Unii proprietari au întâmpinat anterior probleme la transferul din spații rezidențiale în spații nerezidențiale, iar acum, din 9 iunie 2019, această procedură va deveni semnificativ mai complicată. Am actualizat articolul cu o descriere detaliată a inovațiilor.
Pentru aprobarea unei astfel de acțiuni este necesar acordul scris al tuturor proprietarilor vecini și procesul-verbal al adunării generale, pentru care se stabilește o procedură specială de numărare a voturilor. Aceste inovații se aplică nu numai comercianților și proprietarilor de proprietăți, ci și clădirilor de apartamente. Chiar dacă o persoană locuiește la ultimul etaj, iar la primul etaj este deschis un spațiu comercial, poate influența transferul.
Conform legislației Federației Ruse, este interzisă desfășurarea activităților comerciale în spații rezidențiale: amenajarea unui depozit, birou, hotel. Pentru a atinge aceste obiective, este necesar să se transfere legal scopul sediului. În caz contrar, împotriva proprietarului va fi depusă o cerere în instanță, al cărei verdict va impune încetarea activității comerciale, iar în caz de nerespectare a deciziei, proprietatea poate fi luată ca de la un proprietar fără scrupule.
Pentru ca procedura de reînregistrare să aibă succes, este necesar să colectați un pachet complet de documente, care sunt specificate la articolul 23 din Codul locuinței al Federației Ruse. Un organism special al guvernului local va examina cererea și, dacă toate documentele sunt în regulă, va lua o decizie pozitivă.
Transferul spațiilor poate fi refuzat dacă documentele au fost colectate incorect, nu există intrare separată sau alarmă de incendiu sau izolare fonică insuficientă.
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale a primit reguli noi din 9 iunie 2019. Acest lucru a avut un impact semnificativ asupra întreprinderilor mici. Unii antreprenori au situat pensiuni în blocuri de apartamente. Noile modificări aduse legii interzic amplasarea acestora în clădiri rezidențiale, iar pentru a salva afacerea, noile cerințe vor trebui îndeplinite în totalitate.
Anterior, transferul spațiilor nu necesita acordul proprietarilor, deoarece procesul-verbal al adunării generale nu se afla pe lista documentelor solicitate. Formal, a fost posibilă schimbarea statutului localului fără a anunța chiar și vecinii imediati. Dar consimțământul proprietarilor casei a fost necesar să se obțină în cazurile în care a fost implicat - deoarece parcela comună (privatizată) aparține în drepturi egale tuturor proprietarilor de apartamente. Și în cazul unei ocupări neautorizate a teritoriului, proprietarii de case ar putea da în judecată și să ceară ca fațada casei să fie restaurată la forma anterioară. Proiectul de schimbare a aspectului fațadei și semnului magazinului nu trebuie să fie coordonat cu rezidenții, dar merită să ne amintim că nu ar trebui să încalce legislația Federației Ruse și să ofenseze sentimentele nimănui.
Din 9 iunie 2019, soarta statutului imobiliar va fi decisă de toți proprietarii de locuințe. Fără acordul acestora, nu va fi posibilă schimbarea utilizării proprietății, darămite reconstruirea fațadei casei.
Potrivit noilor reguli, în procesul-verbal al adunării generale va fi necesar să se ia în considerare nu numai problema reamenajării incintei, ci și faptul însuși transferării scopului utilizării permise. Organizarea acestui proces cade pe umerii persoanei în interesul căreia se află reproiectarea sediului.
Va fi obligatorie obținerea consimțământului scris, chiar dacă proprietarul apartamentului învecinat locuiește în străinătate sau execută o pedeapsă de închisoare. Dar participarea lui la cvorum nu este necesară.
Pentru ca reuniunea proprietarilor să ia în considerare o astfel de problemă, este necesară prezența unui anumit număr de proprietari de apartamente. Dacă casa are o singură intrare, atunci sunt necesare cel puțin 2/3 de voturi. Și dacă casa are 2 sau mai multe intrări, atunci trebuie îndeplinite două cerințe: cel puțin 50% din voturile tuturor proprietarilor și cel puțin 2/3 din voturile de la intrarea în care se preconizează transferul localului. Greutatea votului nu este calculată de numărul de proprietari - de exemplu, există 100 de apartamente într-o clădire și 100 de voturi egale - acest lucru nu este corect. Ponderea voturilor este luată în considerare de suprafața apartamentelor. De exemplu, proprietarul unui apartament cu trei camere cu o suprafață de 77 mp. ponderea votului este mai mare decât cea a doi proprietari de apartamente cu o cameră de 33 mp. fiecare.
Dar cvorumul nu este o traducere finală, ci doar faptul că ședința a fost competentă și decizia acesteia poate fi luată în considerare în continuare.
Respondenții la întâlnire decid dacă aprobă sau nu transferul. Pentru ca traducerea să fie oficializată, este necesar nu doar un anumit număr dintre cei prezenți, ci și o majoritate „pentru”. Dacă casa are 1 intrare, atunci pur și simplu un vot majoritar. Dacă casa are mai multe intrări, atunci majoritatea voturilor din numărul total și majoritatea voturilor de la proprietarii spațiilor aceleiași intrări.
Această birocrație aparent legală la prima vedere necesită încă o implementare atentă. Dacă cel puțin unul dintre puncte nu este îndeplinit, transferul va fi refuzat. Va trebui să colectați întregul pachet de documente (iar extrasul din Registrul Unificat de Stat este valabil pentru o anumită perioadă de timp).
Dacă cvorumul este completat corect, atunci primul exemplar al ședinței este atașat la pachetul general de documente pentru ITO și municipalitate, iar al doilea este trimis către societatea de administrare sau asociația de proprietari prin poștă recomandată cu notificare.
Consimțământul vecinilor imediati este întocmit în mod arbitrar, deoarece nu există un document standard pentru acesta. Dar detaliile proprietarilor trebuie să fie prezente în orice caz. Consimțământul trebuie să indice:
Este important de reținut că consimțământul poate fi semnat doar de proprietar însuși, și nu de membrii familiei sale sau de cei care locuiesc cu acesta.
Poate apărea și o situație în care proprietarii spațiilor adiacente nu au fost prezenți la ședință, dar s-a atins cvorum fără aceștia. În acest caz, este încă necesar acordul proprietarilor.
Dacă transferul unui apartament în scop nerezidențial necesită reconstrucție, schimbarea fațadei clădirii sau utilizarea zonei locale, atunci este necesar acordul absolut al tuturor proprietarilor spațiilor. Nu majoritatea, nici două treimi, ci toate. Această regulă era în vigoare înainte, dar acum chiar și un pridvor atașat de fier, care nu afectează rezistența și sarcina coloanelor și pereților portanti, este considerat reconstrucție.
Zona comercială trebuie să aibă o intrare separată care să nu împartă coridoare sau vestibule cu zonele rezidențiale. Dacă mai devreme era necesară și această nuanță, dar pur formal, deoarece nu a fost precizată în lege, atunci în noua ediție are un alineat separat.
