Tipuri de piață. Tipuri de piețe în economie. Tipul de piață în Rusia. Analiza tipului de structura de piata a pietei imobiliare rezidentiale Piata produselor intelectuale

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Foloseste formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

Ministerul Educației și Științei al Federației Ruse

Instituția de învățământ bugetară de stat federală

Universitatea de Stat Vyatka

Facultatea de Construcții și Arhitectură

Departamentul de Finanțe și Securitate Economică

proiect de curs

disciplina Examinarea si inspectarea procesului investitional

Dezvoltat de un student

gr. ST 38-01Stepanenko A.A.

Șef Loginov D.A.

Introducere

Capitolul 2. Partea practică

Concluzie

Apendice

Introducere

Ca urmare a apariției proprietăților imobiliare private în Rusia, a început să se formeze și să se dezvolte o piață imobiliară, care se bazează pe vânzarea și cumpărarea de drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

Un număr din ce în ce mai mare de cetățeni, întreprinderi și organizații ruși sunt implicați în tranzacții imobiliare - este construit, vândut, cumpărat, închiriat, ipotecat, schimbat etc. direcționat dezvoltarea pieței imobiliare într-un mod spontan. Evident, prin urmare, piața imobiliară rusă nu se va alinia curând cu lumea.

Activitatea mea de curs dezvăluie un astfel de concept precum piața imobiliară, caracteristicile și funcțiile sale.

Odată cu trecerea de la o economie centralizată, planificată la o economie de piață, a început să se dezvolte un nou sector al economiei ruse - piața imobiliară. Punctul de plecare al dezvoltării sale ar trebui luat în considerare 1990, când „Legea asupra proprietății în URSS” a recunoscut conceptul de proprietate privată, care mai târziu (Codul funciar al RSFSR din 1991, Codul civil al Federației Ruse din 1994, Codul de urbanism al Federației Ruse din 1998) a fost formalizat legal pentru terenuri, clădiri și structuri și părțile lor separate - spații.

Scopul lucrării de curs: să ia în considerare clasificarea și funcțiile piețelor imobiliare, precum și să rezolve partea practică a lucrării.

Sarcini: 1) Studierea conceptului de „piață imobiliară”;

2) Luați în considerare clasificarea piețelor imobiliare;

3) Să dezvăluie caracteristicile piețelor imobiliare ca marfă;

5) În partea analitică a proiectului, ar trebui să analizați:

1. Costuri pentru reconstrucția proprietății.

2. Costul de funcționare a proprietății după reconstrucția acesteia, ținând cont de situația pieței.

3. Alegeți cea mai bună opțiune pentru reconstrucția și exploatarea ulterioară a proprietății.

costul reconstrucției pieței imobiliare

Capitolul 1. Clasificarea pietelor imobiliare. Scurtă descriere a piețelor

Piața imobiliară este un mecanism prin care se combină interesele și drepturile, se stabilesc prețurile imobiliare.

Piața imobiliară și nivelul dezvoltării acesteia caracterizează dezvoltarea economiei naționale. În dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, se pot distinge următoarele etape.

Imobilul ocupă un loc central în sistemul cunoașterii în orice structură socială, îndeplinind simultan două funcții importante: mijloacele de producție și subiectul consumului personal pentru locuit, recreere, activități culturale etc. Reglementarea economică și juridică de către stat a diferitelor sfere ale societății și producției materiale este strâns legată de obiectele imobiliare.

Obiectul principal, de bază al proprietății imobiliare - terenul are o valoare unică în întregul sistem de activitate antreprenorială a oamenilor și în viața lor. Are o valoare deosebită pentru întreaga societate umană, deoarece este singurul loc de reședință pentru toate popoarele și generațiile de oameni, principalul și singurul factor în orice domeniu de afaceri, implicat direct sau indirect în producerea tuturor celorlalte bunuri și beneficii. . Imobilul se află în centrul combinației de procese economice, interese private și publice, norme și reguli administrative.

Imobilul este un obiect al intereselor economice și ale statului

Imobilul ca marfa este un obiect al tranzactiilor (cumparare si vanzare, donatie, gaj, etc.) care satisface diverse nevoi reale sau potentiale si prezinta anumite caracteristici calitative si cantitative.

Imobilul este cel mai durabil marfă dintre toate cele existente, asigurând fiabilitatea investițiilor, întrucât valoarea acestuia poate crește în timp sub influența diverșilor factori. O altă trăsătură importantă a proprietății imobiliare este aceea că bunurile imobile sunt consumate la locul lor, deci există o asemenea caracteristică economică precum preferințele teritoriale. Alte caracteristici economice ale proprietății imobiliare sunt fluxurile de numerar inegale, diferențierea fiscală, o varietate de combinații de drepturi reale, reglementarea strictă a tranzacțiilor, lichiditatea și nevoia de management. În condițiile relațiilor de piață, managementul imobiliar este un sistem integrat complex pentru a răspunde nevoilor unui anumit tip de imobil.

Piața imobiliară are o mare influență asupra tuturor aspectelor vieții și activităților oamenilor, îndeplinind o serie de funcții generale și speciale: de stabilire a prețurilor, de reglementare, comerciale, de salubritate, de informare, de intermediar, de stimulare, de investiții, sociale.

Funcționarea pieței imobiliare este realizată de subiecții acesteia, care includ: vânzători, cumpărători, participanți profesioniști, agenții guvernamentale.

Participanții profesioniști pe piață sunt agenți imobiliari, evaluatori, dealeri și alți intermediari. Activitatea imobiliara este considerata a fi o activitate desfasurata de persoane juridice si intreprinzatori individuali in baza unui acord cu o persoana interesata (sau prin imputernicit) pentru comision in numele acesteia si pe cheltuiala acesteia sau in nume propriu, dar la cheltuiala si in interesul persoanei interesate a tranzactiilor de drept civil cu terenuri, cladiri, structuri, structuri, spatii rezidentiale si nerezidentiale si drepturile asupra acestora.

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi diferențiată în funcție de diverse criterii: tipul activului financiar, factorul geografic, scopul funcțional și alți indicatori prezentați în Tabel. unu.

tabelul 1

Clasificarea pietelor imobiliare

Semn de clasificare	Tipuri de piață
Tipul obiectului	Terenuri, cladiri, structuri, intreprinderi, spatii, plantatii perene, drepturi reale, alte obiecte
geografică (teritorială)	Local, oraș, regional, național, mondial
Scop functional	Spații industriale, clădiri rezidențiale, neindustriale și spații (birouri, depozite etc.)
Gradul de pregătire pentru operare	Dotari existente (fond vechi), constructie in curs, constructie noua
Tipul de participant	Vânzători și cumpărători individuali, revânzători, municipalități, organizații comerciale
Tipul tranzacțiilor	Cumpărare și vânzare, închiriere, ipotecă, drepturi reale (chirie, gaj, etc.)
Afilierea în industrie	Instalatii industriale, unitati agricole, cladiri publice, altele
Tip de proprietate	Dotari de stat si municipale, private
Metoda tranzacției	Primar și secundar, organizat și neorganizat, schimb și fără ghișeu, tradițional și computerizat

Luarea în considerare a pieței imobiliare este imposibilă fără segmentarea acesteia.

Segmentarea pieței imobiliare este împărțirea acesteia în grupuri omogene de cumpărători. Există următoarele segmente principale ale pieței imobiliare:

1. Piața locuințelor;

2. Piata imobiliara comerciala;

3. Piata terenurilor.

piața imobiliară

Fondul de locuințe reprezintă mai mult de 20% din imobilele reproductibile din Rusia, iar luând în considerare clădirile rezidențiale din grădină și cabane de vară - aproximativ 30%. Volumul investițiilor în construcția de locuințe este de aproximativ un sfert din volumul total al acestora, aproximativ 13% din populația activă este angajată în construcția și exploatarea de locuințe. Cu toate acestea, milioane de familii și persoane singure locuiesc în apartamente comune, cămine sau închiriază spațiu de la persoane private, locuiesc în case dărăpănate și dărăpănate, stau la coadă pentru îmbunătățirea locuințelor, locuiesc înghesuit - pe o suprafață de 5m2 de persoană.

Lipsa acută de locuințe este un fenomen cronic pentru Rusia. În prezent, problema locuințelor este agravată de afluxul constant de refugiați și migranți forțați din țările vecine. În același timp, trecerea la relațiile de piață a dus la o reducere a construcției de locuințe în detrimentul bugetului de stat, care era anterior principala sursă de investiții în construcția de locuințe.

O mare nevoie de locuințe există în același timp cu venitul mediu al unei familii rusești moderne este scăzut, ceea ce nu permite ca majoritatea populației să se califice pentru achiziționarea de locuințe. Principalul grup de cumpărători care formează în prezent cererea de locuințe este de 4-6% din populație. În consecință, de îndată ce începe dezvoltarea durabilă a economiei, bunăstarea cetățenilor va începe să crească, iar cererea de locuințe a populației va începe să crească într-un ritm accelerat.

Piața imobiliară este împărțită în piața imobiliară urbană și piața imobiliară suburbană.

Fondul de locuințe urbane este împărțit în mai multe grupe, ținând cont de natura dezvoltării:

locuințe de calitate scăzută, locuințe tipice, clădiri din vremurile lui Stalin, case de planificare îmbunătățită,

locuințe de lux. În același timp, calitatea locuinței și locația acesteia sunt principalii parametri,

· influențarea cererii pe piața imobiliară și luată în considerare în prețurile locuințelor. Calitatea spațiilor de locuit

caracterizat prin 20-30 de indicatori, inclusiv dimensiunea bucătăriei, prezența unui balcon sau a unei logii,

amenajarea camerelor, băilor, vedere de la ferestre etc.

De exemplu, locuințele de elită din Moscova se referă la apartamentele situate în clădiri care îndeplinesc următoarele cerințe. Ele trebuie construite (sau reconstruite) relativ recent (nu mai mult de 15 ani în urmă). Astfel de case sunt de obicei situate în Centru, sau într-o zonă ecologic curată adiacentă Centrului, sau chiar într-o zonă îndepărtată (uneori în afara șoselei de centură a Moscovei), dar trebuie să se poată ajunge rapid la Centru. Este obligatoriu sa ai un concierge sau paza in casa, iar in cazul ideal - protectia teritoriului adiacent. Lucrările serviciilor responsabile cu menținerea și menținerea ordinii în clădire trebuie efectuate la un nivel înalt; De asemenea, este de dorit să existe alimentare autonomă cu apă și căldură.

Un rol din ce în ce mai important îl joacă prezența unui garaj sau a unei parcări păzite pe teritoriu sau în imediata apropiere a clădirii (în cazul ideal, acesta este un garaj subteran).

Un semn important al locuințelor „de elită” este absența persoanelor cu statut social scăzut în rândul rezidenților. Aceștia din urmă pot intra în apartamente de înaltă clasă în timpul reconstrucției clădirii. Conform normelor existente, foștii locuitori ai unor astfel de case, strămutate în perioada de reconstrucție, au dreptul de a se muta înapoi după finalizarea acesteia. Achiziția de locuințe în astfel de case are anumite avantaje: puritatea legală a tranzacției, capacitatea de a-ți decora inițial casa după propriul gust, un mediu social omogen. Casele care îndeplinesc majoritatea cerințelor de mai sus sunt diverse: cărămidă, monolitică, există chiar și panouri. Apartamentele din case de lux pot fi situate pe unul sau două niveluri. Numărul de etaje al clădirilor este, de asemenea, diferit - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 etaje. În același timp, numărul etajelor crește odată cu distanța față de Centru. Infrastructura caselor de elită este, de asemenea, diferită în dezvoltarea sa: pot avea un complex sportiv, un serviciu de gospodărie, o piscină, o saună, o grădină de iarnă.

Suprafața totală a apartamentului este de 120-150 m2 și mai mult, la intrare există un hol de 20 m2 cu o mică fântână și un acvariu, două băi, o bucătărie-sufragerie de 15 m2, un oaspete și un maestru. zona pe doua nivele.

Formarea pieței imobiliare suburbane este asociată cu eliminarea restricțiilor privind construcția suburbană individuală. În ciuda situației economice dificile din țară, creșterea unui strat destul de prosper al populației a activat cererea de case de țară și cabane.

Cererea de locuințe suburbane depinde de locație (distanța și direcția față de oraș), disponibilitatea comunicațiilor moderne (electricitate, gaz, canalizare, alimentare cu apă, telefon), apropierea zonelor de agrement (lacuri de acumulare, păduri), asigurarea siguranței personale. și siguranța proprietății.

Piata imobiliara comerciala.

Piața imobiliară comercială a început să se contureze în legătură cu privatizarea întreprinderilor, dezvoltarea relațiilor de piață; este mult mai mic decât piața imobiliară, numărul tranzacțiilor este mic; dominate de contracte de închiriere. Piața imobiliară comercială are perspective și rezerve mari pentru dezvoltarea sa, mai ales în orașele mari, dar se dezvoltă lent.

Tariful de închiriere pentru imobile comerciale depinde de:

Tipul și locația obiectului;

Prezența unei intrări separate, pază, locuri de parcare,

infrastructură;

Aceasta piata este impartita in doua segmente, care se diferentiaza in functie de scopul lor functional: piata de birouri si piata spatiilor comerciale.

