Începând cu 1 ianuarie 2017, au intrat în vigoare amendamente la 214-FIP, care nu se referă doar la activitățile dezvoltatorilor, ci și dictează noi drepturi și obligații ale acționarilor. Portalul Novostroy-m.ru îl întreba pe Denis Artemova, liderul firmei de avocatură prin Lege, explică ce trebuie să știți despre legea actualizată.
De mai bine de zece ani, relațiile în domeniul construcțiilor comune sunt reglementate de legea federală "privind participarea la construcția acțiunilor ..." (214-FZ). Această lege nu a avut predecesorii și nu a apărut în domeniul investițiilor de locuințe, care, fiind extrem de popular în economie, este extrem de slab raționalizat de acte de reglementare fragmentate. Ca orice altă lege care afectează sectorul în dezvoltare dinamic al economiei, 214-FIP sa schimbat, de asemenea, mai mult de o dată pe suplimentat.
Cele mai recente modificări au fost făcute prin Legea federală din 03.07.2016 nr. 304-FZ, cea mai mare parte a prevederilor cărora intră în vigoare la 1 ianuarie 2017.
Ce va fi schimbat în mod fundamental în reglementarea construcției de capitaluri proprii? În mod tradițional, majoritatea schimbărilor au atins dezvoltatorii.
Cantitatea minimă de capital autorizat
Valoarea minimă necesară a capitalului social al dezvoltatorului a crescut semnificativ.
Potrivit art. 66.2 din Codul civil al Federației Ruse, capitalul autorizat determină valoarea minimă a proprietății unei entități juridice care garantează interesele creditorilor săi.
Anterior, dezvoltatorul unei clădiri de apartamente ar putea fi LLC cu capitalul social de numai 10 mii de ruble. A existat o întrebare legalizată, cum ar putea astfel de capitalul social să garanteze interesele participanților la construirea comună a unui obiect multi-milion?
La dezbaterea proiectului de lege, sa propus stabilirea valorii minime a capitalului social nu mai mică de 5% din costul total al construcției instalației, în timp ce pentru a calcula o astfel de valoare, trebuia să retragă un cost mediu de un metru pătrat în regiunea respectivă. În general, reflectarea unui astfel de consiliu editorial dificil, ei au decis să refuze. Ca rezultat, capitalul minim autorizat al dezvoltatorului este determinat de scala de alunecare în funcție de zonă și, în consecință, costul obiectului - de la 2,5 milioane de ruble (cu o suprafață totală la 1,5 mii de metri pătrați), până la 1 miliarde 500 de milioane de ruble (cu suprafața totală mai mult de 500 mii de metri pătrați. m).
Desigur, inovația cu privire la cantitatea minimă de capital autorizat pare foarte utilă. Dar cum funcționează în practică? Potrivit art. 66.2 din Codul civil al Federației Ruse, capitalul social al societății economice ar trebui să fie plătit pentru bani în valoare de capital autorizat minim, determinat de legislația privind societățile cu răspundere limitată și societățile pe acțiuni - adică la fel 10 mii de ruble.
Regulile pe care toate capitalul autorizat al dezvoltatorului trebuie să fie plătite pentru bani, legiuitorul din anumite motive nu a intrat. Prin urmare, partea rămasă a capitalului social poate fi plătită de orice proprietate care, în timp, se poate purta, pierde prețul și chiar moare din cauza accidentelor. În consecință, și pentru a garanta interesele creditorilor dezvoltatorului, această proprietate poate fi foarte condiționată. De aceea, printre avocați, există adesea opinia că capitalul autorizat este numere pe hârtie care nu garantează cu adevărat nimic.
În acest sens, modificarea valorii minime a capitalului social arată mai mare ca o încercare a statului de a consolida piața construcțiilor, de a elimina companiile mici de la aceasta decât ca o încercare de a apăra cu adevărat interesele acționarilor.
Destul de des, dezvoltatorii mari creează entități juridice separate pentru construirea obiectelor specifice. Modificările din 214 de ori prevede o astfel de situație, stipulează în mod specific că, în cazul creării unei entități juridice în temeiul obiectului, capitala agregată a dezvoltatorului și fondatorii săi ar trebui să fie cea minimă prevăzută de lege.
Dezvoltatorul și fondatorii săi ar trebui să fie asociați cu un acord de garanție, care, pentru a evita notarizarea dezvoltatorilor "amatori". Acordul de garantare ar trebui să asigure responsabilitatea comună. Adică, participantul la construcția comună este înzestrat cu legea dreptului de alegere independentă: căruia este dezvoltatorul sau fondatorul să-și facă cerințele financiare.
Lista extinsă a informațiilor furnizate de dezvoltator
Dacă mai devreme, compania a fost adesea limitată la plasarea pe Internet, o declarație de proiectare care conține cele mai generale date privind proiectul dezvoltator și construcții sub forma unui tabel, acum compania a obligat să posteze scanări ale unor documente majore.
Astfel, concluzia auditului pentru ultimul an de punere în aplicare a activităților de afaceri în ultimul an de implementare a activității de construcție, construirea documentației de proiect, documente care confirmă drepturile dezvoltatorului la terenul terenului, contractul de garanție cu Fondatorii dezvoltatorului și a fotografiilor de construcție a unei clădiri rezidențiale sunt obligatorii.
Asigurați-vă că sunteți pe site și formularul DDU, pe care dezvoltatorul o propune să intre în cetățeni.
