Ocena zavarovanja in določitev tržne vrednosti predmeta zavarovanja omogoča vzpostavitev poštenega razmerja med vrednostjo zastavljenega premoženja in zneskom posojila ter pomaga tudi pri preprečevanju nesoglasij med strankama posla, ki nastanejo pri uresničevanju zavarovanja in delno izpolnitev obveznosti posojilojemalca na račun zavarovanja. Z razvojem hipotek in drugih vrst posojil je takšna storitev, kot je ocena zavarovanja. Pri prejemu posojila neodvisni ocena zavarovanja ustvarja trdno in pošteno pravno podlago za nadaljnjo interakcijo med posojilodajalcem in posojilojemalcem, zdaj pa banke praviloma ne izdajajo posojilnih pogodb brez predhodnega cenitvenega pregleda zastavljenega premoženja.
Zastava kot način zavarovanja izpolnitve obveznosti
Najučinkovitejši način zagotavljanja izpolnitve obveznosti je zastava, saj poplačilo upnikovih terjatev na račun zastave ni odvisno od finančnega stanja ne dolžnika ne poroka, kar omogoča dejansko izpolnitev obveznosti. obveznosti dolžnika do upnika na račun premoženja, ki je predmet zastave.
Po čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije ima na podlagi zastave upnik po obveznosti, zavarovani z zastavo (zastavni upnik), pravico, da v primeru dolžnikove neizpolnitve te obveznosti prejme zadoščenje od vrednost zastavljenega premoženja, predvsem do drugih upnikov osebe, ki je lastnik tega premoženja (zastavnika), z izjemami, določenimi z zakonom. Pravilo prednosti pri izvršbi tudi potrjuje prednost zastave pred drugimi načini zavarovanja obveznosti.
Da bi bila zastava resnično ustrezen in učinkovit način zavarovanja, je treba pri obravnavanju določene nepremičnine kot zastavnega predmeta biti pozoren na naslednje pomembne točke.
1. V skladu s čl. 335 Civilnega zakonika Ruske federacije je zastavnik stvari lahko njen lastnik ali oseba, ki ima do nje pravico gospodarskega upravljanja, in zastavnik pravice - oseba, ki ima v lasti zastavljeno pravico. V skladu s tem mora potencialni hipotekarni dolžnik upniku predložiti listinska dokazila o njegovih pravicah do nepremičnine, ki je ponujena kot hipoteka. Ti dokumenti so lahko: pogodba, na podlagi katere je bilo premoženje pridobljeno (prenesene so bile pravice), z dokazilom o prenosu lastninske pravice na nepremičnini na način, določen v čl. Umetnost. 223, 224 Civilnega zakonika Ruske federacije (akt prevzema in prenosa, račun, nakladnica, drug lastninski dokument, odvisno od pogojev pogodbe) ali prenos (nastanek) pravic; za lastnino (pravice), ki je predmet državne registracije - ustrezno potrdilo o registraciji.
V praksi se pogosto pojavi situacija, ko zastavnik ne more zagotoviti pogodbe, ki je podlaga za pridobitev nepremičnine, zaradi njene izgube skozi leta. V tem primeru se je treba ravnati po čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije o pridobitni zastaranosti. Po tem členu pridobi oseba – državljan ali pravna oseba, ki ni lastnik nepremičnine, vendar je v dobri veri, odprto in neprekinjeno lastnica svoje nepremičnine petnajst let ali drugega premoženja pet let. lastninska pravica te nepremičnine.
V skladu s 4. odstavkom čl. 234 Civilnega zakonika Ruske federacije v obdobju pridobitvene zastarelnosti v zvezi s stvarmi, ki jih ima oseba, iz katere posesti bi jih bilo mogoče zahtevati v skladu s čl. Umetnost. 301 in 302 Civilnega zakonika Ruske federacije, se začne najpozneje po izteku zastaralnega roka za ustrezne zahteve.
V členu 17 sklepa plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 25. februarja 1998 št. 8 je navedeno, da zastaralni rok za pridobitev začne teči pred iztekom zastaralnega roka za prodajni zahtevek. lastnik ali drug lastnik naslova.
Zastaralni rok, ki se uporablja za te zahteve, je tri leta (člen 196 Civilnega zakonika Ruske federacije) in v skladu s členom 1 čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije začne teči od dneva, ko je oseba, katere pravica je bila kršena, izvedela ali bi morala izvedeti za kršitev svoje pravice. Na podlagi norm 1. čl. 200 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče dokončno ugotoviti trenutka, ko začne zastaralni rok, to vprašanje je ocenjevalno in ga je treba rešiti v vsakem primeru ob upoštevanju posebnih okoliščin. Poleg tega so te okoliščine praviloma znane le potencialnemu tožniku, oseba, ki se po pravilih o pridobitni zastaranosti šteje za lastnika nepremičnine, pa nima podatkov o tem, kdaj je lastnik (drugi lastnik) izvedel za kršitev njegovih pravic. Posledično je s preučevanjem dokumentov, ki potrjujejo lastništvo nepremičnine, nemogoče dokončno ugotoviti trenutek, ko nastane lastništvo osebe po pridobitni zastaranosti. Hkrati pa je treba ob upoštevanju navedenega za namen potrditve lastništva osebe na premičnini izhajati iz dejstva, da mora oseba, ki zahteva premoženje v skladu s pravili o pridobitni zastaranosti, predložiti dokazila o lastništvu navedenega premoženja. premoženja (praviloma so to računovodske listine) najmanj osem let.
Pri sprejemanju zastave najemne ali druge pravice na tuji stvari je treba opozoriti, da taka zastava ni dovoljena brez soglasja lastnika ali osebe, ki ima pravico gospodarskega upravljanja, če je odtujitev te pravice brez privolitev teh oseb je prepovedana z zakonom ali pogodbo.