De asemenea, din 9 iunie este necesar nu numai să existe o verandă separată, ci și să se elimine complet trecerea din incintă în zone rezidențiale. Adică, dacă un apartament de la etajul 1 al unei clădiri rezidențiale este transformat în imobil comercial, atunci vechea ușă de intrare trebuie demontată și ușa blocată, de exemplu, cu cărămizi.
În clădirile noi, de cele mai multe ori primele etaje sunt rezervate pentru uz nerezidenţial - supermarketuri, garsoniere, farmacii, spaţii de birouri. O astfel de soluție arhitecturală presupune în proiectarea sa deja în faza de construcție intrări separate și sisteme de comunicare pentru clădirile rezidențiale și nerezidenţiale. Atunci când cumpără apartamente în astfel de clădiri, proprietarii trebuie să înțeleagă imediat că un astfel de cartier este asociat cu anumite inconveniente - magazinele pot funcționa non-stop, pot atrage un anumit contingent, parcările vor fi ocupate de mașinile altora.
În acest caz, nu se cere acordul proprietarilor. Cei care nu vor să fie vecini cu organizații pot cumpăra apartamente în alte clădiri.
Acest punct este bun pentru că protejează interesele a două grupuri deodată: cei care vor să locuiască într-o zonă liniștită departe de obiectele zgomotoase nu vor avea sub ferestre un magazin de băuturi sau un bar de sport. Dar nici acei antreprenori care achiziționează inițial imobile comerciale nu trebuie să-și facă griji că vor fi evacuați din spațiile pe care le ocupă.
Dacă casa dvs. a început să fie reconstruită în spații nerezidențiale sau a fost plasat un anunț pentru închirierea spațiului, atunci mai întâi trebuie să aflați scopul și numele spațiilor. Acest lucru se poate face pe site-ul EGRN și Rosreestr complet gratuit, cunoscând doar adresa obiectului. Dacă se dovedește că acesta este un apartament, atunci astfel de acțiuni vor fi contestate rapid în instanță și procesul va fi oprit. Dacă acesta este un spatiu nerezidențial, care a fost așa din momentul construcției, atunci nu se poate face nimic. Și dacă se dovedește că statutul obiectului a fost schimbat destul de recent și nu a existat o adunare generală a clădirii, atunci consimțământul pentru transfer a fost făcut ilegal. În acest caz, depuneți o cerere la ITO și la parchet individual sau colectiv, făcând echipă cu alți proprietari. Proprietarii trebuie să aibă consimțământul la transfer, dar nu l-ați dat - justificați-vă cererea la parchet cu acest fapt.
Dacă clădirea dvs. intenționează doar să transfere scopul incintei în mod legal, atunci va fi anunțată o întâlnire a proprietarilor de apartamente. Nu fi leneș și du-te să vezi, pentru că unicul tău vot poate fi decisiv în această chestiune. Dacă apartamentul dvs. este direct învecinat cu obiectul în litigiu, atunci pur și simplu nu dați acordul scris pentru transfer. Iar dacă se ajunge la un cvorum și alte persoane votează pentru, atunci poți anula hotărârea ședinței, chiar dacă nu ai fost prezent la ea.
Dacă nu sunteți categoric împotriva transferului, dar sunteți supărat de apropierea viitoare, atunci puteți face compromisuri cu persoana care transferă statutul obiectului. Cereți-i să vă asigure izolare fonică de înaltă calitate și, de exemplu, să vă instaleze ferestre din plastic pentru casa dvs. sau să facă noi reparații. Atunci vei primi ceva în schimbul acceptării transferului. Cu toate acestea, nu trebuie să recurgeți la șantaj sau să deveniți obrăznici. Pentru aceasta puteti fi tras singur la raspundere penala sau administrativa. Vorbește cu un om de afaceri, poate că îți va oferi propria lui versiune a compensației.
Procedura și motivele pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale sunt reglementate de capitolul 3 din Codul locuinței din Rusia, precum și de reglementările referitoare la activitățile de urbanism din Federația Rusă.
Când apartamentele și casele rezidențiale sunt transferate în spații nerezidențiale, scopul, statutul și regimul juridic al acestora se schimbă și, în consecință, procedura de utilizare a acestor spații. Necesitatea unei astfel de traduceri se poate datora diverselor motive.
Cel mai adesea, în practică, apartamentele rezidențiale sunt transformate în birouri și magazine. În plus, o bază importantă pentru transferul bunurilor imobiliare rezidențiale către proprietăți nerezidențiale este recunoașterea acestei locuințe ca fiind nepotrivită pentru locuirea umană.
Trecerea locuinței la statutul de spații nerezidențiale este permisă de lege numai dacă sunt îndeplinite anumite condiții. În special, Codul Locuinței conține anumite restricții pentru un astfel de transfer de bunuri imobiliare de la un regim juridic la altul:
1. Transferarea unui apartament situat într-un bloc de locuințe la statutul de spații nerezidențiale este posibilă numai dacă apartamentul transferat se află la primul etaj al clădirii sau este situat deasupra, dar toate spațiile care sunt situate direct sub acesta. apartamentele sunt nerezidentiale.
2. Nu puteți transfera o proprietate rezidențială în spații nerezidențiale:
Codul Locuinței nu menționează unul dintre cele mai importante motive pentru transferul locuinței în spații nerezidențiale, și anume recunoașterea spațiilor rezidențiale transferate ca fiind complet nepotrivite pentru locuirea umană. Această problemă este reglementată de Regulamentul special nr. 47 din ianuarie 2006, care a fost aprobat printr-un decret al Guvernului Rusiei.
În conformitate cu prezentul regulament, următoarele motive sunt incluse în motivele de recunoaștere a locuințelor ca improprii pentru locuirea umană și a unui bloc de locuințe ca fiind în paragină și supus demolării:
În plus, persoanele care doresc să-și transfere apartamentul situat într-o clădire cu valoare istorică sau culturală în spații nerezidențiale ar trebui să ia în considerare faptul că un astfel de transfer este posibil numai cu acordul autorității competente pentru protecția patrimoniului cultural și istoric. monumente.
Pentru a transfera un apartament rezidențial în spații nerezidențiale, proprietarul trebuie să contacteze organismul administrației locale care efectuează un astfel de transfer. Pentru a face acest lucru, trebuie să se prezinte personal cu toate documentele necesare la autoritatea municipală specificată sau să contacteze un centru multifuncțional care oferă cetățenilor servicii de stat și municipale.
Pentru a transfera un sediu și pentru a-i schimba statutul juridic și modul de utilizare, sunt necesare următoarele documente:
Codul Locuinței interzice solicitarea solicitantului să furnizeze alte documente neprevăzute de lege la transferul locuinței în spații nerezidențiale.
Solicitantul trebuie să primească o chitanță care confirmă primirea tuturor documentelor. Codul Locuinței stabilește un termen limită pentru revizuirea tuturor documentației și luarea unei decizii finale la trecerea unui apartament sau a altor spații rezidențiale în categoria nerezidențială sau la refuzul unui astfel de transfer – 45 de zile.
