Cum se vinde construcție în desfășurare. Constructie in progres. Probleme și soluții

Organizația are un proiect de construcție neterminat. Cum îl puteți transfera către un alt dezvoltator? Cum se calculează corect costurile, ce documente trebuie întocmite? Citește articolul.

Întrebare: Cum să transferați o construcție neterminată către un alt dezvoltator? Cum să calculați costurile? Ce este inclus în costuri? Ce documente să transferați? Cum? Cum să luați în considerare costurile care au fost nu numai pentru acest obiect de construcție? (ex. birou, chirie de birou etc.)?

Răspuns: Obiectul neterminat este clasificat ca imobil. Dezvoltatorul are dreptul să-l vândă dacă lucrările de construcție au fost oprite la instalație și dezvoltatorul a înregistrat dreptul de proprietate asupra instalației. Elaborați în scris contractul de vânzare și cumpărare. De asemenea, transferul proprietății către cumpărător trebuie înregistrat. Transferul obiectului către cumpărător este formalizat printr-un act de transfer.

Prețul de vânzare este recunoscut ca venit din vânzări, iar valoarea contabilă este inclusă în costul vânzării proprietății.

Cum se înregistrează și se reflectă în contabilitate și impozite implementarea unui obiect de construcție în curs

Înregistrarea dreptului de proprietate

Pentru a realiza (transfera) un obiect de construcție în desfășurare, o organizație este obligată să înregistreze dreptul de proprietate asupra acestuia ca obiect de proprietate imobiliară (art., Cod civil al Federației Ruse). O astfel de înregistrare este posibilă numai dacă contractul cu contractantul a fost deja reziliat (clauza 16 din apendicele la scrisoarea de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001, nr. 59). În cazul în care dreptul de proprietate nu este înregistrat la obiectul construcției în curs, este ilegală efectuarea de tranzacții cu acesta (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volga din 21 martie 2006 Nr. A12-4486 F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), Volgo-Vyatka Okrug din data de 23 mai 2007 Nr. A43-29587 / 2006-28 -626).

Oficiul de înregistrare poate solicita, de asemenea, un certificat de surse de finanțare pentru construcții. Un astfel de certificat confirmă absența drepturilor terților asupra obiectului de construcție (). Nu există un formular unificat pentru acest certificat. Prin urmare, poate fi compus sub orice formă.

Specialistul autorității de înregistrare emite o chitanță care confirmă acceptarea documentelor pentru înregistrarea de stat (). Înregistrarea se efectuează cel târziu la o lună de la data depunerii documentelor (clauza 3 a articolului 13 din Legea din 21 iulie 1997, nr. 122-FZ).

Drepturile asupra acestui obiect apar de la persoana care finanțează construcția (de la investitor).

Drepturile asupra obiectului aparțin investitorului

În cazul în care drepturile asupra unui obiect de construcție în curs aparțin investitorului atras, dezvoltatorul (sau clientul tehnic) îi transferă mai întâi obiectul de construcție în curs în cadrul unui act. Reflectați transferul obiectului în contabilitate prin afișare:

Debit 76 subcont "Decontări cu investitorul" Credit 08-3
- obiectul construcției neterminate a fost transferat investitorului;

Debit 76 subcont "Decontări cu investitorul" Credit 19
- a transferat TVA pe obiectul construcției în curs către investitor.

Investitorul ajunge la acest obiect, reflectându-l în contabilitatea sa din contul 08-3, formalizează titlul asupra acestuia și apoi îl vinde.

Drepturile de proprietate aparțin dezvoltatorului

Dacă drepturile asupra obiectului aparțin dezvoltatorului (dezvoltatorul însuși investește în construcție), atunci el își înregistrează titlul și vinde obiectul.

Realizarea și transferul dreptului de proprietate

Implementarea unui obiect de construcție în curs se realizează pe baza unui contract de vânzare cumpărare încheiat în scris (). Transferul către cumpărătorul de proprietate asupra construcției în curs trebuie înregistrat ().

Împreună cu proprietatea asupra obiectului de construcție neterminat, vânzătorul transferă și dreptul asupra terenului ocupat de acest obiect. În acest caz, vânzătorul poate fi proprietarul terenului pe care se află obiectul de construcție neterminat sau îl poate închiria. În al doilea caz, cumpărătorul dobândește dreptul de a utiliza terenul în aceleași condiții ca și vânzătorul construcției în curs. Mai mult, implementarea obiectului este permisă fără acordul proprietarului acestui site, dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare a terenului stabilite prin lege sau acord. Această procedură rezultă din Codul civil al Federației Ruse.

Documentarea

Transferul obiectului către cumpărător este formalizat printr-un act de transfer (). Nu există o formă unificată pentru acest act. Prin urmare, părțile pot întocmi un act de transfer sub orice formă. În acest caz, actul trebuie să conțină detaliile obligatorii stabilite de articolul 9 alineatul (2) din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ.

Contabilitate

Recunoașterea veniturilor se reflectă în creditul contului 91 „Alte venituri și cheltuieli”. În acest caz, costul unui obiect de construcție în curs este recunoscut ca altă cheltuială și este anulat în debitul contului 91 „Alte venituri și cheltuieli” (p. PBU 10/99).

Reflectați implementarea obiectului de construcție în curs cu următoarele tranzacții:

Debit 62 Credit 91-1
- reflectă implementarea obiectului de construcție în curs;

Debit 91-2 Credit 68 subcont "Calcule pentru TVA"
- TVA percepută.

