O trăsătură caracteristică a obiectelor fondului de construcție neterminat este că nu pot fi utilizate în scopul propus până când nu sunt puse în funcțiune. Acestea includ complexe rezidențiale și nerezidențiale de active fixe. Există o serie de semne de construcție în curs:
Construcția în curs este un ansamblu de cheltuieli efectuate de dezvoltator, care s-au acumulat de la data punerii obiectului până la data punerii în funcțiune a acestuia. Obiectele care sunt în curs de finalizare sunt legate de un anumit teren. Clădirile și structurile finite trebuie să fie staționare, clădirile temporare (chioșcuri cu structuri suspendate) sunt contabilizate separat.
Suspendarea construcției poate fi cauzată de lipsa finanțării și lipsa instrumentelor, a materiilor prime, a capitalului de lucru. Obiectele neterminate după punerea în funcțiune vor fi recunoscute ca active fixe ca imobile. Dar până când lucrarea asupra obiectului este recunoscută ca fiind complet finalizată, activul nu poate fi reflectat în tranzacțiile contabile ca parte a mijloacelor fixe.
ATENŢIE! Suma pentru constructii in curs se formeaza numai din cheltuielile efective.
Cheltuielile pentru obiectele neterminate din contabilitate sunt prezentate pe baza de angajamente. Costul obiectelor aflate în construcție include:
IMPORTANT! Constructia in curs nu poate fi amortizata.
Contabilul, la primirea documentației primare, rezumă toate elementele de cost pentru clădirea sau structura ridicată. Rezultatul global reflectă costul stocurilor, al materiilor prime, al materialelor de finisare, al salariilor muncitorilor, al combustibilului pentru echipamente. Dacă în timpul inspecției obiectului a fost găsit un defect, acesta este inclus în costuri.
Înainte ca obiectul să fie pus în funcțiune, se verifică disponibilitatea acestuia. Pe baza rezultatelor sale se întocmește un Act. Documentul este semnat și verificat cu clientul. După ce o structură este recunoscută ca imobilizări corporale în contabilitate, conducerea întreprinderii poate dispune de ea în următoarele moduri:
NOTĂ! Atunci când se decide asupra modului de utilizare a obiectelor ridicate, este necesară coordonarea operațiunii cu membrii comisiei create la întreprindere.
Procedura de trecere a unui obiect din categoria de construcție în curs la cea finalizată presupune semnarea Actului de acceptare și transfer al activului, reflectarea valorii acestuia în contabilitate. Forme de acte sunt date în rezoluția Comitetului de Stat pentru Statistică din 11 noiembrie 1999 sub Nr. 110. Următorul pas este oprirea contabilității tranzacțiilor comerciale pe acest obiect în stadiul de construcție în curs. Toate sumele acumulate în cont sunt transferate la costul noului mijloc fix pus în funcțiune.
Suspendarea temporară a construcției unei clădiri sau structuri trebuie să fie documentată. Decizia privind necesitatea acestei operațiuni este luată de client, se consemnează în ordinea indicând momentul inventarierii. În următoarea etapă, dezvoltatorul este informat despre conservarea viitoare a unității.
Înainte de înghețarea construcției, se efectuează un inventar la instalație. Pentru această procedură se creează un organism comisionar din reprezentanți ai clientului și ai contractantului. Membrii comisiei, după inspectarea structurii neterminate, întocmesc o listă de inventariere. Documentul reflectă:
Dupa masurile de inventariere se semneaza Actul de oprire temporara a constructiilor.
Puteți vinde doar un obiect a cărui construcție a fost suspendată. Înainte de a efectua o tranzacție, este necesară oficializarea dreptului de proprietate asupra structurii în construcție. Pentru a face acest lucru, se depun la Rosreestr un set de documente de proprietate pentru alocarea terenului și o autorizație eliberată anterior pentru începerea lucrărilor de construcție (articolul 40 din Legea din 13 iulie 2015 nr. 218-FZ). Autoritatea de înregistrare va avea nevoie de informații suplimentare:
În contabilitate, munca prestată este acceptată în bilanţ, contractul contractual este reziliat.
Obiectele nefinisate în cuantumul costurilor suportate pentru construcția lor se contabilizează în contul 08 al subcontului 3. Contul este activ. Tranzacțiile de debit se reflectă asupra acesteia în tranzacțiile de debit. Toate sumele acumulate în perioada de construcție sunt anulate din împrumut în momentul punerii în funcțiune a activului. Cablaj tipic:
În formularul de bilanț aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor din 2 iulie 2010 nr. 66n, costul construcției în derulare este prezentat ca parte a mijloacelor fixe. Rândul 1130 este destinat pentru aceasta (1 secțiune în activul formularului de raportare). În plus, se face o decodare pentru costul obiectelor neterminate.
In cazul in care se decide vanzarea imobilului neterminat catre terti, se percepe TVA la valoarea acesteia. Baza de impozitare este valoarea prețului reflectată în documentația contractuală. Tranzacția se formalizează printr-un contract de vânzare. Veniturile primite sunt legate în contabilitate de perioada în care activul a fost transferat cumpărătorului pe baza actului. Profitul se arată la data înregistrării drepturilor de proprietate de către partea care dobândește obiectul.
Vânzarea va fi însoțită de următoarele înregistrări compensatorii:
PENTRU INFORMAȚIA DUMNEAVOASTRĂ! Dezavantajul schemei de impozitare actuală se manifestă pentru simpliști. Acestea vor trebui să includă întregul încasări în baza de impozitare, ceea ce va crește semnificativ valoarea datoriei fiscale.
