Pogodba o prodaji nepremičnin se nanaša na posebno skupino pravnih instrumentov. Vse zato, ker je predmet transakcije določen predmet - nepremičnine. Torej, če se odločite za prodajo svoje nepremičnine, ali obratno za nakup, morate biti zelo pozorni, če odšteje vsebino pogodbe za prodajo nepremičnin.
Vse nepremičnine ne morejo biti predmet pogodbe. Zemlja, kot tudi naravne vire, ki so "pod državno streho", to je, država ne more biti predmet.
Ampak, vedno imate priložnost za nakup:
Prodaja rezervoars ne bi smela imeti nobene povezave z drugimi vodnimi telesi. Če izmenjujete zakonodajo, je treba navesti, da takih vodnih teles lahko pridobijo posamezniki ali pravni subjekti.
Torej, če imate načrte za nakup zemljišča in v bližini njega ozemlje, biti zelo pozorni. V tem primeru obstajajo nekatere značilnosti kupljene pogodbe, ki jih je treba razpravljati z izkušenim odvetnikom. Postopek za sklepanje in notarska oblika pogodbe je veliko bolj zapleten kot pri nakupu stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorov.
Pogodba o prodaji nepremičnin mora biti:
To so glavne značilnosti, ki jih mora izpolnjevati dokument. V nasprotnem primeru se lahko prepozna kot neveljavna.
Dvosmerna pogodba je dokument, da dve osebi sodelujeta v transakciji. Lahko je večstranska, če sodelujejo trije in več udeležencev v transakciji.
Sorodniki, odvetniki, notar ali banka lahko delujejo kot tretja oseba. Tipična nakupna pogodba vključuje prisotnost samo dveh udeležencev v transakciji.
Izplačani dokument se imenuje, v kateri se obveznosti in pravice strank izvajajo strogo na monetarni osnovi.
Pravi dokument postane po vseh udeležencih v transakciji izpolnjevati obveznosti. Z drugimi besedami, izpolnjevanje sporazuma o nakupu nepremičnin prihaja. Če katera koli stranka ne izvede pogojev, se dokument lahko šteje za neveljavno.
Transakcija lahko sodeluje kot običajne državljane in različna podjetja.
Če se redni državljan sodeluje pri registraciji pogodbe o nakupu, je, da je posameznik, potem mora biti v skladu z nekaterimi obveznih zahtev. Tu so njihovi glavni:
Če pravna oseba deluje kot prodajalec, morate preveriti zakonitost transakcije. Prvič, se je treba osredotočiti na to, ali lahko pravna oseba prodaja nepremičnine v svoji listini.
Opozoriti morate tudi, ali oseba, ki zastopa interese pravne osebe, podpisni dokumenti.
Rečeno je bilo, da lahko v transakciji sodeluje več kot 2 strani. Tristranska prodajna pogodba kaže na prisotnost tretje osebe. Najpogosteje - to je banka, skozi katero se izvaja transakcija.
Kupec prenese denar na račun prodajalca, ki je odprt v banki. To pomeni, da plačilo po prodajnem prometu nepremičnin ni izvedeno v gotovini, ampak nedenar. Banka prejme dodaten dohodek v obliki komisije za prenos sredstev.
Priprava transakcije se začne s pripravo pogodbe o nakupu nepremičnin. Najbolje je zaupati izkušenega odvetnika. Samo on ve vse posebnosti tega dokumenta in ga lahko pove, kako ga uredite kompetentno.
Seveda lahko samostojno najdete vzorec in obliko pogodbe o prodaji na internetu, vendar to ne zagotavlja, da bo dokument v vašem primeru pravilno pripravljen. Prodajna pogodba nepremičnin ima veliko število odtenkov.
Plačilo takega dela je zanemarljivo, v primerjavi s skupnim nakupom, vendar boste mirno spali. Morali bi imeti samo splošno idejo o tem, kaj je treba napisati v njem. Zato morajo biti osnovne zahteve za nakup naročila v njenem besedilu. Besedilo mora vsebovati:
Oblikovanje in zaključek sporazuma o nakupu in prodaji nepremičnin se začne z opisom udeležencev sporazuma. Vsebovati mora obsežne informacije o prodajalcu in kupcu:
Če je eden od udeležencev podjetje (pravna oseba), morajo biti določeni nekateri dodatni podatki v naročilni pogodbi:
Ena od najpomembnejših točk v oblikovanju je pravilna navedba cene v pogodbi. To bo pomagalo preprečiti realno ceno premoženja vnaprej. Strošek je najpogosteje označen v ruskih rubljev.
Toda na zakonodajni ravni je dovoljeno navesti ceno tuje valute. Natančneje, v tem primeru je končni strošek predmeta v nacionalni valuti mogoče najti na dan posla na uradni bančništvu.
Tega stroškov je nemogoče izpodbijati in prepoznati predhodno pogodbo v prihodnosti v prihodnosti, tudi če se tečaj močno dvigne ali se zmanjšuje.
Vsak kupec ima sposobnost notarizirati dodatnega sporazuma za nakupno pogodbo, ki kaže na druge pogoje transakcije.
V tem uradnem dokumentu lahko registrirate pogoje za nakup stanovanja v delih, pogojih za odstranjevanje nepremičnin iz računovodstva za registracijo in druga dejstva, ki niso bile določene. Ta dokument je obvezen, da se prilagodi pogodbi o prodaji kot dodatno.
Po registraciji in končnem zaključku pogodbe o nakupu morate ga registrirati. V nasprotnem primeru se šteje za neveljavno. Registracija izvaja Oddelek za pravosodje - posebna storitev registracije. Postopek registracije Naprej:
Primerni paket dokumentov, ki so potrebni za registracijo, je majhen. To bo dovolj, da pošljete takšne dokumente v posebno storitev:
Služba za registracijo lahko zahteva zagotavljanje drugih dokumentov, če obstajajo razlogi za to. Na primer, pri hipoteke, boste morali tudi zagotoviti sporazum z banko in veliko število drugih dokumentov.
Približno obdobje registracije transakcij je od 3 do 10 dni. Po tem ga pogodbena pogodba priznava z veljavno ali neveljavno.
Izziv pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnin je možen tudi na zakonodajni ravni. To lahko storite na dva glavna načina:
Najpogosteje se takšne transakcije izpodbijajo v rednem naročilu.
Nekateri državljani ne vedo, ali naj širijo pogodbo za prodajo nepremičnin. Odgovor je očiten: potrebno je šivati \u200b\u200bv primeru, da je dokument na več listih. Če to ni storjeno, bo prodajna pogodba nepremičnin neveljavna.
Trajanje prodajne pogodbe je natezni koncept. Vse je odvisno od tega, kako hitro bosta obe strani transakcije izpolnili vse svoje obveznosti. Kot pravijo, je vse v tvojih rokah. Želite kupiti hitreje ali prodati - naredite vse, da bi pospešili ta proces.
Po civilnem pravu ima lastnik pravico do prosto razpolaganja z lastnino, kadar drugače ni določena v regulativnih aktih.
Če je lastnik nepremičnin, na primer, stanovanje ali hišo, ga lahko proda, daje ali kako drugače naredi odtujenost. Hkrati je vsaka transakcija storjena v skladu z normami civilnega zakonika Ruske federacije.
Prodaja nabave je ena najpogostejših transakcij, ki so storjena v zvezi z nepremičninami. Zaradi posebnosti objekta je zakonodajalec določil ločen sporazum o njenem izvajanju.
Skladnost s pravili prava, namenjenih procesu prodaje nepremičnin, zagotavlja odsotnost težav za kupca kot za prodajalca. Zlasti se to nanaša na postopek registracije.
Brez njenega prehoda transakcija ne bo zaključena, vendar pravice niso ustrezno posredovane. Obstajajo druge posebne točke, povezane s pogodbo o nakupu nepremičnin.
Pogodba o prodaji predvideva prenos lastništva lastništva na eni strani na drugo. Hkrati kupec plača določeno ceno za opravljanje takšne transakcije.
Splošna vprašanja, povezana s prodajno pogodbo, so opredeljena v poglavju 30 Civilnega zakonika Ruske federacije. To je v njem, da ta transakcija (), obveznosti prodajalca () in kupca (e) itd.
Ločene vrste predmetov so kupljene na podlagi posebnih pravil. Govorimo o prodaji na drobno, prodajo podjetij in nepremičnin.
Slednje je urejeno s posebnimi standardi zaradi posebnega statusa objekta. Torej, pravice do nje veljajo registracija v Rosreestru. To pravilo se nanaša samo na nepremičnine. V zvezi s tem se pojavijo številne značilnosti.
Na primer, pogodba mora biti nameščena v pisni obliki (čl. 550 civilnega zakonika Ruske federacije), da bi transakcijo v imenu kupca ali prodajalca, je notarized ().
Neupoštevanje teh posebnih pogojev vodi do negativnih posledic, vključno s priznavanjem transakcije zanemarljivih.
Zato se na podlagi transakcije nakupnega in prodaje izvaja na podlagi. Hkrati se uporabljajo splošna načela, odobrena v odstavku 1 tega poglavja.
Nakup in prodaja nepremičnin je. Ta transakcija prodaja prodajalcu obveznost prenosa blaga kupcu, in za kupca - da jo sprejme in nadomesti stroške, odobrene v Sporazumu.
Ta sporazum je v svojih značilnostih: \\ t
Zemljišče se pripoznajo kot nepremičnine, kot tudi predmeti, ki so povezani z zemljo in jih ni mogoče razstaviti brez resnih poškodb.
Dolžnost na državni registraciji pravic do te nepremičnine je opredeljena v. \\ T Ta postopek se proizvaja v Rosreestru.
Informacije o pravicah so vključene v enoten državni register. Lastnik nepremičnine ima potrdilo o lastništvu.
Tudi če stranke sklenejo sporazum, to ne pomeni samodejnega premika lastnika. Do takrat ponovno registracija pravic, lastnika nepremičnin, ki jih je navedel prodajalec.
Če se lahko nekatere vrste transakcij nabave in prodaje pogajajo v oralno, obstajajo stroga pravila glede prodaje nepremičnin.
Pogodba bo predstavljena podjetju RoSreestra, kot podlago za spremembo lastnika in sprejemanje ustreznih informacij v en sam register.
Vprašanja, povezana s pogodbo o prodaji nepremičnin, ureja civilni zakonik Ruske federacije (odstavek 7 po Ch. 30).
V njem je predpisana vse glavne točke, povezane s tem sporazumom: \\ t
| Koncept pogodbe | |
| umetnost. 550. | Oblika sporazuma. |
| Postopek državne registracije zanesljivosti lastninskih pravic | |
| Pravice do zemljišča, ki so objavljene | |
| umetnost. 554. | Postopek za identifikacijo predmeta transakcije kot prvi bistveni pogoj |
| umetnost. 555. | Postopek za odobritev in navedbo cene posla kot drugega bistven pogoj |
| Postopek prenosa nepremičnin | |
| Posledice prenosa slabe kakovosti | |
| umetnost. 558. | Značilnosti izvajanja stanovanjskih objektov |
Postopek registracije prenosa lastninskih pravic odobri. Torej se je predstavil opredelitvi tega koncepta.
Opredelitev pogodbe o prodaji in razlogih smo že upoštevali. Družbeni pomen tega sporazuma je težko preceniti zaradi znanega "vprašanja stanovanj".
Zakonodajalec je tudi poudaril, kar odraža postopek za urejanje tega sporazuma v ločenem stolpcu civilnega zakonika Ruske federacije. Oblika sporazuma je določena v čl. 550 civilnega zakonika.
Sporazum o izvajanju nepremičnin je vedno pisno. Če se stranke odločijo, da se ustno dogovorijo o prenosu objekta na nepremičnino na kupca, potem je tak sporazum priznan z neznatnim.
Pogodbo mora podpisati kupec in prodajalec. Vendar se to ne šteje za dokončanje.
Po podpisu pogodbe je treba registrirati v Rosreestru. Ta institucija bo popravil postopek prenosa lastninskih pravic s spreminjanjem informacij na USRP.
Sporazum o prodaji in prodaji nepremičnin morajo stranke izpolnjevati svoje dolžnosti: \\ t
Dejstvo posredovanja in sprejemanja objekta je potrjeno z Zakonom o prenosu. Odgovornost prodajalca je priznan, kot je izveden od podpisa tega dokumenta.
Bistveni pogoji sporazuma o nepremičninah so predmet in njegova vrednost.
Določa, da je v skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije individualiziral predmet, je dovolj, da napisati njegovo katastrsko številko (če obstaja).
Ko gre za predmet nepopolne konstrukcije, se lahko navedejo drugi podatki, vključno s lokacijo, območje prihodnjega objekta, lastnosti nepremičnine.
Včasih v praksi obstajajo situacije, ko Rosrestru noče registrirati prenos pravic, ki se nanašajo na dejstvo, da predmet ni določen v pogodbi.
Priznavate, da bo taka pogodba priznana kot veljavna, če se manjkajoči podatki evidentirajo.
Drugi bistveni pogoj je cena predmeta. V skladu z nepremičninskim sporazumom mora vključevati informacije o vrednosti takega premoženja.
V odsotnosti tega pogoja se bo sporazum štel za neveljaven. Če ni nobenega drugega v pogodbah ali regulativnih aktih, je cena zemljišča vključena tudi v vrednost nepremičnine, ki se prenaša z njo.
Sporazum se lahko našteti cena za celoten predmet ali na enoto svojega območja. V tem primeru se stroški določijo na podlagi dejanske velikosti nepremičnine, ki se prenese na kupca.
Za postopek morajo tožeče stranke predložiti potrebne dokumente: \\ t
Po pravnem strokovnem znanju teh podatkov bodo ta podatki izvedeni za registracijo prenosa pravic ali zavrnejo izvajanje teh ukrepov.
Negativna sodba se lahko predloži v naslednjih primerih (člen 20 FZ št. 122):
Organ za registracijo kaže na razlog za negativno razsodbo v svojem obvestilu.
Prenehanje pogodbe o prodaji nepremičnin se izvaja v skladu s pravili, odobrenimi v civilnem pravu Ruske federacije.
Ena od strank lahko zahteva preklicati obveznosti, če druga ne izpolnjuje svojih dolžnosti ali neupravičeno izvaja.
Najpogostejši razlogi za prenehanje pogodbe so naslednji: \\ t
Postopek se bo razlikoval glede na to, ali bo registriral prenos pravic.
Če je potreba po prekinitvi sporazuma nastala pred njim, potem lahko stranke uredijo ali pritegnejo Sodišču.
Ko je postopek registracije že opravljen, zakonodajalec predvideva možnost, da izvede državno registracijo sporazuma o odpovedi pogodbe samo v času, ko je pogodba še vedno delovala.
Tako je to mogoče storiti, če se popolna izpolnitev obveznosti ni zgodila. V tem primeru morate iti na sodišče.
Omenili smo, da je sporazum o izvajanju nepremičnin pomemben. Rosreestra bo ocenil pred registracijo pravic.
Zato mora biti pogodba pravilno urejena. Samo v tem primeru lahko stranke zlahka gredo skozi postopek.
Na koncu bi rad opozoril, da je sporazum o izvajanju nepremičnin pomemben akt, ki je dokumentiral dejstvo transakcije.
V skladu s pogodbo o prodaji nepremičnin se prodajalec zaveže, da bo lastništvo kupca prenesel zemljišče, gradnjo, zgradbo, stanovanje ali druge nepremičnine.
V skladu s pogodbo o prodaji podjetja se prodajalec zavezuje, da bo prenašal lastništvo kupca, podjetje kot celoto kot nepremičninski kompleks, za izključitev pravic in obveznosti, ki jih prodajalec ne more prenesti na druge osebe.
Oba sporazuma sta sporazumni, vzrejeni, vzajemni.
1) Oblika pogodbe za prodajo nepremičnin, napisane, s pripravo enotnega dokumenta, ki se naroči strankam. Neupoštevanje oblike pogodbe pomeni njegovo neveljavnost. Prenos lastninskih pravic je predmet državne registracije.
