Proprietatea partajată este una dintre cele mai comune forme de distribuire a drepturilor de proprietate în Rusia. Dar atunci când este necesară vânzarea unei acțiuni dintr-un singur obiect, apar adesea dificultăți în coordonarea tranzacției cu alți proprietari și în colectarea documentelor necesare. Vă vom spune ce acte sunt necesare pentru a vinde o acțiune într-un apartament și cum să vindeți un obiect. Citiți detaliile din acest articol.
Proprietatea comună este proprietatea care este deținută de mai mult de o persoană. Acțiunile pot fi definite ca procente - acțiuni ideale și în natură - reale.
Este posibil să se distribuie teritoriul spațiului de locuit în natură numai dacă este format din mai mult de o cameră. Un apartament cu o camera nu poate fi impartit in natura, doar procentual. Și dacă există 2 sau mai multe camere, atunci în titlurile de titlu este posibil să se indice ce cameră aparține unuia sau altuia deținător de capital.
Dacă proprietarii nu se pot pune de acord cu o distribuție naturală a camerelor, atunci instanța va face acest lucru, ținând cont de nevoile fiecărei părți (de exemplu, unei femei cu copii i se va oferi cel mai probabil cea mai mare dintre camere).
Puteți vinde o acțiune, chiar dacă este o cameră izolată, numai după ce ați convenit asupra unei înțelegeri cu alți proprietari - la urma urmei, ei vor trebui să locuiască și să împartă spațiul de locuit cu noul proprietar. Desigur, nu sunt indiferenți față de cine va fi.
Prin urmare, Codul civil al Rusiei prevede un astfel de drept precum dreptul de prim refuz.
Vecinii vânzătorului au această autoritate - ei sunt cei care trebuie să li se ofere mai întâi să cumpere o parte din locuință.
O regulă obligatorie este că oferta trebuie să fie în aceleași condiții ca și pentru cumpărătorii „externi” și, cel mai important, la același preț.
Dacă în termen de 30 de zile alți proprietari nu își manifestă dorința de a cumpăra o parte din imobil, vânzătorul o poate vinde oricărei persoane pe care o consideră demnă.
Pentru respectarea dreptului de preemțiune și confirmarea acestuia este necesară transmiterea vecinilor notificări scrise cu privire la intenția de a vinde acțiunile lor cu indicarea obligatorie a prețului și a altor condiții de vânzare.
De multe ori vecinii nu acceptă aceste notificări și astfel împiedică următorul pas - oferirea unei cote clienților externi. Dar este suficient ca vânzătorul să confirme că a anunțat vecinii - nu este necesar să primească un răspuns afirmativ sau negativ de la aceștia.
Cum pot trimite o notificare?:
Apoi vânzătorul așteaptă 30 de zile și poate vinde apartamentul altor persoane.
Pentru a implementa cu succes un astfel de obiect ambiguu ca acțiune, este necesar să se prezinte cumpărătorilor dovezi care să-i convingă de rentabilitatea și puritatea tranzacției.
Dacă unul dintre vecini a fost de acord să cumpere o parte din vânzător, atunci este puțin probabil să aibă nevoie de diferite documente pentru proprietate - la urma urmei, aceasta îi aparține, are propriile copii ale tuturor documentelor.
Ce va fi nevoie pentru a vinde unui vecin? Cel mai adesea, doar un contract de titlu sau un certificat de la vânzător - despre modul în care și-a primit partea. Poate fi un contract de vânzare, donație, privatizare, certificat de moștenire.
Cel mai sigur mod de a anunța vecinii este printr-un notar.
În procesul de finalizare a tranzacției, aceștia vor încheia un contract de vânzare, care trebuie să fie certificat de un notar. De asemenea, se pot încheia acorduri privind un depozit sau o plată în avans, un antecontract, iar după tranzacție un act de acceptare și transfer, o chitanță de primire a banilor.
O rudă care nu este proprietarul apartamentului poate fi nevoită să depună întregul pachet de documente - dacă dorește să verifice fiabilitatea și autenticitatea tranzacției.
Dar dacă există o relație de încredere între rude, atunci tranzacția se poate derula cât mai simplu și rapid posibil, fără colectarea și pregătirea inutilă a confirmărilor scrise.
Un străin, desigur, va dori să se familiarizeze cu lucrările pentru obiectul propus.
Vânzătorul trebuie să verifice documentele pe care le are și să le ridice pe cele lipsă, astfel încât la încheierea unui contract de vânzare să nu apară dificultăți și pretenții ale cumpărătorului și ale terților. Chiar înainte de publicarea anunțului, este necesar să se pregătească pentru procesul de cumpărare și vânzare - executarea tranzacției.
De ce aveți nevoie pentru a vă vinde partea din casă?:
Ce documente sunt necesare pentru vânzarea unei părți din dreptul de proprietate, de unde să începeți:
În fiecare situație specifică, pot fi necesare alte certificate și formulare. Adesea, cumpărătorii acționează prin intermediul unui agent imobiliar sau al unui avocat, iar acești specialiști solicită întregul pachet, care dezvăluie pe cât posibil informații despre obiect și proprietari - până la extrase de arhivă și certificate de la dispensarele narcologice și psihiatrice despre starea de spirit a vânzătorului.
Nu toți locuitorii Federației Ruse și-au privatizat locuințele și, de asemenea, nu toți au înțeles pe deplin procedura. Una dintre întrebările importante este. Totul depinde de vârsta copilului.
Informații despre modul în care sunt distribuite acțiunile în timpul privatizării unui apartament. În unele cazuri, în loc de o acțiune, puteți obține bani.
O evaluare obiectivă a locuinței de vânzare va face mult mai rapidă găsirea unui cumpărător care este gata să parcurgă întreaga procedură de achiziție a unui obiect în proprietatea sa. La urma urmei, discrepanța dintre preț și starea reală a proprietății va respinge părțile interesate în etapa de vizualizare a locuințelor.
