Tržna in naložbena vrednost nepremičnine je odvisna od vrednosti nepremičnine, ki pa je določena z zmožnostjo in zmožnostjo nepremičnine, da zadovoljuje določene potrebe in zagotavlja pravice in koristi lastnika, ki izhajajo iz lastništva te nepremičnine. premoženje. Kombinacija teh dejavnikov, ob upoštevanju stroškov ustvarjanja ali pridobitve predmeta premoženja, določa vrednost tega predmeta. V teoriji vrednotenja nepremičnin (nepremičnin) obstaja naslednja kratka definicija tržne vrednosti predmeta: tržna vrednost predmeta je merilo, koliko je hipotetično tipičen kupec pripravljen plačati za nepremičnino, ki se ocenjuje.

V teoriji ocenjevanja vrednosti nepremičnin ločimo pojma vrednost in cena. Cena se razume kot znesek, dejansko plačan za pridobljene predmete v preteklih transakcijah; poleg tega se cena razume kot znesek denarja, ki ga prodajalec želi prejeti za nepremičnino, ki je dana v trenutno prodajo.

Tržna vrednost nepremičnine je temeljni, nosilni pojem teorije (in prakse) vrednotenja nepremičnin, ki jo razumemo kot najverjetnejšo ocenjeno ceno, po kateri lahko gre nepremičnina iz rok prodajalca, ki jo želi prodati. kupcu, ki ga želi kupiti, ko pa je eden od njiju prisiljen predmet prodati, drugi pa v nakup.

Naložbena vrednost nepremičnine je specifična vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje za določenega vlagatelja, ki temelji na njegovih preferencah in osebnih naložbenih idejah. Razlogov za neskladje med investicijsko vrednostjo objekta in tržno vrednostjo je veliko: razlike v ocenah različnih investitorjev o prihodnji donosnosti nepremičnine; neskladje v njihovih ocenah ravni tveganja itd.

Nepremičnina kot potencialni naložbeni objekt ima specifične lastnosti, ki jih mora investitor upoštevati pri odločitvi o naložbi v nepremičnino. V primerjavi z naložbami v druge predmete, kot so finančna sredstva, imajo naložbe v nepremičnine pomembne značilnosti. Te značilnosti nepremičnine kot potencialnega naložbenega predmeta lahko razdelimo v tri skupine:

1. Prvo skupino sestavljajo temeljne značilnosti:

nepremičnost. Ker je kateri koli nepremičninski objekt povezan z določenim in geografsko določenim območjem zemeljske površine, je fizično nepremični, nepremičen.

Edinstvenost. Vsako zemljišče ima svoje edinstvene, samo zanj značilne značilnosti - lego, obliko, okolje; fizikalne, kemijske, podnebne in druge parametre. Ker popolnoma enake zemljiške parcele, pa tudi popolnoma enake zgradbe in objekti, ki se nahajajo na njih, ne obstajajo, je vsaka nepremičnina edina, edinstvena, neponovljiva.

Pomanjkanje. Relativno pomanjkanje zemlje in s tem nepremičnin nasploh je posledica povečanja števila prebivalstva in omejenosti zemljiških virov.

Trajnost, stabilnost. Pogoji ustvarjanja (gradnje) zgradb in objektov lahko dosežejo več let, poleg tega so glede na življenjsko dobo zgradbe in objekti najtrajnejši objekti, ki jih je ustvaril človek.

2. V drugo skupino spadajo naslednje lastnosti nepremičnine kot lastnega tržnega predmeta - blaga:

Posebnosti prometa (skozi promet pravic). Fizična nepremičnost nepremičnin je eden najpomembnejših razlogov, zakaj se na nepremičninskem trgu ne trguje z nepremičninami, temveč le lastninske pravice na njih, tako popolne kot nepopolne, delne.

Posebnosti življenjskega cikla. Trajanje nastanka in življenjske dobe nepremičninskih objektov določa njihov dolg življenjski cikel in posledično neenakomerne in kompleksno strukturirane denarne tokove, ki jih ustvarjajo donosni nepremičninski objekti.

Neusklajenost gibanja vrednosti sestavin nepremičnin - zemljišč in njihovih izboljšav (stavb in objektov). Prevladuje težnja po povečanju stroškov zemljišč ob nekaj zmanjšanju stroškov zgradb in objektov. Pri tem je treba opozoriti, da se težnji zmanjševanja vrednosti določene nepremičnine zaradi obrabe zoperstavlja nasprotni trend - trend naraščanja vrednosti zaradi inflacije.

Izpostavljenost tržne in investicijske vrednosti nepremičnin vplivom financiranja v različnih oblikah se kaže v tem, da je za donosne nepremičnine značilno financiranje v več ravneh (glavni sta financiranje iz lastnih in izposojenih sredstev). Poleg tega je financiranje lahko organizirano na različne načine - s kapitalsko udeležbo, po času izvedbe. Najpogostejši način financiranja je hipotekarno kreditiranje, tj. financiranje na račun lastnih in izposojenih sredstev, zavarovanih z nepremičninami. Vse to pomembno vpliva na stopnjo uporabnosti in investicijske privlačnosti nepremičnine ter navsezadnje na njeno tržno in investicijsko vrednost.

Nizka likvidnost2. Nepremičnine (projekti kapitalske gradnje) so bistveno manj likvidne kot na primer finančna sredstva. To je zlasti posledica precejšnjega obdobja, potrebnega za uvedbo predmeta na trg.

Rahla elastičnost ponudbe nepremičnin. Sprememba ponudbe nepremičnin v primerjavi s povpraševanjem po njih je lahko bistveno večja kot v drugih segmentih nepremičninskega trga.

3. Tretja skupina vključuje organizacijske in pravne značilnosti nepremičninskih predmetov:

Ločitev (deljivost) pravic na nepremičninah. Pravice na nepremičninah lahko delimo po vrstah pravic, po elementih predmeta in po času njihovega uresničevanja. Možne so tudi obremenitve pravic na nepremičninah v obliki zastave, služnosti3, omejitve pravic uporabe iz pogodbe itd.

Značilnosti obdavčitve nepremičnin so povezane z naslednjim. Naložbe v nepremičnine dajejo podjetju vlagatelju priložnost za pridobitev davčnih ugodnosti v praksi - znesek davka na nepremičnine podjetja zmanjša davčno osnovo za davek od dohodka, saj v skladu z davčnim zakonikom Ruske federacije davek na nepremičninah organizacije se všteva med druge odhodke v zvezi s proizvodnjo in prodajo proizvodov.

Potreba po strokovnem upravljanju je posledica dejstva, da vsi procesi zahtevajo strokovno upravljanje nepremičninskih objektov v kateri koli fazi gradnje, razvoja, prodaje itd.

Obstajajo štiri glavne skupine dejavnikov, ki določajo investicijsko vrednost nepremičninskih objektov: socialni, ekonomski, okoljski dejavniki in državnopravna ureditev. Vsi skupaj določajo vrednost katere koli nepremičnine, vsak pa nanjo vpliva tako navzgor kot navzdol.

Družbene dejavnike predstavljajo predvsem značilnosti prebivalstva regije. To vključuje demografsko strukturo, število porok in razvez, povprečno število otrok v družini ipd. Ti dejavniki so povezani s potencialnim povpraševanjem po nepremičninah in njihovo strukturo.

Ekonomski dejavniki pomenijo potrebo po analizi trenutnega razmerja med ponudbo in povpraševanjem, čemur sledi napoved prihodnjih sprememb, pa tudi kupne moči prebivalstva. Ekonomski dejavniki, ki določajo povpraševanje, vključujejo zaposlenost, povprečne plače, njihovo porazdelitev, stopnjo gospodarskega razvoja regije, možnosti in pogoje kreditiranja itd.

Dejavniki državne regulacije na vseh ravneh (zvezni, regionalni, lokalni) imajo velik vpliv na vrednost nepremičnine, včasih lahko na določenih območjih prevladajo nad ekonomskimi dejavniki, kot je razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Dejavniki državne ureditve vključujejo:

Ureditev (omejitev) prometa z nepremičninami in načinov rabe zemljišč;

Stroški komunalnih storitev in javnega prevoza;

Politika davčnih organov;

Posebne pravne norme (regulativna določitev najemnine, omejevanje lastninskih pravic, varstvo okolja, organizacija javnih investicij itd.).

Dejavniki okolja pri vrednotenju nepremičnin - kombinacija naravnih in naravno-antropogenih dejavnikov, ki neposredno vplivajo na uporabnost nepremičnine in učinkovitost njene rabe. Pri vrednotenju nepremičnine je treba kot njeno okolje upoštevati dejavnike okolja, ki pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine. Vrednost tega okolja, pretvorjena v stroškovno (denarno) obliko, pa določa prispevek dejavnikov okolja k vrednosti nepremičnine. Poleg tega je ta prispevek lahko tako pozitiven kot negativen.

Negativni okoljski dejavniki vključujejo:

Poslabšanje elektromagnetnih, sevalnih lastnosti naravnega in antropogenega okolja;

Toplotno onesnaženje;

Poslabšanje naravne osvetlitve nepremičnine;

Povečanje jakosti hrupa nad naravno naravno raven;

Poslabšanje kemijskih lastnosti atmosferskega zraka, tal, vode.

Obstajajo različne razvrstitve oblik financiranja naložb v nepremičnine: glede na pravni status investitorja (zasebne in javne); po viru financiranja (na račun lastnih, izposojenih sredstev ali njihove kombinacije); s prisotnostjo posrednikov (neposredne naložbe brez posrednikov ali aktivna oblika naložbe ter naložbe s sodelovanjem posrednikov ali pasivna oblika naložbe).

Skladi za naložbe v nepremičnine (REIT) so primer pasivne oblike naložb v nepremičnine na ameriškem nepremičninskem trgu. Združenje nepremičninskih investicijskih skladov, ki je bilo prvič ustanovljeno v poznih šestdesetih letih prejšnjega stoletja, je postalo mehanizem za udeležbo zasebnih in institucionalnih vlagateljev na ameriškem nepremičninskem trgu prek državnih trgovskih podjetij. Glavni razlog je povečan interes institucionalnih vlagateljev za neposredne naložbe v nepremičnine v teh letih zaradi povečane inflacije in sprememb zakonodaje.

Shema skrbniškega sklada za naložbe v nepremičnine je naslednja. Vlagatelj kupi delnice podjetij, s katerimi se javno trguje, ki vlagajo v profesionalno vodene portfelje nepremičnin in/ali hipoteke. Delnice nepremičninskega sklada je mogoče vrednotiti na enak način kot druge vrednostne papirje in lastniške deleže. Stopnja tveganja lastništva delnic REIT je odvisna od vrste naložbe v nepremičnino. Skladi so si pridobili sloves tveganih sredi sedemdesetih let prejšnjega stoletja, ko so številni propadli zaradi tveganega gradbenega posojila in presežnega dolžniškega kapitala. Bolj konservativnim je uspelo zagotoviti donosnost lastniškega kapitala malo pod letnim dohodkom hranilnic in posojilnic.

Nepremičninska omejena partnerstva (RELP) ponujajo priložnost za nakup delnic v profesionalnih nepremičninskih sindikatih, ki vlagajo v posebne vrste nepremičnin in/ali hipotek. Praksa delovanja tovrstnih organizacij v ZDA kaže, da imajo svoje prednosti in slabosti. Ugodnosti so v glavnem povezane z davčnimi spodbudami in relativno visokimi ravnmi tekočega dohodka in/ali kapitalskih dobičkov. Pomembna pomanjkljivost je povprečna nizka likvidnost takih partnerstev.

Med prednostmi vlaganja v nepremičnine v primerjavi z drugimi vrstami dolgoročnih naložb, ki so privedle do progresivnega razvoja tega segmenta naložbenega trga.

Razlikujemo lahko naslednje:

Naložbe v nepremičnine imajo perspektivo razvoja, kot nepremičninski promet; imajo prihodnjo vrednost, tj. večji donosi skozi čas;
- vlaganje v nepremičnine je trajnostno sredstvo proti inflaciji; - pridobivanje nepremičnin v pogojih množične privatizacije je vlagateljem prineslo dokaj visoke dividende, saj je bila skoraj sočasno dana na trg ogromna masa industrijskih in neindustrijskih nepremičnin, kar je povzročilo prenasičenost plačilno sposobnega povpraševanja po teh dobrinah in zato znatno znižanje cen zanje. Tako so vlagatelji, ki so nepremičnine sprva kupovali po nizkih cenah in jih kasneje, po stabilizaciji razmer na nepremičninskem trgu, prodajali po že tako višjih cenah, pridobili dodaten dobiček;
- naložbe v nepremičnine so eno najučinkovitejših orodij za zagotavljanje visokih stopenj razvoja in diverzifikacije dejavnosti novonastalih podjetij;
- likvidnost naložb v nepremičnine v Rusiji ostaja visoka, saj na splošno skupno povpraševanje po teh nepremičninah še ni potešeno;
- Investitorji pri nakupu stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov praviloma zastonj pridobijo zemljišča, na katerih se nahajajo, kar sčasoma, ko zemljišče v Rusiji postane polnopravni predmet prodaje in nakupa , jim lahko prinese dodaten zaslužek;
- pri financiranju poslovanja z nepremičninami se za razliko od drugih vrst naložb močno uporabljajo tudi sredstva prebivalstva, ki je praviloma plačilno sposobnejše od države in podjetij v finančni krizi;
- naložbe v nepremičnine prispevajo k oblikovanju srednjega razreda - osnova stabilnosti v družbi, saj so prav srednji sloji prebivalstva glavni kupci investicijskih storitev pri gradnji in nakupu stanovanjskih objektov, stanovanj, poletij hišice itd.;
- naložbe v nepremičnine bodo prispevale k oblikovanju dovolj zmogljivega trga najemnih stanovanj v mestih, za kar so »močno zainteresirane mlade družine in študenti.

Ob tem je treba upoštevati značilnosti nepremičnine kot fizičnega vira in kot finančnega sredstva, zaradi česar imajo naložbe v nepremičnine naslednje posebnosti:

Neenakomerni denarni tokovi, povezani s stanjem nepremičnin v različnih obdobjih njihovega nastanka in delovanja. Znano je, da je naložba v nepremičnino povezana z začetnimi enkratnimi stroški in neenakomernimi ponavljajočimi se prejemki in plačili v celotnem obdobju lastništva. Konec obdobja lastništva - prodaja nepremičnine je praviloma povezana z največjim denarnim tokom nepremičnine;
- morebitno povečanje vrednosti zemljišč zaradi vpliva dejavnikov, kot so spremembe v sistemu rabe zemljišč; relativno pomanjkanje zemljišč s podobnimi lastnostmi; inflacijski procesi itd.;
- amortizacija zgradbe in objektov - zmanjšanje stroškov izboljšav nepremičnin (zgradb in objektov) skozi čas zaradi izgube potrošniških lastnosti pod vplivom okolja (fizična amortizacija), sprememb v tehnologiji gradnje, izboljšav gradbeni material (funkcionalna amortizacija) in drugi zunanji dejavniki;
- kompleksnost in fleksibilnost sistema financiranja nakupa nepremičnin. Kot viri financiranja so lahko lastna ali izposojena sredstva, slednja pa je mogoče pridobiti pri različnih finančnih in kreditnih institucijah pod različnimi pogoji. Zapletenost pogojev financiranja je povezana tudi s potrebo po upoštevanju časovnega dejavnika financiranja, načinov obračunavanja obresti na posojila, različnih delnih premoženjskih deležev, pa tudi sistema kapitalske udeležbe;
- ločene zakonske pravice. Kot je navedeno zgoraj, je vsaka lastnina neločljiva od lastninskih pravic, ki so z njo povezane. Pravzaprav ima lahko vsak predmet drugačno kombinacijo zakonskih pravic in interesov. Zlasti najem zemljišča in zgradb, ki se nahajajo na njem, se lahko izvede brez pravic do podzemlja ali rezervoarja, ki se nahaja na zemljišču;
- značilnosti obdavčitve transakcij z nepremičninami. Različne države in celo regije imajo različne davčne sisteme, ki določajo posebnosti zaračunavanja davkov lastnikom, prodajalcem in kupcem nepremičnin, kar lahko na koncu določa investicijsko aktivnost na nepremičninskem trgu;
- tveganje in negotovost. Značilnosti tveganj so povezane z nepremičnostjo in fizično nepremičnostjo nepremičninskih objektov. Višja kot je stopnja zavedanja tveganja, višje so zahteve investitorjev po donosnosti nepremičninskih poslov.

Če povzamemo, je treba opozoriti, da so naložbe v donosne nepremičnine bolj podvržene tveganju in negotovosti v primerjavi z naložbami v klasična finančna sredstva, saj niso zelo likvidne, saj je to »zaklenjen« kapital in se naložbe izvajajo dlje. obdobja. Za dobro obvladovanje nepremičninskih tveganj je potrebno upoštevati osnovna načela in omejitvene pogoje vrednotenja v procesu tržne analize in kasnejšega vrednotenja nepremičninskih objektov. To so osnovna, izhodiščna določila teorije vrednotenja, katerih upoštevanje je nujno v razmerah visoke negotovosti prihodnosti tržnega gospodarstva.

Orodja za naložbe v nepremičnine

Naložbe v nepremičnine vključujejo naslednje instrumente: kapital; izposojeni kapital; hipoteke; pogodbe o zakupu zemljišča; opcije; mešani dolg.

Vlaganje v kapital oziroma lastništvo nezastavljene nepremičnine je ena najpogostejših oblik naložb v nepremičnine. Ima pretežno regionalno pokritost. V prihodnosti se bo prosti delniški trg z razvojem velikih vlagateljev (na primer pokojninskih skladov) preoblikoval v nacionalni trg.

Prednosti te oblike naložbe za lastnike nepremičnin vključujejo denarni tok in prihranke pri stroških obresti; do pomanjkljivosti - dodatni stroški, povezani z izvajanjem predmetov.

