Uporaba strokovne metode pri določanju velikosti popusta na pogajanja
Vprašanja vrednotenja11.01.2007
Namestnik direktorja Oddelka za ocenjevanje
Uvod
Informacije o transakcijskih cenah z nepremičninskimi predmeti so v glavnem zaprte in niso razkrite tretjim osebam. Podatki o teh transakcijah praviloma niso na voljo, zato za primerjalno analizo ocenjevalec uporablja cene predlogov za primerjanje predmetov.
Uporaba predlogov kazni je običajna praksa v Ruski federaciji. Na primer, v dokumentu "Glavne napake ocenjevalcev pri ocenjevanju nepremičninskih objektov, opredeljenih pri pregledu poročil o vrednotenju", ki jih strokovnjaki Zvezne agencije za upravljanje nepremičnin, ena od točk (št. 39) se glasi: "prodajne cene ( predlogi) V skladu z zgoraj navedenimi napravami analogi ne ustrezajo paletu ocene obsega ocen.
Opozoriti je treba, da je natančnost ocene, ki se izvaja v pogojih omejenih informacij (vključno z odsotnostjo informacij o transakcijah), vedno nižja. Pomanjkanje informacij o transakcijah je ena od značilnosti "nastajajočih trgov". MKSO je razvil poseben dokument "Ocena na izobraževalnih trgih", ki zahteva ocenjevalca za podrobnejšo analizo razmer v ocenah na teh trgih, kot tudi podroben opis razmer v poročilu (vključno s kritjem vseh omejitev pogoji).
Ob upoštevanju sedanje prakse pri ocenjevanju nepremičninskih predmetov in razvoja nepremičninskih trgov v Ruski federaciji je uporaba cene stavka neizogibna. Za uporabo takšnih cen mora vključevati dodatno prilagoditev: "popust na pogajanja".
Najbolj optimalna metoda za izračun takšnega popusta je preučiti zgodovino prodaje številnih predmetov in primerjavo cen transakcij s cenami predlogov. Na žalost je uporaba te metode izjemno omejena: udeleženci na trgu profesionalnih na trgu neradi zagotavljajo potrebne informacije.
V zvezi s tem, za izračun te spremembe smo poskušali uporabiti strokovno metodo.
Postopek za analizo
Zaradi analize različnih raziskav nepremičninskih trgov in posvetovanja s strokovnimi udeleženci na trgu je bilo razkrito, da so bili strokovnjaki realtor organizacij opredeljeni na najbolj dostopnih in kompetentnih virov informacij o tem vprašanju. Za zbiranje informacij je bil pripravljen poseben vprašalnik, strokovni ocenjevalci pa so opravili intervju.
Strokovnjaki iz 77 nepremičninskih agencij so bili anketirani v 18 mestih različnih predmetov Ruske federacije:
Arkhangelsk; Barnaul; Volgodonsk; Voronezh; Yekaterinburg; Kirov; Moskva; Nakhodka; OMSK; Penza; PSKOV; Rostov-on-don; St. Petersburg; Saratov; Smolensk; Syzran; Tver; Yaroslavl.
Med anketo so se vprašanja vprašala o možnih popustih na pogajanja pri naslednjih transakcijah:
- nakup in prodaja stanovanjskih objektov;
- najem stanovanjskih objektov;
Zbrane informacije so bile konsolidirane in podvržene statistični obdelavi.
Rezultati analize
Skupno število opazovanj je bilo več kot 250. Večina anketiranih strokovnjakov je imenovala vrednost popusta na 10%, v nekaterih segmentih pa so imele bistveno večje vrednote - do 50%.
Najvišje vrednosti, ki so bile imenovane strokovnjake, so navedene v tabeli. Ena.
Tabela 1. Najvišje vrednosti, ki jih označujejo strokovnjaki,%
Tržni segment | Nakup prodajo | Najem |
Stanovanjske nepremičnine | ||
Poslovni nepremičnine | ||
Nepremičnine industrijske in skladišča | ||
Zemljišče |
Vir: Analiza.
Statistična obdelava dobljenih rezultatov je bila izvedena v paketu SPSS. Za odpravo učinka tako imenovanih emisij in neobičajnih vrednosti se uporablja postopek "Box Plot", znan tudi kot "poštni diagram". Po izključitvi brezkakterističnih vrednosti (Sl. 1 in 2) je bila povprečna vrednost 3,7%. Diagram razpršenosti je prikazan na sl. 3, značilnosti povprečja so prikazane v tabeli. 2. \\ T
Tabela 2.. Značilnosti povprečne vrednosti popusta na pogajanja
Indikator | Statistika | Standardna napaka |
|
95% interval zaupanja | Spodnja črta | ||
Najvišja meja | |||
5% obrezano povprečje | |||
Dispersion. | |||
Standardni odklon | |||
Največje | |||
Emerceatered Scores. | |||
Asimetrija | |||
V glavnem mestu se večina stanovanj na primarnih in sekundarnih trgih prodajajo po popustih. Realtors je povedal, kaj stanovanja za prodajo s pomembnim popustom
Foto: Svetlana Kholowchuk / Interpress / TASS
Trenutno, v Moskvi, lahko dobite popust pri nakupu skoraj vsakega apartmaja tako na primarnem kot na sekundarnem trgu, nepremičnine, ki jih razlaga uredniška urada RBC nepremičnin.