Suma taxei de stat plătite pentru înregistrarea obiectului este inclusă în cheltuielile de vânzare (clauza 12 din PBU 5/01) sau alte cheltuieli (clauza 8 din PBU 6/01). Reflectați această operațiune postând:

Debit 91-2 Credit 68 subcont "Taxa de stat"
- a fost luată în considerare taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție în curs.

O organizație care transferă un obiect imobiliar, a cărui proprietate este supusă înregistrării de stat, trebuie să o anuleze din contabilitate la momentul cedării efective, indiferent de faptul înregistrării de stat a drepturilor de proprietate (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 22 martie 2011 nr. 07-02-10 / 20).

Dacă transferul efectiv al obiectului coincide cu data înregistrării de stat, efectuați înregistrarea:

Debit 91-2 Credit 08-3
- costul real al construcției în curs a fost anulat.

Dacă obiectul a fost transferat înainte de transferul dreptului de proprietate, faceți înregistrările în contabilitate:

Debit 45 subcont "Obiecte imobiliare transferate" Credit 08-3
- costul obiectului de înregistrat a fost anulat;

Debit 91-2 Creditul 45 subcont "Obiecte imobiliare transferate"
- sunt recunoscute cheltuielile pentru o construcție retrasă în curs (după înregistrarea de stat a transferului de proprietate).

Contabilitate și impozitare în construcții: de la A la Z

8.3. Înlocuirea dezvoltatorului prin vânzarea „neterminat”

În plus față de transferul drepturilor asupra unui teren, părțile trebuie să încheie un contract de vânzare cumpărare pentru un obiect de construcție în curs. Anterior, vechiul dezvoltator formaliza proprietatea asupra obiectului de construcție neterminat, ceea ce este o cerință a legislației actuale (art., Cod civil al Federației Ruse).

Cheltuielile rezonabile suportate de dezvoltator în legătură cu pregătirea pentru construcție și cu implementarea lucrărilor de construcție formează valoarea contabilă a construcției în curs. Acestea sunt costurile asociate cu achiziționarea dreptului de închiriere a unui teren, cu diferite tipuri de aprobări, plăți de leasing pentru teren, costul inspecțiilor tehnice, lucrărilor de proiectare, lucrărilor de construcție și instalare efectuate etc.

Prețul de vânzare este recunoscut de vechiul dezvoltator ca încasări din vânzări, iar valoarea contabilă este inclusă în costurile asociate vânzării proprietății.

Vânzarea construcției în curs este supusă TVA, indiferent dacă este vorba de o construcție rezidențială sau nerezidențială. În acest caz, taxa pe valoarea adăugată plătită de dezvoltator în pregătirea pentru construcții și pentru lucrările de construcție finalizate este acceptată pentru deducere în conformitate cu procedura stabilită.

Dezvoltatorul vinde proprietăți neterminate: tranzacții și taxe

Ce se va discuta: dacă un dezvoltator vinde o proprietate neterminată, ar trebui considerată imobiliară? Cum se aranjează documentele? Există anumite particularități în calcularea impozitelor?

Caracteristici ale vânzării de neterminate

Obiectul neterminat aparține bunurilor imobile (clauza 1 a articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse). Dezvoltatorul are dreptul să-l vândă. Dar numai în următoarele condiții:

Lucrările de construcție au fost oprite la instalație (dezvoltatorul la momentul vânzării nu ar trebui să aibă contracte de construcție valabile);

Dezvoltatorul a înregistrat dreptul de proprietate asupra proprietății.

Nedezvoltat este imobiliar. Tranzacțiile cu el trebuie înregistrate

Întocmește în scris contractul de cumpărare și vânzare. De asemenea, transferul proprietății către cumpărător trebuie înregistrat. Taxa de stat este plătită de dobânditorul proprietății, deoarece vânzătorul este scutit de o astfel de obligație (subclauza 8.1, clauza 3 a articolului 333.35 din Codul fiscal al Federației Ruse, scrisoarea Ministerului Finanțelor din 16 ianuarie 2014 Nr. 03-05-06-03 / 1011).

Luați în considerare acest detaliu: ca regulă generală, prețul contractului unei clădiri include costul terenului aflat sub aceasta. Dar o lege sau un acord pot prevedea altfel (clauza 2 a articolului 552 din Codul civil al Federației Ruse).

Este important să știi

Cumpărătorul construcției neterminate primește, de asemenea, dreptul de proprietate asupra terenului de dedesubt sau dreptul de a utiliza terenul în aceleași condiții ca și vânzătorul

Impozit

Luați în considerare taxele asociate vânzării: TVA, impozitul pe venit și impozitul pe proprietate.

Taxa pe valoare adaugata

TVA la vânzarea de construcții neterminate depinde dacă este o proprietate rezidențială sau nerezidențială?

Obiect nerezidențial. Vânzătorul trebuie să perceapă TVA la o rată de 18%. Pentru calcul, trebuie să luați valoarea totală de vânzare a obiectului fără TVA (clauza 1 a articolului 154, clauza 3 a articolului 164 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Pentru activele neterminate, momentul acumulării este același ca pentru orice altă proprietate imobiliară - aceasta este ziua transferului obiectului către cumpărător în baza unui act de transfer sau a altui document privind transferul de imobile (clauza 167 din Impozitul Codul Federației Ruse).

