Un investitor care se gândește să lanseze proiecte începe cu întrebări simple, cu răspunsuri care își clarifică treptat imaginea eficienței așteptate a investițiilor. Prima problemă în evaluarea proiectelor de investiții este legată de determinarea perioadei pentru care se va produce restituirea costurilor suportate. Cu alte cuvinte, investitorul intern sau extern este interesat de perioada de amortizare a obiectivelor specifice proiectului, formulate din inițiative strategice sau oferite de piață. Introducând perioada de rambursare în zona sa de atenție, decidentul trebuie să cunoască metoda de calcul a acesteia și să fie ghidat de limitările condițiilor de timp propuse.
Există mai multe moduri de a determina perioada de rambursare a unui proiect, prima dintre acestea fiind cea mai simplă. Această metodă aparține abordărilor statistice tradiționale care au apărut cu mult timp în urmă și se bazează pe logica bunului simț. Metoda se numește „perioadă de amortizare fără discount”, în tradiția engleză, derivatul pay back (return, pay off) este abreviat PP (payback period).
Acest indicator este simplu și ușor de înțeles tocmai ca perioada de rambursare a fondurilor utilizate pentru implementarea proiectului datorită încasării veniturilor generate ca urmare a investițiilor realizate. Indicatorul împarte condiționat durata proiectului de investiții în două mari părți: perioada de rentabilitate a investiției și perioada de extragere a efectului. Astfel, perioada de rambursare este durata minimă care se calculează de la începutul proiectului și este necesară pentru returnarea resurselor investite.
Imediat ce a avut loc returnarea, apare efectul integral al proiectului, care se dezvoltă în continuare într-o direcție pozitivă, formând un rezultat financiar, de dragul căruia, de fapt, a fost demarat procesul investițional. Perioada de rambursare calculată prin metoda simplă nu ține cont de condițiile dinamicii valorii banilor și a altor fonduri în timp. În anumite situații, această abordare este destul de corectă. Această metodă nu ține cont de efectul reducerii. Apropo, în definiția dată în legea federală nr. 39-FZ din 25 februarie 1999 „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă desfășurate sub formă”, este considerată perioada de rambursare într-o formă simplă.
Calculul perioadei de rambursare într-o formă simplă se poate face după una dintre cele două abordări posibile. Prima abordare propune să se calculeze perioada de rambursare ca un coeficient între volumul investițiilor inițiale în termeni valoric și valoarea încasărilor medii anuale în numerar la implementarea proiectului. Această abordare are o condiție indispensabilă ca încasările de numerar de la an la an să fie aproximativ egale, atunci calculul va fi corect.
A doua abordare este utilizarea cumulării cumulate a soldului valorilor veniturilor în numerar în comparație cu valoarea investițiilor realizate. Pe lângă simplitate, această metodă are câteva alte avantaje:
Calculul perioadei de rambursare, ținând cont de rata de actualizare, este conceput pentru a identifica perioada minimă pentru care efectul economic integral sau valoarea actuală netă (VAN sau VAN) devine pozitiv și ulterior păstrează o valoare nenegativă. Cele două perioade de timp menționate mai sus sunt separate printr-un punct de cotitură, la care se modifică dinamica VAN, calculată cumulativ sau pe bază de angajamente. Formula de inegalitate prezentată mai jos vă permite să calculați indicatorul perioadei de rambursare ca cea mai mică rădăcină a unei expresii matematice.
Inegalitatea de bază pentru calcularea perioadei de recuperare a investiției
Această inegalitate este utilizată pentru a calcula perioada de compensare în procesul de însumare a părților din stânga și din dreapta. Această acțiune se efectuează până când suma laturii drepte depășește partea stângă. Luarea în considerare a ratei de actualizare în calcule este considerată în mod rezonabil a fi mai corectă, iar calculul perioadei de rambursare este mai fiabil. Perioada de rambursare actualizată poate fi calculată ușor diferit dacă venitul net actualizat în faza operațională (partea dreaptă a inegalității) este scăzut din investiția actualizată în proiect (partea stângă).