Le 20% stanovanj, ki so bili razstavljeni za prodajo na sekundarnem trgu Moskve, se izvaja po cenah, ki so blizu trga, preostalih 80% jih ni mogoče prodati brez pomembnega popusta, Sergey Sloma, direktor Nepremičninske nepremičnine Nepremičnine Oddelek za trg je prepričan. Po njegovem mnenju je razlog za to močno precenjen cene pred krizo, ponovna ocena stanovanj v povprečju je 20-30% njihove tržne vrednosti.
Če govorimo o primarnem trgu, je zmanjšanje povpraševanja privedlo do dejstva, da je v skoraj vsaki novi zgradbi masnega segmenta starega moscow danes in posebne ponudbe, realtors praznujejo. V skladu s skupino metrikov, le v dveh novih stavbnih popustoh nista predstavljena v nobeni obliki. V preostalih 64 projektih, ki se danes izvajajo na trgu, lahko kupec računa na tradicionalni poletni popust. Njegova velikost se razlikuje od simbolnih 1% do precej oprijemljivih 15%, analizirajo analitike podjetja.
Popusti lastniki "sekund"
Pred petimi leti je bil trg popolnoma drugačen: apartmaji so bili prodani s popustom - najpogosteje kar je precej nepomembno - približno 50% stanovanj je bilo izvedenih v segmentu sekundarnih stanovanj, Sergey Shloma je spomnil. Sedaj je delež prodaje popustov, v skladu z nepremičninami Inkom, na evidenco visoke ravni - 88%, povprečna diskontna velikost v juliju pa je znašala 9,1%.
Eden od glavnih trendov v letu 2016 je bilo dejstvo, da je več kot polovica transakcij šla s popustom za stroške, v skladu s katerim so bili stanovanja prvotno razstavljena, realtors praznujejo. Povprečna velikost popusta se je v primerjavi z letom 2015 povečala skoraj dvakrat in zbrana v množičnem segmentu (ekonomija gospodarstva in udobja) približno 5-10%, pravi Vladimir Kashirtsev, generalni direktor ABC stanovanj.
Realtors Upoštevajte, da lastniki najbolj proračunskih zmogljivosti pogosto obiskujejo popust kot lastniki nepremičnin v zvezi z visokimi cenovnimi segmenti. Slednje je veliko bolje zagotoviti finančno, zato so pripravljeni čakati dlje, da bi čakali na kupca, poleg tega pa lahko zavrnejo popust, če je bilo v stanovanju drago popravilo, Sergey Shloma je praznovala. Med lastniki najbolj proračunskih objektov je konkurenca zelo visoka, zato so bolj pripravljene dogovorjene na zagotavljanju popusta, pojasnjuje.
Hkrati Vladimir Kashirstsev ugotavlja, da lastniki nizkocenovnih stanovanj zagotavljajo manjši popust, največji - v poslovnih segmentih in elit. Torej, po "Azbuchi stanovanj", apartmaji do 10 milijonov rubljev. Popust je na voljo do 5%. CIDCE Približno 10% lahko dobite na objektu v cenovnem območju od 10 milijonov do 20 milijonov rubljev. Po stroških apartmaja nad 20 milijonov rubljev. Popust lahko doseže 20%.
"Vendar pa v udobnem razredu obstajajo pomembni popusti - še posebej, če se stanovanjska stavba nahaja v disfunkcionalnem območju, v razdalji od postaje podzemne železnice itd. Prav tako je popust zagotovljen v primeru prenove, nujnega nakupa novih stavb , če obstajajo veliki dolgovi na stanovanju (hipoteka, posojila), "Vladimir Kashirtsev doda.
Objava prodaje stanovanja v Moskvi (Foto: ITAR-TASS / Grigory SYSOEV)
"V pogojih pomembnega preseganja ponudbe oskrbe nad povpraševanjem na trgu kot celote (primerno je opozoriti na močan pritisk na sekundarni segment od primarnih) predmetov, ne bodo prodani, dokler lastniki ne strinjajo s podobnim popustom , "pravi Sergey Shloma. Hkrati so precenjene cene z nizko povpraševanjem in velikim predlogom že privedle do dejstva, da vsaj 40% stanovanj in ne najde kupca.