2. V skladu s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije je lahko predmet zastave katero koli premoženje, vključno s stvarmi in premoženjskimi pravicami (terjatve), razen premoženja, umaknjenega iz obtoka, terjatev, ki so neločljivo povezane z osebnostjo upnika, zlasti , zahtevki za preživnino, odškodnino za škodo, povzročeno življenju ali zdravju, ter druge pravice, katerih prenos na drugo osebo je po zakonu prepovedan. Zastava nekaterih vrst premoženja, zlasti premoženja državljanov, ki ni predmet izvršbe, je lahko prepovedana ali omejena z zakonom. Seznam vrst premoženja, ki jih ni mogoče zaseči, je v čl. 446 zakonika o civilnem postopku Ruske federacije. 51. člen Osnove zakonodaje Ruske federacije o kulturi (ki jih je odobril Vrhovni sovjet Ruske federacije dne 09.10.1992 N 3612-1) določa, da so kulturne vrednote, shranjene v državnih in občinskih muzejih, umetniških galerijah, knjižnicah. , arhivov in drugih državnih organizacij ni mogoče zastaviti.kultura. Po čl. 63 Zveznega zakona "O hipotekah (zastava nepremičnin)" hipoteke niso dovoljene:
Zemljišča v državni ali občinski lasti;
Deli zemljiške parcele, katerih površina je manjša od najmanjše velikosti, določene z regulativnimi akti sestavnih subjektov Ruske federacije in regulativnimi akti lokalnih vladnih organov za zemljišča za različne namene in dovoljeno uporabo.
Seznam premoženja, katerega zastava je omejena, je odobren z Odlokom predsednika Ruske federacije z dne 22. februarja 1992 N 179. Seznam vsebuje premoženje, katerega prosta prodaja je prepovedana. Po čl. 129 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko takšno premoženje pripada le nekaterim udeležencem v prometu ali pa je njegova prisotnost v prometu dovoljena s posebnim dovoljenjem. Torej sama zastava določenega premoženja ni prepovedana, vendar ima zastavni upnik lahko težave pri uveljavljanju izvršbe na takšno premoženje, saj je krog njegovih pridobiteljev omejen. V skladu z Odlokom vlade Ruske federacije z dne 10.12.1992 N 959 se dobava navedenega premoženja (izdelkov) izvaja potrošnikom, ki imajo dovoljenje za uporabo v Ruski federaciji, ali na podlagi kvot. .
Poglejmo si nekaj vrst zavarovanj, ki so v bančni praksi precej razširjene.
Kot zavarovanje za izpolnitev obveznosti odplačevanja posojila se kot zavarovanje sprejemajo lastninske pravice na sredstvih, ki bodo v prihodnje knjižena na račun zastavnika. Takšno zavarovanje se praviloma uporablja, če je plačnik sredstev znana in finančno zanesljiva organizacija. Kljub široki uporabi te vrste zavarovanja je treba opozoriti, da je pogodba, po kateri so določene pravice sprejete kot zavarovanje, neveljavna v skladu s čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije, ker je v nasprotju s čl. 336 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pravice do sredstev se lahko zastavijo v obsegu, v katerem se lahko odstopijo pravice po pogodbi o bančnem računu, v času veljavnosti pogodbe o računu pa delni odstop pravic po pogodbi o bančnem računu ni možen. Tako lahko zastava lastninske pravice v zvezi s sredstvi na računu poteka le v zvezi s tistimi pravicami, ki nastanejo po prenehanju pogodbe o bančnem računu (v zvezi s stanjem sredstev na računu). To stališče temelji na arbitražni praksi glede možnosti odstopa terjatev v času veljavnosti pogodbe o bančnem računu (glej na primer sklepe predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27. 1997 N 584/97, z dne 29. 4. 1997 N 4966/96, z dne 29. 4. 1997 N 1435/97).
Zastavniki-imetniki izključne pravice do blagovne znamke ponujajo bankam kot jamstvo za izpolnitev obveznosti odplačevanja posojila pravice do blagovne znamke. Hkrati zakon Ruske federacije z dne 23.09.1992 N 3520-1 "O blagovnih znamkah, storitvenih znamkah in označbah porekla blaga" neposredno ne predvideva možnosti prenosa pravic do blagovne znamke kot zastave. Po čl. Umetnost. 25., 26. člena omenjenega zakona je prenos izključne pravice do blagovne znamke možen le v obliki odstopa, prenos pravice do uporabe blagovne znamke pa je možen po licenčni pogodbi. Zakon ne predvideva drugih oblik prenosa blagovne znamke ali pravice do njene uporabe. Tako se za uveljavljanje izključnih pravic do blagovne znamke ali pravice do njene uporabe v skladu s čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije ni mogoče. Posledično je te pravice nemogoče sprejeti kot zavarovanje.
Pogosto se poleg vrednostnih papirjev, katerih značilnosti zastave bodo obravnavane v nadaljevanju, kot zastavo ponudi tudi delež v odobrenem kapitalu družbe z omejeno odgovornostjo, ki pripada zastavniku.
Člen 22 Zveznega zakona z dne 08.02.1998 N 14-FZ "O družbah z omejeno odgovornostjo" (v nadaljnjem besedilu: Zakon o LLC) daje udeležencu družbe pravico, da zastavi svoj delež (del deleža) v osnovnem kapitalu družbe. podjetje drugemu udeležencu družbe ali tretji osebi. Zastava deleža v odobrenem kapitalu LLC tretji osebi je možna le s sklepom skupščine udeležencev družbe, ki je sprejet z večino glasov vseh udeležencev družbe, če je potrebna Večje število glasov udeležencev za takšno odločitev ni predvideno v listini LLC. Delež v odobrenem kapitalu LLC ni mogoče zastaviti, če statut družbe vsebuje prepoved takšnih poslov. Tako je treba pred odločitvijo o sprejemu deleža v odobrenem kapitalu LLC kot zastavo opraviti pravni pregled statuta LLC glede prisotnosti zgornjih določb v njem.
