Care sunt caracteristicile managementului imobiliar ca tip de activitate antreprenorială? Cum se administrează obiecte imobiliare comerciale? Unde să obțineți instruire în administrarea proprietății?
Buna dragi prieteni! Sunteți întâmpinați de popularul magazin de afaceri HeterBober! Denis Kuderin este în contact.
Subiectul publicației este administrarea proprietății. Accesibil, simplu și detaliat, vă voi spune cum să faceți o afacere în gestionarea proprietăților rezidențiale sau nerezidențiale. Materialul va fi de interes atât pentru proprietarii imobiliari, cât și pentru cei care vor să încerce mâna la management.
La sfârșitul articolului, veți găsi un mic bonus - o imagine de ansamblu asupra celor mai competente trei companii din Federația Rusă angajate în gestionarea profesională a imobilelor.
Dacă sunteți un fericit proprietar de bunuri imobiliare unde puteți face afaceri, nu este nevoie să faceți singuri afaceri. Există o opțiune mai civilizată și mai simplă - să predai obiectul tău conducerii unei companii profesionale.
Firma va fi angajată în operațiunea comercială a spațiilor dvs. și veți primi profituri regulate. Un exemplu clasic de venit pasiv. Bineînțeles, o parte din veniturile financiare vor fi utilizate pentru a plăti taxele pentru serviciile organizației de gestionare.
Ca parte a managementului imobiliar, există o separare rezonabilă a funcțiilor proprietarului și administratorului. Sarcina proprietarului este de a găsi un intermediar de încredere, calificat și eficient care să-și îngrijească interesele.
În plus, toate funcțiile de conducere sunt delegate angajaților competenți, dar deciziile strategice și controlul general rămân în proprietatea proprietarului. Managerul, la rândul său, acționează în numele său și face, dacă este necesar, propunerile sale de creștere a veniturilor sau de îmbunătățire a condițiilor de funcționare.
Să enumerăm principalele avantaje ale managementului încrederii:
Dacă mai devreme în gestionarea încrederii au fost transferate în principal imobiliare de peste mări, atunci în ultimii ani acest serviciu câștigă popularitate pe piața internă a locuințelor din Rusia și din țările CSI.
Este mult mai ușor să transferați un obiect în mâini competente decât să îl tratați singur - să căutați chiriași, să selectați candidați de încredere, să întocmiți contracte, să colectați taxe lunare, să ascultați reclamațiile de la vecini etc.
În cazul managementului terț, toate aceste preocupări sunt încredințate unei companii profesionale, care știe cel mai bine cum să facă pe toți participanții la proces (inclusiv vecinii) fericiți și fericiți.
O listă scurtă a sarcinilor profesionale ale companiei de administrare:
Meseria de administrator imobiliar devine din ce în ce mai solicitată de-a lungul anilor. În primul rând, pentru că, în ciuda oricăror crize, în țară se construiesc tot mai multe facilități rezidențiale și comerciale. În al doilea rând, din ce în ce mai mulți proprietari imobiliari vor să delege autoritatea către profesioniști și să nu facă afaceri pe cont propriu.
Unde învață să fie administrator de proprietate? În unele universități specializate - în special, în MGSU (Universitatea de Stat din Construcții din Moscova), în MGUP (Universitatea de Stat din Moscova pentru Ingineria Mediului), în Academia de Utilități Publice și Construcții din Moscova, Universitatea Politehnică de Stat din Sankt Petersburg și alte instituții de învățământ.
În plus, la Moscova, puteți completa cursuri plătite organizate de specialiști certificați de la Institutul SUA de Management Imobiliar (IREM).
Veți găsi informații suplimentare despre subiectul administrării competente a proprietății în articolul „”.
Sarcinile principale ale companiei de administrare imobiliară și ale specialiștilor specifici sunt de a oferi clienților profituri stabile și de a opera în mod competent facilitățile oferite la dispoziția lor.
Există, de asemenea, funcții mai specifice pe care le vom analiza în detaliu.
Prima funcție este pur economică.
Administrator:
În orice moment, compania trebuie să fie pregătită să raporteze clienților cu privire la toate problemele - managementul profesional presupune o transparență completă a decontărilor financiare.
Aici, compania de administrare a încrederii preia parțial funcțiile. Adică, el caută cumpărători, promovând obiectul în toate modurile posibile. O campanie publicitară competentă este garanția unei tranzacții profitabile.
Profesioniștii promovează bunuri pe toate fronturile - prin internet, mass-media, presa scrisă, publicitate în aer liber. Cu cât termenii contractului vor fi mai favorabili pentru client, cu atât este mai mare mărimea comisionului managerului.
Pentru ca un obiect să rămână funcțional și prezentabil cât mai mult timp posibil, trebuie să fie întreținut în mod corespunzător.
Managerul este obligat:
Toate sistemele sanitare și tehnice trebuie să funcționeze corect și fără probleme. Dacă chiriașii se plâng de gândaci sau rozătoare, managerul apelează la servicii speciale pentru a le distruge.
Dacă conducerea este o casă privată (cabană, conac), compania păstrează teritoriul adiacent într-o curățenie perfectă, îl curăță de zăpadă, resturi, deșeuri și verde.
În cazul în care organizația de gestionare, bazată pe considerații de creștere a profitabilității, crede că obiectul are nevoie de re-planificare sau reconstrucție, poate oferi această opțiune proprietarului.
Toate lucrările se desfășoară pe cheltuiala proprietarului, dar procesul în sine este controlat de reprezentanții companiei de administrare. Angajează antreprenori și monitorizează progresul renovărilor.
Întreaga parte juridică a procesului este controlată de compania de administrare. Experții pregătesc textul acordului cu chiriașul, asigurați-vă că pachetul de documente este complet. În caz de situații discutabile, reprezentați interesele clientului în instanță.
În tabel, principalele funcții de control și caracteristicile acestora sunt prezentate într-o formă vizuală:
Această secțiune este destinată celor care doresc să se angajeze în managementul imobiliar la nivel profesional. Desigur, este posibil să înțelegem toate nuanțele procesului de management numai după pregătirea în această specialitate. Dar este util să cunoașteți în prealabil pașii de bază ai procesului.
Unii oameni cred că administratorii de proprietăți sunt agenți imobiliari. Acesta este un punct de vedere eronat. Managerul nu se ocupă doar de publicitate și de căutarea chiriașilor, ci este un specialist universal - un economist, avocat, comerciant, arhitect, chiar și un ecolog și un constructor într-o singură persoană.
Și acum - instrucțiuni pas cu pas pentru managerii începători
În primul rând, trebuie să găsiți un proprietar care să accepte să vă transfere proprietatea pentru administrare. Apoi se încheie un contract cu acesta, în care condițiile de cooperare sunt clare și fără o formulare ambiguă - valoarea remunerației, natura raportării, condițiile acordului, responsabilitatea părților în cazul încălcării obligațiilor.
În această etapă, este util să clarificați în prealabil complexitățile juridice ale procesului. Acest lucru se poate face rapid și ieftin în compania Pravoved, care funcționează online non-stop.
Trebuie doar să vă puneți întrebarea cât mai corect și corect și să primiți un răspuns de la un specialist calificat în domeniul dreptului locativ. Sute de avocați și avocați profesioniști sunt disponibili în mod constant pe site. Mai mult de 90% din consultări sunt oferite gratuit de către aceștia.
Puteți obține asistență juridică competentă chiar acum - accesați site-ul și petreceți câteva minute studiind funcționalitatea. De asemenea, puteți utiliza chatul intern online.
Deci ai devenit manager. Următoarea dvs. sarcină este să găsiți chiriași. În această etapă, trebuie să organizați o campanie publicitară eficientă pentru obiect, pentru a o preda la prețul maxim. Comisionul dvs. va depinde de suma chiriei.
Un contract este obligatoriu încheiat cu chiriașii. Este clar că un profesionist nu va lua primii oameni pe care îi întâlnește ca utilizator, ci va alege chiriași decenți, solvabili și ordonați.
Dacă din greșeală plasați clienți scandaloși, problematici, lipsiți de bani în apartamentul altcuiva, dvs. sau compania dvs. va trebui să fiți responsabil pentru evacuarea lor și compensarea pentru pierderi.
Exemplu
Managerul a stabilit de profesie un rezident nelucrător în apartament - un designer, care a asigurat că va lucra independent în viitorul apropiat.
Cu toate acestea, o lună mai târziu, s-a dovedit că principala activitate a chiriașului a fost întâlnirea cu prietenii și organizarea de sărbători timp de multe zile cu zgomot, muzică, băuturi și țigări. Locatarul nu a putut plăti pentru luna următoare, a trebuit să-l evacueze și să amenajeze spațiul locativ pentru câteva zile.
În timp, veți învăța să determinați nivelul de loialitate al unui viitor chiriaș dintr-o privire.
Specialistul urmărește în permanență respectarea strictă a condițiilor contractului de închiriere. Se asigură că numărul chiriașilor corespunde contractului, astfel încât tocmai persoanele care au încheiat contractul să locuiască în apartament.
Și principalul lucru este că chiriașii își plătesc chiria la timp. Depinde dacă proprietarul dvs. este mulțumit de slujba dvs. Este necesar să avertizați chiriașii în avans că plata nu poate fi amânată pentru o singură zi, în caz contrar se va ridica problema evacuării. În acest moment, managerul trebuie să apere poziția extrem de dură.
