Experții sunt încrezători că creșterea prețurilor pentru imobiliare va continua, iar acest lucru va fi promovat de o nouă lege, iar oamenii speriat de problemele TFB se întorc la investiții în locuințe
Dezvoltatorii din urmă din 2016 sunt caracterizați ca fiind destul de prosperi, în special în contextul crizei 2015, menținând în același timp o anumită descărcare a cererii, atât în \u200b\u200braportul de locuințe primare, cât și cele secundare și în sensul metraja și geografiei. Participanții la brunchul de afaceri "în timp real" susțin că, deși se întreabă din 2017 așteaptă și nu merită, creșterea și stabilă, va fi în continuare: populația țării pare să fi venit la umil, cu poziția actuală de Lucrurile, percepția realității nu mai este o criză și ca o nouă realitate economică.
2016 a trecut sub semnul cererii vii și, cel mai important, eficient în aproape toate segmentele imobiliare: studiouri miniaturale și apartamente mari, locuințe primare și apartamente utilizate.
În multe privințe, piața a mutat programul de subvenție de stat parte a ratei dobânzii la creditele ipotecare. Potrivit directorului prim-ministrului prim-ministru Ruslana Sadreyev, a scos din piața secundară pe piața clădirilor noi circa 20-25% dintre cumpărători. Colegul său din atelier, șeful Academiei de Științe din Kazan, Oleg Zakharov, este încrezător că acest fenomen este temporar și, în absența sprijinului de stat, cererea se poate schimba spre piața secundară.
Experții sărbătoresc o piață supraîncălzită în segmentul de apartamente mici și studiouri - în dorința de a face locuințe accesibilă la fel de cât mai mult posibili cumpărători, companiile au redus pătratul. A fost încălzită cererea și prăbușirea lui Tatfondbank - abia obținută despăgubiri pentru 1,4 milioane de ruble, foști deponenți bănci au intrat pe piața de locuințe mici. Directorul Academiei de Științe a Premierului spune că cea mai mare cerere a fost observată în segmentul camerelor - Sadreyev argumentează că acum nu este aproape posibil să cumpere astfel de locuințe.
Partea inversă a fenomenului este lipsa emergentă a unei piețe de apartamente cu două și trei dormitoare. Confirmând această tendință, directorul comercial al KamastroyInvest, Natalya Zaitseva, sa referit la propria sa experiență:
Desigur, în funcție de segmentul și locația casei, vânzările pot trece prin diferite scenarii. Dar, în producătorul de aeronave, acum există o anumită lipsă de locuințe confortabile - cel puțin în casa noastră în construcție pe strada Lukin "Apple Red", "Treshk" nu este foarte mult, dar nu sunt de acord foarte repede.
Potrivit lui Ruslana Sadreyev, programul de subvenționare a creditelor ipotecare a tras de pe piața secundară la piața clădirilor noi aproximativ 20-25% dintre cumpărători
Referindu-se la feedbackul cu cumpărătorii, Zaitseva afirmă o lipsă de apartamente bune și în centrul orașului, dar acolo este conectat mai mult cu o lipsă de terenuri potrivite pentru construcții.
În același timp, experții subliniază un astfel de fapt: cel care caută poate găsi un apartament chiar și într-o casă curtă, deși la începutul zecilor, când majoritatea apartamentelor aflate în construcție au fost vândute la stadiul inițial al Construcția, a fost dificil să se introducă o astfel de situație. Oaspeții Brancha leagă acest lucru cu faptul că un număr mare de investitori au părăsit piața, care a încălzit cererea: Potrivit estimărilor lui Oleg Zakharov, în masa totală a cumpărătorilor, cota lor are până acum de la 50% la 5%:
Companiile mari, cum ar fi "nestres" sau "suvavem" în activitatea lor, s-au concentrat asupra investitorilor și nu pe cumpărătorul masiv, - clarifică șeful Novostroeks Kazan.
Participanții la piață au remarcat și creșterea emergentă a prețurilor locuințelor, a înlocuit aproape o stagnare de doi ani. Încet, dar drept, metri pătrați în casele noi au crescut anul trecut. Ca fiind adevărat, ei vor crește în 2017:
Acest lucru se datorează, în primul rând, cu faptul că oamenii sunt obișnuiți cu noile realități, au învățat să locuiască în ele, deși nevoia de locuințe noi nu face oriunde ", explică directorul complexului rezidențial" Insulele "GK Zhik Vladimir Mikhailov. - Da, acum au fonduri mai puțin gratuite că ar putea investi în achiziționarea de locuințe, dar vor fi jucate de către dezvoltatori - o propunere din partea lor de ajutor cu vânzarea de locuințe secundare, cu o căutare de ipoteci ieftine etc. . În orice caz, o scădere a solventului nu ne așteptăm la cerere. În al doilea rând, a crescut - cel puțin cantitatea de inflație, costul construcției, pe care dezvoltatorii trebuie să fie "bate".
Descriind perspectivele viitoare pentru piața locuințelor secundare, Ruslan Sadreyev de la Academia de Științe Premier a menționat că acest segment a intrat acum în stadiul unui anumit echilibru:
Am observat mai sus că piața a fost renașterea cererii de locuințe în producătorul de aeronave. Experții recunosc - o nouă viață pe site, anterior nu mult mai atractivă, a inhalat deschiderea stației "Avioane" stație de metrou. Acum, visează la îmbunătățirea condițiilor de locuit, oamenii visează să le îmbunătățească aici, în producătorul de aeronave.
