potrebno. Da bi odprli svojo agencijo, je dovolj, da registrira IP ali LLC, ne potrebuje več dovoljenj in licenc.
Oblikovanje dokumentov bo trajalo od tedna v mesec, odvisno od izbrane oblike lastništva.To vprašanje lahko zaupate strokovnjakom, ampak narediti bolj pomembne težave sami. Toda storitve takih podjetij so vredne, tok je, da se odločite: preživite svoj čas ali pridobljeno kri.
Za začetek, se lahko registrirate kot posamezni podjetnik - lažji in cenejši registracija, manj glob (nihče ni zavarovan).
Registrirajte se, ker IP ne more premakniti iz hiše po plačilu davčne inšpekcije. Morali boste plačati le za državno dajatev (800 rubljev) in prihajajo v petih dneh na davčni inšpektorat za dokaze.
Posamezni podjetniški podjetnik ni dolžan imeti žiga, vendar je priporočljivo, da to storite vsaj zato, ker imajo stranke več zaupanja v stranke.
Če ustvarite agencijo s poslovnim partnerjem, vprašanje II sama izgine - boste morali registrirati LLC. Z vidika stranke, večina ljudi ne skrbi, kakšno organizacijsko in pravno obliko imate. Pomembno je, da ima vaše podjetje dober ugled.
Koncept franšize nas je prišel iz tuje prakse, kjer so franšizne mreže zelo razvita, vključno z nepremičninami.
V Rusiji so razmere nekoliko drugačne. Na našem trgu prevladujejo majhne agencije brez blagovnih znamk. Celotna značilnost ruskega poslovanja z nepremičninami, zlasti v majhnih mestih, je osebne povezave in dating ali "sarafanny radio". V zvezi s tem napreduje neumnost ni velike vrednosti. Zato nismo toliko spodbujali blagovne znamke med agencijami za nepremičnine.
Za sluh, morda Miel, ki uspešno izvaja franšizo, ni prvo leto.
Potrebujete franšizo, se odločite sami. Po eni strani je to prepoznavna znamka in pripravljen poslovni model. Po drugi strani pa je ta posel tehnološko ni tako zapleten, da bi podprl v obliki "starejšega brata". Da, in mesečna plačila za nekakšno vrednost, ki sploh ni očitna.
Če ste začetnik, je bolje pozabiti na franšizo.
Poklic samega realtorja ne pomeni kolektivnega dela. Specialist v nepremičninah deluje samo s stranko. Potreba po ekipo osebja nastane zaradi razloga, da se bo podjetje razširilo, sicer bo večina potencialnih kupcev šel na druge agencije. Ena oseba ne more pokriti vseh območij mesta, tudi s prebivalci več sto tisoč ljudi, da ne omenjam glavnih mest.
Če se je vprašanje iskanja zaposlenih že pojavilo, se postavlja vprašanje: kje jih poiščete? No, ko je mogoče povabiti znance ali nekdanje kolege, s katerimi so sodelovali v drugi agenciji.
V nepremičninskem poslovanju je zelo pomembno, da delate z ljudmi, ki jim zaupate.
Toda prej ali slej boste morali še vedno iskati zaposlene na oglasu. Treba je reči, da ljudje nerado gredo v to prosto delovno mesto. Iskanje zaposlenih se lahko nadaljuje več mesecev in ne daje rezultatov. Glavni razlog je pomanjkanje plače in stabilnega dohodka.
Realtor lahko dela na mesec in ne zasluži ničesar. V tem smislu je delo v agenciji za nepremičnine precej poslovanje kot delo.
Veliko agentov, ki so delali že več mesecev, je preprosto oddalo to dejavnost in brez dolgo pričakovanega dogovora. Praviloma, v prvih 2-3 mesecih, Novice Realtor ne prejme nobenega dohodka.