Potrivit Scrisorii Ministerului Finanțelor din 24 martie 2017 Nr.03-05-06-01 / 17081, obiectele neterminate care au fost înregistrate se încadrează în categoria bunurilor impozabile. Valoarea acestor active este inclusă în baza totală a impozitului pe proprietate. Pentru persoane fizice, norma a fost introdusă în 2015 (articolul 401 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Dacă plătitorul impozitului pe proprietate este o persoană fizică, atunci valoarea cadastrală sau de inventar este luată ca bază de impozitare (articolul 402 din Codul fiscal al Federației Ruse). În art. 403 din Codul fiscal al Federației Ruse prevede o serie de avantaje fiscale pentru pensionari, persoane cu handicap, persoane cu premii de stat și participanți la ostilități (o listă completă a persoanelor care au dreptul de a folosi beneficiul este dată la articolul 407, paragraful 1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Este imposibil să se reducă impozitul prin aplicarea scutirii în ceea ce privește comerțul, facilitățile administrative și activele scumpe (cu un preț de 300 de milioane de ruble sau mai mult).
Pentru persoanele juridice, obligațiile fiscale pentru clădirile în construcție apar după ce instalația este gata. Scutirea de impozitul pe proprietate va fi relevantă până când întreprinderea începe să folosească activul în scopul propus și nu încetează să investească în construcția sau îmbunătățirea acestuia.
În cazul în care construcția este realizată de client cu implicarea resurselor împrumutate, atunci costul obiectelor construite din punct de vedere fiscal și contabil va diferi. Valoarea fiscală se va aplica la calcularea deducerilor din amortizare, impozitul pe venit, valoarea contabilă este necesară pentru a deriva obligațiile privind impozitul pe proprietate (dacă se ia ca bază evaluarea cadastrală).
„Contabilitatea”, 2004, N 24
CONTABILITATE PENTRU CONSTRUCȚII ÎN DECLARARE
Constructii in curs reprezinta obiecte imobiliare aflate in stadiul de proiectare si realizare a lucrarilor de constructii si instalatii: cladiri si structuri noi si reconstruite; întreprinderi supuse extinderii, completării, modernizării și reechipării tehnice.
Costul construcției în curs se formează pe baza de angajamente din costurile de capital asociate construcției: plata închirierii unui teren, plata autorizațiilor inițiale, proiectarea și sondajul și lucrările de construcție și instalare, echipamente tehnologice, alte lucrări și costuri .
Construcția în derulare este reflectată la data de raportare în sect. I din activul de bilanț pentru un articol complex, format din solduri, pentru următoarele conturi: 07 „Echipamente pentru instalare”, 08 „Investiții în active imobilizate”, 60 „Decontări cu furnizori și antreprenori”, subcontul „ Decontări pentru avansuri emise” - parțial solduri de avansuri transferate furnizorilor și antreprenorilor pentru plata costurilor aferente construcției.
Costurile pentru construcția în curs sunt contabilizate de către investitorii-dezvoltatori care construiesc instalații pentru propriile nevoi și (sau) clienții-dezvoltatori în conformitate cu contractele încheiate cu investitorul pentru îndeplinirea funcțiilor de organizare a construcției de instalații.
Investitorii care finanțează construcția, alături de principala activitate comercială, sunt în același timp dezvoltatorii construcției. O astfel de organizație are un teren pentru construcție pe drepturi de proprietate, posesie, dispoziție sau închiriere.
Investitorul-dezvoltator realizează singur (în mod economic) construcția de obiecte pentru propriile nevoi sau atrage o organizație de construcții prin încheierea unui contract cu aceasta. În raport cu organizația de construcție, investitorul acționează ca un client-constructor.
În vederea efectuării lucrărilor de construcție și instalare, investitorul-dezvoltator realizează un serviciu special (șantier, atelier etc.), angajează muncitori în construcții, achiziționează materiale, utilaje tehnologice, mașini și mecanisme de construcții sau le folosește în baza contractelor de închiriere servicii) cu terți.
În timpul construcției economice, costurile efective de capital (costuri materiale, costuri cu forța de muncă, întreținerea și utilizarea mașinilor și mecanismelor de construcții etc.) se contabilizează în contul 08 „Investiții în active imobilizate”, subcontul „Constructii imobilizari”.
Contabilitatea costurilor de construcție în curs este efectuată de către investitor-dezvoltator separat de contabilizarea activității principale a organizației. Operațiunile comerciale de anulare a costurilor sunt reflectate în înregistrările contabile din debitul contului 08-3 „Construire mijloace fixe”.
Exemplu. Organizația construiește un depozit. În perioada de raportare, costurile de construcție au fost anulate în valoare de 1.500.000 de ruble. În cont au fost efectuate următoarele înregistrări:
Set de c. 02 „Amortizarea mijloacelor fixe”
20 000 de ruble.
s-a aplicat amortizarea mijloacelor fixe utilizate în construcții;
Set de c. 10-8 „Materiale de construcție”
500.000 RUB
costul materialelor de construcție principale și auxiliare utilizate la producerea lucrărilor;
Set de c. 70 „Decontări cu personalul pentru salarizare”,
Set de c. 69 „Decontări pentru asigurări și asigurări sociale”
300 000 de ruble.
asupra sumelor salariilor acumulate muncitorilor din construcții, mașinilor de mașini și mecanisme de construcții, altor muncitori angajați în construcții și deducerilor impozitului social unificat din salarii;
Set de c. 60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii”
400 000 de ruble.
pentru cuantumul plății pentru închirierea unui teren, producerea autorizațiilor inițiale și a devizelor de proiectare, servicii de mecanisme de construcție consumate în timpul construcției resurselor energetice etc.;
Set de c. 26 „Cheltuieli generale”
280 000 de ruble.
ponderea cheltuielilor generale de afaceri aferente activitatilor de constructii ale dezvoltatorului.
