Ce include sistemul bancar. Elemente ale sistemelor bancare. Infrastructura bancară. Elemente de bază ale sistemului bancar al Federației Ruse

- Piața proiectelor de investiții și a clădirilor detașate.

- Piața instalațiilor industriale și de depozitare.

Întreaga piață imobiliară poate fi împărțită în terenul de teren, piața rezidențială, piața spațiilor nerezidențiale, precum și piața imobiliară comercială. Licitațiile de pe piața imobiliară are o caracteristică specifică care o deosebește de alte bunuri. Vorbim despre o locație fixă \u200b\u200ba terenurilor și a clădirilor. În acest sens, cele mai active tranzacții imobiliare sunt organizate pe piețele locale.

Un subiect specific, a cărui subiect este caracteristic numai pentru piața imobiliară este un evaluator care efectuează, în conformitate cu standardele existente, situația de pe piață și alte criterii care evaluează valoarea obiectelor imobiliare, precum și terenurile parcele.

În legătură cu caracteristicile de tranzacționare pe piața imobiliară, piața însăși este inerentă unui număr de caracteristici și, mai presus de toate, este individualitatea prețurilor. Experții de pe piață identifică anumite categorii de imobiliare, în conformitate cu prețul său și caracteristicile de înaltă calitate. Dar totuși, o astfel de clasificare poate fi numită condiționată, deoarece este dificil să se găsească mai multe clădiri sau terenuri, exact similare unul cu celălalt într-o serie de caracteristici de bază.

Prețul pe piața imobiliară este adesea în dependență directă de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața se distinge printr-o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că cel mai adesea proprietarii de proprietate nu sunt ușor de vândut sau închiriază proprietatea (cu excepția segmentelor de piață, unde cererea depășește în mod semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichemă.

În ciuda celor de mai sus, există o altă problemă. Experții sunt adesea dificil de evaluat situația reală din piață datorită faptului că este dificil să se obțină informații fiabile despre tranzacții, de exemplu, de pe piața valorilor mobiliare, unde este disponibil în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este separarea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea, scopul sau chiar un întreg complex de semne.

Prețul oricărui obiect imobiliar, fie că este vorba de un apartament, un birou sau o cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diferite motive determină că un obiect este mai scump decât celălalt și viceversa, precum și faptul că imobilul în general devine din ce în ce mai scump sau mai ieftin.

Analizând cauzele modificărilor prețurilor pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: - locale și globale. Factorii locali includ motive bine cunoscute pentru diferențele de prețuri pentru diferite obiecte - aceasta este o locație, tip de construcție, stare a obiectului, umplere, mediu. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată ca utilizarea așa-numitelor ajustări, conform căreia, de exemplu, un apartament la primul etaj, cu o medie de 15% mai mică decât cea similară în medie , iar apartamentul cu balcon este de aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată de mult timp.

Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, puteți rezolva sarcinile de a evalua un obiect separat, știind nivelul actual actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, contabilitatea factorilor locali nu permite să prezică dezvoltarea pieței în ansamblu, de a anticipa creșterea sau scăderea acestuia. Pentru a rezolva problema dinamicii pieței, trebuie să acordați atenție factorilor globali. Aceasta este, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: - situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producția într-un anumit oraș, export și investiții, nivelul de venit al populației.

Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile, locale și globale, are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind în mod slab de timp. De exemplu, casele de cărămizi într-o anumită proporție sunt mai scumpe decât casele de panou similare. A fost acum șase și cincisprezece ani, este clar că va fi așa în viitor. Pe lângă locuințe la periferia, cel mai probabil va fi mai ieftin decât în \u200b\u200bcentru, iar locuințele din apropierea parcului este mai scumpă decât în \u200b\u200bapropierea zonei industriale. În prima aproximare, factorii locali pot fi luați în considerare deloc dependenți de timp. În cazul în care rolul lor și suferă schimbări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului casei lui Stalin sau o scădere a rolului disponibilității unui telefon în apartament datorită dezvoltării rapide a comunicării celulare, atunci acest proces durează ani și tangibil Modificările pot fi observate doar în zece sau douăzeci de ani.

Experiența practică subliniază: Pentru o mică proprietate rezidențială, este recomandabil să se desfășoare estimări privind o procedură simplificată, care se poate baza numai pe metoda de comparare a vânzărilor pe piață. Abordarea estimativă a costurilor din punctul de vedere al comparației vânzărilor se bazează pe compararea directă a obiectului estimat cu alte obiecte imobiliare care au fost vândute sau incluse în registrul de vânzări. Cumpărătorii își găsesc adesea concluziile prețului în principal la facilitățile imobiliare oferite spre vânzare. Evaluatori utilizează, de asemenea, aceste informații împreună cu informații despre obiecte vândute sau închiriate. Această abordare se bazează pe principiul substituției, care citește: dacă există mai multe bunuri sau servicii de adecvare similară, cea a acestora, care are cel mai mic preț, utilizează cea mai mare cerere și are distribuția pe scară largă. În ceea ce privește locuința, înseamnă: dacă se poate observa pe piață (care se întâmplă de obicei), atunci costul său este stabilit, de obicei, la costul costului de cumpărare a locuințelor grad de atractivitate, care nu va avea nevoie de mult timp a inlocui.

Evaluarea în masă a imobilului este o abordare specială pentru evaluarea simplificată a unui grup mare de obiecte omogene (apartamente). Această evaluare se face conform unei metode specifice: Pentru obiectul estimat, setul corespunzător de valori ale unui set fix de parametrii săi este determinat și apoi valoarea evaluării acestuia este formată din regula tuturor obiectelor.

Evaluarea în masă are propriile aplicații speciale. Un exemplu de o astfel de evaluare este o evaluare a apartamentelor "pe un certificat de Birouri de inventar tehnic (BTI)" pe baza abordării costurilor. Se efectuează de către organismul de stat și este folosit pentru a determina taxele și taxele. Cu toate acestea, evaluarea ITO nu este axată pe valoarea de piață. Prin urmare, nu necesită informații de piață pentru construcția sa.

Trebuie subliniat diferența dintre conceptele prețului real de vânzare și valoarea de piață. Prețurile sunt împărțite în prețul vânzătorului, prețul cumpărătorului și prețul implementării.

Prețul vânzătorului are suma pe care o primește ca urmare a tranzacției. Prețul cumpărătorului este suma totală a tuturor costurilor de cumpărare a unui apartament. Prețul implementării este suma de bani pe care cumpărătorul le oferă vânzătorului pentru apartament.

Acestea diferă cu privire la valoarea plății pentru intermediari și cheltuieli cu privire la proiectarea tranzacției. Mediatorul poate fi sau poate absent de la cumpărătorul apartamentului și vânzătorului. Tranzacția poate asigura sau nu asigura. Costul de a face o tranzacție poate fi împărțit între participanții săi în moduri diferite. Prin urmare, prețul de vânzare caracterizează apartamentul ca atare, iar prețurile cumpărătorului și vânzătorului sunt puternic dependente de termenii tranzacției. De regulă, în cazul în care vânzătorul are un intermediar, plata sa este dedusă din prețul de vânzare și reduce prețul vânzătorului și a plăților viceversa de către serviciile cumpărătorului de intermediar crește prețul cumpărătorului în legătură cu prețul de vânzare . În același mod, aceste prețuri afectează plata tranzacției. În consecință, prețul vânzătorului și cumpărătorului poate fi diferit (până la 15% sau mai mult). Dar prețul implementării depinde în mod minim de caracteristicile lor specifice ale mecanismului de vânzare și proiectare a tranzacției și este determinată de specificul apartamentului în sine. Aceasta înseamnă că este recomandabil să se simuleze tocmai dependența de stabilirea implementării de la multe apartamente.

În conformitate cu definiția sa, valoarea de piață a obiectului imobiliar depinde de acei factori care determină prețul mediu sau mai probabil al vânzării sale pe piață în condiții normale de tranzacție.

La primul nivel de clasificare, ele pot fi împărțite în factori obiectivi și subiectivi.

La determinarea valorii de piață, sunt luate în considerare factorii obiectivi. În ceea ce privește factorii subiectivi, ele sunt asociate cu comportamentul unui anumit cumpărător, un vânzător sau un intermediar la încheierea unei tranzacții, în parte a condițiilor economice independente nedefinite (temperament, conștientizare, onestitate, răbdare, credulitate, simpatii personale și antipatia etc.).

Factorii obiectivi sunt în principal definirea economică, în cele din urmă, nivelul mediu al prețurilor de tranzacții specifice.

