Sectorul locuințelor și comunal este unul dintre cele mai complexe și mari sectoare ale economiei urbane, a cărui eficiență se reflectă în confortul și îmbunătățirea vieții populației. Pe baza informațiilor statistice, articolul analizează starea actuală a fondului locativ, utilitățile acestuia, examinează problemele funcționării acestuia. După cum arată studiul, locuința și serviciile comunale sunt încă strict administrate, neprofitabile, fără condiții pentru concurență. Nu numai cetățenii ruși care își folosesc serviciile în fiecare zi sunt interesați de îmbunătățirea eficienței locuințelor și a serviciilor comunale, ci și a organismelor guvernamentale. Prin urmare, unul dintre obiectivele studiului a fost studierea modificărilor cadrului de reglementare pentru funcționarea locuințelor și a serviciilor comunale după reforma industriei din anii nouăzeci. Autorul examinează modificările și completările necesare la reglementarea legală pentru a rezolva problema deprecierii ridicate a mijloacelor fixe.
Locuințe și utilități
fond de locuințe
proprietate comună
îmbunătăţire
inginerie Comunicare
1. Petruk G.V., Ustich I.S. Asigurarea dezvoltării durabile a întreprinderilor mici pe materialele întreprinderilor din regiunea Amur // Cercetare fundamentală. 2014. Nr. 6-7. S. 1464-1468.
2. Ministerul Dezvoltării Regionale [Resursă electronică] // Mod de acces: http://www.minregion.ru/ Data tratamentului 05/10/15
3. Serviciul statistic federal de stat [Resursă electronică] // Mod de acces: http://www.gks.ru/ Data tratamentului 15/05/15
4. Corporație de stat - Fond pentru asistență în domeniul reformei locuințelor și serviciilor comunale [Resursă electronică] // Mod de acces: http://www.fondgkh.ru/ Data tratamentului 15.05.15
5. Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale ale Federației Ruse [Resursă electronică] // Mod de acces: http://www.minstroyrf.ru/ Data tratamentului 29.05.2015
6. Agenția de colectare SA "Sequoia Credit Consolidation" [Resursă electronică] // Mod de acces: http://www.sequoia.ru/info/publication/876/ Data tratamentului 20.05.2015
Eficiența funcționării locuinței și a serviciilor comunale a afectat în orice moment majoritatea populației țării noastre. Până în 1992, statul era responsabil pentru păstrarea fondului de locuințe care i-a fost transferat pentru gestionare. Perestroika și-a făcut propriile ajustări la relațiile de proprietate cu privire la locuințe și servicii comunale, în urma cărora statul a scăpat de sarcina responsabilității față de proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale. Scopul general al transformărilor în acest domeniu este de a spori eficiența funcționării sale, de a transfera industria pe linia relațiilor de piață.
Pentru a reglementa locuințele și serviciile comunale în perioada perestroika, a fost creat un cadru de reglementare și legal, care include o serie de legi care au apărut doar în timpul formării proprietății private. Legile adoptate permiteau:
În 2004, a fost adoptat un nou Cod al locuinței al Federației Ruse, care îndeplinește cerințele vremii și situația juridică, economică și politică existentă. Codul locativ al Federației Ruse a făcut posibilă:
În toți acești ani, activitățile guvernului federal au vizat formarea a trei piețe, interconectate între ele: utilități, servicii de locuințe și fond de locuințe.
Scopul acestui studiu este de a studia starea fondului locativ și de a lua în considerare aspectele legate de adoptarea măsurilor de refacere a acestuia.
Una dintre principalele probleme care împiedică dezvoltarea relațiilor de piață în domeniul locuințelor și serviciilor comunale este deprecierea ridicată a mijloacelor fixe, care, potrivit Ministerului Dezvoltării Regionale, pentru obiectele individuale ale serviciilor comunale este de 60%, iar în unele municipalități - 70-80% și crește cu 2-3% pe an. O consecință a gradului ridicat de uzură a echipamentului este că costurile unitare de funcționare ale întreprinderilor rusești de locuințe și servicii comunale sunt de 3-4 ori mai mari decât în Europa.
Fondul de locuințe este principalul element de infrastructură conceput pentru a satisface nevoile de locuințe ale populației. În conformitate cu articolul 19, clauza 1 din Codul locativ al Federației Ruse, fondul locativ este „totalitatea tuturor spațiilor rezidențiale situate pe teritoriul Federației Ruse”, dar proprietatea comună se aplică și acestuia.
În prezent, structura fondului locativ al Federației Ruse prin forme de proprietate diferă brusc de structura sa la începutul anilor '90. ultimul secol.
Datele Serviciului Federal de Statistică de Stat arată că există o creștere constantă a locuințelor private (Tabelul 1).
Tabelul 1 - Structura fondului locativ al Federației Ruse.
|
Tipul de proprietate |
|||||||||
|
Stat |
|||||||||
|
Municipal |
|||||||||
În ciuda adoptării mai multor legi, statul nu a propus mecanisme pentru menținerea stării normale a fondului locativ. Astăzi, proprietarii de case, cărora statul le-a transferat proprietate comună pentru întreținere, se confruntă cu dificultăți în menținerea stării sale corecte. Starea tehnică a fondului de locuințe al Federației Ruse începând cu 2012 este caracterizată de următoarele date.
Fondul de ruină și de urgență a crescut cu 70% din 1990. Acest lucru se datorează faptului că, în comparație cu vremurile sovietice, lucrările la construcția de case noi au scăzut semnificativ în țară. În Rusia, continuă să se dezvolte tendința de a păstra vechiul fond în loc să-l demoleze și să construiască unul nou. Acest lucru se datorează complexității și costului relocării proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale. Potrivit Serviciului Federal de Statistică al Statului, 93,9 milioane m 2 sau 2,83% din totalul fondului de locuințe se află într-o stare de urgență sau deteriorată (Tabelul 2).
Tabelul 2 - Fond de locuințe în ruină și în ruină.
|
toate fondurile de locuințe deteriorate și de urgență, milioane de m2 |
||||||||||||
|
inclusiv: |
||||||||||||
|
de urgență |
||||||||||||
|
ponderea fondului de locuințe în ruină și în ruină în suprafața totală a întregului fond de locuințe, procente |
||||||||||||
Trebuie remarcat faptul că datele statistice prezentate în perioada 2007-2013 indică o creștere generală a nivelului de echipamente cu tipuri de îmbunătățiri tehnice, care este cauzată în principal de punerea în funcțiune a clădirilor rezidențiale nou construite cu echipamente 100% pe tipuri de comunicații. În prezent, locuințele dărăpănate și dărăpănate constau în principal din clădiri cu înălțime mică, cu toate acestea, în 10-20 de ani, clădiri cu mai multe etaje, în care vor deveni astfel mult mai mulți metri pătrați. Măsurile luate de stat, în special introducerea secțiunii IX în Codul locuințelor al Federației Ruse „Organizarea reparațiilor majore ale proprietății comune în clădirile de apartamente”, vizează prevenirea deteriorării fondului locativ.
Valoarea totală a finanțării pentru programele de relocare din Fondul pentru asistență la reforma locuințelor și utilităților pentru 2013-2017 este de 183,4 miliarde de ruble. În general, în Federația Rusă în 2014, de la 1 ianuarie 2015, au fost decontate 2.904,00 mii de metri pătrați. metri de locuințe de urgență, 184,21 mii de persoane au fost relocate. ...
Valoarea totală a finanțării pentru programele de reparații capitale din fond pentru 2014-2015 este de 11,1 miliarde de ruble, inclusiv 7,1 miliarde de ruble pentru 2014, ceea ce va permite repararea a 7.364 de case.
Fondul de locuințe de urgență și deteriorat este recunoscut ca atare din cauza uzurii fizice în timpul funcționării sale. În general, starea tehnică a casei și nivelul de îmbunătățire afectează confortul locuințelor și disponibilitatea tehnică a utilităților pentru consumatori. În medie, în Rusia, ponderea locuințelor complet mobilate (echipate cu instalații sanitare, de drenaj, încălzire, alimentare cu apă caldă, aragaz electric sau cu pardoseală) este de 54,57%. Până la sfârșitul anului 2013, a crescut în comparație cu 2005. cu 4 la sută.
Tabelul 3 - Nivelul îmbunătățirii alimentării cu apă la sfârșitul anului 2013 (în mp).
|
ALIMENTAREA CU APĂ A PUNCTELOR DE POPULARE |
||||
|
Numărul de așezări cu conducte de apă (la sfârșitul anului): |
||||
|
așezări rurale |
||||
|
ca procent din totalul lor |
||||
|
Rețea de alimentare cu apă stradală care necesită înlocuire, mii de km |
||||
|
ca procent din întreaga lungime |
||||
|
Numărul defecțiunilor de alimentare cu apă, mii. |
După cum putem vedea din tabel. 3, așezările urbane sunt prevăzute cu o rețea de alimentare cu apă pentru 100%, spre deosebire de așezările rurale, dotate până în 2013 cu 32% din liniile de alimentare cu apă. Numărul de kilometri de rețele de alimentare cu apă care necesită înlocuire crește în fiecare an. În același timp, acestea includ și țevi care nu au expirat perioada de garanție operațională. Aceasta vorbește despre utilizarea materialelor necorespunzătoare și controlul inadecvat al autorităților de supraveghere.
Cu toate acestea, potrivit Rosstat, numărul accidentelor de conducte de apă scade în fiecare an. În consecință, monitorizarea stării comunicațiilor inginerești se efectuează într-un mod planificat, ceea ce duce la rezultate pozitive.
În ceea ce privește îmbunătățirea fondului de locuințe cu rețele de canalizare (Tabelul 4), se pot trage concluzii similare. Astfel, așezările rurale sunt slab echipate cu sisteme de canalizare în comparație cu cele urbane.
Tabelul 4 - Nivelul de îmbunătățire a canalizării la sfârșitul anului 2013 (în mp).
|
Canalizarea localităților |
||||
|
Numărul de localități cu canalizare (la sfârșitul anului): |
||||
|
orașe ca procent din totalul acestora |
||||
|
așezările rurale ca procent din totalul acestora |
||||
|
Utilizarea capacității stațiilor de epurare - total, procente |
||||
|
Debitul instalat al instalațiilor de tratament - total, mii m 3 pe zi |
||||
|
Rețea de canalizare stradală care necesită înlocuire, mii de km |
||||
|
Accidente de canalizare, mii. |
Trebuie remarcat faptul că numărul așezărilor rurale cu sisteme de alimentare cu apă și canalizare variază semnificativ. Conform datelor Rosstat, apa care curge în așezările rurale nu are de unde revărsa. Acest lucru sugerează că în apropierea caselor, rețeaua de canalizare este descentralizată, ceea ce înseamnă că nu trece prin stația de epurare, prin urmare, dăunează mediului și provoacă pericolul de urgență.
În același timp, procentul de utilizare a capacității instalațiilor de tratament este în scădere, alături de faptul că debitul instalațiilor de tratament este în creștere. Astfel, concluzia se sugerează despre utilizarea irațională a capacității instalațiilor de tratament. În ceea ce privește rețeaua de canalizare stradală, necesitatea înlocuirii acesteia crește odată cu scăderea numărului de accidente.
În ceea ce privește îmbunătățirea rețelelor de încălzire și abur în cazanele de calcul cu două conducte și de încălzire, indicatorii lor cantitativi sunt în creștere. În același timp, există o nevoie tot mai mare de a înlocui rețelele și de a reduce pierderile de căldură.
Pe baza nivelului de îmbunătățire a fondului locativ, începând cu 1 ianuarie 2012. populația care locuiește în locuințe care nu sunt dotate cu alimentare cu apă este estimată la 29,2 milioane de persoane, cu evacuare a apei - 34,9 milioane de persoane, încălzire - 22,2 milioane de persoane, alimentare cu apă caldă - 47,1 milioane de persoane.
Principala problemă a locuințelor și a serviciilor comunale rămâne deteriorarea mijloacelor fixe. Pentru perioada 2003-2009. în total, peste 219,3 milioane mp au fost reparate în Federația Rusă în detrimentul tuturor surselor de finanțare. m din suprafața totală a fondului locativ. Cu alte cuvinte, suprafața totală a clădirilor rezidențiale renovate în 2008 a depășit, iar în 2009 a atins practic valoarea standardului utilizat pentru volumul reparațiilor - 2% din suprafață pe an. Astfel, se iau măsuri pentru restabilirea fondului locativ, dar statul nu este capabil să rezolve complet această problemă.
În același timp, fără sprijin financiar de stat, proprietarii de spații rezidențiale nu pot acumula fonduri pentru reparații capitale. De asemenea, este demn de remarcat faptul că mai devreme, fără pârghie pentru a strânge fonduri pentru reparații majore, care este prezentat acum în Codul locuințelor al Federației Ruse în art. 169, mulți proprietari au refuzat să plătească acest articol, deoarece nu era obligatoriu.
Astfel, mulți ani fondul de locuințe rămâne fără reparații capitale programate. Cu toate acestea, dacă momentul implementării sale este întârziat, durabilitatea reziduală a obiectelor va scădea și, ulterior, vor trebui cheltuite mult mai multe fonduri pentru a o asigura.
Problemele exprimate sunt departe de a fi singurele. Dacă legiuitorul a definit în mod clar procedura pentru reparații majore în Codul locuințelor RF, atunci apar probleme semnificative cu reparațiile actuale. Întreținerea este responsabilitatea companiei de administrare. Conform art. 44 din Codul locuințelor, decizia de a efectua reparațiile curente ar trebui să fie decisă la o adunare generală a proprietarilor. Astfel, în cazul în care proprietarii înșiși nu au inițiat o ședință pentru aprobarea graficului și a listei de lucrări pentru repararea unei clădiri de apartamente, organizația administratoare are dreptul de a acționa în interesul casei fără a organiza o adunare generală.
Prin urmare, datorită pasivității oamenilor, organizațiile de gestionare decid în mod independent când, cum și cu ce preț să efectueze reparațiile casei. Aceasta este una dintre problemele deteriorării stării tehnice a casei, care a urmat furnizării slabe de servicii de reparații la domiciliu. Dacă rezolvați mecanismul pentru organizarea unei adunări generale privind reparațiile curente și majore, va fi mai ușor pentru rezidenți să ia în mod independent decizii cu privire la alegerea contractanților. Soluționarea acestei probleme va îmbunătăți controlul asupra stării fondului de locuințe.
Potrivit autorului, o altă soluție la problema deprecierii fondului locativ poate fi crearea condițiilor pentru dezvoltarea antreprenoriatului în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale. Întreprinderile mici se străduiesc să lucreze în sectorul locuințelor, ceea ce este foarte promițător pentru dezvoltarea antreprenoriatului. Cifra de afaceri anuală a industriei de locuințe și servicii comunale este astăzi de aproximativ 4 trilioane de ruble, ceea ce oferă 7% din PIB. Volumul investițiilor de capital este de 8% din veniturile organizațiilor reglementate, sau aproximativ 291 miliarde de ruble.
În același timp, indecizia afacerilor în tranziția către relațiile de piață cu sectorul locuințelor și serviciilor comunale este cauzată de problemele sistemice ale industriei:
Astfel, piața locuințelor și a serviciilor comunale rămâne una dintre cele mai în urmă din Rusia în ceea ce privește atragerea de capital privat. Pentru a schimba situația din industrie, autoritățile ruse au decis să dezvolte un mecanism de parteneriat public-privat. În viitorul apropiat, guvernul intenționează să îmbunătățească climatul investițional din industrie prin reglementarea tarifelor previzibile și prin atragerea de împrumuturi bancare.
Dificultatea atragerii investitorilor este un procent ridicat de întârzieri în plățile pentru locuințe și servicii comunale și, în consecință, imprevizibilitatea modelului financiar. Conform datelor analitice, până la sfârșitul anului 2013, datoria restantă a populației pentru utilitățile furnizate în Rusia a ajuns la 259 miliarde de ruble, adică a crescut cu peste 27%.
Drept urmare, datoriile cetățenilor pentru utilități ocupă locul al doilea pe lista „datoriilor” din Rusia după împrumuturi bancare (440,3 miliarde de ruble. Restanțe). Creșterea deja tradițională a nivelului datoriilor restante ale populației pentru utilități a fost cauzată de mai mulți factori agregați simultan. În primul rând, acesta este un nivel scăzut al disciplinei de plată. Astfel de sentimente apar adesea deoarece prețul și calitatea serviciilor furnizate sunt incomparabile, ceea ce duce la reticența consumatorilor de a plăti pentru acestea. În al doilea rând, efectul este exercitat de creșterea anuală a tarifelor: în ultimii ani, tarifele pentru utilități au crescut rapid, de câteva ori mai rapid decât rata de creștere a inflației din țară.
Astfel, statul ar trebui să acorde atenție calității serviciilor furnizate în sectorul locuințelor și utilităților. Îmbunătățirea reglementării activităților în domeniul administrării clădirilor de apartamente prin acordarea de licențe pentru activitățile organizațiilor de administrare și divulgarea obligatorie a informațiilor sunt concepute pentru a combate situația datoriilor existente.
Până în prezent, pe lângă formarea unei clase de proprietari de case și unele progrese în dezvoltarea autonomiei locative, procesele pozitive din sectorul locuințelor continuă extrem de lent.
Astăzi, relațiile competitive se dezvoltă activ între întreprinderile care gestionează și deservesc locuințele și serviciile comunale. În special, companiile de administrare și firmele contractante care efectuează reparații de locuințe sunt selectate pe o bază competitivă. Mai complicată este situația cu relații competitive în sectoarele locuințelor și serviciilor comunale, legate de rețelele de inginerie, în care operează subiecții monopolurilor naturale naturale. În acest sens, este foarte problematic să atragi investiții private și să stimulezi concurența în acest domeniu fără sprijinul guvernului.
Pentru a rezolva problemele urgente ale locuinței și serviciilor comunale, la nivel federal, autoritățile executive și legislative lucrează la acte normative menite să rezolve problemele locuințelor și serviciilor comunale.
Cu toate acestea, rămâne necesitatea îmbunătățirii în continuare a cadrului de reglementare care oferă condiții pentru implementarea proiectelor de modernizare în sectorul locuințelor, care sunt viabile din punct de vedere comercial.
Pentru ca sectorul locuințelor și utilităților să devină atractiv pentru investitori, este necesar, în primul rând, să se construiască un sistem de reglementare tarifară pe termen lung, să se creeze condiții pentru implementarea programelor de investiții pe termen lung și să se ia măsuri suplimentare pentru a stimula afaceri private. De exemplu, pentru a atrage investiții în acest domeniu, este necesar să se utilizeze instrumente atât de răspândite, cum ar fi stimulente fiscale, subvenționarea ratelor la împrumuturi pentru modernizarea locuințelor și a serviciilor comunale și altele. În același timp, este necesar să se abandoneze mecanismul de subvenționare a întreprinderilor de locuințe și servicii comunale. Subvențiile trebuie traduse în subvenții personalizate orientate către cetățeni. Este necesar să se schimbe abordările politicii tarifare.
În plus, este necesară consolidarea radicală a responsabilității și creșterea transparenței activității funcționarilor și a companiilor de administrare din sectorul locuințelor.
Luând în considerare situația socio-economică a majorității populației țării, situația prețurilor pe piața construcțiilor de locuințe, precum și volumul fondului locativ disponibil și starea tehnică a acestuia, se poate concluziona că, în viitorul apropiat, un loc prioritar în complexul măsurilor de reproducere pentru extinderea ciclului de viață al clădirilor rezidențiale ar trebui să fie o revizuire majoră. Astfel, soluția la problema locuințelor ar trebui să meargă atât pe calea construcției noi, cât și în paralel, prin îmbunătățirea calității parcului de locuințe construit și operat prin reparații majore.
Fiecare întrebare de examen poate avea răspunsuri multiple de la autori diferiți. Răspunsul poate conține text, formule, imagini. Autorul examenului sau autorul răspunsului la examen poate șterge sau edita o întrebare.
Starea problemei locuințelor: 1) instituții subdezvoltate de credite pentru locuințe, infrastructura pieței imobiliare, un nivel ridicat de risc și costuri pe piața imobiliară, deci o cerere efectivă scăzută 2) cererea depășește oferta, de unde creșterea prețurilor 3) împiedicând dezvoltarea locuințelor în masă. construcții, deoarece disponibilitatea siturilor de inginerie, transport, social, infrastructură este limitată. Pentru a determina modalitățile și mijloacele de asigurare pe termen lung a perspectivei de stabilire a bunăstării cetățenilor, a fost dezvoltat conceptul de dezvoltare socială și economică pe termen lung a Federației Ruse până în 2020. 1) pentru creșterea ofertei, este necesar să se prevadă condiții pentru creșterea volumelor de construcții rezidențiale. 2) creșterea locuințelor în masă va necesita dezvoltarea bazei industriale a industriei de construcții și a materialelor de construcții și stimularea utilizării de echipamente noi. 3) dezvoltarea activă a clădirilor joase 4_ necesară Formarea politicii de dezvoltare urbană vizează crearea unui nou aspect pentru un oraș și un sat rus.
obiectivul strategic al politicii de locuințe este de a asigura accesibilitatea locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni, precum și corespondența volumelor de confort ale fondului de locuințe cu nevoile populației
Soluția următoarelor sarcini: 1) crearea condițiilor pentru creșterea celor anterioare, corespunzătoare diferitelor grupuri ale populației. 2) crearea condițiilor pentru creșterea prosperității; 3) corespondența volumelor de confort al fondului locativ cu nevoile populației și formarea confortului mediului urban.
ca rezultat, până în 2020, ar trebui format un nivel calitativ nou al stării mediului de viață, în conformitate cu standardele mondiale. până în 2020: 1) creșterea punerii în funcțiune până la 150 de milioane de metri pătrați 2) creșterea creditelor ipotecare emise 3) introducerea mecanismelor de credit și financiare 4) funcțiile tuturor formelor de fond pentru locuințe
C O N C E P C I Z
dezvoltarea socio-economică pe termen lung a Federației Ruse pentru perioada până în 2020
În ciuda creării bazelor pentru funcționarea pieței imobiliare, achiziția, construcția și închirierea de locuințe utilizând mecanismele pieței în practică sunt încă disponibile doar pentru un număr limitat de familii - familii cu venituri mari. Principalele motive pentru cererea efectivă scăzută de locuințe sunt instituțiile subdezvoltate de creditare pe termen lung pentru locuințe, infrastructura pieței imobiliare și creditarea ipotecară, precum și nivelul ridicat de riscuri și costuri pe această piață. Cu toate acestea, chiar și cererea efectivă limitată a populației pentru locuințe depășește oferta de locuințe de pe piață și duce la o creștere constantă a prețurilor pentru aceasta. În această situație, cea mai mare parte a construcției de locuințe este finanțată direct de la populație. Un obstacol semnificativ în calea construcției de locuințe în masă continuă să fie disponibilitatea limitată de terenuri și infrastructura necesară de inginerie, transport și social. Este necesar să se prevadă condiții pentru o creștere semnificativă a volumului construcției de locuințe pentru a crește oferta de locuințe pe o piață competitivă, în conformitate cu creșterea cererii efective a populației. În acest scop, a fost creat Fondul federal pentru asistență pentru dezvoltarea construcțiilor de locuințe, căruia, pentru a extinde amploarea sprijinului efectiv pentru construcția în masă a locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni, terenurile care sunt în proprietatea federală și nu sunt utilizate pentru punerea în aplicare a puterilor Federației Ruse vor fi transferate. Dezvoltarea construcției de locuințe în masă va necesita dezvoltarea bazei industriale a industriei de construcții și a materialelor de construcții, stimularea utilizării noilor tehnologii în construcții și a materialelor noi de construcție și dezvoltarea liberei concurențe între comerțul privat și cel non-comercial. dezvoltatori comerciali. Pentru a asigura zonelor de construcție de locuințe în masă infrastructură de inginerie, comunicații și socială și dezvoltarea pieței funciare, se va forma o practică de parteneriat public-privat, care va asigura construirea și reconstrucția infrastructurilor de inginerie și sociale în conformitate cu nevoile construcția de locuințe, în special în cazul dezvoltării integrate a terenurilor. Clădirile cu înălțime mică vor fi dezvoltate activ, inclusiv cele realizate folosind structuri din lemn fabricate din fabrică, bazate pe tehnologii moderne. Este necesar să se formeze o politică de planificare urbană menită să creeze o nouă imagine a orașului și satului rus, un mediu arhitectural confortabil pentru viața oamenilor, caracterizat nu numai prin trăsături funcționale, utilitare, ci și estetice. Acest lucru presupune, în special, o combinație rațională a diferitelor tipuri de construcții (construcții cu mai multe etaje și construcții joase), luând în considerare principiile formării aspectului lor arhitectural în timpul dezvoltării așezărilor, precum și principiile păstrării istoricului apariția vechilor așezări. Scopul strategic al politicii de stat în domeniul locuințelor este asigurarea accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni, precum și corespondența volumului fondului de locuințe confortabil cu nevoile populației. Implementarea politicii de stat în domeniul locuințelor ar trebui să conducă la următoarele rezultate: crearea unui mediu sigur și confortabil pentru viața și viața umană; oferind oportunități pentru mobilitatea teritorială a populației. Politica de stat privind locuința pentru perioada următoare în raport cu diferitele grupuri ale populației este următoarea: pentru săraci și alte categorii de cetățeni stabilite prin lege - crearea unui sistem eficient de asigurare a locuințelor atât pe baza utilizării sociale a fondului municipal de locuințe și utilizarea altor instrumente, inclusiv a locuințelor de stat. În special, este planificată reducerea până în 2020 a perioadei de asigurare a locuințelor pentru utilizarea socială a cetățenilor cu venituri mici recunoscute ca având nevoie de condiții mai bune de locuință la 3 - 5 ani după înregistrare; pentru cetățenii cu venituri moderate (adică venituri sub medie, dar nu permite cetățenilor să fie clasificați drept săraci) - crearea unui sistem de măsuri de sprijin de stat (inclusiv prin fondurile Fondului federal de dezvoltare a locuințelor) și dezvoltarea cooperare, permițând astfel de cetățeni să se asigure cu locuințe în conformitate cu standardele sociale, în principal prin metode de piață; pentru cetățenii cu venituri peste medie - sprijin pentru dezvoltarea și funcționarea stabilă a pieței locuințelor, care le permite să își satisfacă cererea efectivă de locuințe. Implementarea acestui obiectiv strategic presupune soluționarea următoarelor sarcini prioritare. Prima sarcină este de a crea condiții pentru creșterea propunerilor pe piața imobiliară, care să corespundă nevoilor diferitelor grupuri ale populației, inclusiv: formarea unor piețe eficiente pentru loturile de teren, prevăzute cu documentație de planificare urbană; furnizarea de șantiere de construcție de locuințe în masă cu infrastructură de inginerie, comunicații și socială, implicarea în proiecte de construcție de locuințe de terenuri de stat neutilizate sau folosite ineficient de terenuri municipale, inclusiv cu ajutorul Fondului federal pentru asistență pentru dezvoltarea locuințelor; dezvoltarea complexului de construcții și producția de materiale de construcție, produse și structuri utilizând tehnologii inovatoare, inclusiv de economisire a energiei; dezvoltarea concurenței între dezvoltatorii și contractanții comerciali și necomerciali privați, inclusiv prin aplicarea măsurilor antitrust; îmbunătățirea standardizării și reglementării tehnice în domeniul construcției și exploatării clădirilor, facilităților locative și implementarea supravegherii de stat asupra respectării cerințelor reglementărilor tehnice; asistență în introducerea tehnologiilor inovatoare în domeniul locuințelor și utilităților, dezvoltarea producției interne de materiale de construcții, produse și structuri; asistență în implementarea proiectelor de reconstrucție cuprinzătoare a centrelor istorice ale orașelor în vederea îmbunătățirii dezvoltării rezidențiale; stimularea clădirilor joase. A doua sarcină este de a crea condiții pentru creșterea accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni ai Federației Ruse, inclusiv: dezvoltarea de noi și îmbunătățirea instituțiilor existente pe piața imobiliară, asigurarea unei creșteri a accesibilității locuințelor, și anume: ipoteci asupra locuințelor, ipoteci funciare, dezvoltarea pieței valorilor mobiliare ipotecare; creșterea disponibilității creditelor ipotecare pentru cetățeni, reducerea și distribuirea eficientă a riscurilor de împrumut între toți participanții la piață; crearea unui fond de locuințe pentru uz social pentru furnizarea de spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială; dezvoltarea și implementarea instituției de închiriere de locuințe; dezvoltarea de fonduri de locuințe specializate de stat și municipale, inclusiv fondul de servicii pentru furnizarea de spații rezidențiale militarilor și familiilor acestora; dezvoltarea și îmbunătățirea mecanismelor de sprijinire a populației pentru achiziționarea propriilor locuințe (private). A treia sarcină constă în asigurarea faptului că volumul fondului de locuințe confortabil răspunde nevoilor populației și formarea unui mediu urban confortabil și a mediului așezărilor rurale, inclusiv: crearea condițiilor care reduc uzura fondului de locuințe, inclusiv eliminarea locuințelor de urgență și a celor deteriorate pe termen mediu; promovarea autoorganizării populației pe piața locuințelor, îmbunătățirea cadrului normativ și metodologic și asistență în organizarea asociațiilor de proprietari, îmbunătățirea legislației fiscale pentru gestionarea eficientă a clădirilor de apartamente; introducerea tehnologiilor de economisire a resurselor și crearea condițiilor pentru o utilizare mai largă a energiei la scară mică și a tipurilor regenerabile de combustibil și a resurselor de energie; modernizarea sectorului locativ și comunal și asigurarea disponibilității costurilor de întreținere a locuințelor și a plății pentru locuințe și servicii comunale pentru întreaga populație prin dezvoltarea concurenței în gestionarea fondului locativ și întreținerea acestuia, atragerea antreprenorilor privați către management și investiții în locuințe și infrastructură comunală, îmbunătățirea politicii tarifare și dezvoltarea mecanismelor de parteneriat public-privat în furnizarea de servicii publice; formarea unui mediu urban confortabil și a mediului așezărilor rurale, inclusiv dezvoltarea transportului urban, asigurarea posibilității activităților de viață depline pentru persoanele cu mobilitate limitată și siguranța locurilor în care copiii stau cu părinții lor. Ca urmare a implementării noilor direcții strategice ale politicii de stat în domeniul locuințelor, până în 2020 ar trebui format un nivel calitativ nou al stării sectorului locuințelor, care să corespundă standardelor mondiale și caracterizat prin următoarele orientări țintă: o creștere a ponderii cetățenilor care au posibilitatea să cumpere sau să închirieze locuințele necesare pe piață folosind fonduri proprii și împrumutate, construiesc locuințe individuale, până la 60 la sută; absența fondului de locuințe dărăpănat și de urgență, reducerea nivelului mediu de depreciere a fondului de locuințe și a infrastructurii comunale la nivelul standard; aducerea fondului de locuințe într-un stat care îndeplinește condițiile moderne de eficiență energetică, ecologie, precum și nevoile anumitor grupuri de cetățeni (familii numeroase, persoane în vârstă, persoane cu dizabilități etc.) ); realizarea unei oferte medii de locuințe (25 - 27 mp suprafață totală per persoană în 2015 și 28 - 35 mp - până în 2020). Stabilirea următorilor indicatori-țintă pentru creșterea accesibilității locuințelor: până în 2010: finalizarea elaborării și adoptării documentelor de planificare teritorială; finalizarea îndeplinirii obligațiilor de asigurare a locuințelor care au nevoie de condiții mai bune de locuință și înregistrate înainte de 1 martie 2005 veterani ai Marelui Război Patriotic, membri ai familiei invalizilor morți (decedați) și participanți la Marele Război Patriotic; asigurarea serviciilor de locuințe permanente; finalizarea elaborării și adoptării reglementărilor tehnice în domeniul construcției și producției de materiale de construcții, produse, structuri; până în 2012: o creștere a volumului de punere în funcțiune a locuințelor până la 100 de milioane de metri pătrați. m; finalizarea relocării cetățenilor din fondul de locuințe recunoscut ca fiind de urgență și supus demolării de la 1 ianuarie 2007; finalizarea îndeplinirii obligațiilor de a furniza certificate de locuințe de stat cetățenilor demiși din serviciul militar care trebuie să-și îmbunătățească condițiile de viață și să fie înregistrați înainte de 1 ianuarie 2005, oferind militarilor locuințe de serviciu; dezvoltarea mecanismelor organizaționale și legale pentru implementarea proiectelor de dezvoltare integrată a teritoriilor în scopul construirii de locuințe; finalizarea certificării locuințelor și infrastructurii comunale; formarea în orașe cu o populație de peste 100 de mii de oameni a unei piețe profesionale competitive pentru servicii de administrare a imobilelor rezidențiale efectuate de organizații private; introducerea unui impozit local pe bunurile imobiliare în sectorul imobiliar; până în 2020: o creștere a volumului de punere în funcțiune a locuințelor la 140 - 150 milioane de metri pătrați. m pe baza dezvoltării integrate a teritoriilor și a dezvoltării teritoriilor construite în scopul construirii de locuințe pe baza documentației de planificare urbană aprobate; o creștere a volumului creditelor ipotecare emise la 4,8 trilioane. ruble pe an (în prețurile din 2007) sau 2,7 milioane de împrumuturi; introducerea pe scară largă a mecanismelor de credit și financiare pentru construcția de locuințe și dezvoltarea infrastructurii comunale, inclusiv pe baza instituțiilor de parteneriat public-privat; funcționarea tuturor formelor de utilizare a fondului de locuințe (achiziționarea de locuințe proprii, închirierea de locuințe de uz social, închirierea de locuințe private, chirie necomercială, achiziționarea de case de construcție de locuințe și cooperative de locuințe etc.); finalizarea îndeplinirii obligațiilor de asigurare a locuințelor pentru persoanele înregistrate înainte de 1 martie 2005 , pentru a le oferi spații rezidențiale în baza contractelor de închiriere socială; funcționarea, cu sprijinul statului, a mecanismelor de credit și financiare pentru reparațiile capitale și reconstrucția clădirilor de apartamente, inclusiv pe baza instituțiilor de parteneriat public-privat.