Facturile de utilități sunt, de asemenea, controlate de manager. El poate delega această funcție chiriașilor, dar proprietarul va întreba în ce caz este de la el și nu de la chiriași.
Păstrați toate chitanțele și chitanțele, verificați citirile contorului, faceți rapoarte lunare.
Contractul de închiriere a expirat. Locuitorii au dreptul să reînnoiască acordul sau să se mute din apartament. În primul caz, se întocmește un nou contract, în al doilea - o cale de masă, dar mai întâi trebuie să soluționați toate problemele financiare. Decontare completă, sold zero, fără datorii și „Te voi transfera pe cardul tău peste o săptămână”.
După evacuare, apartamentul trebuie pus în ordine. Nu este nevoie să faceți singur curățenia, există specialiști în acest sens. Acestea vor face curățenia mai rapidă, mai bună și mai profesională. Costurile sunt responsabilitatea gazdei - nu uitați să păstrați chitanțele.
Dacă elementele de instalații sanitare sau de cabluri electrice sunt defecte, dacă tapetul este decojit sau frigiderul nu funcționează bine, managerul este obligat să rezolve problema. Proprietarul plătește pentru reparații, din nou, dar trebuie să păstrați dovezi documentare ale defecțiunilor și ale eliminării acestora.
Secțiune pentru proprietarii de proprietăți care doresc să o transfere către conducere, dar le este dificil să aleagă un partener de încredere. Vă prezentăm opinia experților - o prezentare generală a primelor trei companii de management profesional.
Compania garantează servicii de calitate și o reducere de 30-50% a costurilor de operare. Managementul imobiliar este principalul profil al companiei. Specialiștii în tehnologii de service sunt angajați în întreținerea și exploatarea clădirilor din 1998.
Toți angajații au fost instruiți de Institutul Internațional de Management Imobiliar și au experiență în domeniul arhitecturii, serviciilor imobiliare, construcțiilor și reconstrucției. Răspunderea angajaților este asigurată de cele mai importante companii de asigurări din Federația Rusă. În plus față de management, compania se angajează în consultanță, curățenie, servicii pentru asociațiile de proprietari.
Organizația nu numai că dezvoltă și implementează programe de management comercial, dar monitorizează și întreținerea tehnică competentă a imobilelor. Compania oferă echipamente infrastructurale moderne de instalații, utilizând cele mai moderne tehnologii.
Standardele de management dezvoltate de-a lungul anilor de practică oferă proprietarilor profituri stabile, raportare transparentă și garantează siguranța completă a activelor. Firma operează în 40 de regiuni ale Federației Ruse și gestionează în prezent 240 de facilități. Pe parcurs, compania se angajează în gestionarea afacerilor și a investițiilor, evaluarea profesională, asistența juridică a comerțului.
Compania operează pe piața rusă din 2003. Managementul imobiliar este activitatea de bază a Arteco. Compania se ocupă de proprietăți rezidențiale și comerciale, oferind: funcționare economică, curățenie, amenajare a teritoriului, amenajare a teritoriului, reparații minore și majore ale obiectelor.
Organizația are propriul serviciu de urgență și un laborator de măsurare electrică. Există un departament de curățenie, un serviciu de concierge, un departament de alpinism industrial și consultanță.
Există riscul de a face față fraudatorilor în orice întreprindere comercială. Administrarea proprietății nu face excepție.
Pentru a evita să deveniți victimă a escrocilor, urmați sfaturile utile ale experților.
Nu uitați niciodată principiul exprimat de clasici: „Banii dimineața - scaunele seara”. Cheile pot fi predate chiriașilor numai după semnarea contractului și achitarea integrală a chiriei.
Dacă clienții nu pot sau nu doresc să coopereze în condițiile dvs., spuneți-vă la revedere de la ei și căutați-i pe alții.
- Nu lucrez fără contract! Această frază ar trebui să fie cunoscută și amintită de fiecare manager. Toate punctele și nuanțele contractului de leasing trebuie „introduse în protocol” - documentate și luate în considerare de ambele părți. Fără acorduri verbale, promisiuni sau asigurări.
Buna! În acest articol vă vom spune despre managementul imobiliar.
Astăzi veți afla:
Este unul dintre cele mai atractive tipuri de investiții din Rusia. Spre deosebire de întreaga lume, unde alte active mai lichide guvernează spectacolul, populația țării noastre preferă stabilitatea profiturilor mai mari. Dar, în ciuda simplității, la prima vedere, obținerea de venituri din deținerea de bunuri imobile pentru o persoană neinstruită poate fi o sarcină dificilă. Pentru astfel de cazuri există gestiunea imobiliară.
În prezent, administrarea imobiliară devine din ce în ce mai populară în Rusia. Acest lucru se datorează faptului că, în ciuda crizei și a următoarei ieșiri dificile, imobilele devin din ce în ce mai multe.
Nu este un secret faptul că cea mai populară investiție în rândul persoanelor fizice din Rusia este cumpărarea de bunuri imobiliare. În timp ce oamenii de afaceri își investesc banii în clădiri comerciale care vor aduce profit chiriașilor, cetățenii obișnuiți preferă locuințele, cu un profit sub formă de prețuri mai mari și plăți de chirie.
Dacă majoritatea cetățenilor se pot descurca cumva cu proprietățile imobiliare rezidențiale pe cont propriu, dar în acest fel vor avea un cost mai mic și o atractivitate mult mai mică a obiectului pentru potențialii clienți, atunci gestionarea imobilelor comerciale va necesita implicarea unor persoane cu adevărat bine informate specialiști. Acum ce este managementul imobiliar.
Termenul de administrare a proprietății în sine poate fi interpretat într-un sens îngust și larg. Să începem cu unul mai îngust.
Managementul imobiliar în sens restrâns - efectuarea tuturor tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare în interesul proprietarului.
Aceste operațiuni includ:
În același timp, trebuie avut în vedere faptul că cooperarea cu societatea de administrare poate fi atât o persoană fizică, în calitate de proprietar al imobilelor rezidențiale cel mai adesea, cât și asociații de persoane care dețin proprietăți imobiliare comerciale.
Abordarea în ambele cazuri va fi, de asemenea, complet diferită. În primul caz, compania de administrare va trebui să evalueze proprietatea, să fie de acord cu toate detaliile cu proprietarul, să stabilească prețul și să găsească clienți pentru închirierea locuințelor. Există un comision unic pentru astfel de tranzacții.
Atunci când lucrați cu persoane juridice sau oameni de afaceri influenți care dețin proprietăți imobiliare comerciale, o sarcină suplimentară poate sta pe umerii companiei de administrare ca parte a aducerii premiselor. Aceasta poate fi fie amenajarea inițială a unui birou sau depozit, fie o renovare completă în acord cu chiriașul.
Pentru a lucra cu imobiliare comerciale, veți avea nevoie de mult mai multe cunoștințe și investiții, în comparație cu imobilele rezidențiale. Cel puțin, aveți nevoie de o bază de clienți, precum și de un bun evaluator, care să vă ajute să determinați corect valoarea și să găsiți un client.
În același timp, compania de administrare este, de asemenea, responsabilă pentru colaborarea cu personalul de întreținere a clădirilor sau structurilor. Cel mai adesea, acestea sunt companii de compensare care își furnizează serviciile, precum și alt personal de asistență care oferă asistență tehnică facilităților.
Administrarea proprietății are, de asemenea, un sens larg.
Administrarea proprietății în sens larg - activitățile tuturor structurilor pentru gestionarea pieței imobiliare în general și a obiectelor private în special. Principalul corp de administrare imobiliară este statul, care stabilește cadrul legal care reglementează relațiile în domeniul cumpărării și vânzării imobilelor. Următorul subiect al managementului imobiliar va fi piața imobiliară în sine, precum și firmele și portalurile care oferă acces la aceasta. De asemenea, își formează propriul „ordin” pentru reglementarea tuturor tranzacțiilor și a relațiilor ulterioare.
Administrarea imobiliară în sens larg este o piramidă îngustă treptat a autorităților de reglementare care într-un fel sau altul afectează piața și utilizarea ulterioară a imobilelor pentru a respecta toate interesele atât ale vânzătorului, cât și ale cumpărătorului, precum și ale proprietar și chiriaș.
În cadrul acestui articol, vom lua în considerare administrarea imobiliară într-un sens restrâns, deoarece interesează atât proprietarii, cât și persoanele interesate să lucreze în această direcție.
Un pic despre motivele pentru care administrarea proprietății este excelentă pentru proprietarii de proprietăți:
Toate aceste avantaje sunt rezultatul muncii profesioniștilor. Deoarece au adesea acces la baze mari de clienți potențiali și au, de asemenea, stabilite interacțiuni cu majoritatea platformelor de publicitate, mulți clienți interesați vor vedea anunțul că există o nouă ofertă de închiriere.
Lucrul cu companii de administrare imobiliară este o abilitate excelentă de a crea cu adevărat. Proprietarului i se va cere doar să indice companiei ce dorește să primească și în ce interval de timp.
Ea îi va prezenta o listă a cheltuielilor care vor trebui suportate în timpul pregătirii proprietății, precum și o factură pentru serviciile sale. După deducerea acestor comisioane, proprietarul își va primi profitul la sfârșitul fiecărei perioade, fără a face niciun efort pentru a face acest lucru.