Factorii economici pot fi împărțiți în: Macroeconomic și microeconomic. Primul include factori asociați cu situația globală a pieței: nivelul inițial de securitate în domeniul imobiliar din regiune; volumul și structura unei noi construcții și reconstrucții; factori de migrare; Condiții juridice și economice ale tranzacțiilor; nivelul și dinamica inflației; Cursul de schimb al dolarului și dinamica sa. În condițiile noastre, următorii factori pe termen lung pot fi, de asemenea, indicați ca parte a unui grup de factori economici:

* Diferențele în dinamica prețurilor pentru bunuri și servicii, precum și condițiile salariale care afectează amploarea acumulării de numerar și cantitatea de cerere amânată;
* Ritmul și domeniul de aplicare al formării unui nou strat social, care au oportunitățile de investiții a fondurilor în domeniul imobiliar;
* Dezvoltarea sistemului ipotecar;
* Dezvoltarea unui sistem de misiuni străine în regiune.

Factorii microeconomici caracterizează parametrii obiectivi ai tranzacțiilor specifice. Acestea sunt deosebit de importante pe cele care descriu obiectul tranzacției (apartament). Factorii asociați cu natura tranzacției și termenii plăților sunt esențiale. Procedurile de bază pentru proiectarea tranzacțiilor și plata acestora sunt elaborate. În consecință, cu o evaluare masivă a valorii de piață a apartamentelor, este posibil să se concentreze pe o natură tipică (medie) a tranzacției, să ia în considerare acest factor la constantă și să nu ia în considerare atunci când evaluează valoarea de piață a apartamentelor. Apoi, valoarea de piață (prețul mediu) al apartamentului este estimat la data fixă, este cauzată de parametrii (caracteristicile) ca valoare a consumatorului.

Principalele tendințe în dezvoltarea pieței imobiliare și a caracteristicilor acestora

Locuințele este cel mai mare segment al pieței imobiliare rusești. În 2012, potrivit Rosstat, prețurile cu amănuntul pentru apartamente au crescut: în clădiri noi - cu 10,2%, în sectorul secundar - cu 16,8% (raportul dintre prețurile medii pentru Quarters IV 2012 și 2011). A existat, de asemenea, o tendință de a spori diferența în costul unui metru pătrat: la începutul anului 2012, apartamentele noi costă 13,4% mai ieftin decât au avut deja proprietari imobiliari, și la sfârșit - cu 14,6%. În al patrulea trimestru al anului 2012, prețul mediu de vânzare cu amănuntul al metrului pătrat al apartamentului primar a fost de 48162,5 ruble, secundar - 56369,5.

Introducerea locuințelor noi pentru anul 2012 a ajuns la 65,2 milioane de metri pătrați. m., creșterea în comparație cu indicatorul de anul trecut - 4,7%. Acest lucru este mai mic decât rata de creștere în 2011, când a fost construită cu 6,6% mai multe locuințe decât în \u200b\u200b2010, cu toate acestea, este mai puține oportunități de a-și cumpăra locuințele între cetățenii Rusiei. Pe de o parte, veniturile sunt reduse prin creșterea costurilor; Pe de altă parte, ratele ipotecare, deși nu prea mult, dar a crescut. Cu toate acestea, oamenii au luat împrumuturi: conform informațiilor AHML, în 2012, 870 de mii împrumuturi emise (28% mai mult decât 2011) în valoare de mai mult de 1 trilion ruble (cu 44% mai mult).

Segmentul imobiliar comercial al Rusiei a atras în 2012. 6,5-7,9 miliarde de dolari, potrivit diferitelor agenții analitice. În orice caz, totul este convertit că volumul investițiilor a scăzut față de anul precedent. Sectorul de birouri este încă atractiv - 40,9% din tranzacțiile se încadrează. Cu toate acestea, complexele de depozitare sunt construite în mod activ, volumul investițiilor a crescut cu 34% față de anul 2011. Creșterea interesului în centrele comerciale.

Caracteristica investițiilor în domeniul imobiliar și comerț este că investitorii preferă facilități de lucru gata făcute. Potrivit lui Welhome, randamentul unor astfel de achiziții poate ajunge la 9-9,5% pentru birouri și 10-10,5% pentru centrul comercial. Perioada de rambursare - 8-14 ani. Ca rezultat al anului 2012, Rusia a absolvit locul 7 din Europa în ceea ce privește investițiile în domeniul imobiliar comercial.

Clădirile de depozite și întreprinderi în investitori, dimpotrivă, adesea este adesea mai profitabil de construit. De exemplu, conform ILM Rusia & CSI, zonele industriale gratuite sunt de numai 0,2%. Imobiliară logistică nu este mult mai mult, în plus, calitatea premiselor clădirii sovietice lasă mult de dorit. De asemenea, în ultimii ani, în legătură cu șantierele de construcții a imaginilor, investițiile în instalațiile de infrastructură au crescut semnificativ.

Conform rezultatelor anului 2012, liderii de investiții și activitatea chiriașilor de pe piața imobiliară comercială sunt Asia, Emiratele Arabe Unite (EAU), America de Nord și Rusia. Aceste date sunt prezentate în cea mai recentă revizuire a pieței imobiliare globale comerciale deținută de Organizația Internațională a Instituției Regale a Instituțiilor Cărțiști (RICS).

În general, să se uite la piața imobiliară din Rusia, puteți vedea că se dezvoltă neuniform. O parte mai mică a acesteia (regiunile din Moscova și Leningrad) este un lider în astfel de parametri ca nivel de prețuri imobiliare, investiții și construcții, numărul de tranzacții efectuate. Iată principalele tranzacții publice, ratele de închiriere sunt la nivelul altor capitale europene.

Cu toate acestea, majoritatea, și anume, toate celelalte regiuni, acționează ca fiind captivante. Există puține oferte publice, ratele de închiriere și prețurile tranzacțiilor sunt semnificativ mai mici decât capitalul. În general, aceasta este o situație normală caracteristică multor alte țări.

În ultimii ani, dezvoltatorii imobiliari comerciali au devenit mai dificil de găsit site-uri de la Moscova și Sankt Petersburg pentru construirea de centre comerciale moderne, birouri și depozite. Administrația orașului ia, de asemenea, măsuri pentru a reduce construirea unor astfel de obiecte în oraș, preferând construcția unui număr mai mare de facilități de infrastructură și locuințe. Toate acestea conduc la formarea unui deficit de obiecte imobiliare comerciale de înaltă calitate. Pe fondul activității crescânde a chiriașilor, aceasta duce la o creștere a ratelor de închiriere pe astfel de obiecte. Pentru ei în lanț, prețurile pentru imobiliare comerciale și perioada de returnare pentru investiții sunt în creștere.

O astfel de situație forțează jucătorii de pe piața imobiliară să-și plătească ochii în alte regiuni. Potrivit experților, în ultimii ani există un număr mare de exemple de extindere a dezvoltatorilor din regiuni, atât în \u200b\u200bperioadele de pre-criză, cât și în perioadele post-criză. De exemplu, IKEA a construit centre comerciale Mega în Samara, Yekaterinburg, Nizhny Novgorod; Raven Rusia a deschis complexe de depozit de clasă "A" din Rostov-on-Don și Novosibirsk.

Potrivit reprezentanților acestor companii, în regiunile sub valoarea Pământului, concurența redusă, care vă permite să îmbunătățiți rapid investițiile investite în construirea de facilități de înaltă calitate. De exemplu, dacă în regiunea Moscovei Perioada de returnare a investițiilor în domeniul imobiliar comercial este, în medie, de la 8 la 10 ani, apoi în alte regiuni este semnificativ mai mică - de la 4 la 6 ani.

Extinderea dezvoltatorilor din două capitale ruse la regiuni aduce teritorii atât dividendelor economice, cât și sociale.

Avantajele economice includ, în primul rând, primirea de investiții suplimentare în economia regiunii, deoarece în timpul construcției, de exemplu, un centru comercial cu o suprafață de 50 până la 100 mii de metri pătrați. Contoarele trebuie să investească câteva sute de milioane de dolari SUA. În plus, după ce dezvoltatorii de pe piața regională, rețelele comerciale federale mari și mijlocii și brandurile occidentale vin ca chiriași care contribuie și la atragerea investițiilor în regiuni și creșterea atractivității investițiilor.

Dezvoltatorii mari și ruși mari aduc standarde moderne pentru construcția și gestionarea obiectelor pe piața imobiliară locală. Dacă toți toți chiriașii au plătit rate fixe de închiriere, acum mulți încep să meargă la un procent din cifra de afaceri. În acest caz, proprietarul clădirii și chiriașul are un interes reciproc pentru creșterea atractivității pe piața centrului lor comercial.