MINISTERUL CONSTRUCȚIEI ȘI LOCUINȚELOR ȘI UTILITĂȚILOR FEDERAȚIEI RUSII
ORDIN
din 24 februarie 2016 N 108 / pr
DESPRE MONITORIZAREA LOCUINȚELOR
Lista documentelor în schimbare
Pentru a monitoriza starea sectorului locuințelor în entitățile constitutive ale Federației Ruse în conformitate cu clauza 5.4.29 din Regulamentul privind Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Utilităților din Federația Rusă, aprobat de Guvernul Federației Ruse din 18 noiembrie 2013 N 1038 „Cu privire la serviciile comunale ale Ministerului Construcțiilor și Locuințelor din Federația Rusă”, dispun:
(Clauza 3 modificată prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
(Clauza 4 modificată prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
(Clauza 9 a fost introdusă prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
Ministrul M.A. MEN
Anexa 1
Lista documentelor în schimbare
(modificat prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
începând cu „__” ________ 20__
Notă.
Numerotarea coloanelor din tabel este dată în conformitate cu textul oficial al documentului.
Anexa N 2
la ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuinței și Serviciilor Comunale din Federația Rusă din 24.02.2016 N 108 / pr
Lista documentelor în schimbare
(modificat prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
Lista indicatorilor care determină starea sectorului locuințelor (pentru raportare lunară)
| Numele secțiunii | unitate de măsură | Sens | |
| I. Informații privind construcția de locuințe | |||
| 1 | Volumul total de locuințe comandate (inclusiv inclusiv datele privind 2, 3, 4, 5.1) (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| 2 | Volumul de punere în funcțiune a locuințelor de clasă economică, inclusiv (pe bază de angajamente de la începutul anului): | mp m | |
| 2.1 | volumul de punere în funcțiune a construcției de locuințe individuale (cumulat de la începutul anului) | mp m | |
| 2.2 | volumul locuințelor comandate în clădirile de apartamente (cumulat de la începutul anului) | mp m | |
| 3 | Volumul de punere în funcțiune a construcțiilor individuale de locuințe (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| 4 | Volumul locuințelor comandate în clădirile de apartamente (cumulat de la începutul anului) | mp m | |
| 5 | Suprafața totală a locuințelor puse în funcțiune, construită pe cheltuiala bugetului entității constitutive a Federației Ruse, inclusiv (pe bază de acumulare de la începutul anului): | mp m | |
| 5.1 | pe teritoriul acestei entități constitutive a Federației Ruse (pe bază de angajamente de la începutul anului) | mp m | |
| 5.2 | pe teritoriul altei entități constitutive a Federației Ruse (denumirea entității constitutive a Federației Ruse) (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| 6 | Raportul dintre numărul de contracte de participare la construcții comune, încheiate de cetățeni în raport cu spațiile rezidențiale din clădirile de apartamente, recunoscute ca obiecte problematice, și numărul total de contracte de participare la construcțiile comune încheiate de cetățeni în raport cu spațiile rezidențiale din clădiri de apartamente (valoarea reală la data raportării) | % | |
| II. Informații despre clădiri de apartamente cu fonduri atrase de cetățeni referitoare la numărul de victime și ale căror drepturi au fost încălcate (în conformitate cu ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 12 august 2016 N 560 / pr „Cu privire la aprobarea criteriilor pentru repartizarea cetățenilor ale căror fonduri au fost atrase pentru construcția de clădiri de apartamente și ale căror drepturi au fost încălcate, la numărul cetățenilor răniți și la regulile de menținere a registrului cetățenilor răniți ”)<1> | |||
| 7 | unități | ||
| 7.1 | Numărul clădirilor de apartamente cu fonduri atrase de cetățeni referitor la numărul victimelor și ale căror drepturi au fost încălcate, adăugat la lista obiectelor cu probleme (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 7.2 | Numărul de clădiri de apartamente cu fonduri atrase de cetățeni se referă la numărul de victime și ale căror drepturi au fost încălcate, puse în funcțiune (pe bază de acumulare de la începutul anului) | unități | |
| 8 | oameni | ||
| 8.1 | Numărul de cetățeni ale căror fonduri au fost atrase pentru construirea de clădiri de apartamente și ale căror drepturi au fost încălcate, inclus în registrul cetățenilor afectați (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 8.2 | Numărul de cetățeni ale căror fonduri au fost atrase pentru construirea de clădiri de apartamente și ale căror drepturi au fost încălcate, excluse din registrul cetățenilor afectați (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| III. Informații despre clădiri de apartamente cu fonduri atrase de cetățeni clasați drept victime și ale căror drepturi au fost încălcate (în conformitate cu actele juridice de reglementare ale entității constitutive ale Federației Ruse)<2> | |||
| 9 | Numărul de clădiri de apartamente cu fonduri atrase de cetățeni se referă la numărul de victime și ale căror drepturi au fost încălcate (valoarea reală de la data raportării) | unități | |
| 10 | Numărul de cetățeni ale căror fonduri au fost atrase pentru construirea de clădiri de apartamente și ale căror drepturi au fost încălcate (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| IV. Informații privind furnizarea de locuințe pentru veteranii din Marele Război Patriotic, membrii familiei invalizilor căzuți (decedați) din Marele Război Patriotic și participanții la Marele Război Patriotic, inclusiv persoanele cu dizabilități și participanții la Marele Război Patriotic | |||
| 11 | Numărul total de veterani și invalizi ai Marelui Război Patriotic, membri ai familiei invalizi morți (decedați) și participanți la Marele Război Patriotic înregistrat după 1 martie 2005 (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 12 | Numărul de veterani și invalizi ai Marelui Război Patriotic, membri ai familiei invalizi morți (decedați) și participanți la Marele Război Patriotic care și-au îmbunătățit condițiile de viață (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 12.1 | oameni | ||
| 13 | Numărul de veterani și invalizi ai Marelui Război Patriotic, membrii familiei invalizilor morți (decedați) și participanți la Marele Război Patriotic, eliminați din registru din diferite motive (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 13.1 | din care numărul persoanelor cu dizabilități și participanților la Marele Război Patriotic (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 14 | Numărul de veterani și invalizi ai Marelui Război Patriotic, membrii de familie ai invalizilor morți (decedați) și participanți la Marele Război Patriotic cărora nu li se asigură locuințe (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| 14.1 | din care numărul persoanelor cu dizabilități și participanților la Marele Război Patriotic (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| V. Informații cu privire la asigurarea de locuințe pentru veterani și veterani cu dizabilități, membrii de familie ai veteranilor pieriți (decedați) și veterani cu dizabilități înregistrați în vederea îmbunătățirii condițiilor de viață înainte de 1 ianuarie 2005 | |||
| 15 | Veterani de război | ||
| 15.1 | oameni | ||
| 15.2 | oameni | ||
| 16 | Lupte cu handicap | ||
| 16.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 16.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 17 | |||
| 17.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 17.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 18 | oameni | ||
| 19 | oameni | ||
| Vi. Informații privind furnizarea de locuințe pentru persoanele cu dizabilități și familiile cu copii cu dizabilități care s-au înregistrat în nevoie de condiții mai bune de locuință înainte de 1 ianuarie 2005 | |||
| 20 | Dezactivat | ||
| 20.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 20.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 21 | |||
| 21.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 21.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 22 | Total înregistrat și care au nevoie de condiții mai bune de locuință (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| 23 | Total furnizat cu locuință (valoarea reală la data raportării) | oameni | |
| Notă. Secțiunile sunt numerotate în conformitate cu textul oficial al documentului. |
|||
| Vi. Informații privind furnizarea de locuințe pentru veterani și invalizi ai operațiunilor militare, membrii de familie ai veteranilor pieriți (decedați) și invalizi ai operațiunilor militare, înregistrați pentru a-și îmbunătăți condițiile de viață după 1 ianuarie 2005 | |||
| 24 | Veterani de război | ||
| 24.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 24.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 25 | Lupte cu handicap | ||
| 25.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 25.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 26 | Membrii familiei decedatului (decedat) au dezactivat combatanții și veteranii de luptă | ||
| 26.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 26.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 27 | Total înregistrat și care au nevoie de condiții mai bune de locuință (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| 28 | Total furnizat cu locuință (valoarea reală la data raportării) | oameni | |
| Vii. Informații privind furnizarea de locuințe pentru persoanele cu dizabilități și familiile cu copii cu dizabilități care s-au înregistrat în condiții mai bune de locuință după 1 ianuarie 2005 | |||
| 29 | Dezactivat | ||
| 29.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 29.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 30 | Familii cu copii cu dizabilități | ||
| 30.1 | asigurat cu locuință (cumulat de la începutul anului) | oameni | |
| 30.2 | nu este prevăzut cu locuințe (cumulativ de la începutul anului) | oameni | |
| 31 | Total înregistrat și care au nevoie de condiții mai bune de locuință (valoarea reală de la data raportării) | oameni | |
| 32 | Total furnizat cu locuință (valoarea reală la data raportării) | oameni | |
——————————–
<2>Dacă informațiile pentru perioada de raportare s-au modificat față de perioada anterioară, este necesar să se furnizeze explicații adecvate într-un apendice separat pe hârtie semnat de șeful organului executiv suprem al entității constitutive ale Federației Ruse sau de adjunctul acestuia.
Anexa N 3
la ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuinței și Serviciilor Comunale din Federația Rusă din 24.02.2016 N 108 / pr
Lista documentelor în schimbare
(modificat prin Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 29 iunie 2017 N 942 / pr)
Lista indicatorilor care determină starea sectorului locuințelor (pentru raportare trimestrială)
începând cu „__” _________ 20__
| Numele secțiunii | unitate de măsură | Sens | |
| I. Informații privind construcția de clădiri de apartamente cu fonduri atrase de la cetățeni în baza contractelor de participare la construcții comune<1> | |||
| 1 | Numărul de dezvoltatori care realizează construcții cu implicarea fondurilor cetățenilor în cadrul contractelor de participare la construcții comune (valoarea reală de la data raportării) | unități | |
| 2 | Numărul de clădiri de apartamente, a căror construcție se realizează cu implicarea fondurilor cetățenilor în cadrul contractelor de participare la construcții comune (valoarea reală de la data raportării) | unități | |
| 3 | Zona clădirilor de apartamente, a căror construcție se realizează cu implicarea fondurilor cetățenilor în cadrul contractelor de participare la construcții comune (valoarea reală de la data raportării) | mp m | |
| 4 | Numărul de acorduri de participare activă la construcția partajată (valoarea reală la data raportării) | unități | |
| 5 | Valoarea fondurilor cetățenilor atrase în cadrul contractelor pentru participarea la construcții comune (valoarea reală de la data raportării) | freca. | |
| 6 | Numărul de contracte executate pentru participarea la construcții comune (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| II. Informații privind procedurile asociate cu implementarea construcției, reconstrucției, în conformitate cu lista exhaustivă a procedurilor în domeniul construcției de locuințe, aprobată de Guvernul Federației Ruse din 30 aprilie 2014 N 403 | |||
| 7 | Numărul maxim de proceduri necesare pentru obținerea unei autorizații pentru construirea unui obiect de referință pentru construcția de capital, construcția de locuințe (valoarea reală la data raportării) | unități | |
| 8 | Termenul limită pentru trecerea tuturor procedurilor necesare obținerii unei autorizații pentru construirea unui obiect de construcție de capital de referință, construcția de locuințe (valoarea reală la data raportării) | zile | |
| III. Informații despre desfășurarea licitațiilor pentru vânzarea și (sau) închirierea de terenuri destinate construcției de locuințe, deținute de autoritățile de stat ale entității constitutive ale Federației Ruse, aflate în proprietatea municipală, precum și despre proprietatea statului a căror proprietate nu este delimitată și eliminarea din care în conformitate cu legislația Federației Ruse este efectuată de autoritățile de stat ale Federației Ruse sau de autoritățile locale | |||
| 9 | Numărul de terenuri furnizate la licitații pentru vânzarea de terenuri pentru construcția de locuințe (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 9.1 | unități | ||
| 10 | Suprafața terenurilor prevăzute la licitații pentru vânzarea terenurilor pentru locuințe (pe bază de acumulare de la începutul anului) | Ha | |
| 10.1 | din care prevăzute cu infrastructură (pe bază de acumulare de la începutul anului) | Ha | |
| 11 | Numărul de terenuri planificate pentru a fi furnizate la licitații pentru vânzarea de terenuri pentru locuințe (în anul de raportare) (valoarea reală la data raportării) | unități | |
| 12 | Suprafața terenurilor planificate să fie furnizate la licitații pentru vânzarea terenurilor pentru construcția de locuințe (în anul de raportare) (valoarea reală la data raportării) | Ha | |
| 13 | Numărul de terenuri furnizate la licitații pentru dreptul de a încheia contracte de închiriere pentru terenuri, inclusiv pentru dezvoltarea integrată a construcției de locuințe (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 13.1 | din care prevăzute cu infrastructură (pe bază de acumulare de la începutul anului) | unități | |
| 14 | Suprafața terenurilor prevăzute la licitații pentru dreptul de a încheia contracte de închiriere a terenurilor, inclusiv pentru dezvoltarea integrată a construcției de locuințe (pe bază de acumulare de la începutul anului) | Ha | |
| 14.1 | din care prevăzute cu infrastructură (pe bază de acumulare de la începutul anului) | Ha | |
| 15 | Numărul de terenuri planificate pentru a fi furnizate la licitații pentru dreptul de a încheia contracte de închiriere pentru terenuri pentru construcția de locuințe (în anul de raportare) (valoarea reală de la data raportării) | unități | |
| 16 | Suprafața terenurilor planificate să fie furnizate la licitații pentru dreptul de a încheia contracte de închiriere a terenurilor pentru construcția de locuințe (în anul de raportare) (valoarea reală de la data raportării) | Ha | |
| IV. Informații cu privire la rezultatele licitațiilor pentru furnizarea de terenuri pentru construcția de locuințe de clasă economică (în conformitate cu Legea federală din 23 iulie 2014 N 224-FZ "privind modificările la Codul de urbanism al Federației Ruse și anumite acte din Federația Rusă") | |||
| 17 | Numărul de licitații desfășurate, în urma cărora au fost încheiate contracte privind dezvoltarea teritoriului pentru construcția de locuințe de clasă economică (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 18 | Numărul de licitații anunțate, în urma cărora nu au fost încheiate contracte privind dezvoltarea teritoriului pentru construcția de locuințe economice (inclusiv datorită faptului că nu au fost depuse cereri, cererile depuse nu îndeplinesc cerințele, altfel ) (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 19 | unități | ||
| 20 | Suprafața totală a terenurilor furnizate ca urmare a licitațiilor pentru dreptul de a încheia un acord privind dezvoltarea teritoriului pentru construirea de locuințe de clasă economică (cumulativ de la începutul anului) | Ha | |
| 21 | Numărul de licitații organizate, în urma cărora au fost încheiate acorduri privind dezvoltarea integrată a teritoriului pentru construcția de locuințe de clasă economică (pe bază de acumulare de la începutul anului) | unități | |
| 22 | Numărul de licitații anunțate, în urma cărora nu au fost încheiate contracte privind dezvoltarea integrată a teritoriului pentru construcția de locuințe economice (inclusiv datorită faptului că nu au fost depuse cereri, cererile depuse nu îndeplinesc cerințele, altfel) (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 23 | Numărul de terenuri furnizate ca urmare a licitațiilor pentru dreptul de a încheia un acord privind dezvoltarea teritoriului pentru construirea de locuințe de clasă economică (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 24 | Suprafața totală a terenurilor furnizate ca urmare a licitațiilor pentru dreptul de a încheia un acord privind dezvoltarea integrată a teritoriului pentru construirea de locuințe de clasă economică (cumulativ de la începutul anului) | Ha | |
| V. Informații despre spațiile rezidențiale puse în funcțiune în scopul închirierii | |||
| 25 | Suprafața totală a spațiilor rezidențiale puse în funcțiune destinate închirierii în baza contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale (închiriere comercială) (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| 26 | Zona planificată de punere în funcțiune a spațiilor rezidențiale destinate închirierii în baza contractelor de închiriere a spațiilor rezidențiale (închiriere comercială) (în anul de raportare) (valoarea reală la data raportării) | mp m | |
| 27 | Suprafața totală a spațiilor rezidențiale puse în funcțiune destinate furnizării de locuințe de închiriat în baza contractelor de închiriere a locuințelor pentru uz social (în conformitate cu Legea federală N 217-FZ din 21 iulie 2014) (pe bază de acumulare din începutul anului) | mp m | |
| 28 | Zona planificată de punere în funcțiune a spațiilor rezidențiale destinate închirierii în baza contractelor de închiriere a fondului locativ de locuințe rezidențiale pentru uz social (în conformitate cu Legea federală N 217-FZ din 21 iulie 2014) (în anul de raportare) de la data raportării) | mp m | |
| Vi. Informații privind furnizarea de spații rezidențiale pentru fond de locuințe specializate | |||
| 29 | Suprafața totală a spațiilor rezidențiale furnizate aferente fondului de locuințe specializate, din care (pe bază de acumulare de la începutul anului): | mp m | |
| 29.1 | locuințe de birouri (cumulative de la începutul anului) | mp m | |
| 29.2 | spații rezidențiale ale unui fond flexibil (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| Vii. Informații despre îmbunătățirea condițiilor de viață ale familiilor tinere și ale familiilor cu trei sau mai mulți copii | |||
| 30 | Numărul de familii tinere înregistrate ca având nevoie de spații rezidențiale la data raportării (valoarea reală la data raportării) | unități | |
| 31 | Numărul de familii tinere care au primit locuințe în baza unui contract de închiriere socială (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 32 | Numărul de familii tinere care au beneficiat de beneficii sociale și și-au îmbunătățit condițiile de viață în detrimentul bugetului federal și (sau) al fondurilor bugetului entității constitutive ale Federației Ruse (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 33 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii înregistrați care au nevoie de locuințe la data raportării (valoarea reală la data raportării) | unități | |
| 34 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii care au primit locuințe în baza unui contract de închiriere socială (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 35 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii, radiați în nevoie din diferite motive, care nu au primit locuințe în baza unui contract de închiriere socială (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 36 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii care au primit, cu acordul lor, alte măsuri de sprijin social pentru a oferi locuințe în schimbul acordării lor în mod gratuit proprietății unui teren (pe bază de acumulare de la începutul anului ) | unități | |
| 37 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii înregistrați pentru a primi un teren (valoarea reală de la data raportării, cu excepția celor scoase din coadă și securizate) | unități | |
| 38 | Numărul de familii cu trei sau mai mulți copii care au primit terenuri (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 39 | Numărul de terenuri furnizate familiilor cu trei sau mai mulți copii, prevăzute cu infrastructură, inclusiv (pe bază de acumulare de la începutul anului): | unități | |
| 39.1 | numărul de terenuri dotate cu linii electrice (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 39.2 | numărul de terenuri dotate cu apă curentă (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 39.3 | numărul de terenuri echipate cu o conductă de gaz (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 39.4 | numărul de terenuri dotate cu asfalt și (sau) drumuri neasfaltate (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 40 | Suprafața terenului alocată familiilor cu trei sau mai mulți copii (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 41 | Numărul de cetățeni (familii) cu trei sau mai mulți copii care au construit și comandat locuințe pe terenul furnizat de cetățeni (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| VIII. Informații privind furnizarea de locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Federației Ruse | |||
| 42 | Numărul de familii asigurate cu locuințe în cadrul programelor speciale de locuințe care utilizează împrumuturi ipotecare (cumulativ de la începutul anului) | unități | |
| 43 | Numărul de familii care au achiziționat locuințe de clasă economică în cadrul programului Locuințe pentru o familie rusă (cumulativ de la începutul anului) | mii de familii | |
| 44 | Scăderea costului mediu de 1 mp metri de locuințe pe piața primară, luând în considerare indicele deflatorului pentru anul corespunzător după tipul de activitate economică „construcție” (ca procent din nivelul anului 2012)<2>(cumulativ de la începutul anului) | % | |
| 45 | Numărul de cetățeni înregistrați ca cetățeni care au nevoie de spații rezidențiale prevăzute în contracte sociale de muncă (pe bază de acumulare de la începutul anului) | oameni | |
| 45.1 | inclusiv cele înregistrate înainte de 1 martie 2005 (pe bază de acumulare de la începutul anului) | oameni | |
| 46 | Numărul de cetățeni înregistrați ca cetățeni care au nevoie de spații rezidențiale, care și-au îmbunătățit condițiile de viață (pe bază de acumulare de la începutul anului) | oameni | |
| 47 | Numărul de spații rezidențiale oferite cetățenilor pentru chirie socială (total) (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 48 | Numărul de spații rezidențiale privatizate în perioada de raportare (pe bază de angajamente de la începutul anului) | unități | |
| 49 | Numărul de spații rezidențiale privatizate anterior transferate în perioada de raportare de către cetățenii care locuiesc în acestea în proprietate de stat sau municipală (pe bază de acumulare de la începutul anului) | unități | |
| IX. Informații despre cooperativele de locuințe | |||
| 50 | Numărul de cooperative de locuințe și construcții care operează pe teritoriul unei entități constitutive a Federației Ruse, din care (pe bază de angajamente de la începutul anului): | unități | |
| 50.1 | numărul cooperativelor de locuințe și construcții stabilite (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 50.2 | suprafața spațiilor rezidențiale puse în funcțiune de cooperativele de locuințe (cumulativ de la începutul anului) | mp m | |
| 50.3 | numărul cooperativelor de locuințe și construcții create în conformitate cu Legea federală „Asistență la dezvoltarea construcțiilor de locuințe” pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a municipalității sau în proprietatea Fondului federal de asistență pentru dezvoltarea locuințelor, baza de acumulare (cumulată de la începutul anului) | unități | |
| 50.4 | suprafața spațiilor rezidențiale puse în funcțiune de cooperativele de construcție de locuințe create în conformitate cu Legea federală „Asistență la dezvoltarea construcțiilor de locuințe” pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a municipalității sau în proprietatea Fondului federal pentru Asistență pentru construcția de locuințe (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
| 51 | Numărul de autorizații de construire eliberate cooperativelor de locuințe și construcții (cumulat de la începutul anului) | unități | |
| 52 | Suprafața spațiilor rezidențiale pentru care au fost eliberate autorizații de construire pentru cooperativele de locuințe și construcții (pe bază de acumulare de la începutul anului) | mp m | |
——————————–
<1>Informațiile trebuie transmise în termen de cel mult 10 zile de la data expirării perioadei stabilite de paragraful 4 din regulile de transmitere a rapoartelor trimestriale de către dezvoltatori cu privire la implementarea activităților legate de strângerea de fonduri de la participanții la construcții comune, aprobat prin Decretul Guvernul Federației Ruse din 27 octombrie 2005 N 645.
