Probleme cu definirea proprietatea casei comune exista peste tot. Adesea vine înstrăinare ilegală urmată de proprietate. Obligația de a efectua un inventar al proprietății casei comune la anumite intervale de timp ar putea ameliora unele tensiuni.
Codul locuinței al Federației Ruse
Articolul 36
1. Proprietarii de spații în un bloc de locuințe deține proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2.Proprietari de spații într-un bloc de apartamente dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și legislația civilă, dispun proprietate comună într-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor spațiilor din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin decizie proprietarii de spații într-un bloc de locuințe adoptate la adunarea generală a unor astfel de proprietari, obiectele proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane dacă acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoanelor juridice.
Codul locuinței al Federației Ruse stabilește procedura de înstrăinare și atribuire a proprietății casei comune și, de asemenea, determină semnele prin care se poate determina dacă proprietatea unui bloc de locuințe este proprietate comună a casei.
Există o definiție a lui Volgoradsky tribunal regional din data de 19 iulie 2012, în care Colegiul Judiciar a constatat:
„În prezent, balconul apartamentului aflat în proprietate este complet deteriorat, este în paragină. Proprietarii au solicitat la Traktorozavodsky District Management Company LLC o cerere de reparare a plăcii balconului. Reclamantului i s-a solicitat repararea balconului prin decizia adunarea generală a proprietarilor pe cheltuiala proprietarilor au intentat un proces împotriva Codului penal și au solicitat obligarea inculpatului la înlocuirea plăcuței de urgență...
Potrivit p.p. 14 și 22 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe și regulile pentru modificarea sumei plății pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale în cazul prestării de servicii și efectuarea lucrărilor de gestionare, întreținere și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită, la baza luării deciziei de a efectua o revizie majoră este un act de inspecție a proprietății comune, obligația de a efectua care revine organizaţiei de conducere. Actul de inspecție fixează starea proprietății comune și relevă neconcordanța elementelor acesteia cu cerințele legislației, cerințele pentru asigurarea securității cetățenilor. Datele specificate în raportul de inspecție permit organizației manageriale să elaboreze măsurile necesare pentru eliminarea defectelor, defecțiunilor, avariilor identificate...
În conformitate cu articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse, atunci când gestionează un bloc de apartamente, organizația de gestionare este responsabilă față de proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe pentru furnizarea tuturor serviciilor și (sau) efectuarea lucrărilor care asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din această casă și a cărei calitate trebuie să respecte cerințele reglementărilor tehnice și regulilor de întreținere a proprietății comune, pentru asigurarea utilităților, în funcție de nivelul de îmbunătățire al acestei case...
Potrivit articolului 309 din Codul civil, obligațiile trebuie să fie corect executate în conformitate cu termenii obligației și cu cerințele legii...
Ca urmare a unui studiu privind starea sanitară și tehnică a proprietății comune, efectuat la 19 ianuarie 2012 de către angajații Inspectoratului de Stat pentru Locuințe al Regiunii Volgograd ... a evidențiat distrugerea locală a zidăriei zidului portant, deformare. a plăcii balconului, fisuri...
... A venit instanţa de fond la o concluzie rezonabilă că există temeiuri pentru impunerea obligației Codului penal de a repara balconul."
Argumentul recursului Cod penal că balconul nu aparține bunului comun dintr-un bloc de locuințe contravine împrejurărilor stabilite în cauză.
Balconul aparține cu adevărat spațiilor apartamentelor, dar, având în vedere că placa de balcon, care aparține structurilor portante ale casei, necesită reparații majore, reparația ar trebui să fie efectuată de organizația de conducere.
Această experiență arată că este foarte important pentru proprietarii de blocuri să aibă o idee corectă despre unde proprietate privată și unde începe casa comună.
În conformitate cu art. 244 din Codul civil al Federației Ruse
Proprietatea deținută de două sau mai multe persoane le aparține pe baza proprietății comune.
Proprietatea poate fi în proprietate comună cu determinarea cotei fiecăruia dintre proprietari în dreptul de proprietate (proprietate pe acțiuni) sau fără determinarea acestor părți (proprietate comună).
Proprietatea comună apare atunci când două sau mai multe persoane primesc bunuri care nu pot fi împărțite fără a-și schimba scopul (lucruri indivizibile) sau nu sunt supuse divizării în virtutea legii.
