Tisti, ki se bo oddal v najem, je potencialno donosen posel - denar, prejet od najema, se lahko da banki kot poplačilo dolga posojila in tako v 10-20 letih odplača dolg in praktično dobi stanovanje. "zastonj". A lepo se sliši le v teoriji. Poskusimo to ugotoviti v praksi.
Če na enak način analiziramo programe posojil za nakup stanovanja, lahko opazimo več dejavnikov, ki vplivajo na pogoje posojila: polog za stanovanje, mesečni dohodek posojilojemalca, rok odplačevanja posojila in seveda znesek posojila. Od teh dejavnikov je odvisen znesek končnega preplačila. Za pomoč se obrnemo na.
Povprečne stroške 1-sobnega stanovanja v Moskvi v dobrem stanju in z dobro lokacijo (v bližini metroja) ocenjujemo na 5 milijonov rubljev. Takšno stanovanje bi lahko najeli (tudi brez vlaganja v popravila) za 30-40 tisoč. Glede na to, da teoretično nimamo zagonskega kapitala, navajamo, da bomo lahko naenkrat položili največ 10 % stroškov. Kot rezultat, dobimo obrestno mero približno 14,5%, mesečni obrok 62 tisoč rubljev, obdobje 20 let. Očitno stroški najema ne bodo pokrili provizije za posojilo.
Izberimo bolj zveste pogoje, recimo, da imamo znesek za 50 % začetnega plačila (2,5 milijona). V skladu s tem bomo vzeli posojilo še za 2,5 milijona. Računamo s kreditnim kalkulatorjem. Stopnja se bo znižala na 12%, mesečna plačila pa bodo bolj resnična - le približno 35 tisoč.
V našem izračunu nismo upoštevali morebitnih težav pri iskanju najemnika, njegove malomarnosti do stvari v stanovanju, dodatnih popravil in drugega. Zaključek: brez sredstev, ki so že na voljo za nakup stanovanja, ni donosno vzeti stanovanja pod hipoteko za namen njegovega nadaljnjega oddajanja.
Kar zadeva posojilo za polovico (ali celo manjši del) stroškov stanovanja, potem lahko v tem primeru govorimo o nekakšni ugodnosti, ki ni v obliki dobička od plačil najemnika (saj bo znesek najema skoraj enaka znesku obrokov kredita), ampak je končni rezultat, da bomo stanovanje dejansko dobili »cenejše«. Čeprav spet, če imate sredstva za nakup stanovanja, je bolje, da ga kupite, ne da bi šli na banko in ga oddali v najem. Posledično bo hitro povrnil stroške in ustvaril čisti dobiček.
Splošni zaključek je podoben prejšnjemu rezultatu - hipoteka za nakup stanovanja in nadaljnja dostava ni donosna.
Precej smiselno vprašanje, ker je stanovanje pod varščino, se ga da oddati?
Zakon tega početja ne prepoveduje. Vredno je pogledati dogovor z banko. Če pogodba posebej ne določa prepovedi oddajanja v najem s strani tretjih oseb. Redko, včasih pa banke v hipotekarni pogodbi predpišejo pogoj, da posojilojemalec obvesti oziroma pridobi soglasje banke za oddajo nepremičnine v najem.
Razširjen komentar na to objavo:
V letih 2007–2008 je divjala hipotekarna kriza v ZDA (). Veliko ljudi je dalo več hiš na hipoteko, plačila pa so pokrili z najemnino. Zdelo se je kot pravi vdor v sistem. Vendar je kriza privedla do tega, da so mnogi izgubili službo, ni bilo kaj plačati najemnine (tiste iste komedije, ko se 30-letniki vrnejo domov k staršem). In če ima bodoči lastnik več hiš, je mogoče enega neplačnika nekako pokriti, če pa jih je več ... Hipoteke ni kaj plačati. Banke vzamejo lastnino.
Hipoteke so veliko finančno breme. Kljub dolgotrajnosti tega posojila so mesečna plačila zanj precej velika.
Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:
PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in BREZ DNI.
Hitro je in JE BREZPLAČNO!
In povsem naravno je, da posojilojemalci iščejo sredstva za dopolnitev svojega proračuna na vse razpoložljive načine. Vključno z najemom kupljenega stanovanja.
Nekateri celo sprva nameravajo kupiti stanovanje, da bi ga uporabili kot vir dohodka.
Toda kako dopustna je ta uporaba? Dejansko je po hipotekarni pogodbi do popolnega poplačila dolga banki stanovanje pri njem kot zastavo.
In zakon izhaja iz dejstva, da je stanovanje v lasti posojilojemalca. In to pomeni, da ima pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja z njim. V ta pooblastila je vključen tudi najem premoženja, kot tudi prenos premoženja v zastavo na banko.
Navaja, da ima posojilojemalec pravico:
Se pravi, z vidika zakona je uporaba stanovanja za ustvarjanje dohodka z oddajanjem v najem povsem sprejemljiva.
Hkrati je zastavnik dolžan sprejeti ukrepe za zaščito zastavljenega stanovanja pred uničenjem in poškodbami. V seznamu možnih vzrokov škode so navedeni posegi tretjih oseb.
Banke lahko v pogodbo vključijo pogoje, ki določajo potrebo, da jih kot hipotekarne upnike obvestijo o uporabi stanovanja za dobiček. Ali celo popolne prepovedi. Za to sta dva razloga.
Prvi je povezan s skrbmi banke:
Ni skrivnost, da mnogi najemniki ne obravnavajo najetih stanovanj na najboljši način. In najemodajalci se ne mudijo s popravilom povzročene škode, saj jim bo to zmanjšalo prihodke od najemnin.
Posledično stanovanje izgubi svojo predstavitev in njegova tržna vrednost pade.
V najbolj skrajnem primeru se po krivdi najemnikov lahko stanovanje zruši, na primer pogori. Vendar je ta možnost za banko bolj donosna, saj jo krije zavarovanje, ki ga je lastnik dolžan zagotoviti po hipotekarni pogodbi.
Toda v primeru zamude pri plačilih bo težko prodati nepremičnino, ki je znatno izgubila na ceni, kar pomeni, da obstaja možnost, da zanjo ne prejmete zneska, ki ga dolguje posojilojemalec.
Drugi razlog, zaradi katerega banke silijo k vključitvi pogojev o prepovedi najema stanovanj pod hipoteko, so premisleki v lastno korist.
Hipotekarno posojilo se državljanom daje za zadovoljevanje osebnih potreb. In uporaba stanovanja za ustvarjanje dohodka je komercialna dejavnost.
Posojila se malim podjetjem zagotavljajo pod različnimi, strožjimi pogoji:
Ni presenetljivo, da banke želijo vedeti, ali je vredno posojilojemalcu ponuditi ugodnejše pogoje zase.
Poleg bank zanimajo nameni uporabe stanovanja in. Za stanovanjske in poslovne nepremičnine se uporabljajo različne cene. Ker se tveganja bistveno razlikujejo. Zavarovalnice nočejo plačati posledic napak drugih ljudi.
Zakon daje nedvoumen odgovor, ali je možno oddati hipotekarno stanovanje. Ja lahko. In banka posojilojemalcu tega ne more prepovedati. Vključitev takšne klavzule v pogodbo je nična.
Navsezadnje se stanovanje uporablja za predvideni namen - za bivanje. Samo ne posojilojemalec sam, ampak njegov najemnik.
Vendar obstaja klavzula v členu 29 zveznega zakona št. 1020 zakona o hipotekah, ki navaja, da lahko hipotekarna pogodba vsebuje dodatne pogoje. In nekatere banke uporabljajo to vrzel.
Drugi niso pozorni na odnos posojilojemalca do najemnikov in davčnega urada, dokler redno odplačuje mesečna plačila.
