Kovaleva a.m. unu Douăkkin k.c. unu
1 FGBou VPO "Universitatea Agrară State Orlovsky"
Într-o economie de piață, problema gestionării efective imobiliare este relevantă, ceea ce, la rândul său, provoacă necesitatea determinării valorii reale a unui anumit obiect. Articolul analizează abordările clasice ale evaluării imobiliare. Pe baza rezultatelor obținute, utilizarea unei metode de calculare a ajustărilor bazate pe metode de calcul statistic (analiza de corelare și regresie) a fost justificată din punct de vedere economic cu evaluarea cadastrală a terenurilor.
teren
analiza de regresie de corelare
ajustare
oferta
1. privind activitățile de evaluare: FZ al Federației Ruse din 29 iulie 1998, nr. 135-FZ // Contra. Legislația a crescut. Federaţie. - 2001.
2. Standardul federal de evaluare "Concepte generale de noțiune, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1)", aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei nr. 256 din 20 iulie 2007 / contra. Legislația a crescut. Federaţie. - 2001 - nr. 29. - Artă. 3026.
4. Gryaznova a.g., Fedotova Ma Evaluarea imobiliară: Tutorial - M.: Finanțe și statistici, 2002. - 496 p.
5. Friedman J., ORDAY N. Analiza și evaluarea venitului imobiliar. Pe. de la engleză .. - M.: Caz, 1997. - 480 p.
6. Evaluarea afacerii: Manual / Ed. A.g. M. M.A. Fedotova.-al doilea ed., Pererab. si adauga. - M.: Finanțe și statistici, 2008. - 736 p.
7. Petrov V.I. Estimarea valorii terenului: Tutorial / V.I. Petrov; Ed. Ma. Fedotova. - A 4-a Ed., Pererab. - M.: Knourus, 2012. - 264 p.
Definiția valorii de piață este un proces consumator de timp bazat pe analiza numeroaselor relații economice externe și interne ale obiectului imobiliar. Calculul valorii se bazează pe aplicarea a trei abordări clasice la evaluare: costul, comparativ și profitabil, rezultatele cărora sunt supuse coordonării finale.
Din abordările de mai sus ale evaluării, abordarea comparativă în majoritatea cazurilor reflectă cel mai mult starea actuală a acestui segment de piață al obiectului estimat, oscilațiile conjuncturale, precum și echilibrul de aprovizionare și de cerere. În conformitate cu punctul 14 din FSO nr. 1, o abordare comparativă este un set de metode de estimare a valorii unui obiect de evaluare bazat pe compararea unui obiect de evaluare cu obiectele - analogii obiectului de evaluare pentru care sunt disponibile prețurile. Obiectul - un analog al obiectului de evaluare pentru obiectivele de estimare, un obiect este recunoscut ca un obiect similar de evaluare pentru principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și alte caracteristici care determină valoarea sa.
Utilizarea unei abordări comparative implică o serie de condiții:
Obiectul nu este unic;
Informațiile despre analogi ar trebui să fie cât mai detaliate posibil, inclusiv condițiile tranzacției;
Factorii care determină costul instalațiilor analogice ar trebui să fie similare cu obiectul de evaluare.
O abordare comparativă se bazează pe următoarele principii:
Substituţie;
Echilibru;
Cerere și ofertă.
O abordare comparativă implică o anumită secvență de acțiuni și include următorii pași:
În stadiul studiului de piață, inclusiv analiza statului și a tendințelor în general și segmentul la care aparține obiectul estimat. În acest stadiu, obiectele obiectului sunt detectate, cele mai comparabile cu cele estimate.
Următoarea etapă include o colectare și verificare a acurateței informațiilor privind vânzarea sau recent vândute analogii obiectului de evaluare.
În etapa 3, se calculează prin ajustări ale prețurilor de vânzare ale analogilor selectați, în conformitate cu diferențele de la obiectul de evaluare.
Etapa finală 4 implică determinarea valorii obiectului de evaluare pe o abordare comparativă în procesul de negociere a prețurilor ajustate ale obiectelor-analogi.
Obiectele comparabile ar trebui să se refere la un segment, iar tranzacția cu acestea se efectuează în condiții tipice pentru acest segment. Principalele criterii pentru selectarea obiectelor analogice:
1. Proprietatea proprietății.
2. Condiții de finanțare a tranzacției.
3. Termeni de vânzare și timpul de vânzări.
4. Locație.
5. Caracteristicile fizice.
Pentru a determina valoarea obiectului evaluării în cadrul abordării comparative, prețurile analogilor obiectelor sunt ajustate pentru diferențele disponibile în caracteristicile. În conformitate cu punctul 22 din FSO nr. 1 "atunci când efectuați ajustări, evaluatorul trebuie să introducă și să demonstreze scala de ajustare și să aducă o explicație a acestui lucru în ce condiții sunt diferite valorile ajustărilor introduse."
Există următoarele tipuri de ajustări:
1. Ajustări procentuale sunt realizate prin înmulțirea prețului de vânzare al unui obiect analogic sau al unității sale de comparație (sesiune) la coeficientul care reflectă gradul de diferențe în caracteristicile unui obiect analogic și un obiect estimat (PPR). Dacă obiectul estimat este mai bun decât un analog comparabil, atunci acesta din urmă este adăugat la acesta din urmă, dacă este mai rău - în jos.
2. Ajustări în numerar:
Ajustări absolute Schimbați prețul unui obiect-analogic vândut ca întreg pentru o anumită sumă în care se estimează diferența dintre caracteristicile unui obiect analogic și obiectul estimat (PAD). Reglarea pozitivă este utilizată dacă obiectul estimat este mai bun decât un analog comparabil, negativ, dacă este mai rău;
Ajustările relative modifică prețul unei unități de comparație (sesiune) pentru o anumită sumă în care diferențele sunt estimate în caracteristicile (sub).
Există mai multe metode de calculare a ajustărilor într-o abordare comparativă: Gruparea generală, metodele bazate pe analiza vânzărilor asociate, a metodelor de experți, a metodelor statistice.
J. Friedman și N. ORDAY în lucrarea "Analiza și evaluarea venitului imobiliar" conduce o metodă generală de grupare. Particularitatea acestei metode este că gruparea globală poate fi utilizată pe piața activă, unde poate fi dezvăluit un număr suficient de vânzări pentru a restrânge variația pieței prețurilor. Această metodă presupune prezența unor obiecte relativ omogene, astfel încât evaluatorul poate decide să nu introducă amendamente individuale, ci să compare obiectul estimat ca un întreg pentru a determina, este mai bine sau mai rău decât fiecare obiecte comparabile. Apoi, în cadrul grupului selectat, se face ajustarea cumulativă. Acest lucru elimină necesitatea de a lua în considerare separat fiecare caracteristică care distinge proprietatea estimată din instalațiile analogice. Această metodă are o limitare semnificativă, deoarece se aplică numai în cazul obiectelor omogene, care, în practică, se întâmplă destul de rar.
Metode bazate pe analiza vânzărilor asociate;
Metode de expert pentru calcularea și amendamentele;
Metode statistice.
Steam Vânzare este vânzarea a două obiecte, în mod ideal copia exactă a celalaltă, cu excepția unui parametru (locație, disponibilitatea comunicațiilor etc.), prezența căreia este explicată prin diferența de prețul obiectelor. Metoda de vânzări Pe perech vă permite să calculați ajustarea caracteristicilor menționate mai sus și să o aplicați la prețul de vânzare comparabil cu obiectul estimativ analogic. .
Baza metodelor de expert pentru calcularea și realizarea ajustărilor este punctul subiectiv al expertului evaluatorului asupra modului în care obiectul este mai rău sau mai bun decât un omolog comparabil. De asemenea, metoda expert asigură o analiză a datelor secundare. Aceste date sunt cuprinse în publicațiile firmelor de evaluare și de imobiliare, deciziile autorităților locale.
