2.1. DEFINIȚIA PROPRIETĂȚII GENERALE ACȚIONATE
Proprietatea pe acțiuni comune este proprietatea care este în proprietatea comună cu determinarea ponderii fiecăruia dintre participanți și dreptul coproprietarului de a primi o anumită parte din venituri din utilizarea proprietății, precum și obligația sa de a suporta o anumită parte din costurile menținerii proprietății comune.
Ponderea este exprimată ca fracție sau procent. Conform paragrafului 1 al art. 245 din Codul civil, cotele participanților sunt presupuse a fi egale, cu excepția cazului în care rezultă altfel dintr-o lege, un acord sau esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei.
Mărimea acțiunii se poate modifica din diverse motive: modificări ale compoziției participanților, îmbunătățiri ale proprietății etc.
Conform paragrafului 3 al art. 245 din Codul civil, atunci când aduce îmbunătățiri proprietății în conformitate cu procedura stabilită, participantul are dreptul de a-și crește cota proporțional cu creșterea valorii proprietății comune, dacă îmbunătățirea este inseparabilă sau dobândește dreptul de proprietate la o îmbunătățire separabilă fără a-și crește cota.
Conform art. 247 GK Exercitarea dreptului de proprietate comună comună are loc de comun acord de către toți proprietarii. Dacă nu există un acord cu privire la proprietatea sau utilizarea proprietății comune, fiecare participant are dreptul să soluționeze litigiul în instanță. Dacă nu există un acord cu privire la cedarea bunurilor comune, litigiul nu poate fi soluționat de instanță.
Proprietarul are dreptul să-și asigure posesia și să folosească o parte din proprietatea comună proporțional cu partea sa și, dacă acest lucru este imposibil, să solicite compensații corespunzătoare de la alți participanți. Dreptul coproprietarului la acțiunea care i-a fost alocată pentru deținere și utilizare este unul real și, dacă este formalizat în mod corespunzător, este protejat de încălcări de către proprietarii de alte acțiuni.
Fiecare dintre coproprietari are dreptul de a dispune independent doar de partea sa din dreptul de proprietate comună.
În Codul civil al Federației Ruse sunt consacrate două tipuri de proprietate comună: comună și comună (clauza 2, articolul 244). Proprietatea comună se numește proprietate comună atunci când fiecare dintre participanții săi deține o anumită acțiune. În proprietatea comună comună, acțiunile participanților săi nu sunt predeterminate; ele sunt fixate numai atunci când proprietatea comună este divizată sau separată de aceasta. În consecință, proprietatea comună este adesea denumită proprietate neproprietară.
Fiecare participant la proprietatea comună comună și, în cele din urmă, la proprietatea comună comună - atunci când este divizat sau separat de aceasta - are dreptul la o acțiune. Fiecare coproprietar deține o parte din proprietatea tuturor bunurilor comune. Dreptul fiecărui coproprietar nu se limitează la nicio parte specifică a unui lucru comun, ci se aplică întregului lucru. Obiectul acestui drept ca drept de proprietate este un lucru. Specificul proprietății comune este că mai multe persoane dețin dreptul de proprietate asupra aceluiași obiect material.
Proprietatea comună poate apărea din orice motiv permis de lege sau contract. Legea nu prevede o listă exhaustivă a motivelor apariției acesteia. Prin acordul participanților la proprietatea comună comună și, dacă nu se realizează, atunci printr-o hotărâre judecătorească, proprietatea comună poate fi stabilită asupra proprietății lor comune: este permisă transferarea proprietății din regimul proprietății comune comune în regimul proprietate comună comună.
Compoziția participanților la proprietatea comună comună, care poate reprezenta diferite forme și tipuri de proprietate, nu este limitată de lege. Este permisă proprietatea partajată nu numai a cetățenilor, ci și a cetățenilor și a persoanelor juridice, a cetățenilor și a statului, a persoanelor juridice și a statului, a altor subiecți ai dreptului civil în orice combinație.
Formarea unei proprietăți comune comune este posibilă numai în cazurile prevăzute direct de lege. Trecerea de la un regim comun de proprietate comună la un regim comun de proprietate comună este, din nou, posibilă numai atunci când legea o permite. Relațiile de proprietate comună comună au mult mai mult un caracter de încredere personală decât relațiile de proprietate comună comună și, prin urmare, cercul participanților la proprietatea comună comună trebuie inevitabil limitat.
În proprietatea comună, măsurarea cantitativă a cotei este importantă. Acest lucru este necesar pentru repartizarea între coproprietari a veniturilor aduse de proprietatea comună și cheltuielile efectuate pentru aceasta, pentru a determina ce poate pretinde coproprietarul atunci când proprietatea comună este divizată sau când este separată de aceasta . În plus, dimensiunea acțiunii se schimbă de-a lungul existenței proprietății comune. Poate crește sau scădea datorită modificărilor în componența participanților la proprietatea comună, îmbunătățirilor proprietății comune și o serie de alte circumstanțe care trebuie luate în considerare.
Acțiunile participanților la proprietatea comună sunt considerate egale, cu excepția cazului în care rezultă altfel dintr-o lege, un acord sau esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei. Prin acordul tuturor coproprietarilor, procedura de determinare și modificare a acțiunilor lor poate fi stabilită în funcție de contribuția fiecăruia dintre aceștia la formarea și creșterea proprietății comune. În cazul în care coproprietarul a adus îmbunătățiri proprietății comune, atunci soarta îmbunătățirilor și impactul acestora asupra dimensiunii părții coproprietarului în proprietate depinde dacă, în primul rând, procedura stabilită a fost urmată la efectuarea îmbunătățirilor și, în al doilea rând, dacă îmbunătățirile sunt inseparabile sau separabile. Dacă îmbunătățirile sunt inseparabile și procedura stabilită a fost respectată atunci când au fost făcute, atunci coproprietarul care a făcut îmbunătățirile poate cere o creștere a dimensiunii cotei sale proporțional cu creșterea valorii proprietății comune. Dacă nu s-a urmat procedura de îmbunătățire inseparabilă, atunci coproprietarul nu are dreptul să ceară o creștere a dimensiunii acțiunii sale. În ceea ce privește îmbunătățirile separabile, acestea, dacă nu se prevede altfel prin acordul coproprietarilor, devin proprietatea celui care le-a făcut. Astfel, introducerea unor astfel de îmbunătățiri, întrucât sunt separabile, nu dă dreptul în sine să solicite o creștere a ponderii.