Pentru o evaluare imparțială și corectă a apartamentului, trebuie să acordați atenție următoarelor caracteristici:
Cea mai ușoară modalitate de a estima cota este să căutați prin anunțuri în ziare, burse și platforme electronice de anunțuri și să căutați proprietăți cu caracteristici similare. Pe baza anunțurilor selectate, trebuie să setați prețul pentru proprietatea dvs. Dacă nu există urgență în vânzare, prețul poate fi ușor umflat, dar se poate oferi un chilipir rezonabil.
Dacă alegeți un sezon cu prețuri mari, probabilitatea unei tranzacții de succes crește.
Potrivit analizelor agențiilor imobiliare, cel mai bun moment pentru a publica un anunț de vânzare de imobile este septembrie.
Ce trebuie să știe cumpărătorii din anunț:
Cum se realizează vânzarea:
Schimbarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare ridică întotdeauna multe întrebări în rândul cetățenilor. Și ce putem spune despre situația în care există vânzarea unei cote într-un apartament! Sunt multe lucruri pe care oamenii nu le înțeleg. În articolul nostru, dorim să ne dăm seama cum să întocmim corect documentele, ce este proprietatea comună în general și cum să ne ocupăm de plata impozitelor.
Să înțelegem mai întâi de ce apare situația proprietății partajate. De fapt, pot fi multe motive:
Trebuie remarcat faptul că un apartament obișnuit, care este în proprietate comună, este fizic imposibil de împărțit. Pentru a implementa acest lucru, după cum se spune, „în natură”, este necesar ca această locuință să aibă intrări și conexiuni separate la toate comunicațiile. Este imposibil să punem acest lucru în practică. Astfel, uneori este posibil să se împartă doar case private. În toate celelalte cazuri, se obțin acțiuni ideale.
În primul rând, trebuie să înțelegeți că cota ideală nu este partea dvs. din locuință, ci doar o cotă din dreptul la aceasta. De fapt, proprietatea în sine este supusă divizării, și nu apartamentul. După cum se spune, nu este posibil să simți această parte în realitate. Unul dintre mai mulți proprietari nu poate fi considerat proprietarul locuinței, deoarece deține doar o cotă-parte, iar acesta, de fapt, este doar un fel de drept, dar nu și apartamentul în sine. 
Se pare că fiecare dintre proprietari are posibilitatea de a folosi locuințele, dar în același timp nu ar trebui să încalce drepturile celorlalți. Desigur, acest lucru nu este ușor de implementat în practică. Se ajunge la faptul că se stabilește modul de utilizare a sufrageriei, băii, toaletei sau bucătăriei, camerele sunt împărțite între rezidenți.
Cu toate acestea, dacă unuia dintre coproprietari i se alocă de către instanță o cameră de utilizare cu o suprafață de cincisprezece metri, iar altuia, de exemplu, doisprezece, atunci vor plăti facturile de utilități în funcție de ce acțiuni dețin. . Dacă fiecare dintre ei are jumătate, atunci va primi facturi pentru jumătate din apartament, și nu pentru suprafața ocupată.
A vinde o cotă într-un apartament este cea mai dificilă. Există o mulțime de întrebări și probleme aici. Deci, este necesar să înțelegeți acest lucru mai în detaliu.
Cu siguranță această situație nu este bună. Să explicăm de ce. Cert este că proprietarul (sau mai bine zis, unul dintre ei) poate vinde nu locuința în sine, ci dreptul de a o deține. Sunteți de acord că acest lucru va afecta cu siguranță atât prețul, cât și durata procesului. Probabil, nu sunt multe persoane care doresc să cumpere imobile pe lângă străinii din cartier. Deși o persoană, de fapt, are dreptul să vândă o cotă dintr-un apartament, totuși, nu este atât de ușor să-ți dai seama. 
Dar aceasta nu este singura dificultate în astfel de situații. Cert este că proprietarii acțiunilor au drept de preempțiune pentru achiziționarea acestei locuințe. Cum functioneaza? În primul rând, trebuie să oferiți să cumpărați proprietăți unui alt coproprietar. Dacă este de acord, atunci o parte din apartament este vândută unei rude (de regulă, rudele îndepărtate și apropiate se dovedesc a fi coproprietari), iar dacă refuză și nu dobândește partea realizabilă în termen de o lună, atunci poate fi vândut unor străini complet. Există un dar. Și destul de semnificativ. Contractul de vânzare a unei cote de apartament trebuie să aibă aceleași condiții atât pentru proprietarul piesei, cât și pentru un străin (prețul trebuie să fie același). Acest lucru va ajuta la eliminarea posibilității de fraudă.
În cazul în care această condiție este încălcată, coproprietarii se pot adresa instanței de judecată pentru a-și transfera dreptul de a vinde. O astfel de cerere se poate face în termen de trei luni de la momentul în care s-a aflat despre încălcarea dreptului de preferință. Vânzarea unei cote într-un apartament unui alt proprietar este însoțită de multe probleme și nuanțe care sunt cel mai bine cunoscute dinainte. Pentru a evita greșelile inutile în viitor.
Folosind sfaturile avocaților care sunt bine familiarizați cu astfel de situații, trebuie să întocmiți corect toate documentele, astfel încât să nu existe incidente neplăcute. De exemplu, pentru a respecta dreptul de preferință, este mai bine să faceți o ofertă de achiziție a unei acțiuni în scris prin poștă prin scrisoare cu notificare sau prin scrisoare recomandată. Și îl puteți preda și personal, dar în același timp cereți să semnați pe copii indicând ora și data primirii. Trebuie să existe confirmarea primirii documentelor. Astfel, veți fi ferit de eventualele acțiuni necinstite ale altor proprietari. La urma urmei, ei s-ar putea să-ți ignore propunerea și mai târziu să spună că nu i-ai informat.