Vom continua studiul teoretic al unui astfel de aspect ca administrarea proprietății.
Pe baza a două sensuri, se pot distinge două tipuri de administrare a proprietății:
Mecanisme de influență asupra imobilelor:
Toate aceste mecanisme afectează direct sau indirect poziția întregii piețe imobiliare, precum și prețul unui singur obiect. Acest lucru trebuie luat în considerare pentru a formula sarcini pentru compania de administrare cât mai corect posibil din partea proprietarului și pentru a efectua prompt și competent sarcini din partea companiei. Înțelegerea mecanismelor de influență asupra pieței imobiliare oferă cheia analizei tendințelor de dezvoltare, precum și a perspectivelor pieței și ale subiectului său individual.
Acum despre sarcinile pe care și le-a stabilit compania de administrare:
Vedem că nu numai aspectul juridic, ci și cel tehnic al problemei de administrare a imobilelor cade complet pe umerii companiei. În același timp, primul loc este în continuare să respecte cerințele clientului, pe care le stabilește la începutul cooperării cu o companie de administrare imobiliară. Direcția principală în care lucrează compania este stabilirea adecvării cerințelor proprietarului și implementarea lor ulterioară.
Pe baza sarcinilor stabilite de manager, se pot distinge mai multe funcții principale:
Această funcție implică o comparație a veniturilor și cheltuielilor proprietarului, maximizarea primelor și minimizarea acestora.
În același timp, în cadrul acestei funcții, managerul este responsabil de:
În același timp, compania își asumă obligația de a furniza toate situațiile financiare clienților săi. Ea trebuie să furnizeze o listă completă a veniturilor și cheltuielilor cauzate de această proprietate. O companie bună are rapoarte transparente care permit înțelegerea pentru ce s-au cheltuit fondurile.
Aici, compania de administrare fie acționează ea însăși ca o platformă pentru publicitate (adesea firmele au propriile programe în care potențialii chiriași și proprietari sunt reunite), fie folosește resurse cunoscute pentru a atrage o bază de clienți.
Aici managerul poate fi comparat cu o companie imobiliară care se ocupă de plasament și caută potențiali clienți.
Publicitatea competentă a imobilelor rezidențiale poate crește costul de până la 20-30%, în timp ce în domeniul comercial acest indicator va varia în jur de 10-15%. Managerii inteligenți atrag clienți utilizând canale tradiționale precum mass-media, internetul și diverse comunități.
Starea imobiliară este, de asemenea, importantă pentru obținerea de venituri regulate. Toate procedurile pentru asigurarea siguranței articolelor, precum și starea externă și internă a clădirilor, sunt, de asemenea, întreprinse de agenție.
Managerul trebuie:
În cazul imobilelor rezidențiale, primul lucru pe care trebuie să-l aveți în vedere este lucrările de instalații sanitare și inginerie. Toate instalațiile sanitare din casă / apartament trebuie să funcționeze și acest lucru este asigurat și de compania de administrare.
Diferite insecte sau rozătoare despre care chiriașii se pot plânge sunt, de asemenea, responsabilitatea companiei. Ei trebuie să reacționeze la acest lucru la timp și să contacteze toate autoritățile necesare eliminării.
Dacă aceasta este o proprietate comercială sau o casă privată, atunci ordinea în zona înconjurătoare este sarcina managerului. În același timp, el poate încheia un acord prin care transferă această responsabilitate chiriașului sau se poate angaja independent în această activitate.
Indiferent de cine poartă această responsabilitate, întreaga zonă înconjurătoare trebuie să fie curată. Acest lucru nu numai că îmbunătățește aspectul și mediul, ci și crește valoarea potențială a proprietății.
Mulți proprietari imobiliari știu că, pentru a fi de acord cu reamenajarea chiar și într-un apartament mic, va fi nevoie de mult timp și efort pentru a petrece într-o călătorie la diferite autorități. În același timp, o persoană care nu știe poate petrece de la o săptămână la o lună întreagă pentru această procedură.
Firma poate prelua toate aspectele legale ale acestei tranzacții. Redezvoltarea este necesară atunci când managerul însuși poate spune despre asta. El analizează starea imobilului și dacă creșterea profiturilor necesită modificări - anunță clientul despre aceasta.
Toate lucrările au loc pe cheltuiala proprietarului, dar compania controlează întregul proces. De asemenea, angajează antreprenori, coordonează planul cu aceștia și monitorizează implementarea acestuia.
Tot ceea ce ține de încheierea contractelor cade, de asemenea, pe umerii companiei de administrare. Agentul întocmește și încheie un contract, iar în cazul oricăror dispute între chiriaș și proprietar, compania reprezintă interesele clienților săi în instanță.
Datorită faptului că recent popularitatea managementului proprietății a crescut, au apărut multe instituții de învățământ specializate în care acest lucru este predat.
Cele mai populare dintre ele: Universitatea de Stat din Moscova pentru Construcții - MGSU; Universitatea de Stat din Moscova de Inginerie a Mediului - MGUP; Academia de Utilități Publice și Construcții; Universitatea Politehnică de Stat din Sankt Petersburg și alte instituții de învățământ care sunt legate de construcții sau imobiliare.
De asemenea, pentru cei care doresc cu adevărat să se familiarizeze și mai mult cu modul de gestionare a proprietăților imobiliare, există cursuri de la specialiștii Institutului American de Administrare Imobiliară, în care puteți studia modelul de management occidental, precum și aflați despre unele dintre complexitățile acestei lucrări.
Un administrator imobiliar este o persoană juridică sau o persoană fizică care, conform unui acord cu proprietarul, reprezintă toate interesele sale și rezolvă sarcinile care i-au fost atribuite în contract pentru timpul specificat de acord. Cu alte cuvinte, managerul este o persoană care execută comanda proprietarului, care este specificată în contract.
După cum rezultă din definiția unui manager, acesta poate fi atât o persoană juridică, cât și o persoană fizică. Prin urmare, orice cetățean se poate angaja în astfel de activități, fără. Deci, cum deveniți administrator imobiliar?
Iată șapte pași simpli:
Prima etapă este căutarea unui proprietar care va preda administrarea proprietății sale în mâinile tale. Urmează o procedură mai complexă - întocmirea și acordul asupra unui acord cu clientul.
Trebuie prescris în el:
În etapa inițială, trebuie să vă consultați cu un avocat cu experiență care vă va spune despre toate complexitățile întocmirii unui contract. Este recomandabil să utilizați serviciile profesioniștilor din orașul dvs. sau să utilizați serviciile online ale consultanților.
Una dintre modalitățile gratuite de a obține informații actualizate este crearea de subiecte pe forumuri juridice speciale. Pentru a rezolva această problemă, veți avea nevoie de un specialist în domeniul dreptului locativ.
După încheierea contractului, o campanie de publicitate ar trebui efectuată cât mai repede posibil. Obiectivul principal al acestei campanii publicitare este obținerea unei acoperiri largi a publicului țintă. Scopul este de a atrage clienți, precum și de a crește prețurile și competitivitatea pe piața imobiliară.
Câteva sfaturi pentru crearea și promovarea publicității: trebuie să scrieți un anunț competent și fotografii pentru casa dvs. Pentru prima, veți avea nevoie de una profesională (textul va costa aproximativ 150-200 de ruble) și de o cameră medie.
Principalul lucru este de a pune toate avantajele în față și de a ascunde posibilele dezavantaje. Dar să nu presupunem că ascunderea defectelor este să nu mai vorbim de ele. Este suficient doar să nu le puneți în prim-plan.
Puteți posta anunțuri gratuit pe: forumuri gratuite (de exemplu, Avito), rețele sociale, comunități și forumuri. Principalul lucru este să alegeți geolocalizarea potrivită și să colectați publicul țintă pentru reclame din orașul dorit. Cu o experiență bună, puteți face o campanie publicitară competentă, care va atrage clienți la prețul maxim, investind 1-2 mii de ruble.
După încheierea contractelor cu chiriașul, managerul va fi obligat să monitorizeze buna executare a acestora. Aceasta este una dintre cele mai importante funcții ale sale. Și aici vorbim nu numai despre primirea plăților chiriei. De asemenea, trebuie să monitorizați numărul chiriașilor, indiferent dacă sunt persoane care au încheiat un contract, au fost respectate alte condiții de închiriere.
În ceea ce privește plata, trebuie să arătați o poziție fermă. Actualitatea primirii plăților este unul dintre cele mai importante puncte pe care un manager ar trebui să le analizeze. Într-adevăr, în cazul unei întârzieri în primirea fondurilor, proprietarul se va adresa nu locatarilor, ci managerului său. De aceea, problemele de plată sunt atât de acute atunci când vine vorba de administrarea imobiliară.
Plata facturilor la utilități la timp este, de asemenea, una dintre sarcinile managerului. Adesea, această funcție este transmisă chiriașilor, dar, la fel ca în cazul plății, este necesară și o monitorizare constantă. În caz de restanțe, cererea nu va fi de la cei care închiriază proprietatea, ci de la cel care o gestionează.
De aceea, merită să păstrați toate chitanțele și chitanțele pentru plata facturilor de utilități. În caz de litigii sau chiar litigii cu utilitățile, puteți furniza documentele necesare proprietarului la timp.
Contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă specificată. La finalizarea acestuia, trebuie să renegociați un nou contract pentru o perioadă mai lungă de timp sau să evacuați locatarii actuali. Prima opțiune presupune încheierea unui acord complet nou. În al doilea, trebuie să rezolvați toate problemele financiare și să vă luați rămas bun.
După ce chiriașii au fost evacuați, înainte de a căuta altele noi, va trebui să curățați sediul. Aceasta este o etapă foarte importantă, care va crește valoarea proprietății în ochii viitorilor chiriași. Nu trebuie să vă curățați, pentru aceasta trebuie doar să contactați o companie de curățenie. Toate costurile sunt suportate de proprietar, este important doar să păstrați chitanțele și chitanțele.
Dacă, ca urmare a funcționării, a apărut o defecțiune, de exemplu, la instalații sanitare sau cabluri, este necesar să se organizeze reparații minore. Toate costurile se află și pe umerii proprietarului, dar în același timp apelul specialiștilor și controlul asupra reparației vor fi efectuate de către manager. Și la fel ca în cazul curățării spațiilor, trebuie să păstrați chitanțele și să raportați cheltuielile.
Contractul cu proprietarul imobilului trebuie să indice formularele și condițiile de raportare care sunt furnizate administratorului proprietarului imobilului. Adesea este furnizat la sfârșitul perioadei specificate în contract și, dacă este lung - o dată pe trimestru / șase luni / pe an.
Acest lucru permite proprietarului să monitorizeze clar modul în care sunt îndeplinite condițiile contractului și dorințele sale, iar pentru manager acesta este un alt mod de a analiza situația actuală și de a urmări rentabilitatea.
După cum puteți vedea, gestionarea proprietăților rezidențiale este o sarcină de dimensiuni medii. Unul dintre cele mai importante puncte este să respectați cu atenție termenii contractului și să respectați cu strictețe interesele clientului dvs., chiar contrar intereselor chiriașilor.
Managementul imobiliar comercial este un proces mai complex, care necesită mult mai multă experiență, cunoștințe, abilități și conexiuni.
Este puțin probabil să începeți imediat prin asigurarea profiturilor din spațiile comerciale din cauza lipsei inițiale a unei baze de clienți. În același timp, lipsa de cunoștințe poate juca o glumă crudă atât cu managerul, cât și cu proprietarul, fiecare dintre acestea pierzând o parte semnificativă din profit.
De aceea este necesar să începeți comerțul numai după câțiva ani de succes de lucru cu apartamente și case.
Acum, să vorbim despre greșelile pe care le fac începătorii și despre cum pot și trebuie evitate:
Rezumând toate cele de mai sus, putem trage o concluzie simplă:
Managementul proprietatii – unul dintre instrumentele care pot facilita proprietarului să obțină profit din proprietate. Compania de administrare se ocupă de toate problemele legate de obținerea unui profit și numai fondurile sunt transferate proprietarului.
Închirierea de bunuri imobile către companii de administrare este o modalitate ideală de a crea venituri pasive care necesită o investiție minimă de timp și efort.
Managementul strategic este realizarea anumitor obiective prin următoarele metode:
Managementul operațional include:
În practica mondială, deservirea este o abordare profesională a managementului imobiliar, care permite creșterea semnificativă a eficienței sale în interesul proprietarilor, al utilizatorilor de imobile, al statului și al societății în ansamblu. Servirea este implementarea unei abordări sistematice a dezvoltării și gestionării imobilelor.
Include toate tipurile de planificare (generală, strategică și operațională) pentru dezvoltarea imobilelor, funcționarea (utilizarea) acesteia, precum și întreaga gamă de expertiză tehnică și economică a obiectelor imobiliare, asigurând un efect social maxim. Topografii îndeplinesc funcțiile de colectare, furnizare și prelucrare a informațiilor despre obiecte imobiliare, pregătirea și implementarea proiectelor de construcții, evaluarea și gestionarea imobilelor, repararea, reconstrucția și modernizarea clădirilor, inspecția și examinarea clădirilor, vânzarea și închirierea imobilelor comerciale. Astfel, activitatea serverelor acoperă toate etapele și formele ciclului de viață al imobilelor, oferă o soluție interconectată la toate problemele practice.
Servirea ca sistem de management profesional imobiliar face distincție între funcțiile proprietarului și ale managerului. Proprietarul păstrează funcțiile de luare a deciziilor strategice și funcțiile de control al calității managementului, funcțiile de gestionare operațională a obiectelor imobiliare sunt delegate companiilor specializate de deservire a managementului.
Principalele sarcini ale acestor companii sunt: dezvoltarea unei strategii și a unui program pentru gestionarea unui obiect imobiliar, controlul asupra întreținerii acestuia, selectarea organizațiilor de exploatare a contractorilor și încheierea de contracte cu acestea pentru întreținerea, întreținerea și furnizarea de utilități, utilizarea comercială a proprietății (atragerea chiriașilor, monitorizarea îndeplinirii termenilor contractelor încheiate, serviciul continuu al clienților), organizarea proceselor de dezvoltare imobiliară.
Adesea, compania de administrare nu se angajează în unul, ci în mai multe obiecte simultan care au un scop funcțional egal și se află în diferite etape ale ciclului lor de viață. În acest caz, societatea de administrare formează un portofoliu optim de bunuri imobiliare gestionate, în care fiecărui obiect i se atribuie un rol specific. Companiile care deservesc sunt independente în activitățile lor, ceea ce face necesar ca organizațiile publice să participe la activitățile lor.
Servirea asigură administrarea proprietății în toate etapele ciclului său de viață. Ciclul de viață reprezintă schimbările la care sunt supuse atât obiectele imobiliare, cât și cartiere întregi și orașe, care au loc într-o anumită succesiune. Include fazele de dezvoltare (creștere), echilibru (stabilitate, maturitate) și declin (declin), precum și, în anumite condiții, a 4-a fază - renaștere. În ceea ce privește evaluarea imobiliară, este important să se concluzioneze care dintre fazele ciclului de viață sunt evaluate și obiectele din jur, precum și întreaga așezare sau zonă care este „habitatul” obiectului. De exemplu, dacă o zonă rezidențială se află în faza de dezvoltare, atunci este evidentă o creștere a tarifelor de închiriere și a prețurilor imobiliare. Intrarea întreprinderilor care formează orașe într-o fază de declin poate însemna o scădere generală a valorilor imobiliare pentru un oraș industrial. Mai detaliat, următoarele etape se disting în structura ciclului de viață al bunurilor imobile ca obiect de proprietate:
Ciclul de viață al imobilelor ca obiect al pieței imobiliare primare (clădire) constă din următoarele etape:
Particularitatea acestor două cicluri este că sunt integrate și pot fi incluse una în cealaltă.
Deci, în timpul construcției și (sau) exploatării, o clădire își poate schimba în mod repetat proprietarul (proprietarul, chiriașul etc.). În mod similar, în timpul funcționării, se poate lua o decizie de a construi o proprietate sau de a o finaliza. Figura prezintă cele patru cicluri ale vieții pieței imobiliare.
Orez. - Principalele cicluri de dezvoltare ale pieței imobiliare:
Lungimea și complexitatea acestor cicluri depind de mulți factori externi și interni. Deci, diferite segmente de piață se comportă diferit în același timp. De exemplu, construcția într-o parte a orașului poate crește rapid în valoare, în timp ce în același timp există stagnare în altă parte a orașului. Cu toate acestea, o definiție adecvată a ciclului de viață corespunzător al unui anumit obiect imobiliar oferă serverului oportunități de investiții suplimentare.
Un ciclu de recesiune are loc atunci când piața este suprasaturată și numărul de obiecte finite neocupate începe să crească. Semnele acestei etape încep să se formeze pe piața imobiliară din Rusia. Întreținerea clădirilor neocupate afectează negativ starea financiară a companiei. Această piață este piața unui cumpărător.
Un proprietar de proprietate necesită mult efort în marketing și găsirea de sprijin financiar. Foarte puține proprietăți noi apar pe piață. Creditorii își suspendă practic operațiunile până la o nouă creștere pe piața construcțiilor, prețurile proprietăților scad.
Din cauza lipsei de construcții noi, care este rezultatul ciclului de recesiune, cererea și oferta pe piața imobiliară începe să capete putere. Piața intră într-un nou ciclu, un ciclu de absorbție a creatului. După ce surplusul investițional a fost absorbit, ratele de închiriere vor începe să crească. În conformitate cu o creștere a cererii și o scădere a ofertei, sunt demarate studii de pre-investiții privind crearea de noi obiecte imobiliare. Această primă perioadă determină în mare măsură eficiența pieței primare.
Această etapă este deosebit de dificilă, constă din numeroase componente, și anume: analiza condițiilor pentru implementarea conceptului original, dezvoltarea conceptului proiectului, evaluarea viabilității acestuia, selectarea și aprobarea amplasamentului instalației, mediu justificare, expertiză, elaborarea unui studiu de fezabilitate, obținerea unei autorizații de construcție, crearea unei infrastructuri temporare de construcție, crearea sau renovarea instalației, punerea în funcțiune a acesteia.
Cererea crescută pe piața imobiliară dă naștere unui ciclu de construcții noi, care, la rândul său, este limitat de o reducere a ofertei de terenuri vacante. Tarifele de închiriere cresc odată cu prețul proprietății. În această perioadă, inflația crește și costurile de construcție cresc, ceea ce crește prețul de vânzare al proprietății.