Piața de birouri din orașele mari formează al doilea segment (după locuințe) al pieței imobiliare în ceea ce privește dimensiunea. Piața spațiilor de birouri are perspective bune de dezvoltare, întrucât libertatea de a desfășura activități antreprenoriale duce la crearea din ce în ce mai multe noi structuri de afaceri care au nevoie de premise pentru funcționarea lor. Pe piața de birouri s-au format trei sectoare principale:

1. Birouri de prestigiu care îndeplinesc standardele mondiale pentru spațiile administrative. Acestea sunt amplasate în centre de afaceri specializate din zonele centrale ale orașului și aproape de principalele rute de transport. Toate birourile din această categorie sunt echipate în conformitate cu standardele occidentale, de la cele mai moderne sisteme de telecomunicații până la sisteme de climatizare. Incinta interioara, cladirile si imprejurimile se pastreaza in stare exemplara, exista serviciu propriu de conducere, intretinere si paza, parcare pazita. Chiria in astfel de spatii este foarte mare. Din acest motiv, unii antreprenori ruși închiriază adesea birouri de primă clasă în străinătate la prețuri mai accesibile.

2. Birouri amplasate în spații bine finisate și utilate, iar uneori în apartamente de dimensiuni mari așezate și renovate de înaltă calitate, hoteluri. Tarifele de închiriere aici sunt acceptabile pentru companiile de succes, există o cerere activă în acest sector, care este în continuă creștere.

3. Spații în clădirile fondului municipal și departamental nerezidențial, întreprinderi de stat (în principal instituții științifice), întreprinderi cooperative și private. Acestea sunt spații fără finisare și reparații și servicii aferente. Chiriile sunt mici aici. Spații necorespunzătoare situate în afara nodurilor de transport.

Centrele orașelor sunt cea mai bună locație pentru birouri, dar congestionarea traficului și lipsa parcării reduc accesibilitatea generală. Amplasarea birourilor în zonele din zona centrală, care este folosită și de magazine, permite o utilizare mai intensivă a terenului, deoarece spațiul comercial de la etajul trei nu este aproape niciodată vizitat. Birourile cresc într-o oarecare măsură cifra de afaceri a comerțului cu amănuntul prin consumul serviciilor sale.

Recent, a existat o tendință de a separa locația conducerii de vârf a companiilor și managementul administrativ general, contabilitate și managementul de zi cu zi. În același timp, managementul de vârf, care are nevoie de contacte cu mediul de afaceri din jur, este situat în sediul central din centru, în timp ce managerii de mijloc și inferior se mută în suburbii.

Activitățile pentru care sunt utilizate birouri deservesc toate sectoarele economiei, astfel încât cererea pentru aceste activități este direct legată de nivelul activității economice generale.

Valoarea de închiriere a imobilelor comerciale va fi determinată în mare măsură de gradul de elasticitate al ofertei și al cifrei de afaceri.

Articolele de specialitate (articole de prestigiu) și articolele de specialitate tind să aibă o elasticitate ridicată a veniturilor și sunt achiziționate rar. Prin urmare, cumpărătorii sunt dispuși să suporte costurile de transport pentru a găsi și compara opțiunile potrivite. Pentru magazinele care vând această gamă, disponibilitatea generală din cât mai multe zone este în prim-plan.

Prin urmare, aceste magazine sunt dispuse să plătească chirii mari pentru o locație centrală în cartierul de afaceri.

FMCG este cumpărat frecvent, astfel încât magazinele de proximitate își optimizează locația în apropierea locuințelor sau a locurilor de muncă. De regulă, astfel de magazine sunt gata să plătească prețul maxim de închiriere în apropierea stațiilor de transport în comun, în special metrou și trenuri electrice. În același timp, este tipic să se creeze mari centre comerciale în suburbii, unde, pe lângă funcția de tranzacționare în sine, există și altele complementare - bănci, oficii poștale, companii de asigurări, restaurante, discoteci etc.

Forma predominantă a tranzacțiilor pe piața spațiilor comerciale din centrul orașului este cumpărarea și vânzarea spațiilor comerciale, în afara centrului - închirierea spațiilor. Tarifele de chirie în centru și la periferie diferă de mai multe ori. După cum arată practica, la Moscova, de exemplu, tarifele de închiriere devin inaccesibile pentru companiile comerciale rusești care vând bunuri ieftine pentru populație. Locul lor este ocupat de magazine la modă. Mulți cumpărători închiriază mai întâi o unitate de tranzacționare pentru a vedea dacă va exista sau nu o tranzacție într-un anumit loc, apoi o cumpără.

Practica se dezvoltă atunci când se închiriază un teren, unde comerțul se desfășoară din mașini sau din containere.

Piața imobiliară industrială

În esență, imobilul industrial este un loc pentru producția sau depozitarea mărfurilor. În funcție de natura produsului, de organizarea producției și de funcțiile îndeplinite, imobilelor industriale pot fi impuse diverse cerințe, de exemplu, în ceea ce privește înălțimea podelei, încărcările pe podea, condițiile de temperatură și umiditate, posibilitatea de încărcare și descărcare. operatiunile, accesibilitatea transportului, etc. Valoarea inchirierii va depinde de capacitatea proprietatii de a maximiza profiturile potentialilor chiriasi. Tendințele valorii închirierii tind să fie de natură foarte ciclică, corelând cu natura ciclică a schimbărilor în activitatea economică generală. Datorită crizei economice în curs de desfășurare, vânzarea întreprinderilor ca complexe imobiliare nu s-a răspândit pe scară largă. Investițiile în imobile industriale sunt mai riscante decât în ​​imobile comerciale, deoarece imobilele industriale sunt mai vulnerabile la fluctuațiile economice.

Amplasarea în mediul urban va depinde de natura activității, de dimensiunea pieței și de stadiul de dezvoltare a firmei. Firmele cu o piață localizată mică (imprimante, firme mici de reparații și construcții) pot prefera să fie situate în imediata apropiere a pieței lor. Firmele mari preferă să fie situate la marginea zonei urbane din motive de apropiere de autostrăzi și de capacitatea de a folosi suprafețe mari.

Un segment în dezvoltare dinamică al pieței imobiliare este piața depozitelor. Se diferențiază atât prin tip, cât și prin echipare:

Depozit complexe specializate dotate cu tehnica moderna

facilități, încălzire și alte facilități;

Hangare dotate moderne;

Subsoluri si semisubsoluri;

Parterul diferitelor clădiri;

Adăposturi antibombe renovate;

Alte premise.

În prezent, se utilizează următoarele forme principale de asigurare a spațiilor de depozitare: închiriere, păstrare a mărfurilor, păstrare cu asigurare.

Tarifele de închiriere în piața depozitelor sunt diferențiate în funcție de gradul de dotare a depozitului, amplasarea acestuia, distanța față de nodurile de transport.

Oferta de pe piața depozitelor tinde să crească. O creștere a cererii de spații de depozitare pe măsură ce crește numărul de entități economice va crea o cerere garantată pentru spații de depozitare.

Piața funciară (proprietate agricolă)

Bunurile imobiliare agricole trebuie înțelese ca terenuri cu îmbunătățiri existente destinate producției de produse agricole. Pe o piață consacrată, oferta de bunuri imobiliare agricole este inelastică, astfel încât valoarea chiriei va fi determinată de cerere, care la rândul ei va depinde de productivitatea terenului, costurile de producție și prețurile produselor finale. Cererea și prețul parcelelor de vânzare depind și de scopul terenului (pentru dezvoltare rezidențială, pentru grădinărit, pentru agricultură), îndepărtarea de oraș, prestigiul zonei, prezența corpurilor de apă din apropiere, păduri.

În multe țări, terenul este una dintre principalele valori care circulă pe piața imobiliară. În Rusia, piața funciară abia începe să prindă contur. Există operațiuni cu terenuri horticole, cabane de vară, un număr mic de operațiuni cu terenuri ale întreprinderilor achiziționate. Formarea pieței funciare, formarea prețurilor de piață pentru terenurile au loc însă într-un ritm insuficient, ceea ce se explică prin imperfecțiunea cadrului juridic și mecanismul actual al relațiilor funciare.

Descriind piața funciară a Federației Ruse, trebuie remarcate următoarele.

În ciuda faptului că, în conformitate cu Legea „Cu privire la reforma funciară”, proprietatea privată a terenurilor era permisă încă din 1990, problema nu a mers mai departe decât declararea posibilității de proprietate privată a terenurilor.

Codul funciar al RSFSR, adoptat în aprilie 1991, a limitat semnificativ cercul potențialilor proprietari și drepturile acestora. Nici mecanismele de privatizare nu au fost puse la punct. Statul, atunci și acum, rămâne în continuare principalul proprietar și își păstrează toate funcțiile de control. Fiecare segment de piață reprezentat poate fi împărțit în alte segmente. De exemplu, piața imobiliară este împărțită în piața imobiliară urbană și piața imobiliară suburbană, piața nerezidențială - în piața imobiliară cu amănuntul, piața de birouri, piața depozitelor etc.

Potrivit lui Jack Friedman și Nicholas Ordway, „Piața imobiliară este un set specific de mecanisme prin care drepturile de proprietate și interesele aferente sunt transferate, prețurile sunt stabilite și spațiul este alocat între diferitele utilizări concurente ale terenului”.

Definirea pietei imobiliare va fi insa mai completa, reprezentand un complex de relatii asociate atat cu realizarea de noi obiecte imobiliare, cat si cu functionarea celor existente.

„Piața imobiliară este un sistem interconectat de mecanisme de piață care asigură crearea, transferul, exploatarea și finanțarea obiectelor imobiliare” .

Piața imobiliară este un ansamblu de piețe regionale, locale, care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește prețurile, nivelurile de risc, eficiența investițiilor în imobiliare etc.

Piața imobiliară are o serie de caracteristici prezentate în Tabel. 2.

masa 2

Caracteristicile pieței imobiliare

	Caracteristică
Localizare	Imobilitate absolută Dependență mare de preț de locație
Tip de competiție	imperfect, oligopol Puțini cumpărători și vânzători Unicitatea fiecărui obiect Controalele prețurilor sunt limitate Intrarea pe piata necesita capital semnificativ
Elasticitatea ofertelor	Scăzută, cu creșterea cererii și a prețurilor, oferta crește puțin Cererea poate fi foarte volatilă
Gradul de deschidere	Tranzacțiile sunt private Informații publice, adesea incomplete și inexacte
Competitivitatea produselor	În mare măsură determinată de mediul extern, influența cartierului Specificul preferințelor individuale ale cumpărătorilor
Condiții de zonare	Reglementat de legislația civilă și funciară, ținând cont de apă, silvicultură, mediu și alte drepturi speciale O mare interdependență a formelor private și a altor forme de proprietate
Inregistrarea tranzactiilor	complexități, limitări și condiții legale
Preț	include valoarea obiectului și drepturile asociate

Prin mecanismul pieței și reglementarea de stat, piața imobiliară asigură:

Crearea de noi obiecte imobiliare;

Transfer de drepturi asupra bunurilor imobiliare;

Stabilirea prețurilor de echilibru pentru obiectele imobiliare;

Exploatarea (gestionarea) proprietății;

Alocarea spațiului între utilizări concurente ale terenului;

investitii imobiliare,

în timpul efectuării următoarelor operațiuni efectuate cu imobile:

* cu schimbarea proprietarului:

Cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare;

Moştenire;

donare;

Asigurarea îndeplinirii obligațiilor (de exemplu, vânzarea de obiecte imobiliare gajate sau puse sub sechestru);

* cu o modificare parțială sau totală a componenței proprietarilor:

privatizare;

naţionalizare;

Modificări în componența proprietarilor, inclusiv cu împărțirea proprietății;

Aport la capitalul autorizat;

Falimentul (lichidarea) entităților economice (cu satisfacerea creanțelor creditorilor, inclusiv prin vânzarea proprietății proprietarilor);

* fara schimbarea proprietarului:

Investiții în imobiliare;

Dezvoltare imobiliară (extindere, construcție nouă, reconstrucție);

Modificări în direcția de utilizare, denumirea mărcii, adresa legală etc.;

Management, exploatare;

Trecerea la management economic sau operațional, în utilizare gratuită;

Venituri primite în mod regulat din deținerea de bunuri imobiliare, care nu necesită activitate de întreprinzător din partea beneficiarului;

Întreținere pe viață cu o persoană dependentă;

Transfer la managementul încrederii;

Introducerea (înlăturarea) servituților și a altor sarcini;

Asigurari de diverse forme si operatiuni diverse, inclusiv creditarea pentru dezvoltare imobiliara.

Toate aceste operațiuni într-o economie de piață se desfășoară folosind mecanisme de piață și, prin urmare, ele constituie piața imobiliară.

Capitolul 2. Partea practică

Obiectul este format din două clădiri combinate, care, în funcție de momentul construcției lor, sunt împărțite în două etape:

1) un bloc de locuit cu patru etaje cu spatiu de birouri si parcare subterana pentru 38 de masini. Facilitatea a fost pusă în funcțiune în 2009;

2) un grup cu mai multe etaje de case blocate, în care sunt situate apartamente separate pe 2 niveluri.