Prin acordul participanților la proprietate comună, și dacă nu se ajunge la un acord prin hotărâre judecătorească, proprietatea comună a acestor persoane poate fi stabilită asupra proprietății comune.
Proprietate comună. Istoricul apariției.
În 1991, a intrat în vigoare Legea Federației Ruse „Cu privire la privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă”. Locurile de locuit au fost cedate persoanelor înscrise în apartament în coproprietate, fără a se preciza mărimea cotei-parte a fiecărui proprietar.
Ulterior, apartamentele au fost trecute în proprietate comună, de exemplu, dacă în apartament erau trei proprietari, s-a indicat că fiecare avea o cotă în drept ⅓
Proprietatea partajată este un tip de proprietate în care este posibil să se determine mărimea cotei fiecărui proprietar.
Proprietate comună, determinarea unei cote într-un drept
În conformitate cu art. 245 GK RF, în cazul în care cotele participanților la proprietate comună nu pot fi determinate în temeiul legii și nu sunt stabilite prin acordul tuturor participanților săi, cotele sunt considerate egale. Participanții la proprietate comună pot stabili, prin acord, cum se va modifica mărimea cotei lor în cazul contribuțiilor fiecăruia dintre ei la formarea și creșterea proprietății comune.
Un participant la proprietate comună care a adus pe propria cheltuială îmbunătățiri inseparabile acestei proprietăți, în conformitate cu procedura stabilită pentru folosirea proprietății comune, are dreptul la o creștere corespunzătoare a cotei sale din dreptul de proprietate comună.
Îmbunătățirile separabile ale proprietății comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord între participanții la proprietate comună, vor deveni proprietatea participantului care le-a făcut.
Proprietate comună, cedarea proprietății
Cedarea bunurilor în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi. Fiecare participant la proprietate comună este obligat, proporțional cu cota sa, să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți asupra proprietății comune, precum și la costurile de întreținere și conservare a acesteia.
LC RF art. 37. Determinarea cotelor din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe
Cotă parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de apartamente al proprietarului spațiilor din această casă proporțional cu dimensiunea suprafeței totale a încăperii specificate.
Ponderea fiecărui proprietar se determină prin împărțirea suprafeței spațiului (conform certificatului de proprietate) la suma suprafețelor spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din casă (conform explicației ITO) care sunt în tipurile respective de proprietate (privată, de stat), conform următoarei formule: D \u003d S (sediul proprietarului ) / S (din toate spațiile deținute în MKD), unde, D - cota proprietarului spații în drept de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe; S (sediul proprietarului) - suprafața totală a spațiilor rezidențiale sau nerezidențiale deținute de un anumit proprietar; S (din toate spațiile dintr-un bloc de apartamente) - suprafața totală a tuturor spațiilor rezidențiale nerezidențiale dintr-un bloc de apartamente.
Cota-parte a proprietarului O cotă-parte din proprietatea casei comune poate fi înregistrată în registru și înscrisă certificat de înregistrare a dreptului de proprietate
Olga Perminova, expert independent
SUBSIUNILE UNUI CLĂDIR DE DEPARTAMENTE: REGIM JURIDIC
|
Starea subsolurilor îi îngrijorează încă pe proprietarii spațiilor blocurilor de apartamente (MKD). S-ar părea că problema recunoașterii dreptului de proprietate comună a „subteranului tehnic” (cum sunt numite uneori beciurile) a fost deja soluționată la nivelul Curții Constituționale (Decizia nr. 489 OO din 19 mai 2009) . Cu toate acestea, practica a arătat că nu toate subsolurile blocurilor de apartamente sunt supuse includerii în proprietatea comună. Acest articol va discuta despre modul de determinare a scopului subsolului și a regimului său juridic. Premisele MKD și posibilele regimuri juridice Potrivit paragrafului 1 al art. 290 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarii de apartamente din MKD, pe baza dreptului de proprietate comună, dețin spațiile comune care susțin structurile casei, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente în afara sau în interiorul apartamentului care deservește mai mult de un apartament. Articolul 