Rata de capitalizare pentru imobil comercial per. Rata de capitalizare

După trei ani de recesiune economică, în 2017, PIB-ul va prezenta pentru prima dată o creștere pozitivă la nivelul de 2,1%, care, conform previziunilor oficiale, va continua și în 2018. Întărirea indicatorilor macroeconomici, inclusiv reducerea ratei de referință, precum și creșterea PIB-ului, dă motive de speranță la o îmbunătățire a condițiilor de finanțare bancară și la reluarea ulterioară a activității de construcții.

Un eveniment important din 2017 pe piața investițiilor imobiliare din Moscova a fost comprimarea ratelor de capitalizare, care a avut loc în toate segmentele imobiliarelor comerciale pentru prima dată din 2012.

Imobil de birouri

Pe fondul unui volum redus de punere în funcțiune și al unui nivel stabil al cererii, în 2017 ponderea spațiilor libere a continuat să scadă. Rata de neocupare a scăzut de la 15,9% la sfârșitul anului 2016 la 14,7% conform rezultatelor preliminare din 2017.

Piața „chiriașului” apărută în 2014 încă persistă, totuși, principalele tendințe ale anului 2017 indică primele semne ale unei posibile reechilibrari apropiate în piață.

În 2018, pe fondul previziunilor favorabile pentru indicatorii macroeconomici cheie și al creșterii activității afacerilor, se preconizează o redresare treptată a pieței imobiliare de birouri. Rata locurilor de muncă vacante va continua să scadă la 13,5%. O scădere mai semnificativă a locurilor de muncă vacante va fi reținută de punerea în funcțiune a spațiilor de birouri, al căror volum, până la sfârșitul anului 2018, ar trebui să ajungă la circa 450.000 mp.

Nivelul prețurilor medii de ofertă și al tarifelor de închiriere pentru birourile din Moscova în 2017 este prezentat în graficul de mai jos:

La sfârșitul anului 2017, ratele medii de capitalizare pentru imobilele de birouri din Moscova sunt în intervalul 9,00-9,50%.

Proprietate de vânzare cu amănuntul

La sfârșitul anului 2017, creșterea spațiului comercial la Moscova va fi de aproximativ 223.000 mp, adică cu 47% mai puțin decât rezultatele anului precedent. Volumul de construcție în 2017 va fi cel mai scăzut din ultimii patru ani.

Indicatorul general de furnizare cu spațiu comercial de înaltă calitate a crescut cu 6,3% - până la 487 mp la 1.000 de locuitori, față de 458 în 2016.

Saturația pieței este neuniformă: în timp ce în unele cartiere oferta rămâne la același nivel sau scade ușor, în alte părți ale orașului indicatorul a crescut semnificativ. Lider în ceea ce privește creșterea a fost Districtul de Vest, unde a fost dat în funcțiune cel mai mare centru comercial din 2017 - Vegas Kuntsevo (GLA - 113.000 mp).

În 2017, 31 de noi mărci internaționale au intrat pe piață și încă aproximativ cinci sunt planificate să intre pe piață înainte de sfârșitul anului. Astfel, numărul total de mărci noi în anul care urmează va ajunge la 36, ​​ceea ce este comparabil cu 2016, când au intrat pe piață 39 de mărci. Cele mai multe aparțin segmentului de îmbrăcăminte și încălțăminte (42%), precum și parfumuri și cosmetice (14% din toate mărcile).

Segmentul alimentar și-a continuat creșterea constantă. La Moscova s-au deschis 100 de restaurante și 50 de cafenele. În același timp, popularitatea formatului pieței alimentare este în creștere. În 2017, pe Baumanskaya a fost deschis un proiect interesant „GastroFerma”. Dintre proiectele anunțate, este de remarcat proiectul de reconstrucție a depoului de tramvai de pe strada Lesnaya, pe locul căruia se află proiectul omonim al pieței alimentare Depo cu o suprafață totală de 17.400 de metri pătrați, precum și Piața Centrală. pe Bulevardul Rozhdestvensky, va fi amplasat.