Un tip similar de document a apărut ca fiind încheierea autorității executive autorizate (Ministerul Construcțiilor și Locuinței și Serviciilor Comunale ale Federației Ruse) privind conformitatea dezvoltatorului cu noile cerințe de 214-фз. De asemenea, trebuie postat pe site.
Plasarea acestor documente pe Internet va contribui la transparența construcției.
În plus, au fost introduse normele obligatorii privind locul de trimitere la locația apartamentului pe podea, iar în timpul transferului unui apartament, dezvoltatorul ar trebui să dezvolte un manual de instrucțiuni speciale pentru funcționarea obiectului construcției comune, care Conține informațiile necesare privind regulile de utilizare a acesteia, durata de viață a obiectului de construcție a capitalurilor proprii și a compoziției sale primite a elementelor de finisare, a sistemelor de inginerie și suport tehnice.
Responsabilitatea dezvoltatorului pentru încălcarea calendarii eliminării deficiențelor clădirilor
Noua versiune a celor 214 de FZ introduce responsabilitatea dezvoltatorului pentru încălcarea calendarii eliminării deficiențelor clădirilor. Este de 1% din costul costului necesar pentru a elimina o astfel de lipsă pentru fiecare zi de întârziere.
Necesitatea de a concretiza această problemă a fost de mult timp în urmă, deoarece 214-FIA reglementează numai responsabilitatea dezvoltatorului pentru întârzierea transferului apartamentului și aplicarea subsidiară a normelor legii privind protecția Drepturile consumatorilor la relația responsabilității pentru întârziere.
Cu toate acestea, termenul limită pentru eliminarea deficiențelor de construcție, potrivit legislatorului, ar trebui să înființeze părțile la DDA în sine. Este greu să apară aici. La urma urmei, dezvoltatorul rămâne partea care dictează condițiile DDU. Și este foarte posibil pentru o perioadă de șase luni pentru a elimina un mic defect, cum ar fi reglementarea poziției ferestrelor ferestrelor.
Restricționarea 5% a modificărilor din zona apartamentului
Una dintre fundamentele de terminare a DTD de la participantul la construcția de acțiuni este o schimbare semnificativă a apartamentului construit cu privire la proiect, inclusiv în zonă. Înainte de modificările luate în considerare în 214-фз, dezvoltatorii au încercat adesea să prevadă faptul că schimbarea apartamentului apartamentului sub formă de, de exemplu, 10% din suprafața prevăzută de DTU nu va fi semnificativă.
Modificările au făcut claritate la această întrebare, indicând criteriul de materialitate de 5% din suprafața prevăzută în DD.
Conturi de escrow
Multe dispute la proiectul de lege au provocat așa-numitele facturi de escrow. Acestea reprezintă un anumit analog al celulei bancare binecunoscute, dar numai pentru calcule în formă non-numerar și au o mulțime în comun cu scrisoarea de credit bancară.
Esența așezărilor Eskrow este că participantul construcției comune plătește DDU nu direct la contul dezvoltatorului, ci pentru un cont special în bancă. În același timp, dezvoltatorul nu are acces la acești bani înainte de momentul în care nu construiește o casă și nu va da un apartament acționarului. Și dacă nu construiește, Banca returnează fonduri participantului la construcția de capitaluri proprii.
Acest sistem de calcul simplu și sigur pentru acționar a cauzat o critică destul de rezonabilă față de dezvoltatori. La urma urmei, esența construcției de capital este că dezvoltatorul atrage bani la proiect. Acestea sunt achiziționate de materialele de construcție necesare, serviciile organizațiilor contractante sunt plătite și multe alte costuri sunt puse în aplicare.
Spre deosebire de creditele bancare de interese, utilizarea banilor de dolari este gratuită, ceea ce duce, în cele din urmă, la costul costului apartamentelor și, ca urmare, investiția populară în construcții.
Rezultatul discuțiilor a fost faptul că în Consiliul editorial adoptat 214-FIP, utilizarea conturilor exclusiv obligatorii, dar se desfășoară cu dispusional, dacă se dorește. Se pare că posibilitatea de a aplica la calcularea conturilor Escou este un caracter de testare.
Pentru a atrage atenția dezvoltatorilor la această schemă, se oferă anumite beneficii: astfel, în ceea ce privește dezvoltatorii care utilizează facturile ESCO, nu se aplică normele privind asigurarea obligatorie a răspunderii civile a dezvoltatorului sau a garanției bancare. De asemenea, se prevede că remunerația băncii care este un agent de escrow nu este plătită. Cu toate acestea, este puțin probabil ca dezvoltarea în continuare a mecanismului Eskrow cu realitățile economice existente.
Interzicerea "daunelor" de fonduri de la obiect la obiect
Modificările afectate de o altă problemă importantă, și anume utilizarea fondurilor dintr-un singur obiect de construcție la "finalizarea" caselor lansate anterior. O analiză a pieței construcțiilor în ultimul deceniu conduce la o concluzie tristă că este o astfel de practică de a face fonduri de la o clădire la alta care a condus la vulnerabilitatea stabilității financiare a dezvoltatorului și în cele din urmă - la faliment.
A fost un fel de loterie aici: Cine a venit mai devreme la dezvoltator, a primit un apartament. În contextul crizei economice, un astfel de sistem a fost foarte instabil și a reamintit piramidelor financiare infamate din anii 90 din secolul trecut.