Hkrati so pomanjkljivosti tega dela očitne:
Z vidika prihodnjega realtorja imajo takšne dejavnosti svoje prednosti. Prvič, zagotavljanje materialov in informacijske podpore. Ni treba razmisliti o spodbujanju poslovanja, oglaševanja. Za to je nekdo, ki bi ga poskrbel. Drugič, tam je tresenje, vendar podpora v obliki uradne plače.
Neodvisni dobički niso vedno uspešni - za en mesec lahko pride le nekaj peniških ponudb in plačilo je primerno.
Po drugi strani pa se bo v vsakem primeru dohodek moral razdeliti "s stricem" - in to od 10 do 50% Komisije iz vsake operacije. Poleg tega je treba opazovati delovno disciplino, poročati o smernicah, opravljenih pred vodstvom, si prizadevati za izpolnjevanje načrta in drugih značilnosti zaposlovanja. Potrebujete ali ne - rešiti samo vas
Recimo, da ste že nekaj časa delali v Agenciji in se odločili, da greste na "brezplačno plavanje". Imate vsaj izkušnje in vašo bazo strank. V tem primeru lahko prvič delate sami. Poleg tega ni treba odstraniti pisarne.
Vse delo se lahko drži iz domačega telefona. Toda brez avtomobila ne bo enostavno, ker za učinkovito delo na dan, ko je zaželeno, da izvedejo vsaj 5 sestankov in predstav.
Vaša agencija se lahko specializira za spremljanje trgovanja s prodajo stanovanj ali na iskanju apartmajev za najemna stanovanja. Prav tako se lahko specializirate za komercialne nepremičnine in zagotavljajo storitve za iskanje prostorov za trgovine, pisarne, skladišča in druge. Vendar pa ni veliko takih predmetov v primerjavi s stanovanjskim trgom in ta vrsta dejavnosti najverjetneje ne bo prinesla nenehnega dohodka.
Obstajajo nepremičninske agencije in zasebni realtors, ki so specializirani le za nakup in prodajo ali najem. Obstajajo agencije, ki zagotavljajo široko paleto storitev.
Če se bo vaše podjetje ukvarjalo z najemom, in nakup prodaje, potem boste imeli več strank, bo večji dobiček, vendar samo, da se ne boste spopasti s to količino dela.
Trg nepremičnin je veliko področje za vse vrste goljufov. In se srečajo na obeh straneh: tako med realtors, in med svojimi strankami, čeprav so to bistveno manj.
V nepremičninah se veliko denarja zavrti in kljub težki konkurenci število nepremičninskih podjetij še naprej raste. Na žalost, dobiček tukaj ni vedno pravna pot in število žrtev, ki jih na trgu nepremičnin nenehno narašča.
Ob upoštevanju nepremičnin je več predpogoj za kazniva dejanja.
Mnogi strokovnjaki menijo, da je glavni razlog za kaznivo dejanje na področju stanovanjske prodaje nepopolnost naše zakonodaje, pa tudi birokracije in korupcije.
To še posebej velja, ko oseba samostojno prodaja ali kupuje stanovanje, ne da bi pritegnili strokovne realtorje. In, seveda, pravna nepismenost in čezmerna verodostojnost strank igra svojo vlogo.
Obstaja več skupnih goljufivih shem. Vsi so dobro znani, da ko je realna transakcija potrebna za pripravo impresivnega paketa dokumentov. Na tej stopnji se izvede velik del nepremičnine z nepremičninami.
Na primer, "sivi realtor" začne delati z dokumenti strank, naredi več kopij od njega in objavlja oglase za prodajo stanovanj v tiskanih in elektronskih medijih.
Najpogosteje kaže na zelo podcenjeno ceno stanovanja, ki jo pojasnjuje, na primer, nujno odhod v tujini. S to oskrbo kupcev, ni dolgo čakati. Fraunster naredi več pogodb naenkrat, dobi depozit za vse kupce, in po dokumentih potrdi notar, izgine.
Druga možnost za uporabo dokumentov s strani goljufij je oblikovanje domače nepremičnine namesto sporazuma o nakupu in prodaji. Goljufi - zelo dobri psihologi in uporabljajo popolnoma naravno željo vsake osebe, da prihranite čas in denar.
