Pri hipotekarnem posojilu interesi banke sovpadajo z interesi posojilojemalca - kreditna institucija dobro zasluži z obrestmi na veliko posojilo, ki je zavarovano z likvidnimi nepremičninami, posojilojemalec pa se lahko hitro preseli v svoj dom. Vendar pa je za posojilojemalca pridobitev posojila za stanovanje povezana s številnimi tveganji, poleg tega banka pri razvoju hipotekarnih produktov sama sebi zagotavlja ugodnejše pogoje kot za svoje stranke.
V tem članku bomo govorili o nekaterih tveganjih, povezanih s hipoteko, o katerih vsi posojilojemalci ne razmišljajo in ki jih banke same iz očitnih razlogov ne oglašujejo.
Glavna prednost hipoteke za posojilojemalca je, da lahko posojilojemalec pridobi stanovanje in živi v njem, pri čemer banki postopoma plača znesek, ki je bil izdan za nakup tega doma. Posojilo je zavarovano s samim pridobljenim stanovanjem, banka praktično ne tvega ničesar, in če posojilojemalec preneha plačevati prispevke, bo kreditna institucija stanovanje preprosto vzela, ga prodala in vrnila dolg.
Vendar pa pri hipotekarnem kreditiranju pogoje igre narekuje kreditna institucija in ne posojilojemalec, zato bo banka ne glede na to, kako banka hipotekarni produkt pozicionira svojim komitentom, vedno v ugodnejših pogojih kot posojilojemalec. Razmislimo o nekaterih tveganjih, ki jim je posojilojemalec izpostavljen, in dajmo priporočila, kako se zaščititi tudi v fazi obdelave kredita.
Ne moremo izključiti pojava situacij, v katerih kreditojemalec izgubi plačilno sposobnost in je prisiljen vrniti zavarovanje banki, to je kupljeno stanovanje. Zdi se, da bi moral posojilojemalec v zameno prejeti del sredstev, ki so mu bila izplačana, in vse, kar izgubi, je priložnost za nakup stanovanja.
Vendar je posebnost sistema rentne poravnave posojila v tem, da od začetka odplačevanja glavni delež plačil ne pade na telo plačila, temveč na obresti, ki jih banka zaračunava za uporabo kreditnih sredstev. Šele sčasoma se delež plačil na telo posojila začne postopoma povečevati, medtem ko se delež plačil obresti zmanjšuje. Tako posojilojemalec, ki zaradi različnih razlogov ne more več nositi kreditnega bremena, ob poravnavi z banko izgubi večino denarja, ki ga je plačal. Posojilojemalec v tej situaciji banki preprosto "da" denar, plačan za uporabo posojila, ki ni v celoti realiziran, in ta denar je za banko čisti dobiček, saj kreditna institucija ni imela praktično nobenih stroškov.
Alternativa shemi rentnih plačil so diferencirana plačila. Znesek mesečnega obroka vključuje plačilo telesa posojila, ta znesek ostane nespremenjen skozi celotno obdobje posojila in obresti na posojilo - in ta del plačil se postopoma znižuje (ko je telo posojila plačano)... Če ima posojilojemalec možnost izbire, se je bolje odločiti za diferenciran plačilni sistem.
Žal danes le malo bank ponuja diferencirana hipotekarna plačila, in če že, potem s tako neugodnimi pogoji, da posojilojemalci raje rento. Zato morate pri načrtovanju najema posojila razmišljati o verjetnosti, da se bo opisana situacija zgodila, saj je prvih nekaj plačil pravzaprav sestavljenih le iz obresti.
Pri izdaji posojila banka predvideva možnost, da posojilojemalec dolg odplača v obliki stanovanja. Banka ob prodaji nepremičnine vzame zapadli znesek po pogodbi in ta znesek naj bi zadostoval za poplačilo dolga. Toda kaj se zgodi, če se tržna vrednost stanovanja zmanjša, na primer v obdobju močnega poslabšanja gospodarskih razmer, ko stanovanja ne bodo tako povpraševana?
Takega preobrata ni mogoče izključiti, hipoteka je izdana za deset, dvajset let ali celo več in v takem obdobju se lahko zgodi karkoli ... Čeprav posojilojemalec redno odplačuje posojilo, banka priznava verjetnost težav za svojo stranko v primeru izgube plačilne sposobnosti, mora prenesti zavarovanje na banko. Toda v tej situaciji prodaja stanovanja glede na zmanjšanje njegove vrednosti ne bo pripomogla k vrnitvi zahtevanega zneska banki.
V skladu s tem banka od stranke na nek način zahteva, da sedanjo vrednost nepremičnine uskladi z dolgom.
Posojilojemalec ima dokaj omejen nabor možnosti - ali zagotovi dodatno zavarovanje ali položi določen znesek.
Vendar pa posojilojemalec morda nima niti premoženja, ki bi ga lahko dal kot zavarovanje, niti denarja.
Kaj se zgodi v tem primeru? Banka bo upravičena (po pogodbi) zahtevati prenos stanovanja in na sodišču (takoj zdaj), vztrajajo pri vračilu manjkajočega zneska. V takem stečju okoliščin bo posojilojemalec brez doma, brez dela denarja, ki ga je banki že plačal v obliki mesečnih obrokov. (v primeru izbire sistema poravnave rent je situacija še bolj zapletena) in banki še vedno dolguje določen znesek.