Dacă documentele sunt depuse la un centru multifuncțional, perioada specificată poate fi ușor mărită, deoarece 45 de zile încep să fie calculate abia din momentul în care documentele sunt transferate organului municipal implicat în transferul locuinței.
În cazul în care organismul autorizat implicat în transferul locuinței în spații nerezidențiale, după ce a luat în considerare toate documentele prezentate, decide să refuze, acesta trebuie să indice motivele acestui refuz.
Refuzul este posibil numai în cazurile prevăzute expres de legislația rusă privind locuința. Aceste motive includ:
Un solicitant care a primit un refuz trebuie, dacă este posibil, să elimine motivele refuzului și să transmită din nou documentele organismului autorizat. În plus, solicitantul poate contesta în instanță acest refuz dacă consideră că a fost refuzat în mod ilegal.
Din 9 iunie, va deveni mai dificilă transformarea spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale. Acum trebuie să obțineți acordul scris de la vecinii din toate părțile, iar procesul-verbal al adunării generale a apărut în lista de documente. Mai mult, pentru această ședință a fost stabilită o procedură separată pentru stabilirea cvorumului și numărarea voturilor.
Ekaterina Miroshkina
economist
Acest lucru se aplică nu numai antreprenorilor care cumpără apartamente și apoi deschid acolo un salon de înfrumusețare. Acest lucru are, de asemenea, o influență directă asupra rezidenților blocurilor de apartamente: fără acordul acestora, nu va apărea nicio afacere în apartamentul alăturat. Chiar dacă ai un apartament la etajele superioare, tot poți influența transferul oricăror spații din casa ta către cele nerezidențiale.
Din 9 iunie, pentru schimbarea scopului localului, este necesar să se țină adunări generale și să se obțină acordul fiecărui vecin. Iată principalul lucru:
Puteți locui doar într-o clădire rezidențială sau puteți combina locuința cu munca personală cu normă parțială. Dar nu puteți deschide un birou pentru clienți într-un apartament sau îl transformați într-un magazin alimentar, depozit sau pensiune. Pentru a face acest lucru, va trebui să schimbați scopul sediului - să îl faceți oficial nerezidenţial.
Transformarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale este o procedură separată. Pentru aceasta, trebuie să îndepliniți cerințele pentru camera în sine, de exemplu, să echipați o intrare separată, să creșteți izolarea fonică și să instalați o alarmă de incendiu. De asemenea, trebuie să colectați documente conform listei de la articolul 23 din Codul locuinței. Un organ special va examina cererea, iar dacă totul este în regulă, scopul sediului va fi schimbat. Și dacă nu sunt suficiente documente sau traducerea nu este posibilă deloc, va exista un refuz.
Dacă ai fost afectat de legea care interzice pensiuni și plănuiai să-ți transferi apartamentul în spații nerezidențiale pentru a-ți salva afacerea, atunci va trebui să ții cont de noile cerințe acum. Încep să funcționeze înainte de interzicerea serviciilor hoteliere.
Mai devreme.În mod oficial, nu a fost necesar acordul tuturor rezidenților imobilului de a transfera spațiile în cele nerezidențiale. Procesul-verbal al adunării generale nu se afla pe lista documentelor solicitate. Dar un astfel de consimțământ trebuia obținut dacă transferul presupunea acțiuni cu proprietate comună. De exemplu, un antreprenor a cumpărat un apartament și a decis să deschidă acolo un salon de înfrumusețare. Pentru a face acest lucru, a făcut o intrare separată de la stradă și o extindere - dar este posibil să ocupe o parte din zona comună din apropierea casei numai cu acordul tuturor rezidenților. Iar dacă nu îl primește, vecinii îl pot da în judecată și îl pot obliga să returneze totul așa cum a fost. Localul va rămâne rezidențial, acolo nu va mai exista living, iar pridvorul cu baldachin va fi obligat să fie îndepărtat.
Din 9 iunie. Procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor a fost adăugat la lista de documente pentru trecerea spațiilor în cele nerezidențiale. Acesta este acum un document obligatoriu. Soarta și scopul localului vor fi hotărâte nu numai de proprietarul său, ci și de vecinii săi. Dacă sunt împotrivă, atunci chiar și fără reconstrucție și reorganizare transferul este imposibil.
Iată ce va trebui să colectați suplimentar:
În cazul în care bunica din apartamentul învecinat este împotriva trecerii spațiilor în nerezidențial, cererea va fi respinsă. Chiar dacă toți ceilalți rezidenți visează la un magazin alimentar și o farmacie la următoarea intrare, această problemă nu poate fi rezolvată fără bunica. Toată gloria bunicilor.
Cvorumul reprezintă câte voturi sunt necesare pentru ca ședința să ia în considerare orice problemă. Numărul de voturi depinde de ordinea de zi. În cazul în care ședința are în vedere acordul pentru transferarea spațiilor în uz nerezidențial, cvorumul se stabilește conform regulilor speciale din noua lege.
Casa are o singură intrare
Casa are mai multe intrari
Proprietarii care dețin mai mult de ⅔ voturi
Proprietarii care dețin cel puțin 50% din voturi în întreaga casă
Inclusiv proprietarii care dețin mai mult de ⅔ din spații în aceeași intrare
Daca casa are mai multe intrari, trebuie indeplinite simultan doua conditii. Și nu trebuie confundați, altfel nu va fi cvorum și decizia va fi contestată. Dacă organizați o întâlnire într-o casă cu mai multe intrări, trebuie să aduni nu ⅔ din voturile din întreaga casă, ci cel puțin jumătate. Dar proprietarii cu mai mult de ⅔ voturi trebuie să vină de la intrarea din dreapta.
Voturile se numără nu după numărul de proprietari, ci după suprafața spațiilor pe care le dețin. Trei proprietari ai unui apartament cu o cameră au mai puține voturi decât un proprietar al unui apartament cu trei camere. Adică s-ar putea să fie mai puțini oameni, dar vor fi mai multe voturi. Iar cvorumul depinde chiar și de acei oameni care locuiesc într-o altă intrare și departe de viitorul magazin.
Cvorumul nu este încă o decizie privind consimțământul la un transfer. Dacă se atinge cvorumul, aceasta înseamnă că ședința este legală și problema scopului sediului poate fi adusă în discuție.
Participanții la întâlnire decid dacă sunt de acord să transfere spațiile într-un spațiu nerezidențial sau nu. Pentru o astfel de decizie a fost instituită și o procedură specială.
Casa are o singură intrare
Casa are mai multe intrari
Și, în același timp, majoritatea numărului total de voturi ale participanților de la aceeași intrare
Aceste condiții trebuie să fie luate în considerare la întocmirea procesului-verbal al adunării generale. Orice verificare trebuie să vadă clar cine locuiește în ce clădire și cum au fost numărate voturile. Dacă obțineți majoritatea de voturi în întreaga cameră, dar nu obțineți majoritatea într-o anumită intrare, transferul nu va fi aprobat.
O copie a protocolului trebuie atașată la documentele pentru aprobarea transferului sediului în nerezidențial. Și încă unul - să se transfere către societatea de administrare sau HOA, ca regulă generală. Așadar, întocmește două buletine de vot originale și un protocol, astfel încât să nu fii nevoit să-ți aduni vecinii din nou mai târziu.
