Una dintre condițiile determinate în cursul executării silite asupra unei ipoteci este prețul inițial de vânzare al bunului imobil gajat (obiect al executării silite). Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (modificată la 17 iunie 2010) (denumită în continuare Legea ipotecare) impune obligația de a determina prețul inițial de vânzare pe instanța în cursul unei strângeri judiciare de recurs (clauza 2 a art. 54), iar în cazul procedurii extrajudiciare - asupra părților (clauza 4 a art. 55), fără a stabili nici o concepție juridică a prețului inițial de vânzare, nici criterii de determinând-o.
Instanța, soluționând chestiunea stabilirii prețului inițial de vânzare al bunului gajat, trebuie nu numai să-l întemeieze în motivare, ci și să o indice în dispozitivul hotărârii. Nestabilirea de către instanță a prețului inițial de vânzare al proprietății gajate, care este blocată, se califică drept o încălcare a dreptului material și constituie temeiul anulării acestuia (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Orientului Îndepărtat din 31 august 2004). N F03-A51 / 04-1 / 1587, din 17 octombrie 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). Fără a clarifica problema stabilirii prețului inițial de vânzare al bunului gajat, actul judiciar nu poate fi executat (cazul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord N F08-4837 / 2004).
În cazul în care acordul de executare silită extrajudiciară asupra unei ipoteci nu conține o condiție privind prețul inițial de vânzare sau procedura de determinare a acestuia, acordul se consideră neîncheiat, întrucât această condiție este încadrată de lege drept una dintre condițiile sale esențiale. (clauza 4, art. 55 din Legea ipotecarului).
Totodată, problematica prețului inițial de vânzare în mecanismul de exercitare a dreptului de gaj are o importanță capitală, întrucât eficacitatea procedurilor de executare silită și de vânzare a obiectului ipotecii, și deci a modelului ipotecar ca întreg, depinde de soluția sa. Prin urmare, la nivel doctrinar, se impune formularea conceptului de preț inițial de vânzare al imobilului gajat și identificarea criteriilor pe baza cărora poate fi determinat.
Ar fi oportun să menționăm că conceptul de preț în drept și economie are conținut diferit. Din punct de vedere al dreptului civil, prețul acționează ca o condiție a contractului și este o expresie bănească a obligației de a efectua plata pentru produsele vândute (livrate), lucrările efectuate sau serviciile prestate. În raportul juridic „cumpărare-vânzare”, prin preț se înțelege suma de bani pe care cumpărătorul se obligă să o transfere vânzătorului ca plată a mărfii (articolul 454 din Codul civil). În teoria economică, conceptul de preț este relevat prin categoria valorii ca evaluare monetară a utilității de consum a unui produs, exprimând capacitatea acestuia de a fi schimbat cu alte bunuri. În acest sens, prețul unei mărfuri este o expresie monetară a valorii acesteia, echivalentul unui schimb în relațiile economice ale participanților la circulația civilă. În condițiile pieței, prețul și valoarea, de regulă, nu coincid între ele: sub influența diferiților factori, mărfurile de aceeași valoare pot fi vândute la prețuri diferite.
Definiția prețului ca expresie monetară a valorii este dată de GOST R 51303-99. Prețul inițial de vânzare al bunului gajat (obiect de colectare) scos la vânzare are aceeași natură.
În procesul schimbului de mărfuri, prețul, în funcție de entitatea care îl determină, poate reprezenta suma solicitată (prețul vânzătorului), oferită (prețul cumpărătorului) sau plătită (prețul tranzacției) pentru mărfuri. Evident, prețul inițial de vânzare al imobilului gajat scos la licitație este suma solicitată în timpul licitației.
Totodată, din cauza specificului raporturilor de executare silită, prețul inițial de vânzare nu poate fi caracterizat drept preț al vânzătorului, întrucât nu este determinat de debitorul ipotecar sau de către creditor ipotecar, ci este rezultatul voinței convenite a părților la contract. ipotecă, și numai în cazul în care există un litigiu între părți cu privire la cuantumul acesteia este stabilit de instanță (p. 4 partea 2 art. 54 din Legea ipotecare). Prin urmare, prețul inițial de vânzare este prețul la care creditorul gajist este de acord să vândă bunul ce i-a fost transferat prin ipotecă, iar debitorul gajist este obligat să accepte vânzarea acestuia prin proceduri de colectare.
În timpul licitației, participanții concurează între ei și fac prime față de prețul inițial de vânzare. Persoana care a oferit cel mai mare preț este recunoscută ca fiind câștigătoarea licitației (alin. 6 al articolului 57, paragraful 2 al paragrafului 1 al articolului 58 din Legea ipotecare). Prin urmare, în mecanismul de licitație, prețul inițial de vânzare al proprietății gajate este prețul de pornire (minim) la care începe licitația. Acesta trebuie să fie diferențiat de prețul cel mai mare (maxim) propus de câștigător la care va fi vândut. Aceasta este prima funcție a prețului inițial de vânzare pe care o îndeplinește atunci când creditorul ipotecar își exercită dreptul de gaj.
Cealaltă funcție a acesteia este aceea că, alături de alte condiții enumerate la paragraful 4 al art. 55 din Legea ipotecare, prețul inițial de vânzare este o condiție esențială a acordului de executare silită extrajudiciară a unei ipoteci. Un astfel de acord între părțile la ipotecă, care prevede dreptul creditorului ipotecar de a lăsa obiectul colectării pentru sine sau pentru terți, se califică drept contract de cumpărare și vânzare imobiliară sau ca contract preliminar de vânzare și cumpărare, dacă acordul prevede doar obligația părților de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare. În acest caz, prețul inițial de vânzare nu poate fi considerat prețul minim solicitat în timpul licitației, ci servește drept preț de cumpărare la care obiectul colectării va fi transferat către creditor ipotecar sau către un terț în interesul căruia se află un astfel de acord. încheiat. Față de prețul de cumpărare se iau în considerare creanțele creditorului gajist garantate cu ipoteca față de debitor (clauza 3, art. 55 din Legea ipotecare).
A treia funcție a prețului inițial de vânzare este că este criteriul inițial de determinare a prețului la care creditorul gajist are dreptul de a dobândi (reține) proprietatea gajată în cazul în care licitațiile repetate sunt recunoscute ca eșuate (clauza 4, articolul 58). din Legea ipotecarului). Totodată, atât prețul determinat prin convenția dintre debitorul gajist și creditorul gajist, cât și prețul stabilit chiar de instanță, trebuie să îndeplinească cerințele stabilite de art. 555 „Prețul în contractul de vânzare de bunuri imobiliare” din Codul civil al Federației Ruse.
Astfel, prețul inițial de vânzare ar trebui definit ca o valoare monetară a valorii imobilului gajat (obiect de recuperare) scos la vânzare, de la care începe licitația, sau în baza căreia prețul de cumpărare al obiectului recuperarea se determină în cazul în care licitația este declarată nulă, precum și în cazul dobândirii de către creditorul gajist bunuri gajate pentru sine sau pentru terți.
Prevederile paragrafului 4 din partea 2 a art. 54 din Legea ipotecare indică natura contractuală a prețului inițial de vânzare la care imobilul gajat va fi scos la vânzare.
