Materialna in tehnična osnova stanovanjskega in komunalnega kompleksa je strogo vezana na lokalne razmere in je zasnovana tako, da ustreza potrebam iste skupine potrošnikov. Zato modeli upravljanja vključujejo prenos funkcije upravljanja virov stanovanjskih in komunalnih storitev, vključno z denarnimi, na lokalno raven. Glavnino stroškov za zagotavljanje stanovanjskih in komunalnih storitev zagotavljajo lokalni gospodarski subjekti in občinski proračuni.
Stanovanjska gradnja je prešla na tržne osnove z vključevanjem nepomembnih zneskov proračunskih sredstev. Isti obeti čakajo na zadovoljevanje potreb po stanovanjih, dostop do katerih je pogojen s premagovanjem tržnih ovir.
Organizacijske upravljavske strukture večinoma oblikujejo neposredno lastniki stanovanj, storitvena in dobavna podjetja.
Funkcije države pri upravljanju stanovanjskih in komunalnih storitev so zmanjšane na zakonodajno urejanje stanovanjskih razmerij in pravic do nepremičnin, urbanistično načrtovanje, vzpostavitev tehničnih predpisov, zagotavljanje socialnih jamstev, odobritev finančnih standardov itd. .
Najprej so lokalni samoupravi dodeljeni ustvarjanje pogojev za stanovanjsko gradnjo in razvoj javnih služb, vzdrževanje stanovanjskega sklada za socialne namene.
Stanovanjski zakonik Ruske federacije je določil pristojnosti na področju stanovanjskih odnosov državnih organov Ruske federacije, sestavnih subjektov Ruske federacije in lokalnih oblasti (tabela).
Lokalna vlada
Izhodišče je določba, da so za stanje stanovanjskega sklada odgovorni njegovi lastniki. Oblikujejo postopek upravljanja stanovanjskega fonda, sklepajo pogodbe o najemu in zakupu stanovanj ter financirajo njihovo vzdrževanje.
Občinski organi pri upravljanju stanovanjskih in komunalnih storitev združujejo upravne in gospodarske funkcije, upravne vire in pogodbena razmerja. Vodijo in vodijo stanovanjski sklad, departmajske in občinske komunalne službe; zagotoviti delovanje gospodarskih mehanizmov v stanovanjskem sektorju in pogodbenih razmerij v stanovanjskih in komunalnih storitvah.
Od leta 2006 zvezne in regionalne oblasti opuščajo komunalne storitve, funkcije financiranja in nadzora pa so prešle na občine. Nosijo glavno breme upravljanja in delovanja stanovanjskih in komunalnih storitev. Funkcije lokalne samouprave po vrstah občin so podane v tabeli. .
Organizacija je neposredno dodeljena lokalni samoupravi:
Upravljanje občinskih stanovanjskih stavb, prostorov (obračun stanovanj, prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore in obratno, koordinacija rekonstrukcije in prenove stanovanj, priznanje stanovanja kot neprimernega za bivanje, nadzor nad uporabo in varnostjo stanovanjski sklad);
Upravljanje specializiranega stanovanjskega fonda, vključno s službenimi stanovanji, študentskimi domovi, ranžirnim skladom, socialnimi hišami, hišami za begunce in migrante;
Upravljanje skupne lastnine v večstanovanjskih stavbah na pravici lastnika prostorov;
Konkurenčni izbor upravljavskih organizacij.
Organi lokalne samouprave so dolžni ustvarjati pogoje za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb, in sicer:
Zagotavljanje enakih pogojev za delovanje upravnih organizacij ne glede na organizacijske in pravne oblike;
Zagotoviti (če je mogoče) hišnim upravnikom proračunska sredstva za večja popravila;
Usposobiti ljudi, ki upravljajo hiše.
Upravljanje stanovanjske stavbe se praviloma izvaja s sklenitvijo pogodbe z upravljavsko organizacijo, izbrano na podlagi javnega razpisa, ali, če je razpis razglašen za neveljaven, brez njegove izvedbe.
Občinske upravljavske organizacije delujejo kot servis stranke, druge občinske ustanove, razvejanega ali specializiranega podjetja. Stanovanjski sklad se prenese v upravljanje občinskih enotnih podjetij na podlagi pravic gospodarskega upravljanja ali občinskih ustanov na podlagi operativnega upravljanja. V tem primeru je sklepanje pogodb o upravljanju neobvezno. Tehnološki skladi (inženirska infrastruktura) gospodarskih javnih služb se prenesejo s pravico operativnega upravljanja na občinski zavod. Služba za stranke združuje administrativne in poslovne funkcije. Okrožne (mestne) službe za stranke so upravno podrejene vodji uprave, v številnih krajih pa regionalni službi za stranke.
V mestih se uporabljajo sektorska in teritorialna načela upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev. Raznolika stanovanjska in komunalna podjetja delujejo v podeželskih naseljih po teritorialnem (naselbinskem) načelu. Pri tem je delitev naročila in pogodbe neprimerna v izogib konfliktu interesov, ko je vodstvo hiše zainteresirano za čim manjšo porabo toplote, vode ipd., proizvajalce (dobavitelje) pa zanima maksimiranje njihove prodaje. To ne izključuje ustanovitve dveh podjetij: za upravljanje hiš in oskrbo z viri z odpiranjem parcel v naseljih.
Lokalna samouprava, ki nastopa kot »posamezen odjemalec«, ponuja pogodbe za vzdrževanje stanovanjskih stavb, določa plačilo izvajalcem za vzdrževanje. Naročniške organizacije se borijo za pogodbo, ki prispeva k nižjim tarifam.
Lokalni samoupravni organ mora vsako leto sklicati skupščino lastnikov stanovanjskih prostorov, da se odloči o načinu upravljanja stanovanjske stavbe ali potrdi pristojnost družbe za upravljanje, ki jo izbere lokalni samoupravni organ.
Lastništvo stanovanja se izkazuje z listino. Dokler ga ne prejme in se sestane vsaj 50% lastnikov, ureja upravljanje hiše lokalna samouprava. Ko najemniki izberejo obliko upravljanja, lokalni samoupravi prenehajo funkcije upravljanja hiše. Prebivalci pa lahko družbi za upravljanje naročijo sklenitev pogodbe o sodelovanju z lokalno upravo.
Če se najemniki ne odločijo, občina na podlagi natečaja imenuje družbo za upravljanje.
Stanovanjske stavbe praviloma nimajo enega lastnika in jih upravljajo stanovanjska podjetja. Dodeljen je tudi občinski delež, ki se upošteva v bilanci stanja mestne blagajne, oddelka za stanovanjske in komunalne storitve. Lokalna uprava lahko sklene pogodbo z družbo za upravljanje za upravljanje občinskega stanovanjskega sklada, tako kot drugi lastniki.
Lokalni samoupravi je bil v okviru zagotavljanja stanovanjske pomoči zaupan najtežji del - določitev kontingenta revnih občanov ter njihovo iskanje in zagotovitev stanovanj. V ta namen lokalna uprava:
Določa raven družinskega dohodka za priznanje državljanov kot revnih;
Upošteva tiste, ki potrebujejo stanovanje na podlagi socialne zaposlitve;
Določa postopek zagotavljanja stanovanj občinskega specializiranega stanovanjskega sklada;
Zagotavlja stanovanja z nizkimi dohodki po socialni pogodbi o zaposlitvi v občinskem stanovanjskem skladu.
Upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev na ravni subjektov Ruske federacije
Upravljanje javnega stanovanjskega fonda in komunalne infrastrukture izvajajo izključno državni organi. V strukturi upravljanja sestavnih subjektov Ruske federacije se ustvarjajo oddelki, odbori ali ministrstva za stanovanjske in komunalne storitve, ki tvorijo svoj regulativni okvir za tekoče preobrazbe na podlagi zakonodajnih in regulativnih dokumentov, razvitih na zvezni ravni. Odločitve regionalnih oblasti na področju upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev so priporočilne za lokalno upravo. Poleg tega na ravni subjekta Ruske federacije delujejo državne organizacije, ki služijo stanovanjskim in komunalnim storitvam občin.
