Un loc de joacă, paturi de flori și o mică parcare pentru mașini - aceasta este cel mai adesea curtea ideală a unei clădiri cu mai multe etaje. Cu toate acestea, adesea zona locală este folosită ilegal în scopuri comerciale. Un exemplu clasic de astfel de arbitrar: spațiul din fața casei este ocupat de mașini ale lucrătorilor de birou situate la parterul clădirii, în urma cărora teritoriul s-a transformat într-o parcare comună; sau zona verde de recreere a devenit loc de descărcare și încărcare a mărfurilor din magazin. De exemplu, la Moscova în 2012 au fost detectate peste 700 de parcări ilegale. Ce pot pretinde chiriașii, cui să se plângă? Acest lucru este spus de avocatul Oleg Sukhov ().
Cine deține proprietatea
Terenul pe care se află casa, precum și elementele de amenajare și amenajare a teritoriului, sunt proprietate comună comună a tuturor proprietarilor de apartamente și spații ale imobilului. Cu toate acestea, uneori este necesară eliberarea de documente suplimentare, pe care în majoritatea cazurilor chiriașii nu le au. Pentru a afla cine deține teritoriul adiacent, trebuie să contactați societatea de administrare, HOA sau autoritățile de înregistrare cadastrală. „Dacă un teren a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței al Federației Ruse, adică înainte de 1 martie 2005, și a fost efectuată înregistrarea cadastrală în legătură cu acesta, atunci un astfel de teren devine proprietatea proprietarii casei gratuit. Dacă limitele terenului nu sunt stabilite, atunci orice proprietar al unui apartament din această clădire are dreptul de a se adresa organelor de stat cu o cerere pentru formarea unui teren și chiar și o singură persoană poate face acest lucru ”, explică avocatul Oleg Sukhov. .
Drepturile proprietarului terenului
Fără acordul proprietarului terenului, utilizarea acestuia nu este permisă. Astfel, după primirea documentelor privind dreptul de proprietate asupra site-ului, terții nu îl vor mai ocupa. „Cota din dreptul de proprietate asupra teritoriului adiacent este proporțională cu raportul dintre numărul de metri pătrați deținuți de proprietar și suprafața totală a imobilului. În consecință, un magazin situat la parter nu are dreptul să ocupe 100% din spațiul din apropierea casei pentru parcare. Inclusiv fără acordul tuturor locuitorilor casei, deoarece eliminarea proprietății comune se realizează prin acordul tuturor participanților săi ”, continuă avocatul Oleg Sukhov.
Cui să se plângă și la ce se poate aștepta
În cazul unui conflict, proprietarii de apartamente se vor confrunta în majoritatea cazurilor cu proceduri judiciare, deoarece agențiile guvernamentale de obicei fie obstrucționează, fie nu fac nimic. „În același timp, înainte de a decide asupra unui proces îndelungat, este logic să contactați unitatea administrației publice locale care se ocupă de locuințe și servicii comunale, iar în capitală, de exemplu, a fost organizată o autoritate specială pentru a rezolva astfel de probleme - Inspectoratul Comun Administrativ și Tehnic,” - sfătuiește avocatul Oleg Suhov.
Reprezentanții organismelor abilitate, pe baza propriei decizii sau printr-o hotărâre judecătorească, sunt obligați să ajungă pe teritoriul în litigiu și să elimine consecințele acțiunilor ilegale ale terților, de exemplu, să demonteze o parcare instalată ilegal. În plus, contravenții se vor confrunta cu răspundere administrativă în temeiul articolului „Ocuparea neautorizată a unui teren”, cu o amendă de până la 20.000 de ruble. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că teritoriul de lângă casă poate fi grevat cu dreptul de folosință limitată (servitute), care este stabilit, de exemplu, pentru a asigura trecerea sau trecerea, punerea și exploatarea liniilor electrice, comunicații și conducte, care asigură alimentarea cu apă și ameliorarea. Astfel de condiții se negociază în prealabil cu proprietarii, iar în lipsa consimțământului din partea acestora, problema se rezolvă în instanță.
În concluzie, avocatul Oleg Sukhov adaugă: „Pentru a accelera procesul de restabilire a drepturilor încălcate, proprietarul poate elimina el însuși încălcările și abia apoi să caute protecție de la organele statului. Este important doar să nu exagerați și, la demontarea cabinei care păzește parcarea cuiva, să nu deteriorați bunurile altcuiva, pentru ca ulterior să nu fiți inculpat în instanță.