În același timp, este destul de evident că în cursul executării silite asupra unei ipoteci, prețul inițial de vânzare se formează în condițiile intereselor îndreptate opus ale împrumutătorului ipotecar (colector) și debitorului ipotecar (debitorului) și nu este supus. la orice legi economice, spre deosebire de prețul de vânzare, care se formează sub influența cererii și ofertei. Garantul caută întotdeauna să obțină prețul maxim pentru bunul vândut pentru nu numai achitarea creanțelor creditorului, ci și pentru a primi diferența dintre încasări și datorie; în cazul în care licitația repetată este declarată nulă, riscul acesteia se limitează la pierderea a 25% din valoarea imobilului vândut.
Creierul gajist, dimpotrivă, este interesat doar să primească o sumă suficientă pentru acoperirea creanței garantate prin gaj, întrucât stabilirea obiectului de încasare la o valoare umflată întârzie punerea în aplicare și poate duce chiar la eșecul unei vânzări publice și la nemulțumire. cu cerințele reclamantului; perspectiva de a lăsa proprietatea în urmă chiar și la un preț cu 25% sub valoarea de piață este întotdeauna asociată cu costuri suplimentare pentru întreținerea și vânzarea ulterioară a proprietății dobândite.
În astfel de circumstanțe, ajungerea la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare devine aproape imposibilă. Practica judiciară arată că părțile, de regulă, nu înaintează instanței un acord separat privind prețul inițial de vânzare și în cursul judecății nu ajung la un asemenea acord nici la propunerea instanței. Însă legea prevede fără ambiguitate că, la executarea silită a bunului ipotecat într-o procedură judiciară, prețul inițial de vânzare este stabilit prin acordul părților, iar în caz de litigiu, chiar de instanța de judecată (paragraful 4, alin. 2, art. 54 din Legea cu privire la ipoteca).
Consider ca pretul initial de vanzare poate fi precizat de catre parti in contractul de ipoteca, sau poate fi stabilit printr-un contract separat incheiat atat inainte cat si in timpul judecatii.
În practica judiciară, totuși, există diferite abordări ale interpretării acestei prevederi a legislației:
la stabilirea prețului inițial de vânzare, instanțele se ghidează după valoarea garanției obiectului ipotecii specificată în contractul de ipotecă. Valoarea indicată este recunoscută de instanțele de judecată drept „preț de vânzare determinat pe baza unui acord între părți” (Rezoluția FAS din Districtul Siberiei de Est din 17 iunie 2004 N A58-3257 / 03-Ф02-2167 / 04-С2). Instanțele consideră că Legea ipotecarului nu impune încheierea unui acord suplimentar privind prețul de vânzare al bunului gajat între debitorul gajist și creditorul gajist, întrucât o condiție esențială a contractului de ipotecă este valoarea garanției imobilului gajat. Este valoarea garanției care este indicată de instanță ca preț inițial de vânzare (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 27 iunie 2006 N F04-3919 / 2006 (23877-A03-11), din 25 septembrie , 2007 N F04-6167 / 2007 ( 37954-A81-30);
alte instante, dimpotriva, pornesc din faptul ca pretul bunului gajat indicat in contractul de ipoteca nu este pretul initial de vanzare al acestuia, ci doar indica evaluarea de catre parti a bunului in litigiu la momentul incheierii contract ipotecar; acordul privind prețul inițial de vânzare trebuie încheiat ca un acord separat, ca un singur document separat. Totodată, instanțele consideră că, dacă părțile nu au depus un acord privind prețul inițial de vânzare, atunci instanța are dreptul să ofere persoanelor care participă la cauză să ia o decizie convenită sau să stabilească prețul inițial de vânzare în conformitate cu cu probele prezentate (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 19 martie 2002 Nr. N A57-5211 / 2001-4, FAS al Districtului Ural din 4 noiembrie 2003 N F09-881 / 03-GK) .
Fără a discuta corectitudinea abordărilor indicate, remarcăm un singur lucru: dacă părțile au ajuns la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare, întrebarea după ce considerente s-au ghidat părțile atunci când l-au determinat nu este supusă discuției - acesta este dreptul părților, sarcina instanței este de a fixa acest preț în hotărâre. Dacă nu se ajunge la un asemenea acord, atunci prețul inițial de vânzare dobândește caracterul unui fapt supus probei, iar instanța este obligată să o determine în conformitate cu probele prezentate.
Apoi apare întrebarea cu privire la criteriile după care instanța ar trebui să fie ghidată în determinarea prețului inițial de vânzare, deoarece nici Codul civil al Federației Ruse și nici Legea privind ipoteca nu stabilesc astfel de criterii.
La nivel doctrinar se pot distinge următoarele abordări ale rezolvării întrebării puse.
A. Valoarea de piata.
În general recunoscută în practica judiciară este abordarea conform căreia prețul inițial de vânzare este determinat pe baza valorii de piață a proprietății gajate (paragraful 6 din Revizuirea prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 ianuarie 1998 N 26). Această abordare este confirmată de art. 7 din Legea federală din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (modificată la 27 decembrie 2009) (denumită în continuare Legea evaluării), care stabilește prezumția de stabilire a pieței valoarea obiectului de evaluare în cazurile în care legea nu definește un alt tip de valoare în scop de evaluare.
Din punctul de vedere al art. 3 din Legea evaluarii, valoarea de piata se intelege ca pretul cel mai probabil la care obiectul evaluarii poate fi instrainat pe piata libera intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, si orice circumstanțe extraordinare nu sunt reflectate în valoarea prețului tranzacției. O definiție similară a valorii de piață este dată în paragraful 6 din Standardul Federal de Evaluare „Scopul evaluării și tipurile de cost (FSO N 2)”, aprobat. Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 255. Cu toate acestea, nu se poate spune cu certitudine că determinarea prețului inițial de vânzare al proprietății ipotecate care este vândută pe baza valorii sale de piață este cea mai bună abordare. care ține cont de interesele ambelor părți la ipotecă.
Vânzarea proprietății este influențată de mulți factori care au natura unor circumstanțe de urgență. În primul rând, vânzarea bunurilor gajate ca urmare a executării silite extrajudiciare este forțată pentru debitorul gajist, iar în cazul executării silite judiciare, este obligatorie. În al doilea rând, termenele de punere în aplicare a obiectului de încasare sunt reglementate de lege în mod imperativ și nu pot fi modificate la cererea nimănui, inclusiv a creditorului gajist. În al treilea rând, vânzarea de bunuri gajate la licitație este considerată ca fiind efectuată pe o piață limitată a vânzătorilor, în special, funcția vânzătorului de bunuri gajate vândute la licitație publică în executarea unei hotărâri judecătorești de executare silită a acestuia este atribuite prin lege Agenției Federale pentru Administrarea Proprietății de Stat (FAUGI). În al patrulea rând, bunul gajat este înstrăinat în condițiile unei informații insuficiente care caracterizează obiectul de recuperare evaluat în comparație cu obiectele analoge vândute forțat, ceea ce afectează și rezultatele evaluării. Aceste împrejurări mărturisesc mai probabil caracterul non-piață al valorii, pe baza căreia se stabilește prețul inițial de vânzare al obiectului ipotecii vândut în ordinea executării silite.
În plus, fixarea prețului inițial de vânzare la valoarea de piață a raportului evaluatorului, așa cum o fac acum instanțele, este în mod fundamental contrară naturii licitației, care implică creșteri suplimentare de preț, mai degrabă decât reduceri de preț. Drept urmare, licitația nu își atinge scopul de a vinde bunul gajat, iar ipoteca își pierde funcția de securitate. Prețul inițial de vânzare umflat stabilit de instanță, care nu corespunde stării calitative și valorii de piață a imobilului la momentul vânzării, este una dintre problemele în organizarea muncii executorilor judecătorești în vânzarea bunului gajat. În mod evident, determinarea prețului inițial de vânzare ar trebui să se bazeze pe o valoare diferită de valoarea de piață.