Po eni strani banke sploh ne zanima »ropanje« strank, zato se večina kreditnih organizacij pred to možnostjo zavaruje tako, da nikoli ne posoja toliko denarja, kot stane nepremičnina. V večini primerov dobite hipoteko za znesek, ki presega 90% stroškov kupljenega stanovanja (brez dodatnega zavarovanja, soposojilojemalcev itd.) nerealno.
ampak (zlasti glede na dolgotrajno gospodarsko "rast") ni mogoče izključiti, da se nepremičnine lahko podražijo za več kot 10 %. Da bi bil varen, se lahko posojilojemalec zateče k zavarovanju finančne odgovornosti – zavarovalnice ponujajo tak produkt. Bistvo predloga je naslednje: posojilojemalec lahko pri izdaji zavarovalne police računa na to, da bo zavarovalnica banki plačala zahtevani znesek, če banki iz nekega razloga ne more plačati. Hkrati je treba razumeti, da bo plačilo premij na zavarovalno polico povzročilo povečanje stroškov, povezanih s servisiranjem hipotekarnega posojila. Toda posojilojemalcu zdaj ni treba bati terjatev banke glede povečanja zneska zavarovanja.
Čudno, a malo posojilojemalcev, ko zaprosijo za hipoteko, razmišljajo o inflacijskih tveganjih. Inflacija, torej gladka depreciacija nacionalne valute, je normalen proces, sestavni del svetovnega gospodarskega modela. Vendar je vredno upoštevati, da je hipoteka izdana za desetine let in če je povprečna letna inflacija v Ruski federaciji znotraj 6% (uradni viri pravijo, da je v resnici tradicionalno slika rasti cen videti nekoliko drugačna), potem bo čez deset let kupna moč denarja padla za najmanj 60 %.
Seveda so zneski plač predmet indeksacije. (v skladu z naraščajočo inflacijo), ampak:
Najprej, to velja predvsem za zaposlene v državnih agencijah;
Drugič, indeksacija se izvede ob upoštevanju že nastale inflacije (pred indeksacijo plač dvig cen plačajo državljani sami);
In tretjič kot kaže praksa, tudi v javnem sektorju vse plače niso indeksirane (in ne v celoti) v zasebnih podjetjih pa se zelo malo vodilnih delavcev na dvig cen odzove z dvigom plač.
Posojilojemalec lahko večino dohodka prejme neuradno. (banka lahko izda posojilo, če je stranka zagotovila drago zavarovanje, pritegnila poroke)... Ti dohodki se ne prilagajajo samodejno inflaciji, spreminjati jih je mogoče le z dvigom cen blaga ali storitev, ki jih posojilojemalec ponuja na trgu. In to pa ni vedno mogoče, glede na upad kupne moči prebivalstva v kriznih obdobjih.
Tako kot posledica inflacije (po 10-15 letih) posojilojemalec lahko dobi neznosno breme posojila in banki ne bo mogel plačevati mesečnih obrokov.
Najprej, ko zaprosite za posojilo, morate graditi na svojem realnem dohodku, znesek naj gre za plačila posojil, kar ne vpliva bistveno na sposobnost posojilojemalca, da pokrije svoje stroške. Če ima posojilojemalec sprva težave z izterjevanjem denarja, razen mesečnih obrokov, je velika verjetnost, da prej ali slej ne bo mogel nadaljevati plačevanja.
Vendar to morda ne bo dovolj, dvig cen se lahko pojavi nenadoma in je precej močan, zato je treba spremljati realno raven inflacije.
Če obstajajo opozorilni znaki, ki kažejo, da lahko posojilojemalec po določenem času naleti na težave pri izpolnjevanju obveznosti do banke, je treba sprejeti ukrepe. Značilen znak negativnih inflacijskih sprememb je predvsem višina obrestne mere refinanciranja, če centralna banka pogosto dviguje obrestno mero, to pomeni, da z gospodarstvom očitno ni vse v redu in pospeševanje inflacije je možno (informacije o spremembah stopnje refinanciranja najdete na spletni strani Banke Rusije, to je javna informacija).
Posojilojemalec seveda ne more na noben način vplivati na inflacijske procese, lahko pa to stori, da ne ostane brez stanovanja in zanj plačanega denarja. Še preden je kriza uradno priznana, se je treba na banko obrniti s prošnjo za prestrukturiranje posojila. Z drugimi besedami, poskušati morate zagotoviti, da banka zmanjša znesek mesečnih plačil in podaljša celotno obdobje posojila. Kreditne organizacije praviloma izpolnjujejo potrebe strank, ki izpolnjujejo svoje obveznosti, za banko je koristno, da prestrukturira posojilo in še naprej zasluži obresti.
Posojilojemalci praviloma svojo zmožnost plačila hipoteke povezujejo s trenutno plačo, upoštevajoč prejeti znesek kot oceno njihove "vrednosti" na trgu dela. Toda tudi če je trenutna plača (ali dohodek) objektivno odraža vrednost posojilojemalca kot zaposlenega (na podlagi kvalifikacij, povpraševanja) ali kot poslovnež (povpraševanje po blagu in storitvah, ki so jim na voljo), je treba predvideti verjetnost situacij, v katerih bodo dohodki prihajali občasno, plače pa se izplačujejo z zamudami.
Zapomni si!
Banka sama po sebi obravnava prisotnost zamud kot poslabšanje plačilne sposobnosti stranke in se pripravlja na ukrepe za vračilo denarja.
Ob zamudi pri plači posojilojemalec ne bo mogel pravočasno odplačati obroka, ob odpovedi je treba nekaj časa poiskati novo službo, nato pa še nekaj časa čakati na prvo plačo. Upoštevati morate tudi plačne omejitve, povezane s poskusno dobo, skromno plačo pri začasnem delu. (če med iskanjem ni ponudb, ki bi ustrezale pričakovanjem) ali popolna odsotnost kakršnega koli dela (zaradi omejitev glede zdravja, starosti, spretnosti, kvalifikacij itd.).