Proprietatea a trecut la un nou proprietar. Tipul de utilizare și așteptările de rentabilitate asociate cu etapa 1 sunt destul de satisfăcătoare pentru proprietar. Cu toate acestea, are îndoieli cu privire la fezabilitatea economică a etapei 2 (blocuri cu mai multe etaje).

Proprietarul are în vedere opțiuni pentru a îmbunătăți eficiența proprietății sale. În acest sens, el are în vedere trei variante de utilizare a obiectului său:

Opțiunea A

Clădiri de locuințe unifamiliale blocate. Locurile de parcare sunt amplasate pe două etaje, spațiile comerciale sunt situate la nivelul străzii, volumul principal al clădirii sunt apartamente rezidențiale, fiecare având intrare separată, atât din curte, cât și din holul de parcare.

Echilibrul zonei

Nume
suprafata totala
spatii comerciale
camere de birou
apartamente
Clădiri tehnice
sala de parcare
zona pentru 1 masina
locuri pentru mașini
inaltimea apartamentului
înălțimea spațiilor comerciale

Opțiunea B

Opțiune de reconstrucție cu diverse combinații de opțiuni de apartament. Locurile de parcare sunt situate la același nivel, un număr mare de spații comerciale diverse sunt prevăzute la nivelul străzii, apartamentele au intrări separate fie din curte, fie din casa scărilor, apartamentele sunt pe unul, două și patru niveluri. Exista legatura cu scara si lift cu curtea, atat din sala de parcare cat si de la nivelul strazii. În clădire sunt planificate 60 de apartamente, suprafața medie a unui apartament este de 115 m2.

Echilibrul zonei

Nume
suprafata totala
spatii comerciale
camere de birou
apartamente
Clădiri tehnice
sala de parcare
zona pentru 1 masina
locuri pentru mașini
inaltimea apartamentului
înălțimea spațiilor comerciale

Opțiunea C

Clădirea este transformată în birou și centru comercial. Parcare la un etaj. La parter sunt multe spatii comerciale. Clădirea conține în principal birouri cu intrări separate din stradă sau din galeria comercială. Din sala de parcare există un lift și o scară de legătură cu galeria comercială și o parte din birouri. Datorită structurii de stâlp și grinzi a clădirii, spațiile comerciale pot fi ușor replanificate și împărțite în blocuri separate.

Echilibrul zonei

Nume
suprafata totala
spatii comerciale
camere de birou
apartamente
Clădiri tehnice
sala de parcare
zona pentru 1 masina
locuri pentru mașini
inaltimea apartamentului
înălțimea spațiilor comerciale

Date inițiale despre situația pieței pentru sarcină

1. Prognozați modificări ale costurilor de întreținere și reparații curente ale locuințelor și clădirilor de birouri și comerciale pe ani (în procente)
2. Prognozați modificări ale valorii imobilelor pe ani (în procente)
3. Prognozați modificări ale tarifelor de închiriere pentru toate tipurile de bunuri imobiliare în funcție de ani (în procente)
4. Gradul de ocupare de către chiriașii spațiilor rezidențiale pe ani (procent)
5. Rata de ocupare a chiriașilor spațiilor de birouri pe ani (procent)
6. Rata de ocupare a chiriașilor spațiilor comerciale pe ani (procent)
7. Rata de ocupare a chiriașilor locurilor de parcare pe ani (procent)
8. Nivelul chiriei pentru spațiile rezidențiale pentru anul de bază 2016 (în ruble / m 2)
9. Nivelul chiriei pentru spațiile comerciale în anul de bază 2016 (în ruble/m 2)
10. Nivelul chiriei pentru spațiile de birouri în anul de bază 2014 (în ruble/m 2)
11. Nivelul chiriei pentru locurile de parcare pentru anul de bază 2014 (în ruble / m 2)
12. Prețul de vânzare al apartamentelor în 2016 (în ruble/m2)
13. Prețul de vânzare al spațiilor de birouri în 2014 (în ruble/m2)
14. Prețul de vânzare al spațiilor comerciale în 2016 (în ruble/m2)
15. Prețul de vânzare al locurilor de parcare în 2016 (în ruble/m2)
16. Întreținerea și reparațiile curente ale locuințelor în 2016 (în ruble / m 2)
17. Întreținere și reparații curente ale birourilor și spațiilor comerciale în 2016 (în ruble/m 2)
18. Ratele anuale de amortizare pentru opțiunile A, B, C (în procente)
20. Chirie pentru un teren în anul de bază 2016 conform opțiunilor A, B, C (ruble/an)
21. Prețul de vânzare al bunurilor imobiliare (la începutul anului 2014) înainte de reparații conform opțiunilor A, B, C, (mii de ruble / m 2)
22. Costuri de investiții pentru repararea și reconstrucția imobilelor la începutul anului 2014 (conform opțiunii de reconstrucție A), (mii de ruble/m2)
23. Costuri de investiții pentru repararea și reconstrucția imobilelor la începutul anului 2014 (conform opțiunii de reconstrucție B), (mii de ruble/m 2)
24. Costuri de investiții pentru repararea și reconstrucția imobilelor la începutul anului 2014 (conform opțiunii de reconstrucție C), (mii de ruble/m 2)
25. Locuri de parcare închiriate sau vândute.
Luați pentru toate opțiunile suprafața unui loc de parcare de 30 m2. Numărul de locuri de parcare se determină ca suprafață variantă a sălii de parcare (din tabelele 3.1, 3.2, 3.3), calculată în metri pătrați. metri împărțiți la suprafața unui loc de parcare.
26. Impozitul pe venit.
Acceptați 20% pentru toate opțiunile.
27. Costul capitalului de împrumut, % pe an

Ponderea capitalului atras în costurile de investiții (procent)

Momentul plății capitalului atras și modalitatea de rambursare a datoriei

Acceptați pentru toate opțiunile timpul de rambursare de 10 ani și metoda de rambursare a datoriilor - în cote egale de 10% cu prima plată în 2015.

Date inițiale pentru calcularea profitabilității opțiunilor de reconstrucție A, B, C la valoarea curentă a încasărilor în numerar

Valorile de reducere în procente pentru opțiunile de decontare A și B	Reducerea valorilor în procente conform opțiunii de calcul C

Date generale de intrare

Obiecte de locuri de muncă
1. Prognozați modificări ale costurilor de întreținere și reparații curente, %
2. Prognoza modificări ale valorii imobiliare,%
3. Modificari prognozate ale tarifelor de inchiriere, %
4. Gradul de angajare de către chiriașii spațiilor rezidențiale, %
5. Gradul de angajare de către chiriașii spațiilor de birouri,%
6. Gradul de angajare de către chiriașii spațiilor comerciale, %
7. Gradul de angajare de către chiriașii locurilor de parcare,%
8. Nivelul chiriei pentru spații rezidențiale, rub/m2
9. Nivelul chiriei spațiilor comerciale, rub/m2
10. Nivelul chiriei spatiu de birouri, rub/m2
11. Nivelul chiriei locurilor de parcare, rub/m2
12. Pretul de vanzare al apartamentelor, rub/m2
13. Pret de vanzare spatiu de birouri, rub/m2
14. Pret de vanzare spatiu comercial, rub/m2
15. Pret de vanzare locuri de parcare, rub/m2
16.Întreținere și reparație curentă a locuințelor, rub/m2
17.Intretinere si reparatii curente birouri si spatii comerciale, rub/m2

Calculele au fost făcute în programul Excel.

Pentru a determina soluția optimă de investiție este necesar să se determine cuantumul veniturilor și cheltuielilor pentru o anumită perioadă și să se calculeze valoarea finală.

În primul rând, analizăm datele inițiale și determinăm nivelurile chiriei, prețul de vânzare, costurile de întreținere pentru o perioadă de cinci ani. După ce au calculat toate valorile, putem determina veniturile din chirie primite din imobile pe ani și suma pe 5 ani și găsim veniturile din vânzarea tuturor imobilelor după 5 ani de funcționare.

Apoi determinăm costul întreținerii unității noastre pe ani și găsim suma pentru 5 ani. Apoi găsim și alte cheltuieli, care includ chiria terenului, costurile de investiție și amortizarea. După ce determinăm suma tuturor veniturilor și cheltuielilor, găsim profitul din activitățile noastre și percepem impozit pe acesta, apoi adunăm profitul primit din chirie și vânzare și obținem valoarea finală.

Compararea opțiunilor a arătat că cea mai profitabilă opțiune pentru creșterea eficienței proprietății este opțiunea C, urmată de opțiunea B. Opțiunea A ocupă poziția celei mai neprofitabile opțiuni dintre cele enumerate.

Concluzie

În urma muncii depuse se pot trage următoarele concluzii:

Piața imobiliară din Rusia de astăzi este la început. Dezvoltarea sa este inegală. Motivele dezvoltării inegale sunt: ​​lipsa unui cadru legislativ sistemic în acest domeniu până în prezent, privatizarea nejustificată, instabilitatea economiei și inflația, riscul activităților de investiții etc.

Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie națională.

Piața imobiliară este strâns legată de alte piețe. Fără o piață imobiliară nu poate exista deloc piață, de când piața de bunuri și servicii, piața muncii etc. nu vor avea pentru existența lor spațiile închiriate necesare activităților lor.

În plus, imobiliare este o investiție profitabilă de capital, deoarece. fondurile investite în imobiliare sunt protejate de inflație.

Astfel, trebuie menționat că îmbunătățirea efectivă a economiei imobiliare în condițiile Rusiei moderne este o direcție promițătoare și trebuie studiată, îmbunătățită și dezvoltată folosind experiența străină și internă.

Apendice

Soldul zonei pentru opțiunea A

Nume
suprafata totala
spatii comerciale
camere de birou
apartamente
Clădiri tehnice
sala de parcare
zona pentru 1 masina
locuri pentru mașini
inaltimea apartamentului
înălțimea spațiilor comerciale
venit din închiriere
Tipuri de spații
Spații de locuit
Camere de birouri
Spații comerciale
Locuri de parcare
încasările din vânzări
Tipuri de spații
Spații de locuit
Camere de birouri
Spații comerciale
Locuri de parcare

...

costurile de întreținere
Tipuri de spații
Spații de locuit
Camere de birouri
Spații comerciale
Locuri de parcare
alte cheltuieli
Arenda terenului
Costurile de investitie
Depreciere
totaluri
venit din închiriere
cheltuieli curente

Documente similare

Piața imobiliară și caracteristicile acesteia. Tipuri de valoare, principii și proces de evaluare imobiliară. Descrierea principalelor abordări ale evaluării imobiliare în Federația Rusă. Calculul valorii de piață a unei proprietăți folosind exemplul spațiilor nerezidențiale.

teză, adăugată 14.12.2010


Selectarea unei opțiuni eficiente pentru utilizarea unui site cu un centru comercial „Vel” în zona industrială Cherepovets pe baza unei analize a pieței imobiliare comerciale. Estimarea valorii de piata, calculul productivitatii maxime a proprietatii.

lucrare de termen, adăugată 14.12.2011


Conceptul de imobil și principalele sale tipuri. Clasificarea generală și caracteristicile pieței imobiliare. Caracteristicile și factorii principali ai bunurilor imobiliare ca marfă. Analiza piețelor imobiliare din Rusia și din străinătate, esența creditării ipotecare.

lucrare de termen, adăugată 13.12.2014


Analiza pieței imobiliare - clădiri rezidențiale individuale unifamiliale din suburbiile Kazanului. Calculul valorii de înlocuire a unei proprietăți folosind metoda unității comparative. Calculul cantității de uzură fizică. Determinarea valorii imobilului.

test, adaugat 11.11.2014


Evaluarea abordărilor costisitoare, ale pieței și ale veniturilor pentru evaluarea valorii unei proprietăți. Caracteristicile imobilului evaluat. Caracteristici ale situației economice pe piața imobiliară de birouri. Evaluarea obiectului prin abordarea veniturilor. Scopul evaluării.

lucrare de termen, adăugată 21.10.2008


Esența imobiliară ca marfă, structura pieței imobiliare din Rusia. Clasificarea tranzacțiilor imobiliare. Stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile în legătură cu proprietatea. Dobândirea drepturilor de proprietate.

lucrare de termen, adăugată 20.12.2015


Analiza și analiza modelelor de funcționare și dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia. Conceptul și tipurile de bunuri imobiliare, caracteristicile sale ca marfă. Influența factorilor socio-economici asupra dezvoltării pieței imobiliare, temeiul juridic al reglementării.

lucrare de termen, adăugată 18.10.2013


Locul bunurilor imobiliare în sistemul relațiilor publice. Conceptul de imobil al întreprinderii și obiectul acesteia. Caracteristicile proprietății. Ciclul de viață al bunurilor imobiliare al unei întreprinderi ca obiect economic și fizic și ca complex de proprietate.

rezumat, adăugat 25.11.2011


Principalele abordări de determinare a valorii proprietății. Metode și principii generale de evaluare a imobilelor rezidențiale. Analiza pieței imobiliare rezidențiale din Samara. Caracteristicile obiectului de evaluare. Determinarea valorii finale a valorii de piata a obiectului de evaluare.

teză, adăugată 08.09.2010


Analiza pieței imobiliare din regiunea Tyumen, situația socio-economică a acesteia. Descrierea locației imobilului. Locul apartamentelor cu patru camere pe piața imobiliară modernă, procedura și etapele principale ale evaluării acestui obiect.