Conținutul dreptului la proprietate comună este constituit din puterile coproprietarilor de a deține, utiliza și dispune de proprietatea comună. Fiecare coproprietar, atunci când își exercită dreptul la proprietate comună, indiferent de mărimea acțiunii sale, are un vot. Exercitarea dreptului la proprietate comună ar trebui să aibă loc cu acordul reciproc al tuturor coproprietarilor. Dacă nu se ajunge la un acord, atunci determinarea consecințelor dezacordurilor apărute depinde dacă acestea se referă la exercitarea puterilor de a deține și utiliza proprietatea comună sau a autorității de a dispune. Dacă coproprietarii nu au fost de acord cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune, atunci fiecare dintre aceștia, cel puțin rămânând la singular, poate merge în instanță. Bazele și metodele de divizare și separare sunt diferite. Împărțirea și împărțirea pot avea loc, atât prin acordul comun al coproprietarilor, cât și printr-o hotărâre judecătorească. Separarea unei acțiuni de proprietatea comună are loc la cererea nu numai a coproprietarului alocat, ci și a creditorilor pentru executarea silită a proprietății debitorului. Împărțirea și împărțirea, dacă este permisă de lege și posibilă fără daune disproporționate asupra bunurilor, se efectuează prin împărțirea unei acțiuni în natură. Dacă alocarea unei acțiuni în natură este imposibilă, coproprietarul alocat primește compensații monetare sau de altă natură. Decontările între coproprietari au loc, de asemenea, atunci când proprietatea în natură nu poate fi alocată în conformitate cu mărimea acțiunii deținute de fiecare dintre ei. Împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta trebuie să aibă loc proporțional cu acțiunile deținute de coproprietari.
În conformitate cu principiul consimțământului reciproc, care este necesar atunci când se exercită dreptul de a dispune de bunuri comune, plata oricărei compensații către participantul său de către restul coproprietarilor în loc de alocarea unei acțiuni în natură este permisă numai cu acordul acestuia . În același timp, în abatere de la această regulă, se prevede că, atunci când ponderea coproprietarului este nesemnificativă, nu poate fi distinsă în natură și coproprietarul nu are niciun interes semnificativ în utilizarea proprietății comune, instanța poate , chiar și în absența consimțământului său, obligă ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. Odată cu primirea despăgubirii de la proprietar, acesta pierde dreptul la o cotă în proprietatea comună (clauzele 4 și 5 ale articolului 252 din Codul civil).
2.2. ELIMINAREA PROPRIETĂȚII COMUNE
Pentru a răspunde la întrebarea ordinii în care se dispune proprietatea comună comună, în primul rând, ar trebui să ne familiarizăm cu conceptul de proprietate comună. Deci, dacă proprietatea este deținută de două sau mai multe persoane, aceasta le aparține în baza proprietății comune (articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse), în timp ce cota fiecărui proprietar poate fi determinată (proprietate comună) sau nedeterminată (proprietate comună).
Eliminarea proprietății în proprietate comună comună se efectuează de comun acord de către toți participanții săi. Adică, proprietarul poate dispune de partea sa în proprietate, ținând cont de următoarea regulă: atunci când vinde o acțiune în proprietate comună către un străin, ceilalți participanți la proprietate comună au dreptul preventiv de a cumpăra acțiunea vândută la preț pentru care se vinde și în alte condiții egale, cu excepția vânzărilor la licitație publică (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, vânzătorul acțiunii este obligat în scris să notifice ceilalți participanți la proprietatea comună cu privire la intenția de a vinde acțiunea sa către o parte externă, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde. Și numai atunci când ceilalți participanți la proprietate comună refuză să cumpere o cotă de proprietate (pentru bunuri imobile în decurs de o lună și pentru bunuri mobile în termen de zece zile de la data notificării), vânzătorul are dreptul de a vinde acțiunea sa oricărei persoane .
În același timp, un participant la proprietate comună (proprietatea este împărțită în acțiuni) își poate promite partea sa în dreptul la proprietate comună fără acordul altor proprietari. În cazul executării silită a unei părți din proprietatea comună, se păstrează interesele celorlalți proprietari. Astfel, conform articolului 255 din Codul civil al Federației Ruse, ceilalți proprietari își păstrează dreptul de cumpărare preventivă a acțiune vândută. Și numai dacă restul participanților la proprietatea comună refuză să dobândească cota debitorului, creditorul are dreptul de a cere în instanță executarea silită a cotei debitorului în dreptul de proprietate comună prin vânzarea acestei acțiuni la licitație publică.
În conformitate cu art. 245 din Codul civil al Federației Ruse, dacă acțiunile participanților la proprietatea comună comună nu pot fi stabilite în baza legii și nu sunt stabilite prin acordul tuturor participanților săi, acțiunile sunt considerate egale. Participanții la proprietatea comună pot stabili, de comun acord, modul în care se va schimba dimensiunea părții lor în cazul în care fiecare dintre ei contribuie la educație și la creșterea proprietății comune.
Un participant la o proprietate comună care a adus îmbunătățiri inseparabile la această proprietate pe cheltuiala sa, în conformitate cu procedura stabilită pentru utilizarea proprietății comune, are dreptul la o creștere corespunzătoare a cotei sale în dreptul la proprietatea comună.
Îmbunătățirile separate ale proprietății comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul participanților la proprietatea comună comună, vor deveni proprietatea participantului care le-a făcut.
Eliminarea proprietății în proprietate comună comună se efectuează de comun acord de către toți participanții săi. Fiecare participant la proprietatea comună este obligat să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți pentru proprietatea comună proporțional cu partea sa, precum și la costurile de întreținere și conservare a acesteia.
Cu toate acestea, un participant la o proprietate comună comună are dreptul, la discreția sa, să vândă, să doneze, să lase moștenire, să gajeze partea sa sau să dispună de ea în alt mod. Dacă un participant în proprietate comună își vinde acțiunea către un străin, el este obligat să respecte dreptul preventiv de a cumpăra alți participanți, notificându-i despre vânzarea viitoare (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).
