Clasificarea spațiului de birouri
Clasificarea birourilor de pe piața Moscovei este aproape de standardele mondiale cu diviziune în clase - a, b, c, d. Uneori există o clasificare ușor diferită a spațiului de birouri, împărțind-le în calitate la birourile standardului de vest (care aproximativ Corespunde claselor "A" și "C", recent - și "C") și birourile standardului intern (clasele "D" și "E").
Clasa O clasă - Cele mai prestigioase camere sunt situate în complexe de birouri noi, a căror arhitectură are o valoare culturală fără îndoială. Caracterizată prin finisaje și inginerie de înaltă calitate, sisteme automate de susținere a vieții, prezența parcării subterane, nivel înalt de serviciu. Această clasă sugerează un aspect gratuit, finisaj scump, plafoane suspendate și multe altele.
La Moscova, acest lucru este în principiu centre de afaceri din inelul de grădină. De regulă, aceste clădiri au cel mai înalt nivel de serviciu: infrastructura extinsă de furnizare centralizată de echipamente de birouri chiriașilor, comunicații de fibre optice, recepție, săli de conferințe, facilități interne și recreere. Toate acestea sunt conținute în stare impecabilă. Clădirile sunt prevăzute cu propriile servicii de securitate, management și întreținere și parcare păzită (mai des subterane).
În ultimii ani, standardele de birouri de clasă A au crescut semnificativ. A apărut așa-numitele clădiri "rezonabile", oferind o optimizare completă și automatizare a tuturor sistemelor de trai.
Uneori în Rusia, clasa "A" specialiști subdivizați în subclase: "A1", "A2" și "A3". Diferența dintre ele este mică. De exemplu, o subclasă "A1" are un restaurant, iar subclasa "A2" poate să nu o aibă. EUROSTROT complet - subclasă "A1". De obicei, clasa clădirilor afectează, în plus față de locație, astfel de caracteristici comerciale, cum ar fi prezența spațiilor de parcare, tipul de comunicare etc., soluțiile de proiectare (aspectul liber, etapa de coloane, materiale etc.).
Clasa "B" sunt spații cu aproape aceleași caracteristici ca și birourile de clasă A. Ele pot fi în clădiri noi sau în doar reconstruite cu comunicațiile de inginerie necesare. Este posibil ca acestea să nu aibă un sistem central de aer condiționat. Aceste birouri nu sunt atât de prestigioase, iar gama de servicii oferite nu este la fel de largă - parcare, de exemplu, este cea mai des localizată în aer liber. Această clasă include, de asemenea, birourile de clasă "A" după 5-7 ani de funcționare.
Clasa Moscovei "B" nu pretinde a fi titlul de centre de afaceri, dar îndeplinește standardele oficiilor occidentale decât atractive atât pentru companiile ruse străine, cât și pentru bogate.
De asemenea, această categorie de birouri poate include mansii de epocă reconstruite și re-echipate situate în colțurile confortabile ale vechiului Moscova. Principala diferență dintre clădirile de birouri ale clasei A și în faptul că cu siguranță prezintă o "mână puternică" a managerului, care încearcă să dezvolte zone încredințate acestuia ca parte a unui singur concept și "identitate corporativă", creșterea pieței valorile ratelor de închiriere. În centrele de birou ale clasei cu elemente libere de domnie ale pieței libere: există singuri lucrări de chiriași, altele - le pot oferi o gamă largă de servicii: de la comerțul lenjeriei turce în apropierea pasajului înainte de catering.
Birourile de clasă "C" sunt spații care nu sunt intenționate inițial pentru activitățile de birou și închiriate, de obicei, la institute de cercetare sau întreprindere de producție. Uneori sunt numiți "sovietici". Cele mai recente reparații ale acestora pot fi făcute cu mai mult de 10 ani în urmă folosind materiale care au avut la acea vreme. Într-o astfel de cameră, nu există, de obicei, o comunicare modernă, aer condiționat central, sistemul de ventilație este obișnuit, și camera de toaletă din coridor. Premisele clasei "C" includ spațiu de birouri în clădirile cu comunicații inginerie învechite, podele din lemn, lipsa serviciilor de mijloace de trai specializate, precum și premise în clădiri care nu sunt adaptate la oficiile poștale și care necesită reconstrucție. Acestea pot fi re-echipate subsoluri și semințe, apartamente în clădiri rezidențiale, transferate la Fundația Nerezidențială, uneori cu o intrare separată și o parcare pe 2-4 mașini. Sub condiția unei locații de succes, repararea clasei europene, echiparea echipamentelor de mobilier de înaltă calitate și a unor birouri pot concura cu birourile high-end.
Practic, acestea sunt clădiri de birouri din Moscova nou în spatele unui inel de grădină, dar la intersecția rutelor de transport, lângă stațiile de metrou și principalele autostrăzi radiale.
Clasa "C" presupune un set suficient de modest de servicii: telefon, acces la internet este posibil, încălzire în sezonul rece. Astfel de zone sunt optime pentru firmele mici care au nevoie de un birou simplu.
Clasa "D" - spațiu de birou în clădiri cu comunicații inginerie învechite, podele din lemn, lipsa de servicii de trai specializate. De regulă, astfel de premise au nevoie de revizuire, apar adesea incendii mari.
Clasa "E" - premise în clădiri care nu sunt adaptate la birouri și necesită reconstrucție. Acestea pot fi re-echipate subsoluri și semințe, apartamente în clădiri rezidențiale, transferate la Fundația Nerezidențială, uneori cu o intrare separată și o parcare pe 2-4 mașini. Sub condiția unei locații de succes, repararea clasei europene, echiparea echipamentelor de mobilier de înaltă calitate și a unor birouri pot concura cu birourile high-end.
Piața imobiliară din Moscova
Sentință.
Volumul total al a intrat în 1 kV. 2010 Premisele birourilor de calitate au fost de aproximativ 330 mii de metri pătrați. M. Din acestea, aproximativ 40% din premise au reprezentat clasa "A", clasa "B" a fost de 60%. Astfel, suma totală a fondului de birou reprezentată de obiecte de înaltă calitate a clasei "A" și "B" se află la capătul a 1 pătrat. 2010, aproximativ 10,4 milioane de metri pătrați. m.
Smochin. 3. Dinamica volumelor de aprovizionare, mln.kv.m.
Absorbția spațiilor de birou de înaltă calitate, totul rămâne, de asemenea, substanțial mai mic decât piața care se extinde pe piață, care, ținând seama de propunerea vacantă creată în cursul anului 2009, ofertele vacante deține indicatori la un nivel suficient de ridicat. La capătul a 1 pătrat. 2010. Proporția spațiilor vacante din clasa "A" a fost de aproximativ 22%, în clasa "B" - 24-26%.