Noua ediție a 214 de ori interzice în mod direct utilizarea gradurilor în numerar asupra țintelor care nu sunt legate de construirea unei clădiri rezidențiale speciale (complex rezidențial). De acum înainte, dezvoltatorul este obligat să efectueze separat documentația financiară pentru fiecare casă. Raportarea anuală este supusă auditului financiar obligatoriu și răspunzător pentru utilizarea necorespunzătoare a fondurilor este personalul personal al dezvoltatorului și contabilului-șef.
Registrul unificat al dezvoltatorilor (ERZ)
Inovația este registrul unificat al dezvoltatorilor. Aceasta este o resursă de informare a statului sub forma unei liste sistematizate de dezvoltatori și analizând respectarea respectării cerințelor de 214 фЗ. Este important ca informațiile conținute în registrul unificat al dezvoltatorilor să fie deschise, publicului public și postate pe site-ul oficial al organismului executiv federal responsabil pentru activitățile dezvoltatorilor.
Există anumite schimbări în poziția participanților la construcția de capitaluri proprii. În plus, spre deosebire de dificultățile dezvoltatorilor, noile reguli privind acționarii simplifică deja viața dezvoltatorilor.
Interzicerea refuzului unilateral al DD
Deci, cu executarea corectă a dezvoltatorului DTD, acționarul a refuzat mai unilateral să execute DDU. Adică, participarea la construcția capitalului propriu nu mai implică ieșirea din ea - trebuie să participați la capătul victorios. Ceva este posibil numai în instanță.
Responsabilitatea pentru întârzierea transferului unui apartament
O mulțime de litigii determină, de asemenea, o nouă ediție a articolului 6 cu privire la responsabilitatea dezvoltatorului pentru întârzierea transferului unui apartament. Dacă nu este clar dacă este formulată în mod specific în așa fel încât să nu fie clar: dacă, în cazul evaziunii nerezonabile să semneze actul de primire a unui apartament, dezvoltatorul este scutit de plata sancțiunilor pentru o perioadă de o astfel de evaziune , dacă este eliberat în principiu de a plăti întârzierea în construcții și cauzată de această întârziere în transferul apartamentului.
Interesant, schimbările sunt făcute în art. 6 din Legea de stabilire a responsabilității dezvoltatorului pentru întârzierea transferului apartamentului și nu în art. 8, reglând doar ordinea transferului apartamentului și includerea capacității de a dezvolta dezvoltatorul în caz de evaziune nerezonabilă din semnarea raportului de transmisie, de exemplu, capacitatea de a semna un act unilateral de a primi un apartament.
Evident, o astfel de dualitate a interpretării va provoca, de asemenea, TWONESS de practică judiciară. Relevanța întrebării este foarte ridicată, precum și pretențiile întemeiate pentru calitatea apartamentului în stadiul adopției de către acționar, dezvoltatorul foarte adesea interpretează că întârzierea nerezonabilă a semnării actului de recepție.
Anumite inovații statul la stânga pentru ei înșiși. Lipsa datoriei fiscale este condiția de atragere a fondurilor. O condiție prealabilă pentru atragerea de fonduri dezvoltatorilor de acum va fi lipsa de arierate de impozite, taxe, datorie pe alte plăți obligatorii la bugetele sistemului bugetar al Federației Ruse.
Datoria guvernului de a stabili RUD-ul necesar
Anumite premise sunt făcute pentru a standardiza relația părților pe DDU. Deci, acum guvernul Federației Ruse se obligă să publice regulile obligatorii pentru părțile la DDU în conformitate cu concluzia și execuția sa. Actele de vară sunt acceptate în mod tradițional mai repede și mai ușor decât schimbările aduse legii federale. Cât va contribui la bunăstarea pieței construcțiilor? Arată timpul. Dar acum zona extinsă în care este necesară o astfel de reglare suplimentară.
Deci, în momentul în care dezvoltatorii dezvoltă în mod independent forma DDU. Și deși foarte multe condiții DD sunt reglementate de 214-фз, există încă multe "locuri albe". De exemplu, 214-FIP nu reglementează procedura pentru așezările finale între părțile DDD pe baza rezultatelor măsurătorilor ITO, ordinea și valoarea plății contribuțiilor operaționale după punerea în funcțiune.
Acest lucru este utilizat de dezvoltatorii care, pe baza experienței lor și a unei practici judiciare extinse, au stabilit reguli, foarte amintesc de joc în aceeași poartă.
Și dacă Guvernul Federației Ruse introduce forma unificată a textelor DDU, standardizează termenii contractului, va fi un deținător de ajutor semnificativ.
Fondul de compensare
În cele din urmă, un articol privind un fond de compensare a apărut în 214-FIP, care poate fi creat prin decizia Guvernului Federației Ruse și a fondurilor care se formează din cauza contribuțiilor obligatorii ale dezvoltatorilor (dezvoltatorii vor deduce 1% din fiecare înregistrat DDD din 1 ianuarie 2017 - Novostroy -m.ru), atragerea de numerar a participanților la construcția de capitaluri proprii.
Un astfel de fond poate fi creat pentru a proteja în continuare drepturile și interesele legitime ale participanților la construcția de capitaluri proprii, obligațiile care nu sunt executate de dezvoltatori și cu privire la faptul că instanța de arbitraj a introdus procedurile aplicate în cazul falimentului.
Problema acționarilor înșelați este în mare măsură constă în faptul că un mecanism eficient de a ajuta oamenii nu a fost elaborat, pentru un motiv sau altul rămas fără apartamente.
Cine ar trebui să dețină clădiri noi abandonate și, care este deosebit de important, la cheltuielile?