Tako stanovanjsko-komunalni kompleks moskovske regije vključuje približno 1500 podjetij različnih oblik lastništva in zaposluje več kot 160 tisoč ljudi. Podjetja stanovanjskega in komunalnega kompleksa glede na njihovo specializacijo so razdeljena na:
Raznolik - 395;
Vodovod in kanalizacija - 133;
Napajanje - 67;
Odvoz trdnih in tekočih gospodinjskih odpadkov - 27;
Ohišje - 134;
Pogrebne storitve - 78;
Oskrba s toploto - 207;
Mehanizirano čiščenje ozemelj - 18;
Urejanje okolice - 13;
Izvajanje večjih in tekočih popravil stanovanjskih prostorov
sklad - 290;
Kopalnice in pralnice - 50.
Neposredno pod pristojnostjo regionalnih oblasti so največje državne organizacije za oskrbo stanovanjskih in komunalnih potreb občin, katerih seznam in obseg dejavnosti sta predstavljena v tabeli. .
Od junija 2004 deluje Ministrstvo za stanovanjske in komunalne storitve Moskovske regije.
V strukturi ministrstva je pet resorjev in štirje samostojni resorji:
Sektor za zagotavljanje dejavnosti ministrstva;
Upravljanje koordinacije in razvoja inženirske infrastrukture;
Ministrstvo za stanovanja in zunanje izboljšave;
Finančno in gospodarsko upravljanje;
Oddelek za napredni tehnični razvoj;
Oddelek za operativni nadzor;
Oddelek za medproračunske odnose in medsebojne obračune;
Oddelek za mobilizacijsko in kadrovsko delo;
Oddelek za računovodstvo in poročanje.
Osebje ministrstva je približno 100 ljudi.
Ministrstvo razvija glavne usmeritve za tehnični razvoj stanovanjskih in komunalnih storitev ter javnih služb, izboljšanje kakovosti in zanesljivosti stanovanjskih in komunalnih storitev, izvaja državno politiko na področju stanovanjskih in komunalnih storitev ter javnih služb, spodbuja ustvarjanje pogojev ki zagotavlja učinkovito delovanje stanovanjskih in komunalnih podjetij, sodeluje pri financiranju in oblikovanju cen, razvoju in izvajanju regionalnih ciljnih programov za razvoj stanovanjskega sektorja.
Ministrstvo usklajuje delovanje organov in državnih institucij na stanovanjskem področju, svoje dejavnosti izvaja neposredno in v sodelovanju z drugimi državnimi organi in lokalno samoupravo.
Zvezna uprava za stanovanjski in komunalni kompleks
V ZSSR je bil velik pomen pripisan centraliziranemu upravljanju stanovanjskega in komunalnega sektorja, saj so se stanovanjske in komunalne storitve financirale predvsem na račun proračunskih sredstev.
Ministrstvo za stanovanjske in komunalne storitve (pod različnimi imeni) je obstajalo 50 let. Po likvidaciji Ministrstva za stanovanjske in komunalne storitve RSFSR leta 1990 je bil pri Svetu ministrov RSFSR ustanovljen Odbor za stanovanjske in komunalne storitve, leta 1991 pa Državni odbor za stanovanjske in komunalne storitve, preoblikovan leta 1992. v Odbor za stanovanja in gospodarske javne službe v strukturi Ministrstva za gradnjo RSFSR. Leta 1993 je bil ponovno ustanovljen Odbor za javne službe Ruske federacije (Roskommunkhoz), leta 1994 pa je bilo na podlagi Rosstroya in Roskommunkhoza ustanovljeno Ministrstvo za arhitekturo, gradbeništvo, stanovanjske in komunalne storitve.
Do nedavnega je bil oddelek za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev del strukture ruskega ministrstva za industrijo in energetiko, zdaj pa je kot Zvezna agencija za gradbeništvo, stanovanjske in komunalne storitve (Rosstroy) del ministrstva za regionalni razvoj. Ruske federacije.
Ministrstvo za regionalni razvoj Ruske federacije nima pristojnosti neposredne organizacije stanovanjskih in komunalnih storitev. Rosstroy je izvršilni organ, ki opravlja funkcije upravljanja državnega premoženja na področju gradbeništva, urbanizma, industrije gradbenih materialov ter stanovanjskih in komunalnih storitev. Proračun Rosstroya za leto 2006 je 65 milijard rubljev, poleg tega agencija upravlja posojila EBRD in Svetovne banke v višini 120-150 milijonov dolarjev na leto. Denar se porabi za gradnjo, stanovanjske certifikate za vojaško osebje in druge namene. Pri finančnem upravljanju sodeluje tudi Agencija za hipotekarna in stanovanjska posojila (AHML). Proračun AHML za leto 2006 predvideva 14 milijard rubljev. posojilna jamstva in 3,7 milijarde rubljev. povečati osnovni kapital.
Funkcije nadzora v stanovanjskem sektorju opravljata Glavni državni stanovanjski inšpektorat Rusije (GZhI) in GZhI sestavnih subjektov Ruske federacije.
Znano je, da kakovost stanovanjske gradnje ni povsod na ustrezni ravni, ni odgovornosti lastnikov za vzdrževanje individualnih hiš in skupnega premoženja večstanovanjskih stavb (svoja stanovanja vzdržujejo čisto in urejeno, umazanija na hodnikih, stene pobarvane, vrata se ne zapirajo). Rublja ne kaznujejo niti državljani niti podjetja, ki so kriva za škodo, gradbene napake.
GZhI so pozvani, da nadzorujejo stanje stanovanjskega sklada, urejanje okolice, da začnejo sprejemati ukrepe za odpravo ugotovljenih kršitev in pomanjkljivosti.
Na splošno je državna uprava stanovanjsko-komunalnega kompleksa razdrobljena, upravna vertikala ne deluje. Lokalni organi na center naslovijo zahtevke predvsem glede znižanja transferjev, saj so lokalne finance v veliki meri odvisne od njih. Politika zvezne vlade v zvezi z upravljanjem stanovanjskih in komunalnih storitev je protislovna. Po eni strani se lokalni samoupravi nalagajo dodatne obveznosti, po drugi strani pa se ruši njen monopol nad upravljanjem. Osrednji organi se ne znajo ustrezno spopasti niti z zagotavljanjem ekonomsko upravičenih standardov, na primer o zagotavljanju socialnih stanovanj, klasifikaciji stanovanjskih in komunalnih storitev, njihovem plačilu itd. Hkrati obstajajo zahtevki proti občinskim oblastem, zlasti glede stroškov upravljanja: uradniki celo ustanovitev storitve za stranke obravnavajo kot priložnost za prejemanje dodatnih tarif in ne kot orodje za izboljšanje učinkovitosti stanovanj in komunalne storitve.
Stanovanjski organ
Stanovanjski zakonik Ruske federacije je uvedel bistveno drugačne oblike upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev, ki temeljijo ne le na decentralizaciji, ampak tudi na stanovanjski samoupravi. Prej so prebivalci plačevali malo denarja, državne in občinske organizacije pa so zagotavljale celotno paleto storitev. Zdaj je večina najemnikov postala lastnik z vsemi posledicami, odgovornimi za stanje hiše. Organizirani lastniki določajo, komu bodo zaupali v upravljanje svoje nepremičnine in vzdrževanje stanovanj, za kakšen znesek, ali pa jih upravljajo sami.
Za hiše zasebnega stanovanjskega sklada so na voljo tri možnosti:
hišni odbor iz vrst najemnikov na podlagi neposredne demokracije (hišni odbor);
Podjetje za profesionalno upravljanje pod pogoji zaposlitve (UK);
Združenje lastnikov stanovanj kot neprofitna organizacija (HOA).
Stanovanjska samouprava koristi državi in občinam v smislu:
Zmanjšanje proračunske obremenitve;
Prenos dela tveganj na nedržavni sektor;
Povečanje učinkovitosti obvladovanja stroškov (nadzor od zgoraj potrošniki nadomestijo z nadzorom od spodaj, ki v bistvu ne zahteva stroškov).
Vendar pa je podjetniku vseeno, kdo mu plača storitve: država, občinska organizacija, družba za upravljanje ali prebivalci sami.