În același timp, cea mai mare parte a birourilor vacante este observată în segmentul de propuneri din statul Shell & Core, inclusiv în noi facilități care au fost publicate în ultimii 1,5 ani. De asemenea, se observă cele mai mari rate de post vacant în obiectele situate în afara TTK și în zona MKAD.
Principalele tendințe ale pieței de birouri sunt încă criză: timp de 1 patrat. 2010 a fost încă o ajustare a planurilor de dezvoltare, înghețarea sau o modificare a parametrilor planificați pentru a construi proiecte cu o componentă de birou. Cu toate acestea, în trecut de la începutul anului 2010, au apărut primele semne ale unei anumite piețe de revitalizare:
Dezvoltarea AFI a reluat construirea unui parc de afaceri pe embîngarea Paveletsky;
Proprietățile forumului au reușit să restructureze un împrumut de 150 milioane de dolari. (Creditor - Alfa-Bank), evitând pierderea pumitului Plaza BC stabilită sub el;
Reînnoirea lucrărilor de construcții pe o serie de facilități din MDC "Moscova-City": Prima etapă a complexului City Palace (Centru comercial din secțiunea nr. 2-3, investitori - "Snegiri" și "Inteko"), Transportul Terminal cu un hotel de pe site №11 (Investitorii - Citor Invest BV) și Turnul Turnului Eurasia (Investitor - MCG);
Grupul Mirax și-a anunțat intenția de a finaliza turnul "East" (Federația DC ", MDC" Moscova-City ") la un nivel planificat în 97 de etaje (negocierile sunt în curs de desfășurare pentru a atrage finanțarea bancară);
MR Group și-a anunțat intenția de a începe implementarea unui număr de proiecte din regiunea Moscovei cu o suprafață cumulată de aproximativ 2,5 milioane de metri pătrați. M, inclusiv primele cozi de complexe de pe autostrada Golovinskoye (clasa "A", prima etapă - 130 mii de metri pătrați) și pe ul. Pliere (clasa "B", prima etapă - 69 mii de metri pătrați. M), precum și proiecte ale centrelor de afaceri Novodanilovsky și Novotikhvininsky.
Smochin. patru. Unele obiecte declarate pentru construcții în 1 SQ2010.
Declinul cererii și schimbările sale în structură reflectă încă impactul negativ al crizei asupra pieței imobiliare Office: principalele tendințe în cerere, caracteristice pieței în ultimul an și jumătate, au rămas relevante în 1 metri pătrați. 2010.
Din toate aplicațiile înscrise în Blackwood timp de 1 metri pătrați. În 2010, 70% au reprezentat spații de închiriere, ponderea cererilor de cumpărare a fost de 30%, o creștere a aceleiași perioade în 2010 cu 10 puncte procentuale.
În structura cererii de închiriere de spații de către clasele de clădiri, liderii rămân în continuare clasele "B-" și "C". În același timp, în funcție de rezultatele a 1 pătrat. 2010. Ponderea cererilor de închiriere de birouri de clasă A "cu privire la 1 metri pătrați. 2009 a crescut de la 13 la 19%.
Smochin. cinci. Structura cererii de închiriere de spațiu de birouri pentru clădiri
În structura cererii de închiriere de spațiu de birouri timp de 1 metru pătrat. 2010, de asemenea, au existat schimbări minore, reflectate în reducerea ponderii cererilor pentru cele mai mici blocuri (ca în raport cu structura a 1 metri pătrați. 2009 și comparativ cu ultimul trimestru al anului 2009). Cu toate acestea, blochează 501-1 500 de metri pătrați rămân cele mai populare. m.
Smochin. 6. Structura cererii de închiriere de birouri
În structura cererii de achiziționare a birourilor în clasa clădirilor, precum și în 2009, liderul rămâne clasa "B-", cu toate acestea, comparativ cu 1 metri pătrați. 2009. Ponderea cererilor pe ea a scăzut cu 31 de puncte procentuale. Această situație reflectă tendința de a schimba cererea de achiziție la segmentul unor birouri mai bune în legătură cu abordarea prețului ofertei la așteptările potențialilor cumpărători.
Smochin. 7. Structura cererii de achiziționare a spațiilor de birou de către clasa clădirilor
În ceea ce privește structura cererii de achiziționare a unui birou de înaltă calitate, atunci majoritatea cererilor, ca în ultimul an, au reprezentat cele mai mari blocuri.
Smochin. opt. Structura cererii de achiziționare a spațiilor de birou de metrou
Astfel, principalele tendințe în cererea de bunuri imobiliare, observate pe piață în a doua jumătate a anului 2009, au rămas relevante în 1 metri pătrați. 2010:
Cererea de închiriere și de cumpărare a spațiilor este încă semnificativ mai mică decât indicatorii de precoce, absorbția spațiilor nu depășește volumul obiectelor cu vedere la piață;
Zona medie închiriată a scăzut semnificativ;
Durata acordurilor de leasing a scăzut cu o medie de până la 3-5 ani;
Există o creștere a cererii de achiziționare nevalidă a birourilor (cumpărători principali - bănci și corporații de stat).
Ratele de închiriere și prețurile de vânzare
Indicatori de performanță a prețurilor în piața imobiliară din Moscova pentru 1 metri pătrați. 2010 a rămas stabilă. Au existat fluctuații minore în ratele de închiriere și vânzarea prețurilor într-o parte mare sau mai mică a obiectelor individuale și a zonelor de afaceri.
La capătul a 1 pătrat. 2010 Închirieri Închirieri pentru clasa A camere de birou sunt în intervalul de 450- $ 800 pe metru pătrat. M pe an, în clasa "B +" variază de la 350 la 550 de dolari pe metru pătrat. M pe an, în clasa "B-" - de la 200 la 400 de dolari pe metru pătrat. M pe an (toate ratele, cu excepția TVA și costurile de operare). Costurile operaționale pentru perioada analizată s-au ridicat la o medie de 75- $ 110 pe metru pătrat. M pe an pentru premisele clasei "A", $ 50- $ 90 - pentru clasa "B +", $ 35- $ 60 - pentru clasa "B-".
Smochin. nouă. Dinamica zonei medii ponderate a ratelor de închiriere a birourilor, a dolarilor / SQ. M pe an
În ceea ce privește prețul de vânzare, împrăștierea prețurilor solicitate pe diferite obiecte este încă semnificativă: pentru biroul de clasă A "prețul a variat de la 3.000 și 9.000 de dolari pe metru pătrat. m, clasa "B +" - $ 2.500- $ 7,000 pe metru pătrat. M, pentru premisele clasei "B-" - $ 1.500- $ 4.000 pe metru pătrat. m.