Evident, statul, în urma politicii generale de organizare a autoreglementării diferitelor domenii de activitate economică, este, de asemenea, în domeniul construcțiilor de capital.
Crearea unui fond specializat va stabili responsabilitatea financiară pentru dezvoltatorii nefericiți pentru colegii lor din atelier. Prin urmare, se pare că crearea și funcționarea noului fond de stat nu este departe de colț.
În același timp, o nouă ediție a lui 214-фз a lăsat "peste bord" foarte multe probleme urgente.
Schema tradițională de plecare din domeniul de aplicare al 214-FZ a fost și rămân contracte preliminare de vânzare și utilități. Atât celălalt tip de contract vă permite să atrageți fondurile cetățenilor în domeniul construcțiilor cu absența completă a IDR (încheierea examinării proiectului, permisele de construcție, o gaură de teren decorată).
Cel mai dificil în plan juridic este poziția membrilor HSSC, deoarece actuala practică judiciară nu le aplică Legea privind protecția drepturilor consumatorilor, care este principalul regulator în afara zonei de acțiune 214-FIP.
Inovațiile într-o serie de legi ar putea interzice activitățile de utilități fictive sau cel puțin echivalează membrii lor consumatorilor. Cu toate acestea, acest lucru nu se face.
De asemenea, un punct pozitiv ar fi o indicație directă a Legii privind introducerea tuturor capitalului autorizat al banilor dezvoltatorilor. Această problemă a fost deja considerată mai sus.
O altă problemă de lungă durată a acționarilor este o subevaluare semnificativă a responsabilității dezvoltatorului de către instanțe. Acest lucru se referă în primul rând la scăderea repetată a dimensiunii pedepsei pentru întârzierea apartamentului transferat de dezvoltator, pe baza principiului abstract al "raționalității". Ca urmare, articolul 214-фз corespunzător este practic valabil, deoarece, în practică, dezvoltatorul încetează să se teamă de strângerea șantierului de construcții. Stabilirea dimensiunii minime admisibile a pedepsei în 214-фз ar putea rezolva această problemă. La urma urmei, funcțiile de 214-фз ca regulator al pieței clădirilor ar fi mult mai vizibil dacă responsabilitatea participanților la piața construcțiilor de încălcare a legii a devenit tangibilă și ar fi avut loc în mod regulat și în mod inevitabil.
În același timp, în multe articole din noua ediție a lui 214-фз, se simte un fel de gaură pentru viitor, și nu numai la nivelul legilor, ci și în domeniul actelor de subtitrare - deciziile guvernamentale și actele ministere relevante.
Este foarte posibil ca, în viitoarele inovații apropiate în domeniul construcțiilor de capital continuu să continue.
Apropo, am adus canalul în telegramă, unde publicăm cele mai interesante știri despre tehnologiile imobiliare și imobiliare. Dacă doriți să fiți unul dintre primii care au citit aceste materiale, apoi să vă abonați: t.me/ners_news.
Abonament la actualizări
24.11.2016Începând cu anul 2017, vor apărea o serie de inovații în legislația în domeniul construcțiilor de capital, dintre care multe pot afecta în mod semnificativ poziția acționarilor. Trebuie să știți despre asta! Atenția dvs. este propusă o imagine de ansamblu a principalelor schimbări în domeniul construcțiilor de capital, care poate fi important acum.
După cum știm, Legea 214 a Legii federale privind participarea acțiunilor conține o listă de condiții care ar trebui să fie cuprinse în orice contract de construcție a capitalului propriu.
Începând cu 1 ianuarie 2017, va apărea un amendament, potrivit căruia termenii contractului trebuie să respecte datele disponibile în declarația de proiectare la momentul încheierii contractului.
Dacă observați că termenii contractului dvs. nu corespund datelor din documentația proiectului, puteți recunoaște în mod sigur acest acord invalid prin intermediul Curții și puteți obține banii înapoi. Pentru a face acest lucru, trebuie să mergeți la tribunal cu o declarație de revendicare.
Toate acestea vă vor permite să evitați problemele viitoare cu dezvoltatorul asociat, inclusiv cu furnizarea de informații incorecte și probabil - implicit intenționat orice fapte.
Anterior, prețul contractului ar putea fi definit doar în felul următor - de a rezuma suma fondurilor necesare pentru a crea un apartament sau alte spații, precum și cantitatea de compensare a numerarului pentru activitatea dezvoltatorului.
Legiuitorul introduce o modalitate suplimentară de a forma un preț în DDU. Începând cu 1 ianuarie 2017, prețul poate fi scris în contract ca costul unei zone de apartamente sau a unor spații nerezidențiale, înmulțită cu o zonă de apartamente sau de spații nerezidențiale. De exemplu, dacă zona de proiect a apartamentului dvs. viitor este de 45 de metri pătrați, iar un metru pătrat costă 59 mii de ruble, prețul contractului în acest caz va fi de 2.655.000 de ruble (45 * 59.000 de ruble). Din calculul se vede că plătiți pentru fiecare metru pătrat, fără plăți incomprehensibile!
În același timp, dacă aveți o loggie, un balcon, o terasă și alte spații suplimentare, atunci prețul contractului în acest caz va fi indicat ca un produs al prețului zonei de apartamente și, să spunem, Balcon, pe unitate din suprafața totală a apartamentului și balconului. De asemenea, oferim un exemplu, un balcon de 5 metri pătrați, o zonă a apartamentului în sine 45 de metri pătrați, iar un metru pătrat este de asemenea de 59 mii de ruble. Suprafața totală a apartamentului și balconul se dovedește 50 (45 + 5) metri pătrați. Iar prețul contractului va fi de 2.950.000 de ruble (50 * 59.000 de ruble).