Za oddajo stanovanja istim državljanom ni treba pridobiti statusa samostojnega podjetnika ali pravne osebe. To pomeni, da bodo banke zelo težko dokazale, da gre za komercialno dejavnost.
Odnos med najemodajalcem in njegovimi najemniki, pa tudi z davčnimi organi, banke ne zadeva.
Točno do prejema plačil in je stanovanje v dobrem stanju.
Kar zadeva vojaško osebje in stanovanja, ki jih pridobijo v okviru programa, je situacija tukaj zelo dvoumna:
Spet je zelo sporno, ali je najem stanovanj poslovna dejavnost, če se dogaja občasno in brez sklenitve pogodbe?
Eden od znakov podjetniške dejavnosti je njena sistematičnost (člen 23 Civilnega zakonika Ruske federacije). Dokončnega odgovora ni.
Obstaja še ena stvar. Poleg banke je tudi država hipotekarni upnik služabnikovega stanovanja.
Če si banka zatiska oči pred uporabo stanovanja za ustvarjanje dohodka, potem je malo verjetno, da bi od države pričakovali takšno zvestobo.
Med pogoji, ki jih vsebuje pogodba o hipotekarnem posojilu, je tudi prepoved oddajanja hipotekarnega stanovanja brez soglasja banke.
To pomeni, da se je v skladu s pravili potrebno obrniti na banko z ustrezno vlogo, banka jo bo obravnavala in sprejela odločitev. Praviloma je pozitiven.
Vsa tveganja so zavarovana, tako da pravice banke niso kršene.
V praksi je le malo posojilojemalcev pozorno na to klavzulo pogodbe. Še posebej, ko gre za neformalne odnose, ki niso na noben način formalizirani.
Takšnim "gentlemenskim dogovorom" ne moreta izslediti niti banka niti davčni inšpektorat. Vendar še vedno obstaja tveganje.
Najem stanovanj je danes zelo priljubljena storitev. Ker ni civiliziranega trga, so stroški najetih stanovanj zelo visoki. Dohodek iz takšnih dejavnosti vam omogoča odplačevanje hipotek.
Ni presenetljivo, da mnogi posojilojemalci raje izkoristijo to priložnost, ne da bi razmišljali o tem, ali je mogoče oddati stanovanje, vzeto pod hipoteko.
Toda z vsemi prednostmi obstaja več zelo pomembnih pomanjkljivosti tega načina odplačevanja posojila:
Posojilojemalca, ki je opažen, da krši dogovor z banko, lahko prvič opozorimo na nedopustnost takšnega ravnanja in izrečemo opozorilo.
Ali je mogoče oddati stanovanje, vzeto na hipoteko? S pravnega vidika taka priložnost dopustno.
V ta namen je 102 zvezni zakon "o hipotekah", sprejet leta 1998, uvedel klavzulo o zmožnosti razpolaganja s hipoteko po lastni presoji na podlagi pravic navadnega lastnika.
vključno z, imeti dohodek od uporabe takega predmeta. Toda vsak zakon ima svoje "zadržke" in "pasti".
Ti vključujejo pripis v zakonu o hipoteki, da je mogoče stanovanje, pridobljeno na kredit, uporabiti za ustvarjanje dohodka za plačnika le v primeru, ko je pogodba o dajanju posojila ne vključuje drugih pogojev.
Nekatere finančne institucije vključujejo klavzulo v tak dokument, močno odvrača možnost komercialne uporabe stanovanja, kupljenega s hipoteko, ki omogoča uporabo le za prebivališče posojilojemalca.
Praviloma je to posledica strahu banke, da bo kakovost nepremičnine, ki ji še vedno pripada do zaključka plačil, slabša. poslabšajo začasni lastniki.
Dodatna klavzula, ki otežuje tudi položaj lastnika, ki še naprej odpoveduje plačila, je klavzula o pravici banke do čekov. pogoje pridržanja stanovanja kupljena na kredit.