Družba za upravljanje. Skupščina stanovalcev lahko za upravljanje hiše izbere na natečaju ali povabi posebno podjetje, ki je sposobno rešiti vse potrebne naloge upravljanja, tj. družba za upravljanje.
Za dejavnosti družbe za upravljanje veljajo naslednje osnovne zahteve:
Nedeljivost občinskega premoženja;
Izboljšanje kakovosti storitev;
Preprečevanje rasti tarif;
Transparentnost procesa upravljanja.
Podjetje zagotavlja upravljanje, uvajanje novih tehnologij, zmanjševanje stroškov. Tarife nadzira lokalna vlada. Pogodba, sklenjena med lokalno samoupravo in družbo za upravljanje, določa
vse pogoje za prenos nadzora in oblike nadzora nad izvajanjem pogodbe.
Družba za upravljanje lahko deluje na dva načina:
Prevzame upravljanje in poslovanje hiš;
Ustvari skupino za upravljanje, ki upravlja samo, ampak
angažira druge izvajalce za obratovanje hiš
(zunanje izvajanje).
Prva možnost zahteva enkratne stroške za nakup opreme, najem velikega števila delavcev, kar je povezano s tveganjem. Možnost se bo izplačala pri oskrbi celotnega mikrodistrikta. Pri drugi možnosti so tehnične funkcije oddane zunanjim izvajalcem, družba za upravljanje samo organizira delo in razporeja finančne tokove. Slabost te možnosti je odvisnost od izvajalcev.
Pri ločevanju funkcij upravljanja in opravljanja storitev družba za upravljanje v imenu stanovalcev sklepa pogodbe s podjetji za opravljanje komunalnih storitev in vzdrževanje stanovanj, pobira pristojbine od stanovalcev in plačuje dobaviteljem za opravljene storitve, tj. opravlja funkcije storitve za stranke, denarnega poravnalnega centra, socialne zaščite prebivalstva, razvijalca strank, usklajuje delo stanovanjskih in komunalnih podjetij. Kot posrednik med družbo za upravljanje in določeno stanovanjsko stavbo se lahko imenuje upravnik stavbe (hišni upravnik). Dodeljen mu je določen znesek za material in plače. Ob upoštevanju potreb hišni upravitelj zaposluje osebje, zagotavlja tekoče vzdrževanje in servisiranje hiše in lokalnega območja, vzdržuje stike s prebivalci o vprašanjih plačil in kakovosti storitev.
Na dan ustanovitve družbe za upravljanje morate imeti znaten začetni kapital, katerega velikost je podana v tabeli.
Letni stroški skupaj z drugimi stroški (zagon, nepredvideni stroški itd.) Bodo znašali 150-175 tisoč dolarjev, ob upoštevanju dolgoročnih naložb pa 220-230 tisoč dolarjev.
Če želite prejeti zajamčen dohodek, morate vzeti vsaj 10 hiš za vzdrževanje. S plačili 24 tisoč dolarjev na hišo na leto bo prihodek 240 tisoč dolarjev, doba vračila je 5 let. Pri servisiranju novih stavb so potrebni manjši stroški (potreben je denar za prvi mesec dela, nato pa se za financiranje uporabljajo plačila za stanovanjske in komunalne storitve).
Primerjavo ekonomske in socialne učinkovitosti družbe za upravljanje s stanovanjskim uradom ali DEZ je mogoče izvesti po naslednjih kazalnikih:
Število pritožb, prejetih od prebivalstva glede storitve;
Prihranek (prekomerna poraba) sredstev;
Razmerje med kapitalskimi in tekočimi stroški;
Izvajanje merjenja in regulacije porabe energije, vode itd.;
Raven tarif za javne storitve.
Poleg tega je treba upoštevati tveganja, ki jih ne nosijo vse oblike gospodarjenja enako. Tako na trgu že delujejo velika podjetja, ki servisirajo elitne hiše, hiše poslovnega razreda, medtem ko servisiranje praviloma izvajajo "hčere" razvijalcev. Elitne hiše so razdeljene med največje udeležence na trgu. Dostop za začetnike je skoraj zaprt. Za nove udeležence na trgu so hiše ekonomskega razreda, množična gradnja. Donosi upravljanja so nizki. Poleg tega je za majhno družbo za upravljanje zelo težko zagotoviti kakovostno vzdrževanje sodobnih inženirskih omrežij in opreme.
Pri servisiranju hiš ekonomskega razreda bi družbe za upravljanje lahko konkurirale ZhEK-om in DEZ-jem. Toda po eni strani so takšne poceni pogodbe za zasebna podjetja nedonosne (če želite zaslužiti, morate prevzeti veliko hiš za vzdrževanje), po drugi strani pa obstaja previden odnos strank do malo znanih družbe za upravljanje (če je posel, potem je goljufija neizogibna), ugled pa si zaslužite dolgo časa.
Poleg tega družba za upravljanje nosi tveganja, povezana s subvencioniranjem plačil gospodinjstev za stanovanjske in komunalne storitve. Dajatve je treba nadomestiti iz proračuna, sicer se upravičenci izkažejo za neplačnike. Verjetnost, da bo zasebna družba za upravljanje prejela nadomestilo, je manjša od 1.
Zato je izključitev občinskih struktur iz števila potencialnih družb za upravljanje preuranjena. Občinska podjetja za upravljanje načeloma niso posegala v konkurenco. Ni potrebe po nasprotovanju obrazcem z enim naročilom. Občinski stanovanjski urad opravlja funkcije nič slabše od zasebne družbe za upravljanje. Družbo za upravljanje lahko štejemo za obetavno obliko upravljanja, ki obstaja skupaj z drugimi oblikami.
Lahko pride do velikih težav pri registraciji lastninskih pravic na zemljiščih, prenosu stavb in nestanovanjskih prostorov na bilanco HOA, zakonsko zagotovljeni brezplačni registraciji zemljiških parcel, ki so del etažne lastnine;
Hiša je izključena iz načrtov za večja in tekoča popravila;
Za registracijo HOA v Moskvi je treba zadevo uskladiti v 22 mestnih odborih in oddelkih, izpolniti približno 150 obrazcev in dokumentov. Postopek se po zakonu namesto za en mesec podaljša za 7-9 mesecev. Predpogoj za to je prisotnost tlorisa stavbe, katere priprava ni poceni. Organi sanitarnega in epidemiološkega nadzora, požarnega nadzora in drugih inšpekcijskih služb, ki praviloma ostanejo brezbrižni do kršitev v hišah občinskega sklada, takoj začnejo kazati integriteto v zvezi z novonastalimi HOA. Opremljanje nekdanje občinske hiše in izpolnjevanje zahtev člane partnerstev stane precejšen znesek.
Združenje lastnikov stanovanj (HOA) idealno za vlogo organiziranega lastnika stanovanja.
HOA je ustanovljena kot neprofitna organizacija. Na skupščini mora za to glasovati več kot 50 % stanovalcev. Član HOA mora biti lastnik prostorov v stanovanjski hiši, ne glede na kraj bivanja. Članstvo, vstop, izhod partnerstva so lahko le prostovoljna.
V HOA lahko sodeluje lokalna samouprava kot lastnik hiše ali posameznih stanovanj. Lokalna vlada, ki prispeva svoj del stanovanjskega sklada v odobreni kapital, si pridržuje odgovornost za plačilo računov za komunalne storitve in vzdrževanje hiš.
HOA oblikuje lastnino in se lahko ukvarja s podjetništvom.
Pri ustanovitvi HOA se izvede popis stanovanjskega sklada, da se identificirajo hiše, katerih več kot 50% površine je v lasti fizičnih in pravnih oseb, da se na njihovi podlagi ustanovijo združenja lastnikov stanovanj. .
Združenja lastnikov stanovanj se intenzivneje ustvarjajo na podlagi novogradenj s sodelovanjem lokalnih oblasti. Že ob nakupu stanovanja se podpiše pogodba o pridružitvi etažne lastnine. To je posledica dejstva, da so v novih stavbah prebivalci primerljivi v dohodku, poleg tega pa so težave z večjimi popravili časovno odložene.