Dejstvo je, da ima po ruskih zakonih darovalca pravico do povratnega stanovanja v dvanajstih mesecih.
To storiti, bo moral dokazati na sodišču, da stanovanje ni bilo pravilno. Ne smete zgraditi iluzij o tem, da bo modri sodnik ugotovil v vseh zapletenosti vašega nejasnega poslovanja in se bo odločil v vašo korist.
Seveda to ni vse sheme "črnih posrednikov". Kljub dejstvu, da nepremičninski trg postane bolj civilizirana v naši državi, se novi načini prevare prodajalcev in kupcev stanovanj nenehno pojavljajo.
Najprej odstranite pisarno. Če delate s staro bazo podatkov o strankah, potem sprva lahko storite brez pisarne. Ampak, če želite privabiti nove stranke, in prevzeti tudi delo zaposlenih, je Urad potreben.
Ne manj kot pisarna, je mesto nepremičninske agencije pomembno. Ne sme vsebovati le osnovnih informacij o podjetju: naslov, telefonske številke, temveč tudi jasno dokazati, kaj počnete: vsebovati mora ponudbe za nakup prodajo od vaše baze strank, fotografij in opisov stanovanj.
Kljub dejstvu se lahko skoraj vsaka agencija reši brez izkušenj, boste morali pridobiti težka vsakodnevno delo, vendar brez tega ne more storiti. Ali je mogoče preprečiti to usodo in preprosto odprto agencijo, za zbiranje zaposlenih, ki bodo delali na vas? Odgovor je nedvoumno: to je nemogoče. Prišli boste različne ljudi, vključno brez izkušenj.
Njegovi zaposleni ne morajo le trenirati Azamskemu poklicu, temveč tudi redno odzivati \u200b\u200bna vprašanja, neizogibno, ki nastanejo med delom.
Poleg tega, brez poznavanja celotne "kuhinje" si lahko privoščite, da zavajajo brezvestne delavce, ki lahko obrnejo "levo" transakcije brez vašega znanja, da uporabljajo bazo podatkov za vaše namene ali preprosto ukradete in pojdite na "prosti kruh . "
Obstaja še en način - postati ustanovitelj Agencije, ki jo bo vodil zaposleni. Toda v tem primeru se predvidevajo pomembne naložbe. Za tiste, ki začnejo podjetje iz nič, ta možnost ne bo delovala.
Kamorkoli je vaše nianse. Mesta so manj aktivne v smislu najemnih lastnosti, vendar nakup in prodajne ponudbe tukaj. Še posebej ob upoštevanju nizkih stroškov stanovanj na obrobju za metropolitanske državljane, vse bolj običajne "hiše v vasi" kupujejo državljani za rekreacijo, pod kočo.
Megacies so vedno tesen kos za realtor. Na proviziji od prodaje enega elitnega apartmaja lahko varno živiš mesec ali drugo, vendar je konkurenca tukaj tudi visoka. In stranka vedno bolj prehaja.
Tukaj, saj nikoli ne potrebujete brezhibne slike in dobre slave v določenih krogih. V nasprotnem primeru tveganja, ki se izgubijo v množici brezalskih agencij.
Če ustvarite nepremičninsko agencijo brez sodelovanja partnerjev in vlagateljev, potem poslovni načrt kot taka ne potrebujete. Dovolj je izračunati začetne stroške, upoštevajte svoje ukrepe na najslabšem razvoju dogodkov in naprej!
Ampak, če nameravate privabiti financiranje, potem bo poslovni načrt še vedno potreben.
Pri odpiranju nepremičnin, se stroški predvidevajo, kot sledi:
Približni stroški odpiranja nepremičninske agencije je lahko od 100 do 300 tisoč.
Kako hitro bo odprta agencija izplačala? Natančen odgovor na to vprašanje je težko dati.
Vse je odvisno od števila uspešnih transakcij, od vaših zaposlenih in od vas osebno.