<2>Scăderea costului mediu de 1 mp metri de locuințe pe piața primară, luând în considerare indicele deflatorului pentru anul corespunzător după tipul de activitate economică „construcție” (ca procent din nivelul anului 2012). Indicatorul se recomandă să fie calculat ca diferență între 100 la sută și raportul următorilor indicatori: a) Costul mediu al unui metru pătrat de locuințe pe piața primară (costul real pe metru pătrat de locuințe pe piața primară în prețurile anii respectivi): b) Costul mediu al unui metru pătrat de locuințe pe piața primară în 2012, ținând cont de indicele deflatorului pentru anul corespunzător pentru tipul de activitate economică „construcție” (costul unui metru pătrat de locuințe în 2012 în prețurile anului corespunzător), definit ca produsul costului mediu al unui metru pătrat de locuințe pe piața primară în anul precedent (în 2012 - 46 831,4 ruble) și indicele deflatorului pentru anul corespunzător pentru tipul de activitate economică „construcție”.
Starea sectorului locuințelor din Federația Rusă.
O nouă abordare a formării politicii de locuință
(Revizuire analitică)
N.P. Koshman, președintele Asociației Constructorilor din Rusia,
K.K. Glinsky, director adjunct al Departamentului pentru locuințe la prețuri accesibile și piața ipotecară, constructor onorific,
V.N. Ponomarev, vicepreședinte, director al Departamentului pentru locuințe la prețuri accesibile și piața ipotecară, doctor în fizică și matematică, profesor
Din Carta constructorilor din Rusia
„Dacă Guvernul asigură procesul de achiziție a locuințelor pentru proprietate personală, atunci își îndeplinește obligația față de cetățenii săi și le extinde oportunitățile de participare la prosperitatea statului”.
F. Roosevelt
A trecut o jumătate de secol de la adoptarea rezoluției Comitetului Central al PCUS și a Consiliului de Miniștri al URSS „Despre dezvoltarea construcției de locuințe în URSS” în 1957.
Politica de pre-reformă din sectorul locuințelor s-a bazat pe o reglementare strictă a statului a relațiilor de locuințe pe baza finanțării bugetare a construcției de locuințe și a sistemului de stat de distribuție a locuințelor construite.
În 1980, locuințele private reprezentau 33,3 la sută din totalul fondului de locuințe (1.861 milioane de metri pătrați), inclusiv 19 la sută în zonele urbane și, respectiv, 66 la sută în zonele urbane și, respectiv, rurale.
În conformitate cu Constituția URSS din 1977, dreptul cetățenilor la locuințe a fost asigurat prin dezvoltarea și protecția fondului de locuințe publice și publice, promovarea construcției de locuințe în cooperare și individuale, distribuția echitabilă sub controlul public al spațiului locativ prevăzut ca program pentru construcția de locuințe confortabile, precum și salarii mici pentru un apartament și utilități.
Noile relații economice bazate pe principiile pieței au schimbat radical abordările sectorului locuințelor.
În 1993, Constituția Federației Ruse a atribuit statului obligația de a încuraja construcția de locuințe și de a crea condiții pentru exercitarea dreptului cetățenilor la locuință. În același timp, a apărut o nouă clauză substanțială: „... nevoiașii, ceilalți cetățeni specificați în lege care au nevoie de locuințe sunt furnizați gratuit sau contra unei taxe accesibile din partea fondurilor de stat, municipale și alte fonduri pentru locuințe (articolul 40) . "
Transferul gratuit în proprietatea cetățenilor a spațiilor rezidențiale ocupate de aceștia în stat și a fondului public de locuințe (privatizare) a făcut posibilă în scurt timp formarea unui imens strat de proprietari imobiliari, care ulterior a devenit baza locuințelor existente piaţă.
Deja în 2000, ponderea fondului locativ deținut de cetățeni se ridica la 58% (1620 milioane de metri pătrați). În următorii cinci ani, această cifră a atins 73,7 la sută și a depășit-o pe cea a majorității țărilor dezvoltate ale lumii, ceea ce a fost rezultatul modificărilor politicii de locuințe publice și al refuzului statului de la finanțarea directă a construcției de locuințe în masă.
Dacă în 1990 suprafața locuințelor construite de populație în detrimentul fondurilor proprii și împrumutate se ridica la 6,0 milioane de metri pătrați. de 61,7 milioane mp. a locuințelor construite ținând cont de zonele rurale (9,7 la sută), apoi peste zece ani această pondere a crescut la 41,6 la sută, iar în 2006 a fost de 47 la sută, ceea ce demonstrează, încă din anii 90, retragerea rapidă a statului din acest sector al economie ...
Din 1987 până în prezent, ponderea fondului public de locuințe a scăzut de la 80% la 15%. Dacă în 1990 14 la sută din familiile înregistrate ca nevoiașe primeau apartamente noi, atunci în 2005 această pondere era de doar 4 la sută.
Astfel, în comparație cu mijlocul secolului trecut, schimbările care au avut loc până la începutul noului secol în structura politică și economică a țării noastre au influențat semnificativ toate componentele sectorului imobiliar.
Din păcate, la prima etapă a formării noului cadru legislativ, procesele de transfer real al clădirilor de apartamente și al terenurilor adiacente către proprietarii de spații pentru administrare nu au fost finalizate în mod logic.
Chiar și acum, la doi ani de la adoptarea Codului locuințelor din Federația Rusă, diviziunea organizatorică a funcțiilor pentru gestionarea și întreținerea fondului locativ nu a fost cu adevărat finalizată.
După o descoperire semnificativă în domeniul construcțiilor de locuințe în anii '60 și '80, Federația Rusă a intrat în secolul al XXI-lea purtând pe umăr povara problemelor care s-au acumulat în sectorul locuințelor în ultimele decenii și au atins o masă critică.
Starea catastrofală a fondului de locuințe, starea extrem de nesatisfăcătoare a sistemului de locuințe și servicii comunale, starea de urgență aproape răspândită a rețelelor de inginerie și a comunicațiilor, solvabilitatea redusă a majorității covârșitoare a populației - acestea sunt principalele probleme care în fiecare zi afectează din ce în ce mai mult stabilitatea socială în societate.
Pentru o lungă perioadă de timp nu este nevoie să convingem pe nimeni de importanța economică și socială a locuințelor.
Acum opt din zece persoane din lista conceptelor solvabilității lor plasează în primul rând prezența unui apartament confortabil sau a unei case private. În urmă cu aproape patruzeci de ani, chiar și cunoscutul personaj negativ al celui mai popular film „Soarele alb al deșertului”, Abdullah, caracterizându-și înțelegerea unei bătrâneți fericite, a pus „o casă bună” în primul rând.
La începutul perestroicii din URSS, 14 milioane de familii (aproximativ 40 de milioane de oameni) se aflau pe lista de așteptare pentru locuințe.
Cel mai mare număr dintre cei care au nevoie a fost în RSFSR - mai mult de 8 milioane de familii. În același timp, 17 la sută din fondul total de locuințe din Rusia (30 de milioane de metri pătrați) a fost deteriorat, iar clădirile de urgență, mai mult de 14 la sută din fondul de locuințe al statului și al municipiului au necesitat reparații urgente.
Ce schimbări au avut loc în sectorul imobiliar în ultimii douăzeci de ani?
Din cele 19 milioane de clădiri rezidențiale care alcătuiesc fondul total de locuințe din Rusia (2.956 miliarde de metri pătrați), peste 60% au peste 30 de ani.
Fondul deteriorat și de urgență s-a cvadruplat (până la 120 de milioane de metri pătrați) și continuă să crească cu o rată de 20-24 milioane de metri pătrați. metri pe an. Numai în 2006, au avut loc mai multe catastrofe în case vechi, a căror consecință a fost moartea oamenilor.
5,3 milioane de familii trăiesc în case cu panouri construite în anii '50 și '60, a căror durată de viață standard a expirat.
5 milioane de ruși trăiesc într-un parc de locuințe cu mai multe apartamente, ceea ce necesită reparații majore imediate.
Aproximativ 40 de milioane de oameni locuiesc în spații care, în principiu, nu pot fi numite „rezidențiale”, deoarece nu dispun de facilități de bază pentru gospodărie: din totalul fondului de locuințe, 24% din locuințe nu au apă curentă, 29% nu au sistem de canalizare și 20 procent nu are încălzire. 19 la sută din spațiile urbane nu au cadă sau duș.
În aceste condiții, este destul de firesc ca un sondaj al populației din 100 de așezări din 44 de regiuni, teritorii și republici ale Rusiei, efectuat în martie 2006 de Fundația Opiniei Publice (www.fom.ru), să confirme concluzia multor experți. că problema locuințelor este una dintre cele mai presante probleme sociale.
Două treimi dintre respondenți (65 la sută) consideră că acolo unde locuiesc, populația primește locuințe „prost”. Fiecare al patrulea respondent a evaluat situația ca „satisfăcătoare” și doar 4 la sută - la fel de bună.
Ponderea evaluărilor negative asupra situației locuințelor este cea mai mare în rândul locuitorilor din mediul rural (71%), precum și în rândul respondenților din Siberia (72%) și Orientul Îndepărtat (75%).
Chiar și la Moscova, jumătate dintre respondenții chestionați consideră că populația este slab asigurată cu locuințe.
Doar 10% dintre ruși observă schimbări pozitive în această zonă în ultimii ani, în timp ce 28% dintre cei chestionați au punctul de vedere opus - situația se înrăutățește. Majoritatea (51%) consideră că situația din sectorul locuințelor nu s-a schimbat în ultimul an sau doi.
Amortizarea mijloacelor fixe ale infrastructurii de locuințe și comunale și a sectorului energetic a depășit practic pragul critic și este de 70%. Potrivit experților, în următorii ani acest lucru va duce la apariția dezastrelor provocate de om la scară largă.
Pentru prima dată în ultimii ani, a început să se formeze o lipsă de capacități energetice în Moscova, Urali și o serie de alte regiuni mari, care continuă să crească.
În general, din 1995, s-a observat o scădere a indicatorilor de volum în structura producției în principalele industrii din industria energiei electrice: dacă în 1995 industria energiei electrice reprezenta 10,5 la sută din volumul total al produselor fabricate, atunci în 2004, acest indicator a scăzut la 7,6%, ceea ce este cu 0,5% sub nivelul din 1992.
Toate acestea au necesitat reformarea industriei electrice rusești. Principala atenție s-a concentrat pe îmbunătățirea eficienței întreprinderilor din industrie, crearea condițiilor pentru dezvoltarea acesteia bazate pe stimularea investițiilor, asigurarea aprovizionării cu energie fiabile și neîntrerupte a consumatorilor.
Schimbările radicale au început deja: sistemul de reglementare de stat al industriei se schimbă, se formează o piață competitivă a energiei electrice și se creează noi companii. A fost adoptat Conceptul Strategiei RAO UES din Rusia pentru 2003-2008. „5 + 5”, conform căruia în 2008 se va forma structura țintă a industriei.
Nu putem decât să sperăm că reforma va atinge obiectivele, iar inginerii energetici vor putea furniza tot ce este necesar pentru locuința și serviciile comunale ale țării, care sunt în creștere simultan cu fondul de locuințe.
Oferta medie de locuințe în Rusia este de 20,9 mp. m. pe persoană, care este de aproape două până la trei ori mai puțin decât în țările europene dezvoltate, în care cifra este de 40 mp. de persoană sau mai mult și în SUA - aproximativ 80 mp. pe persoană.
Dar această securitate, așa cum se spune în Rusia, este „medie pentru secție”.
O mică parte a cetățenilor locuiesc în apartamente de elită cu o suprafață mare și confort superior (numărul de apartamente cu patru camere și mai multe este de 4,1 milioane). Apartamentele cu trei camere găzduiesc 16,8 milioane de familii, iar majoritatea covârșitoare - 36,5 milioane de familii - în apartamente cu una și două camere.
Practic, acestea sunt apartamente primite în timpul reformelor lui Hrușciov. De-a lungul anilor, primii proprietari au îmbătrânit, au copii care și-au creat propriile familii, nepoții au crescut deja și toți continuă să trăiască împreună, așteptând decenii să fie promovați pentru a-și îmbunătăți condițiile de viață. Prin urmare, indicatorul mediu pe țară pentru asigurarea spațiului de locuit nu reflectă cu exactitate imaginea reală.
Dacă în 1980 s-a introdus 0,43 mp pe persoană în orașe și așezări de tip urban, atunci până în 2005 această valoare scăzuse la 0,33 mp. Prin urmare, pentru ca noi să atingem cel puțin nivelul european de asigurare a locuințelor, este necesar să creștem volumul de punere în funcțiune a locuințelor până la cel puțin 1 mp. de persoană pe an.
Starea catastrofală a fondului de locuințe, dreptul a milioane de cetățeni de a trăi în condiții umane, care nu s-a realizat de zeci de ani și, prin urmare, tensiunea socială care se maturizează în societate, nu a lăsat autorităților altă alternativă decât să includă locuința problema numărului de proiecte sociale prioritare.
Proiectul național „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Rusiei” (denumit în continuare „Proiectul”), care este în curs de implementare, este la fel de semnificativ pe cât de dificil de implementat.
Accesibilitatea locuințelor în conformitate cu Programul țintă federal „Locuințe” pentru perioada 2002-2010 (denumit în continuare „Programul”), care stă la baza proiectului, este considerată din punctul de vedere al obligațiilor statului stabilite prin lege anumite categorii de cetățeni separați de masa generală a populației în funcție de anumite caracteristici unificatoare (nordici, victime ale Cernobilului, personal militar, migranți din Baikonur sau familii tinere). Pur și simplu, acestea sunt categorii de beneficiari.
Pentru ei, este stabilit sprijinul statului, care, în opinia dezvoltatorilor de programe, este capabil să asigure o creștere suficientă a puterii de cumpărare.
Evident, problemele enumerate mai sus au cerut, la elaborarea unui proiect de această scară, cea mai serioasă fundamentare financiară, economică, tehnică și sociologică a măsurilor și mecanismelor planificate care asigură atingerea rezultatelor finale.
Deși indicatorii financiari din a doua etapă a programului (2005-2010) au fost revizuiți pe baza rezultatelor din anii precedenți, s-au modificat parțial din punct de vedere structural, iar el însuși a achiziționat un singur client de stat și a primit noi indicatori, programul și-a păstrat principiul inițial - furnizarea de sprijin financiar de stat pentru achiziționarea de locuințe numai categoriilor individuale de cetățeni.
Subvenționarea și împrumuturile au fost adoptate ca principalele mecanisme financiare pentru implementarea programului, care, potrivit dezvoltatorilor săi, ar trebui să crească cererea efectivă a populației, să accelereze formarea pieței imobiliare și astfel, în scurt timp, să elimine acutitatea problemei locuințelor. Conform schemei clasice, cererea ar trebui să influențeze creșterea ofertei și să atragă investiții semnificative în construcția de locuințe accesibile și confortabile.
În acest context, opinia AS Starovoitov, în trecutul recent, șeful Departamentului de stat pentru politica locativă din Gosstroy din Rusia și acum șeful adjunct al Rosstroy, unul dintre principalii specialiști în acest domeniu, în 2003-2006, a fost membru al Rețelei consultative pentru probleme urbane, merită o atenție serioasă și Administrația Locuințelor a Comisiei Economice pentru Europa a Organizației Națiunilor Unite: „Termenul„ accesibilitate ”a apărut în lexiconul specialiștilor ruși în domeniul locuințelor relativ recent, când mulți dintre ei a început să coopereze activ cu diferite organizații internaționale și experți care lucrează în domeniul politicii de locuință. În circulația profesională internațională, sunt folosite două cuvinte în limba engleză, traduse în rusă ca „accesibilitate” - „accesibilitate” și „accesibilitate”.
Accesibilitatea în sensul engleză „affordability” are o interpretare fără echivoc a unei orientări sociale în materie de asigurare a locuințelor și este interpretată ca o oportunitate de a oferi locuințe adecvate acelor categorii de populație care nu o pot achiziționa independent în condițiile pieței, adică ca sinonim pentru locuințe sociale.
În documentele ONU, termenul „accesibilitate” a locuințelor este interpretat după cum urmează: „Locuințele accesibile sunt locuințe de calitate standard oferite la prețuri mai mici decât cele oferite în general pe piața locală a locuințelor. Acest concept poate include locuințe închiriate subvenționate, locuințe private subvenționate la prețuri scăzute, inclusiv locuințe în proprietate comună și, în unele situații de piață, locuințe cu preț redus de vânzare. Planurile urbane și de locuințe ale autorităților locale ar trebui să prevadă furnizarea unei cantități adecvate de locuințe la prețuri accesibile în sensul de mai sus al cuvântului. "
Locuințele accesibile sunt definite în Marea Britanie după cum urmează: „Locuințele accesibile” pot fi clasificate drept locuințe sociale închiriate la prețuri mai mici, sub prețul pieței și pot include, de asemenea, alte forme de locuințe sub-piață, cum ar fi „închirierea tranzitorie”. mai mari decât prețurile de închiriere socială, dar mai mici decât chiria de pe piață). În sens general, locuința la prețuri accesibile se referă la locuințe subvenționate sau „ieftine” de orice formă de proprietate.
Termenul „accesibilitate” în sensul „accesibilității” are un conținut complet diferit - o ofertă suficientă de locuințe pe piața liberă pentru toate mecanismele pieței pentru cumpărarea sau închirierea acesteia.
Evident, în programul „Locuințe”, în termenul „accesibilitate”, autorii au stabilit în principal semnificația creării unei oferte de piață suficiente de locuințe pentru diferite opțiuni de solvent.
Analiza mecanismelor propuse pentru implementarea programului ne permite să concluzionăm că practic toate etapele subliniate de Guvernul Federației Ruse vizează doar dezvoltarea și îmbunătățirea relațiilor de piață în sectorul imobiliar al țării.
Pe baza datelor inițiale ale programului, se poate concluziona că din 61% dintre familiile care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite în Rusia, aproximativ jumătate din familii (30% din numărul total de familii) în următorii cinci ani vor fi capabil să rezolve problema locuințelor datorită unei creșteri accentuate a disponibilității creditelor ipotecare ... Alte 9 la sută din familii (sau 4,5 milioane de familii) se află pe lista de așteptare pentru îmbunătățirea locuințelor și, eventual, în termen de cinci până la șapte ani vor putea obține locuințe din fonduri de stat și municipale pentru uz social.
Dar chiar și pe baza acestor prognoze optimiste, programul nu oferă nicio măsură pentru a rezolva problema locuinței pentru restul de 22 la sută din familiile nevoiașe sau 32 de milioane de oameni ".
Componenta demografică a problemei locuințelor, căreia anterior nu i se acorda suficientă atenție, în timp, afectează din ce în ce mai mult politica și economia țării. Deoarece procesele de migrație externă din țara noastră nu au dobândit încă o scară semnificativă, principalele probleme demografice sunt legate de populația indigenă.
Tendințele observate de Comitetul CEE pentru Așezările Umane sunt tipice atât pentru Europa de Vest, cât și pentru Europa de Est, inclusiv Rusia: o creștere a gospodăriilor cu o scădere simultană a dimensiunii lor medii duce la un exces al ratei de creștere a cererii de locuințe peste creșterea populației; o creștere a numărului de familii cu un părinte, în legătură cu care crește numărul copiilor care trăiesc în familii monoparentale; îmbătrânirea rapidă a populației și creșterea asociată a dependenței, care generează costuri suplimentare, care trebuie suportate de stat.
Rezultă că planurile pentru construirea de locuințe ar trebui să ia în considerare și contradicțiile existente de natură demografică asociate cu istoria formării fondului de locuințe, în special în orașele mari.
În materialul SM Lyzhin „Caracteristicile dezvoltării structurii de vârstă a populației în casele de construcții în masă”, postat pe site-ul www.asm.rusk.ru, și într-o serie de alte publicații, se face o analiză pe baza despre materialele unui studiu realizat de autor în 1986-2005 ...
Formarea structurii fondului locativ în orașe este luată în considerare în perioade semnificative de timp corespunzătoare etapelor socio-economice ale dezvoltării țării. În procesul de formare a fondului locativ al orașului, populația este distribuită proporțional cu timpul de construcție și așezare a locuinței.
Zonele rezidențiale sunt alcătuite din diferite tipuri de clădiri din diferite perioade de construcție și așezare. Majoritatea locuitorilor orașului, care au primit locuințe de la întreprinderile lor, practic nu și-au schimbat locul de muncă și de reședință, rămânând acolo până la moartea lor.
Conform recensământului din 2002 din Rusia, 58,1 la sută dintre bărbații și femeile în vârstă de muncă și 14,2 la sută dintre bărbații și femeile în vârstă de muncă locuiesc continuu la locul de reședință permanentă de la naștere, iar 14,2 la sută sunt mai în vârstă decât vârsta de muncă (pentru comparativ, familia americană medie își schimbă locul de reședință și locul de muncă în timpul vieții de 6-7 ori).
Datorită acestui fapt, în marile orașe din teritoriile căminelor rezidențiale construite în anii 60-70, cresc diverse probleme sociale: există o lipsă catastrofală de policlinici pentru vârstnici, numărul instituțiilor preșcolare este în scădere, ceea ce, în special peste ultimul deceniu, au dispărut pur și simplu, dând loc birourilor private sau de stat sau, în locul lor, au crescut casele cu locuințe de elită.
În plus, extinderea zonelor de locuit creează probleme de transport, a devenit la modă să construim supermarketuri mari și scumpe, greu accesibile pentru persoanele în vârstă, în timp ce magazinele locale mici, obișnuite pentru rezidenți, se închid.
Motivul pentru astfel de fenomene constă în faptul că nevoia se schimbă în timp, reflectând mișcarea demografică a populației, caracteristicile de vârstă ale locuitorilor orașului și chiar ale teritoriilor.
Dacă întreprinderile anterioare care atrag ei înșiși cetățenii să lucreze singuri au participat la construcția de locuințe și infrastructură socială, acum aceasta a devenit preocuparea doar a autorităților locale, care, având suficiente competențe, în fața unei schimbări accentuate a cadrului legislativ economic din domeniul planificării urbane nu a avut timp să pregătească noi planuri de urbanism și să formeze parcele pentru dezvoltarea în masă. Dacă (de regulă) construcția se realizează în sens punctual pe locul clădirilor demolate, atunci este practic foarte dificil să se îmbunătățească infrastructura socială existentă.
Rezultatele studiilor privind structura demografică a populației în fiecare tip de clădiri rezidențiale din etapele principale ale construcției de locuințe în masă au relevat o serie de caracteristici și fenomene naturale:
1. Fiecare etapă a construcției de locuințe are propria structură demografică a populației.
2. Fiecare grupă de vârstă a populației necesită crearea condițiilor adecvate de serviciu și confort.
3. În perioada construcției de locuințe în masă a tipurilor de case industriale, s-au format teritorii imense de dezvoltare rezidențială în masă cu o compoziție demografică specifică a populației, care astăzi necesită luarea în considerare a caracteristicilor de vârstă în formarea structurii de locuințe noi construcția și sistemul serviciilor sociale.
Fiecare vârstă a unei persoane își creează propria relație specială. Fie că este vorba despre un copil mic, școlar, tânăr sau vârstnic - toți au propriile caracteristici, nevoi, obiceiuri și dorințe care trebuie satisfăcute.
Cultura casei ar trebui să ofere un astfel de nivel de confort și calitate a vieții nu numai în unitatea de locuit în sine - apartamentul, ci și pe teritoriu, în structura generală a educației rezidențiale, astfel încât nevoile fiecărei grupe de vârstă a populația este mulțumită. Ignorarea acestor factori poate duce la o creștere a nemulțumirii sociale în rândul populației.
Prin urmare, criticile aduse Programului țintă federal „Zhilishche” sună în mare măsură datorită faptului că, în timp ce dezvoltă instrumente financiare care sporesc posibilitatea de a achiziționa locuințe (ipotecă), a lăsat complet în culise problemele obținerii de câștiguri stabile pentru o perioadă lungă (disponibilitatea producției sau crearea uneia noi), disponibilitatea sau lipsa infrastructurii de transport, dezvoltarea serviciilor medicale, educaționale și a altor servicii sociale. Adică, nu există o cifră generală pentru volumul construcției de capital, care trebuie finalizat în etapele de implementare a proiectului. Totul este adus în zona de responsabilitate a autorităților regionale și locale și nu oferă ocazia de a imagina amploarea sarcinii.
Dacă există o infrastructură de inginerie și transport dezvoltată, atunci într-adevăr, cererea este capabilă să ridice oferta și piața funcționează conform schemei clasice.
Dacă problemele enumerate nu au fost rezolvate și știm cât de mare este diferența în dezvoltarea diferitelor regiuni, inclusiv venitul regional pe cap de locuitor al populației, atunci sarcina dezvoltatorilor Programului pentru rezolvarea problemei locuințelor a fost să o strâns legată de alte proiecte naționale prioritare.
Prin urmare, este clar de ce problemele legate de vârstă și structura socială a populației au început recent să primească o atenție specială și, în cele din urmă, și-au găsit reflectarea în luarea în considerare a abordărilor proiectelor naționale prioritare.
În iulie 2006, Consiliul sub președintele Federației Ruse pentru implementarea proiectelor naționale prioritare a fost redenumit, iar acum este numit Consiliul sub președintele Federației Ruse pentru implementarea proiectelor naționale prioritare și a politicii demografice.
Vorbind despre progresul proiectului național, primul viceprim-ministru al Federației Ruse Dmitri Medvedev a spus: „Nu este vorba despre obținerea unui apartament gratuit de la stat, ci despre câștigarea de bani pentru achiziționarea acestuia. Astfel de oportunități în întreaga lume sunt create prin obținerea de locuințe pe credit cu o anumită securitate. Ceea ce avem în modul nostru simplificat se numește o ipotecă ”.
În consecință, am avut dreptul să ne așteptăm să existe un program pe termen lung (deoarece un credit ipotecar poate fi emis pentru o perioadă de cel puțin 25 de ani) (sau prognoză socio-economică) pentru creșterea ocupării forței de muncă a populației, oferind o oportunitate pentru milioane de oameni de a „câștiga bani pentru a cumpăra un apartament”.
Având în vedere faptul că în ultimii 15 ani de istorie a țării, niciun singur program de stat nu a fost implementat în totalitate, se poate presupune că, fără ajustări semnificative la proiect, severitatea „problemei locuințelor” nu va scădea în viitorul apropiat pentru 30-40 la sută din populație.
O anumită idealizare a relațiilor de piață existente în țară nu a permis autorilor programului să ia în considerare în timp util starea reală a lucrurilor din entitățile constitutive ale Federației Ruse, pentru a corela rata de creștere a construcțiilor cu planurile de urbanism, disponibilitatea terenurilor de construcție, starea complexului de construcții și industria construcțiilor.
De fapt, problema îmbunătățirii condițiilor de locuință pentru milioane de cetățeni (în special mijlocii și vârstnici), fără legătură cu „Cernobîl”, „nordici” sau „migranți”, a rămas până de curând deschisă. La doar un an de la începerea proiectului, acest subiect a început să sune în planurile Ministerului Dezvoltării Regionale din Rusia.
Nici consecințele negative ale unei tranziții într-o etapă către o nouă legislație de planificare urbană și locuință nu au fost prevăzute.
Codurile de planificare urbană și locuințe ale Federației Ruse, adoptate în 2004, au fost, fără îndoială, un pas serios către crearea condițiilor legale care îndeplinesc cerințele moderne ale pieței (proceduri competitive deschise pentru alocarea terenurilor pentru construcții, simplificarea aprobării și examinarea de stat a documentație de planificare și proiectare, noi relații juridice în domeniul imobilelor rezidențiale etc.).
Proiectul a fost lansat în condițiile în care legile menționate nu au fost susținute de cadrul de reglementare corespunzător la nivel federal, regional și local.
În plus, atât codurile de planificare urbană, cât și codurile de locuințe conțin multe contradicții interne și necesită modificări urgente.
În mod surprinzător, nici în partea generală a programului, nici în descrierea metodelor programului nu a existat un loc pentru întrebări legate de construcție. Subprogramele incluse în Programul de formare a terenurilor pentru construcția și îmbunătățirea locuințelor și a serviciilor comunale, de la care începe de fapt construcția reală, stabilesc repere pentru piață pentru momentul și volumul punerii în funcțiune a locuințelor, dar în același timp lasă deschise întrebarea cât de curând va răspunde piața ofertei de investiții în construcția de locuințe la scara necesară și industria construcțiilor este capabilă să ofere șantierului tot ce are nevoie?