Združenja lastnikov stanovanj razbremenijo lokalne oblasti velikega deleža odgovornosti za stanje in možnosti za razvoj stanovanjskih in komunalnih storitev, hkrati pa si prizadevajo znižati stroške storitev in povečati zahteve za izvajalce. Zato oblasti prispevajo k organizaciji združenj lastnikov stanovanj s poenostavitvijo registracije, pridobitvijo pravice do nestanovanjskih prostorov, zemljišč za hiše in sosednja ozemlja, povračila subvencij, ugodnosti, subvencij.
HOA prejme hišo v upravljanje na podlagi odločitve lokalne vlade po končani gradnji. Za vzdrževanje hiše HOA najame svoje osebje delavcev ali sklene pogodbo z organizacijo za vzdrževanje stanovanj. V drugem primeru se pogodba sklene z vsakim lastnikom stanovanja. V obeh primerih gre pri najemnikih za izvajalce, t.j. izvajalci dela.
S pravnega vidika ni resnih ovir za razvoj HOA. Zvezni zakon "O združenjih lastnikov stanovanj" z dne 15. junija 1996 jim zagotavlja pravico do proračunskih subvencij, članom HOA z nizkimi dohodki pa tudi pravico do stanovanjskih subvencij. Vendar se v praksi pojavljajo težave tako pred kot po registraciji. Za prebivalce so to:
Lahko pride do velikih težav pri registraciji lastninskih pravic na zemljiščih, prenosu stavb in nestanovanjskih prostorov na bilanco HOA, zakonsko zagotovljeni brezplačni registraciji zemljiških parcel, ki so del etažne lastnine;
Hiša je izključena iz načrtov za večja in tekoča popravila;
Treba je vzdrževati bilanco stanja, plačevati davke;
Primerno je prenesti upravljanje propadajočih stanovanj na HOA, tj. izvesti nekakšno stanovanjsko in komunalno privatizacijo.
Za registracijo HOA v Moskvi je treba zadevo uskladiti v 22 mestnih odborih in oddelkih, izpolniti približno 150 obrazcev in dokumentov. Postopek se po zakonu namesto za en mesec podaljša za 7-9 mesecev. Predpogoj za to je prisotnost tlorisa stavbe, katere priprava ni poceni. Organi sanitarnega in epidemiološkega nadzora, požarnega nadzora in drugih inšpekcijskih služb, ki praviloma ostanejo brezbrižni do kršitev v hišah občinskega sklada, takoj začnejo kazati integriteto v zvezi z novonastalimi HOA. Opremljanje nekdanje občinske hiše in izpolnjevanje zahtev člane partnerstev stane precejšen znesek.
Preprosta zamenjava subjekta upravljanja ne bo spremenila ničesar na trgu stanovanjskih in komunalnih storitev, razen če se bodo pojavili novi udeleženci na trgu. V nasprotnem primeru bo občinski monopol nadomestil zasebni monopol brez družbene odgovornosti. Zato je za razvoj konkurence na trgu stanovanjskih in komunalnih storitev potrebna prisotnost družb za upravljanje različnih oblik lastništva.
Stanovanjski in komunalni kompleks je niz podjetij različnih sektorjev sfere življenjske podpore, katerih naloga je zagotoviti prebivalcem mesta potrebne pogoje za udobno bivanje, vključno s stanovanji in visokokakovostnimi javnimi storitvami, ter mestna podjetja - neprekinjeno zagotavljanje storitev inženirske infrastrukture. organizacije.
Elementi stanovanjskega in komunalnega kompleksa
1. oskrba z vodo: postaje za zajemanje vode, čiščenje vode, prezračevalne postaje, avtoceste
2. odvajanje vode: avtoceste, kanalizacija, čiščenje
3. oskrba s toploto: proizvodne zmogljivosti, omrežja, distribucijska omrežja
4. oskrba s plinom: postaje, omrežja, distribucijska omrežja
5. oskrba z električno energijo: proizvodne zmogljivosti, glavna omrežja, transformatorske postaje, distribucijska omrežja
6. stanovanjski sklad: podjetja za vzdrževanje stanovanjskega sklada, zbiranje smeti, tekoči remont
7. izboljšanje: vrtnarska podjetja, izboljšanje igrišč, parkov, trgov, čiščenje ulic, vzdrževanje cest in pločnikov, ulična razsvetljava, predelava odpadkov
8. kopališča (prej tudi - pralnice)
9. hoteli (za obiskovalce; tudi zaradi ruske specifike - sobodajalci za brezdomce)
10. pogrebne storitve: pokopališča, krematorij, kolumbarij
Spodaj kakovost javnih storitev razume njihovo nemoteno zagotavljanje, kakor tudi zagotavljanje potrebnih parametrov za njihovo zagotavljanje v skladu s potrebami stanovalcev. Kakovostna storitev pomeni tudi hitro odzivnost na zahteve strank.
Zaradi tehnologije ali tradicionalnih pogojev poslovanja imajo stanovanjska in komunalna podjetja monopolni položaj na trgu storitev. To še posebej velja za podjetja za oskrbo s toploto, oskrbo z električno energijo, oskrbo s plinom, oskrbo z vodo in sanitarije. Kljub heterogenosti ponujenih storitev imajo skupne znaki:
1. uporaba v tehnološkem procesu kompleksne inženirske infrastrukture, vezane na določeno ozemlje
2. kontinuiteta ali strogo zaporedje procesa proizvodnje, prevoza in porabe materialnih nosilcev storitve
3. nezmožnost potrošnika, da bi za daljše časovno obdobje zavrnil prejemanje tovrstnih storitev
4. nezmožnost nadomestitve podprodukcije storitev v enem obdobju zaradi njihove intenzivnejše proizvodnje v drugem.
5. tesna odvisnost organizacije proizvodnega procesa, potreb po zmogljivostih in specifičnih inženirskih rešitvah od lokalnih razmer
Značilnosti stanovanjskega sklada
Cestni in mostni objekti
Naloga delovanja cestnega in premostitvenega gospodarstva je izboljšanje kakovosti cest in inženirskih objektov, kar posledično zagotavlja naslednje socialno-ekonomske učinke:
Reforma stanovanjskega in komunalnega kompleksa
Potreba po reformi stanovanjskih in komunalnih storitev se je pojavila v zgodnjih devetdesetih letih. To je bilo posledica dejstva, da je bil glavni del proračunov občin porabljen za popravilo in vzdrževanje stanovanjskih in komunalnih objektov. Leta 1997 Predsednik Ruske federacije je izdal odlok, ki je vseboval osnovni koncept reforme stanovanjskih in komunalnih storitev.
Glavne smeri reforme stanovanjskih in komunalnih storitev
1. razmejitev pravic do lastništva in upravljanja stanovanjske in komunalne lastnine (to velja za stanovanjski sklad)
2. oblikovanje stanovanjskega trga s privatizacijo in sprememba strukture stanovanjskega fonda po obliki lastništva
3. prehod stanovanjskih in komunalnih storitev na način delovanja brez subvencij z racionalizacijo plačil prebivalstva za stanovanja in komunalne storitve
4. državni nadzor nad določanjem tarif za stanovanjske in komunalne storitve, pa tudi kakovost opravljenih storitev. Tarifa = ekonomsko usmerjeni stroški / količina. Država določa tudi najvišji odstotek povečanja plačila stanovanjskih in komunalnih storitev. Kakovost opravljenih storitev spremljamo po njihovih standardih. Na primer, sobna temperatura mora biti vsaj 18 o C po zveznem standardu in 20 o C po regionalnem standardu. Dvakrat na teden je treba mokro čiščenje izvajati na vhodu in vsak dan - v prvem nadstropju in v dvigalu. Odpadke je treba dnevno odnašati.
5. zagotavljanje sistema socialne zaščite v stanovanjskem sektorju za skupine prebivalstva z nizkimi dohodki. Država zagotavlja subvencije v obliki gotovinskih plačil in ugodnosti v obliki popustov na stanovanjske in komunalne storitve.
6. prestrukturiranje sistema upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev
7. vzdrževanje pogodbenih odnosov na področju delovanja in popravila stanovanj, pa tudi objektov inženirske in komunalne infrastrukture
8. razvoj konkurence pri zagotavljanju stanovanjskih storitev
9. varčevanje z viri in zmanjšanje stroškov v proizvodnji stanovanjskih in komunalnih storitev.
