36 cod locuință. Codul locuinței (JK RF)

. Proprietatea asupra proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe

Comentariu la articolul 36 din LC RF:

1. Partea 1 comentariu. Artă. conține o regulă care dezvoltă norma alin.1 al art. 290 din Codul civil al Federației Ruse, indicând posibila proprietate a proprietății comune într-un bloc de apartamente de către proprietarii spațiilor din acesta. Această regulă listează compoziția element cu element a proprietății comune mai detaliat. Totodată, lista elementelor care formează proprietate comună, spre deosebire de lista cuprinsă la alin.1 al art. 290 din Codul civil al Federației Ruse, nu este exhaustiv.

Noua ediție partea 1 comentariu. Artă. cu un grad mai mare de detaliu în comparație cu versiunea anterioară, grupează elementele de proprietate comună într-un bloc de locuințe.

Atunci când decideți dacă să clasificați unul sau altul element ca proprietate comună, trebuie să vă ghidați după semnele scopului acestor elemente. Există două astfel de semne.

Primul semn este scopul elementului de a servi mai mult de o cameră. Al doilea semn este scopul elementului de a servi întregul bloc de apartamente.

Proprietatea comună, dacă există temeiuri legale necesare pentru aceasta, aparține proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente pe baza dreptului de proprietate comună comună.

Compoziția proprietății comune se stabilește în conformitate cu Sec. 1 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). În conformitate cu Regulile menționate, proprietatea comună include:

Spații dintr-o clădire de apartamente care nu fac parte din apartamente și care sunt destinate să deservească mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială din această clădire de apartamente, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, scaune cu rotile, mansarde, pardoseli tehnice (inclusiv garaje incorporabile si spatii pentru autovehicule construite pe cheltuiala proprietarilor incintelor, atelierelor, mansardelor tehnice) si subsolurilor tehnice in care exista comunicatii ingineresti, alte echipamente care deservesc mai mult de o locuinta. și (sau) spații nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);

Închiderea structurilor portante ale unei clădiri de apartamente (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, coloane portante și alte structuri portante);

Închiderea structurilor neportante ale unui bloc de apartamente care deservește mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);

Echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate într-o clădire de apartamente în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai multe spații rezidențiale și (sau) nerezidențiale (apartamente);

Un teren pe care se află un bloc de locuințe și ale cărui limite sunt determinate pe baza datelor de înregistrare cadastrală de stat, cu elemente de amenajare și de amenajare a teritoriului;

Alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care se află blocul. este localizat.

La stabilirea componenței proprietății comune, informațiile cuprinse în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta privind drepturile asupra obiectelor imobiliare aflate în proprietate comună, precum și informațiile cuprinse în cadastrul funciar de stat (a se vedea Ordinul). al Ministerului Justiției al Federației Ruse din 14 februarie 2007. N 29 „Cu privire la aprobarea Instrucțiunilor privind specificul efectuării înregistrărilor în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta în timpul înregistrării de stat a drepturilor imobiliare Obiecte imobiliare fiind proprietate comună într-o clădire de apartamente, oferind informații cu privire la drepturile de proprietate comună înregistrate asupra unor astfel de obiecte imobiliare" // RG. 2007. 22 martie).

Compoziția proprietății comune este determinată de:

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe în vederea îndeplinirii obligațiilor de întreținere a proprietății comune;

Autoritățile statului pentru a controla întreținerea proprietății comune;

Organismele locale de autoguvernare în vederea pregătirii și desfășurării unui concurs deschis pentru selecția unei organizații de conducere.

În același timp, guvernele locale (în orașele cu semnificație federală, autoritățile de stat ale acestor entități constitutive ale Federației Ruse) în conformitate cu scrisoarea Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 4 aprilie 2007 N 6037-RM / 07 (Acte legislative și de reglementare în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. 2007. N 6) în vederea îndeplinirii de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe a obligației de întreținere a proprietății comune, precum și în alte scopuri, cu excepția pregătirii. și care dețin o licitație deschisă pentru selectarea unei organizații de management, nu sunt autorizate să aprobe sau să convină asupra componenței (lista) proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.

2. Norma consacrată în a doua teză a paragrafului 4 din partea 1 a comentariului. Art., spre deosebire de norma anterioară a art. 10 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 decembrie; 2002. 26 martie) nu conține instrucțiuni specifice privind procedura de stabilire a limitelor și dimensiunilor a terenului pe care imobilul de locuințe, dar include o formulare cu caracter referențial, orientând participanții în relațiile relevante către legislația funciară și legislația privind urbanismul. Cerințele legislației funciare privind limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali la art. Artă. 33, 36 din Codul funciar al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la gestionarea terenurilor” (RG. 2001. 23 iunie), Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” (RG. 2000. 10 ianuarie), Decretul Guvernul Federației Ruse din 7 august 2002 N 576 „Cu privire la procedura de înlăturare a terenurilor deținute de stat înainte de delimitarea proprietății de stat asupra terenurilor” (RG. 2002. 10 august; 2003. 27 noiembrie).