Nivelul prețurilor medii de ofertă și al tarifelor de închiriere pentru unitățile de vânzare cu amănuntul din Moscova la sfârșitul anului 2017 este prezentat în graficul de mai jos:

La sfârșitul anului 2017, ratele medii de capitalizare pentru bunurile imobiliare de retail din Moscova sunt în intervalul 9,25-9,75%.

Imobil industrial si de depozit

Anul trecut, toate segmentele-consumatori de spații de depozitare (comercianți, distribuitori, logisticieni, precum și companii din sectorul de producție) au acționat în egală măsură ca factori ai cererii, ceea ce indică o creștere sistematică a cererii. Separat, este de remarcată activitatea companiilor din segmentul e-commerce, care au revenit la nivelul de dinainte de criză din 2012-2013 - 252.000 mp de spațiu de depozit au fost închiriați și cumpărați de retaileri online.

Volumul de construcție în 2017 a scăzut semnificativ. Scăderea activității de construcții s-a datorat minimizării dezvoltării speculative. Noua ofertă se bazează pe proiecte care au fost construite inițial pentru clienți, sau pe următoarele faze ale parcurilor logistice existente, a căror implementare a fost reluată din cauza apariției clienților. 71% din construcția nouă a fost contractată înainte de punere în funcțiune.

Una dintre principalele schimbări în situația pieței în ultimul an a fost încetarea creșterii spațiului liber. Volumul total al depozitelor gratuite a fost fixat la aproximativ 1,3 milioane mp.

O altă tendință interesantă pe piață anul trecut a fost dezvoltarea continuă a calității imobiliare de depozit. Cerințele pentru spațiul de depozit din partea chiriașilor și cumpărătorilor se modifică odată cu dezvoltarea logisticii acestora. Dezvoltatorii, la rândul lor, dau dovadă de o mare flexibilitate în lucrul cu clienții, îmbunătățindu-și și personalizându-și în mod activ produsul.

În noul an, se așteaptă o creștere suplimentară a pieței, în primul rând, consolidarea cererii. Volumul anual de tranzacții este așteptat la nivelul de 1,2-1,3 milioane mp - pe lângă creșterea oportunistă a cererii, pe piață există și o serie de companii de utilizatori finali cu planuri de extindere a logisticii anul viitor. Volumele de construcție vor rămâne la un nivel comparabil cu rezultatele din 2017. Ar trebui să intre pe piață aproximativ 600.000-700.000 mp, majoritatea noului spațiu urmând să fie construit pentru client. Se preconizează o reducere treptată a ponderii spațiilor vacante la 9,5%. Prețurile de închiriere și prețurile de vânzare sunt probabil să rămână la nivelurile actuale.

Nivelul prețurilor medii de ofertă și al tarifelor de închiriere pentru instalațiile de producție și depozitare din Moscova la sfârșitul anului 2017 este prezentat în graficul de mai jos:

Conform rezultatelor anului 2017, ratele medii de capitalizare pentru imobilele de depozit din Moscova sunt în intervalul 11,75-12,25%.

concluzii

La sfârșitul anului 2017, toate segmentele de piață au demonstrat o dinamică pozitivă. Astfel, volumul anual de punere în funcțiune a noilor proiecte a depășit cifrele pentru 2016. Cu toate acestea, rata de neocupare, deși ușor, este în continuă scădere.

Nivelul mediu al prețurilor și tarifelor de închiriere pentru imobilele din Moscova în 2017 este prezentat clar în imaginea de mai jos.

Potrivit unui nou studiu al pieței imobiliare de depozite realizat de CBRE, o companie internațională lider de consultanță în domeniul imobiliar, 2015 a fost un an cheie din punctul de vedere al schimbării fundamentale a condițiilor de muncă pentru toți participanții pe piața de depozite. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă a creat o rată de neocupare tipică piețelor mature, ceea ce a dus la o reducere semnificativă a ratelor, care a tăiat dezvoltatorii nesistemici din punct de vedere al eficienței. Acest lucru se reflectă, în primul rând, în volumul dezvoltării speculative. În general, 686 mii mp au fost anunțați în construcție pentru 2016. m, din care jumătate este construită pentru clienți.