Factorul de încălzire în tranzacțiile și vânzările de închiriere este prezent, însă influența sa scade treptat: în contextul cererii active pentru birourile de înaltă calitate, un număr tot mai mare de obiecte de obiecte încetează să negocieze, numărând creșterea rapidă a pieței.
Conform estimărilor noastre, majoritatea tranzacțiilor în 1 metri pătrați. 2010 au fost comise în următoarele intervale de preț: Rent: Clasa "A" - $ 450- $ 700, clasa "B" - $ 250- $ 450 pe metru pătrat. m pe an; Achiziționați: Clasa "A" - $ 3.000- $ 5.000, clasa "B" - $ 1.500- $ 2.500 pe metru pătrat. m.
Evenimente și tranzacții semnificative de 1 metri pătrați. 2010.
Tabelul 3. Au fost comise tranzacții comise în 1 metri pătrați. 2010.
În 1 pătrat. 2010, foarte multe oferte au fost încheiate atât pentru chirie, cât și pentru cumpărarea spațiului de birouri. Tendința de reducere a zonei închiriate, precum și reducerea calendarului contractului de leasing rămâne relevantă.
Un număr de companii preferă încă achiziționarea de închiriere pe termen lung a unei clădiri pentru nevoile lor - timp de 1 metri pătrați. În 2010, au avut loc mai multe astfel de tranzacții, în timp ce zona medie dobândită în astfel de tranzacții este semnificativ mai mare decât zona medie închiriată în tranzacțiile contractului de închiriere pe termen lung încheiat în aceeași perioadă.
Tranzacții clasice de investiții în 1 metri pătrați. 2010 nu a fost comisă.
În general, 1 metru pătrat. 2010 nu a făcut ajustări semnificative ale tendințelor în dezvoltarea pieței imobiliare Office: În ciuda renașterii "primăverii" pe piața de dezvoltare, principalele tendințe de dezvoltare rămân criză:
Băncile mari continuă să consolideze activele de birou stabilite.
Alte două obiecte majore au fost comutate la Sberbank:
Turnul BC Nordstar (142 mii de metri pătrați M, aparține dezvoltării DS);
50,01% din LLC Crystal Towers LLC (proiect de un complex cu o suprafață totală de 168.000 de metri pătrați. M în zona M. 1905) deținută de Coalco Dezvoltare;
Revizuirea de către dezvoltatori de strategii de dezvoltare, schimbare în conceptele de proiecte promițătoare și implementate:
Termenul de implementare a uneia dintre cele mai mari facilități de infrastructură din MDC "Moscova-City" este un complex terminal multifuncțional pe al 11-lea complot cu o suprafață totală de 228.000 de metri pătrați. m sa mutat din 2011 până la sfârșitul anului 2015;
Un proiect pentru construirea unei clase complexe de afaceri "A" pe teritoriul MZHK în "orașul mare", cu o suprafață de 160.000 de metri pătrați. M (Developer - GK "Buchet") Sa decis să se umple în complexul de apartamente cu parcare, reducând componenta de birou de până la 20 mii de metri pătrați. m.
Analistii Blackwood prezic conservarea tendinilor principale observate pe piata in ultimele luni. În ciuda renașterii pieței după stagnare în prima jumătate a anului 2009, principalele tendințe ale dezvoltării sale sunt criza.
În ceea ce privește situația prețurilor, în prima jumătate a anului 2010, va rămâne posibilă, sunt posibile fluctuații minore într-o singură direcție sau alta în diferite domenii de activitate.
Încă nu există condiții prealabile pentru creșterea activă a ratelor de închiriere și a prețurilor de vânzare: volumul total al ofertei vacante rămâne foarte mare (aproximativ 2 milioane de metri pătrați. M), absorbția spațiilor este încă un ritm destul de lent.
Deoarece cererea principală de spațiu de birou este concentrată în segmentul celor mai înalte premise, cu o locație bună și un concept competent gata de intrare, în primul rând, piața va lăsa aceste obiecte lichide, ceea ce cauzează în mod obiectiv creșterea Ratele Arenei și prețurile de vânzare în aceste sugestii (creșterea treptată a nivelului prețului pentru o serie de obiecte de înaltă calitate, în special în zonele prime, apar deja).
Ponderea acordurilor de leasing preliminare privind facilitățile aflate în construcție va rămâne minimă. Cea mai mică cerere va fi utilizată în starea Shell & Core, situată cu mult dincolo de centru, în special clasa "B-".
Eliberarea așteptată a noii oferte până la sfârșitul anului 2010 este de aproximativ 600-700 mii de metri pătrați. m.
Situația generală pe piață
În 3 mp, Banca Rusiei a continuat să reducă rata-cheie - până la 8,5% pe an (septembrie 2017).
Rata medie a dolarului timp de 3 mp, a fost de 58,9 ruble, o creștere de 3,0% comparativ cu o medie de 2 metri pătrați. 2017.
În prima jumătate a anului 2017, volumul total al pieței spațiale de birouri din Moscova a crescut cu 0,3%, făcându-l aproape 16,0 milioane de metri pătrați, din care 14,8 milioane de metri pătrați - segmente A, B + și V.
sugestii
Volum de intrare de 3 metri pătrați. 2017 a fost de 48,2 mii de metri pătrați (GLA), cu 23% mai mic decât indicatorii anteriori trimestrial și de 3 ori mai mică decât rezultatul aceleiași perioade ale anului 2016. Total timp de 3 trimestre, propunerea a crescut cu 163,0 mii de metri pătrați.
În 3 metri pătrați. 2017 obiecte noi au apărut în interiorul granițelor Moscovei "vechi"; Întregul volum introdus se referă la clasa A. Structura volumului total de aprovizionare pe clase nu sa schimbat.
Cerere
La sfârșitul a 3 metri pătrați. 2017 Rata medie de neocupare în clasele A, B +, nu sa schimbat comparativ cu perioada anterioară, ajungând la 15,9%. Cu toate acestea, dinamica indicelui este multidirecțională în funcție de clasă:
Creșterea nivelului de post vacant în clasa A cu 0,5 pp. - până la 21,5%, inclusiv. Datorită introducerii unor obiecte noi. Există o creștere a numărului de posturi vacante în obiecte din interiorul TTK, vacanța centrelor de afaceri din afara TTK ușor scăzută (cu 0,1 pp)
În clasele B + și în performanța vacanței au scăzut cu 0,4 puncte procentuale. (în medie și în fiecare clasă) - până la 13,4% și, respectiv, 8,8%. În același timp, expirația a crescut indiferent de locație. Vacanța medie în clasele din + / B ating 12,2%.
Clasa C a demonstrat o ușoară scădere a locurilor de muncă vacante (cu 0,1 pp).