Metodele statistice sunt de obicei luate în considerare în contextul aplicării analizei de corelare și regresie. Ecuația de regresie universală, care ia în considerare toți factorii de stabilire a prețurilor, nu poate fi obținută în practică, deoarece cu o creștere a numărului de factori de influențare, probabilitatea multicollinearității este o relație liniară între două sau mai multe variabile. Ca urmare, unii coeficienți de regresie încetează să fie semnificativ din punct de vedere statistic. În același timp, uneori dependența de corelație este formală, lipsită de semnificație economică.
În ceea ce privește terenurile de teren, este, de asemenea, caracteristică că numai zona site-ului și distanța față de drumul inelar din Moscova (în legătură cu piața pământului regiunii Moscovei), toți ceilalți factori sunt parametri calitativi. Prin urmare, utilizarea codării datelor (variabile fictive) determină dificultăți în obținerea unui model de regresie adecvat.
Din metodele de mai sus pentru calcularea ajustărilor într-o abordare comparativă, metoda este cel mai adesea selectată pe baza vânzărilor asociate și a unei metode de expert în ceea ce privește calcularea ajustărilor prețurilor instalațiilor analogilor în determinarea valorii terenurilor.
Punerea în aplicare a abordării privind estimarea costurilor în ceea ce privește compararea vânzărilor, se efectuează următorii pași:
Studiul pieței pentru terenuri similare și selecția celor cele mai comparabile cu obiectele estimate;
Colectarea și analiza informațiilor privind fiecare obiect selectat al prețului ofertei, caracteristicilor fizice, localizării și condițiilor tranzacției;
Compararea obiectului estimat cu analogi selectați pentru a-și ajusta valoarea sau excepția de la lista de față;
Coordonarea unui număr de indicatori corectați ai valorii obiectelor comparate și a producției de valoare de piață.
Pentru calcularea modificărilor (ajustări), se utilizează metoda de vânzări asociate. O vânzare cu aburi este vânzarea a două obiecte identice cu aproape totul, cu excepția unuia, de regulă, caracteristici. Obiectele de vânzare facială nu trebuie să fie comparabile cu obiectul și analogii săi. Mai mult, este necesar ca vânzarea cu aburi să fi fost dezvăluită pe același segment de piață ca obiect estimat.
Ca rezultat, obiectele obiectului selectat sunt incluse în tabelele de reglare, în care fiecare obiect analogic se caracterizează printr-un set de indicatori care au fost luați în considerare la determinarea valorii obiectului de evaluare.
Ajustarea a fost efectuată în conformitate cu o anumită listă de elemente de comparație.
1. Cantitatea de drepturi transmise la terenul terenului.
2. Ajustarea condițiilor financiare.
3. Ajustarea termenilor de vânzare.
4. Ajustarea la data vânzării.
Corectarea la data se calculează ca valoare medie a raportului de preț a vânzărilor de materiale de obiecte nr. 1 și nr. 2, nr. 3 și 4:
PD1 \u003d C1 / C2,
PD2 \u003d C3 / C4,
5. Ajustarea prețului ofertei.
Metoda expert este utilizată pentru a determina ajustarea prețului ofertei. Pe baza analizei datelor secundare, ajustarea prețului de ofertă se face ca valoare medie a celui mai frecvent gamă.
6. Ajustarea după locație.
Ajustarea Acest factor ia în considerare la distanța analogilor selectați de la drumul inelar Moscova, prestigificitatea locației, accesibilitatea transportului, ușurința de intrare etc.
Ajustarea localizării se calculează ca raport al valorii medii ale prețurilor în cadrul fiecărei intervale selectate de obiecte nr. 1 și nr. 2, nr. 3 și nr. 4.
7. Ajustarea scopului țintă.
Deoarece obiectul estimat și toate obiectele-analogi sunt terenuri de teren ale unor terenuri agricole pentru construcția de țară, atunci ajustarea pentru acest factor nu a fost introdusă.
8. Reglarea zonei de obiect.
Dacă obiectele selectate - analogii și obiectul estimare nu au diferențe semnificative în pătrate, reglarea nu este aplicată.
9. Ajustarea pentru comunicațiile de pe site.
Ca urmare a analizei pieței pentru vânzări de terenuri, este detectată dependența de valoarea terenurilor din disponibilitatea comunicațiilor.
Ajustarea pentru comunicații se calculează ca valoare medie a raportului de preț al vânzărilor de perechi de obiecte nr. 1 și nr. 2, nr. 3 și 4, nr. 5 și nr. 6:
PD1 \u003d C1 / C2,
PD2 \u003d C3 / C4,
PD3 \u003d C5 / C6,
în cazul în care modificarea la data de 1 și respectiv 2 perechi;
C este prețul de ofertă de 1 mp M. fiecare dintre analogi din pereche.
În conformitate cu punctul 22 din FSO nr. 1, evaluatorul trebuie să "convină asupra rezultatelor ajustării valorilor unităților de comparație pentru instalațiile analogice selectate. Evaluatorul ar trebui să justifice schema de coordonare a valorilor corectate a unităților de comparație și a prețurilor ajustate ale analogilor de instalații.
Ponderea instalațiilor este atribuită pe baza numărului de ajustări efectuate. Proporția (greutatea specifică) a unui obiect analogic ar trebui să fie invers proporțională cu numărul de ajustări efectuate. Pentru a calcula fracțiunile, puteți utiliza formula:
unde di este greutatea fiecărui analog;
j - numărul de analogi (de la 1 la J);
ki - numărul de ajustări ale fiecărui analog.
O abordare comparativă a evaluării imobiliare se bazează pe informații despre tranzacțiile recente cu obiecte similare de pe piață și comparând imobilul estimat cu analogi. Această abordare este adesea folosită și oferă rezultate bune la evaluarea facilităților pentru care există informații fiabile despre prețurile tranzacțiilor perfecte de cumpărare și vânzare sau la prețurile de vânzare.
Pentru a compara între un obiect comparabil și un obiect estimat, evaluatorul trebuie să determine posibile ajustări bazate pe diferențele dintre elementele de comparație. Pentru a calcula ajustările, evaluatorii sunt aplicați metode cantitative și / sau de înaltă calitate.
Metoda de vânzări pereche este o modalitate de a determina amploarea modificării pentru orice caracteristică. Se compune în comparație și analiză a mai multor perechi de vânzări comparabile. Comparând prețurile obiectelor de vânzări de perechi, puteți calcula amendamentul la diferențele de mai sus care pot fi extinse la alte obiecte ale acestui segment de piață.
Limitările aplicării metodei se explică prin complexitatea selecției facilităților de vânzare a perechilor, căutarea și studierea unui număr mare de informații.
Metoda expert este, de asemenea, utilizată pe scară largă în practica de evaluare în prezența unor informații obiective din surse fiabile.
Metoda de calculare a ajustărilor bazate pe metode de calcul statistic (analiza de regresie de corelare) este utilizată pe scară largă în evaluarea cadastrală a terenurilor de teren. Utilizarea acestei metode de calculare a ajustărilor necesită colectarea de date fiabile privind analogii, identificând factorii de stabilire a prețurilor, selectați modelul și calculul parametrilor săi, efectuând analiza datelor obținute, evaluați calitatea ecuației de regresie. În practică, evaluatorul se confruntă adesea cu situația în momentul construirii ecuației de regresie care îndeplinește criteriile statistice, aceasta nu funcționează pe baza bazei de date existente. De regulă, este necesar să se reîntoarcă la stadiul de selecție și să codifică datele sursă și procesul de construire și verificare a calității modelului înainte de obținerea rezultatului dorit.