Preverite tudi plačilo člana družbe za svoj delež, ki je zastavljen, saj v skladu s 3. odstavkom čl. 21 zakona o LLC se lahko delež družbenika odtuji le v delu, v katerem je vplačan. Če je zastavljen nepopolno vplačan delež, se predmet zastave določi na podlagi dejansko vplačanega deleža udeleženca LLC.
3. V skladu s 3. odstavkom čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije zastava nastane na podlagi sporazuma, pa tudi na podlagi zakona ob nastanku v njem določenih okoliščin, če zakon določa, katero premoženje in da se zagotovi izpolnitev. katerih obveznost je priznana kot zastavljena.
Nastanek zastave na podlagi zakona predvideva na primer čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije: blago, prodano na kredit, od trenutka, ko je preneseno na kupca in dokler ni v celoti plačano, se šteje za zastavljeno s strani prodajalca, da zagotovi, da kupec izpolni svojo obveznost plačila blaga. , razen če je s prodajno pogodbo določeno drugače. To pravilo je treba upoštevati pri opravljanju pravne preiskave zastave. Pri analizi pogodbe, ki je podlaga za pridobitev premoženja, ki je ponujeno kot zavarovanje, je treba biti pozoren na postopek plačila, ki ga določa pogodba. Če v času zastave nepremičnine ni plačal kupec (zastavnik), torej obstaja zastava po zakonu, bo zastava tega premoženja kot zavarovanje za vračilo posojila naknadna zastava. Po čl. 342 Civilnega zakonika Ruske federacije, če zastavljeno premoženje postane predmet druge zastave za zavarovanje drugih terjatev (naknadna zastava), se terjatve naslednjega zastavnega upnika izpolnijo iz vrednosti tega premoženja po terjatvah prejšnjih zastavnih upnikov. . Tako je treba pri prevzemu premoženja v naknadno zastavo oceniti velikost in pogoje terjatev prejšnjih zastavnih upnikov ter jih povezati z oceno zastavljene stvari, tako da ima kasnejši zastavni upnik dovolj sredstev od prodaje zastavnega upnika. zastavljeni predmet.
Naknadne zastave so dovoljene, razen če to prepovedujejo predhodne zastavne pogodbe. Kršitev te zahteve pomeni priznanje naknadne zastave za neveljavno po čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije. Za zmanjšanje tveganja izgube zavarovanja iz tega razloga je treba od zastavnika zahtevati, da predloži dokumente, ki potrjujejo neobstoj bremen v obliki zastave na nepremičnini, ki je ponujena v zastavo (izpis iz zastavne knjige, izvleček iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin). V skladu s 3. odstavkom čl. 342 je zastavnik dolžan vsakega naslednjega zastavnega upnika obvestiti o vseh obstoječih zastavah tega premoženja iz prvega odstavka čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije in je odgovoren za škodo, ki jo zastavni upniki povzročijo zaradi neizpolnitve te obveznosti.
V skladu s 5. odstavkom čl. 488 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko od zastavnika zahtevate, da v pogodbo, po kateri je bila nepremičnina pridobljena, vključi pogoje, da prodajalec nepremičnine do trenutka polnega plačila ne zastavi.
Na podlagi zakona od trenutka državne registracije posojilojemalčevega lastništva ustrezne stanovanjske hiše ali stanovanja nastane hipoteka stanovanjske hiše ali stanovanja, pridobljena ali zgrajena v celoti ali delno z uporabo kreditnih sredstev banka ali druga kreditna institucija (člen 1 člena 77 Zveznega zakona "O hipotekah (zastava nepremičnin) ", kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom z dne 30. decembra 2004 N 216-FZ).
4. Člen 339 Civilnega zakonika Ruske federacije določa zahtevo po pisni sklenitvi zastavne pogodbe, ki jo je mogoče upoštevati v pisni pogodbi, sestavljeni v obliki enega dokumenta, pa tudi v primeru zamenjave dokumenti med strankama zastavne pogodbe po pošti, telegrafu, teletipu, telefonski, elektronski ali kateri koli drugi povezavi, ki vam omogoča zanesljivo ugotovitev, da dokument prihaja od pogodbene stranke. Da imata stranki takšno možnost, se morata najprej dogovoriti o predvidenih komunikacijskih sredstvih, načinih identifikacije strank (poštni naslov, številka faksa, elektronski naslov ipd.) in postopku izmenjave dokumentov (določiti pogoji, pooblaščene osebe, postopek pridružitve na podlagi pogodbe, sklenjene z uporabo zgornjih komunikacijskih sredstev). Ta sporazum se lahko izvaja v pogodbi, sestavljeni v obliki enega dokumenta. Za hipotekarno pogodbo čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije predvideva tudi obvezno registracijo na način, določen za registracijo transakcij z ustreznim premoženjem.
Ocena zavarovanja
Civilni zakonik ne določa nobenih zahtev za določitev ocene predmeta zastave. Hkrati ima lahko premoženje, ki je predmet zastave, več različnih ocen: knjigovodsko vrednost, tržno vrednost, ceno, ki jo vsebuje sklep upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastave. transakcija, ki je za to delniško družbo večja transakcija ali transakcija z interesom. Postavlja se vprašanje: katero od teh ocen bi morale stranke vključiti v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj? Cenitev zastavljene stvari je cenitev, določena sporazumno strank, ki ne sme sovpadati niti s tržno vrednostjo niti s knjigovodsko vrednostjo. Hkrati se cena zastavljene stvari (cena posla) iz odločitve upravnega odbora ali skupščine delniške družbe o sklenitvi zastavnega posla, ki je večji posel ali posel zainteresirane osebe. , mora biti vključen v zastavno pogodbo kot njen bistveni pogoj.