Când există o rambursare completă a costului investițiilor unice (diferența este egală cu zero), numărul perioadei corespunzătoare va indica perioada de rambursare. Această metodă are un nivel de acuratețe corespunzător nivelului de detaliere al perioadelor în planificare (an, trimestru, lună). Desigur, pentru fiecare investitor, rata anuală va părea o aproximare aproximativă. Cum se calculează perioada de rambursare cu o precizie a fracțiunilor din pasul anual al perioadei de facturare? În aceste scopuri, se folosește o formulă specială: atât pentru varianta simplă, cât și pentru metoda redusă. Să luăm în considerare un mic exemplu de calcul end-to-end, pe baza căruia putem determina toate valorile posibile ale indicatorului.
Un exemplu de calcul al unei perioade simple de rambursare și luarea în considerare a reducerii
Formula de calcul al perioadei de rambursare simplă
Este prezentat un exemplu de proiect de investiții, conceput inițial pentru o perioadă lungă de rentabilitate a investiției. Rata de actualizare din exemplu este propusă la nivelul de 12% pe an. Din tabele, putem observa că la un calcul simplu, acoperirea investiției inițiale prin fluxul de numerar cumulat generat de proiect are loc după trei ani. Ajustat pentru fluxurile de numerar actualizate, deplasate înainte cu cel puțin un an. Cum se calculează rambursarea cu o acuratețe mai mare, vedem din formulele aduse în atenție.
Formula de calcul al perioadei de rambursare, ținând cont de actualizare
Valoarea duratei proiectului până la perioada în care se produce efectul proiectului (M) este ușor de stabilit în ambele cazuri. Se poate observa clar din tabelele privind schimbarea semnului CF și, respectiv, DCF. În plus, înlocuind valorile în formule, obținem valorile exacte ale perioadei simple de returnare la nivelul de 3,56 ani, iar cea actualizată - 4,59.
Perioada de amortizare este destul de greu de interpretat din punctul de vedere al unei abordări metodologice și normative unificate. Regula este foarte simplă: investitorul dorește ca perioada de rambursare să fie cât mai scurtă. Și, putem spune că, cu cât este mai scurt, cu atât proiectul este mai eficient. Cu toate acestea, din cauza faptului că criteriul nu dezvăluie evoluția situației în ceea ce privește rezultatele financiare și veniturile dincolo de perioada stabilită, poate prezenta riscuri de o idee denaturată a eficacității proiectului.
Aș spune că perioada de rambursare este cu siguranță importantă, mai ales pentru o „estimare blotter” rapidă, clasament de screening a unui set mare de inițiative de proiect. Cu toate acestea, este mai degrabă un parametru auxiliar pentru evaluarea eficienței proiectelor de investiții, care poate fi utilizat împreună cu alte criterii semnificative. Și, bineînțeles, atunci când îl calculăm, este pur și simplu necesar să se țină cont de diferența de preț a banilor în timp din cauza procedurilor de reducere. În concluzie, rezumăm principalele deficiențe ale perioadei de amortizare ca metodă de proiectare.
În acest articol, am analizat primul indicator de evaluare a eficienței economice a proiectelor de investiții – perioada de amortizare. Investitorul, curatorul de proiect și PM, în calitate de persoane responsabile cu deciziile și controlul asupra implementării acestora, trebuie să dețină un grup standard de instrumente matematice. Este evident că fără ele este dificil să obții succes și să primești beneficii pentru contribuabil din activitățile progresive ale proiectului.
În orice caz, gândirea managerului de proiect ar trebui să formeze automat în minte problema rambursării, chiar dacă proiectul este implementat în zone pentru care metodele de evaluare a eficacității par inaplicabile. Doar că economia nu a ajuns încă la multe categorii, dar va veni momentul în care majoritatea tipurilor de probleme de proiectare vor primi propriile instrumente de evaluare. Și, ca întotdeauna, este mai bine să începeți cu cel mai simplu lucru - cu momentul returnării fondurilor.
Luați în considerare un astfel de indicator de investiții ca perioada de rambursare a investițiilor, modificările acestuia, exemplele și formulele de calcul.