Vom analiza piata imobiliara rezidentiala pentru conformitatea acesteia cu tipul de structura pietei. Conform teoriei economice, tipurile de structuri ale pieței se disting pe baza următoarelor caracteristici: numărul de vânzători și cumpărători, gradul de diferențiere a produsului, barierele la intrarea pe piață pentru producători și vânzători, elasticitatea prețului a cererii și ofertei. , prezența profitului economic și caracteristicile concurenței în industrie.

1. Există mulți vânzători de bunuri imobiliare pe piața imobiliară rezidențială: companii de construcții (pe piața primară) - pentru 2009 în Federația Rusă este de 11%, iar pentru 2011 16% și gospodăriile (pe piața secundară) - pentru 2009 89% și 84% pentru 2011. Cu toate acestea, pe piața secundară, vânzătorii (gospodăriile), de regulă, nu acționează independent, ci prin intermediari, care sunt atât mici întreprinzători individuali, cât și companii imobiliare mijlocii. Potrivit Breslei Agenților Imobiliari din Rusia, în septembrie 2010, aceasta includea 27 de companii de agenți imobiliari autorizați numai în Tomsk. Astfel, pe această bază, piața imobiliară rezidențială secundară aparține tipului de structură a pieței „concurență monopolistă”. Piața imobiliară primară, unde vânzătorii sunt firme mijlocii și mari, iar numărul dezvoltatorilor este mic, are semne de oligopol. În plus, pe piața imobiliară integrală din Rusia există grupuri și participații financiare și industriale atât de mari precum:

2. Există o diferențiere semnificativă a bunurilor pe piața imobiliară rezidențială. De obicei, piața imobiliară secundară este împărțită în: locuințe vechi, locuințe vechi după reparații majore, case din perioada Stalin, Hrușciov, Brejnevka, case cu panouri din anii 60-70, case cu panouri din anii 80-90, case din cărămidă. „Tomsk are propria sa clasificare neoficială, conform căreia imobilele rezidențiale sunt împărțite în locuințe de elită, case de lux, apartamente cu planificare îmbunătățită și locuințe standard”. În ceea ce privește piața imobiliară primară, „cel mai adesea ei iau ca bază clasificarea Moscovei și împart locuințele în patru clase: elită, premium, business și economie”. De asemenea, locuințele din fiecare clasă se disting prin tipul de material, zona de amplasare (inclusiv situația de mediu), calitatea tavanelor, dimensiunea încăperilor, bucătărie și alte spații anexe și, după cum un rezultat, la preturi. Caracteristicile individuale ale locuinței sunt: ​​podea, vedere de la fereastră, aspectul, prezența reparațiilor cosmetice, starea cablajului electric, alimentarea cu apă și sistemul de încălzire etc., incl. disponibilitatea unui pachet complet de documente pentru tranzacție. „Personalizarea unui produs îl face și mai scump. Volumele de producție de bunuri individuale și de serie nu își ating optimul economic, adică minimul costurilor medii. Produsul îl costă pe consumator mai mult decât în ​​condiții de concurență perfectă, dar consumatorul este de acord să „plătească pentru plăcerea” de a locui într-un apartament sau în propria casă care îi este mai potrivită din punct de vedere al locației și al amenajării. Astfel, pe această bază, piața locuințelor aparține tipului de „concurență monopolistă cu diferențiere de produs”.

3. Bariere la intrarea în industrie. Pe piața imobiliară primară, există bariere mari la intrarea în industrie pentru vânzători (clienți, dezvoltatori). Pentru a crea o companie de construcții, este necesar să parcurgeți procedura de înregistrare de stat a unei persoane juridice. În continuare, pentru a desfășura activități de construcții, proiectare și studii inginerești, de la 1 ianuarie 2010, este necesară aderarea la o organizație de autoreglementare (SRO) și obținerea unui certificat de admitere la anumite tipuri de lucrări. Barierele rămase se vor referi la construcția fiecărei noi instalații separat. Potrivit experților de pe piață, principalele obstacole în calea creșterii volumelor de construcție sunt adoptarea Legii federale nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse” din decembrie. 30, 2004, care prevede că dezvoltatorul are dreptul de a strânge fonduri de la deținătorii de capital numai dacă există: - un document de înregistrare de stat de către dezvoltatorul a dreptului de proprietate asupra terenului construit sau un contract de închiriere pentru un astfel de teren; ; - autorizatii de construire; - o declarație de proiect, care trebuie plasată în mass-media, deoarece dezvoltatorul poate încheia un acord de participare la construcția comună cu primul acționar numai după ce au trecut două săptămâni de la data publicării. De asemenea, este de remarcat și alte bariere inerente pieței imobiliare primare: - Numărul insuficient de terenuri propuse, costul ridicat al acestora și lipsa de transparență a licitațiilor pentru vânzarea acestora. De obicei, se oferă simultan câte 1-2 terenuri pe raion. În prezent, costul terenurilor pe care un dezvoltator le poate achiziționa pentru propria construcție de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje în orașul Tomsk este diferențiat de 230 de mii de ruble. până la 1 milion de ruble pentru 1 suta. În ceea ce privește prețurile pentru terenurile pentru construcția de locuințe individuale mici, atât în ​​oraș, cât și în suburbii, intervalul de preț aici este de la 30 la 500 de mii de ruble. pentru 1 sută; - cerințe informale pentru afacerea de construcții sub forma diferitelor obligații sociale. Deseori se practică alocarea unui teren unei firme de construcții pentru construcția proprie într-o locație convenabilă în schimbul obligației acesteia de a construi sau reconstrui infrastructură socială: grădinițe, școli, spitale etc., sau de a transfera în partea administrativă. a locuinţelor construite necesare implementării programelor sociale de stat; - necesitatea unei varietăți de echipamente de înaltă specializare (macarale turn de diferite înălțimi și capacități de transport, echipamente de batare a piloților sau instalații de concasare a piloților, centrale de beton și unități de amestecare a betonului, pompe de beton etc. ), care este ineficient de cumpărat, având în vedere volumul mic și caracterul temporar al lucrării, și trebuie închiriat, ceea ce este asociat cu riscurile lipsei de aprovizionare pe piață. De exemplu, nu are întotdeauna sens să achiziționați o macara turn, deoarece o companie de construcții va trebui să adauge mai multe persoane la personal imediat după cumpărare (1-2 operatori de macara, un mecanic responsabil de starea tehnică a macaralei, un electrician plus muncă suplimentară pentru un inginer de securitate). Fiind un șantier de construcții deosebit de periculos, macaraua trebuie înregistrată la departamentul orașului Rostekhnadzor și, de asemenea, inclusă în bilanțul întreprinderii. Echipamentul achiziționat trebuie depozitat în anumite condiții și trebuie efectuată o inspecție programată la fiecare 10 luni. Toți acești factori cresc semnificativ costurile. În plus, pentru diferite tipuri de lucrări de construcție, ținând cont de condițiile de construcție, sunt necesare macarale turn cu caracteristici tehnice diferite, care includ: capacitatea de încărcare, înălțimea, întinderea brațului, de sine stătătoare pe șine sau pe o bază de ancorare cu un turn de macara autoextensibil și posibilitatea de fixare a turnurilor la o clădire în construcție etc. În acest sens, intervalul de preț este de la 1,5 la 20 de milioane de ruble. pentru achizitionarea acestui utilaj de constructii. Variația prețurilor se datorează și faptului că durata maximă de viață a unei secțiuni de macara turn, în funcție de calitatea oțelului, este de 10–18 ani, prin urmare, un număr mare de echipamente uzate sunt oferite pe piață la un preț mai mic. Preț. Închirierea unei macarale turn selectată rațional va costa dezvoltatorului de la 700 de ruble. până la 5000 de ruble. pe oră de mașină (de la 5.600 de ruble și mai mult pe tură) și îl va scuti de costurile suplimentare asociate cu întreținerea, repararea, întreținerea, depozitarea, timpul de nefuncționare forțat etc.; - intreruperi in aprovizionarea cu materiale de constructii. Aici, cel mai frapant exemplu este „criza cimentului” care a cuprins partea europeană a Rusiei în ultimii ani. Cimentul este principalul material de construcție pe baza căruia sunt realizate betoanele și mortarele. Volumul cererii pentru acesta depinde de perioada anului, deoarece în timpul verii sunt activate următoarele activități: construcție industrială și de locuințe, repararea și reconstrucția amenajărilor mari; construcție de locuințe individuale; reparatii de apartamente; repararea și reconstrucția caselor private; construirea, repararea și reconstrucția dachas, case de grădină și diverse clădiri în gospodării private. Există o lipsă critică a acestui material pe piața internă. Într-adevăr, „creșterea pieței de ciment pentru anul în Rusia a fost de 9-12% (creștere globală - 4-6%). În ultimul an, în majoritatea regiunilor, acest material de construcție a crescut cu 50-60%. În Rusia există astăzi aproximativ 50 de fabrici de ciment, dintre care șapte sunt mari. Capacitatea totală de producție este de 69 de milioane de tone. În același timp, consumul integral rusesc depășește 90 de milioane de tone, ceea ce implică în mod clar o natură rară a pieței. Și dacă marile companii se asigură de lipsa de ciment prin încheierea de contracte pe termen lung cu furnizorii, atunci micii dezvoltatori și gospodăriile trebuie să plătească mai mult sau, în cazul unei absențe complete a cimentului pe piață, să amâne complet construcția; - lipsa personalului calificat. Alegerea instituțiilor de învățământ care formează personal pentru industria construcțiilor este foarte limitată. Pe de o parte, ciclul de viață al unei companii de construcții este în medie de 5-7 ani, ceea ce face ineficientă existența întregului set de active imobilizate costisitoare necesare cu o perioadă lungă de rambursare. În același timp, fiecare companie deține o parte suficientă a activelor imobilizate, permițându-i să rămână pe piață în timpul reorganizării sau creării unei noi companii pe baza acesteia. Acest lucru este necesar și pentru a avea acces la noi licitații (concursuri pentru construcția de instalații). În același timp, activele trebuie să fie suficient de lichide, astfel încât să poată fi vândute cu ușurință și să părăsească afacerea dacă se ivește oportunitatea, deoarece companiile reduc barierele de ieșire. De regulă, companiile de construcții dobândesc proprietatea asupra: camioane ușoare (o mașină Gazelle de la 300 la 700 mii de ruble, în funcție de configurație și anul de fabricație), manipulatoare (de la 800 la 2,5 mii de ruble), încărcătoare (de la 600 mii de ruble în sus). până la 5 milioane de ruble, în funcție de anul de fabricație și capacitatea de încărcare, puterea, capacitatea cupei etc.), generatoare diesel și centrale electrice diesel (de la 160 la 2800 mii de ruble în funcție de marcă, capacitate și alte caracteristici), excavatoare (de la 1,8 milioane de ruble); instrumente geodezice: niveluri (de la 6,5 ​​mii de ruble), teodoliți (de la 28 mii de ruble), stații totale (de la 250 mii de ruble), etc. Toate acestea indică faptul că în industria construcțiilor nu există adesea granițe clare ale firmei și ale pieței, așa cum sunt interpretate în teoria lui R. Coase. Separarea anumitor tipuri de lucrări (instalații electrice, instalații sanitare, vopsitorie și tencuieli, producție și montaj de ferestre și uși etc.) în firme independente cu menținerea fundației de către societatea-mamă sau încheierea de contracte cu antreprenori independenți sunt considerate ca două. alternative acceptabile de piață care au propriile lor avantaje și dezavantaje. Crearea și întreținerea de firme „proprii” este un fenomen destul de des întâlnit în domeniul construcțiilor. Pe de o parte, acest lucru asigură o organizare mai eficientă a industriei. În plus, menținerea controlului asupra acestor tipuri de lucrări vă permite să depășiți elementele de incertitudine a pieței. Pe de altă parte, o astfel de „dispersie” a activităților are loc adesea în detrimentul calității. În plus, firmele de asistență trebuie, de asemenea, să încheie contracte cu organizații externe pentru a asigura întregul domeniu de activitate și rentabilitatea necesară la scară. În același timp, transferul lucrărilor individuale pe piață garantează adesea o calitate superioară datorită posibilității continue de a alege furnizorii. Totodata, genereaza riscul neincheierii contractelor, ceea ce inseamna intreruperi in lucrari de constructii. Una dintre consecințele incertitudinii în industria construcțiilor este lipsa unor programe clare de lucru și a programelor de rețea. Ele, desigur, sunt dezvoltate, dar în practică sunt rareori observate exact. Incertitudinea producției industriale poate fi privită ca un fel de barieră suplimentară la intrarea în industrie. Barierele la intrarea în industrie a vânzătorilor de pe piața imobiliară primară considerată mai sus sunt tipice pentru structurile de piață de „oligopol” și „concurență monopolistă”. Pe piața imobiliară rezidențială secundară, există bariere nesemnificative de intrare în industrie. Cel mai adesea, gospodăriile recurg la serviciile intermediarilor – agenții imobiliare. Pentru a crea o companie imobiliară, este necesară înregistrarea de stat a unei persoane juridice, dar înregistrarea ca antreprenor individual este suficientă. Un rol important îl joacă și reputația firmei intermediare, care este avantajul său competitiv. Reputația unui agent imobiliar este alcătuită din diverse circumstanțe ale activității sale: timpul prezenței sale pe piață, numărul de birouri, prezența recenziilor pozitive și negative în mass-media, reflectarea activităților sale în publicațiile profesionale etc. . Un avantaj competitiv pentru o companie imobiliară este și participarea la o asociație profesională (parteneriat non-profit) RGR și/sau NGR. Pentru a face acest lucru, trebuie: 1) să obțineți un certificat de conformitate a serviciilor de brokeraj furnizate cu cerințele Standardului; 2) să dețină sau să folosească în mod oficial un local nerezidenţial care dispune de o sală de negocieri special echipată care să asigure confidenţialitatea; 3) încheierea unui contract de asigurare de răspundere profesională pentru vânzător; 4) să obțină un document pentru dreptul de utilizare a unei mărci înregistrate în modul prescris, în baza căruia se prestează servicii de intermediere. Există un fel de efect de marcă pe piața imobiliară - în această afacere este foarte important să aveți o istorie bună și recunoaștere publică. De exemplu, faptul că agenția imobiliară Vybor a fost recunoscută ca câștigătoare în nominalizarea „Cea mai bună companie de brokeraj de pe piața locuințelor din 2011” (mai mult de 100 de angajați), conform rezultatelor competiției rusești „Recunoașterea profesională - 2011” organizată. de către Breasla Agenților Imobiliari din Rusia (mai mult de 100 de angajați), oferă agentului imobiliar un avantaj competitiv puternic. Efectul încrederii în opinia publică și comportamentul public este aici un fel de efect al aderării la majoritatea cunoscut din teoria economică - neînțelegând complexitățile funcționării pieței imobiliare, cumpărătorii și vânzătorii neprofesioniști (gospodarii) preferă să contactați agenții care sunt cei mai căutați pe piață sau recomandați de cunoscuți și prieteni. Reputația, încrederea, avantajul mărcii – toate aceste bariere la intrarea în industrie sunt caracteristice structurii pieței „concurenței monopoliste”. Pentru vânzătorii și cumpărătorii neprofesioniști de pe piața imobiliară secundară (gospodării), barierele de intrare în piață sunt minime. Așadar, vânzătorul încheie un antecontract cu o societate imobiliară pentru vânzare, care aproape că nu-l obligă la nimic. După aceea, bunurile (locurile rezidențiale) sunt anunțate de intermediar, prezentate potențialilor cumpărători, iar negocierile sunt purtate în numele vânzătorului. Agentul are costuri de tranzacție și de producție neplătite, care în multe privințe îi leagă comportamentul ulterioară. Cu cât agentul lucrează mai mult cu clientul, cu atât sunt mai mari aceste costuri și cu atât este mai interesat să le facă productive, adică să finalizeze relația cu clientul prin selectarea unei opțiuni de vânzare acceptabilă și încheierea unei tranzacții. Acest lucru se datorează faptului că serviciile de agenție sunt de obicei plătite în momentul încheierii unui contract de vânzare sau transferului documentelor pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. Vânzătorul imobiliar neprofesionist însuși nu suportă costurile inițiale, ceea ce indică absența aproape completă a obstacolelor atât pentru intrarea, cât și pentru ieșirea din relațiile de piață. Această împrejurare aduce piața imobiliară pentru gospodării mai aproape de tipul concurenței perfecte. În același timp, relațiile de detaliu pot fi interpretate ca un „contract neclar” care prevede pericolul oportunismului din partea celei mai puțin vulnerabile părți.