Cerințele legislației funciare privind limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali la art. Artă. 33, 36 din Codul funciar al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (RG. 2007. 1 august), cap. 4 din Legea federală „Cu privire la promovarea dezvoltării construcțiilor de locuințe” (RG. 2008. 30 iulie), Legea federală „Cu privire la modificările anumitor acte legislative ale Federației Ruse privind îmbunătățirea relațiilor funciare” (RG. 2008) 25 iulie). Cerințele relevante ale legislației privind activitățile de urbanism sunt consacrate în Codul de urbanism al Federației Ruse (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, cu modificările și completările ulterioare) și în regulamentele care îl dezvoltă.

În entitățile constitutive ale Federației Ruse, de regulă, se adoptă acte normative care reglementează în detaliu relațiile care se dezvoltă în legătură cu stabilirea limitelor și dimensiunilor terenurilor situate sub blocuri de locuințe. Deci, la Sankt Petersburg, în această zonă, ordinul Guvernului din Sankt Petersburg din 29 martie 2005 N 25-rp „Cu privire la procedura de interacțiune între autoritățile de stat din Sankt Petersburg și organizațiile în formarea unui teren teren pe care se află un bloc de locuințe” (Buletinul administrației din Sankt Petersburg, 2005, N 4).

3. Comentarii pentru partea 2. Artă. stabilește posibilitățile legale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în raport cu proprietatea comună. Deoarece regimul proprietății comune este definit ca proprietate comună, deținerea, utilizarea și înstrăinarea acesteia se realizează prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună (a se vedea articolele 246, 247 din Codul civil al Federației Ruse). Necesitatea de a ajunge la o înțelegere între participanții la proprietate comună cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune se datorează faptului că, indiferent de mărimea cotelor din dreptul de proprietate, puterile proprietarilor sunt egale ca volum. Un participant la proprietatea comună, dacă este efectiv posibil, are dreptul de a cere ca o parte din proprietatea comună, care poate fi separată de celelalte părți ale sale, să fie pusă în posesia și folosirea sa.

4. Comentarii ale regulii partea 3. Artă. este nou în legislația locuințelor. Ea indică singura modalitate posibilă din punctul de vedere al legiuitorului de a reduce dimensiunea proprietății comune - reconstrucția unui bloc de apartamente, sau mai degrabă una dintre opțiunile sale, a cărei implementare ar trebui să aibă ca rezultat o scădere a suprafeței totale a un bloc de apartamente. În acest caz, legiuitorul nu prevede alte modalități de reducere a dimensiunii proprietății comune, de exemplu, prin modificarea limitelor și reducerea dimensiunii terenului pe care se află casa.

5. Partea 4 comentarii. Artă. conţine o normă care precizează regula alin. 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește monopolul coproprietarilor pentru a determina soarta juridică a proprietății comune. Acordul participanților la proprietate comună cu privire la transferul anumitor elemente care formează proprietate comună trebuie să fie formalizat printr-o hotărâre specială adoptată în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Este evident că o astfel de decizie în sensul paragrafului 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse ar trebui adoptat prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună, deoarece refuzul a cel puțin unuia dintre coproprietari de a transfera o parte din proprietate altor persoane face ca procesul de transfer să fie ilegitim. Cu toate acestea, în sensul părții 1 a art. 46 de comentarii din lege, această decizie se ia cu o majoritate de cel puțin 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Opțiunile de transfer pot fi foarte diferite, inclusiv prin utilizarea procedurilor de licitație competitivă, de exemplu, la acordarea dreptului de utilizare a unui parc auto, un teren de sport situat pe un teren care face parte din proprietatea comună.

Relațiile privind utilizarea elementelor individuale ale proprietății comune trebuie să fie formalizate printr-un acord încheiat între persoana împuternicită de coproprietari și utilizator.

În literatura de specialitate a fost exprimată o opinie conform căreia transferul în folosință a oricărei părți a proprietății comune ar trebui efectuat în conformitate cu normele pentru tranzacțiile cu bunuri mobile (a se vedea: Comentariul articol cu articol asupra Codului locuinței al Federației Ruse / Editat de PV Krasheninnikov.M., 2005, p. 185). Această opinie pare a fi eronată, întrucât transferul în folosință nu este un act care implică înstrăinarea unei părți din proprietatea comună. In plus, legislatia actuala nu contine reguli speciale in ceea ce priveste folosirea bunurilor mobile, cu exceptia inchirierii de autovehicule, inchirierii si leasingului financiar. Totuși, în acest din urmă caz, obiectul de închiriere trebuie izolat.