În general, în primele 9 luni ale anului 2017, vacanța în toate clasele a scăzut: în clasa A - cu 1,1 pp, în clasa B + - cu 2,9 puncte procentuale, în clasa B - cu 1,2 p., Clasa C - cu 0,9 PP.
3 metri pătrați 2017 a fost marcat de tranzacții majore de închiriere. Top 3 tranzacții trimestriale aparține companiilor din sectorul telecomunicațiilor și tehnologiilor IT. Volumul tranzacțiilor mari (de la 1 mii de metri pătrați) a fost de 53 mii de metri pătrați, dintre care 62% clasa A.
Având în vedere creșterea termenelor limită ale expunerii spațiului de birouri, sunt relevante noi formate concentrate asupra nevoilor întreprinderilor mici: mini-birouri 15-80 mp (inclusiv cu locuri de muncă gata făcute) și dezvoltând în mod activ coworking-urile.
Ofertă comercială
Conform rezultatelor din trimestrul 3 al anului 2017, nu au apărut schimbări semnificative în condițiile comerciale, în general, putem vorbi despre stabilizarea ratelor de închiriere.
În perioada de raportare, fluctuațiile ratelor de leasing în clasele din +, B, cu 0,9-2%; În clasă și rata medie de închiriere nu sa schimbat.
La sfârșitul trimestrului 3 al anului 2017, ratele medii de închiriere sunt: \u200b\u200bîn clasa A - 1980 ruble / mp / me.ⁱ; în clasa în + - 1350 ruble / mp / lună; în clasa B - 1110 ruble / mp / lună; în clasa C - 930 ruble / mp / lună.
Rata medie ponderată de închiriere în clasa B + / B ușor scăzută (cu 0,8%) și a fost de 1.260 de ruble / mp / lună.
Ca urmare a dinamicii prețurilor, distanța dintre clasele B + și A a crescut de la 30% la 32%; între B și B + - a scăzut de la 20% la 18%; Între C și B - a rămas la același nivel.
Concluzii și previziuni de dezvoltare
În trimestrul 3, piața a fost completată cu două obiecte de clasa A de 48,2 mii de metri pătrați de GLA, care este de 3 ori mai mică decât volumul aceleiași perioade din 2016.
Concluzia unor noi pătrate a influențat poziția postului vacant în clasa A (o creștere de 0,5 puncte procentuale la sfârșitul trimestrului), dar, în general, de la începutul anului, vacanța a scăzut cu 1,1 puncte procentuale.
În urma trimestrului, în clasele de +, B și C, există o creștere a obiectelor de completare a obiectelor, totuși rata de declin a postului vacant este mai mică decât în \u200b\u200btrimestrul I al anului 2017.
O schimbare semnificativă a ratelor de închiriere, comparativ cu trimestrul II 2017, nu sa întâmplat.
Până la sfârșitul anului, ar trebui să existe o contribuție de aproximativ 275 mii de metri pătrați de spațiu de birouri, din care 72% se încadrează pe turnurile orașului Moscova. Nu exclude transferul unei părți a obiectelor planificate pentru 2018
Cu eliberarea de obiecte noi, este posibil să crească posturile vacante în clasa A, totuși, deoarece unele obiecte sunt parțial umplute la etapa de construcție, o creștere semnificativă a postului vacant în clasă nu va apărea.
În clasele din + /, vacanța va continua să scadă pe fondul unui volum redus de propunere promițătoare.
În 4 SQ2017, se așteaptă modificări semnificative ale ratelor medii de închiriere.
1 până la 4Q2015 - Ratele de închiriere sunt specificate în USD / mp / an, dinamica a fost, de asemenea, calculată în USD. În 3Q2015 în paranteze indică valoarea dinamicii din ÎF. Cu 4Q2015 datorită tranziției de piață la ruble, ratele de închiriere și dinamica acestora sunt calculate în RUV, valoarea din paranteze este indicată în termeni de USD / mp / an - la rata actuală.
| titlu | data | segment |
|---|---|---|
| 27.03.2019 | Birouri | |
| 10.10.2018 | Birouri | |
| 08.07.2018 | Birouri | |
| 12.04.2018 | Birouri | |
| 15.01.2018 | Birouri | |
| 07.11.2017 | Birouri | |
| 01.08.2017 | Birouri | |
| 25.04.2017 | Birouri | |
| 15.02.2017 | Birouri | |
| 24.11.2016 | Birouri | |
| 16.09.2016 | Birouri | |
| 18.05.2016 | Birouri | |
| 19.02.2016 | Birouri | |
| 02.11.2015 | Birouri | |
| 03.08.2015 | Birouri | |
| 27.04.2015 | Birouri | |
| 30.01.2015 | Proprietatea comercială | |
| 30.01.2015 | Birouri |
Necesitatea de a analiza piața imobiliară comercială la decizia de investiție nu are nicio îndoială. Studiul atent al unor factori ca localizarea obiectului, nivelul prețurilor imobiliare în zonele selectate, particularitățile impozitării și subtilitățile legislației vor determina fezabilitatea și beneficiul economic al investițiilor financiare în domeniul imobiliar. În plus, o analiză comercială efectuată pe piața imobiliară comercială contribuie la identificarea potențialului obiectului selectat, dezvăluirea pe care o puteți beneficia de investițiile dvs. în termeni optimi.
Datorită multor ani de experiență în acest domeniu, îmbunătățirea continuă a cunoștințelor și aprofundarea cunoștințelor dobândite, Departamentul de Analytics și Cercetare Praedium vă va ajuta să faceți selecția corectă a investițiilor. Un avantaj important al analiticii Praedium este un nivel ridicat de profesionalism al consultanților și experților noștri. Realizăm o analiză regulată a pieței imobiliare comerciale, urmăriți toate evenimentele de pe piața de investiții și studiem principalele tendințe macroeconomice. Principala confirmare a strategiei de dezvoltare de succes a Praedului este numeroase feedback pozitiv al clienților cu privire la proiectele analist realizate și interesul în revizuirile imobiliare comerciale.
Departamentul de analiză și cercetare eliberează în mod regulat următoarele materiale:
Prezentarea trimesială a pieței imobiliare comerciale (analiză), care conține și a reprezentat în mod clar informații privind cererea, sugestia, prețul și ratele de închiriere, precum și datele privind tendințele actuale și evenimentele recente în diferite segmente de imobiliare comerciale colectate pentru perioada respectivă .
Digelul lunar al evenimentelor principale în care sunt prezentate cele mai relevante și vizibile revizuiri ale pieței imobiliare comerciale. Aceasta permite cititorilor noștri să rămână întotdeauna la curent cu cele mai importante evenimente de piață.