Perioada de rambursare (EnglezăPP,rambursareperioadă) este perioada minimă de timp pentru restituirea fondurilor investite într-un proiect de investiții, afaceri sau orice altă investiție. Perioada de rambursare este un indicator cheie pentru evaluarea atractivității investiționale a unui plan de afaceri, a unui proiect și a oricărui alt obiect de investiții. Luați în considerare diferiții indicatori ai perioadei de rambursare utilizați în practică:
Acest indicator face posibilă compararea diferitelor proiecte între ele în ceea ce privește eficiența rentabilității capitalului.
IC ( Investiție Capital
CF i ( Bani gheata curgere
Pentru a calcula fluxul de numerar, trebuie să utilizați următoarele formule:
DAR ( Amortizare) - amortizarea, un tip de flux de numerar care nu este un cost;
NP ( Net Profit) este profitul net al proiectului de investiții.
 |
★ (calculul Sharpe, Sortino, Trainor, Kalmar, Modiglanchi beta, rapoarte VaR) + prognoza mișcării ratei |
Să calculăm perioada de rambursare a investițiilor în proiect folosind programul Excel. Pentru a face acest lucru, este necesar să se determine costurile inițiale, care în exemplul nostru s-au ridicat la 100.000 de ruble, apoi este necesar să se prezică încasările viitoare de numerar (CF) și să se determine din ce perioadă valoarea fluxului de numerar va depăși costurile de investiții inițiale. . Figura de mai jos arată calculul perioadei de rambursare a proiectului. Formula de calcul a fluxului de numerar cumulat este următoarea:
Fluxul de numerar cumulat (CF)=C6+D5
Un exemplu de calcul al perioadei de amortizare a investiției în Excel
În luna a cincea, suma încasărilor în numerar va achita costurile inițiale, astfel încât perioada de rambursare va fi de 5 luni.
Principalele dezavantaje ale utilizării acestui indicator în evaluarea investițiilor sunt:
Perioada de rambursare redusă (EnglezăDPP,Reducererambursareperioadă) - perioada de returnare a fondurilor, ținând cont de valoarea în timp a banilor (rata de reducere). Principala diferență față de formula simplă de rambursare este actualizarea fluxurilor de numerar și aducerea încasărilor viitoare de numerar la momentul actual.
DPP ( Reducere rambursare perioadă) este perioada de rambursare actualizată a investițiilor;
IC ( Investiție Capital) - costurile de investitie initiala in proiect;
CF ( Bani gheatacurgere) este fluxul de numerar generat de investiție;
r este rata de actualizare;
n este perioada de implementare a proiectului.
Luați în considerare un exemplu de estimare a perioadei de rambursare redusă pentru un plan de afaceri. Investiția inițială a fost de 100.000 de ruble, fluxul de numerar se modifică lunar și este reflectat în coloana „C”. Rata de actualizare a fost considerată egală cu 10%. Pentru a calcula fluxul de numerar actualizat, folosim următoarea formulă:
Flux de numerar redus=C7/(1+$C$3)^A7
Încasări în numerar cumulate=E7+D8
Un exemplu de calcul al perioadei de rambursare redusă a unei investiții în Excel
Proiectul se va amortiza timp de 5 luni, în care încasările în numerar se vor ridica la 100.860 de ruble.
Perioada de rambursare, ținând cont de valoarea de salvare (Englezăcauţiune-afarărambursareperioadă) - reprezintă perioada de returnare a fondurilor, ținând cont de valoarea reziduală a activelor create în proiectul de investiții. La implementarea unui proiect de investiții, pot fi create active care pot fi vândute (lichidate), ca urmare, perioada de rambursare a proiectului este redusă semnificativ.
Unde:
IC ( Investiție Capital) - costurile de investitie initiala in proiect;
R.V. ( valoare reziduala) este valoarea de salvare a activelor proiectului;
CF i ( Bani gheata curgere) este fluxul de numerar din proiect în a i-a perioadă de timp, care este suma profitului net și a amortizarii.
Valoarea reziduală poate fie să crească ca urmare a creării de noi active, fie să scadă din cauza deprecierii.