În termen de cinci zile calendaristice de la data transferului obiectului, vânzătorul trebuie să emită o factură cumpărătorului (clauza 3 a articolului 168, paragraful 1 al clauzei 3 a articolului 169 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Facilitate rezidențială. Dacă se impune TVA la vânzarea unei clădiri rezidențiale neterminate este o problemă controversată astăzi. Judecătorii nu au consens.

Poziția I. Trebuie percepută taxa. Aceasta este opinia Ministerului Finanțelor. Argumentele sunt următoarele. Norma care exceptează vânzarea clădirilor rezidențiale de TVA nu se aplică vânzării clădirilor rezidențiale neterminate. Deoarece o casă neterminată nu poate fi considerată un loc de locuit, deoarece nu este încă potrivită pentru a locui (clauza 2 a articolului 15, clauza 2 a articolului 16 din RF LC).

Pe o notă

Vânzarea de locuințe este scutită de TVA (paragraful 22, clauza 3, articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse)

Aceasta înseamnă că vânzătorul trebuie să perceapă TVA. Și cumpărătorul are dreptul să accepte impozitul prezentat pentru deducere (scrisori din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755, din 12 mai 2012 nr. 03-07-10 / 11). În același timp, vânzătorul are dreptul să deducă suma TVA la costurile de construcție care i-au fost prezentate de furnizori și contractori (art., Codul fiscal al Federației Ruse).

Deciziile judecătorești în sprijinul acestei poziții sunt în tabel.

Fii atent la acest moment. Să presupunem că un dezvoltator construia o clădire rezidențială de vânzare, adică a presupus că o va folosi într-o operațiune care nu este supusă TVA-ului (vânzări de locuințe). Și în timpul construcției, el nu a pretins să deducă TVA la intrare pentru costurile de construcție.

Dacă respectăm poziția Ministerului Finanțelor, atunci când vindeți o casă neterminată, vânzătorul este obligat să perceapă TVA. Și, în același timp, el primește dreptul de a solicita deducerea cuantumul taxei de intrare pentru bunuri, lucrări, servicii utilizate pentru construirea unei case.

În astfel de cazuri, Ministerul Finanțelor recomandă depunerea declarațiilor revizuite de TVA și, dacă este necesar, a impozitului pe venit (scrisoare din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755).

Poziția II. Nu este nevoie să percepeți taxa.În practica judiciară, există decizii în care judecătorii nu sunt de acord cu oficialii. Adică, arbitrii ajung la concluzia că regula privind scutirea în aceste cazuri este valabilă și faptul că construcția nu este finalizată nu are nicio semnificație juridică.

Motivul este destul de banal - este o lipsă elementară de bani pentru a finaliza construcția, dar este departe de a fi singura. Alte motive pot fi: probleme cu hârtiile, de exemplu, dacă clădirea neterminată se află pe terenuri agricole, unde construcția clădirilor de capital este interzisă prin lege sau imposibilitatea furnizării de comunicații.

În plus, unii proprietari nu comandă în mod deliberat case neterminate, deși sunt considerate neterminate doar pe hârtie, motivând așa ceva: terenul pe care este construită casa îmi aparține deja, prin urmare, de ce să pierd timp și bani pe introducerea locuinței în funcțiune.

Dar există și o astfel de opțiune, când casa este construită inițial pentru vânzare și se vinde neterminată la un moment dat pentru noul proprietar: în primul rând, a finalizat construcția în funcție de preferințele sale pentru finisarea finală, iar în al doilea rând, a identificat există deja o casă pentru sine, mai ales că sunt mai mult decât suficienți oameni care doresc să cumpere o casă neterminată prin întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare doar pentru un teren.

Este adevărat, recent, autoritățile par să fi decis să ia în serios construcția neterminată, înspăimântând proprietarii că exploatarea unor astfel de obiecte imobiliare va fi supusă unor amenzi considerabile, iar obiectele în sine vor fi deconectate masiv de toate comunicațiile. Prin urmare, dacă aveți o clădire neterminată, atunci ar trebui să o vindeți rapid sau să o puneți în funcțiune. Să luăm în considerare mai multe opțiuni legate de cumpărare și vânzare.

Vânzarea unui teren cu o casă neterminată

Cea mai ușoară opțiune, ceea ce este adevărat, dacă cumpărătorul este de acord cu o astfel de afacere. În același timp, documentele pentru alocarea terenurilor trebuie să fie în perfectă ordine, apoi casa care se află pe ea poate fi vândută chiar și pentru capital de maternitate. De fapt, terenul este vândut și nu casa în sine, deoarece, conform documentelor, clădirea pur și simplu nu există. Desigur, acest lucru nu este în întregime legal, iar pentru cumpărător este, de asemenea, destul de riscant. Dar astfel de tranzacții au loc și foarte des, casa neterminată în sine este indicată în contractul de cumpărare și vânzare ca materiale de construcție situate pe teren și vândute împreună cu aceasta.

Ce documente sunt necesare pentru a vinde o casă neterminată?