Po drugi strani pa banka (v primeru zamude pri plačilu mesečnih obrokov) v pogodbi določa možnost enostranske prekinitve pogodbenega razmerja. Predstavnik kreditne institucije bo šel na sodišče s tožbo in zahteval vrnitev dolga z izvršbo na zastavljeno nepremičnino. Danes se večina bank sama pogaja za takšno priložnost, če posojilojemalec v 12 mesecih zamuja s plačilom treh ali več obrokov.
Če je v času pridobitve posojila z dohodkom vse v redu, morate v vsaki situaciji poskrbeti za pravočasno plačilo. V skladu s tem je izhod iz situacije lahko zaloga določenega zneska, namenjena plačilu, na primer v šestih mesecih, alternativna možnost je možnost, da vzamete posojilo pri drugi banki.
Najboljši izhod pa je, da del posojila dobite v gotovini. (ali na bančno kartico) ki se ne uporabljajo za nakup stanovanja (popravila, drugi stroški), ampak preprosto lažejo »za vsak slučaj«. Medtem ko je denar pri vas, boste plačevali obresti za njegovo uporabo, vendar je, prvič, zagotovljeno, da boste lahko izpolnili svoje obveznosti do banke, in drugič, hipotekarne obresti so veliko nižje od obresti za potrošniško posojilo. (če razmišljate o najemu posojila za plačilo obroka v primeru zamude pri plači).
Ko se odločate za hipoteko, je vredno izhajati ne le iz vaše trenutne ravni blaginje, temveč tudi analizirati možnosti za razvoj dogodkov, ki se lahko zgodijo v desetih ali dvajsetih letih. Za povečanje dohodka vam ni treba najeti posojila, to se morda ne bo zgodilo (napredovanje v karieri morda ne bo sledilo in vaše podjetje lahko konča v dolgovih)... Če nameravate prispevke odplačevati z nekom pomočjo (npr. sorodniki)- pomisli, kako dolgo bo trajalo in kaj boš naredil, če ne bo nikogar, ki bi lahko pomagal. Z drugimi besedami, natančno izračunajte svoja tveganja, da se ne boste soočili s težavami, ki se lahko izkažejo za nepremostljive.
Igor Vasilenko
Ni skrivnost, da strošek hipoteke vključuje tudi različne vrste tveganj. Poleg tega so ogrožene tako banke, ki izdajajo hipotekarna posojila, kot posojilojemalci, ki zastavijo svoja stanovanja. Vse vrste tveganj lahko razdelimo na sistematično in nesistematično... Večina hipotekarnih tveganj je sistematičnih, vendar niso individualna ali lokalna. Toda nesistemska tveganja so neločljivo povezana s posebnim lokalnim gospodarstvom. Kakšna so tveganja hipoteke, ki bi se jih morala zavedati posojilojemalec?
Hipotekarnih tveganj je veliko, vzroki pa so lahko različni: inflacijski, politični, valutni, ekonomski, davčni. Posledično se pojavljajo tveganja vrednostnih papirjev, izgube dobička, likvidnosti, upadanja vrednosti nepremičnine, izgube dohodka itd. Neposredno ali posredno vplivajo drug na drugega.
In če bi se posojilojemalec moral bati le morebitne izgube premoženja in tveganja izgube ali zmanjšanja dohodka, potem je za posojilodajalca nezanesljivost hipoteke nekajkrat večja. Da bi razumeli, kaj je strošek stanovanjskega posojila, bo posojilojemalcu koristno poznati glavna bančna tveganja. Za hipotekarna posojila je še posebej pomembnih več vrst tveganj, ki jih bomo obravnavali danes.
Veliko vlogo pri hipotekarnem kreditiranju igra tveganje predčasnega plačila, ki je povezano s tveganjem likvidnosti in obrestnih mer. S predčasnim odplačilom hipoteke s strani posojilojemalca banka izgubi pomemben del dobička. Za vse finančne institucije so trenutno značilne temeljite trženjske raziskave trga izposojenega denarja, stanovanjskega trga, splošnega kapitalskega trga ter analize, obvladovanje in upravljanje tveganj ter strog nadzor kreditnega portfelja. In vse to je del splošne strategije upravljanja banke.
To je predpogoj za delo katere koli kreditne organizacije, katere namen je pridobiti določeno donosnost z izdajanjem stanovanjskih posojil in drugih poslov. V povezavi z uporabo kompleksnih finančnih tehnologij s strani bank se povečujeta vloga države in nadzor nad tveganim poslovanjem. Naj se osredotočimo na dve glavni nevarnosti, ki sta najbolj značilni za hipotekarna posojila.
Znano je, da dobiček banke nastaja predvsem zaradi razlike v obrestih na dana posojila in najete depozite ter izdane vrednostne papirje in obveznice. Obrestno tveganje je tveganje, da posojilodajalci ne bodo prejeli dobička zaradi znižanja obrestne mere, po kateri je bila hipoteka izdana. Se pravi, ko se izkaže, da je obrestna mera nižja od obresti na depozite.
Spremembe hipotekarne obrestne mere lahko nastanejo zaradi različnih razlogov: zaradi izbire neučinkovite bančne politike ali nepravilnih naložbenih tehnologij in instrumentov, zaradi trenutnih gospodarskih ali drugih razmer v državi. Glavna težava pri dolgoročnem kreditiranju, ki je hipoteka, je ravnovesje sredstev in obveznosti banke.
Izkazalo se je, da so obrestne mere za izdana posojila (sredstva) v daljšem obdobju konstantne, vendar ostajajo obveznosti finančne institucije (vloge) zaradi svoje kratkoročnosti in svobode dviga ohlapno vezane. Obrestno tveganje torej vključuje ne le spremembe hipotekarne obrestne mere, temveč tudi znižanje stroškov odplačevanja obstoječega posojila.
