În conformitate cu art. 743 din Codul civil al Federației Ruse, contractantul este obligat să efectueze lucrări de construcție și lucrări conexe în conformitate cu documentația tehnică (aceasta include proiectarea, estimarea, documentația executivă ), care determină domeniul de aplicare, conținutul muncii și alte cerințe pentru acestea.
Organizația de proiectare Galaktion oferă o gamă completă de servicii pentru pregătirea documentației tehnice pentru construcții în toată Rusia.
Setul de documentație de proiectare și estimare include o parte de text și o parte grafică. Materialele de proiectare text trebuie să conțină informații despre obiectul de construcție, o listă a soluțiilor tehnice și tehnice adoptate, o notă explicativă, legături către documente de reglementare și tehnice care reglementează pregătirea documentației de proiectare, precum și calcule de proiectare care să justifice deciziile luate. Partea grafică conține desene, care afișează proiectarea adoptată și soluțiile tehnice sub formă de diagrame, planuri și alte documente sub formă grafică.
Setul final de documentație de proiectare și estimare, de regulă, include documentația de proiectare și de lucru. Aceste tipuri de documentare se completează reciproc:
Documentația estimată este rezultatul calculelor estimate, într-un anumit mod, materiale pregătite pentru calcularea necesității resurselor pentru etapele și nivelurile principale de planificare și gestionare a unui proiect de construcție. Forma publică general acceptată de calcul al estimării în construcții este implementată sub forma documentației estimative, care este proprietatea clientului, indiferent de dezvoltatori - compilatori ai estimării.
Însăși conceptul de cost estimat a apărut în economia planificată și, de fapt, a fost echivalentul prețului construcției. Costul de construcție estimat este suma planificată a cheltuielilor necesare pentru a crea un obiect în strictă conformitate cu proiectul. Pe baza costului total estimat, investițiile de capital sunt distribuite pe ani de construcție, se determină sursele de finanțare și se formează prețurile contractuale pentru produsele de construcție.
În general, este mai bine să încredințați pregătirea estimărilor și a documentației de estimare către profesioniști, iar lista serviciilor oferite de companiile mari, de regulă, este mai largă decât cea privată servicii de estimare... Calculul competent al estimărilor este posibil numai dacă estimatorul are o experiență semnificativă în acest domeniu. În acest caz, este necesar să înțelegem bine toate caracteristicile construcției. În plus, companiile care furnizează servicii de estimare utilizează programe speciale de estimare care vă permit să efectuați cu exactitate și rapid toate calculele, de exemplu, o estimare mare etc.
Metoda resurselor este calcularea costului resurselor în prețuri și tarife la nivelul prețului de bază și (sau) al prețurilor curente (prognozate). Calculul se bazează pe necesitatea de materiale, produse, structuri, durata de funcționare a mașinilor și mecanismelor de construcție, costurilor forței de muncă ale lucrătorilor. Aceste resurse sunt determinate pe baza datelor de proiectare, a surselor de reglementare. Metoda indexului de bază este aplicarea indicilor curenți sau prognozați ai modificării valorii la valoarea determinată la nivelul prețului de bază. Metoda index-resursă este o combinație a metodei resurselor cu un sistem de indici de preț pentru resurse, al căror consum este determinat în conformitate cu deciziile de proiectare. Indexurile sunt definite în raport cu linia de bază și nivelul anterior. Aducerea la nivelul prețurilor curente sau a prețurilor prognozate se face prin aplicarea indicilor corespunzători ai modificării valorii la costul resurselor. Metoda de compensare de bază este însumarea costului calculată la nivelul de bază și determinată de calculele costurilor suplimentare asociate cu modificările prețurilor și tarifelor pentru resursele consumate în construcții. Metoda obiectelor analoage este utilizarea indicatorilor de cost și resurse pentru clădiri, structuri, module de proiectare și tehnologice, elemente de cost pentru obiecte similare obiectului proiectat în ceea ce privește scopul funcțional, caracteristicile de proiectare și similare în ceea ce privește volumul și indicatorii de planificare.
În plus, ar putea fi necesare standarde estimate.
Standardele estimate sunt denumite în general un set de standarde și prețuri estimate, combinate în colecții separate. Acestea, împreună cu regulile și reglementările, care includ cerințele necesare, reprezintă baza pentru calcularea costului estimat în construcții.
Funcția principală a standardelor estimate este de a determina nevoia normativă de resurse care sunt minim necesare și suficiente pentru a realiza tipurile de muncă necesare. Ele sunt utilizate ca bază pentru tranziția ulterioară la valori.
Standardele estimate ale Federației Ruse sunt împărțite în mai multe tipuri:
Și, bineînțeles, nu uitați că, pe lângă estimare, este posibil să aveți nevoie de alte documente de estimare, de exemplu, formularele kc 2, kc3 și așa mai departe.
Cu toate acestea, atunci când completați formularele KS-2 și KS-3, trebuie să ne amintim că aceste documente înregistrează nu atât faptul transferului de muncă de la antreprenor către client, ci sunt utilizate pentru a descifra toate lucrările efectuate și cost.
Dacă aveți deja documentația estimativă, dar vă îndoiți de calitatea acesteia, atunci o estimare expertă vă va ajuta. Verificarea documentației estimative vă va ajuta să identificați toate erorile și neajunsurile. Nu contează dacă este vorba de o greșeală de tipar sau de ambalaj special conceput. Dacă există erori, specialistul le va găsi. În plus, o examinare nestatală a documentației estimative face posibilă înlocuirea lucrărilor sau materialelor costisitoare cu lucrări mai profitabile din punct de vedere al prețului și al timpului. Acest lucru este valabil mai ales dacă costul estimat a depășit bugetul planificat.
Verificarea estimărilor este un standard în industria construcțiilor și evită multe probleme inutile. Amintiți-vă că verificarea estimării vă va elimina o mică parte din resursele dvs., dar o încălcare a bugetării sau depășirea acesteia, precum și erori cauzate de bugetarea incorectă, poate provoca o lipsă completă de profit sau chiar o construcție cu pierderi.