V skladu s pripombami Vladimir Kashirtseva je povprečna velikost popusta v množičnem segmentu na sekundarnem stanovanjskem nepremičninskem trgu, ki je sposobna pritiska na trg na točko ravnovesja, približno 10% trenutnih prijavljenih cen za prodajo. Sergey Shloma upa, da se bo število prodajalcev ustrezno ocenjevalo tržne razmere in se bo pripravljeno za popust povečalo. "V primerjavi z lanskim letom se je njihovo število v absolutnem smislu povečalo za približno 10%. Čeprav nekateri od njih še vedno zmanjšujejo prodajno lastnino njihovih predmetov, počasnejši od padcev na trgu, zato ne bo pripeljal do velikega povečanja transakcij, "napoveduje.
Dolga pogajanja
Za razliko od razvijalcev lastniki stanovanj niso vezani na nobenega urnika prodaje, ki jih morajo slediti, tako da se sekundarni segment nepremičnin zniža po počasnejši ceni kot novi segment stavb pojasnjuje Vladimir Kashirstez. Sergey Shloma ugotavlja, da je trg sekundarnega stanovanja trg velikega števila posameznikov, ki jih ni mogoče upravljati, in ne podaljša nekaterih globalnih sprememb cen.
"V primarnem segmentu stanovanj se lahko še vedno v mejah vsakega stanovanjskega kompleksa hkrati zmanjšajo cene predmetov, vendar se na" sekundarni "stroški ponudbe zmanjšajo zelo gladko: če je bil julija 2016 184,2 tisoč rubljev , potem do julija 2017 - ta kazalnik se je zmanjšal na 179 tisoč rubljev. V skladu z rezultati resničnih transakcij je mogoče ugotoviti, da zmanjšanje povprečne stopnje prodaje v primerjavi z enakim obdobjem lani ni manjša od 15%, "pravi Sergey Shloma.
Realtors Upoštevajte, da so se prodajalci in kupci že dolgo začeli pogajati, zaradi česar se je povečalo obdobje izpostavljenosti stanovanj. Trenutno je na sekundarnem stanovanjskem trgu Moskve, po inkommu, je 77 dni (statistika poteka na prodanih predmetov). Vendar pa je v skladu s Sergejem Shloma, od desetih stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu, se samo dva prodaja, preostali del sklopov pa se obtiča v razstavo ali se na splošno odstrani iz prodaje lastnikov. To so ljudje, ki že več let ali dva ne more uresničiti svojega življenjskega prostora, ki je izpostavljen pred-krizni ceni, pojasnjuje.
V zadnjih treh - petih letih se je prodaja stanovanj veliko spremenila: če bi se prej lahko realizirala na trgu za mesec, potem je potrebno vsaj tri mesece. Po statističnih podatkih "ABC stanovanj", tekoči apartmaji imajo obdobje izpostavljenosti eno ali dva meseca. Apartmaji do 7 milijonov rubljev. V povprečju je približno tri mesece v prodaji, dvosobni apartmaji od 8 milijonov rubljev. - tri - pet mesecev. Apartmaji s tremi spalnicami iz 10 milijonov rubljev. Približno prodanih mrtvih na šest mesecev.
tEST.
Prilagoditev po pogajanju upošteva, koliko je ponudba drugačna od dejanske cene transakcije. Razlika je oblikovana v postopku pogajanja med kupcem in prodajalcem in je odvisen od številnih dejavnikov. Običajno je cena transakcije med prodajo stanovanj pod ceno začetnega predloga, saj začetna cena vključuje možnost "pogajanj".
Praviloma je pogajanja položena od 0 do 10%. Do nedavnega je bilo verjel, da cenilci najpogosteje uporabljajo prilagoditve pogajanja v višini 2%, vendar ta vrednost praktično ni razumna, saj je bila dovolj ", če je bila obseg" zadostna, kar je bilo pojasnjeno s pomanjkanjem Splošne informacije o transakcijskih cenah.
Vendar pa je z uporabo analitičnih podatkov mogoče utemeljiti velikost prilagoditve pogajanja pri ocenjevanju stanovanjskega nepremičninskega predmeta in poznejše opredelitve tržne vrednosti objekta.
Razmislite o tem postopku na posebnem primeru.
Za izračun prilagoditvene vrednosti je bila za pogajanja obdelana več kot 600 transakcij, od katerih je vsaka primerjana s ponudbo v razvrščenih oglasih, ki temeljijo na primerjavi stanovanj, določenih v transakciji, in v parametrih oglasa.
Pari "Prodaja" - napoved prodaje tega objekta "za obdobje od 1. marca do oktobra 2013 v mestih Moskve, St. Petersburg, Novosibirsk, Krasnoyarsk, Yekaterinburg in Perm. Ti oglasi so bili izbrani za pare, ki sovpadajo s predmetom prodaje na takih ključnih značilnostih kot naslov, tla in tla, število sob. Upoštevano je bilo, da se skupna površina predmeta ne bi smela razlikovati od skupne površine objekta, ki je na oglasu določeno za več kot 5%. Na koncu se datum ocenjevanja objekta in datum zadnje objave objave ne bi smel razlikovati v smislu več kot 1 mesec. Cena, določena v oglasu, je lahko višja od transakcijske cene, ki je bila opredeljena v poročilu o oceni, vendar ne več kot 7%.