Stanovanjske in komunalne storitve so razdeljene na 2 vrsti:
A) posamezne storitve- storitve, ki se izvajajo neposredno v stanovanju, torej vsakemu potrošniku;
b) kolektivne službe– čiščenje stopnišč, odvoz smeti ipd.
Tehnologije za varčevanje z viri vključujejo:
Trg mestnih zemljišč
Dejavniki, ki vplivajo na ceno zemljišča
V Rusiji se letni promet sredstev v stanovanjskem sektorju približuje več kot 4 bilijonom rubljev. Hkrati plačila gospodinjstev predstavljajo približno polovico - 2 bilijona rubljev. Drugo polovico predstavlja zagotavljanje komunalnih sredstev s strani gospodarskih subjektov in proračunskih organizacij. V poročilu "Stanovanjsko-komunalni kompleks: med politiko in ekonomijo" strokovnjaki družbene odgovornosti razumejo, kako učinkovito razporediti ta sredstva in kateri mehanizmi bodo omogočili spremembo gospodarstva na tem območju.
Glede na to, da sektor stanovanjskih in komunalnih storitev predstavlja približno 3% BDP države, ni presenetljivo, da država poskuša posvetiti več pozornosti temu sektorju gospodarstva. Tako je za rešitev nakopičenih težav predsedstvo Sveta pri predsedniku Ruske federacije za strateški razvoj in prednostne projekte odobrilo začetek projektov »Oblikovanje udobnega urbanega okolja« in »Zagotavljanje kakovosti stanovanj in komunalne storitve«.
Uspešno izvajanje teh pobud pa ovirajo številni tehnološki, organizacijski in finančni problemi, ki ne omogočajo organiziranja učinkovite in kakovostne oskrbe prebivalstva in drugih potrošnikov z javnimi storitvami v kratkem času. Najprej govorimo o kritični stopnji fizične in moralne dotrajanosti komunalne infrastrukture: približno 60 % osnovnih sredstev je odslužilo svoj standardni rok. Razlog za tako visoko stopnjo amortizacije je bila kronična nefinanciranost panoge.
Poleg pomanjkanja dodeljenih proračunskih sredstev avtorji poročila ugotavljajo njihovo neučinkovito razdeljevanje. V razvitih državah so stroški vzdrževanja stanovanjskih nepremičnin enaki stroškom komunalnih storitev. V Rusiji gre 20% za nepremičnine in 80% za komunalne storitve. Druga težava je povezana z državno regulacijo panoge – pretirana centralizacija pristojnosti odločanja namesto oblikovanja institucij in »pravil igre« na trgu. Ni pogojev za oblikovanje avtonomnega, samoregulativnega mehanizma stanovanjskih in komunalnih storitev.
Strokovnjaki družbene odgovornosti podjetij menijo, da je za rešitev teh in drugih problemov treba najprej oblikovati strateški načrt za razvoj panoge. Glavna ideja načrta je izvesti finančni manever brez bistvenih sprememb v obsegu financiranja, zaradi česar se bodo stroški nepremičnin in komunalnih storitev izenačili na razmerje 50% / 50%. Avtorji poročila opredeljujejo naslednja področja dela za dosego takšnega rezultata: posodobitev stanovanjskega in komunalnega sektorja, podpora pobudi zasebnih lastnikov, pomoč gospodinjstvom z nizkimi dohodki, sprememba vloge državnih finančnih institucij za razvoj. stanovanjskega in komunalnega kompleksa.
Več o konkretnih ukrepih, ki jih DOP predlaga za razvoj stanovanjskega in komunalnega sektorja, lahko izveste v poročilu.
Izraz stanovanjsko-komunalni kompleks (HCC) pomeni element teritorialne infrastrukture v lasti občine. Od delovanja stanovanjskega in komunalnega kompleksa je odvisno, kako udobno bo državljanom živeti v stanovanjih, pa tudi v naselju kot celoti.
Osnova stanovanjskega in komunalnega kompleksa je komunalna industrija. Je del neproizvodne sfere, njen namen pa je skrbeti za varnost stanovanjskega sklada, zagotavljati njegovo pravilno delovanje in vzdrževanje, pravočasno in v celoti zagotavljati stanovanjske in komunalne storitve prebivalcem ter izvajati ukrepe za izboljšati in izboljšati sanitarno stanje komunalnih objektov.
Stanovanjski in komunalni kompleks sestavljajo naslednja gospodinjstva:
Stanovanjske in komunalne storitve so razvrščene kot storitve materialne narave, ki nimajo industrijskega namena. Običajno ločimo dve skupini takšnih storitev: individualno porabo in javno.
Posamezne storitve so zagotovljene neposredno vsakemu potrošniku. Sem spadajo oskrba s hladno in toplo vodo, toploto, kanalizacijske storitve itd.
Potrošniške storitve so namenjene servisiranju skupne lastnine MKD, dvigal, dvorišč (to je čiščenje, odvoz trdnih odpadkov), ozemelj, ki pripadajo občini (polepšanje in čiščenje ulic, pločnikov, popravilo pločnikov, ulične razsvetljave, dejavnosti urejanja krajine, odvoz smeti itd.).
Glede na to, kako pomembna je določena storitev za prebivalstvo, obstajajo 3 stopnje:
Za stanovanjske in komunalne storitve je značilna izolacija, omejenost in odvisnost od določenih dejavnikov. Zaprtje se kaže v zadovoljevanju potreb, ki se oblikujejo na določenem ozemlju. Omejitev je v prisotnosti meje, ki je določena z obsegom obstoječih potreb po stanovanjskih in komunalnih storitvah na določenem ozemlju. Poleg tega so stanovanjske in komunalne storitve odvisne od velikosti in strukture teh potreb v posameznem časovnem obdobju.
Javna komunalna podjetja niso neodvisna. Ni njihova pravica, da določajo oblike, obseg in obseg svojih dejavnosti. Delujejo s poudarkom na infrastrukturi naselja, njegovi prostorski in funkcionalni organizaciji.
Razlikujejo se naslednji sektorji stanovanjskega in komunalnega kompleksa:
1. Nastanitev
Vključuje stanovanjske in nestanovanjske stavbe ter organizacije, ki jim služijo (upravljajo, izvajajo gradbena in popravljalna dela itd.).
Stanovanje vključuje stanovanja, nestanovanjske stavbe, zgradbe javnih organizacij in družbenih uradov, podjetij, ki jih oskrbujejo in upravljajo.
Vsi stanovanjski prostori sestavljajo mestni stanovanjski sklad. Ni pomembna njihova lastninska oblika. To so lahko MKD, zasebne hiše, zgradbe za posebne namene (domovi, zavetišča, penzioni za različne kategorije državljanov), stanovanja in drugi prostori, namenjeni bivanju ljudi. Ko se blaginja državljanov izboljšuje, postajajo bolj zahtevni glede bivalnih razmer in splošnega stanja svojih domov. To je posledica spremembe v strukturi mestnega stanovanjskega sklada.
2. Inženirska podpora naselij
Inženirska infrastruktura stanovanjskega in komunalnega kompleksa vključuje oskrbo državljanov s komunalnimi viri (topla in hladna voda, toplota, plin, elektrika).
Ta komponenta stanovanjskega in komunalnega kompleksa je najbolj zapletena. Inženiring mora biti organiziran na zelo visoki ravni, da je možno nemoteno oskrbovati prebivalstvo z vodo, toploto, elektriko in plinom. To zahteva pravočasno popravilo inženirskih komunikacij (vključno s preventivnim vzdrževanjem), čiščenje in zagotavljanje učinkovitega delovanja služb za nujno pomoč. V naši državi je v mnogih regijah problem pripraviti inženirska omrežja za hladno sezono.
Elementi sistema za oskrbo s toploto: direktna in povratna ogrevalna omrežja, črpalne postaje (potrebne za črpanje), razdelilniki toplote.