Ocena predmeta zastave s strani pogodbenih strank mora biti objektivna in korelirana bodisi z bilanco stanja bodisi s tržno vrednostjo predmeta zastave. V sedanji bančni praksi se ocena zavarovanja določi z diskontiranjem tržne vrednosti nepremičnine. Zdi se, da ob precejšnji podcenjenosti predmeta zastave lahko rečemo, da se stranki glede navedene ocene nista strinjali. Upoštevati je treba tudi, da ocena zastavljene stvari ne sme biti nižja od zneska obveznosti, zavarovane z zastavo, sicer ne bo varnostne narave zastave (razen če je del glavne obveznosti zavarovan z zastavo). zastavo, katere višina je enaka ceni zastavljene stvari).
Pri sprejemanju premoženja v zastavo se je treba spomniti določb čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa, da se izvršba na zastavljenem premoženju lahko zavrne, če je kršitev zavarovane obveznosti s strani posojilojemalca izjemno nepomembna in je velikost terjatev zastavnega upnika zaradi tega očitno nesorazmerna z vrednostjo. zastavljenega premoženja. Tako mora biti vrednost zavarovanja sorazmerna z zneskom zavarovane obveznosti.
Če želite oceniti zavarovanje, se lahko obrnete na nas prekoKontaktni podatki ... Pokličite nas, pomagali vam bomo! Z nami je donosno in priročno delati! Upamo, da vas vidimo med našimi strankami!
1. člen čl. 340 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu - Civilni zakonik Ruske federacije) je določeno, da se vrednost zastavnega predmeta določi sporazumno strank, razen če zakon določa drugače. Vendar ta pogoj v zakonu ni naveden kot bistven. Hkrati je 1. odstavek čl. 9 Zveznega zakona z dne 16.7.1998 št. 102-FZ "O hipotekah (zastava nepremičnin)" (v nadaljnjem besedilu - Zvezni zakon "o hipotekah") je določeno, da "mora hipotekarna pogodba navesti predmet hipoteke, njeno oceno , naravo, velikost in izpolnitev obveznosti, zavarovane s hipoteko«.
Tako sta stranki zastavljenega pravnega razmerja dolžni navesti dogovorjeno oceno zastavljenega premoženja. Takšno oceno lahko določijo samostojno in s stikom s cenilcem.
Udeleženci zastavnega razmerja samostojno določijo oceno, se med seboj dogovorijo ali pa se obrnejo na cenilca in v asignaciji navedejo, kakšno vrednost je treba določiti.
Zakon ne opredeljuje, na podlagi katerih meril je treba presojati. Način dogovora o vrednosti predmeta zastave ni predpisan z zakonom. V praksi lahko stranki v pogodbi navedeta vrednost zastavljenega premoženja brez določitve njegove vrste, lahko navedeta več vrst vrednosti. Udeleženci zavarovanj lahko stroške določijo na podlagi poročila neodvisnega cenilca ali pa se dogovorijo sami, brez sodelovanja strokovnjaka, pri čemer se ravnajo po povprečnih tržnih cenah za podobno nepremičnino.
V členu 19 Informacijskega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28.01.2005. št. 90 "Pregled prakse obravnave s strani arbitražnih sodišč sporov v zvezi s hipotekarno pogodbo" pravi, da kadar stranki v hipotekarni pogodbi navedeta več različnih ocen predmeta hipoteke, se takšne pogodbe ne more šteti za nesklenjeno. , če je mogoče ugotoviti, katera od ocen je tista, o kateri sta se stranki dogovorili kot bistveni pogoj hipotekarne pogodbe.
V obrazložitvi zgornjega priporočila Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije so podane okoliščine enega od obravnavanih primerov. Kot izhaja iz okoliščin primera, sta stranki v hipotekarni pogodbi navedli tri različne ocene predmeta hipoteke: oceno po sklepu neodvisnega cenilca, hipotekarno oceno in oceno po listinah . organ tehničnega popisa.
Sodišče je hkrati ugotovilo, da sta strošek zastavljene stavbe po listinah organa tehnične inventure stranki navedli zaradi izvajanja 4. odstavka 4. čl. 4 zakona Ruske federacije z dne 09.12.1991 št. 2005-1 "O državni dajatvi", ki je veljal v času sklenitve hipotekarne pogodbe. Ocena, ki jo je subjektu hipoteke dal neodvisni cenilec, ki sta ga angažirali stranki in ki sta jo stranki navedli v hipotekarni pogodbi, na podlagi člena 12 Zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" je bila zanje svetovalna. in ni bilo obvezno.
Na podlagi navedenih okoliščin je sodišče sklenilo, da je hipotekarna vrednost tista, ki je ocena zastavljene stavbe, ki sta jo stranki sporazumno dali temu hipotekarnemu predmetu.
V odstavkih 1 in 2 340. člena Civilnega zakonika, kakor je bil spremenjen. Zvezni zakon z dne 21. 12. 2013. št. 367-FZ navaja, da se vrednost zastavljene stvari določi sporazumno, razen če zakon določa drugače. Sprememba tržne vrednosti predmeta zastave po sklenitvi zastavne pogodbe ali nastanek zastave po zakonu ni podlaga za spremembo ali prenehanje zastave, razen če z zakonom ali pogodbo ni določeno drugače.
Zvezni zakon "o hipoteki" omenja dve vrsti vrednosti nepremičnin: vrednost zavarovanja (2. odstavek 67. člena pravi, da se "varnostna vrednost zemljiške parcele, zastavljene na podlagi hipotekarne pogodbe, določi s sporazumom med hipotekarnim upnikom in hipotekarnim upnikom" ) in tržno vrednostjo (v 3. členu 9. člena piše: "V primeru zastave z gradnjo nedokončane nepremičnine, ki je v državni ali občinski lasti, se oceni tržna vrednost te nepremičnine"). Nikjer drugje v zakonu ni določeno, kakšna vrednost nepremičnine mora biti določena v pogodbi.