Atunci când dobândim dreptul de proprietate asupra spațiului de locuit într-un bloc de apartamente, nu ne gândim la cine îl deține și cum să îl folosim, deoarece avem documente de proprietate în mâinile noastre. Se știe exact câți metri pătrați în apartamentul achiziționat, în baza cărora a luat naștere dreptul de folosință.
Problema cu zona locală este diferită - a cui este? Nu toată lumea știe care este teritoriul adiacent al unui bloc de apartamente, ce se aplică acestuia și cum să-l determine. Cu toate acestea, îl folosim în fiecare zi când părăsim intrarea sau ne jucăm cu copiii pe terenul de joacă.
Să ne dăm seama ce este inclus pe teritoriul adiacent al unui bloc de apartamente, care este dimensiunea acestuia, stabilită prin lege, cine este responsabil pentru acest site și ce drepturi au cetățenii asupra acestuia.
În primul rând, răspunzând la întrebarea cum este determinat teritoriul învecinat al unui bloc de apartamente, ar trebui să vă dați seama ce este acesta.
Teritoriul învecinat poate exista exclusiv sub forma unui teren, pe care pot fi amplasate clădiri și structuri suplimentare pentru a îmbunătăți condițiile de viață și de utilizare a proprietarilor sau a altor utilizatori ai spațiilor rezidențiale.
În consecință, problema proprietății se rezolvă astfel: teritoriul adiacent este proprietatea comună a tuturor locuitorilor imobilului de locuit căruia îi aparține.
Teritoriul învecinat se determină pe baza documentației de amenajare a terenului și de urbanism, care se întocmește în timpul construcției imobilului. Acest teren este trecut în folosința chiriașilor în mod gratuit atunci când se transferă drepturile de proprietate imobiliară din casă. În consecință, chiriașii înșiși sunt responsabili pentru aceasta.
Scopul teritoriului învecinat al unui bloc de apartamente determină procedura de utilizare a acestuia. Întrucât avem în vedere un teren cu clădiri și structuri în principal pentru uz casnic, scopul vizat al teritoriului adiacent este întreținerea, exploatarea și îmbunătățirea acestui imobil.
Astfel, scopul principal al folosirii acestui teritoriu este satisfacerea nevoilor rezidentilor. Pe de o parte, trebuie să îndeplinească cerințele proprietarilor și altor titulari de drepturi, pe de altă parte, cerințele prezentate trebuie să fie îndeplinite de forțele proprietarilor și titularilor de drepturi înșiși. Această regulă se bazează pe faptul că terenul este în proprietate comună, iar cota fiecărui proprietar se calculează în funcție de raportul dintre imobilul dobândit de acesta și întreaga casă în ansamblu.
Dacă ne întoarcem la Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491, vom afla că următoarele pot fi atribuite zonei locale:
Este logic să presupunem că Decretul nr. 491 nu este singurul și, cu atât mai mult, actul juridic fundamental în cadrul temei în discuție. Izvoarele de drept care menționează conceptul pe care îl luăm în considerare sunt:
Cu toată ușurința de percepere a zonei locale, modul de utilizare se bazează pe o varietate de reglementări care rezolvă problemele de determinare a limitelor și a suprafeței, proprietate, curățare și întreținere, privatizare și amenajare a teritoriului.
Nu există un răspuns corect la întrebarea câți metri este considerat un teritoriu de casă. Este imposibil de formulat o regulă generală pentru o anumită rază, măsurată dintr-un bloc de locuințe. Această valoare nu este constantă și trebuie calculată în funcție de mulți factori, cum ar fi:
Ca atare, nu există o normă unică pentru teritoriul învecinat al unui bloc de apartamente, dar există o formulă prin care puteți afla dimensiunea acestuia.
Cel mai simplu mod de a determina această valoare este pașaportul cadastral al terenului, în el sunt indicate toate informațiile și indicatorii numerici. În plus, acest document servește drept bază pentru calcularea plăților obligatorii pentru întreținerea acestui teritoriu.
Trebuie remarcat faptul că factorii enumerați care determină dimensiunea zonei locale afectează indirect și posibilitatea instalării unui gard sau alt gard pe acesta. Această situație nu este reglementată direct de lege, Legea federală „Cu privire la adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse” din 29 decembrie 2004 nr. 189-FZ și Codul Locuinței al Federației Ruse propun să ia în considerare fiecare caz individual. și luați în considerare circumstanțe precum obligația de a oferi o oportunitate pentru o ambulanță de a călători, stingerea incendiilor și serviciile de urgență.