O abordare comparativă este utilizată pe scară largă în țările cu o piață a terenurilor dezvoltate, în special pentru a evalua terenurile și secțiunile libere de terenuri cu clădiri rezidențiale individuale. O abordare comparativă se bazează pe sistematizarea și compararea informațiilor privind prețurile pentru vânzarea unor terenuri similare, adică. pe principiul înlocuirii.Principiul înlocuirii presupune că cumpărătorul prudent pentru terenul de vânzare nu va plăti mai mult decât cel pentru care terenul din locație sau fertilitate poate fi achiziționat. Prin urmare, prețurile plătite recent pentru obiecte comparabile reflectă valoarea de piață a complotului de teren estimat:
Principiul de substituție continuă din faptul că piața este deschisă și competitivă încât interacționează cu un număr suficient de vânzători și cumpărători care acționează în conformitate cu motivația tipică este economic rațional și în propriile interese, fără a fi sub presiune extrană. De asemenea, se presupune că terenul de teren va fi achiziționat cu privire la condițiile de finanțare tipice acestei piețe și va fi pe piață pentru o perioadă suficientă de timp pentru a fi accesibilă potențialilor cumpărători.
O abordare comparativă în evaluarea terenului include metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare și metoda de distribuție.
Metoda de comparare a vânzărilor este utilizată pe scară largă în țările cu o piață a terenurilor dezvoltate, în special pentru a evalua parcelele și secțiunile libere de teren cu dezvoltare tipică. Cu această metodă, valoarea de piață a terenului estimat este modelată prin analizarea prețurilor pieței pentru vânzările de zone similare.
În cadrul MSO, metoda de comparare a vânzărilor pentru terenuri include o comparație directă a proprietății în cauză cu parcele de teren similare pentru care există date reale privind cele mai recente tranzacții de piață. Deși vânzările, analiza listelor și a prețurilor oferite pentru site-uri similare, care concurează cu considerarea, poate contribui la cea mai bună înțelegere a pieței, sunt de cea mai mare importanță.
În general, modelul de calcul al valorii de piață al terenului estimat are următoarea formă:
cu p \u003d c, ± k; .
unde cu P este valoarea de piață a terenului estimat; C, - Prețul de vânzare al primului teren comparabil de teren; K, - - amploarea ajustărilor prețurilor prețului de vânzare t "-go complot comparabil de teren.
Metoda de comparare a vânzărilor include patru etape:
identificarea vânzărilor recente de obiecte comparabile pe segmentul relevant al pieței funciare;
verificarea informațiilor despre tranzacțiile funciare;
compararea terenului estimat cu zone vândute pe piață și introducerea ajustărilor, ținând seama de diferențele dintre cele estimate și fiecare dintre zonele comparate;
analiza prețurilor prezentate ale analogilor și derivarea valorii totale a valorii de piață a terenului estimat de teren.
Etapa 1. Identificați vânzările recente de obiecte comparabile pe segmentul relevant al pieței funciare. În prima etapă, piața funciară este studiată și segmentarea sa se desfășoară.
Segmentarea pieței este procesul de divizare a pieței către sectoare, având caracteristici similare ale obiectelor și subiecților.
La caracteristici terentipic pentru acest segment de piață, aparțin:
țintă și permisă utilizarea terenului;
transferate drepturi legale, restricții și servitori;
locație (de exemplu, în regiunea Moscovei - de la distanță de drumul inelului Moscovei și prestigiul direcției);
fertilitatea în evaluarea terenurilor agricole sau forestiere.
Caracteristici subiecttipic pentru acest segment al pieței funciare, includ:
motivarea investițiilor;
solvabilitate;
surse și forme de finanțare;
gusturi și preferințe ale cumpărătorilor etc.;
statutul socio-legal (grup social, stil de viață, tradiție).
Ca urmare segmentarea pieței funciareurmătoarele terenuri sunt alocate:
teren nedezvoltat;
terenuri de asociații de țară și horticole ale cetățenilor;
teren sub casele clădirilor rezidențiale individuale;
terenuri locale de clădiri rezidențiale multi-etaje;
terenuri aflate în obiecte de venituri imobiliare: garaje terenuri și parcuri auto,
teren sub obiectele de comerț și catering, terenuri aflate în clădiri de birou și administrative;
parcele în instalațiile industriale și de depozitare;
teren agricol.
Fiecare grup specificat poate fi segmentat în detaliu în prezența informațiilor de piață despre vânzări. De exemplu, terenurile cu clădiri rezidențiale cu mai multe etaje pot fi împărțite în 5 etaje (cărămidă, panou, bloc), 7-9-etaje, cu 12 etaje.
Evaluarea metodei de comparare a vânzărilor este obiectivă în cazurile în care există suficiente informații comparabile cu privire la tranzacțiile de pe piață. Prin urmare, cea mai importantă condiție pentru aplicarea cu succes a acestei metode este menținerea bazei de date privind tranzacțiile cu terenuri.
Pentru acumularea și prelucrarea ulterioară a informațiilor utilizate carduri de înregistrareÎn cazul în care sunt introduse toate informațiile despre zonele vândute, termenii și prețul tranzacției, expunerea, vânzătorii și cumpărătorii.
Pentru comparație, se utilizează mai multe terenuri vândute. Cu selecția corectă este suficientă de la trei la cinci analogi.
Principala problemă atunci când alegeți analogii este comparabilitateacestea. Măsurați conformitatea de terenuri vândute și măsurate. Ele trebuie să fie comparabile în multe semne, dar criteriul este competitiv. În cazul în care zonele comparabile și estimate nu concurează pe un segment al pieței, nu se confruntă cu aceeași cerere și sugestii, ca urmare, transferul prețului de vânzare de la un obiect de comparație pe un teren estimat poate duce la estimări eronate .
Etapa 2. Verificați informațiile despre tranzacțiile cu terenuri.În cea de-a doua etapă, este necesar să se selecteze informații pentru a-și crește acuratețea și a primi confirmarea că tranzacțiile perfecte au apărut în condițiile tipice de piață. Datele colectate cu privire la vânzările de terenuri comparabile trebuie să fie confirmate de unul dintre participanții la tranzacție (de către cumpărător sau vânzător) sau intermediar. BTI, notarii și alte organizații stabilesc suma oficială a tranzacției, dar nu confirmă acuratețea acestuia.
Surse de date privind tranzacțiile cu terenpoate:
camerele de înregistrare și comitetele de teren urban, district și sat, unde se efectuează înregistrarea tranzacțiilor cu terenurile de teren. De exemplu, în evaluarea cadastrală a terenului așezărilor, această sursă este cea principală la colectarea de informații despre tranzacțiile cu terenuri de indemnare și construire;
sigiliu periodic. Prețurile la prețurile periodice pentru terenurile vândute sunt prețurile sugestiilor care sunt mai mari decât prețurile reale ale tranzacțiilor. În recomandările de orientare pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, este scris că, în absența informațiilor cu privire la prețurile tranzacțiilor cu terenuri, prețul aprovizionării este permis.
prețurile licitațiilor și concursurilor de teren, care se abate de la prețurile de piață într-o măsură mai mare sau mai mică, în funcție de frecvența comportamentului. Aceste prețuri sunt utilizate în procesul evaluării cadastrale a așezărilor terestre;
prețul de reglementare al terenurilor, care este utilizat în vânzarea forțată a terenurilor de teren, deoarece, în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse "privind procedura de determinare a prețului de reglementare al Pământului" din 15 martie 1997 Nr. 319, ar trebui să fie 75% din prețurile de piață pentru terenurile tipice ale scopului corespunzător;
firmele de realtori specializate în tranzacții imobiliare, firme de evaluare, organizații de credit ipotecar și alte surse.