V čl. 3 Zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" je tržna vrednost ocenjevalnega predmeta določena kot najverjetnejša cena, po kateri se lahko ta ocenjevalni predmet odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke transakcija ravna razumno, ima vse potrebne informacije in o vrednosti transakcijske cene ne odraža nobenih izrednih okoliščin.
Zakonodajna opredelitev zavarovanja vrednosti nepremičnine ni. V znanosti o civilnem pravu se je v zadnjem času uveljavilo stališče, da je treba izraz »varnostna vrednost«, ki ga najdemo v predpisih, obravnavati kot sinonim za tržno vrednost, ki jo imenujemo tudi »dejanska«, »poštena« itd.
Vendar se to stališče ne zdi povsem pravilno. V pogojih veljavnih predpisov in ob odsotnosti koncepta vrednosti zavarovanja se je seveda treba strinjati, da ker v zveznih standardih vrednotenja ni vrednosti zavarovanja, ni navodil, kako določiti vrednost zavarovanja, ne moremo šteje za neodvisno vrsto vrednosti. Hkrati pa se v nasprotju s splošno sprejetimi sinonimi tržne vrednosti pojem "vrednost zavarovanja" uporablja prav za poudarjanje posebne narave vrednosti zastavljene nepremičnine, za nasprotovanje njeni tržni vrednosti. Obstajajo zadostni predpogoji za ločitev vrednosti zavarovanja kot vrste vrednosti. Predvsem mora pravo izhajati iz resničnih potreb družbe. Praksa zastavnih razmerij kaže, da se vrednost zastavnega predmeta, zlasti pri prodaji nepremičnine na dražbi, ne sme določati na podlagi tržne vrednosti.
Banke v svojih dejavnostih aktivno poslujejo s tem kontroverznim izrazom. Koncept vrednosti zavarovanja je bil oblikovan iz Navodila Centralne banke Ruske federacije z dne 30. junija 1997. št. 62a »O postopku oblikovanja in porabe rezerve za morebitne izgube posojila«, ki je potekel, kjer je vrednost zavarovanja opredeljena kot »najvišji znesek obveznosti stranke, ki ga to premoženje lahko zagotovi, ta znesek je določena kot tržna vrednost zavarovanja, zmanjšana za stroške njegove prodaje in morebitne popuste pri hitrosti izvedbe«. Bančna praksa se pri določanju vrednosti zavarovanja v večini primerov vodi prav po teh merilih.
Obstaja ekonomska potreba po opredelitvi in uporabi izraza vrednost zavarovanja. Banke, ki so zastavne upnice, uporabljajo vrednost zavarovanja, kljub temu, da trenutno ni priznana z zakonom kot samostojna vrsta vrednosti in jo je mogoče pripisati običaju.
Trenutno zakon ne predvideva posebnih navodil za cenitev zastavljenega premoženja. Trenutno je treba v primerih, ko je nepremičnina predmet obvezne cenitve v pogodbi zaradi zavarovanja, določiti tržno vrednost nepremičnine.
Sodna praksa kaže, da je treba presojo, kdaj se izvršba na predmetu zastave določi glede na tržno vrednost nepremičnine. Tega stališča se drži Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije. V členu 6 Informacijskega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15. št. 26 "Pregled prakse obravnavanja sporov v zvezi z uporabo norm Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi s strani arbitražnih sodišč" navaja, da je v primeru spora med zastavnikom in zastavnim upnikom prvotna prodaja ceno zastavljene nepremičnine določi sodišče na podlagi tržne cene te nepremičnine. Kljub temu, da so bila ta priporočila informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije razvita pred sprejetjem zveznega zakona "o hipoteki", so trenutno v veljavi, po 16 letih.
V kolikor spora ne bo, bo sodišče nedvomno navedlo v pogodbi dogovorjeno ceno. Ta situacija posredno kaže, da mora biti cena v pogodbi tržna cena. Dejansko, če v pogodbi ni navedena tržna cena, ampak kakšna druga cena in nobena od strank ne nasprotuje prodaji nepremičnine po tej ceni, potem sodišče ne bo imelo razloga za samostojno določitev začetne prodajne cene.
2. točka, čl. 348 Civilnega zakonika in člen 1 člena 54.1 Zveznega zakona "O hipotekah" je določeno, da izvršba na zastavljenem premoženju ni dovoljena, če je kršitev zavarovane obveznosti s strani dolžnika nepomembna in je znesek terjatev zastavnega upnika je očitno nesorazmeren z vrednostjo zastavljenega premoženja.
Nepomembnost kršitve se domneva, če so v času odločitve sodišča o izvršbi hkrati izpolnjeni naslednji pogoji: znesek neizpolnjene obveznosti je manjši od pet odstotkov vrednosti predmeta hipoteke in obdobje veljavnosti hipoteke. zamuda pri izpolnitvi obveznosti, zavarovane z zastavo, je manjša od treh mesecev (člen 1 člena 54.1 Zveznega zakona "O hipotekah"). Za zastavo premičnin pod. 1. člen 2. čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se domneva, da je kršitev obveznosti, zavarovane z zastavo, neznatna in je znesek terjatev zastavnega upnika očitno nesorazmeren z vrednostjo zastavljenega premoženja, če je znesek neizpolnjene obveznosti je manj kot pet odstotkov vrednosti zastavljenega premoženja in je zamuda pri izpolnitvi obveznosti, zavarovane z zastavo, krajša od treh mesecev ... Za razliko od zveznega zakona "o hipotekah" Državni odbor Ruske federacije ne določa, da se pravilo uporablja samo za sodni postopek za izvršbo.
Tako je vrednost zastavljene stvari povezana z višino neizpolnjene obveznosti dolžnika. Možnost izvršbe na predmet zastave je odvisna od razmerja med višino dolga in vrednostjo zastavljenega premoženja ter zamude pri izvršbi.