Următorul ciclu este un ciclu de saturație a pieței în care vânzările imobiliare cresc lent și în cele din urmă se contractă. Această a doua perioadă include dezvoltarea capacităților și funcționarea la parametri stabili ai capacităților sale de proiectare. Există un surplus de capacități ale companiilor de construcții și volume de obiecte imobiliare finite. Ocuparea forței de muncă începe să scadă, iar activitatea de construcții scade treptat. Cel mai bun moment pentru extinderea proprietăților este în timpul ciclului de preluare sau al perioadei de construcție nouă. Analiza naturii curbei ciclului de viață al imobilelor, reflectând schimbarea în timp a caracteristicilor de cost ale construcției și funcționării obiectului pieței imobiliare primare, arată că, în prima etapă a ciclului de viață, curba scade și corespunde costurilor investitorului pentru crearea unui obiect imobiliar. Punctul minim corespunde volumului total al investițiilor și coincide în timp cu momentul punerii în funcțiune a instalației. Deoarece cel mai important principiu al reproducerii obiectului pieței imobiliare primare în dinamică este integritatea ciclului și dezvoltarea acestuia în timp, toate tipurile de costuri și beneficii sunt reprezentate de-a lungul axei timpului (t). Intersecția curbei ciclului de viață în creștere cu axa timpului determină perioada de dezvoltare a capacității (perioada de recuperare), apoi începutul realizării unui profit (atingerea nivelului de cost planificat, rentabilitatea investiției în perioada de dezvoltare), cu începutul a căderii curbei, începe deteriorarea morală și fizică a obiectului. Fazele care caracterizează timpul de creație (reînnoire) al obiectului și timpul vieții sale în perioada de funcționare sunt deosebit de importante.
Prin determinarea raportului diferitelor faze, este posibil să se obțină eficiența comparativă a perioadelor ciclului de viață al pieței imobiliare primare, să se analizeze costurile și rezultatele contractantului și ale clientului. La a treia etapă a ciclului de viață al obiectului primar, începe perioada necesității de noi investiții. În teorie, a treia perioadă poate dura destul de mult. Limitarea fezabilității exploatării instalației este costurile suplimentare ale eliminării deteriorării fizice și morale.
Managementul imobiliar comercial este un tip de activitate antreprenorială care vizează utilizarea rațională a imobilelor existente, aducând profit maxim proprietarului acestei proprietăți. Gestionarea bunurilor imobiliare comerciale presupune implementarea unui set de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor, determinarea condițiilor de închiriere a zonelor, încasarea chiriei etc. pentru a face cea mai eficientă utilizare a bunurilor imobiliare din interesele proprietarului.
Obiectul principal al gestionării este un obiect imobiliar, care este înțeles ca o parte separată din punct de vedere juridic a imobilului, constând dintr-un teren (sau partea sa) și toate clădirile și structurile (sau părți ale acestora) asociate acestuia. Complexe de proprietăți, a căror bază sunt obiecte (grupuri de obiecte), unite de unitatea teritoriului, infrastructura de inginerie, scopul și complementare între ele în așa fel încât să poată fi considerate ca un singur complex interconectat de bunuri imobiliare, a căror gestionare în ansamblu asigură în cea mai mare măsură realizarea obiectivelor proprietarului. Administrarea proprietății se desfășoară în trei direcții:
Punctul de plecare al managementului imobiliar este definirea obiectivelor și obiectivelor acestui management.
Managementul imobiliar se caracterizează printr-o varietate de forme și mecanisme de manifestare a acestuia, în funcție de natura proprietății asupra proprietății. În acest sens, scopul gestionării imobiliare reprezintă rezultatul scontat al deținerii, cedării și utilizării unei proprietăți existente.
Acest rezultat așteptat este diferențiat în funcție de tipul de proprietate, de intențiile proprietarului și de stadiul ciclului de viață al proprietății.
Din punctul de vedere al rolului bunurilor imobile în realizarea intereselor proprietarului, toate bunurile imobile nerezidențiale pot fi împărțite în două tipuri:
În consecință, obiectivele managementului imobiliar sunt de două tipuri - săli de operațieși comercial.
Obiective de management sala de operație imobiliare:
Principalele obiective ale managementului comercial proprietățile imobiliare sunt:
În conformitate cu aceste obiective, managementul imobiliar trebuie să asigure îndeplinirea următoarelor sarcini:
În conformitate cu sarcinile de mai sus, sistemul general de gestionare a imobilelor este împărțit într-un număr de subsisteme interconectate. În același timp, subsistemele de control diferă în niveluri, dintre care se pot distinge:
La fiecare nivel al sistemului de management, este necesar să se rezolve o serie de sarcini suplimentare care decurg din conectarea obiectelor imobiliare individuale.
În plus, există anumite diferențe în lista sarcinilor pentru administrarea imobilelor comerciale și operaționale. Prezența unor obiective de bază comune implică unitatea sistemului de management imobiliar al tuturor claselor de sarcini.
Pentru a rezolva sarcinile stabilite, următoarele principii ar trebui puse pe baza sistemului de administrare a imobilelor comerciale.
1. Principiul finalității managementului. Pentru fiecare obiect imobiliar (complex imobiliar), proprietarul trebuie să stabilească scopul pe care îl urmărește și realizarea căruia servește obiectul.
Obiectivele ar trebui să fie cuantificate pentru a evalua gradul de fezabilitate și rezultatele activităților de realizare a acestora. Pe baza obiectivelor proprietarului, a monitorizării pieței și a analizei stării obiectului imobiliar (complexul imobiliar), pentru fiecare obiect de management, ar trebui elaborată o listă de măsuri pentru a asigura realizarea maximă a obiectivelor proprietarului (strategii și programe de administrare a proprietății). Programele de gestionare (planuri de afaceri) pentru fiecare obiect imobiliar trebuie să conțină indicatori justificați din punct de vedere economic pentru planificarea pe termen mediu și actual, rezultatele financiare, economice și de altă natură.
În ceea ce privește imobilele comerciale, conceptul de „cea mai bună și mai eficientă utilizare” înseamnă o astfel de utilizare, care dintre toate cazurile de utilizare permisă din punct de vedere legal, fezabilă din punct de vedere financiar, acceptabilă financiar și cea mai productivă are ca rezultat o creștere a valorii de piață a obiectului, reducând la minimum costuri și maximizarea veniturilor proprietarului obiectului.cu o rată adecvată de rentabilitate și risc pe termen lung.
Pe baza celei mai bune și mai eficiente utilizări, este selectată una sau alta opțiune pentru utilizarea unei anumite proprietăți, care este apoi implementată în procesul de gestionare a acesteia.
Un administrator imobiliar profesionist este o persoană juridică sau fizică care, în baza unui acord cu proprietarul unui obiect imobiliar și în interesele sale, pentru o anumită perioadă în numele său, efectuează acțiuni legale și efective cu acest obiect, dacă acestea sunt nu este interzis de lege sau de un acord de încredere.
Activitățile companiei de administrare (MC) presupun o interacțiune eficientă nu numai cu proprietarul și utilizatorul imobilelor, ci și cu contractorii care curăță și repară obiecte imobiliare, furnizează energie electrică, apă și căldură. Responsabilitățile managerului includ crearea propriei echipe de lucrători care deservesc obiectul încredințat.
Versatilitatea și complexitatea proprietăților imobiliare, varietatea oportunităților de circulație a pieței și tipurile de utilizare necesită crearea unui sistem eficient de gestionare a imobilelor, care:
Principiul fundamental al managementului imobiliar este asigurarea unui proces de management structurat clar, crearea unui sistem deschis și transparent de interacțiune. Sarcina managerului este de a organiza un astfel de sistem de control asupra tuturor serviciilor facilității, care permite acoperirea a tot ceea ce se întâmplă la unitate, atât managerului însuși, cât și proprietarului.
Deschiderea sistemului permite menținerea gestionării facilității la un nivel profesional ridicat, eliminând deficiențele în timp și luând decizii cu promptitudine. Controlul clar și construirea competentă a sistemului de management al facilității vă permite să stabiliți și să mențineți o relație de încredere între proprietar și compania de administrare.
Lucrul cu bunuri imobiliare comerciale este un proces destul de complex, în care se disting următoarele funcții.
1. Relația cu proprietarul proprietății. Acestea joacă un rol cheie în succesul gestionării obiectelor, deoarece rezultatul va depinde în principal de relația stabilită. Activitățile managerului în relațiile cu proprietarul trebuie să fie legitime și transparente, iar relația dintre proprietar și manager trebuie formalizată în mod corespunzător.
Relațiile cu proprietarii de obiecte imobiliare sunt construite pe baza unui acord de administrare a imobilelor și a unui program de gestionare a imobilelor.
Relația juridică dintre proprietar și manager este specificată în Codul civil al Federației Ruse. În baza unui contract pentru administrarea unui obiect imobiliar (trust sau altă formă juridică), proprietarul obiectului imobiliar îl transferă societății de administrare pentru o perioadă specificată, iar societatea de administrare se angajează să gestioneze această proprietate în interesul proprietarul sau persoana specificată de acesta (beneficiar). Transferul unei proprietăți pentru administrare nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către societatea de administrare.