Documentația de proiectare pentru instalațiile de construcție de capital în scopuri de producție și neproducție ar trebui să includă 12 secțiuni:
Documentația de proiectare pentru instalațiile de construcție a capitalului liniar și cerințele pentru conținutul acestor secțiuni constă din 10 secțiuni:
Pregătirea documentației de proiect este o componentă foarte importantă atunci când planificați lucrările de construcție. Durabilitatea viitoarei clădiri și estetica acesteia depind de cât de calificate sunt cerințele pentru proiect. Compania de proiectare Galaktion tratează această etapă cu o atenție și o atenție deosebită, deoarece orice greșeală în pregătirea documentației de proiect reprezintă atât complicații nejustificate în timpul lucrărilor de construcție, cât și costuri crescute.
Documentație de lucru - un set de documente text și grafice care asigură implementarea soluțiilor tehnice ale unui obiect de construcție capital adoptate în documentația de proiect aprobată, care sunt necesare pentru producția lucrărilor de construcție și instalare, asigurarea construcției cu echipamente, produse și materiale și / sau fabricarea produselor pentru construcții. Documentația de lucru include principalele seturi de desene de lucru, specificațiile echipamentelor, produselor și materialelor, estimări și alte documente atașate, dezvoltate în plus față de desenele de lucru ale setului principal.
Documentele atașate sunt predate clientului simultan cu setul principal de desene de lucru în cantitatea stabilită pentru desene de lucru. Documentația de lucru a secțiunilor de inginerie trebuie coordonată.
Documentația tehnică întocmită în mod competent este o garanție că punerea în funcțiune a instalației va avea succes. Dar nu uitați de supravegherea tehnică asupra calității muncii prestate, a volumului, termenelor etc.
Arhitectura și construcțiile au existat atât timp cât societatea umană se dezvoltă. Aceste industrii se schimbă și experimentează urcări și coborâșuri în funcție de etape și epoci. Nevoia de muncitori în construcții, cum ar fi proiectanți, arhitecți, tehnicieni, topografi, este simțită acut până în prezent. Toți lucrează la crearea de proiecte liniare, de construcție de capital, aplicând în mod consecvent normele și condițiile tehnice pentru construcția clădirilor. Documentația de proiectare pentru construcția instalației asigură o construcție economică, pune bazele metodelor progresive în calcule.
Ceea ce este inclus în setul de lucrări pentru documentația proiectului este explicat în „Reglementările privind componența secțiunilor din documentația proiectului și cerințele privind conținutul acestora”.
Rezoluția nr. 87 a fost adoptată în februarie 2008, aproape toate informațiile referitoare la această problemă sunt conținute în Codul urbanistic, în articolul 48.
Clientul furnizează proiectantului general, în conformitate cu ordinea de construcție, datele inițiale, conform cărora se dezvoltă documentația de proiectare pentru construcție. Datele principale conțin restricții și condiții de urbanism, includ o atribuire de proiect.
Condițiile și normele documentului existent se aplică dacă se dezvoltă documentația proiectului pentru construirea unui obiect:
Paragrafele condițiilor de proiectare se aplică:
În conformitate cu prevederile regulamentelor, împărțirea documentației se efectuează în:
Conceptele nu definesc etapele de pregătire a documentelor de proiect, ele denotă diverse pachete de documente. Esența împărțirii procesului de proiectare în etape este că documentele necesare nu sunt dezvoltate imediat, ci în conformitate cu două etape.
Etapa inițială (etapa "P") - proiectul este adoptat într-o formă obiectivă generală, fără utilizarea deciziilor detaliate. Tipul clădirii este selectat, locația sa, soluțiile constructive, de planificare și arhitecturale sunt determinate, metoda de construcție este pusă, problema schemelor tehnologice de construcție este închisă. În această etapă, se face o estimare consolidată, este dată o descriere generală a obiectului de construcție.
Pachetul specificat de documentație primară este supus procedurii de examinare de stat, în care sunt date evaluări și comentarii pentru a elimina deficiențele. După ajustare, proiectul este acceptat sau respins de client.
A doua etapă - „RP” - constă în întocmirea unui proiect de lucru, care include documentație detaliată. Toate soluțiile generale sunt detaliate. Principalele desene, adoptate la etapa „P”, sunt descifrate în detaliu cu ajutorul secțiunilor detaliate, schițelor, explicațiilor pentru noduri. În această etapă, în conformitate cu calculele generale, se întocmește o altă documentație detaliată. Documentele proiectului de lucru sunt transferate direct către constructorii de pe amplasament, hârtiile etapei "P" nu sunt transferate artiștilor interpreți.
Servește pentru implementarea în procesul de reparare sau construcție a soluțiilor tehnologice inovatoare și economice. Regulamentele nu conțin instrucțiuni cu privire la problema secvenței de dezvoltare a desenelor de lucru și a comentariilor textuale, prin urmare compoziția documentației de lucru este determinată pe baza cerințelor clientului. Investitorul sau dezvoltatorul decide ce lucrări vor fi incluse în proiectul de lucru, în funcție de detaliile necesare soluțiilor, această dorință este indicată la emiterea unei misiuni pentru executarea desenelor, luând în considerare aceasta, elaborarea și aprobarea documentației proiectului Se efectuează.
Dezvoltarea documentației în două etape are avantajele sale, care sunt că, în cazul unei soluții nereușite, nu toată documentația este supusă relucrării, ci doar unele dintre părțile sale. Dacă construcția sau reconstrucția unui obiect include volume mici, atunci cele două sunt combinate într-unul comun, atunci când toate problemele sunt rezolvate simultan.
Acesta include un proiect de lucru și este principala diferență față de momentul în care rămâne doar un proiect de lucru în versiunea finală. Documentele sunt complementare. Documentația proiectului pentru construirea unui obiect al unui grup de capital dintr-o categorie de neproducție sau de producție conține lucrări corespunzătoare a douăzeci de secțiuni:
Reprezentantul departamentului general de proiectare și clientul sau dezvoltatorul determină clasa obiectului de construit și complexitatea, în funcție de aceste date, se stabilește numărul etapelor de proiectare. Durata construcției depinde de tipul, complexitatea construcției, opțiunile pentru soluții tehnologice și tehnice, resursele de muncă preconizate și mecanismele utilizate.