Departamentul de Analytics Praedium deține, de asemenea, o serie de cercetări specializate privind solicitarea clienților. Acestea includ:
Analiza mediului concurențial al proprietății. În timpul acestui studiu, presupusii concurenți ai obiectului Clientului sunt studiate în detaliu, se efectuează o analiză comparativă a avantajelor și punctelor slabe. Informațiile obținute vă permit să dezvoltați propuneri privind utilizarea comercială cea mai avantajoasă a obiectului și să determinați variantele de concepte de dezvoltare, la fel ca pe deplin, evidențiază potențialul obiectului.
Calculul ratelor de închiriere a pieței sau prețul de vânzare. Acest studiu permite, după o revizuire a bunurilor imobile comerciale, determină valoarea ratei pe care obiectul poate fi închiriat în condiții tipice de piață și cea mai probabilă valoare de piață a proprietății în cazul vânzării sale. Aceste informații vor permite cu un grad ridicat de precizie pentru a prezice rentabilitatea atașamentelor pentru client.
Imobiliar comercial este aproape orice obiecte imobiliare care pot fi utilizate pentru activități comerciale cu extragerea ulterioară a profiturilor permanente. Imobiliare comerciale include direct zone comerciale, birouri, depozite, magazine și alte forme de comerț imobiliar, spații industriale, hoteluri, industriale, industriale și baze.
Imobiliar comercial ar trebui să includă, de asemenea, terenuri și alte zone naturale, parcele de subsol, corpuri de apă izolate, păduri, plantații perene, alte proprietăți atașate la pământ, cu fermitate legată de ea (clădiri, structuri, obiecte).
Piața imobiliară este dată o parte foarte mică. Practic, 90%, aceasta este o piață imobiliară rezidențială, restul de 10% - imobiliare comerciale. Acestea includ clădiri și camere destinate să servească în scopuri de producție. Acestea sunt ateliere, plante, fabrici, ateliere, etc. De asemenea, includeți tot felul de birouri, spațiu de vânzare cu amănuntul și întreaga zonă, care nu este adaptată pentru locuințe, ci pentru a gestiona orice afacere, afaceri, depozitarea bunurilor, comerțul sau furnizarea de servicii.
Piața imobiliară comercială din Rusia este, de fapt, un fenomen unic datorită specificului economiei rusești. Timpul crizei nu a plăcut cel mai bun mod pe piața imobiliară comercială, însă, în primăvara anului 2010, au existat tendințe pozitive în dezvoltarea pieței imobiliare, care progresează astăzi. De exemplu, anul trecut au început să închirieze spații, care nu au fost revendicate în perioada de criză. Piața imobiliară comercială a fost revizuită considerabil. Și dacă obiectul ar putea fi în criză în expunerea a 2-3 luni, astăzi agentul poate trece obiectul pentru o perioadă de două săptămâni și, uneori, un specialist este suficient pentru a încheia o tranzacție.
Potrivit experților, această intensificare a pieței imobiliare comerciale a contribuit la punerea în aplicare a programelor de investiții înghețate în timpul crizei, care acum a început să se încarce activ. Și, în plus, procesul de dezvoltare a unor noi rețele a oferit renașterea post-criză a pieței imobiliare comerciale.
Luați în considerare structura propunerilor de pe piața imobiliară rusă. Piața imobiliară comercială din cinci componente principale - închiriere de birouri, închiriere de depozite, închiriere de spații comerciale, închiriere de spații industriale și spații deschise. Fiecare dintre aceste cinci direcții are propriile caracteristici, pe baza multor factori (în cerere într-un anumit segment de activități de afaceri, tendințe generale în dezvoltarea economiei rusești și alte caracteristici pe piața imobiliară comercială).
Warehouse imobiliare
Piața imobiliară a depozitului rus este limitată în majoritatea părților din Moscova și Sankt Petersburg. În același timp, la Moscova, condițiile de piață sunt dictate în primul rând de partea care efectuează propunerea - mai multe firme mari sunt implicate în construirea de facilități moderne de depozitare în oraș. În prezența unui deficit, zonele de depozitare sunt răscumpărate pe medii destul de dure.
În St. Petersburg, situația cu depozit imobiliar este diferită - aici și ponderea spațiului liber este, de obicei, mai mult, iar piața pentru cumpărători este mai transparentă (este posibilă închiriarea zonelor necesare la prețuri adecvate în momentul în care trebuie să apară). Diferența dintre costul contorului pătrat între cele două locații este de 5-15%. În regiuni, piața în ansamblul său este piața cumpărătorilor, și nu vânzătorii, prețurile de închiriere ale obiectelor sunt semnificativ mai mici, dificultăți (dacă nu se referă la cazuri speciale legate de proiecte mari), de regulă, nimeni nu are loc.
În medie, prețurile de pe diferite piețe cresc suficient un ritm adecvat, în timp ce este posibil să se observe comportamentul anormal al prețului de la trimestru la trimestru. Motivul este faptul că pe piața de pe ambele părți contactează un număr mic de cumpărători și vânzători care nu pot reglementa în mod flexibil cantitatea de cerere și sugestii pentru partea lor (chiriașii adesea nu pot amâna cererea de zone de depozitare și sunt gata să plătească, dezvoltatori De asemenea, nu poate aștepta cu zona de vânzare). Din cauza acestei circumstanțe, datorită deficienței sau suprasolicitării spațiului de depozitare în anumite momente, se poate observa un comportament anormal al prețurilor - salturi ascuțite sau "înghețarea" prețurilor.
În ultimii ani, piața rusă a arătat o dinamică tipică pentru piața imobiliară - o creștere a cererii a răsturnat creșterea propunerilor datorită duratei perioadei între primirea unui ordin pentru noi domenii și construcția acestora.
În 2010 Volumele de intrare (403 mii mp) au fost printre cele mai mici din ultimii ani, în timp ce cantitatea de cerere a fost înregistrată de 1,5 milioane mp. Numai atunci cererea a început să scadă treptat, iar noua construcție este de a câștiga un impuls (cu începerea construcției la noi facilități și creșterea remoterilor în recrutarea pieței). Ratele ridicate de închiriere și deficitul acut al facilităților moderne de depozitare au rămas în 2012.
Practica soluțiilor construite la cost a fost larg răspândită atunci când obiectele au început să fie construite sub un client specific, luând în considerare dorințele și nevoile sale. În același timp, pentru că Obiectul a fost ajustat în mod specific pentru cerințele clienților, iar eventuala scutire a obiectului ar putea deveni în probleme, contractele pentru astfel de depozite au fost încheiate de mult timp - de la 15 ani, ceea ce a făcut astfel de soluții chiar mai nefavorabile pentru consumatori.
Volumul spațiului de depozitare intrat și cantitatea de cerere, trimestrial 2011-2012. mii mp.