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse oferă o imagine mai completă a ceea ce se aplică spațiilor comune ale casei. Conform acestei norme, proprietarii de spații dintr-un MKD dețin, pe baza dreptului de proprietate comună, spații care nu fac parte din apartamente și care sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă: paliere inter-apartamente, scări, lifturi. , lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere în această casă (subsoluri tehnice). Din aceste norme rezultă că o locație aparținând proprietății comune nu poate face parte dintr-un apartament sau alt local care se află în proprietate individuală, iar o parte a unui spațiu care nu este separată de un spațiu deținut de un singur proprietar nu poate fi în proprietate comună. . La rândul său, localul ca obiect de drept poate fi supus regimului juridic: - proprietate comună în MKD, iar apoi participanții la proprietatea comună sunt toți proprietarii spațiilor din casă cu dimensiunea cotei fiecăruia proporțional cu suprafața spațiilor aparținând fiecărui proprietar; - proprietate independentă care se află în proprietate unică sau comună, dar din motive care nu au legătură cu scopul proprietății ca auxiliare și care deservesc alte spații. Precizări ale Curții Constituționale După cum se precizează în Hotărârea Curții Constituționale a Federației Ruse din 19 mai 2009 nr. 489 OO, spațiile care nu sunt părți ale apartamentelor se referă la proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un MKD (inclusiv) dacă echipamentul este amplasat în interiorul acestora destinate să deservească nevoile proprietarilor incintelor. Astfel de spații nu au un scop independent; ele, ca și echipamentele amplasate în ele, sunt destinate să deservească mai multe sau toate spațiile casei. În același timp, judecătorii au remarcat că, pe lângă spațiile nerezidențiale aparținând proprietății comune, pot exista și alte spații nerezidențiale destinate utilizării independente în MKD. Astfel de premise sunt lucruri imobile - obiecte independente ale drepturilor civile. Regimul juridic al acestora diferă de regimul juridic al spațiilor stabilite de art. 290 din Codul civil al Federației Ruse și art. 36 LCD RF. Privind în perspectivă, observăm că în casele construite de sovietici (și mai vechi) nu este atât de ușor să distingem spațiile nerezidențiale dotate cu o funcție exclusivă de serviciu de spațiile nerezidențiale cu scop independent. Soluționarea acestei probleme necesită luarea în considerare a circumstanțelor reale și este de competența instanțelor de arbitraj și a instanțelor de jurisdicție generală. Curtea Constituțională a atras în repetate rânduri atenția asupra acestui lucru (a se vedea Hotărârile din 24 februarie 2011 nr. 137 OO, din 16 decembrie 2010 nr. 1587 OO, din 17 iunie 2010 nr. 814 OO, din 22 aprilie 2010 nr. 472 OO etc.). Practica de arbitraj care se dezvoltă de aproape doi ani de la adoptarea Curții Constituționale a Federației Ruse prin Decizia nr. 489 OO, spre surprinderea proprietarilor de spații din MKD și a reprezentanților acestora, a arătat că subsolurile, destinate istoric pentru magazinele de încălțăminte, farmacii și alte organizații și instituții, la prima vedere, nu sunt diferite de aceleași subsoluri, neocupate de obiecte similare, în cea mai mare parte, nu aparțin proprietății comune a caselor. La clădirile noi, dimpotrivă, regimul juridic al subsolurilor este mai transparent și este cel mai adesea determinat de arbitri ca proprietate comună comună. Funcția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Subsolul casei nu este tehnic prin definiție Primul eșec major al HOA, care reprezintă interesele unei părți dintre proprietarii de spații din MKD în problema recunoașterii subsolului ca proprietate comună, a avut de suferit la sfârșitul anului 2009. Prin Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 12537/09 din 15 decembrie 2009, toate actele judiciare adoptate anterior în favoarea parteneriatului au fost anulate, iar cauza privind recunoașterea dreptului de proprietate comună asupra subsolul în litigiu, format pe zona fostelor apartamente și folosit timp de zeci de ani ca obiect imobiliar independent (pentru a găzdui diverse instituții) a fost trimis spre reexaminare. Motivele acestei decizii au fost următoarele. Moment cheie: Dreptul de proprietate comună ia naștere automat numai pentru subsolurile tehnice și