Stranke pogodbe - prodajalec (lastnik nepremičnin, ki deluje neposredno ali prek svojega zastopnika) in kupec - vse predmete prava. Ampak, če je država ali občinska enotna podjetja, ki deluje kot prodajalec, ki ima pravico do gospodarskega upravljanja ali operativnega upravljanja, ima le omejene pravice, da naročite premoženje, ki je za to, in da ni upravičen prodati nepremičnin brez soglasja. Lastnik.
Prenos nepremičnin se izvaja s podpisom strank na prestavnem razmerju ali drugem prenosnem dokumentu. Odgovornost prodajalca za prenos nepremičnin k kupcu se šteje, da je izpolnjena po tem, ko je ta nepremičnina, kupcu in podpiše pogodbenice z ustreznim prenosnim dokumentom. Evazija na eni strani podpisa nepremičnine na prenos nepremičnin na pogoje, ki jih predvideva pogodba, se šteje, da je zavrnitev prodajalca iz opravljanja obveznosti prenosa nepremičnin, in kupca - dolžnosti do Vzemite nepremičnine. Podpis zakona o prenosu nepremičnin je pomemben, da bi ugotovil trenutek, ko se tveganje naključne smrti gre kupcu.
Sprejetje s strani kupca nepremičnin, ki ne ustreza pogojem pogodbe, vklj. V primeru, ko je takšna neskladnost določena v dokumentu o prenosu nepremičnin, ni podlaga za sprostitev prodajalca odgovornosti za nepravilno izvajanje pogodbe.
Pogodba za prodajo stanovanjske stavbe, apartmaja, deli stanovanjske stavbe ali apartmaja je predmet državne registracije in se šteje, da je bilo sklenjeno od trenutka take registracije.
2) Stranke pogodbe o prodaji podjetja - prodajalca in kupca - podjetniki: državljani ali komercialne organizacije. Pri prodaji državnih občinskih podjetij - ustrezna sredstva premoženja.
Predmet je nepremičninski kompleks, ki se uporablja za opravljanje podjetniških dejavnosti, vključuje stavbe, strukture, zemljišča, inventarja, surovine, izdelke, pravico do povpraševanja in dolgov, pravico do imenovanja, lastniškega imena.
Sestava in stroški podjetja se določita v pogodbi, ki temelji na popolnem popisu podjetja. Prenos podjetja se izvaja v skladu z Zakonom o prenosu, ki navaja podatke o sestavi podjetja in obvestilo upnikov o njegovi prodaji, informacije o pomanjkljivostih prenesenega premoženja in seznama nepremičnin, ki se ne posreduje zaradi njegove izgube.
Pogodba je pisno s pripravo enega dokumenta, ki so jih podpisale stranke. Za to velja za državno registracijo in se šteje, da je sklenjena od trenutka take registracije. Zakon o inventarju je treba priložiti pogodbe, računovodski bilanci, zaključek neodvisnega revizorja, seznam vseh dolgov z navedbo vseh upnikov, naravo velikosti in časovnega razporeda njihovih zahtev.
Odgovornosti prodajalca:
Dolžnosti kupca:
Pravice upnikov pri prodaji podjetja. O tem morajo biti pisno obveščeni o prodaji podjetja ena od strank. V primeru pisnega neuspeha ima upnik o njegovem soglasju k prevajanju dolžniških strank pravico 3 mesece. Od datuma prejema obvestila, ki zahteva:
Če posojilodajalec ni bil obveščen o prodaji podjetja, potem lahko izjavi zahteve med letom od dneva, ko se je naučil ali bi se moral spoznati o prenosu podjetja. Prodajalec ali kupec nosi solidarnost na dohodku podjetja, ki so bili preneseni na kupca brez soglasja posojilodajalca.
Pozor! Vsaka elektronska sposobnost predavanja je intelektualna lastnina njegovega avtorja in objavljena na spletnem mestu izključno za informativne namene.
Pogodba za prodajo nepremičnin je sporazum, na podlagi katerega se prodajalec zaveže, da bo prenesla zemljišče, gradnjo, gradnjo, stanovanje ali druge nepremičnine v lasti kupca.
Pogoji pogodbe:
1) Predmet pogodbe je nepremičnine. Zanj je značilna trdna povezava z zemljišče, veliko vrednost, negotovost pri uporabi. Pri prodajni prodajni pogodbi morajo biti podatki jasno navedeni, ki omogočajo določitev nepremičnin, ki se prenese na kupca v skladu s Sporazumom, vključno s podatki, ki določajo lokacijo nepremičnin na ustrezni zemlji zemljišča ali kot del druge nepremičnine;
2) Cena v prodajni pogodbi nepremičnin se nanaša tudi na bistvene pogoje. Če ni drugače določeno z zakonom ali sporazum o prodaji prodaje, ki je bila ugotovljena v njej, cena stavbe, objektov ali drugih nepremičnin, ki se nahajajo na zemljišču, vključuje ceno ustreznega dela zemljišča, registriranih pri tej nepremičnini ali pravico do tega.
Oblika napisane pogodbe izda priprava enega dokumenta, ki se naroči strankam. Neupoštevanje oblike pogodbe pomeni njegovo neveljavnost. Prenos lastninskih pravic je predmet državne registracije.
Stranke pogodbe sta prodajalec in kupec. Kot prodajalec, lastnik nepremičnin, ki deluje neposredno ali prek njenega predstavnika.
Udeleženci naročila za prodajo nepremičnin na strani prodajalca in kupec lahko ukrepajo vse predmete prava. Ampak, če je država ali občinska enotna podjetja, ki deluje kot prodajalec, ki ima pravico do gospodarskega upravljanja ali operativnega upravljanja, ima le omejene pravice, da naročite premoženje, ki je za to, in da ni upravičen prodati nepremičnin brez soglasja. Lastnik. Institucija lahko odtuje le nepremičnine, ki so jo pridobili dohodek iz dovoljene listine dejavnosti in se upošteva v ločeni bilanci stanja.
Pri prodaji nepremičnin v procesu privatizacije obstajajo posebna pravila, ki jih določa zakonodaja o privatizaciji.
Prenos nepremičnin se izvaja s podpisom strank na prestavnem razmerju ali drugem prenosnem dokumentu. Odgovornost prodajalca za prenos nepremičnin k kupcu se šteje, da je izpolnjena po tem, ko je ta nepremičnina, kupcu in podpiše pogodbenice z ustreznim prenosnim dokumentom. Evazija na eni strani podpisa nepremičnine na prenos nepremičnin na pogoje, ki jih predvideva pogodba, se šteje, da je zavrnitev prodajalca iz opravljanja obveznosti prenosa nepremičnin, in kupca - dolžnosti do Vzemite nepremičnine.
Podpis zakona o prenosu nepremičnin je pomemben, da bi ugotovil trenutek, ko se tveganje naključne smrti gre kupcu.
Sprejetje s strani kupca nepremičnin, ki ne izpolnjuje pogojev sporazuma o prodaji nepremičnin, vključno, ko je takšno neskladje določeno v prenosu nepremičnin, ni podlaga za sprostitev prodajalca iz odgovornosti za nepravilno izvajanje pogodba.
Značilnosti prodaje stanovanjskih prostorov.Transakcije s predmeti stanovanjskih zalog urejajo norme civilnega zakonika Ruske federacije in stanovanjske kode (LCD RF). Pri prodaji stanovanjskih prostorov so majhne značilnosti.
Predmet pogodbe je mogoče privatizirati ali pridobiti v drugi ustrezni zakonodaji z vrstnim redom prostorov, pa tudi stanovanja v hišah stanovanjskih in gradbenih (stanovanjskih) zadrug, parenare, za katere je transakcija na dan v celoti plačana.
Stranke bi morale doseči dogovor o odtujeni stanovanjski sobi, njenih značilnostih, lokaciji (naslovu), tla, kvadratih.
Bistven pogoj za pogodbo za prodajo stanovanjske stavbe, apartmaja, deli stanovanjske stavbe ali stanovanj, v katerih osebe, ki ohranjajo pravico do uporabe teh stanovanjskih prostorov po nakupu s strani kupca, seznam teh oseb s svojim Pravice do uporabe stanovanjskih prostorov.
Pravica do mladoletniških družinskih članov lastnika (v sobavnici) za nastanitev in uporabo na novo pridobljenih stanovanjskih prostorov je treba zapisana.
Cena stanovanjskih prostorov je tudi pomemben pogoj pogodbe.
Če se pogodba o prodaji ne sklene, ne s strani lastnika stanovanjskih prostorov ali ne kupec, potem ta sporazum navaja razloge, za katere je oseba (oseba) določena v Zakonu o naročilu v imenu prodajalca ali kupca.
Kopije pogodb za odtujitev bivalnega prostora je treba zagotoviti organom za skrbništvo in skrbništvo v enem mesecu od datuma izdaje dovoljenja za transakcijo.
Lastništvo kupca izhaja iz trenutka državne registracije pogodbe. Prenos lastninskih pravic je predmet državne registracije. Šteje se, da je registrirana od datuma, ko je vnose v en sam državni register pravic.
Če je pravica prodajalca omejena (obremenjena), se to odraža v pogodbi. V odsotnosti navodil v pogodbi za taka obremenitve, obstaja osnova za zavrnitev, da se sklicuje na državno registracijo prodajne pogodbe, saj je oseba, ki ima pravice, omejena na določene pogoje, zbrala dokument, ne da bi opredelil te pogoje.
Ko je bila pogodba prej registrirana - pri prijavi za državno registracijo prenosa pravice do stanovanjskih prostorov - brez ponovnega predložitve dokumentov, katerih kopije so bile priložene tako kot smernice za državno registracijo prodajne pogodbe. Izjeme so resnične kopije registrirane pogodbe.
Če želite registrirati pogodbo za prodajo stanovanjskih prostorov, ki jih je prodajalec pridobil v vrstnem redu dedovanja ali darovanja, je treba zagotoviti predvidnost od davčnega organa, da plača prodajalcu davka na dediščino ali darovanje.
Pri prodaji stanovanjskih prostorov iz javnih ponudb (vključno z za pritožbo na aretirano premoženje), je prodajalec premoženja dolžnika specializirana institucija, ki ima pravico, da se transakcije z nepremičninami, s katerimi je bila sklenjena javna dražbena pogodba.
Tehnična univerza v državi Novosibirsk
Delo tečaja
na temo:
"Značilnosti pogodbe o nepremičnine pogodbe"
Dokončano: Študent 4. letnika
skupina 235 Friedrich A.A.
Posebnost: 0201 zakoni
Naslov: Red Falcon 16-24
Novosibirsk, 2004.
Uvod 3.
1. Zgodovina razvoja ureditve prometa nepremičnin. štiri
2. Prodaja nepremičnin na ruskem pred-revolucionarnem civilnem pravu 8
3. Pogodba o prodaji nepremičnin za sodobno rusko civilno pravo. petnajst
3.1. Koncept pogodbe o prodaji nepremičnin. šestnajst
3.2. Nepremičninski predmeti. 17.
3.3. Obliko pogodbe in postopka za njegovo zaključek. 26. \\ T
3.4. Izpolnjevanje sporazuma o prodaji nepremičnin. 33.
4. Državna registracija prenosa lastništva nepremičnin 35
Zaključek. 43.
Seznam referenc .. 45
Prodaja pogodba je glavna vrsta civilnih obveznosti, ki se uporabljajo v prometu nepremičnin. Zato ni mogoče, da določbe, ki urejajo odnose, povezane z nakupom in prodajo drugega civilnega zakonika Ruske federacije, namenjene določenim vrstam civilnih obveznosti. Po našem mnenju sporazum o nakupu in prodaji nepremičnin zavzema ključno stališče med drugimi vrstami nakupa in prodaje.
V zadnjem času se število nepremičninskih transakcij povečuje, zlasti z zgradbami, strukturami, nestanovanjskimi prostori, ki v večini primerov uporabljajo podjetja in podjetja kot pisarniški centri. Obresti za nakup in prodajo trgovine, skladišča, industrijskih in drugih nestanovanjskih prostorov so se poslabšali. Na tem področju je veliko ostrih, problemov razprave, ki so večji interes, da položaj zakonodajalca o tem vprašanju ni vedno brezhiben.
Pomembnost izbrane teme je pojasnjena, najprej dejstvo, da je sporazum o nakupu in prodaji nepremičnin v zadnjih nekaj letih v naši državi zaradi gospodarske rasti, povečanje števila in kakovosti podjetništva postaja vse bolj pomembno. Ustreznost te teme kaže, da številni dejavniki vplivajo na pravno naravo takih transakcij, na primer, odvisno od tega, ali ima prostor zasebno osebo (fizično ali pravno) ali državo; Kakšne nepremičnine pripadajo odtujeni sobi itd.
Namen tega dela je upoštevati značilnosti pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnin.
Divizija stvari na premičnin in nepremične je bila dobro znana rimski zakonodaji. Realne omenjenosti v rimskem pravu se štejejo ne le zemljišča (Praedia, FISTI) in dežela Zemlje, ampak vse, kar je ustvaril delo nekoga drugega na zemljišču lastnika. Priznana je bila kot naravni ali lastninski del zemeljske površine (Rissoli). Nepremičnine, zlasti stavbe, pridelki, nasadi. Predmeti, povezani z zemljo ali v osnovi vezane s svojo površino, so bili šteli za njegove komponente in podrejene s pravilom SuperFiciciSolocedit (po površini sledi površini). Zato ni bilo dovoljeno vzpostaviti ločenega lastništva hiše in ustrezno, za zemljišče. Zračni prostor preko spletnega mesta je bil obravnavan tudi kot del površine.
Kar zadeva pravni režim nepremičnin, že v zakonodaji tabel XII (v c. Bc) so bili ločeni elementi posebnega pristopa, ki se razlikuje od pristopa do pravnega režima premičnih stvari: pridobiti zemljišča Statut lastništva, ki je bil potreben dvakrat več kot podobno obdobje za premičnine. V obdobju glavnega zavezanca (27 g. BC. - 193. N. E.) Obstajajo posebna pravila za zagotavljanje javnosti ustreznih transakcij.
Ampak, kljub temu, na splošno, rimsko pravo, kot sem ga opazil z i.a. Pokljuvsky, obravnaval en sam koncept lastništva pravice do lastništva, ki vstopa v celotno polnost svobode razpolaganja. Razlika med gibanjem in resničnimi ESTONI ima najbolj minimalno vrednost v rimskem načelu (različne datume pridobivanja recepta in nekaterih drugih); Ker se vsebina lastninskih pravic in oblike prometa materiala določijo v njem za obe kategoriji stvari popolnoma enake: ogromno posestvo se lahko premakne iz rok na roko kot standardno kot najbolj nepomembno Babuble. "
Za prehod lastništva rimskega prava je zahteval premične in nepremičnine enega - prenos stvari (Tradicional), pod pogojem, da je bil oddajnik lastnik stvari. V nasprotnem primeru, tudi vestni prevzemnik ni prejel lastništva pravice do lastništva, in pravi lastnik bi lahko vzel stvar od njega s pomočjo besede za besedo. V zvezi s tem bi lahko bila uporaba rimskega vladarja neomejenega naraščajoče z živahnim premoženjem resno vplivala stabilnost slednjega. "Dosledno ravnanje rimskega načela - navedlo I.A. Pokravsky, - bi ustvaril splošno nujnost prometa: ponudnik nikoli ne bi bil prepričan, da je postal lastnik, da se jutri ne bi pojavil kakšno drugo osebo, ki bi dokazala njegovo lastništvo stvar in bi jo pobral. "
V srednjeveški Evropi je razvoj pravne ureditve prometa v začetni fazi presegel rimsko pravo: upošteva se pristop pravnega režima nepremičnin in premičnin. Potem, da bi zagotovili enak promet, so bila nekatera pravila, ki se uporabljajo za sprejem rimskega prava, v povpraševanju. Prej, nemški narodi imajo pravico do nepremičnin izrazi izrazito javno pravno naravo. Zlasti so bili različni javni zakoni in dolžnosti povezani z lastništvom zemljišč: prehod na novega lastnika pravic na zemljišče je pogosto potreboval soglasje različnih oseb (na primer Suzeena, naslednjih sorodnikov) in je bila opremljena s kompleksom formalnosti.