Apropo, dreptul de preempțiune este implementat în același mod în schimb. 
Dacă se întâmplă să aveți o cotă de proprietate într-un apartament, vânzarea, după cum înțelegeți voi înșivă, nu va fi o sarcină ușoară, deoarece nu este întotdeauna posibil să vă înțelegeți într-un mod bun cu coproprietarii. Ce să faci în acest caz? La urma urmei, nu există altă cale de ieșire decât să scapi de astfel de imobile. Aici este utilă consultanța juridică. Vi se poate oferi să trișați și să ocoliți dreptul de preempțiune. Această opțiune nu este în întregime bună și este asociată cu un anumit risc. Cert este că cumpărătorul poate să nu fie pe deplin sincer, ceea ce înseamnă că tu, ocolind dreptul de preempțiune cu un contract imaginar, s-ar putea să nu primești bani în temeiul acordului.
Desigur, vânzarea unei cote într-un apartament este posibilă prin donație. Și în acest caz, dreptul de preempțiune nu funcționează. Nu te poți opri să dai nimic. Dar și aici există nuanțe și riscuri.
Faptul de donație pentru cumpărător poate fi invalidat ca ascunderea contractului de vânzare. Proprietarul poate cere ca drepturile din tranzacție să îi fie transferate. Aceasta înseamnă că cumpărătorul va pierde achiziția.
Vânzătorul poate suferi în alte moduri. Dacă cumpărătorul nu plătește onest, atunci nu va fi posibil să recupereze bani de la el în mod legal. 
Pentru a-i obliga pe coproprietarii să nu cumpere partea vândută a imobilului, le puteți oferi un contract de vânzare a unei părți dintr-un apartament la un preț foarte umflat. După ce a primit un refuz sau nefiind primit, vânzătorul poate emite o chitanță pentru aceeași sumă indicată în contract, dar convin cu cumpărătorul că va plăti o sumă mai mică (reala).
Ce capcane pot fi într-o asemenea evoluție a situației? Ca urmare, va exista o supraestimare a taxei din tranzacție, întrucât declarația va reflecta suma indicată în chitanță.
În general, nu există opțiuni ideale. În fiecare caz, trebuie doar să corelați valoarea impozitului și prețul acțiunii, precum și să aflați condițiile pentru apariția obligațiilor de plată a impozitului pe venitul personal (există cazuri în care vânzarea de bunuri imobiliare nu este impozitată ).
Puteți întocmi un contract de împrumut, care va indica o sumă egală cu prețul cotei rambursabile a locuinței. În același timp, se încheie un acord în baza căruia împrumutul este garantat prin dreptul de a împărți proprietatea. Acest contract de gaj este numit ipotecă. Acesta nu este un împrumut, așa cum cred mulți oameni. Ipoteca trebuie să treacă de înregistrarea de stat. Taxa de stat va fi de o mie de ruble.
În plus, împrumutatul pierde în mod deliberat termenele limită pentru rambursarea banilor. La rândul său, cumpărătorul unei părți din apartament, care în acest caz acționează ca creditor, percepe cota de imobil. Pentru a nu se implica în litigii, ei semnează un acord de soluționare în care ambele părți convin ca în loc să restituie suma împrumutului, să se cedeze dreptul la o cotă din proprietate.
Dar nici în acest caz nu este atât de simplu. Totuși, există riscul rezilierii contractului din inițiativa altor proprietari dacă aceștia se adresează instanței. Dacă cererea are succes, atunci cumpărătorul va trebui să returneze cota, iar vânzătorul va datora în continuare bani în baza unui contract de împrumut fictiv, deoarece compensația va fi invalidată. 
Vânzarea unei cote într-un apartament nu este posibilă în cazul cesiunii dreptului (cesiunii). Astfel de tranzacții sunt interzise.
Cesiunea poate fi folosită la înstrăinarea acțiunilor unui fondator al unui SRL, dar este imposibil să vinzi o acțiune dintr-un apartament în acest mod.
Există un caz când o cotă dintr-un apartament poate fi vândută fără respectarea dreptului de preempțiune. Aceasta este o vânzare publică. Doar creditorii fac asta cu o cotă din imobil, dacă nu există alte căi și fondurile debitorului nu sunt suficiente pentru acoperirea datoriilor.
Dar nu orice cotă poate fi colectată ca datorie (la urma urmei, nu puteți lua singura locuință). Există doar două opțiuni când pot primi o distribuire:
Daca apartamentul este mic, plus ca sunt mai multi coproprietari care nu au dorinta de a locui impreuna in aceeasi zona, atunci cea mai buna solutie in aceasta situatie ar fi vanzarea intregului apartament. Orice avocat iti va oferi o astfel de solutie la problema.
Dacă toate părțile sunt de acord, atunci nu vor apărea dificultăți. Deși este posibil să aveți în continuare nevoie de asistență juridică pentru a finaliza corect tranzacția. Sunt posibile mai multe opțiuni:
Prima opțiune este de preferat atunci când coproprietarii locuiesc în apropiere. Mai interesant este și în ceea ce privește plata taxei de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.
Deși, dacă aveți suport juridic, vi se va solicita o opțiune mai profitabilă în fiecare caz.
A doua opțiune poate fi convenabilă în cazurile în care coproprietarii categoric nu doresc și nu pot comunica între ei, sau locuiesc departe, sau nu doresc să ofere o împuternicire pentru a semna contractul unul altuia. Nuanțele pot fi multe. Un avocat vă va ajuta să luați decizia corectă.
Cu toate acestea, în al doilea caz, cumpărătorul va trebui să cheltuiască bani pentru plata unei taxe de stat pentru fiecare acțiune de o mie de ruble. 
Această situație apare cel mai des. Se datorează faptului că mai mulți proprietari intenționează să vândă un apartament care le este complet inutil. Și apoi împărțiți banii. Și unii participanți, de exemplu, din anumite motive, sunt împotriva unei astfel de decizii. Nu uitați că mult depinde de mărimea acțiunilor.