Dacă ați reușit să obțineți o decizie de la adunarea generală de a transfera spațiul în uz nerezidențial, trebuie să colectați acordul scris de la toți vecinii. Acestea sunt documente separate. Proprietarii spațiilor adiacente nu au putut participa deloc la ședință și s-a atins cvorumul fără voturile lor. Dar consimțământul scris va trebui obținut de la aceștia în orice caz.
Un astfel de consimțământ este întocmit sub orice formă; nu există o formă specială. Dar trebuie să respectați cerințele pentru detalii. Iata ce trebuie indicat:
Puteți face un șablon și le puteți cere vecinilor să scrie consimțământul manual. În acest caz, trebuie să vă asigurați că proprietarul este cel care își dă acordul, și nu soțul, mama sau chiriașul acestuia. Numai proprietarii conform actelor au voturi, nu locuitorii efectivi.
Dacă transferul spațiilor în nerezidențial presupune reconstrucție, reamenajare sau reamenajare și este necesar să folosiți cumva proprietate comună, trebuie să obțineți acordul a 100% dintre proprietari. Nu majoritatea, nu ⅔ și nu numai proprietarii spațiilor adiacente, ci în general toți cei care dețin apartamente și alte spații în această clădire și au dreptul la proprietate comună.
În acest sens, nimic nu s-a schimbat: un astfel de acord în timpul reconstrucției trebuia obținut mai devreme. Și nu doar o extensie poate fi considerată o reconstrucție, ci chiar și o verandă cu balustrade metalice, care nu afectează rezistența pereților și nu afectează structurile portante.
Dacă spațiile sunt transformate în spații nerezidențiale, trebuie să existe o intrare separată sau posibilitatea de a o echipa. Această cerință a existat întotdeauna, dar a fost clarificată.
Din 9 iunie, la transformarea spațiilor în spații nerezidențiale, este necesar să vă asigurați că accesul la acest magazin sau salon este în general imposibil prin acele spații în care oamenii merg la apartamentele lor. Acum nu este suficient să echipați o intrare separată. Spațiile nerezidențiale trebuie izolate de platforma comună sau de scări, astfel încât accesul prin acestea să fie complet exclus.
În casele noi, primele etaje sunt de obicei imediat alocate magazinelor, saloanelor, cluburilor de fitness sau birourilor. Aceasta face parte din proiect, există o intrare separată și un scop nerezidențial al sediului. Adică, cumpărătorii de apartamente învecinate știu dinainte că lângă ei va exista un birou de vânzări, un club de computere sau Pyaterochka. Și că vederea de la fereastră este parțial blocată de intrare, iar străinii vor parca mereu în apropiere.
În acest caz, nu va fi necesar acordul acestor vecini pentru funcționarea magazinului sau a salonului. Drepturile lor nu sunt încălcate. Cei care nu vor să locuiască lângă un magazin cumpără un apartament cu ferestre pe partea opusă, într-o altă intrare sau într-o altă clădire.
Această lege îi protejează pe acei proprietari care se așteptau să locuiască într-o zonă liniștită în apropierea pensionarilor, iar șase luni mai târziu s-a deschis brusc un bar de bere într-un apartament învecinat, iar altul a fost vândut ca magazin de animale de companie.
Să presupunem că lângă apartamentul tău de la parter există o reclamă că proprietatea vecină se vinde pentru spațiu comercial. Sau au început să o renoveze pentru a o închiria. Dacă a fost cu siguranță un apartament, astfel de acțiuni pot fi interzise.
Trebuie să vi se ceară acordul pentru reconstrucție și traducere. Dacă sunteți împotrivă, niciun magazin nu va fi deschis în apropiere. Iar dacă proprietarul reușește să obțină aprobarea, aceasta poate fi contestată în instanță. Sunt cazuri în care totul a funcționat, dar toată lumea știe de mult despre cerința a 100% din voturi pentru reconstrucție.
Dacă se ține o întâlnire în casă cu privire la transferul unor spații în cele nerezidențiale, participați la ea. Atunci votul tău va influența decizia. Dacă aveți un apartament alăturat, este posibil să nu dați acordul scris pentru transfer, chiar dacă acesta a fost aprobat la sfârșitul ședinței. Fără un astfel de acord, din 9 iunie este imposibil să se schimbe scopul localului. Sau lăsați proprietarul să aibă grijă de confortul dumneavoastră în schimbul consimțământului: schimbați ferestrele, măriți izolația fonică a fațadei sau pur și simplu dați bani pentru reparații. Nu trebuie să-ți sacrifici confortul pentru afacerea lui.
Antreprenori, ¯\_(ツ)_/¯
Deschiderea unui magazin sau cafenea la parterul unui bloc de apartamente este uneori mult mai convenabilă și mai profitabilă decât ridicarea unei clădiri separate pentru aceasta. Mai ales dacă vorbim de achiziționarea mai degrabă de spațiu rezidențial decât comercial în aceste scopuri, prețurile la care, de regulă, sunt semnificativ mai mici. Cu toate acestea, nu toate spațiile rezidențiale, chiar și cele situate la parter, pot deveni imobile comerciale. Citiți despre nuanțele transformării spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și despre posibilele dificultăți de care trebuie luate în considerare.
Instituția drepturilor de proprietate în dreptul civil este un set de competențe acordate deținătorului dreptului de autor: dreptul de proprietate, dreptul de utilizare, dreptul de dispoziție (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse). Primele două dintre aceste puteri sunt mai degrabă de natură pasivă și se exercită indiferent de acțiunile efectuate de proprietar. Întrucât ultimul dintre cele de mai sus (dreptul de dispoziție) este direct activ în natură și presupune o exprimare activă a voinței care vizează proprietarul să efectueze orice acțiuni neinterzise de lege în legătură cu proprietatea sa, până la înstrăinare. În cadrul competențelor de înstrăinare a proprietății se efectuează transferul bunurilor imobile din categoria spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale.
De menționat că proprietățile de locuit se deosebesc în circulație civilă și au un statut juridic special în virtutea legii.
Rădăcinile acestui specific se află în importanța deosebită a realizării drepturilor cetățenilor la locuință (articolul 40 din Constituția Federației Ruse), controlul sporit de stat asupra sferei relațiilor juridice privind locuința (articolele 12-14 din Codul locuinței). Federația Rusă), inclusiv prin stabilirea unui număr de cerințe speciale pentru spațiile care pot fi recunoscute ca rezidențiale (a se vedea, de exemplu, Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 nr. 47 „Cu privire la aprobarea Reglementări privind recunoașterea spațiilor ca spații de locuit, spații rezidențiale improprii pentru locuire și un bloc de locuințe ca nesigure și supus demolării sau reconstrucției”. În plus, sunt definite normativ cerințe sporite pentru procedura de creare a dotărilor rezidențiale, care sunt exprimate în standarde suplimentare care nu sunt cerute de legislația în vigoare pentru procedura de construire a clădirilor publice. De exemplu, cerințele pentru asigurarea eficienței energetice a clădirilor rezidențiale, stabilite prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 25 ianuarie 2011 nr. 18 „Cu privire la aprobarea Regulilor pentru stabilirea cerințelor de eficiență energetică pentru clădiri, structuri, structuri și cerințe pentru regulile de determinare a clasei de eficiență energetică a blocurilor de locuințe.”