Predstavniki finančne institucije imajo pravico do tega pregled enkrat ali dvakrat letno in skoraj vedno uživajo to pravico. Vključno s tem se pogosto izključuje zagotavljanje kvadratnih metrov, za katere se plačila nadaljujejo, v začasno lastništvo najemnikom ali najemnikom.
Izvedite na naši spletni strani, kako pravilno in najemno pogodbo za stanovanje. In tudi, kako sestaviti pravico do najema stanovanja.
Ali moram obvestiti banko?
Kakšen je odnos finančne institucije do takšne transakcije? Ali je mogoče stanovanje, kupljeno na kredit, oddati v najem? Če nameravate svojo nepremičnino, ki še ni v celoti odkupljena, oddati v najem, je to za lastnika pomembno natančno preučite pogodbo o dajanju posojila za nakup stanovanja.
V primeru, ko v dokumentu ni klavzule, ki bi preprečila takšno transakcijo, se lahko najem bivalnega prostora formalizira s standardno najemno pogodbo.
Obvesti banko transakcija ni obvezna, čeprav se je zaželeno izogniti težavam, ki nastanejo v primeru, da financerji opravijo že omenjeni pregled njihovega premoženja.
Če je tak predmet prisoten in se to zgodi skoraj vedno, bo posojilojemalec potreboval pridobite odobritev transakcije v banki, v katerem se izda posojilo in zagotovi paket obveznih dokumentov.
Zavrnitev
Kako pogosto finančna institucija ovira takšni posli?
V večini primerov kreditna institucija, ki prejema mesečna plačila, ne moti zagotavljanja stanovanja za najem. Vključno zaradi pojava dodatne varnosti za odplačilo posojila.
Ovira je lahko:
- zavrnitev zavarovalnice, da ohrani pogoje;
- neizpolnjevanje svojih obveznosti za vračilo mesečnih plačil;
- ugotavljanje netočnih podatkov o zaposlitvenih pogojih v vlogi, oddani banki.
Nekatere finančne institucije lahko zagotovijo druge zahteve, katerih neizpolnjevanje postane razlogi za zavrnitev.
Kazni
Ali je posojilojemalec kaznovan za zagotavljanje stanovanj v najem?
Kazni so v večini primerov določene v posojilni pogodbi.
Nesoglasje z banko s pravico njegove stranke do najema stanovanja lahko posledično povzroči:
- Za deložacijo najemnik s samodejno odpovedjo pogodbe o prebivanju, ki jo je podpisal slednji, saj banka do zaključka plačil ostaja zakoniti lastnik objekta;
- posojilojemalec je lahko kaznovan z zneskom, ki mora biti naveden med številnimi klavzulami hipotekarne pogodbe;
- dogovor banke s posojilojemalcem je lahko prekinjeno finančna institucija, ki zahteva celotno odplačilo zneska posojila.
Če se odkrije dejstvo dostave brez obveščanja banke in davčnih organov, financerji primer posojilojemalca prenesejo na Zvezno davčno službo za pobiranje neplačanih davkov in kazni.
Za zaključek je treba opozoriti, da je v večini primerov transakcija zagotavljanja hipotekarnih stanovanj za najem uspešno in odobreno finančna struktura.
V primeru težav in spornih situacij lahko posojilojemalec poišče pomoč pri posojilni posrednik ali drug izkušen odvetnik pripravljeni pripraviti paket obrazložene dokumentacije v obravnavo v banki, ki bo skoraj vedno uspešno odobren.
Hipotekarna posojila je eden najpogostejših načinov nakupa nepremičnin. Prednost te možnosti za nakup stanovanja je možnost pridobitve dolgega in relativno poceni posojila.
Hkrati pa glede na to, da nepremičnina sama deluje kot zastava po hipotekarni pogodbi, to posojilojemalcu omogoča, da ne tvega premoženja, ki ga že ima. Hkrati je lastništvo nepremičnine pod hipoteko omejeno.
Ena od teh omejitev je prepoved oddajanja stanovanja v najem, kar bistveno zmanjša sposobnost lastnika za ustvarjanje dobička, če sam ne bo živel v kupljenem stanovanju. Oglejmo si podrobneje, ali je mogoče najeti stanovanje, vzeto na hipoteko, in kako to storiti pravilno.