Conform estimărilor mele, în medie, prețul de locuințe în "Aviastroy" a fost aproape echivalent cu prețurile locuințelor, situate pe străzile străzii Chuikova, districtul Novo-Savinovsky, spune Ruslan Habibrahmanov, directorul plat.
Sunt mulțumit de agenții imobiliari și de dezvoltatorii și cu Districtul Kirov: construcția de drumuri noi, în special, reconstrucția străzii SEROV, a făcut dintr-o dată o viață atractivă aici. În același timp, vechiul district Kirovsky devine centrul districtului "mare" Kirovsky, periferia - satul Ballen, este acum construit în mod activ (aici, vom aminti, complexe rezidențiale "raduzhny" și " Salvat Cooper "sunt construite).
Potrivit participanților la Brancha, noua viață așteaptă zona Gorky-Ameriense și a străzii patriei (aici, în special, intenționează să realizeze proiectul rezidențial al "Edge" din Marea Britanie). Destul de mare, dar, totuși, nu există perspective apropiate la districtul de stradă Daurosky, unde se concentrează un număr mare de zone în baze de producție. Nu este fiabilă și Salmachi, acum sufocând blocajele de trafic, dar care va primi o nouă dezvoltare cu punerea în funcțiune la începutul anilor 20 ai intersecției de transport.
În general, experții notează o lipsă destul de gravă de șantiere de construcții rezidențiale. Acesta este motivul departamentului de vânzări al "Edge", spune Olga Volchkov:
Cererea de teren din partea dezvoltatorilor este, dar situsuri interesante gata pentru construcții - purificate din clădiri, cu infrastructură finalizată, nu atât de mult. Da, multe zone din zona industrială, dar pentru a construi cazare pe ele, este necesar să se efectueze o muncă pe care o veți lua mai mult de un an. De exemplu, compania noastră este planificată să construiască două case în centrul orașului, așa că am trecut cu ele toate instanțele necesare pentru mai mult de un an.
Începutul anului pentru dezvoltatori a fost marcat de următoarele modificări ale Legii federale privind construcția acțiunilor - unele dintre ele au intrat în vigoare la 1 ianuarie 2017, amendamentele individuale vor afecta forța juridică din 1 iulie. Acest lucru, vom aminti, deja cea de-a 13-a ediție a FZ-214 adoptată în 2004.
De data aceasta, opt dispoziții de bază au fost transmise legii. Toate acestea introduc instrumente suplimentare pentru protecția participanților la construcția capitalului propriu. Cu toate acestea, membrii Brancha au fost unanimoși în opinia că legea ar fi îndeplinită în detrimentul gradelor în sine - aproape toate inovațiile cresc povara financiară asupra dezvoltatorului și înseamnă că toți vor fi incluși în costul unui pătrat metru.
Este prea devreme să vorbim despre modul în care legea va afecta piața ", spune Olga Volchkov. - Toate modificările se vor referi doar la obiectele a căror construcție este lansată după 1 ianuarie a acestui an. Atât de mult mai mult sau mai puțin considerabil acest lucru putem, mai degrabă, în 2018-2019.
Să trăim mai mult pe niște romane ale legii.
În primul rând, de acum înainte, dezvoltatorii sunt obligați să posteze informații avansate pe Internet ca parte a declarației de proiectare. În acest caz, indică separat responsabilitatea dezvoltatorului pentru furnizarea de informații irelevante sau nesigure.
Dar un dezvoltator conștiincios și astfel nu este nimic de ascuns de cumpărătorii săi ", spune Volchkov.
În acest sens, oaspeții de vânătoare de afaceri sunt recomandați să nu se limiteze la studierea declarației de proiect pe site-ul dezvoltatorului și să verifice compania că o persoană intenționează să aibă încredere în banii lui. Din păcate, un nume puternic și o lungă istorie de ședere pe piață nu mai este o garanție că casa va fi finalizată și oamenii vor intra în apartamente noi: povestirile companiei "Svei" și "Fundal" - o confirmare vizuală a acestui lucru .
În acest sens, vă recomandăm să vă uitați la trenul financiar și de proprietate al dezvoltatorului. Dacă începe prea mult să se implice în achiziționarea de active non-core, aceasta conduce în mod constant la o creștere a sarcinii sale de credit. La un moment dat, compania se oprește deja aparținând lui - ea începe să aparțină băncii ", recomandă Ruslan Habibrakhmanov.
În al doilea rând, legea prevede crearea Fondului de compensare (totuși, în actul de reglementare, este clar "poate fi creat") - un fel de analog al ASV pentru deponenții băncii afectați. "Cubia" ar trebui să fie formată în detrimentul contribuțiilor obligatorii ale dezvoltatorilor, a cărei dimensiune este de 1% din valoarea fiecărui contract de participare a capitalului propriu. Sumele ar trebui să fie tăiate încă - de estimările industriei, pe întreaga țară cu aproximativ 30-35 miliarde de ruble. Cu toate acestea, spre deosebire de DS, cantitatea de compensare nu este limitată - o potențial înșelătoare, Prolonul trebuie să obțină tot ce a reușit să investească. Cu toate acestea, în ce bancă, toate acestea vor fi păstrate, care sunt garanțiile conservării fondurilor Fondului de compensare și, principalul lucru, mecanismul de obținere a fondurilor de către acționari în caz de probleme cu dezvoltatorul în Legea nu este încă scrisă.