Figura de mai jos arată calculul perioadei de rambursare a proiectului, ținând cont de valoarea de salvare. Formula în Excel este destul de simplă și arată astfel:
Încasări în numerar cu valoare de salvare=C6+E5+D6
Un exemplu de estimare a perioadei de rambursare ținând cont de valoarea de salvare în Excel
Ca urmare, perioada de rambursare, ținând cont de valoarea de salvare, va fi de ~4 ani. Este oportună utilizarea acestei metode de evaluare în cazul lichidității ridicate a activelor create. După cum puteți vedea, în această opțiune pentru calcularea perioadei de rambursare, poate fi utilizată și o rată de reducere.
rezumat
Perioada de amortizare este cel mai important indicator al analizei investiționale a proiectelor și a afacerilor. Vă permite să determinați fezabilitatea investiției într-un anumit proiect. Utilizarea fluxurilor de numerar actualizate și a valorii de salvare a activelor permite investitorului să estimeze mai precis perioada de returnare a capitalului. Pe lângă acest coeficient, este necesar să se analizeze prin alți indicatori de performanță: valoarea actuală netă (VAN), rata internă de rentabilitate (IRR), indicele de rentabilitate (PI). Pe lângă o estimare punctuală, este necesară analizarea dinamicii fluxurilor de numerar și a uniformității acestora.
Perioada de amortizare a investițiilor joacă un rol foarte important. Pentru un investitor, acest parametru se află în primul eșalon. Cum se calculează perioada de rambursare? Formula de calcul oferă date exacte? Veți afla despre acest lucru citind articolul.
Perioada de rambursare este importantă pentru oricine dorește să-și investească banii. Vă permite să estimați după ce perioadă de timp banii se vor întoarce proprietarului și să aduceți „prieteni” cu ei. Deci, de unde știi perioada de rambursare? Formula pentru aceasta este următoarea: SOI = NP, însumând cu NP: MPD / (1 + BS) ^ NP, cu condiția ca acestea să fie mai mari decât valoarea investiției inițiale în perioada zero. Cum să descifrez aici? SOI este perioada de amortizare a investiției. Calculat în valori curente. Sub PE înțelegeți numărul de perioade. Pentru fiecare, se calculează propria sa valoare, care sunt apoi rezumate. PDS - flux de numerar pentru o anumită perioadă. BS este rata barieră, cunoscută și sub denumirea de factor de reducere. NP - numărul perioadei. Așa este descrisă perioada de rambursare. Formula cu siguranță nu este ușoară. Dar pentru a-l înțelege va ajuta exemplele și explicațiile care vor fi date mai jos.
Deci, avem un instrument care vă va permite să aflați perioada de rambursare a proiectului. Formula există deja, dar nu toată lumea o înțelege. Inițial, aș dori să mă opresc asupra aspectului teoretic. Aplicând corect datele descrise mai sus, o persoană poate conta pe două instrumente minunate de analiză a investițiilor.
Deci, pentru început, puteți calcula care va fi rambursarea la costul curent. Poate fi folosit și pentru a determina numărul de perioade de timp necesare pentru a recupera costurile de investiție. În funcție de obiectivele stabilite pentru o persoană sau organizație, este, de asemenea, posibil să se ofere o precizie diferită a calculelor. Pentru o mai bună înțelegere și discuție cu ceea ce constituie perioada de amortizare – un exemplu de calcul.
S-a făcut o investiție de 1.150.000 de ruble. În primul an, a fost primit un venit de 320.000 de ruble. În al doilea, a crescut deja la 410 mii de ruble. În al treilea an, am câștigat 437.500 de ruble. A patra nu a avut prea mult succes și a trebuit să mă mulțumesc cu 382.000 de ruble. În același timp, rata noastră de barieră este de 9,2%. Da, nu ne-am gândit încă, dar cu siguranță se va repara. Deci, luăm în considerare:
Dacă însumăm valorile pe care le-am obținut, nu este greu de observat că investițiile vor fi recuperate abia în al patrulea an de funcționare a întreprinderii. Și abia atunci vor genera venituri. Dacă detaliem și în loc de rata de barieră punem diferența dintre suma tuturor celor patru ani și mărimea investiției, atunci obținem 3,66 ani. După aceea, investiția va genera venituri. Sper că acest lucru a adus o oarecare claritate asupra perioadei de amortizare a proiectului. Formula este deja mai de înțeles și, în general, poate fi folosită în anumite scopuri. Dar pentru o mai bună înțelegere a situației, trebuie să obțineți mai multe cunoștințe.