4. Elasticitatea prețului cererii pentru bunuri imobiliare în general este mare datorită costului ridicat al mărfurilor (există un efect de venit), dar diferă pentru diferitele segmente de cumpărători și diferitele clase de bunuri imobiliare. Astfel, pentru persoanele cu venituri mari, elasticitatea prețului a cererii este mai mică decât pentru persoanele cu venituri mai mici. Pentru locuințele de lux și premium, elasticitatea cererii este mai mică decât în ​​cazul locuințelor business și economice. În plus, cererea de locuințe premium este cererea pentru un bun complex, incluzând atât apartamentul în sine (condițiile de locuit), cât și infrastructura individuală (la cerere), cât și nivelul de securitate (inclusiv ecologic) al zonei. Cu o construcție complexă, se creează un anumit mediu social - în jur vor trăi oameni cu aceleași venituri, probleme și cereri. Cumpărătorii de locuințe de elită sunt gata să plătească pentru caracterul de club (nu există mai mult de 10 apartamente în clădire), un mediu social unificat (vânzătorul efectuează o selecție strictă a rezidenților), locație (în partea istorică a orașului), precum și locația casei într-un cartier prestigios (teatrele, muzeele sunt situate în apropiere). , buticuri), lipsa infrastructurii de masă la domiciliu (casa ar trebui să fie lipsită de „serviciu suplimentar”, deoarece cumpărătorii de apartamente de elită de obicei au deja propriul coafor, bucătar, teren de tenis etc.), prezența parcării pentru oaspeți și a parcării subterane (unde fiecare apartament are două locuri pentru mașinile proprietarilor de apartamente), un grad ridicat de securitate pentru rezidenți (gărzi înarmați, supraveghere video). , legitimații de intrare din plastic pentru rezidenți, etc.), echipamente autonome de inginerie (centrală proprie, alimentare cu apă, încălzire, pompieri etc.), utilizarea în construcții și finisaje numai cele mai bune materiale. Unicitatea unui astfel de produs face ca alte produse să fie înlocuitoare imperfecte. Ca urmare, elasticitatea cererii la preț scade. În plus, costul supraevaluat al unui metru pătrat (conform lunii septembrie 2011 în Tomsk, prețul unui mp de locuințe de elită variază între 55 și 83 de mii de ruble) creează efectul unui bun de prestigiu, interes în care din anumite sociale straturile cresc, iar cererea devine și mai puțin elastică la preț. Elasticitatea prețului a cererii depinde de scopul achiziției imobiliare. Conform acestui criteriu, toate imobilele rezidențiale pot fi împărțite în două segmente. Primul este locuința achiziționată ca parte a unei schimbări în alegerea consumatorilor. Al doilea este locuința ca produs de investiții, investițiile în care sunt realizate în scopul revânzării (obținerea arbitrajului temporar de preț). Pentru al doilea segment, elasticitatea cererii la preț este mai mare, întrucât investițiile în imobiliare au alte alternative de investiții. În ceea ce privește elasticitatea prețului a ofertei, aceasta este scăzută pentru primul segment, adică cu o creștere a prețului, nu vor apărea noi vânzători. În al doilea segment, comportamentul vânzătorilor depinde de așteptările acestora cu privire la modificările ulterioare ale prețurilor. Daca, din punctul de vedere al vanzatorilor, pretul a atins deja maximul, vor intra pe piata proprietatile vacante achizitionate in scop investitional, ceea ce poate duce la scaderea pretului. Dar o prăbușire a prețurilor este cu greu de așteptat, din cauza micșorării acestui segment de piață. În așteptarea unor noi creșteri de preț, vânzătorii individuali și agenții imobiliari vor „ține” apartamente. Astfel, în al doilea segment de piață, elasticitatea prețului a ofertei este mai mare. În sfârșit, pentru piața primară de locuințe, elasticitatea prețului a ofertei este mai mare pe termen lung decât pe termen scurt. Acest lucru se explică prin faptul că pătrunderea de noi producători și vânzători (clienți-dezvoltatori) pe piață este asociată cu costuri ridicate ale materialelor și cu durata construcției unei noi instalații. Îmbunătățirea condițiilor economice pe termen scurt va duce la profituri mai mari pentru dezvoltatorii existenți, dar volumul construcției și vânzărilor este puțin probabil să crească mult. Pe termen lung, va exista o creștere a concurenței ca urmare a apariției de noi firme (inclusiv cele de reprofilare), care vor participa la distribuirea profitului total.

5. Caracteristici ale concurenței pe piața imobiliară. Având în vedere marea importanță a caracteristicilor individuale ale locuinței la alegerea acesteia de către un anumit cumpărător (calitatea locuinței, mediul de locuit, reputația dezvoltatorului sau a brokerului imobiliar, garanția dezvoltatorului, furnizarea de servicii de asigurare a titlului de proprietate, asistență în obținerea unui credit ipotecar etc. .), în rândul vânzătorilor predomină concurența non-preț. Concurența prețurilor pe piața imobiliară joacă un rol secundar și intră în vigoare în caz de urgență a tranzacției. Există o concurență loială pe piața imobiliară, dar în condiții moderne există și astfel de caracteristici ale concurenței neloiale precum scăderea calității materialelor și a lucrărilor de construcții, încălcarea intereselor cumpărătorilor, mituirea funcționarilor (pentru a obține diferite tipuri de autorizații, cumpărare de terenuri etc.), subminarea reputației concurenților prin răspândirea de zvonuri false, incl. utilizarea mass-media, spionajul industrial și alte acțiuni care nu respectă legea și etica în afaceri. Piața imobiliară rezidențială secundară este un exemplu tipic de „piață de lămâi” - mărfuri de calitate diferită cu caracteristici ascunse pentru una dintre părțile la tranzacție (cumpărătorul) și prezența informațiilor private cu privire la calitatea mărfurilor oferite de cealaltă parte a tranzacției (vânzătorul). După cum a arătat autorul teoriei „înrăutățirii selecției” J. Akerlof, pe piețele de acest tip, mărfurile cu caracteristici bune („piersicile”) dispar, rămân, de altfel, doar mărfurile de calitate scăzută („lămâi”) cu un pret prea scump. Cu alte cuvinte, unele proprietăți sunt vândute de ani de zile sau returnate în mod repetat pe piață, unde devine foarte greu pentru cumpărător să găsească o „piersică” printre „lămâi putrezite”. Deoarece nu există o piață de masă pentru „piersici”, locul acesteia este luat de vânzarea individuală, inclusiv prin conexiuni personale.

6. Surse de profit economic pe piata imobiliara. Pentru dezvoltatori, originea profitului economic este asociată cu structura oligopolistică a pieței. Posibilitatea de a obține profituri în exces în industria construcțiilor și în sectorul serviciilor imobiliare este determinată de situația macroeconomică actuală din țară, precum și de așteptările oamenilor și de evaluarea acestora asupra perspectivelor de dezvoltare, de dinamica veniturilor gospodăriilor, de posibilitatea și condiţiile de obţinere a unui credit ipotecar etc. Intermediarii (firme imobiliare) în profitul pieţei imobiliare reprezintă o recompensă pentru risc, precum şi pentru depăşirea incertitudinii informaţionale care ia naştere pentru consumatorul de servicii în fiecare etapă a tranzacţiei. De asemenea, marile agentii imobiliare pot obtine profituri speculative investind in imobiliare si obtinand arbitraj temporar al preturilor. Obiecte de investiții deosebit de profitabile sunt acele apartamente pentru care urgența tranzacției este un factor important. Există, de asemenea, modalități necinstite de a obține super profituri, a căror sursă este concurența neloială. Un studiu al caracteristicilor pieței imobiliare rezidențiale după diverse criterii ne permite să concluzionăm că aceasta este mai potrivită pentru tipul de structură a pieței „concurență monopolistă”, deși unele dintre segmentele acesteia au trăsături de „oligopol” și chiar „ competitie perfecta". În plus, această piață se caracterizează printr-o eterogenitate extremă, ceea ce determină particularitățile funcționării sale.

Piața imobiliară are o structură ramificată, putând fi diferențiată în funcție de diverse criterii: tipul activului financiar, factorul geografic, scopul funcțional și alți indicatori (Tabelul 4.2).

Piața primarăîn Rusia se formează pe cheltuiala noilor instalații construite și a privatizării întreprinderilor de stat și municipale, a terenurilor, a clădirilor și a spațiilor și a drepturilor de proprietate. Asigură trecerea imobilelor în circulație economică. Toate tranzacțiile ulterioare sunt secundar natura, întrucât sunt asociate cu revânzarea sau cu alte forme de transfer de obiecte care au intrat pe piață de la un proprietar la altul.

Piața Organizată- aceasta este cifra de afaceri economică a bunurilor imobiliare și a drepturilor asupra acestuia, în strictă conformitate cu legislația aplicabilă, cu participarea intermediarilor profesioniști autorizați. Această piață garantează puritatea juridică a tranzacțiilor și protecția drepturilor participanților acestora. neorganizat Piața (de stradă) nu asigură întotdeauna fiabilitatea tranzacțiilor.

Piața de schimb este cumpărarea și vânzarea de obiecte la bursa imobiliară, la concursuri și licitații organizate de fondurile imobiliare de stat și municipale, autoritățile funciare, comitetele municipale de locuințe sau organizațiile special autorizate.

Piața over-the-counter este executarea tranzacțiilor în afara bursei. Poate fi organizat sau neorganizat. Piața organizată over-the-counter se bazează în primul rând pe sistemele informatice de comunicare ale agențiilor imobiliare licențiate.