V zvezi s tem se obrestno tveganje šteje tudi za del nelikvidnostnega tveganja, saj je medsebojno odvisno, zlasti pa se povečuje, ko se tvegane obrestne mere uporabljajo v velikih količinah, ko so dolgoročna posojila izdana v veliko večjem deležu oz. nasprotno z velikim obsegom kratkoročnih vlog. Če torej kratkoročne vloge spremenite v srednjeročne, se bo obrestno tveganje znatno zmanjšalo. 
Katerim tveganjem je banka izpostavljena pri hipotekarnem kreditiranju? Upoštevati je treba tudi učinek same obrestne mere. Banka ne more neskončno dvigovati obrestne mere, da bi zmanjšala tveganje, saj bo ta obrestna mera kmalu presegla kreditojemalec. Banka mora pravilno optimizirati razmerje med stopnjo tveganja in pričakovanimi prihodki. V tem primeru je odvisnost dohodka in tveganja praviloma obratno sorazmerna.
Problema zanesljivosti stanovanjskih posojil je tudi nemogoče rešiti z znižanjem obrestne mere z znižanjem obresti na depozite, saj bo v tem primeru vir akumulacije hitro presahnil. Tukaj je treba poiskati druge načine, ki vključujejo delo z najvišjimi obrestnimi merami za depozite in najnižje obrestne mere za hipotekarne kredite, zmanjševanje stroškov zaradi velikega obsega posojil, ustvarjanje novih učinkovitih tehnologij za doseganje minimalnih stroškov in največjega dobička.
Pomembno vlogo v tem procesu igra združevanje majhnih bank v velike. Seveda obrestno mero za hipotekarne kredite uravnava trg in tudi dobiček finančne institucije. Vendar pa lahko zaostreni kreditni pogoji močno omejijo razpoložljivost hipotekarnih posojil. Poleg tega je določitev obrestne mere, ki je višja od sprejete, s strani kreditne institucije kršitev zakona in je predmet kazni!
Ta izraz se nanaša na tveganje, da posojilojemalec hipoteke iz kakršnega koli razloga ne izpolni svojih obveznosti. Problem kreditnega tveganja celovito rešuje tako država kot tudi finančna organizacija sama na področju primarnega prispevka. Velika vloga je pripisana pravilni izbiri kreditnih instrumentov in tehnologij kot sestavni del politike banke.
Obstaja več različnih kazalnikov za določitev zanesljivosti in razpoložljivosti kredita. Zaradi visokega tveganja hipotekarnega kreditiranja kot dodatnega jamstva za posojilo je zastavni in zavarovanju kot delno plačilo stanovanja priloženo obvezno veliko začetno plačilo posojilojemalca prodajalcu.
Hkrati je izdano hipotekarno posojilo vedno manjše od vrednosti nepremičnine za višino začetnega vplačila, na podlagi teh kazalnikov pa se določi najvišji znesek posojila. Najvišji znesek posojila je omejen tudi s prihodki posojilojemalca. In vsa posojila, ki predstavljajo več kot 85 - 90 % vrednosti zastavljene nepremičnine, so predmet dodatnega zavarovanja kreditnega dolga s strani posojilojemalcev.
Cena nepremičnine igra pomembno vlogo pri nastanku in odpravi tveganj, saj bodo vsi standardni kazalniki posojila (obrestna mera, velikost, pogoji) neposredno odvisni od zavarovanja - predmeta hipoteke. Tako ima v praksi najpomembnejšo vlogo ocena vrednosti hipotekarne nepremičnine.
Vsi standardni kazalniki stanovanjskega posojila so neposredno odvisni od cene stanovanja. Podcenjevanje ali precenjevanje stroškov stanovanja vodi v podcenjevanje ali precenjevanje zneska posojila, njegovega predplačila, pa tudi končnih stroškov hipoteke. Vsi ti kazalniki vplivajo na splošno razpoložljivost kredita. Pravilna ocena vrednosti nepremičnine je zanesljivost hipoteke za vse udeležence na trgu: posojilodajalce, vlagatelje, posojilojemalce in državo.
Prava ocena vrednosti nepremičnine je nujna ne le za kreditiranje pod varščino premoženja, temveč tudi za kupoprodajne posle, za zavarovanje, za obdavčitev ob nastanku zavarovalnih dogodkov in ugotavljanje škode ipd.
Hipoteka rešuje stanovanjsko vprašanje, vendar je povezana s preplačilom in tveganjem. V obdobju posojila bo posojilojemalec plačal 1,5-2 krat več od stroškov stanovanja. Poznavanje pasti bo zmanjšalo ali preprečilo morebitne izgube.
Kadar koli lahko nastopi višja sila, zaradi katere bo zavarovana nepremičnina trpela in postala neprimerna za bivanje (požar, eksplozija, poplava). Stanovanje bo izgubilo vrednost, vendar ga bo moral posojilojemalec še vedno plačati.
Umetnost. 31 Zvezni zakon 102 predpisuje, da se ob sklenitvi hipotekarne pogodbe obvezno zavaruje zastavljeno stvar pred tveganjem izgube in škode.
Posojilojemalec sklene zavarovanje za znesek prejetega posojila. V primeru zavarovalnega primera hipotekarni dolg odplača porok.
V odsotnosti zavarovanja nobena banka ne bo izdala denarja za nakup stanovanja.
Strokovnjaki svetujejo, naj ne varčujejo in zavarovano premoženje zavarujejo za celotno vrednost, razen akontacije.