Noua lege, cel mai probabil, va contribui la creșterea încrederii acționarilor față de construcție, dar această încredere va fi plătită de banii lor, Vladimir Mikhailov crede
Fondul de compensare vine la schimbare, din păcate, care nu sa întâlnit în ciuda tuturor bunătății intențiilor, mecanismul de asigurare a responsabilității dezvoltatorilor introdus din ianuarie 2014. Deoarece legea forței inverse nu are, Novella despre asigurare răspândită numai la obiecte, construirea a început în 2014 - doar în momentul în care dezvoltatorii la noile proiecte au fost extrem de precaute. În plus, companiile de asigurări se asigură dezvoltatorii datorită riscurilor mari extrem de reticente.
Cu toate acestea, cele mai controversate, potrivit "experților în timp real", norma este că situația intră în vigoare la 1 iulie, în conformitate cu care societatea de construcții este obligată să atragă fondurile cetățenilor la percepție prin spectacol Conturile de escrow în bănci. Obțineți fondurile acționarilor dezvoltatorul poate exclusiv după trecerea apartamentului finit. Dezvoltatorul rămâne doar o finanțare a proiectelor, ceea ce înseamnă costul de întreținere a împrumutului și devalorizarea ideii de construcție a capitalului propriu, în cadrul cărora mijloacele acționarilor sunt utilizate de către dezvoltator ca o alternativă fără dobândă la bancă împrumut.
Numai băncile vor fi dezvăluite pentru a deschide conturile Exorua care îndeplinesc cerințele guvernului, pe care le face obiectul instituțiilor de credit în care pot fi plasate fonduri bugetare. Cu toate acestea, un exemplu cu Tatfondbank, în care participarea statului a fost mai mult de jumătate, indică în mod clar că "nimic nu este veșnic sub lună". Cum garantează returnarea instrumentelor de fonduri dezvoltatorului în cazul prăbușirii băncii - această întrebare nu a avut încă un răspuns.
Luând o nouă lege, statul încearcă să rezolve într-un fel o problemă acută cu acționarii înșelați (în conformitate cu Agenția Națională a Complexului de Construcții SBC, la 1 ianuarie 2017, dezvoltatorul 61 au fost în etapele de faliment în conformitate cu contractele de participare la capital, În balanța totalului, 9 mii de apartamente neterminate - aproximativ ed.) - Sunt sigur că Natalia Zaitseva din KamastroyInvest. - Blocarea integrală sau parțială în borcanul investitorilor imobiliari este o practică destul de comună în Europa.
Cu toate acestea, Rusia, după cum știți, "Special devin" este părerea că dezvoltatorii vor găsi o modalitate de a ocoli norma, într-un mediu profesional este destul de larg răspândit.
Una dintre opțiuni este crearea unei cooperative, finalizarea casei și vânzarea de apartamente numai după pasajul său ", verifică directorul unui" apartament ".
Experții sunt aproape încrezători că inovațiile din FZ-214 vor împinge piața la consolidare: companiile mici vor pleca, fie vor absorbi jucătorii mari.
Da, noua lege este probabil să contribuie la creșterea încrederii în lucrătorii din construcții, dar această încredere va fi plătită de banii lor - toate costurile asociate cu noile norme care vor aduce dezvoltatorii vor cădea în costul unui contor pătrat. Și acest lucru nu se potrivește într-adevăr cu nevoia de a face locuințe accesibile celor mai multe familii ruse, declarate la cel mai înalt nivel, directorul Complexului "Insulele" GK Zhik Vladimir Mikhailov crede.
Și care sunt acționarii? Sunt binevenite, științe prin experiența amară de "mare" clienți și "fundal", noi garanții? Potrivit participanților din Brancha, există încă cele mai "avansate" în cursul inovațiilor. Ca o ilustrare, Mikhailov dă un exemplu cu o femeie - deponenții Tatfondbank, care au devenit eroina cămășii video: "Ei spun că toate contribuțiile sunt asigurate și unde să meargă la asigurare - nimeni nu spune."
Tatyana Qhchchchka, Foto Maxim Platonova, Video Camille Ismailova
Modificări ale legislației privind construcția capitalului propriu, care intră în vigoare la 1 iulie 2018, strângeți serios cerințele pentru dezvoltatori. Se presupune că o astfel de abordare va împiedica apariția unor noi acționari înșelați și va reduce semnificativ numărul de "pe termen lung". Cu toate acestea, dezvoltatorii înșiși consideră că consecințele schimbărilor vor fi negative - costul construcției va crește, vor apărea dificultăți cu activitățile de exploatare, ceea ce va lovi chiar și în jucători stabili.
Modificările aduse legislației schimbă în mod semnificativ regulile jocului în construirea de clădiri de apartamente. Proiectul de construcție trebuie subliniat într-o companie de proiect separată. Această companie ar trebui să îndeplinească cerințe stricte - au cel puțin 3 ani de experiență pe piața construcțiilor și pune în funcțiune cel puțin 10.000 de metri pătrați. m. Permisiunea poate fi obținută numai care va permite controlul adreselor asupra fiecărui proiect.