Na podlagi zgoraj navedenega je bila določena izračunavanje povprečnega pogajanja, je bila določena odstopavalni interval med ceno transakcije in ceno predloga za 5%.
Rezultati izračunov, kot tudi sprejete vrednosti popravkov za pogajanja, so prikazani v tabeli:
Tabela 1 - Prilagoditvene vrednosti za pogajanja
|
Število parov |
Povprečje po vzorcu |
Interval zaupanja |
Izbrana prilagoditvena vrednost za pogajanja |
||
|
St. Petersburg |
|||||
|
Novosibirsk. |
|||||
|
Krasnoyarsk. |
|||||
|
Yekaterinburg. |
|||||
|
Pomeni |
Glede na rezultate analize je povprečna vrednost prilagajanja pogajanj, ki je bila 1,9%.
Analiza konkurenčnosti metalista LLC
Trajnost finančnega položaja podjetja je v veliki meri odvisna od izvedljivosti in pravilnosti naložbe finančnih sredstev v sredstva. Sredstva so dinamične narave ...
Informacijske tehnologije, ki se uporabljajo v upravljanju
Informacijske tehnologije so glavni del informacijskega sistema organizacijskega upravljanja in so neposredno povezani s posebnosti delovanja podjetja ali organizacije ...
Kraj strateškega upravljanja pri upravljanju socialnih sistemov različnih ravneh
Iz koncepta "Management" izhaja, da je to sistem različnih vrst ...
Ocena nepremičnin
Pogajalski proces kot način za reševanje konfliktov
Pozicijska pogajanja je takšna strategija za pogajanja, v kateri se stranke osredotočajo na soočenje in vodi spor o posebnih položajih. Pomembno je razlikovati med položaji in interesi. Torej, položaj je to ...
Uporaba internetnih tehnologij pri upravljanju
Problemi protikriznega upravljanja
Prodaja premoženja dolžnika je ključna točka postopka konkurenčne proizvodnje v okviru primera plačilne nesposobnosti ...
Uredba o obveznostih. Organizacija prodajnega dolžnika premoženja
Prodaja premoženja dolžnika je ključni trenutek vsakega konkurenčnega proizvodnega postopka v okviru primera plačilne nesposobnosti (stečaj). Navsezadnje je to ...
Rekonstrukcija servisnega centra Ladpona Ford Centra Komi za vzdrževanje lastnikov avtomobilov Syktyvkar
Tehnološka oprema vključuje stacionarne in prenosne stroje, stojala, instrumente, napeljave in proizvodne opreme (delovne mize, stojala, tabele, omare), ki so potrebni za proizvodni proces servisnega centra ...
Upravljanje komercialnih stroškov v zunanjem trgovskem podjetju na primeru "Trans čevlji pogajanja"
Podjetje se imenuje Trans Flow Torg LLC, to podjetje se ukvarja s trgovino na debelo s čevlji. Trans Shoes Bargain je bil ustvarjen aprila 1998. Naročila za sprostitev čevljev se postavijo v različne tovarne na Kitajskem. Tako, razen trgovine ...
Upravljanje občinske lastnine Okrožje PushKinsky
Občinska nepremičnina v okrožju RIGHKINSKY okrožja v Moskvi so ločene zgradbe in kapitalske stavbe, vgrajeni prostori v stanovanjskih stavbah, kot tudi stanovanjske stavbe in prostore ...
Čas trgovanja: Katere popuste lahko dobite pri nakupu stanovanja v Moskvi
RBC nepremičnine
Trenutno, v Moskvi, lahko dobite popust pri nakupu skoraj vsakega stanovanja na obeh primarnih in sekundarnih trgih, nepremičnine, zaslišena s strani uredniškega odbora "RBC-nepremičnine".
Le 20% stanovanj, pripravljenih za prodajo na sekundarnem trgu Moskve, se izvaja po cenah blizu trga, preostalih 80% jih ni mogoče prodati brez pomembnega popusta, pravi Sergey Shloma, direktor sekundarnega trga Oddelek za Incom Nepremičnine nepremičnin. Po njegovem mnenju je razlog za to močno precenjen cene pred krizo, ponovna ocena stanovanj pa je 20-30% njihove tržne vrednosti.