Na koncu XVIII. V Evropi se pojavi Inštitut za hipotekarne opombe (hipotekarne knjige), ki so jo posledica potreb razvoja zemljiškega posojila. Vsebina Inštituta za hipotekarne knjige se postopoma širi na pritrjevanje ne le hipoteke, temveč tudi vseh resničnih nepremičninskih pravic. Med XIX stoletjem. Hipotekarne knjige po vsej Evropi spremenijo v znamenitosti in celoten promet nepremičnin je obnovljen na novih bazah.
Namen uvedbe zemljiških knjig je bil dati natančno podobo pravnega položaja vseh nepremičnin. Doseganje tega cilja temelji na osnovi dveh načel, ki so v pravni literaturi prejela imena "javnega načela" in "načelo zanesljivosti".
Načelo obveščanja javnosti je, da je treba vsako dejanje, ki se uporablja za realni in pravni pomen (prenos premoženjskih pravic, vzpostavitev zavarovanja itd.), Naj bo naveden v iztovarjanju, in šele od zdaj naprej je pravna za vse Tretje osebe. Bistvo načela zaupanja je, da ima vsak vnos v pristaniški knjigi polno pravno veljavo za tretje osebe in v primeru, ko ne ustreza resničnosti; Zainteresirane strani imajo pravico iskati snemanje snemanja v parametski knjigi, vendar pred tem trenutkom velja za resničnost.
Uvedba znamenitosti je prispevala k znatnemu razvoju prometa nepremičnin, ki zahtevajo ustrezno pravno ureditev. Ta okoliščina je privedla do razširjene diferencirane kampanje pri ureditvi pravnih razmerij, ki so povezane s prehodom pravic do premičnin in nepremičnin, namenjene zagotavljanju posebnosti slednjega.
Tuji pravni sistemi nalagajo posebne zahteve za obliko prepoznavanja lastninskih pravic do nepremičnin, kot tudi za opravljanje transakcij s takšnim premoženjem. Pravni akti glede nepremičnin se izvajajo na podlagi javnosti in obveščanja javnosti. Vsaka transakcija na odtujitvi nepremičnin je treba skleniti v pisni obliki in registrirana v posebnem javnem registru - mejniški knjigi ali v drugem registru zemljišč in zgradb.
Posebna pravila za registracijo nepremičninskih transakcij in pravic do nepremičnin, seveda, se seveda razlikujejo za različne pogodbene pregona. V francoski zakonodaji so v francoski zakonodaji vse transakcije o vzpostavitvi ali prenosu dejanskih pravic na nepremičnine, obvezno registracijo v uradnem registru na "varuh hipoteke". Vendar pa je vnos v iztovarjanju knjige ni pogoj za nastanek lastništva. Od trenutka njihovega izvajanja, je nepremičninska transakcija priznana kot veljavna v odnosih med pogodbenicami o taki transakciji, vendar pred registracijo pravic, ki izhajajo iz transakcije, določene pravice ne smejo nasprotovati pravicam tej lastnini tretjih oseb zaradi pomanjkanja oglaševanja transakcije. Drugi pristop se praznuje v nemški zakonodaji. Po besedah \u200b\u200bnemških civilnih depozitov se ne more pojaviti ali ustaviti pravega zakona o nepremičninah, ne da bi vstopili v želodčni knjigi. Uradnik v ustreznem sodišču preveri avtoriteto tistih, ki se obrnejo na peticijo za izdelovalca post. Evidenca v knjigi je veljavna do popravkov v njem. Ko so konflikti, je prednost priznana kot pravica, da prej navedete v iztovarjanju.
Obstaja sistem registracije nepremičnin (realproperty) in v anglo-ameriškem pravu, ki ne pozna delitev državljanskih pravic resnične in obvezne. V Angliji se pogodba za prodajo ali drugo dejanje odtujenosti Zemlje ali druge nepremičnine še ne ustvarja prehoda lastništva. Za to je potrebno posebno akt, pri izvajanju katere pristojna oseba preveri zakonitost transakcije, in na dejanje prenosa premoženja obstaja razmerje zaupanja za zaupanje. V Združenih državah se v skladu z zakonodajo držav, deluje na prenos pravic do nepremičnin, zbrani v pisni obliki. Te odnose izdaja dokument "za tiskanje", ki ga potrdi notar ali drug uradnik. V skladu z zakoni mnogih držav morajo biti dokumenti "za pečat" registrirani.
V čezmorskih kazenskih pregona, pogodba o prodaji nepremičnin ne izstopa v ločeni vrsti prodaje sporazuma, kot se izvaja v ruskem civilnem zakoniku. Vendar pa je načeloma zagotovljena diferencirana ureditev prodaje premičnin in nepremičnin. Na primer, enotni trgovinski zakonik Združenih držav (ETC) določa, da izraz "blago" zajema vse stvari, ki jih poganja čas njihove individualizacije za to prodajno pogodbo, razen denarja, v katerem je nakupna cena, vrednostni papirji in pravice do zahtev je treba plačati. Izraz "blago" vključuje tudi še ni rojen stojalo goveda, žetve za korenine in druge individualizirane stvari, povezane z nepremičninami, v skladu s členom o proizvodih, ki se loči od nepremičnin (člen 2-105). Prodaja mineralov (vključno z nafto in plinom) ali strukturami ali materiali, ki se ločijo od nepremičnin, se šteje kot pogodba za prodajo blaga, če jih je treba ločiti s strani prodajalca; Vendar se do podružnice, prodaja, ki jo stranke namerava storiti in ki ni prenos kakršnih koli pravic, povezanih z zemljiščem, šteje le kot prodajna pogodba. Hkrati pa ti predpisi ne odvračajo od pravic tretjih oseb, ki jih določajo norme o registraciji nepremičnin (člen 2-107).
V oddelku. 1 ("Nakup in prodaja in MENA") KN. 7 ("posebne pogodbe") civilnega zakonika Nizozemske Posebna pravila, namenjena nakupu in prodaji potrošnikov (analog ruske prodaje na drobno), kot tudi prodajo registrirane nepremičnine (nepremičnine), so dodeljene Nizozemska Civilna koda.
Rusko civilno pravo, sodne prakse in nauk civilnega prava, nepremičnine se je vedno obravnavalo kot poseben cilj državljanskih pravic, katerih promet je potreboval posebno pravno ureditev.
Razlogi za takšen poseben odnos do nepremičnin dobro pojasnjeno I.A. Pokljuvsky: "Seveda, v pogojih sedanje decentralizirane kmetije, je zemljiški kapital ljudi (z izjemo državnega zemljišča) v rokah posameznih posameznikov.<...> Govorili smo o dejstvu, da sistem decentralizacije in zasebnega lastništva zelo spodbuja osebno pobudo in osebno energijo, zato je to načelo brezplačnega navdušenja posameznika v zgodovini nad načeli primitivnega kolektivizma. Hkrati pa druga stran vprašanja ne more izginiti, je javnost, po vsej pomembnosti nepremičnin, zaradi česar obstaja neskončno težka naloga kombinacije dveh nasprotnih trendov. "
V zvezi s prodajo nepremičnin je bil poseben pristop zakonodajalca, da so bili odnosi posebej urejeni v zvezi s prenosom pridobljenih nepremičnin, ki se je štela za poseben način za pridobitev lastništva. Prenos nepremičnin na rusko zakonodajo je zahteval Komisijo posebnih ukrepov, ki so bili zajeti v pojem "zagon".
Di. Meyer je opisal naročanje nepremičnin, kot sledi. Oseba, ki je pridobila pravico do prenosa znanega premoženja, bi morala predložiti obodno sodišče na mestu iskanja lastnosti akta o krepitvi in \u200b\u200bprosil za posedovanje vstopa. Sodišče, ki je zagotovilo, da je bil akt opravljen v skladu s pravili, ki jih predpisuje zakon, in v tem, da ni prepovedi prenosa premoženja na drugega lastnika, kot tudi spora o dejanskem zakonu, "odločeno" o uvedbi pridobitve posesti; Prevzemnik bi lahko zaprosil za Sodišče tudi o izdaji izvršilnega seznama. Na podlagi tega izvršilnega seznama je prevzemnik premoženja pritožil na sodni izvršitelj ali sodnik, šef Zemstvo, ki je prišel na lokacijo nepremičnine, je dejanje zagona: v prisotnosti novega lastnika in povabljenega sosednjega (sosednjega) Lastniki, lokalne glave in priče, večinoma tistih, ki živijo v posestvu, napovedali novega lastnika nepremičnine, prebral akt krepitve in obračunavanja tako imenovanega uvodnega lista, ki so jo podpisali vsi prisotni. O popolnem uvajanju osebe, ki ga je ustvarila, je pripeljala na zaznavanje akta o krepitvi in \u200b\u200bporočanju o višjih notarjih, ki je o tem postavil v registru Serfdom. Dan višjega notarja določene znamke in se je obravnaval dan prenosa in krepitve pravice do lastnine.
Izjemno pomemben pomen ruske zakonodaje prenosa nepremičnin, ki je dal pogled v civilno-pravno doktrino in pravosodno prakso, v skladu s katerim se nakup in prodaja nepremičnin ne uporablja za pogodbe, ampak na metode pridobivanja pravice do lastnine. Na primer, kot je navedeno z G.f. Shershevich, »zmagovalna, ki temelji na besedah \u200b\u200bSperanskega, ki je obravnavala BOMP za TraditioSymbolico, je trdila, da smo imeli nakup in prodajo - ne pogodbo, in ukrep, ki ga ena stran prenaša drugo stvar za določeno ceno. Razlog za ta sklep je dejstvo, da je nakup in prodaja povezana z našimi pogodbami, temveč na metode pridobivanja pravic do lastnine. "
Pogled na nakup in prodajo nepremičnin kot metode za prehod pravic na nepremičnine je vplivala na oblikovanje ideje, da je pogodba o prodaji enostranska obveznost kupca. Tukaj je napisal G.f. Shershevich: "... Naša praksa, zavračanje dvomov o pogodbeni naravi, je priznala kupovalno prodajno enostransko pogodbo, po kateri je ena oseba dolžna plačati v drugo znano količino denarja za stvar, ki je bila pridobljena od njega. "
Opozoriti je treba, da je predhodno nasprotno stališče izrazilo D.I. Meyer, ki je trdil: "Toda nakup in prodaja nepremičnin, ki predstavljajo funkcije samo v zvezi s Komisijo pogodbe: Posebne formalnosti so bile ustanovljene za pridobitev pravice do prenosa nepremičnin, medtem ko so potrebne nekatere donacije v korist zakladnice, vendar Vrednost same pogodbe je popolnoma enaka pomembnosti. Nakup in prodaja premičnin. " Isti položaj je upošteval G.F. Shershevich, ki je verjel, da "nakup prodajo bi bilo treba priznati na naši zakonodaji z dvostransko pogodbo, kot je že odkrita iz samega imena."
Pri pripravi projekta civilne pošiljke je bila v njeno besedilo vključena norma (člen 1724), v skladu s katero se prodajalec v skladu s prodajnim sporazumom prenese ali se zavezuje, da bo prenašal nepremičnine ali premičnino lastništvu Jacnik za obravnavani denarni znesek (nabavna cena). V materialih uredniške komisije, ki je pripravila projekt civilnega prestrezanja, je pojasnila, da so bila oblikovana pravila za prodajo in prodajo (vključno z nepremičninami) dana v oddelek o zakonodaji o zakonodaji o zakonodaji; za prodajo se zaključi vse znake takih in vključuje neposredno na področje pogodbenih razmerij; In iz samega koncepta te pogodbe se vidi, da je prodaja dvostranski sporazum.
Projekt civilnega zajemanja ni upošteval sporazuma o prodaji nepremičnin kot ločene vrste pogodbe za prodajo. Hkrati je bila v celoti upoštevana specifičnost pogodb o prodaji, katere predmet je bil v celoti upoštevan. Doseženo je bilo z različnimi potmi.
Prvič, pri oblikovanju številnih norm je bila izrecno izključena možnost njihove uporabe v zvezi s prodajo nepremičnin. Na primer, pravila o sprejetju s strani kupca prodane nepremičnine so bile oblikovane izključno glede na premičnine. Zlasti, v skladu z eno od norm (člen 1749), "sprejetje s strani ponudnika, ki ga je prodal premičnine, ne da bi pridržanec odvzel pravico, da se sklicuje na pomanjkljivosti, razen, da jih ni bilo mogoče videti med njimi navaden način sprejema ali namerno skrit s strani prodajalca. Toda tudi za opombe se lahko ponudnik sklicuje samo, če jih prodajalec takoj napovedal za njihovo odkrivanje. "
Drugič, nekateri osnutki člankov vključujejo norme, ki zagotavljajo simultano diferencirano ureditev enakih odnosov, povezanih s prodajo premičnin in nepremičnin. Takšne, na primer, pravila o trenutku prenosa tveganja za naključno smrt ali naključno škodo na prodanem premoženju (člen 1371): "Pri prodaji premičnin, prodajalec nosi strah za naključno smrt ali naključno škodo na prodaji nepremičnine pred prenos svojega ponudnika. Strah zaradi nenamerne smrti ali nenamerne škode na nepremičnini gre za ponudnika od časa, ko ga naredite v primarni knjigi. " Na enak način se določi trenutek prehoda na kupec pravico do pridobitve sadja in dohodka od prodane nepremičnine, kar dokazuje naslednja norma: "Pri prodaji nepremičnin, pravica do prirastka, sadja in drugih prihodkov pripada ponudnika iz časa, ko ga je v primarni knjigi, vsaj nepremičnin, mu ni bilo posredovano, in s prodajo premičnin - od trenutka, ko je bila nepremičnina prenesena na ponudnika ali bi morala biti posredovana, če Prenos ni potekal pravočasno s strani prodajalca. "(Umetnost 1730).
Tretjič, številni projektni članki vsebujejo norme, ki urejajo izključno odnose, povezane s prodajo nepremičnin z vzpostavitvijo posebnih pravil. Na primer, projekt posebej ureja odnose, povezane z "pomanjkljivostjo prostora" prodanega nepremičnine (t.j., ko se je ozemlje prodane posestva izkazalo za manj ali več kot pogodba in hrošči trdnjave). Bistvo določenih norm je, da "prikrajšanost v prostoru, ki se prodaja v prostoru proti prodajnemu Zakonu daje ponudniku pravico, da zahteva dejstvo, da se zmanjša nakupna cena ali celo preklic prodaje, če obstaja razlog za domnevo Ponudnik, poznavanje dejanskega prostora, ne bi kupil posestev. To pravilo ne velja za primer, ko vidi od prodajnega dejanja, da stranke niso priložile uvoza v razpon posesti "(člen 1754).
Nazadnje, četrtič, projekt civilnega prestrezanja je vključeval ločeno poglavje, ki je sestavljeno iz petih členov, ki je bil namenjen prodajni pogodbi, ki ureja izključno odnose, povezane s prodajo nepremičnin.
Po pogodbi je onesnaženje, ki je na voljo na pogodbo, v skladu s katerimi se ena pogodbenica zavezuje, da bo prodal, in drugi za nakup določenega nepremičnine za pogojeno ceno (člen 1776), imenovan v pogodbi (člen 1776).
V materialih uredniške komisije je ohranjanje pogodbe za politik za nepremičnine, je pojasnjeno z zgodovinskimi tradicijami in izključno ekonomskimi razlogi tega časa. Zlasti je treba opozoriti, da je bila v zgodovini ruske pravice, raziskava nepremičnin, ki se je razvila kot potreben dodatek serfdom njihove prodaje in v obdobju, ko se je projekt pripravlja, je bila ena najbolj znanih in razširjenih transakcij . Pečemo trdnjavo pred izdajo ponudnika (kupca) v starem trdnjavnem redu in pred končno zavezanostjo in izdajo ponudnika ali odobritve višjega notarja se je štelo le projekt za dejanje prenosa premoženja. Medtem je bila prodaja nepremičnin povezana ne le s stroški in težavami za stranke, ampak tudi s spremembo njihovega poravnavanja in kmetije in je zelo pogosto dolgo dejstvo ali pogodbeno razmerje, ki ni bila ušesna, dokler niso vsi izračuni Postopno plačilo kupljene cene in pripravljalnih ekonomskih ukrepov in naročil, potrebnih za pogodbenice. V vseh takih primerih osnutek Zakona o prenosu nepremičnin nima dovolj za interese strank, ki jih zakon pojasnila, potrebo po predpostavki predhodne prodaje nepremičnin, tj., Pogodba je označena.