Cu toate acestea, acest nou principiu "o singură rezoluție - un obiect" va complica activitățile dezvoltatorilor mari care conduc simultan mai multe proiecte la scară largă. Anterior, din această situație, a fost simplă - o entitate juridică a fost înregistrată de la zero, care a fost emisă de proprietatea site-ului. Cu toate acestea, cerințele pentru organizațiile de proiect exclud o astfel de opțiune. Acest lucru poate provoca un colaps special în industrie, deoarece organizațiile de proiectare care îndeplinesc toate cerințele, nu atât de mult.
Dezvoltatorii vor trebui cel mai probabil să primească permisiunea de a nu construi 2-3 case (ca și acum), dar cât mai mult posibil. Cu toate acestea, problema este că prezicerea indicatorilor de construcție așteptați în acest caz vor fi foarte dificili. Singura cale de ieșire va fi o armonizare suplimentară a autorizațiilor și, având în vedere calendarul și birocrația, cu greu poate încetini construcția de obiecte. Ca urmare, aceeași suferință lungă poate apărea, de asemenea, cu jucători mari mari care pur și simplu nu pot face față permiselor pentru proiectele lor la scară largă.
Critica puternic dezvoltatorii și au strâns cerințele pentru indicatorii financiari. Contul companiei de proiect ar trebui să fie de cel puțin 10% din fondurile din costul construcției în prezentarea trimestrială a declarației. Ridicate și cerințe pentru mărimea mijloacelor proprii ale dezvoltatorului - ar trebui să fie, de asemenea, cel puțin 10% din valoarea de proiectare a construcției. Necesitatea de a se acumula din contul de 10% din toate investițiile, precum și direcția fondurilor semnificative pentru capitalul social va conduce la o creștere a costului construcției.
Merită să ne amintim despre necesitatea deducerilor la fondul de compensare. În viitor, toate aceste costuri suplimentare sunt susceptibile de a fi transferate cumpărătorilor. În principiu, vă puteți aștepta în următorii ani pentru a reduce volumul de construcție și pentru a crește prețurile pentru apartamente în clădiri noi. Adevărat, problema mare la început nu va deveni - piața este în prezent suprasaturată, iar în același nou Moscova există aproape case goale, apartamente în care sunt vândute la prețuri minime.
Controlul asupra activităților financiare ale dezvoltatorilor va crește. Compania va trebui să aibă un cont deschis într-o bancă specializată (lista băncilor va publica banca centrală). Acesta va fi redus la un minim de posibilitatea unui dezvoltator pentru utilizarea necorespunzătoare a fondurilor - companiile nu vor putea încheia tranzacții care nu sunt legate de construcții. Băncile vor controla cu greu toate operațiunile dezvoltatorilor, ceea ce poate duce la probleme în desfășurarea activităților de exploatare.
Puteți observa momentele pozitive ale modificărilor așteptate. Construcția de construcție va fi curățată de jucători nesiguri, iar activitățile financiare consolidate vor reduce cantitatea de fraudă pe piața imobiliară. Cu toate acestea, efectul negativ poate fi în continuare tangibil - cerințele pot duce la prezența problemelor între jucătorii stabili anterior, ceea ce va duce la contrari, la o creștere a numărului de obiecte problematice. Accesul posibil va fi reorientarea industriei pentru finanțarea proiectelor, în care rolul instituțiilor de credit în construcția comună va crește.
În Rusia, este planificată tranziția la un nou sistem de achiziție a locuințelor în construcție - în locul construcției de capital va veni finanțarea proiectelor. RBC Imobiliare explică ce diferă o nouă schemă de vânzări pe DD
Președintele rus Vladimir Putin înainte de 15 decembrie a acestui an, măsuri privind înlocuirea treptată a construcției comune prin împrumuturi bancare și alte surse de finanțare. Trecerea la schema de finanțare a proiectului a dezvoltatorilor de locuințe, care ar trebui să minimizeze riscul cetățenilor, va dura trei ani.
Aceasta înseamnă că, în viitor, dezvoltatorii nu vor putea atrage fondurile pentru finanțarea construcției. O practică similară a participării limitate a persoanelor fizice în construcția de locuințe este valabilă în multe țări străine și implică finanțarea construcției în detrimentul băncilor.
Scopul principal al inovațiilor este de a rezolva problema acționarilor înșelați. "Cetățenii nu își vor risca propriile fonduri, ci să dobândească locuințe deja construite, care pot fi imediat emise. Dar, în același timp, este necesar să se facă ca prețul pe metru pătrat să devină excelent, iar băncile erau gata să acorde împrumuturi sub un interes blând ", astfel încât în \u200b\u200bRBC Real Estate Comentariile au explicat nevoia de a schimba șeful Ministerului Construcția de bărbați din Rusia Mikhail.
Biroul editorial al RBC imobiliar a dat seama că riscurile pentru cumpărătorii de clădiri noi vor elimina o nouă schemă de finanțare și cum va afecta piața imobiliară din Rusia.
Alternativă la construcția partajată
În prezent, aproximativ 80% din clădirile noi din Rusia sunt puse în aplicare prin încheierea contractelor de construcție comună (DD). Această schemă sugerează că construcția de locuințe se desfășoară pe mijloacele de grade - indivizii care, de fapt, împărtășesc toate riscurile cu dezvoltatorul.