Če govorimo o primarnem trgu, je zmanjšanje povpraševanja privedlo do dejstva, da je v skoraj vsaki novi zgradbi masnega segmenta starega moscow danes našli popuste in posebne ponudbe, pravijo realtors. Po stopnjiSkupina metrikov, Samo v dveh novih stavbah, popusti niso predstavljeni v nobeni obliki. V preostalih 64 projektih, ki se danes izvajajo na trgu, lahko kupec računa na tradicionalni poletni popust. Njegova velikost se razlikuje od simbolnih 1% do precej oprijemljivih 15%, analizirajo analitike podjetja.
Popusti lastniki "sekund"
Pred petimi leti je bil trg popolnoma drugačen: apartmaji so bili prodani s popustom - najpogosteje kar je precej nepomembno - približno 50% stanovanj je bilo izvedenih v segmentu sekundarnih stanovanj, Sergey Shloma je spomnil. Zdaj je delež popusta, po navedbah nepremičnin, ki se nahaja na evidenco visoke ravni - 88%, in povprečna velikost popusta je bila 9,1% v juliju.
Eden od glavnih trendov v letu 2016 je bilo dejstvo, da je več kot polovica transakcij šla s popustom za stroške, v skladu s katerim so bili stanovanja prvotno razstavljena, realtors praznujejo. Povprečna velikost popusta se je v primerjavi z letom 2015 povečala skoraj dvakrat in zbrana v množičnem segmentu (gospodarstva gospodarstva in udobja) približno 5-10%, je dejal Vladimir Kashirtsev, generalni direktor ABC stanovanj.
Realtors Upoštevajte, da lastniki najbolj proračunskih zmogljivosti pogosto obiskujejo popust kot lastniki nepremičnin v zvezi z visokimi cenovnimi segmenti. Slednje je veliko bolje zagotoviti finančno, zato so pripravljeni čakati na kupca dlje, poleg tega pa lahko zavrnejo popust, če je bila v apartmaju potekala draga popravila, Sergey Shloma Marks. Med lastniki najbolj proračunskih objektov je konkurenca zelo visoka, zato se bolj prostovoljno strinjajo z zagotavljanjem popusta, pojasnjuje.
Hkrati Vladimir Kashirstsev ugotavlja, da lastniki nizkocenovnih stanovanj zagotavljajo manjši popust, največji - v poslovnih segmentih in elit. Torej, v skladu z "Azbuchi stanovanja", do apartmajev do 10 milijonov rubljev. Popust je na voljo do 5%.C. kidka približno 10% se lahko dobi na stanovanju v cenovnem razponu od 10 do 20 milijonov rubljev. Po stroških apartmaja nad 20 milijonov rubljev. Popust lahko doseže 20%.
"Vendar pa v razredu udobja obstajajo pomembni popusti: še posebej, če se stanovanjska stavba nahaja ne na varnem območju, v razdalji od postaje podzemne železnice itd. Poleg tega je popust zagotovljen v primeru prenove, nujnega nakupa Nove zgradbe, če obstajajo veliki dolgovi v apartmaju (hipoteka, posojila), "dodaja Vladimir Kashirs.
"V pogojih pomembnega preseganja ponudbe na trgu na trgu kot celote (primerno je opozoriti na močan pritisk na sekundarni segment iz primarnega), ne bodo prodani, dokler se lastniki ne strinjajo s podobnim popustom," pravi Sergey Shloma. Hkrati so precenjene cene z nizkim povpraševanjem in velikimi zneski že privedle do dejstva, da se vsaj 40% stanovanj odstrani iz prodaje in ne najde kupca.
V skladu s pripombami Vladimirja Kashirsheva je povprečna velikost popusta v množičnem segmentu na sekundarnem stanovanjskem trgu nepremičnin, ki je sposobna pritiska na trg na ravnotežno točko, približno 10% trenutnih navedenih cen za prodajo. Sergey Shloma upa, da se bo število prodajalcev ustrezno ocenjevalo tržne razmere in se bo pripravljeno za popust povečalo. "V primerjavi z lanskim letom se je njihova številka v absolutnem smislu povečala za približno 10%. Čeprav nekateri od njih še vedno zmanjšujejo prodajno lastnino njihovih predmetov, počasnejši od padcev na trgu, zato ne bo pripeljal do velikega povečanja transakcij," napoveduje .
Dolga pogajanja
Za razliko od razvijalcev lastniki stanovanj niso vezani na nobenega urnika prodaje, ki jih morajo slediti, tako da se sekundarni segment nepremičnin zniža po počasnejši ceni kot novi segment stavb pojasnjuje Vladimir Kashirstez. Sergey Shloma ugotavlja, da je trg sekundarnih stanovanj trg veliko število posameznikov, ki jih ni mogoče upravljati in ne razširja nekaterih globalnih sprememb v smislu cen.