Atunci când o acțiune este vândută cu încălcarea dreptului preventiv de cumpărare, orice alt participant la proprietatea acțiunii are dreptul de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta în termen de trei luni.
Instituția proprietății comune în Federația Rusă este reprezentată de două modele principale de proprietate - comună și comună. Care este specificul fiecăruia dintre ei? Cum se realizează în comun formarea dreptului de proprietate? Cum este împărțită și separată o parte a unui bun în proprietatea exclusivă a unui cetățean?
Proprietatea comună este una dintre subspeciile modelului de proprietate comună asupra anumitor proprietăți de către mai mulți cetățeni prevăzut de legislația Federației Ruse. Caracteristica sa distinctivă este absența acțiunilor în proprietatea asupra activelor cu o valoare specifică. Ce este „proprietatea comună”? Definiția acestui termen sună simplu - proprietate deținută de două sau mai multe persoane în același timp. Fiecare dintre coproprietari poate deține o anumită parte din proprietate. În acest caz, modelul de proprietate partajată este la fel.
În proprietate comună, oamenii dețin proprietăți, gestionându-le și cedându-le exclusiv în cadrul procesului decizional colectiv. Proprietatea comună în acest sens este un activ indivizibil. Este posibil să-l vindeți, să-l donați, să îl împărțiți numai pe baza unor acorduri personale.
Proprietatea comună comună, în ciuda apariției sale pe scară largă, poate fi reprezentată, dacă respectați prevederile legislației ruse, într-o gamă relativ mică de soiuri. În primul rând, poate fi proprietate comună a soților, de exemplu, un apartament. În al doilea rând, proprietatea comună comună poate fi observată în cadrul organizării colective a economiei țărănești.
În istoria juridică a Federației Ruse, au existat perioade în care modelul corespunzător de proprietate ar putea fi format, de exemplu, la privatizare. Dar, de-a lungul timpului, au fost aduse modificări legislației rusești, potrivit cărora, la privatizare, o persoană ar putea obține doar o anumită parte din proprietatea comună.
Mai sus, am observat că cetățenii pot dispune de proprietate în proprietate comună, coordonând toate acțiunile între ele. Să luăm în considerare acest aspect mai detaliat.
Proprietatea comună în cadrul proprietății comune conferă, prin urmare, fiecărui proprietar dreptul de a efectua tranzacții în numele său, reflectând înstrăinarea proprietății. Mai mult, toate acțiunile trebuie coordonate cu alți proprietari. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci tranzacțiile pot fi recunoscute, în special în instanță, invalide.
În același timp, așa cum observă unii avocați, coproprietarii de bunuri au dreptul de a revoca o tranzacție făcută fără știrea lor numai dacă se dovedește că actele de dispunere a bunului care este deținut în comun au fost comise de alți proprietari care au realizat că nu aveau autoritatea de a întreprinde acțiuni adecvate ... Adică, instanța poate anula afacerea cu privire la procesul soției împotriva soțului pentru închirierea unui apartament dacă dovedește că soțul ei era conștient că este împotriva închirierii proprietății, dar, în ciuda acestui fapt, a semnat un acord cu chiriașii.
Proprietatea comună asupra proprietății poate fi împărțită în modul prevăzut de lege. Care este specificitatea acestei proceduri? Una dintre prevederile cheie ale legislației referitoare la împărțirea proprietății comune este necesitatea de a determina în prealabil cantitatea specifică de acțiuni pentru fiecare dintre viitorii proprietari ai proprietății. În același timp, dacă respectați dispozițiile articolului 254 din Codul civil al Federației Ruse, acțiunile în cauză sunt recunoscute ca fiind egale, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau cu acordurile private dintre părți.
În general, procedura în cadrul căreia se realizează împărțirea proprietății comune este similară algoritmului tipic procedurii atunci când este alocată o cotă într-o proprietate comună comună. Cu excepția cazului în care, desigur, se prevede altfel în acte juridice sau nu rezultă din particularitățile comunicărilor dintre proprietari.
Am menționat mai sus că unul dintre modelele prevăzute de proprietate comună asupra proprietății presupune faptul că subiecții acestor relații juridice sunt căsătoriți. Care sunt caracteristicile managementului imobiliar efectuate în acest scenariu? Care este specificul unei astfel de categorii juridice ca proprietatea comună comună a soților?
Principalul mecanism de formare a proprietății, pe care cetățenii căsătoriți îl vor deține în cadrul modelului luat în considerare, este achiziționarea de bunuri în perioada de conviețuire. În același timp, Codul familiei al Federației Ruse își asumă două formate principale de relații de proprietate între soți - pe baza legii și, de asemenea, pe baza unui acord.
Care sunt caracteristicile proprietății comune comune a soților în primul scenariu? Acest regim juridic al proprietății este în vigoare prin lege și este relevant dacă nu există alte condiții în contractul de căsătorie. Aceasta este o proprietate care a fost dobândită în perioada de conviețuire a soților. Ce tipuri de proprietăți îi pot aparține? Dacă respectați prevederile legii, acesta poate fi venit - sub formă de salarii, încasări din afaceri, vânzări de produse de muncă intelectuală, pensii, beneficii sociale. De asemenea, conceptul de proprietate comună format în procesul de coabitare a soților include proprietăți, valori mobiliare, acțiuni în întreprinderi. În același timp, în cazul general, așa cum au observat avocații, nu contează cine a depus mai multe eforturi pentru a dobândi anumite active - soț sau soție.
Proprietatea, care aparținea fiecărui cetățean căsătorit, înainte de înregistrarea oficială a relației lor, le aparține în baza dreptului de proprietate personală. De asemenea, Codul familiei prevede un scenariu potrivit căruia proprietatea pe care soțul sau soția a dobândit-o în perioadele în care, din orice motiv, a trăit separat, aparține fiecăruia dintre ele pe baza dreptului de proprietate personală.
O altă caracteristică care caracterizează proprietatea comună a soților este existența unui mecanism de stabilire a unui model de proprietate comună, dacă se înregistrează faptul că în timpul procesului de viață în căsătorie, soțul sau soția a investit unele resurse în proprietatea soțului astfel încât valoarea activelor a crescut semnificativ. Aceasta poate fi, de exemplu, efectuarea de reparații la scară largă într-un apartament, re-echiparea unui tip de local în altul.