Astăzi există trei surse de finanțare a oricărui proiect de construcție: mijloacele de acționari, finanțarea bancară (proiect) și mijloacele proprii de dezvoltatori. "Fondurile proprii ale producătorului variază de la 20% la 40% din suma totală a investițiilor de capital, care sunt necesare pentru construirea [complexului rezidențial separat], mijloacele acționarilor sunt de aproximativ 50%. Restul este fondurile împrumutate de la instituțiile de credit (finanțarea proiectului, nu mai mult de 50%), a declarat Marina Lyubalogov, director general adjunct al preocupării crocate. Dar, în practică, dezvoltatorul alege nu mai mult de 30% din limita de credit dedicată proiectului, iar vânzările de contoare viitoare pe DDA vor începe de la începutul construcției, completează partenerul companiei internaționale de consultanță Colliers International Vladimir Sergunin.
Finanțarea proiectelor, care este planificată să fie pe deplin planificată după trei ani, presupune că construcția va fi mai finanțată băncii. În același timp, schemele și condițiile specifice pentru interacțiunea băncilor, dezvoltatorilor și cumpărătorilor de clădiri noi nu au fost încă exprimate. În piețele imobiliare dezvoltate (a se vedea Crees de mai jos), în cadrul acestui sistem, Banca investește în implementarea proiectelor rezidențiale, care sunt sfătuite de obligațiile datoriei, iar returnarea instituției de credit nu apare în detrimentul activelor dezvoltatorului, dar în detrimentul fluxurilor de numerar formate din noul proiect. Cu alte cuvinte, construcția casei se desfășoară pe banii băncii. În același timp, finanțarea proiectului nu înseamnă împrumuturi: ratele de finanțare a proiectelor pot fi mult mai mici decât împrumuturile curente pentru constructori.
"Noua schemă va avea riscul ca cetățenii să-și piardă investițiile în locuințe în construcție, fără a primi un apartament ca rezultat. Pentru dezvoltatori, mecanismul de atragere a fondurilor pentru construcții va fi simplificat (în loc de numeroși indivizi va fi una sau două bănci și un număr limitat de investitori profesioniști). În plus, riscurile inconsecvenței volumului de finanțare atrase de etapele de construcție vor fi eliminate - Finanțarea va fi efectuată în volumul aprobat, după cum este necesar, a declarat Mikhail Men.
Schema de finanțare bancară reduce riscurile și pentru stat - minimizează "probabilitatea apariției sprijinului bugetar al industriei", a adăugat ministrul. Aceasta înseamnă că, la domiciliu în cazul neîndeplinirii obligațiilor, constructorii vor merita în detrimentul bugetului de stat, dar pe banii băncilor care au finanțat proiectul sau companiile de asigurări.
Cum va merge la noua schemă
Prima etapă a tranziției de la construirea de capitaluri proprii la finanțarea proiectelor a fost apariția Fondului pentru Drepturi de Protecție, în cadrul Ministerului Economiei. A doua etapă va fi intrarea în vigoare la 1 iulie 2018, normele din 218-FZ, ceea ce implică modificări ale legislației privind construcția capitalului propriu. De asemenea, în acest stadiu, este planificată crearea unui sistem unificat pentru monitorizarea construcției de capitaluri proprii în regiuni.
În etapa următoare, în ansamblu, va fi evaluată modul în care băncile vor fi să finanțeze construcția de locuințe. "Dacă în acest domeniu se justifică, atunci în viitor, luând în considerare evaluarea competentă a riscurilor și reducerea costului resurselor de credit, acesta va permite înlocuirea etapitară a construcției de capitaluri proprii pentru finanțarea proiectelor, ținând cont de disponibilitatea locuințelor, "RBC Imobiliare a spus bărbaților Mikhail.
Șeful ministrului a menționat că investițiile indivizilor din construcția de locuințe reprezintă aproximativ 3,5 trilioane de ruble. în acest moment. "În primul rând, trebuie să primim un răspuns din sectorul bancar: pentru ce oră și la ce prețul băncilor de bani vor putea înlocui aceste 3,5 trilioane de ruble. Este o astfel de finanțare de către sistemul bancar? Și dacă da, pentru ce perioadă? Este necesar să se calculeze înainte de trecerea la o relație mai civilizată atunci când construcția de locuințe este finanțată de către cetățeni, dar de către bănci, "șeful ministrului a comentat.
Construcție partajată în Rusia
Astăzi, aproximativ 80% din locuințele ridicate în Rusia sunt finanțate în detrimentul participanților la construcția de acțiuni - 214-фз. Aproximativ 1,1 milioane de DDU-uri existente sunt înregistrate în întreaga țară pentru al treilea trimestru al anului 2017. Potrivit Băncii Rusiei, datoria cetățenilor în ipoteca luată de DDU, este de aproximativ 1 trilion ruble și ținând seama de fondurile primei contribuții pe această sumă crește la 1,5 trilioane de ruble.
Alte 20% este în principal implementarea apartamentelor în casele finite privind contractele de vânzări preliminare, emiterea de certificate de locuințe (extrem de rare) sau schema de cooperative de locuințe și construcții, care nu au reușit încă să meargă complet de pe piață.
Temerile dezvoltatorilor
În general, dezvoltatorii și imobilele chestionate de Consiliul de editorial "RBC Imobiliar" sunt de acord cu poziția autorităților că finanțarea proiectelor va elimina toate riscurile pentru cumpărători și statul în ceea ce privește apariția unor noi acționari înșelați. În același timp, unii jucători de pe piața imobiliară că tranziția către un nou sistem va crește costul locuințelor, inclusiv datorită creditelor costisitoare pentru dezvoltatori.