Ali je možno oddati hipotekarno stanovanje?
Posojilojemalci so pogosto presenečeni, zakaj je nemogoče oddati stanovanje po hipotekarni pogodbi. Težava banke je, da je najemnina veljavna tudi, če nehaš plačevati stanovanje in gre na banko. Brezvestni posojilojemalci so uporabili to določbo zakona in sklenili najem nepremičnine za nekaj desetletij vnaprej s povezanimi strukturami, pravzaprav obdržali nadzor nad nepremičnino.
Da bi preprečili to nezakonito prakso, so številne bančne institucije začele v hipotekarno pogodbo uvajati klavzulo o nezmožnosti oddajanja hipotekarnega predmeta v najem.
To stanje je resno prizadelo številne vlagatelje, ki so nameravali stanovanje kupiti na hipoteko in ga oddati v najem. Nova pravila bank so jih prisilila v preračun, ali je v letu 2019 donosno kupiti stanovanje, ne da bi ga lahko oddali v najem. Odgovor je bil v mnogih primerih negativen, kar je močno prizadelo trg primarnih stanovanjskih nepremičnin. Kako oddati stanovanje na hipoteko in s čim tak dogovor ogroža najemnika in lastnika?
Obstajajo tri možne možnosti za upravičenost lastnika do odsvojitve najetega stanovanja:
- Oddajo hipotekarnega stanovanja banka izrecno dovoljuje ali pa pogodba o tej zadevi ne vsebuje nobenih določb. V tem primeru lahko stranke najemne pogodbe popolnoma svobodno določijo pogoje in postopek za najem stanovanja pod hipoteko.
- Najem stanovanja je možen, če so izpolnjeni določeni pogoji. Hipotekarna pogodba lahko določa možnost sklenitve pogodbe o najemu nepremičnine v dogovoru z bančno institucijo. Tudi hipotekarna pogodba pogosto predpisuje omejitev najdaljšega roka najemne pogodbe, pa tudi nezmožnost samodejnega podaljšanja.
- Oddajanje stanovanja v najem je s hipotekarno pogodbo izrecno prepovedano... V tem primeru bodo vsa dejanja posojilojemalca, namenjena oddaji stanovanja v hipoteko, priznana kot nezakonita.
Kako oddati stanovanje v primeru prepovedi banke?
Tudi če pogodba prepoveduje oddajanje nepremičnin pod hipoteko, obstaja več možnosti za oddajo stanovanja, tudi če je banka uradno prepovedana.
Torej se lahko poskusite pogajati z banko za revizijo hipotekarne pogodbe... To motivirajte s tem, da brez denarja od najema stanovanja ne boste mogli pravočasno izpolniti vseh obveznosti iz hipotekarne pogodbe. Strah pred slabimi dolgovi večino bančnih institucij motivira k razumnim kompromisom.
končno, lahko oddate stanovanje brez obveščanja banke... Kot veste, se večina najemnih pogodb v Rusiji sklepa ustno. Kljub temu, da zakon zahteva sklenitev pisne pogodbe, lastnik in delodajalec, ki si zaupata, pogosto zapustita pogodbo ustno.
V tem primeru banka nima možnosti dokazati, da je do takšnega dogovora sploh prišlo. Če torej banka prepove najem stanovanja, ki je pod hipoteko, se takšno stanovanje dejansko lahko oddaja, vendar se izogibajte sklenitvi pisne najemne pogodbe.
Tveganja
Tveganja zaradi nezakonitega najema ne nosi le najemodajalec, ampak tudi najemnik. Zato je v interesu najemnika, da se vnaprej razjasni, ali je stanovanje pod hipoteko. Če je stanovanje predmet zastave na podlagi hipotekarne pogodbe, je vredno ugotoviti, ali Sberbank ali druga banka, ki je imetnik hipoteke, dovoljuje najem tega stanovanja. Če je najem stanovanja prepovedan s hipotekarno pogodbo, obstajajo razlogi za priznanje najemne pogodbe kot neveljavne, kar bo povzročilo predčasno deložacijo najemnika.