Datele inițiale includ restricțiile și condițiile tehnice prevăzute de Codul de urbanism, sarcina de construcție în funcție de cerințele clientului, principalii indicatori și parametri și costul construcției. Atribuirea de proiectare și construcție este întocmită și aprobată în acordul investitorului, clientului și dezvoltatorului și al unui reprezentant al departamentului general de proiectare.
Documentația de proiectare pentru construcția instalației conține o sarcină întocmită luând în considerare codurile de construcție și reglementările reflectate în SNiP. Pentru încheierea corectă a contractelor, au fost elaborate condiții generale pentru încheierea acestora. Costurile de construcție sunt calculate pe baza reglementărilor și standardelor guvernamentale. Numele obiectului clădirii conține informații despre tipul de lucrare (reconstrucție, reparație, construcție) și locația adresei.
Aceste date nu se modifică în toate etapele proiectării, schița de lucru conține același nume.
Complexitatea construcției afectează alegerea numărului de etape de proiectare:
După ce etapele „EP”, „TEP”, „TEO” și „P” sunt aprobate și aprobate, acestea devin baza pentru dezvoltarea etapelor de proiectare ulterioare. Uneori, la decizia investitorului, etapele pot fi schimbate, iar dezvoltarea etapei „P” urmează mai întâi.
Proiectantul general, împreună cu clientul, are dreptul să schimbe numărul de etape printr-o decizie convenită. Pentru dezvoltarea secțiunilor individuale ale devizului și ale documentelor de proiect, sunt implicați interpreți sau executanți care dețin un certificat pentru activitățile lor sau, în unele cazuri, angajați fără un astfel de certificat. Amândoi și-au pus semnăturile sub secțiunile corespunzătoare ale proiectului, certifică o notă explicativă, al cărei eșantion conține informații explicative. Un sigiliu este pus pe pagina de titlu.
Materialele tuturor etapelor dezvoltate sunt transferate către investitor sau dezvoltator de către proiectantul general sub formă de suporturi de hârtie, numărul lor este de patru exemplare. Dacă subproiectorii sunt implicați în implementarea proiectului, atunci numărul de exemplare crește la cinci.
Un set de desene de lucru, conform căruia se presupune că va efectua lucrări direct pe șantier și vor fi ridicate mai multe clădiri identice, este transferat în patru exemplare la un singur obiect, iar pentru restul este destinat în două seturi . Dacă clădirile diferă, atunci se emit patru exemplare pentru fiecare clădire.
Calculele tehnice și tehnice, justificările economice, de mediu, care nu ar trebui incluse în pachetul proiectului, datele sondajelor de inginerie și ale sondajelor efectuate sunt păstrate de proiectantul general și sunt supuse emiterii la cererea dezvoltatorului pentru utilizare temporară. Pentru aceasta, se încheie un acord care conține termenii contractului.
Datele studiului ingineresc sunt obținute ca rezultat al unui tip special de lucrări efectuate înainte de începerea proiectării oricărui obiect pentru a studia condițiile geologice la locul construcției propuse și a zonelor înconjurătoare. Sunt studiate proprietățile solului, conținutul de umiditate și adâncimea de trecere a acestuia, se face o secțiune a solului și se identifică fenomene nefavorabile.
După efectuarea cercetării, se face o concluzie tehnică cu privire la adecvarea solului în această zonă pentru construcția planificată. Pentru a efectua inspecții inginerești și geologice, se încheie un acord între client și o organizație specializată pentru a determina adecvarea solului. Prezența certificatului face posibilă o concluzie întemeiată asupra proprietăților solului.
Implementarea se bazează pe cadrul legal și de reglementare, contractantul primește o sarcină tehnică pentru lucrare, în cadrul căreia un plan topografic al zonei pentru construcția viitoare, un permis pentru construirea unei clădiri, un plan de alocare a terenurilor și se transferă un plan pentru construirea unei case. Lucrările de inginerie includ:
Inspecțiile tehnice și tehnice sunt efectuate atât în teren, cât și în condiții de laborator, având ca scop un studiu cuprinzător al condițiilor de construcție. Ca urmare, informațiile apar după datele de cercetare procesate. Bugetarea în construcții presupune investirea a aproximativ 5-15% din costul lucrărilor pentru cercetări tehnice și inginerești.
Partea arhitecturală include o descriere a amplasamentului șantierului în raport cu așezările mari, dimensiunea amplasamentului, forma și orientarea acestuia către punctele cardinale, sunt indicate străzile adiacente. Este dată o descriere a reliefului, este indicată temperatura lunii cele mai reci și mai fierbinți. Sunt scrise cantitatea de precipitații, sarcina de zăpadă, direcția predominantă a vântului, adâncimea înghețului solului, vegetația.
Următoarea secțiune - planul general - caracterizează planul amplasamentului, împrejurimile sale cu plantații naturale, respectarea standardelor igienice și sanitare, distanța față de drum și clădirile învecinate, locația intrării. O trandafir al vânturilor este afișată pe hartă. Toate zonele funcționale ale amplasamentului trebuie să fie indicate, de exemplu, drumuri, o curte utilitară, o zonă de recreere comună, foișoare, zone pavate, elemente de arhitectură etc. Sunt indicate plantații regulate de grădină, arborii și arbuștii existenți sunt marcați.
Descrierea casei începe cu numărul de etaje, descrierea acoperișului, materialul pereților și altor structuri de închidere, tipul cadrului, legăturile verticale și orizontale, scările sunt indicate și se oferă soluția de planificare. O specificație a spațiilor este dezvoltată pe toate etajele proiectate, cu indicarea suprafeței camerelor. Sunt indicate numărul de intrări și ieșiri ale clădirii, metodele de evacuare de urgență, deschiderile de incendiu.
Este furnizată o descriere a decorului interior pentru toate încăperile rezidențiale, utilitare și utilitare, cu o indicație a acoperișurilor de perete, tavan și podea. Fără greș, atenția se concentrează pe umplerea deschiderilor ferestrelor și ușilor.