Propoziție

În 2015, volumul total de construcție a fost de 694 mii metri pătrați. m, care este cu 57% mai mică decât în ​​2014. În trimestrul IV. În 2015 a fost dat în exploatare un singur obiect (10.000 mp), construit pentru utilizatorul final. Spre deosebire de 2014, în trimestrul IV. În 2015, nu a fost introdus niciun obiect speculativ. În construcție pentru 2016, 686 mii mp. m, dintre care doar jumătate este disponibilă pe piață. De exemplu, centrele de distribuție Leroy Merlin din parcul industrial South Gate (100.000 mp), precum și Magnit din parcul industrial Orudyevo (56.000 mp) sunt anunțate pentru punerea în funcțiune în 2016.

Cerere

Ponderea tranzacțiilor este de peste 30 de mii de metri pătrați. m (dimensiune XXL) a ajuns la aproape 50%: pe parcursul anului, companiile au consolidat activ spațiul, profitând de condițiile favorabile de piață. Acest proces nu este încă finalizat și va continua în 2016.

Consumatorii cheie sunt comerțul cu amănuntul, care a acumulat 51% din cererea totală. Astfel, în anul 2015 au fost încheiate o serie de tranzacții mari de închiriere de depozite de către firme din sectorul comercial: închiriere de 42.203 mp. m în complexul de depozite „Logopark Bykovo”, situat în regiunea Moscova, și închirierea directă a unui depozit cu o suprafață totală de 35.765 mp. m companie "OBI" într-un complex de depozite moderne clasa A +, "Logopark Sever-2" în districtul Solnechnogorsk din regiunea Moscova.

În ciuda situației geopolitice, ponderea companiilor străine în volumul cererii se menține la nivelul obișnuit de circa 30%.

Structura cererii pe sectoare de activitate, 2015, mii. m

O sursă:

Zone libere

La sfârșitul anului 2015, locul vacant rămâne la nivelul de 1 milion de metri pătrați. m.

Volumul total de spații libere în trimestrul IV a fost de 1,07 milioane de metri pătrați. m sau 11,2% din oferta din regiunea Moscova. Creșterea ponderii spațiului liber a fost nesemnificativă, ridicându-se la doar 0,27 puncte procentuale.

Termeni comerciali

Rata medie de închiriere în 2016 se va menține la nivelul de la sfârșitul trimestrului IV. 2015 și se va ridica la 4.200-4.500 de ruble / mp. urechea mea.

Prețul mediu de vânzare al clădirilor noi va rămâne la nivelul de 40-45 mii de ruble.

Indexarea ratei de închiriere în 2015 a fost stabilită dintr-o sumă de bază fixă ​​și, de regulă, a fost egală cu indicele prețurilor de consum pentru contractele cu ruble, dar nu mai mult de 10%.

Principalele tendințe ale pieței în 2016

Potrivit previziunilor CBRE, cererea va juca un rol fundamental în modelarea tendințelor în 2016, iar nu doar volumul său absolut, ci și structura sa va fi un factor important de influență a pieței.

Volumul tranzacțiilor în 2016 este de așteptat să fie la nivelul de 1 milion de metri pătrați. m, din care aproximativ 400-500 mii de metri pătrați. m va fi cauzată de creșterea pieței, restul tranzacțiilor vor reprezenta optimizarea spațiului de depozit deja ocupat.

Retailul, ca principal consumator de spații de depozitare, va continua tendința de consolidare a platformelor logistice, întrucât potențialul de încheiere a unor tranzacții mari nu a fost încă epuizat.

Dezvoltarea deja în 2015 a fost în cerințe stricte din cauza nivelului actual al tarifelor de închiriere. În 2016 va continua mișcarea de reducere a costurilor și îmbunătățire a eficienței construcției, ceea ce va reduce volumul construcției speculative. În general, volumul potențial de punere în funcțiune în 2016 este de 600-700 mii de metri pătrați. m.

Volumul locurilor de muncă vacante își va continua scăderea treptată, dar ritmul acestuia se va menține la nivelul de aproximativ 9-10% pe parcursul anului.