La finalizarea construcției, costul obiectului este acceptat de investitorul-dezvoltator pentru contabilitate ca parte a activelor fixe ale organizației în valoare de 1.500.000 de ruble:
Dr. c. 01 „Active fixe”,
Set de c. 08 „Investiții în active imobilizate”.
Investitorul-dezvoltator nu determină rezultatul financiar din construcție, întrucât documentele de reglementare actuale nu prevăd procedura de înregistrare a operațiunilor de formare și utilizare a surselor de finanțare în contabilitate. Investitorul-dezvoltatorul investește bani și proprietăți în construirea și achiziționarea de active fixe, așa cum acestea sunt disponibile în bilanțul organizației. Împrumuturile bancare și împrumuturile corporative pot fi folosite și pentru finanțarea construcțiilor.
Un investitor-dezvoltator poate angaja o organizație specializată pentru a îndeplini funcțiile unui client prin încheierea unui acord corespunzător cu acesta. Potrivit termenilor unui astfel de acord, investitorul-dezvoltator transferă fonduri către client pentru a finanța construcția unui depozit în valoare de 2.300.000 de ruble. În contabilitatea investitorului-dezvoltator, fondurile transferate sunt reflectate până la sfârșitul construcției în decontări cu clientul:
Dr. c. 76 „Decontări cu diferiți debitori și creditori”, subsch. "Decontari cu clientul pentru finantarea transferata",
Set de c. 51 „Conturi de decontare”.
Contabilitatea costului de construcție în curs în acest caz este clientul.
La finalizarea construcției, clientul transmite investitorului-dezvoltator documentele pentru punerea în funcțiune a instalației. Investitorul-dezvoltator reflectă operațiunile de închidere de finanțare și acceptare a obiectului în contabilitate cu următoarele înregistrări:
Dr. c. 08 „Investiții în active imobilizate”
1.900.000 RUB
asupra costului costurilor de capital de construcție transferate de către client în cuantumul valorii de inventar a obiectului;
Dr. c. 19-1 „Taxa pe valoarea adăugată la achiziționarea de mijloace fixe”
250 000 de ruble.
cu privire la valoarea TVA plătită în timpul construcției;
Set de c. 76 „Decontări cu diferiți debitori și creditori”, subsch. "Decontari cu clientul pentru finantarea transferata";
Dr. c. 01 „Active fixe”,
Set de c. 08 „Investiții în active imobilizate”
1.900.000 RUB
acceptarea obiectului în contabilitate ca parte a mijloacelor fixe.
Dacă, ca urmare a construcției, clientul primește economii sub forma diferenței dintre fondurile primite de la investitor-dezvoltator și costurile de capital, atunci astfel de economii în conformitate cu termenii contractului rămân la dispoziția clientului sau sunt returnate. către investitor:
Dr. c. 51 „Conturi de decontare”,
Set de c. 76 „Decontări cu diferiți debitori și creditori”, subsch. "Decontari cu clientul pentru finantarea transferata"
150 000 de ruble.
Investitorul-dezvoltatorul ține cont de economiile primite de la client.
Economiile rezultate de la investitor-dezvoltator nu sunt supuse impozitării suplimentare, deoarece organizația a folosit fonduri după impozitare pentru a finanța construcția.
Cea mai comună în activitățile de investiții și construcții este metoda în care contabilizarea construcției în curs este ținută de organizații cu care investitorii încheie un acord pentru a îndeplini funcțiile unui client-dezvoltator. Clienții-dezvoltatori sunt îndrumați în activitățile lor de organizare a construcțiilor de Regulamentul privind clientul în construcția de instalații pentru nevoile statului pe teritoriul Federației Ruse MDS 12-9.2001, aprobat prin Decretul Gosstroy al Rusiei din 08.06. .2001 N 58. Activitățile clientului-dezvoltator sunt licențiate în conformitate cu Reglementările privind acordarea de licențe în domeniul proiectării și construcțiilor, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 martie 2002 N 174 (modificat la 3 octombrie 2002 N 731). Clienții-dezvoltatori, alături de organizarea construcției în ceea ce privește pregătirea anteproiectului, executarea autorizațiilor inițiale, supravegherea tehnică și controlul asupra construcției, țin evidența contabilă, operațională și statistică a costurilor pentru construcția în derulare și sursele de finanțare, formează valoarea de inventar a obiectului și transferarea acesteia către investitor.
Contabilitatea costurilor de construcție se efectuează în conformitate cu structura tehnologică a investițiilor de capital, stabilită prin Instrucțiunea de completare a formularelor de observare statistică a statului federal privind construcția de capital, care este aprobată prin Decretul Comitetului de Stat pentru Statistică al Rusiei din 03.10. 1996 N 123 (modificată și completată). Costurile de construcție constau în lucrări civile, lucrări de instalare a echipamentelor, costul echipamentelor care necesită și nu necesită instalare, alte lucrări capitale și costuri.
Pentru contabilizarea costurilor se folosește contul 08 „Investiții în active imobilizate”, subcontul „Construire mijloace fixe”. În acest subcont, costurile sunt luate în considerare de la începutul construcției până la finalizarea acesteia și punerea în funcțiune a instalației. Clientul-dezvoltator înregistrează fondurile de finanțare a construcțiilor primite de la investitor în contul 86 „Finanțare țintă”.
Compoziția costurilor este determinată de estimarea sumară a costului construcției, compilată în conformitate cu Metodologia de determinare a costului produselor de construcție pe teritoriul Federației Ruse MDS 81-35.2004, aprobată prin Decretul Gosstroy din Rusia din 05.03.2004 N 15/1.