Soții pot dispune de proprietatea comună coordonând acțiunile propuse între ele. Mai mult, dacă o anumită tranzacție cu proprietatea de către un proprietar necesită legalizare, atunci consimțământul coproprietarului trebuie să fie certificat și de un notar. Dacă documentul relevant nu este întocmit, atunci tranzacția poate fi, de asemenea, invalidată.
Un fapt interesant este că, conform documentelor, proprietarul proprietății poate fi unul. De exemplu, dacă acesta este un apartament, atunci numai numele complet poate fi indicat în certificatul de înregistrare a dreptului de proprietate ca proprietar al acestuia. soț. Cu toate acestea, dacă proprietatea a fost cumpărată de el în timpul căsătoriei, atunci soția sa va fi considerată și celălalt proprietar deplin. De asemenea, se poate observa că, datorită administrării comune a proprietății, proprietarii sunt, de asemenea, obligați să o mențină împreună, să plătească impozite stabilite prin lege etc.
De regulă, proprietatea comună a soților este supusă divizării numai după divorț. Cu toate acestea, această procedură este posibilă și în perioada în care cetățenii sunt căsătoriți. Scenarii de acest gen sunt acceptabile în astfel de cazuri:
După cum am menționat deja mai sus, cuantumul cotei pe care o primește fiecare dintre soți este, în general, egal. În același timp, instanța poate corecta această formulă, considerând corect să se înzestreze soțul sau soția cu o proporție mai mare. În acest caz, instanța are dreptul să numească soțul care a primit o cotă mai mică, o compensație monetară într-o sumă proporțională cu volumul de proprietate asupra proprietății, care este transferată în favoarea altui proprietar. Aceleași reguli se aplică dacă se determină o cotă într-o proprietate comună imediat după divorț.
În ceea ce privește înstrăinarea bunurilor după încetarea căsătoriei, se poate remarca o nuanță interesantă. Faptul este că, dacă, de exemplu, oamenii au divorțat în 2011, iar apartamentul nu a fost încă vândut sau divizat, acesta păstrează proprietatea comună comună. Dacă, de exemplu, un coproprietar care a fost soț vrea să dispună cumva de proprietate, va trebui să obțină consimțământul cetățeanului care i-a fost soție.
Luați în considerare un alt scenariu, prevăzut de Codul familiei al Federației Ruse, în care soții pot determina modelul de proprietate comună. Este vorba despre întocmirea unui contract de căsătorie, în cadrul căruia pot fi prescrise condițiile corespunzătoare.
Acest document poate stabili că, de exemplu, proprietatea comună a unui apartament nu va fi comună, ci comună. În același timp, în contractul de căsătorie, este posibil să se prescrie condițiile atât în legătură cu proprietatea pe care soții o au deja, cât și sub aspectul viitoarei achiziții a acestei sau acelei proprietăți de către soț și soție în perioada de conviețuire. Un fapt interesant este că documentul în cauză poate fi întocmit și semnat de soți nu numai înainte de înregistrarea căsătoriei, ci și în perioada în care starea civilă corespunzătoare este relevantă.
Cum poate fi exercitat dreptul de proprietate comună comună de către soți în practică? Să luăm un scenariu atunci când vine vorba de vânzarea unei acțiuni într-un apartament de către unul dintre cetățenii căsătoriți. Să presupunem că soțul și soția au reușit să cadă de acord cu privire la cât din proprietatea pe care o vor deține fiecare. Soțul a decis atunci că va vinde bunul existent, de exemplu, contactând un agent imobiliar.
Particularitatea legislației ruse care reglementează dreptul de proprietate comună este că presupune stabilirea priorității în rândul cumpărătorilor unei părți din proprietatea comună a proprietății în favoarea unuia dintre coproprietarii existenți. Adică, dacă soțul, ca în scenariul nostru, dorește să vândă o parte din apartament, atunci prima persoană care va avea dreptul preferențial de a cumpăra această acțiune în imobiliare este soția sa. Doar dacă soțul refuză să profite de această preferință, soțul are dreptul să meargă la agentul imobiliar. În cadrul acestui sistem, un acționar este obligat să-l avertizeze pe celălalt că va face o astfel de tranzacție și în scris.
Un fapt interesant este că, în cazul în care coproprietarul apartamentului nu este doar soția, atunci oricine este implicat în proprietatea comună a apartamentului poate profita de dreptul preferențial de a cumpăra acțiunea pe care soțul o vinde. La rândul său, soțul trebuie să aleagă cui să vândă proprietatea. Alți proprietari pot lua o decizie de a cumpăra o acțiune într-un apartament oferit de un soț în termen de 30 de zile. Dacă nu profită de această preferință, soțul / soția poate vinde cota din imobil către terți.
Printre circumstanțele semnificative din punctul de vedere al modului de proprietate asupra apartamentului se numără și dorința soților de a profita de deducerea impozitului pe proprietate, baza căreia este faptul de a dobândi imobile. După cum știți, proprietarul unei case care a cumpărat-o pe cheltuiala sa are dreptul să restituie 13% din costuri (dar nu mai mult de 260 de mii de ruble). În acest sens, mecanismele de utilizare a acestei preferințe în cazul proprietății unui apartament în modul de proprietate comună și proprietate comună pot diferi. Cum se exprimă acest lucru?
Dacă soții dețin apartamentul în acțiuni, atunci fiecare dintre ei va putea primi suma deducerii, care este proporțională cu valoarea părții corespunzătoare a apartamentului, care este înregistrată în proprietate. Adică, de exemplu, dacă imobilul valorează 3,5 milioane de ruble, atunci cu o distribuție egală a acțiunilor, fiecare soț va deține proprietăți în valoare de 1 milion 750 mii de ruble. În consecință, pentru a primi deducția maximă garantată - 260 de mii de ruble. - nu va funcționa, pentru aceasta costul imobiliar ar trebui să fie de 2 milioane de ruble.