"V segmentu primarnega stanovanja lahko še vedno v mejah vsakega stanovanjskega kompleksa hkrati zmanjšajo cene predmetov, vendar na" sekundarni "stroški predloga se zelo nemoteno zmanjša - če je bil julija 2016 184,2 tisoč rubljev, nato do julija 2017 ta kazalnik zmanjšal na 179 tisoč rubljev. In glede na rezultate dejanskih transakcij je mogoče ugotoviti, da je zmanjšanje povprečne stopnje prodaje v zvezi z enakim obdobjem lani vsaj 15%, \\ t "Pravi Sergey Shloma.
Realtors Upoštevajte, da so se prodajalci in kupci začeli pogajati že dolgo, zaradi česar se je povečalo obdobje izpostavljenosti stanovanj. Trenutno je na sekundarnem stanovanjskem trgu Moskve, po inkommu, je 77 dni (statistika poteka na prodanih predmetov). Vendar pa je ta ocena Sergeja Shloma, od desetih stanovanj na sekundarnem stanovanjskem trgu za prodajo le dva, in preostalih serij se obtiča na razstavi ali na splošno odstranjen od prodaje s strani lastnikov. To so ljudje, ki že več let ali dva ne more uresničiti svojega življenjskega prostora, ki je izpostavljen pred-krizni ceni, pojasnjuje.
V zadnjih treh do petih letih se je prodaja stanovanj veliko spremenila: če bi se prej lahko realizirala na trgu za mesec, zdaj - od treh. Po statističnih podatkih "ABC stanovanj", tekoči apartmaji imajo obdobje izpostavljenosti eno ali dva meseca. Apartmaji do 7 milijonov rubljev. V povprečju je približno tri mesece v prodaji, dvosobni apartmaji od 8 milijonov rubljev. - Tri do pet mesecev. Apartmaji s tremi spalnicami iz 10 milijonov rubljev. Približno prodanih mrtvih na šest mesecev.
6. Prilagoditev na objektu.
V našem primeru imamo prostorski interval od 297,3 m 2 do 3806,0 m 2. Po naših študijah povečanje površine 1 m 2 daje zmanjšanje cene 1 m 2 z velikostjo:
(S OBR. - S OBS) X K, (3.3)
kjer: S OBR. - območje primerjalnega objekta;
S Obs - območje objekta ocenjevanja;
K - Empirični koeficient, K \u003d 0.00533
Ocenjena formula:
Tabela 9.
7. Prilagoditev za prisotnost zemljišča.
Prisotnost zemljišča se šteje kot prednost, saj je eden od potencialov predmeta. Študije kažejo, da se v večini primerov prisotnost ali odsotnost zemljišča v pisarniških stavbah ocenjuje na trgu v višini 5% vrednosti predmeta (poleg prevoznega prostora).
8. Prilagoditev na tla.
V našem primeru se objekti upoštevajo s številom tal od 2 do 5. Študije kažejo, da število nadstropij več kot 3. ne velja za prednosti. Sedanja konjunktura trga Office Office je taka, da vlagatelji in najemniki raje uporabljajo stavbe kot pisarniški prostor z 2 ÷ 3 nadstropji. Z vidika tržne vrednosti (vrednost v zameno), ne naložbe (v uporabi), stroški 1 kvadratnih metrov. Zgradbe s tlemi več kot 3 leta nižja od stroškov 1 m². 2 ÷ 3 nadstropne zgradbe. Do 5 ÷ 6 nadstropij, tako zmanjšanje stroškov leži v 3 ÷ 5%. Za 9, 11-nadstropne zgradbe je ta vrednost 12 ÷ 15%.
9. Prilagoditev za prisotnost in kakovost parkiranja.
Prisotnost parkiranja iz nepremičnine se obravnava kot povečanje faktorja vrednosti. V tem primeru sta bila ocenjena razpoložljivost in kakovost parkiranja. Kakovost parkiranja je bila ogledana v treh različicah:
· Parkirišče na prostem - ob ulici pred gradbeno fasado je poudarilo parkirišče v 50m; Takšno parkiranje je bilo 5% (sekundarna kakovost);
· Organizirano parkiranje - s ceste je poudaril posebno parkirišče za asfaltno vozilo - 10%, (dobra kakovost);
· Notranje parkirišče - Parkirišče za avtomobile za vrata podjetja (na notranjem ozemlju) - 0%, (slabo).
Tabela 10.
Končne prilagoditve
| Primerjalne elemente | Primerljiva prodaja | ||||
| Ocena objekt. | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. | Številka predmeta 4. | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Prodaja cen, RUB. / SQ. M. | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Prenesene pravice | Polna lastnina | Polna lastnina | Polna lastnina | Polna lastnina | Polna lastnina |
| Velikost prilagoditve | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Prilagojena cena | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Pogoji financiranja. | Trg. | Trg. | Trg. | Trg. | Trg. |
| Velikost prilagoditve | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Po nastavitvi | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Prodajne pogoje | Trgovina | Trgovina | Trgovina | Trgovina | Trgovina |
| Popravek pogojev prodaje | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Po nastavitvi | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Tržne razmere (datum prodaje) \\ t | ― | december 2007. | februar 2007. | oktober 2006. | |
| Popravek tržnih pogojev | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Po nastavitvi | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
ZAKLJUČEK: Najmanjše število prilagoditev je narejeno v skladu s predmetom primerjave št. 32205 RUB. / SQ.M. Najdena vrednost je v cenovnem razponu od 18151 rubljev / sq m do 45235 rubljev / m². Stroški predmeta ocene, pridobljene z metodo neposredne primerjave prodaje, bodo: 32205 × 1375.8 \u003d 44.307.639 RUB.