Dacă adversarul vânzării are o mică parte, atunci o puteți cumpăra forțat de la el. Acest lucru se face într-o instanță de judecată. Se depune o cerere corespunzătoare. Argumentându-vă cerințele cu o mică parte a coproprietarului, puteți solicita constrângere pentru a transfera cota sa altor coproprietari, desigur, pentru compensare bănească.
Desigur, dacă o persoană locuiește în acest spațiu de locuit, atunci nimeni nu are dreptul să-l oblige să-și vândă partea sa, deoarece motivul este doar dimensiunea mică a părții sale.
Fondurile primite din vânzarea proprietății sau acțiunilor sunt definite drept venit. Aceasta înseamnă că este supus impozitului pe venit. Mărimea sa este de treisprezece la sută din valoarea contractului.
Dar există și excepții când nu trebuie să plătiți impozit. De exemplu, în cazul în care acțiunea este deținută de o persoană mai mult de trei ani. Data de referință este momentul înregistrării de stat de către un cetățean al dreptului de proprietate asupra cotei sale.
În alte cazuri, când impozitul pe venitul personal mai trebuie plătit, statul prevede o deducere fiscală. Aceasta este suma cu care trebuie redus prețul apartamentului sau cota acestuia la calcularea sumei impozitului.
Însă deducerea fiscală privind vânzarea dreptului de acționare are propriile sale nuanțe. 
Suma maximă a deducerii este stabilită la un milion de ruble pentru un obiect de vânzare. Un astfel de obiect poate deveni și un apartament dacă este vândut în întregime. Sau poate poate fi o cotă, dacă acordul se întocmește separat pentru fiecare parte.
Rezultă că la vânzarea întregului apartament, suma maximă a deducerii se calculează proporțional cu cotele proprietarilor. Dar dacă fiecare parte este vândută separat, atunci fiecare proprietar are dreptul de a primi o deducere în valoare de un milion de ruble.
Dacă ați vândut o cotă dintr-un apartament pe care l-ați deținut de mai puțin de trei ani, atunci trebuie să completați și să depuneți o declarație, care va indica suma veniturilor primite din tranzacție. Acolo veți găsi și coloana deducere fiscală. Veți plăti impozit pe o sumă mai mică decât cea menționată în contractul de vânzare.
În consecință, dacă venitul primit de un cetățean este de un milion de ruble, atunci nu vor apărea obligații fiscale, deoarece deducerea fiscală va achita această sumă. O persoană va depune doar o declarație, unde va indica totul în detaliu.
Trebuie amintit că tranzacția și, prin urmare, contractul în sine, vor fi invalide până când vor fi înregistrate de către stat. Doar certificarea documentelor le conferă forță legală. Și numai în acest caz tranzacția este legală și corect executată.
După cum puteți vedea, vânzarea dreptului de a împărți un apartament presupune cunoașterea unui număr mare de nuanțe. Sperăm că după ce ați citit articolul să nu aveți întrebări cu privire la acest subiect.
Proprietarul are dreptul de a dispune de proprietate la propria discreție. Dar există unele restricții când vine vorba de o parte dintr-un apartament comun.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și ESTE GRATUIT!
Care sunt nuanțele cumpărării unei acțiuni într-un apartament în 2019? Când cumpărați o cotă dintr-un apartament, trebuie să fiți la curent cu formalitățile legale existente.
Înregistrarea incorectă a tranzacției poate duce la anularea acesteia. Care sunt caracteristicile cumpărării unei cote într-un apartament în 2019?
Potrivit dreptului civil, toți cetățenii sunt înzestrați cu drepturi egale. Când se aplică proprietății partajate, această regulă înseamnă că proprietarul unei acțiuni are dreptul de a dispune de aceasta la propria discreție, dar cu respectarea intereselor celorlalți proprietari.
Importanța fundamentală în vânzarea unei acțiuni se referă la alocarea acesteia. Cota de proprietate care urmează să fie vândută trebuie alocată în natură sau sub formă de raport cu suprafața totală.
Din 2016, standardele de înregistrare s-au schimbat oarecum, iar acum tranzacțiile referitoare la înstrăinarea unei părți din imobil sunt supuse legalizării notariale ().
Articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că proprietățile deținute de două sau mai multe persoane pot fi deținute în comun fără a se determina cotele sau în proprietate comună cu determinarea cotei exacte a fiecărui proprietar.
Cumpărarea preferențială a unei cote de apartament este menționată în paragraful 1 al articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse. Mai exact, scrie că atât notificarea, cât și renunțarea trebuie să fie în scris.
Intocmirea contractului
Contractul de vânzare a unei cote dintr-un apartament se întocmește conform eșantionului tip din DCT. Dintre caracteristicile de proiectare, trebuie remarcată necesitatea unei descrieri precise a cotei care urmează să fie vândută, indicând un raport fracționar sau procentual față de suprafața totală a apartamentului.
O formă standard de contract pentru vânzarea unei cote într-un apartament include următoarele elemente:
- datele participanților la tranzacție (nume complet, date pașaport);
- subiectul tranzacției (adresa apartamentului, principalele caracteristici, indicarea cotei exacte);
- componența persoanelor care rămân să locuiască în apartament după vânzare;
- procedura de plata;
- drepturile și obligațiile părților;
- procedura de transfer de acțiuni;
- semnăturile părților.
La cererea părților, acestea au dreptul să includă în contract și alte condiții care permit detalierea mai detaliată a termenilor tranzacției.
Trebuie să fiu notarizat sau nu?
Începând din ianuarie 2016, înstrăinarea unei cote-parte dintr-un apartament necesită legalizarea obligatorie a contractului.
Inițial, participarea unui notar era necesară doar la tranzacțiile care implicau terți.