3. mestne javne službe
Vključuje sisteme za izboljšanje in vzdrževanje urbanih območij (upravljanje gradnje cest, ulična razsvetljava, sanitarni ukrepi, zbiranje, odvoz in predelava trdnih odpadkov, urejanje mesta), pa tudi kopališča, pralnice, hoteli, ritualna podjetja itd.
Oglejmo si podrobneje vsakega od podsistemov mestnih javnih služb:
Za stanovanjski in komunalni kompleks Rusije je značilno, da so njegove organizacije podrejene različnim organom, odvisno od lokacije naselja. Če je mesto veliko in razdeljeno na okrožja, potem je del podjetij stanovanjskega in komunalnega kompleksa razdeljen nanje glede na njihovo podrejenost. Tako se izvaja stanovanjsko upravljanje, popravilo in gradbena proizvodnja, del cestne uprave in upravljanje parka. Upravljanje inženirskih omrežij (vodovod, vodovod in kanalizacija, plinovod in toplovod) ni conirano v skladu z upravno razdelitvijo mest. Sektorji za celotno mesto (torej upravljani brez coniranja) vključujejo del cestne infrastrukture in ciljne izboljšave.
Posebnost stanovanjskega in komunalnega kompleksa kot predmeta upravljanja je, da je njegova glavna naloga zadovoljevanje osnovnih potreb državljanov. Za rešitev tega problema morajo organizacije stanovanjskega in komunalnega kompleksa ustvariti vse pogoje za normalno življenje ljudi. Pomagajo pri razvoju gospodarskega potenciala in oblikujejo podobo mestnih ozemelj. V zvezi s tem si javni organi občin prizadevajo rešiti predvsem probleme stanovanjskih in komunalnih storitev.
Izpostaviti je mogoče naslednje značilnosti organizacije mestnega stanovanjskega in komunalnega kompleksa:
V zvezi z zgoraj navedenim je treba stanovanjski in komunalni kompleks mesta organizirati ob upoštevanju posebnosti lokalnih razmer. Na to se je treba osredotočiti tudi pri razvoju regulativne dokumentacije, ki določa zahteve za kakovost storitev, zagotovljenih prebivalstvu, in določa mehanizme za zaščito pravic državljanov.
Za materialno in tehnično osnovo stanovanjskega in komunalnega kompleksa je značilna stroga vezava na razmere določenega naselja in potreba po zadovoljevanju potreb državljanov. V zvezi s tem se upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev izvaja na lokalni ravni, to je, da lokalne oblasti upravljajo komunalna sredstva (vključno z denarnimi). Glavnina stroškov za opravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev se zagotavlja iz proračunskih sredstev občin in iz sredstev lokalnih gospodarskih subjektov.
Stanovanjska gradnja poteka po zakonitostih tržnega gospodarstva in se le v manjši meri financira iz proračuna. V isto smer se bo razvijala tudi potreba po stanovanjih, do katerih je mogoče dostopati le s premagovanjem tržnih ovir.
Oblikovanje organizacijskih struktur upravljanja izvajajo lastniki stanovanjskih prostorov in podjetja, ki dobavljajo energetske vire in servisirajo stanovanjski sklad.
Država sodeluje pri upravljanju stanovanjskega in komunalnega kompleksa, na zakonodajni ravni ureja razmerja v stanovanjskem sektorju in pravice do nepremičnin in razvoja mest, razvija tehnične predpise, zagotavlja socialna jamstva, odobrava finančne standarde itd.
Naloga lokalnih oblasti je ustvariti pogoje za gradnjo stanovanj in razvoj sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev kot celote, ohraniti stanovanjski sklad za socialne namene.
Obseg pristojnosti javnih organov Ruske federacije, regij Ruske federacije in njenih občin pri reševanju stanovanjskih vprašanj določa Stanovanjski zakonik Ruske federacije.
1. Lokalna vlada
Za stanje stanovanjskega sklada so odgovorni lastniki. Zaupano jim je oblikovanje postopka za njegovo vodenje, sklepanje pogodb o najemu in zakupu, financiranje vzdrževanja in servisiranja stanovanj.
Sodelovanje občine pri upravljanju stanovanjskih in komunalnih storitev je naslednje:
Organi lokalne samouprave naj organizirajo:
Lokalne oblasti so odgovorne za ustvarjanje pogojev, ki omogočajo učinkovito upravljanje MFB. Tej vključujejo:
Družba za upravljanje začne upravljati MKD, ko lastniki z njo sklenejo pogodbo. Podjetje se izbere z javnim natečajem, če pa do njega ni prišlo, potem brez njega.
Občinski OU deluje kot služba za stranke, druga organizacija v lasti občine, razvejano ali specializirano podjetje. MUP začne izvajati dejavnosti za upravljanje stanovanjskega sklada na pravici gospodarskega upravljanja, občinske ustanove pa na pravici operativnega upravljanja. V teh primerih ni treba skleniti pogodbe o upravljanju. Inženirska omrežja stanovanjskih in komunalnih storitev se prenesejo na občinsko organizacijo s pravico do operativnega upravljanja. Naloge službe za stranke vključujejo opravljanje upravnih in gospodarskih funkcij. Mestne službe naročnika vodi načelnik uprave ali služba za stranke regije.
Lokalne oblasti, ki so edine stranke, sklepajo pogodbe za vzdrževanje stanovanj. Hkrati izvajalci prejmejo določen znesek za izvajanje svojih dejavnosti. Njihov boj za pogodbo postane razlog za znižanje tarif.
Pomembno!
Občinski organi morajo vsako leto organizirati skupščino etažnih lastnikov, katere namen je izbrati način upravljanja MKD oziroma potrditi pooblastila OU, ki ga imenujejo lokalne samouprave.
Ob prijavi lastništva stanovanja se izda potrdilo. Dokler ni izdana vsaj polovici najemnikov, urejanje hišnega upravljanja izvaja občina. Po opravljeni skupščini, na kateri lastniki izberejo način upravljanja, lokalni organi prenehajo urejati upravljanje MKD. Kljub temu lahko Kazenski zakonik v imenu lastnikov sodeluje z lokalnimi oblastmi tako, da z njim sklene sporazum.
Če se lastniki stanovanjskih prostorov ne odločijo, imenuje družbo za upravljanje občinski organ.
MKD običajno niso v lasti ene osebe, ampak jih upravljajo stanovanjske organizacije. V njih je tudi delež občine, njeno računovodstvo se vodi v bilanci stanja mestne blagajne, vodenje komunalnega sektorja. Organi lokalne samouprave lahko zaupajo upravljanje stanovanjskega fonda v lasti občine družbi za upravljanje tako, da z njo sklenejo pogodbo, tako kot drugi lastniki stanovanj.
Organi občin morajo zagotoviti stanovanja državljanom v stiski: za to morajo določiti kriterije za razvrščanje ljudi z nizkimi dohodki, jim poiskati in zagotoviti stanovanje. Za te namene potrebujete:
2. Upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa na ravni subjektov Ruske federacije
Infrastruktura stanovanjskega in komunalnega kompleksa ter stanovanjski sklad sta pod nadzorom javnih organov. V regijah Ruske federacije se ustvarjajo oddelki, odbori in ministrstva za stanovanjske in komunalne storitve, ki so del strukture upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev. Pripravljajo lastne regulativne dokumente, ki urejajo tekoče preobrazbe, medtem ko je regulativni okvir, razvit na zvezni ravni, vzet za osnovo. Odločitve, sprejete na regionalni ravni o upravljanju komunalnega sektorja, so za občinske organe svetovalne narave. Hkrati v regijah delujejo podjetja v državni lasti, ki služijo stanovanjskim in komunalnim storitvam občin.
3. Zvezna uprava za stanovanjski in komunalni kompleks
Za Sovjetsko zvezo je bilo značilno centralizirano upravljanje področja stanovanjskih in komunalnih storitev, saj je financiranje stanovanjskega in komunalnega kompleksa potekalo iz proračuna.
Oblikovano je bilo Ministrstvo za stanovanjske in komunalne storitve, ki je trajalo pol stoletja. Ne tako dolgo nazaj je bil oddelek za upravljanje stanovanjskega sektorja del ruskega ministrstva za industrijo in energetiko. Trenutno deluje Zvezna agencija za gradbeništvo in stanovanjske in komunalne storitve (Rosstroy), ki je del strukture Ministrstva za regionalni razvoj Ruske federacije.