Indicatori cheie de piață, depozit imobiliar în regiunea Moscova

O sursă: cercetare și consultanță CBRE

Anton Alyabiev, director de depozite și spații industriale la CBRE din Rusia, comentarii:
„Rezultatele anului 2015 au arătat o creștere a activității de afaceri pe piață, ceea ce, desigur, este un semnal pozitiv. Pe parcursul anului, cererea a fost foarte activă, rezultatele acesteia fiind comparabile cu maximul istoric al anului 2013 la nivelul de 1,2 milioane mp. m. Din poziția pieței, această situație înseamnă că afacerile, având experiență de trecere prin crize, în situația actuală utilizează cu competență oportunitățile de piață care s-au deschis și consolidează activele logistice în condiții comerciale confortabile. Și această tendință, stabilită în 2015, va continua și în anul curent. Ca urmare, am estimat că volumul tranzacțiilor din regiunea Moscova în 2016 va fi de nu mai puțin de 1 mln mp. m.

Despre CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), cu sediul în Los Angeles, este o companie Fortune 500 și S&P 500 și este cea mai mare companie de servicii imobiliare comerciale din lume (după cifra de afaceri anuală în 2014). Compania are peste 70.000 de angajați în peste 400 de birouri (excluzând afiliații) și oferă servicii proprietarilor, investitorilor și chiriașilor din întreaga lume. CBRE oferă clienților săi servicii de dezvoltare a strategiei, vânzări și leasing; managementul proprietății și al proiectelor; atragerea creditului; servicii de evaluare; servicii de dezvoltare; managementul investitiei; servicii de cercetare de piata si consultanta. Pentru mai multe informații, vă rugăm să vizitați site-urile noastre web: www.cbre.ru și www.rentnow.ru

Sursa - Serviciul de presa CBRE

Evaluarea imobiliară în Rusia există de mult timp, iar metodologia sa, dezvoltată de oamenii de știință occidentali, a fost testată cu succes în condițiile economice rusești. Unul dintre elementele slabe ale sistemului de evaluare imobiliară este suportul informațional al acestui proces. Deci, dacă la evaluarea imobiliarelor rezidențiale (apartamentelor) practic nu există probleme cu aceasta, deoarece sunt publicate un număr mare de periodice și publicații de specialitate în care rezultatele analizei pieței imobiliare rezidențiale, situația actuală și dezvoltarea acesteia tendințele sunt publicate constant, apoi la evaluarea obiectelor imobiliare nerezidențiale se poate spune că situația este oarecum diferită: informații analitice într-o cantitate foarte limitată în domeniul public, un număr relativ mic de proprietăți comparabile, mai ales în locațiile în care piața este subdezvoltată, ceea ce face dificilă efectuarea de analize, calcule etc. Aceasta, la rândul său, afectează posibilitatea aplicării anumitor abordări și metode care există în sistemul de evaluare imobiliară. Una dintre aceste metode, în opinia noastră, este metoda chiriei brute (metoda multiplicatorului chiriei brute), ale cărei rezultate în practica evaluării sunt relativ precise în comparație cu alte metode de evaluare imobiliară. Aplicarea principiilor de determinare a multiplicatorului de chirie brut este în concordanță cu principiile de calcul a ratei de valorificare a unei proprietăți.

În această publicație, am efectuat o scurtă analiză a acestor definiții, a relației lor între ele, precum și a aplicării lor în practică. Am studiat informații analitice privind segmentele pieței imobiliare comerciale din Novosibirsk în perioada retrospectivă și la data studiului.

Definiții de bază

Rata de capitalizare(raportul de capitalizare) - un indicator care descrie raportul dintre valoarea de piață a unui activ și venitul net pentru anul. În evaluarea proprietății, acest indicator se calculează astfel: profit net pe an / valoarea imobilului. Rata de capitalizare arată investitorului procentul din venit pe care îl va primi prin achiziționarea unui anumit activ.

Multiplicatorul chiriei brute (GRM)- Acesta este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al proprietății. Multiplicatorul de închiriere brută este utilizat pentru obiectele pentru care este posibil să se estimeze în mod fiabil fie venitul brut potențial (GTR), fie venitul brut real (AR).