Finisajul exterior caracterizează nu numai materialul final, ci și stratul izolator, cadrul pentru fixare, se acordă atenție finisării subsolului.
Partea structurală conține o descriere a soluției cadru-volumetrice, datorită cărui elemente este asigurată rigiditatea și lucrul de îmbinare a elementelor, este indicat materialul elementelor de susținere și a coloanelor.
În descrierea fundației, sunt indicate adâncimea fundației pentru diferite zone, materialul corpului de bază și umplerea armăturii. Descrie materialul pereților exteriori și interni, acoperișurilor, podelelor, tavanelor.
La sfârșitul notei explicative, este prescris dispozitivul de comunicații tehnice de toate tipurile, este indicat materialul țevilor, adaptoarele, numele autostrăzilor și locația preferată.
În concluzie, trebuie spus că mulți clienți și dezvoltatori de case private economisesc bani și comandă un proiect cu dezvoltarea unei liste incomplete de desene și calcule. În acest domeniu de lucru, economiile sunt evidente, dar etapele ulterioare, în special munca constructorilor de pe șantier, vor deveni o problemă reală. Antreprenorul va pune proprietarului site-ului întrebări la care dezvoltatorul va trebui să caute în mod independent un răspuns sau să comande desene suplimentare pentru a doua oară.
ESEU
Documentație de construcție
1. Documentația inițială de autorizare (IRD)
autorizații de construcție a documentației
Pachetul de documente colectate de clientul tehnic necesar pentru obținerea unei autorizații pentru construirea unei clădiri sau a unei structuri se numește documentația inițială de autorizare.
Studiul de pre-proiectare și executarea autorizațiilor inițiale (IDD) este etapa inițială a unui proiect de construcție, studiul datelor inițiale determină parametrii de calitate, volumele și nevoile financiare pentru construcția unui obiect imobiliar. Această etapă de construcție este inevitabilă și adesea lungă.
Setul IRD include un plan al terenului, amplasarea viitoarei clădiri la sol, desemnarea frontierei terenului, precum și indicatori tehnici și economici ai clădirii. De asemenea, include recomandări și cerințe primite de la agențiile guvernamentale aprobatoare. Atunci când întregul set de documente este colectat, clientul tehnic începe etapa de proiectare, proiectantul primește un set de date inițiale și o atribuire tehnică detaliată. Autorizațiile inițiale din set sunt suficiente pentru a obține o autorizație de construire și începerea ulterioară a lucrărilor de construcție.
În ceea ce privește componența IRD și procedura legală pentru pregătirea pentru construcția și ridicarea clădirilor, există capitolele 5 și 6 ale articolului 51 din Codul de planificare urbană al Federației Ruse.
Primirea unui set de documente pentru autorizațiile inițiale pentru proiectarea unei noi construcții sau revizuiri se efectuează de către dezvoltatorul care dispune de teren. Clientul tehnic, în conformitate cu instrucțiunile dezvoltatorului, conform contractului, acționează în numele său și colectează întregul IRD.
După ce a trecut consiliul de urbanism, a primit rezoluții ale administrației locale privind proiectarea, a transmis audieri publice asupra obiectului, clientul tehnic comandă crearea documentației de proiectare, care trebuie aprobată de Expertiza de stat.
Dacă dezvoltatorul este un investitor și este în interesul său să optimizeze momentul etapei de pre-construcție, să reducă costurile viitoarei construcții, clientul tehnic este interesat de același lucru și are experiență în lucrările anterioare, ceea ce va reduce în etapa de pre-proiect, colectați un pachet de documente în timpul planificat.
Setul de documente bazate pe rezultatele aprobării studiului de pre-proiectare a unui teren, clădire sau structură, care stă la baza eliberării unei autorizații pentru desfășurarea activităților de urbanism, se numește documentația inițială de autorizare.
IRD include documente administrative (rezoluții, comenzi), permise, condiții tehnice, materiale de inspecție tehnică, aprobări și aprobări, precum și alte documente primite de la organisme de stat autorizate și organizații specializate pentru dezvoltarea, aprobarea documentației de proiect și construirea unui real obiect imobiliar.
Setul complet de autorizații inițiale include diverse documente care reflectă principalele recomandări și cerințe pentru amplasarea unui obiect de construcție pe teren, care determină limitele terenului, indicatorii tehnici și economici ai proiectelor de construcții. Aceste documente includ, de asemenea, recomandări și cerințe care au fost primite de la diferite organisme de aprobare pentru implementarea proiectului. În condițiile inițiale de autorizare sunt indicate posibilitățile de efectuare a lucrărilor, care iau în considerare standardele de mediu și sanitare și igienice pentru amplasarea obiectului, scopul preconizat, caracteristicile utilizării acestuia și impactul asupra mediului.
Obținerea întregului pachet de avize și autorizații, care este necesară pentru realizarea proiectării, reconstrucției, reechipării tehnice parțiale sau complete, revizuirii clădirilor și structurilor, se realizează de către dezvoltatorul care are dreptul la teren. Obținerea documentației de mai sus este permisă de un client tehnic care lucrează în interesul investitorului-dezvoltator și acționează în numele său.
IRD este eliberat solicitantului de către o autoritate specială sau o organizație autorizată pentru o taxă fixă și în mod obligatoriu (sub rezerva respectării tuturor cerințelor de reglementare).
Dezvoltarea materialelor pentru studiile de pre-proiectare și proiectarea unui set de documente de permise inițiale (IDD) este etapa inițială a procesului de investiții, baza pentru determinarea caracteristicilor calitative și a parametrilor financiari și economici ai viitorului obiect imobiliar.
Documentația inițială de autorizare (IDD) pentru înregistrarea dreptului de proiectare este elaborată pe baza documentelor aprobate sau convenite înainte de documentația de planificare urbană de proiectare, în special a proiectului de planificare a teritoriului (PPT).
În absența documentației de planificare urbană pentru teritoriul construcției planificate dezvoltate, aprobate sau convenite în conformitate cu procedura stabilită, Clientul tehnic trebuie să organizeze implementarea studiilor de pre-proiectare arhitecturală, să pregătească și să convină asupra unei justificări de planificare urbană pentru localizarea obiectului.