Za prebivalce MOSKVA na voljo PROST posvetovanja v pisarna zagotavljajo poklicni odvetniki na podlagi Zvezni zakon št. 324 "O brezplačna pravna pomoč v Ruski federaciji".
Ne čakajte - dogovorite se za sestanek ali postavite vprašanje na spletu.
Hipoteka je dolgoročno posojilo. V Rusiji je najdaljši rok 30 let. Po podatkih NBCH za 3. četrtletje 2018 je povprečna hipoteka vzeta za 15 let. Ni mogoče izključiti, da se tako dolgo z zdravjem stranke ne bo nič zgodilo. Verjetnost resne bolezni ali nesreče je vedno prisotna.
Zdravstvene težave vodijo v dodatne stroške zdravljenja, upad prihodkov in pomanjkanje denarja za odplačilo dolgov.
Priporočljivo je zavarovati življenje in delovno sposobnost. Glede na stopnjo težav bo podjetje plačevalo hipoteko, dokler se ne obnovi zdravje ali preostali dolg ne poplača v celoti.
V primeru smrti posojilojemalca bo zavarovalnica plačala preostali dolg.
Življenjsko in zdravstveno zavarovanje je neobvezno. Toda banke želijo, da stranka sklene celovit dogovor, ki bi zmanjšal tveganja:
V primeru zavrnitve se hipotekarni obrestni meri prišteje še 1,5 %.
Pomembno! Višina življenjskega in zdravstvenega zavarovanja je neposredno odvisna od starosti posojilojemalca. Za 18-letnega državljana bo obrestna mera 0,37 % zavarovalne vsote na leto, za 60-letnika 3,44 %.
Poceni stanovanja, kupljena na kredit, niso polnopravno zavarovanje.
Banka lahko zahteva dodatno zavarovanje: poroštvo ali drugo premoženje kot zavarovanje.
V podobni situaciji se lahko znajdejo ljudje, katerih predplačilo za hipoteko je bilo nič ali manj kot 10 %.
Več kot je bilo lastnega denarja porabljenega za nakup nepremičnine, manjše je tveganje, povezano z nihanjem cen na nepremičninskem trgu.
Verjetnost neugodnega scenarija je mogoče zmanjšati na minimum, če na začetku prispevate vsaj 30% stroškov stanovanja.
Obstaja veliko razlogov, zakaj oseba ne plača hipoteke.
Na primer, imeti dvojčka je vesel dogodek, vendar drag. Morda ne bo najbolje vplivalo na pravočasno odplačilo.
Težko je predvideti bolezen, izgubo službe, izgubo bonusov ali znižanje plač.
Kako se zaščititi:
Seznam situacij, v katerih nastopi zavarovalni dogodek, je omejen.
Denar se plača, ko:
Nasvet:
Prisotnost treh zamud na leto, nepripravljenost posojilojemalca, da išče izhod, izogibanje stikom z bančnimi uslužbenci, daje posojilodajalcu razlog za prekinitev pogodbe.
V najslabšem primeru se bo oseba soočila in.
Posojilodajalec prodaja zavarovanje pod tržno vrednostjo. Za nekdanjega lastnika to ni donosno.
Če je bilo posojilo vzeto s fiksno obrestno mero, človek nima kaj skrbeti. V celotnem obdobju posojila ne bo sprememb.
Če plava, se plačila lahko povečajo in se izkažejo za neznosne. Odvisno od stanja v gospodarstvu se spremenljiva obrestna mera spremeni v nizko ali visoko.
V prvem primeru bo to stranki banke omogočilo prihranek pri preplačilu. V drugem primeru bo zmanjšal izgube posojilodajalca, vendar bo škodoval finančnemu položaju posojilojemalca.
Obstajata dve možnosti za zmanjšanje izgub:
Cena stanovanja se lahko izkaže za višjo od prvotno napovedane. Na primer, če so bili uporabljeni dražji materiali, sta se spremenila postavitev in območje.
Strokovnjaki dajejo dva nasveta:
Pred izdajo akreditacije gradbenemu podjetju kreditna institucija analizira finančno-gospodarsko dejavnost, opravi revizijo objektov v gradnji, preuči oceno in informacije v odprtih virih.
Akreditacija je jamstvo za zanesljivost razvijalca.
Posojilojemalec bo imel več možnosti, da ne bo prevaran, če je razvijalec partner več bank.
Sporazum bo ščitil pred:
Ta situacija je možna, ko se sekundarno stanovanje kupi na hipoteko. Banka temeljito preverja čistočo nepremičnine, vendar to ne daje 100-odstotnega zagotovila, da se zanjo ne bodo pojavili novi prosilci. Na primer mladoletni dedič, ki se je čez nekaj časa odločil razglasiti svoje pravice, ali najemnik, ki je prestajal kazen in ga je nekdanji lastnik nezakonito odpustil.
Kako se izogniti:
Lastninsko zavarovanje je predpogoj za pridobitev posojila.
To naj bi zagotovilo finančno zaščito, če je prodajna in nakupna transakcija razveljavljena.
Pomembno!
K izbiri zavarovalnice je treba pristopiti previdno in natančno preučiti dokumentacijo.
Kot kaže praksa, večina podjetij v pogodbo ne vključuje verjetnih primerov, zlasti izpolnitve vindikacijskega zahtevka s strani sodišča (odvzem stanovanja iz nezakonite posesti nekoga drugega).
V pogodbi je zapisano, da bo podjetje krilo tveganje, povezano s takšno situacijo. V nasprotnem primeru lahko kreditojemalec ostane z neplačanim posojilom in brez strehe nad glavo.
Zaupanje v pravilnost zavarovanja, čistost hipotekarnega stanovanja, izbira hipoteke bo višja, če boste uporabili pomoč izkušenega odvetnika. Napaka, storjena iz neznanja, lahko povzroči izgubo velike količine, živcev in časa.