În absența sau lipsa datelor privind prețurile tranzacțiilor din zona de estimare, este recomandabil să se utilizeze informații despre prețurile stabilite în alte domenii similare în caracteristicile sale de stabilire a prețurilor cu teritoriul evaluării.
În plus, atunci când alegeți un obiect analogică atrage atenția asupra următoarelor indicatori:
a) o perioadă tipică de expunere este timpul în care obiectul imobiliar ar trebui să fie pe piața vândute;
b) independența subiecților tranzacției. În cazul în care cumpărătorul și vânzătorul sunt în relații conexe sau sunt reprezentanți ai exploatației și a unei filiale sau au altă interdependență, prețul de vânzare va fi atipic. Același lucru este valabil și pentru tranzacțiile cu obiecte, angajamentul împovărat sau alte obligații, la vânzarea proprietății persoanelor moarte;
c) Motivația investițiilor, în primul rând în evaluarea zonelor construite. Investitorii trebuie să aibă motive similare, iar terenul achiziționat sunt același scop. Atunci când alegeți obiecte de comparație ar trebui abandonate de cele care, după vânzare să-și schimbe scopul. De exemplu, un teren cu o facilitate sportivă după vânzare este folosit ca o parcare interioară, adică După vânzare intra într-un alt segment de piață.
Pentru a determina utilizarea posibilă a obiectului de evaluare, trebuie luate în considerare normele de zonare și utilizare permisă. Dacă două obiecte sunt în zone diferite care exclud utilizarea lor identică, ele nu pot fi considerate comparabile.
Etapa 3. Compararea terenului estimat de teren cu zone vândute pe piață și introducerea ajustărilor, ținând cont de diferențele dintre cele estimate și fiecare dintre locurile comparabile. În măsura în care terenul estimat diferă de zona comparabilă, prețul acesteia din urmă trebuie ajustat pentru a determina ce preț ar putea fi vândut dacă avea aceleași caracteristici ca și zona specificată. La ajustarea prețurilor reale de vânzare ale obiectelor comparate, amendamentele se fac în prețul unei zone comparabile. În același timp, este necesar să răspundem la întrebarea, pentru ce prețul terenului comparabil ar fi vândut dacă are aceleași caracteristici ca și zona estimată. Atunci când un teren de teren comparat este inferior zonei estimate, prețul real de vânzare al primului ar trebui să fie mărit la această magnitudine, pe care ar fi vândut, posedând caracteristici mai mari ale terenului estimat de teren.
Ajustările sunt făcute ținând cont de modul în care aceste diferențe vor fi apreciate de un cumpărător tipic pe piață. Prin urmare, orice caracteristică specifică nu este neapărat atât de cheltuită pentru crearea sau lichidarea, ci mai degrabă cât se adaugă la valoarea totală a obiectului imobiliar.
Evaluarea terenului de teren în comparație cu alte părți vândute de teren poate fi efectuată în două moduri:
pe elemente de comparare;
folosind unități de comparație.
Metoda elementelor de comparație.Elementele de comparare se numesc caracteristicile terenurilor și condițiilor de tranzacții care afectează valoarea prețului de vânzare.
Pentru cea mai bună organizare a procesului de comparație, se recomandă o procedură standard pentru analiza elementelor de comparare. La compararea parcelelor de teren, se recomandă să luați în considerare următoarele elemente.
Compoziția drepturilor de proprietate transferate.Ajustarea se face în povara drepturilor cumpărătorului prin leasing-ul cheie sau pe termen lung. Restricțiile de planificare juridică și urbană pot fi, de asemenea, luate în considerare de tipul de utilizare și de dezvoltare a terenului.
Condiții de finanțare a tranzacțiilor de cumpărare și vânzare.Toate plățile pe vânzări comparabile ar trebui să fie efectuate în numerar fără a fi disponibilitatea condițiilor speciale de finanțare (compensare, facturi de plată, barter). Calculul ajustărilor la condițiile de finanțare depinde de esența aranjamentelor financiare, deși se combină adesea ajustări ale condițiilor de vânzare și condițiile de finanțare.
Tipic sunt următoarele opțiuni pentru calcule:
a) Calculul cumpărătorului cu vânzătorul în detrimentul fondurilor proprii și la data vânzării. În acest caz, nu este necesară ajustarea;
b) Obținerea unui împrumut cumpărător într-o bancă pentru a cumpăra un obiect imobiliar. În acest caz, pentru ajustarea prețului de vânzare, cantitatea de interes în termeni monetari este egală;
c) Finanțarea tranzacției de vânzare și vânzare a obiectului imobiliar de către vânzător însuși, adică Oferind un împrumut ipotecar cumpărătorului. Pentru a ajusta astfel de condiții, puteți aplica fluxurile de numerar de reducere a unui împrumut ipotecar (plățile permanente și plățile cu bile) cu o rată de interes de piață. În același timp, este necesar să se țină seama de faptul că cumpărătorul poate vinde obiectul până la sfârșitul perioadei de împrumut, prin urmare, perioada de împrumut pentru scopurile reduse poate fi redusă.
În cazul în care împrumutul ipotecar este furnizat în rata dobânzii sub piață, valoarea sa actuală este determinată prin reducerea plăților lunare la o rată a dobânzii de pe piață în perioada de împrumut.
Condițiile necesare pentru ajustare este disponibilitatea unor date suficiente de piață și a datelor privind condițiile financiare ale tranzacției. Dacă există date fiabile, aparatul matematic vă permite să obțineți o valoare corectă de ajustare.
Condițiile de finanțare includ, de asemenea, ajustarea plății de numerar, dacă este atepică, egală cu transferurile de transfer de bani din formă fără numerar în numerar.
Condiții de vânzare.Ajustarea pe acest element de comparație reflectă:
a) relațiile atipice între vânzător și cumpărător (asociate, afaceri);
b) conștientizarea incompletă, necesitatea urgentă de bani și alte circumstanțe forțate, în care vânzătorul și cumpărător își iau deciziile privind vânzarea sau achiziționarea unui teren;
c) o expunere de expunere atipică pe piață (vânzare în condiții de faliment).
Dificultățile sunt identificarea motivelor atipice ale tranzacției, circumstanțele dificile în care una dintre părțile la tranzacție ar putea fi și pentru a determina amploarea ajustărilor. În general, ajustarea este definită ca diferența dintre valoarea de piață a obiectului imobiliar fără abateri pentru puritatea tranzacției și valoarea vânzării obiectului imobiliar comparabil cu motivațiile atipice relevate ale achiziției sale.
În cazul unor termeni suspectați de piață de vânzare, acest teren ar trebui considerat ca o vânzare comparabilă foarte atent sau chiar exclude din lista obiectelor de comparație.
Timpul de vânzări.La compararea datei de evaluare cu data vânzării analogilor, se determină modificarea prețurilor pentru terenurile de teren pentru perioada dintre aceste date ca urmare a oscilațiilor sezoniere și ciclice, precum și inflația. Indicatorul optim al modificărilor de preț pe piață este revânzarea aceluiași obiect cu parametrii fizici și economici permanenți. În absența acestor date, ar trebui să utilizați câteva vânzări de zone comparabile identice pe aceeași piață care diferă numai la data vânzării. De obicei, schimbarea condițiilor de piață este măsurată ca procent din prețurile anterioare.
Locație și mediu.Locația este un element foarte semnificativ de comparare a vânzărilor comparabile, determină impactul asupra valorii terenului de teren a factorilor "externi" asociați cu o locație specifică. Reglarea locației este necesară atunci când poziția geografică a obiectului de comparație diferă de poziția obiectului de evaluare. Amendamentul la locație afectează în mod semnificativ costul zonei estimate.
La compararea localizării parcelelor, este analizată influența mediului asupra competitivității zonelor de pe piață a factorilor fizici, sociali, economici și alți factori.