Următoarele documente aparțin documentației inițiale de autorizare:
1.Rezoluții, ordine ale administrației
.Specificații tehnice TU pentru conectarea la rețelele de utilități: alimentare cu energie termică, alimentare cu energie electrică, alimentare cu apă și canalizare, canalizare pluvială, drumuri
.Planul urbanistic al terenului, GPZU
.Autorizatie de constructie
.Concluzie privind conformitatea obiectului construit
.Materiale de cercetare inginerească
.Permisiunea de a pune în funcțiune instalația
* Clauza 5 este scopul colectării IRD, clauzele 6 și 7 nu sunt de obicei menționate la IRD, deoarece implementarea lor este realizată de către clientul tehnic după finalizarea construcției.
* Compoziția nu include documentația de proiectare pentru o clădire sau o structură în sine, care este supusă unui examen
Ca parte a IRD - ordinul șefului administrației locale pentru dezvoltarea proiectului dacă dezvoltatorul este administrația locală. Dacă dezvoltatorul este o companie, o persoană fizică - o scrisoare de cerere de la el către administrația locală. Baza legală este un contract de închiriere a terenurilor sau un certificat de proprietate asupra unui teren.
Justificarea planificării urbane include o supraveghere topografică a zonei pe o scară de 1: 2000, pe care există limite ale obiectelor de construcție și planificare a construcției, limitele altor structuri, drumuri, rețele de inginerie, clădiri și teritorii ale patrimoniului istoric și cultural, resurse naturale protejate, zone publice, terenuri cu condiții speciale de utilizare care implică tot felul de restricții sub formă de linii roșii. Planul de teren reflectă limitele șantierului și viitoarea clădire sau complex de clădiri.
Justificarea presupune luarea în considerare a intereselor vecinilor, date de planul general de dezvoltare a teritoriului. Justificarea în procesul de lucru ar trebui să ducă la adoptarea ședinței consiliului de urbanism și la primirea concluziei de urbanism.
Compoziția principală a setului de documentație inițială de autorizare (IDD) conține:
1. Concluzie de planificare urbană;
Concluzia urbanistică include:
concluzia urbanistică conform formei stabilite;
schița nr. 1;
concluzie privind cercetarea unui obiect imobiliar (teritoriu, clădiri și
clădiri);
concluzie privind condițiile de proiectare;
concluzia organizațiilor coordonatoare.
Concluzie privind sprijinul ingineresc;
Concluzia privind sprijinul tehnic al instalației include:
notă explicativă;
condițiile tehnice preliminare ale organizațiilor de exploatare;
date calculate ale indicatorilor tehnici și economici ai obiectului imobiliar planificat (TEP).
Concluzia evaluării impactului asupra mediului (dacă este necesar - compoziția evaluării impactului asupra mediului este determinată de Departamentul Resurse Naturale și Protecția Mediului, în funcție de cerințele de mediu pentru amplasarea instalației și de nivelul justificărilor prezentate în -documentare de proiectare). O listă completă a setului de documentație inițială de autorizare (IDD)
În procesul de elaborare a unui set de permise inițiale (IDD), dacă este necesar, poate fi necesar să se dezvolte materiale suplimentare de pre-proiectare și să se efectueze următorul set de lucrări:
corectarea proiectului existent pentru planificarea teritoriului;
dezvoltarea de studii de pre-proiectare pentru obiect;
justificări de planificare urbană pentru amplasarea obiectului;
dezvoltarea schemelor de sprijin ingineresc;
calculul rețelelor și structurilor din afara site-ului pe acestea;
elaborarea concluziilor pe locul amenajării teritoriale compensatorii;
calculul suportului ingineresc cu alocarea volumelor fizice și a costurilor rețelelor urbane;
obținerea aprobărilor suplimentare;
pregătirea documentației de referință, tehnice, informaționale la cererea organismelor de stat autorizate.
Începutul dezvoltării documentației de proiectare și estimare pentru construcția unui obiect imobiliar este precedat de o perioadă de pregătire pre-proiectare, constând din două etape: preinvestiția (dezvoltarea unui proiect de planificare a șantierului) și investiția (dezvoltarea o justificare urbanistică pentru amplasarea unui obiect de construcție, pregătirea autorizațiilor inițiale).
Documentația de proiectare și estimare ar trebui elaborată în conformitate cu cerințele specificate în documentația inițială de autorizare.
Compoziția documentației inițiale de autorizare pentru proiectare include următoarele documente și materiale:
Ordinul șefului administrației (la Moscova - acesta este prefectul SA sau adjunctul pentru construcții) sau scrisoarea de cerere a Clientului (persoana care intenționează să construiască situl pe care îl are) stau la baza producerea autorizațiilor inițiale pentru construirea unui obiect imobiliar, în cazul în care există o relație de teren executată corespunzător, adică un contract de închiriere pentru un teren sau un certificat de proprietate asupra acestui teren.
Justificarea planificării urbane se dezvoltă pe teritoriul formațiunii de planificare funcțională, care ocupă o parte dintr-un sfert sau un sfert întreg, limitată de limitele teritoriului intra-trimestrial de uz general. Justificarea planificării urbane include:
Un desen întocmit pe baza unui plan topografic la o scară de 1: 2000, care afișează în limitele corespunzătoare: a) teritoriile obiectelor de construcție de capital existente, planificate cu semnificație federală, regională, alte construcții și zone de să fie dezvoltat; b) teritoriul obiectelor liniare; c) teritoriul siturilor de patrimoniu cultural; d) arii naturale special protejate, zone naturale și verzi; e) zone comune; f) zone cu condiții speciale de utilizare a teritoriilor; g) un teren, în legătură cu care se realizează pregătirea unui plan de urbanism pentru parcela de teren și dezvoltarea unei justificări de urbanism adecvate;
Calcule și confirmări ale limitelor și tipurilor de utilizare permisă, calcule și justificare a scopului funcțional, indicatori tehnici și economici și plantarea obiectului imobiliar pe acest teren, precum și confirmarea limitelor zonelor de acțiune a publicului servituți în limitele acestui teren, alte dovezi care au fost efectuate în conformitate cu standardele și normele regionale pentru utilizarea terenului și dezvoltarea sunt necesare pentru elaborarea unui plan de planificare urbană pentru un teren, inclusiv pentru implementarea amenajarea și amenajarea teritoriului unui teren.