Avantajele sociale ale expansiunii dezvoltatorilor, care astăzi este una dintre problemele actuale ale regiunilor Rusiei, se referă la un fapt incontestabil că în construcția obiectelor de înaltă calitate ale imobiliare comerciale în multe cazuri, aspectul arhitectural al orașului este transformată, deoarece majoritatea sunt ridicate în teritorii abandonate cu clădiri vechi sau în locul întreprinderilor industriale. De exemplu, cu apariția centrului de cumpărături și de divertisment "Meremoll" în Sochi pe site-ul plantei de beton armat, doamna a fost reconstruită de-a lungul râului Sochi și a drumurilor auto din apropiere.

Astfel, rate ridicate de închiriere a obiectelor imobiliare comerciale de înaltă calitate și creșterea acestora în Moscova și Sankt Petersburg, precum și o lipsă de terenuri de teren, menționate în ultimul studiu al pieței globale pentru imobiliare comerciale, jucând în mână la regiunile. Ei au toate șansele de a învăța din acest profit, creând condiții de investiții atractive de către dezvoltatorii occidentali și naționali. În plus, creșterea expansiunii lor față de regiuni va permite cel puțin parțial alinierea pieței imobiliare din Rusia. La minimum, reducerea decalajului dintre piețele metropolitane și regionale, precum și creșterea transparenței pieței imobiliare comerciale regionale.

Prețuri de proprietate

Numele parametrului	Valoare
Tema articolului:	Prețuri de proprietate
Rubrica (categorie tematică)	Casă

Prețurile pe piața imobiliară - rezultatul ultimei vânzări și negocieri dintre participanții la tranzacția de tranzacționare. Prin urmare, stabilirea prețurilor pe piața valorilor mobiliare este mai dinamică decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai frecvente.

Analizarea cauzelor modificărilor prețurilor pe piață ar trebui împărțite în toate factorii externi în două categorii principale: locale și globale. Factorii locali includ motive bine cunoscute pentru diferențele de prețuri pentru diferite obiecte - ϶ᴛᴏ locație, tip de construcție, starea obiectului ͵ umplere, mediu. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată ca utilizare a așa-numitelor ajustări, conform căreia, de exemplu, un apartament la primul etaj este cu 15% mai mic decât cel similar în medie și Apartament cu balcon este de aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată de mult timp.

Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve sarcinile de evaluare a unui obiect separat. Semnul nivelului actual al prețurilor imobiliare. În acest caz, contabilitatea factorilor locali nu permite să prezică dezvoltarea pieței în ansamblu, să anticipeze creșterea sau scăderea acestuia. Pentru a rezolva problema dinamicii pieței, este extrem de important să se acorde atenție factorilor globali. Acest lucru, înainte de toate, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, dezvoltarea afacerilor și producția în acest oraș, export și investiții, nivelul de venit al populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliare de la Moscova aproximativ egale cu proporția segmentelor pieței sunt mai mari decât prețurile din St. Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în \u200b\u200bLondra sau Paris.

Sesiunea întregilor factori care afectează prețurile, locale și globale au o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui obiect particular, dar depind slab de timp. De exemplu, casele de cărămizi într-o anumită proporție sunt mai scumpe decât casele de panou similare. Deci, acum cinci și zece ani, este evident că va fi așa în viitor. De asemenea, ambele locuințe la periferia, este mai probabil să fie mai ieftin decât în \u200b\u200bcentru, iar cazarea în apropierea parcului este mai scumpă decât în \u200b\u200bapropierea zonei industriale. În prima aproximare, factorii locali pot fi luați în considerare deloc dependenți de timp. În cazul în care rolul lor și suferă schimbări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului casei lui Stalin sau o scădere a rolului de a avea un telefon în apartament datorită dezvoltării rapide a comunicării celulare, acest proces durează ani și tangibil Modificările pot fi observate numai după cinci până la zece ani.

Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. ʜᴎʜᴎ Schimbarea mult mai rapidă a timpului, răspunzând la schimbările în situația economică și politică, totuși, sunt comune pentru imobiliare. De exemplu, cu o situație economică favorabilă, orice proprietate imobiliară este aproximativ proporțională, în timp ce segmentele de piață se confruntă cu o scădere similară a crizei. Desigur, din cauza motivelor suplimentare, cu creșterea globală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot fi și mai rapide, altele sunt puțin mai lente, dar este mai degrabă corecții subtile.

Filozofia descrisă mai sus este baza metodologiei pieței imobiliare a centrului analitic. Este ușor de imaginat sub formă de o formulă simbolică simplă (formulele reale estimate, desigur, este semnificativ mai complicată):

Ck (t, pi) \u003d g (t) + lk (pi)

În această formulă, CK (t, PI) este prețul unei anumite proprietăți K de Imobiliare, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comun la obiecte, ᴛ.. Independent de K și Pi, și LK (PI) - contribuția factorilor locali pentru obiectul K independent de timpul T. Valorile PI sunt un set de parametri care descriu obiectul.

Beneficiul practic al acestei abordări: În primul rând, va îmbunătăți în mod semnificativ decizia sarcinilor de evaluare. În mod obișnuit, atunci când evaluează un anumit apartament, analogi prezenți în momentul de pe piață, de exemplu, în bazele din ultima lună, a cărui volum este limitat. Dacă aveți nevoie să găsiți analogi, să spuneți un apartament cu două camere într-un panou de 17 etaje, nu departe de metrou la primul etaj, atunci în momentul în care aceste apartamente pot fi fie numărate, fie să fie două sau trei. Deci, estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice reprezentând prețurile medii ale unei astfel de subclasă de locuințe înguste (de exemplu, tipul de locuință), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece Nu sunt suficiente statistici.

Metoda de separare a factorilor locali și globali în prețuri face posibilă calcularea influenței factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precisă utilizând statisticile de mai mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. În acest caz, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare grave. Pentru a face această metodă potrivită pentru utilizarea practică, trebuie să organizați o evaluare gratuită a apartamentelor utilizând mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru vă va permite să doriți să utilizați o nouă tehnică și să o încercați în acțiune.

A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună pentru întreaga piață imobiliară, care nu depinde de obiectul specific și de descrierea dinamicii pieței ca întreg. Acesta poate fi calculat prin cunoașterea nivelului actual al prețului CK și a setului de ajustare LK. Această caracteristică a primit numele indicelui valorii sau al contorului pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, deoarece poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt aproape de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect matematic al difuzoarelor pieței imobiliare în ansamblu, la fel ca indicele stocurilor, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea globală a pieței bursiere. Indiferent dacă piața imobiliară cade sau crește, prețurile pentru obiectele individuale sunt schimbate sincron - un singur "separat, iar indicele de cost este indică doar direcțiile acestei" "" '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '' '

Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calculul direct al prețurilor medii are loc datorită calculării valorii medii a obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarele etc. Ca rezultat, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza unei noi baze de date a perioadei și nu este legată de baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la un salt statistic caracteristic - o grafică în formă de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite previziunile. '' Vzlet '' sau''protal '' '' '' '''le Punctul actual al programului, deloc, începutul creșterii sau recesiunii pieței - ϶ᴛᴏ Doar zgomot statistic.

Metodologia de calculare a funcției G (t) Opus utilizează valorile LK calculate pe setul de date în următorii ani, datorită căruia noua valoare G (t) este determinată de toate valorile anterioare ale acestui lucru funcţie. Acest lucru duce la un program mai mult sau mai puțin bun. O curbă netedă a valorii permite ca cea mai rapidă să observe noi tendințe spre creștere sau declin.

Avantajul explicit al filozofiei descrise este o dependență slabă a rezultatelor volumului eșantionului curent, deoarece Alto Performanța actuală a pieței este definită, înainte de toate datele pentru o perioadă lungă de timp și sunt corectate numai prin date proaspete. Parametrul caracteristic pentru lucrările analiștilor - dimensiunea eșantionului pierde pur și simplu semnificația. Volumul eșantionului metodei descrise este vândut sau vândut apartamente - milioane de opțiuni.