În Program nu există niciun răspuns la întrebarea cu ce forțe și în detrimentul resurselor pe care autoritățile locale ar trebui să le rezolve simultan problema locuințelor pentru cetățenii cu venituri mici, din care să formeze un fond manevrabil și așa mai departe?
În aceste condiții, realizarea la timp a indicatorilor de construcție planificați fără un program special de stat la scară largă bazat pe metode de construcție industrială și dezvoltarea construcției de locuințe joase, fără a atrage investiții uriașe în producția de materiale de construcție și introducerea de noi tehnologii (inclusiv prin investiții guvernamentale directe), fără pregătirea personalului extrem de profesionist pentru construcții este aproape imposibil.
Piața este într-adevăr capabilă să se adapteze rapid situației, cu condiția să existe toate stimulentele necesare pentru aceasta, prevăzute de lege, dar în acest moment previziunile Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia, chiar și pe termen mediu, nu prezintă progrese semnificative în economie.
Ce probleme ar trebui rezolvate pentru a obține o accelerare semnificativă în creșterea volumului construcției de locuințe?
Unul dintre cei mai gravi factori negativi care împiedică începerea proiectelor de construcții la scară largă este un puternic decalaj în regiuni în ceea ce privește activitățile de planificare urbană: planificare teritorială, zonare urbanistică, planificare teritorială, proiectare arhitecturală și de construcții, construcții, reparații majore , reconstrucția facilităților de construcție de capital.
Deoarece Codul de urbanism al Federației Ruse nu permite alocarea de terenuri pentru construcția de capital în absența reglementărilor de urbanism, iar planurile de urbanism elaborate în perioada anterioară sunt deja depășite, dezvoltarea lor va necesita costuri suplimentare și considerabile timp.
Neregularitatea și întârzierea adoptării actelor de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, asigurând punerea în aplicare a normelor Codului de planificare urbană a Federației Ruse, precum și formând baza pentru piața locuințelor la prețuri accesibile și reglementarea tehnică, au condus spre nepregătirea guvernelor locale de a începe lucrul.
O altă problemă o constituie regulile stabilite pentru cifra de afaceri a terenurilor construibile. Potrivit Serviciului Federal Antimonopol, peste 90 la sută din terenurile pentru construcția de locuințe în Rusia în 2005 - începutul anului 2006 au fost alocate cu încălcarea legii.
Analiza conformității cu legislația la nivel local, efectuată de Parchetul General al Federației Ruse, indică prevalența infracțiunilor în zona Proiectului de locuințe. În primul rând - în furnizarea de terenuri pentru construcția de locuințe, în înregistrarea și punerea în aplicare a drepturilor de utilizare a terenului. Terenul este retras din circulație în scopul revânzării speculative ulterioare.
Înainte de aceasta, site-urile sunt inactive în așteptarea unei creșteri a prețurilor și nicio sancțiune fiscală nu poate depăși profitul posibil.
Cu această ocazie, primul viceprim-ministru al Federației Ruse D.A. Medvedev la o reuniune din 31 martie 2006 privind disponibilitatea entităților constitutive ale Federației Ruse și a municipalităților pentru implementarea proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile - cetățenilor din Rusia” a spus:
„Aceste tipuri de tranzacții creează baza schemelor piramidale și a volatilității pe piața imobiliară în general. Este clar că pe o astfel de piață imobiliară nu va fi niciodată disponibilă. Să ne gândim, în consecință, la cum să-i stimulăm pe proprietari să folosească terenul mai repede pentru scopul propus, adică, cu alte cuvinte, doar să construim case. "
Până în prezent, Parchetul General al Federației Ruse efectuează inspecții la subiecții Federației Ruse cu toate procedurile stabilite și, ca o consecință forțată, cifra de afaceri a terenului a încetinit semnificativ.
Următorul factor negativ este subdezvoltarea infrastructurală a orașelor mici și a așezărilor, ceea ce duce la migrația populației către orașele mari. Există un fapt atât de trist - conform recensământului din 2002, peste 8% din așezări sunt „fără populație”.
Deoarece orașele mari, de regulă, nu au programe de dezvoltare a investițiilor pe termen lung, o astfel de migrație agravează și mai mult problemele sociale existente în ele (șomaj, lipsa locuințelor, instituții medicale și educaționale, criminalitate etc.).
Fluxul de investiții în dezvoltarea infrastructurii de locuințe și servicii comunale este împiedicat de două motive principale: deprecierea activelor sale fixe și conturile uriașe de plătit ale întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, care au ajuns la 307,5 miliarde de ruble în 2004.
Legea federală „Acordurile de concesiune” adoptată în 2005 în scopul recuperării financiare a întreprinderilor de locuințe și servicii comunale impune elaborarea și aprobarea actelor juridice de reglementare la nivel federal, regional și local, fără de care nu va deveni un instrument de activitate de afaceri și investiții în acest domeniu. În consecință, perioada de timp pentru reformarea locuințelor și a serviciilor comunale este amânată și nimeni nu a anulat legătura clasică „timp = bani” și nimeni nu a luat în considerare în ce pierderi ar rezulta.
Din punctul de vedere al comunității de construcții, dezvoltarea unui șantier de construcție depinde nu numai de disponibilitatea șantierelor de construcții. O creștere accentuată a ratei de construcție este posibilă numai dacă este asigurată de o creștere adecvată a ratei de producție a materialelor de construcție.
Acum, până la 60-70 la sută din capacitățile de producție ale întreprinderilor care operează sunt uzate, tehnologiile utilizate sunt depășite, consumul de materiale și energie este extrem de ridicat. Cu perioadele de recuperare existente (cel puțin 8-10 ani) și indicatorii de rentabilitate, producția, de exemplu, un milion suplimentar de tone de ciment va necesita mai mult de 4 miliarde de ruble, ceea ce este imposibil fără investiții directe din partea statului, deși în anumite cercurile există o opinie de principiu, că investițiile pe piață sunt doar o chestiune de capital privat.
Astăzi, 60 la sută din întreprinderile destinate producției de materiale de construcție sunt concentrate în partea europeană a Rusiei, astfel încât aprovizionarea lor către regiunile Siberia și Orientul Îndepărtat duce la o creștere semnificativă a costului construcției. Pentru a localiza corect și optim baza de producție a industriei de construcții, este necesar un program detaliat clar de construcție a locuințelor, bazat pe nevoile reale pentru tipuri specifice de locuințe din entitățile constitutive ale Federației Ruse.
În cele din urmă, după numeroase discursuri ale Asociației Constructorilor Rusi la sfârșitul anului 2006, un set specific de măsuri pentru dezvoltarea industriei materialelor de construcție în Federația Rusă a început să fie luat în considerare la nivel guvernamental, care să prevadă diferite măsuri de sprijin al statului pentru industrie.
Construcția unei carcase confortabile implică atât fiabilitatea, cât și siguranța acesteia în timpul funcționării pe termen lung.
În acest sens, nu se poate să nu se apeleze la situația critică cu elaborarea și adoptarea reglementărilor tehnice în domeniul siguranței construcțiilor, care de la 1 ianuarie 2010, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la reglementarea tehnică”, ar trebui să înlocuiască vechea SNiP-uri dezvoltate de Comitetul de stat pentru construcții din Rusia, dar din cauza întârzierilor birocratice care nu au fost înregistrate de Ministerul Justiției din Rusia în timp util.
Elaborarea reglementărilor tehnice a fost efectuată din 2003, cu toate acestea, procesul de dezvoltare și adoptare a fost întârziat nejustificat și, ca urmare, astăzi construcția nu este prevăzută cu un cadru de reglementare legitim.
În același timp, dezvoltatorii de reglementări tehnice se confruntă cu probleme sistemice.
Cea mai semnificativă diferență între Legea federală „Cu privire la reglementarea tehnică” față de legile similare adoptate în Europa și CSI este domeniul de aplicare al acesteia.
Domeniul de aplicare al Legii federale din 27 decembrie 2002 nr. 184-FZ este extins la siguranța proceselor de producție. Drept urmare, problemele reglementării tehnice încep să fie atribuite, în special, problemelor de sănătate și securitate a muncii, care se referă la un domeniu juridic complet diferit. La punerea în aplicare a legii, nu există o metodologie unificată, în urma căreia sunt elaborate reglementări tehnice speciale în absența reglementărilor tehnice generale.
În plus, în cursul elaborării reglementărilor tehnice, au apărut probleme care, în opinia specialiștilor din Departamentul de construcții al ASR, condus de M.I. Kaikov, sunt de natură sistemică.
Concluzii similare au fost făcute de participanții la Conferința internațională „Standardizarea internațională: o modalitate de creștere a eficienței economice a întreprinderilor din complexul petrolier și de gaz din Rusia”, organizată de Uniunea Rusă a Industriștilor și Antreprenorilor:
„... principiile propuse de reglementare tehnică sunt fundamental diferite de principiile reglementării tehnice aprobate de Comisia Economică pentru Europa a Organizației Națiunilor Unite (CEE-ONU; adoptate de țările UE și aproape toate țările CSI, astfel, reforma tehnică în curs nu să ia în considerare faptul că ponderea țărilor europene, partea covârșitoare a comerțului rus, vine în CSI;
Spre deosebire de țările UE, CSI și EurAsEC, domeniul de aplicare al reglementărilor tehnice include siguranța proceselor de producție, nu numai în ceea ce privește asigurarea siguranței produselor, ci și în ceea ce privește protecția și siguranța muncii, ceea ce duce la necesitatea modificării radicale a legislației actuale. în alte domenii juridice, precum și dezvoltarea și adoptarea de către legile federale a unui număr semnificativ mai mare de reglementări decât este necesar (conform unor estimări, până la 700);
în practica internațională a reglementării tehnice, problemele legate de siguranța produselor sunt rezolvate în funcție de tipul de pericol, cu toate acestea, în Rusia, se pune în aplicare o abordare sectorială pentru crearea reglementărilor tehnice, ceea ce duce la repetări multiple ale cerințelor de siguranță identice în reglementările similare ale fiecărui sistem sectorial;
Spre deosebire de directivele europene, unde sunt date doar cerințe generale pentru siguranța produselor și toate caracteristicile specifice sunt date în standardele armonizate cu această directivă, în Federația Rusă este propusă o metodă de „standarde de ambalare”, adică o parte semnificativă a standardelor specifice. este eliminat și transferat de la standarde la reglementări tehnice, ceea ce va duce în viitor la rescrierea multiplă a reglementărilor și la necesitatea adoptării lor de către legile federale de fiecare dată când aceste standarde se schimbă odată cu apariția de noi produse sau noi tehnologii ... ".
Asociația Constructorilor din Rusia a ridicat în repetate rânduri problema erorilor sistemice inerente acestei legi și legate de construcții.
De exemplu, legea conține o cerință de a elabora o reglementare tehnică generală în construcții cu titlul „Despre funcționarea în siguranță a clădirilor, structurilor, structurilor și utilizarea în condiții de siguranță a teritoriilor adiacente”, din care rezultă că cerințele de siguranță pentru inspecții, proiectare , construcțiile nu sunt incluse în reglementările tehnice generale vor fi instalate. Această abordare este periculoasă, în special pe fondul recentelor accidente frecvente din timpul construcției, adesea însoțite de victime umane.
Prin urmare, fără a aștepta deciziile finale la nivel de stat, Consiliul Asociației Constructorilor din Rusia a luat o decizie cu privire la respectarea obligatorie de către toți membrii săi ai celor 14 SNiP fundamentale. Aceste standarde vizează asigurarea protecției vieții și sănătății cetățenilor, proprietatea persoanelor fizice și juridice, proprietatea de stat și municipală, protecția mediului, respectarea standardelor de mediu, prevenirea acțiunilor care induc în eroare consumatorii.
În condițiile în care cadrul de reglementare în construcții are un caracter pur consultativ, ACP și-a asumat respectarea codurilor de construcție care nu funcționează astăzi în Rusia și a obligat toți fondatorii și membrii ACP să le respecte.
Aceste norme și reguli de construcție, până când statul va adopta reglementările tehnice relevante, vor deveni obligatorii pentru toate organizațiile incluse în ACP și le vor permite să desfășoare activități de construcție într-un singur cadru legal cu responsabilitatea necesară pentru lucrările efectuate.
O altă caracteristică remarcată de mulți experți. Printre dezvoltatorii de legi legate de construcții, nu există constructori profesioniști și arhitecți cu experiență practică în acest domeniu, de unde și numărul mare de erori care necesită corectare imediată.
Ce sarcini ar trebui să rezolve constructorii în următorii ani pentru a elimina cel puțin acutitatea problemei locuințelor?
Nevoile de locuințe sunt caracterizate de următoarele cifre:
peste 60% din populația țării ar dori să-și îmbunătățească condițiile de viață;
aproximativ 5 milioane de familii (aproape 15 milioane de persoane), dintre care majoritatea sunt cetățeni săraci, fac coadă pentru a primi apartamente;
în fața a 1.014 mii cetățeni (inclusiv veterani și persoane cu dizabilități - 306 mii persoane, cetățeni aparținând altor categorii - 708 mii persoane) Federația Rusă, în conformitate cu legislația federală, are obligațiile statului de a asigura locuințe.
În 2005, au fost puse în funcțiune 43,2 milioane de metri pătrați de locuințe. (cu o prognoză planificată de 45-46 milioane de metri pătrați). În același timp, ritmurile de creștere au scăzut de două ori: dacă în 2004 locuințele au fost comandate cu 13% mai mult decât în 2003, atunci în 2005 au fost cu doar 6,2% mai mult decât în 2004.
Volumul maxim de punere în funcțiune a locuințelor în Rusia a fost atins în 1987 și s-a ridicat la 76 de milioane de metri pătrați. metri, o reducere accentuată a volumului construcției de locuințe a început în 1992 și a continuat până în 1999, din 2002 a existat o creștere lentă, dar constantă, a volumului de punere în funcțiune a locuințelor. Rezultatul anului 2006 este de 50,2 milioane de metri pătrați.
În structura actuală a locuințelor comandate, construcția masivă (densă) este de aproximativ 60%, adică aproximativ 27 milioane mp. pe an, prin urmare, volumele și ratele existente de construcție de locuințe acoperă doar ușor eliminarea fondului de locuințe datorită transferului de locuințe către un fond deteriorat și de urgență (20-24 milioane mp).
În regiuni, locuințele sunt construite extrem de inegal. Deci, în 76 de subiecți ai Federației Ruse (cu excepția regiunilor Moscova, Sankt Petersburg, Moscova, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, Astrahan, Republicile Tatarstan și Bashkortostan), nu mai mult de 14-16 milioane mp. m pe an. Există o diferență deosebit de puternică între orașe și orașe.
În același timp, în ultimii ani, structura locuințelor noi s-a schimbat din punct de vedere al confortului.
Dacă vorbim despre confortul locuințelor, ca una dintre prioritățile proiectului național de locuințe, ținând cont de îmbunătățirea calităților sale de consum, atunci există deja tendințe în acest sens: în 1995 și 2004 numărul caselor construite este aproape egal , dar în 2004 s-au primit apartamente cu 125 mii de familii mai puțin, ceea ce este cauzat de construcția de apartamente cu o suprafață mai mare. În 1995 și 2004, au fost puse în funcțiune 41,0 milioane de metri pătrați. spațiu de locuit.
În 1995 - dimensiunea medie a suprafeței totale a apartamentelor - 68,2 mp.
În 2004, dimensiunea medie a suprafeței totale a apartamentelor era de 86,0 mp.
În acest caz, piața a reacționat rapid la cerere, formând în același timp o nouă atitudine față de conceptele de confort în rândul populației.
Dar, din punctul de vedere al accesibilității financiare (disponibil), pe piața imobiliară s-a dezvoltat o situație extrem de nefavorabilă.
Coeficientul de accesibilitate adoptat pentru estimări în Programul țintă federal „Locuințe” (raportul dintre costul mediu al unui apartament, calculat în conformitate cu normele sociale adoptate în Federația Rusă - 18 mp pe persoană, la venitul total al o familie medie), indică o creștere constantă a accesibilității locuințelor, în ciuda veniturilor extrem de mici ale majorității covârșitoare a populației.
Cu toate acestea, în condițiile unor volume extrem de mici de construcție de locuințe și a unui decalaj uriaș între veniturile maxime și minime ale cetățenilor, acest parametru nu reflectă starea reală a lucrurilor și amintește mai mult de „temperatura medie într-un spital”.
Într-adevăr, locuințele construite în 2005 (43,2 milioane de metri pătrați) din punct de vedere al normelor sociale au fost în măsură să satisfacă aproximativ 750 de mii de familii (familia rusă medie este de 3,2 persoane) și, potrivit lui Rosstat, numărul de familii cu venituri suficiente pentru rezolvare problema lor de locuințe pe cont propriu (inclusiv achiziționarea de locuințe cu ajutorul creditelor ipotecare) este de cel puțin 4 milioane (9-10 la sută din numărul total al familiilor rusești).
În legătură cu o creștere gravă a prețurilor la locuințe și servicii comunale și o pondere semnificativă a facturilor de utilități în bugetele familiale, factorul accesibilității locuințelor ar trebui să includă nu numai costul achiziționării unui apartament, ci și funcționarea ulterioară a acestuia.
Apropo, în mai multe cazuri, accesibilitatea locuințelor este înțeleasă ca un fel de factor de legătură între piața financiară și piața imobiliară. Apoi poate fi estimat prin prețuri imobiliare. În cazul nostru, creșterea continuă a prețurilor, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, indică o cerere efectivă nesatisfăcută pentru locuințe.
Estimările indicelui prețurilor pentru imobilele rezidențiale arată că inflația pe segmentul rezidențial al pieței de consum este de peste 2 ori mai mare decât indicatorii medii de inflație din țară în alte sectoare ale economiei.
Constrângerile economice naturale asupra creșterii necontrolate a prețurilor locuințelor sunt condiții în care o creștere a ofertei, care depășește cererea de pe piața imobiliară, face profitabilă lucrul cu cifra de afaceri. În caz contrar, locuințele ieftine vor fi eliminate de pe piață în viitor.
În medie, în toată țara, prețurile locuințelor au crescut cu aproape 50% în 2006. Abia în al treilea trimestru al anului 2006 a existat o scădere a ratei de creștere a prețurilor, care, de exemplu, la Moscova a depășit nivelul de 100 de mii de ruble pe metru pătrat de suprafață totală (conform Rosstat, costul vieții în primul trimestru al anului 2006 a fost de aproximativ 2690 ruble, iar veniturile în numerar pe cap de locuitor în august 2006 în Federația Rusă s-au ridicat la 10.066 ruble).
Cu toate acestea, raportul diferitelor grupuri ale populației în ceea ce privește veniturile este astfel încât acum piața este potențial capabilă să absoarbă o ofertă de cinci ori de volume și, prin urmare, rezistă unor astfel de rate de creștere a prețurilor care nu au fost observate în întreaga perioadă anterioară. .
Dependența directă a creșterii prețurilor locuințelor de ritmul construcției poate fi urmărită pe exemplul districtului federal siberian, unde rata de creștere a punerii în funcțiune a locuințelor a fost cea mai mare (până la 15 la sută), iar prețurile au crescut cel mai puțin (cu 15-20 la sută).
În plus, potrivit analiștilor și sondajelor de opinie, creșterea prețurilor se datorează mai multor motive:
propagandă activă în 2004 a unui pachet de legi menite să creeze o piață a locuințelor la prețuri accesibile, care a convins cetățenii de o scădere iminentă a prețurilor. În acest sens, a existat o cerere amânată, care a început să fie realizată în 2005. Nervozitatea care a apărut în vara anului 2004 în sectorul bancar a jucat, de asemenea, un anumit rol, ceea ce a întărit această tendință (acest factor a fost evident mai ales la Moscova);
intrarea în vigoare de la 1 aprilie 2005 a Legii federale din 31 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și la modificările aduse unor acte legislative ale Federației Ruse” ( denumită în continuare Legea privind construcția comună) a afectat negativ oferta de locuințe în construcție (conform diferitelor surse, reducerea a fost de 20-30 la sută). Dezvoltatorii au început să se abțină de la dezvoltarea de noi site-uri pentru dezvoltarea locuințelor. Acest factor va începe să se manifeste cu o forță mai mare atunci când vânzarea locuințelor construite pe site-uri dezvoltate înainte de finalizarea introducerii legii menționate;
introducerea Codului de planificare urbană a Federației Ruse și „redistribuirea” inițiată a proprietății funciare - privind alocările de terenuri pentru construcția de locuințe. Aici, un exemplu izbitor este orașul Chelyabinsk, unde în 2005 prețul pe metru pătrat s-a dublat;
un anumit impact al creditelor ipotecare asupra creșterii prețurilor locuințelor printr-o creștere a cererii efective.
În regiunile cu un sistem relativ dezvoltat de creditare ipotecară pentru locuințe, se poate observa o corelație cu dinamica prețurilor. Creșterea prețurilor pe piața imobiliară secundară (și până în prezent aproape 90 la sută din tranzacțiile de cumpărare și vânzare cu ajutorul creditelor ipotecare se află pe piața secundară) în regiunile Bashkortostan, Chuvashia, Orenburg și Samara depășește creșterea prețurilor pe piața construcțiilor de locuințe și indirect afectează creșterea generală a prețurilor.
Există o altă privire asupra problemei prețurilor în construcții. Deci, de exemplu, Pavel Goryachkin, directorul Departamentului de stabilire a prețurilor în construcții și experți și lucrări analitice al Asociației constructorilor ruși, consideră că sunt de vină autoritățile de stat, atât federale, cât și locale, care, după ce au distrus sistemul existent de acordarea de parcele și participarea la capital în construcții, oferită în schimb sistem ineficient și nefuncțional. În același timp, companiile de construcții, care primesc chiar și temporar profituri crescute din cauza creșterii prețurilor, ar trebui considerate, la fel ca cetățenii, „victime ale crizei care se desfășoară”, deoarece cei mai perspicace dintre liderii companiei spun direct că se tem de un viitor recesiune inevitabilă pe piață și nu știu unde să investească banii câștigați la cererea grabită. În multe orașe, practic nu există acces gratuit la site-urile în care pot fi investite fonduri și unde pot fi lansate construcții.
În plus, creșterea promovată pe scară largă a sprijinului bugetar pentru creditele ipotecare bancare prin acordarea de garanții Federației Ruse asupra împrumuturilor de către Agenția pentru Împrumuturi Ipotecare pentru Locuințe (de la 4 miliarde de ruble în 2005 la 14 miliarde de ruble în 2006) dă naștere așteptărilor inflaționiste . Pentru piețele dezvoltate, un astfel de volum de injecții financiare nu ar fi vizibil, dar în Rusia piața ipotecară tocmai se pune pe picioare.
Situația este agravată de faptul că, chiar și fără volume semnificative de credite ipotecare, echilibrul cererii și ofertei pe piața imobiliară este încălcat.
Potrivit operatorilor regionali de credite ipotecare, în multe entități constitutive ale Federației Ruse este mai ușor să obțineți un credit ipotecar decât să găsiți un apartament construit. În plus, în noua ediție a Programului țintă federal „Zhilishche” fondurile furnizate (în principal prin garanții de stat) pentru stimularea propunerilor pe piața imobiliară vor începe să aducă rentabilitatea planificată sub formă de clădiri noi nu mai devreme de 2 ani , și chiar și atunci cu respectarea strictă a termenelor, subliniat de Rosstroy.
De ce este proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Rusiei” atât de important din punct de vedere politic și economic, care este rolul și locul statului în gestionarea și implementarea proiectului în stadiul actual al dezvoltare economică?
Majoritatea cetățenilor ruși plasează îmbunătățirea condițiilor de viață într-unul dintre primele locuri, printre alte priorități de viață. În consecință, nivelul tensiunii sociale și temperatura politică în societate depind în mare măsură de posibilitatea realizării nevoilor cetățenilor de locuințe.
Prin urmare, locuințe accesibile și confortabile reprezintă cea mai importantă bază materială componentă pentru realizarea obiectivelor proiectelor naționale prioritare în domeniul sănătății, educației și agriculturii.
Din sondajele realizate de Fondul de opinie publică rezultă că este posibil ca nivelul ridicat de nemulțumire a publicului față de starea de fapt din sectorul locuințelor să fi predeterminat un interes destul de semnificativ pentru proiectul național „Locuințe accesibile”.
Aproape două treimi dintre ruși (61%) știu deja sau au auzit ceva despre acest proiect, aproximativ o treime (36%) nu au auzit încă despre el. Conștientizarea proiectului de locuințe accesibile a fost semnificativ mai mare decât cea a proiectelor de sănătate (48%) și educație (39%).
Dintre toate domeniile proiectului de locuințe accesibile, cel mai probabil două sunt cele mai interesante - „asistență financiară pentru familiile tinere la cumpărarea unei case” și „creșterea volumului creditelor ipotecare”. Aceste direcții ale proiectului au fost ascultate de 39% și, respectiv, 37% dintre respondenți.
Așteptările rușilor legate de proiectul național de locuințe accesibile pot fi numite moderat optimiste. 40% dintre respondenți consideră că implementarea acestui proiect va îmbunătăți situația cu adăpostirea populației, 33% dintre respondenți susțin punctul de vedere opus - proiectul național nu va corecta situația (27% au considerat că este dificil să răspundă la acest lucru întrebare). În același timp, 16% dintre cei chestionați așteaptă îmbunătățiri semnificative, iar 24% consideră că vor fi nesemnificativi.
Este semnificativ faptul că schimbările pozitive din sectorul locuințelor de la implementarea proiectului național sunt mult mai probabil să fie așteptate de cei care cred că și astăzi starea lucrurilor aici este „bună” sau „satisfăcătoare”. În același timp, respondenții care evaluează negativ situația cu oferirea de locuințe nu așteaptă adesea nicio îmbunătățire.
Acești indicatori caracterizează semnificația socială a proiectului.
Rezolvarea problemei locuințelor necesită nu numai investiția unor resurse financiare uriașe, atât bugetare, cât și private, ci și eforturile comune ale tuturor ramurilor guvernamentale, ale comunității de afaceri financiare și de construcții.
O astfel de cooperare, pe lângă rezolvarea problemei directe a construcției de locuințe, va da un impuls creșterii altor sectoare ale economiei, întrucât industria construcțiilor, fiind o coloană vertebrală, afectează direct dezvoltarea metalurgiei, energiei, ingineriei mecanice, a transporturilor și alte industrii.
Problemele acumulate în sectorul locuințelor sunt atât de acute încât au devenit o frână pe calea dezvoltării socio-economice a țării, afectând negativ distribuția rațională a potențialului de producție și a resurselor de muncă, ca să nu mai vorbim de un impact negativ direct asupra situației demografice.
În toate etapele dezvoltării statului nostru, începând cu primii ani de putere sovietică, au fost luate măsuri pentru rezolvarea problemei locuințelor.
La început, acest lucru era mai mult în natura exproprierii și a fost realizat prin așa-numita „consolidare” și prin crearea de apartamente - comune. Cel mai strălucit exemplu literar al formării institutului de apartamente comunale din acea perioadă este opera lui Mihail Bulgakov „Inima unui câine”.
Cu toate acestea, „apartamentele comunale”, după ce au rezolvat sarcina momentană de a oferi locuințe unei părți a populației în detrimentul alteia, s-au transformat, după decenii, într-o încurcătură de probleme care trebuiau dezlegate în paralel cu restaurarea orașelor distruse de război.
Singura încercare reușită de a rezolva problema locuințelor poate fi considerată un program de construcție de locuințe pe scară largă inițiat de NS Hrușciov, deși nu a rezolvat toate problemele (apartamentele comunale există încă), dar a oferit o descoperire calitativă în domeniul construcției de locuințe .
În anii 60, construcția de locuințe a fost realizată în cadrul sistemului administrativ-de comandă exclusiv în detrimentul fondurilor bugetare de către contractorii guvernamentali.
Proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Rusiei” nu poate fi comparat nici la scară, nici în ceea ce privește complexitatea și complexitatea sarcinilor stabilite, cu programul de locuințe din anii șaizeci.
Mai mult de 70% din fondul de locuințe nu aparține statului, ci cetățenilor, aproape toate organizațiile și industriile de construcții sunt private, astfel încât statul nu poate controla direct procesul de construcție, așa cum era înainte.