Prin amortizare se înțelege un indicator care acționează ca o estimare a timpului caracteristic investiției. Cu alte cuvinte, cât de repede vor fi rambursate cheltuielile prin venituri. Și puțin despre perioada reducerii. De ce este el? Perioada de rambursare actualizată este utilizată pentru a oferi o estimare aproximativă a lichidității proiectului și o estimare aproximativă a riscului la care este expus investitorul. Puteți întâlni gânduri că este mai bine să utilizați rata internă de rentabilitate. Dar în acest caz ar trebui efectuată și o analiză comparativă a fezabilității investițiilor. Adică, e mai complicat. Iar dacă doar ești interesat de perioada de amortizare, formula postată în articol este ideală pentru asta. În plus, raportul intern de rambursare nu vă permite să determinați profitabilitatea proiectului, nu va acorda atenție fluxurilor de numerar.
În plus, perioada de rambursare redusă, a cărei formulă este disponibilă în articol, are o serie de avantaje care nu sunt întotdeauna vizibile la prima vedere. Astfel, această abordare este utilizată în țările în care există un sistem legislativ, fiscal și/sau politic instabil. La urma urmei, proprietatea sa esențială este de a reduce riscurile financiare. Datorită lui, puteți determina cât de stabilă va fi cererea de investiții.
Să ne uităm la un mic exemplu. Există o cantitate limitată de petrol pe pământ. Este consumat activ, astfel încât prețul va crește. Prin urmare, are sens să pariezi pe el. Dar nu pentru a vinde ieftin, ci pentru a-ți păstra propriile stocuri până la vremuri mai bune. Dacă investești într-un proiect, acesta va aduce în cele din urmă din ce în ce mai mulți bani. În același timp, există și tehnologia informației. În acest caz, există progrese extrem de rapide atât în hardware, cât și în software. După o anumită perioadă, destul de scurtă, produsele informaționale nu mai sunt solicitate și suportul lor încetează. Prin urmare, este necesar să aveți o rambursare mare aici.
Formula discutată mai devreme avea un element de neînțeles pentru noi. Aceasta este o barieră. Este folosit pentru a evalua eficacitatea fluxurilor de numerar într-o anumită perioadă. Într-un alt mod, putem spune că aceasta este o rată a dobânzii, este folosită pentru a recalcula fluxurile viitoare într-o valoare actuală. Pentru a-l obține, puteți folosi formula: BS \u003d 1 / (1 + ND) ^ (NP-1). Acum să ne ocupăm de toate acestea. ND se referă la rata de actualizare. Poate fi același pentru toate formulele sau poate varia. NP-1 este intervalul dintre perioada care este estimată și momentul reducerii, care se exprimă în ani. Deja acest lucru este suficient pentru a înțelege care este perioada de rambursare a investițiilor.
Atunci când criteriul de actualizare a perioadei de amortizare este utilizat în evaluarea proiectelor, toate deciziile pot fi luate în baza anumitor condiții. Acest:
Atunci când se analizează mecanismul de formare a indicatorului final, este necesar să se acorde atenție unui număr de puncte care reduc potențialul de utilizare în cadrul sistemului stabilit de evaluare a eficacității proiectelor de investiții. Inițial, trebuie menționat că calculele nu iau în considerare cantitatea fluxului net de numerar care se formează după încheierea perioadei de rambursare a costurilor de investiție.
De remarcat că, dacă se consideră un proiect de investiții care are o durată de viață lungă decât cel cu una scurtă, atunci valoarea fluxului net de numerar este mult mai mare din punct de vedere cantitativ. Acest lucru se aplică unei perioade de rambursare similară și chiar mai rapidă pentru acesta din urmă. Există un alt punct care scade potențialul estimat al perioadei de rambursare. Cu cât perioada dintre începutul ciclului proiectului și faza de operare este mai lungă, cu atât este mai lungă, cu atât rata de recuperare este mai mare. A treia caracteristică este prezența unei game semnificative de fluctuații datorate modificărilor nivelului ratei de actualizare. Cu cât este mai mare, cu atât valoarea lui crește. Toate acestea pot funcționa și invers.