Dificultăți speciale și obstacole în calea tranziției la finanțarea proiectelor nu văd președintele Codului civil fundamental și a fostului șef al moronului, Alexander Ruch. Potrivit lui, astăzi piața pentru o astfel de schemă funcționează și, destul de cu succes - fără creșterea prețului construcțiilor și creșterii prețurilor. "Noi, de exemplu, implementăm un proiect în regiunea Moscovei cu implicarea finanțării de proiect a Sbbank a Rusiei. Da, atragerea de bani pentru imobile, dar ele nu au impactul asupra finanțării construcției și nu depind de ele ", spune fluxurile. În opinia sa, companiile mici care nu au stocul de durabilitate vor pierde ocazia de a atrage bani de la bănci și pot proveni de pe piață.
Teoretic, finanțarea de acțiuni poate fi înlocuită de proiect, Marina Lubelskaya consideră, dar notează o condiție: o rată eficientă de finanțare a proiectelor ar trebui să fie egală cu dimensiunea inflației, plus o remunerație echitabilă. Astfel, dacă inflația este de 4% pe an, atunci cu remunerația de risc, rata finală nu ar trebui să fie mai mare de 8%. "Această rată va permite, păstrând nivelul actual al prețurilor pe piață pentru utilizatorii finali, înlocuiește o parte semnificativă a proiectelor cu implicarea fondurilor imobiliare cu finanțare a proiectelor fără pierderi pentru marja dezvoltatorului", explică ea.
Pentru a evita creșterea prețurilor, în conformitate cu Natalia Shatalina, este necesar să se lanseze finanțarea proiectului pentru programul de finanțare a proiectelor, în cadrul căruia dezvoltatorii vor putea primi împrumuturi la tarife mai accesibile. Principalele motive pentru creșterea posibilă a prețurilor locuințelor Natalya Shatalina solicită absența capacității de a cumpăra obiecte ridicate la prețuri mai accesibile - de exemplu, la stadiul inițial al construcției, puteți cumpăra un apartament cu 25-30% mai ieftin decât în casa finisată. Dacă luăm în considerare numai case gata făcute, puteți să vă asumați creșterea prețului de până la 10%, pe baza ratelor de împrumut existente pentru dezvoltatori, prezice.
În același timp, în conformitate cu capul pentru a lucra cu partenerii cheie ai EST-a-Tet Roman Rodionsev, un salt ascuțit al prețurilor nu este exact așteptat în cazul unui refuz al construcției de capitaluri proprii și nici din nici un motiv. Expertul explică faptul că trimestrial pe piața de capital vine o mare cantitate de propunere nouă la prețuri scăzute, care deține nivelul total de valoare a propunerii în clădirile noi. "Chiar dacă proiectele noi au ieșit deja cu finanțarea proiectelor, piața va rămâne pe piața locuințelor, implementată în conformitate cu contractele comune. Pentru implementarea numai a celor 3,4 milioane de metri pătrați. Locuințele, care sunt acum oferite în clădiri noi, vor avea nevoie de cel puțin patru ani în ritmul actual al vânzărilor ", va rezuma Rodionov.
În viitor, o abordare individuală a stabilirii ratei dobânzii va continua, deoarece toate proiectele au atractivitate diferită și riscuri diferite, prezise în serviciul de presă al Ministerului Afacerilor Interne. Un dezvoltator profesionist va fi benefic pentru a lucra la modelul de finanțare a proiectului, deoarece mecanismul de atragere a fondurilor pentru construcție atât procedural, cât și în ceea ce privește fluxul garantat de fonduri pentru construcții de la un investitor este luat în considerare în ministerul construcțiilor.
Cum de a vinde locuințe în străinătate
În Europa de Vest, finanțarea proiectelor este utilizată ca o schemă de bază pentru atragerea de fonduri pentru construcții. Construcția de locuințe se desfășoară pe fonduri împrumutate, iar banii cumpărătorilor vin la conturile speciale de ecuații ale băncilor, care sunt dezvăluite numai după intrarea în facilități și numai atunci dezvoltatorul primește un profit.
În Germania, există economii de construcții în Germania - viitorul cumpărător imobiliar investește mai întâi în numerar în registrele de marcă de economii, iar în câțiva ani se poate emite un împrumut de locuințe pentru a achiziționa locuințe. Fondurile din conturile birourilor de numerar de economii pot fi direcționate exclusiv pentru construirea de case.
În Marea Britanie, imobiliare rezidențiale sunt vândute sub următorul principiu: În timpul ciclului de construcție, dezvoltatorul în sine finanțează construcția și își poate permite să ia o plată anticipată de până la 5% pe apartament, restul - fondurile proprii și împrumutate ale Dezvoltator sau investitor. Acesta primește o plată completă la introducerea obiectului în funcțiune și, în majoritatea cazurilor, obiectele sunt închiriate cu ornamente. Costul finanțării proiectelor pentru dezvoltatori nu depășește 5-6%, iar costul creditelor ipotecare este de 1,5-3%.
În Israel, schema de finanțare a acțiunilor este distribuită în timp: 10% din costul apartamentului, prețul oferă în stadiul emiterii permiselor de construcție, următoarea parte - la momentul ieșirii obiectului de pe pământ, partea rămasă - la finalizarea tuturor lucrărilor. Adică, plata acționarului este legată de pregătirea de construcție a obiectului.