B. Valoarea de salvare.
Experții în domeniul evaluării imobiliare sunt unanimi în opinia lor că, dintre tipurile de valori enumerate în FSO N 2, valoarea sa de salvare ar trebui utilizată ca criteriu pentru determinarea prețului inițial de vânzare al obiectului de recuperare vândut la licitație. . Aceasta din urmă, spre deosebire de valoarea de piață, ține cont de impactul asupra vânzării a circumstanțelor de urgență care obligă vânzătorul să vândă obiectul de evaluare în condiții care nu corespund cu cele de piață (clauza 9 din OFS N 2). Valoarea de lichidare este o reflectare a prețului cel mai probabil la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat pentru perioada de expunere (punerea la vânzare) a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață. Astfel, spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de lichidare tine cont de factorul de a fi obligat sa vinde intr-un interval de timp limitat.
Metodologic, valoarea de salvare este definită ca valoarea de piață a obiectului de evaluare minus coeficientul pentru caracterul forțat al vânzării. Calculul factorului de corecție presupune identificarea și justificarea factorilor care determină scăderea valorii de piață a fiecărui tip specific de proprietate (locație, perioadă de expunere, atractivitate pentru investiții, condiții de piață, eficacitate marketing, factori subiectivi etc.). Valoarea specifică a acestui coeficient, potrivit experților, variază între 0,2 și 0,5 din valoarea de piață a obiectului evaluat, iar în unele cazuri poate ajunge la 0,8 din valoarea de piață a obiectului evaluat.
Se pare că, în condițiile pieței, valoarea de lichidare este o reflectare adecvată a prețului inițial de vânzare al obiectului creditului ipotecar vândut prin executare silită. Această abordare corespunde naturii juridice a licitației pentru vânzarea imobilului ipotecat și permite vânzarea acestuia într-un termen limitat legal. În acest sens, unele instanțe, atunci când au în vedere cazuri de executare silită asupra unei ipoteci, satisfac cerințele reclamantei de a stabili prețul inițial de vânzare în cuantumul valorii de lichidare, indicând că valoarea de lichidare este un caz special de valoare de piață într-o expunere limitată. perioada (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 30 august 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34), Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 2 februarie 2010 N 38-B09 -9).
Cu toate acestea, propunerile exprimate în literatura de specialitate privind introducerea valorii de lichidare în legislația ipotecară ca criteriu de determinare a prețului inițial de vânzare nu au găsit susținere din partea legiuitorului. Se pare că gama largă de coeficienți pentru caracterul forțat al vânzării în condiții de instabilitate economică este cea care creează creditorului gajist riscurile de pierdere a proprietății la o valoare mai mică care nu acoperă datoria și costurile de încasare. Ca urmare, procedura judiciară de executare silită, care în unele cazuri nu prevede o alternativă, își pierde semnificația ca garanție a drepturilor și intereselor legitime ale părților la ipotecă. Aparent, acest motiv astăzi nu permite în reglementarea legală a problemelor stabilirii prețului inițial de vânzare al unei ipoteci să se treacă la criteriul valorii de lichidare.
B. Prețul inițial de vânzare ca suma creanțelor creditorului ipotecar.
O experiență interesantă de reglementare legală a problemei determinării prețului inițial de vânzare al unui teren împovărat cu ipotecă este demonstrată de legislația germană.
În primul rând, un astfel de preț, numit oferta cea mai scăzută, este determinat de instanța de executare în ziua licitației pe baza costului tuturor drepturilor anterioare asupra site-ului și a costurilor licitației. Licitarea începe cu cea mai mică ofertă, respectiv, cumpărătorul devine cel care oferă cel mai mare preț, adică. va face cea mai mare oferta. În al doilea rând, părțile la ipotecă sunt excluse de la soluționarea problemei mărimii prețului inițial de vânzare, prin urmare cea mai mică ofertă stabilită de instanță nu prevede acordul părților la ipotecă cu privire la acest fapt. În al treilea rând, cea mai mică ofertă stabilită de instanță nu depinde de valoarea de piață a terenului vândut prin licitație forțată: valoarea de piață este doar un criteriu de evaluare a propunerilor primite de participanți. Legea germană stabilește dreptul instanței de a nu accepta oferta cumpărătorului dacă aceasta nu atinge 50% din valoarea de piață a terenului (§ 85a din Legea licitațiilor forțate). În plus, debitorul gajist, precum și creditorii de rangurile ulterioare, pot depune o cerere de refuzare a ofertei, dacă aceasta se ridică la 70% din valoarea de piață a terenului, dar nu acoperă toate cerințele (§ 74a din Legea forțată). Legea licitațiilor). În acest ultim caz, instanța este obligată să desemneze licitații repetate, dar pe parcursul desfășurării acestora nici 50%, nici 70% nu sunt supuse contabilității, iar terenul poate fi vândut cu orice preț, chiar dacă nu ajunge la 50% din piața sa. valoare.
Ar trebui recunoscută raționalitatea abordării germane în ceea ce privește determinarea prețului inițial de vânzare al bunurilor imobiliare ipotecate.
În același timp, transferul acestuia la temeiul juridic rusesc este asociat cu respingerea naturii contractuale a prețului inițial de vânzare și revizuirea reglementării legale a cel puțin două aspecte: 1) regulile de licitație; 2) regulile ca creditorul gajist să lase bunul în urmă în cazul în care licitația este declarată nulă. Aparent, o astfel de revizuire este posibilă în condițiile unei piețe ipotecare dezvoltate, iar introducerea ei în legislația rusă necesită o reflecție și o justificare suplimentară.
Întrucât în legislația noastră prețul inițial de vânzare al bunului gajat este rezultatul unui acord între părți, o concluzie principală poate fi trasă din experiența germană: în cazurile în care părțile, în ciuda propunerii instanței, nu au ajuns la un acord cu privire la mărimea prețului inițial de vânzare, un astfel de preț ar trebui să fie determinat prin lege.
D. Prețul inițial de vânzare ca valoare de piață redusă.
O analiză a legislației și a practicii judiciare arată că prioritatea în determinarea prețului inițial de vânzare este acordată criteriului valorii de piață. Principala greșeală a ofițerului de drept este că prețul inițial de vânzare este stabilit nu pe baza, ci în cuantumul valorii de piață. Cu toate acestea, natura prețului inițial de vânzare este diferită și presupune stabilirea mărimii acestuia sub valoarea de piață, astfel încât prețul de vânzare al imobilului ipotecat dezvăluit în timpul licitației să tindă spre prețul său de piață.
Câțiva pași în această direcție au fost făcuți de legiuitor în Legea federală din 30 decembrie 2008 N 306-FZ „Cu privire la modificările anumitor acte legislative ale Federației Ruse în legătură cu îmbunătățirea procedurii de excludere a proprietății ipotecate” (denumită în continuare ca Legea N 306-FZ) în legătură cu procedura extrajudiciară de colectare a creditelor ipotecare:
a fost introdusă o evaluare obligatorie a obiectelor imobiliare, a cărei evaluare în baza unui contract de ipotecă depășește 500 de mii de ruble;
se stabilește regula că, dacă părțile din acordul privind procedura extrajudiciară de satisfacere a creanțelor împrumutatorului ipotecar nu au indicat altfel, atunci prețul inițial de vânzare al imobilului care se vinde este stabilit la 80% din valoarea sa de piață (clauza 10, art. 59 din Legea ipotecare).