Un rezultat practic important al aspectului funcției corecte logice G (t) este conectarea pieței imobiliare cu alți parametri macroeconomici. Așa cum este cunoscut imobiliar - nu produs de stoc.
Postat pe ref.rf.
Toate obiectele sunt unice și diferite între ele. Piața imobiliară comună G (t), care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de "denominator general", permițând compararea imobilelor cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G (t) este indicele de cost al carcasei - poate fi văzută ca o rată a metrului pătrat - un anumit analog al cursului monedei mondiale - dolar sau euro. ᴀᴋᴎᴍᴀᴋᴎᴍ ᴏϭᴩᴀᴈᴏᴍ, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punte între piața imobiliară și alte zone ale economiei.

Metoda de stabilire a prețurilor este o metodă de calculare a prețului bunurilor, ținând seama de costurile de producție, profiturile medii, precum și luarea în considerare a cererii și a sugestiilor.

Major se umflă primele linii directoare ale lui MateoOOBPAZIA:

1) CelloBpazonly, Open's a deschis OCNO no yuxtakakta difficities la locul de muncă Na Suntem redatecycycycycy Clue de lucru, copyty PpedPike plepage.

Mate pentru "editare + prim".

Tsena Pacchitsytee PO Fopmyle: P \u003d C X (L + R / 100),

GDE C - Yild Anularea PO PopoXTVY și DOWAPA,

R - nopmativ pannteabil.

Carne "CEELOWS".

În acest lucru se desfășoară Clychae Fipma Zapanee Planipyet \u200b\u200bZhelaemy Ypoven Pentabelnocti Vcego Obema PPOizvodctva Ppodyktsii (în PPEDELAX IMEYUSCHIXCYA PPIZVODCTVENNYX MOSCHNCTEY ȘI PLANOVOY CEBECICOMOMOTIMOTIMOTII OBEMA VYPKCA) și OcchetVlyaet Pacchet Fopmyle Po: P \u003d C + E X K,

dGE C - Certificatul Yild este editarea, concepția cu contacte și pealyzsey Топапа,

La cel puțin investigații din Ocno și OBOPTABLA,

E-NOPMA NA captitale, care este corect pentru ppputpilarea în faptul că există noduri.

2) Ceesoobpazon, Oppoc Nopoc. Variații ICpolzovanii Etoogo Metoda ICxodyat de Kachectvennogo și Kolichectvennogo Analiza PotPebitelckix Xapaktepictik Tovapa Libo de proces variabil Ekonomicheckogo Effekta, Polychaemogo PotpeBitelem Za la timp Icpolzovaniya tovapa. Cele mai urgente nevoi ale sănătății devine necesare (una din dezvoltarea ToseLAPA) și cantitatea de taapa la CEPA.

3) Conexiune CEESOBPAZAVA, OperTopovnoe na.

Carne de carne Informațiile se fac pe altfel "CpenNOCE" Cognat.

Partener pentru "Goches Lidepom". Acestea sunt faptul că doriți să faceți acest lucru că este necesar să fie necesar pentru un cognizer cu un cogognit de Na Pinke, Differencile de Too și Ego Kachetta. PO Cychestvy, ETOT Mate Poplage Contabilitate Pazze Contant Complety Centre C Opentation Na Wedsyy Ceny.

Este posibil să faceți o primăvadă. Puterea aceleiași informații este una dintre următoarele și necesitatea unui anumit moment pentru faptul că Pacechof:

costul Pacech, Coppact de comunicații;

analaaliz Taktiki Topgov, semințe în mod pasiv;

uppersee necesită faptul că inițiativa FIPMA este la viteza redusă, Zaksyaeamy la un cognent;

uppersee sunt de fapt, preoții sunt numiți "maxim, este anterior".

Problema prețurilor ocupă un loc special în sistemul relațiilor de piață. În Rusia, liberalizarea prețurilor pentru bunurile și serviciile desfășurate în Rusia a condus la o reducere a impactului statului în procesul de reglementare a prețurilor și la creșterea colosală a prețurilor. Cu ajutorul prețurilor ridicate ridicate artificial, producătorii rambursează costurile de producție și, în același timp, nu sunt interesați să îmbunătățească calitatea bunurilor. Din 1992, sistemul de stabilire a prețurilor a fost redus la utilizarea prețurilor gratuite, de piață, a căror sumă determinată de oferta și cererea pe piața mărfurilor. Regulamentul privind prețul de stat este utilizat pentru un cerc îngust de bunuri produse de întreprinderile de stat monopol.

Prețurile pe piața imobiliară - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei "Prețuri de proprietate" 2017, 2018.

Instituția de învățământ federal de învățământ superior

Departamentul de Economie Enterprise
și tehnologii de afaceri în APK "

ESEU
prin prețuri

Pe subiect:
"Prețurile pe piața imobiliară"

Efectuat:
Student 4 Cursuri 2 Grupuri
Facultatea economică

Verificat: Nimic

Stavropol, 2010.
Conţinutp.

Introducere 3.
1. Imobiliare ca obiect de preț 4

1.1. Conceptul de bunuri imobiliare. Piața imobiliară în sistemul economic 4

1.2. Metode de determinare a costului imobilului 9

2. Analiza pieței imobiliare rezidențiale în orașul Stavropol pentru perioada 2008-2009 14
Concluzie 19.
Referințe 20.

Introducere
Cu orice dispozitiv public, un loc special în sistemul relațiilor sociale este ocupat de bunuri imobiliare, cu funcționarea cărora este într-un fel sau altul, viața și activitățile oamenilor în toate domeniile de afaceri, management și organizație sunt asociate. Principalele semne fizice ale imobiliare ca și bunurile sunt: \u200b\u200bunicitatea și unicitatea; Stationaritate; Durata creației și durabilității.
Prin urmare, piața imobiliară este fundamental diferită de alte piețe. Inerente a cel puțin două caracteristici care o deosebesc de alte piețe: un număr limitat de bunuri care pot satisface cererile clienților și, respectiv, un număr limitat de potențiali cumpărători pentru vânzători; Un nivel mai ridicat de costuri asociate cautării bunurilor necesare și contingentului tranzacției. Prin urmare, prețurile de pe piața imobiliară va avea, de asemenea, propriile caracteristici specifice. Prin urmare, studiul acestui subiect al abstractului este relevant în timpul formării și dezvoltării pieței imobiliare din Rusia.
Scopul scrierii unui abstract este de a studia ordinea și metodele de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și de a analiza imobilul în Stavropol.

1. Imobiliare ca obiect de prețuri

Conceptul de bunuri imobiliare. Piața imobiliară în economie
sistem
Conform Codului civil al Artei Federației Ruse. 130. "Pentru imobiliare (imobiliare, imobiliare) include terenuri de teren, secțiuni de subsol, corpuri separate de apă și tot ce este ferm legată de Pământ, adică obiecte, a cărui mișcare este imposibilă fără daune disproporționate a scopului lor, Inclusiv păduri, plantări perene, clădiri, facilități.
Întreprinderea în ansamblul său ca un complex de proprietate care face obiectul înregistrării de stat a navelor aeriene și maritime, a vaselor interne de navigație, a navelor fluviale fluviale, a navelor maritime, obiectele cosmice sunt, de asemenea, echivalente cu imobiliare. Actele legislative la imobiliare pot fi atribuite altor proprietăți. "
Imobiliar este activele financiare, operațiunile cu care se desfășoară pe piața imobiliară, adică unul dintre sectoarele pieței financiare.
Imobiliar este o categorie financiară și este o formă de investiții de capital.
Următoarele grupuri de active financiare pot fi distinse în domeniul imobiliar:

teren;

obiectul închis al apei;

spații rezidențiale (casă, apartament, cameră);

spații nerezidențiale;

construcții și construcții;

fundația forestieră;

aerul, terenurile maritime și instanța de navigație internă, obiecte spațiale care trebuie înregistrate.

Obiectul pieței devine o proprietate imobiliară atunci când se formează un sistem, în care mărfurile între cumpărători și vânzători sunt făcute folosind mecanismul de preț. Participanții principali de pe piața imobiliară sunt cumpărătorii (proprietari, investitori), intermediari de piață (bănci, companii de asigurări, servicii fiscale, agent de privatizare, procuratură, instanțe, întreprinderi pentru a evalua și vinde proprietate), vânzători (persoane fizice și juridice) .
În țările cu economii tranzitorii, imobiliare treptat (nu numai cantitativ, dar și calitativ) a devenit obiectul pieței. Și acest proces este controversat. Și acest proces este controversat.
Se crede că piața imobiliară este strâns legată de piețele financiare, precum și cu piețele de construcții, materialele de construcție, resursele de muncă, bunurile de consum. Deci, pe de o parte, cu o creștere a activității pieței imobiliare, se formează o cerere sporită a resurselor financiare, a materialelor de construcție, a constructorilor. Pe de altă parte, rentabilitatea activelor financiare, riscul mai scăzut de investiții, starea sistemului bancar poate influența dezvoltarea pieței imobiliare. În multe țări ale Occidentului, activitățile imobiliare sunt de aproximativ 25-30% din toate tranzacțiile efectuate în sectorul economic. În SUA, imobilul este de 30-40% din bogăția națională. Cu toate acestea, rolul real al imobiliar pentru economie este subestimat atât în \u200b\u200bțările dezvoltate, cât și în țările în curs de dezvoltare.
Reprezentanții "economiei reale" susțin că investițiile imobiliare distrage atenția resurselor financiare din alte industrii și, în cele din urmă, pot duce la economie. Pentru a confirma o astfel de poziție, sunt utilizate ciclurile de dezvoltare a pieței imobiliare și dezvoltarea economiei (figura 1).