Pogoji za objekt Pogodbe (prodanih nepremičnin), roki, na katere se pogodbenice zavežejo, da bodo prodajali in kupile posestvo, pa tudi za prodajo in nakup posestva, so bili šteli za velike pogoje za pogodbo. Hkrati je bilo poudarjeno, da so ti pogoji potrebni za ustrezno gotovost predmeta pogodbe.
Posebna pravila, namenjena urejanju ureditvenega sporazuma, so se zmanjšala na vzpostavitev zahtev v zvezi z obliko pogodbe, ki določa posledice njenega neizpolnitve, kot tudi za omejitev pravic prodajalca, da naročijo z nepremičninami, v spoštovanje, katere izjava je bila sklenjena.
Zahteve za obliko pogodbe, imena so bila obveščena, da bi bil znesek, ki bi moral vložiti pismo (člen 1777). Vendar to ni pomenilo, da bi se lahko vsaka sporazuma o napakah sklenila v preprostem pisanju brez potrdila o notarju. To vprašanje je bilo odločeno v projektu z določitvijo različnih posledic neizpolnjevanja pogodbe, oziroma, sklenjene v preprostem pisanju ali potrditvi notar.
Dejstvo je, da je projekt zagotovil dve vrsti pogodb. Strokovno: 1) različne, ki v primeru kršitve pogodbe, le pravica do odškodnine (člen 1778); 2) Pozitivno, ki daje ponudniku (kupca) pravico zahtevati oznako za označevanje na sodišču (člen 1779). V prvem primeru je projekt omejen na zahtevo po potrdilu o vprašanju pisma. V drugem primeru je bil projekt obvezen, projekt je bil notar.
V uredniški komisiji je taka pristop do oblike pogodbe posledica oblike: "Kako neskranjan, da se opredeljuje shiven formalnosti, je treba neizpolnitev posledic izgub iz napačne stranke - tako, na Nasprotno, bi bilo nevarno, da se omogoči ime prodajalca, ki je posledica vrline prostega snemanja, popolne brez kakršnih koli formalnosti, ampak preprosto z domačim redom. V korist potrebe po tem zadnjem primeru notarska oblika govori enake vidike, za katere se priznava, da bi vzpostavila stroge oblike za odstranjevanje ocen in pravice do vstopa v njih. Kot tukaj, kot tudi tam, glede na pomembne posledice transakcije, je potrebno uradno potrdilo o zmogljivosti in dejansko voljo strank, je potrebno, da je treba nato dati transakcijo z ustrezno poslastico in uradno zanesljivost, končno, končno, končno, končno , dobro znano jamstvo je potrebno v dejstvu, da so stranke začele, da bi transakcijo namenoma in resno. Vse to je mogoče doseči le z obvezno komisijo takega nedržavnega ... ".
Poleg tega pri opravljanju pogodbe, vodnilne postaje v notarskem nalogu, da se zagotovi pravice ponudnika (kupca), s soglasjem strank, uvajajo oznako, ki omejuje prodajalec v pravici do odtujanja in obremenjuje označeno posestvo. Ta oznaka je bila odkupljena najpozneje dve leti od datuma njene uvedbe, če ponudnik v tem obdobju ne predstavlja tožbe o evidentiranju zanj s strani vedenja (člen 1780 projekta).
Iz trenutnih položajev je pogodba vprašanje, ki je na voljo v preprostem pisanju, ne da bi v skladu z notarskim naročilom, se zdi, da je konvencionalna predhodna pogodba za prodajo nepremičnin.
V zvezi s sporazumom, nepremičninske napake, storjene na notarski osnovi, potem obstajajo resni razlogi, ki jih je treba obravnavati kot neodvisni sporazum, saj predhodni sporazum prodaje in nakupa nepremičnin ne more obremeniti lastništva prodajalca, Njegova neizpolnitev ne more prisiliti (za sodišče) prehod lastništva od prodajalca na kupca.
V vsakem primeru je analiza pred-revolucionarnega zakonodaje, osnutek civilne uvajanja in del pravnih znanstvenikov v tem času kaže na popolnoma poseben pristop k pogodbam o prodaji nepremičnin, v celoti ob upoštevanju posebnih značilnosti in pomembnosti takšnega predmeta državljanskih pravic nepremičnine.
Za označitev nadaljnjega razvoja dogodkov na področju pravne ureditve prodaje nepremičnin v Rusiji je imel resnično prerokbo, ki je imel besede, je dejal, da sem. Pokljuvsky: "Ali vedno pravi ... pred" nacionalizacijo zemlje ", tj, pred izgradnjo misel nepremičnin kot nacionalne dediščine v pravnem načelu in do pravice lastništva tega na stopnjo odvisnosti Uporaba nekoga drugega (državne) stvari, je seveda nemogoče. Vendar pa ni dvomljivo, da je vse ... Omejitve lastninskih pravic že zrn te misli in da bo nadaljnji razvoj javnega izboljšanja zahteval nove in nove korake v tej smeri. "
Ker je že zelo dobro znano, v sovjetskem obdobju je pravica "prišla" na nacionalizacijo zemljišč in drugih osnovnih nepremičninskih predmetov. V tem obdobju je bila pogodba o nakupu nepremičnin uporabljena le v zvezi z izjemno omejenim obsegom predmetov: posamezne stanovanjske stavbe, ki pripadajo državljanom na desni strani osebnega premoženja, zadruge stanovanj in nekaterih objektov tako imenovane kolektivne kmetije-co- operativna lastnina.
Zemlja je bila v izjemnem državnem lastništvu. Kar zadeva zgradbe, zgradbe in objekte, ki so v lasti države, poseben postopek prenosa iz ravnotežja na ravnotežju različnih podjetij v državni lasti in institucijami z volji ministrstev in služb z ohranjanjem pravic državne lastnine na njih je urejeno. Zaščita prenosa so bile precej računovodske dejavnosti in ne pravne posle.
S položaja pravice, analiza sovjetskega obdobja "razvoja" pravne ureditve pogodbe za prodajo in prodajo nepremičnin ne predstavlja nobenega interesa.
Norme na pogodbi za prodajo in nakup nepremičnin so združene v GC v ločenem odstavku, ki temelji na posebnosti njegove predmeta, vnaprej opredeljuje značilnosti sporazuma o nakupu in prodaji nepremičnin, ki mu dovoljuje, da ga dodeli v a Ločena vrsta prodajne pogodbe: pogodba o prodaji nepremičnin. V skladu s pogodbo o prodaji nepremičnin se prodajalec zavezuje, da bo poslal nepremičnine kupca nepremičnin.
Nepremičnine (nepremičnine) vključuje zemljišča, odseke podzemlja, ločenih vodnih teles in vse, kar je trdno povezano z zemljo, t.e Konstrukcije. Nepremičnine so prav tako predmet državne registracije zračnih in morskih plovil, notranjih plavalnih plovil, kozmičnih predmetov (v pravnem smislu, seveda). Zakon lahko pripiše nepremičninam in drugim premoženju (130 GK).
Posebne lastnosti: trajna komunikacija z zemljišče, posebna vrednost, negotovost v procesu uporabe, itd - narekujejo potrebo po določitvi posebnih pravil, ki urejajo sodelovanje takih predmetov v prometu nepremičnin. Že v prvem delu civilnega zakonika se zagotovijo številna posebna pravila v zvezi z obvezno državno registracijo lastninskih pravic in drugih pravic pravic do nepremičnin, pa tudi na nastanku, omejitve in prehod teh pravic (člen 131) .
Praktičen pomen, in skupaj z njim in pomena posebnih pravil, ki urejajo prodajno pogodbo o nepremičninah, vnaprej določena z dejstvom, da so nepremičninske zmogljivosti neizčbitne iz njihove lokacije, njihove prodajne pogodbe pa se lahko izvedejo na katerem koli drugem kraju. Udeleženci prometa premoženja ob zaključku te vrste transakcij je treba natančno poznati pravni status pridobljenega objekta in zlasti: ali je nepremičnina ni obremenjena s pravicami tretjih oseb; Je prodajalec stavbe, objektov, drugačen nepremičninski predmet lastnika ustrezne zemljišča, itd Vse to neposredno ne vpliva le na cene in drugih pogojev pogodbe, ampak tudi na odločbo izdaje možnost pridobivanja premoženja. Ta cilj je dosežen z uvedbo obvezne državne registracije pravic na nepremičnine in transakcije z nepremičninami.
Poleg tega je pravna ureditev pravic do nepremičnin in prometa nepremičnin, za katero je značilna kombinacija zasebnih in javnih metod ureditve. V zvezi s številnimi nepremičninskimi predmeti (zemljišča, podzemlje, rezervoarji, gozdovi itd.), Javni interes je izražen v potrebi po ohranjanju njihovega namena in pravnega načina njihove uporabe. Naloga javnega prava je ugotoviti, ali so ustrezni nepremičninski predmeti dovoljeni v prometu nepremičnin, ali obstaja potreba po vzpostavitvi vseh meja, ki se nanašajo na uporabo posameznih kategorij objektov v prometu nepremičnin (na primer v zvezi z Predmeti pravic do določenih predmetov ali ohranjajo ciljno lastnost nepremičnin) in sankcije za kršitev zahtev zakonodaje, ki vplivajo na javne interese. V zvezi z nepremičninskim prometom nepremičninskih predmetov neposredno pravno ureditev zagotavlja zasebne regulativne norme.
Takšen pristop pri določanju optimalne kombinacije zasebnih in javnopravnih metod za urejanje odnosov, povezanih z revolucijo nepremičnin, je bila uporabljena pri določanju postopka za uvedbo novih določb GC o nekaterih vrstah pogodb, vključno s pravili, ki urejajo resnično Prodajna pogodba o nepremičninah. Na primer, v skladu s čl. 13 Zveznega zakona "O uvedbi dela drugega civilnega zakonika Ruske federacije" se norme dela drugega GK v delu, ki se nanaša na transakcije z zemljišči, uporabljajo v obsegu, da je njihov promet dovoljen z zemljiškim pravom.
Prodajna pogodba nepremičnine je ena od ločenih vrst prodajne pogodbe, dodeljene na podlagi posebnega prodajnega predmeta - nepremičnine. Zato je določen sporazum neločljivo povezan z vsemi glavnimi znaki pogodbe o prodaji blaga, ki razlikujejo zadnje druge vrste neodvisnih naročil civilnega prava. Na podlagi tega se lahko pogodba o prodaji nepremičnin določi na naslednji način.
V skladu s pogodbo o prodaji nepremičnin (pogodba o prodaji nepremičnin), se prodajalec zaveže, da bo prenesel zemljišče, gradnjo, gradnjo, stanovanje ali druge nepremičnine na lastništvo kupca, in kupec se zavezuje, da bo sprejel določeno premoženje in plačilo za To je določen znesek denarja (cena) (str. 1 čl. 454, odstavek 1 čl. 549 GK).
Kot vsaka pogodba o prodaji je pogodba o prodaji nepremičnin je soglasje, kompenzacijsko, vzajemno (sinalagmatično).
Pravna ureditev sporazuma o prodaji nepremičnin kot ločena vrsta pogodbe za prodajo temelji na naslednji shemi. V § 7 CH. 30 GK vsebuje posebna pravila, ki urejajo sklenitev sporazuma o prodaji nepremičnin, njegovi obliki, kot tudi dejanja strank njegove izvršitve. Ta pravila so oblikovana kot posebne norme, ki izključujejo ustrezne splošne določbe o nakupu in prodaji blaga (§ 1 GL. 30 GK). Generična pripadnost pogodbe o prodaji nepremičnin pogodbe na prodajo blaga v pravni ureditvi se kaže v tem, da v delu, ki ni urejena z normami, vključenimi v § 7 CH. 30 GK, do odnosov, povezanih z nepremičninami, veljajo splošne določbe o pogodbi za prodajo blaga.
Pogoje za predmet pogodbe in ceno premoženja nepremičninskega predmeta bi morali biti priznani z velikimi pogoji pogodbe o prodaji nepremičnin. Hkrati predmet pogodbe za prodajo nepremičnin vključuje dve vrsti predmetov: prvič, prodaja nepremičnin; Drugič, dejanja strank, oziroma o prenosu, sprejetju in plačilu prodane nepremičnine.
Seveda, v primeru sporazuma o prodaji nepremičnin, je glavna vizualna vrednost tak element predmeta pogodbe, kot je prodal predmet nepremičnin. To je značilnosti, ki so del nepremičnin, narekujejo potrebo po vzpostavitvi posebnih pravil, ki urejajo dejanja prodajalca o prenosu prodanega premoženja, kot tudi ukrep kupca za njegovo sprejetje in plačilo.
Zato se lahko obseg sporazuma o prodaji nepremičnin določi le z analiziranjem objektov za državljanske pravice, ki jih zajema koncept "nepremičnin".
GC ima določbe za določitev tako splošnih znakov nepremičninskih predmetov in zglednega seznama nepremičninskih predmetov.
Kot je navedeno, na nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, odseke podzemlja, ločenih vodnih teles in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, t.j. predmetov, ki niso nesorazmerne škode na njihovem namena, vključno z gozdovi, vključno z gozdovi, vključno z gozdovi, vključno z gozdovi, vključno z gozdovi, trajnice, zgradbe, objekte. Resnične izjave so prav tako predmet državne registracije zračnih in morskih plovil, notranjih navigacijskih plovil, vesoljskih predmetov. Zakon na nepremičnine se lahko pripišemo drugim premoženju (130GK).
Tako so glavni znaki nepremičnin: prva, trajna komunikacija z zemljo; Drugič, nezmožnost premikanja ustreznega predmeta brez nesorazmerne škode na njenem predvidenem namenu. Vendar pa so navedeni znaki ne del vseh lastnosti. Ti predmeti nepremičnin vključujejo zemljišča, podzemna območja in vodna telesa, ki so imenovane v GC in so neodvisni glavni nepremičninski predmeti.
Zemljišče pripadajo tistim predmetom nepremičnin, za katere se lahko ustanovi zakonodaja za sodelovanje v prometu premoženja. To je dokazano, zlasti norma, ki jo vsebuje odstavek 3 čl. 129 GK, v skladu s katerimi lahko zemlja in drugi naravni viri odtujijo ali premaknejo od ene osebe na druge druge načine, v kolikšni meri, v katerem je njihov promet dovoljen z zakonom o zemljiščih in drugih naravnih virih.
Za vse zadnjih let so zakoni in drugi pravni akti v prometu za nepremičnine uvedli ločene kategorije zemljišč. Torej, z odlokom predsednika Ruske federacije 25. marca 1992 št. 301 "o prodaji zemljišč za državljane in pravne subjekte v privatizaciji državnih in občinskih podjetij", so državljani in pravne osebe opremljene s pravico Pri privatizaciji državnih in občinskih podjetij ter v širjenju in dodatnih gradbenih predmetov teh podjetij skupaj z najemom zemljišč za nakup slednjega. Poleg tega je uredba predvidena, da bi se zemljišča, ki jih zagotavljajo državljanom, in njihova združenja za podjetništvo, bi se na njihovo zahtevo lahko prodajajo sebi.