Astfel, Legea ipotecare a fixat obligația părților la ipotecă de a stabili prețul inițial de vânzare, nu egal cu valoarea de piață, dar ținând cont de scăderea în raport cu valoarea indicată în raportul evaluatorului. Dacă părțile din contractul de ipotecă extrajudiciar nu au precizat acest procent de reducere, atunci prețul inițial de vânzare trebuie redus cu 20%. Desigur, se poate argumenta în ce măsură se justifică o reducere cu 20% a valorii de piață a bunului gajat, dar este stabilită prin lege în formă dispozitivă, prin urmare, la stabilirea prețului inițial de vânzare, părțile au dreptul de a stabili o reducere diferită, atât mai mare, cât și mai mică.
Regula introdusă de Legea N 306-FZ nu se aplică procedurii judiciare de executare silită asupra unei ipoteci, existând o diferențiere de reglementare legală a problemei stabilirii prețului inițial de vânzare, în funcție de forma executării silite (judiciară sau extrajudiciară) . Aceasta înseamnă că, în cazurile în care ipoteca este executată pe cale judecătorească și părțile nu au ajuns la o înțelegere asupra cuantumului prețului inițial de vânzare, obiectul executării silite va fi scos la licitație publică la valoarea de piață, în timp ce în caz extrajudiciar. executarea silită, părțile la ipotecă sunt obligate să determine prețul inițial de vânzare sub rezerva prevederilor alin.10 Art. 59 din Legea Ipoteca. Se pare că o astfel de abordare a reglementării juridice a problemei studiate creează oportunități juridice inegale pentru debitorul ipotecar și creditorul ipotecar în executarea judiciară și extrajudiciară a bunului ipotecat. Prin urmare, Legea cu privire la ipoteca ar trebui să stabilească o abordare unificată în stabilirea prețului inițial de vânzare pentru cazurile în care părțile nu au ajuns la un acord cu privire la prețul inițial de vânzare într-o procedură judiciară, iar într-o procedură extrajudiciară nu au ajuns la un acord. a determinat procentul de reducere a acestuia raportat la valoarea de piata.
Se pare că paragraful 10 al art. 59 din Legea ipotecii, regulile pot să nu se aplice dacă acordul privind procedura extrajudiciară de executare silita a unei ipoteci prevede dreptul creditorului ipotecar de a păstra obiectul ipotecii pentru sine sau pentru terți.
Pe baza celor de mai sus se pot trage următoarele concluzii.
1. Prețul inițial (minim) de vânzare trebuie înțeles ca o valoare bănească a valorii imobilului gajat (obiect de recuperare) scos la vânzare, de la care începe licitația, sau în baza căreia prețul de cumpărare al obiectul recuperării se determină în cazul în care licitația este declarată nulă, precum și în cazul dobândirii de către creditorul gajist a bunului gajat pentru sine sau pentru terți.
2. Legislația actuală nu conține criterii de determinare a prețului inițial de vânzare al bunurilor imobile gajate (obiect de colectare), și formează, de asemenea, diferite abordări ale stabilirii acestuia, în funcție de ordinea încasării (judiciară sau extrajudiciară). Totodată, un astfel de preț poate fi stabilit exclusiv prin acordul părților, iar în cazul unui litigiu, chiar de instanța de judecată.
3. Este indicat să se determine prețul inițial de vânzare pe baza valorii de lichidare a obiectului de recuperare din cauza perioadei limitate de expunere a acestuia și a caracterului forțat al recuperării. Această abordare este în concordanță cu scopul licitației de a identifica cel mai mare preț (maxim) al obiectului recuperării (clauza 4, articolul 447 din Codul civil al Federației Ruse), dar nu exclude posibilitatea de a determina prețul inițial. prețul de vânzare bazat pe valoarea sa de piață, ținând cont de procentul de reducere convenit de părți.
4. Pentru a crea șanse legale egale pentru părțile la o ipotecă, Legea ipotecare ar trebui să stabilească o abordare unificată în stabilirea prețului inițial de vânzare al obiectului de încasare pentru cazurile în care părțile nu au ajuns la un acord cu privire la vânzarea inițială. prețul într-o procedură judiciară și într-o procedură extrajudiciară nu au determinat procentul de scădere a acestuia față de valoarea de piață.
5. Propun în sub. 4 p. 2 art. 54 din Legea ipotecare, teza a doua se modifică după cum urmează:
Prețul inițial de vânzare al proprietății la licitație publică este determinat pe baza unui acord între debitorul gajist și creditorul gajist, iar în cazul unui litigiu - de către instanța însăși în sumă egală cu 80% din valoarea de piață a imobilului. , determinat în raportul evaluatorului.
Etichete: 0 0 Avocați https://website/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngAvocați 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 Prețul inițial de vânzare al imobilului gajat (obiectul ipotecii)Dacă o companie are nevoie de un împrumut - o practică obișnuită atunci când o întreprindere se dezvoltă și nu marchează timpul - trebuie să te gândești la garanții din timp. Toate băncile, fără excepție, tratează garanția ca fiind componenta principală și preferată a garanției pentru un împrumut. Un element important al mecanismului de garanție este evaluarea garanțiilor.
Cerințele cheie pe care băncile le impun garanțiilor sunt: a) lichiditatea ridicată a acestuia, care face posibilă vânzarea bunului gajat la un preț acceptabil băncii cât mai curând posibil; b) alienabilitate ușoară a bunului gajat, care permite băncii să-l retragă rapid la momentul potrivit, fără costuri speciale de dezmembrare și transport; c) apartenența debitorului gajist asupra dreptului de proprietate (dacă nu este un gaj al unui terț); d) libertate de; e) disponibilitate pentru identificare, astfel încât să puteți verifica prezența acestuia în orice moment.
Practica arată că băncile sunt interesate în primul rând de bunurile mobile și imobile ca garanții. Ar trebui să existe o cerere constantă pentru acesta și ar trebui să aparțină categoriei de preț mediu, astfel încât să nu existe probleme cu implementarea. Băncile acceptă drept garanții:
Principala dispută a izbucnit în legătură cu determinarea valorii garanției unui pachet de 38% din RAO NN. În concluzia Camerei de Conturi a fost pusă sub semnul întrebării cifra de 170,1 milioane de dolari SUA (771,74 miliarde de ruble: 4,537 - cursul dolarului la acea vreme). S-a susținut că această cifră a fost subestimată și, de fapt, participația de 38 la sută, considerau auditorii, valorează mult mai mult. În contractul inițial, s-a scris în încheierea menționată, a fost necesar să se stabilească un preț semnificativ mai mare. Faptul că această cifră s-a dovedit a fi „subestimată” a condus la faptul că bugetul ar fi primit mai puțini bani în baza acordului de gaj. Aceasta, de fapt, a stat la baza afirmației că s-a făcut prejudiciu statului: ca urmare a unei subestimari a valorii garanției unui pachet de 38% din RAO NN.