Cum să măriți teritoriul învecinat unui bloc de apartamente? Pentru început, trebuie să existe o zonă liberă adiacentă spațiului curent. Dacă este, atunci aderarea trebuie să aibă loc în cadrul unei tranzacții standard de transfer al dreptului imobiliar (dacă există o hotărâre a ședinței imobilului de aprobare a unei astfel de tranzacții). După înregistrarea drepturilor, chiriașii pot lua în considerare opțiunile de utilizare ulterioară a terenului la întâlnire.
Teritoriul învecinat al blocurilor moderne de apartamente este a priori proprietatea comună a tuturor locuitorilor casei, ceea ce este confirmat de documentele pe care dezvoltatorul le transferă împreună cu drepturile asupra apartamentelor. Cu toate acestea, există situații (în cele mai multe cazuri acest lucru se aplică caselor vechi) când teritoriul adiacent aparține, de exemplu, de proprietate municipală. Îți place sau nu, vei fi solicitat în societatea ta de administrare, asociația de proprietari sau în camera cadastrală. Dacă doar dreptul de utilizare a site-ului specificat a fost transferat chiriașilor, atunci trebuie să existe un acord care să definească drepturile și obligațiile părților. Dacă se dorește, municipalitatea poate transfera proprietarilor teritoriul învecinat al unui bloc de apartamente, dar trebuie avut în vedere că, în același timp, vor apărea și unele obligații (de exemplu, pentru întreținere și iluminat).
În calitate de proprietari, chiriașii trebuie să aleagă o companie sau un parteneriat pentru a întreține proprietatea, a factura pentru utilizare și a se asigura că există comunicații curente.
Întreținerea teritoriului învecinat al unui bloc de locuințe se stabilește în baza unui acord încheiat cu o societate de administrare sau o asociație de proprietari. Organizația selectată, în cadrul tarifelor stabilite, este obligată să curețe direct șantierul, să furnizeze servicii de întreținere și reparare a comunicațiilor, precum și amenajarea teritoriului. La sfârșitul lunii calendaristice, organizația responsabilă va depune o factură de plată pentru cantitatea de muncă efectuată la întreținerea zonei locale. În plus, la solicitarea chiriașului, este obligatoriu ca societatea de administrare sau asociația de proprietari să furnizeze documentația în sprijinul cheltuielilor efectuate. Alegerea organizației de servicii se face la adunarea generală a proprietarilor prin vot.
Problema reviziei teritoriului învecinat al unui bloc de locuințe se referă la acțiunea art. 170 ZhK RF. Similar cu problema unei revizii majore a clădirii în sine, renovarea zonei locale la inițiativa proprietarilor este posibilă dacă aceștia aleg opțiunea de a acumula taxe lunare de întreținere într-un cont special și nu ca parte a unui program general de transferul de bani către fonduri non-profit. Dacă proprietarii s-au ocupat de deschiderea propriului cont, atunci în acest caz trebuie doar să depuneți o cerere către societatea de administrare sau parteneriat.
Dacă terenul nu este proprietatea comună a locuitorilor, atunci, dacă se dorește, acesta poate fi privatizat prin eliberarea documentelor necesare pentru aceasta.
Algoritmul acțiunilor în acest caz este următorul:
În ce temei să folosească terenul, proprietarul decide întotdeauna. Un caz alternativ de utilizare este încheierea unui contract de închiriere cu autoritatea municipală - proprietarul zonei locale.
Executarea corectă a documentelor de proprietate este cheia apariției protecției juridice, de exemplu, în cazurile de confiscare neautorizată a teritoriului învecinat al unui bloc de locuințe.
După cum sa menționat deja, problema îmbunătățirii și amenajării teritoriului acestui site este atribuită jurisdicției societății de administrare sau asociației de proprietari selectate. Datorită plăților obligatorii acumulate, compania de servicii plantează paturi de flori, tunde gazonul, îndepărtează resturile din acesta și face mult mai mult pentru utilizarea nestingherită de către proprietarii spațiilor rezidențiale.
Problema cultivării terenului în scopul amenajării grădinilor pe acesta este reglementată într-un mod diferit. Dacă proprietarii decid că acest teren este potrivit pentru cultivare, atunci pot cultiva legume și fructe, indiferent de opinia organizației de servicii.
Asfaltarea teritoriului adiacent al unui bloc de apartamente este un subiect dureros pentru majoritatea rezidenților. Dacă mai devreme biroul de întreținere a locuințelor era responsabil pentru astfel de lucrări, acum soluția problemei este în totalitate responsabilitatea proprietarilor acestui site.