V skladu z zakonodajo Ruske federacije 23. decembra 1992, "o pravici državljanov Ruske federacije za družbo za družbo in za prodajo zemljišč za vzdrževanje osebne hčerinske družbe in države kmetovanja, vrtnarjenje in posameznika Stanovanjska konstrukcija "predvidena za prenos državljanov v mestih, naselja in podeželje zemljišč za izvajanje osebne hčerinske družbe in države kmetije, vrtnarjenje, individualne stanovanjske gradnje, kot tudi pod posameznimi stanovanjskimi stavbami in gospodinjskimi stavbami. Državljani, ki so prejeli zemljiške parcele za te namene v zasebni lastnini, so bili prav tako dali pravico, da jih prodajajo drugim državljanom Ruske federacije, ne glede na čas pridobitve lastništva zemljišč na zemljišču v mejah zemljišč. Pogodba o nakupu in prodaji (Joint) zemljišča je bila predmet notarskega certifikata in registracije v ustreznem odboru za zemljiške vire in upravljanje zemljišč.
Odlok predsednika Ruske federacije 26. novembra 1997 št. 1263 "O prodaji državljanov in pravnih osebnih zemljišč, ki se nahajajo na ozemlju mestnih in podeželskih naselij, ali pravice njihovih najemov" je bilo ugotovljeno, da zemljišča Parcele, ki se nahajajo na ozemljih mestnih in podeželskih naselij, oblikovanih v skladu z urbanističnim načrtovanjem in dokumentacijo o upravljanju zemljišč, ali pravico do zakup teh zemljišč, so predmet prodaje državljanom in pravnim osebam na dražbi (dražbe, tekmovanja), razen če ni drugače drugače zakonodaja Ruske federacije. Na podlagi te uredbe je vlada Ruske federacije sprejela resolucijo 5. januarja 1998 št. 2 "o odobritvi postopka za organizacijo ponudb (dražbe, tekmovanj) za prodajo državljanov in pravnih oseb z zemljišči \\ t ozemlja mestnih in podeželskih naselij, ali njihovih pravic najema ".
Opozoriti je treba, da je v ruski zakonodaji v ruski zakonodaji paradoksalni položaj: ko nova kodekška kodeksa Ruske federacije še ni bila sprejeta, in ni drugih splošnih pravil za omejitev prometa zemljišč zemljišč, promet Zemlja je praktično neomejena z zakonom. Hkrati v skladu z Ustavo Ruske federacije (odstavek 2 čl. 9) priznava možnost iskanja zasebne lastnine (in posledično v prometu premoženja) Zemlje in drugih naravnih virov.
Vendar pa je treba dogovoriti, da se trenutno priznajo le tiste zemljiške parcele, ki že pripadajo državljanom in pravnim osebam. Na podlagi posebnega javnega pomena je promet zemljišč zemljišč omejen v javnem interesu, kot tudi vsebino pravic vsakega uporabnika zemljišč ali uporabniku narave, vključno z lastniki. Promet zemljišč in drugih naravnih virov je treba izvesti le v obsegu, ki ga je dovoljen s posebno zakonodajo - zakoni o zemljiščih in drugih naravnih virih (klavzula 3 člena 129 civilnega zakonika). "Navsezadnje je število in sestava te vrste predmetov objektivno omejena zaradi očitnih naravnih razlogov in njihova uporaba je torej vedno tako ali drugače, prizadene interese družbe kot celote."
V zvezi z nadaljnjim možnim razvojem pravne ureditve prometa zemljiških parcel se je treba strinjati z O.M. Trump kartica, ki meni, da bo "ruska zakonodaja, očitno sledila svetovni tradiciji, v skladu s katerimi so omejitve prometa vzpostavile, odvisno od zemljiških kategorij. Torej, za kmetijska zemljišča, se bodo bistveno razlikovali od omejitev, naloženih prometu zemljišč, ki se uporabljajo. Prihodek od zemljišč rezerv, rezerv in drugih posebej zaščitenih naravnih ozemelj je treba praktično izključiti. "
Neodvisne lastnosti so tudi priznani odseki podzemnih in izoliranih vodnih teles. So nepremičnine zaradi svojih naravnih fizikalnih lastnosti, in ne zato, ker predstavljajo eno celo število z zemljiščem. V nasprotnem primeru bi bilo nemogoče določiti lastninske pravice zastopa, ne glede na lastništvo zemljišč. Posebnost takšnih predmetov je, da je domneva države lastništva veljavna za njih: v skladu z odstavkom 2 čl. 214 GK naravni viri, ki niso v lasti državljanov, pravne osebe ali občine, so lastništvo države. Tako te predmete načeloma ni mogoče priznati kot nepopustljivi.
Kar zadeva pravno ureditev prometa teh predmetov nepremičnin, se ne more strinjati z O.M. Trump kartica, ki ugotavlja: "Ker je Rusija ohranja izključna pravica države lastništva na podzemlju, in njihov prenos se izvaja na podlagi administrativnega akta o licenci, se zdi, da je resno prezgodnja o civilnem prometu te vrste predmetov. "
Takšni nepremičninski predmeti, kot so gozdovi in \u200b\u200btrajni nasadi, se nanašajo na nepremičnine zaradi nerektične komunikacije z zemljo in nezmožnostjo premikanja brez nesorazmerne škode na svojem namenu. Vendar pa je od pogodb za prodajo teh objektov kot nepremičnine (tj, s prehodom ustreznih pravic na zemljišče), je treba razlikovati transakcije, v katerih se gozdarske in trajne nasadi, ki se izvajajo kot premičnine, ko se prodajajo , na primer, "gozd do korena" ali izrezana drevesa. V slednjem primeru se ne uporablja norma GC za prodajo nepremičnin, ustrezne pogodbe pa se sklenejo v skladu s pravili za prodajo premičnin.
Stavbe in strukture so tudi predmeti nepremičnin na znakih neločljive komunikacije z zemljo in nezmožnostjo zaradi njihovega gibanja brez nesorazmerne škode na svojem namenu.
Lastništvo stavb, objektov in drugih novoustanovljenih nepremičnin, ob upoštevanju državne registracije, izhaja iz trenutka take registracije (219. člen Civilnega zakonika). Ta določba CC, imenovana v pravni literaturi o razpravi o pripadnosti nepremičninskem premoženju stavb in objektov, ki niso dokončana z gradnjo (predmeti nedokončane gradnje).
Po mnenju nekaterih avtorjev, pomanjkanje obveznega stanja registracija predmetov nedokončane gradnje povzroča dvome o svoji pravni naravi kot nepremičnine. To pomeni, da pred registracijo državne novice ne moremo šteti za nepremičnine.
Položaj teh avtorjev se ni spremenil po uvedbi zveznega zakona "o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njim" z dne 21. julija 1997 (v nadaljnjem besedilu - zakon o registraciji države), po kateri, \\ t Če je potrebno, je transakcija s predmetom nepopolne konstrukcije, je pravica do določenega predmeta nepremičnin registrirana na podlagi dokumentov, ki potrjujejo pravico do uporabe zemljišča, da bi ustvarili predmet nepremičnin, v uveljavljenih primerih na Osnova oblikovanja in ocene dokumentacije, pa tudi dokumente, ki vsebujejo opis predmeta nedokončane gradnje (odstavek 2 čl. 25). Na primer, v skladu z O.M. Trump kartica, naloga takih informacij - samo za zagotovitev pravne čistosti transakcije s takšnim predmetom, če mora biti predmet usklajen z drugo osebo, da dokonča svojo gradnjo. To dokazuje tudi uporaba izraza "potreba po transakciji" v zakonu, ki je usmerjena v nestandardne razmere. "Splošno pravilo zakona o registraciji," Pishes O.M. - Registracija pravice do na novo ustvarjenega predmeta nepremičnin na podlagi dokumentov, ki potrjujejo dejstvo njenega oblikovanja (prvi odstavek 25. člena) ".
Po mnenju drugih avtorjev je treba nepopolno gradnjo obravnavati kot posebno nepremičnino s posebnim pravnim režimom. "Takšen položaj je našla potrditev v številnih pravnih aktih, sprejetih pred zakonom o državni registraciji, kot tudi zaznano sodno prakso. Na primer, V skladu z uredbo vlade Ruske federacije 3. februarja 1992 št. 59 "o ukrepih za prodajo nedokončanih gradbenih predmetov", od leta 1992, nepopolne gradbene zmogljivosti, zgrajene na račun republikanskega proračuna Ruske federacije In sredstva podjetij v državni lasti v zveznih nepremičninah, ki niso zagotovila financiranja in logističnih virov, potrebnih za dokončanje svojih predpisov, so bili predmet izvajanja z odprtimi ponudbami (kot nepremičninski predmeti) podjetjem, organizacijam, državljanom in tujim vlagateljem.
Odlok predsednika Ruske federacije z dne 10. junija 1994 št. 1181 "O ukrepih za zagotovitev dokončanja nedokončane gradnje stanovanjskih stavb" je bilo ugotovljeno, da nedokončane stanovanjske stavbe v zveznih nepremičninah, vključno s polnim poslovanjem podjetij in Operativno upravljanje organizacij in institucij, katerih gradnja se zaključi ali prekine zaradi pomanjkanja potrebnih sredstev iz zveznega proračuna v tekočem letu, je bilo treba prenesti, da bi dokončali gradnjo ali prodajo naložbenih in komercialnih natečajev, da bi zagotovili Najvišja dodelitev stanovanjskih stavb in zagotavljanje stanovanj.
Odlok predsednika Ruske federacije 16. maja 1997 št. 485 "O jamstvih lastnikov nepremičninskih predmetov pri nakupu zemljišč v okviru teh predmetov" je predvideno, da je pri privatizaciji predmetov nedokončane gradnje, je to mogoče Če želite registrirati z lastninskimi pravicami do takih predmetov, če prosilec predloži dokumente, ki potrjujejo pridobitev tega objekta, pravico do uporabe zemljišča, da bi ustvarili predmet nepremičnin, dovoljenje za proizvodnjo gradbenih del, kot tudi opis predmeta nedokončane gradnje. Pravica do pridobivanja zemljišč, na katerih se nahajajo predhodno privatizirane stavbe, zgradbe, strukture, prostore, objekte nedokončane gradnje, imajo predvsem posameznike in pravne osebe, ki so postale lastniki ustreznih nepremičnin.
Uradni položaj sodne prakse o možnosti pripisovanja predmetov nedokončane gradnje na nepremičnine se je odrazil v odločbi Plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 25. februarja 1998 št. 8 "o nekaterih vprašanjih prakse reševanja sporov, povezanih z zaščito lastninskih pravic in drugih dejanskih pravic ". Ta odločba vključuje pojasnilo, v skladu s katerim, v smislu čl. 130 GK in čl. 25 Zakona o državni registraciji, izboljšanih gradbenih objektov, ki niso predmet sedanje gradbene pogodbe se nanašajo na nepremičnine. Zato je treba pri reševanju sporov na pravico lastništva gradbenih nepredvitovitih objektov, sodišča ravnati s standardi, ki urejajo pravne odnose premoženja za nepremičnine in opravljanje transakcij z njim, ob upoštevanju značilnosti, določenih za nastanek lastništva gradnje predmetov in naročil.
Po našem mnenju je položaj sodne prakse najbolj v skladu z naravo predmetov nedokončane gradnje. Če je predmet nedokončane gradnje predmet sedanje pogodbe o gradbeni pogodbi, potem v tem primeru ni mogoče porabiti le za predmet nepremičnin, ampak tudi na predmet resničnih pravic: to je predmet Obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe o gradnji in zamenjavi pogodbenic te obveznosti (stranka in izvajalec), so možne le s pravili o dodelitvi pravic zahtev in prevod dolga o obveznostih.
Druga stvar, če je obveznost iz nekega razloga prekinjena. V tem primeru nedokončana konstrukcija postane predmet resničnih pravic in predmet prometnega prometa. Hkrati je predmet nedokončane gradnje vse znake nepremičnin: neločljivo je povezan z zemljiščem in je nemogoče premakniti brez nesorazmerne škode ciljnemu namenu. Zato so vse transakcije s takšnim predmetom nedokončane gradnje možne le s skladnostjo z zahtevami za nepremičnine.
Ilustracija tega je lahko primer iz arbitražne in sodne prakse, ki izhaja iz dejstva, da je objekt nedokončana z gradnjo, kot predmet nepremičnin, lahko predmet pogodbe o prodaji, lastništvo pa se izhaja iz tega trenutka državne registracije.
Tožilec je vložil tožbo v interesu Sberbank Rusije o priznavanju neveljavne pogodbe za nakup in prodajo predmeta za izgradnjo objekta. Pogodba je bila sklenjena med delniško družbo in družbo z omejeno odgovornostjo.
V utemeljitvi zahtevka je tožilec poudaril, da je podružnica Sberbank pridobil objekt v okviru gradnje po gradnji na podlagi pogodbe o prodaji. Objekt se prenese na sprejem in predložitev, ki ga plača kupec. Vendar pa prehod lastništva ni registriran, ker je Odbor za zemljiške vire zavrnil takšno registracijo. Kljub prisotnosti določene pogodbe je delniška družba prodala isti predmet z družbo z omejeno odgovornostjo.
Pri obravnavi tega sporja se je vprašanje pojavilo, ali bi lahko bila predmet pogodbe o prodaji nakupa in prodaje predmeta nepremičnin in je predmet registracije s prenosom lastništva. Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je ocenilo stanje na naslednji način.
V skladu s čl. 129 GK Predmeti o državljanskih pravicah se lahko prosto odtujijo, če se ne odstranijo s prometa ali niso omejeni na promet. Vrste predmetov državljanskih pravic, ugotovitev, ki v obtoku niso dovoljena (predmeti, zaseženi od prometa), morajo biti neposredno navedeni v pravu.
Civilno pravo ne določa nobenih omejitev pri pridobivanju in prehodu pravic do predmetov, ki jih gradnja ne zaključi. Tako se ti predmeti ne umaknejo iz civilnega prometa in lahko lastniku odtujijo drugim osebam.
V skladu s čl. 130 GK na nepremičnine spadajo, vključujejo predmete, ki so trdno povezani z zemljišči, t.j. predmetov, ki je nemogoče brez nesorazmerne škode. V umetnosti. 219 Codex je navedel, da se lastništvo stavb, struktur in drugih na novo ustvarjenih nepremičnin, ki je predmet državne registracije, pojavi od take registracije.
V skladu s čl. 8 Zveznega zakona "O uvedbi prvega civilnega zakonika Ruske federacije" pred uvedbo zakona o registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njim velja sedanji postopek za registracijo nepremičnin in transakcij z njimi \\ t to.
Sledil je materialov, s primesi, ko sta bila postavljena temelj in stene hiše na spletnem mestu. Premikanje tega predmeta brez nesorazmerne škode je nemogoče. Posledično je ta objekt predmet nepremičnin.
V zvezi s tem je Odbor za zemljiške vire, ki izvaja registracijo in registracijo dokumentov na zemljiščih in trdno povezanih nepremičnin, na podlagi odloka predsednika Ruske federacije 11. decembra 1993 №2130 "na državni zemlji Kataster in registracija dokumentov o pravicah nepremičnin "je dolžan registrirati prehod pravic na objekt, ki je nedokončana z gradnjo in zemljiščem. Zavrnitev Odbora od pogodbenice državne registracije se lahko pritoži v arbitražnem sodišču.
Ker je sporna nepremičnina obremenjena s pravicami podružnice Sberbank na podlagi prodajne pogodbe, je prodajalec (delniška družba) izgubila pravico do njih na kakršen koli način razpolaganja z njimi. Glede na zgoraj navedeno je bilo priznano, da je Sodišče razumno izpolnilo zahtevek tožilca.
Sporna narava je prav tako vprašanje, ki ga je mogoče pripisati nepremičninam nestanovanjskih prostorov znotraj stavb. Dejstvo je, da norme GC, ki urejajo odnose, povezane s prometom nepremičninskih predmetov, niso pomenile takih nestanovanjskih prostorov. Hkrati pa GC predvideva možnost, da se nepremičninam pripisujejo zvezni zakon in druge predmete, ki jih GC ne določa. Zakon o državni registraciji na seznam nepremičninskih objektov vključuje nestanovanjske prostore. Posledično se v celoti uporabljajo posebna pravila, ki urejajo pogodbo o prodaji nepremičnin in se nanašajo na razmerje, povezano s prodajo nestanovanjskih prostorov.