Costurile de construcție în curs de desfășurare includ plata pentru închirierea unui teren, costul documentației inițiale a autorizației, costurile sub formă de compensare pentru clădirile demolate, pentru relocarea rezidenților, plata către organizațiile de proiectare și construcție pentru proiectare și sondaj și lucrari de constructii si montaj, plata catre furnizorii de echipamente tehnologice, resurse materiale si energetice si servicii prestate.
Plata se face de catre client-dezvoltator pe conturile furnizorilor si antreprenorilor pe baza de acte si certificate de munca prestata si servicii prestate. Operațiunile de formare a costului de construcție în curs se reflectă în evidența contabilă după cum urmează:
Dr. c. 08-3 "Constructia mijloacelor fixe",
Dr. c. 19-3 „Taxa pe valoarea adăugată la achiziția de mijloace fixe”,
Set de c. 60 „Decontări cu furnizorii și antreprenorii”.
Contabilitatea construcției în curs se menține pentru fiecare unitate pentru care există un proiect, o estimare sumară a costului construcției, estimări locale și de obiect.
Costurile incluse în estimarea sumară a costului construcției formează valoarea de inventar a obiectului.
Costurile lucrărilor de construcție și instalare sunt alcătuite din volumele fizice de muncă acceptate de la antreprenori, reflectate în actele f. N KS-2. Plata muncii se face pe baza f. N KS-3, care, împreună cu costul lucrărilor de construcție și instalare, includ suplimentar costurile compensate de client în conformitate cu contractul. Aceste costuri sunt incluse în 1 și 9 din devizul sumar. Acestea includ, în special:
- costul deminarii șantierului în zonele fostelor ostilități;
- costurile aferente realizării săpăturilor arheologice în cadrul șantierului;
- costul transportului angajatilor antreprenorului la locul de munca;
- costurile asociate implementării muncii pe bază de rotație (cu excepția indemnizației de rotație a salariilor);
- fonduri pentru acoperirea costurilor organizațiilor de construcții pentru asigurarea voluntară a angajaților și proprietății, inclusiv riscurile de construcție;
- costul punerii în funcțiune etc.
Clienții-dezvoltatori includ, de asemenea, costul materialelor de construcție transferate antreprenorilor ca materiale de taxare pentru a fi utilizate în executarea lucrărilor la unitățile clientului la articolul „Lucrări de construcție și instalare”. Radierea acestor materiale este efectuată de către clienți pe baza actelor transmise de către antreprenor. În contul clientului se face următoarea înregistrare:
Dr. c. 08-3 "Constructia mijloacelor fixe",
Set de c. 10-7 „Materiale transferate pentru prelucrare în lateral”.
Costul achiziției de echipamente tehnologice care necesită instalare se contabilizează în contul 07 „Echipamente pentru instalare”.
Costul achiziționării echipamentelor constă în valoarea acestuia în conturile furnizorilor, costurile de transport pentru livrare și costuri de achiziție și depozitare, comisioane plătite organizațiilor de aprovizionare și marketing, costul serviciilor burselor de mărfuri, taxe vamale etc.
Echipamentele tehnologice sunt proprietăți care nu se referă nici la stocuri (PBU 5/01) și nici la active fixe (PBU 6/01). Transferul echipamentelor către instalația unui antreprenor se formalizează printr-un act f. N OS-15. În acest caz, costul echipamentului este acceptat de către client pentru contabilitate ca parte a construcției în curs la punctul „Echipament”:
Dr. c. 08-3 "Constructia mijloacelor fixe",
Set de c. 07 „Echipament pentru instalare”.
Echipamentele tehnologice sunt puse în mijloace fixe în același timp cu punerea în funcțiune a instalației.
Alte lucrări și costuri incluse în construcția în curs sunt cuprinse în Cap. 1, 9, 10 și 12 din devizul sumar. Lista lor completă este dată în Anexa 8 la Metodologia MDS 81-35.2004.
Capitolul 1 „Pregătirea șantierului” prevede costurile de curățare a șantierului, lucrările de amenajare și costurile de dezvoltare a șantierului. Potrivit cap. 9 „Alte lucrări și costuri” se plătesc costurile asociate cu trimiterea muncitorilor, relocarea organizațiilor de construcții și instalații, costurile de organizare și desfășurare a contractului de vânzare (licitații), etc.
Costurile de întreținere a aparatului clientului-dezvoltator sunt rambursate în conformitate cu cap. 10 „Conținutul serviciului client-constructor (supravegherea tehnică) de construcții”. Devizul pentru întreținerea clientului-dezvoltator este convenit cu investitorii care finanțează construcția. Aceste cheltuieli ca parte a altor lucrări și cheltuieli sunt incluse în costul de inventar al instalațiilor puse în funcțiune. De exemplu, clientul-dezvoltator a reflectat în perioada de raportare costurile de întreținere a acestuia în valoare de 730.000 de ruble, inclusiv:
- salariile acumulate angajaților aparatului (inclusiv deducerile UST) în valoare de 250.000 de ruble. (din creditul conturilor 70 „Decontări cu personal pentru salarii” și 69 „Decontări pentru asigurări și asigurări sociale”);
- cheltuieli de birou anulate în valoare de 30.000 de ruble. (din creditul contului 71 "Decontari cu persoane responsabile");
- au fost acceptate cheltuieli de chirie pentru spațiile de birouri în valoare de 350.000 de ruble. (din creditul contului 76 "Decontari cu diferiti debitori si creditori");
- cheltuieli plătite pentru plata serviciilor de transport de pasageri - 50.000 de ruble. (din creditul conturilor 60 "Decontari cu furnizorii si antreprenori", 71 "Decontari cu persoane responsabile");
- Servicii de comunicare plătite în valoare de 50.000 de ruble. (din creditul contului 60 "Decontari cu furnizorii si antreprenorii").