Într-adevăr, această metodă de determinare a prețului face o anumită claritate pentru acționari, nu există întrebări. De ce atât de scump? Cum a considerat dezvoltatorul acest preț? În plus, puteți intra în negocieri cu dezvoltatorul în negocieri cu dezvoltatorul și să profite de dorința de a forma prețul în acest fel. Dacă dezvoltatorul ți-a dat o versiune pregătită a contractului de participare la capital, care rămâne doar pentru a semna, dar aveți îndoieli cu privire la termenii contractului, atunci ar trebui să efectuați o analiză juridică a acordului acționarului, astfel încât să nu existe probleme în viitor. Cu serviciul pentru expertiza juridică, termenii contractului, inclusiv condițiile de preț, puteți citi link-ul.
Aveți întrebări?
De asemenea, este foarte important să menționăm amendamentul 214 al FZ în raport cu procedura de plată a prețului DDU. Anterior în lege sa afirmat că a fost posibil să plătească pentru DDU în același timp sau în perioada calculată de anii, luni sau săptămâni. În același timp, în acest cont normal, nimic nu a fost menționat despre înregistrarea de stat a DDU.
Cu toate acestea, din interpretarea sistemului a articolelor 213 фз, precum și din pozițiile celor mai înalte instanțe și instanțe de jurisdicție generală, a fost clar că dezvoltatorul a avut dreptul de a primi bani la DD de la acționar după înregistrarea de stat a acestui fapt contracta. Acești dezvoltatori care au condus activitățile lor în încălcarea acestei reguli au fost atrase de responsabilitate și au plătit amenzi mari.
Legiuitorul a fost luat în considerare momentul și, de la 1 ianuarie 2017, legea va fi clar scrisă că acționarul plătește DTD numai după înregistrarea de stat a contractului. Acum, dacă dezvoltatorul vă solicită să faceți o taxă pentru înregistrarea de stat a contractului, vă puteți referi cu îndrăzneală la starea legii, unde regula corespunzătoare este scrisă în negru pe alb.
Din 2017, acționarii se așteaptă la următoarea inovație. Când casa a fost construită și transferul apartamentului, dezvoltatorul este obligat să emită o instrucțiune în utilizarea unui apartament sau un obiect special de construcție a capitalului propriu. După cum spune legea, această instrucțiune ar trebui să conțină toate informațiile necesare cu privire la regulile și condițiile de utilizare în siguranță a apartamentului, durata de viață a apartamentului etc. Cu toate acestea, în opinia noastră, această inovație nu ar trebui percepută pozitiv.
Împreună cu această inovație, legiuitorul a introdus, de asemenea, regula, potrivit căreia dezvoltatorul nu este responsabil pentru defectele apartamentului, dacă acestea dovedesc că au apărut ca urmare a nerespectării instrucțiunilor acționarului pentru funcționarea unui apartament sau alte spații. Cetățenii în majoritatea cazurilor știu cum să exploateze un apartament sau o proprietate diferită a bunurilor imobile. Astfel, regulile privind instrucțiunile sunt introduse pentru dezvoltator, o posibilitate suplimentară nu este responsabilă pentru defectele care au apărut în apartament.
În plus, din 2017, legiuitorul a încercat să reglementeze procedura de acțiune a unui participant la construcția de capitaluri proprii în cazul unor defecte în obiectul construcției de capitaluri proprii. Cu toate acestea, legiuitorul costă încă fraze comune, iar situațiile neprevăzute pot apărea în viață. Ce anume ar trebui să mergeți la instanță cât de mult să așteptați și cum să vă comportați cu dezvoltatorul - puteți afla mai multe despre furnizarea de consultanță juridică făcând clic pe secțiunea Consulting.
În al treilea rând, din 1 ianuarie 2017, va apărea o regulă, potrivit căreia dezvoltatorul nu elimină defectele apartamentului, el este obligat să plătească pedeapsa acționarului pentru tot acest timp care a trecut de când dezvoltatorul a trebuit să elimine defectele sau dezavantajele . În același timp, dimensiunea acestei pedepse va fi luată în considerare pe baza articolelor din protecția consumatorilor a protecției consumatorilor, a căror dimensiune este mai mare decât în \u200b\u200b214 фз. Din punct de vedere juridic, acesta este un plus necondiționat pentru acționar, garantarea drepturilor. Desigur, ar trebui să urmăriți modul în care acest amendament va fi aplicat de către instanțe din 2017 și dacă instanțele judecătorești nu vor reduce pedeapsa corespunzătoare într-o sumă crescută.
În prezent, DDU poate fi întreruptă de voința acționarului prin intermediul Curții în cazul în care documentarea proiectului a casei în care apartamentul viitor al acționarului sa schimbat semnificativ.
În același timp, legiuitorul nu a dat criterii sau exemple de o schimbare semnificativă a documentației de proiect, care ar putea fi concentrată de acționari. O schimbare semnificativă a documentației de proiect Conceptul de subiectiv, care este supus evaluării numai de către Curte. În esență, numai instanțele au făcut concluzii cu privire la faptul că în fiecare caz special o modificare a documentației de proiect a fost esențială și, în consecință, suficientă pentru a rezilia contractul. Și avocații care practică în domeniul construcțiilor de capital au susținut poziția lor în instanță, analizând poziția instanțelor supreme.