nu pentru nicio subsol al casei. Prin trimitere directă la art. 36 din Codul locuinței al Federației Ruse, dreptul de proprietate comună comună al proprietarilor de case nu apare pentru nicio parte a subsolului unei clădiri rezidențiale, ci numai pentru subsolurile tehnice. Calificarea unui subsol ca încăpere tehnică este predeterminată, de exemplu, de necesitatea unui acces constant deschis la echipamentul amplasat în acesta. În sine, prezența utilităților și echipamentelor în subsol sau în partea corespunzătoare a acesteia nu oferă motive suficiente pentru a considera această proprietate ca subsol tehnic și, ca urmare, ca proprietate comună comună a proprietarilor. În plus, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a ținut cont de faptul că subsolul în litigiu era format din foste apartamente (din cauza cărora s-a pus imediat întrebarea cu privire la posibilitatea accesului la comunicațiile situate în incinta indicată, precum și necesitatea acestora) și a fost folosit ca un imobil independent chiar înainte de crearea HOA și apariția dreptului de proprietate asupra apartamentelor și camerelor pentru rezidenții casei. Semne ale „subteranului tehnic” Aici vom vorbi despre decizii care sunt pozitive pentru proprietarii de spații din MKD, pe baza poziției Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj prezentată mai sus. Astfel, prin Decretul FAS SZO din 21 martie 2011 Nr. A56-30206/2010, judecătorii au luat partea autorității de înregistrare, care a refuzat să înregistreze dreptul de proprietate asupra subsolului persoanei juridice, în care se afla o instalație electrică. panou, aferent bunului comun al casei. În ciuda faptului că organizația a acționat ca acționar în timpul construcției casei, inclusiv finanțarea construcției subsolului, instanța a indicat că toți participanții la proprietatea comună ar trebui să solicite înregistrarea de stat a dreptului la proprietatea comună a casei, în special la subsolul în litigiu. Decretul Serviciului Federal Antimonopol nr. А53-6270/2009 din 20 decembrie 2010 a satisfăcut pretențiile HOA pentru subsol, a cărui construcție la etapa de construire a casei a fost finanțată de întreprinzător și care a fost înregistrată ca proprietatea intreprinzatorului la finalizarea constructiei. Judecătorii au precizat faptul că incinta în litigiu nu a fost destinată găzduirii birourilor și nu a fost pusă în funcțiune ca atare. Examinarea a stabilit prezența în subsol a echipamentelor sanitare care deservesc MKD, a căror utilizare este imposibilă fără acces constant la sediul în litigiu. Potrivit documentației proiectului, încăperea în litigiu a fost recunoscută ca subsol tehnic care nu are un scop independent. Moment cheie: Subsolul este recunoscut ca fiind tehnic: - conceput ca subsol tehnic, care nu are un scop independent și nu este destinat utilizării independente; - echipat cu sisteme de inginerie și unități de control ale acestora, a căror întreținere necesită acces constant deschis al specialiștilor tehnici; - nu sunt izolate de sistemele inginerești și de unitățile de control ale acestora. Un alt exemplu de recunoaștere a dreptului de proprietate comună asupra subsolului, care a fost închiriat fără acordul proprietarilor spațiilor rezidențiale ale casei, este Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Regiunii Kazahstanului de Nord din 10 august 2010. Nr. A32-4632 / 2008. Instanța, examinând materialele cauzei, inclusiv planul subsolului unui imobil de locuit, a constatat că acesta conținea conductele principale ale sistemului de încălzire, sisteme de alimentare cu apă caldă și rece, coloane, conducte care alimentează sistemul de încălzire a clădirii. casa, supape de închidere și robinete, conducte ale sistemului de canalizare și a ajuns la concluzia: un astfel de subsol nu a fost inițial destinat utilizării independente. Ar trebui clasificat drept proprietate comună a proprietarilor de case. Ei bine, ultima hotărâre judecătorească privind recunoașterea subsolului ca proprietate comună, asupra căreia aș dori să vă atrag atenția, este Decretul FAS UO din 15 martie 2011 Nr. F09-1144 / 11 C6. Judecătorilor li s-a prezentat o opinie de expertiză, potrivit căreia subsolul în litigiu al unui imobil de locuit avea: - intrare cu dispozitive de contorizare a sistemului de alimentare cu apă rece a tuturor incintelor de la etaj și subsol; - intrare cu dispozitive de contorizare a