6. În partea 5 comentarii. Artă. se stabilește o autorizație generală de grevare a terenului pe care se află blocul de locuințe, cu drept de folosință limitată a acestui teren de către terți. Dreptul specificat se numește servitute și aparține categoriei drepturilor reale (articolele 216, 274 - 277 din Codul civil al Federației Ruse). Servitutea se instituie asupra imobilului care se afla in proprietate, iar atunci cand aceasta proprietate este trecuta unui nou proprietar, aceasta nu inceteaza.

De regulă, o servitute se stabilește prin acord între persoana care solicită instituirea dreptului de folosință limitată și proprietari. Servitutea este supusă înregistrării de stat în conformitate cu regulile art. 27 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24 2244). Inregistrarea de stat a servitutilor se realizeaza in Registrul Unificat de Stat al Drepturilor pe baza unei cereri din partea proprietarilor (persoana imputernicita de acestia) sau a persoanei in favoarea careia se constituie servitutea, daca aceasta din urma are un acord de servitute.

7. În partea 6 a comentariului. Artă. se stabilesc consecintele juridice ale distrugerii, mortii accidentale, demolarii unui bloc de locuinte sub aspectul dreptului de proprietate asupra unei cote din dreptul de proprietate comuna asupra unui teren. La producerea acestor împrejurări, cota de proprietate asupra terenului pe care s-a situat imobilul de locuit distrus, pierdut accidental sau demolat se stabilește în baza cotei de proprietate din proprietatea comună din blocul de locuințe, i.e. rămâne neschimbată și egală cu valoarea care exista la momentul apariției circumstanțelor relevante.

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:

1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere în această casă (subsoluri tehnice);

2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;

3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente destinate să asigure accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și care deservește mai mult de un spațiu;

(modificată prin Legea federală nr. 462-FZ din 29 decembrie 2017)

4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

(Partea 1 modificată prin Legea federală nr. 123-FZ din 04.06.2011)

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.

4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.

4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la paragraful 3 al articolului 15 din prezentul cod este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații. într-o clădire de apartamente numai dacă o astfel de adaptare se realizează fără atragerea de fonduri proprietarii specificați.

(Partea 4.1 a fost introdusă prin Legea federală nr. 462-FZ din 29 decembrie 2017)

5. Terenul pe care se află blocul de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini a unui teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.

(modificată prin Legea federală nr. 341-FZ din 3 august 2018)

6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.

(Partea a șasea a fost introdusă prin Legea federală nr. 232-FZ din 18 decembrie 2006)

Comentarii la articole

1. Punctul 1 comentariu. Artă. conține o regulă care dezvoltă norma clauzei 1 a articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse, indicând posibila proprietate a proprietății comune într-un bloc de apartamente de către proprietarii spațiilor din acesta. Această regulă listează compoziția element cu element a proprietății comune mai detaliat. În același timp, lista elementelor care formează proprietatea comună, spre deosebire de lista cuprinsă în paragraful 1 al articolului 290 din Codul civil al Federației Ruse, nu este exhaustivă. Acest lucru este indicat de expresia „inclusiv” folosită de legiuitor.

Atunci când decideți asupra relației dintre un element și proprietatea comună, trebuie să ne ghidăm după semnele scopului acestor elemente. Există două astfel de semne.

Primul semn este scopul elementului de a servi mai mult de o cameră. Al doilea semn este scopul elementului de a servi întregul bloc de apartamente.

Proprietatea comună, dacă există temeiuri legale necesare pentru aceasta, aparține proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente pe baza dreptului de proprietate comună comună.

Atunci când se determină caracteristicile tehnice și operaționale ale elementelor compoziției proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, ar trebui să se ghideze după SNiP 2.08.01-89 „Clădiri rezidențiale”.

2. Alineatul 2 p.1 comentariu. Artă. spre deosebire de norma anterior valabilă a articolului 10 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” (SZ RF. 1996. N 25. St. 2963; RG. 2001. 31 decembrie; 2002. 26 martie) nu conține instrucțiuni specifice privind procedura de stabilire a limitelor și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe, dar include o formulare cu caracter referențial, care orientează participanții în relațiile relevante cu legislația funciară și legislația privind urbanismul. Cerințele legislației funciare cu privire la limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali în articolele 33, 36 din Codul funciar al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la gestionarea terenurilor” (RG. 2001. 23 iunie), Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” (RG. 2000. 10 ianuarie), Decretul Guvernului Federației Ruse din 7 august 2002 N 576 „Cu privire la procedura de înlăturare a terenurilor deținute de stat înainte de delimitarea proprietății de stat a teren” (RG. 2002. 10. aug.; 2003. 27 nov. ).

O procedură detaliată pentru determinarea mărimii și delimitării terenurilor pe care sunt amplasate blocurile de apartamente este stabilită prin Regulamentul privind determinarea dimensiunii și delimitarea terenurilor în condominii, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 1997. N 1223 (modificat la 21 august 2000.) (RG. 1997. 10 oct.; 1998. 16 aprilie).