Restabilește treptat interesul investitorilor străini pe piața rusă. Deci, dacă pentru prima jumătate a anului 2011. Volumul investițiilor în proprietatea depozitului rusesc a fost de 16,8 milioane de dolari, apoi în prima jumătate a anului 2012. Aproximativ 200 de milioane de dolari au fost deja investite pe piața imobiliară a depozitului.
În ultimii doi ani, a existat o creștere destul de constantă a ratelor de închiriere a proprietății imobile depozite, în primul rând în 2011. În cursul acestui an la Moscova, creșterea ratelor de închiriere asupra depozitelor imobile a fost de 17,4% sau 20 de dolari pe mp. Este de așteptat ca, în conformitate cu rezultatele din 2012. Ratele în creștere vor fi mult mai modeste, aproximativ 3,7% sau 5 de dolari pe mp.
Prețurile medii ale creșterii prețurilor pentru depozitele de depozitare din Moscova în ultimii doi ani deținuți la nivelul unui pic mai mare de 10% pe an.
Dar recuperarea la indicatorii de precoce pe piață nu este încă în curând - deci, în 2007. 1,69 milioane mp. A fost introdus în funcțiune. Depozit. Apoi volumele de intrare au fost reduse semnificativ și chiar în 2010. s-au ridicat la doar 0,43 milioane mp. - Aproximativ de 4 ori mai mică decât amploarea.
Din 2010 A existat o creștere treptată a volumului de producție de obiecte: în 2011. Au fost construite 0,486 milioane de metri pătrați de instalații de depozitare și în 2012. - 0,6 milioane de metri pătrați de premise de depozitare, iar pentru perioada 2013-2014. Există aproximativ 2,4 milioane de metri pătrați de depozite, în 2014. Ieșind la nivelurile de construcție, aproape de indicatorii din 2007. Astfel, în perioada 2012-2014. Va fi o creștere a volumului obiectelor de obiecte cu aproximativ 50% anual.
Numărul de spațiu de depozitare din Moscova 2007-2012. și previziuni pentru perioada 2013-2014, milioane de metri pătrați
Cererea de zone de depozitare din timpul de criză a crescut continuu până în 2010, un-KO în 2011. Redus și stabilizat. Dacă în 2009. Aproape 1 milion de metri pătrați de bunuri imobiliare au fost închiriate sau achiziționate, iar în 2010. - 1,5 milioane de metri pătrați, apoi în 2011. Cererea a scăzut la 1,27 milioane de metri pătrați, în 2012. - până la 1,25 milioane mp. Este demn de remarcat dacă în 2010 Cantitatea cererii a depășit volumul de noi zone în aproximativ 3,75 ori, apoi în 2012. Diferența a scăzut la diferența cu aproximativ 2 ori și în continuare, potrivit prognozelor participanților la piață, acest decalaj (cel puțin din partea tezei) va scădea doar.
La sfârșitul anului 2010 Au existat 3,9% sau 300 de mii de metri pătrați de spațiu liber cu volumul total de spațiu de depozitare, evaluate la nivelul de 7,75 milioane mp. În ciuda construirii de obiecte noi, până la sfârșitul anului 2011. Spațiul liber a fost de numai 1,29% sau 105 mii de metri pătrați, cu volumul total de spațiu de depozitare până în acest moment în regiunea de 8,2 milioane mp. Astfel, volumul absorbției nete într-un an a fost de 486 mii de metri pătrați (construcție nouă) + 195 mii mp (reducerea volumului spațiului de depozitare liberă), adică. Aproximativ 680 de mii de metri pătrați, cu cerere generală la nivelul de 1,27 milioane de metri pătrați (cea mai mare cerere, după cum vedem a fost absorbția pură).
În primul trimestru al anului 2012 Ponderea spațiului liber a început să crească, o creștere de până la 1,45%, dar apoi a scăzut din nou până la sfârșitul celui de-al treilea trimestru până la 1,28%. La sfârșitul anului 2011 Experții Jones Lang Lasalle au prezis ponderea spațiului liber la sfârșitul anului 2012. La nivelul de 2,25% datorită volumului mare de obiecte lansate pe piață.
Rata de închiriere pe spațiile de depozitare, trimestrial 2011-2012., $ Per patrat M
Oficiul imobiliar
În general, în Rusia, situația cu construirea spațiului de birouri este destul de eterogenă, cu toate acestea, de regulă, piața de închiriere a spațiului de birouri este piața contractului de leasing și nu piața proprietarului.
În general, în legătură cu dezvoltarea progresivă a economiei, creșterea PIB-ului și dinamica pozitivă a prețurilor petrolului pe piața imobiliară a Oficiului rus există un boom și, în ciuda vitezei mari de construcție a obiectelor noi, imobiliare Prețurile cresc cu un ritm de lider.
Numai pentru primul trimestru al anului 2011. Prețurile pentru obiectele imobiliare au crescut cu 20%, în timp ce în ansamblul său în Europa în acest moment a existat o scădere a prețurilor cu 0,3%.
În piața imobiliară de birouri pentru perioada 2008-2009. Cererea de închiriere a obiectelor imobiliare a scăzut cu aproximativ 4,5 ori, care se desfășoară până la sfârșitul anului 2009. 400 mii de metri pătrați (comparabil cu indicatorii 2001-2002.).
Din 2010 Piața a început să restaureze, iar în 2012 va fi de așteptat să fie de aproximativ 1200 de mii de metri pătrați - de 3 ori mai mare decât în \u200b\u200b2009. În același timp, cererea de tipuri imobiliare în + și este restabilită mai repede, segmentul premium este încă în urmă.
În perioadele de criză pre-criză, rata de creștere a cererii de închiriere de clase imobiliare A și B a depășit 30% pe an, ponderea clasei A în cererea de bunuri imobiliare a fost cea mai mare în 2006, când cererea pentru acest segment a fost despre două treimi din valoarea totală. În 2012 Ponderea cererii de leasing segment imobiliar și fluctuează lângă indicatorul de 50%.
Ponderea spațiului de birouri vacante în clasele A și B din Moscova, trimestrial 2011-2012,%
Costul de închiriere a bunurilor imobiliare în 2012. Este la aproximativ 2006., prețul mediu de închiriere de obiecte de tip A este de 690 dolari pe metru pătrat pe an, tastați 500 de dolari pe metru pătrat pe an, costul de închiriere a sediului Premium Birou - clasa ajunge la 1200 de dolari. Pe sq . M pe an. În ultimii ani, creșterea a fost observată în ultimul segment - datorită creșterii principale a cererii care nu este susținută de propunerea activă. Cel de-al doilea cel mai popular este clasa B, unde costul de închiriere timp de 3 ani a crescut cu aproximativ 25%. În același timp, segmentul premium a fost cel mai mult în timpul crizei, prețurile de închiriere imobiliară au scăzut cu aproximativ 58% (pentru comparație: în segmentul A - cu 55%, în segmentul de 53%).