Tabelul 4.2. Clasificarea piețelor imobiliare într-un mod fațetat

Nu. p / p	Semn de clasificare	Tipuri de piețe imobiliare
	Tip de obiect (bunuri)	1. Teren. 2. Clădiri. 3. Structuri. 4. Întreprinderi. 5. Sediul. 6. Drepturi reale. 7.Alte facilitati
	Factorul geografic (teritorial).	1. Local. 2. Urban. 3. Regional. 4. National. 5. La nivel mondial
	Scop functional	1. Clădiri industriale. 2. Locuințe. 3. Clădiri și spații neindustriale (birouri, depozite etc.)
	Gradul de pregătire pentru operare	1. Dotări existente (fond vechi). 2. Construcție în curs. 3. Construcție nouă
	Tipul de participant	1. Vânzători și cumpărători individuali. 2. Revânzători. 3. Municipalități. 4. Organizatii comerciale
	Tipul tranzacțiilor	1. Cumpărare și vânzare. 2. Contracte de închiriere 3. Ipteci. 4. Natura reală (chirie, gaj, etc.)
	Afilierea în industrie	1. Instalatii industriale. 2. Obiecte agricole. 3. Clădiri publice. 4. Altele
	Tip de proprietate	1. Dotări de stat și municipale. 2.Facilitati private
	Metoda tranzacției	1. Primar și secundar. 2. Organizat și neorganizat. 3. Schimb și OTC. 4. Tradițional și computerizat

După caracteristica principală - tipul de obiecte imobiliare - se disting cel puțin opt piețe specifice (vezi Tabelul 4.2), printre care cele mai dezvoltate piețe pentru terenuri, spații rezidențiale și nerezidențiale sunt de importanță universală. Deoarece terenul este inclus ca o componentă necesară în aproape orice obiect imobiliar, vom arunca o privire mai atentă asupra structurii pieței funciare, a segmentării acesteia și a parametrilor principali.

piata funciara ca tip independent complex al pieței imobiliare, se obișnuiește să fie împărțită în subspecii sau soiuri relativ omogene în funcție de scopul propus al terenului, care sunt apoi diferențiate în funcție de o serie de alte caracteristici (dimensiune, locație etc.) (Schema 4.8).

Următoarea componentă a pieței funciare este un segment de piață - o parte special alocată acestui tip de ea, un grup de elemente care au anumite caracteristici comune (calitatea terenului, distanța față de centrele industriale etc.).

Cel mai profitabil segment de piață se caracterizează prin:

• o nivel ridicat de vânzări curente sau așteptate;
• o rate mari de creștere a vânzărilor de parcele;
• o rotație rapidă a fondurilor și o rată de rentabilitate acceptabilă. Segmentarea pieței este unul dintre cele mai importante instrumente de marketing. Succesul în competiție depinde în mare măsură de alegerea corectă a segmentului de piață.

Există o serie de criterii și semne după care este posibilă segmentarea pieței funciare.

Obiectele segmentării sunt cumpărătorii, bunurile în sine, terenurile și participanții la piață - organizații comerciale și antreprenori.

Semnul segmentarii este un factor prin care se realizeaza alocarea segmentelor de piata.

În funcție de obiectivele segmentării, pot fi utilizați ca caracteristici factorii care caracterizează comportamentul de cumpărare al persoanelor fizice și juridice, parametrii terenurilor și indicatorii economici ai organizațiilor comerciale. În prezent, firmele imobiliare folosesc segmentarea multiplă, adică segmentare prin mai multe caracteristici în același timp (model de segmentare multifactorială).

Schema 4.8.

și într-o anumită combinație cu altele, pentru a determina cu mai multă acuratețe ale cui și ce nevoi satisface acest sau acel tip de teren (Schema 4.9).

Criterii de segmentare- acesta este un factor prin care se evaluează validitatea alegerii unui anumit segment de piață. Cele mai frecvente sunt următoarele criterii: parametrii cantitativi ai segmentului, materialitatea, rentabilitatea, compatibilitatea segmentului cu piața principalilor concurenți, eficiența muncii pe segmentul selectat, protecția segmentului selectat de concurenți.

Segmentarea pieței în funcție de produs- pe teren - vă permite să identificați exact ce parametri ai unui anumit site pot fi atractivi pentru cumpărători. În același timp, sunt utilizate astfel de caracteristici ale terenului ca calitatea lor, distanța față de centrele industriale (la Moscova - de la șoseaua de centură a Moscovei), dimensiunea parcelelor, atractivitatea investițiilor, prestigiul etc.

Așadar, în suburbii, pe piața terenurilor au început să iasă în evidență o serie de segmente, în funcție de nivelul calității.

Schema 4.9.

• 1. Loturi de înaltă calitate - elită. Ele sunt achiziționate de cetățeni bogați și organizații mari. Aceasta include terenuri din destinații vestice prestigioase într-o zonă de 30 de kilometri. Pe astfel de locuri, căsuțele confortabile sunt cel mai adesea ridicate pentru reședință permanentă.
• 2. Loturi de calitate medie interesat de persoanele cu venituri medii și relativ mari. Distanța lor față de șoseaua de centură a Moscovei variază de la 10 la 60 km; case de țară mai modeste sunt construite pe astfel de locuri.
• 3. Terenuri de calitate scăzută achiziționate de persoane cu venituri mici, dar prețuri relativ ieftine. Într-un astfel de segment, ecologia, infrastructura și prestigiul își pierd influența asupra comportamentului cumpărătorilor. Această categorie de teren este situată în aproape toate direcțiile la o distanță de peste 50 km de Moscova (Tabelul 4.3).

Regiunile de est și de sud-est ale Moscovei nu sunt prestigioase și ecologice nefavorabile și în apropierea șoselei de centură a Moscovei - Kosino, Zhulebino, situat în apropierea unor centre de poluare precum zonele industriale (de exemplu, Kapotnya).

O mare diferențiere a pieței funciare se observă și în ceea ce privește prestigiul. Terenuri excelente din punct de vedere ecologic sunt situate în sud-vestul și vestul regiunii Moscova, de exemplu, malurile râului Pakhra, de-a lungul autostrăzii Rublevo-Uspenskoye etc. Direcția Kazan este nepopulară. Terenurile din direcțiile de sud și est sunt considerate neprestigioase și neatractive.

Regularitatea influenței depărtării site-urilor de pe șoseaua de centură a Moscovei asupra prețurilor lor este în general exprimată printr-o astfel de dependență - cu cât mai departe, cu atât mai ieftin.

Următorul semn de segmentare- dimensiunea parcelelor. Loturile mari sunt de obicei solicitate și, în consecință, sunt mai apreciate doar în zone prestigioase. În cazul general, prețul unei unități de teren pe suprafețe mari este mult mai mic decât pe suprafețe mici. În același timp, costul țesutului pe suprafețe mici și mari poate varia semnificativ în funcție de o serie de factori.

Gradul de dezvoltare a infrastructurii are o mare influență asupra costului. Locurile aflate pe terenuri bine amenajate sunt evaluate mult mai scump decât pe cele neamenajate. Diferența dintre prețurile site-urilor dezvoltate și nedezvoltate, având în vedere dimensiuni egale, va fi aproximativ egală cu valoarea totală a costurilor de dezvoltare a infrastructurii și a costurilor de gestionare a capitalului („valoarea de timp” a dezvoltării sitului).

Tabelul 4.3. Segmentarea pieței funciare din regiunea Moscova

semne	Segmente de piață
1. Calitatea terenului	o Loturi de elită pentru construcția de cabane o Loturi de calitate medie pentru case de tara pentru locuit sezonier o Loturi de proastă calitate pentru case de vară cu grădină
2. Distanța de la MKAD	o Până la 25 km; 25-50 km; 50-100 km; peste 100 km o La Moscova - în interiorul Garden Ring și dincolo de Garden Ring
3. Locația	o Zone de prestigiu: directiile Minsk, Rublevo-Uspenskoe, Riga o Nefavorabile pentru mediu: direcțiile sud și est
4. Dimensiunea parcelei	o Loturi mici: 0,06-0,2 ha o Medie: 0,25-0,50 ha o Mare: peste 0,5 și până la 15 ha, iar în zonele îndepărtate - de la 10 la 50 ha
5. Scop	o Pentru clădiri rezidențiale o În scopuri administrative și de producție o Locuri de grădină etc.
6. Tipul de proprietate	o Proprietate deplină o Închiriere și drept de utilizare o Dreptul la cote de teren
7. Motivația investițiilor	o Zone care necesită un management redus, dar o valoare adăugată ridicată o Zone cu flux de numerar și management ridicat
	o Categoria de elită a noilor proprietari o Cumpărători din clasa de mijloc o Consumatorii cu venituri mici
9. Comportamentul cumpărătorului	o Relația cu pământul și natura pentru cultivarea produselor: recreere; antreprenoriat etc.

Creșterea costului unui teren în funcție de disponibilitatea comunicării,%:

Un rol important îl joacă alegerea unei nișe de piață, adică. partea sa mică, neocupată sau subutilizată de concurenți și un cerc de cumpărători clar definit.

piața imobiliară segmentate după calitatea caselor (5 etaje - panou, cărămidă, bloc; clădire în masă - 9, 12, 16, 22 etaje, majoritatea panou; cărămidă modernă de prestigiu și elită), după numărul de camere (1 -, 2 - și 3 camere, apartamente cu mai multe camere), după amenajare (amenajare standard, îmbunătățită), pe zone de amplasare (cabane, case etc.).

Fondul de locuințe reprezintă mai mult de 20% din imobilele reproductibile din Rusia, iar luând în considerare clădirile rezidențiale din grădină și cabane de vară - aproximativ 30%. Volumul investițiilor în construcția de locuințe este de aproximativ un sfert din volumul total al acestora, aproximativ 13% din populația activă este angajată în construcția și exploatarea de locuințe. Aproape 10 milioane de familii și persoane singure locuiesc în apartamente comunale, cămine sau închiriază spațiu de la persoane fizice, peste 2 milioane de oameni locuiesc în case dărăpănate și dărăpănate, 5-6 milioane de familii sunt pe lista de așteptare pentru condiții mai bune de locuit, milioane de oameni trăiesc înghesuit. suprafata de 5 m2 de persoana. Dar doar 1,5-2% dintre cei care au nevoie de condiții mai bune de locuit pot plăti costul unui apartament sau al unei case la un moment dat. Potrivit experților, costul locuinței nu trebuie să depășească 12-15% din venitul anual al unei familii cu venituri medii. Dacă o astfel de familie folosește o treime din venit pentru a rambursa un împrumut bancar cu dobândă, atunci cumpărarea unui apartament va dura mai mult de 30 de ani.

Numărul de spații rezidențiale este caracterizat de 20-30 de indicatori, inclusiv dimensiunea bucătăriei, prezența unui balcon sau a unei logii, amenajarea camerelor, băilor, vederile de la ferestre etc. Locuința de elită din Moscova se numește apartamente situate în case care îndeplinesc următoarele cerințe. Acestea trebuie să fie construite (sau reconstruite) relativ recent (nu mai mult de 15 ani în urmă) și amplasate în Centru sau într-o zonă ecologic curată adiacentă Centrului, sau chiar într-o zonă îndepărtată (uneori în afara șoselei de centură a Moscovei), dar este trebuie să fie posibil ajunge rapid la centru. Este obligatoriu sa ai un concierge sau paza in casa, iar in cazul ideal - protectia teritoriului adiacent. Lucrările serviciilor responsabile cu menținerea și menținerea ordinii în clădire trebuie efectuate la un nivel înalt; De asemenea, este de dorit să existe alimentare autonomă cu apă și căldură. Un rol din ce în ce mai important îl joacă prezența unui garaj sau a unei parcări păzite pe teritoriu sau în imediata apropiere a clădirii (în cazul ideal, acesta este un garaj subteran). Un semn important al locuințelor de elită este absența persoanelor cu statut social scăzut în rândul rezidenților. Aceștia din urmă pot intra în apartamente de înaltă clasă în timpul reconstrucției clădirii. Conform normelor existente, foștii locuitori ai unor astfel de case, strămutate pentru perioada de reconstrucție, au dreptul de a se muta înapoi după finalizarea acesteia. Achiziția de locuințe în astfel de case are anumite avantaje: puritatea legală a tranzacției, capacitatea de a-ți decora inițial casa după propriul gust, un mediu social omogen.

Casele care îndeplinesc majoritatea cerințelor enumerate mai sus sunt diverse: cărămidă, monolitică, există chiar și panouri. Apartamentele din case de lux pot fi situate pe unul sau două niveluri. Numărul de etaje al clădirilor este, de asemenea, diferit - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 etaje. În același timp, se poate remarca o trăsătură caracteristică - odată cu distanța de la Centru, numărul de etaje crește. Infrastructura caselor de elita este si ea diferita in dezvoltarea sa: pot avea un complex sportiv, servicii gospodaresti, o piscina, o sauna, o gradina de iarna.

Suprafața totală a apartamentului este de 120-150 m și mai mult, la intrare există un hol de 20 m2 cu o mică fântână și un acvariu, două băi, o bucătărie-sufragerie de 15 m2, un oaspete și un maestru. zona pe doua nivele.

Piața primară de locuințe este formată și funcționează din două surse: vânzarea de către autoritățile municipale a apartamentelor construite pe cheltuiala fondurilor publice și vânzarea locuințelor privatizate de către cetățeni.