Naložbe v hipotekarno financiranje so druga vrsta instrumenta financiranja nepremičnin.

Z vidika imetnikov hipoteke na nepremičnine je privlačnost njihove uporabe v stabilnem prejemanju denarnega dohodka, saj imajo prednostno pravico do prejema dohodka. Vendar so te naložbe manj likvidne kot naložbe v nepremičnine brez zavarovanj, uveljavitev hipotek pa je povezana z dodatnimi stroški (pravni pregledi, okoljske presoje ipd.). Pomanjkljivosti vključujejo prisotnost časovnega zamika od priprave ponudbe za prodajo hipoteke do njene izvedbe.

Hipotekarna posojila so namenjena doseganju naslednjih ciljev:

Ustvariti mehanizem za preoblikovanje prihodnjih prihodkov kupcev v njihovo trenutno plačilno sposobnost;
- širiti virsko bazo za financiranje razvoja in pridobivanja nepremičnin;
- zagotoviti zanesljivost donosa in prejema dohodka vlagateljem, katerih sredstva so vključena v proces hipotekarnega kreditiranja.

Najpogostejša oblika financiranja hipotekarnega dolga je trajna hipoteka. V skladu s standardnimi pogoji znesek posojila v odstotkih doseže 75-80% vrednosti nepremičnine, rok in obrestna mera se pogajajo, izračunajo se občasna plačila hipoteke.

Trajne hipoteke se absorbirajo; zagotavljanje enakih periodičnih plačil.

Včasih so hipotekarna posojila za nepremičnine na voljo s popustom (s popustom). Vendar pa mora posojilojemalec vrniti celoten znesek posojila skupaj z obrestmi na posojilo.

Poleg hipotekarnih posojil z določitvijo višine plačil obstajajo: posojila s plačilom žoge; inkrementalna plačila, posojila s fiksnimi plačili glavnice, hipoteke zaradi povečanja vrednosti kapitala, soudeležba, prenehanje hipotek itd.

Pri hipotekarnem kreditiranju z mejnim odplačilom se obresti odplačujejo hkrati s končnim poplačilom ali pa se v celotnem obdobju plačujejo samo obresti, nato pa sledi končno izplačilo.

Ball krediti se lahko najpogosteje uporabljajo pri financiranju novozgrajenih objektov.

Pri uporabi posojil s fiksnim odplačilom glavnice (spomladanska posojila) je najprej predvideno večletno odplačevanje samih obresti, na koncu pa tudi večletno enakovredno odplačevanje glavnine in obresti. Podobna shema financiranja velja na primer za najem opreme za nepremičnine.

Naraščajoča plačila - več let ostanejo hipotekarna plačila nizka (obdobje negativne amortizacije), nato se plačila povečajo (obdobje preseganja plačil standardne hipoteke).

Solidarna udeležba - upnik poleg plačila glavnice in obresti na servisiranje dolga prejme del dohodka, ki presega osnovni znesek ("deleži v dobičku").

Končna hipoteka - vključuje uporabo hipotek različnih stopenj. Hipotekarno posojilo, ki se najprej pridobi z zavarovanjem te nepremičnine, se imenuje prva hipoteka. Pod že zastavljeno nepremičnino lahko posojilodajalec pridobi drugo ali tretjo hipoteko z izdajo hipotek drugega ali tretjega reda. Po standardnih pravilih se terjatve upnikov poplačajo po prednostnem vrstnem redu hipotek. Skupno vsem vrstam hipotek je, da se ob sklenitvi posojilne pogodbe lahko določijo posebni pogoji, na primer plačilo dela dohodka, ki presega osnovni znesek posojila, in obresti nanje, obveznost udeležbe v kapitalu. Za dosego posebnih namenov se lastninske pravice in s tem hipoteke na njih lahko razdelijo na zemljišče in zgradbe ter objekte na njem. Lastništvo kapitala najpogosteje omogoča upnikom, da optimizirajo stopnjo davčnih olajšav.

Opcija je pravica posojilodajalca, da ob določenem času kupi nepremičnino po fiksni ceni. V primeru povečanja trga predmeta lahko imetnik opcije le-tega proda ali odstopi pravice brez pridobitve lastninske pravice na nepremičnini. V tem primeru je vrednost opcije razlika med tržno vrednostjo nepremičnine in dogovorjeno (fiksno) ceno.

Najemne pogodbe (najemne pogodbe) so prenos pravice do uporabe predmeta za določeno obdobje ob obvestilu o določenih pogojih (na primer omejitve razčlenitve mesta, prepoved določene vrste razvoja itd.).

Pravica uporabe se lahko prenese v dosmrtno posest ali za krajši čas. Trenutno je prevladujoča distribucija zakupa z dosmrtno lastninsko pravico najbolj razširjena na kmetijskih zemljiščih. Po smrti lastnika preide lastništvo na dediča. Hkrati lahko tako lastnik življenja kot njegov dedič uresničita svoje interese, na primer data nepremičnino v podnajem. S tem znižuje tržno vrednost objekta, saj. podnajemnik izgubi pravico ob smrti glavnega lastnika. Pravzaprav je treba priznati, da prednostna razdelitev pravice do doživljenjske podedovane posesti ovira razvoj hipotekarnih posojil v ruskem kmetijstvu in bistveno zoži osnovo financiranja podeželja.

Zdi se, da pomanjkanje sistema hipotekarnih posojil ovira razvoj nepremičninskega trga v Rusiji kot celoti. Med dohodki prebivalstva in ceno nepremičnin obstaja precejšen razkorak, ki ga je v državah z razvitim nepremičninskim trgom mogoče premostiti s sistemom hipotekarnega kreditiranja. Razvoj hipotekarnih posojil za Rusijo je danes izjemno nujna naloga.

Načini financiranja naložb v nepremičnine

Akutno pomanjkanje stanovanj je za Rusijo kroničen pojav. Po razpadu ZSSR se je stanovanjski problem zaostril zaradi stalnega prihoda beguncev in prisilnih migrantov iz sosednjih držav. Tržna razmerja v gospodarstvu so povzročila znatno zmanjšanje stanovanjske gradnje na račun državnega proračuna, ki je bil prej glavni vir investicij v stanovanjsko gradnjo. Trenutno obstaja velika potreba po stanovanju, hkrati pa je povprečna raven dohodka sodobne ruske družine nizka, kar večini prebivalstva z nizkimi dohodki preprečuje, da bi celo sanjalo o nakupu stanovanja. Nizko plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva po stanovanjih zaradi nedostopnosti posojil in nizkih dohodkov posledično vodi do povečanja stroškov gradbenih organizacij, saj pomanjkanje izposojenih virov in nezadostnost lastnih povzroči povečanje cene.

Države z razvitim nepremičninskim trgom imajo bogate izkušnje pri pridobivanju sredstev za razvoj nepremičninskih objektov iz različnih virov z uporabo najrazličnejših mehanizmov. Glavna merila pri izbiri možnosti financiranja so maksimiranje dobička, zmanjšanje tveganja, čim večja izraba možnosti, ki jih ponuja davčna zakonodaja posamezne države. Vendar pa v ruski praksi ni mogoče uporabiti vseh možnosti tujega financiranja. Razlogi za to so predvsem: visoka stopnja inflacije; pomanjkanje pravega denarja pri bankah; nizek dohodek prebivalstva, ki mu ne omogoča, da deluje kot plačilno sposoben posojilojemalec.

Glavne oblike pridobivanja finančnih sredstev za razvoj nepremičnin v trenutnih gospodarskih razmerah so naslednje:

Kapitalska udeležba v različnih opcijah;
- izdaja stanovanjskih certifikatov ali obveznic stanovanjskega posojila;
- kratkoročno bančno kreditiranje;
- dajanje hipotekarnih kreditov.

Analizirajmo glavne oblike privabljanja finančnih sredstev pri razvoju stanovanjskih nepremičnin.

Deliti

Najpogostejši pristop k reševanju problema privabljanja sredstev prebivalstva v stanovanjskem sektorju je skupna gradnja. Ta pristop je, tako kot drugi, prehodne narave in je nujen korak k oblikovanju celovitega sistema hipotekarnih posojil, ki temelji izključno na tržnih mehanizmih. Ena od stopenj postopka za pridobitev dovoljenj s strani razvijalcev ali gradbenih organizacij, ki imajo dostop do ukaza guvernerja o zagotovitvi zemljišča za razvoj ali stavbe za obnovo (odlok guvernerja potrdi odločitev investicijske in razpisne komisije) je za določitev tržne vrednosti pravice do gradnje zemljišča ali pravice do rekonstrukcije objekta za določitev izhodiščne ponudbene cene pri investicijski in razpisni komisiji.

Izraz večdelna gradnja je praktično enakovreden splošno uveljavljenemu pojmu delna gradnja in le poudarja dejstvo, da pri investicijskem projektu sodeluje veliko število investitorjev in kupcev.

Verjetno so finančni oddelki gradbenih organizacij in razvijalci že poskušali preučiti značilnosti vrednotenja nepremičnin pri gradnji z več deleži, da bi izračunali ekonomsko učinkovitost projektov, vendar na to temo ni splošno znanih publikacij.

Lastniška udeležba pri gradnji (rekonstrukciji) stanovanj je najpogostejši vir financiranja, glavni lastniki kapitala pa so skoraj povsod posamezniki. Od 1072 tisoč kvadratnih metrov. m stanovanj, 919 tisoč kvadratnih metrov. m je bila zgrajena na račun državljanov delničarjev (kar je 86%).

Lastniška udeležba pri financiranju stanovanjske gradnje ni nič drugega kot oblika prednakupa stanovanja, saj zakon Ruske federacije »O investicijskih dejavnostih v Ruski federaciji, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb« jamči nedržavnim vlagateljem. pravico do zasebne lastnine stanovanja, katerega gradnjo so financirali.

Bistvo lastniške udeležbe je naslednje: organizator financiranja gradnje (lahko je to graditelj ali gradbenik) pritegne »delničarje« (tj. kupce stanovanj). Dokument, ki ureja takšno shemo financiranja stanovanjske gradnje, je pogodba o kapitalski udeležbi pri izgradnji stanovanjske stavbe oziroma pogodba o investiciji. Splošne določbe pogodbe morajo nujno navajati, da ta gradbeni (rekonstrukcijski) objekt v času podpisa pogodbe ni bil nikomur prodan, ni odtujen na noben drug način, ni sporen in ni pod prepovedjo. Prav tako je treba navesti, na kakšni podlagi ima družba, ki privablja sredstva delničarjev, pooblastilo za vlaganje v ta predmet in k vlaganju pritegne tretje osebe. Podjetje, ki zbira sredstva za stanovanjsko gradnjo, se glede na konkretno situacijo običajno imenuje »naročnik«, »prvi investitor«, »investitor«, oseba, ki investira, pa »delničar«, »poddelničar«, »podinvestitor«. .

Začetni investitor se zavezuje, da bo vlagal v gradnjo (rekonstrukcijo) objekta do njegove popolne dokončanja na račun lastnih in izposojenih sredstev, da bo zagotovil dokončanje gradnje do določenega datuma in nato v določenem roku od trenutka podpis akta državne sprejemne komisije o prenosu stanovanja določene površine na delničarja. Lastnik kapitala pa se zaveže, da bo vložil sredstva v izgradnjo (rekonstrukcijo) objekta z depozitom ali na drug način, ki je določen v pogodbi, na primer z dobavo gradbenega materiala v določenem času.

S pogodbo o kapitalski udeležbi pri gradnji se družbenik zavezuje plačati predhodno dogovorjeni del skupne površine stanovanja v rokih, določenih s pogodbo. Hkrati se po sklenitvi pogodbe plača prvi delež, ki po velikosti približno ustreza odstotku pripravljenosti hiše ob sklenitvi pogodbe. Preostali del stroškov se razdeli na enake zneske (praviloma trimesečno) tako, da lahko investitor do konca gradnje poravna celoten strošek gradnje stanovanja.

Po končani gradnji (rekonstrukciji) investitor vseli stavbo v skladu s sklenjenimi delniškimi pogodbami, investitorju zagotovi dokumente, potrebne za vpis lastništva stanovanja pri državnem organu, in prenese stavbo v obratovanje.

Prednosti skupne gradnje v primerjavi z neposrednim nakupom stanovanja na primarnem ali sekundarnem nepremičninskem trgu so naslednje:

Možnost postopnega plačila;
- indeksiranje samo preostalih stroškov gradnje po pogodbi;
- znižanje stroškov pridobitve stanovanja (strošek stanovanja za delničarja je praviloma nižji od tržne vrednosti dokončanega stanovanja).

Poleg tega ima lastniška udeležba v gradnji (kot vsak objekt na primarnem trgu) v primerjavi s sekundarnim stanovanjskim trgom še eno prednost - "preglednost zgodovine objekta".

Ena najšibkejših točk privlačne skupne gradnje je njena pravna podpora. Glavna težava "delniškega" trga je, da udeleženec delne gradnje po sklenitvi pogodbe o delniški udeležbi pri gradnji ne postane lastnik nepremičnine. Njegov status v obdobju, ko je denar plačan in hiša še ni zgrajena, je opredeljen kot "investitor". Ker pravna podlaga za vlaganje pri nas ni dovolj trdna, lahko to štejemo kot glavni razlog za številne zlorabe in nekaj nezaupanja potencialnih lastnikov. Obstaja tudi nevarnost neupravičenega zavlačevanja gradnje stanovanj in rasti stanovanjskih stroškov med gradnjo. V zvezi s tem se po mnenju posrednikov in odvetnikov sekundarni delniški trg šteje za nezanesljivega, lastniški kapital pa ima razmeroma nizko likvidnost.

Pri izbiri podjetja mora bodoči delničar razumeti, da se je vredno ukvarjati le z znanimi gradbenimi in nepremičninskimi podjetji. Posebno pozornost je treba nameniti izvedbi transakcije za nakup stanovanja, začenši s plačilno shemo in konča z opisom stanovanjskih parametrov. Da bi zmanjšali tveganje pri nakupu stanovanja, je treba preveriti ne samo dokumentacijo podjetja, s katerim je sklenjena pogodba o kapitalski udeležbi pri gradnji, ampak tudi celotno verigo pogodb med vsemi udeleženci pri gradnji (kar pomeni organizacije sodeluje pri gradnji). Jasno je, da daljša kot je veriga, večje je tveganje, da ne dobimo stanovanja in nepovratno izgubimo naloženi denar. Najboljša možnost za zmanjšanje tveganj pri skupni gradnji je vključitev pristojnih pravnikov v pripravo pogodb in zavarovanje tveganj lastnikov. V Sankt Peterburgu številne nepremičninske agencije izvajajo pravne preglede pogodb o kapitalski udeležbi pri gradnji. Obstaja celo "Svetovalni center za skupno gradnjo", ki poleg splošnih posvetovanj, pregledov posebnih pogodb in odhoda izkušenega odvetnika v podjetje, da se pogovori o pogojih pogodbe, nudi pravno podporo kupcu novih stanovanja od podpisa pogodbe do vpisa lastninske pravice.

Na stanovanjskem trgu v nastajanju je treba razviti institut zavarovanja. Dolgoročna gradbena tveganja lahko nastanejo tudi, če ima delničar opravka z najbolj vestnim gradbenikom, saj je razlog za zamudo pri gradnji lahko ne le pomanjkanje denarja, ampak tudi izdaja upravnih aktov v zvezi z gradnjo hiše, nastop višje sile itd. Včasih se zgodi, da zaradi neusklajenosti različnih predpisov in navodil s strani resorjev, hiše ni mogoče pravočasno predati.

V zadnjem času so občasno potekali seminarji, na katerih so razpravljali o načinih zmanjševanja tveganj lastnikov kapitala (na primer seminar »Za varnost državljanov na trgu nepremičnin«, ob informacijski podpori »Nepremičninskega biltena«), usposabljanje potekajo tečaji o poslovanju na primarnem trgu nepremičnin (na primer "Nedržavna izobraževalna ustanova "Inštitut za nepremičnine" je razvila in poučuje predmet "Operacije na primarnem trgu nepremičnin"), razlagalni članki za lastnike kapitala so objavljeni v medijih. Z drugimi besedami, poteka obsežno izobraževalno delo za razvoj lastniške udeležbe v gradnji in zmanjševanje tveganja lastnikov.

Eden od možnih načinov za zmanjšanje tveganj lastnikov kapitala in začetek nove gradnje je lahko nova usmeritev nepremičninske dejavnosti - aktivno sodelovanje nepremičninskih posrednikov pri zbiranju sredstev prebivalstva za skupno gradnjo, tudi v novih oblikah. Tako je na primer v Sankt Peterburgu na eni strani veliko nedokončanih stanovanjskih objektov, ki so jih investitorji bodisi zapustili ali pa jih nikoli niso našli. Po drugi strani pa je v mestu še vedno ogromno čakalnih vrst za izboljšanje stanovanj. Med čakajočimi so ljudje, ki bi lahko našli del zneska za gradnjo stanovanja. Možno je, da se bodo nepremičninske družbe vse bolj vključevale v izvedbo tovrstnih projektov in delovale ne le kot posrednik pri prodaji gotovih in gradbenih stanovanj, ampak tudi kot investicijski posrednik, pobudnik in organizator pri izvedbi tovrstnih projektov. .