Sekundarni kupec mora preveriti:
Da bi posojilojemalec odplačal hipoteko in ne bi izgubil stanovanja, mora posojilojemalec smiselno oceniti finančne zmožnosti, analizirati pogodbo, poiskati najboljšo možnost posojila in nasvete iz članka uporabiti v praksi.
Vsaka oseba se sooča s stanovanjskim vprašanjem in ga rešuje na podlagi svojih zmožnosti. Nekateri se odločijo za stanovanjsko posojilo. Pasti hipotek so resen udarec za posojilojemalčev proračun, zato jih je vredno raziskati, preden zaprosite za posojilo.
Kljub temu, da so obresti za hipotekarna posojila v Rusiji bistveno višje kot na evropskih trgih, povpraševanje po njih narašča. Ker je doba stanovanjskih posojil v povprečju 10 do 20 let, preplačilo doseže 50 % ali več stroškov posojila.
Nepredvideni stroški in tveganja se pojavijo že v fazi pridobivanja hipotekarnega posojila. Hipoteko lahko dobite na enega od naslednjih načinov:
V prvem primeru mora posojilojemalec plačati od 15% do 24% stroškov pridobljenega stanovanja. In tu lahko nastanejo dodatni stroški. Kupoprodajna pogodba stanovanja vsebuje fiksni znesek stroškov stanovanja. Pred sklenitvijo pogodbe o hipotekarnem kreditu je obvezna neodvisna cenitev pridobljene nepremičnine. Če je znesek, ki je naveden v cenilčevem poročilu, manjši kot v kupoprodajni pogodbi, bo banka na podlagi cenitvenih dokumentov izdala hipoteko. Za morebitno preostalo razliko bo odgovoren kupec.
V drugem primeru, če kupec nima lastnih sredstev za polog, lahko vzame dodatno posojilo. Vračilo kreditnih sredstev je praviloma zavarovano z zastavo obstoječega premoženja. V tem primeru velike bančne institucije pogosto ne zahtevajo izkazov poslovnega izida. Garancija je last posojilojemalca ali soposojilojemalca. S podpisom zastavnih dokumentov naročnik tvega izgubo obeh stanovanjskih nepremičnin. Ker je hipotekarno pridobljeno stanovanje pod zastavo in je že v lasti posojilojemalca ali soposojilojemalca.
Če posojilojemalec iz nekega razloga ne more odplačati svojih dolžniških obveznosti, se pojavi vprašanje izterjave dolgov. To praviloma velja za zapadli dolg v 7 mesecih. Sodišče bo imelo pravico naložiti izvršbo na vse nepremičnine, za katere je izdana zastava. V tem primeru lahko tako posojilojemalec kot porok, ki je zagotovil zavarovanje, ostaneta brez stanovanja. To so glavne pasti hipotek v Sberbank in drugih posojilnih institucijah.
Plačilo posojila je treba opraviti pravočasno. Tehnična zamuda ni daljša od petih dni. Ne vpliva na vašo kreditno zgodovino. Podatki o tem se prenesejo na kreditni urad, vendar se ne ocenijo kot razlog za zavrnitev v prihodnosti pri vlogi za drugo posojilo. Najpomembneje pa je, da plačila opravite osebno. Če stranka, ki je najela hipotekarno posojilo, zaupa plačilo svojih dolžniških obveznosti zunanji osebi, ima pravico do dela premoženja. Če se oseba izkaže za nepošteno, se lahko obrne na sodišče s tožbo za dodelitev deleža ali odškodnino.
Če je bil denar za plačilo posojila nakazan brez prič, bo težko dokazati, kdo točno je plačal posojilo. To vprašanje se pogosto pojavlja med neporočenimi sostanovalci.
Poleg tega je soposojilojemalec lahko upravičen do deleža v hipotekarnem stanovanju. Na primer: oba zakonca nastopata kot soposojilojemalca, če je bila pogodba o stanovanjskem posojilu sklenjena v času zakonske zveze. Za razliko od poroštva ima pravico do deleža, razen če je v zakonski pogodbi določeno drugače.
Pogosto se pri vlogi za hipoteko stranki naloži zavarovanje. Obvezno je zavarovati le predmet zastave. Prav tako ga je nujno potrebno obnoviti. Vsa druga zavarovanja, vključno z življenjskim in zdravstvenim zavarovanjem kreditojemalca in njegovih sorodnikov, ne morejo biti pogoj za pridobitev hipoteke. Če je bilo življenjsko zavarovanje sklenjeno, ima stranka pravico, da ga odpove v 5 dneh.
Stranka nima pravice do celotnega vračila, če je začela veljati pogodba z organizacijo, ki je izdala zavarovalno polico. V tem primeru lahko računate na del plačanega zneska.
Pred nakupom stanovanja morate preveriti zanesljivost prodajalca. Če je nepremičnina sporna, se je vzdržite nakupa. Če je bilo na primer stanovanje preneseno na prodajalca z oporoko ali darilno pogodbo in obstajajo drugi prosilci, se pogodba lahko izpodbija na sodišču. To bo razveljavilo vse transakcije, ki jih je opravil prodajalec.
Ta okoliščina ne bo vplivala na posojilno pogodbo in ne bo postala neveljavna. Tako kreditojemalec tvega, da bo ostal brez nepremičnine in z ogromnim dolgom do banke. Sredstva lahko vrnete od osebe, ki je prodala problematično stanovanje. To bo trajalo veliko časa, vendar bo del zneska vrnjen.