sistemului de alimentare cu apă caldă și a sistemului de încălzire, destinate să furnizeze apă caldă și căldură în incinta etajului și subsolului; -sistem montat de ventilație de alimentare și evacuare, care asigură un flux organizat de aer (și îndepărtarea acestuia) în incinta etajului și subsolului; – un lift de marfă și o sală de lift la acesta pentru deplasarea mărfurilor între etaj și subsol. Pe baza informațiilor primite, judecătorii au ajuns la concluzia că o astfel de pivniță nu poate fi folosită independent. Proiectarea și scopul său real sunt de folos, deoarece conține toate unitățile de control pentru rețelele de inginerie de la etajele întâi și de la subsol ale clădirii, situate la subsol, unde ar trebui să se asigure accesul nestingherit. Subsolul în sine îndeplinește un rol de serviciu, are o legătură inseparabilă cu clădirea în ansamblu, deoarece nu este izolat de aceasta. Absența în subsol a unui sistem în buclă de alimentare cu energie, încălzire, alimentare cu apă și dispozitive separate de contorizare pentru utilități, potrivit judecătorilor, predetermina scopul său auxiliar. Din cuprinsul actelor judiciare de mai sus se poate concluziona că fiecare litigiu privind recunoașterea dreptului de proprietate comună a subsolurilor de către proprietarii de spații într-un MKD are propriile nuanțe și propriile motive de soluționare a acestuia în interesul a proprietarilor de case. O caracteristică generalizantă a tuturor cazurilor discutate mai sus este, în primul rând, că subsolurile în litigiu nu au fost proiectate sau formate ulterior ca obiecte separate (inclusiv din unitățile de comunicații și control) și, în al doilea rând, că în toate subsolurile în litigiu, pe lângă rețelele de inginerie, au fost localizate și nodurile de control. Menționăm că Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj prin Rezoluția nr. 12537/09 nu a făcut nicio concluzie fundamentală în această direcție. Au apărut ulterior, într-o altă rezoluție a acestuia (din 2 martie 2010 Nr. 13391/09). Subsolul este o proprietate separata În Decretul nr. 13391/09, pe exemplul subsolului unei clădiri pre-revoluționare, sunt formulate semnele unei astfel de încăperi ca obiect independent. Deci, atunci când se determină statutul unui subsol în clădiri de apartamente similare, ar trebui să se țină seama de faptul că, în conformitate cu paragraful 1 din apendicele 3 la Decretul Consiliului Suprem al Federației Ruse din 27 decembrie 1991 nr. 3020 1, astfel de obiecte de proprietate de stat, cum ar fi fonduri rezidențiale și nerezidențiale, au fost inițial clasificate drept proprietate municipală, proprietate a Moscovei și Sankt Petersburg. Din momentul în care cetățenii au început să-și exercite dreptul de privatizare a locuinței, prevăzut de Legea RSFSR din 4 iulie 1991 nr. 1541 1, un imobil de locuințe în care a fost privatizat cel puțin un apartament (cameră) și-a pierdut calitatea de obiect. situate exclusiv în proprietate municipală. Așadar, regimul juridic al subsolurilor, indiferent dacă este sau nu legat de proprietatea comună comună a mai multor proprietari de spații din astfel de clădiri rezidențiale, ar trebui determinat tocmai la data privatizării primului apartament din casă. Dreptul de proprietate comună comună asupra proprietății comune într-o astfel de casă (în special, subsol) a apărut o singură dată - indică Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj: la momentul privatizării primelor spații din casă. Au fost adoptate ulterior acte legislative federale (inclusiv Legea Federației Ruse din 24 decembrie 1992 nr. 4218 1 „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, Regulamentele temporare privind condominiile, articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse și Articolul 36 din Codul civil al Federației Ruse) confirmă doar că proprietarii de case au un drept deja apărut, proprietate comună comună asupra proprietății comune a casei și o clarifică, dar nu generează din nou dreptul menționat. Potrivit concluziilor arbitrilor, în cazul în care, de la data privatizării primului apartament, subsolul imobilului de locuit era destinat (contabilizat, format) utilizării independente în scopuri care nu țin de întreținerea imobilului de locuit , și nu au fost de fapt utilizate ca proprietate comună de către proprietarii casei, atunci dreptul de cotă comună Nu a existat proprietatea proprietarului asupra acestor