Glede na finančne zmožnosti lastnikov so na voljo naslednje možnosti lastniške udeležbe pri gradnji stanovanj:

1. Kapitalska udeležba s stoodstotnim enkratnim vplačilom:
a) po pogodbi o kapitalski udeležbi se delničarju dodeli določeno stanovanje v hiši v gradnji z navedbo velikosti in lokacije stanovanja,
b) v pogodbi so navedeni stroški gradnje stanovanja ob sklenitvi pogodbe,
c) navedeni strošek je plačan v dogovorjenem roku od trenutka podpisa pogodbe v celoti, je fiksen in ni predmet nadaljnje indeksacije glede na inflacijo,
d) po zaključku gradnje se opravijo medsebojni obračuni med delničarjem in razvijalcem na podlagi dejanske površine prenesenega stanovanja; po dokončnih medsebojnih obračunih se plačano stanovanje vknjiži v last družbenika;
2. Kapitalska udeležba s postopnim vplačilom:
a) podobno odstavku a) prejšnje možnosti,
b) pogodba določa načrt plačila stroškov stanovanja ob upoštevanju inflacije ter možnosti in želje delničarja,
c) v dogovorjenem roku od datuma podpisa pogodbe po začetni ceni 1 m2. m skupne površine stanovanja se plača prvi obrok. Skupna površina stanovanja, plačana s prvim obrokom, je odvisna od stopnje pripravljenosti hiše ob sklenitvi pogodbe,
d) preostali del skupne površine stanovanja se plača po stopnjah po urniku, z indeksacijo stroškov 1 m2. m skupne površine stanovanja ob vsakem plačilu ob upoštevanju cen v gradbeništvu. Z drugimi besedami, vsak naslednji obrok plača določeno število kvadratnih metrov skupne površine stanovanja,
e) podobno kot pri točki,
d) prejšnjo različico;
3. Lastniška udeležba s pobotom razpoložljivih stanovanj:
a) enako kot odstavek,
b) prejšnjo različico,
c) v pogodbi je navedeno, koliko kvadratnih metrov skupne površine "novega" stanovanja se šteje za plačano ob sklenitvi pogodbe, odvisno od kvadratnih metrov skupne površine starega stanovanja v lasti s strani delničarja, sprejetega kot del lastniškega vložka,
d) za razliko v številu kvadratnih metrov skupne površine v primerjavi s površino "novega" stanovanja delničar doplačuje po fazah v času gradnje po shemi kapitalske udeležbe, ki je sprejeta. o hiši v gradnji po izboru družbenika,
e) podobno kot pri točki,
e) prejšnja različica.

Obstajata dve možnosti za pobotanje "starih" stanovanj:

1) delničarsko stanovanje je brezplačno, lastninska pravica do njega takoj preide na razvijalca;
2) delničar živi v svojem stanovanju ves čas gradnje do trenutka, ko dobi novo stanovanje, lastninska pravica pa preide na razvijalca, ko se delničar preseli v novo stanovanje.

Zaključki: kot je razvidno iz analize, je shema lastniškega financiranja trenutno najpogostejša, saj ima vrsto prednosti (možnost faznega odplačevanja; indeksiranje le preostalih stroškov gradnje po pogodbi, znižanje stroškov pridobivanja ohišje, "transparentnost zgodovine objekta"). Na žalost delniška shema ni brez pomanjkljivosti, med katerimi so glavne: šibka pravna podpora, velika verjetnost neizpolnjevanja rokov gradnje. Trenutno poteka aktivno delo za zmanjšanje tveganj skupne gradnje za razvoj primarnega trga.

Izdaja stanovanjskih certifikatov ali obveznic stanovanjskih posojil

Poleg lastniške udeležbe, ki je najpogostejši vir financiranja, sta glavni obliki pridobivanja finančnih sredstev za razvoj nepremičnin v trenutnih gospodarskih razmerah izdaja stanovanjskih certifikatov ali obveznic stanovanjskih posojil.

Ena od dokaj pogostih oblik pridobivanja sredstev občanov in pravnih oseb pri stanovanjski gradnji je postala izdaja občinskih stanovanjskih obveznic oziroma stanovanjskih certifikatov. Ta oblika financiranja je postala razširjena v Moskvi, Sankt Peterburgu, Saratovu, Uljanovsku. Po podatkih Odbora za gradnjo uprave Sankt Peterburga je trenutno v Sankt Peterburgu k sodelovanju v programu "Državna stanovanjska potrdila" privabljenih več kot 700 družin med tistimi, ki so v čakalni vrsti za stanovanje. Ta program predvideva 80-odstotno proračunsko kritje stroškov stanovanja. 201 družina je stanovanje kupila s pomočjo stanovanjskih certifikatov. Skupna površina stanovanj, naročenih v okviru programa stanovanjskega certifikata, je zdaj znašala 3,5 tisoč kvadratnih metrov. m.

Pozdravljeni, dragi bralci finančne revije "stran"! Danes bomo govorili o vlaganju (vlaganju) v nepremičnine.

Iz te objave boste izvedeli:

• Katere so prednosti in slabosti tovrstne naložbe;
• Različne možnosti naložb v nepremičnine;
• Značilnosti naložb v gradbeništvo;
• Kako začeti vlagati z majhno količino prostih sredstev.

Poleg tega boste na koncu članka našli odgovore na pogosto zastavljena vprašanja.

Članek bo všeč in uporaben tako za tiste, ki samo iščejo načine za vlaganje lastnih sredstev, kot za izkušene vlagatelje. Ne izgubljajte časa, začnite brati. In morda boste v bližnji prihodnosti naredili prve korake k uspešni naložbi v nepremičnine.

Katere so glavne prednosti (+) in slabosti (-) naložbe v nepremičnine, v katere nepremičnine je bolje vložiti svoj denar, kakšni so načini zaslužka pri tovrstni naložbi – o tem in še več si preberite v nadaljevanju.

1. Prednosti in slabosti vlaganja v nepremičnine - glavne prednosti in slabosti

Vsak primeren človek razmišlja o donosnih naložbah. Pomembno je, da naložbe varujejo denar pred škodljivimi vplivi inflacija. Hkrati je zaželeno, da vložena sredstva delujejo in prinašajo dodaten dohodek.

Naložbena orodja, ki se uporabljajo dlje časa, bodo pripomogla k doseganju zgoraj opisanih ciljev. Hkrati je pomembno, da imajo minimalno tveganje in so zelo obetavni. Točno to so naložba v nepremičnine .

Potreba po stanovanju za osebo se je pojavila pred mnogimi leti in se je ohranila do danes. Tudi v prihodnje ne bo šlo nikamor. Torej nepremičnine Nenehno bo povpraševanje, kar pomeni, da je odlično naložbeno orodje.

Poleg tega so takšne naložbe povsem sprejemljiva možnost za poslovanje. Za to sploh ni potrebno imeti velikih vsot denarja. Še vedno lahko vlagate v nepremičnine v začetni fazi gradnje. Poleg tega je možno postati član stanovanjske zadruge z nakupom deleža v njej.

Kot vsak drug finančni instrument ima tudi naložba v nepremičnine oboje prednosti , in minusi .

Med prednostmi (+) tovrstne naložbe so naslednje:

• nepremičnine imajo visoko likvidnost;
• dolgoročni stalni donosi Na primer, oddaja kupljene nepremičnine v najem, lahko ustvarjate dobiček več let;
• relativna razpoložljivost naložb;
• širok nabor naložbenih možnosti.

Kljub pomembnim prednostim vlaganja v nepremičnine so, tako kot vse obstoječe naložbene možnosti, podvržene tveganju.

Glavne slabosti (-) tovrstnih naložb so:

• povpraševanje po nepremičninah je precej oprijemljivo odvisno od gospodarskih razmer v državi kot celoti in v posamezni regiji posebej;
• cene nepremičnin so precej visoke;
• v majhnih mestih je povpraševanje po nepremičninah na precej nizki ravni;
• visoki dodatni stroški - komunalne storitve, popravila, davki.

Poleg tega obstaja tudi možnost višja sila . Zgodi se, da cena nepremičnine zaradi nepremostljivih okoliščin močno pade. Na primer, bodo stanovanja v ekološko čistem območju postala cenejša, če bo v bližini zgrajena tovarna ali prometna avtocesta. Posledično vlagatelj ne bo le nič zaslužil, ampak je to tudi možno izgubiti del investicije.

Da bi se izognili večini težav, je pred naložbo pomembno, da predhodna analiza . Primerja možne naložbene možnosti ter preučuje različne dejavnike in okoliščine, ki lahko vplivajo na vrednost nepremičnine.

Priljubljene naložbene možnosti

2. V katere nepremičnine se splača vlagati - 8 priljubljenih možnosti + primerjalna tabela

Investicijski strokovnjaki menijo, da je vlaganje v nepremičnine veliko manj tvegano od trgovanja na borzi, vlaganja v startupe in podjetja. To je preprosto razloženo: nepremičnine so zelo redko cenejše.

Najboljši način za vlaganje v nepremičnine glavni mesta. To še posebej velja za stanovanjske prostore. V tem primeru obstaja neposredna povezava: večje kot je mesto, bolj donosno je vlaganje denarja v nepremičnine. To dejstvo je povezano predvsem z razliko v likvidnosti zanj v različnih mestih.

Vendar je pomembno razumeti, da lahko v vsakem kraju najdete lastne primerne nepremičnine za naložbo. Če želite dobiti največji dobiček, bi morali natančno analizo vse obstoječe smeri in izberite najbolj donosno med njimi.

Možnost 1. Stanovanjska nepremičnina

Ta možnost je najbolj dostopna zasebnih vlagateljev. Tveganje naložbe v stanovanjsko nepremičnino je minimalno.

Pri nakupu stanovanjske nepremičnine lahko zaslužite na dva načina:

1. nakup z namenom nadaljnja prodaja po višji ceni;
2. nakup za najem .

Vsekakor je pri nakupu stanovanja pomembno biti pozoren na naslednje kriterije:

• lokacijo- v prestižnem, stanovanjskem ali študentskem naselju, okolju prijaznem, odmaknjenem od centra mesta;
• razporeditev prostorov, vključno s prisotnostjo balkona, kombinirane ali ločene kopalnice;
• država— Razpoložljivost in kakovost popravila;
• infrastrukturo- koliko so oddaljeni vrtci, šole, ambulante, postajališča javnega prevoza, trgovine.

Na splošno je za kupce lahko pomembno vsako, tudi na videz nepomembno merilo:

• pogled skozi okno;
• nadstropje;
• sosedi;
• lokacija območje kontingent.

Če želite stanovanje (ali drugo stanovanjsko nepremičnino) kupiti čim bolj donosno, ga boste morali poiskati na svojem brez pomoči nepremičninarja. Vendar je pomembno preveriti čistost transakcije. Kako to narediti na primarnem in sekundarnem stanovanjskem trgu, smo govorili v prejšnji številki.

Možnost 2. Poslovne nepremičnine

Ta možnost za bolj izkušeni vlagatelji. Za takšne naložbe so primerni tako majhni pisarniški in maloprodajni prostori kot tudi velike zgradbe, namenjene skladiščem, supermarketom in proizvodnim delavnicam.

Takšni prostori so vedno v velikem povpraševanju. Ogromno poslovnežev išče prostor za poslovanje in ga je pripravljeno dati lastniku najemnina. Tistim, ki kupujejo poslovne nepremičnine, se vložena sredstva redno vračajo.

Najemnina je klasičen način za pridobitev. Dobiček investitorja v tem primeru ni odvisen od časa, porabljenega za delo.

Za investitorja je koristno vedeti, da je pri izbiri poslovne nepremičnine kot naložbenega predmeta zahtevana dovolj velika vsota denarja. Naložbe v to smer se običajno začnejo z pet -sedem milijonov rubljev.

Možnost 3. Zemljiške parcele

Za nakup zemljišča je potreben manjši znesek denarja kot za nakup stanovanja ali poslovne nepremičnine.

Vlaganje v zemljišča ima številne prednosti:

• minimalna stopnja verjetnosti goljufije;
• popravila niso potrebna;
• pomanjkanje plačila komunalnih storitev;
• postopek nakupa je enostavnejši kot pri drugih nepremičninah;
• relativno nizki davki;
• preprost dizajn;
• ni potrebe po pomoči nepremičninskih posrednikov.

Vse zemljiške parcele je mogoče klasificirati po namenu uporabe. Za kratkoročna naložba z minimalnimi stroški najprimernejše površine, ki se uporabljajo za gradnjo . več dolgoročne naložbe vredno početi na zemljišču, namenjenem uporabi v kmetijstvo in industrijo .

Ampak obstaja tudi pomanjkljivosti naložba v zemljišče. Prvič, je država poostrila nadzor nad tem, ali se zemljišča uporabljajo v skladu z namenom. Poleg tega, so se nedavno zvišali davki na to vrsto nepremičnin.

Možnost 4. Država nepremičnine

Nakup primestnih nepremičnin z namenom njihove nadaljnje nadaljnje prodaje enakomerno donosen poklic . To še posebej velja za velika metropolitanska območja, saj se njihovi prebivalci vse pogosteje poskušajo ustaliti ali imeti možnost, da se sprostijo čim dlje od mestnega hrupa in umazanega zraka.

Obstaja več možnosti za vlaganje v primestne nepremičnine:

• pridobitev objektov v gradnji;
• naložbe v gotove hiše;
• nakup zemljišča, namenjenega gradnji primestnih nepremičnin.

Možnosti naložb v primestne nepremičnine se sčasoma povečujejo. Toda pri izbiri predmeta za nakup bodite pozorni na njegovo lokacijo, razpoložljivo infrastrukturo in komunikacije. Tudi drugi dejavniki, ki so pomembni za ustvarjanje udobnih življenjskih pogojev, so lahko zelo pomembni.

Možnost 5. Nepremičnina v gradnji

Druga naložbena možnost je vlaganje v nepremičnine v gradnji (novogradnje). Kljub dejstvu, da je tveganost te možnosti nekoliko višja, lahko dobite veliko velik dobiček.

Razloženo je zelo preprosto- nepremičnina v gradnji stane veliko manj kot na sekundarnem trgu. Torej, če vlagate sredstva v začetni fazi, po zaključku gradnje, bodo cene verjetno precejšnje odrasti. Posledično bo vlagatelj prejel oprijemljiv dobiček.

Tveganja pri vlaganju v nepremičnine v gradnji so največkrat povezana z gradbenim podjetjem. Če je nezanesljiv, se dvigne tveganje pojav naslednjih situacij:

• nepravočasno zagon nepremičnine;
• popolna zamrznitev gradbišča;
• v primeru črne gradnje ali pomanjkanja dovoljenj je možna popolna rušitev objekta.

Zato mora investitor pred naložbo v nepremičnino v gradnji opraviti temeljito analizo razvijalca.

Hkrati je pomembno preučiti ne le ugled podjetja, temveč tudi naslednje značilnosti:

• čas obstoja podjetja;
• število dokončanih in naročenih objektov;
• ali so bili v preteklosti zastoji v procesu gradnje, njihovo trajanje in vzroki.

Zaporedne faze investicij v gradnjo

5.3. Kako pravilno investirati v gradnjo – 5 glavnih korakov

Vsak vlagatelj ve, da vlaganje po vnaprej pripravljenem načrtu omogoča povečanje stopnje dobička in zmanjšanje tveganja naložb. Naložbe je treba izvajati dosledno, v skladu z izdelano strategijo. V tem procesu je pet stopenj.

Faza 1. Izbira razvijalca

Obvezen in pomemben dogodek v začetni fazi naložbe v gradnjo je analiza razvijalcev. Pomembno je ne le izvedeti ime razvijalca, ampak tudi razjasniti, kakšen je njegov ugled. Strokovnjaki priporočajo vlaganje le v tiste objekte v gradnji, ki jih gradi znano gradbeno podjetje v mestu.

Pri izbiri razvijalca je pomembno upoštevati:

• ugled podjetja;
• koliko objektov je podjetje že naročilo;
• ocene;
• koliko izkušenj ima podjetje na področju kompleksne gradnje;
• koliko investitorjev ima razvijalec;
• partnerstvo s kreditnimi organizacijami (banke skrbno izbirajo, s kom bodo sodelovale, izvajajo temeljito analizo in ne sodelujejo z razvijalci, ki imajo dvomljiv ugled);
• kako skrbno razvijalec spoštuje zakon (glavni regulativni akt je zvezni zakon 214 -FZ).

V Moskvi in ​​moskovski regiji lahko zaupate naslednjim razvijalcem:

GK PIK- eden največjih razvijalcev v Rusiji. Podjetje je bilo ustanovljeno leta 1994 in uspešno izvaja velike gradbene projekte po vsej Rusiji. Osredotočen na gradnjo na voljo nastanitev. V letih delovanja je bilo zgrajenih približno 250 tisoč stanovanj s površino 15 milijonov kvadratnih metrov. m Je eno od hrbteničnih podjetij ruskega gospodarstva.

A101 Razvoj- Podjetje je zgradilo približno 500 tisoč kvadratnih metrov. m. stanovanjski nepremičnine, pa tudi več kot 50 tisoč - komercialni. Razvijalec tudi gradi vrtci in šole interakcijo s proračunom. Vzpostavljeno je sodelovanje z več velikimi bankami v okviru programov hipotekarnega kreditiranja. Razvijalec je vključen v TOP-5 v moskovski regiji in TOP-15 po vsej Rusiji.

Capital Group je podjetje, ki se ukvarja s celotnim ciklom gradbenih dejavnosti od analize lokacij za gradnjo do dokončanja gotovih nepremičnin. Dokončanih je bilo 71 projektov, zaradi česar je bilo zgrajenih 7 milijonov kvadratnih metrov. m. Objekti podjetja so bili imenovani za najboljše projekte v Moskvi in ​​moskovski regiji.

Faza 2. Izbira predmeta naložbe

Drug pomemben korak pri vlaganju v nepremičnine v gradnji je izbor primernega objekta. Najbolje je izhajati iz območja, kjer je povpraševanje po stanovanjskih prostorih največje.

Pri izbiri predmeta za pritrditev je pomembno upoštevati naslednje parametre:

• infrastruktura;
• bližina postajališč javnega prevoza in postaj podzemne železnice;
• druge značilnosti, ki vplivajo na stopnjo udobja bivanja.

Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine, morate vnaprej razmisliti o končnem cilju investitorja. Koristno bo tudi sestaviti strokovni poslovni načrt.

Faza 3. Pogajanja

Ko sta izbrana razvijalec in predmet naložbe. Lahko začnete pogajanja. Pomembno je razumeti, da v skladu z zakonodajo naše države ni mogoče registrirati pravic do nepremičnin v gradnji.

