Praviloma je nemogoče kupiti stavbo brez zemljišča, ker... zakon prepoveduje ločeno odtujitev stavbe in zemljišča, če oba nepremičninska objekta pripadata eni osebi (odstavek 4 člena 35 Zemljiškega zakonika Ruske federacije).
Zakon opredeljuje pravno načelo enotnosti usode zemljiških parcel in predmetov, ki so z njimi trdno povezani. V skladu s tem načelom vsi objekti, ki so trdno povezani z zemljiškimi parcelami, sledijo usodi zemljiških parcel, razen v primerih, določenih z zveznimi zakoni (pododstavek 5, odstavek 1, člen 1 Zemljiškega zakonika Ruske federacije).
11. člen sklepa plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24. marca 2005 št. 11).
Utemeljitev tega položaja je podana spodaj v gradivu "Odvetniški sistem"
Kako rešiti vprašanje pravic do zemljiške parcele pri prodaji stavbe (strukture)
Prvič, tudi med sklenitvijo transakcije je pomembno prepričati kupca, da ne bo imel težav z nadaljnjim delovanjem ne le same stavbe, temveč tudi zemljišča, na katerem se nahaja. Kupec ne bi smel imeti nobenih vprašanj in ne bi smel imeti vtisa, da se bo soočil z neverjetnimi težavami, povezanimi s ponovno registracijo zemljiške parcele. V nasprotnem primeru lahko zavrne nakup stavbe.
Drugič, zakon prodajalcu stavbe nalaga številne obveznosti v zvezi s pravicami do zemljišča. Če sta stavba in parcela pod njo v lasti ene osebe, se lahko prodata le skupaj, sicer se transakcija šteje za neveljavno. Če prodajalec stavbe uporablja zemljišče v zakupu, mora najemodajalca obvestiti o prenosu pravice na novega lastnika stavbe.
Status zemljišča
Pri prodaji zemljišča je prodajalec dolžan kupcu zagotoviti razpoložljive informacije o obremenitvah zemljišča in omejitvah njegove uporabe (1. odstavek 37. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije).
Za primere, ko se prodaja le stavba (zaradi dejstva, da ima prodajalec stavbe zemljišče pod njo na podlagi najema), zakon take obvezne zahteve ne določa. Kupec stavbe pa lahko te podatke zahteva kot pogoj prodajne transakcije. To je posledica dejstva, da je izjemno pomembno, da se kupec stavbe zaveda možnosti za nadaljnjo uporabo zemljišča.
Najlažji način, da prodajalec zagotovi takšne podatke, je predložitev izvlečka iz enotnega državnega registra, ki bo vseboval podatke o prisotnosti ali odsotnosti omejitev in bremen na zemljišču.
Kupca stavbe praviloma zanimajo informacije o:
Lahko se izkaže, da v enotnem državnem registru v zvezi s spletno stranjo ni vpisa zaradi dejstva, da državna registracija pravice ni bila izvedena v skladu z zveznim zakonom z dne 21. julija 1997 št. 122-FZ “ O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" (v nadaljnjem besedilu: zakon o registraciji). V tem primeru je pomembno pomiriti kupca in mu pojasniti: razlog je v tem, da so pravice do te parcele nastale pred uveljavitvijo zakona o registraciji. Zakon pravi, da so takšne pravice priznane kot pravno veljavne tudi v odsotnosti njihove državne registracije. Državna registracija takšnih pravic se izvede na zahtevo njihovih lastnikov (1. člen 6. člena zakona o registraciji).
V tem primeru se dokumenti v zvezi s kupoprodajno transakcijo in dokumenti, ki potrjujejo pravice prodajalca, predložijo za državno registracijo hkrati. V skladu s tem se izvedeta vsaj dve registracijski akciji. Prvič, državna registracija predhodno nastale pravice prodajalca (2. člen 6. člena zakona o registraciji). Naslednja faza je vpis prenosa lastništva (s prodajalca na kupca) in po potrebi vpis same kupoprodajne pogodbe.
Pozor! Zgoraj opisana shema se običajno uporablja v praksi. Vendar lahko Rosreestr iz enega ali drugega razloga prodajalcu zavrne registracijo predhodno pridobljene lastninske pravice.
Na primer, Rosreestr lahko meni, da poleg vloge za registracijo predhodno nastale lastninske pravice ni bil predložen dokument, ki potrjuje nastanek te pravice pri prodajalcu. Kasneje je seveda mogoče na sodišču razglasiti odločitev Rosreestra za nezakonito, vendar bo to trajalo nekaj časa (resolucija Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 22. marca 2012 v zadevi št. A41-11608/11).
V primeru takšne zavrnitve Rosreestr ne bo registriral prenosa lastništva na kupca.
Če v skladu s pogoji pogodbe prodajalec prejme plačilo šele po državni registraciji prenosa lastništva, bo zavrnitev Rosreestra dolgo časa odložila prejem plačila.
Poleg tega lahko nedokumentirani dokumenti o nepremičninah na začetku opozorijo kupca in postanejo predmet barantanja. Kupec lahko vztraja pri znižanju cene, kar pojasnjuje s svojim povečanim tveganjem.
Zato je morda priporočljivo, da prodajalec predknjiži že obstoječo pravico.
In mnogi kupci sami postavljajo pogoj prodajalcu, da se najprej (pred nakupno-prodajno transakcijo) obrne na Rosreestr z vlogo za registracijo predhodno nastale lastninske pravice in prejme potrdilo, ki potrjuje njegovo pravico.