Metoda multiplicatorului de închiriere brută se bazează pe ipoteza că există o relație directă între valoarea de piață a unei proprietăți și veniturile potențiale din chirie care pot fi primite prin închirierea acestei proprietăți. Prin urmare, este folosit pentru a evalua valoarea unei proprietăți dacă rata de închiriere la care această proprietate poate fi închiriată este cunoscută ca date inițiale. Multiplicatorul vă permite, de asemenea, să rezolvați problema inversă: Determinați rata de închiriere necesară pe baza valorii cunoscute a proprietății. Conform tehnicii de evaluare, această metodă este apropiată de metoda capitalizării directe. Cu toate acestea, are propriile sale caracteristici. Multiplicatorul brut de chirie nu este o caracteristică individuală a unei anumite proprietăți. Nu ține cont de caracteristicile obiectului de evaluare, și anume, durata de viață rămasă, nivelul costurilor de exploatare tipice acestui obiect, așteptările pieței privind creșterea ratelor de închiriere, condițiile financiare ale tranzacției etc. și valoarea de piață a proprietății, care este tipică pentru această clasă de obiecte sau, mai precis, pentru acest segment de piață. Prin urmare, multiplicatorul de chirie brută poate fi folosit doar ca metodă brută de evaluare imobiliară, apropiată ca înțeles de metodele de evaluare în masă. Aceasta este diferența fundamentală dintre acest multiplicator și coeficientul de capitalizare, care poate diferi semnificativ pentru două obiecte similare dacă aceste obiecte diferă, de exemplu, în durata de viață rămasă. De remarcat că, spre deosebire de multiplicatorul de plată brută a chiriei, raportul de capitalizare are o semnificație economică clară. Caracterizează profitabilitatea finală și metoda de recuperare a capitalului caracteristică unei anumite proprietăți. Prin urmare, acesta poate fi calculat pe baza analizei rentabilității opțiunilor alternative de investiții, ținând cont de creșterea sau scăderea preconizată a valorii proprietății care se evaluează pentru perioada de prognoză.

Până în prezent, există diverse formule de calcul a multiplicatorului brut de chirie și a ratelor de capitalizare. Când se aplică diferite formule, gama de pariuri cu un GPM cunoscut poate diferi.

Formule comune pentru calcularea BPM și a ratelor de capitalizare

Luați în considerare prima formulă luată de la Rutgaiser V.M. „Estimarea valorii de piață a imobilului”. Pentru calcul se alcătuiește o listă de obiecte imobiliare care să fie comparabilă cu proprietatea aflată în evaluare, recent vândută și închiriată. Deoarece evaluatorii nu dețin astfel de date în domeniul public în condițiile rusești, este destul de sigur să folosiți aceste propuneri. Compararea obiectelor analoge cu obiectul evaluat se face, de regulă, în funcție de scopul lor funcțional, deoarece alți factori (finisare, amplasare etc.) sunt deja luați în considerare în valorile prețului de vânzare și chiriei. După compilarea unei liste de obiecte comparabile, multiplicatorul brut de închiriere (GRM) este calculat folosind formula:

A.V. Dotsenko, în articolul său științific „Calculul ratelor de actualizare pentru capitalizarea în evaluarea imobiliară într-o criză”, consideră că atunci când se calculează valoarea VRM, valorile medii de piață ale chiriei și costului pentru segmentul corespunzător al pieței imobiliare pot fi folosit. Dependența calculată pentru determinarea VRM are forma:

Conform metodei directe de determinare a multiplicatorului, L.A. Leifer în articolul „Determinarea multiplicatorului chiriei brute pe baza datelor „istorice”, GRM se calculează prin formula:

Metoda directă de determinare poate fi utilizată în cazul în care, pentru clasa obiectelor de interes de evaluare, se poate selecta un număr suficient de obiecte pentru care există concomitent date privind ofertele de vânzare a acestora și de închiriere a acestora. Astfel de date pot fi găsite de obicei pentru obiectele imobiliare aparținând unui segment de piață dezvoltat, de exemplu, birouri sau spații de vânzare cu amănuntul din orașele mari, unde piețele de vânzare și de închiriere sunt destul de dezvoltate ( se știe din statisticile matematice că o astfel de estimare este cea mai bună din clasa estimărilor liniare nepărtinitoare).