Printre altele, restricțiile sunt stabilite prin lege cu privire la posibilele modalități de utilizare a spațiilor rezidențiale în alte scopuri decât scopul propus (articolul 288 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse). De exemplu, producția industrială și activitățile misionare nu pot fi amplasate în spații rezidențiale. În orice caz, tipurile de utilizare a spațiilor rezidențiale care nu sunt direct interzise de lege sunt limitate de regula generală: obiectul poate fi utilizat numai într-un mod care să asigure respectarea cerințelor de securitate la incendiu, sanitare, igienice, de mediu și alte cerințe legale, și, de asemenea, nu permite încălcarea drepturilor și intereselor legale ale persoanelor care locuiesc în acest spațiu rezidențial, vecinilor.
Astfel, pentru a desfasura activitati in incinta care nu au legatura cu rezidenta (vorbim in primul rand de activitati antreprenoriale de natura productie, comerciala), este necesara trecerea acestuia in categoria de spatii nerezidentiale. În plus, proprietarul nu are dreptul de a efectua în mod independent un astfel de transfer - este necesar acordul autorităților. Acest lucru se datorează faptului că protecția drepturilor cetățenilor la locuință este asigurată de stat.
Nu toate spațiile pot fi transferate din categoria spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale. În plus, atunci când decideți cu privire la posibilitatea efectuării unui astfel de transfer, este important să luați în considerare scopul utilizării sediului. Astfel, Codul Locuinței prevede în mod direct o serie de restricții (articolul 22):
Nu este permisă transferul spațiilor folosite de proprietar sau de altă persoană pentru rezidență permanentă;
proprietatea asupra spațiilor transferate trebuie să fie liberă de drepturile terților;
transferul unui apartament dintr-un bloc de apartamente în spații nerezidențiale este permisă numai dacă un astfel de apartament este situat la primul etaj al clădirii specificate sau deasupra primului etaj, dar spațiile situate direct sub apartament sunt transferate în spații nerezidenţiale. nu sunt rezidențiale;
este interzis transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale într-o casă închiriată pentru uz social;
transferul nu este permis dacă accesul în spațiile ce se transferă este imposibil fără utilizarea spațiilor care oferă acces la spații rezidențiale sau nu există capacitatea tehnică de a dota un astfel de acces;
Este interzisă transferarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale în scopul desfășurării activităților religioase.
În plus, există restricții privind amplasarea anumitor tipuri de întreprinderi în clădiri rezidențiale („SP 54.13330.2016. Cod de reguli. Clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente. Versiunea actualizată a SNiP 31-01-2003”, aprobată prin ordin al Ministerului Construcția Rusiei din 3 decembrie 2016 Nr. 883/pr ), în special, nu este permisă postarea:
magazine specializate care vând produse chimice de uz casnic și alte bunuri, a căror funcționare poate duce la poluarea teritoriului și a aerului;
spații, inclusiv magazine, cu depozitare de lichide inflamabile și combustibile, gaze, explozivi etc.;
depozite pentru orice scop;
toate întreprinderile, precum și magazinele cu program de funcționare după ora 23:00, unitățile alimentare și de agrement cu peste 50 de locuri, o suprafață totală de peste 250 mp. m; toate întreprinderile care funcționează cu acompaniament muzical;
După ce v-ați asigurat că sediul și scopurile pentru care este transferat în categoria nerezidențială nu se încadrează în restricțiile de mai sus, puteți trece direct la implementarea treptată a sarcinii.
O condiție tehnică importantă pentru transferul spațiilor de la rezidențial la nerezidențial este posibilitatea de a asigura o intrare separată la acesta, care nu este conectată cu intrarea în spațiile rezidențiale sau spațiile care oferă acces la spații rezidențiale. Nu este întotdeauna posibilă dotarea unei intrări separate într-o cameră din punct de vedere tehnic. În același timp, din păcate, implicarea unei organizații specializate în pregătirea unei soluții tehnice (documentația de proiectare) nu garantează întotdeauna rezultatul (dacă nu sunt verificate în prealabil calificările unei astfel de organizații).
De exemplu, la examinarea unui caz, instanța a constatat că documentația de proiectare depusă odată cu cererea de transfer al spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale nu era conformă cu codurile și reglementările actuale ale construcțiilor. Faptul este că, în acest caz, reamenajarea apartamentului a presupus crearea unei intrări individuale prin fereastra camerei prin îndepărtarea părții pervazului ferestrei a peretelui într-o clădire cu blocuri mari. În același timp, conform clauzei 4.2.4.9 din Regulile și standardele pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe (aprobată prin Rezoluția Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia din 27 septembrie 2003 nr. 170), extinderea și perforarea deschiderilor în pereții clădirilor cu panouri mari și blocuri mari nu sunt permise. În astfel de circumstanțe, instanța a constatat că decizia de proiectare pregătită nu respectă cerințele actelor juridice de reglementare actuale, iar refuzul administrației de a transfera spații rezidențiale în spații nerezidențiale a fost legal și justificat (rezoluție a Administrației Districtului Volga-Vyatka din 19 august 2015 Nr. F01-3266/2015 în dosarul Nr. A43-24981/2014).
Separat, trebuie acordată atenție dificultăților care pot apărea din relațiile funciare.
Gama de probleme aici este foarte largă și variată. Acestea pot include probleme legate de regimul juridic al terenului pe care se află imobilul. De exemplu, luând în considerare un caz, s-a stabilit că la momentul construirii unui proiect de construcție capitală, terenul de sub acesta a fost clasificat ca zona Zh-1 (construcții de locuințe), iar amplasarea acestuia a respectat toate reglementările aplicabile. Cu toate acestea, ulterior, ca urmare a unei modificări a zonei așezării după punerea în funcțiune a instalației, terenul aflat sub acesta a ajuns în zona R-2 (teren de agrement), care nu prevede posibilitatea plasării facilitati administrative si casnice. Ținând cont de cele de mai sus, reclamantului i s-a refuzat transferul proprietății din categoria spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale din cauza nerespectării cerințelor Codului civil al Federației Ruse (articolul 36). În acest caz, instanța a stat de partea administrației, în ciuda faptului că disputa care a apărut a fost rezultatul acțiunilor autorităților de modificare a planului general al așezării (decizia Judecătoriei Centrale din Tyumen din 2 iulie 2014 în dosar nr. 2-5254/2014).
De asemenea (pe lângă zonarea terenului în conformitate cu planul general), trebuie să se țină seama de faptul că amplasarea unui nou grup de intrare implică necesitatea formalizării adecvate a relațiilor funciare sub acesta, dacă terenul pe care este amplasat nu aparține proprietarului localului. În cazul unui teren sub bloc de locuințe, această problemă este supusă dezbaterii la adunarea generală a proprietarilor în conformitate cu art. 36 Codul locuinței al Federației Ruse.