3. Punctul 2 comentarii. Artă. stabilește posibilitățile legale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în raport cu proprietatea comună. Deoarece regimul proprietății comune este definit ca proprietate comună, deținerea, utilizarea și înstrăinarea acesteia se realizează prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună (a se vedea articolele 246, 247 din Codul civil al Federației Ruse). Necesitatea de a ajunge la o înțelegere între participanții la proprietate comună cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune se datorează faptului că, indiferent de mărimea cotelor din dreptul de proprietate, puterile proprietarilor sunt egale ca volum. Un participant la proprietate comună, dacă este efectiv posibil, are dreptul de a cere ca o parte din proprietatea comună, care poate fi separată de celelalte părți ale sale, să fie pusă în posesia și folosirea sa.

4. Regula p.3 comentarii. Artă. este nou în legislația locuințelor. Ea indică singura modalitate posibilă din punctul de vedere al legiuitorului de a reduce dimensiunea proprietății comune - reconstrucția unui bloc de apartamente, sau mai degrabă una dintre opțiunile sale, a cărei implementare ar trebui să aibă ca rezultat o scădere a suprafeței totale a un bloc de apartamente. În acest caz, legiuitorul nu prevede alte modalități de reducere a dimensiunii proprietății comune, de exemplu, prin modificarea limitelor și reducerea dimensiunii terenului pe care se află casa.

5. Punctul 4 al comentariului. Artă. conține o normă care concretizează regula clauzei 1 a articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește monopolul coproprietarilor pentru a determina soarta juridică a proprietății comune. Acordul participanților la proprietate comună cu privire la transferul anumitor elemente care formează proprietate comună trebuie să fie formalizat printr-o hotărâre specială adoptată în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Evident, o astfel de decizie trebuie luată prin consens, întrucât refuzul a cel puțin unuia dintre proprietari de a transfera o parte din proprietate către alte persoane face ca procesul de transfer să fie ilegitim.

Relațiile privind utilizarea elementelor individuale ale proprietății comune trebuie să fie formalizate printr-un acord încheiat între persoana împuternicită de coproprietari și utilizator.

6. În paragraful 5 al comentariului. Artă. se stabilește o autorizație generală de grevare a terenului pe care se află blocul de locuințe, cu drept de folosință limitată a acestui teren de către terți. Dreptul specificat se numește servitute și aparține categoriei drepturilor de proprietate (Art. 216, 274-277 din Codul civil al Federației Ruse). Servitutea se instituie asupra imobilului care se afla in proprietate, iar atunci cand aceasta proprietate este trecuta unui nou proprietar, aceasta nu inceteaza.

De regulă, o servitute se stabilește prin acord între persoana care solicită instituirea dreptului de folosință limitată și proprietari. Servitutea este supusă înregistrării de stat în conformitate cu regulile articolului 27 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (SZ RF. 1997. N 30. St. 3594; 2001. N 16). . Sf. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Art. 2244). Inregistrarea de stat a servitutilor se realizeaza in Registrul Unificat de Stat al Drepturilor pe baza unei cereri din partea proprietarilor (persoana imputernicita de acestia) sau a persoanei in favoarea careia se constituie servitutea, daca aceasta din urma are un acord de servitute.

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:

1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații de inginerie, altele deservesc mai mult o cameră în această casă echipament

(beciuri tehnice);

2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și care sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și de locuit ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;

3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în această casă în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere;

4) terenul pe care se afla aceasta casa, cu elemente de amenajare si amenajare, alte obiecte destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei case si situate pe terenul specificat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.

Culegere de legislație a Federației Ruse, 2011, N 23, art. 3263)

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe trebuie să dețină, să folosească și, în limitele stabilite de prezentul cod și de legislația civilă, să dispună de proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția sa.

4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate în folosință de către alte persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetăţeni ai persoanelor juridice.

5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini pe un teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu utilizare limitată din punct de vedere legal se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile legate de grevarea unui teren cu drept de folosință limitată sau despre condițiile unei astfel de sarcini se soluționează în instanță.

6. În caz de distrugere, inclusiv distrugere accidentală, demolare a unei clădiri cu mai multe apartamente, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului, precum și alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerea, inclusiv moartea accidentală, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă (Partea 6 a fost introdusă prin Legea federală din 18 decembrie 2006 N 232-FZ - Culegere de legislație a Federației Ruse, 2006, N 52 , Art. 5498).

ST 36 ZhK RF.

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.

Comentariu la art. 36 din Codul locuinței al Federației Ruse

1. Proprietate comună într-un bloc de locuințe - părți dintr-un complex imobiliar destinate întreținerii, folosirii și accesului în incintă; strâns legate de incintă și urmând soarta acestora: palieruri inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră din această casă ( subsoluri tehnice), precum și acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în această casă, în exteriorul sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere, terenul pe în care se află locuința, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire și alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case situate pe amplasamentul precizat.