Poleg tega je smiselno kupcu pojasniti, da odsotnost evidence o parceli v Enotnem državnem registru pomeni tudi, da v zvezi s to parcelo niso bila ugotovljena nobena bremena. V nasprotnem primeru bi bil vpis o parceli v Enotnem državnem registru opravljen v času vpisa o ustreznem bremenu.
Pravica do uporabe zemljišča ob prodaji stavbe
Praviloma velja, da če stavba in parcela pod njo pripadata različnim osebam, jo ima lastnik stavbe pravico prodati, ne da bi vprašal za soglasje lastnika te parcele, če to ni v nasprotju s pogoji uporabe. take parcele, določene z zakonom ali sporazumom (2. odstavek 271. člena, 3. odstavek 552. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Pri prodaji stavbe pridobi kupec pravico do uporabe pripadajočega zemljišča pod enakimi pogoji, pod katerimi jo je uporabljal prodajalec stavbe.
Kaj mora storiti prodajalec stavbe, če mu je bilo zemljišče dano v najem?
Edina odgovornost prodajalca stavbe je, da najemodajalca obvesti o prodaji. Dejstvo je, da v tem primeru velja splošno pravilo: najemnik zemljišča lahko prenese svojo najemno pravico na tretjo osebo (vključno s kupcem stavbe) brez soglasja najemodajalca, če ga obvesti (5. 22. člen Zemljiškega zakonika Ruske federacije, 15. člen Sklepa plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24. marca 2005 št. 11 "O nekaterih vprašanjih, povezanih z uporabo zemljiške zakonodaje"; v nadaljevanju imenovan Resolucija št. 11). Obvestilo mora poslati prodajalec (najemnik), in sicer v razumnem roku. Če prodajalec tega ne stori, lahko najemodajalec zahteva nadomestilo za povzročeno škodo (2. odstavek, 16. odstavek sklepa št. 11).
Zakon v takšni situaciji ne zahteva ponovne registracije najemne pogodbe na novega lastnika stavbe. Vendar je smiselno, da prodajalec stavbe z najemodajalcem parcele sestavi pogodbo o odpovedi najemne pogodbe in v njej zapiše odsotnost terjatev.
Nazadnje se lahko zgodi, da pride do konfliktne situacije med kupcem objekta in lastnikom zemljišča, kupec pa poskuša v ta konflikt vplesti prodajalca objekta. V takšni situaciji mora prodajalec objekta razumeti, da zoper njega ni mogoče uveljavljati nobenih zahtevkov na podlagi zakona. In odvetniku kupca stavbe lahko svetujemo, da se v sporu z najemodajalcem sklicuje na 15. odstavek Resolucije št. 11. Navaja, da od trenutka državne registracije prenosa lastništva stavbe njen kupec pridobi pravica do uporabe tistega dela mesta, ki je potreben za uporabo te stavbe. V tem primeru mora biti možnost priglasitve navedena v sami najemni pogodbi.
Tako po prenosu lastništva stavbe samodejno pride do prenosa najemne pravice. Prodajalec odstopa od obveznosti najema zemljišča pod objektom. Tudi če kupec ne zahteva ponovnega vpisa najemne pravice, se šteje, da prej sklenjena najemna pogodba za zemljišče še naprej ureja razmerje za uporabo zemljišča s strani novega najemnika, to je kupca. stavbe (Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27. oktobra 2009 št. 8611/09).
Kaj naj stori prodajalec stavbe, če je bila zemljiška parcela njegova pravica trajne (večne) uporabe?
Če je prodajalec objekta državno (občinsko) podjetje, državni organ, vladna agencija ali organ lokalne samouprave, potem ima najverjetneje prodajalec pravico trajne (večne) uporabe zemljišča pod objektom. V nekaterih primerih se lahko izkaže, da je prodajalec, ki je komercialna organizacija, spletno stran uporabljal prav s to pravico.
Zakon prodajalcu stavbe ne nalaga posebnih obveznosti zaradi dejstva, da je imel pravico do trajne (neomejene) uporabe zemljišča. V tem primeru mora kupec stavbe (če komercialna organizacija ali samostojni podjetnik deluje kot tak) ponovno registrirati to pravico - in sicer formalizirati svojo pravico do zemljišča s sklenitvijo najemne pogodbe ali pridobiti lastništvo nad njim v način, ki ga določa 2. odstavek 3. člena zveznega zakona z dne 25. oktobra 2001 št. 137-FZ "O začetku veljavnosti zemljiškega zakonika Ruske federacije." To pojasnilo je podano v 3. odstavku 13. člena resolucije št. 11.
Primer iz prakse: sodišče je ugodilo zahtevam novega lastnika stavbe in razglasilo nezakonito neukrepanje državnih organov za ponovno registracijo dokumentov za zemljiško parcelo
Leta 2003 je LLC "T." kupili komplekse treh parkirišč od enotnega podjetja. Prenos lastništva je bil vpisan leta 2004. Po tem je LLC "T." večkrat pritožil na lokalni državni organ glede vprašanja ponovne registracije pravice trajne (trajne) uporabe zemljišča v lastninsko pravico v skladu z zveznim zakonom z dne 25. oktobra 2001 št. 137-FZ "O začetek veljavnosti zemljiškega zakonika Ruske federacije. Vendar sklep o ponovnem vpisu zemljišča v lastništvo ali o zavrnitvi ponovnega vknjižbe ni bil sprejet, osnutek kupoprodajne pogodbe pa podjetju ni bil poslan.