Trebuie înțeles că rata de actualizare este un indicator auxiliar. Este utilizat în selecția proiectelor de investiții. În practică, este important pentru că poate indica orizontul de timp în care proiectul poate fi clasificat ca fiind deosebit de fiabil. Apoi fondurile în care investite vor deveni treptat învechite. Eficiența lor scade, devin din ce în ce mai puțin competitivi.
Ajungem la finalul articolului, care discută perioada de rambursare. Un exemplu de calcul va consolida cunoștințele acumulate. Să presupunem că au fost făcute investiții în valoare de 4.945 mii de ruble. Primim urmatoarele venituri:
Luăm dimensiunea ratei barierei din sarcina anterioară, adică 9,2%. Și începem să calculăm rata perioadei de rambursare a proiectului:
Începem să numărăm valorile. Și constatăm din nou că investiția se amortizează în patru ani. Cel mai atent dintre cei care au efectuat calculele poate observa că aici termenul este tot 3,66. După aceea, investițiile încep să ne aducă venituri.
Aici am dat definiția perioadei de rambursare. În funcție de scopurile și obiectivele cu care ne confruntăm, momentele individuale se pot schimba. De asemenea, trebuie luate în considerare toate. Toate acestea vor asigura o mare acuratețe și fiabilitate a datelor care au fost obținute cu ajutorul aparatului matematic.
Perioada de rambursare a proiectului de investiție- perioada de timp pentru care venitul net cumulat va fi egal cu zero.
Vă rugăm să rețineți exact venit net, adică venituri minus cheltuieli. Pe Internet puteți găsi multe definiții incorecte precum aceasta:
Perioada de rambursare este perioada de timp după care suma investiției este egală cu suma venitului primit. (*)
De câteva ori am avut o corespondență destul de lungă cu cumpărătorii tabelului de calcul al proiectului meu de investiții, care susțineau că perioada de rambursare a fost calculată incorect în tabel. Ei au susținut că perioada de rambursare este atunci când [investiția] = [suma venitului] și s-au referit la definiții formulate neglijent, similare definiției (*).
Iată ce îmi scrie unul dintre cumpărătorii mesei:
Vladimir, scrii că ai o perioadă de rambursare - acesta este numărul pasului la care fluxul de numerar cumulat devine pozitiv. Acestea. când proiectul începe să facă profit. și spun că, după cum mi se pare, perioada de amortizare vine în momentul în care rentabilitatea investiției devine egală cu investiția inițială.
Să vedem de ce definiția (*) este greșită. Luați în considerare un proiect de investiții simplu, care vă permite să efectuați calcule mentale.
style="center">
Să presupunem că un domnul X cumpără o mașină în valoare de 1 milion de ruble. în scopul de a câștiga servicii de taxi. De asemenea, să presupunem că ceea ce câștigă domnul X ca taximetrist, pune într-un plic special. Ei bine, bineînțeles, minus costurile asociate taxiului său: minus benzină, minus amenzi etc. Când acest plic acumulează 1 milion de ruble. va veni perioada de rambursare.
Venitul (venitul) lunar să fie de 100 de mii de ruble. Domnul X pune 100.000 de ruble într-un plic special în fiecare lună.
1 000 000: 100 000 = 10
Calculul arată că 1 milion se va acumula în 10 luni.
Etapa proiectului de investiții (perioada în urma căreia se realizează o însumare intermediară) este de 1 lună.
Tabelul fluxului de numerar.
1 000 000: 80 000 = 12.5
Calculul arată că 1 milion se va acumula în 12,5 luni.
Rețineți că acest lucru nu schimbă veniturile.
Tabelul fluxului de numerar
Vă rugăm să rețineți că veniturile au rămas din nou aceleași.