Vendar pa ima investitor pravico:

• sestaviti delniško pogodbo;
• pridružiti se gradbeni zadrugi;
• registrirajte naložbeni depozit;
• skleniti delniško pogodbo.

Strokovnjaki svetujejo, da ostanejo na lastniškem sporazumu.

Poleg načina registracije pogodbe so obravnavani pogoji za polog sredstev. Glavni med njimi je pridobitev v obročni načrt(odplačevanje na obroke) in enkratni polog sredstev, možne pa so tudi druge možnosti.

Faza 4. Preučevanje dokumentacije

Vse sklenjene pogodbe morajo biti v skladu z veljavno zakonodajo. Koristno bi jih bilo preveriti s pomočjo neodvisnega odvetnika. Marsikdo misli, da je to zapravljanje denarja. Vendar ni priporočljivo varčevati pri varnosti transakcij.

Faza 5. Sklenitev pogodbe

Končna faza transakcije je sklenitev sporazuma. pred podpisom končne različice pogodbe. Pomembno je natančno preučiti vse njegove točke.

Pri tem je treba biti pozoren na:

• Kdaj je predviden zaključek gradnje?
• kakšni so pogoji za odpoved;
• cena naj bo fiksna, ne sme biti pogojev, na podlagi katerih se bo spreminjala;
• kazni v primeru kršitve pogojev pogodbe morajo biti predpisane za vsako stranko;
• okoliščine višje sile.

Pomembno je, da k poslu za nakup nepremičnine v gradnji pristopite z največjo skrbnostjo in odgovornostjo. Pomembno si je zapomniti, da obstajajo tveganja, ki jih je mogoče zmanjšati z doslednim upoštevanjem zaporedja naložbenih faz.

5.4. Kako zaslužiti z naložbami v gradbeništvo - TOP 3 delovni načini

Investitor bi moral vedeti, kateri načini zaslužka pri nakupu nepremičnine v gradnji so najbolj varni in preverjeni.

Metoda 1. Oddajanje v najem

Dohodek iz prenosa nepremičnine v najem je dolgoročna naložba. Toda ta možnost ima stabilno raven donosnosti.

Vračilna doba v tem primeru presega pet šest leta. Ne pozabite pa, da območje v vsakem primeru ostane v lasti investitorja.

V velikih mestih obstaja povpraševanje po različnih vrstah najemnin stanovanjske nepremičnine : luksuzni apartmaji za najem, sobe v stanovanjskih naseljih, garsonjere za mlade družine in drugo.

Če upoštevamo poslovne nepremičnine , lahko opazimo, da je tudi povpraševanje po njem s strani podjetnikov stalno visoko. V velikih mestih so še posebej priljubljeni prostori v poslovnih in nakupovalnih središčih. Edina pomanjkljivost poslovnih prostorov je potreba po naložbah precej velike vsote denarja.

Za nakup stanovanja je običajno dovolj 1,5 -2,5 milijonov rubljev. Če nameravate vlagati v poslovne nepremičnine, bo trajalo približno 2-3 krat velika vsota.

Metoda 2. Pridobitev stanovanja v gradnji za prodajo po zagonu

Če kupite nepremičnino v gradnji za nadaljnjo prodajo, se vam lahko naložba zelo hitro povrne - že skozi 1 -2 leta. Prej ko je gradnja objekta končana, bolj je zanimiv za investitorje. Posebej uspešni vlagatelji v enem letu prejmejo dohodek v višini 100 % vloženih sredstev.

Pomembno je oceniti tudi druge možnosti. V končanem stanovanju je možno opraviti kakovostna popravila. Zaradi takih dejanj se bo njegova vrednost povečala za približno četrtino.

Metoda 3. Sodelovanje v kolektivnih naložbah

Investitorjem, ki iščejo najvarnejše možnosti za vlaganje v nepremičnine v gradnji, lahko svetujemo sodelovati s posredniki . Hkrati lahko postanete član strokovni investicijski projekt brez nakupa nepremičnine. Če želite to narediti, je dovolj, da se pridružite kolektivnemu naložbenemu skladu in prejemate dohodek kot delničar.

V Moskvi in ​​regiji obstaja več zanesljivih skladov, ki vlagajo v nepremičnine. Vključno z gradnjo:

Naložba E3- tukaj je najmanjši znesek za vnos 100 tisoč rubljev. Ko je dobiček zagotovljen na ravni 25-90 odstotkov. Vse naložbe v skladu so zavarovane. Vlagatelj lahko samostojno izbere dobo vračila vloženih sredstev od pol leta prej dva leta. Sredstva vlagateljev vlagajo profesionalci v visoko likvidne nepremičnine, investitorju je prepuščeno ustvarjanje dobička. Takšna možnost je pasivni dohodek z zajamčenim dobičkom in minimalnim tveganjem. Podjetje nudi informacijsko podporo in brezplačno svetovanje vlagateljem.

Sminex- podjetje investira v gotova stanovanja, pa tudi objekte v fazi gradnje. Podjetje samo gradi hiše, kot dodatno storitev so investitorji deležni prenova stanovanj. Poleg tega podjetje skrbi za iskanje najemnikov. Podjetje gradi vikende, stanovanjske objekte, poslovne objekte. Strokovnjaki imenujejo nesporno prednost predstavljene organizacije osredotočenost na doseganje visoke kakovosti nepremičnin v gradnji, pa tudi njihovo varnost med delovanjem.

Tako obstaja več načinov, kako zaslužiti na nepremičninah v gradnji. Ne razlikujejo se le po stopnji donosnosti, temveč tudi po naporih, ki jih bo zahteval vlagatelj.

5.5. 4 glavna tveganja pri vlaganju v nepremičnine v gradnji

Vsaka naložba je povezana s tveganjem izgube vloženih sredstev. Da bi zmanjšali možnost izgube, zgodaj preučite, kakšne sheme uporabljajo nepremičninski prevaranti, česa se morate bati pri vlaganju v gradnjo.

Tveganje 1. "Milni mehurček"

Prvi način prevaranja lahkovernih vlagateljev je izjemno preprost. Enodnevne družbe prodajajo lahkovernim vlagateljem mit , namesto dejansko v gradnji predmetov. Vsa dela na gradbiščih se izvajajo izključno za odvračanje oči.

Pogosto se takšni projekti organizirajo in izvajajo s pomočjo različnih pravnih struktur. Kot rezultat, transakcije od zunaj videti popolnoma zakonito. Vendar takoj, ko prevaranti zberejo dovolj denarja, izginejo skupaj s prispevki vlagateljev.

Prvi način prepoznavanja milnega mehurčka- Občutno podcenjene nepremičnine. Investitor naj cene primerja s povprečnimi cenami na obravnavanem območju. Prenizki stroški bi morali opozoriti.

Prav tako je pomembno zagotoviti, da so podatki o razvijalcu na voljo v uradnem registru. Vključuje vsa obstoječa gradbena podjetja. Torej, če zadevnega podjetja ni na tem seznamu, ni prava pravna oseba.

Tveganje 2. Stečaj razvijalca

Razlogov za stečaj gradbenega podjetja je več:

• neučinkovito upravljanje;
• zloraba sredstev;
• pomanjkanje financ;
• visoki stroški.

Pomanjkanje denarja seveda ne prizadene samo gradbenega podjetja, ampak tudi investitorje. Da se ne bi soočili s takšno težavo, se pri izbiri razvijalca osredotočite na veliko podjetje, ki je v uporabo predala že veliko število zgrajenih objektov.

Tveganje 3. Neupoštevanje rokov oddaje nepremičnin

Druga nadloga za vlaganje v nepremičnine v gradnji je zamuda pri gradnji . To tveganje je še posebej neprijetno za tiste, ki kupujejo nepremičnine s privabljanjem kreditnih sredstev. Posojilodajalcu je vseeno, kdaj je nepremičnina dana v uporabo, zanj je pomembno, da so vsi dolgovi vrnjeni pravočasno in z ustreznimi obrestmi.

Strokovnjaki so prišli do zaključka, da vsak dan neupoštevanja rokov žre 0,01 % dohodka vlagatelja. V odstotkih ni veliko. Vendar se v smislu rubljev izkaže spodoben znesekše posebej, ko se zagon odloži za več mesecev ali celo let.

Tveganje 4. Višja sila, pa tudi nepredvidljive spremembe na trgu nepremičnin

Te okoliščine lahko povzročijo tudi izgubo dela sredstev s strani vlagatelja. Primer višje sile je začetek dolgotrajne gospodarske krize. Posledično lahko ponudba na nepremičninskem trgu močno preseže povpraševanje. Ta okoliščina vodi do znatno znižanje vrednosti nepremičnine- pogosto za 10 -20%. Tudi ko se razmere umirijo, bodo vlagatelji že izgubili nekaj potencialnega dohodka.

Drug primer višje sile je naravne katastrofe (gozdni požari, poplave, potresi), vojne, industrijske katastrofe. Edini način, da se zaščitite pred takimi tveganji, je zavarovanje nepremičnin v gradnji.

Tako kot vsako naložbo tudi naložbo v nepremičnino v gradnji spremljajo različna tveganja. Nekatere od njih je mogoče zmanjšati z izvedbo temeljite analize v procesu izbire predmeta za pridobitev. V drugih primerih zavarovanje pomaga preprečiti neprijetne posledice.

6. Praktična priporočila za povečanje donosnosti naložbe v nepremičnine

Z naložbo v nepremičnino v gradnji ali gotovih si vsak investitor želi povečati končni dobiček. To lahko storite s spodnjimi metodami.

Priporočilo 1. Izvedite prenovo in se z njo strinjate (legitimirajte).

Prenova stanovanjske nepremičnine- najpreprostejša možnost, ki vam omogoča, da naredite stanovanje bolj funkcionalno, ne da bi spremenili njegovo skupno površino. Če pravilno izvajate dejavnosti prenove, lahko povečate vrednost stanovanja ali hiše za 15 -30%.

Hkrati ni treba izvajati nedosledne prenove. Vse načrtovane spremembe je treba prijaviti pri pristojnih organih. Danes je to arhitekturni oddelek v ZTI in okrajno glavarstvo.

Pomembno je vedeti, da zakonodaja prepoveduje določene vrste sprememb tlorisov, Na primer, porušiti nosilne stene, kuhinjo pa razširiti na račun bivalnega prostora in tako povečati njeno velikost za več kot četrtino.

Priporočilo 2. Priložite dodaten prostor

Ta možnost zvišanja cene je na voljo za zasebne hiše in vikende. Tam lahko nadgradite nadstropja, preuredite mansarde v podstrešja, zgradite balkon ali verando ter izvedete druge arhitekturne spremembe.

Priporočilo 3. Naredite kakovostno popravilo

Če opravite kakovostno popravilo, se bo cena stanovanja povečala za približno za 15 -25%. Dobiček bo večji, če se popravilo izvede neodvisno z vlaganjem samo v nakup materiala.

Pomembno za nakup kvalitetni materiali. Kupci lahko razlikujejo trdne potrošne materiale od poceni kitajskih.

Priporočilo 4. Spremenite stanovanjsko nepremičnino v poslovno ali obratno

Po preučitvi povpraševanja po nepremičninah na določenem območju je mogoče nestanovanjske nepremičnine prenesti v stanovanjske in obratno. Ustvarjanje dobička s preureditvijo stanovanjskih prostorov v poslovne prostore je pomembno za velika mesta, predvsem za poslovne četrti in prehodne ulice.

Zato ni pomembno le vlagati v nepremičnine, ampak tudi poskušati iz njih v prihodnosti izvleči največji dobiček. In kako to storiti, smo povedali zgoraj.

Načini vlaganja v nepremičnine z malo kapitala

7. Kako vlagati v nepremičnine z malo kapitala - 3 prave metode

Marsikdo misli, da je pomanjkanje denarja ovira za vlaganje v nepremičnine, vendar to ni res. Pristojni poslovneži lahko preživijo z minimalnimi sredstvi, pa tudi pritegnejo dodatne zneske. Za to obstaja več načinov.

Metoda 1. Izposoja

Najbolj priljubljen način za povečanje naložbenega kapitala je obdelava posojila za nakup nepremičnine. Danes veliko bank daje takšna posojila.

Mimogrede, o tem smo govorili v enem od prejšnjih člankov naše revije.

Investitor mora upoštevati dejstvo, da je vsako zadolževanje povezano s plačilom odstotkov. Zato je v procesu analize pomembno upoštevati dodatne stroške. Načrtovani prihodki naj bi pokrivali obresti posojila in zagotavljali dobiček.

Za posojilo se morate prijaviti pri velikih kreditnih organizacijah pozitivno ugled.

Ni nujno, da najamete posojilo z obrestmi. Številni bogati sorodniki dajejo posojila ljubljenim brez dodatnih stroškov.

Metoda 2. Privabljanje soinvestitorjev

Idealna možnost za vlagatelje, ki nimajo dovolj kapitala - združiti . Za tiste, ki so projekt skrbno premislili in druge prepričali o njegovi učinkovitosti, iskanje partnerjev ne bo težava.

Metoda 3. Izbira kompetentne strategije

Vsak investitor to razume ustrezno načrtovanje naložb je pomemben del njihovega uspeha. Tistim, ki nimajo dovolj znanja s področja naložb, lahko svetujemo, da poiščejo pomoč pri bolj izkušenih vlagateljih.

Primer kakovostne podpore za začetnike so različni investicijski klubi. Takšni projekti združujejo investitorje, ki svoje izkušnje delijo z začetniki. Klubi organizirajo različne tečaje– tečaji in seminarji, ki podrobno govorijo o zasebnih naložbah. Veliko pozornosti namenjamo tudi naložbam v nepremičnine.

Na temo vlaganja v nepremičnine se preučujejo naslednja vprašanja:

• strategije;
• kako vstopiti v svet investiranja z minimalnim kapitalom;
• naložbe v različne vrste nepremičnin;
• najem in podnajem.

Tako pomanjkanje kapitala ni ovira za naložbe. Vsak namenski človek bo našel načine za dosego donosna naložba.

8. Pomoč strokovnjakov pri vlaganju v nepremičnine

Pomoč profesionalcev ni zastonj. Vendar pa pomaga veliko povečati stopnjo donosnosti naložbe.

Za tiste vlagatelje, ki želijo minimizirati tveganja, a ob tem zagotavljajo dovolj visoko dobiček, vam lahko svetujemo sodelovanje s strokovnjaki s področja nepremičninskega investiranja.

V Rusiji lahko izpostavimo tri podjetja, ki delujejo v tej smeri:

Naložba E3 ponuja dolgoročno vlaganje v različne vrste nepremičnin. To zagotavlja visok dohodek. Tukaj je minimalni vstopni prag na nepremičninskem trgu. Vlagatelji lahko položijo znesek od 100 tisoč rubljev.

Tisti, ki želijo vlagati v to podjetje, lahko takoj ugotovijo višino pričakovanega dobička. Če želite to narediti, preprosto uporabite kalkulator na njenem spletnem mestu.

Za vložke v investicijsko družbo je značilna visoka stopnja zanesljivosti. Za vse vrste premoženja obstajajo tri vrste zavarovanj.

aktivna ponuja dostop do najbolj likvidnih področij. Varnost naložb je zagotovljena s samostojnim kolektivnim lastništvom. Pri vlaganju sredstev od dveh milijonov rubljev podjetje zagotavlja dobiček v višini 11,6 %.

Investitor pridobi nepremičnino in jo prenese v upravljanje strokovnjakom. Vsak mesec podjetje svojim strankam zagotavlja popolno poročanje, prav tako pa zagotavlja varnost vloženih sredstev.

Gordon Rock je nepremičninska agencija, prisotna na mednarodnem trgu. Vlagatelji, ki uporabljajo storitve podjetja, lahko vlagajo v hotele, poslovne in stanovanjske nepremičnine v tujini.

Na voljo so tudi naslednje storitve:

• nakup hotelskih sob, gostinskih objektov, zdravstvenih centrov, mini hotelov;
• pridobitev nepremičnin s strani oseb v upokojitveni starosti;
• vlaganje v že pripravljeno podjetje v več državah sveta;
• svetovanja in seminarji o učinkovitem investiranju.

Za naložbo v nepremičnine torej ni treba imeti veliko kapitala in pomembnega znanja. Dovolj je, da poiščete pomoč strokovnjakov.

9. Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Tematika vlaganja v nepremičnine je večplastna in ni lahko razumljiva. Zato ima veliko vlagateljev različna vprašanja na to temo. Še posebej zadeva prišleki . Poskusimo odgovoriti na najbolj priljubljena vprašanja.

Vprašanje 1. Kje je bolj donosno vlagati denar: v nepremičnine ali v banko za depozit?

Pogosto se ljudje brez izkušenj z vlaganjem, ki imajo impresivno količino denarja, sprašujejo, kaj storiti z njim - kupiti stanovanje in ga oddati v najem ali položiti na banko?

Recimo, da ima investitor 3 000 000 rubljev. Razmislite o obeh naložbenih možnostih.

1. Če položite denar v banko z 10% letno, lahko zaslužite v 12 mesecih 300 tisoč rubljev, če pogoji depozita ne predvidevajo kapitalizacije. O tem, kako in kako sami izračunati depozit z dopolnitvijo in kapitalizacijo, preberite v ločenem članku naše revije.
2. Zdaj pa predpostavimo, da investitor kupi enosobno stanovanje v Moskvi s sredstvi, ki jih ima. Z najemom bo prejel 25 tisoč rubljev na mesec. Posledično bo za leto enak znesek 300 tisoč rubljev.

Pri primerjavi obeh možnosti ne gre pozabiti, da so v primeru najema dodatni stroški – komunalne storitve, davki, popravila in drugi. Poleg tega boste morali porabiti veliko časa za iskanje ustrezne nepremičnine, poravnavo najemnikov.

Zdi se, da so depoziti veliko bolj donosni kot nakup stanovanja in nato oddajanje v najem. Vendar to ni povsem res, pri analizi primera nismo upoštevali prisotnosti inflacije. Amortizacija sredstev postopoma odžira prihranke.