LLC "T." vložila tožbo za ugotovitev nezakonitosti nedelovanja in za zagotovitev lastninske pravice tožnika na parceli.
Zakon prepoveduje ločeno odtujitev stavbe in zemljišča, če oba nepremičninska objekta pripadata eni osebi (odstavek 4 člena 35 Zemljiškega zakonika Ruske federacije).
„Zato so transakcije, v katerih je volja strank usmerjena v odtujitev stavbe, objekta, objekta brez ustrezne zemljiške parcele ali odtujitev zemljiške parcele brez nepremičnin, ki se na njej nahajajo, če zemljiška parcela in predmeti, ki se nahajajo na njem po lastninski pravici pripada eni osebi, so neveljavni« (11. člen sklepa št. 11).
To pravilo ne velja le, če:
Te izjeme so določene v odstavku 4 *
Pri prodaji deleža v lastništvu stavbe (strukture) ali odtujitvi njenega dela je prodajalec dolžan prodati tudi delež v lastništvu zemljišča, na katerem je stavba (struktura). Ta obveznost je določena v četrtem odstavku 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije.
Prodajalec stavbe mora to pravilo upoštevati v fazi razprave o pogojih transakcije. Tudi če se kupec sam strinja, da bo kupil samo objekt brez zemljišča pod njim (ker ni pripravljen plačati tudi zemljišča), bo tak posel še vedno neveljaven. Stranki ne bosta mogli vknjižiti prenosa lastninske pravice, kar pomeni, da prodajalec ne bo mogel prejeti plačila (oziroma bo moral tako plačilo vrniti neuspešnemu kupcu).
Primer iz prakse: vpis prenosa lastninske pravice na stavbi je bil zavrnjen, ker stranki nista predložili listin o prenosu lastninske pravice na zemljišču, ki je tako kot stavba v lasti prodajalca. Sodišče je dejanja Rosreestra priznalo kot zakonite *
Mestno podjetje (prodajalec) in podjetje (kupec) sta Rosreestru predložila vlogo in paket dokumentov za državno registracijo prenosa pravic in lastništva nestanovanjske stavbe. Hkrati stranki Rosreestru nista predložili dokumentov za državno registracijo prenosa pravic do zemljišča pod pridobljeno stavbo. Rosreestr je zavrnil registracijo sporazuma in prenos lastništva, ker so vlagatelji kršili zahtevo četrtega odstavka 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije.
Stranke so zavrnitev izpodbijale na sodišču, vendar je sodišče odločitev Rosreestra priznalo kot zakonito in pojasnilo:
„Odstavek 4 člena 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije določa, da se odtujitev stavbe, strukture, strukture, ki se nahaja na zemljiški parceli in pripada eni osebi, izvede skupaj z zemljiško parcelo.
V skladu s prvim odstavkom 13. člena zakona o registraciji državna registracija vključuje pravni pregled dokumentov in preverjanje zakonitosti transakcije.
Ali je mogoče prodati hišo, ne da bi prodali zemljišče, na katerem stoji? V zemljiškem zakoniku Ruske federacije so jasno določene pravne norme, ki odgovarjajo na to vprašanje.
Pogosto se pojavi vprašanje, ali je mogoče formalizirati prodajo hiše, ne da bi prodali zemljišče, na katerem stoji. V skladu z zemljiškim zakonikom Ruske federacije se transakcije z nepremičninami v obliki zgradb, ki se nahajajo na zemljišču, izvajajo skupaj z zemljiščem, če ima stavba enega lastnika. Pravne norme, določene na podlagi zveznega zakona, so takšne, da sta zemljišče in zgradba na njem povezana.
Pojem nepremičnine vključuje lastnino, ki je neposredno povezana z zemljiščem. Ko se proda zemljišče, se proda tudi hiša. In obratno – če stavba postane last druge osebe, enaka usoda doleti tudi zemljišče pod njo.
V primeru prodaje dela stavbe se hkrati odtuji sorazmerni delež zemljiške parcele. Pri sestavljanju pogodbe o nakupu hiše je treba upoštevati zemljiško problematiko. Če pogodba ne določa prenosa lastninske pravice na zemljišču skupaj s stavbo, se šteje za neveljavno.
Četrti odstavek 35. člena zakonika določa izjeme od splošnega pravila. To pomeni, da hiša in zemljišče ne postaneta ena celota in se ne prodajata skupaj:
Za registracijo prodaje hiše skupaj z zemljiščem morate pripraviti naslednje dokumente:
Danes obstaja veliko posredniških podjetij, ki se bodo za zelo spodobno plačilo zavezala, da bodo za stranke poskrbela za prodajo ali nakup nepremičnin. Če želite prihraniti čas in trud, lahko uporabite storitve enega od njih. Če želite, lahko transakcijo opravite sami. Za uspešno izvedbo operacije je priporočljivo ravnati v skladu s preprostimi navodili, sestavljenimi iz več zaporednih korakov.
Prvič, morate ugotoviti, ali so v papirjih za hišo, ki so ostali od prejšnjega lastnika, tudi dokumenti za zemljišče. Če jih nenadoma ne najdete, morate lokalnim upravnim organom napisati vlogo za prenos zemljišča v last ali za najem.