Tabelul fluxului de numerar
Atunci când vă planificați și începeți propria afacere, cel mai important lucru este să calculați corect profitabilitatea acesteia, astfel încât banii investiți în ea să nu se epuizeze. Dezvoltarea propriei afaceri este influențată de mulți factori și parametri care trebuie luați în considerare pentru ca afacerea să nu fie neprofitabilă și eșec. Unul dintre indicatorii importanți este amortizarea afacerii, rentabilitatea acesteia, adică perioada pentru care banii investiți se vor plăti singuri și vor aduce profit. Cu cât perioada de rambursare este mai scurtă, cu atât profitabilitatea afacerii și a întreprinderii este mai mare.
Una dintre principalele probleme ale oamenilor de afaceri începători este problema rambursării unui nou proiect.Acesta este unul dintre criteriile principale atunci când luați o decizie pozitivă de a crea o afacere, pentru a ști doar cât timp va merge profitul din desfășurarea afacerii. randamentul investițiilor.
Doi indicatori sunt importanți aici - acesta este absolut și relativ. Absolut este rezultatul care a fost obținut din investiție și se măsoară prin creșterea profitului.
O modalitate de a calcula perioada de rambursare este metoda de calcul neactualizata.
Să ne uităm la un exemplu pentru a înțelege mai ușor esența metodei. De exemplu, pentru producția unui produs, cumpărați echipamente pentru un total de 100.000 de ruble. Pentru a face acest lucru, trebuie să calculați costul mărfurilor produse, acesta include costul materiilor prime, costurile de producție, amortizarea echipamentelor. Să presupunem că costul unei unități de mărfuri va fi egal cu 100 de ruble și că se face într-o oră. Aceasta înseamnă că vor fi produse 8 articole pe schimb. Pe baza acesteia, este posibil să se calculeze pentru ce perioadă de timp va fi posibilă returnarea fondurilor care au fost investite în producție. Formula de rambursare: Perioada de rambursare = costul echipamentului de producție / costul mărfurilor pentru o lună = 100000/800*25=5 luni.
Dar acesta este un calcul foarte simplu, aici puteți vedea după ce principiu și ordine trebuie să calculați.
Pentru un proiect complex și serios, este necesar să se țină cont de toate costurile suportate în producția și vânzarea mărfurilor, riscurile, care, în cele din urmă, toate împreună afectează rambursarea banilor cheltuiți.
Pentru o persoană care dorește să înceapă propria afacere, trebuie să calculați corect rambursarea proiectului și profitabilitatea acestuia. Acest lucru se poate face independent și contactând un specialist financiar.
Este necesar să se țină cont de factorii de piață, care este cererea pentru produs, în ce stadiu pot exista întârzieri în vânzarea sau producția produsului. Există o mulțime de informații acum, atât în cărți, cât și în diverse site-uri.
O afacere de închiriere este una dintre cele mai ușoare și mai fiabile opțiuni de investiții.
De asemenea, este important ca aici să nu fie necesară prezența și implicarea constantă a proprietarului în procesul în sine. Dacă locația și chiriașul sunt alese corect, atunci închirierea acestuia poate aduce un venit constant și stabil. În același timp, astfel de activități pot fi combinate cu alte afaceri.
La prima vedere, evaluarea rentabilității și rambursării unei afaceri de închiriere nu ar trebui să fie dificilă, dar trebuie să comparați veniturile și costurile din închiriere pentru a obține perioada de rambursare, principalul indicator al afacerii de închiriere.
Perioada standard de rambursare pentru bunurile imobiliare comerciale este de 9-10 ani. Este deja destul de dificil să găsești o perioadă de rambursare de 7-8 ani pentru imobile comerciale cu chiriaș.
În același timp, vânzătorii, cumpărătorii și evaluatorii pot calcula perioada de rambursare în moduri diferite. Aici diferența va fi în ce indicator va fi considerat venit la calcularea rambursării.
Vânzătorul ia de obicei suma anuală de închiriere și împarte prețul de vânzare la această sumă. Dacă o cameră de 220 de metri pătrați este de vânzare, care este închiriată cu 1.000 de ruble pe metru pătrat pe lună pentru 22 de milioane de ruble, atunci calculul va fi următorul. Venitul este de 200 de mii de ruble pe lună și 2 milioane 400 de mii de ruble pe an, apoi rambursarea va fi de 20 milioane / 2,4 milioane8,3 ani. Și la vânzarea unor astfel de bunuri imobiliare acest termen va fi specificat.