Prin urmare, sub aspectul înregistrării unei deduceri fiscale, coproprietatea se poate dovedi o opțiune mai profitabilă. Nu există acțiuni în acesta. Prin urmare, soțul poate merge la biroul fiscal și poate emite o deducere pentru costul total al apartamentului. Este adevărat, în acest caz, va trebui să eliberați un document suplimentar de la un alt soț pentru a-l depune la Serviciul Fiscal Federal, confirmând dreptul de a utiliza deducerea pentru apartament pentru dvs. De asemenea, se poate observa că soțul și soția pot „împărți” apartamentul pentru deducere în orice proporție. Adică, de exemplu, un soț poate „da” 3 milioane de ruble pentru o deducere fiscală altuia și poate păstra 500 de mii de ruble pentru el însuși.
O astfel de oportunitate este utilă, de exemplu, dacă o soție care și-a cumpărat un apartament intră în concediu de maternitate. Venitul ei devine insuficient pentru a primi plăți tangibile de deducere. În acest caz, ea „cedează” dreptul soțului ei de a primi despăgubiri corespunzătoare de la stat pentru apartamentul pe care l-a cumpărat. O nuanță importantă - dacă unul dintre soți și-a „transferat” complet cota din apartament pentru deducere către altul, atunci el însuși nu își pierde dreptul de a obține o preferință fiscală similară ulterior. Desigur, numai dacă dobândește bunuri imobile noi, întrucât cel care este în coproprietate, el a „cedat” legal. Sau, ca opțiune, i se va „acorda” dreptul de a primi o deducere în același mod ca și pentru apartamentul anterior.
Un alt scenariu stipulat de legea proprietății comune comune asupra proprietății poate fi realizat dacă proprietarii conduc împreună o fermă țărănească. Acest tip de asociere este posibil datorită legăturilor de familie sau datorită parteneriatelor stabile în cadrul activităților agricole.
Prin urmare, proprietatea care aparține unei ferme țărănești aparține participanților săi pe baza dreptului de proprietate comună, cu excepția cazului în care există alte formulări în actele juridice. Astfel, se stabilește proprietatea comună a terenurilor, caselor, plantațiilor, inventarului, echipamentelor, transportului, animalelor, păsărilor. În general, tot ceea ce este legat de afacerea agrară. Se presupune că fiecare membru al asociației va avea oportunități egale de a primi fructe și alte produse ale activităților agricole în procesul de utilizare a resurselor comune.
În ceea ce privește eliminarea proprietății în proprietate comună comună a fermierilor, regula cheie aici este egalitatea tuturor membrilor asociației în ceea ce privește utilizarea resurselor. În același timp, modelul privat de administrare a proprietății poate fi determinat la nivelul acordurilor dintre participanții la asociație - acest lucru este afirmat în dispozițiile articolului 4 al Legii federale „Despre economia țărănească”.
Trebuie remarcat faptul că, potrivit legii, șeful asociației este considerat subiectul principal al tranzacțiilor în care se presupune utilizarea resurselor agricole. Cu toate acestea, el trebuie să își îndeplinească acțiunile exclusiv în interes colectiv. Responsabilitatea pentru consecințele juridice ale acordurilor încheiate de șeful fermei revine asociației în solidar.
Cum se realizează separarea de proprietatea comună comună în asociațiile de fermieri? Principala sursă de drept aici este legea menționată mai sus. În articolul 9 al Legii federale „Despre economia țărănească” se spune că atunci când unul dintre membrii săi părăsește asociația, în special, terenul, precum și mijloacele de producție, nu sunt supuse divizării. Cu toate acestea, fermierul are dreptul să primească o compensație proporțională cu acțiunile sale intenționate. Termenul de plată este stabilit de comun acord de către participanții la economie. Este posibilă numirea acestuia într-o procedură judiciară. O nuanță importantă: chiar dacă o persoană a părăsit ferma, atunci pentru încă doi ani, conform legii, trebuie să poarte răspunderea subsidiară, proporțională cu mărimea acțiunilor anterioare, pentru obligațiile asociației.
În ceea ce privește diviziunea întreprinderii agricole comune, se presupune de obicei că vor fi create mai multe întreprinderi independente pe baza unei singure ferme. În același timp, proprietatea comună este împărțită astfel încât fiecare fermier să poată păstra ulterior toate procesele de producție stabilite în asociație. Adică, fiecare proprietar al unei noi ferme independente trebuie să primească propriul tractor, propria sa zonă de însămânțare, inventarul și alte resurse.
Legislația rusă actuală definește trei forme principale de proprietate asupra imobilelor:Proprietatea comună a apartamentului va fi discutată în continuare. Proprietatea comună este astfel cu condiția să aparțină cel puțin doi cetățeni în același timp. Toate aspectele legate de acesta sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse. Diferența dintre proprietatea comună și cea comună a unui apartament depinde adesea și de relația coproprietarilor, dar acest lucru apare în cazurile în care proprietatea este indivizibilă dintr-un anumit motiv. Dacă vorbim în mod specific despre spațiul de locuit, atunci vorbim despre căsătorie. Nu există alte opțiuni pentru definirea proprietății comune.
Proprietatea partajată a soților apare la semnarea contractului de căsătorie, în care condițiile și părțile proprietății sunt clar distribuite. Cu toate acestea, chiar și cu semnarea unui astfel de acord, este posibil ca o astfel de clauză să nu existe. În acest caz, problema proprietății comune va fi din nou relevantă. Cu toate acestea, înainte de a lua în considerare ce este și care este cel mai bun mod de a proceda la împărțirea unor astfel de bunuri imobile, trebuie remarcat faptul că aceste reguli se aplică exclusiv soților care și-au înregistrat oficial căsătoria.
Dragi cititori!
Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de soluționare a problemelor juridice, dar fiecare caz este unic. Dacă doriți să știți cum să rezolvați problema dvs. particulară - contactați formularul de consultant online din dreapta →
Este rapid și gratuit! Sau sunați-ne la telefoane (non-stop):
Problema proprietății comune a unui apartament poate fi relevantă cu următoarele opțiuni:
Relațiile cu proprietatea comună a unui apartament pot apărea și în cazul achiziției comune de locuințe (depunerea unei părți din sumă), moștenire, primirea unui act de cadou pentru mai multe persoane sau privatizarea spațiului de locuit. În situațiile neconjugale descrise, trebuie să existe un contract în care să nu fie indicat cui și ce parte se datorează. Va fi posibilă determinarea acțiunii numai atunci când proprietatea este împărțită.