Dar acest lucru poate fi argumentat doar pe baza poziției nerambursării pre-prevăzute a împrumutului - valoarea garanției. După cum am arătat deja, s-au făcut încercări de returnare. Deci nu există niciun motiv să credem că guvernul nu avea de gând să returneze deloc valoarea garanției băncii ONEXIM. Doar că în acea situație specială din 1996 pur și simplu nu erau bani în buget pentru asta. Astfel, dacă pornim din dorința necondiționată a statului de a restitui valoarea garanției, atunci și rolul celor care au semnat contractul din partea guvernului ar trebui evaluat diferit. Ar fi necesar să „mulțumim” pentru „subestimarea” acestui cost. Până la urmă, până la urmă ar trebui returnată o sumă relativ mai mică de la bugetul de stat. Adevărat, doar dacă ar fi trebuit făcut. În realitate, acest lucru nu s-a întâmplat. Ei bine, ce se întâmplă dacă nu ați putea returna depozitul de garanție, așa cum sa întâmplat de fapt? În acest caz, valoarea garanției în sine ar deveni unul dintre elementele în calculul valorii de piață a unui bloc de acțiuni de 38%. Aceeași valoare de piață în acest caz a fost determinată indiferent de modul în care a fost evaluată garanția. Aici au intrat în joc și alte reguli, și anume, în ce raport față de prețul de pornire a fost anunțat prețul de cumpărare al unui bloc de 38 la sută de acțiuni. Iată ce se notează într-un articol scris de M. Rozhkova în ziarul Kommersant în căutarea fierbinte a licitației pentru vânzarea acestui bloc de acțiuni: (reprezintă interesele ONEXIM-IFC). Această companie a oferit 236,18 milioane ECU pentru acțiunile asociației, ceea ce reprezintă cu 105 milioane ECU mai mult decât prețul de pornire.”
Și totuși, valoarea garanției unui bloc de acțiuni este într-un anumit fel legată de prețul său de piață. Este clar că valoarea garanției trebuie să fie mai mică decât cea din urmă. Acest lucru se datorează faptului că împrumutătorul, prin stabilirea valorii garanției, urmărește să minimizeze riscul de nerambursare a împrumutului. Astfel, valoarea garanției este stabilită la o anumită reducere în raport cu prețul de piață (valoarea de piață). Din aceasta rezultă clar că determinarea valorii garanției ar trebui să se bazeze întotdeauna pe ideea valorii de piață a proprietății, în acest caz, un pachet de 38% din RAO NN.
Este posibil să luăm în considerare problema costului unui bloc de 38 la sută de acțiuni din punctul de vedere al Legii federale „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”, care a fost în cele din urmă în vigoare puțin mai târziu decât licitația pentru vânzarea actiunile in cauza (aceasta Lege a fost aprobata de Consiliul Federatiei la 07.09.1998). Dar la momentul licitației (08/05/1997) această Lege a trecut deja trei lecturi în Duma de Stat și, bineînțeles, era cunoscută de organizatorii licitației pentru vânzarea unui bloc de acțiuni în 38% din RAO NN. Acest lucru a fost important în determinarea valorii garanției.
După cum știți, „o întreprindere ca obiect de drepturi este recunoscută ca un complex de proprietate folosit pentru activități antreprenoriale. O întreprindere ca ansamblu imobiliar este recunoscută drept imobil” (CC, art. 132). În același timp, articolul 71 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” prevede că „ipoteca unei întreprinderi poate garanta o obligație, a cărei valoare este cel puțin jumătate din valoarea proprietății aferente afacere."
Aceasta este o condiție limită foarte importantă pentru determinarea valorii de piață. Am observat deja că valoarea colaterală a pachetului de 38% a fost la
Nikolai Volkhin Un capitol din cartea „Pledge. Totul despre gajările bancare la persoana întâi»
Editura „Mann, Ivanov și Ferber”
Ținând cont de reticența proprietarului mărfurilor de a plăti taxe majorate și de sarcina serviciului vamal de a asigura plata taxelor pe valoarea reală a mărfurilor, se poate presupune că valoarea declarată în CCD este apropiată de valoare de piață. Dacă eliminăm posibilele cazuri de denaturare a valorii din cauza corupției și fraudei, atunci CCD-ul ca sursă de informații poate fi utilizat de către serviciul de gaj. Cu toate acestea, atunci când se utilizează declarația vamală, trebuie avut în vedere faptul că valoarea în vamă poate include: remunerația intermediarilor, costurile pentru ambalare/ambalare/asigurare, costuri de transport, taxe de licență.
Sursele de informații de mai sus cu privire la valoarea de piață a proprietății pot fi utilizate de către serviciul ipotecar, sub rezerva restricțiilor de mai sus. Cea mai corectă sursă de informare este „sursele externe de informare”, adică ofertele publice din mass-media. Posibilitatea de ofertare online si corectare a costurilor pe baza intregului pool de oferte ne permite sa afirmam ca in acest caz valoarea formata va fi valoarea de piata. În acest caz, trebuie luate în considerare condițiile de formare a valorii.
Conditii de livrare
La evaluarea proprietății pe piața locală, este necesar să se înțeleagă condițiile de stabilire a prețurilor, exprimate de participanții pe piață. Acesta poate fi prețul din condițiile de ridicare automată de pe teritoriul fabricii de producție din afara granițelor Federației Ruse sau prețul care include toate taxele și taxele la granița Federației Ruse sau prețul proprietății la site-ul unui participant pe piața locală, luând în considerare livrarea către consumatorul final. Drepturile și obligațiile părților în baza contractului de vânzare în ceea ce privește condițiile de livrare a proprietății la nivel internațional sunt stabilite în Incoterms 2010 (Incoterms 2010). Acestea sunt reguli internaționale recunoscute de organismele guvernamentale ca o interpretare a termenilor cei mai aplicabili în comerțul internațional. Cunoașterea termenilor de bază ai Incoterms 2010 va permite gajului să discute cu participanții de pe piață la același nivel.
Sistemul de prețuri
Dependența valorii de numărul de unități imobiliare este interpretată de participanții de pe piață în sistemul prețurilor cu ridicata și cu amănuntul. Ideea prețului proprietății, care este exprimată de participantul pe piață, ar trebui analizată dacă este vorba de preț cu ridicata sau cu amănuntul. În cazul în care banca execută gaj, costurile de vânzare a proprietății în copii separate și într-un singur lot vor fi diferite. Prin urmare, gajul trebuie să țină cont de dependența valorii unui singur exemplar de numărul de unități de proprietate aflate în poziția nomenclatorului.
La intervievarea unei surse de informare se rezolvă și problema disponibilității unui sistem de reduceri. În cazul în care se dezvăluie influența sistemului de reduceri adoptat pe piață asupra obiectului de evaluare, această dependență trebuie luată în considerare și la calcularea costului.
Componentele costurilor
Prețul indicat de participanții pe piață sau specificat în contractul de vânzare-cumpărare poate include nu numai prețul obiectului tranzacției propuse, ci și prețul serviciilor suplimentare, cum ar fi service post-garanție, asigurare, pregătirea personalului, reparații, detalii suplimentare etc. Prin urmare, documentul de bază al dreptului de proprietate asupra obiectului gajului, nu este studiat doar costul, ci și compoziția proprietății și a serviciilor prevăzute în caietul de sarcini la contract. La executare silită, banca nu va putea vinde componenta de serviciu, prin urmare, nu o va lua în considerare în valoarea garanției.
Setul complet de mașini, echipamente, nave variază chiar și în cadrul aceleiași serii. Proprietarul poate upgrade independent echipamentul. Aceste îmbunătățiri nu sunt consemnate în documentația tehnică, documentele de întemeiere a dreptului și în contractul de gaj. La evaluarea acestor garanții, Banca va proceda de la configurația de bază.