V tem primeru je vredno upoštevati pomembno pravilo naložbe Uradnim podatkom o inflaciji ne gre zaupati. Dejansko se denar amortizira veliko hitreje. Izkazalo se je, da bodo obresti na depozit v najboljšem primeru pokrile inflacijo, vendar je malo verjetno, da boste s takimi naložbami lahko zaslužili.

Obenem cene nepremičnin le redko padejo. Na dolgi rok se njegova vrednost poveča. Tudi najemnina nenehno raste.

Tako se izkaže, da lahko ob upoštevanju kratkoročnega obdobja na depozitih zaslužite več. Glede na to, da so stanovanja vse dražja, je mogoče ugotoviti, da nepremičnine pomagajo učinkoviteje upreti inflaciji.

Vprašanje 2. Kakšno nepremičnino je bolj donosno najeti: stanovanjsko ali poslovno?

Nekateri vlagatelji namerno analizirajo trg nepremičnin, da bi razumeli, katere predmete je bolj donosno najeti - stanovanjski oz komercialni. Na splošno je na to vprašanje nemogoče dati nedvoumen odgovor, saj komercialna in finančna tveganja delujejo na trgu.

Za velike vlagatelje je običajno bolj zaželeno poslovne nepremičnine . Strokovnjaki menijo, da se takšne naložbe veliko hitreje povrnejo. Vendar pa so zaradi svojih posebnosti težji za začetnike.

Glede stanovanjske nepremičnine , ga je donosno oddati v najem tistim, ki so ga prejeli brez kakršnih koli denarnih stroškov, na primer z dedovanjem ali kot darilo. Pri nakupu takšne nepremičnine se bo izplačalo zelo dolgo.

Vredno razumevanja da je vlaganje v poslovne nepremičnine precej tvegano. To je posledica dejstva, da nanje bolj vplivajo razmere v gospodarstvu države, na primer začetek kriznega obdobja.

Naložbe v poslovne nepremičnine so predmet drugih vrst tveganja, ki jih je težko upoštevati. Posledično lahko pride do napak v procesu izračuna zahtevanega kapitala, kar bo na koncu povzročilo povečanje verjetnosti nakupa predmeta z nizko likvidnostjo. Take naložbe lahko ne samo narediti dobiček , ampak tudi vključuje znatne izgube .

Ko pa govorimo o finančnih odnosih, je mogoče opozoriti, da so v primeru poslovnih nepremičnin veliko bolj stabilen kot lastniki stanovanjskih prostorov z njihovimi najemniki. Pri najemni pogodbi poslovne nepremičnine je najemnik zainteresiran, da jo ohranja v dobrem stanju. To je posledica dejstva, da stanje območij, kjer se izvaja dejavnost, oblikuje mnenje strank o podjetju. Najemniki se redko trudijo, da bi ga ohranili v najboljšem možnem stanju.

Posebno vprašanje so dohodki, prejeti iz najema različnih vrst nepremičnin. Vsi vedo, da v primerjavi s prostori podobne velikosti poslovni objekti prinašajo veliko več dohodka kot stanovanjski.

Opomba! Pri nakupu nepremičnine mora investitor analizirati kakšen potencialni dohodek bo prinesel . To še posebej velja za tiste nepremičnine, ki so že oddane v najem. Povsem mogoče je napovedati donosnost nepremičnine ob njeni pridobitvi.

Treba je tudi primerjati prizadevanja potrebno za upravljanje več lastnosti. Seveda, predmeti stanovanjske nepremičnine(tudi če jih je več in se nahajajo na različnih koncih mesta) veliko lažje upravljati kot npr. trgovsko območje, razdeljen na dele in oddan v najem več poslovnežem. Toliko bolj pomembno je, da se poslovne nepremičnine oddajajo za precej daljši čas kot stanovanjske.

Nekateri vlagatelji bodo ugovarjali, da se danes upravljanje nepremičnin lahko prenese na specializirane organizacije. Toda to spet zahteva dodatne finančne naložbe.

Kakšen sklep je mogoče potegniti iz tega?

Tako je bolj donosno najeti poslovne nepremičnine. Vendar to od investitorja zahteva precejšen vložek denarja in truda ter kakovostno poznavanje samih tržnih razmer.

Naložbe v stanovanjske nepremičnine so na voljo širšemu krogu investitorjev. To bo zahtevalo veliko manj kapitala. Hkrati lahko takšne nepremičnine postanejo vir praktičnega pasivni stabilen dohodek za zelo dolgo obdobje.

A vseeno lahko vlagatelji, ki imajo vsaj minimalne izkušnje z vlaganjem v nepremičnine, dobijo pomemben nasvet. Preden se odločite za katero koli nepremičnino, je vredno opraviti temeljito analizo vseh možnih možnosti, pri čemer bodite pozorni tako na stanovanjske kot poslovne nepremičnine.

Vprašanje 3. Kako do čim ugodnejšega nakupa nepremičnine?

Malo verjetno je, da bo kdo dvomil, da so nepremičnine donosna možnost za vlaganje sredstev. Vendar pa obstajajo načini za znatno povečanje dobička. Pri tem si lahko pomagate z nasveti, kako do čim ugodnejšega nakupa nepremičnine. Z dobrim spletom okoliščin lahko prihranite približno 30 % stroškov.

Razmislite o možnih možnostih:

1) Podrobno smo razpravljali pridobitev nepremičnine v gradnji . Takšne naložbe so donosne in imajo dober donos. Vendar je stopnja tveganja v tem primeru veliko višja.

Na žalost ni izključena možnost, da gradnja hiše s strani razvijalca ne bo končana na določen dan. Poleg tega obstajajo primeri, ko hiše niso bile naročene več let. V takih situacijah pogosto ni jasno, ali bodo gradbena dela sploh končana.

V večini velikih mest obstaja več združenj ogoljufanih investitorjev v nepremičnine. Ti ljudje so iz različnih razlogov – zaradi osebnih potreb ali zaradi vlaganja sredstev – kupili stanovanja v hišah v gradnji, a na koncu ostal z razbitim koritom . Gradbeno podjetje je lahko težko tožiti, še posebej, če razglasi stečaj.

2) Druga možnost, ki vam omogoča zmanjšanje zneska naložb - pridobitev nepremičnine brez popravila . Investitor investira v zaključna dela, po katerih se cena nepremičnine takoj poveča. Z uspešnim spletom okoliščin lahko hitro pride do izvedbe kakovostnih popravil z uporabo kakovostnih materialov 15 % prispel.

3) Investitorji z izkušnjami na trgu nepremičnin uživajo v še bolj zanimivih načinih prihranka pri nakupu naložbenega predmeta. Na primer, mnogi od njih pridobijo premoženje, zaplenjeno iz različnih razlogov, dano na dražbo .

V primeru priznanja in podjetij so njihovi upniki zainteresirani za čimprejšnje vračilo denarja, ki jim pripada. Zato je premoženje stečajnikov pogosto dano na dražbo na zelo močno znižane cene. O ponudbah in smo napisali ločen članek.

4) Zaradi pojava velikega števila neplačil hipotek in drugih vrst zavarovanih posojil kreditne institucije svojim strankam pogosto zasežejo premoženje, ki je služilo kot jamstvo za vračilo sredstev po pogodbi. Tudi ta nepremičnina se prodaja nizke cene, saj je za banke pomembna hitrost vračanja lastnih sredstev.

Kje iskati te ponudbe:

Na internetu lahko najdete specializirana spletna mesta, ki vsebujejo informacije o prodaji nepremičnin, zaplenjenih dolžnikom, pa tudi zaseženih kot zavarovanje. Vlagatelji tu pogosto najdejo zelo zanimive naložbene možnosti.

Poleg tega so podatki o prodaji zavarovanj, pa tudi zarubljenih nepremičnin pravnih oseb, vsebovani v ustreznem registru za njihov stečaj.

Vprašanje 4. Katere knjige o naložbah v nepremičnine naj prebere začetnik?

Kakršna koli vprašanja v zvezi s področjem financ zahtevajo določeno znanje tistih, ki se z njimi ukvarjajo. Zato je pomembno preučiti specializirano literaturo o temah, ki vas zanimajo. Naložbe v nepremičnine niso izjema.

1. knjiga.

Mnogi poklicni vlagatelji menijo, da je Robert Kiyosaki najboljša knjiga o naložbah v nepremičnine. Imenuje se precej trivialno - "Naložbe in nepremičnine".

Tudi v tem delu je ogromno nasvetov, ki ne izgubijo svoje pomembnosti, in drugih zgodb, ki jih strokovnjaki delijo z bralcem.

2. knjiga.

To je popolna knjiga za novince pri naložbah v nepremičnine. V dostopni obliki je tukaj povedano, donosno in pravilno.

Delo vsebuje podrobna, dobro strukturirana navodila o tem, katera dejanja mora izvesti začetnik.

Vsakdo, tudi brez finančne izobrazbe, bo lahko iz knjige izvlekel veliko koristnih informacij in jo zlahka prebral.

knjiga 3.

Ta knjiga je idealna za tiste, ki so nekoliko seznanjeni z vlaganjem. Pomagal vam bo izvedeti več o tem, kako delati z naložbenimi predmeti.

Bralec se bo naučil, kako izbrati najbolj donosno nepremičnino, kako najbolje delati z ogromno količino potrebnih informacij in dokumentov.

Velik pomen pri delu je dan temu, kako povečati dobiček.

4. knjiga.

Namesto tega članek vsebuje koristne informacije o tem, kako vlagati v nepremičnine, ne da bi tvegali izgubo osebnega denarja.

Poleg tega pove, kako pridobiti dober dobiček s takšnimi naložbami.

5. knjiga.

Knjiga vam pove, kakšni so načini zaslužka z naložbami v nepremičnine poleg preprodaje.

Po branju se vlagatelj začne zavedati, da obstaja ogromno načinov zaslužka z izvajanjem takšnih dejavnosti.

10. Zaključek + sorodni video

Tako je vlaganje v nepremičnine obetaven način pasivnega dohodka. Ni pomembno, koliko denarja ima vlagatelj. V sodobnem svetu naložb lahko celo začnete služiti z malo naložbe.

Kljub temu je pomembno, da se nenehno ukvarjate s samoizobraževanjem, poskušate izvedeti čim več koristnih informacij.

To je vse za danes. Srečno in donosna naložba v nepremičnine!

Če imate kakršna koli vprašanja ali komentarje na temo publikacije, jih pustite v spodnjih komentarjih.!

Uvod

Investicijski procesi igrajo ključno vlogo v tržnem gospodarstvu. Praksa svetovnega razvoja kaže, da je učinkovitost investicijske dejavnosti, ki se izvaja po načelih samofinanciranja, vračila in donosnosti, eden najpomembnejših dejavnikov gospodarske rasti. Oblikovanje gospodarskega sistema v Rusiji, ki temelji na različnih oblikah lastništva in prevladi tržnih mehanizmov za samoregulacijo gospodarskih procesov, ustvarja pogoje za znatno širitev investicijske dejavnosti, ki je neizogibno povezana z vključevanjem nepremičnin v tržni promet - temeljna osnova pravnih in ekonomskih odnosov vseh udeležencev v tržnem gospodarskem sistemu. V tržnem gospodarstvu nepremičnine postanejo blago visokega razreda, ki veže ogromne finančne vire udeležencev na trgu. Pri tem je še posebej pomemben razvoj sistema naložb v nepremičnine. Relevantnost teh vprašanj je odločila za izbiro teme mojega dela.

Namen predmeta je preučiti bistvo in vsebino procesa vlaganja v nepremičnine.

Za dosego tega cilja je potrebno rešiti naslednje naloge:

preučiti bistvo in osnovne koncepte vlaganja v nepremičnine;

analizirati lastnosti nepremičnin investicijske narave;

označiti glavne udeležence pri financiranju nepremičnin;

raziskati glavne oblike in orodja naložb v nepremičnine;

Predmet raziskave je investicijsko okolje.

Predmet študija: nepremičnine, naložbe v nepremičnine, tržna vrednost nepremičnin.

Metodološka osnova za pisanje seminarske naloge je bilo opazovanje, analiza, primerjava, sociološka anketa.

Kot teoretična podlaga za izvedbo tega dela so bili uporabljeni viri posebne literature, navedeni v seznamu referenc.

Praktični pomen študije problemov je v možnosti uporabe rezultatov v dejavnostih organizacij z naložbenim profilom.

Struktura dela se določi na podlagi zastavljenih nalog. Prvi del dela obravnava teoretične vidike investicijske dejavnosti. Drugi del je namenjen določitvi tržne vrednosti. Na koncu so povzeti rezultati tečaja, povzeti sklepi in priporočila.

1. Teoretični vidik vlaganja v nepremičnine

1.1 Bistvo in osnovni koncepti vlaganja v nepremičnine

Ena od gonilnih sil tržnega gospodarstva, tako na mikroravni kot na makroravni, so investicije.

Naložba je namensko vlaganje za določen čas kapitala v vseh njegovih oblikah v različne predmete (instrumente) za doseganje individualnih ciljev vlagateljev.

V veljavni ruski zakonodaji so naložbe opredeljene kot gotovina, ciljni bančni depoziti, delnice, deleži in drugi vrednostni papirji, tehnologije, stroji, oprema, posojila, kakršna koli druga lastnina ali lastninske pravice, intelektualne vrednosti, vložene v poslovne in druge vrste dejavnosti. z namenom ustvarjanja dobička (dohodka) in doseganja pozitivnega družbenega učinka.

Najpomembnejše značilnosti naložb so:

potencialna sposobnost naložb za ustvarjanje dohodka;

Investicijski proces je praviloma povezan s preoblikovanjem dela akumuliranega kapitala v alternativne vrste aktivnega gospodarskega subjekta (podjetja);

v procesu izvajanja investicij se uporabljajo različni investicijski viri, za katere so značilni povpraševanje, ponudba in cena;

namenska narava kapitalskih naložb v kakršne koli opredmetene in neopredmetene predmete (instrumente);

prisotnost naložbenega obdobja (to naložbeno obdobje je vedno individualno);

vlagajo osebe, imenovane vlagatelji, ki zasledujejo svoje individualne cilje, ki niso vedno povezani s pridobivanjem neposrednih gospodarskih koristi;

prisotnost tveganja vlaganja kapitala, kar pomeni, da je doseganje naložbenih ciljev verjetnostne narave.

Glavne vrste naložb v nepremičnine se razlikujejo po naslednjih merilih.

Po predmetih kapitalskih naložb:

realne naložbe so naložbe sredstev (kapitala) v ustvarjanje realnih sredstev, povezanih z izvajanjem dejavnosti gospodarskih subjektov, reševanjem njihovih socialno-ekonomskih problemov;

finančne naložbe so naložbe kapitala v različne finančne instrumente.

Glede na naravo sodelovanja investitorja v investicijskem procesu:

Neposredne naložbe. Naložbe vključujejo neposredno, neposredno udeležbo vlagatelja pri vlaganju kapitala v določeno nepremičnino (pridobitev nepremičnin ali naložba kapitala v pooblaščene sklade);

Posredne (posredovane) naložbe. Investitorjeva kapitalska naložba v naložbene predmete se izvaja preko finančnih posrednikov (institucionalnih vlagateljev) s pridobivanjem različnih finančnih instrumentov.

V zvezi s predmetom priloge:

notranje naložbe - kapitalske naložbe v sredstva samega vlagatelja;

zunanje naložbe - kapitalske naložbe v nepremičnine drugih gospodarskih subjektov ali instrumente drugih izdajateljev.

Po obdobju izvedbe:

dolgoročne naložbe - kapitalske naložbe za obdobje treh ali več let;

srednjeročne naložbe - naložba kapitala za obdobje enega do treh let;

kratkoročne naložbe - naložbe kapitala za obdobje do enega leta.

Po stopnji zanesljivosti:

tvegane naložbe. Najbolj tvegane so naložbe v raziskave in razvoj;

Relativno varna naložba. Najmanj tvegane so naložbe v območja z dokaj definiranim trgom.

Po mnenju vlagateljev:

zasebne naložbe - kapitalske naložbe posameznikov in pravnih oseb nedržavnih oblik lastništva;

državne in občinske investicije - investicije proračunov različnih ravni in državnih zunajproračunskih skladov.

Po naravi uporabe kapitala v investicijskem procesu:

primarne naložbe - kapitalske naložbe na račun lastnih in izposojenih sredstev vlagateljev;

reinvestiranje - sekundarna uporaba kapitala za investicijske namene z njegovo sprostitvijo kot rezultat izvedbe predhodno izvedenih investicij;

dezinvestiranje - sprostitev predhodno vloženega kapitala iz investicijskega prometa brez kasnejše uporabe v investicijske namene.

2 Značilnosti naložbenih nepremičnin

Temeljna osnova nacionalnega gospodarstva, najpomembnejši del nacionalnega bogastva so nepremičnine. Nepremičnina deluje kot predmet lastništva in prometa.

V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije nepremičnine vključujejo predmete, ki jih ni mogoče premakniti brez nesorazmerne škode za njihov namen, vključno z zgradbami in objekti (člen 130).

Na splošno lahko koncept nepremičnine predstavimo v obliki petih med seboj povezanih blokov:

zemljišče;

objekti nad površino mesta, vključno z gozdovi in ​​trajnimi nasadi, zgradbami in objekti, gradnja v teku;

lastnina pod površino mesta, vključno z minerali;

zračni prostor;

sklop pravic na nepremičninskih predmetih. (Glej: Murzin A.D. Nepremičnine: ekonomija, ocenjevanje in razvoj: učbenik. - Rostov n/a: Phoenix, 2013, str. 13).