Pentru a stabili dacă proprietatea este achiziționată în comun, vor fi necesare următoarele documente:
Dacă nu vorbim despre relațiile conjugale, despre care s-a discutat mai sus, veți avea nevoie de:
Dacă soții trăiesc într-o căsătorie civilă, atunci indiferent dacă intenționează să își legalizeze căsătoria sau nu, este necesar să se păstreze toate dovezile documentare ale achiziției comune a unui apartament. Acest lucru este necesar pentru a determina în continuare drepturile dvs. la un apartament care a fost cumpărat înainte de înregistrarea oficială a căsătoriei și care nu este luat în considerare.
Implementarea oricăror tranzacții cu un apartament, care este o proprietate comună fără determinarea acțiunilor, este imposibilă fără acordul scris notarial al tuturor coproprietarilor. Aceasta înseamnă că unul dintre proprietari nu are dreptul de a vinde, schimba, dona, lăsa moștenirea, închiria sau închiria această proprietate, în totalitate sau parțial.
În plus, chiar și cu acordul tuturor proprietarilor, implementarea tranzacției necesită prezența unei organizații imobiliare care a participat la înstrăinarea fiecărei acțiuni după procedura de alocare a acesteia. La vânzarea unui astfel de apartament, redactarea contractului trebuie să includă prezența tuturor coproprietarilor și cumpărătorilor. Dacă vreunul dintre coproprietari lipsește din cauza unei călătorii de afaceri lungi, se află în străinătate sau este internat în spital, atunci un administrator poate participa la tranzacție în numele său sub o procură emisă de un notar.
Motivul divizării și determinării ponderii fiecărui coproprietar este adesea divorțul oficial al soților. Dacă nu vorbim despre relații conjugale, atunci motivul unei astfel de nevoi poate fi decizia de a schimba un apartament sau de a-l vinde.
Toți coproprietarii trebuie să ajungă la un acord, luând în considerare toate circumstanțele sau fiecare contribuție la cumpărarea apartamentului. În caz de divorț, nu este necesară vânzarea de locuințe. Acest lucru este valabil mai ales atunci când soții au copii. Autoritățile tutelare nu le vor permite nici măcar să rămână temporar fără locuințe. Oricare ar fi acordul dintre părți, în orice caz, acesta ar trebui făcut în scris pentru a asigura siguranța apartamentului dacă soțul căruia i-a fost lăsată proprietatea, ignorând acordul, decide să-l vândă. Când se întocmește contractul, aceasta va fi considerată o încălcare a condițiilor, ceea ce înseamnă că o astfel de tranzacție poate fi anulată prin apel la instanță.
Conform legislației, există 3 forme de proprietate. Atunci când locuința este deținută exclusiv de un proprietar, aceasta este o formă individuală de proprietate. Cu toate acestea, alte forme prevalează astăzi.
De exemplu, o caracteristică a proprietății partajate este faptul că o anumită parte clar limitată a proprietății este alocată fiecărui coproprietar. Dacă îl comparăm cu forma comună, merită menționat faptul că proprietatea nu este delimitată în părți.
Proprietate comună înseamnă proprietatea simultană a imobilelor de către mai multe persoane. În același timp, imobilele deținute nu sunt împărțite în acțiuni specifice. De exemplu, atunci când un apartament este deținut de soț și soție, acesta este deținut sută la sută de ambii soți în același timp.
Această formă de proprietate se bazează pe împărțirea procedurii de utilizare a proprietății comune. Pentru soți, proprietatea comună devine automat acea proprietate dobândită după căsătorie.
Poate deveni o cotă numai atunci când soții vor să facă o alocare, adică să acorde proprietății un statut specific. Se pot distinge mai multe caracteristici:
D 
Proprietatea abandonată implică proprietatea asupra mai multor persoane în același timp. Este important să înțelegem că proprietatea este împărțită în anumite acțiuni. De exemplu, un soț poate avea 50%, la fel ca soțul său. Cu toate acestea, raportul poate fi, de asemenea, diferit, de exemplu, 75% și 25%, 60% și 40% și așa mai departe.
Este important să înțelegem că nu doar un cuplu căsătorit poate deține o proprietate comună. Participanții pot fi rude, dar acest lucru nu este obligatoriu. De exemplu, construcția de capitaluri proprii și ipotecă. Oamenii care nu sunt familiarizați unul cu celălalt intră în contract pentru participarea la construcții comune.
Pentru a împărți proprietatea soților în acțiuni specifice, aceștia trebuie să semneze un acord special, un contract de căsătorie care poate fi numit o opțiune de succes. Principalul lucru este că acordul semnat este legitim conform tuturor standardelor, altfel s-ar putea să nu aibă forță juridică.
Se întâmplă ca proprietatea comună să devină proprietate comună numai printr-o procedură judiciară. Instanța judiciară trebuie adesea să stabilească mărimea acțiunilor pe care soții le vor avea dacă nu pot rezolva problema fără ajutor din exterior.
Pentru a determina faptul de a deține o anumită acțiune, se ia în considerare suma separată a contribuției soției sau a soțului la achiziționarea de bunuri.
Printre principalele caracteristici ale acestei forme de proprietate se numără următoarele nuanțe:
În caz de proprietate comună, costul împrumutului nu este împărțit, indiferent de ce plată va fi utilizată -.
Principala diferență între proprietatea partajată și proprietatea comună este faptul că, în al doilea caz, dreptul de proprietate nu poate fi exprimat ca procent. Această distincție poate fi numită o cheie.
Prima opțiune se caracterizează prin împărțirea dreptului de utilizare a proprietății. Fiecare coproprietar știe cota de proprietate care îi aparține.
În termeni generali, este demn de remarcat faptul că ambele forme de proprietate implică deținerea simultană a proprietății de către mai multe persoane simultan. Cu toate acestea, există mult mai multe diferențe între acțiuni și forme comune:
Astfel, diferența dintre proprietatea comună și cea comună este tangibilă, conceptele ar trebui considerate ca doi termeni separați, fără legătură între ei. Ce este mai bun poate fi decis numai pentru o anumită situație.