Respectarea deplină și exactă a procedurii prevăzute de lege pentru obținerea consimțământului proprietarilor de locuințe dintr-un bloc de locuințe pentru a amplasa un grup de intrare este de cea mai mare importanță. În practică, există adesea o concepție greșită că pentru a coordona plasarea grupului de intrare este suficient să obțineți aprobarea adunării generale a proprietarilor de locuințe, exprimată cu majoritate calificată de voturi. Cu toate acestea, instanțele recunosc această abordare ca fiind ilegală, subliniind că, în virtutea părții 3 a art. 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire. De exemplu, într-un caz, instanța a constatat că decizia a fost luată în adunarea generală cu majoritate calificată, și a recunoscut acordul depus de a transfera sediul ca neconform cu legislația în vigoare, iar refuzul transferului a fost legal și justificat. (hotărârea Curții de Arbitraj a Sectorului Nord-Vest din 16 decembrie 2014 în dosarul Nr. A66-1394/2014).
Astfel, trebuie remarcată în special importanța unei examinări preliminare de înaltă calitate, care să evalueze posibilitatea implementării transferului de spații rezidențiale către cele nerezidențiale atât din punct de vedere tehnic (capacitatea de a efectua reconstrucția necesară, re -dotarea incintei etc.) si din punct de vedere juridic (respectarea transferului cu cerintele legale, respectarea legii la efectuarea anumitor proceduri).
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale se realizează prin hotărâre a organului administrației publice locale. Lista documentelor care trebuie furnizate pentru a lua o decizie este prevăzută la art. 23 Codul locuinței al Federației Ruse:
cerere de transfer de spații;
actele de proprietate ale sediului ce se transferă (originale sau copii legalizate);
un plan al locației transferate cu descrierea sa tehnică (dacă sediul transferat este rezidențial, pașaportul tehnic al unei astfel de locații);
planul casei în care se află camera care se transferă;
un proiect de reconstrucție și (sau) reamenajare a spațiilor transferate pregătit și executat în modul prescris (dacă reconstrucția și (sau) reamenajarea sunt necesare pentru a asigura utilizarea unor astfel de spații ca spații rezidențiale sau nerezidențiale).
Lista de documente dată este exhaustivă și nu poate fi completată (articolul 23 din Codul Locuinței RF). În acest sens, obligația autorităților locale de a furniza documente neprevăzute de lege este ilegală.
De exemplu, când a analizat un caz, instanța a constatat că refuzul departamentului de a transfera spații rezidențiale în spații nerezidenţiale a fost motivat de o concluzie negativă a Inspectoratului de Stat pentru Locuinţe din Moscova. În concluzie s-a indicat necesitatea depunerii unui număr de documente, în ciuda faptului că a fost documentat faptul că solicitantul a depus un set complet de documente. În acest sens, dezacordul inspectoratului cu privire la forma documentelor și informațiilor depuse (cu condiția ca aceste documente să indice clar conformitatea solicitantului cu cerințele legislației în vigoare), instanța a considerat rezultatul unei demersuri formale de examinare a cererii. În consecință, cererile reclamantului au fost satisfăcute, iar refuzul de a transfera spațiul din rezidențial în nerezidențial a fost declarat ilegal (hotărârea Tribunalului Districtual Moscova din 02.03.2016 nr. F05-1403/2016 în dosarul nr. A40-). 106873/2015).
Cu toate acestea, restricția de mai sus nu se aplică obligației solicitantului de a depune documente care confirmă respectarea procedurilor stabilite de lege la pregătirea unui pachet de documente. Astfel, Curtea Supremă a Federației Ruse în Decizia sa din 4 iulie 2017 nr. 18-KG17-82 a indicat următoarele.
În ciuda absenței în partea 2 a art. 23 din Codul locuinței al Federației Ruse, instrucțiuni cu privire la dreptul unui organism guvernamental local de a solicita solicitantului să furnizeze acordul tuturor proprietarilor unui bloc de apartamente în faza de decizie privind problema transferului spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale. , în cazul în care o astfel de cesiune este legată de necesitatea efectuării lucrărilor de reconstrucție a casei sau de a pune la dispoziție solicitantului o parte din terenul comun în aceste scopuri, cu condiția ca acest teren să fie trecut în proprietatea comună a proprietarilor. a sediului unui bloc de locuințe, atunci în aceste cazuri sunt aplicabile prevederile părților 2, 3 ale art. 23 din Codul locuinței al Federației Ruse trebuie aplicat împreună cu regulile care prevăd necesitatea obținerii consimțământului tuturor proprietarilor sau a unei decizii a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente.
În consecință, cerința de a acorda acordul adunării generale a proprietarilor într-un bloc de locuințe este recunoscută ca legală și justificată, în ciuda absenței documentului specificat în lista prevăzută la art. 23 Codul locuinței al Federației Ruse.
Procedura de acceptare și examinare a cererilor și furnizarea serviciului public relevant este ea însăși reglementată de actele juridice de reglementare relevante ale entităților constitutive ale Federației Ruse. De exemplu, pe teritoriul Moscovei, o astfel de procedură este stabilită prin Reglementările administrative pentru furnizarea de servicii publice ale orașului Moscova „Transferul spațiilor rezidențiale (nerezidenţiale) în spaţii nerezidenţiale (rezidenţiale)”, aprobate. . Rezoluția Guvernului de la Moscova din 27 octombrie 2015 nr. 692-PP „Cu privire la transferul spațiilor rezidențiale (nerezidenţiale) în spaţii nerezidenţiale (rezidenţiale), recunoaşterea spaţiilor nerezidenţiale ca spaţii rezidenţiale potrivite pentru locuit”.
Perioada de luare a deciziei privind transferul sau refuzul de a transfera locația nu trebuie să depășească 45 de zile de la data la care solicitantul furnizează documentele, obligația de a furniza care îi este atribuită (Articolul 23 din Codul Locuinței al Federației Ruse) .
O contestație împotriva unei decizii luate pe baza rezultatelor examinării unei cereri se efectuează în conformitate cu prevederile CAS RF (articolele 218, 219).
Dacă transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale a necesitat reconstrucție și (sau) reamenajare, atunci faptul că acest tip de lucrări este finalizat corect, în conformitate cu documentația de proiectare elaborată și aprobată, trebuie confirmată de o comisie de acceptare special creată. Apoi, actul comitetului de acceptare care confirmă finalizarea reconstrucției și (sau) reamenajării trebuie trimis la Departamentul Rosreestr relevant. Este actul comitetului de acceptare care confirmă finalizarea transferului spațiilor și stă la baza utilizării spațiilor transferate ca rezidențial sau nerezidenţial.
Autoritatea de înregistrare a drepturilor, în termen de 15 zile lucrătoare de la data primirii documentelor, introduce informațiile relevante în Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare, care notifică titularul dreptului de autor în următoarele cinci zile lucrătoare (Partea 1, 5 Articolul 34 din Legea federală din 13 iulie 2015 nr. 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”).