Nepremičnine kot naložbeni objekt imajo v primerjavi z borznimi alternativami naslednje posebne značilnosti:

nedeljivost: neposredne naložbe v nepremičnine so v večini primerov nedeljive in imajo visoko vrednost. Ta okoliščina otežuje vlaganje brez privabljanja izposojenega kapitala in dostopa do trga za zasebne vlagatelje;

neelastičnost ponudbe: zaloge fizičnih nepremičnin so na kratek rok neelastični, to je neodzivni. To naložbenemu trgu preprečuje, da bi se ustrezno odzval na spremembe povpraševanja;

nizka likvidnost: prodaja in nakup predmeta zahtevata veliko časa in denarja;

visoka zanesljivost in učinkovitost naložb, ki jih zagotavlja sam naložbeni predmet;

posebne težave upravljanja: naložbe v nepremičnine s svojimi inherentnimi ekonomskimi in pravnimi težavami skoraj vedno zahtevajo ustrezno upravljanje. Le kakovostno upravljanje, ki zahteva čas, delo ali denar, lahko investitorju zagotovi primerno višino dohodka; če ima investitor tudi težave s popravilom, ki jih borzni udeleženci ne poznajo, potem postane jasno, da je treba upoštevati tveganje pri upravljanju naložb v nepremičnine;

Posebna tveganja, ki so neločljivo povezana z nepremičnino kot naložbo, na splošno vključujejo: tveganje odgovornosti do tretje osebe zaradi napak na fizični lastnini; finančno tveganje, povezano z revizijo pogojev najemnine; ekonomsko tveganje funkcionalne obrabe;

večnost: investitor v polnem lastništvu ima v lasti del tega, kar vedno je in vedno bo - neobrabljena zemljišča in objekti z dolgo življenjsko dobo, torej tisto, kar bo vedno nujno za potrebe gospodarstva;

obvezna dokazna narava pravic do nepremičninskega predmeta z državno registracijo transakcij;

Prilagodljivost financiranja: Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, imajo lahko več »plasti« lastniškega in dolžniškega financiranja.

3 Glavni akterji pri financiranju naložb v nepremičnine

Subjekti investicijske dejavnosti so investitorji. Glavne skupine vlagateljev je mogoče razlikovati po naslednjih kriterijih razvrstitve.

Po organizacijski obliki:

pravne osebe;

posamezniki;

združenja pravnih oseb (holdingi, koncerni, industrijske in finančne skupine itd.);

združenja pravnih in posameznikov na podlagi pogodbe o skupni dejavnosti;

državni organi (organi zvezne oblasti, subjekti Ruske federacije, lokalna samouprava).

V smeri glavne dejavnosti:

posamezni vlagatelji (pravne ali fizične osebe, združenja pravnih in posameznikov, državni organi in organi lokalne samouprave, ki izvajajo investicije);

institucionalni vlagatelji (finančni posredniki, ki zbirajo sredstva posameznih vlagateljev in izvajajo investicijske dejavnosti v svojem imenu).

Glede na lastninsko obliko vloženega kapitala:

zasebni vlagatelji (pravne osebe, ki temeljijo na nedržavnih oblikah lastništva, posamezniki);

javni investitorji (javni organi, državna podjetja);

občinski investitorji (občinske uprave, komunalna podjetja).

Glede na mentaliteto naložbenega obnašanja:

konzervativni vlagatelji (ki skrbijo predvsem za varnost naložb in zaščito svojih sredstev pred inflacijo ter se izogibajo srednje in visoko tveganim naložbam);

zmerno agresivni vlagatelji (izbirajo naložbene predmete, ki skupaj zagotavljajo rast njihovega kapitala; visoko tvegane naložbe so zavarovane z nizko donosnimi in nizko tveganimi naložbami);

agresivni vlagatelji (ki si prizadevajo za hitro rast vloženih sredstev: praviloma izbirajo naložbene predmete po kriteriju maksimiranja dohodka).

Za naložbene namene:

strateški investitorji (praviloma vlagajo z namenom zagotovitve dejanskega sodelovanja pri strateškem upravljanju dejavnosti objekta, v katerega so vložena sredstva);

portfeljski vlagatelji (praviloma svoja sredstva vlagajo v različne predmete z različnimi stopnjami tveganja in donosa, da bi dosegli želeno stopnjo donosa vloženih sredstev).

Po pripadnosti stanovalcem:

domači vlagatelji (vse osebe so rezidenti);

tuji vlagatelji (tuja država, mednarodne finančne organizacije, tuje pravne in fizične osebe).

Baškortostan je dosegel največji uspeh na področju naložb: danes je republika uvrščena med deset najbolj naložbeno privlačnih regij Rusije. Danes v republiki že deluje približno sto investicijskih projektov. Po podatkih Bashkortostanstata so v obdobju januar-oktober 2013 podjetja Republike Belorusije, vključno z malimi podjetji, porabila približno 170 milijard rubljev naložb v osnovna sredstva, kar je v primerljivih cenah za 7,2 odstotka več kot leta 2012.

Po tem kazalniku je Baškortostan na drugem mestu v zveznem okrožju Volga.

Po vrstah dejavnosti imajo v strukturi investicij v osnovna sredstva pretežni delež predelovalne dejavnosti, rudarstvo, promet in zveze, promet z nepremičninami, najem in opravljanje storitev.

1.4 Glavne oblike in instrumenti naložb v nepremičnine

Obstajajo različne klasifikacije oblik financiranja naložb v nepremičnine.

glede na pravni status investitorja (zasebni in javni);

po viru financiranja (na račun lastnih, izposojenih sredstev ali njihove kombinacije);

s prisotnostjo posrednikov (neposredne naložbe brez posrednikov - aktivna oblika naložbe, naložbe s sodelovanjem posrednikov - pasivna oblika naložbe).

Realne naložbe se izvajajo v dveh oblikah: materialne in nematerialne naložbe.

Materialne naložbe vključujejo naložbe v proizvodna sredstva. Razdeljeni so v štiri skupine:

strateške naložbe - namenjene so ustvarjanju novih podjetij, novih industrij, pridobivanju celovitih premoženjskih kompleksov itd.;

osnovne naložbe - namenjene so širitvi obstoječih podjetij itd.;

tekoče naložbe - povezane so z naložbami v zamenjavo osnovnih sredstev, večja popravila itd.;

inovativne investicije – povezane so s posodabljanjem nepremičnin.

Neopredmetene (potencialne) naložbe, ki se uporabljajo za pridobivanje neopredmetenih koristi. Na primer, izvajanje raziskovalnega dela.

V svetovni praksi se uporablja široka paleta instrumentov za vlaganje v nepremičnine.

Prava naložba. Izvajajo se v obliki dolgoročnih kapitalskih naložb v osnovna sredstva.

Hipoteka. To je posojilo, zavarovano z nepremičnino. Po hipotekarni pogodbi ima ena stranka - zastavni upnik, ki je upnik iz obveznosti, zavarovane s hipoteko, pravico do plačila svojih denarnih terjatev do dolžnika iz te obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine drugega. stranka - zastavitelj. (Glej: Zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ).

Možnost. Opcija nakupa (prodaje) nepremičnine je pravica, ne pa obveznost nakupa (prodaje) določene nepremičnine po določeni ceni v določenem roku. Možnost - s pogodbo določena možnost, da ena od strank izbere način, znesek izpolnitve obveznosti ali zavrne njeno izpolnitev v določenih okoliščinah. Običajno je to zasebna transakcija med kupcem in prodajalcem, pri kateri se opcije izvajajo na eni zgradbi ali skupini.

Hibridne oblike financiranja naložb v nepremičnine. To je na primer kombinacija hipotekarnega posojila in opcije

Pravica do prednostnega najema zemljišča. Ta pravica nastane, ko se stvarne pravice ločijo na omejeno lastninsko pravico na objektu na podlagi najema (na primer pravica najemnika in podnajem) in lastninsko pravico na zemljišču. Lastnik najema ima svobodo in odgovornost, da uporablja nepremičnino, kot da bi bil lastnik. Ob koncu najemne dobe lastnik zemljišča prevzame stavbo v posest. Lastnik stavbe na podlagi najema redno plačuje najemnino. Če pristojbina ni plačana, lahko lastnik zemljišča prevzame lastništvo celotne nepremičnine. Zato ima najem zemljišča prednost pred najemom stavbe.

Leasing. Gre za dolgoročni najem nepremičnine za obdobje, primerljivo z življenjsko dobo nepremičnine (približno 30 let). Predmet lizinga so lahko vse nepotrošne stvari, vključno s podjetji, zgradbami, objekti, opremo, vozili in drugo lastnino. Predmet lizinga ne morejo biti zemljišča in drugi naravni predmeti ter lastnina, ki je prepovedana za prosti promet in za katero je določen poseben prometni postopek (Glej: Zvezni zakon z dne 29. oktobra 1998 št. 164-FZ "O lizingu" «).

2. Določitev tržne vrednosti ocenjevanega predmeta na primeru poslovne nepremičnine - poslovne stavbe

1 Opredelitev ocenjevalne naloge in opis predmeta ocenjevanja

Preglednica 1 - Naloga za oceno

Naloga za cenitevPredmet cenitveUpravna stavba Ocenjene pravice Lastninska pravica Lastniki D.I. stroški financiranja naložbene nepremičnine

Tabela 2 - Opis predmeta ocenjevanja

Opis nepremičnine Lokacija Republika Belorusija, Ufa Leto izgradnje 1979 Material sten Opeka Tehnično stanje objekta Temelj Razpoke v kleti stavbe in ET napravah Lasje razpoke, ponekod odlomljene, majhne praske

2 Določitev tržne vrednosti s primerjalnim pristopom

Primerjalni pristop - niz metod za ocenjevanje vrednosti predmeta ocenjevanja, ki temelji na primerjavi predmeta ocenjevanja s predmeti - analogi predmeta ocenjevanja, za katere so na voljo informacije o cenah. Predmet-analog predmeta ocenjevanja za namene ocenjevanja je predmet, ki je podoben predmetu ocenjevanja glede na glavne ekonomske, materialne, tehnične in druge značilnosti, ki določajo njegovo vrednost.

Primerjalni pristop se uporablja, kadar obstajajo zanesljive in za analizo dostopne informacije o cenah in značilnostih podobnih predmetov. Pri uporabi primerjalnega pristopa k ocenjevanju vrednosti mora cenilec:

a) izbrati primerjalne enote in opraviti primerjalno analizo predmeta ocenjevanja in vsakega predmeta-analoga za vse elemente primerjave;

b) prilagodite vrednosti primerjalne enote za analogne predmete za vsak element primerjave, odvisno od razmerja značilnosti predmeta ocenjevanja in predmeta-analoga za ta element primerjave;

c) dogovoriti rezultate prilagajanja vrednosti primerjalnih enot za izbrane analogne objekte.

Tabela 3 - Prilagoditve za primerljivo prodajo

Primerjalni element mer Predvideni predmet Analogni 1 Analogni 2 Analogni 3 Analogni 4 Analogni 512345678 CPU 1m2t.r.?2528.25047.675.5Rst.r.? Ts.r.300003200073500100000110000Pogoji financiranja Mark.Mark.Mark.Mark .Mark.Market.Adjustment%00000SCT . R.300003200073500100000110000Pogoji prodajeTrg.Predlagano.Ponudba.Ponudba.Prilagoditev%-3-3-3-3-3STST.R.29100310407129597000106700Čas prodaje27.01.1427.0 1.1427.01. 1427.01.1427.01.1427.01.14Adjustment%00000SCt.r .29100310407129597000106700Lokacija Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufa Popravek%00000SCt.r. 001135147021001458Popravek%00-2-3-2SCt.r.29100310406986994090104566Funkcionalni namen Admin. stavbaadmin. stavbaadmin. stavbaadmin. stavbaadmin. stavbaadmin. stavbaAdjustment%00000SCt.r. -2-3-3STst.r.29100310406847291267101429Prometna dostopnost+ +++++Korekcija%00000SCt.r. 1m237, 75RS47188

PC1m2 \u003d 23,5 * 0,3 + 26,5 * 0,3 + 46,1 * 0,1 + 42,2 * 0,1 + 69,6 * 0,2 \u003d 37,75 tisoč rubljev.

Utemeljitev za prilagoditve

Lastništvo

Prilagoditev ni bila izvedena, saj ni ugotovljenih lastniških omejitev, ocenjevani objekt in izbrani analogi pa imajo enako lastništvo.

Pogoji financiranja

Upoštevajoč podobne pogoje financiranja za predmet ocenjevanja in analogne objekte, za ta faktor ni bila izvedena nobena prilagoditev.

Pogoji prodaje

Na podlagi analize trga nepremičnin je bilo ugotovljeno, da se prijavljene cene praviloma razlikujejo od realne transakcijske cene za 3-5 %, tj. Ponudbena cena je vedno višja od transakcijske. V tem primeru je bila prilagoditev enaka 3 %.

Prilagoditev ni bila izvedena, saj nabavna vrednost analognih predmetov je bila prevzeta na datum, ki ustreza datumu predmeta vrednotenja, tj. vsi analogni objekti so na dan presoje v izvedbi.

Lokacija

Prilagoditev ni bila izvedena, saj predmet, ki se ocenjuje, in objekti-analogi se nahajajo v istem mestu Ufa.

telesne lastnosti

stenski material

Prilagoditev za ta element primerjave ni bila izvedena, ker material sten ocenjevanega objekta in analognih objektov je opeka.

celotna površina

Na tej točki so bile narejene prilagoditve analogov 3, 4 in 5: po 2 % analogov 3 in 5 ter 3 % analoga št. 4, ker razlika v površini pri 4 analogih je večja.

Funkcionalni namen

Ocenjeni objekt in analogi enake funkcionalne namembnosti - upravna stavba, zato za ta primerjalni element ni bila izvedena prilagoditev.

Razpoložljivost komunikacij

Prilagoditev za ta element primerjave ni bila izvedena, ker so komunikacije na voljo tako v ocenjevanem predmetu kot v analogih.

Stanje prostorov

Ker so analogi št. 3, 4, 5 v boljšem stanju kot predmet presoje, so bile izvedene prilagoditve v višini 2% za analog št. 3 in 3% za analoge št. 4 in 5.

Prometna dostopnost

Prilagoditev za ta element primerjave ni bila izvedena, ker prometna dostopnost poteka tako v ocenjevanem objektu kot v analogih.

Dodatne informacije

V tem odstavku je bila za analoge št. 1, 2, 4 uporabljena prilagoditev v višini 3%, ker tam je parkirišče; poleg analoga 3 je stop, zato je bila sprejeta prilagoditev v višini 1 %

Zaključek: Tako je tržna vrednost upravne stavbe v Ufi, s površino = 1250 m2, znašala 47.200.000 rubljev.

3 Določanje tržne vrednosti z uporabo stroškovnega pristopa

Stroškovni pristop - niz metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnine, ki temelji na določitvi stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo nepremičnine, ob upoštevanju njene amortizacije. Stroškovni pristop temelji na načelu substitucije, ki predpostavlja, da razumen kupec za nepremičnino ne bi plačal več, kot znašajo stroški gradnje nepremičnine, ki je po uporabnosti podobna nepremičnini, ki se vrednoti.

Po nabavnem pristopu je skupna vrednost nepremičnine določena kot vsota vrednosti zemljišča in nadomestitvene vrednosti (nadomestni ali reprodukcijski strošek) nepremičnine, zmanjšana za akumulirano amortizacijo.

Uporaba stroškovnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin je sestavljena iz naslednjih korakov:

ocena tržne vrednosti zemljišča;

ocena nadomestitvene vrednosti (stroška nadomestitve) ocenjevanega objekta, vključno z oceno višine podjetniškega dobička;

izračun identificiranih vrst obrabe;

izračun končne vrednosti ocenjenega predmeta s prilagoditvijo nadomestnih stroškov za amortizacijo, čemur sledi povečanje nastale vrednosti za stroške zemljišča.

Tabela 4 - Izračun PVA ocenjenega predmeta

Indikator Viri Številčna vrednost Prostornina stavbe S * H5000 Stroški stavbe v tabeli. Skupina 5 (kapitalizacija 2)1 Koeficient 69-8444,4 Teritorialni koeficient 1,02 Koeficient inflacije 1,16 DDV 1,18 Koeficient dobička izvajalca 1,2 Skupaj 8517456

Tabela 5 - Skupina kapitala

Kapitalska skupinaKorekcijski faktor12345110.980.920.770.7121.0210.940.780.7331.091.0610.840.78

Tabela 6 - Izračun odstranljive akumulirane fizične amortizacije

Strukturni elementi Specifična teža, % Fizična obraba, % Akumulirana obraba, % 1234 Temelji 12273,24 Stene in predelne stene 16335,28 Stropi in obloge 14243,36 1Skupaj 10021,15

(1)

Tabela 7 - Izračun akumulirane neodstranljive obrabe dolgoživih elementov

Strukturni elementi Specifična teža, % Nazivna življenjska doba, leta Dejanska življenjska doba, leta Akumulirana nepopravljiva obraba, % Temelji 12120353,5 Stene in predelne stene 16120354,67 Stropi in premazi 14120354,08 Skupaj 12,25

(2)

Tabela 8 - Izračun neodstranljive obrabe kratkoživih elementov

Konstrukcijski elementPVA konstr. elementRest. st-tFact. življenjska doba Norm. življenjska dobaStopnja fizič. nositi fizično nositi fizično obraba Streha936920281076355070655844196753Tlaki1277618109875153514178867153825Odprtine14479681737563540881274212152905Zaključna dela681397511048520 2 5170349127762VST in ET70Skupaj 494012525952692344856689615

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Tabela 9 - Izračun skupne fizične obrabe

št. Indeks Vrednost 1ПВС85174562Stroški odstranljive fizične obrabe konstrukcijskih elementov8517456*21,15% = 18014423Stroški kratkotrajnih elementov z neodstranljivo obrabo6896154Stroški dolgoživih elementov z neodstranljivo obrabo8517456*12,25% = 10433885Do talna fizična obraba3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Zaključek: Tako je tržna vrednost upravne stavbe z uporabo stroškovnega pristopa ob upoštevanju zaokroževanja znašala 3.410.000 rubljev.