Conform articolului 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, în proprietatea comună a proprietarilor dintr-un bloc de apartamente, cota unui anumit proprietar determină obligațiile sale pentru costuri în suma totală a plăților obligatorii pentru întreținerea și repararea acestor tipuri de proprietate comună, adică acestea sunt plăți obligatorii efectuate de proprietar, ținând cont de cota sa în proprietatea comună, sau așa-numita sarcină a menținerii proprietății pe baza proprietății comune.

Neutilizarea de către proprietar a spațiilor care îi aparțin pe baza dreptului de proprietate comună sau refuzul de a folosi proprietatea comună nu constituie un motiv pentru scutirea totală sau parțială a proprietarului de participarea la cheltuielile generale de întreținere și reparații, în alte cheltuieli.

Partea proprietarului în suma totală a plăților obligatorii poate servi ca bază pentru determinarea numărului de voturi ale unei persoane la adunarea generală a proprietarilor dintr-un bloc de apartamente. Totuși, trebuie avut în vedere că fiecare proprietar, în exercitarea dreptului de proprietate comună, indiferent de mărimea cotei sale, are în principiu un vot.

Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu prevederile art. 83, 85 din Codul funciar al Federației Ruse și art. 20 - 22 din Codul de urbanism al Federației Ruse.

Locurile de teren sunt transferate în proprietatea comună a proprietarilor în dimensiunea standard gratuit. În același timp, dimensiunea standard a unui teren este determinată în funcție de suprafața terenului ocupat direct de un bloc de locuințe și alte imobile, precum și de teritoriile adiacente acestora necesare pentru a asigura funcționarea (întreținerea) a acestora. , luând în considerare respectarea normelor Codului de urbanism al Federației Ruse, securitatea la incendiu, zonele sanitare între clădiri, alte norme care asigură condiții standard de viață.

2, 3, 4. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin și folosesc bunuri comune în conformitate cu scopul propus, regulile de utilizare. Drepturile de dispunere sunt limitate. Prin hotărâre a proprietarilor spațiilor, adoptată în ședința acestora, obiectele proprietății comune pot fi transferate spre folosință altor persoane dacă un astfel de transfer nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoanelor juridice.

Scările inter-apartamente, coridoarele, structurile de închidere și de susținere, liftul și alte puțuri, echipamentele mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în interior nu sunt supuse înstrăinării și transferului pentru utilizare.

Prin decizia proprietarilor spațiilor, următoarele pot fi transferate pentru utilizare pe termen determinat (în baza unui acord) către alte persoane: scări, lifturi, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, terenuri, dacă aceasta, după cum s-a menționat , nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoanelor juridice.

Un astfel de transfer cu titlu rambursabil poate fi cauzat de interesele activității antreprenoriale, obținerea de beneficii proprietate din amplasarea restaurantelor, barurilor, cafenelelor, magazinelor în subsoluri; la etajele tehnice - ateliere pentru repararea si intretinerea echipamentelor de transmisie radio si televiziune; pe acoperișurile caselor - instalarea de panouri publicitare etc.

Atât o scădere, cât și o creștere a proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt permise cu acordul tuturor proprietarilor pe baza unei reconstrucții autorizate oficial de către autoritățile competente (instalarea de lifturi îmbunătățite, echipamente inginerești noi în subsoluri tehnice etc.).

5. Terenul pe care se află blocul de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane (). Nu este permisă refuzul folosirii unui teren atunci când este necesar accesul la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod (înainte de 1 martie 2005). Nu există restricții stricte cu privire la noua grevare a unui teren cu drept de folosință limitată. O astfel de utilizare se stabilește printr-un acord între proprietarii spațiilor și părțile interesate. Litigiile referitoare la servitute și la condițiile acesteia se soluționează de instanță.

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:

2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.

Comentarii la art. 36 ZhK RF

1. Articolul comentat reglementează raporturile de proprietate comună într-un bloc de locuințe, unde spațiile (rezidențiale și nerezidențiale) sunt deținute de diverse entități, inclusiv de entități publice. În plus, problemele de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sunt reglementate în mod egal în toate blocurile de locuințe, indiferent de numărul de proprietari, de numărul de spații dintr-o astfel de casă, precum și de prezența sau absența unei asociații de proprietari sau orice altă organizație.

2. În clauza 6 din Regulamentul privind recunoașterea unui spațiu ca locație rezidențială, spații rezidențiale improprii pentru locuire și clădire de apartamente în regim de urgență și supus demolării sau reconstrucției, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, se spune că un bloc de locuințe este recunoscut ca o combinație de două și mai mult decât apartamente cu ieșiri independente fie către un teren adiacent unui bloc de locuit, fie către zone comune dintr-un astfel de imobil. Un bloc de apartamente conține elemente ale proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă în conformitate cu legislația privind locuința.

Astfel, o clădire care conține două sau mai multe apartamente este considerată clădire de apartamente și i se aplică toate regulile de funcționare a unui bloc de locuințe.