Revenind la tehnologia de evaluare a garanțiilor, trebuie să discutăm despre diferența dintre munca și sarcinile unui evaluator independent și a unei garanții. Pentru a dezminți stereotipurile, voi indica imediat că marea majoritate a gajanților sunt foști evaluatori independenți, sau cel puțin persoane cu studii superioare în domeniul evaluării.
Principala diferență este în produsul final. Munca unui evaluator independent se termină atunci când se stabilește valoarea și se întocmește raportul de evaluare, în timp ce ciclul de lucru cu garanții se încheie la rambursarea produsului de împrumut. Este important pentru gajist ca delta din valoarea gajului în timpul evaluării inițiale și în cazul unei vânzări forțate să fie minimă, aceasta confirmă competența gajului.
Termenul de întocmire de către gajul a încheierii de evaluare a gajului este de 2-4 zile lucrătoare. Acesta este un transportator bancar și nu are nicio diferență dacă gajul pregătește o opinie cu privire la evaluarea mai multor echipamente sau a unei fabrici de procesare a gazelor. În concluzia sa, gajantul, pe lângă calculul valorii, trebuie să furnizeze o analiză juridică a gajului, să determine riscurile asociate și lichiditatea titlului. Executorul judecătoresc pregătește 3-6 astfel de concluzii pe săptămână. Modelul de funcționare a băncii cu propriul serviciu de garanții este mai rentabil decât evaluarea garanțiilor prin externalizare. Evaluatorii independenți sunt angajați de bănci pentru a evalua tipurile de garanții în masă și standard (ipotecă), în cazul unor potențiale dispute cu debitorul ipotecar (evaluarea afacerii, evaluarea activelor aflate în dificultate) sau în cazurile în care o evaluare independentă este impusă de lege.
În baza art. 8 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ, „o evaluare a obiectelor de evaluare este obligatorie dacă obiectele de evaluare deținute în întregime sau parțial de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federația Rusă sau municipalitățile sunt implicate în tranzacție, inclusiv:
În plus, potrivit art. 70 din Legea federală „Cu privire la ipotecă” din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ, atunci când ipoteca complexului imobiliar al unei întreprinderi, „opinia unui auditor independent cu privire la compoziția și valoarea proprietății aferente întreprinderii” este necesar. În acest caz, este, de asemenea, posibil ca auditorul să angajeze un evaluator independent pentru a evalua complexul imobiliar.
Abordările și metodele de evaluare a garanțiilor utilizate de garanții se bazează pe legislația Federației Ruse în domeniul activităților de evaluare. Totodată, gajul, spre deosebire de evaluator, nu este obligat să evalueze gajul strict în cadrul definit de lege. Potrivit Ordinului Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei „Cu privire la aprobarea standardului federal de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare (FSO nr. 1)” din 20 iulie 2007 nr. 256, trei abordări sunt utilizate în evaluarea proprietăților: venit, comparativ, cost.
Abordarea veniturilor - „un set de metode de evaluare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea veniturilor așteptate din utilizarea obiectului de evaluare”. Aici termenul cheie este „așteptat”, adică așteptat, prezis. Componenta probabilistică în evaluarea garanțiilor ar trebui să fie redusă la minimum. În condiții economice tipice, banca nu este interesată să obțină venituri din garanții în cazul executării silite, deoarece aceasta nu este o activitate de bază pentru ea. Prin urmare, abordarea veniturilor este utilizată de serviciul de garanții ca una auxiliară.
Este nepotrivit să se utilizeze abordarea veniturilor atunci când se evaluează tipuri simple de garanții: vehicule, vehicule autopropulsate, echipamente individuale, bunuri imobiliare rezidențiale. Serviciul de gaj folosește abordarea veniturilor în evaluarea garanțiilor complexe: complexe imobiliare, blocuri de acțiuni, cote de participare, bunuri imobiliare producătoare de venit.
Caz practic
O ilustrare bună, care demonstrează diferența de percepție a subiectului gajului și abordările evaluării acestuia de către un evaluator independent și de către un gaj, este un caz cu un autodrom. După cum ați ghicit, circuitul a fost oferit drept garanție pentru împrumutul solicitat. Platforma de conducere complet automatizată a simulat cu fidelitate conducerea în medii urbane reale. Lipsa concurenței i-a permis gajului să primească super profituri din exploatarea autodromului. Opiniile garanților și ale evaluatorului cu privire la valoarea gajului s-au dovedit a fi polare.
Evaluatorul independent a aplicat abordarea veniturilor. Calculul acestuia s-a bazat pe venitul debitorului ipotecar din predarea abilităților de conducere către populație. Fără a intra în tehnica de calcul, să notăm nivelul valorii primite - 70 de milioane de ruble.
Serviciul de garanții a început evaluarea cu o examinare a documentelor legale. Conform certificatului de proprietate, s-a oferit ca garanție construcția unui „autodrom”. Pașaportul tehnic al ITO a precizat compoziția proprietății - un șantier de asfalt. Întrebați-vă: „Ce anume oferă ca garanție?” Fluxul de numerar folosit de evaluator a fost generat de o persoană juridică care, pe lângă autodrom, avea contracte pe termen lung cu școlile de șoferi orașului. Cu toate acestea, acțiunile la persoana juridică nu au fost oferite drept garanție. Autodromul este dotat cu echipamente scumpe, dar nu l-a inclus în componența gajului. Costul mediu al autodromurilor neechipate, pe baza studiului ofertelor, sa ridicat la 5 milioane de ruble. Valoarea obținută prin abordarea pieței a fost confirmată suplimentar în informațiile privind costurile pentru construcția autodromului, postate pe site-ul gajului.
Pentru a nivela delta în valoare, serviciul de garanții al băncii și-a propus să rezolve suplimentar problema gajării a 100% din acțiunile și echipamentele autodromului.
Abordarea costului - „un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, ținând cont de depreciere și uzură”. Acest lucru este adevărat în teoria evaluării, dar, în practică, calculele care utilizează indici ROI(i) și KO-INVEST nu reflectă valoarea reală de piață a garanțiilor.
Exemplu
Proprietarul unui terminal de depozit solicită un împrumut. Terminal de depozit excelent. Primul grup de capital. Soluția de design îndeplinește toate cerințele moderne. Costul construcției sale s-a ridicat la 100 de milioane de ruble. Toate estimările sunt disponibile, cheltuielile sunt documentate. Rezultatele evaluării prin abordarea costurilor confirmă costul estimat, celelalte abordări din raportul de evaluare sunt refuz justificat. Serviciul ipotecar trage o concluzie negativă - valoarea de piață este determinată aproape de zero. Accentul este pus pe amplasarea terminalului de depozit, construit fără infrastructură la o distanță de sute de kilometri de autostrăzile federale.
Dintre întregul aparat de metode de abordare a costurilor, gajatorii folosesc metoda activului net atunci când evaluează blocurile de acțiuni și participații, în timp ce recalcularea elementelor din bilanț se realizează folosind abordarea de piață.
Abordare comparativă - „un set de metode de estimare a valorii obiectului evaluat, bazate pe compararea obiectului evaluat cu obiecte care sunt analoge cu obiectul evaluat, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri.
Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopul evaluării este recunoscut ca obiect similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia. Abordarea comparativă și metodele incluse în aceasta sunt principalele instrumente utilizate de serviciul de garanții în evaluarea garanțiilor.
Un scurt rezumat al principiilor de funcționare a serviciului de garanții cu un raport privind evaluarea unui evaluator independent în tabel. unu
Tab. unu. Tehnica de lucru cu rapoarte ale evaluatorilor independenți
| Studiu obligatoriu | Care sunt limitările la utilizarea raportului de evaluare |
|---|---|
|
|
O conversație între doi creditori
- Uite, e imposibil să lucrezi cu acești garantii pe cauțiune. Toată proprietatea lor este nelichide.