Hkrati so navedene norme čl. 348 Civilnega zakonika in čl. 54.1. Zvezni zakon "o hipotekah" ne pojasnjuje analiziranega vprašanja, saj niso dovolj specifični. Negotovost pravne narave vrednosti, določene v zastavni pogodbi, ostaja. Še vedno ni jasno, po kakšni vrednosti se obračunava pet odstotkov dolga. Kako bo ta strošek določen.
Pomanjkanje gotovosti v normah prispeva k nastanku sporov: na sodišču je možen spor o tem, ali je v določeni situaciji dovoljeno zaseči premoženje. Stranki lahko ponudita različne možnosti za izračun petih odstotkov, pri čemer si zakonske norme razlagata v svojo korist: pet odstotkov vrednosti, določene v pogodbi, ali pet odstotkov tržne vrednosti v času spora. Kot kaže praksa, se lahko ti stroški znatno razlikujejo.
Po našem mnenju veljajo norme čl. 348 Civilnega zakonika in čl. 54.1 Zveznega zakona "O hipotekah" je treba razlagati z uporabo vrednosti, določene v zastavni pogodbi. Za to obstajajo določeni razlogi. Predvsem je treba izhajati iz splošnega pomena norm in volje zakonodajalca. Po našem mnenju bi te norme morale delovati ne le za sodišče, temveč tudi za stranke hipotekarnega razmerja že pred začetkom sodnega postopka. Stranke morajo na podlagi zakonskih zahtev samostojno določiti, v katerem trenutku in pod kakšnimi okoliščinami imata pravico do zastave na sodišču. To pomeni, da je naloga preučenih norm preprečiti prezgodnjo pritožbo na sodišču zaradi zavrnitve izpolnitve zahtevkov.
Na podlagi analize menimo, da je treba izpostaviti samostojno funkcijo vrednosti zavarovanja: vrednost zavarovanja glede na višino dolga je merilo za ugotavljanje možnosti izvršbe na predmet zavarovanja.
Omeniti velja, da je prvotna različica čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije ni predvideval nobenega razmerja med vrednostjo zastavljenega premoženja in zneskom dolga po glavni obveznosti. Zato so to razmerje določila le sodišča in je bilo ocenjevalne narave, v zvezi s čimer so sodišča v nekaterih primerih precej nepričakovano tožbeni zahtevek zavrnila.
Eden od namenov uporabe pojma »vrednost zavarovanja« je določitev najvišjega zneska dolžnikove denarne obveznosti do upnika in pomeni najvišji znesek, ki ga je mogoče zavarovati z zastavo določenega premoženja.
Hkrati je izraz "zavarovalna vrednost" trenutno predviden samo za zemljiško parcelo v zveznem zakonu "O hipoteki". Izraz "varstvena vrednost" je vseboval člen 3 zakona Moskve z dne 11. februarja 1998 št. 3 "O ocenjevalni dejavnosti v mestu Moskva", v skladu s katerim se za namene tega zakona ocenjevalna dejavnost razume kot skupek pravnih, gospodarskih, organizacijskih in tehničnih razmerij in drugačne narave za ugotavljanje tržne ali druge vrednosti (zavarovanje, likvidacija in drugo) v zvezi s predmeti ocenjevanja. Ta dokument je postal neveljaven leta 2002 v zvezi s sprejetjem zakona mesta Moskve z dne 22. maja 2002 št. 28. Vrednost zavarovanja je bila v zakonu navedena kot ločena vrednost, skupaj s tržno in likvidacijsko vrednostjo.
Kot lahko vidite, regulativni pravni akti delno priznavajo vrednost zavarovanja kot posebno vrsto vrednosti. Vendar vrednost zavarovanja trenutno ni neodvisna vrsta vrednosti. Menimo, da je treba to vrzel, ki povzroča polemike in negotovost pri urejanju zastavljenih pravnih razmerij, odpraviti. Za to bi morala po našem mnenju vrednost zavarovanja postati zares aktivna vrsta vrednosti, določiti je treba njeno mesto v sistemu pravil o zavarovanju, oblikovati pojem zavarovalne vrednosti, določiti način njenega določanja. in spremeniti.
Ponujamo naslednji koncept vrednosti zavarovanja. Vrednost zavarovanja - vrednost zastavljene stvari, o kateri se dogovorita stranki v zastavni pogodbi in določa najvišji znesek denarja, ki ga je mogoče zavarovati z zastavo določenega predmeta, ter služi kot merilo za določitev možnosti izvršbe. o zastavljeni stvari glede na znesek dolgov po glavni pogodbi in odraža najverjetnejšo ceno, po kateri se zastavljena stvar lahko odtuji s prodajo na javni dražbi ali s prodajo na drug način, o katerem se dogovorita zastavnik in zastavni upnik. .
Vrednost zavarovanja temelji na tržni vrednosti. Hipotekarna zakonodaja Ruske federacije je določila, da je pri uresničevanju hipotekarnega premoženja začetna prodajna cena enaka osemdesetim odstotkom tržne vrednosti nepremičnine, kot je določena v poročilu cenilca (4. odstavek drugega dela 54. Zvezni zakon "o hipotekah").
Dolgo obstoječa diferencirana ureditev začetne prodajne cene za sodni in nesodni red izvršbe, pomanjkanje sklicevanja na vrsto vrednosti, uporaba izrazov, ki niso opredeljeni z zakonom, vodijo v zmanjšanje učinkovitosti zastavnih poslov.
Žal do danes ni bilo storjeno nobenih korakov v tej smeri. Spremembe civilnega zakonika so namenjene drugim problemom hipotekarnih razmerij. Očitno je treba narediti veliko zakonodajnega dela, da bi se zastavo stabiliziralo kot jamstvo za izpolnitev obveznosti.
Praksa zastavnih razmerij kaže, da je treba vprašanje vrednosti nameniti ustrezno pozornost, razviti enotno in logično strukturo pravnih razmerij na področju ugotavljanja vrednosti zastavljenega premoženja, da bi dosegli največjo učinkovitost zastavnega poslovanja. .