Astăzi, relația dintre stat și populație se bazează pe legislație și mecanisme de piață care combină investițiile private (inclusiv fonduri din populație) cu sprijinul guvernului sub formă de subvenții bugetare țintite, garanții guvernamentale și împrumuturi.
Succesul proiectului este în mare măsură determinat de activitățile investitorilor privați, dezvoltatorilor și contractorilor.
În acest sens, o condiție prealabilă pentru implementarea sa efectivă este susținerea planurilor subliniate de către executantul direct - activitatea de construcții a Rusiei, unită în sindicatele și asociațiile sale care operează pe principiile autoreglementării.
Practica pe termen lung a convins că reglementarea de stat a monopolului în industria construcțiilor (licențierea, supravegherea arhitecturii și construcțiilor, reglementarea tehnică etc.) nu poate asigura eficiența necesară, dovadă fiind scăderea calității construcției de locuințe, incidența crescută a accidentelor și distrugerii clădirilor publice.
Avem nevoie de un parteneriat între stat, investitori și constructori - ca singură modalitate de a atinge obiectivele proiectului național în volumele și termenii stabiliți.
Reforma administrativă din 2003, inițiată de președintele Federației Ruse, a fost destinată tocmai pentru a limita interferența statului în activitățile economice ale entităților comerciale, inclusiv încetarea reglementărilor guvernamentale excesive, în combinație cu dezvoltarea unui sistem de autoreglementare. organizații din domeniul economiei.
Dacă prima sarcină a fost finalizată într-o perioadă scurtă de timp, dezvoltarea sistemului organizațiilor de autoreglementare a încetinit, întrucât legea federală a organizațiilor de autoreglare nu a fost încă adoptată.
O tranziție treptată la autoreglementare implică dezvoltarea și crearea unor mecanisme speciale de responsabilitate colectivă, asigurare obligatorie de răspundere civilă pentru dezvoltatori și contractori.
Care este avantajul autoreglării?
De regulă, normele de autoreglare sunt mai flexibile decât normele stabilite de stat și sunt mai ușor de adaptat la condițiile în schimbare.
Membrii unei organizații de autoreglementare (în continuare - SRO) au mai multe oportunități legale de a-și influența politica decât politica organelor de stat, inclusiv prin alegerea organelor de conducere ale organizațiilor de autoreglementare.
Controlul asupra activităților membrilor SRO de către propriile organisme de control se dovedește a fi mai eficient în ceea ce privește impactul și aplicarea sancțiunilor administrative și economice interne membrilor SRO, care provoacă o mai mică respingere în rândul participanților la piață decât sancțiunile aplicate de stat.
Mecanismele de soluționare preliminară a litigiilor dintre consumatori și producătorii de bunuri / servicii formate în SRO sunt de obicei mai ieftine pentru părți și necesită mai puțin timp decât litigiile. Procedurile de soluționare a litigiilor sunt mai bine adaptate la condițiile unui anumit domeniu de activitate și la specificul relației dintre participanții la piață decât procedurile judiciare standard.
Crearea organizațiilor de autoreglare poate avea un efect pozitiv asupra atitudinii societății față de afaceri, inclusiv prin creșterea deschiderii afacerilor și a orientării sale sociale.
Este imposibil să nu spunem despre neajunsurile autoreglării inerente naturii sale:
cerințele pentru membrii SRO sunt, de regulă, destul de serioase și s-ar putea să nu se aplice persoanelor din afara pieței (cu excepția reglementărilor speciale prin apartenența obligatorie la un SRO);
crearea unor bariere suplimentare de intrare în industrie (taxe de membru ridicate, un anumit nivel de asigurare profesională sau de răspundere civilă, un nivel ridicat de contribuții la fondurile de compensare etc.) poate duce la o creștere a prețurilor pentru bunurile / serviciile membrilor SRO ;
lipsa de încredere din partea societății în capacitatea asociațiilor de afaceri sau profesionale de a asigura în mod independent reglementarea unui anumit domeniu și de a controla respectarea standardelor și regulilor stabilite;
posibila apariție a unei contradicții între sarcina de a proteja interesele propriilor membri și afacerea în ansamblu și necesitatea de a acționa în interesul întregii societăți.
Trebuie avut în vedere că, în practică, unele dintre avantaje pot rămâne nerealizate, precum și o serie de dezavantaje pot fi complet depășite prin dezvoltarea de proceduri și mecanisme speciale în cadrul SRO. Acest fapt a dat naștere la dispute între susținători și oponenți ai autoreglementării.
Cu toate acestea, avantajele autoreglării, care au fost folosite de câteva zile în practica mondială, sunt evidente:
independența organizațiilor de autoreglementare față de agențiile guvernamentale, prezența propriilor organisme și mecanisme de control;
transparența proceselor de autoreglare, orientarea către consumator, orientarea socială;
sprijin financiar independent și stabil pentru procesele de autoreglementare, inclusiv pe baza standardelor avansate de investiții;
creșterea competenței în acreditarea și certificarea organizațiilor, certificarea și certificarea personalului, precum și a multor altora, contribuind la dezvoltarea dinamică a pieței și a afacerilor.
Este necesară adoptarea acestei legi cât mai curând posibil, precum și introducerea modificărilor și completărilor corespunzătoare altor acte juridice de reglementare care reglementează activitățile de pe piața construcțiilor.
În acest sens, adoptarea codurilor de construcție obligatorii pentru toți membrii BAC este doar primul pas în implementarea unui experiment privind introducerea autoreglementării în complexul de construcții din Moscova, care se desfășoară de către Asociația Constructorilor Rusi.
Un astfel de experiment poate confirma în practică oportunitatea adoptării unei legi privind organizațiile de autoreglementare și poate deveni indicativ în ceea ce privește punerea în practică a normelor propuse în conceptul legii chiar înainte de intrarea sa în vigoare.
În plus, în pregătirea pentru tranziția la principiile autoreglementării, Departamentul Juridic al RIA (Directorul Departamentului A.S. Samoilov), împreună cu Comitetul Dumei de Stat pentru Proprietăți, au pregătit un proiect de lege federală „Cu privire la modificările la studii de inginerie, proiectare arhitecturală și de construcție și construcție de obiecte de construcție capitală), precum și documente au fost dezvoltate pentru a asigura tranziția ASR la autoreglare:
Noua ediție a Cartei Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulament privind Adunarea Generală (Congres) a membrilor Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulament pentru organizarea ședințelor Adunării Generale (Congresului) membrilor Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulamente privind Consiliul Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulamente privind Comisia de audit a Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulamentele Comitetului pentru Reguli și Standarde ale Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulamente privind Comitetul de control al Asociației Constructorilor din Rusia;
Regulamente privind Comitetul Disciplinar al Asociației Constructorilor din Rusia.
După cum putem vedea, Asociația Constructorilor Rusi s-a ocupat în prealabil de documentele de reglementare.
Din păcate, în timpul implementării reformei administrative, printre altele, Comisia guvernamentală pentru politica locativă a fost desființată, absența căreia (înainte de formarea Consiliului sub președintele Federației Ruse) a afectat negativ dezvoltarea proiectului național de locuințe. , de la „grupul de reflecție” care unea reprezentanți ai organelor guvernamentale federale și regionale, precum și ai organizațiilor publice și științifice.
În același timp, Gosstroy al Rusiei a fost lichidat.
Reducerea personalului său, care a asigurat reglementarea și gestionarea proceselor în construcții, locuințe și servicii comunale și politica în domeniul locuințelor, a dus la pierderea celor mai profesioniști personal, ceea ce nu putea să nu afecteze continuitatea stabilității și calității muncii în formarea politicilor de locuințe și construcții.
Pentru trimitere: numărul Gosstroy al Rusiei la momentul lichidării era de 460 de unități de personal. Numărul maxim al Agenției Federale pentru Construcții și Locuințe și Servicii Comunale, care îndeplinește funcțiile de furnizare a serviciilor publice, gestionarea proprietății de stat și a funcțiilor de aplicare a legii în domeniul construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale, este de 183 de unități. Pentru comparație: în țara cea mai orientată spre piață, care este Statele Unite, există un Minister al Locuințelor și Dezvoltării Urbane, al cărui număr cu diviziuni regionale este de 12,5 mii de angajați, în Germania, un minister de profil similar are 3,5 mii de angajați .
Acest lucru este demonstrat de progresul dezvoltării și adoptării:
un pachet de legi care vizează crearea unei piețe a locuințelor la prețuri accesibile, a cărei calitate are un număr imens de plângeri nu numai de la participanții profesioniști pe piața construcțiilor de locuințe, ci și de la avocați. Consecințele socio-economice negative ale calculelor greșite legislative au început deja să se manifeste și situația se va agrava dacă legislația nu va fi revizuită imediat (exemple vii sunt Codurile de dezvoltare urbană și locuințe ale Federației Ruse, legea privind construcția comună și un numărul altora);
acte juridice de reglementare necesare implementării prevederilor legilor federale adoptate. Mai mult de jumătate din aceste documente nu au fost pregătite în timp util, drept urmare legile nu funcționează efectiv;
o nouă ediție a Programului țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010, a cărui dezvoltare a fost întârziată până la începutul noului exercițiu financiar 2006, drept urmare regiunile l-au primit cu mare întârziere, fără a avea o rezervă de timp pentru pregătirea în timp util;
acte juridice de reglementare care asigură implementarea măsurilor prevăzute de FTP „Zhilische”. Ca urmare, acesta rămâne în urma termenelor stabilite prin programul aprobat prin ordinul Guvernului Federației Ruse din 14 noiembrie 2005 nr. 1926-r.
La 5 iulie 2006, colegiul Ministerului Dezvoltării Regionale din Rusia, care a examinat problema „Cu privire la implementarea practică a proiectului național prioritar„ Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși ”și programul țintă federal„ Locuințe ”pentru 2002 -2010 ", s-a anunțat că programul de implementare a programului, aprobat în ianuarie 2006 prin ordin al ministrului dezvoltării regionale, a fost perturbat în mai multe funcții și implementarea acestora a fost amânată pentru trimestrul 3.
În plus, potrivit șefului Rosstroy SI Kruglik, în conformitate cu Programul de eliberare și distribuire a certificatelor de locuințe de stat pentru 2006, la sfârșitul lunii iunie a acestui an, formularele de certificat au fost emise și trimise regiunilor și autorităților executive federale pentru emiterea către cetățeni - participanți la subprogram. Cu toate acestea, în momentul colegiului, Ministerul Dezvoltării Regionale din Rusia nu a determinat indicatorii valorii medii de piață de 1 mp. m. din suprafața totală a locuințelor din entitățile constitutive ale Federației Ruse pentru trimestrul III 2006 și standardul pentru costul de 1 mp. m. din suprafața totală a locuințelor din Federația Rusă pentru a doua jumătate a anului 2006. În același timp, valabilitatea certificatelor este limitată pentru o perioadă de 2 luni de la data primirii de către autoritățile executive a formularelor de certificat.
Astfel, lipsește un efect pozitiv din partea reformei și indiferența absolută a funcționarilor ministeriali față de nevoile cetățenilor, pentru care aceste certificate sunt ultima speranță de a rezolva problema locuințelor.
În ciuda măsurilor luate de guvernul Federației Ruse, uneori pare încă că locul și rolul autorităților de stat în organizarea și gestionarea proiectului național de locuințe, precum și formele și gradul de participare a statului la stimularea proceselor de dezvoltarea dinamică a construcției de locuințe, nu au fost pe deplin determinate.
În implementarea practică a politicii de stat în domeniul locuințelor de către funcționari de diferite niveluri, pentru a justifica inacțiunea acestora, insuficiența resurselor bugetare și extrabugetare alocate sectorului locuințelor a fost întotdeauna prezentată în primul rând.
Pentru a preveni ca acest virus să infecteze proiectul național, este necesar să se transfere problemele de finanțare a locuințelor în planul parteneriatului public-privat.
Analiza arată că principalul motiv pentru lipsa acută de investiții și resurse împrumutate în sectorul locuințelor este intervenția ineficientă (sau neintervenția ineficientă) a statului în relațiile de piață.
Nu am trecut încă etapa de tranziție de la sistemul administrativ-de comandă la o economie de piață dezvoltată, așa că mulți cetățeni, în special generația mai în vârstă, își amintesc încă succesele implementării proiectelor mari care au fost rezolvate în URSS prin concentrarea eforturilor și mobilizarea resurselor financiare de stat pe domenii socio-economice importante (programe nucleare, spațiu, terenuri virgine, locuințe, BAM și altele).
De aici și dorința naturală a unor oficiali guvernamentali de a interveni activ pe piață pentru a direcționa problema în „direcția corectă” ca un comandant.
Puteți simți în continuare presiunea administrativă asupra autorităților regionale din centrul federal pentru a asigura rate mai mari de punere în funcțiune a locuințelor. Există încă o tentație prea mare de a raporta la vârf cu privire la implementarea planurilor în conformitate cu „orientările” proiectului național. Acest lucru ne aduce în mod involuntar în trecutul recent, când aproape imperceptibil pentru ochi, ajustarea cifrelor la rezultatele așteptate a „calmat” societatea.
Rezultatele din 2006 au dat naștere unui optimism sporit în rândul managerilor de diferite grade cu privire la volumele realizate de punere în funcțiune a locuințelor, ceea ce oferă motive să le comparăm cu realizările de la sfârșitul anilor '80 - începutul anilor '90.
Într-adevăr, potrivit Rosstat, în 2006 au fost puse în funcțiune 50,2 milioane de metri pătrați, care se ridicau la 115,2 la sută până în 2005, în timp ce în 2005 rata de creștere a construcției de locuințe până în 2004 era de 106, 1 la sută. În același timp, 19,8 milioane de metri pătrați. construite de populație în detrimentul fondurilor proprii și împrumutate, care este cu 13,1 la sută mai mare decât în 2005.
Din păcate, un calcul simplu arată că cea mai mare realizare în ceea ce privește punerea în funcțiune a locuințelor în Rusia în Uniunea Sovietică, de 76 de milioane de metri pătrați, realizată în 1987, datele din 2006 sunt de numai 66%.
Dar chiar și o dimensiune de 50,2 milioane de metri pătrați. ridică îndoieli în rândul multor experți independenți care au informații despre starea lucrurilor în subiectele Federației Ruse.
Într-o serie de regiuni, acceptarea și înregistrarea locuințelor cu deficiențe semnificative, fără conectare la utilități, sunt în curs de desfășurare sau locuințele construite în anii precedenți sunt înregistrate rapid. Dacă presupunem că statisticile oficiale au fost obținute în acest fel, atunci abaterea poate depăși cifrele reale cu 10-15 la sută. Astfel, în 2006, în mod evident, nu a existat o creștere calitativă a volumului construcției de locuințe.
Prin urmare, până acum nu suntem prea aproape de realizarea obiectivului principal al proiectului - accesibilitatea locuințelor nu a crescut, dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară nu a scăzut, deoarece veniturile populației au crescut cu 10%, iar principalul factor negativ care determină creșterea prețurilor locuințelor a rămas.
Când statul acționează ca investitor (de exemplu, în construcția de locuințe sociale pentru categorii de cetățeni cu venituri mici), are dreptul de a reglementa prețurile locuințelor, ceea ce nu contravine ideologiei pieței, deoarece investitorul stabilește întotdeauna regulile a jocului pe piață.
Scopul statului investitor este, de asemenea, să obțină profit, cu singura diferență că profitul pentru el este o soluție eficientă la problemele sociale.
Pe lângă creșterea eficienței utilizării investițiilor bugetare, o astfel de reglementare va avea un efect pozitiv asupra comportamentului participanților profesioniști la piață.
Idei extrem de liberale, potrivit cărora piața va pune totul la locul său, este suficientă pentru a stimula cererea efectivă și va exista un investitor care să investească în construcția de locuințe, care sunt consonante doar pentru țările cu economii dezvoltate și o piață stabilită.
În condițiile noastre, piața va pune și totul la locul său, singura întrebare este când, în ce interval de timp?
Susținătorii unei astfel de abordări liberale menționează adesea industria sticlei din regiunea Moscovei ca exemplu, atunci când investițiile private fără participarea financiară a statului au permis crearea unor mari facilități de producție (în special, o fabrică în orașul Ramenki, regiunea Moscovei ).
Dar, în același timp, ei tac că a durat aproximativ 5 ani pentru „maturizarea” investitorilor, iar Moscova la acel moment a primit ferestre mai scumpe (din cauza umărului de transport) și de calitate inferioară din regiunea Saratov.
Investițiile private vor veni în industria cimentului, dar nu imediat (datorită perioadelor lungi de recuperare) și cu o probabilitate ridicată din străinătate și de aproape, deși statul ar putea să-și formeze propriul program de investiții vizate pentru locuințe.
Dacă vrem să accelerăm soluția problemei accesibilității locuințelor în condiții aproape extreme, atunci statul nu are dreptul să observe cu calm și să aștepte ca un investitor privat să își realizeze responsabilitatea socială sau când se maturizează condițiile obiective favorabile investiției.
La dezvoltarea unui pachet de legi care vizează crearea unei piețe a locuințelor la prețuri accesibile, în mod voluntar sau involuntar, a existat o înlocuire a obiectivelor. Accentul a fost pus pe sprijinul reglementar al reformelor structurale în sectorul locuințelor. Ar trebui înțeles în mod clar că orice reformă este un proces foarte dureros de a te obișnui să lucrezi conform noilor reguli.
Drept urmare, piața subdezvoltată a reacționat cu o creștere a prețurilor, iar intențiile responsabile ale statului au rămas doar intenții bune.
Obiectivul strategic al Proiectului Național de Locuință ar trebui să fie de a oferi cetățenilor locuințe accesibile și confortabile cât mai curând posibil, iar dezvoltarea mecanismelor care vizează stimularea relațiilor de piață ar trebui să fie un derivat al acestui obiectiv (și nu invers).
Statul, în cadrul mecanismelor transparente dezvoltate ale parteneriatului public-privat, ar trebui să devină un co-investitor direct:
dezvoltarea segmentelor definitorii ale bazei industriei construcțiilor (ar trebui propuse și elaborate cu atenție o strategie și prognoză pentru dezvoltarea complexului de construcții, cu accent pe punerea în funcțiune avansată a locuințelor, iar criteriile pentru disponibilitatea acesteia ar trebui să fie factorul determinant );
sprijinul infrastructural al teritoriilor destinate dezvoltării locuințelor, inclusiv prin componenta investițională a tarifelor monopolurilor naturale pe baza programelor regionale de investiții, ținând seama de prognoza dezvoltării socio-economice a entităților constitutive ale Federației Ruse.
Desigur, pe măsură ce sectorul economic se maturizează, dar acest proces nu va fi brusc.
Astfel, principala condiție prealabilă pentru implementarea cu succes a Proiectului Național de Locuință în etapa economiei de tranziție este definirea precisă a gradului și formelor de participare a statului, locul și rolul autorităților în organizarea și gestionarea proiectului.
Dacă ne uităm încă o dată la istoria noastră, vom fi convinși că particularitatea programului sovietic de locuințe a fost necesitatea relocării a zeci de mii de oameni din subsoluri, cazărmi și adăposturi, pentru a reloca apartamente comunale multifamiliale. Prin urmare, cerința de confort a fost înțeleasă într-un mod foarte simplificat și a fost redusă la un minim de utilități, iar principalul parametru de accesibilitate a fost numărul de apartamente individuale construite și rangul în coada pentru locuințe.
Uită-te la fețele vesele ale oamenilor de pe vechea jurnal de presă, ale căror bunuri de uz casnic ar putea fi transportate pe o pisică. Aveau în mână râvnita comandă pentru un apartament separat, chiar și unul micuț, iar acest lucru nu putea fi echivalat decât cu un sentiment de bucurie în ziua Victoriei.
Astăzi avem de-a face cu o situație socio-economică diferită calitativ. Cerințele de confort (sau, în sensul vechi, de locuit) ale locuințelor au devenit diferite, mai diverse și corespunzătoare veniturilor reale ale cetățenilor.
Este necesară o formulare clară a criteriilor de accesibilitate a locuințelor pentru diferite categorii de cetățeni (în timp și teritoriu), pe baza cărora pot fi identificați în mod clar indicatori cantitativi, etape și mecanisme pentru atingerea obiectivelor proiectului. Baza metodologică pentru determinarea accesibilității locuințelor va permite regiunilor să își adopte propriile programe regionale, luând în considerare:
prognozele dezvoltării socio-economice a regiunilor, inclusiv nevoia de resurse de muncă;
starea și structura fondului locativ existent;
starea infrastructurii inginerești și sociale, a energiei comunale și a locuințelor și a serviciilor comunale în general;
oportunități și perspective pentru dezvoltarea bazei industriei de construcții și a tehnologiei de construcție a locuințelor, din punctul de vedere al materiilor prime locale, precum și preferințe formate și idei despre confortul locuințelor.
În acest caz, ar trebui din nou să se facă o distincție clară între conceptele de accesibilitate „socială” și „piață” și să se determine proporția acestora.
Atunci când organizați informații și suport analitic și monitorizați implementarea proiectului, este necesar să acordați o atenție specială reflecției:
suficiența ratelor de creștere în volumul construcțiilor de locuințe;
structura locuințelor construite (soluții de proiectare și tehnologii de construcție) și forma implementării sale ulterioare (cumpărare, chirie, chirie socială);
echilibrarea cererii efective, a nevoilor piețelor forței de muncă regionale și a propunerilor pe piața imobiliară;
coordonarea strânsă a proiectelor de investiții și construcții cu crearea infrastructurii comunale a teritoriilor destinate dezvoltării locuințelor.
Căutarea și selectarea soluțiilor optime, din punct de vedere al accesibilității, proiectării și soluțiilor tehnologice pentru construcția de locuințe ar trebui efectuate.
Apropo, astfel de informații au fost deja postate pe un site special al Consiliului prezidențial pentru implementarea proiectelor naționale prioritare și a politicii demografice.
Care sunt principalele etape de parcurs pentru a atinge obiectivele proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii Rusiei”?
Esența politicii de stat în domeniul locuințelor se bazează pe dispoziția fundamentală a Constituției Federației Ruse: „Federația Rusă este un stat social, a cărui politică vizează crearea condițiilor care să asigure o viață decentă și o dezvoltare umană gratuită” ( Articolul 7).
Această prevedere s-a reflectat în dezvoltarea unei strategii pentru politica de stat în domeniul locuințelor:
în decretul Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000 nr. 28 „Cu privire la conceptul de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară în Federația Rusă”;
în decizia Guvernului Federației Ruse din 2000 privind strategia politicii de stat în domeniul locuințelor;
în decretul Guvernului Federației Ruse din 17.09.2001 nr. 675 privind programul țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010;
în decizia Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 2002 „Pe parcursul reformării complexului locativ și comunal al Federației Ruse”;
în decizia Guvernului Federației Ruse din 20 februarie 2003. „Cu privire la progresele în punerea în aplicare a deciziilor adoptate privind dezvoltarea împrumuturilor ipotecare pentru locuințe și măsuri suplimentare în acest domeniu”;
în timpul discuției din prezidiul Consiliului de Stat al Federației Ruse cu privire la problema „Despre dezvoltarea ipotecilor și alte măsuri de stimulare a construcției de locuințe” din 27 februarie 2003 și Instrucțiunile ulterioare ale președintelui Federației Ruse din 27 martie, 2003;
în decizia Colegiului Gosstroy din Rusia din 2003 „Cu privire la reformarea„ locuințelor ”FTP pentru 2002 - 2010”;
în decizia Colegiului Gosstroy din Rusia din 2003 „Cu privire la strategia de dezvoltare a industriei construcțiilor”;
în timpul discuției din cadrul prezidiului Consiliului de Stat al Federației Ruse cu privire la problema „Cu privire la măsurile pentru a oferi cetățenilor ruși locuințe la prețuri accesibile” din 19 aprilie 2005 și instrucțiunile ulterioare ale președintelui Federației Ruse.
Implementarea consecventă a acestei strategii ar trebui să ducă în practică la o creștere a accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni:
statul asigură o protecție socială eficientă a cetățenilor cu venituri mici (neprotejați social), asigurându-le locuințe din fondurile de locuințe de stat și municipale în scopuri sociale în detrimentul fondurilor bugetare în cadrul contractelor de închiriere socială;
tuturor celorlalți cetățeni li se oferă fie locuințe în baza unui contract de închiriere, fie dobândite de aceștia ca proprietate.
În același timp, din partea statului, anumitor categorii de cetățeni li se oferă exclusiv sprijin financiar țintit (subvenții vizate pentru locuințe), ceea ce reduce tensiunea socială cauzată de inegalitatea de proprietate existentă.
Realizarea acestui lucru stă în modul de a rezolva următoarele sarcini.
Obiectiv 1. Oferirea de locuințe pentru cetățenii cu venituri mici.
Fără a rezolva această problemă, vom obține o creștere a tensiunii sociale în societate.
În conceptul adoptat al proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii din Rusia”, problemele privind asigurarea locuințelor pentru cetățenii cu venituri mici sunt aproape complet excluse, deși Codul locuințelor al Federației Ruse acordă o atenție suficientă acestei categorii.
Este clar că îngrijirea acestor cetățeni aparține jurisdicției municipalităților, dar proiectul de locuințe este național și, prin urmare, soluția la problema locuinței acestei categorii de cetățeni ar trebui să se reflecte în ea.
Trebuie subliniat faptul că protecția socială eficientă a cetățenilor cu venituri mici este posibilă numai dacă sistemul economic funcționează în așa fel încât să se asigure o creștere durabilă a PIB-ului și completarea bugetelor la toate nivelurile.
Acest lucru se realizează ca urmare a activităților din straturile sociale și economice active ale societății, în primul rând clasa de mijloc, care are locuri de muncă stabile, câștiguri destul de mari, educație (calificări profesionale) și securitate socială.
În consecință, asigurarea unor condiții decente de viață pentru clasa de mijloc este baza pe care ar trebui să se construiască politica de stat în domeniul locuințelor. Această coerență în construirea politicii de stat pentru dezvoltarea pieței locuințelor la prețuri accesibile este cheia pentru rezolvarea problemei locuințelor pentru întreaga populație a țării.
O condiție necesară pentru asigurarea accesibilității locuințelor pentru populația activă activă este stimularea maximă a cererii (eficiente) cu o creștere echilibrată simultană a volumului de punere în funcțiune a locuințelor.
Creșterea volumului construcției de locuințe va spori eficiența utilizării fondurilor bugetare pentru segmentele de populație neprotejate social.
Sarcina 2. Formarea mecanismelor care să asigure funcționarea pieței locuințelor la prețuri accesibile.
În Proiectul Național de Locuință, creșterea cererii (solvent) se realizează în cadrul subprogramelor FTP „Locuințe”.
Costul programelor legate de creșterea (efectivă) a cererii populației este de 588,6 miliarde de ruble.
Inclusiv, în detrimentul bugetului federal - 187,4 miliarde de ruble, bugetele regionale - 77,6 miliarde de ruble, investițiile private (inclusiv fondurile populației) - 323,6 miliarde de ruble.
În același timp, dezvoltatorii Programului țintă federal „Zhilische” nu țin cont de natura diferită a fondurilor bugetare - investiții directe și garanții de stat.
Deoarece garanțiile guvernamentale servesc doar ca garanție pentru împrumuturile atrase, volumul real al investițiilor bugetare este de fapt mai mic. Prin urmare, 138 de miliarde de ruble, planificate sub formă de garanții pentru obligațiile AHML, ar trebui excluse din calcul.
Un aspect pozitiv al „Locuinței” FTP este unificarea subprogramelor disparate anterior sub controlul unui singur client de stat și transferul tuturor finanțărilor bugetare către un formular de certificat (propunerea Comitetului de stat pentru construcții din Rusia în 2003).
În această secțiune a programului, este planificată asigurarea a 132 de mii de familii cu apartamente pentru 5 ani.
În același timp, în ultimii 5 ani (2001-2005), doar în cadrul programului președintelui „Certificate de locuință de stat”, aproximativ 120 de mii de familii de personal militar care au fost concediați sau concediați din serviciul militar au primit apartamente. Astfel, nu este vizibilă nicio spargere, totul va rămâne la nivelul perioadei anterioare. Dacă acest lucru se datorează tranziției treptate la furnizarea de locuințe pentru personalul militar în cadrul unui nou sistem ipotecar, atunci programul ar trebui să indice etapele și durata perioadei de tranziție.