Din 1 ianuarie a anului următor, legiuitorul introduce un criteriu clar pentru importanța schimbării documentației de proiect, care poate fi concentrată în viitor. Acum, acționarul are dreptul de a rezilia contractul dacă suprafața totală a apartamentului său viitor a schimbat mai mult de cinci procente din dimensiunea inițială a apartamentului. La urma urmei, schimbarea în zona de apartamente implică creșterea prețului contractului!
Calculăm că o astfel de schimbare semnificativă a documentației de proiect din noul an. Să presupunem prețul unui apartament viitor, al cărui suprafață este de 45 de metri pătrați. M, sa ridicat la 2.700.000 de ruble. Preț pe metru pătrat 60 000 de ruble. Dacă documentația de proiect se schimbă, zona apartamentului dvs., să spunem, sa schimbat, de asemenea, cu 5%, care a fost de 47,5 mp. (45 * 1.05). Diferența în zonele planificate și a apartamentului rezultat se înmulțește cu costul unui contor pătrat (2,5 * 60.000 de ruble) și obținem 150.000 de ruble. În exemplul specificat, dacă dezvoltatorul spune că trebuie să plătiți suma care depășește 150.000 de ruble, atunci puteți încheia în siguranță contractul, deoarece această plată este provocată de o schimbare semnificativă a documentației de proiect. Și sumele pot să nu fie mici! Prin urmare, dacă nu există posibilitatea de a plăti suma specificată, dizolvați DDU.
Înainte de aceasta, a fost vorba despre schimbări pozitive și amendamente pentru colonist din anul următor. Cu toate acestea, nu toate modificările și amendamentele care intră în vigoare la 1 ianuarie 2017 sunt atât de favorabile. Legiuitorul a introdus câteva beneficii pentru dezvoltator.
Aveți întrebări? Referindu-se la o consultare cu un avocat imobiliar.
În Legea 214 a legii federale, care reglementează construcția partajată, în 2017, schimbări semnificative intră în vigoare cu privire la care ar trebui să fie cunoscut fiecare acționar. Ce fel de schimbări sunt și cum pot afecta relația dintre părțile din articolul meu de mai jos.
Legea însăși a fost modificată, puteți descărca
De acum înainte, terminați contractul propria voință (Art. 32 ZPP), fără încălcări ale dezvoltatorului de termene de construcție și \\ sau alți termeni ai contractului vor fi imposibilă. Mai devreme despre această ocazie am scris. Cred că această condiție nu va afecta în mod semnificativ drepturile acționarilor, deoarece dacă apartamentul este construit - nu există niciun punct de a termina contractul. Pe de altă parte, protejează dezvoltatorul de la extremismul consumatorului, care are loc.
Pe de altă parte, legiuitorul adaugă un astfel de lucru ca schimbare semnificativă în documentația proiectuluicare este baza prin intermediul Curții. Anterior, această materialitate trebuia să dovedească scanerul și ar trebui spus că practica în ansamblu a fost negativă de astfel de terminări.
Acum va exista o abatere semnificativă (și nu exclusiv) abaterea într-o zonă de apartamente cu mai mult de 5%. După cum puteți vedea o abatere într-o dimensiune de până la 5% este permisă dacă această condiție este prevăzută de contract.
Plata în cadrul contractului de capitaluri proprii poate fi făcută exclusiv după Înregistrarea de stat. contracta. Dezvoltator nu este eligibil să accepți bani de la dvs., Dacă contractul dvs. nu este înregistrat. Mai devreme în 90% din cazurile de 100, dezvoltatorul ar putea începe să ia bani înapoi în stadiul de coordonare a documentației de proiect, fără permis de construcție etc.
Cum va fi? De asemenea, cred că, la urma urmei, acționarii gulliri, gata să dea bani primului, care va arăta o imagine frumoasă a "noului microdistrict într-un loc ecologic" și crezând o publicitate frumoasă, mult mai mult. Se întâmplă să mă consult - înainte de a da bani, ați verificat documentele, cum ați semnat contractul deloc? Achiziționat prin agenți, dezvoltatorul nu a văzut dezvoltatorul, precum și documentele sale - ce puteți spune și cum să vă ajute "a înșelat" acționarul? Nu există o pedeapsă la care, iar statul în acest caz în acționari nu include cerința.
Presupun că ocolirea cerințelor Legii privind reuniunea după înregistrarea acordului, dezvoltatorul va veni cu o schemă cu sarcină, avans sau împrumutatem - Nu știu, practica va arăta. Sunt de acord sau nu - acesta este un acționar de afaceri.
Dezvoltatorul trebuie să aibă site-ul propriu pe internetînregistrată la dezvoltator sau la garant. Dacă dezvoltatorul dvs. intră într-un grup de dezvoltatori sau este un însoțitor al unei alte companii dezvoltator, el încă trebuie să aibă propriul nume de domeniu și site-ul său web.
Pe site trebuie să fie prezentate, precum și proiectul DDU și fotografia clădirii - fotografiile actuale ale obiectului, sunt actualizate în fiecare lună, sunt postate.
Documentele sunt postate în termen de 5 zile de la data primirii lor de către dezvoltator sau de schimbare. În cazul în care site-ul nu este respectat normele legii, dezvoltatorul poate fi tras la răspundere în temeiul art. 14,28 Codul administrativ pentru acționar.