Tako je pri odgovoru na vprašanje, ali je možno oddati stanovanje, kupljeno na hipoteko, opozoriti, da resnična možnost najema takega stanovanja v vsakem primeru obstaja, pravna pa le ob ustreznem dogovoru z banka. na srečo na trgu finančnih storitev je dovolj institucij, ki omogočajo najem nepremičnin, zato pri sklenitvi hipotekarne pogodbe priporočamo, da izberete ravno tiste banke, ki lastniku ne prepovedujejo pridobivanja dohodka iz svojega premoženja.
Video: Nakup stanovanja za najem
Nakup stanovanja na hipoteko in takojšnja oddaja je odlična naložbena možnost. Finančno breme lahko zmanjšate tako, da v celoti ali delno odplačate posojilo z najemnino. Kako banka obravnava takšne transakcije? Znano je, da je v obdobju posojila hiša zastavljena, nekatere transakcije pa so omejene. Če se znajdete med dvema ognjema in ne veste, kako oddati stanovanje: uradno ali »na črno«, preberite članek – in rešitev se bo našla sama.
Vaše hipotekarne pravice
Nekateri Rusi se bojijo kupiti stanovanje na kredit zaradi prevladujočega mita, da jih lahko banka, če se kaj zgodi, vrže ven na ulico in vzame hišo. Nekateri so zaradi nerazumnega strahu prikrajšani za edino priložnost za uresničitev sanj o osebnem stanovanju. Da bi razumeli, kako upravičeni so takšni strahovi, je treba poznati pomembne nianse zakonodaje.
Kdo je pravzaprav lastnik stanovanja, ki je bil v celoti ali delno kupljen s kreditnimi sredstvi?
Nedvoumno poln in edini lastnik je kupec, ki je hkrati posojilojemalec. Če kupujete že pripravljeno stanovanje, morate takoj po podpisu kupoprodajne pogodbe vpisati lastninsko pravico nanj. Pri nakupu prostora, ki se nahaja v novogradnji na hipoteko, se pojavi nekoliko drugačna situacija - vpis je mogoč šele po zaključku gradnje in zagonu hiše.
Pri vpisu lastništva kreditnega stanovanja registracijska služba naloži obremenitev v obliki bančne zastave, kar vodi do nekaterih omejitev. Posledično ne boste mogli prodati ali zamenjati stanovanja brez soglasja finančne institucije. Poleg tega posojilna pogodba običajno določa dodatne prepovedi do popolnega poplačila dolga. Običajno je brez dovoljenja posojilodajalca prepovedano izvajati naslednja dejanja s stanovanjem:
- registrirati sorodnike;
- opraviti prenovo in rekonstrukcijo;
- najem.
V katerih primerih lahko banka deložira posojilojemalca in proda zastavljeno stanovanje?
Preden dal hipotekarna stanovanja na dražbo, se posojilodajalec obrne na sodišče s tožbo, da mu naloži kazen. To se lahko zgodi, če ne morete odplačati dolga posojila. Posojilna pogodba jasno določa, koliko zamujenih plačil pomeni prekinitev pogodbe.
Običajno je dovolj, da za to ne plačate 3 mesece, vendar banka ne uveljavlja vedno svoje pravice in posojilojemalcem daje odlog. Potem ko sodišče pozitivno odloči o izterjavi dolga, soglasje lastnika za prodajo stanovanja ni potrebno.
Če redno plačujete, vendar kršite pravila uporabe stanovanja ali ne izpolnjujete drugih obveznosti iz posojilne pogodbe, ima banka pravico zahtevati odpoved pogodbe. Znano je, da si le malo ljudi zmore plačati celotno hipoteko v enem znesku, zato bodo morali stanovanje prodati. Na srečo se banke redko zatekajo k tej praksi in za prekinitev pogodbe so potrebni resni razlogi.