Drugič, za zemljišče morate dobiti:
Najnovejša različica zakonodaje predvideva možnost izbire katastrskega potnega lista, če je zemljišče majhno.
Tretjič, Pozanimajte se, kakšna velikost parcele je vključena v upravljanje stavbe. Če je površina zemljišča nezadostna za objekt, ki se prodaja, bo za rešitev tega vprašanja potreben predpis. Navsezadnje je lastnik stavbe v skladu s pravnimi pravili lastnik zemljišča pod hišo in območja v njeni bližini.
Zemljiški zakonik Ruske federacije jasno ureja pravila in zahteve glede vprašanja, ali je mogoče prodati hišo ali drugo zgradbo, ne da bi prodali ozemlje, na katerem se ta objekt nahaja. V 35. členu je navedeno, da so objekti, ki se nahajajo na zemljišču, predmet skupne odtujitve le, če je lastništvo obeh nepremičnin istemu lastniku.
Na podlagi zgoraj navedenega lahko sklepamo, da je nemogoče prodati hišo brez zemljišča, če ste lastnik obeh predmetov. V transakcijah se vedno pojavljajo skupaj, kljub dejstvu, da sta ozemlje in zgradba različni dobrini, ki imata osebno katastrsko številko, lastniški list in druge dokumente. Ni pomembno, v katero kategorijo spada nepremičnina in ali je gradnja dokončana. Se pravi, niti prodaja niti nakup same stavbe nista mogoča, če je zemljišče pod njo v lasti druge osebe. To je obvezen pogoj, če bo kršen, bo transakcija razglašena za neveljavno.
Vendar pa prodaja hiše brez zemlje v nekem smislu ni tako nemogoča.
Dragi bralci!
Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven. Če želite izvedeti, kako rešiti vaš problem, se obrnite na spletni svetovalni obrazec na desni →
Je hitro in brezplačno! Ali nas pokličite po telefonu (24/7):
Ker po zakonu ni mogoče prodati objekta brez zemljišča, zemljišča pa brez objekta, ki na njem stoji, bo to pravilo veljalo, dokler bodo te nepremičnine obstajale. Prodana hiša ali drug objekt vedno postane last novega lastnika skupaj s sorazmerno količino zemljišča. Kljub temu, da se pri prodaji teh objektov sestavita dve pogodbi hkrati, je zemljišče vedno navedeno v kupoprodajni pogodbi objekta. Če listine nikjer ne omenjajo parcele, je to dober razlog za preklic posla in odtujitev nepremičnine.
Kljub temu četrti odstavek 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije omenja nekatere izjeme pri neodtujljivem prenosu zemljišča skupaj s stavbo:
Na podlagi tega lahko trdimo, da ni nujno, da prodaja stanovanjskega objekta ali drugega objekta vključuje celotno ozemlje. Trenutni lastnik ima pravico odtujiti tisti del ozemlja, na katerem se nahaja stavba. Ta možnost pomeni, da bo najprej treba formalizirati delitev ozemlja na dva ločena nepremičninska objekta, od katerih bo vsakemu dodeljena nova katastrska številka.
Če želite prodati hišo brez zemljišča ali z delom po delitvi ozemlja, morate pripraviti seznam dokumentov, potrebnih za transakcijo, in sicer:
Skupaj s tem in podobnim seznamom dokumentov za spletno mesto se dokumenti predložijo registracijskemu organu. Ko je kupcu izdano potrdilo o lastništvu, prodajalec popolnoma izgubi pravico do te nepremičnine. Do te točke lahko prekličete transakcijo z minimalnimi izgubami. Pozneje - samo prek sodišča, drago, zamudno in ne vedno uspešno.
Pomembno je zagotoviti, da je prodajna pogodba pravilno sestavljena. Če želite to narediti, se je smiselno obrniti na izkušenega odvetnika. Poleg tega je zaradi osebne varnosti priporočljivo, da dokument overite pri notarju.
Danes obstaja veliko zasebnih organizacij, ki ponujajo svoje storitve za prodajo nepremičnin, specializiranih tudi za najtežje primere. Brez osebnih izkušenj s takšnimi posli je priporočljivo, da se obrnete na takšne posrednike, natančno analizirate njihov ugled in preverite državno licenco za dejavnosti, ki jih opravljajo.
Ker je prodaja stavbe brez zemljišča postopek z določenimi odtenki, morate poznati njegovo zaporedje in značilnosti.
| Zaporedje oblikovanja | Opombe |
|---|---|
| Ugotavljanje razpoložljivosti lastninskih dokumentov za zemljišče | Če niso na voljo, jih je treba izdati nujno. |
| Prejemanje dokumentov na mestu | Katastrski potni list in načrt, tehnična dokumentacija. Katastrska dokumentacija ni potrebna le, če je površina ozemlja majhna. |
| Določitev površine zemljišča, dodeljenega za gradnjo | Meritve je treba opraviti s pomočjo ustreznih strokovnjakov, ki izdajo uradni zaključek. |
| Klicanje strokovnjakov za zemeljska dela | Geodetski postopek, izdelava prostorskega načrta in topografski posnetek vsakega posameznega objekta |
Dragi bralci!
Je hitro in brezplačno! Ali pa nas pokličite po telefonu (24/7).