Tako je strošek objekta ocenjevanja 44.307.639 rubljev. (Štirideset štiri milijon tristo sedem tisoč šeststo trideset devet rubljev) brez DDV.
2.4 Določitev tržne vrednosti nepremičnin kot del prihodkovnega pristopa
Metoda neposredne kapitalizacije je bila uporabljena za oceno vrednosti nepremičninskega predmeta kot pripravljenega za delovanje. Ta metoda daje precej natančno oceno sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov v primeru, ko je pričakovani pretok prihodkov stabilen ali ima stalno stopnjo rasti (jesen).
Analiza dohodka
Vsi dohodki za ocenjeni cilj so predvideni na podlagi najemnin za prostore različnih funkcionalnih namenov. Izvedli smo tržne raziskave, katerega namen je vzpostaviti najemnine za stanovanjske prostore, ki bi bili primerljivi s predmetom ocenjevanja. Ta študija je vključevala intervju z več lastniki, agenti za najem in razvijalci, študijo predlogov in pogojev obstoječega najema.
Med pripravljalnim delom je bilo ugotovljeno, da ob upoštevanju lokacije objekta in njegovega profila za izračun naslednjih mesečnih stroškov najema: 1175 rubljev / sq.m
Analiza stroškov
Operativni stroški so tekoči stroški, povezani z lastništvom in delovanjem premoženja. Razdeljeni so na trajno - vrednost tega ni odvisna od stopnje proizvodnje stavbe s strani uporabnikov (davki na nepremičnine, zavarovalne premije, zemljišča) in spremenljivke - odvisno od stopnje obremenitve stavbe (plačilo električne energije , voda itd.).
Davki nepremičnin vključujejo: zemljišče davek, davek na gradnjo. Ker vrednost zemljišča po tej oceni ni bila sprejeta, se raven njegovega obdavčitve ne bi smela določiti.
Davek na nepremičnine je 2% bilančne vrednosti nepremičnine (knjigovodska vrednost \u003d začetna vrednost - obraba).
Za na novo kupljenega predmeta je začetni strošek enak nakupni ceni. Za samo zgrajena ali v gradnji je začetna vrednost enaka stroškov gradnje, obraba je enaka 0. Knjigovodska vrednost stavbe na datum vrednotenja je sestavljena iz cene prevzema (ali knjigovodske vrednosti takrat od nakupa) stavbe in stroškov rekonstrukcije, razen DDV. Upoštevamo vrednost konstante davka na nepremičnine, ker Za izgradnjo 1 skupine za kapital je koeficient amortizacije 1% na leto, sprememba vrednosti davka na nepremičnine pa se lahko varno zanemari.
Zavarovalna plačila znašajo 0,3% obnovitvenih stroškov končnega objekta, razen DDV.
V tem primeru je obseg komunalnih plačil sprejet v višini 7% veljavnega bruto dohodka (DVD).
Vključitev stroškov upravljanja stroškov v operativne stroške je povezana z značilnostjo nepremičnine kot vira dohodka. Lastništvo nepremičnin, v nasprotju z lastništvom denarnega depozita v banki, zahteva nekatera prizadevanja za obvladovanje predmeta. Ne glede na to, ali je lastnik to podjetje ali podjetje tretje osebe, vključno s stroški upravljanja splošnih stroškov, tako priznavamo, da del bruto prihodkov od najema ni neposredno neposredno kot nepremičninski predmet, ampak prizadevanja upravitelja.
Za to vrsto predmetov so stroški nadzora 2,2% dejanskega bruto dohodka.
Ker gradnja izgradnje iz leta 2002 in remont ni potrebna, se stroški sedanjih popravil določijo v višini 4% EU.
Na podlagi razpoložljivih zanesljivih podatkov o stroških zamenjave kratkotrajnih elementov stavb, ki imajo podobne značilnosti z objektom ocenjevanja, se sprejme vrednost 3,6% EU za izračun.
Drugi odhodki običajno predstavljajo 2% zneska poslovnih odhodkov.