Aceste cheltuieli sunt reflectate in contul 08-3 "Constructia mijloacelor fixe" cu alocarea in contabilitatea analitica intr-un post separat.
La punerea în funcțiune a instalației, costul de întreținere a clientului-dezvoltator în valoare de 730.000 de ruble. incluse în valoarea de inventar a obiectului (Dt contul 01 „Mije fixe”, Kt contul 08-3 „Construire mijloace fixe”).
Capitolul 12 „Lucrări de proiectare și sondaj, supraveghere arhitecturală” prevede costurile pentru lucrările de proiectare și sondaj, supravegherea arhitecturală, examinarea proiectelor, elaborarea și examinarea documentației de licitație.
Costul altor lucrări și costuri este inclus în costul construcției în curs de desfășurare a instalațiilor pentru scopul propus. Dacă se referă la mai multe obiecte, costul acestora este distribuit proporțional cu costul contractual (estimat) al obiectelor aflate în construcție.
La finalizarea construcției obiectului, clientul-dezvoltator își determină valoarea de inventar ca sumă a costurilor de construcție în curs, contabilizate în contul 08-3 „Construire mijloace fixe”. Astfel, construcția în curs, la data punerii în funcțiune a instalației, capătă statutul de construcție finalizată.
Clientul-dezvoltator, împreună cu antreprenorul general, întocmesc documentația de construcție necesară înregistrării punerii în funcțiune a instalației. Totodată, clientul-dezvoltator transmite investitorului un sfat (aviz) cu privire la valoarea de inventar a obiectului în contextul structurii investițiilor de capital. La avizul este atașată o factură pentru TVA plătită furnizorilor și antreprenorilor. După ce consilierea este transferată, clientul-dezvoltatorul și investitorul întocmesc un act privind îndeplinirea obligațiilor din contract. În acest caz, clientul-dezvoltator face următoarele înregistrări în contabilitate:
Set de c. 08-3 „Constructia mijloacelor fixe”
1.900.000 RUB
asupra valorii de inventar a obiectului;
Set de c. 19-3 „Taxa pe valoarea adăugată la achiziționarea de mijloace fixe”
250 000 de ruble.
asupra sumei taxei achitate conform facturii.
Economiile din construcție pot rămâne, în conformitate cu termenii contractului, la dispoziția clientului-dezvoltator. În acest caz, este inclus în baza sa impozabilă:
Dr. c. 86 „Finanțare țintă”,
Set de c. 91-1 „Alte venituri” (99 „Profit și pierdere”)
150 000 de ruble. (2.300.000 - 1.900.000 - 250.000);
Dr. c. 91-2 „Alte cheltuieli”,
Set de c. 68 „Calculele privind impozitele și taxele” (TVA)
22.881 RUB (150.000 x 18%: 118%);
Dr. c. 99 „Profit și pierdere”,
Set de c. 68 „Calculele privind impozitele și taxele” (impozit pe venit)
30.508 RUB ((150.000 - 22.881) x 24%: 100%).
După înregistrarea de stat a obiectului imobiliar, investitorul îl acceptă în contabilitate ca parte a mijloacelor fixe. În valoarea inițială (de contabilitate) a obiectului, împreună cu valoarea de inventar primită de la client-dezvoltator, investitorul include costuri suplimentare asociate construcției. Potrivit PBU 6/01, acestea pot include costurile investitorului pentru utilizarea fondurilor împrumutate, plata cheltuielilor pentru înregistrarea de stat a unui obiect imobiliar și alte cheltuieli.
P.A.Sokolov
Auditor
SRL „Informburo”
Semnat pentru tipărire
26.11.2004
Alexandra Shevchenko, director comercial al companiei Ivaudit
În fiecare an, auditorii companiei noastre efectuează audituri în peste o sută de întreprinderi din Ivanovo, Vladimir, Nijni Novgorod și alte regiuni. Aceste întreprinderi desfășoară diferite tipuri de activități, au sisteme de impozitare diferite, precum și caracteristici ale contabilității. În acest sens, sarcinile care sunt atribuite auditorului în timpul auditului, întrebările contabililor șefi și conducătorilor de afaceri care apar în cursul activităților diferă. Dar se întâmplă ca o întrebare sau o situație controversată care ridică îndoieli contabilului șef să fie de natură masivă.
Situatie.
Organizația are în bilanț un obiect de construcție în curs, pentru care există un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului în curs. Cu toate acestea, din cauza unei modificări a proiectului, a lipsei de conservare și a distrugerii parțiale, acest obiect nu poate fi folosit în activități.
Întrebare.
Este posibil să ștergeți acest obiect din bilanțul organizației, dacă, în același timp, nu este demontat fizic din cauza costurilor semnificative de lichidare? Care este procedura de contabilizare a costurilor de demontare a unui obiect dacă obiectul a fost anulat anterior în contabilitate și lichidat într-o perioadă ulterioară?
Răspunsul auditorilor.
Contabilitate.
În situația în cauză, organizația are în bilanț un obiect de construcție în curs. Organizația nu intenționează să folosească această facilitate în activități viitoare, de ex. obiectul nu va fi acceptat ca parte a mijloacelor fixe ale organizației. De remarcat că în prezent nu există o procedură elaborată legislativ pentru radierea obiectelor de construcție în derulare. Prin urmare, în opinia noastră, ar trebui să ne ghidăm prin analogie după procedura prevăzută pentru anularea activelor imobilizate.
În conformitate cu paragraful 29 din PBU 6/01 „Contabilitatea activelor imobilizate”, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 30 martie 2001 nr. 26n, costul unui element de active fixe este anulat din contabilitate in doua cazuri:
- la eliminarea obiectului;
- în caz de incapacitate de a aduce beneficii economice (venituri) organizației în viitor.