De asemenea, se întâmplă să se încheie un contract de închiriere pe termen lung cu chiriașul, iar în fiecare an are loc o indexare de 7,5%. În acest caz, suma chiriei este calculată pentru fiecare an, ținând cont de indexare, totul este însumat. Adică, perioada de rambursare va fi mai scurtă aici.
Cumpărătorii abordează calculul puțin diferit, accentul se pune pe venitul în numerar, ca să spunem așa, venitul net, minus toate cheltuielile.
Cheltuielile includ un impozit de 6% din venit, cheltuieli pentru paza, curatenie, chirie sau plata unor utilitati. Cu cât obiectul este mai mare și mai mare, cu atât mai multe cheltuieli cu el revin proprietarului.
Cu o camera de 200 de metri patrati, este posibil ca toate costurile asociate intretinerii sa fie suportate de chirias, iar costurile ramase sa fie nesemnificative.
De asemenea, dacă cumpărătorul este un antreprenor individual cu sistemul de impozitare simplificat, atunci va avea un impozit de 6%. Și calculul profitului și rambursării va ține cont de suma impozitului în 144 mii de ruble. Venitul net pentru doi ani va fi de 2256 mii de ruble, iar rambursarea va fi de 8,9 ani. Prin urmare, rotunjind termenul la 9 ani, cumpărătorul va decide că aceasta este o perioadă suficient de lungă, diferența față de cei 7 ani declarati fiind semnificativă.
Pentru obiectele mai mari ale afacerii de închiriere, de exemplu, un centru comercial, care va avea o suprafață de aproximativ 4.000 sau 20.000 de metri pătrați, după calculele cumpărătorului, perioada de rambursare poate fi și mai mare, până la 12 ani. .
Un obiect imobiliar devine mai atractiv cu o amplasare bună, număr de etaje, stare bună, prestigiu, o rată adecvată de închiriere și preț pe metru pătrat și absența fraudei legale.
Dar criteriul principal este tocmai rambursarea, iar dacă este mai mare decât perioada pentru care cumpărătorul este pregătit, atunci acest obiect nu este luat în considerare.
Evaluatorii, de regulă, efectuează analiza pieței la tarifele de închiriere pentru astfel de spații și, cu unele ajustări, determină care este nivelul pieței al ratei de închiriere pentru un anumit obiect. În același timp, acestea nu iau în considerare contractele de închiriere imobiliare deja încheiate, iar acest lucru nu afectează evaluarea.
Evaluatorii analizează reclamele de pe site-uri și determină astfel rata de închiriere a pieței. Aici este importantă experiența și profesionalismul evaluatorului, precum și cunoașterea factorilor importanți care afectează prețul de închiriere, pentru a nu greși în evaluare.
Și în reclame, prețul obiectului poate să nu corespundă prețului pieței, dar să fie suprapreț și, din această cauză, nu renunțați timp de șase luni.
Evaluatorii, bazați pe o abordare comparativă a evaluării, se concentrează nu numai pe abordarea veniturilor, ci și pe calculul valorii imobilului și al metrului pătrat al acestuia. Nu ține cont de prezența unui chiriaș, veniturile din chirie. Iar costul final este determinat ca valoarea medie dintre calculele pentru randamentul închirierii și costul unui contor.
Aici intervine mecanismul de mediere și, ca rezultat, evaluatorii obțin o valoare doar între numărul de cumpărători și numărul de vânzători.
Fiecare participant la tranzacție formează o evaluare bazată pe obiectivele sale.
Scopul vânzătorului este să vândă obiectul la un preț mai mare, și cât mai curând posibil, astfel încât să nu fie atent la costuri.
Pentru cumpărător este mai important să recupereze fondurile investite cu un randament bun, iar cumpărătorul ține cont de venitul net.
Evaluatorii, de regulă, nu sunt interesați de ceea ce se va întâmpla în continuare cu obiectul, principalul lucru este să facă un raport de evaluare pentru examinare.
.jpg)