Această opțiune este complet legală, spre deosebire de cea anterioară, deși este mult mai supărătoare. Să presupunem că casa ta nu este finalizată din cauza lipsei de bani pentru finalizarea construcției. Atunci cum să vinzi o casă neterminată? Este foarte posibil, principalul lucru este de a colecta documentele necesare, și anume:

Titlul de proprietate pentru teren;
Autorizație de construire a casei;
Pașaport tehnic al obiectului de construcție în curs;
Pașaport cadastral al unei case neterminate;
Proiect de casă aprobat de departamentul de arhitectură;
Cerere și chitanță pentru plata taxei de stat.

După colectarea acestor documente, puteți merge la un notar pentru a finaliza tranzacția.

Mulți oameni au astăzi o întrebare, este posibil să vândă construcții neterminate dacă capitalul maternității a fost implicat în construcția sa? Din păcate, nu există o reglementare juridică suficientă și o practică stabilită în această privință. Putem spune doar că faptul că casa nu a fost pusă în funcțiune nu privește dreptul de a dispune de ea, dar prezența capitalului de maternitate în cota de construcție ar putea duce teoretic la o contestație judecătorească a tranzacției, deoarece a încălcat drepturile copiilor minori. De asemenea, trebuie amintit că frauda cu capitalul maternității intră în responsabilitatea penală.

Care sunt avantajele și dezavantajele cumpărării unei case neterminate?

Mulți potențiali cumpărători au o părtinire față de acest tip de imobil, deoarece se tem să nu calculeze greșit și faptul că suma care va trebui cheltuită pentru finalizarea construcției va fi mult mai mare decât v-ați așteptat inițial. Există ceva adevăr în acest sens și, înainte de a cumpăra o casă care nu este finalizată, inclusiv pentru capitalul maternității, trebuie să vă evaluați în mod obiectiv capacitățile financiare.

Dar dacă te uiți la o astfel de achiziție dintr-un unghi diferit, atunci avantajele sale vor deveni evidente. Deci, o casă incomplet finalizată va dezvălui multe dintre neajunsurile făcute în timpul construcției sale, dacă, desigur, există. Nu este un secret faptul că mulți vânzători lipsiți de scrupule, în special cei care câștigă bani cu construcția și vânzarea caselor, se ascund sub finisarea finală, ca să spunem ușor, nu lucrări de înaltă calitate sau probleme de proiectare chiar mai grave. În plus, dacă finalizați singur decorarea casei, o puteți face în conformitate cu propriul gust și nu cu gustul vânzătorului.

Din Codul funciar al Federației Ruse .... Faptul că obiectul de construcție al unei clădiri rezidențiale nu este finalizat nu poate, în circumstanțele cazului, să servească drept bază pentru refuzul înregistrării drepturilor de proprietate, deoarece există un acord cu administrația districtului municipal, care nu contravine dispozițiilor paragrafului 5 al părții 1 articolele 1, articolului 15, paragraful 4 al articolului 28 și articolului 36 din Codul funciar al Federației Ruse, precum și paragraful 1 al Articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse. 390 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, Colegiul judiciar pentru cauze administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse a stabilit: decizia Judecătoriei Leningradsky din St.

Cum se vinde construcție în desfășurare

Înregistrarea vă oferă două avantaje - în primul rând, deveniți proprietarul legal al construcției neterminate și, în al doilea rând, este recunoscut oficial ca obiect imobiliar. 3 Efectuați înregistrarea de stat a obiectului imobiliar la locația sa în autoritatea teritorială. Pentru a vă înregistra, trimiteți un pachet complet de documente și o cerere de înregistrare. 4 După înregistrarea dreptului de proprietate, proprietatea dvs. imobiliară poate fi vândută, schimbată sau făcută în legătură cu aceasta orice alte tranzacții. 5 Pentru a vinde construcții neterminate, faceți publicitate în mass-media locală sau contactați o agenție imobiliară. După ce ați găsit un cumpărător, încheiați un contract de cumpărare scris cu acesta.
Atașați contractului un act de transfer și documente privind obiectul construcției în curs (documentație estimată de proiectare și estimare, documente ITO etc.).

Cum se vinde construcția în desfășurare în 2018

În cazul în care obiectul construcției în desfășurare se află pe un șantier aparținând proprietarului său cu alte drepturi, atunci, în conformitate cu paragraful 4, articolul 25 din Legea înregistrării, în locul unui certificat de proprietate, un alt document este supus înregistrării, confirmând drepturile solicitantului de a utiliza acest site, de exemplu, un contract de închiriere înregistrat. Articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse spune că o casă rezidențială, altă structură, structură sau alte bunuri imobile este recunoscută ca o construcție neautorizată, în cazul: procedura stabilită de lege și alte acte juridice; -creat fără a obține permisiunile necesare pentru aceasta; -creat cu o încălcare semnificativă a codurilor și reglementărilor de planificare și construcție urbană. Nu va funcționa pentru a înregistra proprietatea unei clădiri neautorizate în mod obișnuit.

Vânzarea unui obiect de construcție în curs

Piața imobiliară suburbană modernă oferă spre vânzare nu numai case complet finisate, ci și case neterminate. Cu toate acestea, întrebarea despre cum se vinde construcția neterminată necesită o analiză separată, deoarece există și unele nuanțe aici. Care este dificultatea de a vinde construcții neterminate Deja din numele în sine este clar că un obiect al construcției neterminate, fie că este vorba de o clădire rezidențială sau orice altă clădire, nu a fost construit și, prin urmare, nu este potrivit pentru funcționare, construcția nu a fost finalizată.
Vânzarea de bunuri imobiliare înseamnă că vânzătorul vinde proprietatea pe care o deține.