Astfel, dacă drumul care necesită reparații este deținut de locuitori, adică nu este drum public, acesta poate fi reparat de societatea de administrare în detrimentul fondurilor suplimentare încasate de la proprietari. Acest principiu a fost stabilit ca parte a introducerii Codului Locuinței al Federației Ruse și a consolidării obligației proprietarilor de a participa la rezolvarea problemelor actuale legate de repararea zonei locale.
Nu ar trebui să comparați soluția problemei cu lipsa locurilor de parcare în centrele de afaceri și blocurile de apartamente și să solicitați cu nesăbuință ridicarea imediată a unei bariere la intrarea în curte.
La fel ca toate celelalte probleme, aceasta va depinde dacă terenul este deținut de chiriași și dacă a fost obținut acordul în cadrul adunării generale. Dacă ambele condiții sunt îndeplinite, trebuie să pregătiți documentația tehnică și să solicitați autorității municipale o notificare cu privire la intenția de a ridica o barieră.
Cerința cheie, a cărei încălcare se pedepsește cu refuzul permisului, este asigurarea accesului la toate tipurile de servicii de urgență pe teritoriul din spatele barierei. De regulă, o astfel de problemă este rezolvată prin transferarea mijloacelor de ridicare a barierei către reprezentanții tuturor serviciilor de urgență. În caz contrar, clădirea va trebui demontată.
Ca regulă generală, parcarea mașinilor pe teritoriul învecinat unui bloc de locuințe se efectuează în locurile destinate pentru aceasta sau direct pe șosea, sub rezerva regulilor de circulație. Majoritatea site-urilor prevăd o parcare separată pentru un număr limitat de mașini, ceea ce nu satisface interesele tuturor proprietarilor de case. Asemenea situații duc la necesitatea construirii unor locuri de parcare suplimentare sau chiar a instalării garajelor.
Din nou, decizia trebuie luată de adunarea generală a proprietarilor, ținând cont de locația rețelelor de comunicații și de standardele SNiP.
În articolul prezentat, a fost ridicată o problemă destul de importantă a organizării utilizării teritoriului învecinat al unui bloc de apartamente. Legislația actuală se referă la soluționarea aproape a tuturor problemelor la desfășurarea adunării generale a proprietarilor, dându-le libertatea de a alege procedura de folosire a proprietății comune.
Teritoriul învecinat al unui bloc de apartamente este un teren adiacent casei și folosit de rezidenți la discreția lor. Dacă site-ul nu este privatizat, proprietarii de apartamente pot oficializa dreptul de proprietate asupra acestuia. Dar, ca urmare, ei au nu numai drepturi largi, ci și responsabilități pentru întreținerea proprietății comune.
Toate clădirile rezidențiale cu mai multe etaje sunt construite pe un teren, care formează o mică zonă adiacentă. Proprietatea acestuia este înregistrată în Rosreestr în modul obișnuit. Zonele comune includ următoarele:
Mulți sunt siguri că teritoriul adiacent este de 3-6 metri. De fapt, dimensiunea poate fi influențată de diverși factori. Zona și limitele sitului sunt înregistrate în pașaportul cadastral, informații despre care pot fi clarificate în Rosreestr.
Ca regulă generală, zona depinde de indicatori precum numărul de etaje ale casei, numărul de drumuri, densitatea dezvoltării urbane pe o anumită stradă și dimensiunea amplasamentului alocat inițial pentru dezvoltare. Dacă amplasamentul nu este atribuit oficial locuitorilor casei, administrația locală este responsabilă de întreținere și curățenie.
Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea dvs
sau prin telefon:
Conform Decretului medicului șef sanitar de stat al Federației Ruse nr. 64 din 06.10.2010, sunt stabilite standardele de deservire a teritoriului adiacent al unui bloc de apartamente. Acestea conțin următoarele cerințe:
Este important ca zona să fie curățată zilnic. Vara, este necesară udarea spațiilor verzi, iar iarna îndepărtarea zăpezii și a gheții.
Proprietarii sunt responsabili pentru starea favorabilă a mediului din jurul casei. Este interzisă plantarea arborilor care răspândesc excesiv polen și puf. Acest lucru afectează negativ persoanele cu alergii. Dacă suprafața gazonului crește, zonele pietonale nu ar trebui să scadă. În caz de deteriorare intenționată dovedită a plantelor, se emite o amendă administrativă. Mersul pe gazon nu este permis.