Cedarea se referă la vânzarea unui mijloc fix, încetarea utilizării acestuia din cauza învechirii sau uzurii fizice, lichidare în caz de accident, urgență, transfer sub formă de aport la capitalul (social) autorizat, transfer în baza unui acord de schimb etc.
În cazul în cauză, organizația nu intenționează să folosească obiectul construcției în curs în activități ulterioare. Cu toate acestea, în opinia noastră, se poate vorbi despre anularea acestui obiect din registru din cauza incapacității de a aduce beneficii economice numai dacă este imposibil să se primească vreun venit din acest obiect (de exemplu, venituri din vânzarea de bunuri materiale). primite de la dezmembrare și potrivite pentru utilizare ulterioară).
Procedura de oficializare a cedării unui mijloc fix ca urmare a lichidării acestuia este descrisă în clauzele 77,78,79 din Ghidul de contabilizare a activelor fixe, aprobate prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 13 octombrie 2003 nr. .91n. La lichidarea mijloacelor fixe se creează un comision, se întocmește un act de radiere a unui obiect al mijloacelor fixe.
La lichidarea unui obiect de construcție în curs, trebuie creată și o comisie, a cărei componență este aprobată prin ordin al șefului organizației. Membrii comisiei trebuie să stabilească motivul radierii și anume că obiectul lichidat nu poate fi folosit în activități ulterioare, deoarece. nu poate genera venituri, chiar și atunci când sunt vândute ca bunuri și materiale, fier vechi etc.
În plus, la anularea unui obiect de construcție în curs, trebuie avut în vedere faptul că toate tranzacțiile comerciale efectuate de organizație trebuie să fie documentate cu documente justificative. Aceste documente servesc ca documente contabile primare pe baza cărora se ține contabilitatea. Potrivit părții 3 a art. 9 din Legea federală din 6 decembrie 2011 N 402-FZ „Cu privire la contabilitate”, documentul contabil primar trebuie întocmit în momentul tranzacției și, dacă acest lucru nu este posibil, imediat după finalizarea acestuia.
Cu alte cuvinte, este posibilă anularea unui obiect de construcție în curs doar dacă există documente care confirmă faptul lichidării acestuia și numai dacă obiectul este efectiv lichidat.
În cazul în care acest obiect este scos din registru fără lichidare, inventarul va scoate la iveală diferența dintre acreditări și prezența efectivă a acestui obiect. În conformitate cu Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 13.06.1995 nr. 49 „Cu privire la aprobarea Ghidurilor pentru inventarierea proprietății și obligațiilor financiare” organizația va trebui să valorifice acest obiect.
La lichidarea unui obiect de construcție neterminat, valoarea „cumulată” a obiectului, înregistrată în contul 08-3, este inclusă în alte cheltuieli, în debitul 91-2 „Alte venituri și cheltuieli”, subcontul „Alte cheltuieli”.
Alte cheltuieli includ și costurile asociate cu lichidarea unui proiect de construcție neterminat. Activele materiale primite ca urmare a lichidarii obiectului sunt acceptate in contabilitate la valoarea de piata in corespondenta cu creditul 91-1 "Alte venituri si cheltuieli", subcontul "Alte venituri".
În cazul în care o organizație decide să anuleze mai întâi un obiect, apoi să-l lichideze efectiv, apoi în scopuri contabile, reflectarea costurilor dezmembrării acestuia se va reflecta și în alte cheltuieli, adică. pe contul 91.
Astfel, în opinia noastră, anularea unui obiect în construcție fără lichidarea lui efectivă este posibilă numai dacă acest obiect nu poate fi folosit în alte scopuri (de exemplu, demontat și vândut ca materiale). În alte cazuri, o astfel de anulare va fi incorectă, deoarece poate duce la informații inexacte despre starea proprietății organizației.
Contabilitatea fiscală.
Potrivit sub. 8 p. 1 art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse în scopul impozitării profiturilor, cheltuielile neexploatare includ următoarele cheltuieli:
– pentru lichidarea imobilizărilor scoase din funcțiune și pentru radierea imobilizărilor necorporale, inclusiv sumele de amortizare subîncărcate în funcție de durata de viață utilă stabilită;
– pentru lichidarea obiectelor de construcție în curs și a altor bunuri a căror instalare nu este finalizată (cheltuieli de dezmembrare, dezmembrare, scoatere bunuri demontate);
– pentru protectia subsolului si a altor lucrari similare.
Din analiza acestei norme rezultă că doar costul mijloacelor fixe lichidate poate fi atribuit cheltuielilor neexploatare, în timp ce în raport cu obiectele lichidate de construcție în curs de desfășurare, doar costurile de dezmembrare, dar nu și costul lichidării. obiectul propriu-zis, sunt incluse în cheltuieli.
Astfel, în opinia noastră, costul obiectului neterminat lichidat nu este inclus în cheltuieli. Doar costurile de dezmembrare pot fi incluse în cheltuielile nefuncționale în virtutea indicației lor directe la alin. 8 p. 1 art. 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse.
O opinie similară este că costul unui obiect neterminat care este lichidat nu este luat în considerare în scopul impozitării profitului ca parte a cheltuielilor organizației, deoarece nenumite în lista de cheltuieli de la sub. 8 p. 1 art. 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse, exprimă Ministerul Finanțelor al Federației Ruse în Scrisoarea nr. 03-03-06 / 1/261 din 07.05.2007.
practica arbitrajului.