Fig.1. Curbele pentru dezvoltarea pieței imobiliare și a dezvoltării economice
Ciclurile de dezvoltare a pieței imobiliare și dezvoltarea economiei în timp nu coincid. Decizia pieței imobiliare este de obicei fixată mai devreme decât începe declinul întregii economii. În cazul creșterii sale, raportul rămâne același. Baza funcționării unui astfel de mecanism explică după cum urmează. Îmbunătățirea valorii banilor și reducerea ofertei de bani în sectorul financiar forțând consumatorii să abandoneze investițiile imobiliare pe termen lung, care, la rândul lor, predeterminează o scădere a cererii pe piața imobiliară. Oferta de proprietate nu poate răspunde rapid la schimbarea condițiilor, adică Timpul specific depășește cererea. În consecință, prețurile pentru imobil sunt scăzute, construcția este redusă etc. Astfel, efectele scăderii prețurilor de pe piața imobiliară "Go" pe alte piețe. În cele din urmă, când piața imobiliară atinge cel mai mic punct al ciclului, este "reconstruit" - schimbări tehnologice, construcția începe în alte districte etc. Mai târziu, cu o creștere a ofertei de bani în circulație și sub influența altor factori, cererea de bunuri imobiliare începe să crească și piața treptat vine la viață. În această zonă a ciclului, piața imobiliară acționează de fapt ca un factor care stimulează creșterea economică.
Astfel, piața imobiliară poate fi caracterizată ca indicator al stadiului economiei: dacă situația de pe această piață se deteriorează, este posibilă declinul întregii economii; Dacă se îmbunătățește situația de pe piața imobiliară, ne putem aștepta la creșterea întregii economii.
Piața imobiliară este domeniul de aplicare a investițiilor de capital în obiectele imobiliare și un sistem de relații economice care rezultă din operațiunile imobiliare. Aceste relații se manifestă între investitori la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, ipotecare, proprietăți de închiriere în încredere, de închiriat, lasă-mă, etc.
Achiziționarea și vânzarea de obiecte imobiliare nu este doar o achiziție și vânzare de bunuri de consum folcloric, ci mișcarea capitalului, adică Costul generatoare de venituri.
Astfel, achiziționarea unui teren de teren înseamnă investiții în acest teren, care poate fi apoi vândut la un preț mai mare și obține venituri din cauza diferențelor de prețuri sau îl folosește pentru producția agricolă și primiți venituri din această producție.
O clădire sau un apartament achiziționat de apartamente poate fi, de asemenea, utilizat pentru a vinde după un timp mai mare sau donați chiriași.
Capitalul cheltuit pentru achiziționarea unei întreprinderi va aduce un venit al investitorului ca urmare a activității acestei întreprinderi.
Investiția în domeniul imobiliar este o armă fiabilă împotriva inflației. Prețurile imobiliare sunt în continuă creștere, ceea ce este cauza unor tranzacții imobiliare speculative și contribuie la concentrarea terenurilor în mâinile proprietarului, îndepărtarea terenurilor din cifra de afaceri economică pentru a aștepta creșterea prețurilor.
Caracteristicile pieței imobiliare includ următoarele:

Valoarea cererii de obiecte imobiliare este în mare parte determinată de geografic (localizarea obiectului în oraș, regiuni) și istorice (casele de diferite perioade de construcție); starea infrastructurii în proprietatea proprietății (disponibilitatea drumurilor de acces, drumurile, metroul și alte tipuri de autostrăzi de transport, comerț și servicii de uz casnic, parcuri, alte locuri de recreere în masă etc.);

Cererea de obiecte imobiliare este nevissy-imaginația. O astfel de prevedere a condus la o cantitate semnificativă de depășire a cererii pe piața imobiliară.

Aproape toate tranzacțiile imobiliare trebuie să treacă înregistrarea de stat.

Atașamente în imobiliare însoțesc trei tipuri de costuri:

costurile de menținere a obiectului imobiliar într-o stare funcțională normală (pentru reparații, funcționare etc.);

impozitul pe proprietate anuală;

impozite și taxe privind tranzacțiile imobiliare.

Astfel, imobilul pe o tradiție bine stabilită include terenuri, resurse naturale (naturale), clădiri, construcții. Piața imobiliară - Relațiile economice care decurg din operațiunile imobiliare. Piața imobiliară este o parte integrantă a întregii economii și operează în modul de interdependență. Apoi, luați în considerare procedura de stabilire a prețurilor pentru diferite obiecte imobiliare.

1.2. Metode de determinare a costului imobilului
Cele trei metode de determinare a costului imobiliar sunt utilizate: costul, compararea vânzărilor, capitalizarea veniturilor.
Toate cele trei metode pot fi de obicei aplicate. Utilizarea uneia sau mai multor metode vă permite să acordați o estimare mai reală a costului. Astfel, metoda de cost nu poate fi aplicabilă la evaluarea imobilului pe clădirile vechi, care au o amortizare semnificativă acumulată din cauza uzurii fizice și a uzurii externe, dificil de evaluat.
Metoda de comparare a vânzărilor nu poate fi aplicată tipurilor de bunuri imobile restrânse în absența informațiilor pentru comparație. Metoda de valorificare a veniturilor este rar utilizată pentru a evalua părțile de case angajate de către proprietar, deși poate fi utilizat cu confirmarea pieței. Capitalizarea veniturilor este de obicei nesigură pe piața proprietății comerciale sau industriale, în care proprietarii au întrerupt prețul investitorilor. Prin urmare, acolo unde este posibil, evaluatorii utilizează cel puțin două metode. Estimările alternative obținute servesc ca o verificare utilă una de cealaltă.
1. Metoda de cost se bazează pe principiu: Cumpărătorul nu este de obicei plătit pentru imobiliare mai mult decât costul de achiziționare (clădire) similar cu proprietatea de calitate echivalentă. Prin urmare, evaluarea valorii de piață a imobilelor este valoarea valorii terenului și costul construcției la data evaluării. Această abordare se bazează pe înțelegerea faptului că participanții la piață se corelează costul și costurile.
Metoda de cost este utilă în special în evaluarea clădirilor noi și a obiectelor imobiliare care sunt rareori vândute.
Utilizarea metodei de cost de determinare a costului imobilului este prezentată în Fig.2.

Fig.2. Schema pentru determinarea costului imobilului în funcție de cost

Esența metodei de comparare a vânzărilor este de a determina prețul pe care cumpărătorul pentru bunuri imobiliare va plăti un utilitar similar. În absența unor astfel de bunuri imobiliare pe piață, metoda de comparare a vânzărilor nu se aplică.
2. Metoda de comparare a vânzărilor este utilă atunci când un număr de obiecte similare au fost vândute sau puse în vânzare în același segment de piață. Folosind această metodă, evaluatorul este reflectat de cost, comparând un obiect cu bunuri imobile similare, numită "Vânzări comparate". Prețurile de vânzări imobiliare, în conformitate cu evaluatorul, cele mai comparabile, trebuie să arate limita în care reflectarea costului imobilului estimat poate cădea. Utilizarea metodei de comparare a vânzărilor pentru a determina costul imobilului este prezentat în Fig.3.

Fig.3. Schema de determinare a costurilor imobiliare prin metoda comparației vânzărilor
Aparizatorul calculează gradul de complexitate a vânzării unui obiect sau a unei diferențe între obiect și vânzările comparate, având în vedere:

condiții de finanțare;

condiții de vânzare;

condițiile (statele) ale pieței;

caracteristici fizice;

caracteristicile economice;

componente de cost nevalid;

drepturile imobiliare transferate;

proprietate proprietate.