Na zemljišču je več nepremičnin (proizvodna baza) v lasti ene osebe. Kupec želi kupiti nepremičnino eno za drugo, torej ne vseh naenkrat. Toda ulov je v tem, da nestanovanjske stavbe ni mogoče prodati brez zemljišča. Ali je še mogoče enega od objektov prodati brez delitve zemljišča?
V skladu z ustaljeno sodno prakso so transakcije, po katerih se odtuji stavba (konstrukcija, struktura) brez ustrezne zemljiške parcele ali parcela brez nepremičnin, ki se na njej nahajajo, če zemljiška parcela in predmeti, ki se nahajajo na njej, pripadajo po lastninski pravici. eni osebi, so nični (Sklep plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24. marca 2005).
Priporočamo, da razmislite o možnosti prodaje stavb kot delov enotnega nepremičninskega kompleksa - podjetja (ki vključuje vse predmete, ki se prodajajo), v tem primeru ima prodajalec skupaj s stavbo pravico prenesti delež v lastništvu zemljišče (ustreza deležu stavbe v celotnem nepremičninskem kompleksu).
Vprašanje prenosa pravic do zemljiške parcele ob odtujitvi nepremičnine, ki se na njej nahaja, urejajo določbe Civilnega zakonika Ruske federacije in Zemljiškega zakonika Ruske federacije.
"11. Glede na odtujitev stavbe, zgradbe, strukture, ki se nahaja na zemljiški parceli in pripada eni osebi, razen v primerih, navedenih v njej, se izvaja skupaj z zemljiško parcelo. Odtujitev zemljišča brez stavbe, strukture ali strukture, ki se nahaja na njej, če pripadajo eni osebi, ni dovoljena*.
Zato so posli, v katerih je volja strank usmerjena v odtujitev stavbe, zgradbe, objekta brez pripadajočega zemljišča ali odtujitev zemljišča brez nepremičnin, ki se na njej nahajajo, če zemljišče in objekti, ki se nahajajo na lastninsko pripada eni osebi, so nični*.
Enak postopek za odtujitev zemljiških parcel v lasti ene osebe in nepremičninskih objektov, ki se nahajajo na njih, je treba uporabiti v primeru prenehanja pravice do zemljišča v primeru rekvizicije, zaplembe stavbe, strukture, strukture, zasega na omenjeno nepremičnino za obveznosti njenega lastnika (
Domov / Nepremičnine / Pravice do zemljišča ob prodaji nepremičnin, ki se na njem nahajajo
552. člen civilnega zakonika določa načelo neločljive povezave med zemljiščem in nepremičnino, ki se na njem nahaja (odstavek 1). Iz te pravne norme izhaja, da se s pogodbo o prodaji stavbe, objekta ali druge nepremičnine na kupca hkrati s prenosom lastninske pravice na tej nepremičnini prenesejo pravice do zemljiške parcele, ki jo zaseda taka nepremičnina. in potrebna za njegovo uporabo.
Zgornje pravilo lahko komentiramo takole: nepremičnina sledi usodi zemljišča, pri prodaji pa je treba rešiti vprašanje pravice kupca do zemljišča.
2. in 3. odstavek 552. člena civilnega zakonika določata pravila prodaje za primere, ko:
V prvem primeru se v skladu z 2. odstavkom 552. člena civilnega zakonika kupec prenese v lastništvo zemljišča, ki ga zaseda nepremičnina, ki se prodaja in je potrebna za njegovo uporabo, razen če zakon ne določa drugače. Bodite pozorni na zadnji pogoj, k njemu se bomo vrnili kasneje.
V drugem primeru, v skladu s 3. odstavkom 552. člena civilnega zakonika, kupec nepremičnine pridobi pravico do uporabe (na primer zakupa) ustrezne zemljiške parcele, tako kot prodajalec nepremičnine. To pomeni, da če je kupec pridobil lastninsko pravico na stavbi na parceli, ki jo je prodajalec stavbe vzel v najem, se na kupca prenese pravica do zakupa zemljišča v višini in pod pogoji, kot jih je imel prodajalec stavbe.
Za pozornega bralca bodo zgornje določbe civilnega zakonika sprožile številna vprašanja: kaj pomenijo besedne zveze "ki jih zasedajo takšne nepremičnine", "potrebne za njihovo uporabo" itd.? Kako razumeti prenos lastništva parcele, ki jo zasedajo nepremičnine? Ali bo v tem primeru nastala nova (druga) zemljiška parcela, mimo dolgočasnega postopka registracije državnega katastra? In to ni popoln seznam možnih vprašanj.
Poskusimo odgovoriti vsaj na nekaj možnih vprašanj.
Za začetek se obrnemo na 3. odstavek 129. člena Civilnega zakonika, v skladu s katerim je zemljišče mogoče odtujiti (prodati, prenesti kot darilo itd.) ali prenesti z ene osebe na drugo na druge načine, če njeno kroženje dovoljuje zemljiška zakonodaja. Znano je, da je glavni zakon o zemljišču zemljiški zakonik Ruske federacije. Iz tretjega odstavka 3. člena zemljiškega zakonika izhaja, da "lastninska razmerja glede lastništva, uporabe in razpolaganja z zemljiškimi parcelami ter transakcije z njimi ureja civilna zakonodaja, razen če ni drugače določeno z zemljiško, gozdarsko, vodno zakonodajo. ..., posebni zvezni zakoni.«
Iz navedenega izhaja, da imajo v primeru kolizije (protislovja) med normami civilnega in zemljiškega prava v istovrstnih pravnih razmerjih norme zemljiškega prava prednost pred normami civilnega prava, kar pomeni, da norme zemljiškega prava veljajo za norme zemljiškega prava. je treba uporabiti.