Dimensiunea capitalului autorizat al dezvoltatorului va depinde acum de la dimensiunea instalației în construcție, de exemplu, cu o zonă de casă 1500 mp. Trebuie să fie de cel puțin 2500 de milioane de ruble. Acum, satelitul ferm, care are capital de 10 mii de ruble (și nu plătit) nu va putea să încheie un contract de 214 fz - care este deja fericit.
Creșterea capitalului este posibilă cel puțin într-o oarecare măsură, va proteja drepturile acționarilor în dezvoltator. Dacă dimensiunea capitalului nu îndeplinește cerințele - dezvoltatorul nu are dreptul de a construi o casă și de a lua bani de la acționar - acest lucru este important să înțelegem fiecare acționar, povara înțelegerii legii și drepturile sale se află cu dvs. Legiuitorul și organismele de control nu pot detecta toți fraudatorii.
De asemenea, introdus
Participarea trebuie să respecte proiectul și să mențină În sine, un plan detaliat al obiectului și o descriere detaliată a apartamentului viitor, inclusiv materialul pereților.
Unul dintre cele mai importante, în opinia mea, inovațiile din 214 FZ sunt următoarele. Dacă dezvoltatorul încalcă termenul de eliminare în distribuitorul de apartamente, acesta va plăti o pedeapsă în valoare de 1% din costul cheltuielilor. Anterior, dezvoltatorul ar putea "hrăni micul dejun" luni, iar acționarul a trebuit să meargă în instanță pentru recuperarea costului de reparații (numai cost, fără o pedeapsă - responsabilitatea dezvoltatorului).
Autoritatea controlului Activitățile dezvoltatorilor Statelor Unite este extins - acum poate verifica. Citiți mai multe despre verificarea și puterile organismului de stat în legătură cu HSSC pot fi găsite în art. 123.2 LCD RF.
Legiuitorul a fost introdus în lege posibilitatea creării unui fond de compensare (care este o măsură suplimentară de protejare a drepturilor acționarilor), precum și activitatea dezvoltatorului prin așa-numitul escrow factura - Când producătorul de bani este stocat în contul băncii și după transferul apartamentului, dezvoltatorul este listat. În același timp, casa însăși va fi construită în detrimentul fondurilor de credit ale băncii în care se deschide un cont de escrow. Indiferent dacă dezvoltatorii vor dori să lucreze conform contului EQURO - nu știu, cred că norma nu va funcționa, având în vedere că procentul împrumutului poate fi foarte mare, iar prețul contractului nu se va schimba.
Și totuși: Acum, când transferați un apartament, dezvoltatorul este obligat să se atașeze la actul de primire a transferului instrucțiuni de utilizare după cameră. Folosind premisele în încălcarea instrucțiunii este baza pentru eliberarea dezvoltatorului de la eliminarea defectelor apartamentului.
Obțineți un sfat liber al unui avocat!
Vrei să cumperi un apartament? Dacă intenționați să intrați în construcții de capital pentru aceasta, atunci ar trebui să cunoașteți cele mai recente știri despre această sferă.
Vara trecută, amendamentele la scară largă au contribuit la legea "privind participarea la construcția acțiunilor MKD". Din 1 ianuarie, au intrat în vigoare. Amendamente la 214 FZ în 2017 - o consecință a unui număr mare de acționari înșelați în Rusia. De acum înainte, legea determină altfel regulile pentru comportamentul dezvoltatorilor.
Am analizat documentul actualizat și vă oferim o imagine de ansamblu asupra modificărilor FZ 214 din 01.01.2017.
O schimbare importantă în 214 FZ din 1 ianuarie 2017 se referă la cerințele pentru capitalul social al companiei de construcții. Ea nu va putea accepta bani de la acționari în timp ce nu este plătit integral.
Strânse și politici în legătură cu amploarea capitalului. Acum este legată de o zonă de apartamente și de spații nerezidențiale în casele aflate în construcție.
Dacă zona este de 1,5 mii de metri pătrați. metri, capitalul ar trebui să fie de cel puțin 2,5 milioane de ruble;
Zona de 2,5 mii de metri pătrați. metri - cel puțin 4 milioane de ruble etc.
Cu cât suprafața apartamentelor și a spațiilor suplimentare, cu atât este mai mare capitala minimă autorizată a dezvoltatorului. Autorii legii se crede că ajută la salvarea pieței de la companiile nesigure.
Deși legislatorii au avut o șansă dezvoltatorilor cu capital autorizat insuficient. Ei pot încheia tratate de garanție.
Prima știre pentru acționari, - de la 1 ianuarie 2017, FZ-214 se aplică nu numai clădirilor de apartamente, ci și pe construirea de case blocate.
Nu toată lumea va înțelege imediat ce este, dar probabil că le-ați văzut. Clădirea blocată este una dintre întreprinderile populare în construcții.
- Prin codul urbanismului, aceste clădiri rezidențiale nu sunt mai mult de trei etaje din mai multe blocuri. Pur și simplu - Apartamente, - explică Alexey Lapshin, președinte al OZPP "Legal Petersburg". - Au ziduri comune cu apartamente vecine, dar sunt situate pe terenul lor.
Important! Dacă intenționați să construiți un apartament într-o astfel de casă, cereți un contract de participare a capitalului propriu de la constructori. Și dacă încearcă să convingă în opusul, este mai bine să căutați o altă companie.
Potrivit noua versiune 214 a legii federale cu cele mai recente modificări ale 01.01.2017, veți fi sfătuit de un avocat pentru construcția comună.