Proprietatea comună poate fi împărțită la divorț. Baza pentru determinarea ponderii fiecăruia dintre soți este luată din contribuția lor separată la cumpărarea de bunuri imobile (chiar dacă sunt folosite), o mașină și alte bunuri. Care este dificultatea?
În acest sens, deținerea proprietății comune este mai puțin atractivă decât în cazul proprietății comune, atunci când totul este reglementat printr-un acord special. Cel mai bine este ca cazul divizării proprietății să nu ajungă în instanță, dacă coproprietarii ajung la un acord general fără ajutor extern.
O atenție specială trebuie acordată acelor cazuri în care proprietatea este împărțită de cupluri căsătorite în care crește un copil minor. Autoritățile de tutelă monitorizează cu atenție astfel de procese, deoarece copilul nu ar trebui lăsat fără un spațiu de locuit o zi. De aceea, orice acord între fostul soț și soție trebuie înregistrat în scris.
Dacă unul dintre soți decide să dispună în mod independent de proprietate, în ciuda acordului existent, aceasta este considerată o încălcare gravă a termenilor tranzacției, prin urmare, poate fi anulată prin instanță.
Conform legii, locuințele care sunt deținute în comun, după divorț, trebuie împărțite în următorii trei ani. Dacă timpul a expirat, nu are rost să contactați autoritățile competente. O excepție poate fi exclusiv ilegalitatea, care a fost dezvăluită în cursul unei investigații judiciare.
Numai cu condiția inconsistenței relevante cu cadrul legislativ actual, termenul poate fi restabilit.
Conceptul de acțiune și definiția acțiunilor proprietarilor. Conținutul dreptului de proprietate comună partajată. Posesia și utilizarea bunurilor comune. Înstrăinarea bunurilor comune. Distribuirea fructelor, produselor și veniturilor din utilizarea proprietății comune.
Cheltuieli de întreținere a proprietății.
1. Conceptul de acțiune.
Împărtășește dreptul de a împărți proprietatea - o categorie exprimată aritmetic (de exemplu, 50% din proprietatea asupra bunurilor moștenite sau 1/3 din proprietatea unui apartament). Obiectul proprietății comune este întotdeauna unic (indivizibil). Astfel, fiecare coproprietar cu proprietate comună are o parte din dreptul subiectiv de proprietate asupra tuturor proprietăților comune, dar nu și dreptul de proprietate individuală asupra unei părți din proprietatea comună.
Exemplu ilustrativ: în proprietatea comună comună a trei persoane există o clădire cu trei etaje cu o suprafață de 3000 mp. m; cotele coproprietarilor sunt egale (adică 1/3 din dreptul de proprietate asupra clădirii); fiecare dintre coproprietari (de comun acord între ei) folosește un etaj cu o suprafață de 1000 mp. m. Să presupunem că al treilea etaj al clădirii este distrus. Acum o clădire cu două etaje, cu o suprafață de 2000 mp. m, iar cota fiecărui coproprietar a rămas, ca și până acum, 1/3 din proprietatea clădirii. Și dacă în exemplul nostru existau trei obiecte imobiliare - trei etaje ale unei clădiri și fiecare etaj avea propriul proprietar, atunci moartea unui etaj ar pune capăt proprietății unei anumite persoane și nu ar afecta valoarea drepturilor proprietarii celorlalte două etaje.
O cotă în drept nu poate fi înțeleasă în sensul că dreptul de proprietate a fost împărțit („dreptul subiectiv nu poate fi împărțit în părți: indiferent dacă este sau nu”).
Prin urmare, din punct de vedere juridic, „o parte din dreptul de proprietate este domeniul de aplicare al drepturilor și obligațiilor fiecăruia dintre coproprietari (în raport cu restul) de a deține, utiliza și dispune de un lucru comun. "
(B.M. Gongalo, T.I. Illarionova, V.A. Plnev)
2. Determinarea acțiunilor coproprietarilor.
Ca regulă generală, acțiunile coproprietarilor sunt considerate egale. Aceasta înseamnă că, în termeni aritmetici, unul (100%) este împărțit la numărul de coproprietari - astfel, cota, de exemplu, a fiecăruia dintre cei doi coproprietari va fi de 50%, cota fiecăruia dintre cei șaisprezece coproprietarii vor fi 1/16. O creștere (scădere) a proprietății comune în acest caz nu implică o modificare a dimensiunii acțiunii.
O abatere de la principiul egalității acțiunilor are loc dacă o dimensiune diferită a cotei fiecărui coproprietar:
Sau se determină pe baza legii (de exemplu, mărimea cotei unui participant la un acord de asociere în participație este determinată pe baza valorii monetare a contribuției - a se vedea articolul 1042 din Codul civil al Federației Ruse) ;
Sau stabilită de comun acord de toți coproprietarii.
Deci, acordul poate stabili procedura de determinare și modificare a acțiunilor în funcție de contribuția fiecărui coproprietar la educație și de creșterea proprietății comune (clauza 2 a articolului 245 din Codul civil al Federației Ruse).
Îmbunătățirile nedespărțite ale proprietății comune făcute de unul dintre coproprietari pe cheltuiala proprie (de exemplu, construirea unei extinderi a casei, înlocuirea motorului în mașină etc.) pot duce la o creștere a ponderii a acestui coproprietar numai într-un singur caz - dacă îmbunătățirile au fost făcute în conformitate cu procedura stabilită utilizarea proprietății comune (adică cu acordul explicit sau implicit al tuturor celorlalți coproprietari de a modifica dimensiunea acțiunilor în acest caz ). Dacă nu se prevede o modificare a dimensiunii acțiunilor, este posibil să se impună proporțional restului coproprietarilor o parte din costurile pentru implementarea îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății comune (dar numai dacă există motive pentru aplicarea normelor de Capitolul 60 din Codul civil al Federației Ruse privind îmbogățirea nedreaptă). Îmbunătățirile inseparabile ar trebui distinse de costurile de întreținere și conservare a proprietății comune (a se vedea paragraful "d"), paragraful 3 al acestui paragraf). Îmbunătățirile separate ale proprietății comune intră în proprietatea participantului care le-a făcut, adică nu formează o creștere a proprietății în proprietatea comună. Altele pot fi stipulate prin acordul coproprietarilor (de exemplu, o creștere a ponderii coproprietarului care a făcut îmbunătățiri sau păstrarea acțiunilor cu plata unei compensații proporționale și alte opțiuni).
a) deținerea și utilizarea proprietății comune în proprietate comună;
b) cedarea bunurilor comune în proprietate comună;
c) distribuirea fructelor, produselor și veniturilor din utilizarea proprietății în proprietate comună și
d) repartizarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.