Zavarovano stanovanje: ali je na tem mogoče zaslužiti?
Ker so hipoteke veliko finančno breme, ni presenetljivo, da posojilojemalec išče načine za ustvarjanje dodatnega dohodka. Z oddajo hipotekarnega stanovanja boste lahko takoj po nakupu ustvarili dobiček in redno odplačevali posojilo. Nekateri kupujejo stanovanja namenoma, da bi jih v prihodnosti porabili za prihodek.
Lastnik stanovanja ima po zakonu pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja z njim po lastni presoji, ne morejo pa biti kršeni interesi tretjih oseb, ki jih v našem primeru zastopa banka.
Posojilodajalec uvaja prepoved oddaje hipotekarnega stanovanja na podlagi naslednjih razlogov:
- Dolžni ste poskrbeti za varnost in dobro stanje zastavljene nepremičnine, najemnik pa jo lahko poškoduje. Izguba tržne vrste zavarovanja in zmanjšanje njegove tržne vrednosti za banko absolutno ni donosna. Znano je, da najemniki ne ravnajo vedno dobro s stanovanji, lastnikom pa se s popravili ne mudi, ker pomeni dodatne stroške.
- Če se izkaže, da je stranka zlonamerni neplačnik, bo banka prekinila hipotekarno pogodbo in njene stroške nadomestila s prodajo zavarovanja. Najemniki, ki so sklenili pogodbo po zakonu in so vnaprej plačali dolgoročno plačilo, lahko ovirajo prodajo stanovanja. Najemniki so zaščiteni z zakonom, zato jih banka ne bo mogla deložirati, ampak bo počakala, da poteče najemna pogodba.
- Banke izgubljajo dobiček, saj imajo zasebne hipoteke boljše pogoje kot posojila za mala podjetja. Medtem je uporaba stanovanja za ustvarjanje dohodka podjetniška dejavnost.
Za namene uporabe hipotekarnih nepremičnin se poleg finančnih institucij zanimajo tudi zavarovalniške agencije. Zaradi povečanih tveganj so cene za zavarovanje poslovnih nepremičnin precej višje kot za stanovanjska stanovanja. Seveda agencije niso pripravljene plačati posledic napak drugih ljudi.
Po drugi strani pa za najem stanovanja ni treba registrirati pravne osebe ali samostojnega podjetništva. Banka verjetno ne bo mogla dokazati dejstva komercialne dejavnosti, saj se stanovanje uporablja za predvideni namen - za bivanje, tudi če ni lastnik, ampak najemnik.
Načeloma je možnost oddaje v najem odvisna od konkretne banke in pogojev posojilne pogodbe. Običajno finančne institucije ne zanimajo dejavnosti posojilojemalca, če so plačila prejeta pravočasno in je stanovanje v dobrem stanju. S finančnega vidika je oddajanje hipotekarnega stanovanja najbolj donosno v velikih mestih, kjer se najemnina krije s plačilom posojila. V tem primeru mora imeti posojilojemalec svoj življenjski prostor. Nekateri kupujejo stanovanje za bodoče bivanje svojih otrok, medtem ko so majhni, oddajo prostore najemnikom. Včasih se nepremičnina kupi z namenom vlaganja prostega denarja ali preprosto zato, ker se je pojavila donosna možnost.
Če se odločite za najem hipotekarnega stanovanja, natančno preučite vse vidike vprašanja in pretehtajte izvedljivost takega koraka, ker:
- banke zahtevajo, da uradno sklenejo najem, zato boste morali plačati davek v višini 13% dobička;
- glede na dogovor mora najemodajalec plačati komunalne storitve ali nadzorovati plačila najemnikov;
- če je stanovanje v novogradnji, je treba opraviti minimalna popravila - lepiti ozadje, prekriti tla, pobeliti strop.
- dodatne premije so običajno predvidene v okviru zavarovalne pogodbe.