În conformitate cu GOST R 52169-2003, echipamentul locului de joacă adiacent este reglementat. Dacă majoritatea chiriașilor sunt proprietari, aceștia trebuie să decidă singuri cum să-l instaleze și să îl întrețină. În cele mai multe cazuri, această funcție este transferată către societatea de administrare sau HOA. În casele municipale, de această problemă se ocupă administrația.
Locul de joacă ar trebui să fie amplasat la distanță de carosabil. În jurul lui sunt plantate plante verzi, oferind umbră vara. Acest lucru oferă protecție suplimentară împotriva soarelui arzător. Dacă în zona complexului pentru copii există nisip, acesta trebuie schimbat în fiecare an.
Trotuarele pietonale și zona din fața intrării sunt realizate din suprafață dură. Drenarea apelor pluviale este obligatorie. Pentru a asigura nivelul corespunzator de securitate pentru cetatenii care trec, intregul teritoriu este iluminat seara si noaptea.
În ciuda existenței proprietății comune, chiriașii se plâng adesea de curățarea proastă a teritoriului. De obicei vorbim despre funcționarea proastă a ștergătoarelor. Aceștia din urmă sunt nemulțumiți de condițiile de muncă. În primul rând, este important să se determine persoana responsabilă pentru starea curții. Responsabilitățile pentru curățarea și starea zonei locale sunt atribuite următoarelor organizații:
Aceasta este una dintre firmele cu care proprietarii au un contract de servicii. Companiile de management reglementează o gamă largă de probleme legate de curățarea și eliminarea gunoiului, plata utilităților, îndeplinirea parțială a funcțiilor angajaților biroului de pașapoarte. În ceea ce privește organizațiile private, acestora li se pot încredința anumite responsabilități în baza unui contract de prestări servicii. Totodată, datoria de îngrijire a teritoriului revine chiriașilor, indiferent de forma de proprietate.
Controlul asupra activităților societăților de administrare este exercitat de autoritățile municipale. In cazul in care atributiile nu sunt indeplinite sau indeplinite necorespunzator, chiriasii sunt obligati sa anunte conducerea societatii de administrare si sa intocmeasca act. Dacă se confirmă faptul, costul serviciului este redus sau se efectuează lucrări de calitate corespunzătoare.
În cazul în care societatea de administrare nu răspunde la apelurile cetățenilor, aceștia din urmă pot depune o plângere la administrație, la inspecția locuințelor sau la Rospotrebnadzor. Dacă nu se întreprinde nicio măsură suplimentară, este permis un proces cu despăgubiri pentru prejudiciul moral și prejudiciul cauzat.
Dacă chiriașii încheie un contract de curățenie cu o societate de administrare, prețul serviciului este precalculat. Se calculează întotdeauna în funcție de suprafața apartamentului. Cu cât sunt mai mulți metri în proprietate, cu atât costul întreținerii proprietății comune va fi mai mare.
Lista standard de servicii include nu numai curățarea directă, ci și următoarele:
În ceea ce privește frecvența și regulile de curățare, acestea pot fi găsite în regulile unui anumit oraș. Autoritățile regionale și municipale au dreptul de a-și stabili propriile cerințe, care depind de caracteristicile climatice și de condițiile meteorologice din anumite locuri de reședință. De asemenea, se ia în considerare permeabilitatea teritoriului și cantitatea de precipitații acumulate.
De obicei, autoritățile locale și companiile de management se ocupă de această problemă. În acest din urmă caz, reparațiile serioase sunt plătite de chiriașii blocului. În cele mai multe cazuri, vorbim de reparații la intrare și pe terenurile etajelor. Decizia este luată de proprietarii de apartamente în adunarea generală. În plus, se pot face reparații la zonele de recreere, locurile de joacă sau drumurile din curte.
Dacă reparațiile sunt efectuate în timp util, nu trebuie să investiți mulți bani. Este posibil să se elimine daune minore. Dar dacă vorbim de lucrări de capital, proprietarii vor trebui să investească și să găsească o organizație care să accepte să execute lucrarea. Ca urmare, casa și teritoriul adiacent vor deveni convenabile pentru toți rezidenții.
Dacă proprietarii caută să securizeze teritoriul de vehicule neautorizate și cetățeni, este necesar să se instaleze un gard. Legislația permite instalarea numai a unor astfel de garduri:
Astfel, există anumite standarde pentru întreținerea zonei locale. Trebuie păstrat în conformitate cu standardele sanitare. Curățenia se efectuează în mod regulat, unele activități nu sunt permise pe șantier și sunt stabilite cerințe pentru amplasarea facilităților sociale și comerciale.