(a) Posesia și utilizarea proprietății comune în proprietate comună.
În conformitate cu art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, deținerea și utilizarea proprietății în proprietate comună se efectuează prin acordul tuturor coproprietarilor, adică în unanimitate.
Gestionarea proprietății comune nu se bazează pe majoritatea voturilor, ci pe principiul unanimității.
(O.S. Ioffe)
Mărimea acțiunii servește drept reper pentru determinarea sferei de competențe a fiecărui coproprietar de a deține și utiliza proprietatea comună.
Ordinea de deținere și de utilizare a proprietății comune poate fi diferită:
1) proprietatea în comun și utilizarea proprietății în general;
2) deținerea și utilizarea unei părți din proprietatea comună;
3) primirea de despăgubiri.
Ordinea de proprietate și utilizarea proprietății depinde de scopul acesteia, precum și de dacă este posibil să dețineți și să folosiți în mod autonom o parte separată a proprietății comune. Deci, pentru o clădire rezidențială (apartament), natura proprietății și a utilizării implică furnizarea de spații specifice cu proprietarul, dar în raport cu, de exemplu, o mașină, aceasta poate fi de fapt doar un program (secvență) de utilizare.
Atunci când o parte a proprietății comune este separată în scopul deținerii și utilizării, dreptul la proprietatea comună a proprietății, desigur, nu încetează. Părți separate ale proprietății nu pot corespunde întotdeauna acțiunilor deținute de proprietari.
Practica arbitrajului
Pp. "b" clauza 6 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 10.06.1980 N 4 "Cu privire la unele aspecte ale practicii examinării de către instanțe a litigiilor apărute între participanții la proprietatea comună a unei clădiri rezidențiale."
Un acord al participanților în proprietate comună comună poate prevedea ca proprietatea să fie asigurată doar pentru posesia și utilizarea unora dintre ei, iar restul să primească o compensație corespunzătoare părții lor (indiferent dacă separarea sau nu a unei părți din proprietatea este posibilă).
Compensarea, în loc să ofere proprietate pentru deținere și utilizare, implică plăți constante în numerar sau emiterea altor proprietăți. Plata (emiterea) unei astfel de compensații nu implică nicio răscumpărare a acțiunii. Această compensație ar trebui distinsă de compensația care implică pierderea unei părți din dreptul de proprietate comună (a se vedea paragrafele 2-5 § 5 din acest capitol).
Dacă nu se ajunge la un acord între coproprietari, procedura pentru deținerea și utilizarea proprietății este stabilită de instanță la cererea oricăruia dintre coproprietari. În același timp, într-o procedură judiciară, fiecare coproprietar are dreptul de a da în posesia sa și de a utiliza o parte din proprietatea comună proporțională cu partea sa. Și numai dacă este imposibil să separe o parte a proprietății, coproprietarul are dreptul de a cere în instanță ca alți coproprietari care dețin și să folosească proprietatea să îi plătească o compensație corespunzătoare.
Practica arbitrajului
Abs. 2 p. 37 Rezoluția Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 6/8 din 01.07.1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea primei părți din Codul civil al Federația Rusă".
(b) Eliminarea bunurilor comune.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, cedarea tuturor bunurilor, adică lucrul care face obiectul dreptului de proprietate asupra acțiunilor, este efectuată de toți coproprietarii numai în unanimitate, indiferent de mărimea acțiunilor .
Dacă nu se ajunge la unanimitate, dispunerea proprietății comune este imposibilă - litigiile cu privire la această chestiune nu sunt supuse jurisdicției instanței.
În acest sens, distincția dintre cedarea proprietății comune și cedarea acțiunilor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți are o importanță deosebită. Numai cedarea acțiunilor este efectuată de un proprietar concret în mod independent, fără acordul altor coproprietari (a se vedea paragraful 4 § 3 al acestui capitol).
(c) Distribuirea fructelor, produselor și veniturilor din utilizarea proprietății în proprietate comună.
Fructele, produsele și veniturile din utilizarea proprietății comune sunt tot ceea ce se obține atât ca urmare a exercitării dreptului de utilizare, cât și ca urmare a cedării proprietății comune.
În conformitate cu art. 248 din Codul civil al Federației Ruse, tot ceea ce se primește din utilizarea proprietății intră în proprietatea comună, adică există o creștere a proprietății comune fără schimbarea acțiunilor. În mod implicit, fructele, produsele și veniturile din utilizarea proprietății comune sunt supuse distribuției - apoi sunt distribuite între coproprietari proporțional cu acțiunile lor, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între coproprietari.
(d) Alocarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.
Proprietarii poartă împreună sarcina menținerii proprietății comune. Costurile menținerii proprietății comune sunt împărțite în:
a) cheltuieli de natură publică (impozite și alte plăți obligatorii legate de proprietate);
b) cheltuieli de natură privată (cheltuieli pentru întreținerea și depozitarea bunurilor).
În conformitate cu art. 249 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare coproprietar este obligat să participe la costurile menținerii proprietății comune proporțional cu cota sa. Această regulă este obligatorie, dar este evident că cheltuielile de drept privat pot fi distribuite într-un mod diferit prin acordul coproprietarilor.
Cheltuielile de drept privat sunt redistribuite între toți coproprietarii, indiferent care dintre coproprietari a efectuat aceste cheltuieli și indiferent dacă a fost obținut consimțământul restului pentru producerea acestor cheltuieli. Cu toate acestea, costurile menținerii și conservării proprietății comune trebuie să fie necesare (adică rezonabile și inevitabile). În caz contrar, riscul de a suporta costuri revine coproprietarului care le-a făcut fără nicio despăgubire.