Nepremičninski predmeti s strogo ciljnimi namesti priznavajo stanovanjski prostori, po katerih stanovanjska zakonodaja razume ne le stanovanjske stavbe in hiše (hiše), prilagojene za stalno prebivališče, temveč tudi posamezne apartmaje in druge stanovanjske prostore (na primer izolirane sobe v apartmajih), registrirane V tej vlogi v državnih organih, ki izvajajo računovodstvo nestanovanjskih prostorov, vključno s storitvami, oddelčnimi prostori, hostli, hoteli za zavetje, itd. Stanovanjski prostori so namenjeni za sprejem državljanov. Lastnik, ki opravlja pravice lastništva, uporabe in odstranjevanja stanovanjskih prostorov, ki mu pripadajo njemu, bi moral zagotoviti svoj cilj.
Nepremičnina GC je bila izvedena s številnimi predmeti, ki nimajo potrebnih znakov nepremičnin: neločljivo komunikacijo z zemljo in nezmožnostjo premikanja brez nesorazmerne škode na svojem predvidenem namenu. Govorimo o državni registraciji zračnih in pomorskih sodišč, sodišč notranje navigacije, vesoljskih predmetov. Obstajata dve splošni značilnosti z drugimi nepremičninskimi predmeti: Prvič, visoki stroški teh predmetov in, drugič, razpoložljivost državne registracije, ki zagotavlja individualizacijo določenih predmetov. Kodeks je združil imenovane nepremičninske predmete v svoji naravi zaradi potrebe po vzpostavitvi za tiste in druge enotne pravne režime.
Določbe GC v pisni obliki transakcije (prvi odstavek 160. člena) in pisna oblika pogodbe (odstavek 2 čl. 434) imajo resne razlike. V prvem primeru (pisna oblika transakcije), zakonodajalec od strank zahteva, da transakcijo s pripravo dokumenta, ki izraža svojo vsebino, in podpisan s strani osebe ali oseb, ki opravljajo transakcijo, ali pravilno pooblaščen z njimi, ki omogoča hkrati zavezan. Dvostranske ali večstranske transakcije (tj. Pogodbe) na druge načine, ki jih je določil GC. V ustreznem pisnem obrazcu pogodbe se zakonodajalec odmakne od splošnega pravila in omogoča sklenitev pogodbe, ne le s pripravo enotnega dokumenta, ki so ga podpisale stranke, ampak tudi z delitvijo dokumentov prek poštnega, telegrafskega telegrafa , telefon, elektronsko ali drugo povezavo, ki omogoča zanesljivo ugotavljanje dokumenta, ki ga prihaja z del strani.
Zahteve za obliko prodajne pogodbe nepremičnin se zmanjšajo na dejstvo, da je treba takšen sporazum pisno skleniti v obliki enotnega dokumenta, ki ga podpišejo stranke (člen 550 GK).
Tako je bistvo posebne uredbe o obliki pogodbe o prodaji nepremičnin, je, da je uporaba zagotavljanja GC na obliki pogodbe (odstavek 2 člena 434) izključena, in jo lahko izrazi "\\ t Formula izjeme. V zvezi z nepremičninsko prodajno pogodbo se zakonodajalec vrne na zahteve za pisno obliko transakcije (prvi odstavek 160. člena), s čimer se zaostri režim sklenitve sporazuma o nepremičninah.
Poleg tega, v nasprotju s splošnimi pravili, ki ureja posledice neskladnosti s preprosto pisno obliko transakcije, kršitev zahtev za obliko nepremičninskega sporazuma pomeni njegovo neveljavnost.
Pri sklenitvi sporazuma o prodaji nepremičnin je "figura" prodajalca pomembno za njegovo resničnost. V primerih, ko lastnik nepremičnin, vendar lastnik drugega, omejen lastnik nepremičnin (državno ali občinsko enotno podjetje, institucija), ni lastnik nepremičnin (državno ali občinsko enotno podjetje, institucija), tveganje možnega priznavanja take pogodbe se bistveno poveča. Tukaj je treba upoštevati omejeno naravo pooblastila teh predmetov za reda nepremičnin. Zlasti državno ali občinsko podjetje - kot predmet pravice gospodarskega upravljanja (2. odstavek 295. člena Civilnega zakonika) in predmet pravic operativne uprave (odstavek 1 čl. 297 PJQ - Ni upravičen do prodaje nepremičnin, ki je v lasti njega brez soglasja lastnika te nepremičnine. Kršitev te zahteve pomeni neveljavnost sporazuma o nepremičnine.
Primer tega, kar je bilo povedano, da služi kot razlaga iz resolucije Plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 25. februarja 1998 št. 8 "o nekaterih vprašanjih prakse reševanja sporov, povezanih z zaščito pravico do lastništva in drugih resničnih pravic "(odstavek 7). Po tem pojasnilu, pri reševanju sporov, povezanih z izvajanjem državnih in občinskih podjetij, je treba pravico do gospodarskega upravljanja ali operativnega upravljanja upoštevati s členom. 295 in 296 GK omejevanje pravic podjetij po vrstnem redu premoženja, ki je zanje. Transakcije, ki jih je storila podjetja o odtujitvi premoženja, ki je v nasprotju s temi omejitvami, so neveljavne kot nepomembne.
V nekaterih primerih, ob upoštevanju zahteve po pridobitvi soglasja lastnika za prodajo nepremičnin, ki je v lasti države ali občinskega podjetja o pravici gospodarskega upravljanja ali operativnega upravljanja, je tveganje priznavanja sporazuma o prodaji nepremičnin neveljavno . Dejstvo je, da se v nasprotju z drugimi komercialnimi organizacijami, državami in občinskimi podjetji zavrnejo ne skupne, vendar ciljne (posebne) pravne zmogljivosti (člen 49 civilnega zakonika). Zato bi bilo treba dejanja enotskih podjetij po naročilu po naročilu, določene za njimi za njimi, naj bi posledica nalog njegovih zakonskih dejavnosti in ciljnega imenovanja premoženja, ki se zagotavlja za izpolnitev teh nalog v okviru strahu pred priznavanjem popolnih transakcij. Na tem računu je tudi uradna razlaga plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. V skladu z odstavkom 9 sklepa Plenuma z dne 25. februarja 1998 št. 8, v primerih, ko ukrepi podjetja, vključno s tistimi, ki se izvajajo v skladu z zahtevo po pridobitvi predhodnega soglasja lastnika (odstavek 2 čl. . 295 civilnega zakonika) za odtujenost nad drugim osebam, ki so zapisane za podjetje o pravici gospodarskega upravljanja premičnin ali nepremičnin, ki neposredno sodelujejo v proizvodnem procesu podjetja, vodijo do nezmožnosti uporabe lastnosti namena lastnika, \\ t Ustrezne transakcije so neveljavne na podlagi dela čl. 168 GK, ne glede na to, ali so zavezani s soglasjem lastnika (ki ga je odobril) ali neodvisno podjetje.
Kar zadeva institucije, ki jih financira lastnik, nimajo pravice opravljanja pogodb o prodaji v zvezi z lastnino, ki jih določajo ali pridobili na račun sredstev, ki jih dodelijo ocene (klavzula 1 člena 298 civilnega zakonika). Hkrati, če se v skladu s sestavnimi dokumenti, je ustanova podeljen pravico do izvajanja dejavnosti prihodkov, premoženje, pridobljeno na račun teh dohodkov (vključno z nepremičninami), se upošteva na ločeni bilanci stanja in je v neodvisnem vrstnem redu institucije. Zato so prodajne pogodbe institucije kot prodajalca nepremičnin, ki se upoštevajo na ločeni bilanci stanja in je bila pridobljena na podlagi prihodkov, prejetih od podjetniške dejavnosti v lasti, v skladu z zakonodajo in se ne more šteti za neveljavne.
Kot veste, se šteje, da je katera koli civilna pravna pogodba sklenjena, če je bil sklenjen sporazum med strankama obrazca, ki je potrebna v vsebini obrazca za vse bistvene pogoje pogodbe. Bistveni pogoji pogodbe priznavajo pogoje za predmet pogodbe, pogoje, ki so poimenovani v zakonu ali drugih pravnih aktih, kot so pomembni ali potrebni za sporazume te vrste, kot tudi vse tiste pogoje, v katerih bi moral sporazum doseči na zahtevo ene od strank (odstavek 1 čl. 432 GK).
Predmet vseh nepremičninskih prodajnih pogodb vključuje dve vrsti objektov: prvič, prodaja nepremičnin; Drugič, dejanja prodajalca in kupca, oziroma, o prenosu nepremičnin, njegovo sprejetje in plačilo. V primerih, ko se stavba, gradnja ali drugi objekt nepremičnin proda, določena z znaki neločljive komunikacije z zemljo in nezmožnostjo premikanja brez nesorazmerne škode na njenem predvidenem namenu, prodajalec pa je lastnik zemljišča zemljišča, Pogodba vključuje predmet tretje vrste, in sicer: pravice do zemljišča, ki se prenesejo na kupca s predmetom nepremičnin.
V primerjavi s splošnimi določbami o nakupu in prodaji blaga zakonodajalec zategne zahtevo glede pogoja pogodbe za prodajno premoženje. Pri prodaji pogodbe o prodaji nepremičnin je treba določiti podatke, ki jih je mogoče določiti za vzpostavitev nepremičninskega predmeta, ki se prenese na kupca v skladu s pogodbo, vključno z informacijami, ki določajo lokacijo določenega nepremičninskega predmeta na ustreznem mestu ali kot del druge nepremičnine. V odsotnosti takih podatkov v pogodbi se šteje, da se pogodbenici ne dogovorita stanje nepremičnin, in pogodba o prodaji nepremičnin se šteje, da ni povezana.
Kot je bilo že ugotovljeno, je nepremičnina predvsem zemljišča in kaj je neločljivo povezana z zemljo. Prehod zaradi izvrševanja pogodbe za prodajo stavb, zgradb ali drugih nepremičnin, ki je v zemljišču, neizogibno vključuje spremembo pravnih odnosov in o tej zemlji zemljišča. In nasprotno, če se zemljišča prodaja, se pravni odnosi spreminjajo nad nepremičninami nepremičnin. GK vsebuje jasna pravila, ki urejajo tovrstno spremembo (552-553).
Kupec stavbe, objektov ali drugih nepremičnin hkrati s prenosom lastništva teh predmetov prejme pravice in tisti del zemljišča, ki ga zaseda ta nepremičnina in je potrebna za njeno uporabo. Narava teh pravic je odvisna od tega, ali je prodajalec nepremičnin lastnik ustreznega zemljišča. V tem primeru je pravica do zemljišča, prenesena na kupca, določi Pogodba (Lastništvo, Zakon, zakup itd.). Če pogodba manjka pogoj o desničarski zemlji, ki se prenese na kupca, postane lastnik dela zemljišča, ki je zaposlen s svojo nepremičnino in je potreben za njegovo uporabo.
Pri prodaji nepremičnin na zemljišču, ki ne pripadala prodajalcu na pravico lastništva, kupec premoženja prejme pravico do uporabe ustreznega dela zemljišča pod enakimi pogoji kot prodajalec nepremičnin. Res je, da je treba opozoriti, da lahko zakon ali sporazum med prodajalcem in lastnik Zemlje zagotovi pogoje za uporabo zemljišča, ki ne dovoljuje prodaje nepremičnin, ki se nahajajo na tej zemlji zemljišča ali jo dovoljuje le s soglasjem lastnika zemljišča.
Tako je stanje prodajne pogodbe nepremičnin, prodajalec, ki je hkrati lastnik zemljišča, pravice, ki se prenesejo na kupca na ustrezno zemljišče, se nanaša na bistvene pogoje take pogodbe, ki jih določa Odmor je norma. V odsotnosti pogodbe v besedilu pogodbe (pogodba) se mora pogodba kljub temu šteti za sklenjeno, saj je potreben bistven pogoj vsebovan v pogodbi (pravno razmerje), kot je opredeljeno v norm za razporeditev (odstavek 2 čl. 552 GK).
V istih primerih prodajalec nepremičnin ni lastnik zemljišča, pogoj za pravice do zemljišča se ne nanaša na bistvene pogoje naročila, poleg tega pa je pravilo o pravicah do zemljišča zemljišča To se prenese na kupca nepremičnin, ki ga določi nujna norma in presega pogodbe o prodaji nepremičnin.
V primerih, ko je predmet pogodbe za prodajo nepremičnin, je nasprotno, zemljišča zemljišča, in nepremičnine na njem ostaja v lasti prodajalca, pogoje za uporabo prodajalca del zemljišča zemljišča nepremičnin določena s pogodbo o prodaji. Če pogodba ne vsebuje takih pogojev, prodajalec prejme pravico do omejene uporabe (servizida) s strani zemljišča, ki se ukvarja z nepremičninami in je potrebna za uporabo.
Bistveno drugače od splošnih določb o pogodbah in tako pomembnem stanju za prodajo nepremičnin, kot cena (člen 555 civilnega zakonika). Prvič, določba, da je treba izvršitev naročila, v kateri se cena ni določena, plačati za ceno, ki se običajno zaračunajo v primerljivih okoliščinah za podobno blago (člen 424, 485 civilnega zakonika), ki ni predmet uporabe nepremičnin prodajne pogodbe. To velja za drugačno pravilo: če ni pogoja za ceno nepremičnin v pisni obliki v pogodbi, se pogodba o njeni prodaji pripozna kot nejasna. Drugič, cena stavbe, gradnja ali druga nepremičnina, ki se nahaja na zemljišču zemljišča, bi morala vključevati ceno dela zemljišča ali pravico do njega, ki se prenaša s tem predmetom.
Za določitev cene prodaje nepremičninskega predmeta (ob upoštevanju cene zemljišča ali pravice do njega) se lahko pogodbenici zatekajo k storitvam strokovnih ocenjevalcev, ki delujejo na podlagi zveznega prava 29. julija 1998 "O presoji v Ruski federaciji".
Cena nepremičnine se lahko ustanovi v pogodbi o prodaji nepremičnin na enoto svojega območja ali drugega kazalnika njegove velikosti. V tem primeru se skupna cena prodaje nepremičnin, ki se plačajo kupcu, določi na podlagi dejanske velikosti nepremičnin, ki se prenese na kupca (tretji odstavek 5. člena 555 GK).
Trenutek začetka veljavnosti pogodbe o prodaji nepremičnin se določi v skladu s splošnimi pravili iz odstavka 1 čl. 425 in odstavek 1 čl. 433 GK: Pogodba začne veljati in postane obvezna za stranke iz trenutka njegovega zaključka, kakšen je trenutek podpisa pogodbe s strani prodajalca in kupca.
Izjema je le pogodba za prodajo stanovanjskih prostorov. Pogodba za prodajo stanovanjske stavbe, apartmaja, deli stanovanjske stavbe ali stanovanje je predmet državne registracije in se šteje, da je zaključena, ker taka registracija (klavzula 2 čl. 558 GK).
Posebno pozornost je treba nameniti dejstvu, da se pogodba o prodaji nepremičnin (z izjemo prodaje stanovanjskih prostorov) šteje za zapornika in začne veljati od trenutka njegovega podpisa in ne iz trenutka registracije prenosa prenosa lastništvo kupca.
Tako je Odbor za upravljanje nepremičnin pritožil na arbitražno sodišče z tožbo proti družbi z omejeno odgovornostjo za izterjavo stroškov trgovine, pridobljene v okviru prodajne pogodbe, sklenjene na podlagi rezultatov dražbe, in zamude pri plačilu.
Arbitražno sodišče pri izpolnjevanju zahtevkov ni bilo v celoti. Sodišče, ko obravnava spor, ugotovi, da je znesek glavnega dolga odplača toženec pred zahtevkom. Pri izterjavi peni je bila zavrnjena zaradi dejstva, da pogodba ni registrirana na predpisanem načinu, to pomeni, da ni začela veljati. V tem primeru po mnenju Sodišča prve stopnje se pogodbena odgovornost ne uporablja.