De asemenea, Leifer L.A. a propus propria metodologie de calcul a ratei de capitalizare, calculul pe baza valorii BPM. Conform metodei propuse, calculul se bazează pe o serie de variații (probe ordonate). Primul eșantion este format din prețurile de vânzare, al doilea din tarifele de închiriere. Apoi eșantioanele sunt clasate și se formează perechi pentru a calcula BPM. Formarea perechilor se bazează pe presupunerea că obiectele similare din punct de vedere al proprietăților de consum ocupă aproximativ aceleași locuri, ca și în ordonarea tarifelor de închiriere. Pe baza acestei ipoteze, putem presupune că perechile de valori formate ale prețului de vânzare și ale tarifului de închiriere se referă la aceeași sau cel puțin apropiate din punct de vedere al caracteristicilor de bază ale consumatorului obiectelor.

Dar, de regulă, formula de bază este utilizată pentru a calcula rata de capitalizare (manual de N.E. Simionova, R.Yu. Simionov „Evaluarea afacerilor: teorie și practică”), arată astfel:

Prin transformarea formulelor (1) și (4), putem deriva formula pentru dependența de BPM și SC, care va arăta astfel:

,

De asemenea, prin transformare, formula (5) poate arăta astfel:

Tabel de corelare între BPM și SK pentru piața imobiliară comercială din Novosibirsk conform datelor pentru 2016

Pe baza informațiilor analitice „Monitorizare. Propuneri pe piața imobiliară comercială din Novosibirsk" RID Analytics, compilat la sfârșitul anului 2016 și folosind articolul lui Zhivaev MV "Rezultatele evaluărilor experților ale valorilor parametrilor semnificativi utilizați în activitățile de evaluare" pentru trimestrul 2 al anului 2016 în partea „Suma cheltuielilor de exploatare în procente din venitul brut real (ARI) ”a fost întocmit un tabel rezumativ al relației dintre intervalul SC și GRM, în funcție unul de celălalt și de alți factori. Calculele au fost efectuate folosind formulele (1) și (6):

Analiza ratei de capitalizare a bunurilor imobiliare de vânzare cu amănuntul din Novosibirsk conform informațiilor publice deschise pentru diferite perioade din 2009 până în 2016

Ca urmare a studiului pe această temă, am studiat informațiile analitice disponibile și am prezentat intervalele de rate de capitalizare pentru segmentul imobiliar de retail din Novosibirsk în perioada retrospectivă.

Director general, evaluator al categoriei I Arsenchuk Evgenia Sergeevna

Piața de birouri din Moscova a devenit prima din Europa în ceea ce privește activitatea investițională scăzută și riscuri mari

Potrivit rezultatelor celui de-al doilea trimestru din 2015, Moscova s-a clasat pe primul loc în Europa în ceea ce privește ratele de capitalizare a imobiliarelor de birouri premium, potrivit unui studiu al companiei internaționale de consultanță Knight Frank privind starea piețelor imobiliare din cele mai mari orașe ale lumii. (Global Cities Report 2016). Acest indicator în capitala Rusiei pentru birourile de clasa A a fost de 10-10,5% pe an. Pentru obiectele din clasa B, rata de capitalizare este chiar mai mare - 11,5-12%. Spre comparație, în trimestrul al treilea al anului trecut, rata de capitalizare (cap rate) pentru birourile clasa A din Moscova a fost de 9,25-9,75%. Materialele companiei indică faptul că nivelul ratei plafonului pe acest segment a crescut constant din a doua jumătate a anului trecut.

Astăzi, indicatorii ratei plafonului (10-10,5% pentru clasa A și 11,5-12% pentru clasa B), conform biroului rus al Knight Frank, rămân neschimbați. O rată de capitalizare mai mare, potrivit Cushman & Wakefield, în rândul orașelor europene este acum doar la Kiev (13,5%), unde riscurile politice sunt estimate mai mari decât în ​​Rusia.

Această tendință este confirmată și de alte companii de consultanță. „Rata ridicată de rentabilitate cerută (a nu se confunda cu rentabilitatea efectivă a actualilor proprietari de obiecte) arată că piața noastră este considerată de investitori ca fiind destul de riscantă în raport cu piețele europene. Acest lucru se datorează situației economice dificile, riscurilor geopolitice”, spune Valentin Gavrilov, director de cercetare de piață la CBRE.