În cazul în care zona comparabilă se află în aceeași zonă ca fiind evaluată, modificările nu sunt de obicei făcute. În cazuri rare, atunci când site-ul este situat la marginea districtului, iar factorii favorabili sau negativi afectează acest lucru, dintre care niciunul nu afectează zona estimată, este necesar să se modifice.
Dacă zona comparabilă se află într-o altă zonă, atunci este necesar să analizăm posibilele diferențe între aceste zone. La calcularea valorii de ajustare, este necesar să se țină seama de utilizarea permisă a terenurilor. De exemplu, cu clădiri rezidențiale, sunt luați în considerare factori precum accesibilitatea transportului, ingineria, ecologia, prestigiul.
Mărimea ajustării este, de obicei, exprimată fie în termeni monetari, fie sub formă de interes. Mărimea ajustării este exclusă cel mai bine din analiza vânzărilor asociate. La evaluarea terenurilor construite, ajustarea locației reflectă diferența în valoarea pământului pentru proprietăți uniforme.
Caracteristici fizice.În procesul de comparație, sunt detectate doar diferențe fizice majore (zonă, configurație, relief, peisaj), în timp ce o inspecție personală a fiecărei terenuri comparabile este necesară. Ajustarea cea mai exactă a prețului de vânzare a analogilor cu diferențele dintre caracteristicile fizice este efectuată prin metoda de corelare și analiză de regresie.
Caracteristicile economice.Acestea includ utilități accesibile - prezența sau proximitatea rețelelor de inginerie, condițiile de conectare la acestea, accesibilitatea transporturilor, prezența instalațiilor de infrastructură socială etc.
În evaluarea zonelor care aduc venituri, caracteristicile economice includ cele care afectează valoarea venitului operațional net - costurile curente, calitatea managementului, reduceri de închiriere, condițiile și termenele de leasing etc. La calcularea acestei ajustări, trebuie luată prudență pentru a elimina posibilitatea repetării ajustărilor ajustate în stadiul anterior prin elemente de comparație: "Condiții de finanțare", "Termeni de vânzare", "locație" și "timp de vânzare".
Metoda de comparare a elementelor este utilizată pe scară largă în evaluarea terenurilor de aproximativ o dimensiune, care sunt foarte diferite de elementele de comparare individuale.
Secvența de ajustare
În primul rândajustări legate de condițiile tranzacției și starea pieței (elemente de comparare 1-4). Ajustările sunt efectuate prin aplicarea fiecărei ajustări ulterioare la rezultatul anterior.
În al doilea rândajustări referitoare direct la terenul de teren (elemente de comparare 5-7), prin aplicarea ajustărilor specificate la rezultatul obținut după ajustarea la condițiile pieței. Aceste amendamente se fac de obicei prin metoda de sumare, adică Se determină cantitatea algebrică de amendamente în monetare sau procent, ceea ce se face la prețul ajustat al analogului după modificarea primelor patru elemente de comparație.
În funcție de relația de preț cu o unitate de comparație toate ajustările sunt împărțite în interes și bani.În același timp, ajustarea monetară poate fi făcută atât în \u200b\u200bprețul întregului sit (ajustarea absolută a numerarului), cât și prețul unei unități de comparație (ajustarea monetară relativă).
Ajustări procentualecostul terenului de teren la un anumit coeficient este schimbat prin înmulțirea valorii obiectului analogic la acest raport: V. m. -U. m. xu. 1t. - (V. a. xkjxu. % ,
unde V. aH. - prețul ajustat al vânzării obiectului analogic; Ka "- prețul vânzării obiectului analogic; P% - corecție procentuală; V. ea. -- costul unei unități de comparație; La unitate - numărul de unități de comparație.
Ajustările de interes sunt utilizate atunci când este dificil să se determine amendamentele exacte de ruble, dar datele de piață indică existența diferențelor de interes.
Corecții relative monetaremodificați costul unei unități de comparație pentru o anumită sumă.
Corecții absolute monetareschimbați prețul vânzării unui obiect analog la o anumită sumă absolută.
Problema complexă a metodei de comparare a vânzărilor este de a determina magnitudinea ajustărilor care pot fi efectuate în următoarele moduri.
Perechi directe de comparație a prețurilor analogilor - Analiza vânzărilor asociate.O vânzare cu aburi se numește vânzarea a două site-uri, care diferă numai într-un singur element de comparație. Diferența de preț este o ajustare pentru acest element de comparație. Un exemplu este ajustarea la locația terenului.
Analiza corelației și regresiei.Analiza dependenței dintre modificarea elementului de comparație și schimbarea prețului analogilor și determinarea ecuației comunicării dintre valoarea elementului de comparație și amploarea valorii de piață a terenului terenului. Această metodă se bazează pe prelucrarea datelor statistice privind caracteristicile terenurilor și prețurile vânzărilor lor. Analiza corelației și regresiei este utilizată pe scară largă în evaluarea cadastrală a terenului de decontare.
Analiza grafică.Analiza grafică este o variantă a analizei statistice care permite unui evaluator să obțină informații pentru calcularea ajustării prin interpretarea vizuală a datelor imaginii grafice și aplicarea metodelor statistice pentru selectarea curbelor. Rezultatele analizei statistice, exprimate în formă grafică, pot prezenta tendințe de dezvoltare, fluctuații ale prețurilor sezoniere, precum și dinamica elementelor de comparare și diferite dependențe între ele.
Metoda de analiză a costurilor.Mărimea ajustării este determinată pe baza estimării costurilor asociate cu adăugarea sau eliminarea elementului în care obiectul analogic diferă de obiectul de evaluare.
Perechi directe de comparare a veniturilor a doi analogi,alternativ, doar un singur element de comparație și definiția prin valorificarea diferenței de ajustare a veniturilor pentru acest element de comparație.
Metode de expertizăcalcularea amendamentelor. Baza de metode de expertiză pentru calcularea și amendamentele, de obicei procentul, este opinia subiectivă a expertului evaluatorului asupra modului în care obiectul este mai rău sau mai bun decât un analog comparabil. Metodele expert pentru calcularea și realizarea ajustărilor sunt de obicei utilizate atunci când este imposibil să se calculeze amendamente destul de precise de numerar sau de interes, dar există informații despre piață cu privire la diferențele dintre obiectele estimate și comparabile.
Sondajele individuale de profesioniști și persoane cunoștințepermițând colectarea de informații despre valorile diferitelor elemente de comparație, care pot fi utile atunci când efectuați ajustări. De exemplu, cu evaluarea cadastrală a terenului urban, specialiștii de conducere pe piața imobiliară, sunt distribuite chestionare speciale, care sunt rugate să răspundă la întrebări pentru a determina valoarea urbană a diferitelor zone urbane.
Analiza datelor secundare.Această metodă utilizează date pentru a determina valoarea corecțiilor care nu sunt direct legate de obiectul de evaluare. Aceste date sunt cuprinse în publicațiile firmelor de evaluare și de imobiliare, deciziile autorităților locale.
Metoda de comparare a unității.Deoarece terenurile de venituri diferă adesea în zona și dimensiunea îmbunătățirilor existente, atunci la compararea secțiunilor vândute cu zona estimată, datele obținute trebuie obținute într-un numitor comun, adică O unitate specifică de comparație. Transferul prețului de vânzare a unui obiect pe unitate de comparație, puteți compara terenurile care concurează pe un segment de piață.
Unitatea de comparație este, de asemenea, utilizată pentru informații rapide ale investitorilor sau a potențialilor cumpărători (de exemplu, costul unei țesături a Pământului, în funcție de distanța de la drumul de inel de Moscova și de direcția).
În timpul tranzacțiilor cu terenuri neautorizate, se utilizează următoarele unități de comparare.