1. Civilni zakonik Ruske federacije (prvi del) z dne 30.11.1994 № 51-FZ // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 05.12.1994. - Št. 32. - Art. 3301.
2. Zakon Ruske federacije z dne 09.12.1991 št. 2005-1 "O državni dajatvi" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 01.01.1996. - št. 1. - Umetnost. 19.
3. Zakon mesta Moskve z dne 11.02.1998, št. 3 "O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva" // Bilten Moskovske dume. - št. 5 (str. 39). - 1998.
4. Zakon mesta Moskve z dne 22. maja 2002 št. 28 "O priznanju neveljavnega zakona mesta Moskve z dne 11. februarja 1998 št. 3" O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva "in spremembah zakona mesta Moskve z dne 21. februarja 2001 št. 6" o uskladitvi nekaterih zakonov mesta Moskve s proračunskim zakonikom Ruske federacije "// Vedomosti Moskovske mestne dume. - št. 6 (124. člen). - 17.7.2002.
5. Navodilo Centralne banke Ruske federacije z dne 30. junija 1997. št. 62a "O postopku za oblikovanje in uporabo rezerve za morebitne izgube iz posojil" // Bilten Banke Rusije. - št. 91-92. - 31.12.1997.
6. Informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15.1.1998. št. 26 "Pregled prakse obravnavanja sporov v zvezi z uporabo norm Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi s strani arbitražnih sodišč" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. - št. 3. - 1998.
7. Informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. januarja 2005 št. 90 "Pregled prakse obravnave sporov v zvezi s hipotekarno pogodbo s strani arbitražnih sodišč" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. - Št. 4. - 2005.
8. Zvezni zakon z dne 16. 7. 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 20. 7. 1998. - Št. 29. - Art. 3400.
9. Zvezni zakon z dne 29. 7. 1998 št. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 3. 8. 1998. - Št. 31. - Art. 3813.
10. Zvezni zakon z dne 21. decembra 2013 št. 367-FZ "O spremembi prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije in razveljavitvi nekaterih zakonodajnih aktov (določb zakonodajnih aktov) Ruske federacije" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije zveze. - 23.12.2013. –№ 51. – čl. 6687.
11. Shevelev B. Ali obstaja vrednost zavarovanja? // Računovodstvo in banke. 2011. številka 10. str. 43 - 49.
Branje tega članka vam bo vzelo približno 7 minut.
Prej smo že odgovorili na vprašanje "Kako do zavarovanega posojila?" - govoril o postopku pridobivanja zavarovanih posojil, obravnaval vrste zavarovanj in faze izterjave dolgov.
Ta članek obravnava vrednost zavarovanja:
Uživajte v branju!
Zavarovanje je premoženje, ki ga zagotovi posojilojemalec, ki se uporablja kot jamstvo za izpolnitev pogojev posla, sklenjenega s posojilodajalcem. Običajno govorimo o nepremičninah, vozilih, elektroniki, nakitu ali drugih oblikah premoženja, ki je v uradni lasti hipotekarja. Če posojilojemalec odločno zavrne odplačilo trenutnega posojila, ima finančna institucija polno pravico uporabiti prodajo zavarovanja za povrnitev morebitnih izgub.
Zahteve za zavarovanje:
Tako se posojilo šteje za zavarovano, če zavarovanje, ki ga zagotovi stranka, v celoti ustreza zahtevam, ki jih je postavil posojilodajalec.
Opozoriti je treba, da nekatere finančne institucije zapletajo postopek posojanja, saj od zastavnega upnika zahtevajo dodatno zavarovanje. Hkrati vrednost danega premoženja ne sme pretirano presegati zneska posojila. Običajno je tržna cena zavarovanja 20-30% višja od zneska posojila. To je dovolj za poplačilo zapadlih dolgov.
Strokovna ocena zavarovanja predpostavlja izračun trenutne tržne vrednosti, saj je koncept zavarovanja posojila neposredno odvisen od kakovosti zavarovanja, ki ga ponuja posojilojemalec. Polno zavarovanje bo izpolnjevalo zahteve banke glede finančnih vidikov posla.
Tržna vrednost zavarovanja mora:
Posojilodajalci običajno obravnavajo vrednost zavarovanja kot vsoto vseh stroškov posojila. Za določitev tržne cene je treba opraviti temeljito oceno zavarovanja. Za to so najeti strokovnjaki, ki so zaposleni v posojilni ustanovi ali opravljajo svoje storitve kot neodvisni strokovnjaki. Ocenjevalna podjetja lahko najamejo tako posojilodajalec kot posojilojemalec.
Metode za določitev vrednosti zavarovanja:
Seveda je najboljša možnost izračunati vrednost zavarovanja iz nič. V tem primeru bodo strokovnjaki pozorni na dodatne dejavnike, ki vplivajo na vrednost zavarovanja. Na primer, stroški se ne upoštevajo v fazi zavarovanja zavarovanja, zato ocenjena vrednost ne ustreza realnosti. Strokovnjaki bi morali upoštevati vse stroške, povezane s postopkom posojanja. Za optimalno vrednost se šteje strošek zavarovanja, ki v celoti pokriva morebitne stroške, plačila obresti in druge predvidene stroške za pridobitev posojila.
Velike banke običajno vzamejo za zavarovanje le likvidne predmete, po katerih obstaja stalno povpraševanje. Govorimo o nepremičninah, katerih prodaja ne bi smela povzročati posebnih težav. Obvezna zahteva se šteje tudi pravilna priprava in izvedba dokumentov v skladu z veljavno zakonodajo.