Articolul comentat oferă o listă destul de completă a obiectelor care fac parte din proprietatea comună, inclusiv spațiile destinate deservirii proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente. Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491, oferă o listă și mai detaliată a obiectelor care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente. (clauza 2).

Proprietatea comună include:

a) spații dintr-o clădire de apartamente care nu fac parte dintr-un apartament și care sunt destinate să deservească mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială din această clădire de apartamente (denumite în continuare zone comune), inclusiv palierele inter-apartamente, scările , lifturi, lift și alte mine, coridoare, scaune cu rotile, poduri, pardoseli tehnice (inclusiv garaje încorporate și platforme pentru autovehicule construite pe cheltuiala proprietarilor spațiilor, atelierelor, mansardelor tehnice) și subsoluri tehnice în care se află comunicații de inginerie, care deservesc altfel mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială într-un echipament de clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, camere de cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);

c) împrejmuirea structurilor portante ale unui bloc de locuințe (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, coloane portante și alte structuri portante);

d) închiderea structurilor neportante ale unui bloc de locuințe care deservește mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);

e) echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate într-o clădire de apartamente în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere (apartamente) rezidențială și (sau) nerezidențială;

f) un teren pe care se află un bloc de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor cadastrale de stat, cu elemente de amenajare și de amenajare a teritoriului;

g) alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care se află bloc de apartamente este situat .

Proprietatea comună include și sisteme de inginerie internă de alimentare cu apă rece și caldă și gaze, constând din coloane, ramificații de la ramuri până la primul dispozitiv de deconectare situat pe ramuri de la coloane, aceste dispozitive de deconectare, colective (casă generală) apă rece și caldă. contoare, primele supape de închidere și control de la ieșirile cablajului intra-apartament din coloane, precum și echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente amplasate pe aceste rețele, un sistem de încălzire intern format din coloane, încălzire elemente, supape de control și închidere, dispozitive de contorizare a energiei termice colective (casă comună), precum și alte echipamente amplasate pe aceste rețele, un sistem de alimentare cu energie electrică intracasă, format din dulapuri de intrare, dispozitive de distribuție a intrărilor, echipamente de protecție, monitorizare și control , dispozitive colective (casă generală) de contorizare a energiei electrice, scuturi de podea golfulețe și dulapuri, instalații de iluminat în spațiile comune, instalații electrice de sisteme de evacuare a fumului, sisteme automate de alarmă incendiu pentru alimentarea interioară cu apă de incendiu, lifturi de marfă, pasageri și incendiu, dispozitive de blocare automată a ușilor de la intrarea unui bloc de locuințe, rețele (cabluri) din limita externă, stabilită în conformitate cu clauza 8 din prezentul Regulament, la contoarele de energie electrică individuale, comune (de apartament), precum și la alte echipamente electrice situate pe aceste rețele.

3. Clauza 8 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe prevede că limita exterioară a rețelelor de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și canalizare, rețele de informare și telecomunicații (inclusiv rețele de radiodifuziune prin cablu, televiziune prin cablu, rețea de fibră optică, linii de comunicații telefonice și alte rețele similare) care fac parte din proprietatea comună, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legislația Federației Ruse, este limita exterioară a zidului unui bloc de apartamente și limita responsabilității operaționale în prezența unui dispozitiv de contorizare colectiv (casă generală) a resursei comunale corespunzătoare, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acordul locației proprietarilor cu un furnizor de servicii de utilități sau o organizație furnizoare de resurse este joncțiunea unui contor colectiv (casă comună) cu contorul corespunzător. rețea de inginerie inclusă într-un bloc de locuințe.

Legiuitorul a stabilit că teritoriul adiacent face parte din proprietatea comună și, în consecință, proprietatea comună cuprinde obiecte situate pe acest teritoriu, care sunt destinate deservirii locuinței. Dar dacă stațiile de transformare, punctele de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe fac parte din proprietatea comună, atunci rețelele de alimentare cu energie electrică și termică care ies din aceste instalații fac și ele parte din proprietatea comună, în ciuda faptului că sunt situate până la exterior. peretele casei.

Limita exterioară a rețelelor de alimentare cu gaze care fac parte din proprietatea comună este joncțiunea primului dispozitiv de blocare cu rețeaua exterioară de distribuție a gazelor.

4. În componența proprietății comune într-un bloc de locuințe cuprinde terenul pe care se află casa menționată, cu elemente de amenajare și de amenajare. Cu toate acestea, limitele terenurilor pe care se află blocurile de locuințe nu sunt întotdeauna stabilite.

În partea a 2-a a art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse prevede că, în dezvoltarea existentă, terenurile pe care există structuri care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt furnizate drept proprietate comună proprietății comune. a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite de legislația locativă.

La rândul său, în art. 16 din Legea introductivă, se stabilește că în dezvoltarea existentă a așezărilor, terenul pe care se află un bloc de locuințe și alte obiecte imobiliare cuprinse într-o astfel de casă este proprietate comună comună a proprietarilor de spații dintr-un apartament. clădire.