O altă schimbare în FZ 2014 de la 01/01/2017! Acum, autoritățile de autor includ cooperative - locuințe și construcții și acumulative.
Acest lucru este necesar ca zona lucrării HCC în Rusia, este destul de opacă. Și acesta este un motiv pentru abuzul diferit de inițiatorii unor astfel de clădiri.
Adevărat, în legea actualizată privind controlul cooperativelor, a spus puțin. Acum, specialiștii organismului de reglementare pot supraveghea implicarea fondurilor CEC de la cetățeni la construirea de clădiri de apartamente.
Conform legii actualizate, prețul contractului este că este prețul apartamentului! - trebuie să fie indicată ca un produs al costului unei unități a unei zone (metru pătrat) la suprafața totală a locuințelor.
Spuneți, zona apartamentului dvs. este de 50 de "pătrate" și costă 56 de mii de ruble. Înmulțiți prima cifră pe cea de-a doua, primim 2,8 milioane de ruble. Această sumă ar trebui să fie prezentată în DDU.
"O astfel de abordare va face o definiție mai transparentă a costului unui apartament și va permite distribuției să evite plățile suplimentare de neînțeles", explică Alexey Lapshchin. - În cazul în care un alt preț este specificat în contract, există un motiv să punem întrebări constructorilor.
Important! Apartamentul are o verandă, un balcon, o terasă, al căror metru pătrat este mai ieftin decât zona de parte rezidențială a apartamentului? Acest lucru este, de asemenea, luat în considerare la determinarea costului apartamentului.
Inovațiile legislative, care intră în vigoare din 2017 în domeniul construcției de acțiuni de facilități imobiliare, sunt direcționate către protecția intereselor cetățenilor și a persoanelor juridice - Participanți la relațiile de capital, precum și dezvoltatorii conștiincioși.
Modificările au intrat în vigoare:
Este demn de remarcat faptul că nou în construcția capitalului propriu - Aceasta este crearea unui fond de compensare, introducerea practicilor software, formarea unuia în întreaga Federația Rusă.
Modificările legale de mai sus ar trebui să contribuie crește transparența Activități ale companiilor de construcții și oferă participanților la construcția capitalului propriu garantează pentru a-și proteja drepturile, În caz de situații problematice.
Cel mai important Scopul de a crea Organele de stat ale Fondului de compensare sunt protecția eficientă a drepturilor legitime și a proprietății cetățenilor - participanți la construcția capitalului propriu, ale căror interese sunt încălcate de dezvoltatori. În ceea ce privește entitățile juridice responsabile cu construirea de locuințe și nu îndeplini obligațiile care le sunt atribuite, o instanță de arbitraj este încântată proceduri de faliment.
Să comită o înregistrare obligatorie de stat a contractului de la 1 ianuarie 2017 va avea nevoie următoarea listă de documente (paragraful 2 din art. 5 din Legea federală din 07/03/2016 nr. 304-FZ "La amendamente ..."):
Ca informații suplimentarepentru a implementa înregistrarea de stat, este posibil să aveți nevoie de:
În cazul nerespectării dezvoltatorului informațiilor necesare, autoritățile de înregistrare au dreptul singur pentru a obține informațiiPrin trimiterea de solicitări către instituțiile autorizate.
Declarația de proiect Este un document care include informații despre dezvoltator, despre proiectul de construcție, etapele sale, cu privire la volumul drepturilor organizației de construcții atunci când se vinde imobiliare persoanelor fizice și juridice.
Modificări ale cerințelor documentației de proiectare Acestea sunt după cum urmează (paragraful 22 din art. 1 fz datat 03.07.2016 Nr. 304-фз):
Dezvoltatorul este alocat o responsabilitate Pentru postarea în rețelele de informare de utilizare generală a declarației proiectului, precum și modificările aduse unui document, pentru incompletul sau fiabilitatea datelor furnizate.
Amendamentele luate în domeniul construcției partajate ar trebui Îmbunătățiți fiabilitatea Piața imobiliară relevantă creați un mecanism Protecția suplimentară a acționarilor de la posibilele riscuri de construcție a construcțiilor, creșteți responsabilitatea Dezvoltatori în fața investitorilor.
Se schimbă semnificativcerințele pentru mărimea capitalului autorizat vor apărea posibilitatea creării unui fond compensator special format pe baza contribuțiilor dezvoltatorilor, se vor extinde cerințele pentru deschiderea de informații a constructorilor.
Inovațiile legislative, care intră în vigoare la 1 ianuarie 2017, sunt la scară largă, dar nu vor afecta acele obiecte de bunuri imobiliare a căror construcție a început Înainte de acceptare modificări legale relevante.
Cerința legislației privind prezența unui site online
Soțul meu și cu mine am decis să cumpărăm un apartament în temeiul Tratatului de participare la construcția acțiunilor. Întorcându-ne la dezvoltator, am primit o consultare cu privire la toate problemele de interes, dar pe Internet nu am găsit site-ul oficial al organizației de construcții. Spuneți că acest lucru afectează fiabilitatea dezvoltatorului și sunt obligați să furnizeze informații despre ei înșiși în rețelele de informare?
De la 1 ianuarie 2017, toți dezvoltatorii care lucrează cu atragerea de fonduri de la acționari sunt obligați să-și creeze propriile site-uri de internet, cu plasarea unei game largi de informații despre compania lor, în special:
Din păcate, lipsa unui site oficial de la dezvoltator poate vorbi despre insolvabilitatea sau deșertarea sa.