Prețul pentru 1 hectar - atunci când se evaluează margini mari de terenuri agricole sau forestiere, zonele industriale, cu divizarea mainurilor de teren în secțiuni standard.
Prețul pe 1 țesut - cu vânzări de terenuri pentru scopuri de grădinărit și clădiri de țară.
Preț pentru 1 pătrat. M - cu vânzări de terenuri în centrele de orașe în cadrul dezvoltării comerciale. Parcelele trebuie să fie comparabile cu privire la cele mai importante caracteristici: pentru clădirile de birouri este accesul la autostrăzile de transport și locuri de parcare, alte clădiri de birouri, bănci etc.; Pentru depozite - acces la comunicațiile de transport.
Prețul pentru 1 metru frontal - este adesea utilizat la evaluarea pământului destinat întreprinderilor comerciale, precum și întreprinderilor din sectorul serviciilor. Costul total al terenului este considerat lungimea proporțională a frontierei pe orice stradă sau autostradă.
Prețul pentru lot este prețul standardului în formă și mărime a terenurilor din zonele de construcție de masă rezidențială sau de țară. Fluctuațiile prețurilor pentru dimensiunea standard și în formă de parcele pot fi cauzate de picături în relief, probleme de drenaj sau pericol de inundații.
Preț pe unitate de densitate. Actele de reglementare pentru zonare limitează de obicei densitatea dezvoltării în diferite secțiuni. În unele segmente de piață, aceasta conduce la faptul că prețul este citat pe baza densității maxime autorizate de standardele de zonare, de exemplu, pe baza numărului de unități de locuit permise pentru construirea unităților.
La analiza terenurilor construite, se utilizează următoarele unități de comparație.
Preț pentru 1 pătrat. M din suprafața totală, când obiectele sunt similare cu serviciile sau facilitățile.
Preț pentru 1 pătrat. M pătrat pentru a fi închiriat. Spre deosebire de indicatorul anterior, zona de săli, scări, coridoare etc. nu este luată în considerare.
Prețul pe 1 cu. M - Când comparați spațiul de depozitare, ascensoarele.
Prețul pe unitate care aduce venituri. În restaurante, cafenele, teatre, complexe sportive - un loc de aterizare, în garaje, în locuri de parcare - spațiu de parcare al unei mașini.
Atunci când se utilizează o unitate de comparație bazată pe o serie de vânzări reale, se determină costul mediu al unei unități de comparație pentru fiecare grup de terenuri omogene. Costul mediu este determinat prin calcularea medianului (mijlocul unui rând clasat) sau valoarea medie a prețului de vânzare pe o unitate de comparație. Această metodă se aplică în cazurile în care zonele sunt foarte diferite între ele, dar relativ similare cu elementele de comparație.
Avantajul metodei de comparație este simplitatea și ușurința sa relativă. În special, metoda este utilizată în dezvoltarea de noi matrice și clădiri standard.
Ca urmare a determinării și efectuării ajustărilor la prețul analogilor, de regulă, ar trebui să fie aproape unul de celălalt. Diferențele semnificative în rezultatele finale indică ajustări incorecte efectuate la costurile analogilor sau inacceptarea oricăror elemente de comparație.
În cazul diferențelor semnificative în prețurile ajustate ale analogilor, este recomandabil să se aleagă sau alte analogi sau alte elemente prin care se face comparația sau să calculeze alte valori ale ajustărilor.
Etapa 4. Analiza prețurilor prezentate ale analogilor și derivarea valorii totale a valorii de piață a terenului estimat de teren.După efectuarea ajustărilor în prețul analogilor selectați, rezultatele obținute trebuie să fie convenite pentru evaluarea finală a valorii terenului. Calculul simplu al valorii aritmetice medii a prețurilor analogilor selectați este rar aplicat. Pentru un rezultat mai precis folosit formula valorii medii ponderate.În care greutate specificăatribuit la prețul ajustat al analogilor în funcție de următorii factori:
numărul de amendamente efectuate;
amendamente de valoare absolută;
fiabilitatea și plinătatea informațiilor originale etc.
Evaluarea finală a valorii de piață a terenului ar trebui exprimată în ruble sub forma unei singure valoridacă contractul de evaluare nu prevede altceva, de exemplu, intervalul dintre cele mai mici și cele mai mari valori.
Variază între cele mai mici și cele mai mari valorica urmare a evaluării este posibilă în următoarele cazuri:
a) cu lipsa datelor sursă;
b) cu o situație instabilă pe piață;
c) cu un timp de evaluare limitat.
Pentru a determina valoarea de piață a terenului, se utilizează următoarele informații:
titlul proprietății și datele de înregistrare pe terenul terenului;
a permis utilizarea terenurilor și a servitutei;
caracteristicile fizice ale site-ului;
date privind relația zonei cu mediul;
factori economici care caracterizează complotul și alte date.
Sursele acestor date pot fi comisii și organisme urbane, districtuale și de decontare în care se efectuează tranzacții de înregistrare cu terenuri, firme imobiliare specializate în tranzacții imobiliare, organizații de credit ipotecar, firme de evaluare, imprimare periodică și alte surse disponibile. Ar trebui să fie luată în considerare faptul că publicată în imprimare periodică prețul sugestiilor pentru terenurile vândute sunt prețurile vânzătorului care sunt mai mari decât prețurile reale ale tranzacțiilor.
Evaluarea metodei de comparare a vânzărilor este cea mai obiectivă în cazurile în care există suficiente informații comparabile cu privire la tranzacțiile de pe piață.
Așa cum arată practica, metoda comparației de vânzări oferă rezultate nesatisfăcătoare în condițiile ratelor ridicate ale inflației, cu lipsa de date privind vânzările de pe piață a obiectelor comparabile sau fiabilitatea lor scăzută, precum și cu schimbări clare ale condițiilor economice.
Când vânzările de terenuri nedezvoltate nu sunt suficiente pentru a utiliza metoda de comparare a vânzărilor, trebuie să contactați metode indirecte și mai puțin fiabile, cum ar fi metoda de distribuție. Aplicarea sa de succes necesită o analiză aprofundată a informațiilor inițiale și a unei anumite experiențe de evaluare profesională.
Unul dintre elementele cele mai de dorit din piața imobiliară din țară care mărește costul casei sau a site-ului este proximitatea rezervorului. De aceea din ce în ce mai mult, dezvoltatorii sunt recurs la crearea rezervoarelor artificiale.
Unul dintre elementele cele mai de dorit pe casele sau complotul în creștere este proximitatea rezervorului. De aceea din ce în ce mai mult, dezvoltatorii sunt recurs la crearea rezervoarelor artificiale. Ele pot fi fie o piscină de marmură albă, fie un mic iad artificial, populat de păstrăv și chiar ... Râul.
Toată lumea știe că vederea de pe fereastră la suprafața apei este brusc costul casei sau cabana. Cu toate acestea, pentru a ridica costul casei și al complotului, este necesar să cheltuiți inițial o mulțime de bani. "Designul rezervorului apare întotdeauna la începutul construcției satului, care se datorează mișcării maselor mari ale Pământului și necesitatea de a intra într-o instalație de apă în comunicații și în peisajul general al satului, "A spus Alexander Grdnev, director general adjunct pentru construirea de dezvoltare allate.
Mulți experți consideră că prezența unui rezervor propriu dă soluționarea unor avantaje competitive incontestabile pe piață, precum și capacitatea de a crește contorul pătrat cu o medie de 10-15%.
În plus, un iaz artificial într-un fel are chiar un avantaj față de natural. În conformitate cu legislația rusă, dacă există râuri sau lacuri pe terenul achiziționat pentru construcție, este interzisă construcția din zona rezervorului de rezervor.