Însă, din ianuarie 2019, sprijinul notarial este necesar pentru orice tranzacție care implică proprietate comună.
Procesul de legalizare prevede ca un notar să efectueze o examinare juridică a documentelor depuse.
Notarul poate întocmi independent un contract de vânzare, ținând cont de dorințele părților și cu respectarea normelor legale.
Dacă este necesar, se oferă suport tehnic al tranzacției, inclusiv depunerea documentelor către organele de stat pentru înregistrarea tranziției.
Participarea notarială la tranzacțiile legate de înstrăinarea unei părți din imobil crește costul proprietarului.
Pentru ca ulterior coproprietarii să nu declare lipsa unui aviz, acesta trebuie transmis în mod oficial.
Adică se trimite notificarea prin poștă, o scrisoare valoroasă cu confirmare de primire. Puteți folosi livrarea prin curier.
În acest caz, vânzătorul va avea la îndemână documente oficiale care confirmă livrarea avizului la o anumită dată.
Imediat ce au trecut treizeci de zile de la data livrării avizului, este posibilă încheierea unei tranzacții cu o altă persoană. Dar, uneori, proprietarii se eschivează de la primirea notificării nefiind de acord cu cumpărarea și neavând un refuz oficial.
Video: vânzarea unei cote într-un apartament - capcane
Într-o astfel de situație, puteți folosi metode de înstrăinare care nu necesită acordul coproprietarilor de proprietate comună.Puteți transfera o parte dintr-un apartament unui străin prin intermediul. În acest caz, absolut orice persoană poate deveni noul proprietar, nefiind necesar acordul celorlalți proprietari.
Riscul în acest caz este de așa natură încât tranzacția poate fi recunoscută ca fiind imaginară dacă cetățenii interesați pot dovedi în schimb faptul vânzării.
Alternativ, poate fi folosit. Această metodă poate fi folosită pentru a transfera legal bani și o cotă dintr-un apartament.
Esența designului este că se încheie un contract de împrumut între proprietarul acțiunii și potențialul cumpărător, conform căruia proprietarul primește o anumită sumă sub.
După expirarea perioadei specificate în contract, banii nu se restituie, iar cota este transferată împrumutătorului ca garanție.
Posibilitatea de a obține o deducere fiscală
Atunci când cumpără proprietăți imobiliare rezidențiale, fiecare cetățean rus poate solicita o deducere a impozitului pe proprietate.
Concluzia este că o parte din suma plătită anterior este returnată cumpărătorului. Pentru a primi deducerea, trebuie să fiți rezident al Federației Ruse și contribuabil.
Adică, un cetățean trebuie să aibă sau să aibă alte venituri din care se plătește impozitul pe venit.
Valoarea deducerii fiscale este egală cu cota standard de impozit pe venit, adică poți returna 13% din valoarea locuinței achiziționate. Dar costul maxim este limitat la 2.000.000 de ruble.
În consecință, nu puteți returna mai mult de 260.000 de ruble. În acest caz, puteți folosi deducerea o singură dată în viață.
În 2019, există modificări care vă permit să împărțiți o deducere unică în mai multe obiecte.
Prin urmare, dacă, la cumpărarea unei acțiuni după 2014, a fost posibil să se returneze doar o parte din suma maximă admisă de rentabilitate, apoi restul poate fi returnat din achiziția altor locuințe.
Puteți emite oricând după obținerea dreptului de proprietate asupra acțiunii.
Legea prevede două variante de returnare a impozitului pe venitul persoanelor fizice - prin fisc sau prin angajator.
Pentru a returna taxa, trebuie să depuneți o declarație fiscală 3-NDFL cu documente care confirmă finalizarea tranzacției și implementarea decontărilor.
Prin Serviciul Federal de Taxe, returul este procesat anul următor după obținerea dreptului de proprietate. În acest caz, se restituie suma taxei plătite pentru anul precedent.
Restul poate fi returnat în anii următori. Returul prin angajator poate fi emis în același an în care cota apartamentului a devenit oficial proprietatea contribuabilului.
Totodată, impozitul se restituie treptat și anume, până la epuizarea totală a sumei de plătit, impozitul pe venitul persoanelor fizice nu se reține din salariu.
Nu puteți primi o deducere fiscală atunci când cumpărați o cotă dintr-un apartament dacă:
Dacă pe capital de maternitate de la rude
Puteți cumpăra o cotă dintr-un apartament, este permis să cumpărați de la rude. Cu toate acestea, există multe nuanțe pentru astfel de tranzacții.
În primul rând, tranzacțiile încheiate cu implicarea MC între rude sunt verificate cu mare atenție pentru a fi fictiv.
În plus, PFR-ul nu vă va permite să cumpărați nicio acțiune. Ceea ce contează este tipul de proprietate.
Apartamentul poate fi împărțit în părți „ideale”, adică procentual. În acest caz, este imposibil să cumpărați o acțiune la matkapital.
Pentru a vinde o acțiune, la Companies House sunt prezentate urmatoarele lucrari:
- Pașapoartele Federației Ruse ale tuturor participanților.
- Un document care atestă deținerea unei acțiuni.
- Adeverinta tuturor cetatenilor care sunt inregistrati in locuinta.
- Pașaport cadastral.
- Consimțământul soțului (dacă există) la tranzacție.
- Certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate.
- Informații-caracteristicile spațiului de locuit.
- Extras din EGRP.
- Permisiune eliberată de autorități.
Luați în considerare caracteristicile obținerii/completării fiecărui document mai detaliat.
Pașapoartele fiecărui participant
În acest caz, totul este clar - fiecare dintre cei care participă la tranzacție trebuie furnizați pașaportul original.