Zdaj pa poglejmo, kako je predlagano ravnanje v primerih, ki smo jih opisali na začetku strani, v skladu s pravili zemljiškega zakonika. In ali kodeks vsebuje ta pravila? Konec koncev obstaja klavzula v 2. odstavku 552. člena civilnega zakonika: "... razen če zakon ne določa drugače."
Takšna pravila so v kodeksu. Tako se v skladu s 4. odstavkom 35. člena zemljiškega zakonika (1. odstavek) odtujitev (prenos lastništva) stavbe, strukture, strukture, ki se nahaja na zemljiški parceli in pripada eni osebi, izvede skupaj z zemljiško parcelo. .
V nasprotju z 2. odstavkom 552. člena civilnega zakonika četrti odstavek 35. člena civilnega zakonika ne vsebuje nobene omembe zemljiške parcele, ki jo zasedajo nepremičnine in je potrebna za njeno uporabo. Ta pravna norma nalaga prodajalcu, da na kupca prenese lastništvo celotnega zemljišča in ne dela.
Zemljiški zakonik vsebuje pravno definicijo zemljiške parcele, ki se razume kot del zemeljske površine, katere meje so določene v skladu z zveznimi zakoni (člen 11.1 zemljiškega zakonika), in samo zemljiške parcele, ki so bile podvržene državni katastrski vpis je lahko predmet nakupa in prodaje (1. člen 37. člena zemljiškega zakonika).
Pravilo 4. člena 35. člena zemljiškega zakonika (1. odstavek) lahko v pogovornem jeziku formuliramo takole: »Če želite prodati hišo, morate prodati (prenesti v last) celotno zemljišče, na katerem je hiša. se nahaja skupaj s hišo.” In peti odstavek četrtega odstavka 35. člena zemljiškega zakonika vsebuje še eno pravilo. Če parafrazirate, bi zvenelo takole: »Želite prodati parcelo?- je dolžan prodati zgradbe in objekte, ki se nahajajo na njem, skupaj z zemljiščem." Transakcije, ki kršijo ta pravila, so neveljavne (neveljavne) kot v nasprotju z zakonom (168. člen Civilnega zakonika).
Torej, če se pri nakupu ali prodaji soočite s situacijo, ko imata stavba in zemljišče istega lastnika, se morate pri transakciji s temi predmeti ravnati po navedenih pravilih zemljiške zakonodaje.
35. člen Civilnega zakonika določa položaj, ko imata stavba in zemljišče, ki se prodaja, več lastnikov (deljena lastnina). V tem primeru se s prodajo deleža v lastništvu stavbe proda tudi delež v lastništvu zemljišča. Velikost tega deleža mora biti sorazmerna z deležem lastništva stavbe.
Zdaj pa razmislimo o situaciji, ko prodajalec nepremičnine ni lastnik zemljišča, na katerem se nahaja. V skladu z normami civilnega prava (odstavek 3 člena 552 Civilnega zakonika) v tem primeru kupec nepremičnine pridobi pravico do uporabe (na primer zakupa) ustrezne zemljiške parcele kot prodajalec nepremičnine.
Zemljiški zakonik (1. odstavek 35. člena) po definiciji zemljiške parcele, ki jo vsebuje, to normo po našem mnenju pravilneje reproducira. 1. odstavek 35. člena zemljiškega zakonika določa, da prodajalec ne pridobi pravice do uporabe ustreznega zemljišča, temveč pravico do uporabe ustreznega dela zemljišča, ki ga zaseda stavba, zgradba, struktura in je potreben za njihovo uporabo. pod enakimi pogoji in v enakem obsegu kot prejšnji lastnik.
Odtujitev deleža v lastništvu stavbe, objekta ali objekta na zemljišču, ki je v lasti več oseb, pomeni odtujitev deleža v lastništvu zemljišča, katerega velikost je sorazmerna z deležem v lastništvu zemljišča. building, struktura, struktura.
vprašanje:Želim pridobiti lastništvo dotrajanega objekta (nekdanje skladišče) za kasnejšo obnovo in organizacijo manjše proizvodnje. Sedanji lastnik zemljišča nima vpisanega lastništva. Prosim, povejte mi, kako se izogniti nepotrebni birokraciji in ne zabresti v težave pri izvedbi transakcije.
Hvala v naprej.
odgovor:
Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini brez pridobitve pravice do zemljišča pod njo je običajna situacija, ki jo podrobneje ureja zakon.
Ko postanete lastnik skladišča, ki se nahaja na zemljišču, ki je v lasti druge osebe, imate pravico do trajne uporabe dela zemljišča, ki se nahaja pod to stavbo. To pravilo velja, če v dogovoru z lastnikom zemljišča ne določite drugače (1. člen 271. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, 35. člen Zemljiškega zakonika Ruske federacije).
Posebno pozornost je treba nameniti tem, kakšne pravice (če obstajajo) ima prodajalec skladišča do tega zemljišča. To je pomembno, ker boste pridobili pravico do uporabe pripadajočega dela zemljišča pod enakimi pogoji in v enakem obsegu kot prejšnji lastnik nepremičnine.