Terenul pe care un bloc de locuințe și alte obiecte imobiliare care fac parte dintr-o astfel de casă, care a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse și pentru care a fost efectuată înregistrarea cadastrală de stat, este situat, trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Astfel, dacă la momentul intrării în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse sunt stabilite limitele terenului pe care se află clădirea de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă și a fost efectuată înregistrarea cadastrală, atunci acest teren trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de locuințe de la data intrării în vigoare a prezentului Cod.

În cazul în care limitele terenului nu au fost stabilite, în baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, orice persoană împuternicită de adunarea generală are dreptul de a se adresa autorităților statului sau administrațiile locale cu o cerere de stabilire a limitelor terenului pe care se află blocul de locuințe. Terenul trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe din momentul înregistrării cadastrale de stat a terenului pe care imobilul și alte obiecte imobiliare care fac parte dintr-o astfel de casă. sunt situate. În acest caz, există o includere a unui teren în proprietatea comună a unui bloc de locuințe și, ca urmare, apariția unui drept de proprietate comună la stabilirea limitelor terenului și efectuarea înregistrării cadastrale de stat.

Clădirile de apartamente și alte obiecte imobiliare care fac parte din astfel de clădiri, construite sau reconstruite după intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, sunt acceptate pentru funcționare numai atunci când dimensiunea și limitele terenurilor pe care aceste clădiri de apartamente sunt situate sunt stabilite. În acest caz, terenul este inclus imediat în proprietatea comună a unui bloc de locuințe.

Dacă un bloc de locuințe este pus în funcțiune unul câte unul, atunci proprietatea asupra terenului este inclusă în structura blocului de locuințe și trece în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe din momentul primului se pune în funcțiune etapa blocului de locuințe. Acest lucru se datorează faptului că în dezvoltarea existentă (și prima etapă a casei este deja o dezvoltare existentă), terenul devine proprietatea proprietarilor sediului blocului de apartamente la formarea terenului și proprietarul spațiilor din blocul de locuințe dobândește o cotă-parte din proprietatea comună, care include și teren.

Codul funciar al Federației Ruse (Partea 2, Articolul 36), Codul Locuinței al Federației Ruse (Articolul 36), Legea introductivă (Articolul 16) stabilesc că proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente nu pot avea alte drepturi asupra unui teren parcela, cu exceptia dreptului de proprietate.

5. În paragraful 7 al Decretului Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 „Cu privire la aprobarea Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente și a Regulilor pentru modificarea sumei plății pentru întreținere și repararea spațiilor de locuit în cazul prestării de servicii și efectuarea lucrărilor de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de locuințe de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită „se stabilește că autoritățile statului și administrațiile locale asigură înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor pe care sunt situate blocurile de apartamente, fără a percepe plata de la proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe la domiciliu până la 1 iulie 2008.

Astfel, s-a stabilit obligația organelor locale de autoguvernare și a autorităților statului de a forma terenuri pe care se află blocuri de locuințe.

6. Terenurile pe care sunt amplasate case cu mai multe apartamente sunt destinate nu numai folosirii proprietarilor de spații din aceste case, ci și folosirii multor alte persoane. În acest sens, orice împrejmuire sau dezvoltare a unui teren care împiedică trecerea sau trecerea, de regulă, poate duce la încălcarea drepturilor cetățenilor și persoanelor juridice. Căile de acces, locurile de joacă, rețele de spații verzi și alte facilități destinate utilizării de către un cerc nedefinit de oameni pot fi amplasate pe aceste site-uri. În astfel de cazuri, aceste terenuri pot fi grevate cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane (servitute).

Grevele care existau anterior intrării în vigoare a Codului comentat nu încetează odată cu transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Dacă grevarea este stabilită după intrarea în vigoare a prezentului Cod, atunci o astfel de grevare a terenului se stabilește prin acord între persoana care solicită stabilirea unei astfel de sarcini a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe.

Dacă părțile nu au ajuns la o înțelegere privind grevarea terenului cu o nouă servitute, atunci litigiul privind constituirea acesteia sau condițiile de grevare cu drept de folosință limitată se poate soluționa în instanță.

7. Proprietatea comună dintr-o clădire de apartamente se află în proprietatea comună comună a proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale (denumite în continuare proprietarii spațiilor) acestei case.

În structura unui bloc de locuințe se disting două părți, dintre care una este spații rezidențiale și nerezidențiale deținute de cetățeni, persoane juridice sau entități publice, iar cealaltă parte a unui bloc de locuințe - proprietate comună - este în proprietate comună comună a proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe. Spațiile dintr-un bloc de apartamente sunt obiecte ale dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor dintr-o clădire de apartamente sunt supuse înregistrării de stat în cazurile prevăzute de legislația federală. Proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente este un singur obiect indivizibil și este în proprietate comună. În același timp, trebuie menționat că proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu sunt proprietarii subsolului, mansardei, utilajelor, terenurilor etc. separat. Ei sunt proprietarii proprietății comune ca un singur complex indivizibil de proprietate. În acest caz, obiectul proprietății este proprietatea comună ca obiect independent.