Če boste mesec preživeli eno transakcijo in zaslužite 50 tisoč rubljev, je lahko obdobje vračila od 2 do 6 mesecev.
Kot vsaka druga dejavnost je lahko nepremičninska agencija glavni dohodek ali glavobol za svojega lastnika, odvisno od izbranega pristopa.
Poslovanje z nepremičninami je 90% - to je razmerje med ljudmi. In kje so ljudje, obstajajo trki interesov.
Kakšen je dohodek prihodkov pri nakupu prodaje stanovanja? To je Komisija od prodanega stanovanja (3-5%). S prodajalcem ni denarja. Agencija dodaja znesek njegove komisije na stroške stanovanja. Tako svoje storitve dejansko plačajo kupcu.
Da bi zagotovili prejemanje provizije, je treba s prodajalcem zaključiti izključno pogodbo. Posledično so interesi tega prodajalca le ta realtor, prodajalec pa ne more sodelovati z drugimi agencijami, v skladu s pogoji pogodbe.
Kako se pogosto dogaja v praksi? Prodajalec apartmaja ne zavrača realtor v sodelovanju, vendar ne sklene pogodbe. Kaj to pomeni?
Ko prodajalec daje oglase za prodajo stanovanja na poštnih deskah ali specializiranih straneh, takoj začne napadati na ducate nepremičninskih agencij in zasebnih realtors.
Prodajalec je zainteresiran za prodajo stanovanja v najkrajšem možnem času, zato ni proti, da različna podjetja prodajajo stanovanje. Vendar ne podpiše nobenega dogovora z nikomer. Posledično bo nadomestilo prejelo realtor, ki bo vodil kupca, ostalo pa ostane z nič.
Ekskluzivna pogodba je tisto, kar je treba najprej doseči od stranke.
Druga skupna težava: kupec in prodajalec, ki je prinesel agenta, zaključil dogovor za hrbet. Če ni sporazuma, potem terjatve ne bodo mogli preprečiti zahtevkov.
Ni odgovora. Z uspešnim naključjem in pristojnim pristopom je donosen dogodek.
Dnevno v Rusiji Po statističnih podatkih je več tisoč nepremičninskih transakcij. To so milijoni rubljev vsak dan! Ampak sami ne bodo prišli. Tukaj potrebujete oprijem in stike ter neomejeno željo po zmagi. V povprečju Realtor prejme 50-70 tisoč rubljev na mesec. Je donosno? Da! Toda koliko morate porabiti zaslužiti? In to je še eno vprašanje.
Stanovanjski in komercialni trg nepremičnin nenehno privablja nove igralce, ki računajo na uspešne transakcije in velikodušnega plačila Komisije. Toda nove ženske čakajo tukaj? Ne čakajte, kot povsod. Golden časi realtors.
Zdaj obstajajo agencije v težki konkurenci. Da, in trg nepremičnin je nestabilen: povpraševanje je odvisno od sezone, finančne, gospodarske in celo politične razmere v državi.
Podjetje, povezano z nepremičninami, se je vedno štelo za donosno, toliko želi odpreti agencijo za nepremičnine. Toda odprtje uspešne lastnosti nepremičninskega podjetja je možno le za agenta s povezavami in izkušnjami. Nepremičninske operacije pomenijo ne le lastništvo informacij in pravilno oblikovanje dokumentov, temveč tudi poznavanje pravnih nivojev in posebnosti psihologije kupcev, nadzor vzajemnih naselij in tako naprej.
Če obstajajo tudi izkušnje, in potrebno znanje, lahko začnete postopek odpiranja nepremičninske agencije, ki prenaša vse potrebne faze izmenično. Toda pred tem je treba razmisliti o poslovni strategiji in smeri dejavnosti.