În faza de construcție activă la sfârșitul anului 2010. A fost de aproximativ 1200 de mii de metri pătrați de spațiu de birouri, în timp ce a fost construită în această perioadă au existat aproximativ 1300-1400 de mii de metri pătrați (toate obiectele planificate au fost comandate, unele - înainte de program). Termenul de leasing standard din Moscova diferă de perioada de închiriere din alte orașe - 5-7 sau chiar 10 ani, în timp ce în alte orașe din Rusia această perioadă este de obicei mai mică (puteți elimina Biroul imobiliar pentru o perioadă de până la 5 ani ).
Creșterea spațiului de birouri și a cererii pentru acestea, trimestrial 2011-2012, mii de metri pătrați
Proprietatea comercială
Potrivit specialiștilor Cushman & Wakefield, mai mult de 14 milioane de metri pătrați sunt prezentate în Rusia în facilități de tranzacționare de înaltă calitate. În 2011. Au fost comandate 1,3 milioane de metri pătrați de spațiu cu amănuntul. Investițiile în acest sector imobiliar comercial au însumat 2,04 miliarde de dolari.
Potrivit lui Jones Lang Lasalle, la sfârșitul trimestrului 3 al anului 2012. Oferta de spațiu cu amănuntul a fost mai mult de 13 milioane de metri pătrați, care este mai mică decât evaluarea lui Cushman & Wakefield. Principala problemă a pieței imobiliare din domeniul comerțului rus este transferul termenelor limită pentru obiectele depuse și lipsa de noi proiecte. Încă în multe regiuni, proiectele comerciale au început înainte de punerea în aplicare a crizei.
Principala tendință din 2011. A existat o creștere a numărului de facilități de tranzacționare din regiuni și încetinirea ritmului de construcție la Moscova și Sankt Petersburg. În 2011, potrivit lui Colliers International, ponderea Moscovei în volumul total al suprafeței totale deschise în cursul anului, centrul comercial a fost de 15,1%.
În prezent, dezvoltatorii maestru active piețele regionale, preferând să construiască mai puțin proiecte la scară largă decât cele construite înainte de criză. Trebuie remarcat faptul că 30% din propunerea spațiului de retail de înaltă calitate se află acum pe milionarii orașului. În ultimii doi ani, interesele dezvoltatorilor s-au schimbat spre orașe din al doilea nivel cu o populație de până la 1 milion de persoane. Construcții în orașe cu o populație de 300-500 de mii. O persoană se datorează deficitului local de bunuri imobiliare de înaltă calitate și mai puține investiții, deoarece opțiunea optimă pentru dezvoltare va fi centre comerciale cu o suprafață de 10-25 ani mii mp.
În ciuda faptului că piața imobiliară comercială rusă anul trecut nu a îndeplinit așteptările experților, se presupune că în următorii doi ani, Rusia va deveni unul dintre liderii în implementarea unor noi obiecte de comerț imobiliar. Potrivit previziunilor analiștilor, în 2014. În Rusia, vor fi comandate 1,4 milioane de metri pătrați de spațiu cu amănuntul.
Oferta de spațiu comercial în primul trimestru al anului 2012. și prognoza până la sfârșitul anului 2014.
Piața centrelor comerciale - distribuția pe teritoriul Rusiei, la începutul trimestrului 2 al anului 2012. Și până la sfârșitul anului 2014.
Orașele districtelor federale centrale, urale și Volga rămân cele mai atractive pentru dezvoltatori. Situația din sudul FO este determinată de Olimpiada în Sochi: în perioada 2012-2013. Aici vă puteți aștepta la finalizarea construcției unui număr de facilități de tranzacționare mari. FMCG-comercianții cu amănuntul au descoperit deja mai multe hipermarketuri și centre comerciale aici, în viitor, suma va crește.
În 2011. Au fost dezvoltate piețele imobiliare din St. Petersburg (11 noi centre comerciale), Novosibirsk și Samara (două noi mall-uri noi) au fost dezvoltate în mod activ. Printre orașe cu un număr de la 0,5 la 1 milion de locuitori, Orenburg și Ryazan au arătat cea mai mare creștere a comercianților cu amănuntul. Două mall-uri au fost deschise la Orenburg: Centrul Shopping Gulliver (70 mii 800 mp M. GBA) și centrul comercial al 3-a "Nord" (37 mii mp M GBA). Centrul comercial "M5 Mall" (81 mii 500 sq.m GBA) a fost deschis în Ryazan (81 mii 500 mp M. GBA) și a doua întoarcere a TRV "Victoria Plaza" (20 mii sq.m GBA).
De asemenea, în 2012, dezvoltatorii au început să construiască centre comerciale în orașe cu o populație de 300-500 de mii de locuitori, unde se deschise două centre comerciale. Potrivit lui Colliers International, până la sfârșitul anului 2013. În astfel de orașe, vor fi deschise nouă centru comercial (în Magnitogorsk, Surgut, Sochi și Tver).
Volumul spațiului comercial de 1 mii de locuitori din cele mai mari orașe ale Federației Ruse, 2013.
Cel mai securizat spațiu de retail din Rusia este Krasnodar, care se datorează unui climat investițional favorabil în regiune și un nivel ridicat de cerere de consum. Restul orașelor sunt considerabil în spatele Krasnodar sub acest indicator, în timp ce Moscova se află într-un al optulea loc, care este explicat de nivelul scăzut de introducere a unor noi facilități, transferul de termene și politicile de planificare urbană a administrației.
Sankt Petersburg - în locul patru, care se explică prin dinamica pozitivă a construcției comerțului imobiliar în 2011, când a fost introdusă aproximativ 320 mii mp. Cu toate acestea, există o tendință de a schimba interesul dezvoltatorilor în direcția regiunii Leningrad și a altor regiuni SFRO, în special Petrozavodsk. Cererea de bunuri imobiliare de înaltă calitate din partea rețelei de rețea alimentară este în continuă creștere: comercianții cu amănuntul care lucrează în formate mari sunt unul dintre principalele grupuri ale chiriașilor de ancorare. Cu toate acestea, recent, rețelele alimentare concurează cu rețelele nealimentare, în special hipermarket-urile DIY, precum și aparatele de uz casnic și hipermarketurile electronice.
Mulți comercianți cu amănuntul construiesc hipermarketuri și centre comerciale pe cont propriu ("despre Kay", "Metro", "Green", "Promresurs", "Maxi" etc.), combinând comerțul cu amănuntul și dezvoltarea. Este interesant de remarcat că uneori ancora Magazinele de alimente, uneori, centrele devin alți comercianți cu amănuntul, dar mai des rețelele sunt deschise acolo 2012. Cererea de facilități stradale din orașele mari este în creștere și va crește din cauza unei aprovizionări limitate în centrele comerciale.