Volumele planificate de investiții bugetare se bazează pe prețuri clar subestimate mai degrabă decât pe prețuri reale pe piața imobiliară. Drept urmare, cetățenii, în multe cazuri, nu vor putea cumpăra locuințe conform normelor sociale și vor trebui fie să cumpere apartamente dintr-o zonă mai mică, fie să încerce să încaseze fondurile furnizate cu certificate, sau să cumpere locuințe pe piața secundară , care în multe cazuri nu corespunde ideilor moderne despre confort.
Pentru a preveni acest lucru, este necesar:
să elaboreze metode de calcul al prețului pe metru pătrat al locuințelor pe baza indicilor de preț pentru a determina valoarea certificatului, reflectând pe cât posibil nivelul real al prețurilor de piață pentru locuințe;
dezvoltarea mecanismelor de utilizare a fondurilor furnizate de certificate pentru a crea propuneri pe piața imobiliară (propunerile pentru un mecanism similar au fost elaborate de Ministerul Dezvoltării Economice din Rusia, Ministerul Apărării din Rusia și Gosstroy din Rusia în 2003). De asemenea, puteți utiliza mecanismele investițiilor în construcția de locuințe prin fonduri mutuale.
Această problemă este relevantă și pentru sistemul ipotecar cumulativ de asigurare a locuințelor pentru personalul militar, întrucât Legea federală corespunzătoare nr. 117-FZ din 20.08.2004 specifică doar mecanismul de acumulare a fondurilor pentru achiziționarea de locuințe, dar nu și achiziția efectivă a acesteia.
Sarcina 3. Formarea unui fond de uz comercial (așa-numitele case de locuit).
Soluția la această problemă este în prezent constrânsă de infrastructura nedezvoltată a finanțării locuințelor. În special, ar trebui dezvoltate instituții financiare precum fonduri de investiții (fonduri mutuale din categoria imobiliară).
Această sarcină este ignorată în conceptul adoptat al proiectului național. Lipsa legislației relevante în contextul cererii în creștere pentru închirierea de apartamente a dus deja la o creștere a situației criminalității, la apariția grupurilor de jafuri care, profitând de impunitate din cauza lacunelor din legislația privind locuințele, terorizează literalmente chiriașii apartamentelor din sectorul privat.
Sarcina 4. Elaborarea criteriilor de accesibilitate a locuințelor pentru diferite categorii de cetățeni.
Problema accesibilității locuințelor poate fi rezolvată printr-un sistem de finanțare a locuințelor bazat pe o abordare diferențiată a categoriilor de cetățeni, care include planuri de investiții pentru dezvoltarea infrastructurii comunale a teritoriilor, construirea de locuințe, mecanisme pentru acumularea fiabilă de fonduri de către cetățeni și creditarea pe termen lung a locuințelor în combinație cu sprijinul guvernului vizat.
Numărul și dimensiunea subvențiilor vizate pentru locuințe ar trebui să fie strâns legate de capacitățile bugetare, prioritățile dezvoltării socio-economice a țării (inclusiv politicile demografice și de migrație) și veniturile familiei.
Este imposibil să se stabilească indicatori cantitativi și calitativi ai proiectului fără a se formula conceptul de criterii de accesibilitate a locuințelor pentru diferite categorii de cetățeni care locuiesc în diferite regiuni ale Rusiei, în orașele mari și mici și așezările.
Coeficientul de incluziune financiară singur, pe care se bazează indicatorii de program ai Programului țintă federal „Locuințe”, nu este absolut suficient în acest caz.
Sarcina 5. Creșterea ofertei pe piața imobiliară.
În programul țintă federal aprobat „Locuințe” pentru 2002-2010, fondurile bugetare sunt alocate:
finanțarea subprogramului „Furnizarea de terenuri cu infrastructură comunală pentru construcția de locuințe” (377,1 miliarde ruble);
finanțarea subprogramului „Modernizarea infrastructurilor de utilități” (101,677 miliarde ruble).
Costul total al subprogramelor care vizează creșterea ofertelor pe piața imobiliară este de 478,8 miliarde de ruble, inclusiv:
în detrimentul bugetului federal - 55,7 miliarde de ruble;
fonduri bugetare regionale - 44,1 miliarde ruble;
fonduri de investitori privați - 379,0 miliarde de ruble (suma garanțiilor de stat de 177 miliarde de ruble a fost exclusă din decontări din aceleași motive ca în direcția împrumuturilor ipotecare).
Un punct pozitiv este redirecționarea fondurilor din subprogramul „Relocarea cetățenilor din locuințe dărăpănate și dărăpănate” către crearea infrastructurii comunale, care, în principiu, va permite fonduri suplimentare de la investitori privați pentru construirea de locuințe în valoare de 1300 -1800 miliarde ruble (presupunând că costul infrastructurii este de 15-20 la sută din costul total al construcției) și se construiesc aproximativ 90 -120 milioane mp. metri de locuințe (cu un preț mediu de 17.500 ruble / mp).
Dar, în același timp, înlocuirea completă a subprogramului pentru relocarea cetățenilor din locuințe dărăpănate și dărăpănate cu un subprogram pentru formarea de parcele construibile cu vânzarea ulterioară a acestora la licitație amână soluționarea problemelor pentru rezidenții acestui fond la nesfârșit (că este, disponibilitatea locuințelor scade).
În conformitate cu articolul 89 din Codul locuințelor al Federației Ruse, atunci când o casă este demolată, recunoscută ca nepotrivită pentru locuire sau când se efectuează reparații majore, chiriașilor li se oferă în schimb un alt loc de cazare confortabil.
Dacă, conform versiunii anterioare a Programului țintă federal „Locuințe”, fondurile bugetului federal alocate pentru relocarea cetățenilor dintr-un fond deteriorat au fost un ajutor semnificativ pentru municipalități, acum autoritățile locale sunt obligate să caute resurse suplimentare, din moment ce parcele nu poate fi vândut cu sarcini, iar prețul comercial suplimentar al locuințelor construite va fi instalat de către dezvoltator.
Una dintre modalitățile de creștere a ofertelor pe piața imobiliară, de altfel cea mai puțin costisitoare din punct de vedere financiar, este construcția individuală de locuințe, care în volumul total al construcției durează mai mult de 30 la sută și a fost recent sub atentia autorităților federale și este denumită „construcție joasă”, „clădire de case” etc.
Dar ideea nu este în nume, ci în economie - există un număr imens de proiecte, atât de dezvoltare individuală, cât și sub forma dezvoltării complexe a căsuțelor teritoriilor, și cel mai important - industria materialelor de construcție într-un timp scurt, inclusiv bazându-se pe resursele locale, este capabil să treacă la dezvoltarea de tehnologii pentru producția industrială a acestor proiecte sau elemente structurale de bază de la o mare varietate de materiale de la lemn la beton celular autoclavizat. În acest caz, investiția este minimă și se plătește într-un timp foarte scurt.
Sarcina 6. Aranjamente financiare. De la un împrumut pentru un apartament la piața valorilor mobiliare ipotecare.
A devenit deja un fapt general acceptat faptul că piața imobiliară modernă este mai mult o mișcare a fluxurilor financiare. Dacă politica financiară a statului pe această piață este construită corect, atunci efectul economic este inevitabil.
În general, dacă vorbim despre principalul mecanism financiar al programului, pe care se bazează speranțe speciale, acesta este creditul ipotecar, al cărui concept de dezvoltare a fost aprobat de VV Putin în 2000 în calitate de președinte al guvernului Federației Ruse ( Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000, nr. 28).
Conceptul pentru dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe în Federația Rusă sa bazat pe un model pe două niveluri de funcționare a pieței ipotecare.
Acest model prevede dezvoltarea maximă a pieței primare a creditelor ipotecare pentru locuințe și lansarea treptată a mecanismelor de atragere a resurselor pe termen lung de pe piețele financiare care vizează refinanțarea instituțiilor de credit care acordă populației credite ipotecare pentru locuințe.
Această abordare a permis Statelor Unite ale Americii să furnizeze un volum gigantic al pieței ipotecare (aproximativ 9 trilioane de dolari SUA) și să depășească piața titlurilor de stat, estimată la 4,5 trilioane. Dolari SUA, ca să nu mai vorbim de piața valorilor mobiliare corporative - 2,4 trilioane. Dolari americani.
Dezvoltarea accelerată a instituției de credit ipotecar bazată pe utilizarea mecanismului de refinanțare este observată și pe piețele europene, asiatice și latino-americane.
La cel de-al III-lea Congres financiar din Europa Centrală și de Est, dedicat împrumuturilor ipotecare rezidențiale, desfășurat la Varșovia în noiembrie 2006, sa subliniat că viitorul ipotecilor depinde în esență de dezvoltarea mecanismelor de refinanțare.
În consecință, alegerea unui model pe două niveluri de creditare ipotecară pentru locuințe ca strategie în Federația Rusă a fost corectă și face posibilă accelerarea soluționării problemelor de locuință ale populației.
Numai pe această cale (chiar înțelegând subdezvoltarea relativă a infrastructurii pieței financiare rusești) se poate pune problema președintelui Federației Ruse V.V. Putin privind asigurarea anuală a 1 milion de familii cu locuințe pe credit.
Esența funcționării instituției de credit ipotecar în cadrul modelului de mai sus este:
în acumularea unui fond de împrumuturi ipotecare rezidențiale (ipoteci), fie pe bilanțurile creditorilor primari, fie pe canalele ipotecare;
vânzarea ulterioară a companiei sale către un agent (Special Purpose Vehicle, SPV, un agent special ipotecar în terminologia rusă);
securitizarea acestui fond și emiterea de garanții ipotecare (ipoteci secundare) plasate pe piețele financiare.
Securitizarea este structurarea fluxurilor financiare formate din plăți la împrumuturile ipotecare pe termen lung incluse în acest fond în tranșe care sunt garanții pentru emisiile corespunzătoare de titluri ipotecare (de obicei tranșele senior, mezanin și junior).
Primele două tranșe sunt disponibile gratuit pe piețele financiare. Tranșa junior, care prezintă cea mai mare parte a riscurilor de credit (și, ca rezultat, are o rentabilitate mai mare), fie rămâne în bilanțurile canalului (sau banca de subscriere), fie este returnată creditorului primar, fie este achiziționată de investitori instituționali (mari companii de asigurări, sistemul de pensii etc.) .NS.).
Astăzi, în Federația Rusă, în special în ultimii 4 ani, există o formare activă a pieței primare a creditelor ipotecare oferite de:
resursele proprii ale celor mai mari, inclusiv băncile de stat;
linii de credit deschise de o serie de instituții financiare internaționale (International Finance Corporation - IFC, Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare etc.);
refinanțare de către Agenția de stat pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (denumită în continuare AHML), care atrage fonduri sub garanțiile de stat ale Federației Ruse.
Numărul de credite ipotecare pentru locuințe emise de toți creditorii primari crește anual de peste 2-3 ori. La sfârșitul anului 2006, costul acestora este estimat la 8-10 miliarde USD.
AHML a jucat și continuă să joace un rol cheie în formarea pieței ipotecare primară din 2002, care, fiind de fapt o instituție de stat pentru dezvoltarea creditelor ipotecare pentru locuințe, este în același timp o organizație comercială al cărei scop este să un profit (în interesul singurului său acționar - Federația Rusă) ...
Prin urmare, sprijinul excesiv de stat pentru agenție, fără o definiție clară a priorităților sociale pentru activitățile sale (de exemplu, achiziționarea de împrumuturi acordate acelor categorii de cetățeni care, în funcție de veniturile lor, au nevoie de un astfel de sprijin pentru a cumpăra apartamente conform normelor sociale ), poate pune AHML în condiții inegale în raport cu ceilalți participanți. piață ipotecară.
În acest sens, comunitatea ipotecară nu poate să nu fie îngrijorată de declarația vicepremierului Federației Ruse AD Zhukov, care a declarat reporterilor că guvernul rus își propune să reducă nivelul dobânzii la creditele ipotecare la 7% pe an.
Potrivit acestuia, în ciuda unei ușoare scăderi a ratelor în acest an, creditele ipotecare rămân foarte scumpe și inaccesibile pentru o parte semnificativă a populației.
Împrumuturile ipotecare sunt acum inaccesibile unei părți semnificative a populației, în primul rând datorită veniturilor mici ale majorității cetățenilor și creșterii rapide continue a prețurilor locuințelor din cauza dezechilibrului dintre cerere și ofertă.
Prioritatea statului în domeniul creditelor ipotecare ar trebui să fie crearea condițiilor pentru o creștere calitativă a ofertei pe piața imobiliară.
În afară de rezolvarea acestei probleme, o scădere artificială a ratelor dobânzilor nu este doar lipsită de sens, deoarece creșterea prețurilor (în 2006 cu aproximativ 50 la sută) este cea mai importantă „contribuție la inaccesibilitatea” locuințelor și a creditelor ipotecare, dar este și dăunătoare. , deoarece stimulează inflația în imobilele rezidențiale.
O creștere a puterii de cumpărare printr-o creștere a disponibilității fondurilor de credit, cu o cerere nesatisfăcută de locuințe, duce doar la speculații pe piața imobiliară.
Din motive de corectitudine, trebuie remarcat faptul că A.D. Jukov, în conversația sa cu reporterii, a mai spus că va fi posibilă reducerea ratei la 7% numai după ce inflația din Rusia a scăzut la mai puțin de 5%.
În prezent, debitorii ar trebui să fie atrași nu atât prin scăderea ratelor, cât prin îmbunătățirea calității serviciilor, reducerea costurilor de tranzacționare, introducerea de noi tehnologii care fac posibilă emiterea de împrumuturi într-un timp mai scurt, extinderea și modernizarea gamei de produse, precum și stabilirea instituției de asigurare a riscului de credit (asigurare ipotecară).
Pentru trimitere: această instituție publică socială a jucat și joacă un rol uriaș în Statele Unite în ceea ce privește creșterea disponibilității creditelor ipotecare prin crearea Administrației Federale a Locuințelor (Federal Housing Administration), înainte de înființarea unui operator secundar pe piața ipotecară. Această instituție se dezvoltă activ în Kazahstan.
În special, acest lucru va fi facilitat de activitatea de standardizare a procedurilor și mecanismelor pieței ipotecare.
La mijlocul lunii decembrie 2006, la o reuniune extinsă a Comitetului Asociației Băncilor Ruse (ARB) privind creditarea ipotecară cu participarea reprezentanților Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia, Serviciului Federal al Piețelor Financiare, Banca Rusiei, Serviciul Federal de Înregistrare, AHML, IFC, precum și Asociația Băncilor Regionale „Rusia” (ARB), Asociația Națională a Participanților la Piața Ipotecară (NAUIR este membru al RIA) și Asociația Companiilor Ipotecare (AIC) au considerat proiecte ale unei forme standard de credit ipotecar dezvoltate de IFC, AHML și Ministerul Dezvoltării Economice din Rusia.
Forma standard de credit ipotecar se bazează pe creditul ipotecar aprobat de Consiliul de supraveghere al Agenției pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe, dar revizuit ținând cont de propunerile Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia, Serviciului Federal de Înregistrare, Serviciului Federal pentru Piețe Financiare , comunitatea bancară, companiile ipotecare și IFC.
În urma acestei întâlniri, șefii ARB, ARBR, NAUIR și AIC au semnat „Recomandări privind utilizarea unei forme standard de ipotecă”, care, după ce a fost elaborată versiunea finală a ipotecii, au fost trimise spre utilizare de către Federal Serviciul de înregistrare.
Adoptarea unui astfel de document este relevantă, întrucât standardizarea și unificarea documentelor și procedurilor utilizate la înregistrarea creditelor ipotecare este una dintre principalele condiții pentru îndeplinirea obiectivelor pentru volumul creditelor ipotecare stabilite prin proiectul național prioritar „Accesibil și Locuințe confortabile pentru cetățenii Rusiei ".
Trebuie subliniat încă o dată că principalul factor care afectează scăderea ratelor dobânzii, pe lângă scăderea inflației, va fi o creștere calitativă a volumului creditelor ipotecare (datorită scăderii costurilor specifice emiterii de împrumuturi).
În același timp, fondurile bugetului federal alocate pentru garanțiile Federației Ruse pentru obligațiile AHML sunt limitate.
În același timp, creditorii primari care acordă credite ipotecare pe cheltuiala lor se confruntă cu o lipsă acută de bani pe termen lung, deoarece în structura bilanțurilor lor, resursele pe termen lung nu ocupă decât mai mult de 8-10 la sută.
În plus, majoritatea băncilor sunt subcapitalizate și, prin urmare, sunt forțate să mute activele din bilanț, precum și trebuie să reducă riscurile de credit, inclusiv riscurile de rambursare anticipată, și să crească câștigurile pe acțiune (ROE) prin pârghia bilanțului.
Pentru trimitere: refinanțarea nu numai că îmbunătățește soldul creditorilor primari și deschide accesul la resurse ieftine, dar crește semnificativ valoarea băncii în ochii investitorilor)
Prin urmare, este imposibil să se obțină o creștere calitativă a volumului creditelor ipotecare fără utilizarea mecanismelor de refinanțare.
Progresul semnificativ realizat recent datorită dezvoltării legislației ipotecare (inclusiv adoptarea unui număr de acte legislative și alte acte legislative de reglementare privind cifra de afaceri a titlurilor ipotecare) și dezvoltarea stabilă a pieței ipotecare primare au făcut posibilă apropierea de formarea unui sistem de refinanțare a creditelor ipotecare bazat pe utilizarea mecanismului de securitizare.
O condiție prealabilă importantă pentru aceasta a fost crearea (la inițiativă și cu asistența organizatorică și metodologică a Gosstroy din Rusia) în 1999-2004. în toate regiunile Federației Ruse, agențiile și companiile ipotecare regionale (operatorii regionali de credite ipotecare, denumite în continuare RIO), care au acumulat ca urmare a participării active la programul ipotecar AHML o experiență pozitivă semnificativă în organizarea emiterii de credite ipotecare în regiunile din Federația Rusă.
Guvernul Federației Ruse a aprobat Conceptul pentru dezvoltarea unui sistem unificat de refinanțare a creditelor ipotecare pentru locuințe în Rusia, dezvoltat de AHML.
Acest concept anunță reorientarea treptată a activităților AHML de la cumpărarea de credite ipotecare emise de RIO către activitățile de pe piața valorilor mobiliare ipotecare.
În acest sens, pare posibil să se ia în considerare problema procedurii de acordare a garanțiilor de stat AHML, atât din punctul de vedere al creșterii eficienței utilizării acestora, cât și din punctul de vedere al dezvoltării pieței ipotecare.
La etapa inițială a formării sistemului de creditare ipotecară, AHML nu avea active suficiente pentru a asigura refinanțarea RIO. Prin urmare, a fost necesară furnizarea de garanții guvernamentale pentru obligațiunile sale corporative. Acest lucru a permis agenției federale să rezolve cu succes sarcina de a lansa o ipotecă, stabilită de Guvernul Federației Ruse.
Astăzi, pasivele AHML sunt deja garantate de active ipotecare lichide destul de mari (peste 1 miliard USD).
Prin urmare, AHML poate, în principiu, să refinanțeze în mod independent prin emiterea și plasarea valorilor mobiliare garantate ipotecar. Este recomandabil să utilizați garanțiile guvernamentale pentru a-și asigura tranșa de jos, care pentru fiecare grup de împrumuturi nu reprezintă mai mult de 10% din cost. Acest lucru va permite atragerea de 10 ori mai multe fonduri cu aceeași cantitate de garanții de stat. În același timp, acest avantaj competitiv al unei instituții de dezvoltare a statului nu poate, nici măcar potențial, să încalce principiul liberei concurențe. AHML va îndeplini prin garanții doar funcția pe care majoritatea covârșitoare a participanților profesioniști privați de pe piața ipotecară nu o pot îndeplini.
De asemenea, trebuie remarcat faptul că limitele garanțiilor guvernamentale de la AHML, având în vedere dinamica crescândă a creșterii volumului creditelor ipotecare, pot crea dificultăți operatorilor regionali în planificarea pe termen lung a politicii lor financiare.
Astfel, poate apărea o situație cu o scădere a importanței RIO ca centre organizaționale și metodologice de creditare ipotecară în entitățile constitutive ale Federației Ruse.
Există riscul ca noile abordări declarate să nu fie încă complet elaborate, iar rețeaua RIO deja stabilită să nu fie pe deplin utilizată.
Realizând acest pericol, mulți operatori ipotecari regionali, împreună cu îndeplinirea obligațiilor față de AHML, încep să caute alți parteneri care să cumpere ipoteci în bilanțurile lor.
Ca un fapt pozitiv, trebuie remarcat încercările RIO de a-și crea propriile asociații.
În special, în octombrie 2006, Asociația Companiilor Ipotecare a fost înregistrată cu sprijinul organizațional al AHML de stat.
Potrivit declarațiilor șefilor conductei ipotecare RuMAC și NAUIR, aceste organizații vor contribui, de asemenea, maxim la formarea rețelelor ipotecare interregionale.
Este important doar atunci când le creăm, să asigurăm libera concurență pe piață și consolidarea reală a activelor ipotecare (și nu doar uniunile politice formale).
RIO separat nu a acumulat încă un număr suficient de active ipotecare. Capitalul autorizat al fiecăruia dintre ele nu permite intrarea într-o afacere ipotecară profitabilă, ceea ce asigură o scădere a ratelor dobânzii și, ca urmare, o creștere a disponibilității creditelor ipotecare.
Multe dintre ele au fost create nu sub formă de societăți pe acțiuni, ci sub formă de întreprinderi unitare sau fundații.
Datorită volumelor relativ mici de împrumuturi ipotecare pentru locuințe în fiecare regiune individuală și în fața unui deficit acut de locuințe finite, operatorii regionali de ipotecă sunt nevoiți să opereze nu numai pe piața ipotecară, ci și să participe activ la implementarea proiecte de investiții și construcții.
Acest lucru crește semnificativ riscurile de credit pentru finanțarea RIO și, ca urmare, nu permite reducerea ratelor dobânzii la împrumuturile acordate populației.
În acest sens, ar trebui să aibă loc separarea activelor ipotecare nete în filiale ale operatorilor ipotecari regionali, urmată de consolidarea acestor active în rețelele interregionale.
Rețineți, de asemenea, că astăzi un număr semnificativ (peste 80 la sută) de credite ipotecare sunt furnizate nu cu construcții noi, ci cu locuințe secundare. Acest lucru contribuie la ratele ridicate de creștere a prețurilor locuințelor, în ciuda volumelor aparent încă nesemnificative ale creditelor ipotecare (factorul subdezvoltării pieței imobiliare în ansamblu afectează).
Influența slabă a împrumuturilor ipotecare asupra creșterii volumului construcției de locuințe necesită urgent introducerea unor mecanisme de împrumut convertibile (adică, astfel de împrumuturi de consum care sunt emise în etapa de construcție și după înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilelor rezidențiale sunt transferate la ipotecă împrumuturi).
În același timp, acest lucru ar trebui combinat cu dezvoltarea și implementarea unui mecanism de refinanțare pentru aceste active.
Unii dintre cei mai mari jucători de pe piața ipotecară primară din 2006 au implementat deja primele „securitizări” ale activelor ipotecare, emise și plasate titluri garantate ipotecar în străinătate și în Rusia (Vneshtorgbank, Gorodskoy Bank Mortgage, Sovfin-Trade Bank), afacerea este aproape de finalizare AHML.
Aceasta a fost precedată de tranzacții finalizate cu succes privind structurarea (securitizarea) altor produse de împrumut (împrumuturi auto emise de Soyuz Bank și împrumuturi emise în etapa de construcție a locuințelor de către Banca pentru finanțarea locuințelor).
La inițiativa NAUIR și ACP, specialiștii care au participat activ la aproape toate tranzacțiile de mai sus (cu excepția Vneshtorgbank) au creat prima companie privată specializată (canal ipotecar) OJSC RuMAC (Compania rusă de acceptare a ipotecii) pe piața ipotecară.
Scopul unei astfel de companii este organizarea și efectuarea securitizării (în principal ipotecă) în interesul creditorilor primari ruși.
Pentru trimitere: RuMAC dezvoltă în prezent o tehnologie concepută pentru a asigura refinanțarea instituțiilor de credit care acordă împrumuturi populației în etapa de construcție a locuințelor
Crearea canalelor ipotecare se datorează faptului că refinanțarea independentă a creditorului primar pe piața de valori are sens economic (în termeni de costuri și rentabilitate) numai atunci când se ating anumite volume de credite ipotecare.
Fondul optim de credite ipotecare este mai mare de 100 milioane USD (3 miliarde RUB).
În prima jumătate a anului 2007, ar trebui să ne așteptăm la finalizarea unor tranzacții de securitizare atât transfrontaliere, cât și rusești, care diferă în mod fundamental doar la locul de înregistrare al SPV și la tipul titlurilor ipotecare (obligațiuni garantate cu ipotecă sau certificate de participare ipotecară) - legături de parcurs) [Schema 2, 3].
Avantajul „securitizării” transfrontaliere este capacitatea de a atrage fonduri mai ieftine pentru a refinanța împrumuturile ipotecare. Prețul banilor atrași pentru tranzacțiile transfrontaliere deja finalizate s-a ridicat la: LIBOR plus 1-1,6 la sută pe an.
Acest lucru va contribui la creșterea disponibilității creditelor ipotecare pentru populație.
Plasarea valorilor mobiliare garantate cu ipotecă, exprimate în ruble, pe piețele financiare internaționale va stimula soluționarea problemei convertirii rublei.
Principalul tip de titluri garantate cu ipotecă plasate pe piețele financiare internaționale vor fi certificatele de participare ipotecară - obligațiuni de parcurs, al căror avantaj este de a transfera riscul de rambursare anticipată a împrumuturilor ipotecare de la creditorul primar către cumpărătorul de ipotecă- titluri garantate.
Ca rezultat, se realizează o partajare mai eficientă a riscurilor și o stabilire a prețurilor.
Emiterea și plasarea acestui tip de valori mobiliare în Rusia este încă imposibilă din cauza neajunsurilor Legii federale „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare”, prin urmare, este necesară modificarea acestei legi cât mai curând posibil, precum și adoptarea Legii federale ” Despre securitizare "
Astfel, pe piața ipotecară au început acum procesele de formare a sistemului rusesc de refinanțare a creditelor ipotecare.
Trebuie adăugat că amploarea obiectivelor stabilite în Proiectul național este de așa natură încât cadrul legal existent începe să încetinească dezvoltarea împrumuturilor ipotecare ca mecanism financiar universal, toate posibilitățile pe care nu le-am evaluat încă pe piața.
În plus față de diferitele modificări propuse de comunitatea bancară, care trebuie introduse în Legea federală cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare), dar care sunt mai mult de natură tehnică, AHML a prezentat recent propuneri pentru a extinde posibilitățile de ipoteci imobiliare care depășesc normele stabilite de legislația federală relevantă.
Vorbim despre o propunere de a face o serie de modificări la Legea federală „Cu privire la ipoteci (gaj imobiliar)” și la Codul funciar al Federației Ruse, care să permită autorităților locale să primească fonduri pentru amenajarea infrastructurii de inginerie și pregătirea terenurilor pentru construcție pe baza creditelor ipotecare ale terenurilor lor.
De fapt, acesta este un pas către dezvoltarea ipotecilor funciare și este cu atât mai relevant cu cât pentru implementarea proiectului național până în 2010, este necesar să se stăpânească de la 80 la 100 de mii de hectare de terenuri pentru construirea locuințe (informații Interfax pe site-ul web AHML din 21 ianuarie 2007 la http: //www.ahml.ru).
Sarcina 7. Dezvoltarea sistemului de parteneriat public-privat
Proiectul Național de Locuință este un proiect de afaceri implementat cu participarea resurselor bugetare pe principiile parteneriatului public-privat.
În acest sens, experiența Republicii Kazahstan este instructivă, unde un proiect de afaceri public-privat similar este deja implementat.
În Kazahstan, infrastructura de inginerie este de fapt creată pe principiile parteneriatului public-privat.
Un dezvoltator privat primește site-uri și realizează construcții folosind un împrumut de stat la prețuri convenite cu investitorul (stat) și apoi realizează locuința construită cu ajutorul împrumuturilor ipotecare emise de bănci private, care sunt cumpărate de către Societatea Ipotecară de Stat la cheltuiala fondului de pensii la o rată convenită. Toate fluxurile și termenii financiari sunt legați.