Certificat de proprietate
Astfel de probe pot fi o hotărâre judecătorească, un document privind transferul moștenirii, un contract de cumpărare/vânzare, privatizare sau un act de donație. Prezența unuia dintre aceste documente (necesar în anumite circumstanțe) proprietarul cotei trebuie. Iar dacă acordul de înființare se pierde dintr-un motiv oarecare, acesta poate fi restabilit contactând Camera Înregistrării. Dacă ar fi fost se pierde contractul de privatizare, apoi ar trebui restabilit la ITO.
Informații despre rezidenții înregistrați
Aceasta înseamnă un extras din cartea casei. Cert este că înainte de a semna contractul, cumpărătorul trebuie să se asigure că nimeni nu este înregistrat pe acțiunea vândută. Prin urmare, ar trebui să fie descărcat din acesta în prealabil și să i se depună un certificat corespunzător. Pentru a obține un extras vizitați biroul de pașapoarte. De regulă, se eliberează în termen de o zi lucrătoare.
Pașaport cadastral
Ar trebui să fie comandat la Camera Cadastrală (chiar dacă a fost pierdut anterior). Realizarea unui pașaport cadastral dureaza maxim 10 zile lucratoare.
Serviciul nu este gratuit - clientul trebuie să plătească o taxă de stat, care pentru 2016 este de 220 de ruble.
Consimțământul soțului
Poate fi necesar dacă soțul și soția divorțează, dar locuința a fost dobândită în timp ce erau încă căsătoriți. Aici unul și soții trebuie să dea consimțământul formal pentru tranzacție. Pentru a face acest lucru, ambii soți trebuie să se adreseze unui notar, furnizându-i acestuia un certificat de căsătorie (sau, alternativ, de anulare a acestuia) și pașapoarte.
Dacă unul dintre soți a decedat, este necesar un document care să ateste decesul. Dacă spațiul de locuit a fost transferat prin moștenire, cadou sau contract de căsătorie, atunci este foarte posibil să se facă fără consimțământ.
Certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate
Acest certificat este deținut de proprietarul acțiunii. Dacă acesta (certificatul) a fost pierdut, d Duplicatul se comandă la Camera Înregistrării.
Acestea. pasaportul
La semnarea unui acord privind vânzarea unei acțiuni, disponibilitatea acestora. pașapoartele sunt opționale. Deși proprietarul ar trebui să-l aibă întotdeauna. Dacă acest document nu există, atunci ar trebui să vizitați BTI și să îl comandați(procedura de eliberare a pașaportului durează până la 15 zile lucrătoare). Pentru aceasta, proprietarul acțiunii este obligat să plătească o taxă de stat, care se ridică acum la 900 de ruble.
De asemenea, este posibil să le comandați urgent. pașapoarte (se va face în 7 zile), dar va costa deja 1.300 de ruble.
Caracteristicile apartamentului
Acest lucru poate fi atribuit imediat mai multe documente:
- Informații despre contul personal al locuințelor. Ea eliberat la biroul de pașapoarte și trebuie ștampilat din timp. departament.
- Documente privind absența datoriilor pentru utilități. ei emise de organele de conducere. Dar dacă reînregistrarea televiziunii, a internetului sau a telefonului nu este planificată, atunci proprietarul trebuie să viziteze aceste organizații și să rezilieze contractele.
- Document fiscal. Acest certificat este opțional, dar poate fi necesar dacă spațiul de locuit a fost moștenit sau donat. Aici cumpărătorul va dori să verifice dacă taxa corespunzătoare a fost plătită.
Extras din USRR
Ar trebui să indice cine deține apartamentul, dacă există sarcini asupra acestuia, dacă acesta a făcut obiectul unei proceduri judiciare. Se emite un extras absolut gratuit la Camera de înregistrare.
Permisul obținut de la autoritățile tutelare
Dacă o parte din spațiul de locuit este deținută de un minor, atunci Este necesară permisiunea pentru a finaliza o tranzacție.(fotocopie și original). Secvența acțiunilor este prezentată mai jos.
În cazul în care părinții nu mai sunt căsătoriți, dar au drepturi părintești, ambii trebuie să se prezinte la autoritățile de tutelă cu documentele necesare în mână (lista lor este prezentată mai jos).
Cu privire la minor, trebuie să fie prezent doar când are deja 14 ani.
Autoritățile trebuie să furnizeze:
- extras din cartea casei;
- pasapoarte;
- document de proprietate;
- pașaportul (sau, alternativ, certificatul de naștere) al titularului minorului;
- acestea. pasaportul.
Părinții se depun cerere de vânzare a unei acțiuni.
De două săptămâni, autoritățile analizează cererea și verifică pentru încălcarea drepturilor copilului. Dacă totul este în regulă, atunci se eliberează permisiunea în scris pentru a finaliza tranzacția.
Acte pentru inregistrarea unui contract
În anumite circumstanțe, documentele menționate mai sus pot fi completate cu astfel de referințe:
- Copii ale avizului pentru toți cetățenii care au dreptul la locuință în proprietate. Fiecare copie trebuie să fie legalizată.
- Document de atestare transferul aplicației.
- Notificări prin e-mail(fotocopii), care confirmă că cererile relevante au fost trimise tuturor proprietarilor.
Este de remarcat faptul că un document care indică transmiterea notificării poate fi necesar dacă destinatarul se sustrage de la primirea personală.
Despre cota de impozitare
Conform legislației în vigoare, toate veniturile persoanelor fizice supus unui impozit de 13%. Dar, în unele cazuri, persoana care vinde spațiul de locuit poate evita să plătească. Deci dacă vânzătorul detine bunuri imobiliare mai mult de 3 ani, atunci nu este obligat sa plateasca impozite. Dacă această perioadă este mai mică de 3 ani, dar valoarea cotei nu depășește 1.000.000 de ruble, atunci plata impozitului este, de asemenea, opțională.
În alte cazuri, vânzătorul este obligat să plătească impozit în valoare de 13 la sută în timp util, dar - ceea ce este important - nu din suma totală. Din banii el primește, scade 1.000.000, iar procentul este deja determinat de suma rămasă.