Hipoteka se izda za daljši rok, med katerim se lahko spremenijo gospodarske razmere. Če država ne more plačati dolgov, se razglasi neplačilo. Hkrati bo menjalni tečaj nacionalne valute neizogibno padel, sredstva pa se bodo zmanjšala. Vendar to sploh ne pomeni, da bo hipotekarno posojilo lažje plačati.
Posojilna pogodba katere koli banke določa pravico institucije do spremembe obrestne mere v primeru nepredvidenih okoliščin. Privzeta vrednost se nanaša na takšne razloge. Hipotekarni dolg bo ob upoštevanju sprememb tečaja ostal na enaki ravni. V okviru splošne gospodarske recesije bo stanovanjsko posojilo težko odplačati.
Pred odločitvijo za hipoteko je treba zmanjšati pasti in tveganja. Ni vse odvisno od posojilojemalca, vendar mora ustrezno izračunati svoje zmožnosti. V nasprotnem primeru obstaja nevarnost, da ostanete brez doma, denarja in s slabo kreditno zgodovino. Družine z otroki bi morale biti še posebej odgovorne za hipoteke.
Hipoteka - dolgoročno posojilo. Povprečni posojilojemalec, katerega vir dohodka so plače, mora izposojeni denar odplačevati približno 15-20 let. Banke, ki ponujajo hipotekarne programe, najprej skrbijo za svoja tveganja in prejemajo dohodek iz svojih dejavnosti. Na podlagi tega lahko tudi najbolj privlačne na prvi pogled ponudbe vsebujejo skrite nianse.
To je denar, ki se izposoja pod zavarovanje nepremičnine. Hipotekarna posojila se izdajajo za nakup hiše ali stanovanja. Pravice in obveznosti strank v razmerju ureja zvezni zakon-102 "O hipoteki".
V obdobju 2017-2018 obstajajo programi državnih in bančnih posojil z različnimi pogoji za nakup nepremičnin na primarnem in sekundarnem trgu. Prvi korak za posojilojemalca je povezovanje želja s priložnostmi, izbiro vrste stanovanja, mejnih stroškov in sam določiti znesek mesečnih plačil, ki jih bo družinski proračun "povlekel". Mesečno plačilo - del glavnice + obresti. Njegova velikost ne sme presegati 40% celotnega dohodka.
Ko izberete banko, morate pojasniti seznam dokumentov za vložitev vloge. Praviloma je to standardni nabor, vključno s potrdilom o solventnosti. Če ni stalnega dohodka, morate poiskati posojilodajalce, ki ne potrebujejo 2-NDFL. Drugo pomembno vprašanje je začetno plačilo. Lahko je 0-30% vrednosti nepremičnine, odvisno od izbranega programa. Toda hkrati lahko minimalno začetno plačilo povzroči povečano obrestno mero (približno 2-3%).
Iskanje možnosti se začne po prejemu pozitivne odločitve. Za novogradnje je bolje preveriti seznam podjetij, ki jih je akreditirala banka. Ker nepremičnina v gradnji še ni dana v obratovanje, ni zastavljena lastnina, temveč pravica zahtevati neobstoječi predmet. Nepremičnina je vknjižena po uvedbi v obratovanje. Posojilodajalec preverja razvijalca, njegovo zanesljivost, dokumente za zemljišče, objekt in spremlja stopnjo pripravljenosti gradnje. To bo pomagalo zmanjšati tveganja banke pri dajanju posojil in posojilojemalca pri nakupu stanovanja.
Glede stanovanj na sekundarnem trgu je treba upoštevati, da vsak posojilodajalec postavlja svoje zahteve in omejitve. Na primer, financira se samo nakup stanovanja, mlajšega od 30 let. Prostori v komunalnih stanovanjih in majhnih družinah se ne kreditirajo, ker je nepremičnina nelikvidna in se ne šteje za zavarovanje. Iz istega razloga imajo negativen odnos do "Hruščov", kleti in kleti.
Pomembna točka je prodajalčeva pripravljenost, da izvede transakcijo po polnih stroških. V skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije se prodaja obdavči, če je stanovanje v lasti manj kot 3 leta. Zahteva banke je, da je v pogodbi navedena realna cena. Noben upnik ne bo šel v ponarejanje.
Pri izbiri stanovanja se morate osredotočiti ne le na mesto, okrožje, temveč tudi na značilnosti primarnega in sekundarnega stanovanja.
| Primarni trg | Sekundarni trg |
|---|---|
| Stanovanja v hišah v gradnji so za 30 % cenejša od gotovih. Toda s prijavo morate počakati. Obstaja tveganje, da razvijalec hiše ne bo dokončal. | Možnost takojšnje prijave. Pomanjkljivost je heterogenost družbenega okolja. |
| Novogradnje ustrezajo sodobnim tehnologijam in standardom, zahtevam časa, z možnostjo razvoja infrastrukture. | Široka paleta možnosti na območjih z vzpostavljeno infrastrukturo. Minus - zastarele načrtovalske rešitve, dotrajane komunikacije. |
| Banke ponujajo nizke obrestne mere za hipotekarne kredite. | Pogoji so podobni kot pri hipoteki za novogradnjo. |
Pri nakupu stanovanja v stavbi v gradnji mora razvijalec zahtevati:
Ocenjevanje stopnje pripravljenosti za dom bo zmanjšalo kupčeva tveganja. Ne bo odveč, če se pozanimate o možnostih za gradnjo številnih objektov, ki lahko kasneje povzročijo veliko nevšečnosti (na primer gradnja letališča, avtoceste).
Najbolj priročno je skleniti DDU. Registrira se pri ustrezni službi. Po FZ-214 bodo v primeru stečaja razvijalca terjatve delničarja zavarovane z zastavo. Poleg tega DDU ščiti pred tveganjem dvojne prodaje.