Rentabilitatea actuală a proprietarilor instalațiilor de la Moscova, între timp, potrivit lui Valentin Gavrilov, este în scădere. Motivul principal este rata mare a locurilor de muncă vacante. „Dacă în Cartierul Central de Afaceri al Moscovei, unde se află birourile premium, această problemă este mai puțin acută și nivelul posturilor vacante din clasa A este de doar 12,7%, atunci media pentru oraș este de 17,6%”, spune analistul CBRE. .

În Europa, între timp, se observă tendința opusă. Rata medie ponderată de capitalizare pentru imobilele de birouri europene s-a apropiat de 4,9%, cea mai scăzută valoare din trimestrul al treilea din 2007. „Creșterea dinamică a activității de investiții pe piața europeană imobiliară de birouri a condus la o scădere a ratelor de capitalizare a imobiliarelor comerciale pe piețele cheie și periferice”, spune Knight Frank în materialele sale.

Rate de capitalizare pentru imobiliare de birouri premium din orașele europene, T2 2015

Sursa: Knight Frank Research

O creștere a ratei plafonului pe piața de birouri premium din Moscova indică o activitate investițională scăzută în acest segment, riscuri ridicate, cerere scăzută și o cantitate mare de spațiu liber. Spre comparație, în timpul crizei de la sfârșitul anilor 2000 (din al patrulea trimestru din 2008 până în al doilea trimestru din 2009) de la Moscova, potrivit lui Knight Frank, rata maximă de capitalizare pentru birourile de clasa A în istoria pieței a fost de 12. %. Și în 2007, în timpul boom-ului investițiilor și construcțiilor pe piața de birouri, prezența unui număr mare de fonduri de investiții rusești și internaționale, care au format o cerere mare pentru active de înaltă calitate, rata plafonului a fost la nivelul minim istoric de 8. %.

Experții reamintesc însă că piața cu rate mari de capitalizare este considerată în mod tradițional o perioadă bună pentru așa-zișii investitori agresivi care sunt dispuși să-și asume riscuri cumpărând obiecte la prețuri reduse în timpul crizei. Și după ce piața se stabilizează, vindeți-le la un preț mare sau primiți un venit mare din chirie. „Piața imobiliară de birouri premium din Moscova are un potențial bun de creștere a prețului activelor. Cred că va fi cel puțin 40-50% în următorii trei ani”, notează Valentin Gavrilov. Acum, pe piață, a spus el, există scăderi ciclice ale ratelor de închiriere. „Dar posibila stabilizare a PIB-ului încă de la începutul lui 2016 va crea condiții prealabile bune pentru stabilizarea pieței de birouri”, adaugă el. Potrivit lui Valentin Gavrilov, investitorii ruși, precum și mai multe companii din Orientul Mijlociu, China, SUA și Cehia, manifestă acum un real interes față de unele clădiri de birouri metropolitane.

Cele mai mari oferte de investiții în segmentul de birouri high-end din Moscova în 2015

date CBRE

Mikhail Mindlin, partener, șeful departamentului imobiliar de birouri la Cushman & Wakefield, a declarat pentru RBC-Nedvizhimost despre numărul tot mai mare de cereri de active imobiliare comerciale de înaltă calitate din partea investitorilor din Asia și Orientul Mijlociu. „Se poate prezice cu un grad ridicat de probabilitate că în 2016-2017 putem vedea destul de multe tranzacții care implică capital asiatic și din Orientul Mijlociu, care vor înlocui investițiile occidentale. În plus, există un mare interes din partea jucătorilor autohtoni”, notează el.

Un factor pozitiv este faptul că rata plafonului pentru bunurile imobiliare de birouri premium din Moscova poate fi acum calculată. „Chiar și la începutul acestui an a fost extrem de greu de calculat randamentul pentru birourile de clasa A din cauza incertitudinii de pe piață, dar astăzi situația s-a îmbunătățit oarecum. În primul rând, acest lucru se datorează stabilizării relative pe piața de închiriere a spațiilor de birouri”, spune Alan Baloev, Director Piețe Financiare și Investiții la Knight Frank.

Vladimir Mironov