Določanje celotnega koeficienta kapitalizacije
Koeficient kapitalizacije odraža odvisnost vrednosti predmeta od pričakovanega dohodka od njenega delovanja. Zaradi pomanjkanja zadostnih podatkov o prodaji podobnih predmetov se lahko stopnja kapitalizacije določi le z metodo sprejemanja, v skladu s katerim je vrednost kapitalizacije enaka zneska:
SC \u003d NP B / P + P + L ± S V.K. kje
Stopnja kapitalizacije sc;
NP B / P - stopnja brez tveganja dobička;
P je doplačilo za tveganje, ki ustreza naložbe v to sredstvo;
L - Dodatek za nizko likvidnost objekta;
C.K. - stopnja vračanja kapitala.
Stopnja brez tveganja o nujnih depozitih v bankah najvišje kategorije je 5-9% (sprejem 7%).
Doplačilo tveganja (P). Verjetnost smrti premoženja je bila ocenjena na podlagi informacij o številu primerov smrti premoženja v Kalugi, ob upoštevanju zbranih podatkov P \u003d 4%.
Doplačilo za dodatno tveganje - 4%.
Delež likvidnosti je določen s približno prodajo prodaje nepremičnin te vrste, ki jih ocenjuje, ob upoštevanju trenutnih gospodarskih razmer v 0,4 letih.
Do n / likv. \u003d Tveganje. × Prodajni čas \u003d 0,07 × 0,4 \u003d 0,028 ali 2,8%
Premija za tveganje upravljanja z naložbami se izvede v višini 4,8%.
Druga sestavina splošnega koeficienta kapitalizacije je stopnja kapitalizacije ali povečanje / zmanjšanje stroškov sklada - se izračuna kot razmerje enote do števila let, ki je potrebno za vrnitev vloženega kapitala.
Čas, ki je potreben za vrnitev kapitala na izračune tipičnega vlagatelja, je 20 let, ki temelji na stopnji kapitalskega povračila, bo 5% (1/20).
Trenutno je koncept nestanovanjskih prostorov na trgu Kaluga takšen, da za relativno nove objekte z manjšo naravno obrabo (oslabitve) ni razloga, da bi prevzela zmanjšanje njihove vrednosti v bližnji prihodnosti. Poleg tega ima ugodna lokacija objekta v bližini središča mesta in glavne transportne avtoceste velik vpliv na povečanje vrednosti. V tem primeru je investicijska privlačnost objekta ocenjevanja očitna, zato se stopnja vračanja sprejme z znakom (-).
Celotni koeficient kapitalizacije je:
R 0 \u003d 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0.186
Izračun vrednosti objekta ocenjevanja z neposredno kapitalizacijo prihodkov od najemnin
Za izračun potencialnega bruto dohodka (PVD) Uporablja razpoložljive mesečne najemnine na leto: 14100 rubljev / m²
Tako bo PVD iz dobave območja predmeta ocenjevanja: 14100 × 1375.8 \u003d 19.398.780 rubljev;
Izračun učinkovitega bruto dohodka (EU) se ob upoštevanju možnih izgub od nevljudov darovanih plačil in izgub pri zbiranju najemnine. Za izračune se sprejme 8-odstotna vrednost, določena na podlagi razpoložljivih podatkov iz zunanjih virov in lastnih opazovanj.
Izračuni so pokazali, da je EU objekta ocenjevanja:
Čas, kot na drugih komercialnih segmentih nepremičnin, je kriza sprožila znižanje cen ropanja in povečanje ponudbe na odprtem trgu. Analiza produktivnosti prvovrstnih poslovnih nepremičnin v Sankt Peterburgu, daje razloge za domnevo, da je tveganje naložb v takšne nepremičnine verjetno nižje od tveganja naložb v verodostojnost finančnih instrumentov izgubljenih kreditov. Če s to ...
Prisotnost in čas obstoječih pogodb o najemu predmeta, možnosti za njihovo podaljšanje, pogodbe (možnosti) za prodajo objekta. 4.10 Izvajanje razumnega usklajevanja ocen vrednosti nepremičnin, pridobljenih z uporabo različnih metod ocenjevanja (na podlagi analize podatkov o podobnih predmetov na trgu, z ocenjevanjem stroškov ustvarjanja predmeta, ki lahko služi kot zamenjava ...
Čisti dohodek, če je pravočasno v nepremičninah ali umik posebnih predmetov iz nje, ki so se spomnili, da imajo izboljšave nepremičninskih predmetov vrednost, ko jih spremlja povečanje tržne vrednosti. Bistvo "načela povečevanja in zmanjševanja dohodka" je, da se kot kapital in delo doda na zemljo, se bo donos povečal na določeno ...
Struktura izvoza surovin in materialov je 95,8%, stroji in oprema - 1,4%, široko porabo - 2,8%. 3.2 Lokacija predmeta Ocenjena nepremičnina, s skupno površino 42 m2., je predmet nestanovanjske destinacije - nakupovalni paviljon, ki se nahaja na naslovu: Tula regija, mesto Kimovsk, Lenin Street 52a. Objekt se nahaja v središču mesta, na ...