De aceea, pe teritoriul viitoarelor așezări și complexe rezidențiale sunt recurs la crearea rezervoarelor artificiale.
În plus, banii mari sunt cheltuiți nu numai pe site-ul apei, ci și pentru funcționare. De exemplu, puritatea și transparența apei trebuie menținute fie utilizând filtre speciale, fie prin utilizarea unor substanțe biologice active care controlează nivelul de poluare. Există și alte metode de conservare a purității rezervorului. Undeva lacuri artificiale sunt completate în mod constant cu apă din puțurile artezice, ceea ce vă permite să mențineți calitatea apei în lac.
Există o altă problemă. Experții remarcă faptul că nu este nimic mai dificil decât proiectarea și crearea unui design peisagistic pentru un rezervor artificial. În acest caz, iau în considerare o varietate de factori diferiți. De exemplu, cascadele nu ar trebui să fie prea zgomotoase. Și pentru a evita invazia MIDGES și țânțarilor, atenția specialiștilor este brusc pe menținerea microclimatului dorit, o anumită umiditate pe amplasament.
De asemenea, este necesar să amenajați țărmurile. Cel mai adesea setul de tot felul de copaci decorativi, tufișuri și plante - nu-mi, irise, înotoonsonds, iarbă de placare etc. Poduri prefabricate, pietre, piesele pavate completează imaginea omului, dar așa un obiect obiect natural. Puteți utiliza parcelele folosind o varietate de constatări artificiale sau de a vă strădui să creați cel mai natural peisaj natural ca fiind acceptat în străinătate.
Rezervorul artificial, precum și natural, necesită costuri serioase și servicii de înaltă calitate. Dar, în ciuda tuturor dificultăților și costurilor, locuitorii satului vor aduce o adevărată plăcere și petrecere a timpului liber diversificat.
În evaluarea loturilor de teren în scopul stabilirii valorii lor cadastrale în mărimea pieței, există o serie de dificultăți, unul dintre principalele dintre acestea fiind că evaluarea trebuie efectuată la aceeași dată ca o evaluare cadastrală de stat a fost Realizat, dar chiar și la momentul aprobării rezultatelor de la data estimărilor ar fi putut trece anul sau chiar mai mult. În consecință, evaluatorul trebuie să fie evaluat pe o valoare semnificativ diferită de data curentă din trecut cu problemele relevante de colectare a informațiilor. În plus, piața funciară nu este încă dezvoltată, prin urmare valabilitatea rezultatelor, nu voi spune că este întotdeauna scăzută, dar de multe ori pot fi interogați. Și aici punctele cheie trei: metodologia, analogii utilizați și ajustările aplicate.
Decizie Probleme cu găsirea analogilor la data trecutuluiÎn opinia mea, se află în avionul securității informațiilor despre evaluator și profesionalismul său. Este necesar să se sistematiccolectați corespunzător informații, prelucrarea, verificarea și sistematizarea acestuia. Acestea. Evaluatorul care dorește să participe la activitatea de evaluare cadastrală sau să efectueze provocări pentru a contesta trebuie să aibă o bază de informare adecvată. Dacă o astfel de lucrare nu este efectuată de companie, atunci, în opinia mea, este mai bine ca ea să nu se angajeze în aceste tipuri de muncă ca fiind evaluarea, deoarece calitatea și rezonabil vor fi foarte suferințe.
O opțiune alternativă este cooperarea cu companiile pe care le conduc astfel de analiști, atât cu alte estimări, cât și cu agentul imobiliar. În același timp, este necesar să se înțeleagă că responsabilitatea pentru rezultatul final va fi în continuare pe artistul (evaluator), respectiv, este necesar să se confrunte în aceste surse, să le verifice pentru respectarea cerințelor de valabilitate și fiabilitate .
Intr-o relatie metodologieeu aderă la poziția că, dacă există o piață relativ dezvoltată, este de preferat să se utilizeze o abordare comparativă și numai. Pentru a spori validitatea abordării comparative și a încrederii în rezultatele sale, în cadrul raportului, este necesar să se arate în mod transparent situația existentă pe piață la data evaluării, procedura de selecție de către evaluatorul analogilor, inclusiv Criteriile de selecție pentru caracteristicile site-ului, pentru a arăta câmpul de informare al studiului cu explicații ale surselor asociate de informații, aduceți eșantionul extins de obiecte comparabile (arată tot ce a putut găsi pe criterii specificate), efectuați în mod rezonabil Selecția analogilor cu explicații pentru nerespectare.
În unele cazuri, atunci când informațiile privind o dată retrospectivă nu sunt încă suficiente, dar există un obiect suficient de date privind analogii pentru perioada de evaluare, este posibil să se efectueze o evaluare suplimentară a timpului curent. Această evaluare nu poate fi utilizată în nici un fel la determinarea valorii totale a datei la data trepte, cu toate acestea, evaluatorul poate conduce la apendicele la raport cu explicații privind dinamica pieței din trecut pentru a confirma rezultatele a evaluării la data trecutului. De la experții și membrii comisiilor și judecător sunt toți oameni, atunci un astfel de calcul rezonabil poate fi un argument esențial pentru a confirma corectitudinea rezultatelor.
Metoda de izolare (atunci când costul site-ului este determinat în ponderea valorii unui singur obiect) este posibil atunci când există un bun analist în funcție de fracțiile parcelelor. Nu există practic nici un astfel de analist în țara noastră. Poate apărea după evaluarea cadastrală a obiectelor imobiliare (OCS-OB) și adoptarea procedurilor de provocare asupra acestora atunci când este posibilă operarea datelor relativ comparabile privind valoarea de piață a terenurilor, îmbunătățiri și obiecte uniforme.
Metoda de utilizare preconizată, precum și metoda echilibrului / distribuției (prin scăderea costului îmbunătățirilor din valoarea unui singur obiect) poate fi utilizată pentru clădirile comerciale de înaltă calitate din partea centrală a orașului, când există Nu este analogi, nu există nici o alternativă, iar valoarea pământului va fi determinată în principal eficacitatea unui proiect specific de construcție în loc specific. În același timp, este necesar să nu uitați că site-ul ar trebui să fie considerat din nou liber și accesibil pentru cea mai eficientă utilizare, respectiv utilizarea datelor privind dezvoltarea actuală atunci când este prezentată, date privind veniturile și cheltuielile din Proprietarul actual în inconsecvența dezvoltării NEI și gestionarea ineficientă poate duce la o denaturare semnificativă a costului site-ului.
Acum luați în considerare câteva ajustări de bază care sunt utilizate în evaluarea parcelelor. Modificările aduse localizării, zonei și comunicărilor de securitate.
Intr-o relatie locațiiîn Limitele orașului sunt cea mai bună opțiune de a realiza zonarea orașului pentru segmentele de piață respective (locuințe, imobiliare comerciale, teritorii industriale). Adesea, o astfel de zonare este utilizată în mod explicit sau implicit de către participanții la piață, iar analistul corespunzător se poate baza pe acesta. Un alt lucru este că, în foarte multe ori, piața nu este suficient de dezvoltată și maximul pe care agenții imobiliari și evaluatorii îl folosesc în analistul lor - această diviziune în zonele administrative, care nu reflectă pe deplin zonele de preț, în special în contextul diferitelor segmente (diverse scopuri ). Ieșirea din situație poate fi o mare lucrare analitică individuală sau o lucrare comună a unui grup de companii de evaluare și companii imobiliare cu privire la dezvoltarea zonelor și determinarea intervalelor de prețuri pentru secțiunile diferitelor scopuri în cadrul acestora. În consecință, în evaluare, ajustarea la locație poate fi deja efectuată pe baza raportului dintre zonele medii asupra zonelor, iar validitatea sa se va baza pe evaluări colective ale experților, care pot fi decorate cu protocolul adecvat sau ca un studiu analitic în imprimare deschisă.