materiale pentru studii de proiectare;
concluzia urbanistică ca parte a schiței nr. 1;
concluzii privind cercetarea unui obiect imobiliar (teren - în cazul unei construcții noi) sau a unei clădiri, a unei structuri în cazul reconstrucției sau reechipării tehnice);
concluziile organizațiilor coordonatoare;
un plan de situație pentru un teren pentru grădinărit compensatoriu în caz de necesitate de distrugere a spațiilor verzi pe un teren alocat construcției;
Condiții tehnice (TU) pentru conectarea la rețelele de utilități (emise de serviciile tehnice) care indică punctele de conectare la rețele pe sondajul topografic; concluzie cu privire la suportul ingineresc al obiectului de construcție (de regulă, acesta se realizează direct la inițiativa clientului-dezvoltator pentru a obține condiții tehnice preliminare pentru conectarea la comunicațiile inginerești);
o concluzie privind amenajarea teritoriului compensatoriu, întocmită în conformitate cu legislația privind protecția spațiilor verzi;
încheierea autorității pentru managementul naturii și protecția mediului;
protocolul de examinare de către Consiliul Arhitectural (sub autoritatea pentru arhitectură și planificare urbană) a materialelor înainte de studiile de proiectare;
încheierea corpului pentru protecția monumentelor (dacă construcția obiectului este planificată în teritoriile istorice);
concluzie privind analiza vizuală a peisajului (dacă construcția facilității este planificată în zone istorice).
Datorită faptului că problemele activităților de planificare urbană sunt simultan sub jurisdicția Federației Ruse și a entităților sale constitutive, nu există un document unic care să reglementeze pe deplin procedura de dezvoltare și componența completă a documentației inițiale de autorizare. Există diferențe semnificative în documentele juridice normative care au fost adoptate, de exemplu, la Moscova (Legile orașului Moscova, ordinele primarului, rezoluțiile guvernului Moscovei); în regiunea Moscovei - Legile Regiunii Moscova, decrete ale Guvernului Regiunii Moscova, șefi ai administrațiilor raionale din Regiunea Moscova), în orașele Federației Ruse.
Un set de documentație necesară pentru dezvoltarea unui proiect de planificare a teritoriului, trecerea audierilor publice și a consiliului de urbanism:
Date despre proprietate
Certificat de proprietate (închiriere) pentru site
Contract de închiriere a terenurilor (la închiriere)
Act de selecție a terenului (la închiriere)
Planul cadastral al site-ului
Actele de selecție a rutelor pentru rețelele din afara site-ului
Documentație de planificare urbană aprobată
Materiale pentru planificarea teritorială a așezării
Grad. concluzie (dacă obiectul care urmează să fie plasat corespunde scopului definit anterior al teritoriului)
Grad. justificare (la schimbarea categoriei de terenuri sau a tipului de utilizare permisă a acestora)
Deciziile administrației
Rezoluție privind permisiunea pentru dezvoltarea proiectului de planificare a teritoriului
Permis pentru demolarea clădirilor
Permis pentru tăierea spațiilor verzi
Lucrări de arhitectură și planificare (misiune de planificare urbană, misiune pentru dezvoltarea proiectului), aprobată de Glavarkhitektura
Materiale de cercetare inginerească
Raport de sondaj de inginerie
Raport de sondaj geotehnic
Raport de cercetare a ingineriei de mediu
Raport de inginerie și sondaj hidrologic
Acte și concluzii ale serviciilor de supraveghere
Concluzii sanitare și epidemiologice ale Instituției federale de stat pentru supravegherea protecției drepturilor consumatorilor și a bunăstării umane
Avizul expertului sau actul de inspecție a sitului instituției federale de stat „Centrul pentru igienă și epidemiologie”
Concluzia Serviciului Federal pentru Supravegherea Mediului, Tehnologic și Nuclear
Concluzia Centrului de supraveghere sanitară și epidemiologică de stat
Specificații (cerințe de proiect) ale Departamentului de Stat pentru Supravegherea Incendiilor
Concluzia Direcției principale pentru resurse naturale și protecția mediului
Date inițiale pentru dezvoltarea Secției de Apărare Civilă și Urgențe a Direcției Principale a Ministerului de Urgențe al Federației Ruse
Scrisoare de la Ministerul Culturii cu privire la prezența sau absența monumentelor de istorie, cultură, arhitectură, arheologie, zone de influență și protecție a acestora
Certificat al întreprinderii unitare de stat „Geocenter-Moscova” (Roskomnedra) privind prezența sau absența mineralelor în zona în cauză
Concluzia Biroului Serviciului Federal de Supraveghere în Sfera Managementului Resurselor Naturale din Ministerul Apărării (Rosprirodnadzor)
Concentrațiile de fond ale substanțelor nocive și caracteristicile climatice ale zonei de construcție a GU TsGMS
Condiții tehnice
Țevi de apa
Canalizare menajeră
Canalizare furtună
Alimentarea cu căldură
Alimentare cu gaz
Alimentare electrică
Instalarea de telefoane și radio
Eliminarea deșeurilor solide
STSI, RDU / Mosavtodor / FUAD
Acte și concluzii suplimentare
Aprobarea de către Rospotrebnadzor a locului de evacuare a efluenților tratați, analiza apei în admisia de aer
Actul de inspecție a structurilor clădirilor existente
Coordonarea cu proprietarii de terenuri alăturate, coordonarea soluțiilor de proiectare cu părțile interesate în cazul în care există servituți în favoarea lor
Proiect pentru reducerea SPZ-ului existent sau proiectat, aprobat de Rospotrebnadzor
Aprobarea de către Rospotrebnadzor a locației admisiei de aer, a instalațiilor de tratare a apelor menajere și a apei de ploaie
Alte aprobări necesare.
... Obținerea autorizației de construire
Eliberarea autorizațiilor de construire este reglementată de articolul 51 din Codul urbanistic al Federației Ruse.