Să presupunem că o acțiune este vândută pentru 1.5.000.000. Suma impozitului în acest caz va fi:
(1.500.000 - 1.000.000) x 0,13 = 65.000
În total, vânzătorul acțiunii este obligat să plătească doar 65 de mii de ruble.
Dacă plata este opțională, atunci vânzătorul este în continuare obligat să viziteze biroul fiscal pentru reședința sa permanentă.
După cum puteți vedea, documentele specifice pentru apartament care pot fi solicitate sunt ușor diferit pentru fiecare caz specific. Deci, dacă vorbim despre ideea unei cote care aparține copilului, atunci este imperativ să solicitați permisiunea autorităților de tutelă.
Este de remarcat faptul că, dacă dorește, vânzătorul poate face o procură, iar toate problemele (sau, alternativ, unele dintre ele) vor fi tratate de reprezentantul său autorizat. Problema impozitelor este, de asemenea, ambiguă și variază în funcție de circumstanțe. Dar trebuie să rețineți un lucru: dacă cunoașteți și țineți cont de toate nuanțele, puteți evita dificultățile asociate cu vânzarea unei cote într-un apartament. Citiți despre ce trebuie să faceți după încheierea tranzacției.
Vânzarea unei cote într-un apartament este unul dintre cele mai dificile tipuri de tranzacții imobiliare. Cu toate acestea, sunt multe persoane care doresc să facă vânzarea sau cumpărarea unei acțiuni la imobiliare de pe piață. Pentru a face o afacere corect, trebuie să vă dați seama în mod clar algoritmul acțiunilor.
Mecanismul de realizare a vânzării unei acțiuni într-un apartament este aproape de o tranzacție obișnuită de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, pe lângă setul standard de documente, este necesară colectarea unor documente suplimentare.
Algoritm de acțiune:
Ajutor agent imobiliar sau auto-vânzare?
Procesul tranzacției pentru vânzarea acțiunilor imobiliare este destul de complicat. Atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător, există un risc mare de a deveni victima fraudei. Pentru a evita problemele, este mai bine să apelați la serviciile unor agenți imobiliari de încredere și de încredere sau agenții imobiliare. Procentul tranzacției în acest caz nu este atât de mare, dar ajutorul profesioniștilor va fi cheia liniștii tale.
Căutarea cumpărătorilor interesați să cumpere o acțiune și a agenților imobiliari specializați în astfel de tipuri de tranzacții în baza de date imobiliară, de exemplu, în catalogul GdeEtoDom.RU, poate simplifica procesul și îl face mai sigur.
Ce este vânzarea unei cote într-un apartament?
Este foarte important ca cumparatorul, cat si vanzatorul, sa inteleaga ca subiectul vanzarii (cumpararii) este cota din apartament, si nu orice camera.
De exemplu, atunci când cumpără un apartament cu ½ două camere, cumpărătorul primește exact jumătate din apartament, și nu o cameră.
De ce să cumperi acțiuni într-un apartament?
Achiziționarea unei cote într-un apartament se realizează cel mai adesea în următoarele scopuri:
- 1 Achiziționarea unei părți dintr-un apartament pentru locuit.
Cel mai adesea, o cotă dintr-un apartament este cumpărată de cei care nu au suficiente fonduri pentru a cumpăra o proprietate separată. De fapt, aceasta este achiziția unei camere într-un apartament comun. Cu toate acestea, în contractul de vânzare, este necesar să se indice suplimentar nu numai mărimea cotei, ci și numărul spațiilor înstrăinate în conformitate cu documentația tehnică, precum și zona acesteia.
- 2 Pentru un permis de ședere.
De obicei, în acest caz, filmarea totală a cotei nu depășește 2 metri pătrați. Reședința cumpărătorului în apartament în acest caz este puțin probabilă.
- 3 Pentru investitii.
Cumpărarea unei părți din imobil este adesea o afacere viabilă pentru cei care speră să cumpere mai târziu întregul apartament și apoi să-l revândă. În acest caz, evaluarea proprietății potențiale va fi mai amănunțită.
- 4 Pentru a trăi.
Opțiunea cea mai puțin comună pentru acest tip de tranzacție. În acest caz, cumpărătorul va aborda evaluarea bunurilor imobile cu cel mai mare scrupulozitate. Se va ține cont de filmarea, starea generală a casei și numărul de vecini.
Cum și de ce anunță coproprietarii despre vânzare?
Principala diferență dintre vânzarea unei cote dintr-un apartament și o tranzacție obișnuită de vânzare-cumpărare este dreptul de preemțiune pentru coproprietarii imobilului. Primul lucru de făcut după ce te hotărăști să-ți vinzi cota din apartament este să oferi vecinilor tăi să-l cumpere.
Abia după ce vecinii tăi refuză să cumpere o acțiune o poți oferi altor cumpărători.
Este important să se formateze corect textul contestației. Este mai bine să apelați la ajutorul unui notar. În ciuda faptului că legea nu impune acest lucru, înștiințarea notarului va deveni dovada sesizării proprietarilor despre vânzarea acțiunii. În cazul unor dispute, această lucrare va fi dovada bunei credințe.
Anunțul trebuie să menționeze:
- — un mesaj despre intenția de a vinde o cotă din apartament și o ofertă către coproprietari de a o cumpăra;
- — adresa apartamentului;
- — dimensiunea cotei;
- — prețul acțiunilor.
Pretul pentru coproprietari nu poate diferi de cel la care actiunea va fi oferita de terti si de pretul care va fi eventual indicat in contractul de vanzare.
Este mai bine să trimiteți o notificare de vânzare a unei acțiuni printr-o scrisoare valoroasă cu o confirmare de primire și o descriere a atașării. Această opțiune este foarte benefică pentru vânzător. Inventarul servește drept dovadă că documentul a fost trimis. În plus, scrisoarea trebuie returnată expeditorului și conține o anumită dată de livrare.