În absența analogilor în subiectul îndepărtat de centru, puteți merge două căi de bază. Primul, pentru a distinge asemănător cu o serie de semne (populație, nivelul salariilor, distanța de la centrul subiectului, prețurile locuințelor etc.) alte așezări în care există încă date privind obiectele comparabile și utilizarea acestora, fără adita ajustări sau cu ele dacă sunt necesare. A doua opțiune, utilizarea datelor direct în funcție de obiecte comparabile din capitalul subiectului. Aici este necesar să se țină seama de faptul că, datorită populației semnificativ mai mari din capitală, prețurile sunt mai diferențiate de locația din oraș. În majoritatea cazurilor, utilizarea analogilor din partea centrală a capitalului nu este justificată. Obiectele comparabile sunt corecte să aleagă din partea de mijloc a capitalei, dacă este necesar, amendamente la localizarea obiectului de scor la periferia sau altă parte low-activă a orașului mic. Ajustarea la așezarea însăși în majoritatea cazurilor poate fi făcută pe baza raportului prețurilor locuințelor, deoarece acest segment de piață este cel mai dezvoltat și se poate observa o relație durabilă între prețurile pentru apartamente și case și prețurile pentru imobiliare comerciale. Dacă există îndoieli că prețurile locuințelor nu pot fi indicative pentru zona de serviciu, pot fi utilizate alte semne indirecte, care pot fi corelate cu nivelul de dezvoltare economică și, respectiv, prețurile imobiliare (nivelul salariilor și veniturile Populația, volumul producției industriale pe cap de locuitor, comerțul cu amănuntul pe cap de locuitor etc.).
Ajustări la pătrat. Metodele de vânzări pereche au adesea o justificare slabă. Vă recomandăm pe baza analiștilor și studierea unui eșantion extins de obiecte comparabile pentru a înțelege în orice intervale, diferența din zonă nu este semnificativă. În consecință, atunci când este împrăștiată în această limită, ajustarea nu va fi necesară. Adesea, ajustarea zonei nu este legată de pătratul în sine, dar ia în considerare în mod cuprinzător factorii de numire) a utilizării site-ului, factorii de localizare reziduală, inclusiv securitatea comunicațiilor.
În majoritatea cazurilor, dependența de preț de piață poate fi observată numai de grade agricole, terenuri în construcția industrială și de depozitare și construcția de locuințe (dezvoltare integrată). Sub imobiliare comerciale o astfel de dependență nu este în principal observată.
În practică, puteți utiliza ajustări bazate pe dependențele de putere pe eșantioane mari. Condiția de bază aici este în continuare conformitatea obiectelor studiate pe obiectul eșantion al evaluării în categorie și scop, adică. Este imposibil să se identifice selecția propunerilor de vânzare a parcelelor în cadrul IZH-urilor să transfere la secțiunile industriale sau în cadrul dezvoltării comerciale. Astfel de studii pot fi efectuate independent și utilizate pe baza informațiilor analitice deschise existente. În legătură cu inerția pieței imobiliare, astfel de dependențe se schimbă lent, prin urmare, pot fi luate în considerare chiar și cercetările cu 2-3-5 ani de la data evaluării.
Ajustarea pe comunicații. În scopul inventarului, precum și stabilirea valorii cadastrale în mărimea pieței prin provocare, terenul trebuie considerat gratuit. În consecință, rețelele de inginerie, comunicațiile și alte îmbunătățiri ale infrastructurii nu ar trebui luate în considerare în evaluare. Cu toate acestea, trebuie luată în considerare posibilitatea conectării la comunicații. Astfel, conform legislației privind planificarea urbană, capacitatea evidențiată (condițiile tehnice) nu este fixată la un anumit proprietar, ci să urmeze soarta proprietății (complot). În consecință, posibilitatea conectării energiei electrice într-o anumită cantitate de putere permisă poate fi luată în considerare prin tarifele pentru conectarea tehnologică a organizării electrice de furnizare a regiunii. Această întrebare este cea mai ușoară, dar, în același timp, prezența și absența energiei electrice în majoritatea cazurilor este un factor definitoriu pentru valoare. Abilitatea de a se conecta la rețelele centrale de căldură, alimentare cu apă și canalizare poate fi luată în considerare prin calcularea costurilor alternative pentru a crea o infrastructură locală adecvată (cazan, godeuri, instalații de tratare a apelor reziduale). Prin gaz, o alternativă similară pentru a calcula mai dificilă.
Desigur, în majoritatea cazurilor, pot fi necesare astfel de calcule detaliate în cazuri excepționale pentru obiecte mari. În practică, evaluatorii folosesc date analitice, calculate independent sau preluate din cercetarea finită. În cele mai multe situații, acest lucru se întâmplă suficient cu o analiză de bună calitate și cu un nivel ridicat de încredere în ea.
PS. Mulțumită colegilor de la sro
De la terenurile de teren, chiar tipice sau adiacente, au diferențe. Compararea parametrilor lor cu o metodă comparativă lasă o serie de inconsecvențe care necesită o atenție deosebită. Editările corective în evaluarea imobilelor sunt concepute pentru a compensa aceste diferențe între obiectul evaluării și analogii implicați pentru analiză pentru a forma cea mai adecvată valoare.
Principalii factori care sunt motivați și baza ajustărilor în evaluarea terenului pot fi considerate următoarele amendamente:
Situația pieței și situația economică din regiune vor afecta cu siguranță costul imobilului. În plus, există o reducere inevitabilă a prețurilor în timpul tranzacționării. Din această valoare prevăzută în tranzacția aleasă pentru a compara, nu este o concluzie relevantă după evaluarea acesteia. Ea ia în considerare experții atunci când fac o astfel de ajustare.
Acest amendament este necesar la evaluarea terenurilor incluse în proprietatea unificată a bunurilor imobile sau formate de mai multe separate. În plus, există cazuri în care un obiect analogic cel mai apropiat de alți parametri diferă de obiectul evaluării prin tipul de drepturi decorate.
Cu alte cuvinte, condițiile de piață. Dinamica prețurilor imobiliare, în funcție de mai mulți factori, nu poate denatura ideea posibilă a ultimei valori a obiectelor similare. Crize și ridicarea formularului prețurilor pentru zonă și sunt afectate special de cererea pentru unele obiecte de proprietate. Pentru a întocmi în mod corespunzător ajustările, este necesară o analiză atentă a acordurilor similare încheiate în condiții similare pentru o anumită perioadă de timp.
Localizarea site-ului afectează, de asemenea, valoarea sa. Aceasta include proximitatea altor așezări și specificitatea acestora, obiectele geografice naturale care afectează comunicațiile, climatul, ecologia teritoriului și accesibilitatea transporturilor.
Dimensiunea și forma site-ului, Metraciorul și localizarea obiectelor care afectează integritatea teritorială, formează împreună unul dintre cele mai importante criterii pentru evaluarea imobiliară. Și, prin urmare, ei necesită atenție atunci când elaborează recuperarea în timpul analizei prețurilor pe piață. Valoarea specifică a contorului pătrat scade, în funcție de creșterea zonei site-ului.
Costul terenului, în special în spatele orașului, se formează ținând cont de îmbunătățirea acestuia: deja depanată în comunicațiile de inginerie IT și capacitatea potențială de gaz, lumină și apă. Starea liniilor și conductelor este, de asemenea, luată în considerare la elaborarea acestei ajustări.
Scopul terenului poate implica construcția de clădiri, plantarea vegetației și a lucrărilor de teren, toate acestea necesită respectarea calității solurilor și a caracteristicilor de relaxare la standardele existente. De aceea, aceste criterii nu pot afecta evaluarea teritoriului.