To ministrstvo ni pooblaščeno za organizacijo stanovanjskih in komunalnih storitev. Takšen izvršni organ, kot je Rosstroy, je dolžan upravljati državno lastnino na področju gradbeništva, urbanizma, industrije gradbenih materialov ter stanovanjskih in komunalnih storitev. Agencija za hipotekarna in stanovanjska posojila se ukvarja z reševanjem finančnih vprašanj.
Nadzor v komunalnem sektorju izvaja Glavni državni stanovanjski inšpektorat Rusije in njegovi regionalni oddelki.
Mnogi razumejo, da kakovost gradnje stanovanjskih objektov ni vedno visoka, da so lastniki neodgovorni do vzdrževanja skupnega premoženja MKD (ne skrbijo za čistočo v vhodih in oddelkih, rišejo po stenah, poškodujejo lastnino, itd.). Hkrati ne predvideva pobiranja glob niti od lastnikov niti od upravnih organizacij, ki povzročajo škodo stanovanju.
Naloga državnega stanovanjskega inšpektorata je spremljanje stanja stanovanjskega fonda in sprotnih ukrepov za izboljšanje. Deluje naj tudi kot pobudnik odprave ugotovljenih kršitev in pomanjkljivosti.
Trenutno je država vse bolj vključena v oblikovanje politike na področju stanovanjskih in komunalnih storitev, podpira razvoj predpisov o cenovno dostopnih stanovanjih in posodobitev infrastrukture javnega sektorja.
Izvedba reforme stanovanjskega in komunalnega kompleksa vključuje rešitev naslednjih nalog:
Storitve komunalnega kompleksa je mogoče finančno izboljšati z inventuro, prestrukturiranjem in likvidacijo dolgoletnih dolgov. Če ta naloga ni rešena, se lahko učinkovitost drugih ukrepov izkaže za nič.
Reforma stanovanjsko-komunalnega kompleksa pomeni, da bo upravljanje MKD prešlo z organov občin na lastnike stanovanj. To je zelo pomemben korak. Na skupščini lastnikov naj bi izbrali način upravljanja stanovanjske hiše in družbo za upravljanje. Hkrati so lastniki tisti, ki so odgovorni za tekoče vzdrževanje, vzdrževanje in popravilo hiše.
V zvezi s tem mora biti upravljanje čim bolj pregledno, procesi delovanja in razvoja stanovanjskega in komunalnega kompleksa morajo biti pregledni in odprti (vključno z mehanizmom za določanje tarif; seznam in obseg dela, vključenega v tarife in cene; sodelovanje javnih organizacij in drugih združenj lastnikov stanovanj pri sprejemanju odločitev in spremljanju njihovega izvajanja pri upravljanju večstanovanjskih stavb na podlagi načrtovanja prihodkov za objekte ter varčevanja z viri v merilu posamezne stavbe).
To je zanimivo!
Za uspešno reformo stanovanjskega in komunalnega kompleksa je potrebno, da javnost, subjekti tržnih odnosov in občinske oblasti spoznajo cilje in cilje politike konkurence. Hkrati je treba zaščititi konkurenco, za kar je potrebno prepričati in informirati državljane kot potrošnike stanovanjskih in komunalnih storitev.
Upravljanje občinskega stanovanjsko-komunalnega kompleksa bo učinkovitejše, če bo javni nadzor zagotovljen ne le s strani lastnikov stanovanjskih prostorov in regulativnih organov, temveč tudi s strani samoregulativnih podjetij. V tem primeru bodo podjetja lahko razvila merila, ki bodo določala možnost sodelovanja gospodarskega subjekta (stranke, investitorja, družbe za upravljanje, izvajalca) v dejavnostih stanovanjskih in komunalnih storitev; odobritev pravil in standardov za takšne dejavnosti; povečanje odgovornosti podjetij, ki državljanom zagotavljajo stanovanjske in komunalne storitve, z razvojem mehanizmov kolektivne odgovornosti za delovanje stanovanjskega sklada in zagotavljanje javnih storitev.
Strokovno mnenje
A. N. Kirillova,
Profesor Oddelka za gradbeništvo in upravljanje nepremičnin Moskovske državne univerze za gradbeništvo
Cilj strateškega upravljanja razvoja stanovanjskega in komunalnega kompleksa je zagotoviti udobno bivanje in visoko kakovost stanovanjskih in komunalnih storitev ter socialne standarde za življenjsko podporo prebivalstva, določiti področja za prednostni razvoj komunalne infrastrukture. , da preidejo na uporabo inovativnih metod posodobitve in zamenjave inženirskih omrežij in objektov z uporabo tehnologij, ki varčujejo z viri, da ustvarijo privlačne pogoje za naložbe.
Po analizi delovanja stanovanjsko-komunalnih kompleksov občin je mogoče identificirati ključne notranje in zunanje probleme.
Za večino stanovanjskih in komunalnih kompleksov občin je značilna visoka raven cen stanovanjskih nepremičnin, zato so mnogim državljanom nedostopne. Poleg tega je komunalna infrastruktura kompleksov v veliki meri dotrajana tako fizično kot moralno, lastniki niso pripravljeni sami vzdrževati skupne lastnine MKD, stanovanjski fond pogosto ni v celoti popravljen, veliko je stanovanj v mestih, ki so v okvarjenih ali priznanih kot dotrajanih, tarife za stanovanjske in komunalne storitve nenehno rastejo. Te težave so sistemske.
Znotrajsistemske težave vključujejo neusklajenost delovanja pri obračunavanju objektov komunalne infrastrukture in odločanje na vseh ravneh upravljanja. Posodobitev komunalnega sektorja v večini občin poteka počasi. Ta problem je mogoče rešiti z uveljavitvijo mehanizma javno-zasebnega partnerstva. Sistem zbiranja in odlaganja komunalnih odpadkov je zastarel. Slabo se pripravljajo na izvajanje programov obnove skupnega premoženja MKD na ravni sestavnih subjektov Ruske federacije, dejavnosti operaterjev v regijah in odpiranje podračunov za obnovo skupnega premoženja. premoženje v kreditnih institucijah nimajo metodoloških temeljev.
Nadzor kakovosti stanovanjskih in komunalnih storitev, zagotovljenih državljanom, se izvaja v nezadostnem obsegu v skladu z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 06.05.2011 št. 354 »O zagotavljanju javnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v večstanovanjske hiše in stanovanjske stavbe«. Učinkovitost pojasnjevalnega dela z dolžniki za plačilo stanovanjskih in komunalnih storitev je nizka, prisotnost člena "splošne hišne potrebe" v potrdilu o najemnini kaže, da ni mogoče prihraniti virov in ni trajnostnih gospodarskih rezultatov. Vse to je razlog, da državljani niso socialno zadovoljni.
Ne smemo pozabiti, da so možnosti za razvoj stanovanjskega sektorja omejene, saj so stanovanja draga, dohodki državljanov nizki, proračuni občin pa so v primanjkljaju. Poleg tega komunalna dejavnost ni zanimiva za naložbe. Vse to vpliva na stopnjo diferenciacije kazalnikov delovanja stanovanjskega in komunalnega kompleksa. Tržni odnosi v stanovanjskem sektorju so slabo razviti, zato finančne institucije vanj skoraj niso vključene.
Stanovanjski in komunalni kompleks mora imeti vsaj stanovanjski sklad in komunalno infrastrukturo, ki omogoča vzdrževanje življenjskih pogojev na ustrezni ravni in zagotavlja varnost.
Razvoj sektorja stanovanjskih in komunalnih storitev je odvisen od stanja gospodarstva v občini, ali so gospodarski subjekti pripravljeni vlagati v industrijo, kateri regulativni dokumenti se sprejemajo, ali se izvajajo mehanizmi javno-zasebnega partnerstva in ali so nekomercialni. gradijo se najemna stanovanja.