Obstaja več smeri v nepremičninah. Na primer, na voljo je primarni in sekundarni nepremičninski trg, predmeti pa so komercialni in nekomercialni (stanovanjski). Obstaja tudi segment elitne nepremičnine. Specializacija realtors v kateri koli smeri povečuje učinkovitost svojega dela, vendar ohranjanje več ozko usmerjenih strokovnjakov si lahko privoščijo ne vsako nepremičninsko podjetje. To je zato, ker je v večini nepremičninskih agencij, en realtor se ukvarja z vsemi vrstami nepremičnin.
Potrebno je odpreti IP ali pravno osebo, da bi pridobili potrdilo o registraciji, pa tudi, da se zabeleži v davčnem inšpektoratu in razvije Listino družbe, ki opisuje dejavnosti Agencije. Vse to je mogoče storiti samostojno ali v odsotnosti časa, da bi zaračunavali specializirano podjetje, ki bo za določeno pristojbino opravila vse zgoraj navedene operacije.
Število realtorjev je lahko drugačno, vendar tukaj deluje "bolje manj, da bolje." En agent s svojo bazo strank bo veliko bolj koristen kot več zaposlenih brez izkušenj. Poleg realtors, boste potrebovali tudi: Office Manager, računovodja, Voznik s Auto in morda odvetnik.
Najem na 50-100 kvadratnih metrih. Merilniki v centru mesta bo veliko dražji od pisarne na stanovanjskem ali industrijskem območju, vendar za nepremičninsko agencijo, dobra lokacija pisarne je eden od glavnih ključev do uspeha. Redka stranka bo šla na obrobje mesta, da predloži vlogo za nakup ali prodajo nepremičnin, če obstajajo nepremičninske agencije v središču mesta skoraj vsaka ulica.
Veliko strank, prvič, ki je agencija, jo ocenijo na videz. Če tapeta pade v pisarni, pohištvo pa se dobesedno razpade, zaupanje v takšno podjetje ne bo nastalo. Urad mora biti okrašena trdna in udobna. Bolje je, da izberete mirne tone in stroge linije, pa tudi vredno porabe za udobno oblazinjeno pohištvo.
Prava oglaševalska akcija bo prinesla novo podjetje stabilen pritok kupcev, zato ne bi smeli obžalovati denarja na tem članku. Moram imeti znak. Če ga naročite iz visokokakovostnih materialov, bo cena od 1000 Cu.
Prav tako je treba uporabiti oglaševanje v časopisih in elektronskih medijih (stroški so lahko približno 500 CU. Za vsako večjo izdajo). Uporabite lahko storitve brezplačnih nepremičninskih časopisov, ki brskajo precej veliko ljudi.
Sedaj se šteje, da je obvezno imeti spletno stran, ker mnogi iščejo informacije o storitvah na internetu. Oblikovanje spletnega mesta bo stalo od 1000 CU in njegovo vzdrževanje in promocijo od 300 CU / mesec.
Potrebno je takoj narediti članek o drugih prihodkih, v katerem lahko vstopajo
V nepremičninah so potrebne koristne povezave kot v kateri koli drugi. Prijatelji na desnem krogu so polovico uspeha, zato ga je lažje zagnati podjetje pod vodstvom izkušene osebe s povezavami, ki ne bo le olajšala dela, vendar bo dovoljeno, da ostane na plovilu v prvem težkem čas.
Še posebej koristne so povezave z bankami in kreditnimi institucijami. Sodelovanje v tem primeru je videti, kot je ta: Realtors prepričati kupce v dobičkonosnosti natančno določene banke, to je, da je treba, da posojila je treba sprejeti tukaj, za katere prejmejo določen odstotek. Tudi, to sliši, da se sliši, ampak vi Morate kupiti prijatelje in med konkurenti. Na primer, če kupec želi takšno stanovanje, ki ga nimate, vendar obstajajo konkurenti, lahko postanete partnerje in razdelite dobiček, prejete kot rezultat posla.
Da bi ocenili velikost potrebnih prilog in donosnosti projekta, je treba izvesti preproste izračune. Na primer, za odprtje nepremičninske agencije z desetimi zaposlenimi in pisarniškim uradom, so potrebni začetni stroški 30000 USD. Hkrati bodo mesečni stroški približno 9500 USD. Porabljena bo približno 115.000 USD.