Pritožbeni primer se ni strinjal s sodno odločbo in je zadolžil trditve Odbora za izterjavo od družbe Peniers za zamudo pri plačilu v znesku, ki ga določa Pogodba. Ob istem času, pritožbeni primer, razumno sklicevati na naslednje okoliščine.
V skladu s čl. 425 Sporazuma GK začne veljati in postane obvezen za stranke od datuma njene sklenitve. V tretjem odstavku čl. 433 GK navaja, da se pogodba, za katero velja državna registracija, šteje za sklenjeno iz trenutka njene registracije, razen če ni drugače določeno z zakonom.
GC predvideva obvezno državno registracijo Pogodbe za prodajo stanovanjskih prostorov (člen 558) in naročilo za nakup in prodajo podjetja (člen 560). Kodeks ne predvideva obvezne državne registracije transakcij nabave in prodaje, ki niso navedene, vrste nepremičnin.
Registracija prenosa lastništva (čl. 551 civilnega zakonika) ne pomeni registracije prodajne pogodbe.
Zato je treba obravnavati pogodbo o prodaji nestanovanjskih prostorov, sklenjenega od trenutka podpisa v skladu z odstavkom 1 čl. 433 GK, ne od registracije države.
Državna registracija ni predmet sporazuma o prodaji nepremičnin, temveč prenos lastninskih pravic na nepremičnine za takšno pogodbo od prodajalca do kupca (člen 551 civilnega zakonika). Za stranke se pogodba začne veljati od trenutka njegovega podpisa. Vloga državne registracije prenosa lastništva nepremičnin k kupcu je, da kupec šele po takem registraciji, ki ga kupec postane lastnik nepremičnin v očeh tretjih oseb. To velja tudi za tiste primere, ko stranke - prodajalec in kupec - opravljajo svoje dolžnosti po pogodbi, dolgo pred državno registracijo.
Dodatne zahteve za zaščito državljanov, ki živijo v stanovanjskih prostorih, so oblikovane za prodajo stanovanj (člen 558). Zlasti je državna registracija predmet pogodbe o nakupu in prodaji ne le stanovanjske stavbe ali stanovanje kot celote, ampak tudi dele hiše ali stanovanja. Bistveni pogoj za pogodbo za prodajo stanovanjske stavbe (njegov del) ali stanovanja, v katerih osebe, ki ohranjajo pravico do uporabe ustreznih stanovanjskih prostorov po nakupu s strani kupca, priznajo seznam takih oseb s svojimi pravicami do uporabe prodajne stanovanjske prostore. Če ta zahteva ni v skladu s to zahtevo, se pogodba šteje, da ni nepoznana.
Posebne posebnosti, ki zahtevajo posebno ureditev, so tudi različne in izvrševanje sporazuma o prodaji nepremičnin. Prenos prodanega nepremičninskega predmeta s strani prodajalca in sprejetja s strani njegovega kupca mora biti urejen z Zakonom o prenosu ali drugem dokumentu, ki sta jo podpisale obe stranki (člen 556 civilnega zakonika). Pred dejanskim prenosom prodanih nepremičnin kupcu in podpisom strank v Zakonu o prenosu ali drugem ustreznem dokumentu, se pogodba o prodaji nepremičnin ne more šteti za izvedeno. Poleg tega se utaja ene od strank s prenosa premoženja ali podpisom Zakona o prenosu šteje za zavrnitev izvršitve prodajne pogodbe nepremičnin.
Neuspeh pri plačilu prodajalca svojih obveznosti do kupca prodanih nepremičnin lahko povzroči različne škodljive posledice za prodajalca, vključno z obveznostjo nadomestila kupcu povzročila škodo. Zlasti v takih primerih je mogoče uporabiti umetnost. 398 GK, v skladu s katerim v primeru neizpolnjevanja obveznosti prenašajo posamezno stvar na lektorju, ima zadnja pravico zahtevati izbiro te stvari v dolžniku in prenos posojilodajalca na subjektivne pogoje predvideno. Namesto zahteve po prenosu predmeta obveznosti je posojilodajalec upravičen zahtevati odškodnino.
Posebno pravilo v zvezi s pogodbo o prodaji nepremičnin je bilo ugotovljeno le v zvezi s posledicami nepremičninskega prenosa nepravilne kakovosti. V primeru prenosa prodajalca na kupca nepremičnin, ki ne izpolnjuje pogojev prodajne pogodbe nepremičnin za njegovo kakovost, je kupec obdarjen z vsemi organi kupca, ki je prejel (v okviru prodajne pogodbe) blago z Slabosti (čl. 475 civilnega zakonika), razen pravice do povpraševanja od zamenjave prodajalca neustrezne kakovosti blaga, ki ustreza pogodbe.
Neizpolnjevanje obveznosti sprejema od prodajalca, ki je prodajal nepremičnine od prodajalca, vključuje tudi nekatere posledice za njega (poleg obveznosti povrniti prodajalca povzročilo škodo). Zlasti zaradi odsotnosti posebnega pravila v § 7 CH. 30 GK, v podobnih razmerah v primerih, ko kupec v nasprotju z zakonom, drugi pravni akti ali pogodba o prodaji ne sprejme blaga ali noče, da ga sprejme, ima prodajalec pravico zahtevati od kupca, da sprejme blago ali zavrne izvršitev naročila (tretji odstavek 3). 484 GK).
Če kupec ne plača nepremičnin, ki se mu pravočasno prenese v skladu s Pogodbo, prodajalec prejme pravico zahtevati plačilo nepremičnin in plačati obresti v skladu s čl. 395 GK (klavzula 3 čl. 486 GK).
Neupoštevanje obveznosti kupca za plačilo nepremičnin, ki jih predvideva prodaja prodaje nepremičnin, lahko služi tudi kot osnova za prenehanje te pogodbe.
Tako je Odbor za upravljanje nepremičnin prodal obnovljeno podjetje z omejeno odgovornostjo. Pogodba predvideva obveznost kupca, da prodajalcu plača stroške bencinske črpalke, in obveznost prodajalca, da jo prenese na kupca po plačilu. Obveznosti plačila s strani kupca niso bile izpolnjene, zaradi česar mu je odbor predstavila, da odpove pogodbo. Pri odločanju o tem spisu je arbitražno sodišče izhajalo iz naslednjih ugotovitev.
V skladu z odstavkom 2 čl. Sporazum med 450 GK na zahtevo ene od strank se lahko zaključi s sodno odločbo s pomembno kršitev te pogodbe z drugo pogodbenico.
V skladu z odstavkom 59 resolucije Plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije in plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 1. julija 1996 št. 6/8 "o nekaterih vprašanjih, povezanih z uporabo dela prvega civilnega zakonika Ruske federacije ", se zavrnitev kupca iz plačila za objekt, ki jo je pridobil privatizacija, ni mogoče obravnavati kot podlaga za priznanje transakcije neveljavno, ker ta zavrnitev ni mogla potekati v svoji Komisiji in na vrlini odstavka 2 čl. 450 GK je treba priznati kot podlago za prekinitev pogodbe za nakup in prodajo privatiziranega instrumenta.
Zvezni zakon "o privatizaciji državnega premoženja in osnove privatizacije občinske lastnine v Ruski federaciji" predvideva tudi pravico prodajalcev v primeru kršitve kupcev pogojev pogodb za nakup in prodajo države ali Občinska nepremičnina za predstavitve zahtevkov za prekinitev transakcij privatizacije (člen 29).
Ker je kupec znatno kršil pogoje pogodbe, je Sodišče odločilo o njeni prekinitvi.
Kot je bilo ugotovljeno, v zvezi s pogodbo o prodaji nepremičnin v GK obstajajo posebna pravila o državni registraciji prenosa lastništva premoženja nepremičnin, razen uporabe nekaterih splošnih določb GC o državni registraciji transakcij in pogodb , in sicer: določba, da zemljišča transakcije in druge nepremičnine, je premoženje, ki je predmet državne registracije v primerih in na način, ki ga predpisuje čl. 131 GK in zakon o registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njo (odstavek 1 člena 164); Položaj, ki se pogodba, ki je predmet državne registracije, šteje za sklenjeno iz trenutka njene registracije (klavzula 3 čl. 433).
Sklenitev sporazuma o prodaji nepremičnin in njen začetek veljavnosti, je obvezna za prodajalca in kupec (vendar ne za tretje osebe!). To je iz trenutka sklenitve pogodbe (pred registracijo državne), kupec ima pravico zahtevati od prodajalca njegove izvršitve, to je prenos nepremičninskega predmeta. Glede na obstoječi postopek za državno registracijo prenosa lastništva nepremičnin, v vseh primerih izvrševanja pogodbe o prodaji nepremičnin, se domneva, da je kupec v določenem časovnem obdobju, da je kupec v položaju dejanskega lastnika nepremičninski objekt ob ohranjanju lastništva določenega predmeta za prodajalca (v vsakem primeru, z vidika tretjih oseb). Takšen položaj neke pravne negotovosti ustvarja veliko vprašanj v arbitražnem in pravosodni praksi.
Zlasti se postavlja vprašanje, ali ima kupec pravico do lastnika nepremičnin, ki je posledica izvrševanja s strani prodajalca obveznosti, ki izhajajo iz sporazuma o prodaji nepremičnin, na državno registracijo prenosa, da se odtuji ali Sicer odstranite ustrezen predmet nepremičnin. Praksa arbitražnih sodišč daje negativen odgovor na to vprašanje, ob upoštevanju vseh interesov tretjih oseb (prodajalci upnikov), ki imajo pravico, da računajo na nepremičnine v nepremičnine prodajalca do trenutka odpovedi lastništva slednje na tej lastnini, ki sovpada z vpisom registracije prenosa lastniškega kupca.
Na primer, delniška družba se je pritožila na arbitražno sodišče z zahtevo za razveljavitev pogodbe o prodaji strukture, ki je bila sklenjena med posameznim zasebnim podjetjem in družbo z omejeno odgovornostjo.
Pri utemeljitvi njegovih zahtev je tožnik poudaril, da je bila struktura prodana po pogodbi o prodaji s strani posameznega zasebnega podjetja, ki, brez svoje vrednosti in brez registracije prenosa lastništva, preprodajo strukturo družbe z omejeno odgovornostjo. Po prejemu pristojbine za stavbo od kupca, direktor zasebnega podjetja je izginil.
Arbitražno sodišče je zavrnilo skupnost v tožbi. Ta rešitev je bila preklicana na podlagi naslednjih zaključkov. V skladu z odstavkom 2 čl. 223 GK, v primerih, ko je odtujenost premoženja predmet državne registracije, se lastništvo pridobivalca pojavi od trenutka take registracije, razen če ni drugače določeno z zakonom. Člen 551 Civilnega zakonika predvideva državno registracijo prehoda na kupca lastništva nepremičnin v nepremičnine v okviru prodajne pogodbe.
Ker se lastništvo strukture posameznega podjetja ni pojavilo, ni bilo upravičeno do odtujanja tega premoženja drugemu osebi.
Družba z omejeno odgovornostjo, ki kupuje stavbo iz posameznega zasebnega podjetja, ni preverila dokumentov o razpoložljivosti pravic lastnika, zlasti podatke o registraciji, čeprav je bilo to potrebno storiti, to je nepravilno, na lastno nevarnost in tveganje. Zato je kasacijski primer zakonito odpravil sodne odločbe in izpolnil terjatve delniške družbe.
Pravni status prodajalca nepremičnin, ki je opravil svojo obveznost kupcu za prenos nepremičnin, je drugačen in pravni statut kupca za prenos prenosa lastništva kupca. V tem primeru, prodajalec ohranja lastništvo premoženja in zato ima pooblastilo za uporabo, lastništvo in odstranjevanje za prodane nepremičnine. Vendar pa ima kupec status lastnika naslova, saj je lastnik nepremičnin na legitimnem osnovi (pogodba o prodaji nepremičnin). Posledično se izkaže, da v takem primeru, prodajalec, kot tudi kupec, ne more odstraniti ustreznega predmeta nepremičnin.
To okoliščino potrjuje uradni položaj vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije, ki se je odrazil v resoluciji svojega sveta 25. februarja 1998 št. 8 "o nekaterih vprašanjih prakse reševanja sporov, povezanih z zaščito lastništvo in druge prave pravice ". V skladu s členom 14 te resolucije, pri reševanju sporov, povezanih z nastankom in prenehanjem premoženjskih pravic, je treba arbitražna sodišča izhaja iz dejstva, da je državna registracija prenosa lastništva premoženja po pogodbi o prodaji nepremičnin Pogodbenice, ki jih izvajajo stranke, nimajo pravice do razpolaganja z lastništvom, od lastništva tega premoženja, dokler prodajalec ne shrani državne registracije. Upoštevati je treba, da po prenosu nepremičnin na kupca, toda pred državno registracijo prehoda pravice do lastništva prodajalca nima pravice do razpolaganja s to lastnostjo, saj služi kot a Prodajalec obveznosti, ki izhaja iz prodajne pogodbe, in kupec je njegov pravni lastnik. V primeru sklenitve novega sporazuma o odtujitvi nepremičnine, ki je bil predhodno prenesen na kupca, je prodajalec odgovoren za njegovo neizvajanje.
Vendar se zdi, da je treba pojasniti določeno pojasnilo.
Prvič, treba je videti razliko med nezmožnostjo kupca ali prodajalcem, oziroma, da bi razpolagala s prodajo pogodbe o prodaji nepremičnin. V prvem primeru govorimo o pravni nezmožnosti, da kupec zavrže premoženje, ki se prenese nanj, saj do datuma registracije, se pravica do lastništva shrani prodajalec. V drugem primeru, na nasprotju, prodajalec, preostali lastnik, ima pravico razpolaga z lastnino, vendar nima dejanske možnosti, da uresniči svojo pravico, saj je lastnina na kupcu na pravni podlagi in jih ni mogoče izbrati iz slednjega.
Navedena razlika v pravni naravi odnosov, v katerih kupec in prodajalec ne moreta odstraniti nepremičninskega predmeta, prenesena na kupca v skladu s sporazumom o prodaji nepremičnin, še posebej opazni pri analizi možnih posledic odtujitve takega premoženja ( ali naročilo v drugi obliki) s strani kupca ali prodajalca. Očitno je vsak dogovor o odtujitvi predmeta nepremičnin, ki jih je storil kupec, v tem primeru ni veljaven kot protislovni zakon. Če transakcije po naročilu nepremičnin, prenesejo na kupca, stori prodajalec, ne morejo biti neveljavni. V skladu s temi pogoji bo nemogoče izpolniti izpolnjevanje obveznosti, ki izhajajo iz takih transakcij, ki se je zgodila glede na okoliščine, odvisno od prodajalca, ki vključuje odgovornost slednjega pred upniki za neizpolnjevanje obveznosti.
Drugič, položaj GC, da izpolnitev nepremičninske pogodbe s strani strank države registracije prenosa lastništva ni razlog za spremembo njihovih odnosov s tretjimi osebami (odstavek 2 čl. 551 civilnega zakonika) kaže, da Dejanska nezmožnost za prodajalca, da odvrzi nepremičnine, prenesena na kupca, ne more biti ovira za izterjavo določene nepremičnine za zahteve prodajalca upnikov. In nasprotno, do prenosa prenosa lastninskih pravic na nepremičnine, posojilodajalci kupca ni upravičen do upravičenosti do zadovoljstva svojih zahtev na račun te nepremičnine.