O autorizație de construire se eliberează unui dezvoltator sau unui client tehnic angajat de acesta în baza unui contract de către un stat autorizat sau un organism municipal al Federației Ruse în modul prevăzut de Codul civil al Federației Ruse.
Autorizatie de constructieconfirmă dreptul proprietarului (locatarului) terenului cu participarea unui client tehnic sau în mod independent de a efectua construcții noi sau reconstrucții, revizuirea clădirii și structurii, precum și de a efectua îmbunătățirea teritoriului adiacent.
Principala condiție pentru obținerea unei autorizații de construire este relațiile de teren și proprietate formalizate în mod corespunzător - un contract de închiriere înregistrat sau un certificat de proprietate.
Baza principală pentru obținerea unei autorizații de construcție este o concluzie pozitivă a expertizei de stat cu privire la documentația de proiectare și estimare. GRK prevede o examinare nestatală a estimărilor de proiectare, dar în practică nu există astfel de cazuri.
După completarea tuturor documentelor necesare și obținerea autorizației de construire, precum și a unui ordin pentru efectuarea lucrărilor pregătitoare, de pământ și de construcție, terenul capătă statutul de șantier.
Termenul de valabilitate al autorizației de construire este stabilit prin proiectul de organizare a construcțiilor, acesta este unul dintre documentele care constituie IRD. Termenul poate fi prelungit în anumite circumstanțe la cererea clientului tehnic.
Imaginea este o copie a autorizației de construire, care a fost primită de Direcția clienți LLC pentru construcția complexului rezidențial 9-18 din Mytishchi (deschis într-un format complet lizibil). Dacă construcția este împărțită în ture, ca în acest caz, atunci trebuie să obțineți o autorizație pentru a efectua lucrări de construcție pentru fiecare etapă a obiectului complex.
Refuzul eliberării autorizației de construire trebuie să fie motivat de:
· În cazul unei discrepanțe între documentația proiectului și tipul de utilizare permisă a terenului;
· În cazul nerespectării documentației de proiectare cu codurile și reglementările de construcție.
Decizia de a refuza eliberarea autorizației de construire poate fi atacată în instanță.
Obținerea autorizației de construire nu este necesară în următoarele cazuri:
· lucrările de construcție viitoare nu afectează caracteristicile structurale ale clădirilor și structurilor, nu înrăutățesc fiabilitatea și siguranța acestora
· în cazul construcției de structuri temporare și structuri necesare organizării și desfășurării lucrărilor de construcție,
· în cazul construcției unei cabane de vară într-o cabană de vară, parteneriat horticol sau de grădinărit.
O autorizație de construcție ar trebui să fie eliberată în cazul în care dreptul de a ridica un obiect este transferat către un alt client, în cazul unei reorganizări a întreprinderii clientului și în transferul unui contract pentru lucrări de construcție și instalare către o altă organizație de construcții. În același timp, perioada de valabilitate a permisului este păstrată.
Cum să obțineți un permis de construire
Pentru a obține o autorizație de construcție, un client tehnic care acționează în temeiul unui acord cu un client-dezvoltator (investitor) trimite o cerere completată autorității executive sau organismului guvernamental local al entității constitutive ale Federației Ruse împreună cu un set de documente justificative. Aceasta este documentația permisivă inițială.
Clientul tehnic trebuie să atașeze la cererea de autorizație de construire:
Certificat de proprietate sau contract de închiriere de terenuri înregistrat;
Planul urbanistic al sitului;
Documentația de proiectare și estimare, constă din documente:
· Notă explicativă a proiectului;
· Schema de planificare pentru organizarea parcelei de teren, realizată în conformitate cu restricțiile stabilite prin planul de urbanism al parcelei de teren, în cadrul „liniilor roșii” aprobate ca parte a proiectului de amenajare a teritoriului;
· Desene de arhitectură și construcții;
· Lista și caracteristicile echipamentelor tehnice și tehnice instalate conform proiectului în clădire și pe șantier
· Planul general al rețelelor de inginerie cu desemnarea punctelor de conectare a unei clădiri sau a unei structuri la rețelele de alimentare cu energie electrică și alte rețele de inginerie;
· Proiect de management al construcțiilor (PIC);
· Un proiect pentru demontarea completă sau parțială a clădirilor și structurilor amplasate pe șantier, dacă se preconizează o astfel de lucrare.
O concluzie pozitivă a expertizei de construcții de stat pe baza rezultatelor verificării documentației de proiectare;
Dacă există unul - un permis special în cazul abaterii de la restricțiile maxime admise ale construcției permise, reconstrucție (în conformitate cu articolul 40 din Codul civil al Federației Ruse);
Consimțământul formalizat al altor titulari de drepturi ai clădirii în caz de reconstrucție și / sau revizie;
Aprobări SRO necesare pentru organizațiile unui client tehnic, controlul construcțiilor (supraveghere tehnică), organizații generale de contractare și proiectare generală, ordine privind numirea celor responsabili cu efectuarea supravegherii tehnice și arhitecturale și pentru producția de lucrări.
Autoritatea care eliberează autorizația de construire, în termen de zece zile de la data primirii cererii relevante de la clientul tehnic, verifică:
· disponibilitatea tuturor documentelor
· conformitatea documentației de proiectare cu cerințele GPZU și / sau cu cerințele stabilite în autorizație pentru abaterea de la parametrii limitativi de planificare urbană;
Clientul tehnic notifică Gosarkhnadzor despre permisiunea primită, care întocmește un plan de inspecții.
Însuși autorizatie de constructieprevede dreptul deplin al dezvoltatorului de a efectua lucrări, dar într-o serie de documente există și un ordin pentru lucrări de terasament, care este emis de ATI sau de gestionarea locuințelor și a serviciilor comunale, adică un organism autorizat.
O serie de lucrări pregătitoare pot fi efectuate cu permisiunea ATI sau a unui alt organism autorizat, de exemplu, refacerea rețelelor de inginerie pentru pregătirea pentru construcție.
În cazul în care proprietarul a achiziționat terenul, acesta poate ridica un gard și o magazie de pază fără autorizație de construire.
Aveți nevoie de ajutor pentru a explora un subiect?