Cilji politike na področju stanovanjskih in komunalnih storitev so: narediti stanovanjske in komunalne storitve dostopne, zagotoviti standarde za vzdrževanje, vzdrževanje in popravilo stanovanjskih stavb, izenačiti modele upravljanja stanovanj. Stanovanjska politika temelji na samoupravi, proračunski podpori, mehanizmih javno-zasebnega partnerstva, dolgoročni tarifni regulaciji dejavnosti komunalnih podjetij.
Trenutno izvajajo prenovo obstoječih objektov – gradijo nove večstanovanjske stavbe, ki nadomestijo dotrajane in propadajoče stanovanjske objekte, porušene na tem območju.
Naloga stanovanjskega in komunalnega kompleksa je učinkovito delovanje v gospodarstvu mesta. To je mogoče doseči, če je finančni položaj stanovanjskih in komunalnih podjetij stabilen, komunalni viri se proizvajajo brez nesreč in z uporabo energetsko varčnih tehnologij, stanovanjske in komunalne storitve, ki se zagotavljajo državljanom, pa so visoke kakovosti. Treba je pripraviti načrt in v skladu z njim postopoma posodobiti in prenoviti stanovanja, posodobiti inženirske komunikacije z uporabo inovativnih tehnologij ter razviti informacijsko in komunikacijsko upravljanje.
Upravljanje stanovanjskega sektorja ni učinkovito, izvajanje programsko usmerjenega pristopa k upravljanju pa je v praksi nemogoče, saj zanesljivih podatkov ni. Vodstvo stanovanjskih in komunalnih storitev ni v celoti zagotovljeno z informacijami, kar ovira izvajanje reform v tem sektorju in njegov prehod na drugo raven.
Danes je stanovanjsko-komunalni kompleks kompleksno gospodarstvo s tehničnega vidika. Treba je uvesti nov razvoj in tehnologije, ki bi javnim službam omogočile ne le zagotavljanje visokokakovostnih storitev prebivalstvu, temveč tudi zmanjšanje njihovih stroškov. To zahteva sodobne rešitve. Inovacije in internetne tehnologije bodo pomagale doseči priročnost, visoko učinkovitost in preglednost.
Področje stanovanjskih in komunalnih storitev, ki je vključeno v tržne odnose, postaja vse bolj donosno. Zato mora stanovanjsko-komunalni kompleks iti v korak s časom in uvajati potrebne novosti.
Ne tako dolgo nazaj je obdelava vseh dokumentov na področju upravljanja stanovanjskih in komunalnih kompleksov potekala večinoma ročno. Računovodje društva lastnikov stanovanj so pri svojem delu uporabljali papir, pisalo in kalkulator. Učinkovito upravljanje stanovanjskega sektorja pa zahteva hitro pripravo in obdelavo dokumentov.
Poleg tega, če je stanovanjsko in komunalno podjetje majhno, potem je v njegovem osebju samo en računovodja, ki je odgovoren za vse računovodstvo. V zvezi s tem mora opraviti zelo veliko dela. Od tod tudi potreba po razvoju programske opreme za avtomatizacijo dela računovodje v komunalnem gospodarstvu.
Naloga programov je olajšati delo računovodje in čim bolj zmanjšati tveganje za napake. Avtomatizirajo društva lastnikov stanovanj na področjih: obračunavanje informacij in stanja na računih za posamezno stanovanjsko stavbo, obračunavanje vnaprej vračunanih plačil in njihovo odplačilo, oblikovanje in izpolnjevanje dokumentov za plačilo za posamezen osebni račun. Zadnja točka zahteva dolgotrajno rutinsko delo. Ni težko, je pa zelo naporno. To delo je mogoče olajšati z avtomatizacijo HOA.
Reforma stanovanjskega in komunalnega kompleksa vključuje reševanje številnih težav. Ločeno je med njimi treba poudariti zanesljivost in razpoložljivost informacij, ustvarjenih, uporabljenih in distribuiranih v stanovanjskih in komunalnih storitvah. Takšne informacije vključujejo podatke o stanovanjskem fondu in njegovih lastnikih, o porabi komunalnih virov, pa tudi o trenutnem stanju komunalnih objektov in inženirskih omrežij.
Za uspešno reševanje tega problema je nujno uvajanje najnovejših informacijskih tehnologij. V okviru reforme stanovanjskega sektorja je obvezna informatizacija stanovanjskih in komunalnih storitev.
Avtomatizirani nadzorni sistem stanovanjskega in komunalnega kompleksa predvideva prisotnost:
Avtomatizirani sistem za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev je niz strojne in programske opreme (računalniki, komunikacije, naprave za prikaz informacij, prenos podatkov itd.) In organizacijskih kompleksov, katerih cilj je zagotoviti racionalno upravljanje kompleksnih sistemov komunalne industrije.
Če organizirate enoten informacijski prostor, se bo kakovost upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev povečala, kar bo omogočilo:
Poleg tega bodo optimizirana in prihranjena prizadevanja za izboljšanje življenjskih razmer državljanov.
Stanovanjske in komunalne storitve so eden glavnih sektorjev gospodarstva, ki pomembno vpliva na vse vidike družbe. Trenutno je to področje družbenega življenja v krizi, ki je zgodovinsko posledica številnih okoliščin: neučinkovit sistem upravljanja, visoki stroški, povezani z zagotavljanjem stanovanjskih in komunalnih storitev, nerazvito konkurenčno okolje in kronična neplačila.
Ti programi so zasnovani tako, da poenostavijo delo računovodje, pa tudi da čim bolj odpravijo možnost napak. Najpomembnejše točke, za katere Avtomatizacija HOA, to je evidenca podatkov in stanja na računih posameznega stanovanja; obračunavanje pasivnih časovnih razmejitev in njihovo plačilo; izdelava potrdil o plačilu, njihovo izpolnjevanje za vsak osebni račun. Zadnje delo je najbolj rutinsko in dolgotrajno, ni težko, ampak precej dolgočasno, zato ga lahko olajša samo avtomatizacija HOA.
Med številnimi težavami, ki jih je treba rešiti med izvajanjem stanovanjske in komunalne reforme, posebno mesto zavzema zanesljivost in razpoložljivost informacij, ki se ustvarjajo, uporabljajo in distribuirajo v stanovanjskih in komunalnih storitvah. Najprej so to podatki o stanovanjskem fondu in stanovalcih, o porabi energetskih virov, operativni podatki o trenutnem stanju stanovanjskih in komunalnih storitev, inženirskih komunikacijah.
Ta problem je mogoče uspešno rešiti le na podlagi napredne informacijske tehnologije. LCD informatizacijaDO -potrebna povezava v reformi stanovanjskih in komunalnih storitev.
Do danes že poteka aktivna avtomatizacija nekaterih področij stanovanjskih in komunalnih storitev:
Avtomatizacijo industrijskih objektov je treba začeti od upravnih organov občin z ustanovitvijo Enotni informacijski prostor za upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa.
Pravzaprav, avtomatiziran sistem za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev je kombinacija strojne in programske opreme (PC, komunikacije, naprave za prikaz informacij, prenos podatkov itd.) in organizacijski kompleksi, ki zagotavljajo racionalno upravljanje kompleksnih stanovanjskih in komunalnih sistemov.
Uvedba informacijske tehnologije bo ustvarila kakovostno nov sistem upravljanja stanovanjskih in komunalnih storitev in urejeno interakcijo z izvršilnimi organi državne oblasti.
Osnova naj bo Informacijski sistem ki bo premostila vrzel med že relativno razvitim regulativnim okvirom in prakso pregona ter izboljšala kakovost sprejetih odločitev, socialno varnost prebivalstva in okrepila nadzor nad stanovanjsko-komunalnim sektorjem.
Ustvarjanje Enotni informacijski prostor stanovanjskega in komunalnega kompleksa mogoče z implementacijo industrijskih rešitev, razvitih na visokotehnološki platformi "1C:Enterprise 8.2", od katerih je glavni "1C: Upravljanje stanovanjskega in javnega podjetja". To je kombinacija zmogljivosti standardne rešitve razreda ERP in ob upoštevanju posebnosti industrije, ki omogoča ustvarjanje učinkovitega orodja za operativni nadzor in upravljanje stanovanjskega in komunalnega kompleksa na regionalni in občinski ravni.