Practica de arbitraj în această problemă susține în majoritatea cazurilor poziția autorităților fiscale. Deci, în Curtea Federală de Arbitraj din Districtul Siberiei de Vest, cazul a luat în considerare situația în care Compania a radiat pe baza sub. 8 p. 1 art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse, costul obiectului lichidat de construcție în curs din cauza lipsei de finanțare. Așa cum a arătat instanța, în scopul impozitării profiturilor se acceptă doar cheltuielile aferente lichidării obiectelor de construcție neterminate. Valoarea unui astfel de obiect în sine nu reduce profitul impozabil al organizației. Instanța a respins și trimiterea Societății la sub. 20 p. 1 art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse, indicând că, în temeiul paragrafului 3 al art. 252 din Codul fiscal al Federației Ruse, caracteristicile determinării cheltuielilor efectuate în legătură cu circumstanțe speciale sunt stabilite de prevederile cap. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse. O împrejurare deosebită în acest caz este lichidarea obiectului construcției în curs, iar Ch. 25 din Codul fiscal al Federației Ruse conține o regulă specială care reglementează alocarea cheltuielilor în cazul unei astfel de lichidări, și anume sub. 8 p. 1 art. 265 din Codul fiscal al Federației Ruse (adică, dacă există o regulă specială, o trimitere la regula generală este inacceptabilă).
Astfel, însuși faptul de a atribui valoarea construcției în derulare cheltuielilor neexploatare este un risc fiscal. În plus, atunci când se analizează un caz în instanță, pe lângă fundamentarea necesității de lichidare a construcției în curs, organizația va trebui să furnizeze dovezi ale lichidării efective a unității.
Totodată, costurile de dezmembrare a unui obiect de construcție în curs pot fi recunoscute în scopul impozitării profiturilor în virtutea normei directe de la alin. 8 p. 1 art. 265 din Codul Fiscal al Federației Ruse.
Dreptul civil vă permite să înregistrați drepturile nu numai asupra bunurilor imobile finite, ci și asupra obiectelor de construcție în curs (ONS). Pentru a face acest lucru, obiectul specificat trebuie să fie înregistrat la serviciul cadastral al Rosreestr, iar regulile pentru această procedură sunt reglementate de Legea federală nr.
Dacă proprietarul obiectului în construcție întocmește singur autorizația de construire și documentele de proprietate pentru teren, atunci întocmirea unui plan tehnic pentru ONS este de competența unui specialist profesionist - un inginer cadastral. O condiție prealabilă pentru elaborarea unui plan tehnic pentru ONS este o indicație a gradului de pregătire a clădirii; pentru aceasta, se utilizează formule de calcul conform Ordinului Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse nr.
Algoritmul acțiunilor pentru stabilirea ONS-ului pentru înregistrarea cadastrală este următorul:
Informațiile din planul tehnic vor fi de o importanță cheie pentru înregistrarea cadastrală. Un rezultat pozitiv depinde de corectitudinea măsurătorilor efectuate la contact.
Comentariu expert. Documentul care confirmă parcurgerea procedurii de înregistrare cadastrală și înregistrarea dreptului de proprietate este un extras din. Din ianuarie 2017, acest extras este singurul document de proprietate asupra oricărei proprietăți, iar certificatul de titlu a devenit nul. Pentru mai multe informații, vă rugăm să contactați specialiștii noștri sunând la unul dintre numerele noastre de telefon.
Lista documentelor care sunt necesare pentru înregistrarea cadastrală a unui obiect de construcție în curs este reglementată de articolele 14 și 40 din Legea federală nr. Pe baza analizei acestor norme, înregistrarea cadastrală se va efectua pe baza următoarelor documente:
În cazul în care terenul nu a fost înregistrat anterior la Rosreestr, iar drepturile asupra acestuia nu au fost înregistrate în, este permisă efectuarea concomitentă de acțiuni contabile și de înregistrare a terenului și a obiectului de construcție în curs.
Punerea în derulare a unui obiect de construcție la înregistrarea cadastrală este posibilă numai dacă se confirmă legalitatea dreptului de proprietate asupra terenului. Construirea unui nou obiect este posibilă pe un site deținut de dreptul de proprietate sau în condițiile de utilizare temporară (de exemplu, închiriere). Astfel, actul juridic poate fi:
Dacă proprietatea site-ului a fost înregistrată înainte de iulie 2016, titularul dreptului trebuie să aibă în mâini un certificat de drept (din iulie 2016, în loc de certificat, a fost eliberat un extras din).
În cazul în care terenul nu a fost trecut anterior în registrul cadastral (de exemplu, la alocarea unui teren înainte de 2013), această procedură se va efectua simultan în legătură cu două obiecte - un teren și un obiect de construcție în curs. După finalizarea activităților de contabilitate și înregistrare se vor emite extrase pentru teren și ONS.
Comentariu expert. În cazul în care solicitantul are un certificat de drept eliberat înainte de iulie 2016, acesta nu trebuie să fie schimbat. La efectuarea oricărei tranzacții cu un obiect de teren, în loc de un certificat, se va emite un extras din acesta (de exemplu, dacă terenul închiriat este înregistrat ca proprietate a dezvoltatorului).
Dacă site-ul după 2013 a fost supus procedurii de înregistrare cadastrală, informații despre acesta au fost deja introduse. La efectuarea actiunilor contabile in raport cu ONS va fi necesara obtinerea uneia la zi pentru terenul. Puteți face acest lucru în următoarele moduri:
Când completează informații despre caracteristicile unui obiect în construcție, inginerul trebuie să indice gradul de pregătire a acestuia. Pentru a face acest lucru, se efectuează o inspecție reală a instalației și se ia în considerare și conținutul documentației de proiectare și al autorizației de construire (clauza 20 din Ordinul nr.).