Din cele de mai sus, putem concluziona că un bloc de locuințe ca un singur ansamblu de proprietăți imobiliare nu poate fi un obiect independent de drepturi de proprietate (precum și alte drepturi de proprietate), întrucât obiectul drepturilor de proprietate sunt spațiile rezidențiale din acesta, iar restul (proprietate comună) este într-o cotă comună proprietate a proprietarilor de proprietăți rezidențiale. Cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune între proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe ia naștere în virtutea legii la momentul apariției dreptului de proprietate asupra spațiilor dobândite de aceștia în casă.

8. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe nu este supusă înstrăinării. Nu participă la circulația civilă ca obiect independent. De asemenea, părțile separate ale proprietății comune nu sunt supuse înstrăinării. Ele nu sunt obiecte independente ale drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi de proprietate.

Unele părți ale proprietății comune pot fi adăugate incintei ca urmare a reconstrucției. De exemplu, o parte a unui spațiu de mansardă poate fi atașată unui spațiu de locuit, rezultând o creștere a dimensiunii spațiului de locuit. Astfel de acțiuni pot fi realizate prin reconstrucția localului și a unei părți din proprietatea comună. Ca urmare a reconstrucției, apare un nou obiect - un apartament cu o suprafață mai mare, în timp ce aria spațiului mansardei scade. Deoarece o astfel de reconstrucție se realizează în legătură cu proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente, este necesar acordul altor proprietari ai spațiilor. Un astfel de consimțământ poate fi obținut în modul prevăzut la art. Artă. 46 - 48 din LC RF (a se vedea comentariul la art. 46 - 48 din LC). După obținerea unui astfel de acord de la proprietarii spațiilor, reconstrucția poate fi efectuată în conformitate cu cerințele acestui cod și legislația Federației Ruse privind planificarea urbană.

9. Prin decizia proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, este posibilă transferarea anumitor obiecte de proprietate comună pentru utilizare. De regulă, o astfel de decizie se ia în adunarea generală în modul prevăzut de art. Artă. 46 - 48 din LC RF (a se vedea comentariul la art. 46 - 48 din LC). Cu toate acestea, prin hotărâre a adunării generale, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe poate fi autorizată să transfere o parte din proprietatea comună în folosință.

Datorită caracteristicilor funcționale, nu toate obiectele proprietății comune pot fi transferate altor persoane chiar și pentru utilizare. Astfel de obiecte de proprietate comună includ casele scărilor inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, structuri portante și de închidere neportante, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente, toate secțiunile de căi de acces, alei și alte obiecte. , transfer în folosință care face imposibilă exercitarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Obiectele proprietății comune, a căror utilizare nu va duce la încălcarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, pot fi transferate pentru utilizare de către persoane fizice sau juridice (de exemplu, un subsol).

Cu toate acestea, subsolul, ca orice altă parte a proprietății comune, nu poate fi remarcat ca obiect independent al drepturilor de proprietate. În ceea ce privește o parte a proprietății comune, este imposibil să se efectueze o contabilitate tehnică și să îi atribuie un număr cadastral, să se efectueze înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Toate aceste acțiuni sunt imposibile datorită faptului că proprietatea comună este un complex de proprietate indivizibil. În consecință, nu se poate efectua o tranzacție cu o parte din proprietatea comună ca obiect imobiliar, întrucât un astfel de obiect independent nu există. Transferul în folosință a oricărei părți din proprietatea comună trebuie să se efectueze în conformitate cu normele pentru tranzacțiile cu bunuri mobile.

Transferul în folosință a proprietății comune într-un bloc de locuințe se efectuează de către proprietarii spațiilor.

În absența unei asociații de proprietari într-un bloc de locuințe, părțile la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună în folosință sunt proprietarii spațiilor din blocul de locuințe. Acordul poate fi semnat de unul dintre proprietari, dacă acesta este autorizat în acest sens de către adunarea generală a proprietarilor. Dacă într-un bloc de locuințe este înființată o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, atunci parteneriatul sau cooperativa acționează ca parte la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună pentru utilizare. În acest caz, parteneriatul sau cooperativa acționează în nume propriu, dar în interesul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

10. În cazul distrugerii sau demolării unui bloc de locuințe, terenul rămâne în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe, care anterior se afla pe acest amplasament. Cotele din dreptul de proprietate asupra terenului participanților la proprietatea comună rămân aceleași ca și în proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe.

Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă. Totuși, potrivit părților 10 - 12 din art. 32 din Codul Locuinței al Federației Ruse, proprietarii unui astfel de teren sunt limitați semnificativ în cedarea acestui teren (a se vedea comentariul la acest articol).