În cazul în care unul dintre coproprietarii acțiunilor este minor, atunci notificarea se transmite autorității tutelare de la locul de reședință al copilului. Dacă nu cunoașteți adresa unuia dintre coproprietari, puteți trimite o scrisoare la ultima adresă cunoscută sau adresa apartamentului dumneavoastră comun.
Vecinilor tăi li se acordă o lună de la data primirii scrisorii pentru a răspunde ofertei. Dacă au apărut simultan mai mulți coproprietari care doreau să achiziționeze o acțiune, atunci determinarea cumpărătorului dintre aceștia este apanajul vânzătorului. Respingeri de la restul nu mai sunt necesare. În acest caz, tranzacția poate fi efectuată fără a aștepta expirarea termenului (30 de zile).
Dacă oferta de vânzare nu i-a interesat pe coproprietarii apartamentului, puteți căuta un cumpărător pe partea laterală. Totodată, nu trebuie să uitați să emiteți o renunțare la dreptul de prim refuz din partea vecinilor. Hârtia este legalizată.
Cum să rezolvi disputele cu vecinii atunci când vinzi o cotă într-un apartament?
Cel mai dificil lucru pentru mulți vânzători de acțiuni în apartamente este soluționarea litigiilor cu alți proprietari.
Adesea, vecinii își exprimă dorința de a cumpăra o acțiune a vânzătorului, dar amână momentul tranzacției din diverse motive. O modalitate populară de ieșire din situație este procedura de donare a cotei tale către o terță parte. În acest caz, vânzătorul nu este obligat să ceară părerile vecinilor.
Cu toate acestea, agenții imobiliari cu experiență nu sunt sfătuiți să recurgă la astfel de trucuri. Este foarte probabil ca alți proprietari să conteste donația, recunoscând tranzacția ca fiind falsă. Dar pentru aceasta o singură afirmație nu va fi suficientă. Reclamanții vor trebui să prezinte instanței dovezi că banii au fost transferați donatorului.
Cum să pregătești o cotă într-un apartament de vânzare?
Vânzarea unei cote într-un apartament nu este cea mai populară tranzacție pe piața imobiliară. Cel mai adesea, nu există atât de mulți clienți pe cât ne-am dori. Pentru a obține numărul maxim de răspunsuri, puteți plasa reclame în baze de date imobiliare, de exemplu, catalogul imobiliar GdeEtotDom.RU. În anunț, este mai bine să descrii întregul apartament cât mai complet posibil. Textul este cel mai bine ilustrat cu fotografii cu locuințe.
De asemenea, mesajul poate fi plasat în cataloage imobiliare tipărite și în ziare. Anunțurile de vânzare de acțiuni sunt adesea publicate în secțiunile despre vânzarea de apartamente și camere. Cu toate acestea, nu induceți în eroare potențialii cumpărători și indicați în text ce anume vindeți.
Cum să pregătești o proprietate pentru o prezentare?
Pentru majoritatea cumpărătorilor de acțiuni, starea apartamentului și a casei în ansamblu nu este atât de importantă. Cu toate acestea, merită totuși să acordați atenție pregătirii proprietății pentru vizita cumpărătorilor. O prezentare reușită a întregului apartament, vecini pozitivi și starea bună a proprietății - toate acestea se dovedesc adesea a fi un factor decisiv chiar și pentru cei care fac o inspecție de dragul formalităților. Dacă potențialul tău cumpărător caută o locuință sau speră să cumpere ulterior apartamentul în totalitate, atunci ar trebui să abordezi procedura de prezentare foarte responsabil.
Înainte de a invita cumpărătorii să vizioneze, asigurați-vă că camerele și zonele comune sunt în ordine și că toate comunicațiile funcționează. Fii pregătit pentru întrebări și solicitări neașteptate de a vorbi cu vecinii tăi. Avertizați-i din timp cu privire la vizita potențialilor cumpărători.
Cum se întocmește o tranzacție pentru vânzarea și cumpărarea unei acțiuni într-un apartament?
Deci, toate disputele cu vecinii sunt soluționate, iar cumpărătorul acțiunii este găsit. Acum trebuie doar să întocmiți un contract de vânzare și să înregistrați tranzacția la Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie.
Procesul de cumpărare și vânzare a unei acțiuni este practic același cu o tranzacție imobiliară obișnuită. Veți avea nevoie doar de documente suplimentare, care au fost deja menționate mai devreme:
- 1 o copie legalizată a avizului de vânzare pentru alți proprietari;
- 2 copii de pe avize poștale de primire a notificărilor cu indicarea obligatorie a datei predării și semnătura persoanei care a primit avizul;
- 3 certificat de transfer al cererii;
- 4 refuzurile coproprietarilor din dreptul de prim refuz.
Toate documentele trebuie legalizate. În cazul în care coproprietarii se sustrage de la primirea notificărilor, este necesar să se obțină de la notar un certificat de transfer al cererii (este eliberat în baza articolului nr. 86 din Fundamentele legislației Federației Ruse).
Documentele obligatorii pentru vânzarea unei cote într-un apartament sunt, de asemenea:
- 1 Dovada dreptului de proprietate asupra bunului de către vânzător;
- 2 Extras din USRR;
- 3 Ajutor-caracterizare imobiliare;
- 4 Informații despre persoanele înregistrate;
- 5 Pașapoarte tehnice și cadastrale;
- 6 Consimțământul soțului (soției) vânzătorului de a vinde proprietatea;
- 7 Pașapoartele tuturor participanților la tranzacție;
Vânzarea unei cote într-un apartament este o tranzacție complexă care necesită răbdare și grijă din partea vânzătorului. Dar este posibil să o implementăm. Trebuie doar să abordați cu atenție procesul de documentare și să încredințați profesioniștilor soluționarea problemelor juridice complexe.