În limitele prevăzute de lege și încheiate prin contract, societatea de administrare exercită atribuțiile proprietarului în legătură cu proprietatea transferată conducerii. Ea este responsabilă pentru rezultatele gestionării, rambursând (în caz de lipsă dezvăluită de îngrijire cuvenită intereselor beneficiarului sau proprietarului) beneficiarului pentru profitul pierdut în timpul administrării proprietății și proprietarului pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea bunurilor, luând în considerare uzura naturală a acestuia, precum și profiturile pierdute. ... Prin urmare, se recomandă prescrierea formelor și mecanismelor de raportare a societății de administrare în contractul de administrare.
O formă tipică a unui contract de încredere în proprietate este prezentată în Anexa 1.
Principalul motiv pentru care proprietarul atrage o societate de administrare către administrarea proprietății care îi aparține este că aceasta din urmă obține rezultate mai bune în comparație cu managementul independent. Proprietarul nu este întotdeauna capabil să utilizeze în mod eficient proprietatea care îi aparține, să o gestioneze cu beneficiul cuvenit pentru el însuși. Astfel, prin transferul unei părți din drepturile lor către companiile de administrare, proprietarii:
Programul de gestionare a obiectelor imobiliare este dezvoltat de compania de administrare pe baza analizei stării curente a obiectului imobiliar și a prognozei schimbării acestuia pentru perioada de administrare. Programul de management conține o listă de activități în toate domeniile de administrare a proprietății, precum și un buget pentru venituri și cheltuieli.
Programul de management este aprobat de proprietar, care, evaluând implementarea acestuia, controlează realizarea obiectivelor stabilite. În conformitate cu acordul, societatea de administrare o dată pe lună sau trimestrial furnizează proprietarului un raport privind execuția bugetară a proprietății, cu ajustările necesare pentru perioada următoare.
Specificul serviciilor de închiriere constă în faptul că „consumul” de bunuri imobile are loc la locul creării și amplasării sale. Locatarii sunt deserviți direct la facilități. În plus, interacțiunea părților nu se limitează la momentul semnării contractului, ci durează pe întreaga durată a contractului de închiriere, care poate dura câțiva ani. Astfel, proprietatea devine „casa de afaceri” a chiriașului. Acest lucru necesită crearea unui mediu confortabil pentru implementarea acestuia, precum și o atmosferă favorabilă de cooperare și relații bune între personalul chiriașului și compania de administrare a proprietății.
Pentru ca planificarea financiară să fie eficientă, trebuie să definiți un sistem de indicatori-țintă și să asigurați automatizarea culegerii, prelucrării și analizei informațiilor.
10Organizarea întreținerii și curățării. Scopul întreținerii este de a asigura funcționarea proprietății. Pentru întreținerea normală a imobilelor, este necesar să aveți o idee clară asupra condițiilor de funcționare tehnică a acesteia: valorile limită ale încărcăturilor și natura acestora, acțiunile permise și interzise ale utilizatorului. Compania de administrare stabilește ce funcții pentru întreținerea și funcționarea instalației să funcționeze independent și care să delege unor artiști interpreți.
Organizațiile specializate pot efectua anumite tipuri de muncă și servicii: curățarea sanitară a spațiilor, îndepărtarea gunoiului și a deșeurilor menajere solide, reparații etc.
Aceste relații sunt construite pe baza unei împărțiri raționale a funcțiilor și a organizării relațiilor contractuale între societatea de administrare și organizațiile de utilități publice cu o împărțire adecvată a drepturilor, obligațiilor și responsabilităților părților.
Societatea de administrare efectuează o distribuție rațională a resurselor financiare între producătorii de servicii comunale, acționează ca client pentru întreținerea, întreținerea, repararea și dezvoltarea obiectelor imobiliare administrate de aceasta, precum și pentru furnizarea de servicii clienților.
Organizațiile de utilități publice îndeplinesc funcțiile contractanților (furnizorii de servicii) pentru întreținerea, întreținerea și repararea facilităților de utilități publice, precum și furnizarea de servicii.
Antreprenorii pentru reconstrucția și construcția imobilelor sunt organizații de reparații și construcții, companii financiare și de construcții sau companii financiare și de construcții și exploatare.
Atunci când interacționează cu contractorii, compania de administrare se străduiește să:
Pentru a obține efectul maxim, compania de administrare:
În procesul de îndeplinire a funcțiilor sale, compania de administrare:
Contractele pentru întreținerea, întreținerea, repararea și dezvoltarea obiectelor imobiliare trebuie să conțină:
Contractele pentru întreținerea, întreținerea, repararea și dezvoltarea obiectelor imobiliare sunt încheiate de societatea de administrare, de regulă, pe bază de concurență cu implicarea diferitelor organizații contractante, ceea ce face posibilă reducerea costurilor lucrărilor în temeiul contractului .
Relațiile cu antreprenorii se bazează pe principiile satisfacerii nevoilor clienților, respectând interesele proprietarului proprietății și beneficiul reciproc al societății de administrare și al contractanților.
Compania de administrare formulează cerințe pentru volumul și calitatea serviciilor achiziționate, pornind, în primul rând, de interesele clienților săi. Ea se străduiește să realizeze condiții de service acceptabile, deoarece are specialiști care sunt competenți în problemele tehnice ale exploatării și întreținerii obiectelor imobiliare, care pot discuta cu competență problemele profesionale cu colegii lor de la utilități. În plus, are suficiente resurse financiare pentru a-și apăra revendicările în cadrul negocierilor.
În același timp, societatea de administrare garantează contractanților că respectă toate condițiile de operare necesare pentru sistemele de susținere a vieții obiectului imobiliar, plata în timp util a serviciilor furnizate și stabilitatea cererii de utilități.
În procesul de acceptare a unui obiect de către compania de administrare, se efectuează o verificare detaliată a consumului său de energie și apă, iar apoi se repetă în fiecare an și când sunt înlocuite ansambluri importante de echipamente, reparații cosmetice sau planificate.
Potrivit experților, pierderile de căldură prin ferestrele și ușile logiei reprezintă, în medie, 40-60% din toate pierderile de căldură ale unei clădiri, prin urmare, reducerea lor în timpul funcționării este de o mare importanță și împiedică chiriașii să se plângă justificat cu privire la aerul scăzut temperatura în incintă. Etanșarea verandelor orizontale reduce permeabilitatea la aer a ferestrelor cu 50%.
Compania de administrare, având instalate contoare de apă și căldură, plătește utilitățile pentru consumul acestor resurse în funcție de consumul efectiv, și nu conform standardelor care sunt utilizate în procedura existentă pentru întreținerea obiectelor imobiliare. În același timp, standardul stabilit depășește semnificativ același indicator în multe orașe mari ale lumii.
Astfel, gestionarea imobilelor comerciale include: dezvoltarea conceptului de obiecte; consultanta; cercetare de piata; analiza financiară; recrutare de personal; analiza pieței; birou de planificare (retail, servicii) spațiu; lucrează cu chiriași; controlul funcționării tehnice a clădirii etc.
Gestionarea eficientă a proprietății asigură că clădirea este ocupată de chiriași atent selectați, localurile sunt păstrate în stare bună pentru a evita pierderea valorii sau plecarea chiriașilor, serviciile adecvate vor fi furnizate fără costuri nejustificate, dezacordurile cu chiriașii vor fi rezolvate prompt și cu parteneriatele vor fi menținute.
Procesul de administrare a proprietății poate fi împărțit în următoarele etape:
Se evidențiază următoarele puncte principale ale transferului obiectului imobiliar către management: stabilirea datei transferului; numirea persoanelor responsabile de livrarea și acceptarea obiectului.
Transferul trebuie efectuat în prezența clientului pentru conducere (și a managerului superior) cu o inspecție obligatorie și înregistrarea stării tehnice a clădirilor și structurilor, echipamentelor și facilităților.
Certificatul de acceptare trebuie să conțină:
Pentru acceptarea și transferul obiectului imobiliar, se creează un comision special, format din reprezentanți ai proprietarului și ai societății de administrare. Comisia realizează un inventar al bunurilor și documentelor transferate, stabilește starea tehnică a echipamentelor tehnice, a imobilelor, a bunurilor fixe și circulante transferate. De asemenea, Comisia înregistrează informații despre utilizatorii spațiilor. Caracteristicile terenului adiacent fac obiectul unei descrieri separate: suprafața totală a terenului, suprafața construibilă, zona de recoltare, îmbunătățirile existente, starea spațiilor verzi, gardurile, zona asfaltului poteci, peluze etc. În același timp, este elaborat un plan detaliat cu aplicarea rețelelor de inginerie externe și a comunicațiilor.
În etapa de pregătire a unui obiect imobiliar pentru uz comercial, este necesară detalierea și concretizarea strategiei de gestionare a obiectelor în programul de gestionare a obiectelor, se iau măsuri pentru a conferi proprietăților tehnice și economice necesare obiectului imobiliar. Un alt punct important al acestei etape este de a oferi proprietății proprietățile tehnice și economice necesare. În acest stadiu, se întâmplă următoarele:
În timpul modernizării, soluțiile de planificare pot fi îmbunătățite, echipamente noi de inginerie instalate.
Revizuirea este adesea necesară, adică eliminarea defecțiunilor tuturor elementelor uzate, restaurarea sau înlocuirea acestora cu altele mai durabile și mai economice, care îmbunătățesc performanța proprietății.
Astfel, măsurile de modernizare vizează reducerea perimării, iar reparațiile majore vizează reducerea deteriorării fizice a proprietății.