4 Določanje tržne vrednosti z uporabo dohodkovne metode

Dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičninskih predmetov - niz metod za ocenjevanje vrednosti predmeta ocenjevanja, ki temelji na določitvi pričakovanega dohodka od predmeta ocenjevanja.

Donosni pristop se uporablja samo za nepremičnine v posesti za dobiček, pristop pa temelji na:

načelo pričakovanja (vrednost dohodkovnega predmeta je določena s trenutno vrednostjo prihodnjega dohodka, ki ga bo ta predmet prinesel);

substitucijsko načelo (vrednost nepremičnine se ponavadi določi na ravni efektivne naložbe, potrebne za pridobitev primerljive, nadomestne nepremičnine, ki prinaša želeni dobiček).

Pri dohodkovnem pristopu se ocenjuje trenutna (današnja) vrednost možnih (bodočih) prihodkov, ki se pričakujejo od poslovanja ali prodaje nepremičnine, to je s kapitalizacijo dohodkov.

Kapitalizacija dohodka je proces preračunavanja toka prihodnjih dohodkov v končno vrednost, ki je enaka vsoti njihovih trenutnih vrednosti. Te vrednosti upoštevajo:

znesek prihodnjega dohodka;

čas prejema dohodka;

trajanje dohodka.

Določitev tržne vrednosti nepremičnine po dohodkovni metodi poteka v dveh fazah:

napoved prihodnjega dohodka;

kapitalizacijo prihodnjega dohodka v sedanjo vrednost.

Tabela 10 - Obračun obratovalnih stroškov

№ p/pIzračuni kazalnika Številčna vrednost Fiksni stroški1 Najem zemljišča1m2 = 150 rubljev 1250*150 = 1875002Zavarovanje predmeta3% PVA8517456*3% = 2555243Drugi fiksni stroški1% PVA8517456*1% = 851754Skupni fiksni stroški (1 +2+3)528199 Ponovno popravljeno stroški5 Stroški upravljanja3% od DIA1980000 *3% = 594006 Plača upravitelja3% od HPH2250000 * 3% = 675007 Komunale 1) ogrevanje = 1250 * 25 * 9 = = 281250 2) oskrba z vodo \u003d \u003d 11 * 85 * 12 \u003d 11220 3) električna energija \u003d \u003d 12 * 4,5 * 450 = = 243003167708 Stroški čiščenja 1% DIA198009 Stroški vzdrževanja 2% DIA4500010Skupni spremenljivi stroški(5+6+7+8+9)508470Zamenjaj stroški menta11Stroški od stavbni LRC2595269*(12%*5 let) = = 2595269*0,15 741 == 40852112Investitorjeva stopnja donosa 1% CZHE408513Skupna rezerva(11+12)41260614Skupaj OR(4+10+13)1449275

CHOD \u003d DVD - ALI (13)

RR = fiksni stroški + variabilni stroški + Stroški rezervacije (14)

DVD = PVD - Kp (15)

PVD \u003d S * Stopnja najema * 12 mesecev. (16)

Izračunajmo PVD

PVD \u003d 1250 * 150 * 12 \u003d 2.250.000 rubljev.

Izračunaj DVD

DVD = 2250000 * (1 - 0,12) = 1.980.000 rubljev.

Izračunajmo CHOD

CHOD \u003d 1980000 - 1449275 \u003d 530725 rubljev.

Izračunajte tržno vrednost

Zaključek: Tako je tržna vrednost upravne stavbe z uporabo dohodkovne metode, ob upoštevanju zaokroževanja, znašala 3.791.000 rubljev.

5 Usklajevanje rezultatov in ugotovitev o tržni vrednosti predmetne nepremičnine

Bistvo te stopnje je pridobitev končne vrednosti stroškov na podlagi več rezultatov, pridobljenih s tremi pristopi.

Usklajevanje je proces, s katerim se za dosego finala vrednotenja, so narejene določene logične presoje niya. Preden se začne, cenilec pregleda vsa dejstva in preveri ni natančnosti izračunov. Vse predpostavke so preizkušene glede razumnosti in zanesljivosti.

Dogovor se imenuje "izpit vesti". Med tem postopkom ocenjevalec preizkusi uporabnost načel ocenjevanja na različnih stopnjah identifikacije nalog, zbiranja podatkov in analize – z uporabo vsake drugačen pristop k ocenjevanju. Ponovno se preverjajo različni kazalci ali stroški. Kako upravičeni so? Ali jih podpirajo podatki? Imajo smisel? Prvotni problem je ponovno analiziran. Ocenjevalec lahko uporabi statistične izračune za razvoj porazdelitve verjetnosti. Nato lahko razmisli o razponu, znotraj katerega naj bi bila zahtevana vrednost. Običajno se od ocenjevalca pričakuje, da stranki zagotovi enotno obraz ocene. Zdaj se na podlagi tega procesa strinjamo ocenjevalec mora sprejeti takšno odločitev.

Koordinacija ni mehanski proces rezultatov, pridobljenih z uporabo treh pristopov. Je proces logičnega razmišljanja in odločanja.

Nazadnje, po prejemu rezultata vseh študij - vrednosti ocenjene vrednosti predmeta ocenjevanja, je treba delo sestaviti v določeni obliki - sestaviti poročilo o oceni. Poročilo je sestavljeno v skladu z zahtevami, ki jih določa zakon "o ocenjevalni dejavnosti".

Tabela 11 - Določitev specifične teže

Ime pristopa in metode Sposobnost upoštevanja namena presoje Sposobnost upoštevanja tržnih razmer Sposobnost upoštevanja parametrov objekta Kakovost informacije Rezultat. teža, % Dohodkovni pristopRankNizkoPovprečnoVisokoPovprečna ocena0121425Stroškovni pristopRankVisokaVisokaVisokaPovprečna ocena2221743,75Primerjalni pristopRankPovprečnoSrednjeVisokaPovprečna ocena1121531,25 Skupaj točk 16100

Tabela 12 - Uskladitev stroškov rezultatov vrednotenja

Stroški, t.r. Delež, % Uteženi rezultat, t.r.

Zaključek: Tržna vrednost upravne stavbe na dan 20. marca 2014, ki se nahaja v Ufi, s S = 1250 m2, je znašala 17.200.000 rubljev.

Zaključek

Kot rezultat pisanja te naloge so bile rešene in preučene naslednje naloge:

preučil bistvo in osnovne koncepte vlaganja v nepremičnine;

analizirane so lastnosti nepremičnin investicijske narave;

opisani so glavni udeleženci financiranja nepremičnin;

raziskati glavne oblike in instrumente naložb v nepremičnine;

izračunal tržno vrednost nepremičnine, ki se ceni.

Cilj pisanja seminarske naloge je bil dosežen, nekateri problemi pa zahtevajo dodatne, globlje raziskave.

Bibliografija

Zvezni zakon z dne 2. januarja 2000 št. 22-FZ "O investicijskih dejavnostih v Ruski federaciji, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb."

Naložbe v vprašanja in odgovore: učbenik / A. Yu. Adrianov, S. V. Valdaitsev, P. V. Vorobyov [in drugi]; avtorji-prevajalci I. A. Darushin, N. A. Lvova; oz. izd. V. V. Kovalev, V. V. Ivanov, V. A. Lyalin. - Moskva: Prospekt, 2011. - 376 str.

Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki bazo znanja uporabljajo pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Gostuje na http://www.allbest.ru/

1. Nepremičnine kot naložbeni objekt. Glavne značilnosti investicijske dejavnosti na področju gradbeništva. Vloga in pomen investicij v nepremičnine in gradbeništvo. Regulacija investicijske dejavnosti na trgu nepremičnin

Investicijski procesi igrajo ključno vlogo v tržnem gospodarstvu. Praksa svetovnega razvoja kaže, da je učinkovitost investicijske dejavnosti, ki se izvaja po načelih samofinanciranja, vračila in donosnosti, eden najpomembnejših dejavnikov gospodarske rasti. Gospodarski sistem, ki se je pojavil v Rusiji, ki temelji na različnih oblikah lastništva in prevladi tržnih mehanizmov za samoregulacijo gospodarskih procesov, je ustvaril pogoje za znatno širitev investicijske dejavnosti, ki je neizogibno povezana z nepremičninami - temeljna osnova pravnih in ekonomskih odnosov vseh udeležencev v tržnem gospodarskem sistemu. V tržnem gospodarstvu nepremičnine postanejo blago visokega razreda, ki veže ogromne finančne vire udeležencev na trgu.

Nepremičnine vključujejo zemljišča in objekte, ki so nastali na njih: zgradbe, objekti, objekti v izgradnji.

V Rusiji se je v času vladavine Petra I izraz "nepremično in premično premoženje" prvič pojavil v Odloku z dne 23. marca 1714 "O vrstnem redu dedovanja v premičninah in nepremičninah." V tistem času so nepremičnine vključevale: zemljišča, zemljišča, hiše, tovarne, tovarne, trgovske trgovine, pa tudi minerale in druge objekte (na primer rudnike, mostove, jezove).

Z vidika ekonomije se nepremičnina obravnava kot opredmeteno sredstvo, orodje, s katerim lahko zaslužite, kot naložbeni predmet.

V Rusiji je premoženje razdeljeno na premično in nepremično. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije (Civilni zakonik Ruske federacije) »nepremičnine vključujejo zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, tj. predmeti, katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode za njihov namen, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi, zgradbami, objekti. Nepremičnine vključujejo tudi zračna in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za plovbo po celinskih vodah in vesoljske objekte.

Znaki nepremičnine kot naložbenega predmeta:

? nepremičnina je nepremična in je ni mogoče premakniti, ne da bi pri tem nastala škoda na stvari;

? obstaja močna fizična in pravna povezava z zemljiščem;

? vsaka enota nepremičnine je unikatna po svojih fizičnih lastnostih in po naložbeni privlačnosti. Na Zemlji ni enakih zemljišč, pa tudi absolutnih analogov zgradb, ki stojijo na njih. Čeprav so si zemljišča precej podobna, se vse geografsko razlikujejo, saj ima vsaka svojo lego;

? lastnine ni mogoče ukrasti ali kakor koli poškodovati;

? vrednosti nepremičnin so trenutno zelo visoke;

? dostop do popolnih in zanesljivih informacij o transakcijah je nizek;

? trajnost naložbenega predmeta;

? izguba potrošnih lastnosti ali prenos vrednosti v proizvodnem procesu se pojavi postopoma, ko se obrabi;

? zmožnost zadovoljevanja človekove potrebe po stanovanjskem in drugem prostoru je določena s koristnostjo nepremičnine;

? novogradnja še posebej vpliva na stroške bližnjih zemljišč, stavb, objektov;

? vrednost nepremičnine postopoma (skozi čas) narašča;

? nekatera tveganja so neločljivo povezana z nepremičninami - to je tveganje fizičnih poškodb pod vplivom naravnih ali umetnih dejavnikov, tveganje kopičenja funkcionalne in zunanje obrabe, finančno tveganje, povezano s pogoji najema;

? nepremičnine, naložbeni portfelj je treba nenehno upravljati, da lahko prejemate dohodek;

? transakcije bodo zahtevale zelo visoko raven stroškov;

? je treba upoštevati postopke, ki jih je določila država pri opravljanju določenih vrst transakcij (na primer nakup zemljišč, zgradb, objektov).

Naložbe prispevajo k razvoju nepremičnin, ki jih razumemo kot proces, ki ga spremlja ne le ustvarjanje novih nepremičninskih objektov, temveč tudi nastanek novih delovnih mest, širitev in izboljšanje nacionalne infrastrukture.

Naložbe v nepremičnine so večnamenske. Cilj investitorja je:

- vračilo vloženega denarja v obliki občasno prejetih tokov plačil. Glavna vrsta dohodka iz naložbenih projektov je dohodek od najemnin, ki izhaja iz dajanja nepremičnine v najem;

Zagotavljanje likvidnosti naložb, tj. zmožnost pretvorbe bogastva iz ene vrste materialne snovi (nepremičnine) v drugo (gotovina). Nepremičnine so manj likvidna sredstva kot na primer vrednostni papirji, saj so nepremičninski trgi lokalni, imajo relativno malo kupcev in prodajalcev, pravna registracija prodaje nepremičnine pa traja dlje časa kot registracija nepremičnine. prodaja drugega blaga ali vrednostnih papirjev; investicijska naložbena gradnja nepremičnin

- davčno zavetje oziroma odvzem dela dohodka iz davčne osnove;

- upati na dvig vrednosti vrednotenja nepremičnine v prihodnosti, zaradi česar je mogoče doseči višjo donosnost kot pri alternativnih naložbah;

- pridobiti višjo stopnjo dohodka. Če naložbeni projekt ne uporablja samo lastnega kapitala, temveč tudi izposojeni kapital in je stopnja donosa naložbe v obliki plačila najemnine višja od obrestne mere za posojila, se lastni kapital investitorja poveča z zmanjšanjem zneska dolga;

- pridobiti nematerialne koristi v obliki prestiža, povezanega z lastništvom določenih vrst nepremičnin.

Naložbe v nepremičnine imajo številne prednosti pred naložbami na drugih področjih. V večji meri izpolnjujejo zahteve varnosti in zaščite. Torej je zemljišče, pisarna ali stanovanje privlačnejše od delnic, obveznic ali varčevalnih računov v bankah in drugih finančnih družbah. Naložbe v nepremičnine so bolj pod nadzorom vlagateljev kot na primer naložbe v vrednostne papirje, manj so pod vplivom političnih in družbenih dejavnikov, tržne panike itd. Nepremičnine so lahko za vlagatelja privlačne tudi kot portfeljsko premoženje, saj razpršen naložbeni portfelj daje podjetjem večjo finančno stabilnost.

Glavne značilnosti investicijske dejavnosti na področju gradbeništva vključujejo:

Prvič, njen poseben predmet so nepremičnine.

Drugič, dejstvo, da naložba v gradnjo zahteva dovolj dolgo časa za nastanek končnega objekta. Njegovo ustvarjanje ne vključuje samo faze gradnje stavbe, temveč tudi fazo priprave, odobritev gradbenih dovoljenj, različne preglede, vključno z okoljskimi in arhitekturnimi, fazo državnega sprejema končanega objekta. Dejavnik časa povzroča povečana tveganja za investitorja v primerjavi na primer s tveganji, ki nastanejo pri nakupu nepremičnine. Ta tveganja vključujejo možnost sprememb v poteku vlaganja zaradi političnih razmer v državi, ekonomskih pogojev gospodarjenja, pojava naravnih nesreč, izrednih razmer, ki lahko preprečijo investitorju pridobitev dokončane nepremičnine ali nadomestilo za nastale stroške.

Tretjič, za naložbe v gradnjo nepremičnin je praviloma značilna visoka stopnja stroškov (lastnina, delo, znanstveno in tehnično), kar kaže na njihovo kapitalsko in znanstveno intenzivnost. Pri tem izvedba investicijske gradnje zahteva združevanje naporov in kapitala več poslovnih subjektov hkrati, včasih pa tudi več deset ali sto. Ta okoliščina povzroča potrebo po razvoju posebnih pravnih oblik za organizacijo razmerja med udeleženci v takšnih dejavnostih.

In končno, četrtič, po svoji naravi vsak nepremičninski objekt, v katerega se vlaga, praviloma predstavlja povečano tehnično, okoljsko ali drugo nevarnost za posameznika in družbo kot celoto. Ta okoliščina narekuje potrebo po državni ureditvi investicijskih dejavnosti v gradbeništvu, o čemer bomo govorili v nadaljevanju.

Pomen vlaganja v nepremičnine izhaja predvsem iz dejstva, da so nepremičnine najpomembnejši del svetovnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % vrednosti vseh materialnih sredstev (ali po drugih ocenah vsega svetovnega bogastva). bogastvo).

Nihče pravzaprav ne pozna vrednosti vseh nepremičnin. Po nekaterih ocenah je vrednost vseh razpoložljivih poslovnih in stanovanjskih nepremičnin v ZDA, ki ustrezajo uveljavljenim standardom kakovosti, v razponu od 815 milijard do 4,7 trilijonov. lutka.

Nepremičnine zavzemajo ogromno mesto v portfelju raznolikih sredstev. Več kot 50 % vseh posameznikov v razvitih državah je lastnikov stanovanj, zato so nepremičnine vključene v njihove osebne »naložbene portfelje«. Nepremičnine imajo tudi pomemben delež v strukturi sredstev podjetij in organizacij, zveznih in občinskih državnih proračunov.

Pomen vlaganja v nepremičnine poudarja impresivna vrednost tega dela naložbenega trga. Za oceno zmogljivosti trga nepremičnin kot naložbenega področja obstaja več pristopov.

Ocena zmogljivosti hipotekarnega trga. Sredi 1970-ih. Običajen način za merjenje velikosti ameriškega nepremičninskega trga je bila primerjava neporavnanih hipotekarnih dolgov z drugimi dolgovi – državnimi vrednostnimi papirji in podjetniškimi obveznicami. Na podlagi podatkov o skupnem številu neporavnanih obveznosti je mogoče sklepati o okvirni vrednosti nepremičnine, za katero se uporablja količnik hipotekarnega dolga. Praviloma se predpostavlja, da hipotekarni kredit ne presega 70 % vrednosti zavarovanja. Ti podatki seveda ne upoštevajo zavarovanih nepremičnin. Na razvitem trgu se hipoteke tradicionalno obravnavajo predvsem kot sredstvo za pridobitev nepremičnine, raztegnjeno v 25-30 letih, zato je velika večina predmetov mogoče zastaviti. Pomanjkljivost ruskega hipotekarnega trga ne omogoča popolne uporabe te metode v praksi poročanja.