Prețul obiectului este determinat de beneficiul primit de la vânzarea drepturilor de proprietate. Tipurile de proprietate deosebit de profitabile pot fi transmise împreună cu contractele de leasing existente. Contabilitatea diferenței dintre chirie de piață și contract în determinarea costului se numește ajustare pentru proprietate. Momentul inițial la ajustare este poziția: cea mai bună proprietate este determinată de chiria pe piață și de finanțarea curentă disponibilă.
Capitalizarea venitului este transformarea venitului așteptat în viitor, în același timp, costul sau transformarea veniturilor în capital.
3. Metoda de capitalizare a venitului este o metodă de conversie a unei valori pur de venit în evaluarea costului curent.
Principiul de bază al metodei de capitalizare a veniturilor este principiul așteptărilor, adică Valoarea de piață este definită ca costul actual al drepturilor de așteptat în viitorul venit.
Capitalizarea veniturilor prevede calculul valorii actuale a beneficiilor financiare viitoare pe care proprietarul le poate obține de la obiectul imobiliar.
Beneficiile financiare constau într-un flux de venituri primite periodic pe parcursul calendarului așteptat al obiectului de bunuri sau venituri din vânzarea (sau transmiterea) proprietății proprietății. Beneficiile financiare pot include venituri brute, venitul net (adică, diferența dintre plățile de închiriere și venitul curent proiectat la ratele de piață) etc.
În cazul evaluării drepturilor de proprietate complete pentru calcularea veniturilor viitoare din vânzarea de bunuri imobiliare, atunci când este proprietate de revânzare ca întreg. Acest preț este determinat de valoarea viitoare a Pământului, gradul de uzură a clădirilor și structurilor, costurile de efectuare a unei tranzacții pentru vânzarea unui obiect. La evaluarea costului capitalului de proprietate al investitorului din prețul de vânzare al întregului obiect, soldul împrumutului ipotecar este dedus.
Evaluarea imobiliară este utilizată de două proceduri de bază pentru utilizarea veniturilor viitoare în costul curent folosind:

coeficientul de capitalizare;

rate de reducere.

Raportul de capitalizare se aplică veniturilor de un an. Acesta este, de obicei, primul an prognozat. Calculul costului se face prin formula:

unde k este costul curent (adică costul în prezent), frecați.
La T - veniturile așteptate până la sfârșitul anului T, RUB.
n este rata de actualizare (rata dobânzii sau rata dobânzii), cota unității.
Coeficientul de capitalizare este fie derivat direct din vânzările de obiecte comparabile drept raportul dintre veniturile anuale la prețul de vânzare (capitalizarea directă), fie se calculează pe baza ratei preconizate a veniturilor periodice asupra capitalului și a condițiilor de rambursare a investițiilor ( returnarea capitalizării).
Rata de actualizare este utilizată pentru a construi modele de reducere a fluxurilor de numerar. În același timp, valoarea curentă este dată venituri periodice ale fiecărui an prognozat, precum și venituri ipotetice din vânzare.
Calculul modelelor de fluxuri de numerar actualizate se face prin formula:

K \u003d.	La T.	(3.3)
	(1 + n) t

Metoda de valorificare a veniturilor necesită un studiu amplu de piață bazat pe analiza ofertei și a cererii care oferă informații despre tendințele așteptărilor pieței.
Natura utilizării metodelor de evaluare imobiliară depinde de problema evaluării, de alegerea abordărilor și fiabilitatea estimărilor. La aplicarea tuturor celor trei metode, evaluatorul verifică trei estimări separate. Fiabilitatea și aplicabilitatea relativă a fiecărei metode este luată în considerare atunci când indicatorii de costuri sunt conectați.

Analiza pieței imobiliare rezidențiale pentru perioada 2008-2009

în Stavropol.
Piața imobiliară rezidențială din Stavropol, precum și în Rusia, este foarte diversă. Este reprezentat de obiecte și pe piața primară, iar pe piața secundară, cumpărătorul poate cumpăra o cameră într-o pensiune, un apartament, meritat separat. Oferta de imobiliare rezidențiale de vânzare în fiecare an este în creștere mai rapidă, se implementează proiectul "Locuințele la prețuri accesibile - cetățenii Rusiei", volumul construcției crește, dar prețul acestor obiecte este în creștere. Gama de prețuri pentru imobiliare în Stavropol este destul de largă și fiecare cumpărător are o alegere de calitate și pentru ce preț pentru a achiziționa locuințe. Alegerea este complicată de imperfecțiunea pieței, publicitatea cu bună știință falsă, numărul mare de propuneri și alți factori. Pentru a identifica situația actuală, a fost efectuată analiza pieței secundare a apartamentelor în clădirile de apartamente.
Potrivit Direcției Regionale de Statistică a Stavropol, volumul de muncă efectuat pe tipul de construcție "Construcții" în ianuarie-octombrie 2009 a fost de 15,6 miliarde de ruble sau cu 14,7% mai mult decât în \u200b\u200baceeași perioadă a anului 2008. Organizațiile tuturor formelor de proprietate pentru cele zece luni ale anului 2009, clădirile rezidențiale cu o suprafață totală de 734,8 mii de metri pătrați au fost puse în aplicare. contoare, cu 28,8% mai mult de zece luni ale anului 2008. Lichiditatea spațiilor rezidențiale este determinată de costul, calitatea construcției și localizării.
Prețul imobiliar în orașul Stavropol este determinat în principal de factori precum:
1. Caracteristicile fizice și calitative ale obiectului (tipul de casă, materialul de perete, podea, starea apartamentului);
2. Dimensiunile obiectului (numărul de camere, suprafața totală și de locuit);
3. Locația obiectului (îndepărtarea din centrul orașului, legăturile de transport, situația ecologică, prestigiul etc.).
Prin amplasarea facilităților rezidențiale, orașul este împărțit în mod condiționat în următoarele domenii: Centrul, Southwestern, Northwest, 204 trimestre.
Pentru analiza pieței imobiliare rezidențiale, au fost colectate și analizate datele privind propunerile de apartamente unic, cu două și trei dormitoare din cele patru zone de mai sus ale orașului
Tabelul 1. Numărul de apartamente de vânzare în Stavropol

Zone	Numărul de apartamente oferite, PC-uri.
Zone	2008.	2009.	2009 până în 2008 în%
C / C.	15372	11325	73,7 %
Yu / Z.	72412	56400	77,9 %
Centru	51300	45500	88,7 %
204 sferturi	45521	37589	78,2 %
Total:	184605	150814	81,7 %

Nivelul de propunere la raioanele orașului este diferit. Cea mai mare parte a ofertei generale pe piața imobiliară rezidențială aparține zonei ca sud-vest, urmată de Centrul, 204 de trimestre și de cartierul Nord-Vest.
Diagrama 1. Structura apartamentelor oferă în jurul zonei în Stavropol

Analiza a arătat că cel mai mare număr de apartamente sunt oferite spre vânzare în cartierul sud-vestic al orașului Stavropol. Ponderea acestui domeniu în gama totală de propuneri variază de la 39%. Districtul de Sud-Vest este relativ tânăr, dar, în ciuda acestui fapt, infrastructura este foarte bine dezvoltată, construirea de noi obiecte este în mod constant dezvoltată. El sa gândit inițial ca o zonă de dormit. Toți acești factori determină prezența unui număr mare de obiecte imobiliare rezidențiale și popularitatea acestei zone. După cartierul sud-vestic în numărul de propuneri există un centru districtual. Proporția acestei zone este de asemenea ridicată - aproximativ 28%. Urmează 204 de trimestre, care este o zonă nouă, dar dinamică în curs de dezvoltare. El urmează districtul Nord-Vest, el și ca sud-vest tratează numărul de dormit, dar se bucură mai puțin popular, iar ritmul de construcție în el este mai mic. Deși trebuie remarcat faptul că ponderea acestui domeniu în numărul total de propuneri crește treptat și este de 8%.
Graficul 2. Structura ofertei de locuințe după numărul de camere

etc .................

Analizând cauzele modificărilor prețurilor pe piață ar trebui împărțite de toți factorii externi în două categorii principale: locale și globale. Factorii locali includ motive bine cunoscute pentru diferențele de prețuri pentru diferite obiecte - aceasta este o locație, tip de construcție, stare a obiectului, umplere, mediu. Contabilitatea influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării este exprimată ca utilizarea așa-numitelor ajustări, conform căreia, de exemplu, un apartament la primul etaj, cu o medie de 15% mai mică decât cea similară în medie , iar apartamentul cu balcon este de aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată de mult timp.

Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, puteți rezolva sarcinile de a evalua un obiect separat, știind nivelul actual actual al prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, contabilitatea factorilor locali nu permite să prezică dezvoltarea pieței în ansamblu, de a anticipa creșterea sau scăderea acestuia. Pentru a rezolva problema dinamicii pieței, trebuie să acordați atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producția într-un anumit oraș, exportul și investițiile, nivelul de venit al populației. Acești factori care definesc faptul că prețurile imobiliare la Moscova aproximativ proporții egale pe toate segmentele de piață sunt mai mari decât prețurile din St. Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în \u200b\u200bLondra sau Paris.

Separarea tuturor factorilor care afectează prețurile la nivel local și global are o altă proprietate foarte benefică. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind în mod slab de timp. De exemplu, casele de cărămizi într-o anumită proporție sunt mai scumpe decât casele de panou similare. Deci, acum cinci și zece ani, este evident că va fi așa în viitor. Pe lângă locuințe la periferia, cel mai probabil va fi mai ieftin decât în \u200b\u200bcentru, iar locuințele din apropierea parcului este mai scumpă decât în \u200b\u200bapropierea zonei industriale. În prima aproximare, factorii locali pot fi luați în considerare deloc dependenți de timp. Dacă rolul lor și suferă schimbări, cum ar fi scăderea treptată a prestigiului casei lui Stalin sau scăderea rolului disponibilității telefonului în apartament datorită dezvoltării rapide a comunicării celulare, atunci acest proces durează ani și tangibil Modificările pot fi observate numai după cinci sau zece ani.

Factorii globali, dimpotrivă, au proprietăți opuse. Se schimbă mult mai repede în timp, răspunzând la schimbările în situația economică și politică, totuși, sunt comune tuturor facilităților imobiliare. De exemplu, cu o situație economică favorabilă, orice proprietate imobiliară este aproximativ proporțională, în timp ce în timpul crizei, toate segmentele de piață se confruntă cu o scădere similară. Desigur, din cauza motivelor suplimentare, cu creșterea globală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot fi și mai rapide, altele sunt puțin mai lente, dar este mai degrabă corecții subtile.

Filozofia descrisă mai sus se bazează pe metodologia centrului analitic "Indicatori ai pieței imobiliare". Este ușor de imaginat sub formă de o formulă simbolică simplă (formulele reale estimate, desigur, este semnificativ mai complicată):

Ck (t, pi) \u003d g (t) + lk (pi)

În această formulă, ck (t, pi) este prețul unui anumit obiect K non-real imobiliar, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comune tuturor obiectelor, adică. Nu depindeți de K și Pi, și LK (PI) - contribuția factorilor locali pentru obiectul K care nu depinde de timpul T. Valorile PI sunt un set de parametri care descriu obiectul.

Beneficiul practic al acestei abordări: În primul rând, va îmbunătăți în mod semnificativ decizia sarcinilor de evaluare. De obicei, la evaluarea unui anumit apartament, analogi prezenți în momentul de pe piață, de exemplu, în bazele din ultima lună, volumul este limitat. Dacă aveți nevoie să găsiți analogi, să spuneți un apartament cu două dormitoare într-un panou de 17 etaje, nu departe de metrou la primul etaj, atunci în momentul în care aceste apartamente pot fi fie deloc, fie doar să fie doar două sau Trei. Deci, estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice reprezentând valorile de semnificație ale unei astfel de subclasă de carcasă îngustă (de exemplu, o zonă de casă), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece Nu sunt suficiente statistici.

Metoda de separare a factorilor locali și globali vă permite să calculați efectul factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis folosind statisticile de mai mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Cu toate acestea, un astfel de sistem de evaluare necesită calcule preliminare grave. Pentru a face această metodă potrivită pentru utilizarea practică, trebuie să organizați o evaluare gratuită a apartamentelor utilizând mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să utilizeze o nouă tehnică și să o testeze în acțiune.

A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei piețe imobile comune G (t), independentă de un anumit obiect și descrierea dinamicii pieței ca întreg. Acesta poate fi calculat prin cunoașterea nivelului actual al prețului CK și a setului de ajustare LK. Această caracteristică a primit numele indicelui valorii sau al contorului pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, deoarece poate părea la prima vedere, deși valorile sale sunt aproape de prețul mediu. Această caracteristică este un indicator matematic corect al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel ca indicele stocurilor, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată un lift general sau scăderea pieței bursiere. Indiferent dacă piața imobiliară cade sau creste, prețurile pentru obiectele individuale se schimbă sincron - un singur "fascicul", iar indicele de valoare este doar un indicator al direcției acestui "fascicul".

Noua metodologie are o serie de avantaje semnificative. Calculul direct al prețurilor medii are loc datorită calculării valorii medii a obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarele etc. Ca rezultat, fiecare nouă valoare a prețului mediu este calculată pe baza unei noi baze de date a perioadei și nu este legată de baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la un salt statistic caracteristic - o grafică în formă de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite previziunile. "Scoaterea" sau "eșecul" punctului actual al diagramei nu înseamnă deloc începutul creșterii sau recesiunii pieței este doar un zgomot statistic.

Metodologia de calculare a funcției G (t) Opus utilizează valorile LK calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, rezultând noua valoare G (t) este determinată de toate valorile anterioare ale acestei funcții. Acest lucru duce la un program mai mult sau mai puțin bun. O curbă de cost netedă vă permite să observați rapid tendințe noi în vederea creșterii sau scăderii.

Avantajul explicit al filozofiei descrise este o dependență slabă a rezultatelor volumului eșantionului curent, deoarece Toți indicatorii actuali de piață sunt definiți, în primul rând, datele de mai mulți ani și sunt corectate numai prin date proaspete. Parametrul caracteristic pentru lucrările analiștilor este dimensiunea eșantionului pur și simplu pierde semnificația. Dimensiunea eșantionului metodei descrise este vreodată vândută sau vândută apartamente - milioane de opțiuni.

Un rezultat practic important al aspectului funcției corecte logice G (t) este conectarea pieței imobiliare cu alți parametri macroeconomici. Așa cum este cunoscut imobiliar - nu produs de stoc. Toate obiectele sunt unice și diferite între ele. Piața generală imobiliară G (t), exprimând dinamica acestei piețe, este un fel de "denominator comun", care permite compararea imobilelor cu alte domenii de activitate. De exemplu, funcția G (t) este indicele de cost al locuințelor - poate fi considerat o rată a contorului pătrat - un anumit analog al cursului monedei mondiale - dolar sau euro. Astfel, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punte între piața imobiliară și alte zone ale economiei.

Major se umflă primele linii directoare ale lui MateoOOBPAZIA:

1) CelloBpazonly, Open's a deschis OCNO no yuxtakakta difficities la locul de muncă Na Suntem redatecycycycycy Clue de lucru, copyty PpedPike plepage.

Mate pentru "editare + prim".

Tsena Pacchitsytee PO Fopmyle: P \u003d C X (L + R / 100),

GDE C - Yild Anularea PO PopoXTVY și DOWAPA,

R - nopmativ pannteabil.

Carne "CEELOWS".

dGE C - Certificatul Yild este editarea, concepția cu contacte și pealyzsey Топапа,

La cel puțin investigații din Ocno și OBOPTABLA,

E-NOPMA NA captitale, care este corect pentru ppputpilarea în faptul că există noduri.

3) Conexiune CEESOBPAZAVA, OperTopovnoe na.

Carne de carne Informațiile se fac pe altfel "CpenNOCE" Cognat.

Este posibil să faceți o primăvadă. Puterea aceleiași informații este una dintre următoarele și necesitatea unui anumit moment pentru faptul că Pacechof:

pacce Cleartly, contribuie la Coppact;

analaaliz Taktiki Topgov, semințe în mod pasiv;

uppersee necesită faptul că inițiativa FIPMA este la viteza redusă, Zaksyaeamy la un cognent;

uppersee sunt de fapt, preoții sunt numiți "maxim, este anterior".

Pe tema "Prețurile pe piața imobiliară"

Introducere

Unul dintre principalii indicatori de dezvoltare în țara relațiilor normale de piață este starea pieței imobiliare ca întreg și sectoarele sale individuale. Piața imobiliară este o componentă substanțială în orice economie națională, pentru imobiliare este cea mai importantă parte a bogăției naționale, care reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială. Fără piața imobiliară, nu poate exista nicio piață în general, deoarece piețele muncii, capitalul, bunurile și serviciile etc. Ar trebui să aibă premisele necesare pentru punerea în aplicare a activităților statutare. Importanța pieței imobiliare interne ca sectoare ale economiei este confirmată de ponderea sa mare în produsul național al arborelui, un nivel ridicat de venit la bugetul de la vânzarea primară, închirierea de stat și imobiliare municipale (inclusiv terenuri), Niveluri ridicate de taxe în buget pentru impozitele imobiliare și tranzacțiile cu ea.