Accesibilitatea locuințelor este asigurată de faptul că statul este un investitor specific: pentru aceasta, profitul este numărul de familii care beneficiază de locuințe. În plus, distribuie povara asociată cu crearea infrastructurii de inginerie între cumpărătorii de locuințe specifice (rețele la fața locului) și întreaga comunitate care locuiește în acest municipiu (dar în rate, prin componenta investițională a tarifelor).
Acest lucru nu creează un monopol de stat. Participanții profesioniști privați continuă să își desfășoare activitatea pe piață în conformitate cu legile pieței.
„Proiectul național de locuințe din Kazahstan” sub toate aspectele sale (inclusiv împrumuturile ipotecare) se referă doar la acele categorii de cetățeni care sunt stabiliți de stat, iar valoarea asistenței este limitată de normele sociale ale locuințelor.
Rezultat:
Așa cum se poate observa din considerarea chiar și a unei liste departe de a fi completă a problemelor existente în sectorul locuințelor din Rusia, principalul obstacol în calea soluționării acestora este activitatea investițională slabă.
S-a spus deja mai sus că un efect economic în sectorul locuințelor poate fi asigurat doar de o politică financiară structurată corespunzător a statului, care vizează:
O creștere reală a accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni, indiferent de veniturile acestora;
Dezvoltarea relațiilor de piață în sectorul locuințelor, asigurând o creștere dinamică și în același timp echilibrată a ofertei de locuințe și o cerere efectivă pentru aceasta.
În consecință, soluția sarcinilor enumerate constă în planul investițiilor publice și private, prin intermediul mecanismelor:
finanțare bugetară pentru construirea de locuințe sociale (pentru cetățenii cu venituri mici);
atragerea de resurse financiare pe termen lung pentru a crea un sector de locuințe de închiriere;
sprijinul statului sub formă de subvenții specifice pentru locuințe pentru anumite categorii de cetățeni;
împrumuturi ipotecare, inclusiv mecanisme pentru organizațiile de refinanțare care oferă credite ipotecare (împrumuturi), prin implicarea resurselor pe termen lung de pe piețele financiare, inclusiv cele acumulate în sistemul de pensii;
acumularea de fonduri de către cetățeni pentru construcția și cumpărarea de locuințe (bănci de economii și împrumuturi, bănci de economii în construcții etc.);
investiții și împrumuturi (inclusiv pe cheltuiala cetățenilor) construcția de locuințe. Rambursările se fac prin vânzări, inclusiv vânzări prin credite ipotecare;
atragerea de resurse pentru investiții și împrumuturi pentru crearea infrastructurii comunale;
investind în dezvoltarea bazei industriei de construcții.
În acest caz, resursele de stat joacă doar rolul de catalizatori pentru procesele de investiții, reduc riscurile investiționale și sporesc atractivitatea acestora, reduc disparitățile de proprietate între diferitele segmente ale populației și, prin urmare, reduc tensiunile sociale, sporind stabilitatea politică a societății. Drept urmare, ele creează condiții favorabile pentru investițiile ulterioare.
Deci, vedem că încurcătura problemelor care au încurcat sectorul locuințelor poate fi complet rezolvată prin dezvoltarea, implementarea consecventă și implementarea politicii de stat în domeniul locuințelor, iar acest lucru depinde în totalitate de coordonarea acțiunilor tuturor ramurilor federale, regionale. și autoritățile locale.
Lista literaturii folosite
1.S.M. Lyzhin. Intriga acasă. - Ekaterinburg: Editura „Filantropul”, 2005 „Arhitectura și construcția Moscovei” versiunea electronică a revistei de știință populară nr. 2-3 pentru 2006 www.asm.rusk.ru
2. Revista „Architecton”. A apărut ca ediție tipărită în octombrie 1992. Din mai 2004, revista a existat doar în versiunea electronică, păstrând numerotarea consecutivă a numerelor. Adresa sa de pe Internet este http://archvuz.ru. Nr. 13, 2006
3. A.S. Starovoitov. „Locuințele sociale în Rusia modernă - mit sau realitate”, revista „POISK”, nr. 3 iunie 2006
4. Revista "National Projects", nr. 1, nr. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.
5. VN Ponomarev "Reflecții asupra ipotecii"
6. Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 decembrie 2005 nr. 865 „Cu privire la măsurile suplimentare de implementare a programului țintă federal„ Locuințe ”pentru 2002 - 2010”.
7. Materialele seminarului internațional „Finanțarea locuințelor, împrumuturile ipotecare”, Dubna, regiunea Moscovei, 9-12 februarie 2004.
8.L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S. Samoilov, I.Yu. Tomova, S.T.Frolov. Bazele conceptului de acreditare a organizațiilor de construcții în contextul tranziției la autoreglementarea activităților de investiții și construcții din Federația Rusă. Asociația constructorilor din Rusia. Moscova: Editura „Granitsa”, 2006 - 96 p.
9. Rosstat. Anuarul statistic rusesc. Ediție oficială. Centrul de informare și publicare „Statistica Rusiei”, www.infostat.ru.
10. Proiect de strategie ECE pentru o calitate durabilă a vieții în așezările umane în secolul XXI. Comitetul CEE pentru Așezările Umane. Geneva, 19.09.2000
Introducere
1.1 Conceptul de locuință și servicii comunale
Concluzie
Bibliografie
Introducere
Printre cele mai importante domenii de transformări socio-economice din țară, se remarcă reforma și dezvoltarea sectorului locuințelor, care creează condițiile necesare vieții umane. Principalele industrii din acest domeniu sunt construcția de locuințe și locuințe, care asigură reproducerea și întreținerea fondului de locuințe, precum și aducerea de locuințe și servicii comunale către consumatorii direcți. În Rusia, nivelul de dezvoltare al sectorului locuințelor nu îndeplinește cerințele: sarcinile care i-au fost atribuite sunt departe de a fi îndeplinite în totalitate, ceea ce afectează semnificativ scăderea calității vieții populației. În acest sens, problema locuinței rămâne una dintre cele mai acute probleme sociale din țară.
Sectorul locuințelor întâmpină dificultăți semnificative asociate cu un deficit financiar acut, o bază materială și tehnică slabă, calificări insuficiente ale personalului, lipsa unei politici de locuință bine gândite și o elaborare insuficientă a aspectelor de reglementare și juridice ale activităților organizațiilor în ceea ce privește relația lor cu autoritățile și consumatorii.
Lipsa sprijinului economic și juridic necesar împiedică dezvoltarea construcției de locuințe, ceea ce face extrem de dificilă soluționarea problemei locuințelor. Locuința, împreună cu alte utilități, rămâne subvenționată, întreținerea acesteia constituie o povară grea pentru bugetul orașului. Monopolul departamental, calitatea scăzută a serviciilor și gestionarea ineficientă, în plus, determină necesitatea reformării sectorului locuințelor demonopolizându-l, trecând la un mod de rentabilitate și concentrându-se pe îmbunătățirea calității muncii și a serviciilor oferite consumatorilor.
reforma serviciului de utilități pentru locuințe
Implementarea reformei locuințelor în orașe este de o importanță capitală, deoarece acestea au un stoc imens de locuințe, o mare parte a populației țării trăiește și se află principalele capacități ale organizațiilor de construcții și locuințe. Aici se manifestă cel mai clar caracteristicile negative menționate deja ale sectorului locuințelor: monopolul departamental; calificarea insuficientă a personalului; întârzierea tehnică și tehnologică și, ca urmare, un nivel nesatisfăcător de muncă; ignorând interesele populației și calitatea scăzută a muncii prestate și a serviciilor oferite consumatorilor. În primul rând, acest lucru se referă la sectorul locuințelor, care este direct legat de populație și este, de fapt, cel mai important în lanțul tehnologic de locuințe și servicii comunale pentru populație. Prin urmare, prima etapă a reformei vizează creșterea eficienței restructurării sistemului de locuințe. La fel de importantă este sarcina de a crea bazele economice și juridice necesare pentru stimularea construcției de locuințe, care servește drept cea mai importantă pârghie pentru rezolvarea problemei locuințelor și poate deveni o verigă cheie pentru scoaterea economiei țării din criză.
Agravarea problemei locuințelor și starea de lucruri nesatisfăcătoare din sectorul locuințelor din majoritatea orașelor mari ale țării determină necesitatea unei reforme radicale și a unor transformări profunde ale sistemului locativ. Atingerea acestor obiective necesită un studiu aprofundat al principalelor direcții și măsuri ale reformei, fundamentarea mecanismelor economice, organizatorice și de reglementare ale implementării sale practice.
Cadrul legal și de reglementare existent pentru punerea în aplicare a politicii de locuințe în perioada de tranziție la nivel federal și, mai presus de toate, Legea „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, principalele direcții ale noii etape de implementare a statului Programul țintă „Locuințe”, precum și decretele corespunzătoare ale președintelui și decretele Guvernului Federației Ruse determină planul strategic pentru reformarea sectorului locuințelor. Dar implementarea reformei locuințelor la nivelul unui anumit oraș necesită studii mai detaliate, luând în considerare particularitățile și specificul situației socio-economice dintr-un anumit teritoriu, nivelul de dezvoltare al sectorului locuințelor și starea fondul locativ și sistemele comunale.
Relevanța luării în considerare a celor mai importante probleme economice ale funcționării și dezvoltării sectorului locuințelor se explică prin lipsa lucrărilor științifice și metodologice educaționale pe această temă, care sunt de natură complexă. Mai mult, o analiză cuprinzătoare a problemei locuințelor în literatura științifică și educațională nu a fost deloc ridicată în ultimul deceniu.
Capitolul 1. Starea locuinței și a serviciilor comunale
1.1 Conceptul de locuință și servicii comunale
Locuințe și utilități- Aceasta este o ramură a economiei naționale, al cărei scop principal al funcționării este de a satisface nevoile populației în servicii care să le asigure condițiile normale de viață și de muncă.
Locuința și serviciile comunale sunt un obiect complex de gestionare.
Întreprinderile și organizațiile din cadrul complexului de sprijin pentru viață sunt foarte diverse. În același timp, pot fi combinate în două grupuri:
Utilități și organizații care produc produse materiale (conducte de apă, instalații de gaz, rețele electrice);
Utilități care furnizează servicii (organizații de locuințe și întreținere care creează condiții favorabile de locuit în clădiri rezidențiale, transport urban de călători, întreprinderi de curățare sanitară)
Serviciile locative și comunale includ:
locuința este o industrie care include:
fond de locuințe urbane;
fond de locuințe private
departamentul de reparatii si constructii
departamentul de reparații și întreținere
resurse - complex:
alimentarea cu apă - un set de măsuri pentru a oferi consumatorilor apă în cantitățile și calitatea cerute;
canalizare (drenaj) - un set de măsuri și structuri tehnice care asigură recepția, colectarea și eliminarea apei de la consumator, precum și purificarea și neutralizarea acestora înainte de eliminarea sau deversarea într-un rezervor;
alimentare cu căldură - producerea și vânzarea de energie termică pentru necesitățile de încălzire și alimentare cu apă caldă;
aprovizionarea cu gaz - un set de măsuri pentru transportul, depozitarea, furnizarea de gaze direct către consumatorii săi;
sursa de alimentare - transmiterea energiei electrice:
rețele de gaze;
incalzirea cazanelor;
companii de transport:
construirea îmbunătățirii externe:
facilitati sanitare
Sectorul locuințelor și al serviciilor comunale poate fi împărțit în două grupe:
Sectoare competitive din sectorul locuințelor și comunale (locuințe, producție de reparații și construcții, colectarea și eliminarea deșeurilor etc.), în care prețurile pieței pot acționa ca tarife justificate economic;
Industriile cu monopol (alimentare cu apă și canalizare, energie municipală) sunt stabilite central, determinate pe baza unei metodologii fundamentate științific cu aplicarea normelor și standardelor relevante.
1.2 Esența socio-economică a locuințelor și a serviciilor comunale
Politica de stat în sectorul locuințelor a fost „regândită” în mod repetat, iar inevitabila vacilare în acest caz i-a determinat atât pe cei implicați în ea, cât și pe locuitorii fermei convingeri că reforma în sectorul locuințelor și utilităților nu ar merge mai departe decât să vorbească. Codul locativ adoptat al Federației Ruse a risipit astfel de credințe. Se intenționează stabilirea unor relații calitativ noi în industrie, care trebuie să corespundă unei economii de piață. În ciuda tuturor neajunsurilor sale, Codul este capabil să realizeze în practică principiul „cine plătește, numește tonul”, care răspunde noii situații economice și nevoilor urgente ale populației.
Noul set de legi elimină monopolul municipal privind gestionarea organizațiilor de locuințe și servicii comunale, pe care l-am moștenit din vremuri anterioare și care există și astăzi. Ea a creat astfel de condiții pentru stabilirea prețurilor, impozitarea și finanțarea industriei, încât cetățenii, în loc să trăiască normal în apartamentele lor, au fost obligați să supraviețuiască. De exemplu, este posibil să se bazeze pe o calitate decentă a serviciilor dacă ar exista o datorie imensă a bugetelor de toate nivelurile către întreprinderile de locuințe și servicii comunale pentru a plăti beneficiile? Pe această bază, au apărut chiar conflicte între furnizorii de energie și autorități. Cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari s-au trezit într-o situație deosebit de dificilă, deoarece autoritățile nu au considerat necesar să plătească bani pentru veteranii și persoanele cu dizabilități care s-au bucurat de prestații în conformitate cu legislația federală. Aproape 50% dintre persoanele care locuiesc în HOA sunt veterani și beneficiari. Și s-a întâmplat că autoritățile și-au transferat de fapt obligațiile de a plăti beneficii proprietarilor de locuințe, deoarece HOA-urile și cooperativele de locuințe sunt obligate să calculeze suma prestațiilor și să transfere plățile pentru locuințe și servicii comunale în perioada specificată și în totalitate. Drept urmare, fondurile lipsă au fost plătite din costurile de întreținere și întreținere a locuințelor. Proprietarii de case, astfel, acordau împrumuturi statului.
Cu o plată de 100% pentru locuințe și servicii comunale de către populația din industrie, costurile sunt rambursate mult mai mici. Acest lucru se întâmplă și pentru că beneficiile și subvențiile pentru acele categorii de cetățeni care au dreptul la acestea în conformitate cu legea sunt încă „virtuale”, în timp ce furnizorii de locuințe și servicii comunale au dreptul să ceară completarea efectivă a plății. Situația este agravată de faptul că populația, care are dreptul la sprijinul statului, nu este capabilă să verifice fluxul de informații și fonduri. Corectarea situației va ajuta la introducerea unui astfel de ordin atunci când beneficiile și subvențiile în termeni monetari vor merge în conturile bancare ale cetățenilor. Problema necesității introducerii conturilor personalizate a fost ridicată în februarie 2004. În acest fel, ar fi soluționate mai multe probleme, inclusiv datoria pentru serviciile oferite populației. În unele entități teritoriale, o astfel de datorie ajunge la zeci de milioane de ruble. Creșterea tarifelor pentru locuințe și servicii comunale pune cetățenii cu venituri mici într-o situație lipsită de speranță: aceștia nu pot plăti furnizorii de servicii, deoarece statul nu i-a compensat pentru prestații în timp util și, dacă i-a compensat, autoritățile locale a găsit o utilizare diferită pentru aceste fonduri.
Calitatea serviciilor oferite de organizațiile de locuințe și servicii comunale nu îndeplinește cerințele populației și rămâne semnificativ în urma creșterii tarifelor. Acest lucru determină o atitudine negativă față de lucrătorii din domeniul locuințelor și serviciilor comunale în general. Exista chiar și un anumit stereotip de instalator, mereu beat și extorca bani de la rezidenți. Dar, sincer, este greu de imaginat că cele patru milioane de oameni care lucrează în această industrie ar fi așa.
Fondurile pentru întreținerea și repararea locuințelor sunt colectate de la proprietarii de apartamente de către organizații autorizate de autorități, tarifele sunt aprobate de guvernele locale, iar serviciul unui singur client este, de asemenea, autorizat de către acestea. În același timp, majoritatea fondurilor cetățenilor destinate plății pentru locuințe sunt utilizate de autorități în alte scopuri. Locuitorii pun în mod legitim întrebarea: în „plată” există o coloană „Revizie”. De ce nu există renovare? Rezidenții rămân privați de drepturi în fața sistemului de comandă administrativă și primesc o mică parte din serviciile necesare, deoarece autoritățile municipale formează în mod independent cererea pentru servicii de locuință. Această situație poate modifica aprobarea tarifelor: fără decizia organului autorizat al entității constitutive a Federației, municipalitatea nu are dreptul să le modifice în mod independent.
Paradox: 70% din locuințe sunt proprietate privată, chiriașii plătesc practic 100% din costul producției de locuințe și servicii comunale, iar compania de administrare este determinată de autoritățile municipale, cât și ce fonduri unde să trimită - administrația. Când nivelul de plată al populației pentru locuințe și servicii comunale a fost nesemnificativ, această stare de fapt nu a ridicat nicio întrebare. Dar astăzi situația s-a schimbat radical: nu bugetul este calculat pentru populație, ci populația plătește integral serviciile pe care le consumă. Aceasta este principala contradicție pe care reforma o elimină.
Reforma locuințelor și a serviciilor comunale este concepută pentru a asigura contabilitatea cheltuielilor și veniturilor, precum și raportarea anuală a organizației de gestionare către proprietari. Lista lucrărilor care urmează a fi executate în casă și lista serviciilor care urmează să fie furnizate chiriașilor vor fi aprobate în cadrul adunării generale a chiriașilor. Astfel, este posibil să se reglementeze și să se limiteze creșterea tarifelor - alegerea dată chiriașilor va face ca concurența dintre furnizorii de servicii să nu fie virtuală, așa cum este acum, ci reală.
De asemenea, sarcina principală a transformărilor din sectorul locuințelor este de a crea condiții pentru dezvoltarea inițiativei private și a unui mediu competitiv în domeniul gestionării locuințelor, retragerea autorităților de stat și municipale din sectorul locuințelor. Primul pas în acest sens a fost făcut în urmă cu 10 ani, când au început să se desfășoare licitații pentru întreținerea fondului locativ. Dar ceea ce este caracteristic: oficialii au „adaptat” principiile pieței de reglementare a relațiilor din această industrie la nevoile și obiectivele lor. De-a lungul timpului, licitațiile s-au transformat și într-o formalitate care a oferit întreprinderilor municipale avantaje „incontestabile” care, în ciuda sprijinului administrațiilor municipale, au rămas neprofitabile. Și a fost profitabil pentru guvernele locale să aibă astfel de întreprinderi - au păstrat efectul de levier nu numai asupra acestor întreprinderi, ci și asupra populației.
Un semn sigur că situația a început să se schimbe poate fi considerat interesul manifestat de capitalul privat, inclusiv companii mari precum RAO „UES”, RAO „Gazprom” reprezentat de filiale. Sunt atrași de rata de umplere a plăților, de noi condiții care le permit să „câștige” bani în industria subvenționată. Pentru unii, acest lucru provoacă panică: spun ei, acum aceste companii vor scoate „ultimul suc” din industrie și din populație, nimeni nu va fi capabil să „țină mâneca” în efortul de a crește tarifele în mod constant. Să nu trecem la concluzii. Este bine că capitalul privat a început să privească locuința și serviciile comunale ca o potențială sursă de profit. Nu este o coincidență faptul că aceste firme ridică în mod constant problema arendării pe termen lung a proprietăților și a comunicațiilor. Pur și simplu este imposibil să se extragă profit din acestea în starea în care se află: pierderile colosale de căldură și apă mărturisesc deprecierea extremă a mijloacelor fixe. Unii experți vorbesc chiar despre un dezastru iminent provocat de om. Odată cu venirea marelui capital în industrie, se poate conta pe faptul că aceste companii vor începe să investească în reconstrucția locuințelor uzate și a serviciilor comunale.
Întreprinderile private, care au fost primele care au intrat în locuințe și servicii comunale, au fost, de asemenea, gata să investească în repararea rețelelor interne, a intrărilor și a acoperișurilor, astfel încât să nu existe alte probleme cu întreținerea locuințelor. Și la început, o serie de întreprinderi au făcut exact asta, instalând uși metalice la intrări, schimbând țevile putrede în subsol, achiziționând echipamentul necesar. De exemplu, a fost dezvoltat un proiect pentru un acoperiș metalic ușor înclinat, care în locul unui acoperiș plat a fost realizat pe una dintre clădirile de apartamente ale parcului de locuințe deservite și care a supraviețuit în siguranță mai multor ierni. Construcția sa, după cum arată calculele, este mult mai eficientă decât revizuirea cu materiale tradiționale de acoperiș. Dar, din păcate, problema nu a progresat dincolo de experiment. Politica inconsecventă urmată în sectorul locuințelor și utilităților în ultimii ani a descurajat întreprinderile private să-și investească banii în industrie, care este un instrument de manipulare a guvernului. Cei care lucrează în această industrie au nevoie de reguli clare și clare ale „jocului” care să garanteze rentabilitatea investiției, să stimuleze dorința de a îmbunătăți calitatea locuințelor și a serviciilor comunale oferite și să protejeze consumatorul de arbitrajul de comandă și administrativ. Și astfel de reguli sunt acum stabilite de Codul Locuinței al Federației Ruse.
Locuința și serviciile comunale afectează în mod direct calitatea vieții populației. Dar astăzi este doar acest caz rar când rezidenților li se dă dreptul de a determina soarta industriei. Observând cât de pasiv este populația cu privire la implementarea noilor drepturi care le-au fost deschise, trebuie să ne îndoim de succesul primilor pași în transformarea sa. Dar aceasta nu este vina, ci, cel mai probabil, nenorocirea cetățenilor care au fost înstrăinați de proprietatea și administrarea caselor lor de mai mulți ani. Astăzi, la rândul lor, autoritățile locale, pe a căror umăr se află sarcina principală a realizării reformei, nu sunt dornice să se angajeze în reforme.
1.3 Locuințe. Esență, compoziție și structură
Unul dintre cele mai importante domenii ale transformărilor socio-economice din țară este reforma și dezvoltarea sectorului locuințelor, care creează condițiile necesare vieții și vieții umane. În conformitate cu legea Federației Ruse „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, sectorul locuințelor este o ramură a economiei naționale, incluzând construcția și reconstrucția locuințelor, structurilor și elementelor de inginerie și infrastructură socială, gestionarea fondul de locuințe, întreținerea și repararea acestuia.
Baza sectorului de locuințe al orașului este fondul de locuințe: clădiri rezidențiale, case specializate (cămine, facilități de manevră, pensiuni pentru veterani etc.), spații de birouri rezidențiale în alte clădiri adecvate locuirii.
Fondul de locuințe este împărțit în următoarele tipuri:
privat - un fond deținut de cetățeni sau persoane juridice: case de locuit individuale, apartamente și case privatizate, construite și cumpărate;
stat - un fond deținut de stat sau entități constitutive ale Federației Ruse, precum și un fond departamental aflat sub jurisdicția economică deplină a întreprinderilor de stat sau gestionarea operațională a instituțiilor de stat aferente tipului corespunzător de proprietate;
municipal - un fond deținut de municipalități, precum și un fond departamental, care se află sub jurisdicția economică deplină a întreprinderilor municipale sau a gestionării operaționale a instituțiilor municipale;
public - o fundație deținută de asociații publice;
colectiv - un fond care este în comun proprietate comună sau comună asupra diferitelor subiecte de proprietate privată, de stat, municipală, proprietate a asociațiilor publice.
Pentru o lungă perioadă de timp, sectorul locuințelor din orașe a făcut parte din sectorul de stat al economiei, având o dezvoltare semnificativă în perioada sovietică. În același timp, calitatea clădirilor rezidențiale și nivelul de întreținere a acestora au rămas scăzute. Majoritatea cetățenilor au primit gratuit locuințe noi, pe baza principiului „primul venit, primul servit”, iar plata pentru acestea și utilități nu s-a potrivit cu costul întreținerii sale.
Dezvoltarea rapidă a orașelor și a sectorului locuințelor la începutul secolului XXI. a fost întrerupt brusc în timpul revoluției și al războiului civil care a urmat-o. Mai mult, multe orașe, în special cele mari, au căzut în decădere. Aproape toate sistemele urbane au fost distruse, iar populația a fugit în străinătate, spre sud, sau a scos o existență mizerabilă și pur și simplu a murit. În acest moment a existat o așezare masivă a săracilor în apartamentele cetățenilor bogați, drept urmare așezarea comunală a devenit predominantă. Chiria a fost anulată, deoarece banii au fost complet depreciați și nu au fost furnizate servicii pentru locuitorii orașelor. Fondul de locuințe a fost lăsat să se descurce singuri.
O anumită renaștere economică și o anumită ordonare a vieții sociale au creat condiții pentru renașterea orașelor mari și refacerea fondului locativ și a sistemelor comunale. Pentru a rezolva problemele economice din cadrul NKVD, care a înlocuit Cheka, a fost creat un departament de servicii comunale, care a preluat funcțiile de coordonator al restaurării locuințelor și facilităților comunale din orașe. Au fost permise diferite forme de proprietate asupra locuințelor și facilităților comunale, s-a restabilit chiria pentru utilizarea locuințelor și a serviciilor comunale.
1.4 Problemele privind locuințele legate de locuințe și serviciile comunale și modalitățile de soluționare a acestora
Piața locuințelor: prețurile locuințelor depind de câte familii sunt dispuse să cumpere locuințe și de câte unități locative sunt pe piață. Deci, atunci când cererea crește, prețurile cresc și când oferta crește, prețurile scad. Oferta de fond de locuințe noi provine din industria construcțiilor și depinde de raportul dintre prețurile locuințelor și costul construcției sale (modernizare). Pe termen lung, piața imobiliară trebuie să egalizeze prețurile locuințelor cu costurile de construcție. Pe termen scurt, abaterile apar din cauza întârzierilor în procesul de construcție. Deci, dacă cererea de locuințe crește brusc, iar oferta de fond de locuințe rămâne constantă, atunci prețurile cresc. În timp ce prețurile sunt mai mari decât costurile, locuința este pusă în funcțiune. Pe măsură ce stocul de locuințe nou introdus intră pe piață, cererea este satisfăcută, prețurile scad, apropiindu-se de costuri. Cel mai important factor care afectează cererea de fond de locuințe este venitul (chiria potențială) din imobilele achiziționate.
Piața locuințelor: rezidenții pot fi proprietari sau chiriași. Cererea pentru servicii de locuințe depinde de veniturile familiei și de relația dintre prețul locuinței și costul altor bunuri (alimente, îmbrăcăminte etc.). Costul serviciilor de locuințe (suma plătită pentru utilizarea locuinței) Pentru chiriaș, aceasta este chiria, pentru proprietarul casei, venitul din deținerea proprietății. Cererea pentru servicii de locuințe depinde de nivelul chiriei, de nivelul veniturilor și de numărul de familii. Toate celelalte lucruri fiind egale, dacă numărul familiilor crește, atunci cererea de servicii de locuință crește, iar dacă oferta este constantă, chiria crește. Acestea sunt legile pieței locative și a serviciilor de locuințe din lumea civilizată. Rusia, având în vedere particularitățile sale de dezvoltare istorică, are o serie de trăsături distinctive.
În Rusia, nu există o clasă de proprietari reali, autoritățile municipale acționează ca antreprenori care deservesc locuințe, nimic mai mult. Firmele private pot acționa și ca astfel de organizații. Această împrejurare, împreună cu dorința de a scăpa de pierderile de locuințe și servicii comunale, care sunt acoperite de fonduri bugetare, au stat la baza reformei locuințelor și comunale propuse de guvern. De fapt, poate fi redus la următoarele activități principale: organizarea unui singur serviciu pentru clienți. Municipalitatea în sine (sau reprezentantul acesteia; dacă orașul este mare, atunci serviciile unui singur client sunt organizate în raioane, raioane) acționează ca un „client unic”, care oferă un contract pentru întreținerea unui grup de clădiri rezidențiale ( cartier, microdistrict, curte). Sunt stabilite anumite cerințe pentru calitatea serviciului și suma care va fi transferată contractantului în cazul furnizării cu succes a serviciilor relevante. Se presupune că va exista concurență între firmele municipale și cele private care vor lupta pentru un astfel de contract, care va consolida, în special, controlul asupra nivelului tarifelor la locuințe și la serviciile comunale; o creștere treptată a tarifelor pentru utilități și o creștere a chiriei pentru eliminarea treptată a utilităților neprofitabile. În același timp, chiria crește la un nivel care acoperă costurile de funcționare ale clădirii și reparațiile actuale ale acesteia; întrucât, așa cum s-a indicat mai sus, proprietarul casei este absent în acest sistem, costurile reparațiilor majore și ale reconstrucției clădirii vor fi fie efectuate din buget, fie nu vor fi efectuate deloc. În plus, se dezvoltă o situație contradictorie în activitatea serviciilor de utilități publice: în prezent, acestea desfășoară practica subvenționării încrucișate - o parte din costurile de furnizare a serviciilor către un grup de consumatori (populație) este transferată către un alt grup (întreprinderi) , organizații).