Ocena zmogljivosti gradbenega trga. Drugo pogosto merilo vrednosti nepremičnine je višina naložbe v novogradnjo. Letni obseg novogradenj (zasebnih in javnih) v razvitih državah je ocenjen na 8-10 % bruto nacionalnega proizvoda in vključuje vse od hiš do jezov, novih avtocest ter sistemov za čiščenje pitne in odpadne vode. Vsega torej ne moremo upoštevati kot neposredne vire rasti vrednosti nepremičnin. A tako ali drugače številke kažejo, da gre za precejšnjo letno rast vrednosti poleg obstoječe.

Metodologija uporabe teh podatkov za določitev skupne vrednosti nepremičnin ima statistične pomanjkljivosti, saj so uporabljeni kazalniki ocenjene vrednosti. Lahko pa zaključimo, da imajo naložbe v nepremičnine pomembno vlogo v celotni naložbeni dejavnosti v razvitih državah. Na primer, v ZDA je zmogljivost trga poslovnih nepremičnin skoraj enakovredna podjetniškemu in presega trg državnih obveznic.

Razmislite o ureditvi investicijske dejavnosti na trgu nepremičnin.

Značilnost trga nepremičnin je prisotnost posebnega regulativnega okvira, ki ureja tudi obseg naložb v nepremičnine in gradnjo. Poleg tega je vloga regionalnih in občinskih predpisov na tem področju pomembnejša kot v drugih sektorjih gospodarstva. Glavni zvezni predpisi vključujejo:

- Civilni zakonik Ruske federacije;

- zemljiški zakonik Ruske federacije;

- Zakon RSFSR z dne 26. julija 1991 "O investicijski dejavnosti v RSFSR";

- Zvezni zakon z dne 25. februarja 1999 št. 33-FZ "O investicijskih dejavnostih v Ruski federaciji, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb";

- Uredba Vlade Ruske federacije z dne 12. novembra 1999 št. 1249 "O odobritvi Pravilnika o zagotavljanju državnih garancij za investicijske projekte družbenega in nacionalnega gospodarskega pomena".

Normativne akte, ki urejajo razmerja med udeleženci investicijskih in gradbenih dejavnosti, lahko razdelimo v tri skupine.

1. Regulativni pravni akti, ki urejajo "tehnološke" značilnosti gradbene industrije.

V to skupino spadajo akti, ki določajo standarde kakovosti, varnosti, postopek za pridobitev potrebnih dovoljenj in drugih dokumentov itd.

Izvajanje gradbenih dejavnosti lahko povzroči grožnjo ali škodo pravicam, zakonitim interesom, zdravju in varnosti državljanov, kot je navedeno zgoraj. Torej, v skladu s čl. 1079 civilnega zakonika so gradbene dejavnosti razvrščene kot dejavnosti, ki imajo povečano nevarnost za druge.

1. januarja 2010 je v skladu s spremembami urbanističnega zakonika Ruske federacije in zakona o samoregulativnih organizacijah št. 315-FZ, ki so začele veljati, nov mehanizem za nadzor in nadzor na terenu gradbeništva, projektiranja in inženirskih raziskav. Z začetkom leta 2010 prenehajo veljati licence, pridobljene pred novembrom 2008 za zgoraj navedene vrste del. Poslovanje na področju gradenj, projektiranja in izvidov se bo odslej izvajalo le, če bo za to obstajalo ustrezno dovoljenje - dovoljenje SRO (za gradnjo, projektiranje in izvide).

Nadaljevanje finančnih in gospodarskih dejavnosti družbe ni dovoljeno brez dovoljenja, ki ga izda samoregulativna organizacija. V primeru, da podjetje nima dovoljenja SRO, vendar še naprej opravlja splošna gradbena, projektantska in geodetska dela, se zanj uporabijo upravne in kazenske sankcije.

SRO (samoregulativna organizacija) je organizacija, ustanovljena na podlagi neprofitnega partnerstva, ki združuje pravne osebe in samostojne podjetnike posameznike na načelih samoregulacije in prostovoljnosti, da bi zaščitila finančne interese svojih članov, ki delujejo na tem področju. gradbeništva, arhitekturnega projektiranja in inženirskih raziskav. Neprofitno partnerstvo lahko pridobi status "samoregulativne organizacije" v pooblaščeni zvezni službi za okoljski, tehnološki in jedrski nadzor (Rostekhnadzor), ki ima tudi nadzorne funkcije za SRO (Odlok vlade Ruske federacije zveze št. 864).

Zakonik o urbanizmu Ruske federacije z dne 7. maja 1998 št. 73-FZ ureja odnose na področju oblikovanja poselitvenega sistema, urbanističnega načrtovanja, razvoja, izboljšanja mestnih in podeželskih naselij, razvoja njihove inženirske, prometne in socialne infrastrukture. , ravnanje z okoljem, ohranjanje zgodovinske in kulturne dediščine ter varstvo okolja z namenom zagotavljanja ugodnih življenjskih razmer prebivalcem.

Zvezni zakon št. 169-FZ z dne 17. novembra 1995 "O arhitekturni dejavnosti v Ruski federaciji" določa pravice, obveznosti in odgovornosti državljanov in pravnih oseb, ki se ukvarjajo z arhitekturno dejavnostjo, pa tudi javnih organov, lokalnih oblasti, pod pogojem, da imajo državne pristojnosti, stranke (razvijalci), izvajalci, lastniki (lastniki) arhitekturnih objektov.

Drugi predpisi vključujejo številne gradbene predpise (SNiP), standarde in specifikacije, različna navodila in predpise, ki so jih sprejeli pooblaščeni državni organi. Številna sedanja pravila te vrste so odobrila zavezniška ministrstva.

2. Normativni pravni akti, ki urejajo organizacijske oblike in razmerja med subjekti investicijskih in gradbenih dejavnosti (pravice, obveznosti, postopek sklepanja pogodb itd.).

Civilni zakonik Ruske federacije določa pravni status udeležencev v investicijskih in gradbenih dejavnostih, razloge za nastanek in postopek za uveljavljanje lastninskih pravic in drugih lastninskih pravic ter ureja pogodbene in druge obveznosti. Ena najpogostejših v gradbeništvu so pogodbena razmerja, ki jih ureja 3. odstavek "Gradbena pogodba" 37. poglavja "Pogodba" civilnega zakonika.

Pravice in obveznosti naročnika in izvajalca so določene z določbami zakona, pogoji gradbene pogodbe ter zahtevami regulativnih in tehničnih dokumentov o projektiranju in gradnji. Poleg tega je naročnik dolžan pravočasno zagotoviti zemljišče za gradnjo, prenesti tehnično dokumentacijo, prenesti zgradbe in objekte, potrebne za opravljanje del, izvesti začasne posege, da bi izvajalec lahko začel z delom. ožičenje elektroenergetskega omrežja, vodovoda, parovodov in druge storitve.

Zvezni zakon št. 39-FZ z dne 25. februarja 1999 "O investicijskih dejavnostih v Ruski federaciji, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb" določa pravne in ekonomske temelje za investicijske dejavnosti, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb na ozemlju Ruske federacije. Ruske federacije in tudi vzpostavlja jamstva za enako zaščito pravic, interesov in lastnine subjektov investicijske dejavnosti, ki se izvajajo v obliki kapitalskih naložb.

Zvezni zakon št. 214-FZ z dne 30. decembra 2004 "O udeležbi pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ter o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" ureja odnose v zvezi z zbiranjem sredstev državljanov in pravnih oseb za skupno gradnja stanovanjskih stavb in (ali) drugih nepremičninskih objektov na podlagi sporazuma o udeležbi v skupni gradnji (v nadaljnjem besedilu: udeleženci skupne gradnje) in nastanek lastninske pravice za skupne gradbene objekte in pravice skupne skupne lastnine skupna lastnina v stanovanjski stavbi in (ali) drugem nepremičninskem objektu ter vzpostavlja jamstva za varstvo pravic, zakonitih interesov in lastnine udeležencev skupne gradnje.

3. Normativni pravni akti, ki urejajo vprašanja financ, računovodstva in obdavčitve.

Ekonomske in pravne značilnosti gradbene dejavnosti določajo nekatere posebnosti financiranja, statistike, računovodstva in obdavčitve gradbenih organizacij.

2. Naloga 1

Pogoj

Izračunajte akumulirani znesek iz začetnega zneska 2 milijona rubljev. pri polaganju v banko pod pogoji obrestno obrestnih mer, če je letna obrestna mera 15 % in so obdobja rasti 90 dni, 180 dni, 1 leto, 5 let, 10 let.

rešitev

Začnimo z dejstvom, da ima denar časovno vrednost, tj. rubelj, prejet danes, je vreden več kot rubelj, prejet jutri. Pa ne samo zato, ker lahko inflacija zmanjša njegovo kupno moč, ampak tudi zato, ker bo danes vložen rubelj jutri prinesel konkreten dobiček. Časovna vrednost denarja je pomemben vidik pri sprejemanju odločitev v finančni praksi nasploh in še posebej pri vrednotenju naložb.

Obračun na podlagi sestavljenih (kumulativnih) obresti pomeni, da se k temu prištejejo obresti, ki so nastale na začetni znesek, in se obresti v naslednjih obdobjih obračunajo na že obračunani znesek. Proces akumulacije kapitala v tem primeru poteka pospešeno. Opisuje se z geometrijsko progresijo. Mehanizem povečanja začetnega zneska (kapitala) za obrestne obresti se imenuje kapitalizacija.

Obstajajo letna kapitalizacija (obresti se obračunajo in prištejejo predhodno nabranemu znesku ob koncu leta), polletna, četrtletna, mesečna in dnevna. Obstaja tudi koncept stalnega obračunavanja obresti, ki je po pomenu blizu dnevnega obračunavanja.

Izračun obračunanega zneska za obrestne obresti se izvede po formuli:

Kje S- akumulirani znesek;

R- začetni znesek, od katerega se obračunajo obresti;

jaz- obrestno mero, izraženo z decimalnim ulomkom;

n- število let, v katerih se obračunavajo obresti.

Vrednost se imenuje obrestni množitelj. Prikazuje, za koliko se bo povečala ena denarna enota, če se bodo obresti nanjo povečale po stopnji jaz med p leta.

Vendar pa v večini primerov ni navedena četrtletna ali mesečna stopnja, temveč letna stopnja, ki se imenuje nominalna stopnja. Poleg tega je število obdobij ( T) obračunavanje obresti na leto. Nato se za izračun akumuliranega zneska uporabi formula:

Kje jaz- nominalno letno obrestno mero;

T- število obrestnih obdobij na leto;

p- število let;

tp- število obrestnih obdobij za celotno obdobje.

Izračunajmo akumulirani znesek iz začetnega zneska 2 milijona rubljev. Vzemimo časovno osnovo enako 360 dni.

S 1 \u003d 2 * (1 + 0,15) 90 / 360 \u003d 2 * (1 + 0,15) 1 / 4 \u003d 2,08 milijona rubljev.

Dohodek 80 tisoč rubljev.

S 2 \u003d 2,08 * (1 + 0,15) 180 / 360 \u003d 2 * (1 + 0,15) 1 / 2 \u003d 2,24 milijona rubljev.

Dohodek 160 tisoč rubljev.

S 3 \u003d 2,24 * (1 + 0,15) 1 \u003d 2,58 milijona rubljev.

Dohodek 340 tisoč rubljev.

S 4 \u003d 2,58 * (1 + 0,15) 5 \u003d 5,19 milijona rubljev.

Prihodki 2,61 milijona rubljev.

S 5 \u003d 5,19 * (1 + 0,15) 10 \u003d 20,99 milijona rubljev.

Dohodek 15,8 milijona rubljev.

Tako je nabrani znesek od prvotnega zneska 2 milijona rubljev. če se položi v banko pod pogoji obrestne mere, bo znašal 20,99 milijona rubljev, dodatni prihodki pa bodo:

20,99 - 2 = 18,99 milijona rubljev

oz

S 1 + S 2 + S 3 + S 4 + S 5 = 0,08 + 0,160 + 0,340 + 2,61 + 15,8 = 18,99 milijona rubljev.

3. Naloga 2

Pogoj

Projekt, ki zahteva naložbo v višini 160.000 dolarjev, naj bi v 15 letih ustvaril letni dohodek v višini 30.000 dolarjev. Ocenite izvedljivost takšne naložbe, če je diskontni faktor 15 %.

rešitev

Pri odločanju o dolgoročnih naložbah je treba oceniti njihovo učinkovitost. To zahteva dolgoročno analizo prihodkov in stroškov.

Ena od glavnih metod za ocenjevanje programa investicijskih dejavnosti je določitev neto sedanjega učinka ( NPV).

Za to potrebujete:

Določite trenutne stroške stroškov ( IC 0 ), tj. odločiti, koliko naložbe rezervirati za projekt.

Izračunajte sedanjo vrednost prihodnjih denarnih prejemkov iz projekta, za katerega je prihodek za vsako leto CF pretvorjen v trenutni datum:

Kje PV- trenutna vrednost dohodka;

r- obrestno mero, v obliki decimalnega ulomka;

n- število let v obračunskem obdobju.

Nato primerjajte sedanjo vrednost odhodkov s sedanjo vrednostjo prihodkov. Razlika med njima bo neto sedanji učinek naložbenega projekta:

Neto sedanji učinek prikazuje neto donos ali neto izgubo vlagatelja zaradi vlaganja denarja v projekt v primerjavi z alternativno naložbo, kot je shranjevanje v banki. če NPV 0 , kar pomeni, da bo projekt prinesel več prihodkov kot z alternativno dodelitvijo kapitala. če NPV 0 , potem ima projekt donosnost pod tržno in je zato bolj donosno pustiti denar na banki. če NPV = 0 , potem obe možnosti za vlaganje kapitala zagotavljata enak dohodek.

Z zgornjimi formulami bomo ocenili izvedljivost investicije v vrednosti 160.000 $ (tabela 1).

Tabela 1 - izračun sedanje vrednosti prihodkov in investicijskih stroškov

Indikatorji	Računovodski stroški odhodkov in prihodkov, USD	Diskontni faktor pri r = 0,15	Dohodek s popustom, USD
Naložbeni stroški, USD
Prihodki, dolarji: Prvo leto
Drugo leto
Tretje leto
Četrto leto
Peto leto
šesto leto
sedmo leto
osmo leto
Deveto leto
deseto leto
enajsto leto
leto dvanajsto
letnik trinajst
štirinajsto leto
petnajsto leto
Skupni dohodek

Neto sedanja vrednost denarnih prejemkov bo:

NPV = 175 420,39 - 160 000 = 15 420,39 $

V tem primeru je večji od nič. Posledično je donosnost projekta nad 15%, kar kaže na potrebo po izvedbi investicijskega projekta.

Seznam uporabljene literature

1. Bocharov V.V. Naložbe. - Sankt Peterburg: Peter, 2003.

2. Grinenko S.V. Ekonomika nepremičnin. - Taganrog: Založba TRTU, 2007.

3. Upravljanje naložb: Uč. dodatek / L.P. Gončarenko. - M.: KnoRus, 2005.

4. Kuščenko V.V. Sodoben koncept razvoja nepremičnin. - M.: Norma, 2005.

5. S. Voblenko, G. Ognev "Proračunski sistem lastnine" // Mestna uprava, 2008 - št. 7.

6. Slepneva T.A. Naložbe. - M.: INFRA-M, 2003.

Gostuje na Allbest.ru

Podobni dokumenti

Tržna in investicijska vrednost nepremičnin. Ocena naložbene privlačnosti nepremičnine. Obdobje vračila naložb. Sedanja vrednost dohodka (razmerje dobičkonosnosti). Ekonomska analiza rekonstrukcije nepremičnine.

seminarska naloga, dodana 28.03.2013


Teoretično bistvo investicij in njihova vloga v procesu reprodukcije. Klasifikacija naložb, državna ureditev investicijskih dejavnosti organizacij. Zagotavljanje učinkovitosti investicijske dejavnosti podjetja CJSC "Rubicon-Zavod".

seminarska naloga, dodana 18.12.2009


Koncept, vrste in bistvo naložb, značilnosti investicijske dejavnosti podjetja v sodobnih razmerah. Mehanizmi za pridobivanje sredstev in značilnosti njihovih virov. Vloga države pri regulaciji investicijske dejavnosti podjetja.

seminarska naloga, dodana 23.08.2013


Naloge investicijske politike države. Analiza naložbene politike Ruske federacije. Značilnosti regulacije investicijske dejavnosti v Rusiji, določitev načinov za njeno izboljšanje. Ocena investicijskega stanja v državi.

seminarska naloga, dodana 7.12.2016


Bistvo in klasifikacija investicijske dejavnosti. Analiza koncepta in vsebine naložbene politike podjetja. Metode za ocenjevanje naložbene privlačnosti projektov. Študija investicijske dejavnosti podjetja na primeru JSC "IDGC of South".

diplomsko delo, dodano 12.6.2014


Pojem in bistvo gospodarskega mehanizma in ekonomske regulacije v kmetijstvu. Mesto, vloga in pomen države in prostega trga v ekonomski ureditvi investicijskega procesa na področju kmetijskih nepremičnin.

disertacija, dodana 03.05.2018


Potreba po državnem upravljanju investicijskih procesov. Oblike in metode državne regulacije investicijske dejavnosti. Značilnosti in problemi regulacije investicijske dejavnosti v regiji na primeru regije Kursk.

seminarska naloga, dodana 5.2.2008


Načela in posebnosti investicijske dejavnosti. Naložbe kot ena najpogosteje uporabljenih kategorij v gospodarskem sistemu, tako na makro kot mikroravni. Glavne naloge in namen državne investicijske politike.

povzetek, dodan 12/05/2012


Ekonomsko bistvo in klasifikacija naložb. Vloga investicij pri doseganju makroekonomskega ravnovesja. Državna ureditev in podpora investicijski dejavnosti. Stanje in težave v investicijski sferi Republike Belorusije.

seminarska naloga, dodana 19.05.2014


Bistvo investicij in njihova vloga v gospodarskem razvoju. Investicijska dejavnost, znaki, bistvo, smeri. Krediti kot vir financiranja investicijskih projektov. Viri oblikovanja investicijske dejavnosti na področju gradbeništva.