V okviru problema odnosa države registracije prenosa lastništva nepremičnin in obveznosti pogodbenic, ki izhajajo iz prodajne pogodbe nepremičnin, je treba poudariti, da je dejstvo registracije prenosa lastništva Nepremičnina kupec ne vpliva na obveznosti pogodbenic v skladu s pogodbo o prodaji nepremičnin in ni osnova njihove odpovedi. Pozornost je bila opozarjana na odločbo Plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 25. februarja 1998 št. 8, v skladu s katerim spore o zahtevah prodajalcev o prenehanju sporazumov o prodaji nepremičnin, na katerih država Registracija prehoda na kupca lastninskih pravic, arbitražnih sodišč je treba upoštevati, da če je kupec nepremičnin zabeležil prenos premoženjskih pravic, vendar ni plačal premoženja, prodajalca na podlagi 3. odstavka čl. 486 GK ima pravico zahtevati plačilo nepremičnin in plačati obresti v skladu s čl. 395 GK. V primerih, ko zakon ali pogodba predvideva možnost prenehanja pogodbe z vrnitvijo predlogov, ki so jih stranke prejele v skladu s Sporazumom, registracija prenosa lastništva kupca za prodajo nepremičnin ni ovira za prenehanje pogodb iz razlogov, ki jih določa čl. 450 GK, vključno v zvezi s kupcem nepremičnin brez plačila. V tem primeru ima prodajalec pravico zahtevati vrnitev nepremičnin in povračil s strani kupca izgub, ki jih povzroča prekinitev pogodbe in neizpolnitev ali nepravilnega opravljanja obveznosti (str. 15).
Hkrati pa po našem mnenju ta razlaga potrebuje tudi pojasnilo. Iz odstavka 15 resolucije plenuma se lahko zaključi (na podlagi vzvratno), v primerih, ko zakon ali pogodba ne predvideva možnosti, da se pogodba odpove z vrnitvijo, ki jo pogodbenice prejmejo v skladu s Sporazumom, registracija Prenos lastništva nepremičnin na kupca ne odvzema pogodb o prodaji nepremičnin zahteva, da je Sodišče njene odpovedi. S tem se ne more strinjati z razlogi za formalno pravno in v okoliščinah, ki vplivajo na bistvo pravnih razmerij.
Formalni pravni ugovori so § 7 Ch. 30 GK ne vsebuje posebnih pravil, ki urejajo odnose, povezane s prenehanjem prodajne pogodbe nepremičnin, v splošnih določbah, ki urejajo pogodbo o nakupu in prodaji, ni nobenih norm. Zato zagotavljanje položaja civilnega zakonika na podlagi prenehanja civilne pogodbe (člen 450) brez kakršnih koli napadov. Torej, če obstajajo razlogi za prenehanje pogodbe, ki ga določa čl. 450 GK (na primer pomembna kršitev pogodbe), dejstvo državne registracije prenosa lastništva nepremičnin kupcu ne more biti ovira za prenehanje prodajne pogodbe nepremičnin.
Kar zadeva bitje pravnih razmerij, je treba razlikovati med razlogi za prenehanje pogodbe in posledice njene odpovedi. Dejstvo, da je kupec registriran prenos lastninskih pravic na nepremičnino, ne more vplivati \u200b\u200bna prenehanje prodajne pogodbe nepremičnin, če obstajajo razlogi za razloge, ki jih določa čl. 450 GK. Druga stvar je posledice odpovedi pogodbe. V tem primeru, zaradi pomanjkanja posebnega pravila, ki ureja posledice prenehanja prodajne pogodbe nepremičnin, se splošno pravilo uporablja, na podlagi katere stranke nimajo pravice zahtevati vračila, ki so jih izpolnili za obveznost spremeniti ali prekiniti pogodbo, razen če ni drugače določeno z zakonom ali Sporazumom pogodbenic (odstavek 2 čl. 453 GK). Vendar pa ukrep tega pravila, kot v primeru utemeljitve pogodbe, ni povezan s posebnosti prodajne pogodbe nepremičnin, vključno s potrebo po registraciji prehoda na kupca lastništva nepremičnin .
Interesi prodajalca ali kupca, ki nalagajo zahtevo za prekinitev nepremičninske pogodbe, ni nujno osredotočena na vrnitev zneska nepremičnin in znesek, ki je bil plačan za to. Navsezadnje, če je bila podlaga za prenehanje prodajne pogodbe nepremičnin precejšnja kršitev pogodbe s strani ene od strank, je druga pogodbenica upravičena zahtevati odškodnino za odškodnino, ki jo povzroči prenehanje pogodbe (klavzula 5 čl. . 453 civilnega zakonika).
Postopek za državno registracijo prehoda na kupca pravic do nepremičnin na podlagi sporazuma o prodaji nepremičnin je določen z zveznim zakonom "o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njim" in ni Ob upoštevanju raziskav v tem delu. Upoštevamo le nekaj trenutkov, povezanih z zagotavljanjem varstva pravic in legitimnih interesov udeležencev v odnosih, povezanih s prodajo nepremičnin, pa tudi tretjih oseb.
Poudariti je treba, da je bil v pravni literaturi stališče široko razširjeno, v skladu s katerim implicit državne registracije nepremičninskega posla (v zvezi s prodajo nepremičnin, njihovo število vključuje pogodbo za prodajo Stanovanjskih prostorov) pomeni brezpogojno invalidnost transakcije. Na primer, O.M. Trump kartica piše: "Člen 165 Civilnega zakonika določa najbolj rjavenje možnih posledic neizvajanja državne registracije nepremičninskega posla, ki je na podlagi zakona predmet take registracije. Takšen dogovor se šteje za nepomembno, zato ne ustvarja pravnih posledic. Vendar pa je za primere brezvestnega vedenja ene od strank, izraženih v registraciji dododging, je Sodišče na zahtevo druge pogodbenice dano možnost, da odločitev o registraciji transakcije v skladu s sodno odločbo, ki bo prihranila transakcija iz "Infinance" (odstavek 3 čl. 165). "
Vendar se zdi, da v tem primeru obravnavamo netočno doktrinarno razlago določb iz čl. Predvsem v odstavku 1 tega člena, v skladu s katerim neskladnost z notarsko obliko, in v primerih, določenih z zakonom, zahteve za državno registracijo transakcije pomeni njegovo neveljavnost. Takšen dogovor je zanemarljiv.
Ob upoštevanju dobesednega pomena besed iz te norme in izrazov je treba ugotoviti, da je v nasprotju s posledicami neskladnosti z notarizacijo transakcije (ki pomeni njeno brezpogojno neprenosnost), implicit državne registracije Nepremičninska transakcija, nasprotno, pomeni njeno neveljavnost samo v primerih, ki so neposredno določeni z zakonom. Na primer, pomanjkanje državne registracije pogodbe za prodajo stanovanjskih prostorov: stanovanjske stavbe, apartmaji, deli stanovanjske stavbe ali apartmaja - ne pomeni njegovo neveljavnost; V tem primeru zakon predvideva drugačne posledice: tak sporazum se šteje za sklenjeno iz trenutka njene registracije (klavzula 2 čl. 558 GK).
To je dejstvo, da je praviloma, da nepremičnost države registracije nepremičnin ne vključuje njene neveljavnosti, dovoljuje zakonodajalcu, da vzpostavi pravilo, v skladu s katerimi ena od strank, ko se evanizira druga stranka iz registracije Nepremičninske transakcije, storjene v ustrezni obliki, ima pravico doseči na Sodišču za registracijo transakcije (3. odstavek čl. 165 civilnega zakonika).
Tak pristop k posledicam zahteve glede neskladnosti v državni registraciji nepremičninskega posla je bil odraža v odločbi skupine vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 25. februarja 1998 št. 8, ki vsebuje naslednja pojasnila : "Pomanjkanje državne registracije prenosa lastninskih pravic ni podlaga za razveljavitev nepremičninskih prodajnih pogodb" (str. 14).
Kar zadeva možnost, da ena od strank poiskati državno registracijo pogodbe za prodajo nepremičnin (stanovanjskih prostorov) pri izogibanju te nasprotne stranke, lahko ilustracija te določbe služi kot eden od primerov arbitražne in pravosodne prakse, \\ t V pregledovanju prakse reševanja sporov, ki izhajajo iz pogodb o prodaji na nakup - nepremičnine (informacijska točka vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije 13. novembra 1997 št. 21).
Oblpotrevsuyuz se je pritožil na arbitražno sodišče z zahtevkom za skladno delniško družbo, da bi registrirali transakcijo nakupa in prodaje stanovanjske stavbe.
Sodišče prve stopnje v zahtevku je bilo zavrnjeno motiv, da se regionalni svet ne uporablja za organ za registracijo z zahtevo po registraciji pogodbe o prodaji.
Pritožni primer je odpovedal sodne odločbe in sprejel uredbo o registraciji transakcije nakup in prodaje nepremičnin. Hkrati je pritožbeni primer zakonito nadaljeval iz naslednjih okoliščin.
Obstaja dvostranska transakcija za nakup in prodajo stanovanjske stavbe med regionalno naselje (prodajalca) in delniške družbe (kupec). Izvaja se posel s strankami. Stroški hiše plača kupec prodajalcu, prenos pa je bil izveden na dejanju sprejemanja in prenosa. Zakonitost zaključka te pogodbe ni bila izpodbijana.
Kupec ni veljal za prijavo, da se ta transakcija registrira na organ za registracijo, saj je izgubil zanimanje zaradi svoje neprofitne sposobnosti.
V tretjem odstavku čl. 165 GK je na voljo: če je transakcija, ki zahteva državno registracijo, storjena v ustrezni obliki, vendar ena od strank se izogne \u200b\u200bregistraciji, Sodišče ima pravico odločanja o registraciji transakcije na zahtevo druge pogodbenice.
Pogodba za prodajo stanovanjske stavbe, v skladu s čl. 558 GK, ob upoštevanju obvezne državne registracije.
Ker se transakcija izvede, in nosilec avtorskih pravic ni registriral, je Obrastothevoyuzu legitimno zaprosi za zaščito njegovih interesov na sodišču.
Pritožbeni primer Delovanje delniške družbe, razumno usposobljene kot utaje iz državne registracije transakcije.
Takšna sodna odločba je podlaga za nastanek pristojnega organa za izvajanje državne registracije transakcije.
Hkrati je treba priznati, da zakon o državni registraciji, odmerjanje informacij o pravicah do nepremičninskih predmetov in njihovih obremenitve, ki omejujejo krog oseb, ki imajo pravico do pridobitve te vrste informacij, ki določajo, da se te informacije predložijo Plačana podlaga, s čimer ne zagotavlja polne zaščite pravic in zakonitih interesov tretjih oseb - udeleženci prometa nepremičnin. To je bila predhodno posvečena pravni literaturi.
Na koncu bi rad opozoril na nekatere pomembne vidike, povezane z zaključkom in izvajanjem sporazuma o nakupu in prodaji nepremičnin.
V skladu s pogodbo o prodaji nepremičnin se prodajalec zavezuje, da bo prenesla zemljišče, izgradnjo, gradnjo, stanovanje ali druge nepremičnine, in kupec se zavezuje, da bo sprejel predmet nepremičnin in plačal za to določeno količino denarja.
Bistveni pogoji pogodbe za prodajo in nakup nepremičnin so predmet in cena.
Stranke v prodajni pogodbi nepremičnin - prodajalec in kupec - vse predmete civilnega prava lahko ukrepajo: državljani, pravne osebe, država.
Tak sporazum je treba pisno skleniti v obliki enotnega dokumenta, ki so ga podpisale stranke. Poleg tega Civilni zakonik Ruske federacije predvideva obvezno registracijo prenosa pravic po pogodbi o prodaji nestanovanjskih prostorov. Državna registracija ni predmet pogodbe za prodajo nestanovanjskih prostorov, in prenos lastništva stavbe (struktura) za takšno pogodbo od prodajalca do kupca.
Sporazum o nakupu nepremičnin se šteje za sklenjen od trenutka njegovega podpisa in ne iz trenutka registracije prenosa lastništva. Preden državno registracijo prehoda na kupca, lastništvo nepremičnine ni upravičeno do opravljanja transakcij na njegovo odtujitev.
Za izvajanje državne registracije morajo stranke predložiti zadosten paket dokumentov, ki potrjujejo svoja pooblastila in pravice na predmet transakcije ustreznemu državnemu organu.
Trajanje državne registracije kot splošno pravilo je en mesec, v praksi pa se uporablja pospešen postopek za registracijo prenosa pravic do nestanovanjskih prostorov, ki omogoča znatno zmanjšanje trajanja državne registracije Prenos pravic nepremičnin.
Prenos prodanega nepremičninskega predmeta s strani prodajalca in sprejetja s strani njegovega kupca bi moral biti okrašen z Zakonom o prenosu ali drugem dokumentu, ki sta jo podpisale obe stranki. Pred dejanskim prenosom prodanih nepremičnin kupcu in podpisom strank na prestavno razmerje ali drugi dokument, se prodajna pogodba nepremičnin ne more šteti za izvedeno.
Prehod zaradi izpolnjevanja pogodbe za prodajo nepremičnin, stavbe na zemlji zemljišča, neizogibno vodi v spremembo pravnih odnosov in o tej zemlji zemljišča. Torej, na primer, kupec stavbe, objektov hkrati s prenosom lastništva tega objekta prejme pravice in tisti del zemljišča, ki ga zasede ta lastnost in je potrebno za njegovo uporabo.
Nakup in prodaja objektov državnega ali občinskega premoženja je izven civilnih pravnih razmerij, ki ga ureja zakonodaja Ruske federacije o privatizaciji. Obseg subjektov s pravico do pridobitve lastništva stavb, struktur, objektov, kot tudi zemljišča, parcela v okviru privatiziranih podjetij v najemu ali dejanskem lastništvu, je strogo omejena.
1. BRAGINSKY M.I., Zakon ortyansky V. V. pogajanja. Knjiga Druga: Pogodbe o prenosu nepremičnin. - M.: Statut, 2000.
2. Vitryansky V. V. Pogodba o prodaji in njene ločene vrste. - M.: Statut, 1999.
3. Civilni kodeks Nizozemske. KN. 2, 3, 5, 6 in 7 / iz škode. F.M. Feldbrugg. Leiden, 1996.
4. civilno in gospodarsko pravo kapitalističnih držav / d. Ed. E.A. Vasilyev. 2. ed., Pererab. in dodajte. M., 1992.
5. Civilno pravo. Vaje / Ed. Yu. K. TOLSTOY, A. P. Sergeeva. - del 2. - M.: Prospekt, 1998.
6. Civilno pravo: učbenik: v 2 tonah / iz škode. prof. E.A. Sukhanov T. 1. M., 1998.
7. enotno trgovinsko kodo ZDA / na. iz angleščine M., 1996 (ser. Sodobna zunanja in mednarodna zasebna zakonodaja).
8. Zakon Ruske federacije 24. decembra 1992 "o osnovah zvezne stanovanjske politike" (Vedomosti Kongres poslancev Ruske federacije in Vrhovni svet Ruske federacije. 1993. št. 3. Umetnost 99; NW Ruske federacije. 1996. št. 3. Umetnost. 147; 1997. № 17. čl. 1913).
9. Trump O. M. Nepremičnine v novem civilnem zakoniku Rusije // Civilni kodeks Rusije. Težave. Teorija. Praksa: Zbirka pomnilnika S. A. Khokhlova / T. Ed. A. L. Makovsky. M., - 1998.
10. Kraschinnikov P. V. Opaščena pripomba zveznemu zakonu "o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njo." - M.: SPARK, 1999.
11. Meyer D.I. Rusko civilno pravo: 2. del. M., 1997.
12. Smo K. Essence garancijskih obveznosti v prodajni pogodbi // gospodinjstvo in pravo. - 1997. - št. 8, 9.
13. Pokljuvsky i.a. Glavni problemi civilnega prava. M., 1998.
14. Romanov O. Državna registracija pravic do nepremičnin in transakcij z nepremičninami: nekateri problemi kazenskega pregona // gospodinjstvo in pravo. - 1998. - №7.
16. Savai R. Teorija obveznosti. - M., 1972.
17. SKOLOVSKY K. Sporazum o nakupu in prodaji: pravi učinek // rusko pravosodje. - 1998 - №10.
Civilno pravo: Vadnica: v 2 tonah / iz škode. prof. E.A. Sukhanov T. 1. M., 1998. P. 513.
Bilten Ruske federacije. 1998. št. 10. P. 18.
Bilten Ruske federacije. 1998. št. 1. P. 81.
Trump Om. Nepremičnine v novem civilnem zakoniku Rusije // Civilni kodeks Rusije: problemi. Teorija. Praksa: SAT. Memory S.A. Khokhlova / OT. Ed. A.l. Makovsky. M, 1998. P. 295.