Cum se vinde o casă neterminată

Cum ordonați să ajutați?)) Aproape blondă 23 - 19.03.2013 - 20:45 pentru bani, pregătiți o chitanță) și comandați-vă, acesta este privilegiul rezolvătorilor de întrebări)) Oaspeții 24 - 19.03.2013 - 21: 42 22-Olya la, hai să începem prin schimbul de numere de telefon, vom aranja o întâlnire! Presupun că ești practicant? Ave Caesar 25 - 19.03.2013 - 21:51 Refuzați !!! Neterminatul se află în posesia neautorizată a terenului. complot. Artă. 36 acordă dreptul exclusiv de a dobândi proprietatea. acestea. apoi dreptul legal pe baza căruia există o lucrare neterminată ... niște bancuri ale administratorului ... Invitat 26 - 19.03.2013 - 21:57 25-andrey333 citiți postarea nr. 8 Ave Caesar 27 - 03 / 19/2013 - 22:03 26- și ce urmează? nu normativ, ci administrativ! Rosreestr există pentru a verifica natura juridică a tranzacțiilor în numele statului.

Vânzarea construcției în curs: riscuri fiscale

Invitat 20 - 19.03.2013 - 17:37 Citat: Mesajul de la Olya la newcons recomandă să facă acest lucru doar pentru că nu cunoaște specificul formării și contabilității afacerilor Rosreestr. Vă sfătuiesc să faceți acest lucru deoarece: 1. Știu că există o astfel de specificitate, 2. există precedente pentru înregistrarea dreptului după re-depunere, 3. Costul evenimentului este de doar 200 de ruble, 4. Puteți depune dosar fără a aștepta decizia recursului! 5.
Aș face-o eu însumi! Invitat 21 - 19.03.2013 - 18:55 19-Olya la și tu nu te-ai putut ajuta la rezolvarea acestei probleme? ... nu pentru mulțumiri? Invitat 22 - 19.03.2013 - 20:42 Citat: Mesaj de la slash2009 19-Olya la și nu ați putut ajuta la rezolvarea acestei probleme? ...

Cum se vinde o construcție în desfășurare

Invitat 5 - 18.03.2013 - 20:10 Citat: Mesaj de la slash2009 Întrebare: este posibil să se vândă un obiect de construcție neterminată într-o astfel de situație când terenul nu aparține vreunui drept? Situația este interesantă! Așa cred. Există dreptul la lucrări neterminate, adică îl puteți dispune, site-ul este format - există granițe și un număr cadastral, astfel încât, în opinia mea, puteți întocmi un contract de vânzare și cumpărare a unui obiect imobiliar în care este scris că obiectul este situat pe așa și așa az / y, dreptul la care nu este înregistrat ... Invitat 6 - 18.03.2013 - 20:17 Despre teren. Practica judiciară pe această temă este contradictorie în ceea ce privește obligarea cuiva! Dar, din moment ce banii au fost plătiți pentru complot, există un decret, s-a încheiat un dkp, atunci este posibil cu o cerere către administrație pentru recunoașterea dreptului de proprietate! Invitat 7 - 19.03.2013 - 07:44 1.

Pravoved.RU 380 de avocați sunt acum online

Drept civil
Proprietate

Este posibil să vindeți un obiect de construcție neterminată și vânzătorul are nevoie de documente privind proprietatea obiectului Minimizați Victoria Dymova Angajat de asistență juridică Pravoved.ru Întrebări similare au fost deja luate în considerare, încercați să căutați aici:

Este posibilă înregistrarea gratuită a proprietății asupra terenului dacă există un titlu de construcție neterminată?
Este posibil, în conformitate cu 44-FZ, să vindeți un obiect de construcție neterminat cu materiale de construcție?

Răspunsuri avocați (1)

Toate serviciile avocaților din Moscova Contestarea drepturilor la sediile nerezidențiale Moscova de la 50.000 de ruble. Sprijin legal în tranzacțiile imobiliare Moscova de la 40.000 de ruble.

Este posibil să vindeți construcții neterminate fără înregistrare

Important

Această poziție este respectată de instanțele de arbitraj, în special FAS din districtul Volgo-Vyatka (Rezoluția privind cazul nr. A43-29587 / 28-626), FAS din districtul Volga (Rezoluția privind cazul nr. Rezoluția N F04 -1130 / (20855-A45-5)). Vânzarea unui obiect de construcție în curs se realizează pe baza unui contract de vânzare încheiat în scris. Transferul către cumpărător a titlului asupra obiectului de construcție în curs este supus înregistrării de stat.