Da bi povrnili te stroške, je treba imeti letni dobiček vsaj določenega zneska. Takšne številke so impresivne in po želji lahko naredite in manj stroškov, vendar je treba zgodnji dosežek uspeha slediti pravilo: večja je znesek naložb, bolj resničen in hitrejši izplačilo projekta.
Mnogi imajo vprašanje, koliko transakcij je treba na mesecu, da se povrnejo stroški. Menijo, da je povprečna minimalna agencija 10-12 raznovrstnih transakcij za mesec. Število transakcij je neposredno odvisno od števila zaposlenih. Torej, če je v agenciji 4 realtors, je treba za njih narediti 2-4 transakcije na mesec, za 10 nepremičninskih agentov, 1-2 transakcije, ki se štejejo za 1-2 transakcije na mesec. Neodvisnost Ta vrsta poslovanja in obdobje njegovega vračanja sta odvisna od številnih dejavnikov, vendar je vzorec - manj podjetje, hitreje bo izplačalo
Trg nepremičnin v Rusiji je zelo uspešen in celo novinec poslovnež prejme trden dobiček z minimalnimi stroški, zato mnogi mladi podjetniki menijo, da to idejo. Promet na tem trgu vsako leto je čudovit zneski, nepremičninske agencije v mestih se izračunajo na desetine. Vse nove, zasebne nepremičninske družbe se odprejo letno, tudi kljub večji konkurenci. Ta posel ima priložnost, da pri prodaji apartmajev ali doma na milijone transakcij.
Da bi odprli nepremičninsko agencijo, je treba upoštevati in skrbno izračunati vse nianse. Toda pred upravljanjem vrat Urada je treba skrbno preučiti nepremičninski trg, ovrednotiti svojo konkurenčnost in raven strokovnosti, da se zaščiti pred stečajem.
Treba je jasno opredeliti cilje in cilje, ki jih bo izvedla Agencija, to je, da se določi njegove posebnosti in obseg storitev.
Razvijte svojo strategijo, na kateri se bo podjetje razvijalo. Tudi, da bi imeli zaupanje in željo po delu na tem trgu trga, bodite pripravljeni na težave.
Ko smo tehtali vse te kazalnike, prva faza, iz katere je potrebno začeti, se prijaviti za registracijo vašega podjetja. Izjava mora določiti organizacijsko in pravno obliko družbe, najpogosteje je LLC, vendar morda IP in CJSC. Aplikacija se vidi v petih delovnih dneh, po katerem se odpre tekoči račun. Poleg tega je treba dobiti gostilno in zavarovanje, kot tudi naročite natis. Po izbiri, vendar je želeni element pridobiti potrdila posrednika. Zaželeno je tudi, da bodo vsi zaposleni v podjetju dali to potrdilo.
Naslednja faza bo najem pisarne: osredotočiti se mora na široko občinstvo in biti na cenovno dostopnem, opaznem mestu. Potrebno je opremiti s potrebno pisarniško opremo in pohištvom za delovna mesta. Prepričajte se, da imate stacionarni telefon, tako da lahko stranke vedno pridejo do osebja v pisarni.
Treba je približati sermu zaposlenih. Morajo:
Ne smete ustaviti samo tistih, ki imajo bogate delovne izkušnje na tem področju. Pogosto lahko mladi in ambiciozni zaposleni dosežejo uspešnejše rezultate. Poleg tega morate biti prepričani v svoje zaposlene, saj uhajanje informacij bistveno vpliva na dohodek družbe.
Nepremičninska agencija bi morala:
Več nasvetov Začetnik Realtors:
Morda po prvem dogovoru lahko odprete svojo polnopravno agencijo, in zagotovite boljše storitve z pridobivanjem izkušenj. Poslovanje z nepremičninami je zelo donosna vrsta storitve in zahteva zelo veliko organizacijo in delovno aktivnost. Glede na to območje lahko zelo hitro vrnete začetne naložbe in še dodatno imajo stabilen in stalen dobiček.