În prima jumătate a anului 2018, un număr record de complexe rezidențiale se pregătește să părăsească piața Moscovei de clădiri noi.
Foto: itar-Tass / Interfapes / Tatiana Timirkhanova
Dezvoltatorii se străduiesc să lanseze cât mai multe complexe rezidențiale până la intrarea în vigoare a noilor cerințe de dezvoltare a dezvoltatorilor de locuințe, dezvoltate de Biroul Redactorial al dezvoltatorilor și agenții imobiliari RBC. Conform previziunilor lor, cel mai mare volum de clădiri noi în acest an va fi lansat pe piața Moscovei până la 1 iulie.
Volumul total al proiectelor care vor fi în vânzare în 2018 va fi de aproximativ 1,5 ori mai mult decât în \u200b\u200btrecut, prezice directorul de dezvoltare strategică a liderului FGC Pavel Bryzgalov. Dacă vă bazați pe experiența anilor trecuți, atunci, cel mai probabil, vârful producției de noi facilități va fi pe piață pentru luna martie-aprilie, Natalia Shatalina este notată de directorul general al clădirii Miel-New. În general, în conformitate cu evaluarea sa, în toate segmentele ar trebui să apară o creștere a cantității de aprovizionare a anului.
"Până la 75% din volumul anual (aproximativ 1,5 milioane de metri pătrați în Moscova) pot intra pe piață în primele șase luni ale acestui an. În consecință, cota rămasă va fi lansată pe piață în a doua jumătate a anului ", a declarat Tatyana Kalyuzhnova, director al Grupului Urban.
Anterior, experții Grupului Metric "RBC Imobiliare" pe care dezvoltatorii din Moscova sunt acum dezvoltați aproximativ 140 de noi proiecte. "În prima jumătate a anului 2018, cel puțin 30 de obiecte vor fi disponibile în vânzare și ținând seama de posibila accelerare a începutului noului LCD, numărul lor poate ajunge la 40-50", a declarat partenerul de management al Grupului Metric , Participantul rețelei de parteneri Cbre Maria Litinetskaya. Pentru comparație: În 2017, 80 de noi complexe au început pe piața metropolitană a clădirilor noi, în timp ce în 2016 numărul acestora a ajuns la 71 și în 2015 - 66.
În a doua jumătate a anului 2018, va fi cu siguranță o scădere semnificativă a activității de dezvoltare datorită schimbărilor radicale ale regulilor jocului pe piața clădirilor noi, crede Lithinetskaya. "Nu toți dezvoltatorii vor putea să se adapteze la noi condiții de afaceri, având în vedere costurile sporite. Începerea unor proiecte va trebui să amâne la o dată ulterioară ", prezice.
Ce stimulează dezvoltatorii
Dezvoltatorii, dacă permite etapa proiectului, încercați să nu pierdeți ocazia de a face o examinare și să obțineți permisiunea de a construi până la 1 iulie 2018, notează Pavel Bryzgalov. Mulți dezvoltatori doresc să aibă timp pentru trecerea la o nouă schemă de finanțare a construcțiilor pentru a atrage cele mai mari cantități de acționari în cadrul tratatelor DDU, directorul general al grupului LSR Yuri Ilyin adaugă. "Pentru dezvoltatori, regulile vechi ale jocului sunt mai ușor de înțeles. În plus, noile amendamente din 214 de FZ, care intră în vigoare la 1 iulie, vor schimba modelul financiar al proiectului ", explică Paul Bryzgalov.
În același timp, Tatyana Kalyuzhnova nu respectă încă tendințele spre încheierea accelerată a proiectelor noi, deoarece dezvoltatorii de astăzi sunt prudență pentru a spori volumul de aprovizionare pe piață în contextul unei situații apropiate de impozitare. În același timp, nu exclude faptul că noile cerințe care intră în vigoare la 1 iulie pot afecta viteza producției clădirilor în vânzare.
Cum să modificați cerințele pentru dezvoltatori
Începând cu 1 iulie 2018, noi cerințe pentru dezvoltatorii de locuințe intră în Rusia. Aproape toate se referă la partea financiară a afacerii. Dezvoltatorul cel puțin 10% din fondurile din costul construirii unui complex rezidențial în momentul aprobării declarației proiectului. În plus, mărimea finanțării proprii direcționate către construcții nu ar trebui să fie mai mică de 10% din investiție. Costurile administrative nu pot depăși 10% din costul de proiectare al construcției, iar cantitatea totală de plăți în avans nu este mai mare de 30%. Nu este legată de construirea obligațiilor dezvoltatorului sunt limitate la 1% din totalul investițiilor.
Dezvoltatorul privează dreptul de a atrage orice împrumuturi pe lângă împrumutul țintă al proiectului. Toată finanțarea construcției ar trebui să treacă printr-un singur cont curent, care poate fi descoperit numai în banca autorizată de autorități. În plus, dezvoltatorul nu poate produce acțiuni și obligațiuni, pentru a asigura obligațiile terților la proprietatea lor, a crea organizații comerciale și necomerciale.
De asemenea, a limitat capacitatea de a atrage fonduri simultan pentru mai multe permise de construcție. Pur și simplu, este introdus principiul "unui dezvoltator este un permis de construcție". În consecință, pentru proiectele mari care numesc mai multe etape de construcție, autorizațiile și documentația de proiect vor trebui aprobate înainte de începerea punerii în aplicare, iar acest lucru va implica o creștere a costurilor.