- Nu, au lichiditate.
Asta este ceea ce poți smulge cu mâinile și vinde lângă metrou - aceasta este lichiditate.
Termenul de „lichiditate” în raport cu subiectul gajului caracterizează posibilitatea și rapiditatea vânzării proprietății în cazul executării silite. Zona problematică din concluziile gajatorilor este clasificarea lichidității și explicarea motivelor categoriei atribuite. Rezumând practica muncii, putem formula următoarele componente ale lichidității:
Pentru ușurința percepției, voi da exemple practice ale componentelor „lichidității”.
Capacitatea pietei, tranzactie "tipica".
Se studiază conformitatea volumului proprietății gajate cu condițiile tranzacțiilor standard de pe piață. Agentul de amanet studiază disponibilitatea pieței locale de a „absorbi” cantitatea de proprietate oferită ca garanție. Se clarifică resursa de timp necesară vânzării volumului considerat de proprietate în condițiile pieței.
1. În filiala din Tomsk a Băncii T, votca a fost oferită ca gaj. Ce poate fi mai lichid decât o sticlă de vodcă în Siberia? Nimic. La fel s-a gândit și la întocmirea contractului de gaj. La executare silită s-a clarificat cuantumul cauțiunii. A fost necesar să se vândă compoziția de marfă a vodcii. Orașul nu a putut bea un asemenea volum de alcool în șase luni, chiar dacă toți locuitorii orașului, inclusiv bebelușii, au început să bea alcool. Ștampila regională de accize și marca comercială locală au împiedicat vânzarea de alcool în altă regiune.
Rezumat. Lichiditatea unei sticle de vodcă nu este egală cu lichiditatea unei compoziții comerciale cu vodcă limitată de acciza regională și marca comercială.
2. Banca „O” a considerat gajul atelierului principal de producție al OAO „Prom-tractor”. Compania este unul dintre cei patru lideri mondiali în producția de echipamente pentru buldozer. Suprafața atelierului a depășit câteva zeci de mii de metri pătrați. m. Calculând valoarea de piață a atelierului, gajul regional a aplicat o abordare comparativă. Verificarea costului la sediul central a relevat o supraestimare de șase ori. S-a dovedit că gajul căuta analogi disponibili pe piață, adică clădiri de depozit cu o suprafață de câteva sute de metri pătrați. m. A fost posibil să se determine costul atelierului după consultarea cu Ministerul Proprietății al Republicii Chuvasia.
Rezumat. O evaluare incorectă a conformității imobilului aflat în evaluare cu loturile standard de pe piață a afectat atât categoria de lichiditate, cât și valoarea garanției.
Prezența barierelor administrative
Scenariul lucrului cu o sursă de informații despre garanții prevede o analiză a gradului de influență a statului asupra pieței obiectului garanției (nivel federal, regional, municipal). Necesitatea disponibilității licențelor, a autorizațiilor speciale, a plății accizelor/taxelor și a altor plăți este verificată la implementarea garanției propuse. Lichiditatea poate fi limitată de necesitatea înregistrării proprietății la agențiile guvernamentale, pentru a fi supusă certificării.
1. Un mare lanț de retail a solicitat un produs de împrumut la o bancă. Dotarea a câteva sute de case de marcat a fost oferită drept garanție. Echipamentul este de import, nou. Sunt disponibile documente de bază de proprietate, inclusiv cele care confirmă plata. La prima vedere, pare o idee nebănuită. Examinarea colaterală a relevat particularitatea cifrei de afaceri a acestui tip de proprietate pe piață. La efectuarea tranzactiilor de cumparare si vanzare cu echipamente au fost necesare radierea, fiscalizarea si inregistrarea fiscala. Luând în considerare nevoia de service în „organizațiile de profil”, defalcarea periodică a unităților EKZL și a imprimantelor termice, practic nu a existat o piață secundară. Este mai ușor să cumpărați o mașină nouă.
Rezumat. Evaluarea garanțiilor fără o analiză a lichidității poate duce la o evaluare incorectă. În cazul executării silite, banca ar fi obligată să vândă echipamente în numerar la prețuri de dumping.
2. Un exemplu clasic de bariere administrative este proprietatea grupului de accize: produse petroliere, tutun, produse care conțin alcool.
Caracteristici și limitări
Proprietatea oferită pentru garanție poate fi limitată în circulație pe piață din cauza limitărilor funcționale explicite sau ascunse.
Cu sursa de informații ei spun:
1. Banca a luat în considerare posibilitatea de a acorda împrumuturi unei asociații de cărbune. Radiourile Motorola au fost oferite ca garanție: sisteme radio individuale ale minerilor, camere de control și radiouri mobile. Echipament nou excelent. Toate documentele care confirmă dreptul de proprietate sunt disponibile.
Examinarea a relevat că posturile de radio funcționau la trei frecvențe. Două dintre benzile de frecvență disponibile funcțional din regiune au fost ocupate de o întreprindere concurentă și agenții de informații. Ca urmare, un segment îngust al pieței de posibili cumpărători datorită unei limitări funcționale clare.
2. La împrumutul către aeroportul Tolmachevo din Novosibirsk, echipamentul de screening a fost oferit drept garanție. Intervievarea participanților de pe piață a permis să se stabilească că aeroporturile mari nu vor cumpăra astfel de echipamente uzate, deoarece atunci când sunt furnizate de producătorul original, toată responsabilitatea în caz de urgență va fi asupra acestuia, iar atunci când cumpără echipamente uzate, aceasta va fi pe securitatea aeroportului. serviciu. Prin urmare, serviciile de securitate a aviației blochează în mod informal tranzacțiile cu echipamente de screening uzate. Aceasta este o limitare funcțională ascunsă care afectează lichiditatea garanției.
Proprietate semnificativă din punct de vedere social
Se are în vedere semnificația socială a obiectului garanției, posibilitatea executării silite fără riscuri reputaționale ale băncii.
1. A fost finanțată coroba din orașul Tula, care deservește transportul de pasageri. Flota de autobuze urbane de pasageri a căzut pentru a asigura standurile. Vehiculul, în teorie, este un gaj „transparent”. Executorul judecătoresc a pregătit o concluzie pozitivă. La etapa de coordonare cu șeful de secție s-a dezvăluit o eroare grosolană. Operatorii de piata au fost intervievati doar din perspectiva unui potential cumparator. Prognoza consecințelor în cazul necesității vânzării imobilului nu a fost elaborată. Detalierea proiectului a stabilit că autocarul a dominat piața locală de transport de pasageri și a oferit servicii unor categorii privilegiate de cetățeni: pensionari, școlari și studenți. În plus, practica pieței a exclus vânzarea flotei estimate pe „bani reali”. Toți potențialii cumpărători ai numărului declarat de autobuze au luat în considerare numai scheme de leasing.
2. O ilustrare a unui gaj de proprietate semnificativă din punct de vedere social poate fi:
O scurtă listă a obiectelor semnificative din punct de vedere social este dată în paragraful 6 al art. 129 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)” nr. 127-FZ din 26 octombrie 2002.
Pentru a finaliza secțiunea privind componentele de lichiditate, iată două reguli pentru specialiștii în garanții:
În general, sunt date trei categorii de lichidități: medie, satisfăcătoare și nesatisfăcătoare. Termenul de vânzare a garanțiilor din primele două categorii poate fi de 180 de zile, la a treia categorie depășește 180 de zile.