Poiščete lahko sami ali pa se obrnete na izkušenega nepremičninskega posrednika, ki ima bazo na izbiro. Pri preučevanju možnosti bodite pozorni na komunikacije, ali je bil remont opravljen in kdaj, kakšni sosedje in druge življenjske razmere.
Glavni odtenek je preverjanje pravne čistosti. Z drugimi besedami, stanovanja z »zgodovino« lahko nenadoma »pristanejo na površini« nekaterih dedičev, zakonitih lastnikov in drugih oseb, katerih pravice so bile kršene. Dokazovanje v dobri veri na sodiščih bo dolgotrajno. Vse to je treba razjasniti pred podpisom pogodbe.
Banka prevzame vse kontrolne funkcije. Zato mora izbrano nepremičnino odobriti on. Kupoprodajna pogodba in hipoteka sta sklenjeni hkrati.
V posojilni pogodbi morate poleg obrestne mere paziti na:
Posojilojemalec je stranka pogodbe, zato ni treba vsega brezpogojno podpisati.Če vam kaj ne ustreza, morate težavo nemudoma rešiti z banko. Na primer, od posojilodajalca lahko zahtevate, da vključi pogoje o možnosti refinanciranja posojila v primeru kakršnih koli sprememb (izguba službe, rojstvo otroka itd.). Če ne popušča in pogoji pustijo veliko želenega, – splača se iskati drugo banko.
Posebnih shem za nakup novih zgradb ni. Kupec prenese polog na razvijalca, posojilodajalec pa - izposojena sredstva
Nakup nepremičnine na sekundarnem trgu ima svoje značilnosti. Po prejemu odločitve banke morate v določenem roku (do 4 mesece) poiskati najboljšo možnost in se s prodajalcem dogovoriti za predplačilo. V času trajanja pogodbe (približno mesec dni) morate preveriti dokumente, oceniti stanovanje, se dogovoriti o trenutkih nakupa in prodaje z banko in Združenim kraljestvom.
Po upoštevanju vseh postopkov se podpiše kreditna in zavarovalna pogodba, plačajo provizije, denar se nakaže na račun posojilojemalca in opravi nakup. Lastništvo nepremičnine preide na kupca po državni registraciji pri FRS in ne ob podpisu kupoprodajne pogodbe (ФЗ-122). Na tej stopnji lahko pride do primerov, ko Rosreestr zavrne ali začasno ustavi registracijo pravic iz naslednjih razlogov:
Podroben seznam je opredeljen v zakonu. Obdobje prekinitve registracije je do 3 mesece. Če kršitve niso odpravljene, se šteje, da je prenos lastništva nemogoč, do posla ne bo prišlo. V tem primeru se državna dajatev, plačana za registracijo, ne povrne.
Če je nepremičnina vpisana, kupec in prodajalec podpišeta potrdilo o prevzemu, s čimer se postopek zaključi.
Obstajajo varni načini plačila v zvezi s prenosom gotovine:
Neposredno pred registracijo nepremičnine ni mogoče položiti celotnega zneska. Če prodajalec pri tem vztraja, je bolje poiskati druge možnosti stanovanja.
Predmeti, preneseni v zavarovanje za čas trajanja pogodbe, so v lasti posojilojemalca, vendar z njimi ne bo mogoče razpolagati sam. Za vse je potrebno soglasje banke.
Zastavnik ne more:
1. Oddaja kupljene prostore v najem. FZ-102 takšne možnosti ne prepoveduje (1. člen, 40. člen), če:
Vendar pa so za banko ta dejanja vedno povezana s tveganjem poslabšanja stanja zastavljenega premoženja. Niti denarja iz zavarovanja ne bo mogel dobiti nazaj. SK ne izvaja zavarovalne odškodnine, če so predmet uporabljale tretje osebe in ne lastnik.
Banka ne more dati soglasja, nima pa tudi pravice posegati, če je najem formaliziran, z vsemi iz tega izhajajočimi posledicami za posojilojemalca:
Ni nenavadno, da se takšne stvari opravijo na skrivaj od posojilodajalca. Če plačila posojila ne zamujajo, posojilodajalcu ni treba preverjati zavarovanja. Toda v primeru zamude in odkritja kršitev lahko banka uporabi sankcije, določene s sporazumom.
2. Izvedite prenovo. Lastniki si z nakupom stanovanja ali hiše prizadevajo, da se naselijo v novem kraju. Za vse, kar presega običajna hipotekarna popravila, potrebujete:
Zbrani dokumenti se posredujejo zavarovalnici in posojilodajalcu v potrditev in oceno. Če del ni mogoče legalizirati (na primer prenos dvižnih vodov), jih ni mogoče opraviti. V nasprotnem primeru bo banka v primeru odkritja takšnih dejstev zahtevala ustrezno registracijo ali vrnitev države v prvotni položaj. Čeprav praktično ni primerov, ko bi zaradi tega zahtevali odpoved posojilne pogodbe.
3. Ponovno se registrirajte kot nestanovanjski prostor. Tega v okviru sklenjene posojilne pogodbe ni mogoče storiti. Sedanji programi nakupa poslovnih nepremičnin pomenijo višje obrestne mere in drugačne pogoje kreditiranja. Poleg tega bo v izpisku iz USRN oznaka o obremenitvi, ki bo v skladu s členom 22 LC RF ovira za ponovno registracijo.
Prav tako zavarovanih nepremičnin ni mogoče podariti ali zamenjati. Prodaja ni mogoče izvesti brez sodelovanja posojilodajalca. Prva stvar je, da izjavite svoje namere, da uskladite vsa dejanja. V tem primeru se izkupiček porabi za predčasno odplačilo posojila ali njegovega dela.