Vânzarea de construcții neterminate este destul de frecventă pe piața imobiliară. Acest articol va lua în considerare procedura de utilizare a deducerilor de proprietate prevăzute la art. Codul fiscal 220. Complexitatea impozitării veniturilor obținute din vânzarea acestor obiecte se datorează faptului că, în multe cazuri, această proprietate este deținută de mai puțin de trei ani.
Memoria de închiriat (adică obținerea dreptului de proprietate - puteți construi, nu puteți vinde) și apoi DREPTUL (parte a drepturilor exclusive), și nu obiectul, ar trebui vândut. apoi totul se instalează - dezvoltatorul construiește, face inventar și se înregistrează, apoi plătește DREPTUL de a dispune integral (ca parte integrantă a dreptului de proprietate și cedare), dar nu merită să solicite acest lucru de la municipalități și registratori. Acestea își depășesc autoritatea, cerând un certificat de înregistrare de la dezvoltator și indicând în acordul KP, obiectul de proprietate al altcuiva, chiar și în partea descriptivă. Însăși indicația prezenței imobilelor în memorie creează consecințe de drept civil (destin comun) ), care vă încalcă dreptul de a dispune (refuzul înregistrării). Adică o indicație (ca o construcție verbală în contract) „sub nedvizhkoy” = încălcarea drepturilor. Dreptul încălcat trebuie restabilit.
Invitat 10 - 19.03.2013 - 09:44 Aici îl puteți folosi și în recurs. Definiția Curții Supreme a Federației Ruse din 22.02.2012 N 71-В11-13 ... "Pentru finalizarea construirea unei clădiri rezidențiale individuale "și parcela a fost dată lui ND Klimov. în proprietate pentru o taxă, despre care a fost încheiat un acord corespunzător. a solicitat Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie din Regiunea Kaliningrad cu o cerere de înregistrare a dreptului de proprietate asupra terenului, pe care i-a fost respins cu referire la art.
Invitat 32 - 20.03.2013 - 21:28 Citat: Mesaj de la slash2009 22-Olya la hai să schimbăm numerele de telefon pentru început, să ne programăm! Presupun că ești practicant? Pentru aceasta există un e-mail personal - scrieți despre problemele dvs., vom vorbi. markonx 33 - 21.03.2013 - 18:08 0-slash2009 trebuie mai întâi să formalizați terenul pur - adică să închideți ochii la proprietăți imobiliare. Pentru aceasta, este necesar ca subiectul acordului din DCP cu Ministerul of Defense repetă exact contractul de închiriere As-and-so AND EVERYTHING.MO nu are niciun motiv să includă altceva decât terenul în DKP ZU - nu vând un obiect de construcție neterminată, deoarece nu au un astfel de obiect în trezoreria municipală. și nu o pot vinde.

nu există oportunități materiale;
situația financiară s-a înrăutățit, iar proprietarul înțelege că menținerea unei proprietăți de locuințe de 300 mp el este dincolo de puterile sale;
există probleme cu comunicarea.

Principalul motiv pentru vânzarea obiectelor non-comandate este lipsa banilor pentru continuarea construcției. Sfatul nostru - nu pierdeți timp, căutați cumpărători. În fiecare an, valoarea casei tale neterminate va scădea. Motivul este impactul condițiilor externe asupra stării fizice a obiectului. Precipitații, îngheț, lumină ultravioletă - toate acestea vor afecta starea pereților și fundației, mai ales dacă nu există acoperiș și jgheaburi. Drept urmare, numai terenul va avea valoare.

Dificultăți în realizarea rețelelor de inginerie

Comunicările sunt aduse pe site. În acest caz, banii și timpul devin principalul obstacol pentru proprietari. De exemplu, pentru furnizarea gazului, este necesar un proiect de gazeificare elaborat de o companie de gaze. Lucrările de construcție și instalare sunt, de asemenea, efectuate de specialiști, iar disponibilitatea este verificată de angajații serviciului de gaz. Va trebui să fugim în jurul autorităților și să plătim mai mult de 100 de mii de ruble pentru tot ceea ce privește totul.

"Nedostroy" este situat într-un sat de cabane, există comunicații la o distanță accesibilă. O problemă poate apărea dacă rețelele de inginerie trec prin site-ul vecinilor. Situația în care vecinii împiedică trecerea conductelor prin locul lor este destul de tipică. Uneori, singura soluție este să mergi în instanță. Șansele unui rezultat pozitiv sunt de 99%. Adevărat, va trebui să petreceți 3-6 luni pentru litigii.

Obiect neterminat - într-un câmp deschis. Nu există nicio oportunitate tehnică sau materială de a conduce gaz, electricitate și apă. Nu disperați: astfel de „neterminate” pot fi de asemenea vândute. Mulți oameni bogați visează să trăiască departe de civilizație, iar comunicarea este doar o chestiune de cost pentru ei. Puteți cumpăra propria stație și un suport de gaz (rezervorul în care este stocat gazul este utilizat pentru gazificarea caselor private) de mare putere, dar nu există nici o problemă cu apa - o fântână individuală. Desigur, toate acestea nu valorează 5 ruble, iar întreținerea și funcționarea ulterioară nu sunt pentru clasa de mijloc.

CITEȘTE ȘI

Cum să vă înregistrați neterminat

Legea arată clar că obiectul nu există până în momentul înregistrării. Adică, pentru a vinde o casă neterminată, aceasta trebuie înregistrată. Pentru obiectele de construcție neterminată, se eliberează un certificat de titlu cu indicarea gradului său de pregătire. Ca regulă generală, fundația poate fi, de asemenea, înregistrată.

Motivele înregistrării:

dreptul la aterizare;
pașaport tehnic și cadastral al obiectului. A se vedea publicația de pe site pe tema: „Cum se face un pașaport cadastral pentru proprietăți imobiliare”;
autorizatie de constructie.

Atenţie: fără permisiune, puteți înregistra o casă terminată numai dacă aveți drepturi asupra unui teren.

Dacă nu aveți timp și bani pentru a vă înregistra, puteți vinde parcela și include costul casei în prețul acesteia. Este recomandabil să evaluați în prealabil clădirea casei. Există, de asemenea, o opțiune cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru un lucru viitor sau un contract de investiții (acesta este același lucru).