Cu orice dispozitiv public, un loc special în sistemul relațiilor sociale este ocupat de bunuri imobiliare, cu funcționarea cărora este într-un fel sau altul, viața și activitățile oamenilor în toate domeniile de afaceri, management și organizație sunt asociate.

Principalele semne fizice ale imobiliare ca și bunurile sunt:

unicitatea și unicitatea;

stationaritate;

durata creației și durabilității.

Mai jos, voi lua în considerare specificitatea imobilului ca o sucursală, de asemenea, specificul imobilului din St. Petersburg, dinamica ofertei și a cererii pe această piață, va atrage caracteristicile caracteristice ale statului economic, de mediu al fiecăruia Zonele orașului, deoarece un rezident al acestei zone se poate familiariza cu avantajele și dezavantajele zonei sale.

Să studiem în detaliu toate factorii imobiliari de prețuri care afectează în mod direct valoarea sa. De asemenea, vom vedea pentru ce metode se efectuează evaluarea imobiliară, deficiențele și avantajele acestora.

Și în concluzie, analizăm date specifice privind bunurile imobiliare primare și secundare în raport cu Sankt Petersburg.

1. Esența pieței imobiliare

Piața imobiliară este un anumit set de mecanisme prin care sunt transmise drepturile la proprietate și interese conexe, sunt stabilite prețurile și spațiul dintre diferitele opțiuni de utilizare a terenurilor concurente este distribuit. "

Determinarea pieței imobiliare ca un complex de relații asociate cu crearea de noi și exploatarea instalațiilor imobiliare existente este mai completă. Astfel, principalele procese ale pieței imobiliare este dezvoltarea (creația), managementul (operațiunea) și cifra de afaceri a drepturilor imobiliare.

Piața națională imobiliară este o combinație de piețe regionale și locale, semnificativ diferită de cea a dezvoltării asincrone, prețul și riscurile, eficiența investițiilor imobiliare, starea legislației, stabilitatea politică și socială etc.

Piața imobiliară, ca orice sistem de auto-reglementare, se caracterizează prin aprovizionare, propunere, preț, infrastructură. Principalele funcții ale pieței imobiliare includ:

Informații despre prețuri, cererea și sugestiile;

Medierea - stabilirea legăturilor între consumatori, cererea și sugestia;

Formarea gratuită a prețurilor pentru obiectele imobiliare și protecția drepturilor de proprietate;

Redistribuirea investițiilor în obiectele imobiliare; asigurarea libertății antreprenoriale; Soluție eficientă de programe sociale.

Din punct de vedere al activităților antreprenoriale și comerciale, piața imobiliară (figura 1) are avantajele și dezavantajele sale.

Smochin. 1. Avantajele și dezavantajele pieței imobiliare

Piața imobiliară este o parte integrantă a spațiului de piață. Pe aceasta, ca și în alte piețe, raportul de aprovizionare și aprovizionare determină prețul, dar înălțimea prețului determină raportul dintre aprovizionare și cerere. Dacă cererea crește, crește creșterea prețurilor; Dar dacă prețul crește, cererea cade și dacă prețul scade, atunci cererea crește. În plus, dacă cererea este în creștere și, prin urmare, prețul crește propunerea, deoarece producția devine profitabilă. Astfel, prețul determină cererea și oferta, cererea și oferta determină prețul; Mai mult, cererea determină propunerea, iar propunerea determină cererea. În plus, toate aceste oscilații tind să se alinieze. Dacă cererea crește și prețul crește peste nivelul normal, atunci propunerea crește; Această creștere trece cu ușurință limita necesară, iar apoi prețul scade sub normă. "

1.1 Piața locuințelor St. Petersburg

În prezent, aproximativ 4,8 milioane de locuitori locuiesc în St. Petersburg, în aproape 44 de mii de clădiri rezidențiale, cu o suprafață totală de aproximativ 92.000 mii de metri pătrați. m., în aproape 1.600.000 de apartamente.

În stare tehnică bună (uzură de la 0 la 20%) există aproximativ 20% din locuințe, în mod satisfăcător (uzură de la 21 la 40%) - 50%, nesatisfăcătoare (purtați mai mult de 30%) - 30%, 15 milioane de metri pătrați . M. Fondul rezidențial are nevoie de reparații majore. Aproape 25% din populația din St. Petersburg locuiește în apartamente comunale.

- Biroul de spații de birouri.

- Piața spațiilor comerciale.

Evaluarea costului construcției principale

Evaluarea costurilor indirecte

Estimarea magnitudinii profitului

Evaluarea valorii deprecierii

Evaluarea costului construcției principale, luând în considerare uzura totală

Estimarea valorii terenului

Evaluarea valorii de piață a proprietății proprietății

Evaluarea costului clădirilor și structurilor auxiliare, luând în considerare uzura totală

- Gill Market. reprezentată de următoarele segmente:

Primar: - clădiri de apartamente construite în microdistrict;

- clădiri de apartamente reconstruite în centrul orașului;

- revendicate casele de o singură familie în construcție;

Secundar:

Achiziționarea și vânzarea - apartamente în centru;

- Apartamente în cartiere.

Închiriere - Apartamente obișnuite

- Apartamente de confort ridicat

- Camere.

Datorită lipsei teritoriilor pregătite în mod ineminant cu o infrastructură de servicii mai mult sau mai puțin dezvoltată, puterea scăzută de cumpărare a populației, nu dezvoltarea pieței funciare, piața caselor private practic nu există. Soluții arhitecturale actualizate construite în ultimii cinci ani de clădiri, o lichiditate extrem de scăzută și prețul implementării unor astfel de clădiri, dovezi.

Zonele orașului.

Unul dintre principalii factori care afectează prețul imobilului - locație. În Sankt Petersburg, 13 districte care diferă în prestigiu, ecologie, amenajare a teritoriului, industrie, nivel de zgomot, o caracteristică a stocului de locuințe, vârstă etc. Caracteristicile detaliate ale fiecărei zone, vezi Anexa 1

În conformitate cu caracteristicile economice, de mediu, impactul ofertei și al cererii va fi un rating de districte de la cele mai prestigioase:

Central

Admiralteysky.

Vasileostrovsky.

Moscova

Litoral

Petrogradsky.

Kalininsky.

Vyborgsky.

Frunzensky.

Krasnogvardeysky.

Nevsky.

Krasnoselsky.

Kirovsky.

Distanța de la stațiile de metrou.

Cu o distanță de peste 3 opriri prin transport, reducerea prețurilor poate fi de 10-15%

Exemple specifice în zonele cu descriere Puteți lua în considerare în apendicele nr. 1.

2. Metode de stabilire a prețurilor

Evaluarea imobiliară, determinând valoarea de piață ca prețul predominant pentru acest tip de bunuri imobiliare, este un caz dificil ca persoanele instruite profesional care au primit o licență de stat pentru acest tip de activitate.

Evaluarea se face prin multe metode ale căror rezultate trebuie să fie coordonate între ele. "Procedura de coordonare" obținută prin diferite metode nu este redusă la calcularea aritmeticii medii și necesită cântărirea importanței fiecărei abordări pentru o anumită situație, obiectivele evaluării, tipului de proprietate și alte circumstanțe.

Luați în considerare unele dintre ele: comparativ, profitabil și costisitor.

2.1 Metoda comparativă

Principiile principale care stau la baza acestei metode sunt: \u200b\u200bfurnizarea și aprovizionarea, dependența, proporționalitatea și înlocuirea. Din lista avantajelor sale, puteți aloca: simplitate și vizibilitate deoarece se bazează pe comparații evidente; permite ajustări prin caracteristici caracteristice; Oferă evaluări statistic substanțiale.

O abordare comparativă de evaluare este un set de metode de estimare a valorii bazate pe compararea obiectului imobiliar cu analogii săi pentru care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia.

Condiții pentru aplicarea unei abordări comparative a evaluării imobiliare:

1. Obiectul nu trebuie să fie unic.

2. Informațiile trebuie să fie cuprinzătoare, inclusiv condițiile de efectuare a tranzacțiilor.

3. Factorii care afectează costul analogilor comparativ al bunurilor imobile estimate trebuie să fie comparabile.