La Moscova, pentru monitorizarea pieței imobiliare, sunt monitorizați și analizați 12 indicatori de apartamente oferite spre vânzare în 173 de raioane, în principal în apropierea stațiilor de metrou. Forma de monitorizare este prezentată în tabel. 4.4.

Tabelul 4.4.

Denumirile din tabel. 4.4:

STmes - prețul de ofertă (în dolari) de 1 m2 din suprafață totală în medie în ultimele patru săptămâni;

MINoff (MAXoff) - abaterea minimă (maximă) (în dolari) a prețului mediu de ofertă de 1 m2 din suprafața totală cu un nivel de încredere de 70%;

PRmes (PRkv) - prioritatea de consum al zonei pentru ultima lună (trimestru);

STkv - preț de ofertă (în dolari) de 1 m2 suprafață totală în medie pe ultimele 12 săptămâni;

Mmos (Mkv) - așteptarea matematică a ratei săptămânale de modificare a prețului ofertei (în dolari) pentru ultima lună (pentru ultimele trei luni);

Yakrat (kered) - riscuri pe termen scurt (pe termen mediu) ale tranzacțiilor imobiliare. Ele caracterizează ponderea de risc introdusă de incertitudinea pieței în ansamblu. Cu cât valorile sunt mai apropiate eu la zero (0< eu < 1), cu cât este mai haotic comportamentul pieței imobiliare și cu atât decizia managerului ar trebui să fie mai echilibrată;

PIU - un grup de atractivitate imobiliară, determinat de caracteristicile pieței integrale ale zonei (numele grupurilor sunt condiționate):

„+++” - extrem de atractiv;

<<++" - очень привлекательная; " + >> -foarte atractiv; „+/-” - suficient de atractiv; „-/+” - atractiv;

"-" - nu foarte atractiv; mai degrabă neatractiv decât atractiv (validitatea tranzacțiilor trebuie confirmată de factori neluați în considerare în analiză); neatractiv (validitatea tranzacțiilor trebuie confirmată de factori cunoscuți doar de participanții la tranzacție);

loc în GRP - locul ordinal al raionului în grupa atractivității imobiliare, determinat de caracteristicile integrale ale pieței sale.

Pe piețele primare și secundare de spații nerezidențiale se disting patru segmente principale după scopul funcțional: facilități industriale, de depozitare, de birouri și de vânzare cu amănuntul, ale căror caracteristici generale se bazează pe amplasamentul, suprafața, calitatea spațiilor, termenul de închiriere. , prețul sau chiria și alți factori.

Spațiile de birouri formează al doilea segment (după rezidențial) al pieței imobiliare de la Moscova, unde cererea depășește oferta. În funcție de caracteristicile de calitate, spațiile de birouri sunt împărțite în patru clase: A, B, C, D.

LA clasa a includ spatii de birouri in centre de afaceri specializate din cartierele centrale ale orasului si in apropierea marilor autostrazi. Toate birourile din această categorie sunt echipate în conformitate cu standardele occidentale, de la cele mai moderne sisteme de telecomunicații până la sisteme de climatizare. Spațiile interioare, clădirile și împrejurimile sunt păstrate în stare exemplară, există servicii proprii de conducere, întreținere și pază, precum și o parcare păzită.

Camere de birouri clasa B au aproape toate caracteristicile de mai sus, dar cu o listă mai restrânsă de servicii suplimentare. Costul chiriei este de la 700 la 900 de dolari pe 1 m2 pe an.

Spațiile de birouri din clasa A și B sunt închiriate de companii occidentale și mari firme rusești.

Majoritatea firmelor autohtone preferă să închirieze spații de birouri de calitate inferioară, aferente clasele CȘi D. Prima dintre ele este reprezentată de birouri din hoteluri, spații adaptate (institute de cercetare, instituții de învățământ etc.), situate în afara centrului orașului, dar la intersecția de autostrăzi, în apropierea stațiilor de metrou. Tarifele de închiriere variază între 400 USD și 600 USD, în funcție de distanța de la Garden Ring, de serviciile oferite și de termenii contractului de închiriere.

Spații necorespunzătoare, situate în afara nodurilor de circulație, aparțin clasei D. Avantajul lor neîndoielnic este posibilitatea de a obține o suprafață de dimensiunea cerută pentru o taxă acceptabilă.

Prețurile de închiriere variază în funcție de tipul de locație și locație.

Piața depozitelor se diferențiază prin tipul și dotarea acestora:

• o depozite complexe specializate dotate cu mijloace tehnice moderne, incalzire si alte dotari;
• o hangare dotate moderne;
• o spații de subsol și demisol;
• o parterul diferitelor clădiri;
• o adăposturi antibombe transformate;
• o alte premise.

Întreprinderile ca complexe imobiliare încă intră pe piața imobiliară primară în procesul de privatizare a proprietății de stat și municipale.

Piața construcțiilor în curs de desfășurare este formată din facilități municipale și private care nu sunt dotate cu resurse financiare, materiale și de muncă. Se bazează pe principiul beneficiului reciproc - un acord privind o distribuție de 50% a suprafețelor construite între investitor și proprietar (oraș, companie).

Piața cabanelor se dezvoltă rapid în toate regiunile țării. În regiunea Moscovei, de exemplu, 160.000 de cabane au fost construite pe o suprafață de aproximativ 48 de mii de hectare în detrimentul investițiilor private în următoarele condiții: 35% din cabane sunt primite de investitor, din care vinde 15% la licitațiile închise pentru locuitorii locali, 40% este cumpărat de Moscova la preț, iar 10% este donat orașului și regiunii.

În concluzie, trebuie subliniat faptul că funcționarea pieței imobiliare contribuie la dezvoltarea cifrei de afaceri economice globale a țării (Figura 4.10).

Schema 4.10.

Piata imobiliara

Economia de piață se bazează pe dreptul de proprietate privată - dreptul de a deține, folosi și dispune de proprietate. Acest lucru permite cetățenilor sau întreprinderilor private, la propria discreție, să achiziționeze, să utilizeze și să vândă resurse materiale și să încheie contracte care sunt obligatorii din punct de vedere juridic și obligatorii pentru parteneri.

Proprietar de proprietateare dreptul de voință, adică dreptul de a numi un succesor al acestei proprietăți după moartea acestuia, ceea ce susține în esență instituția proprietății private. De remarcat că sub modelul pieței, există și proprietatea statului, precum și proprietatea în forme mixte. În mod firesc, legislația ar trebui să prevadă restricții legale cu privire la dreptul la proprietate privată, legate de interesele societății în ansamblu.

Libertatea de întreprindere și de alegere este direct legată de proprietatea privată. Libertatea antreprenoriatului vă permite să organizați procesul de producție din resursele disponibile și să vindeți bunurile (produse, servicii) produse pe piață la propria discreție. Decizia de a intra pe o anumită piață (tip de activitate) sau de a ieși din aceasta este în mâinile antreprenorului.

Libertatea de alegere a consumatorului, de ex. libertatea consumatorului, în limita veniturilor sale, de a achiziționa bunuri și servicii în setul cel mai potrivit pentru a-și satisface nevoile, este dominantă între alte libertăți și determină limitele libertății de a alege furnizorii de resurse materiale și umane. În final, se dovedește că consumatorul decide ce ar trebui să producă economia.

Interesul propriu modelează modul de acțiune al diverșilor subiecți ai pieței imobiliare atunci când aceștia își exercită libera alegere. Fiecare dintre ei se străduiește să facă ceea ce îi este benefic din punct de vedere economic. Astfel, proprietarii se străduiesc să obțină prețul maxim atunci când îl vând sau îl închiriază, chiriașii încearcă să extragă profit maxim din utilizarea spațiului închiriat. Stimularea interesului personal este una dintre trăsăturile caracteristice ale unei economii de piață și, în mare măsură, îi conferă direcție și ordine în funcționarea ei. Libertatea de alegere, care se realizează pentru fiecare participant pe piață sub forma dorinței de a primi venituri bani pentru sine personal, servește drept bază pentru competiția economică sau concurența.

Concurența pe piața imobiliară presupune:

· prezența pe piață a unui număr mare de vânzători și cumpărători independenti de bunuri, produse, resurse și servicii specifice;

· libertatea vânzătorilor și cumpărătorilor de a intra și de a părăsi piețele după cum consideră de cuviință.

Totuși, esența concurenței constă în faptul că piața imobiliară are un număr atât de mare de vânzători, încât fiecare dintre aceștia, oferind o pondere mică în oferta totală, este practic incapabil să influențeze prețul mărfurilor. Același raport este valabil și pentru cei care acționează pe piața imobiliară ca purtător de cerere. Există mulți cumpărători și un singur cumpărător nu poate controla piața în propriul avantaj. Concurența pune limite în ceea ce privește vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți imobiliare care își realizează interesul propriu.

Cea mai comună formă de concurență este reducerea prețurilor. Constă în faptul că vânzătorii de imobile, urmărind să mărească (accelereze) numărul vânzărilor, îl oferă la prețuri mai mici decât concurenții. Pentru a face acest lucru, fiecare vânzător trebuie să facă totul în așa fel încât să vândă la aceleași prețuri ca și concurentul, sau mai ieftin. Un antreprenor care nu are suficientă abilitate în acest sens trebuie să părăsească mai devreme sau mai târziu piața imobiliară. În schimb, un antreprenor calificat primește profituri mari, ceea ce îi permite să-și dezvolte afacerea.

Una dintre modalitățile de a concura sunt inovațiile concepute pentru a atrage clienți. Într-o perioadă relativ scurtă de formare a pieței imobiliare din Rusia, acest lucru s-a manifestat foarte clar în activități agenți imobiliari.

Pe lângă concurența directă, antreprenorii care activează pe piața imobiliară sunt atrași și în concurență indirectă. Aceasta este concurența diferitelor sectoare ale economiei și a diferitelor grupuri de bunuri și servicii. De exemplu, persoanele care se gândesc să cumpere un apartament se pot răzgândi și își cumpără o mașină sau merg într-o călătorie scumpă, casele din cărămidă pot înlocui clădirile din lemn, comerțul cu amănuntul are un avantaj în obținerea unui împrumut bancar în comparație cu tranzacțiile cu terenuri.

Piata imobiliara - este un sistem interconectat de mecanisme de piata care asigura crearea, transferul, exploatarea si finantarea bunurilor imobiliare.

Piața imobiliară este un ansamblu de piețe regionale, locale, care diferă semnificativ între ele în ceea ce privește prețurile, nivelurile de risc, eficiența investițiilor în imobiliare etc.

Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie națională. imobiliare este cea mai importantă componentă a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără o piață imobiliară, nu poate exista deloc piață. piata muncii, piata de capital, piata bunurilor si serviciilor etc. căci existenţa lor trebuie să aibă sau să închirieze pentru activităţile lor spaţiile de care au nevoie.

Imobilul se află în centrul combinației de procese economice, interese private și publice, norme și reguli administrative (Fig. 9.1).

Figura 9.1 - Imobilul - obiect al intereselor economice și ale statului

Imobilul ca marfă este un obiect al tranzacțiilor care satisface diverse nevoi reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative. DIN Esența proprietății imobiliare ca marfă este următoarea:

Conținutul fizic al proprietății (caracteristicile fizice care descriu suprafața, volumul, materialele de construcție, capacitatea sistemelor inginerești etc.);

Caracteristici juridice (în cifra de afaceri sunt implicate drepturile asupra obiectului imobiliar, și nu obiectul în sine);

Caracteristici economice care dau o idee despre valoarea obiectului (piață, restaurare, înlocuire etc.);

Costul întreținerii acestuia (reparații curente și majore, apă, gaz, electricitate etc.); și rentabilitatea (chirie și venituri indirecte, aprecierea valorii etc.).

Piața imobiliară din Rusia reflectă toate problemele economiei de tranziție și se caracterizează prin dezvoltarea neuniformă a segmentelor sale, un cadru legal imperfect și o activitate investițională scăzută a cetățenilor și a persoanelor juridice. În dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia, se pot distinge următoarele etape:

1. Piața imobiliară a cunoscut cea mai agitată perioadă de dezvoltare la începutul anilor '90. Deschiderea și dezvoltarea întreprinderilor s-a derulat practic într-un vid legal, cererea fiind cu mult înaintea ofertei. Punctul de plecare aici poate fi considerat permisiunea de privatizare a apartamentelor și, ca urmare, posibilitatea de a vinde și cumpăra apartamente. Atunci a apărut un număr semnificativ de oameni de afaceri și pur și simplu bogați care doreau să-și îmbunătățească condițiile de viață într-un mod nou. Adică, nu așteptarea de locuințe publice gratuite, nu scheme complexe de schimb, ci pur și simplu achiziționarea de apartamente. Pe vremea aceea, au fost privatizate relativ puține apartamente, erau puțini vânzători de apartamente și erau deja destui cumpărători.