"Aceste romane provoacă în cele din urmă o creștere vizibilă a costului construcției, care în viitor va conduce fie la creșterea prețurilor, fie la o scădere a rentabilității afacerii dezvoltatorilor. Având în vedere situația actuală de pe piața în care se simte adaptarea unei sentințe, unii dintre dezvoltatori vor fi forțați să-și transforme activitățile sau să-și revizuiască în mod serios parametrii ", a declarat Maria Litinetskaya.
Cum să modificați prețurile pentru clădirile noi
Experții chestionați de editori nu se așteaptă semnificativ la noile clădiri din Moscova și regiunea în acest an. Potrivit lui Pavel Bryzgalov, este puțin probabil ca producția mare de obiecte pe piață în prima jumătate a anului, este puțin probabil să aibă un impact semnificativ asupra prețurilor, deoarece trecerea expertizei și obținerea unei permisiuni de construcție nu înseamnă că proiectul va fi vânzare. În plus, datorită retragerii unui număr mare de proiecte noi în prima jumătate a anului în al doilea rând, vom primi un declin, adaugă el.
În același timp, Maria Lithinetska consideră că o creștere a cantității de aprovizionare, în special caracterul său de salt, va provoca o lovitură puternică unei dinamici slabe pozitive a prețurilor, care a fost subliniată în segmente separate în perioada 2016-2018. Cel mai probabil, datorită creșterii ofertei, prețurile vor scădea în prima jumătate a anului, deoarece dezvoltatorii vor încerca să intercepteze clienții de la concurenți în detrimentul ratelor atractive, expert prezice.
În general, Natalia Shatalin este de așteptat să fie o dinamică minoră în direcția creșterii în 2018. "În ceea ce privește acele complexe rezidențiale care vor merge în continuare pe piață în a doua jumătate a anului, datorită creșterii prețului de costuri în ele poate crește, dar dezvoltatorii pot încerca să-l împiedice. Cred că dezvoltatorii mari vor putea să păstreze prețurile la un nivel atractiv și, în același timp, nu se vor retrage de la îndeplinirea cerințelor de 214-фз ", rezumă Mary Litinetskaya.
Dezvoltatorii din Moscova au explicat creșterea viitoare a prețurilor prin creșterea valorii materialelor de construcție și a inflației amânate
În a doua jumătate a anului 2017, costul locuințelor va crește brusc în Rusia, dezvoltatorii mari din Forumul RBC "Imobiliar în Rusia" prezis. Vicepreședintele Guvernului Regiunii Moscovei Herman Elianyushkin a ajuns la aceeași concluzie. Dezvoltatorii și oficialii guvernamentali și-au explicat așteptările de creștere a prețurilor pentru materialele de construcție, așteptând un deficit de aprovizionare și inflație amânată.
Primul val al creșterii prețului apartamentelor va veni la sfârșitul verii anului 2016, a fost prezis Alexander Khrustalev, președintele consiliului de administrație al grupului NDV al companiei de investiții și construcții. "Creșterea prețurilor pentru materialele de construcție este deja de lucru - el împinge [final] prețurile locuințelor până la 5-7%", a susținut un coleg membru al consiliului de administrație al grupului de dezvoltare LSR Ivan Romanov. "În această săptămână am trimis o scrisoare către serviciul federal antimonopol datorită faptului că costul materialelor de construcție a crescut brusc. De exemplu, armarea a crescut în preț cu 75%. Din acest motiv, prețurile pentru imobiliare rezidențiale vor crește ", a declarat elianyushkin german.
Următoarea rundă a creșterii prețului apartamentelor va provoca o lipsă de aprovizionare, a raportat dezvoltatorii, participanții la forum. "În opinia mea, reducerea sumei propunerii va funcționa în a doua jumătate a anului 2017. Vom vedea creșterea prețurilor cu 20-30% ", a spus Ivan Romanov. - Deci, inflația inepuizabilă, care a apărut din cauza unei lungi stări ale prețurilor, pe care le observăm de anul trecut. Este ca un izvor, comprimat și comprimat. Pentru consumatori, este important să nu pierdeți momentul în care vă puteți așeza și săriți în această primăvară, primind un venit mare din investițiile imobiliare ".
Declinul propunerii va fi cauzat de faptul că, în contextul crizei, dezvoltatorii înghețează sau reduc metrorale de noi proiecte, a explicat președintele consiliului de administrație al companiei de dezvoltare Garcley Leonid Kazinets. "Volumul de construcție a început în 2016 este cu 20% mai puțin decât în \u200b\u200baceeași perioadă a anului trecut. Prețurile au scăzut - atractivitatea investițiilor a scăzut. Această situație va dura mult timp, pentru a desfășura astfel de tendințe nu este ușor. Situația se va schimba nu mai devreme decât 2017 sau chiar 2018. În acest moment, tendința se va rupe: numărul de propuneri de pe piață va fi atât de mic încât prețul va crește brusc ", a spus Kazinets.
Creșterea prețului de apartamente în doi ani poate ajunge la 100%, șeful Barcley este convins. "Rețineți 2007 și 2008: Apoi, timp de un an și jumătate, prețurile pentru imobiliare rezidențiale din țară s-au dublat. Vom repeta cu ușurință această situație și vom vedea cum într-un an, prețurile pentru imobiliare din Rusia vor crește de două ori ", a concluzionat Casinetele.