Če želi lastnik zemljišča, na katerem je vaše skladišče, prodati svoje zemljišče, ga dati pod hipoteko itd., to ne bo vplivalo na vaše lastništvo nepremičnine, saj prenehanje ali sprememba lastništva zemljiške parcele ni podlaga za prenehanje ali spremembo pravice do uporabe te parcele, ki pripada lastniku nepremičnine (2. odstavek 271. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Vi kot zakoniti lastnik skladiščne zgradbe imate kljub dejstvu, da se nahaja na tujem zemljišču, pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s tem skladiščem po lastni presoji, vključno z njegovo obnovo, v kolikor to ne nasprotujejo pogojem za uporabo spletnega mesta, določenim z zakonom ali pogodbo. Zato morate pred nakupom skladišča poznati status tega zemljišča, njegovega lastnika in prisotnost morebitnih omejitev uporabe. Zemljišče je lahko namenjeno kmetijstvu, za obrambne potrebe itd., kar lahko onemogoči kakršno koli gradnjo industrijskih skladišč.
Poleg tega se lahko na zemljišče uvedejo prepovedi v obliki aretacije, lahko se ga da v zakup in pozneje v zakup. Pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe nepremičnine je obvezna popolna informacija o zemljišču.
Pridobitev nepremičnine na zemljišču pomeni tudi pridobitev prednostne pravice do nakupa ali zakupa zemljišča pod njim pred drugimi osebami, če je zemljišče v državni ali občinski lasti, pa izključno pravico do lastninjenja (čl. 3 člena 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije).
Obstaja zakonodajna prepoved (odstavek 4 člena 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije) o prodaji stavbe brez zemljišča pod njo, če pripada isti osebi. Tako imate pravico do nakupa skladišča brez zemljišča, dokler trenutni lastnik stavbe ne formalizira pravice do zemljišča. Po tem bo prodaja objekta možna le sočasno s prodajo zemljišča. Bodite pozorni na to, ali je trenutni lastnik skladišča začel z vpisom zemljiške pravice in v kateri fazi je ta vpis.
V pogodbi, ki formalizira prenos lastništva skladišča, je obvezna navedba pravne usode zemljišča pod njim. V nasprotnem primeru bo državna registracija vaših lastninskih pravic začasno prekinjena.
Območje dela zemljišča, ki ga zaseda skladišče in je potrebno za njegovo uporabo, se določi v skladu s 3. odstavkom čl. 33 zemljiškega zakonika Ruske federacije, in sicer v skladu s posebno vrsto dejavnosti v skladišču in s pravili rabe in razvoja zemljišč, upravljanja zemljišč, urbanističnega načrtovanja in projektne dokumentacije, sprejete za to lokacijo.
Tako ni pomembnih tveganj pri pravilni registraciji lastništva skladišča brez registracije pravic do zemljišča. Vendar pa morate imeti podatke o statusu zemljišča (morda je omejeno ali popolnoma izključeno iz prometa, je v arestu, je razvrščeno kot kmetijsko zemljišče itd.).
Bodite pozorni na to, ali je trenutni lastnik skladišča začel z vpisom zemljiške pravice in v kateri fazi je ta vpis, saj Obstaja zakonska prepoved prodaje stavbe brez zemljišča pod njo, če pripada isti osebi.
V pogodbi je navedba pravne usode zemljišča pod njo nujna zahteva organov registracije.
Vodilni odvetnik PRESIDENT CONSULT LLC Z. Brusova
IZBERITE DRUGO TEMO
PRODAJNA POGODBA
zemljišče brez stavb
_____________________ ____ ____________ 201_g.
gr. RF _________________________________________________, v nadaljevanju "prodajalec", na eni strani in
gr. RF ________________________________________________, v nadaljevanju "kupec", pa sta sklenila to pogodbo, kot sledi:
1. PREDMET POGODBE
1.1. V skladu s to pogodbo prodajalec prenese lastništvo na kupca, kupec pa se zavezuje prevzeti in plačati po ceni, dogovorjeni s to pogodbo, naslednje nepremičnine, v nadaljevanju: nepremičnine:
zemljiška parcela s katastrsko številko _______________________ s površino ________ kvadratnih metrov. m., ki se nahaja na naslovu _____________________________________, kategorija zemljišča - _______________________________________, dovoljena uporaba _________________.
1.2.
Nepremičnina pripada prodajalcu po lastninski pravici na podlagi naslednjih listin: (navedite temeljne listine, ki so navedene v potrdilu donatorja z vsemi podatki).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Pravica prodajalca do nepremičnine je potrjena s potrdilom o državni registraciji pravic z dne ____________. serija ______ št.________________, kot tudi vpisnik št. __________________________.
1.3. Na točki, določeni v klavzuli 1.1. Pogodba Na zemljišču ni nobenih nepremičnin, ki so v lasti prodajalca. (Če je v katastrskem potnem listu za zemljišče razvidno, da je tam hiša, lahko zavrnejo registracijo), ker Ločena odtujitev hiše in zemljišča je prepovedana. Mogoče je še vedno vredno registrirati hišo v skladu z izjavo pred registracijo in nato podariti hišo in zemljišče?)
1.4. Prodajalec jamči, da je stanje zemljišča primerno za uporabo v skladu z namenom in dovoljeno rabo.
2. CENA IN POSTOPEK PLAČILA
2.1. Pogodbena cena Nepremičnine je ____ (____________________) rubljev.
2.2. Kupec je nakazal denar za plačilo nepremičnine, prejel pa ga je prodajalec. Dokument o prenosu sredstev je ta pogodba (Opomba* ta klavzula pogodbe je primerna le, če so stranke pogodbe državljani. Gotovinska plačila med organizacijami za zneske nad 100.000 rubljev so prepovedana. Če obstaja drugačen plačilni sistem, to klavzulo je treba spremeniti).