Pentru a determina eficacitatea modernizării și revizuirii unui obiect imobiliar, este necesar să se compare rezultatele economice obținute cu costurile pentru realizarea acestora. Rezultatele modernizării și revizuirii pot fi exprimate prin eliminarea deteriorării morale și fizice, economii în costurile de exploatare, o creștere a atractivității pieței și a valorii unei proprietăți, o creștere a veniturilor din chirie etc.
Pentru a crește atractivitatea proprietății, societatea de administrare trebuie să furnizeze nivelul necesar de îmbunătățire externă a acesteia.
Specificitatea organizării planificării funcționale a diferitelor tipuri de dezvoltare predetermină o abordare diferită a organizării sistemului de îmbunătățire externă, a întreținerii și funcționării elementelor sale individuale. În același timp, este posibil să se distingă dispozițiile generale care stau la baza formării, întreținerii și funcționării sistemului de îmbunătățire externă a imobilelor.
Procesul de înfrumusețare include proiectarea sistemului de înfrumusețare, implementarea proiectului de înfrumusețare, întreținerea și funcționarea tehnică, repararea și reconstrucția sistemului de înfrumusețare a obiectelor și a elementelor sale.
În domeniul îmbunătățirii tehnice a teritoriului adiacent, problemele organizării scurgerilor de suprafață, perturbate ca urmare a reparațiilor repetate ale căii rutiere și a încălcărilor funcționării sistemelor de drenaj, sunt de cele mai multe ori rezolvate.
Pentru a reglementa întreținerea spațiilor verzi, compania de administrare realizează un inventar al spațiilor verzi cu dezvoltarea unui pașaport pentru obiect.
Pașaportul obiectului zonei verzi indică informații despre starea spațiilor verzi, calendarul activităților de amenajare a teritoriului. Planul de amenajare a teritoriului este dezvoltat cu participarea designerului-decorator și cu implicarea altor specialiști.
În sistemul de îmbunătățire externă a unui obiect imobiliar, organizarea parcărilor ocupă locul cel mai important. Dimensiunea necesară a parcării este determinată pe baza unui locatar - 1 mașină. În plus, este necesar să aveți o rezervă suplimentară de aproximativ 10% din locurile de parcare, pentru care plata se face cu o rată crescută. Problema plasării unui parc auto în fiecare situație de urbanism necesită o soluție proprie, ținând seama de rezervele de dezvoltare teritorială existente.
Condițiile necesare pentru funcționarea vehiculelor speciale și colectarea deșeurilor ar trebui create și la obiectele imobiliare. În conformitate cu SanPiN, ar trebui alocate zone speciale pe teritoriu pentru plasarea containerelor cu intrări convenabile pentru transport.
Amplasamentele pentru instalarea containerelor trebuie îndepărtate din imobil la o distanță de cel puțin 20 m și nu mai mult de 100 m. Amplasarea siturilor de depozitare temporară a deșeurilor este convenită cu arhitectul raional și cu stațiile sanitare și epidemiologice raionale. Pentru a determina numărul de coșuri de gunoi (containere) care trebuie instalate, ar trebui să se procedeze din numărul de locatari care utilizează coșuri de gunoi, ratele de acumulare a deșeurilor și perioadele de depozitare a deșeurilor. Volumul estimat al coșurilor de deșeuri ar trebui să corespundă acumulării efective de deșeuri în perioadele celei mai mari generații a acestora.
Sunt stabilite cerințe separate pentru colectarea deșeurilor alimentare. Deșeurile alimentare pot fi colectate numai în recipiente special concepute (rezervoare, găleți etc.), vopsite în interior și în exterior cu vopsea și închise cu capace. Colectoarele de deșeuri alimentare ar trebui instalate în locuri convenite cu instituțiile locale ale serviciului sanitar și epidemiologic. Depozitarea temporară a deșeurilor alimentare în unitățile comerciale și de alimentație, indiferent de subordonarea acestora, trebuie efectuată numai în încăperi frigorifice.
Asigurarea este una dintre cele mai eficiente modalități de a proteja interesele proprietarului proprietății, clienților și societății de administrare. Sistemul de asigurare presupune:
Sistemul de protecție a asigurării unui obiect implică determinarea societății de administrare a riscurilor de asigurare care sunt cele mai tipice pentru un anumit teritoriu: incendii; explozii de gaz casnice; pătrunderea apei prin acoperiș; pătrunderea apei ca urmare a utilizării agenților de stingere a incendiilor; defecțiuni ale alimentării cu apă, încălzire, canalizare și sisteme de drenaj intern; acte de terorism și acțiuni ilegale ale unor terți etc. Lista posibilelor evenimente asigurate este convenită cu proprietarul obiectului.
Asigurarea de răspundere civilă a societății de administrare și a contractanților implică asigurarea riscului de răspundere pentru daunele cauzate locatarilor proprietății în timpul lucrărilor de întreținere, reparații curente și majore, re-echipare (reamenajare) a spațiilor instalației. Experiența arată că, chiar dacă există o justificare tehnică, este posibil să se producă prejudicii spațiilor învecinate și facilităților comune, să se reducă calitatea muncii atât a sistemelor și structurilor individuale, cât și a parametrilor stării tehnice a clădirilor în ansamblu. În același timp, nu sunt excluse accidentele de alimentare cu apă, canalizare, sisteme de încălzire și incendii care rezultă din vina construcției și a contractanților. Deteriorările pot apărea atât în timpul lucrului, cât și în timpul funcționării clădirilor. Acest tip de asigurare vă permite să creați un mecanism economic pentru asigurarea protecției intereselor de proprietate ale proprietarilor și chiriașilor în timpul reparației clădirilor și structurilor.
Asigurarea de răspundere civilă a societății de administrare face ca termenii contractului de închiriere să devină mai atrăgători, deoarece obligația societății de administrare de a compensa daunele cauzate de supratensiunile neașteptate de energie din rețea, întreruperea sistemului de canalizare și situații de urgență similare este susținută de o asigurare contracta.
Este plăcut și nu este dificil să vă imaginați ca proprietar al unui obiect imobiliar, este mult mai dificil să fiți unul și, cel mai important, să vă gestionați cu competență, primind un venit stabil.
De aceea, mulți investitori mari își oferă proprietățile pentru servicii complexe companiilor specializate în administrarea imobiliară. Ei aleg compania care le place și determină, de asemenea, aria responsabilității acesteia: ce anume va fi gestionat de organizația terță parte.
Când vine vorba de managementul profesional în domeniul imobiliarelor comerciale, experții preferă să utilizeze termenul occidental
Acest lucru se datorează faptului că până în prezent în limba rusă nu există analogi exacți ai acestor denumiri străine. Iar „Managementul proprietății” este o traducere prea generală pentru a acoperi toate nișele activității de management. Între timp, folosind denumirile occidentale, nu toți jucătorii de pe piață pot explica modul în care un termen diferă de altul și care este esența generală a acestor denumiri. Confuzia, probabil, se explică și prin faptul că noi (spre deosebire de Occident) nu avem o clasificare general acceptată a termenilor. Dacă piața de birouri, de exemplu, este clar structurată, atunci serviciile de management nu au un „numitor comun”. Oricum, să încercăm să ne dăm seama.
1. Managementul clădirilor
Acest termen occidental provoacă cea mai mare controversă și dezacord în rândul specialiștilor. De exemplu, unii sunt convinși că în Occident conceptul de Management al clădirilor nu este utilizat deloc în legătură cu activitatea de management.
Între timp, Sawatzky (o companie canadiană de administrare imobiliară) consideră că administrarea clădirilor poate fi combinată cu administrarea proprietății într-un concept care cuprinde o gamă largă de servicii legate de administrarea, întreținerea și operarea imobilelor.
Există, de asemenea, o părere că Managementul clădirilor este managementul construcțiilor, și anume: participarea la managementul de proiect, consultarea specificațiilor tehnice, proiectarea și alegerea sistemelor de inginerie.
Mai mult, există o interpretare a acestui termen în rândul experților ca gestionarea unui obiect în funcție de fazele ciclului de viață: proiectare, construcție, construcția unei clădiri și eliminarea acesteia.
De asemenea, se poate observa că unii experți consideră că Managementul clădirilor este operația tehnică a unui obiect, de la construcție (gestionarea terenurilor, proiectarea obiectelor) până la demolarea acestuia. În timpul funcționării clădirii, managerul clădirii gestionează lucrările de reparații și inginerie.
Un manager de instalație se distinge de un manager de clădire prin anumite tipuri de activități de management pe faze ale ciclului de viață al clădirii. Managerul clădirii se caracterizează prin următoarele funcții:
1. Managementul proiectării, adică alegerea celei mai bune utilizări a terenului;
2. Managementul proiectării instalației.
3. Managementul fabricației - construcție, construcție, atât obiectul în sine, cât și îmbunătățiri inseparabile.
4. Gestionarea circulației - procesul de încheiere a tranzacțiilor de cumpărare și vânzare, închiriere, donație, gaj, transfer al dreptului de gestionare economică și gestionare operațională.
5. Managementul consumului - întreaga gamă de operațiuni pentru furnizarea de servicii legate de utilizarea de către clienți a proprietății în scopul propus, precum și servicii suplimentare și conexe.