Ratele de închiriere în centrele comerciale de succes în majoritatea centrelor comerciale au revenit mult la nivelul pre-criză, în cele mai de succes obiecte care depășesc ea. Piața imobilelor comerciale de înaltă calitate în Rusia se caracterizează prin fragmentate severă și disproporție geografică, cu o tendință spre consolidarea pieței, care a început în perioada post-criză.
Cei mai mari constructori din piața imobiliară comercială
Principala caracteristică a acestei industrii a economiei rusești este sensibilitatea la fenomenele de criză. Analiza pieței imobiliare comerciale în conformitate cu datele din 2015 au arătat o scădere constantă a indicatorilor. Catalizatorii declinului în activitatea de afaceri a segmentului în vechea tradiție au fost sancțiuni, comportamentul citatelor de petrol și devalorizarea monedei naționale. Rezultatul presiunii de pe piață a fost fluxul de consum de la chiriași cu mai mult de 8%.
Pentru a analiza piața imobiliară comercială pentru anul 2018 și identificarea gradului său de sensibilitate la factorii externi, trebuie acordată atenție structurii industriei. Obiectele care sunt utilizate de proprietari pentru închiriere, diferă în scopuri funcționale, caracteristici regionale, cost. Este demn de remarcat faptul că sezonalitatea are un impact asupra industriei.
Cum au fost distribuite obiectele comerciale în nișe:
Structura industriei în fracțiuni.
Când se analizează piața imobiliară din 2018, este obișnuită să indicați vânzările în metri. Din programul se poate observa că industria prevalează cererea de depozite. Acest lucru este valabil, deoarece tocmai producția prezintă adesea o povară financiară inutilă asupra unei afaceri. În loc să vă încarce depozitul cu petreceri proaspete pentru a trimite, acestea sunt adesea forțate să plaseze circulația anterioară până la transport.
Odată cu susținerea a peste 30% din capitala străină, piața de depozitare a metropolitanului a ajuns la peste 1,3 milioane de pătrate. Mai mult de jumătate din tranzacțiile din segment sunt mari, sunt contracte de plasare a rezervelor de producție timp de 30 mii de metri pătrați. Starea actuală a pieței imobiliare comerciale din Rusia 2018 este estimată ca promițătoare. În fiecare an, industria este saturată de potențialul investitorilor axat pe strategia de investiții pe termen lung. Prețurile recente în segmentul de spațiu de depozitare a stabilit astăzi 4500 de ruble pe contor de leasing pătrat. În regiuni, ratele sunt mai modeste, reprezintă 3.800 de ruble.
Segment în numere:
În ultimii trei ani, creșterea generală a zonelor închiriate din segment a fost de peste 2 milioane de metri pătrați. Creșterea sa produs în principal din cauza ritmului ridicat de construcție și modernizări în scopul dorit de obiecte anterioare neutilizate. Investitorii care se concentrează pe construirea de centre comerciale adaugă potențialul industriei.
Conform rezultatelor din 2017 și primul trimestru al anului 2018, restructurarea are loc în segment. Numărul de noi centre comerciale este redus datorită cerințelor ridicate de siguranță ale operațiunii industriale. În același timp, studiul pieței imobiliare comerciale arată o creștere a cererii de zone mici. Reprezentanții regionali de afaceri care lucrează în franciză au arătat participarea activă la creșterea nevoilor.
Verificarea medie a contractelor de închiriere în segment este de aproximativ 1600 de ruble pe metru pătrat. Costul este ajustat cu punerea în funcțiune a unor noi obiecte și transferul unor participanți la segmentul în alte categorii (pentru obiecte de depozitare). Un factor suplimentar de prețuri este furnizarea de reduceri pentru a promova zonele din nișă de piață. Adesea, propunerile proprietarilor existenți includ scutirea de taxe de închiriere în anul următor. O situație similară se observă în propunerile provenite din centrele comerciale.
Segment în numere:
Potrivit prognozei pieței imobiliare comerciale, până în 2020 în propunerea de tranzacționare a zonelor de pe piață va continua să optimizeze prețurile. Proprietarii merg din ce în ce mai mult la un dialog cu oamenii de afaceri interesați, sunt introduse noi scheme de calcul de închiriere. Printre cele mai recente propuneri de pe piață este introducerea unei variabile în funcție de cifra de afaceri a companiei companiei.
O parte semnificativă a pieței imobiliare comerciale pentru anul 2018 este ocupată de zona de plasare a resurselor de muncă. Nu fiecare companie poate permite astăzi să cumpere clădiri proprii. În plus, sarcina suplimentară sub formă de taxă pentru conținutul obiectului și necesitatea de a plăti impozitele conduc în mod inevitabil părțile corporative la proprietarii premiselor echipate sub birouri.
Este demn de remarcat faptul că industria se caracterizează prin adaptabilitatea metri pătrată pentru scopul propus. Alegerea pentru operațiune nu este potrivită pentru acest domeniu de rate optime crește riscurile financiare. Aceasta nu este doar o suspendare temporară de activități și amenzi, ci și o reziliere completă a relațiilor contractuale privind inițiativa proprietarului.
În ciuda faptului că nu este cea mai bună stare a pieței imobiliare comerciale, segmentul de astăzi poate fi considerat recuperat din criză. Dacă la începutul anului 2014-2018, volumul de contribuții din zonele noi a fost înjumătățit, atunci în 2018, obiectele abandonate anterior sunt finalizate în mod activ și puse în aplicare. În viitorul apropiat, este planificat să se includă cel puțin 650 de mii de metri pătrați anual.
În același timp, analiza pieței imobiliare comerciale pentru anul 2017 a arătat un număr record de contoare goale destinate birourilor. Afacerea găzduiește din ce în ce mai mult personalul mai aproape de producție sau se îndreaptă în centrele de afaceri care lucrează sub sprijinul statului. Rezultatul este dezamăgitor - fiecare al șaselea metru este de fapt gol, sporind indicatorii profiturilor pierdute. Verificarea medie a nișei de astăzi este de aproximativ 2500 de ruble pe metru de piață.
Segment în numere:
Rezumarea analizei pieței pieței imobiliare comerciale 2018 este necesar să se observe recesiunea globală a industriei. Principalii factori care preluăm nișă sunt o criză economică și un nivel scăzut de dezvoltare a zonelor neutilizate. De îndată ce afacerea se simte o lipsă în teritoriile abandonate, cu siguranță va începe să se întoarcă la condițiile preferențiale de obiective.
📊 Prognoza pentru piața imobiliară comercială pentru 2019 -