Glavna stvar je, da resnično ustvarite dobiček in ne nepotrebnih težav.
Uradni najem hipotekarnega stanovanja ali "črno": ali obstaja izbira?
Brez soglasja banke je mogoče najeti stanovanje le, če pogoji njegovega najema niso navedeni v posojilni pogodbi. Če je takšen predmet prisoten, ima posojilojemalec možnost izbire: uradno najeti stanovanje ali uporabiti nezakonito metodo. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti. Pri izbiri uradnega najema vas čaka naslednji postopek:
1. Banko obiščete s pisno izjavo, v kateri so navedene vse okoliščine in razlogi za nastalo situacijo. Posojilodajalec bo vlogo pregledal v 5 dneh in dal uradno soglasje. Upoštevajte, da vse banke niso proti oddaji hipotekarnih stanovanj. Mnogi vidijo to možnost kot dodatno jamstvo za redna plačila posojil. Soglasje je zagotovljeno, če:
2. Če je soglasje pridobljeno, zberite dodatne dokumente:
- potrdilo o lastništvu stanovanja;
- potrdilo stanovanjskega urada o sestavi družine;
- notarsko soglasje vseh etažnih lastnikov.
3. Poiščite najemnike in sestavite najemno pogodbo, kjer so navedeni vsi pogoji za plačilo najemnine in komunalnih storitev, navedeni pogoji plačil in navedena pravila ravnanja. Pogodbi je nujno priložiti akt o prevzemu in prenosu premoženja in transakcijo registrirati pri notarju.
4. Plačajte letno dohodnino v višini 13 % od dobička. Če želite to narediti, morate pri davčnem organu izpolniti izjavo in priložiti najemno pogodbo, potrdila o plačilu najemnine in potrdilo s kraja dela.
Banka, ki je vlogo zavrnila, ni dolžna podajati pojasnil, vendar se to lahko zgodi iz naslednjih razlogov:
- imate slabo kreditno zgodovino zaradi ponavljajočih se zamud pri plačilih in natečenih glob;
- pogodba o zaposlitvi je sklenjena za več kot eno leto;
- banka je stanovanje pregledala in ugotovila, da se že oddaja brez njegovega soglasja.
Kadar banka ne dovoljuje oddajanja stanovanj v najem ali preprosto ne želite dokumentarne birokracije, se lahko zatečete k "črni" shemi. Če oddate stanovanje brez soglasja banke in brez pogodbe, zaupate »gentlemenskemu dogovoru«, tvegate določeno. Zakon določa, da imajo bančni uslužbenci pravico, da vas kadar koli obiščejo, da preverijo resnično stanje hipotekarnih stanovanj. Če posojilodajalec odkrije nezakonito dejavnost, se boste soočili s sankcijami banke in davčnih organov.
Vendar pa sodeč po pregledih posojilojemalcev banke praktično ne nadzorujejo stanja stanovanja, če je posojilo odplačano pravočasno. Statistični podatki kažejo, da večina posojilojemalcev spušča najemnike v hipotekarna stanovanja brez odobritve finančne institucije.
Upoštevajte, da je nezakonit najem stanovanja povezan z različnimi tveganji. Če najemniki pokvarijo nepremičnino ali ne plačajo nastanitve, škode ne boste mogli izterjati, saj je transakcija nezakonita.
Kako vas lahko banka kaznuje za najem hipotekarnega stanovanja
Če banka slučajno ali namerno odkrije vašo pobudo, bodo posledice naslednje:
S tem izidom ne bo trpel samo posojilojemalec, ampak tudi najemnik, saj ob deložaciji ne bo prejel odškodnine za denar, porabljen za najem stanovanja.
Pri nakupu stanovanja z namenom njegovega nadaljnjega oddajanja v najem izberite banko, ki je lojalna do tovrstnih transakcij. Pred podpisom medsebojnih dogovorov odkrito razpravljajte o vseh pogojih takšne sheme. To vam bo omogočilo, da se izognete težavam in legalizirate vse transakcije.