Gradul de pregătire este indicat ca procent (de exemplu, 50%). Pentru a determina gradul de pregătire al unui obiect, Ordinul Nr. definește două formule:
Pentru a doua tehnică, sunt utilizați indicatori ai greutății specifice a elementelor structurale. De exemplu, pentru o clădire din cărămidă cu un etaj, greutatea specifică a fundației va fi de 18%, pereții și pereții despărțitori - 19% și tavanele - 7%.
Inginerul indică indicatorul final al gradului de pregătire în planul tehnic. Actele legislative nu conțin cerințe pentru gradul minim necesar de pregătire a unui obiect pentru înregistrarea cadastrală.
Principalele caracteristici ale oricărui obiect imobiliar sunt punctele caracteristice ale limitelor sau ale conturului acestuia, care sunt descrise în partea de text și afișate în blocul grafic al planului tehnic. Determinarea coordonatelor punctelor caracteristice ale conturului va permite fixarea amplasării ONS-ului pe terenul.
Pentru a determina coordonatele, inginerul cadastral folosește documentația de proiect, documentele pentru terenul și efectuează, de asemenea, o inspecție a obiectului în natură. Ordinul Nr. prevede următoarele metode de determinare a coordonatelor - metoda geodezică, cartometrică, fotogrammetrică, precum și metoda măsurătorilor geodezice prin satelit. Utilizarea metodei geodezice prin satelit permite obținerea celor mai precise informații despre coordonate, iar eroarea admisibilă va fi indicată în conținutul planului tehnic.
La completarea blocului de informații despre măsurătorile efectuate, inginerul cadastral indică una sau mai multe metode de coordonare a clădirii, date despre echipamentele utilizate, precum și informații despre calibrarea dispozitivelor. În cazul în care obiectul înregistrat este finalizat ulterior, caracteristicile specificate ale acestuia vor fi determinate în cadrul lucrărilor cadastrale ulterioare cu executarea unui nou plan tehnic.
În Ordinul nr. Pe site-ul nostru puteți descărca ONS-ul, ținând cont de modificările din legislația din 2017.
Previzualizare:
La întocmirea unui plan tehnic și la efectuarea unei înregistrări cadastrale a ONS, pot apărea următoarele probleme cele mai frecvente:
Cele mai multe dintre aceste probleme sunt eliminate în timpul pregătirii planului tehnic. În special, pentru întocmirea unui plan tehnic pentru un obiect de construcție în curs construit înainte de 2013, se pot folosi rezultatele lucrărilor autorităților, documentația tehnică a dezvoltatorului etc. Pentru a elimina problema cu obiectul care depășește limitele sitului, inginerul cadastral va întocmi un plan de delimitare actualizat.
Printre obiectele de lucru în curs se numără materii prime, mărfuri, produse, semifabricate a căror prelucrare a fost începută, dar nefinalizată.
Calculul corect al volumului de lucru în derulare al organizației este necesar pentru a determina produsele finite adecvate. Luați în considerare principalele înregistrări WIP în contabilitate.
Orez. 1 - Procesul de evaluare a lucrărilor în curs
Costul lucrărilor în curs include toate costurile care au mers direct la prelucrarea obiectelor „lucrărilor în curs” cu contabilitate directă a costurilor.
Atunci când se iau în considerare costurile complete ale WIP, sunt incluse toate costurile suportate într-o anumită perioadă, atât directe, cât și indirecte (). Această din urmă metodă este mai comună.
Mai jos este postarea pentru calcularea costului folosind metoda costului total:
| Cont debitor | Credit de cont | Descriere | Sumă | O bază de documente |
| Costurile producției auxiliare sunt distribuite producției principale (OP) | Valoarea cheltuielilor de acest tip, mergând la OP | Referinta contabila-calcul | ||
| Cheltuielile generale de producție sunt suportate de OP | Referinta contabila-calcul | |||
| Cheltuielile generale de afaceri sunt alocate OP | Referinta contabila-calcul | |||
| Costul producției principale (produse finite) | Costul produselor finite | Referinta contabila-calcul | ||
| Costul lucrărilor efectuate, al serviciilor | Costul serviciilor | Referinta contabila-calcul | ||
| Cheltuieli generale de afaceri (nealocate PO) anulate din costul vânzărilor | Valoarea cheltuielilor generale de afaceri | Referinta contabila-calcul |
Mai jos sunt afișate afișările pentru anularea cheltuielilor pentru lucrările în derulare ale activității principale. În mod similar, se formează postări pentru activitățile auxiliare ale organizației.
| Cont debitor | Credit de cont | Descriere | Sumă | O bază de documente |
| Costul serviciului | Act de finalizare, Factură (primită) | |||
| Consumul de materiale pentru producția principală | Costul materialelor | Cerință - borderou, card limită | ||
| Salariul acumulat angajatilor | Salariul acumulat | Referinta contabila-calcul | ||
| Prime de asigurare pentru angajati | Primele de asigurare | Referinta contabila-calcul | ||
| Indemnizație de călătorie | Raport în avans | |||
| pentru această producție | Valoarea cheltuielilor amânate | Referinta contabila-calcul | ||
| Costul deficitului | lista inventarului, Referinta contabila-calcul |
|||
| Deduceri de amortizare | Referinta contabila-calcul |
Obiectele imobiliare pot fi în construcție în derulare de mult timp. Cu toate acestea, ele sunt adesea supuse vânzării și cumpărării.
Cablaj:
| Cont debitor | Credit de cont | Descriere | Sumă | O bază de documente |
| Datorie față de vânzătorul obiectului | Pretul de achizitie (fara TVA) | documente de transport, documente contabile | ||
| TVA la cumparare | TVA la cumparare | Factura fiscala | ||
| TVA de plătit | TVA la cumparare | Factura fiscala | ||
| plata către vânzător | Pretul de achizitie (inclusiv TVA) | declaratii bancare | ||