Strict vorbind, o creștere a tarifelor pentru populație ar trebui să implice o scădere a tarifelor pentru alte grupuri de consumatori de servicii publice, dar nu există o astfel de formulare a problemei în măsurile propuse în mod explicit. Această aranjare a cazului în ansamblu indică o lipsă de înțelegere a diferenței dintre chirie (chirie) și costurile de funcționare ale clădirii în care este situat apartamentul. În special, costurile de funcționare ale parcului de locuințe deteriorate și ale căminelor (cu o densitate relativ mai mare de persoane care locuiesc pe metru pătrat din suprafața totală a clădirii) sunt semnificativ mai mari decât costurile menținerii unui nou parc de locuințe îmbunătățit. În consecință, suma plății pentru a locui pe un "metru pătrat" al unui hostel se dovedește a fi de câteva ori mai mare decât pentru o zonă similară a apartamentelor obișnuite confortabile, iar în aceasta din urmă, în consecință, mai mare decât în apartamentele unui " elită fond de locuințe. Cu toate acestea, chiria, chiria este chiria (sau, mai exact, cvasi-chiria) proprietarului. Mărimea acestuia din urmă este reglementată de alte motive; nu are legătură directă nici cu costurile de funcționare ale clădirii, nici cu costurile construirii acesteia. Absența proprietarilor de case în acest sistem de reglementare a serviciilor de locuințe nu înseamnă, desigur, eliminarea veniturilor din chirie datorită amplasării, nivelurilor diferite de confort al locuințelor. Cu toate acestea, aceste venituri sunt acum însușite de chiriași și într-o formă implicită. Acest lucru provoacă o serie de consecințe importante și nu pe deplin evidente, care sunt dezvăluite doar pe termen lung.
În primul rând, absența veniturilor explicite din chirie, care sunt luate în considerare direct în termeni monetari, restrânge baza impozabilă a orașului. Mai mult, postul de venituri al bugetului orașului (venituri din arendarea bunurilor municipale) se transformă într-unul cheltuial: chiar și după implementarea cu succes a reformei locuințelor și comunale, reparațiile capitale ale clădirilor fondului de locuințe vor trebui efectuate în într-un fel sau altul în detrimentul fondurilor bugetare.
În al doilea rând, pe lângă problema reparațiilor majore, apare și problema construcției de locuințe noi și / sau reconstrucției fondului de locuințe vechi. Devine imposibil să se oprească procesul de locuințe dărăpănate și, în același timp, să se continue construcția nouă: volume mari de construcții de locuințe, mai devreme sau mai târziu, conduc la aceleași volume mari de cedări de locuințe în fondul de locuințe dărăpănate. Formarea progresivă a mahalalelor urbane devine inevitabilă. Chiar dacă chiria ar fi stabilită cel puțin la nivelul deducerilor de amortizare pentru renovare, fondurile centralizate ar permite construcția nouă și relocarea caselor dărăpănate. În această situație, locuința se transformă dintr-un capital de reproducere într-un bun de consum exclusiv cu o utilizare pe termen lung. În sine, acest lucru nu ridică obiecții, mai ales în cazul unei case individuale (cabană), cu toate acestea, faptul este că, cu un astfel de mecanism de includere a fondului locativ în bursa de piață, acest fond nu poate deveni capital, adică de fapt, nu poate aduce profit proprietarului său ... Prin urmare, strict vorbind, devine imposibil să se investească în construcția de locuințe, deoarece vorbim despre achiziționarea numai a bunurilor de larg consum; în consecință, împrumuturile pentru acest proces sunt, de asemenea, imposibile (dacă nu luăm în considerare domeniul de aplicare relativ restrâns al creditului de consum). Ca urmare, volumul total al investițiilor scade și el, ceea ce afectează și ratele de creștere economică din țară în ansamblu.
În sfârșit, în al treilea rând, situația actuală reduce semnificativ mobilitatea pieței muncii, întrucât, în general, chiria nu este încă inclusă în prețul muncii. Chiriile mari, care însoțesc o mică piață a apartamentelor rezidențiale, oferite în principal de proprietarii individuali de locuințe privatizate și intermediari, complică semnificativ migrația. Disparitățile teritoriale sunt agravate, ceea ce afectează și creșterea economică. Orașele, în special cele mici, se transformă într-un fel de „capcană pentru șomeri.
Astfel, principalele măsuri ale reformei comunitare și locative propuse indică doar dorința de a elibera bugetele de stat și locale de o parte din costuri, dar în niciun caz nu rezolvă principalele probleme din acest domeniu. Pentru a realiza lansarea mecanismului capitalist de dezvoltare urbană, sunt necesare schimbări instituționale mult mai profunde (de exemplu, abolirea dreptului la locuință, introducerea sfârșitului privatizării locuințelor, alte măsuri care sunt destul de nepopulare în Rusia modernă). În plus, sunt necesare și schimbări structurale: costul extrem de ridicat al construirii unui metru pătrat de locuințe cu calitatea sa foarte scăzută duce la faptul că volumul de construcții noi în orașele rusești este în continuă scădere. Mai mult, nivelul scăzut al salariilor medii în ansamblu nu permite straturilor largi ale populației să arate cererea de locuințe noi. În cele din urmă, prețul de construcție de 1 mp. m. de locuințe noi ar trebui să fie mai mic decât prețul de 1 mp. m. vechi (adică niveluri medii de preț); în plus, chiar și salariul minim ar trebui să permită angajatului să închirieze locuințe. Numai în acest caz putem vorbi despre lansarea mecanismului de piață. Din păcate, tendințele actuale din economia rusă sunt exact opuse; ca rezultat, există o acumulare constantă de dezechilibre. Devine din ce în ce mai dificil să-l eliminăm pe acesta din urmă, rezultatul unei astfel de dezvoltări a situației poate fi revenirea la distribuția birocratică a unei părți a bunurilor economice și raționalizarea consumului unei părți din ce în ce mai mari a serviciilor. Disproporțiile sunt departe de a fi atât de inofensive pe cât ar putea părea la prima vedere - în special, lipsa de locuințe vacante nu permite rezolvarea problemelor închiderii unui număr de mine neprofitabile din industria cărbunelui, chiar dacă există anumite fonduri alocate de către guvern pentru recalificarea și adaptarea minerilor.
La rândul său, protestul social al muncitorilor care, prin voia sorții, s-au regăsit în orașe și regiuni deprimate, poate duce în cele din urmă la o schimbare a cursului politic și la reducerea reformelor de piață aparent ireversibile. Înțelegerea esenței problemei locuințelor în economia de tranziție este în mod clar lipsită de stat și de elita economică. Se pare că acest lucru face ca viitoarele fenomene negative din dezvoltarea orașelor rusești să fie inevitabile.
Capitolul 2. Reforma sectorului locativ și comunal
2.1 Principalele obiective ale reformei în sectorul locuințelor
Scopul principal al reformei complexului locativ și comunal (HMC) este de a asigura furnizarea de locuințe și servicii comunale de înaltă calitate, fiabilă și la prețuri accesibile cetățenilor. În legătură cu schimbarea formării din țară, participarea statului la economie a scăzut brusc. Prin urmare, al doilea obiectiv al reformei este optimizarea cheltuielilor bugetare în sectorul locuințelor și al serviciilor comunale.
În esență, locuința și serviciile comunale încetează să mai fie un bun public, dar devine un produs al consumului personal, în timp ce rolul statului se transformă în asigurarea disponibilității unui anumit standard social de locuințe și servicii comunale. De asemenea, statul oferă cetățenilor săi un mediu de viață confortabil și sigur. În lista instrumentelor pentru punerea în aplicare a acestei obligații, furnizarea de apă, salubrizare, încălzire este departe de ultima semnificație, prin urmare, statul trebuie să asigure, prin mecanismele de reglementare de stat, siguranța și fiabilitatea furnizării de servicii publice.
Obiectivele inițiale ale reformei locuințelor au identificat trei obiective principale:
Dezvoltarea relațiilor de piață în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale pentru a îmbunătăți calitatea și disponibilitatea locuințelor și a serviciilor comunale;
Îmbunătățirea eficienței cheltuielilor bugetare; sprijin specific pentru cetățenii care au cu adevărat nevoie să ofere un anumit standard de locuință și servicii comunale;
Reglementarea complexului comunal pentru a asigura performanța și dezvoltarea acestuia, fiabilitatea și siguranța serviciilor furnizate.
2.2 Despre tranziția la un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități
În conformitate cu articolul 15 din Legea Federației Ruse „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe” și pentru a crește nivelul locuințelor și serviciilor comunale pentru populație, Consiliul de Miniștri - Guvernul Federației Ruse decide :
Aprobarea condițiilor unei tranziții pe etape către un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități, în conformitate cu anexa.
Pentru perioada de tranziție, mențineți procedura existentă pentru finanțarea costurilor reparațiilor capitale ale fondului locativ de stat și municipal și nu includeți aceste costuri în componența locuințelor și a serviciilor comunale plătite de cetățeni.
Pentru a stabili că o creștere a cuantumului plății pentru locuințe și utilități se realizează odată cu aplicarea simultană a măsurilor de protecție socială a cetățenilor sub forma acordării acestora a unor compensații (subvenții) pentru plata pentru locuințe și utilități în cadrul normei sociale a aria locuințelor și standardele pentru consumul de utilități, luând în considerare venitul total al familiei și beneficiile curente.
Aprobarea Regulamentului anexat privind procedura de asigurare a cetățenilor cu compensații (subvenții) pentru locuințe și utilități.
Să efectueze, de la 1 ianuarie 2014, tranziția la relațiile contractuale dintre proprietarii fondului locativ și facilitățile comunale cu entități comerciale - reparații și întreținere locuințe și întreprinderi comunale.
Stabiliți că colectarea plăților pentru utilități și plata pentru locuințe furnizate spre închiriere sau închiriere se efectuează de către proprietarii de case sau de către un organism autorizat să îndeplinească aceste funcții.
Stabiliți că aprobarea standardelor pentru consumul de locuințe și servicii comunale, tarifele și tarifele pentru locuințe și servicii comunale în termenii și nivelurile de plată ale cetățenilor ca procent din costul întreținerii și reparării locuințelor și serviciilor comunale, determinat de acest decret, se efectuează de către administrația locală.
Stabiliți, de la 1 ianuarie 2014, cuantumul penalităților asupra sumelor plăților restante pentru locuințe și utilități la o rată de un procent pentru fiecare zi de întârziere.
Comitetului Federației Ruse pentru Economia Municipală, în termen de două luni:
a) aprobă:
metodologie pentru determinarea standardelor de consum a locuințelor și a serviciilor comunale;
metodologie pentru calcularea tarifelor și tarifelor fezabile din punct de vedere economic pentru locuințe și servicii comunale;
b) să prezinte propuneri Consiliului de Miniștri - Guvernului Federației Ruse:
cu privire la tranziția la stabilirea ofertei de locuințe și la plata pentru utilizarea spațiilor rezidențiale pe baza suprafeței totale a apartamentelor;
privind organizarea controlului de stat asupra utilizării și siguranței fondului de locuințe.
Ministerul Muncii al Federației Ruse va înainta, în termen de două luni, Consiliului de Miniștri - Guvernului Federației Ruse propuneri privind procedura de calcul al venitului mediu total al familiei.
Pentru perioada tranziției treptate la noul sistem de plată a locuințelor, Ministerul Finanțelor din Federația Rusă va menține procedura de acordare a subvențiilor administrației locale pentru întreținerea și repararea locuințelor, precum și a serviciilor de locuințe și comunale din parte care nu este acoperită de fonduri provenite din plăți de către cetățeni pentru locuințe.
Să încredințeze Comitetului Federației Ruse pentru Economia Municipală coordonarea activității autorităților executive ale republicilor din Federația Rusă, teritorii, regiuni, regiuni autonome, districte autonome, orașe Moscova și Sankt Petersburg pentru implementarea o tranziție pe etape către un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități.
În cazul în care autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse și organismele locale de auto-guvernare își păstrează dreptul de a stabili parametrii principali ai tranziției la un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități, va fi creat un sistem în care suma de finanțarea din bugetul federal (în principal sub formă de transferuri) va fi calculată pe baza standardelor federale. În același timp, entităților constitutive ale Federației Ruse li se recomandă să utilizeze un mecanism similar pentru distribuirea fondurilor bugetare între municipalități.
Standard federal pentru norma socială a zonei de locuințe. Autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse au dreptul, în conformitate cu legislația Federației Ruse, să stabilească standarde regionale pentru normele sociale din domeniul locuințelor, precum și să delege acest drept autorităților locale. guvernelor. Cu toate acestea, la redistribuirea fondurilor din bugetul federal între entitățile constitutive ale Federației Ruse, Guvernul Federației Ruse va fi ghidat de standardul federal.
Standardul federal pentru norma socială a zonei de locuințe este determinat pe baza următoarelor norme pentru furnizarea de locuințe populației: 18 mp. metri de spațiu locativ total per membru al familiei format din trei sau mai multe persoane, 42 mp metri - pentru o familie de doi, 33 mp metri - pentru cetățenii singuri.
Standard federal pentru costul furnizării de locuințe și servicii comunale pentru 1 mp. metru din suprafața totală a locuințelor. Standardul specificat este calculat pe baza unui set standard de locuințe și servicii comunale: întreținerea și repararea locuințelor, inclusiv reparații majore, alimentare cu căldură, alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu gaz, electricitate, ținând cont de ratele medii de consum predominante, precum și costul mediu marginal al furnizării de locuințe și servicii comunale. Acest standard este revizuit anual și ar trebui să se stabilească faptul că modificarea valorii standardului federal ar trebui să se efectueze luând în considerare nivelul general al inflației (cu excepția cazurilor de anulare a subvențiilor încrucișate, precum și a unei modificări bruste în prețurile energiei).
2.3 Controlul public în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale
Ministerul Construcțiilor din Rusia monitorizează și sprijină dezvoltarea unei rețele de centre regionale de control public în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Au fost înființate centre de control public în 71 de entități constitutive ale Federației Ruse.
Controlul public în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale se efectuează sub următoarele forme:
· monitorizarea practicilor de aplicare a legii în domeniul locuințelor și serviciilor comunale;
· desfășurarea de acțiuni de analiză a problemelor individuale din sectorul locuințelor și utilităților, atât în Federația Rusă în ansamblu, cât și într-o anumită regiune;
· efectuarea de controale, inclusiv controale pe teren, pentru a lua în considerare apelurile cetățenilor;
· asistarea cetățenilor în protejarea intereselor lor în instanță;
· efectuarea unei examinări publice a actelor juridice de reglementare la nivel federal și regional;
· monitorizarea implementării programelor regionale de relocare din locuințe periculoase și implementarea programelor regionale de reparații capitale în clădirile de apartamente.
În toate entitățile constitutive ale Federației Ruse există organizații nonprofit care lucrează în domeniul educației pentru locuințe și protecția drepturilor consumatorilor de locuințe și servicii comunale. NP „Controlul locuințelor și serviciilor comunale” a întocmit un registru al acestor organizații, care este disponibil gratuit pe site-ul gkhkontrol.ru. Registrul a fost publicat sub forma unei cărți de referință, care a inclus 323 de organizații non-profit specializate.
Începând cu 1 ianuarie 2014, recepția publică a PN „Controlul locuințelor și utilităților” și birourile regionale de recepție publică au primit peste 2.500 de cereri de la cetățeni, au fost organizate peste 400 de evenimente educaționale și educaționale, inclusiv cu privire la formarea unui nou sistem de reparații majore.
2.4 Modificări fundamentale în finanțarea locuințelor și a serviciilor comunale ale Federației Ruse
După cum știți, înainte de reformă, aproximativ 98% din costurile pentru întreținerea și dezvoltarea sectorului locativ și comunal al industriei au fost încadrate în bugetul ministerelor, departamentelor, întreprinderilor sau organizațiilor în a căror jurisdicție se aflau facilitățile de locuințe și servicii comunale. .
Dependența financiară aproape completă a sectorului locativ și comunitar de buget, precum și de departamentele și întreprinderile relevante, a avut un impact extrem de negativ asupra activității sale atât din cauza alocării reziduale de fonduri, cât și într-o măsură mai mică din cauza lipsei de interes pentru utilizarea lor rațională. Oportunitățile de coordonare a muncii și de manevrare a resurselor lipseau ca urmare a disunității departamentale pe scară largă. Au fost frecvente pierderi imense de locuințe și întreprinderi de servicii comunale. Bugetele teritoriilor și departamentelor au întâmpinat dificultăți financiare considerabile. Cheltuielile pentru sectorul locuințelor și utilităților au reprezentat 30-70% din bugetele multor teritorii, orașe și municipalități, ceea ce a făcut dificilă lucrul pentru a satisface nevoile.
Întreprinderile din industrie, agricultură, construcții și alte sectoare ale economiei, pe baza cărora existau locuințe și servicii comunale, au fost nevoite să se angajeze în funcții neobișnuite pentru ei. Au fost cheltuite resurse de muncă, materiale și financiare, care ar putea fi utilizate mai eficient pentru dezvoltarea și îmbunătățirea producției, sporind eficiența acesteia.
Prin urmare, industria în sine, precum și alte sectoare și sfere ale economiei, organele guvernamentale și bugetele de toate nivelurile au fost interesați de eliminarea tuturor acestor fenomene negative, ceea ce înseamnă reformarea locuințelor și a serviciilor comunale.
În prezent, peste 90% din locuințele și utilitățile departamentale au fost transferate în proprietatea municipală. Astfel, majoritatea întreprinderilor care au transferat locuințe și servicii comunale către autoritățile locale s-au eliberat deja de funcții de neproducție neobișnuite pentru acestea, concentrându-se pe eficiența producției. Un alt rezultat pozitiv al acestei activități a fost tranziția majorității locuințelor și utilităților către proprietatea municipală, care a eliminat în mare măsură fenomenele negative asociate cu dezunitatea departamentală a industriei. În același timp, bugetele teritoriilor suportă costuri suplimentare semnificative pentru întreținerea obiectelor luate în proprietatea municipală, depășind în multe cazuri posibilitățile bazei de impozitare a multor teritorii. Plățile subvenționate au crescut, iar numărul bugetelor subvenționate a crescut.
Prin urmare, nevoia unei soluții timpurii la sarcina principală a reformei - tranziția întreprinderilor din sectorul locuințelor și comunale la autosuficiență, reducerea și apoi eliminarea dependenței lor de finanțarea bugetară - a devenit mai acută. Pentru a stimula reforma locuințelor și comunitare, pârghiile sunt folosite și pentru a oferi asistență financiară temporară entităților constitutive ale Federației Ruse, în special la emiterea de împrumuturi de la bugetul federal pentru decalajul de numerar, pentru a achita datoriile privind salariile și alte plăți sociale .
2.5 Modernizarea complexului comunal. Atragerea investițiilor private către industrie
Modernizarea complexului comunal este unul dintre domeniile cheie de lucru ale Ministerului Construcțiilor din Rusia. Datorită faptului că este necesară modernizarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale în condiții de limitare a creșterii tarifelor și cu o utilizare minimă a fondurilor bugetare, statul ia măsuri pentru a atrage investiții private în industrie.
În prezent, lucrările privind pregătirea unui cadru de reglementare care vizează crearea condițiilor pentru atragerea investițiilor private în locuințe și servicii comunale au fost de fapt finalizate.
Au fost adoptate aproximativ 30 de acte normative, inclusiv 16 în ultimele șase luni. S-a stabilit un curs pentru tranziția către planificarea investițiilor pe termen lung și reglementarea tarifelor. Modificările legislative cheie care vizează crearea condițiilor pentru atragerea investițiilor private în sectorul locuințelor și serviciilor comunale au fost aprobate, formând noi „reguli de joc”.
Astăzi, sarcina principală este de a oferi suport metodologic pentru punerea în aplicare a acestor reguli, precum și implementarea efectivă a noii legislații de către autoritățile regionale și locale.
În acest sens, pentru entitățile constitutive ale Federației Ruse, Ministerul Construcțiilor din Rusia a pregătit un model complex de măsuri („foaie de parcurs”) pentru dezvoltarea locuinței și a serviciilor comunale ale entităților constitutive ale Federației Ruse, conținând o listă detaliată de măsuri pentru asigurarea implementării la nivel regional și municipal a tuturor deciziilor federale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale (modernizarea infrastructurii comunale, îmbunătățirea calității utilităților, funcționarea sistemelor regionale de reparații capitale ale proprietate în clădiri de apartamente, implementarea programelor pentru relocarea cetățenilor din fondul de locuințe de urgență, creșterea transparenței industriei și altele). Astfel de seturi de măsuri ar trebui aprobate în fiecare regiune în cursul anului 2014 și vor deveni una dintre condițiile pentru acordarea de sprijin financiar regiunilor în detrimentul Fondului pentru asistență pentru reforma locuințelor și utilităților.
Pentru participanții la piață, regiuni, municipalități, bănci, investitori, Ministerul Construcțiilor din Rusia a organizat lucrări pentru a forma un registru de bune practici pentru investiții private în industrie, care va face posibilă studierea, utilizarea și reproducerea experienței de succes.
Deja, peste 70 de proiecte de investiții sunt implementate în regiuni pentru o sumă totală de peste 227 miliarde de ruble. Dintre acestea, peste 139 miliarde de ruble (61%) sunt fonduri ale investitorilor privați.
Concluzie
Economia globală nu este strategia propriu-zisă a locuințelor și a serviciilor comunale, ci a autorităților în legătură cu acestea, ceea ce este legitim datorită dependenței lor financiare și administrative de administrația orașului. Economia globală nu prevede reduceri bugetare directe sau creșteri tarifare pe termen scurt, toate celelalte lucruri fiind egale.
Cheltuielile curente imense pentru locuințe și servicii comunale și necesitatea investițiilor de capital vizează formarea unui sistem de surse multivariate de finanțare a acestora.
Pentru a forma un sistem de dezvoltare multivariată a infrastructurii urbane în administrația locală, ar trebui dezvoltat un set de măsuri pentru a facilita fluxul resurselor financiare. Acest complex se bazează pe instrumente de marketing. Fondurile primite sunt direcționate către introducerea de tehnologii de economisire a resurselor, automatizare, mecanizare, asigurări și alte măsuri care vor reduce costurile actuale în sectorul locuințelor și utilităților în viitor.
Principalul obiectiv al strategiei economiei globale în legătură cu organizațiile de locuințe este diversificarea asociată a activităților de locuințe și utilități. O gamă largă, dar armonioasă de servicii furnizate va duce la apariția de noi surse de finanțare pentru locuințe și întreprinderi de servicii comunale, menținând în același timp profilul activităților lor și satisfacând mai pe deplin nevoile populației.
Strategia economiei globale este strategia autorităților în raport cu întreprinderea unitară municipală de locuințe și servicii comunale, care implică o reducere cuprinzătoare a costurilor prin implementarea unei strategii de diversificare în cadrul întreprinderii, reinginerie și mecanizare organizațională și financiară. Pentru utilități, strategia economiei globale este exprimată prin implementarea tehnologiilor de economisire a energiei.
O evaluare comparativă a nivelului de dezvoltare a locuințelor și a serviciilor comunale în Rusia și în țările străine dezvoltate demonstrează un nivel insuficient de calitate a serviciilor pentru populație și un mecanism de management ineficient în locuința și serviciile comunale din Rusia. Dezvoltarea și implementarea unor abordări calitativ noi pentru organizarea și gestionarea acestui complex ar trebui realizate luând în considerare experiența țărilor străine dezvoltate.
În ultimii ani, a devenit evident că singura modalitate de a pune în aplicare sarcinile complexului de locuințe și servicii comunale este o abordare sistematică, deoarece inhibarea reformelor nu este asociată cu eșecurile individuale ale liderilor, ci a devenit un fenomen care a acoperit un număr semnificativ de regiuni ale țării. Există o anumită contradicție în faptul că gestionarea procesului de reformare a sectorului locuințelor și utilităților la nivel federal este în esență de natură sectorială, iar la nivelul municipalității este cu adevărat complexă. Experții observă legătura slabă a reformei locuințelor și comunitare cu procesul de gestionare a imobilelor urbane, reforma sistemului bugetar și fiscal și formarea bazei municipale a standardelor socio-tehnice. Depășirea crizei este posibilă numai printr-o schimbare a funcționării generale a locuinței și a serviciilor comunale și a gestionării acestei zone. O abordare sistematică ar trebui să ia în considerare restructurarea structurală a industriei, schimbând relațiile dintre participanții care interacționează în acest domeniu.
Conceptul unui program detaliat de reformare și modernizare a locuințelor și a serviciilor comunale prezentat în principalele puncte pe baza modelului de piață socială universal formulat al dezvoltării nesubvenționate a întreprinderilor și organizațiilor incluse în acesta relevă principalele direcții, abordări metodologice , calculele măsurilor propuse. Iar recomandările specifice dezvoltate pe baza formării unei noi calități a locuințelor și a serviciilor comunale, tarifarea lor ușor verificată social va contribui la creșterea modernizării tehnologice a producției, la modernizarea echipamentelor, a sistemelor de comunicații și, cel mai important, la creșterea confortului și nivelul de trai al rușilor.
Principalele obiective ale reformării locuințelor și serviciilor comunale sunt:
asigurarea condițiilor de viață care îndeplinesc standardele de calitate;
reducerea costurilor furnizorilor de servicii și, în consecință, a tarifelor, menținând în același timp standarde de calitate pentru serviciile furnizate;
atenuarea procesului de reformare a sistemului de plată pentru locuințe și utilități pentru populație în timpul tranziției industriei la o operațiune de echilibru.
Bibliografie
1. Constituția Federației Ruse
Codul locativ al Federației Ruse
Legea federală din 5 aprilie 2013 N 38-FZ „Cu privire la modificările aduse Codului locativ al Federației Ruse și Legii federale„ Cu privire la fondul de asistență pentru reforma locuinței și a serviciilor comunale "
Legea federală din 25 decembrie 2012 N 270-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale„ Cu privire la fondul de asistență pentru reformarea locuinței și a serviciilor comunale ”(cu modificările ulterioare)
Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 24 noiembrie 2011 N 975 „Cu privire la sprijinul financiar suplimentar acordat entităților constitutive ale Federației Ruse pe cheltuiala corporației de stat - Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și a serviciilor comunale”
Abolin A.A. „Transformarea prestațiilor pentru plata locuințelor și a serviciilor comunale în plăți compensatorii” 2013 p.22
Buzyrev V.V. „Economia sectorului locuințelor” 2006 Pagina 173
Bashmakov I.I. „Capacitatea populației de a plăti locuințe și servicii comunale” 2013, pp. 126-134
Dronov A.A. „Starea locuinței și a serviciilor comunale din Rusia și perspectivele reformei sale” 2013 p. 11-14
Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Comentariu la Legea federală din 27 iulie 2010 N 190-FZ „Cu privire la alimentarea cu căldură” (detaliat). P.3-8
Panin A.N., Korzhov V.Yu. Comentariu la Legea federală din 21 iulie 2007 N 185-FZ „Cu privire la fondul de asistență pentru reforma locuințelor și a serviciilor comunale” (editat de EA Kameneva). P.31
Tikhomirov M.Yu. Asociația proprietarilor de case: noi cerințe legislative. - „Editura lui Tikhomirov M. Yu.”, 2014, p. 46
Chernysheva N.Yu. „Locuința și serviciile comunale: un ghid practic”. - „Yurayt”, 2010, p.8
14.http: // ru. wikipedia.org
.
Http://gkhkontrol.ru
Aveți nevoie de ajutor pentru a explora un subiect?
Experții noștri vă vor sfătui sau vă vor oferi servicii de îndrumare cu privire la subiectele care vă interesează.
Trimite o cerere cu indicarea subiectului chiar acum pentru a afla despre posibilitatea obținerii unei consultații.