Caracteristicile încheierii unui astfel de acord:

Intriga este în proprietatea ta;
Transferul drepturilor asupra unui obiect și a unui site are loc numai după înregistrarea de stat;
Investitorul îți completează casa și este angajat în înregistrare, apoi primește dreptul la proprietate.

Atenţie: o astfel de schemă este obișnuită în rândul dezvoltatorilor de așezări de cabane, astfel investițiile sunt atrase. Pentru indivizi, aceasta nu este o situație tipică. Pentru a asigura toate nuanțele, aveți nevoie de ajutorul unui avocat.

Cum să vindeți o clădire neterminată prin intermediul unui agent imobiliar sau pe cont propriu

Dacă agentul imobiliar are experiență și are o experiență pozitivă în vânzarea de „neterminate”, este logic să îl contactați. Agenții imobiliari începători sunt la fel de competenți ca și tine.

Verificăm agentul imobiliar.

Solicitați agentului să furnizeze dovezi ale tranzacțiilor reușite, inclusiv a celor cu proprietăți neterminate.
Verificați nivelul profesional al agentului imobiliar. Puneți-i întrebări despre înregistrarea tranzacției, înregistrarea obiectului. Din răspunsuri, veți înțelege imediat subiectul persoanei sau nu.
Specificați cât valorează, în opinia unui specialist, obiectul dvs. Dacă ați mai studiat propunerile, răspunsul la această întrebare vă va spune dacă agentul imobiliar cunoaște piața imobiliară.

Citiți mai multe despre cum să găsiți un agent imobiliar în articolul nostru.

Atenţie: multe companii oferă servicii pentru vânzarea caselor neterminate. Ideea este că le cumpără aproape de nimic, apoi termină de construit și le vând la un preț real. Dacă sunteți convins că o astfel de proprietate imobiliară este nelichidă și nu populară, nu o credeți.

Un alt punct periculos: în contract, agenții imobiliari prevăd o clauză conform căreia, atunci când vindeți un obiect pe cont propriu, veți plăti în continuare agentul imobiliar. În multe contracte există o interdicție împotriva proprietarului care caută singuri cumpărători și care își face publicitate deschisă asupra proprietății.

Dacă ați instruit un agent imobiliar să caute cumpărători:

Citiți cu atenție contractul, aflați puncte de neînțeles.
Dacă există restricții, nu vă vindeți singuri, s-ar putea să primiți o amendă stipulată în contract.

Cum să vindeți singur o clădire neterminată

Evaluează proprietatea cu un expert independent. Puteți găsi în mod independent analogi ai obiectului și puteți determina prețul. Pentru mai multe detalii despre metodele de evaluare imobiliară, citiți pe portalul nostru, articolul „Evaluarea imobiliară: ce, unde, cum?”.

Anunț în presa scrisă și pe Internet, din gură în gură. Spuneți tuturor celor pe care îi cunoașteți că vă vindeți casa de vacanță. Mulți cumpărători sunt atrași de „neterminat” din cauza costului și a capacității de a schimba proiectul original pentru ei înșiși.

Încercați să furnizați informații complete și actualizate despre proprietatea dvs. Eliminați dezavantajele, concentrați-vă pe merite. Dacă obiectul nu este prezentabil extern, descrieți avantajele locației: o bună accesibilitate la transport, aerian, drumuri, comunicații etc.

Demonstrarea obiectului. Pentru a convinge cumpărătorul, trebuie să credeți în atractivitatea obiectului. Găsiți un punct culminant în proprietatea dvs. Atuul oricărei construcții de locuințe gata făcute neînregistrate este faptul că viitorul proprietar va putea repara el însuși, poate schimba aspectul.

Organizația are în bilanț un obiect de construcție neterminat. 08. Organizația a decis să vândă acest obiect. În ce cazuri organizația este obligată să transfere obiectul de construcție în desfășurare din cont. 08 la contul 41? Cum se reflectă în contabilitate în scopuri fiscale

Rațiunea acestei poziții este prezentată mai jos în materialele sistemului Glavbukh

Înregistrarea dreptului de proprietate

Pentru a realiza (transfera) un obiect de construcție în desfășurare, o organizație trebuie să înregistreze proprietatea asupra acestuia ca proprietate imobiliară (art., Cod civil al Federației Ruse, art. 4 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122 -FZ). * O astfel de înregistrare este posibilă numai dacă contractul cu contractantul a fost deja reziliat (clauza 16 din apendicele la scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16 februarie 2001 nr. 59 ). În cazul în care dreptul de proprietate nu este înregistrat la obiectul construcției în curs, este ilegală efectuarea de tranzacții cu acesta (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol din districtul Volga din 21 martie 2006 Nr. A12-4486 F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), Volgo-Vyatka Okrug din data de 23 mai 2007 Nr. A43-29587 / 2006-28 -626).

Reflectați implementarea obiectului de construcție în curs cu următoarele tranzacții:

Debit 62 Credit 91-1
– reflectă implementarea obiectului de construcție în curs;

- TVA percepută.

Debit 91-2 Credit 68 subcont "Taxa de stat"
- a fost luată în considerare taxa de stat pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție în curs.