Notificarea este trimisă sub forma unui link către un document electronic postat pe site-ul web oficial, dacă Registrul Unificat de Stat al Imobiliar conține informații despre adresa de e-mail a deținătorului drepturilor de autor sau sub forma unui document pe hârtie trimis prin poștă. la adresa specificată în Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare (subclauza 1, clauza 4 din apendicele 2 la ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 25 martie 2016 nr. 173 „Cu privire la aprobarea procedurilor și metodelor de trimitere notificări de către autoritatea de înregistrare a drepturilor, precum și notificări care urmează să fie emise după realizarea înregistrării cadastrale de stat și (sau) înregistrării de stat a drepturilor asupra documentelor depuse de solicitant”).
A lua în considerare
Trebuie menționat că pentru a lua o decizie privind transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, trebuie luate în considerare și inițiativele legislative existente. De exemplu, din 2015, există o amenințare reală de a interzice plasarea organizațiilor hoteliere (pensiuni) în clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente - la 7 septembrie 2015, un grup de deputați a introdus proiectul de lege nr. 876688-6 „Cu privire la modificările aduse Articolul 17 din Codul locuinței al Federației Ruse” către Duma de Stat. . Modificările propuse prevăd adăugarea listei formelor direct interzise de utilizare a spațiilor rezidențiale din clădirile de apartamente, precum și interzicerea amplasării întreprinderilor care oferă servicii hoteliere în astfel de clădiri. Acest proiect de lege a fost adoptat în unanimitate în prima lectură pe 13 mai 2016 și se află în prezent în a doua lectură.
După cum rezultă din încheierea Comitetului Dumei de Stat pentru Politica Locuinței și Locuințe și Servicii Comunale cu privire la acest proiect de lege, ținând cont de prevederile paragrafului 2 al art. 209 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia orice acțiuni ale proprietarului în legătură cu bunurile care îi aparțin nu trebuie să încalce drepturile și interesele protejate din punct de vedere legal ale altor persoane, iar art. 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse, care reglementează problemele legate de proprietatea comună într-un bloc de apartamente, această interdicție este posibilă în legătură cu toate spațiile clădirii de apartamente.
În consecință, atunci când iau în considerare problema transferului spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, proprietarii ar trebui să acorde o atenție sporită nu numai posibilităților tehnice și juridice de implementare a unei astfel de decizii, ci și posibilelor modificări ale legislației și practicii de aplicare a legii.
Ultima actualizare februarie 2019
Primul lucru pe care ar trebui să-l știi este locuințele nu pot fi folosite pentru activități comerciale. Dacă decideți să organizați o mică afacere și să utilizați zona unui spațiu rezidențial care vă aparține ca punct de plecare, atunci este necesar să eliminați obiectul din stocul rezidențial, adică să îl faceți oficial nerezidențial. .
În primul rând, pregătiți documentele pentru reînregistrarea sediului:
Având în mână un pachet de bază de documente, ar trebui să depuneți documentele la administrație sau la centrul multifuncțional. Trimiteți o cerere (formularul vă va fi furnizat la fața locului) și atașați acesteia documentele enumerate mai sus. Solicitarea de documente suplimentare în această etapă este ilegală.
În termen de o lună și jumătate, pe baza cererii, se va lua decizia de a transfera spațiul de locuit sau de a refuza transferul (mai jos vom lua în considerare posibilele motive pentru un răspuns negativ). Având în mână o decizie de transfer, sediul poate fi folosit ca nerezidențial, dar numai dacă nu este nevoie de reconstrucție sau reamenajare.
Atunci când se transformă spații rezidențiale în spații nerezidențiale, există o serie de caracteristici:
În plus, pot apărea probleme la transformarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale în următoarele cazuri:
Decizia privind transferul locuințelor se ia de o comisie interdepartamentală special creată în fiecare municipiu. Pentru a lua o decizie cu privire la cerere, comisia poate trimite cereri interdepartamentale către: Serviciul Federal de Migrație, departamentul de locuințe, Rosreestr, Rospotrebnadzor, Supravegherea incendiilor etc. Decizia nu va fi luată până când nu va primi un răspuns din partea acestor organizații. Prin urmare, pentru a economisi timp, precum și pentru a evita refuzul din cauza oricărei erori, se recomandă depunerea imediată a documentelor suplimentare împreună cu pachetul principal de documente:
Principalele motive de refuz sunt:
Să ne oprim mai în detaliu asupra punctului despre obținerea aprobării de la vecini, deoarece adesea incapacitatea de a obține acordul proprietarilor de case încetinește întregul proces pentru o lungă perioadă de timp sau chiar face sarcina imposibilă.
În art. 23 din Codul locuinței al Federației Ruse prezintă motivele refuzului de a elibera un permis. Iar lipsa consimțământului locuitorilor casei (proprietari ai apartamentelor) nu se aplică unor astfel de motive. Este important să înțelegeți că acordul proprietarilor de case nu este întotdeauna necesar.
Cu toate acestea, lipsa consimțământului proprietarilor este unul dintre cele mai frecvente motive pentru care autoritățile nu permit reînregistrarea spațiilor de locuit. De ce se întâmplă asta?
Când reconstrucția este planificată într-o clădire de apartamente, trebuie să aibă loc o adunare generală a proprietarilor. Deciziile se iau cu majoritate de voturi sau în unanimitate. Dacă modificările aduse aspectului sau designului afectează proprietatea comună, de exemplu, dacă, ca urmare a reconstrucției, o parte a scării sau a subsolului este adăugată în incintă, va fi necesar decizie unanimă. Dacă proprietatea comună nu se modifică, este suficientă o majoritate obișnuită a proprietarilor din blocul de locuințe.
Procedura de obținere a acordului proprietarilor unui bloc de locuințe este următoarea:
Toate problemele procedurale sunt tratate de departamentul de locuințe. Proprietarul interesat primește un extras din hotărârea adunării generale a proprietarilor de locuințe.
Chiar dacă proprietarii și-au dat acordul, este indicat să obțineți consimțământul personal, ocolind toți vecinii (cel puțin intrările din jur), vorbind cu toată lumea și convingându-i că acest lucru nu îi va deranja. Dacă între proprietari există un adversar înflăcărat, este recomandabil să rezolvi acest conflict înainte de a contacta Oficiul de Registrul Rose. Dacă un astfel de adversar depune o plângere, transferul va fi refuzat. În astfel de cazuri, este mai indicat să găsești un compromis cu un astfel de proprietar și să-i oferi un fel de compensație.
Problemele legate de utilizarea terenului pentru o clădire rezidențială sunt rezolvate în mod similar.
Practica instanțelor în astfel de cazuri este interesantă.
Cetățeanul a depus o cerere cu documentele necesare la administrația districtuală a orașului Novorossiysk pentru a-și transfera apartamentul într-o proprietate nerezidențială. Șeful Novorossiysk a emis o rezoluție privind transferul, precum și necesitatea de a efectua lucrări la proiect. Era planificat deschiderea unui magazin de fotografie în incinta renovată. Proiectul de reconstrucție a necesitat demontarea unei părți din structurile neportante din interiorul apartamentului și realizarea unei intrări separate în locul ferestrei, ceea ce ar presupune o schimbare a modului de utilizare a zonei de sub casă.