Experții noștri vă vor sfătui sau vă vor oferi servicii de îndrumare cu privire la subiectele care vă interesează.
Trimite o cerere cu indicarea subiectului chiar acum pentru a afla despre posibilitatea obținerii unei consultații.
Orice afacere, fie că construiește o casă, o întreprindere sau un drum, începe producția de produse noi sau investește, începe cu dezvoltarea estimărilor de proiectare, în care sunt stipulate toate momentele de producție și costul fiecărui tip de muncă. Execuția de înaltă calitate a acestei lucrări accelerează crearea proiectului, crește beneficiul economic.
Documentația de proiectare și estimare este un pachet de documente care confirmă oportunitatea programului recomandat, modalitățile de implementare a acestuia. Cu ajutorul acestei documentații, specialiștii pot înțelege esența a ceea ce a fost conceput, ceea ce le permite să vadă modalitățile de implementare a acestuia.
La pregătirea acestui pachet, acestea sunt ghidate de standardele legislative prevăzute pentru acest tip de proiect.
La elaborarea documentației de proiectare și estimare, se iau ca bază studii de fezabilitate tehnică și economică, precum și un plan de afaceri, care sunt întocmite pe baza rezultatelor etapei pregătitoare.
Lucrarea la producerea acestei documentații poate fi realizată în una, două sau trei etape, în funcție de complexitatea proiectului. Poate fi realizat atât de o persoană juridică, cât și de o persoană fizică. Dar la acordarea licențelor, se acordă multă atenție nivelului de calificări, prin urmare, mai des licențele sunt obținute de organizații specializate de proiectare.
Calitatea rezultatului muncii depuse depinde de corectitudinea, claritatea și consistența proiectului. Se vor respecta termenele pentru punerea sa în aplicare, este realist să se introducă limitele finanțării alocate?
Elaborarea estimărilor de proiectare este o muncă importantă, versatilă și responsabilă. Nivelul de profesionalism al implementării sale determină eficiența, adaptabilitatea și simplitatea proiectului pentru care este realizat.
Pentru realizarea documentației de proiectare și estimare, contractele sunt încheiate între clienți și interpreți, conform cărora clientul furnizează informațiile necesare și o atribuire de proiectare. El îl poate face singur sau îl poate încredința pe interpret.
Atunci când pregătește o misiune de construcție, clientul trebuie să contacteze departamentul de arhitectură pentru a obține specificații tehnice, care reprezintă o serie de cerințe pentru viitoarea structură în ceea ce privește furnizarea de apă și gaze, canalizare, iluminat exterior, pompieri etc.
La rândul său, antreprenorul trebuie să pregătească un pachet de documente de înaltă calitate, luând în considerare toate informațiile primite de la client despre facilitatea proiectată.
Documentația de proiectare și estimare pentru construcții, în conformitate cu legislația actuală, este împărțită în două secțiuni: documentația de proiectare și de lucru.
1. Documentația proiectului conține informații care sunt decisive pentru soluțiile arhitecturale, funcționale, tehnologice, de inginerie și proiectare care asigură procesul de fabricație, producție sau construcție, prevăzut de proiect. În cazul unui proiect cu mai multe etape, documentația este dezvoltată pentru fiecare etapă. Acest pachet de documente este supus verificării și obținerii unei evaluări de către experți.
2. Documentația de lucru este pregătită atunci când documentația proiectului este deja în posesia experților, ceea ce permite luarea în considerare a tuturor comentariilor la elaborarea acestor documente în timp util, care sunt reglementare în efectuarea lucrărilor de construcție și instalare.
Documentația de proiectare și estimare include, de asemenea, un set de estimări necesare.
Documentul care legalizează construcția este un permis. Confirmă faptul că documentația de proiectare și estimare este conformă cu planul de planificare urbană a acestui teritoriu și conferă antreprenorului dreptul de a efectua lucrările.
PDS prezentat pentru obținerea unei autorizații trebuie să includă și rezultatele examinării efectuate cu o concluzie pozitivă.
În unele cazuri, nu este necesară o examinare de specialitate pentru a obține o autorizație:
1. Când vă pregătiți pentru construirea de locuințe individuale, nu mai mult de trei etaje.
2. Atunci când se dezvoltă un proiect pentru construcția unei clădiri rezidențiale, care nu va avea mai mult de trei etaje, aceasta va consta din mai puțin de zece blocuri, în fiecare dintre care se poate stabili o singură familie.
3. Pentru construcția de clădiri de apartamente, nu mai mari de trei etaje, constând din patru sau mai puțin secțiuni de bloc, cu mai multe apartamente și intrări.
Pentru a obține permisiunea de a efectua lucrări de construcție pentru clădirile de mai sus, autoritățile oferă un plan pentru un teren, care indică locația planificată a viitorului obiect.
Dezvoltarea documentației de proiectare și estimare se bazează pe informațiile obținute ca rezultat al lucrărilor de inginerie și cercetare.
În cursul implementării lor, ei află starea de relief a sitului, clădirile situate în apropierea locului de muncă viitoare și alte elemente ale planului.
De asemenea, se acordă o atenție specială stării solului, care va sta la baza viitoarei structuri, a posibilității de amenajare a comunicațiilor subterane. O atenție deosebită este acordată studiului rezistenței solului pe versanți și versanți.
Documentația de proiectare și estimare, înainte de a cădea în mâinile unei organizații de construcții, trebuie să fie supusă unei examinări. Acesta este un set de măsuri care prevăd studiul unui pachet de documente care vor fi utilizate în efectuarea lucrărilor de construcție. Analiza se efectuează în conformitate cu prescripțiile actelor normative în vigoare pe teritoriul Federației Ruse, pentru a garanta siguranța viitoarelor clădiri și structuri. Calitatea rezoluției arhitecturale este, de asemenea, monitorizată, utilizarea rezonabilă a tuturor resurselor necesare.
Pentru a efectua lucrări de construcție pe scară largă, este necesară încheierea expertizei de stat, baza căreia este proiectarea și documentația estimativă. Dacă construcția este mică, atunci este suficient să obțineți un rezultat pozitiv al expertizei nestatale.