Blocul EKZL este un bloc de memorie cu o bandă de control electronic protejată. Este destinat fixării în memoria bancomat a sumelor de bani.
Depozit de securitate- Aceasta este valoarea proprietății care a servit drept garanție la obținerea unui împrumut.
Garajul este în prezent una dintre cele mai populare metode de garantare a obligațiilor de credit încheiate. Există multe tipuri de garanții, dar cel mai mare grad de fiabilitate în determinarea riscului de credit este asigurat de garanțiile imobiliare. În special, creditele ipotecare aparțin acestui tip de obligație. Deoarece, pe lângă costul ridicat al imobilului, acesta nu poate fi mutat, ascuns sau deteriorat semnificativ în niciun fel.
În general, situația economică de astăzi poate fi numită destul de stabilă și, prin urmare, piața de creditare a câștigat și o anumită stabilitate. Și acum sistemul de garanții vizează mai degrabă stabilirea unei garanții a returnării fondurilor și disciplinarea împrumutatului, decât rambursarea directă a fondurilor furnizate.
În același timp, astăzi sunt adesea încheiate acorduri „formale” de valoare colaterală, ceea ce implică inevitabil un nivel ridicat de pierderi dacă clientul nu returnează fonduri. În consecință, condițiile pentru selectarea garanției adecvate și înregistrarea acesteia devin mult mai stricte și mai atente. Dar pentru a menține și crește eficiența propriilor activități, banca trebuie să ajungă la un anumit indicator mediu, la care să se mențină atractivitatea condițiilor de creditare pentru client și riscurile în cazul nerambursării fondurilor fi suficient de minimizat.
Relațiile dintre bancă și client funcționează în cadrul principalelor trăsături ale relațiilor monetare. Bunurile sunt acele fonduri care sunt furnizate clientului de către bancă, iar garanția este folosită ca plată. Practic, creditorul este interesat să se asigure că valoarea minimă a proprietății este egală nu doar cu valoarea creditului, ci și cu eventualele costuri sau penalități asociate acestuia.
În cazul unui sistem de creditare garantată, cuvântul „proprietate” implică un concept care include, pe lângă lucrurile materiale, diverse titluri de valoare și drepturi de proprietate. Evaluarea valorii proprietății garantate va fi efectuată pe baza diferenței dintre cele două tipuri separate ale acesteia: valoarea de piață, care evaluează proprietatea ca obiect în ansamblu, și valoarea garanției, care determină valoarea proprietății ca mijloc de garantare a obligațiilor. .
Pentru a evalua valoarea garanțiilor, de foarte multe ori banca poate apela la serviciile unei organizații terțe implicate în mod special. Deși, în prezent, practica creării unei unități speciale în cadrul propriei structuri specializate în evaluarea garanțiilor este din ce în ce mai utilizată. Indiferent de cine efectuează exact evaluarea, garanția în proces este considerată ținând cont de riscurile pentru instituția de credit, care sunt caracteristice acestui tip particular de proprietate.
În general, valoarea garanției este valoarea proprietății la care va fi vândută în termenul stabilit de bancă, în cazul nerambursării fondurilor în garanția cărora a fost asigurată.
În ciuda faptului că valoarea garanției este un tip independent de valoare proprietății, în același timp poate fi numită parte a valorii de piață, ținând cont de toate riscurile posibile pentru bancă asociate acestui tip de proprietate. Costul combinat al acestor riscuri va fi denumit reducere în marjă.
Gestionate
Acest tip de risc este gestionabil deoarece garanția este asigurată, iar în caz de pierdere sau de deteriorare certă, fondurile împrumutului vor fi în continuare garantate. Totuși, toate proprietățile nu sunt asigurate, deoarece în majoritatea cazurilor nu sunt viabile din punct de vedere economic. Se efectuează numai atunci când costul acelor măsuri și proceduri care vizează reducerea posibilelor riscuri este semnificativ mai mare decât costul asigurării. Dar, în același timp, asigurarea nu oferă nici o rambursare completă.
Poate fi clasificat ca fiind gestionabil condiționat, deoarece un astfel de risc implică un tip separat de active, care se caracterizează prin condiții dificile de vânzare la costul corespunzător într-un timp scurt. Acest tip de risc este gestionabil deoarece este posibil să se estimeze perioada de expunere chiar înainte de a lua o decizie privind încheierea unui acord de valoare colaterală, ceea ce înseamnă că este posibil să refuzi în cazul unor indicatori prea scăzuti. Iar condiționalitatea este determinată de faptul că, adesea, perioadele de expunere scăzute sunt dezvăluite după încheierea relației.
Aceasta include diverse dificultăți juridice și obstacole în executarea relațiilor colaterale. Minimizarea acestui risc este posibilă numai dacă se efectuează o analiză profundă și amănunțită a tuturor condițiilor legale și de reglementare posibile privind acest activ.
Înainte de încheierea contractului, trebuie efectuată o evaluare detaliată și o căutare a tuturor metodelor posibile de control, care vor fi ulterior incluse în clauzele relevante ale contractului.
Calculul acestuia este unul dintre cele mai importante, deoarece lichiditatea este una dintre componentele prin care se calculează valoarea garanției. În funcție de starea pieței în acest moment, lichiditatea fiecărui tip individual de activ colateral poate fi mare (cu o scadență de cel mult 30 de zile), medie (30-90 de zile), scăzută (90-180 de zile) , fără speranță (peste 180 de zile) . Și în funcție de indicatorul de lichiditate, se determină valoarea garanției, care în cazul lichidității fără speranță este practic egală cu zero.
Poate fi imaginat ca o consecință a riscului de control al proprietății, întrucât recuperarea poate fi imposibilă ca urmare a trei factori principali: absența garanției în sine, lipsa accesului la depozitarea acestuia și dificultăți juridice privind procesul de recuperare.
Apare în principal ca urmare a încălcării contractului sau a altor documente care întocmesc relații colaterale. Ca urmare, astfel de relații pot fi invalidate. Acest lucru poate fi evitat daca, la incheierea unei tranzactii, apelezi la serviciile de legalizare notariala.
Acest risc este de negestionat din cauza faptului ca evaluarea se face o singura data la incheierea contractului, dupa care conditiile vor continua sa fie valabile pe intreaga durata a obligatiilor de credit. Pentru a minimiza un astfel de risc, este necesar să se asigure calificarea și profesionalismul înalte a angajaților care efectuează evaluarea, precum și crearea unui sistem de evaluare unificat. Exista si posibilitatea intrarii in negocieri in scopul reevaluarii proprietatii si ca urmare a schimbarii valorii garantiei.
Acest risc este asociat cu dificultatea de a anticipa cererea pentru acest tip de proprietate în viitor. Pentru a minimiza acest tip de risc, este necesar să se studieze cu atenție și să se facă o prognoză probabilistică despre o schimbare a scenariului de dezvoltare. Cu toate acestea, astfel de prognoze sunt rareori suficient de precise, așa că un astfel de risc aparține categoriei de negestionat.
Acest risc este asociat cu omisiunea în procesul de evaluare înainte de încheierea contractului a anumitor factori - de exemplu, prezența oricărui defect în proprietate, caracteristicile acesteia sau drepturile asupra acesteia de la terți. Este posibil să se minimizeze gradul acestui risc în cazul unei analize și evaluări mai amănunțite înainte de încheierea unui acord de gaj.