2. În a doua etapă apar primele acte normative care reglementează activitățile imobiliare din Rusia. Această perioadă se caracterizează prin acordarea unor beneficii semnificative, care, menținând un mediu de piață bun, au făcut posibilă obținerea unor venituri bune, ceea ce a atras noi antreprenori în acest segment de piață. Prețurile locuințelor au început să crească, dar apartamentele au devenit mult mai greu de vândut, iar cumpărătorul a devenit mai pretențios. Au apărut noi forme de servicii pentru clienți. În special, au apărut și s-au răspândit vânzarea de apartamente cu plata în rate, acordarea de credite garantate cu apartamente. Unele firme au început să lucreze în baza unor contracte de exclusivitate, asumând obligația de a vinde apartamentul clientului pentru o anumită perioadă.

3. A treia etapă se caracterizează printr-un exces al cererii față de ofertă, înăsprirea cadrului legal, concurență intensă pe piață, ceea ce a dus la scăderea veniturilor. Întreprinderile mici intră în faliment, cele mijlocii și chiar mari se luptă pentru supraviețuire. La începutul anului 1996, a început o scădere naturală a costului apartamentelor.

4. Din a doua jumătate a anului 1999, după criza din august 1998, a început o nouă etapă în dezvoltarea pieței imobiliare ruse - etapa de încheiere a reducerilor de preț, începutul stabilizării și o oarecare redresare. Acest lucru s-a întâmplat pe fundalul unei dezvoltări favorabile a indicatorilor macroeconomici în țară și, în special, a ratelor inflației scăzute (comparativ cu toamna anului 1998), a unei devalorizări lină și limitată a rublei față de dolar.

În consecință, piața imobiliară, după cum reiese din teoria unei economii de piață, a trecut printr-o etapă de recesiune, a ajuns la stabilizare, iar înainte (nu neapărat imediat) urmează o nouă creștere, inclusiv o oarecare creștere a prețurilor.

Prin mecanismul pieţei şi reglementarea statului piata imobiliara ofera:

1. crearea de noi obiecte imobiliare;

2. transfer de drepturi asupra bunurilor imobiliare;

3. stabilirea preţurilor de echilibru pentru obiectele imobiliare;

4. exploatarea (gestionarea) obiectului imobiliar;

5. repartizarea spațiului între utilizări concurente ale terenurilor;

6. investiții în imobiliare, cu efectuarea următoarelor operațiuni efectuate cu imobiliare:

6.1. cu schimbarea proprietarului:

Cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare;

Moştenire;

donare;

Asigurarea îndeplinirii obligațiilor (de exemplu, vânzarea de obiecte imobiliare gajate sau puse sub sechestru);

6.2. cu modificarea parțială sau totală a componenței proprietarilor:

privatizare;

naţionalizare;

Modificări în componența proprietarilor, inclusiv cu împărțirea proprietății;

Aport la capitalul autorizat;

Falimentul (lichidarea) entităților comerciale (cu satisfacerea creanțelor creditorilor, inclusiv prin vânzarea proprietății proprietarilor);

6.3. fără schimbarea proprietății:

Investiții în imobiliare;

Dezvoltare imobiliară (extindere, construcție nouă, reconstrucție);

Modificări în direcția de utilizare, denumirea mărcii, adresa legală etc.;

Management, exploatare;

Trecerea la management economic sau operațional, în utilizare gratuită;

Venituri primite în mod regulat din deținerea de bunuri imobiliare, care nu necesită activitate de întreprinzător din partea beneficiarului;

Chiria (o parte (destinatarul chiriei) transferă proprietatea celeilalte părți (plătitorul chiriei), iar plătitorul chiriei se obligă, în schimbul proprietății primite, să plătească periodic chiria beneficiarului sub forma unei anumite sume de bani sau să furnizeze fonduri pentru întreținerea acestuia sub altă formă);

Întreținere pe viață cu o persoană dependentă;

Transfer la managementul încrederii;

Introducerea (înlăturarea) servituților și a altor sarcini;

Asigurari de diverse forme si operatiuni diverse, inclusiv creditarea pentru dezvoltare imobiliara.

Toate aceste operațiuni într-o economie de piață se desfășoară folosind mecanisme de piață și, prin urmare, ele constituie piața imobiliară.

Tabel 9.1- Caracteristicile pieței imobiliare

semn	Caracteristică
Localizare	- imobilitate absoluta - mare dependenta a pretului de locatie
Tip de competiție	- imperfect, oligopol - un număr mic de cumpărători și vânzători - unicitatea fiecărui obiect - controlul prețurilor este limitat - intrarea pe piață necesită capital semnificativ
Elasticitatea ofertelor*	- scăzut, cu o creștere a cererii și a prețurilor, oferta crește puțin - cererea poate fi foarte volatilă
Gradul de deschidere	- tranzacțiile sunt private - informații publice, adesea incomplete și inexacte
Competitivitatea produselor	- este determinată în mare măsură de mediul înconjurător, de influența cartierului - de specificul preferințelor individuale ale cumpărătorilor
Condiții de zonare	- reglementate de legislația civilă și funciară, ținând cont de apă, silvicultură, drepturi de mediu și alte drepturi speciale - mare interdependență a proprietății private și a altor forme de proprietate
Inregistrarea tranzactiilor	complexități, limitări și condiții legale
Preț	include valoarea obiectului și drepturile asociate

* Cererea de proprietăți este individualizată și nu este interschimbabilă, ceea ce face dificilă atingerea echilibrului și proporționalității pieței. Mărimea cererii, precum și a ofertei pentru obiecte imobiliare este în mare măsură determinată de factori geografici (locația obiectului în oraș, regiune) și istorici (case din diferite perioade de construcție); starea infrastructurii din zona proprietății (disponibilitatea căilor de acces, drumuri, metrouri și alte tipuri de rute de transport, comerț și servicii pentru consumatori, parcuri, alte locuri de recreere publică etc.). Oferta și cererea de pe piața imobiliară sunt influențate de o serie de factori. Cele mai importante dintre ele sunt date în tabel. 9.2.

Figura 9.2 - Evoluția ciclică a pieței imobiliare

1 - se observă o scădere a pieței imobiliare atunci când există un surplus de clădiri construite, când numărul clădirilor neocupate crește rapid și proprietarului imobilului îi este greu să-l vândă, prețurile sunt în scădere. Aceasta este o piață a cumpărătorului; 2 - absorbția obiectelor imobiliare create are loc după o creștere a cererii de obiecte construite și se caracterizează printr-o lipsă virtuală de aprovizionare cu obiecte noi. Acest ciclu este determinat de creșterea cercetărilor pre-investiționale privind crearea de noi imobiliare; 3 - construcția nouă atinge punctul culminant ca urmare a creșterii cererii de obiecte nou create și se caracterizează printr-o creștere a prețurilor la obiectele de construcție. Aceasta este o piață a vânzătorului; 4 - saturația pieței imobiliare apare atunci când se creează un exces de capacitate de construcție și o supraproducție de produse pentru construcții, iar activitatea de construcții este redusă. Creșterea vânzărilor imobiliare în această perioadă este în scădere.

Tabel 9.2 - Sistemul de factori care afectează cererea și oferta

Factori	Impactul asupra ofertei	Impact asupra cererii
Economic
Modificări ale nivelului de venit al populației: reducerea creșterii	În condiții moderne, este un factor de creștere a ofertei pe piața de locuințe finite	Creștere Scădere
Modificarea nivelului veniturilor din afaceri: contracția creșterii	Creșterea ofertei pe piața imobiliară comercială	Creștere Scădere
Disponibilitatea resurselor financiare, în special de credit: reducerea creșterii	Creștere Scădere	Creștere Scădere
Tarife de închiriere: reducerea creșterii	Creștere Scădere	Descrește crește
Costul construcției: reducerea creșterii	Descrește crește	Creșterea pieței de locuințe finite
Tarife pentru servicii de utilitate si plati pentru resurse: crestere scade	Crește	Crește
Social
Schimbarea populației: contracția creșterii	Crește	Creștere Scădere
Schimbarea nivelului de educație: creștere scădere		Creștere Scădere
Modificarea ratei criminalității: creșterea scăderii		Descrește crește
Administrativ
Nivelul impozitului pe proprietate: crestere scade	Crește	Scădea
Nivelul impozitului pe teren: reducerea creșterii	Crește	Crește
Condiții pentru obținerea drepturilor de dezvoltare: liberal restrictiv	Creștere Scădere

Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi diferențiată în funcție de diverse caracteristici prezentate în Tabel. 9.3.

Tabel 9.3 - Clasificarea pietelor imobiliare

Semn de clasificare	Tipuri de piață
Tipul obiectului	- Terenuri, cladiri, structuri, intreprinderi, spatii, plantatii perene, drepturi reale, alte obiecte
geografică (teritorială)	Local, oraș, regional, național, mondial
Scop functional	Spații industriale, clădiri rezidențiale, neindustriale și spații
Gradul de pregătire pentru operare	Dotări existente, construcție în curs, construcție nouă
Tipul de participant	Vânzători și cumpărători individuali, revânzători, municipalități, organizații comerciale
Tipul tranzacțiilor	Cumparare si vanzare, inchiriere, ipoteca, drepturi reale
Afilierea în industrie	Instalatii industriale, unitati agricole, cladiri publice, altele
Tip de proprietate	Dotari de stat si municipale, private
Metoda tranzacției	Primar și secundar, organizat și neorganizat, schimb și fără ghișeu, tradițional și computerizat

Funcțiile pieței imobiliare

Una dintre funcțiile principale ale pieței este stabilirea preţurilor de echilibru, la care cererea efectivă corespunde volumului de propuneri. La prețuri sub prețul de echilibru, există cerere în exces, iar când prețul de echilibru este depășit, există o ofertă în exces. De asemenea, prețul concentrează o cantitate mare de informații despre saturația pieței, preferințele cumpărătorului, costurile construcției, politica economică și socială a statului în domeniu, de exemplu, construcția de locuințe etc.

Funcția de reglare este că piața, funcționând autonom, conform definiției lui A. Smith, redistribuie resursele printr-o „mână invizibilă” între zonele de afaceri și își direcționează participanții către un scop care nu făcea deloc parte din intențiile lor - de a forma o structură eficientă. a economiei şi a satisface interesele publice . În lumea modernă, neajunsurile reglementării pieței sunt tot mai mult compensate de managementul de stat al economiei naționale, în special în ceea ce privește conservarea naturii, protecția concurenței, redistribuirea veniturilor, crearea unui mediu legal de afaceri, rezolvarea problemelor sociale etc.

functie comerciala consta in realizarea valorii si a valorii de folosinta a bunurilor imobiliare si obtinerea de profit din capitalul investit.

Funcția de igienizare- aceasta este curățarea economiei de participanții de piață necompetitivi și slabi, falimentul celor ineficienți. Mecanismul pieței indică oamenii în direcția căutării lor, dar nu le oferă nicio garanție cu privire la rezultatele financiare finale. Recunoaște doar investițiile sociale necesare în imobiliare, pentru că doar acelea sunt plătite de cumpărător. Prin urmare, eliberarea pieței de proprietarii ineficienți ai întreprinderilor și a altor obiecte imobiliare duce la creșterea sustenabilității și a creșterii economice.

Funcția de informare- aceasta este o metodă unică de piață de colectare și difuzare rapidă a informațiilor obiective generalizate, permițând vânzătorilor și cumpărătorilor de bunuri imobiliare să ia în mod liber și competent o decizie în propriul interes.

Funcția intermediară Se exprimă în faptul că piața acționează ca un intermediar agregat și loc de întâlnire pentru mulți cumpărători și vânzători independenți și izolați economic, între aceștia se stabilește o legătură și se oferă o oportunitate pentru o alegere alternativă a partenerilor. Pe piața imobiliară activează și intermediari profesioniști: agenți imobiliari, evaluatori, agenți, brokeri, asigurători, creditori ipotecari și alte persoane care prestează servicii participanților interesați.

Funcție de stimulare acționează sub formă de stimulente economice pentru valorificarea productivă a realizărilor progresului științific și tehnologic în crearea și utilizarea bunurilor imobiliare. Concurența forțează și susține din punct de vedere economic o activitate de afaceri înaltă și căutarea de noi oportunități de gestionare eficientă a proprietății de capital.

Funcția de investiții- Piata imobiliara este o modalitate atractiva de conservare si crestere a valorii capitalului. Contribuie la transferul economiilor și acumulărilor populației din forma pasivă a stocurilor în capitalul productiv real, care aduce venituri proprietarului imobiliar. În același timp, imobilul în sine servește ca un fel de garanție de asigurare pentru riscurile investițiilor.

functie sociala se manifestă prin creșterea activității muncii a întregii populații, printr-o creștere a intensității muncii a cetățenilor care se străduiesc să devină proprietari de apartamente, terenuri și alte obiecte de capital și de prestigiu.

Principal obiectivele managementului pieţei imobiliare:

Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobile și a obligațiilor asociate deținerii acestora;

Stabilirea pe piață a unei anumite proceduri și condiții pentru munca tuturor participanților săi;

Protecția participanților împotriva necinstei, fraudei și organizațiilor și indivizilor criminali;

Asigurarea prețurilor gratuite pentru obiectele imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;

Crearea condițiilor pentru investiții, stimularea activității antreprenoriale în sfera producției;

Îmbunătățirea mediului ecologic, realizarea creșterii economice, reducerea șomajului, rezolvarea problemei locuințelor și a altor obiective publice;

Impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară;

Crearea de condiții favorabile pentru rezolvarea problemei locuințelor în țară și regiuni.