6. Managementul întreținerii și funcționării.
7. Managementul revizuirii, modernizării, reconstrucției și restaurării.
8. Gestionarea reprofilării datorită schimbărilor în obiectivele de management sau în mediul extern.
9. Managementul eliminării, demolării și eliminării.
Din lista de mai sus, atribuțiile administratorului facilității includ următoarele puncte: 2, 4 (în chirii), 5, 6, 7 și 8. Problemele de construcție sunt dincolo de competența sa datorită specificității lor speciale.
2. Managementul facilității
Managementul facilității vizează gestionarea eficientă a tuturor serviciilor, asigurând funcționarea continuă a unei proprietăți comerciale. Sarcinile de gestionare a facilității includ controlul asupra furnizorilor de resurse, organizarea activității serviciilor de servicii și rezolvarea problemelor de construcție, reparații curente și de urgență.
Managementul facilității desfășoară procesele de funcționare a obiectului imobiliar și include următoarele activități:
Inginerie
Operațiune tehnică
Curățarea și întreținerea teritoriilor
În străinătate, în prezent, termenul de gestionare a facilităților înseamnă un serviciu creat în cadrul organizației, care, în timp ce se află într-o anumită facilitate, este conceput pentru a optimiza componenta infrastructurală și administrativă a clădirii.
În plus față de proiectarea clădirii, această structură poate gestiona și resursele care asigură buna funcționare a corporației: servicii pentru șoferi, magazioniști, servicii de securitate. Și managerul facilității decide la fața locului ce serviciu ar trebui externalizat și care nu. Astăzi, tendința este că multe servicii legate de administrarea facilităților sunt externalizate.
Pentru o mai bună înțelegere a specificului activității unui manager de instalație, ar trebui subliniate punctele esențiale care îl disting de specialiștii în specialitățile conexe. În ciuda identității obiectului de activitate al acestor specialiști - clădirea și complexul adiacent de terenuri și proprietăți, diferențierea se manifestă în diferența dintre modelele de lucru cu acesta.
Deci, clienții serviciilor de administrare imobiliară sunt structuri care sunt gata să investească în operațiuni imobiliare pentru a obține profit. Evident, proprietarul sau investitorul se confruntă cu sarcina de a determina profitabilitatea operațiunilor viitoare și pentru calcularea și implementarea acestora sunt necesari profesioniști - administratori imobiliari. În același timp, în sfera intereselor lor poate exista un astfel de model de administrare a proprietății - administrarea încrederii, atunci când este deja potrivit să vorbim nu despre administrarea imobiliară, ci despre administrarea activelor (servituți, contracte ipotecare, împrumuturi pentru reconstrucție) , capital de investiții).
Funcțiile managerului facilității în conformitate cu ciclul de viață al organizației sunt:
1. Participarea la dezvoltarea proiectului unei clădiri (complex de clădiri) pentru a asigura conformitatea caracteristicilor structurale și de planificare ale clădirii cu sarcinile sale funcționale viitoare.
2. Controlul asupra furnizării de către organizațiile de construcții a unei configurații raționale și cuprinzătoare a sistemelor sanitare și a rețelelor electrice.
3. Achiziționarea de mobilier și echipamente de birou, proiectarea spațiilor, organizarea locurilor de muncă ale personalului.
4. Amplasarea rațională a facilităților publice (cantine, zone de recreere și parcare) în raport cu locurile de muncă și organizarea procesului de funcționare a acestora.
5. Controlul asigurării unui mediu într-o organizație care îndeplinește standardele sanitare și igienice necesare.
6. Organizarea curățării spațiilor, funcționarea curentă a echipamentelor tehnice și tehnice ale clădirii.
7. Controlul asupra utilizării raționale a resurselor energetice neproductive.
8. Asigurarea securității la incendiu, precum și a siguranței personalului, a bunurilor materiale, a cunoștințelor, prin protejarea împotriva influențelor externe (spionaj, intruziune a persoanelor neautorizate); controlul mișcărilor și accesul personalului la diverse obiecte.
9. Reconstrucția și reamenajarea spațiilor în conformitate cu cerințele de creștere a productivității muncii, schimbarea standardelor arhitecturale, tehnice, sanitare și ergonomice.
10. Organizarea tuturor tipurilor de lucrări de reparații și controlul asupra implementării acestora.
11. Interacțiunea cu structurile de stat și municipale care îndeplinesc funcții de control în raport cu organizația.
12. Controlul plăților pentru utilități, servicii ale serviciilor de întreținere externe.
13. Crearea imaginii organizației (exterior și interior al clădirii, îmbunătățirea teritoriului adiacent).
14. Pregătirea conferințelor, inclusiv organizarea de întâlniri și acomodarea participanților.
15. Managementul relocării personalului și echipamentelor.
Poate că singurul lucru pe care sunt de acord experții este că sintagma Managementul clădirilor nu este folosită de toate companiile de administrare. Explicația este simplă - există denumiri mai tradiționale care caracterizează activitatea de management.
3. Administrarea proprietății
Acest tip de management are ca scop creșterea profitabilității unui obiect și gestionarea valorii acestuia. Sarcina principală a administrării proprietății este de a gestiona procesele de marketing, activități financiare și juridice.
Administrarea proprietății este baza dezvoltării comerciale a proiectului și include următoarele activități:
Promovarea obiectului pe piață
Managementul operational
Planificare financiara
Administrarea proprietății este un concept cuprinzător care, pe lângă întreținerea tehnică a clădirilor, include și gestiunea administrativă și juridică, de exemplu, vânzarea spațiilor proprietarului, utilizarea comercială suplimentară a spațiilor, menținerea întregului flux de documente juridice și financiare ale unui obiect etc.
Astfel, Managementul proprietății este un nivel diferit de servicii pentru proprietari în comparație cu gestionarea facilităților. Managementul facilității nu se caracterizează prin tranzacții imobiliare. În același timp, compania care se ocupă cu administrarea proprietății însăși oferă servicii pentru întreținerea clădirilor, doar că gama serviciilor sale este mult mai largă decât cea a unei companii extrem de specializate. Menținerea tuturor relațiilor cu chiriașii cu privire la problema contractelor, colectarea plăților, rezolvarea problemelor de asigurare, menținerea contabilității proiectului, transferul de fonduri în contul proprietarului - toate acestea se numesc pe bună dreptate Managementul proprietății de către experți.
Astăzi, există o tendință destul de interesantă pe piață, atunci când o companie de consultanță creează o companie de management și oferă clienților săi management de proiect cuprinzător - de la consultări în etapa de proiectare la servicii de grădinărit peisagistic. O astfel de combinație este foarte eficientă, deoarece permite proprietarului să schimbe complet problema obținerii unui profit pe umerii unei companii.
4. Managementul activelor
Gestionarea activelor își stabilește sarcina de a gestiona cel mai eficient activele imobiliare și portofoliile de investiții. Acesta este managementul încrederii în capitalul investitorului cu scopul de a-l mări.
Gestionarea activelor determină direcția activităților de investiții în proiecte imobiliare comerciale și include următoarele activități:
· Lucrați la bursă
· Management financiar
Managementul activelor este o nouă direcție pe piața managementului imobiliar. În Rusia, acest serviciu nu este încă solicitat din cauza dezvoltării insuficiente a economiei în general și a pieței serviciilor de management în special. În Occident, acest serviciu este foarte solicitat.
Un manager de acest nivel nu trebuie doar să fie un bun administrator, ci și un excelent specialist în domeniul imobiliar și un economist competent. El trebuie să înțeleagă ce este o investiție, de ce proprietarul a construit obiectul, ce așteaptă de la el, cu ajutorul mecanismelor pe care le puteți obține randamentul financiar maxim etc. Acesta nu mai este un manager pur, ci un consilier care spune cum să dispuneți de proprietate, ținând cont de situația existentă a pieței.
În conformitate cu practica predominantă în Occident, managerul de proiect primește venituri din arendarea imobilelor în contul său special și acționează în funcție de situația pieței. Puterile unor astfel de manageri în acest caz sunt foarte mari. De fapt, aceștia sunt manageri de finanțe și sunt responsabili nu numai pentru tranzacțiile imobiliare individuale, ci și pentru dezvoltarea și implementarea strategiilor de maximizare a profiturilor din proprietățile administrate. Managerului i se încredințează, de exemplu, să ia în mod independent decizii cu privire la ce parte a obiectelor să pornească pentru reconstrucție, care parte - să fie reutilizate și care parte - să lase ca sursă principală de venit.
S-a răspândit opinia că relația tuturor tipurilor de administrare a proprietății de mai sus poate fi reprezentată sub forma unui fel de păpușă cuibăritoare, în care AM va include RM și că, la rândul său, FM. Cu toate acestea, acest lucru nu este întotdeauna cazul. Desigur, există companii AM, în cadrul cărora funcționează departamentele RM și FM, dar în cele mai multe cazuri situația este diferită: companiile AM nu au alte tipuri de management în structurile lor. Tipurile de administrare a proprietăților nu sunt ierarhizate și toate cele trei tipuri de gestionare pot fi prezente independent în aceeași clădire. Aceste structuri nu vor fi conectate între ele, dar, în mod natural, vor interacționa organic. Punctul într-o astfel de structurare a controalelor este că AM, RM și FM se confruntă cu sarcini de diferite niveluri în natură și tip de activitate. În general, în opinia noastră, aceste tipuri de management pot fi considerate ca structuri subordonate unele cu altele.