Posojilodajalci poskušajo upoštevati velikost obrestne mere in trenutno raven likvidnosti nepremičnine. Poleg tega morate pred nadaljevanjem s posojilom zavarovati predmete, ki so dani kot zavarovanje. Izposojeno nepremičnino je dovoljeno uporabljati kot popolno zavarovanje. Na primer, avtomobilsko posojilo in hipoteka predpostavljata prav takšno obliko poroštva za transakcijo.
Pri vključevanju strokovnjakov v oceno zavarovanja finančna institucija običajno načrtuje prejem popolnega poročila, v katerem bodo navedeni konkretni parametri zavarovanja in utemeljeni podatki o njegovi vrednosti. Posojilodajalec potrebuje le zaključke strokovnjaka. Če se ocenjena cena ne ujema s parametri transakcije, bo finančna institucija zavrnila financiranje. Potencialni posojilojemalec bo moral poiskati drugo zavarovanje ali zmanjšati finančne apetite z zmanjšanjem velikosti posojila in trajanja posojila.
Faze ocene zavarovanja:
Dodatne zahteve za ocenjevalne dejavnosti so določene glede na vrsto zavarovanja. Strokovnjak je dolžan skrbno preučiti celoten paket dokumentov, ki jih zagotovi posojilojemalec, pa tudi samo zavarovanje. Ko gre za nepremičnine, elektroniko ali vozila, se oceni tehnično stanje nepremičnine. Včasih se kot zavarovanje uporabljajo končni izdelki in različne vrste surovin, zato mora posojilojemalec dodatno pridobiti pravico do uporabe prostorov, v katerih so ti predmeti shranjeni. Tako cenitev zastavljenega premoženja vključuje tudi preverjanje listin.
Posojilodajalci poskušajo postaviti najustreznejše zahteve za zavarovanje, zato cenilci pri svojem delu pogosto izhajajo iz zahtev finančnih institucij. Ocenjevanje običajno traja od pol ure do nekaj tednov, odvisno od vrste zavarovanja. Če se v fazi opravljanja takega dela pojavijo kakršne koli težave, lahko posojilojemalec zavrne nadaljnje sodelovanje s posojilodajalcem.
Po fazi ocenjevanja stranki nadaljujeta s sklenitvijo pogodbe. Po takem dokumentu posojilojemalec prenese premičnine ali nepremičnine na drugo osebo (posojilodajalca), da zagotovi jamstvo za vračilo psa. Postopek zavarovanja vam omogoča dostop do izboljšanih posojilnih pogojev. Posojilojemalec, ki prostovoljno jamči za transakcijo, lahko zaprosi za dolgoročna posojila.
Pogodba določa:
Stvar, s katero se jamči transakcija, ostane v lasti posojilojemalca. Posojilodajalec dobi dostop do zavarovanja le v primeru kršitve pogodbe s strani stranke. Posojilojemalcu je prepovedano prodati ali podariti zastavljeno stvar do izteka posojilne pogodbe.
Postopek prisilne izterjave se pojavi le v primeru namerne kršitve pogojev posla s strani stranke. Najprej se zavarovanje zaseže in nato posojilodajalec da na dražbo. Prejeti znesek, ki ustreza ocenjeni vrednosti nepremičnine ali presega ta kazalnik, se uporabi za poplačilo dolga. Preostanek izkupička od prodaje nepremičnine in odplačila posojila se vrne posojilojemalcu.
Pogosto me sprašujejo, kaj si mislim o hipotekarnih nepremičninah bank: donosno - ni donosno, nevarno - ni nevarno ... Danes odgovarjamo na vaša vprašanja in objavljamo tudi več kot 50 povezav do tajnih oddelkov bank, kjer lahko poiščite prav to nepremičnino.
Zakaj skrivnost? Ker se večina bank stara, da teh strani ne oglašujejo preveč. Iz različnih razlogov. Nekdo ne želi javno izjaviti, da ima veliko neplačnikov, nekdo je samo len ...
Tisti kupci, ki se bodo prebili skozi pestre datoteke, tabele in baze podatkov, bodo nagrajeni z zanimivimi predmeti po zanimivi ceni.
Na splošno, posebej za vas, smo naredili podvig, pregledali ogromno bančnih strani, našli pravo in jih danes objavljamo v javni domeni. Nujno deliti te informacije s prijatelji - morda so tako hitrejši najti stanovanje svojih sanj!
Zaenkrat bom torej odgovoril na vprašanja:
Če računate na nakup s 50-odstotnim popustom od tržne vrednosti, vas lahko razočaram - takšne možnosti običajno ne vstopijo na trg, ampak se razhajajo "od sebe". Vse, s čimer se lahko spopade navaden kupec, je največ 10-15% (če imate srečo).
Ampak. Kot vedno pravim na seminarjih, če vam je uspelo kupiti nepremičnino po ceni, nižji od tržne, ste že v črnem. Če bo trg še bolj potonil, se boste preprosto približali novi znamki brez izgube denarja. Če se v prihodnosti nepremičninski trg stabilizira ali celo preide v minimalno rast - ste že zaslužili.
Izhod : če vam uspe najti in kupiti nepremičnino, cenejšo od trga, potem je to dobičkonosno.
Skoraj vse zastavljene nepremičnine v bankah so tisto, kar so nekoč odobrile za hipoteko. In tukaj ne bo odkrito goljufivih možnosti. Drugo vprašanje je, da se banke običajno ne poglabljajo v zgodovino nepremičnin in to prepuščajo vesti zavarovalnice. Kaj iz tega nastane – občasno lahko v medijih vidite, kdaj je stanovanje odvzeto kupcu.
Poleg tega so zavarovane nepremičnine bank heterogene - lahko so predmeti v bilanci stanja banke ali pa so tisti, ki so še vedno v lasti posojilojemalcev.
Izhod : še vedno morate preveriti.
Mimogrede, če potrebujete pomoč in pravna podpora nakupa všeč nepremičnina- Bodi pozoren na .
Tu pridemo do najpomembnejšega – našega seznama skrivnih in polskrivnih strani s hipoteko nepremičnin.