Locuitorii nemulțumiți au mers în instanță, opunându-se transferului apartamentului cetățeanului și reconstrucției sediului. În exemplul dat, instanța a refuzat să acorde permisiunea locuitorilor casei.
Curtea Supremă a Rusiei (Decizia nr. 80-B09-26 din 13 ianuarie 2010) a exprimat următoarea poziție:
O poziție similară a fost exprimată de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse (Decizia nr. VAS-6892/11 din 10 iunie 2011, nr. VAS-6266/10 din 31 mai 2010, nr. VAS-7494/13 din 18 iunie 2013).
Un cetățean a decis să deschidă un magazin de închiriere video la parterul unei clădiri rezidențiale cu cinci etaje. În locul ferestrei va exista o intrare separată cu un mic vestibul și o verandă. Deoarece vestibulul și pridvorul vor ocupa o parte a terenului, care este proprietatea comună a proprietarilor, cetățeanul va trebui mai întâi să organizeze o adunare generală și să obțină acordul tuturor proprietarilor spațiilor.
O decizie pozitivă a comisiei interdepartamentale se formalizează printr-o hotărâre a administrației locale. Proprietarului i se trimite o notificare cu privire la permisiunea de a transfera apartamentul (cladirea rezidentiala) in spatii nerezidentiale. În acest caz, apar două situații:
Dacă este necesară reamenajare, pot apărea următoarele situații pentru a transfera un apartament în spații nerezidențiale:
În orice caz, astfel de informații sunt indicate în anunț și proprietarul va ști cum să procedeze în continuare.
Atunci când se schimbă statutul unei spații rezidențiale, se efectuează lucrări de reconstrucție, este necesar să se ia în considerare:
Exemplu: Nu veți putea localiza o baie sau o spălătorie, o toaletă publică sau o curățătorie chimică într-o clădire rezidențială (este permis doar un punct de recepție), precum și o serie de alte facilități enumerate în SNIPs.
Va trebui să vă coordonați acțiunile cu Agenția de Arhitectură și Urbanism, Serviciul de Stat de Pompieri, Serviciul Sanitar și Epidemiologic și alte autorități de reglementare.
După finalizarea tuturor lucrărilor la proiect, invitați comitetul de acceptare creat de autoritățile locale. Ea va accepta lucrarea și va întocmi un raport. Având acest document, veți putea deja să utilizați localul ca nerezidențial.
În plus, în funcție de caz individual, va fi necesară coordonarea cu alte autorități. Necesitatea acestui lucru trebuie notificată de către proiectant, care efectuează aceste aprobări cu:
Punctul final al întregii proceduri de reînregistrare va fi înregistrarea dreptului la spații nerezidențiale în Oficiul Rosreestr.
Pentru aceasta Trebuie să trimiteți la Rosreestr:
În acest caz, comisia de acceptare trimite în mod independent certificatul de acceptare la camera cadastrală, unde se fac modificările corespunzătoare în cadastrul de stat.
După cum putem vedea, transformarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale nu este o sarcină dificilă, ci una minuțioasă. Toate activitățile pot dura de la câteva luni până la un an.
Pentru trimitere: Locuința în scop social, care este în proprietate municipală sau de stat, nu este supusă transferului de către chiriași. Prin activitate comercială se înțelege organizarea producției, comerțului, prestării de servicii etc., dar conform art. 17 Codul Locuinței al Federației Ruse, un apartament sau o casă rezidențială poate fi folosit pentru a organiza un birou, un loc pentru depozitarea documentației contabile.
Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, vă rugăm să nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile.
Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale este reglementat de Codul locuinței al Federației Ruse. Ca parte a „cazurilor excepționale”, aproape orice apartament poate fi transformat în spații nerezidențiale. Spațiile pot fi transformate în nerezidențiale dacă acest lucru va îmbunătăți serviciile gospodărești și de locuințe.
Promovare
Când semnați un acord de transfer al unui apartament într-o proprietate nerezidențială, realizăm proiectul de reamenajare gratuit!
Costul depinde de complexitatea reamenajării, de necesitatea avizului în fiecare dintre autorități, începând cu fondul de patrimoniu cultural, terminând cu departamentul de structuri subterane, inclusiv o duzină de autorități posibile. Costul exact poate fi stabilit după consultare.
Până la 25 de metri pătrați de șoseaua de centură a Moscovei reprezintă 5% din costul total al contractului, de la 25 la 55 km de șoseaua de centură a Moscovei - 10%
de la 260 la 480 de mii de ruble.
inclusiv aprobarea reamenajării
Obținem decizia necesară din ședință în majoritatea cazurilor, cu excepția celor în care există un conflict clar cu majoritatea rezidenților. Specialistii au experienta relevanta. Ținem ședințe de proprietari în persoană sau în lipsă.
Costul muncii pentru organizarea întâlnirilor variază în funcție de casă, district, zonă, cerințele GUIS și alte circumstanțe conexe și este determinat individual de fiecare dată
condiția principală pentru trecerea de la rezidențial la nerezidenţial
de la 1000 de ruble. pentru 1 apartament
costul unei semnături
Codul locuinței specifică următoarea listă de documente care trebuie depuse organismului care efectuează transferul spațiilor, în orașul Moscova, aceasta este Comisia interdepartamentală a orașului:
Proiectul de reamenajare este pre-coordonat cu mai multe organizații, care necesită un pachet suplimentar de documente. În cazuri individuale, poate fi necesară eliberarea unui permis, încheiere sau document suplimentar.
Lista documentelor transmise pentru a face modificări în Registrul de stat unificat:
După depunerea documentelor pentru a transfera un apartament într-o proprietate nerezidențială, este posibil să primiți un refuz (interdicție) dacă:
Un refuz poate fi întotdeauna atacat în instanță.
Decizia de transfer al spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale
În general, scoaterea unui apartament din fondul locativ este împărțită în mai multe etape:
Când lucrați cu compania noastră, transferul unui apartament într-un fond nerezidențial începe cu consultarea și semnarea unui acord. Apoi se emite o împuternicire notarială, conform căreia angajații noștri vor putea acționa în numele dumneavoastră. Specialistii nostri se vor implica in intocmirea si coordonarea proiectului, colectarea documentelor, obtinerea de tot felul de concluzii si certificate.
Retragerea unui imobil dintr-o proprietate rezidentiala poate fi accelerata si simplificata semnificativ daca apelati la serviciile companiei noastre.
Imobilul comercial costă mult mai mult decât apartamentele rezidențiale de la primele etaje, ceea ce indică rentabilitatea achiziționării unui apartament și a transferului apartamentului în uz nerezidențial. Procedura este minuțioasă și nu va fi ușor să o faceți pe cont propriu, cel puțin într-un timp scurt, dar, ca urmare, costul spațiilor finite va fi în continuare mai mic decât costul unuia nerezidențial. . Mai mult, este posibil să nu existe o clădire potrivită în zona dorită, așa că din punct de vedere al locației este mai convenabil să amenajezi un birou într-o clădire rezidențială.