Če želite začeti podjetje iz nič, morate biti natančno prepričani v svoje sposobnosti ali pa imate dobro izkušnjo. Ena od možnosti je lahko oblikovanje jasnega poslovnega načrta in prejemanje kredita za te namene v banki, vendar številne banke nerazumijo take projekte.
Najprej lahko delate sami, ne da bi imeli lastne pisarne in poklicne uslužbence. Agent, oglaševalci, neodvisno iščejo stranke. To storiti, je dovolj, da ima osebnega telefona in postavite obvestila o opravljanju storitev na internetu. Tudi oglaševalska mesta so lahko časopisi in revije, distribucija letakov in brošur. Shema dela bo taka:
Nepremičninski trg vpliva na demografske in politične razmere v državi, kot je sprememba državnih in regionalnih oblasti. Bistveno vpliva na raven dohodka prebivalstva in njeno število.
Spreminjanje davčnega režima lahko tudi potopi poslovanje.
Delo brez registracijskih dokumentov pomeni upravno odgovornost in izgubo zaupanja kupcev. Pri nakupu končnega poslovanja je treba opozoriti, da na tem področju obstaja veliko nepoštenih podjetnikov in lahko dobite ponarejanje.
Da bi se izognili vsem temi negativnimi vplivi in \u200b\u200bposledicami, je treba nenehno povečati svojo raven, da bi izvedel pošteno in pravno podjetje, da bi hitenja s strankami, sledijo političnim razmeram v državi in \u200b\u200bse posvetuje z izkušenimi ekonomisti. Ne puščajte vašega podjetja za sekundo, tudi če vse gre uspešno in gladko.
Ljudje se uporabljajo za stik s podjetji, ki so že vzeli svojo nišo na tem trgu, imajo pozitivne preglede in kvalitativne rezultate. Zato je vredno držati oglaševalske kampanje, da je priporočljivo, da zaupajo strokovnjakom. Ustvariti bi morala iluzijo izkušenj družbe na tem trgu, da bi dober vtis. In tudi, oblikovanje spletnega mesta bo pomagalo pri spodbujanju podjetja. Ne prihranite pri oglaševalskih orodjih, saj je to kazalnik stanja in zanesljivosti agencije, to orodje bo povzročilo veliko zaupanje strank.
Realni stroški odprtja popolne agencije in minimalni stroški ustvarjanja bodo približno 300 do 500 tisoč rubljev. Toda ta posel s pravim pristopom bo hitro plačal sam, saj so te storitve zelo povpraševanja. Ta izračun je treba sprejeti: 1. Stroški za izdajo dokumentov in dokazov. Vodenje oglaševalske akcije. ODPRTNO OFFICE IN NAKUP Vsi stroji in pohištvo.4. Imamo zaposlene.
V stiku z
Začeti od registracije IP ali LLC.. Družba z omejeno odgovornostjo zveni trdno za velike stranke, vendar IP odprta lažje in ceneje. Posebna dovoljenja niso potrebna.
Označite kode za registracijo OKVED: 68. - "nepremičninske operacije", 68.3. - "transakcije z nepremičninami za plačilo ali na pogodbeni osnovi", \\ t 68.20. - "Najem in upravljanje lastnih ali zakupljenih nepremičnin".
Kateri dokumenti in ukrepi so potrebni:
Postopek registracije stane približno $ 80-100, traja en mesec.
Dejavnosti agencije za nepremičnine vključujejo najem in prodajo storitev, poslovne nepremičnine, zemljišča zemljišč. Najbolj donosna in povpraševanje na trgu so poceni predmete (enosobni apartmaji, hoteli), bi morali biti najbolj. Dober dohodek in trdnost podjetja prinašajo ekskluzivne predmete.
Vsaka transakcija ima svoje komisijeki prejemajo agencijo. Za najem nepremičnin, predstavljajo 30-50% mesečnega prispevka, za nakupne operacije - 5-6% zneska plačila.