3. DRŽAVNA REGISTRACIJA
3.1. Ta pogodba začne veljati in se šteje za sklenjeno od trenutka, ko jo podpišeta stranki.
3.2. Stroški, povezani z državno registracijo lastninskih pravic kupca, se porazdelijo med stranke v skladu z veljavno zakonodajo.
3.3.
Do podpisa pogodbe je bila nepremičnina prenesena s strani prodajalca na kupca, pregledana in prevzeta s strani kupca, kupec nima nobenih zahtevkov. Dokument o prenosu nepremičnine je ta pogodba. Stranke ne sestavijo akta o prevzemu in prenosu. (Če obstaja drugačen sistem za prenos lastnine, je treba ta odstavek spremeniti)
4. POSEBNI POGOJI
4.1. Prodajalec jamči, da nepremičnina pred podpisom te pogodbe ni bila nikomur prodana, podarjena, zastavljena, ni obremenjena s pravicami tretjih oseb in ni v sporu ali arestu (prepovedi).
4.2. Stranki pogodbe potrjujeta, da jima ni odvzeta poslovna sposobnost, da nista pod skrbništvom ali skrbništvom, da ne trpita za boleznimi, ki bi jima onemogočala razumevanje bistva pogodbe, in da ni nobenih okoliščin, ki bi prisilile k izvršitvi te pogodbe. .
5. KONČNE DOLOČBE
5.1. Pogodba je sestavljena v treh izvodih z enako pravno veljavo, od katerih enega hrani prodajalec, drugega kupec, tretjega pa organ, ki izvaja državno registracijo pravic na nepremičninah.
NASLOVI IN PODATKI STRANK:
Prodajalec:
Kupec:
Polno ime _____________________________________, Datum rojstva ______________________, kraj rojstva ____________, prijavljen na naslovu: ______________________, potni list __________ št. _______________, izdan (kdaj) ____________________ kdo ___________________________________________________________.
PODPISI STRANK:
Prodajalec: __________________________________________________
Kupec: __________________________________________________________
O mojih pravnih storitvah in storitvah mojih kolegov na področju zemljiškega prava si oglejte TUKAJ
Vnos je objavila avtorica Tatyana Skvortsova v kategoriji Vzorci pogodb, Pravni izobraževalni program z oznakami: oblika pogodbe o nakupu in prodaji zemljišča, pogodba o nakupu in prodaji zemljišča, tipska pogodba za nakup in prodaja zemljišča, oblika pogodbe za nakup in prodajo zemljišča.
Posvetovanja ←
Zdravo! Uprava mi je na dražbi prodala nestanovanjski objekt brez zemljišča, saj v času dražbe zemljišče ni bilo razmejeno. Potem je uprava razmejila zemljišče in mi ga ponudila v odkup. Povejte mi, ali mi je bila stavba brez zemljišča "v zraku" prodana zakonito.
Zdravo! Hvala, ker ste se obrnili na Center za zaščito pravic.
V skladu s čl. 273 Civilnega zakonika Ruske federacije, ko se lastništvo nad zgradbo ali objektom, ki je pripadalo lastniku zemljišča, na katerem se nahaja, prenese lastništvo zemljišča, ki ga zaseda stavba ali objekt in je potrebno za njegova uporaba se prenese na pridobitelja stavbe ali objekta.
Na podlagi čl. 271 Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik stavbe, objekta ali druge nepremičnine, ki se nahaja na zemljišču, ki je v lasti druge osebe, pravico do uporabe zemljišča, ki ga je ta oseba zagotovila za to nepremičnino.
35. člen zemljiškega zakonika Ruske federacije določa, da ko se lastništvo zgradbe ali zgradbe, ki se nahaja na zemljišču nekoga drugega, prenese na drugo osebo, ta pridobi pravico do uporabe ustreznega dela zemljišča, ki ga zaseda stavba, strukturi in potrebni za njihovo uporabo, pod enakimi pogoji in v enakem znesku kot njihov prejšnji lastnik. Odtujitev zemljišča brez stavbe ali objekta, ki se nahaja na njem, ni dovoljena, če pripada isti osebi.
Tako zakonodaja predvideva možnost odtujitve objekta brez odtujitve zemljišča, nasprotno pa prepoveduje.
V skladu s čl. 37 zemljiškega zakonika Ruske federacije so lahko predmet nakupa in prodaje le zemljišča, ki so bila vpisana v državni kataster.
Odsotnost mejnega načrta in posledično odsotnost katastrskega vpisa kaže na to, da ta zemljiška parcela nima individualno opredeljenih lastnosti in ne more biti predmet civilnega prometa.
V zvezi z navedenim je lastninska pravica na zemljiški parceli in možnost opravljanja transakcij v zvezi z zemljiško parcelo nastala šele po vpisu v katastrski register.
Trenutno v skladu s čl. 39.3, 39.20 Zemljiškega zakonika Ruske federacije imate izključno pravico, da brez javnega razpisa pridobite zemljišče v lastništvo ali najem kot lastnik zgradb in objektov, ki se nahajajo na takem zemljišču.