Dacă transferul efectiv al obiectului coincide cu data înregistrării de stat, efectuați înregistrarea:

Debit 91-2 Credit 08-3
- costul real al construcției în curs a fost anulat.

Dacă obiectul a fost transferat înainte de transferul dreptului de proprietate, faceți înregistrările în contabilitate:

Debit 45 subcont "Obiecte imobiliare transferate" Credit 08-3
- costul obiectului supus înregistrării a fost anulat;

Un exemplu de reflecție în contabilitatea implementării unui obiect de construcție în curs

OJSC Manufacturing Firm Master (dezvoltator) și CJSC Alfa au încheiat un contract de cumpărare și vânzare pentru un obiect de construcție în desfășurare. Terenul aparține „Maestrului” pe baza dreptului de proprietate. Costurile „Maestrului” pentru construcția construcției în curs au fost:

lucrări de construcție - 2.950.000 de ruble. (inclusiv TVA - 450.000 ruble);

prețul de cumpărare al terenului - 4.000.000 de ruble.

Părțile au convenit asupra prețului obiectului de construcție neterminat în valoare de 8.260.000 de ruble. (inclusiv TVA - 1.260.000 RUB). Obiectul este transferat cumpărătorului după finalizarea înregistrării de stat a transferului de proprietate.

În contabilitatea operațiunilor „Master” pentru implementarea obiectului de construcție în curs sunt reflectate în următoarele intrări:

Debit 62 Credit 91-1
- 8.260.000 de ruble. - reflectă implementarea unui obiect de construcție în curs și a unui teren;

Debit 91-2 Credit 68 subcont "Calcule pentru TVA"
- 1.260.000 de ruble. - TVA percepută;

Debit 91-2 Credit 08-3
- 2.550.000 de ruble. - anulat costul real al construcției în curs;

Debit 91-2 Credit 01
- 4.000.000 de ruble. - costul real al terenului a fost anulat;

Debit 51 Credit 62
- 8.260.000 de ruble. - s-au primit fonduri de la cumpărător.

Procedura de calcul al impozitelor la eliminarea construcției în curs depinde de sistemul de impozitare utilizat de organizație.

OSNO: impozit pe venit

În contabilitatea fiscală a investitorului, obiectele în construcție în curs primite în temeiul unui acord de investiții în construcții sunt reflectate la costuri reale.

La vânzarea unui obiect de construcție în curs, investitorul recunoaște veniturile din vânzare în cuantumul valorii contractuale fără TVA (clauza 1 a articolului 248, clauza 1 a articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse). Costurile includ costurile asociate cu crearea facilității, precum și costurile legate direct de punerea în aplicare în conformitate cu articolul 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisoarea Serviciului Federal Fiscal al Rusiei pentru Moscova din 28 februarie, 2005 nr. 20-12 / 12075.1). *

OSNO: TVA

Implementarea construcției în curs, precum și transferurile gratuite, sunt supuse TVA-ului (clauza 1 a articolului 39, paragraful 1 al clauzei 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). În același timp, vânzarea de construcții neterminate de clădiri rezidențiale nu este scutită de TVA (scrisoarea Ministerului Finanțelor din Rusia din 30 iulie 2009 nr. 03-07-11 / 186). *

Momentul determinării bazei de impozitare în acest caz este data transferului de proprietate asupra obiectului de construcție neterminat (clauza 3 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse). Trimiteți factura în termen de cel mult cinci zile calendaristice de la data transferului de proprietate - data înregistrării de stat a transferului de proprietate (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 22 iulie 2008 nr. 03-07-11 / 261 , rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 1 octombrie 2010 nr. KA-A40 / 11546-10).

Oleg Khoroshy

Consilier de stat al Serviciului Fiscal al Federației Ruse, gradul II

2. Articol:Reflectăm implementarea unui obiect neterminat în evidența fiscală și contabilă

Compania percepe TVA în momentul transferului „neterminat” către cumpărător

La implementarea companiei „neterminate”, compania percepe TVA (paragraful 1, clauza 1 a articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru trebuie făcut la data transferului „neterminat” în baza actului de transfer sau a altui document privind transferul (clauza 16 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse). Și nu mai târziu de cinci zile calendaristice după semnarea actului de transfer, organizația care a vândut obiectul neterminat întocmește o factură și face o înregistrare în cartea de vânzări (clauza 3 a articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse * ).

Legea federală nr. 238-FZ din 21 iulie 2014 a introdus un alt amendament la articolul 16 paragraful 16 din Codul fiscal al Federației Ruse, care va intra în vigoare la 1 octombrie 2014. Deci, ziua transferului bunurilor imobile în baza unui act de transfer sau a altui document este considerată data expedierii în scopul calculării TVA-ului. Dar aceste modificări pot fi numite tehnice - nu modifică procedura de calcul al TVA la vânzarea de bunuri imobiliare. La urma urmei, compania stabilește baza TVA la data semnării documentului privind transferul imobilelor.

În contabilitate, compania reflectă vânzarea unui obiect neterminat numai după înregistrarea de stat a tranzacției

Cheltuielile pentru construcția sau achiziționarea unui obiect neterminat sunt contabilizate în contul 08 „Investiții în active imobilizate” subcontul 08-3 „Construcția mijloacelor fixe” (instrucțiuni de utilizare a planului de conturi aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 31 octombrie 2000 nr. 94n). Dacă obiectul a fost cumpărat inițial pentru vânzare, atunci costul său se reflectă în