spații. Restul subsolurilor, nealocate în folosință independentă, au trecut în proprietatea comună a proprietarilor ca proprietate comună a casei. Moment cheie: Un subsol proiectat sau format până la momentul privatizării primului apartament din casă ca obiect destinat utilizării independente este recunoscut ca obiect imobiliar independent. Acest criteriu, în opinia arbitrilor, nu contrazice afirmația că incinta în care se află comunicațiile inginerești sunt a priori proprietate comună a proprietarilor de locuințe. Pentru a determina regimul juridic al unor astfel de subsoluri (separate), nu a avut și nu contează dacă au comunicații inginerești, deoarece acestea sunt situate în fiecare subsol și nu dau naștere în sine dreptului de proprietate comună comună a proprietarilor de locuințe asupra spațiilor. deja alocate pentru utilizare independentă, nu au legătură cu întreținerea unei clădiri rezidențiale. Am reușit să găsim câteva exemple interesante de aplicare a Decretului nr. 13391/09 în practica instanțelor federale de arbitraj. Astfel, prin Decretul FAS SZO din 21 martie 2011 nr. A56-48167/2009, HOA a respins cererea împotriva KUGI de recunoaștere a dreptului de proprietate comună asupra subsolului, care, potrivit certificatului de birou de proiectare și inventariere, a fost consemnată în documentația contabilă din 1977 ca atelier de încălțăminte (fost apartament). În anul 2003, acest obiect a fost reconstruit (suprafața sa a fost redusă datorită alocării unui apometru într-o încăpere independentă), în urma căreia a fost înregistrată o proprietate secundară, în care nu exista niciun spațiu tehnic (camere de ventilație, apometre, tablouri, lifturi etc.) d.). În mod similar, soarta obiectelor imobiliare secundare (subsoluri) a fost soluționată prin hotărârile FAS SZO din 21.03.2011 Nr. A56-36543 / 2009, FAS MO din 09.12.2010 Nr. KG-A40 / 14250 10. Pentru informația dumneavoastră: Proprietarii de subsoluri alocate ca obiecte de sine stătătoare și utilizate pentru magazine, cafenele, farmacii etc., sunt obligați, în condiții de egalitate cu ceilalți proprietari ai incintei casei, să suporte cheltuielile de întreținere a proprietății comune, indiferent dacă folosesc astfel de proprietate. Până la urmă, aceste premise sunt și o parte constructivă a MKD (Rezoluția FAS SZO din 21.03.2011 Nr. A56-7732 / 2010). In ceea ce priveste amplasarea la subsol - imobiliare independenta - comunicatii ingineresti, sunt si cateva cazuri interesante. În special, Decretul FAS SZO din 18 ianuarie 2010 nr. A56-9227/2008 prevede că amplasarea în subsol a utilităților pentru alimentarea cu apă rece și caldă și a unui sistem de încălzire nu poate servi drept bază suficientă pentru clasificarea acestei încăperi. ca una auxiliară, mai ales dacă este nevoie de o permanentă utilizarea și întreținerea echipamentelor de interior pentru nevoile altor zone ale casei nu a fost dovedită. Concluzii similare au fost făcute de judecătorii FAS UO în Rezoluția nr. F09-3319/10 C6 din 05.12.2010 cu privire la faptul că comunicațiile de tranzit au fost amplasate la subsol (conducta de încălzire centrală cu aparate de încălzire, conductă de alimentare cu apă rece, coloane). cu echipament de oprire). Trebuie remarcat faptul că, în practică, există cazuri în care subsolurile, identificate vizual ca obiecte independente, nu sunt de fapt formate corespunzător ca atare și, prin urmare, sunt supuse transferului în proprietatea comună comună a proprietarilor de case. O situație similară a fost examinată de Prezidiul Tribunalului Regional Celiabinsk în Rezoluția nr. 44 G-99/2010 din 24 noiembrie 2010. După cum se reiese din dosarul cauzei, subsolul imobilului de locuit, ca, de fapt, toate incintele acestui obiect, au fost preluate în proprietatea municipală în anii 1990 (conform Decretului Consiliului Suprem al Federația Rusă Nr. 3020 1). Cu toate acestea, la acel moment subsolul era tehnic, utilizarea sa independentă nu a fost determinată. Sediul în litigiu a fost reconstruit și dat în exploatare ca nerezidențial abia în 2004, astfel încât proprietarii au avut toate șansele să îl înregistreze ca proprietate comună comună. Acest proces nu a ajuns la concluzia logica doar pentru ca in dosarul cauzei nu s-a furnizat dovezi documentare cu privire la momentul privatizarii primului apartament din acest bloc de locuinte si care era starea subsolului in litigiu la acel moment (prin semne indirecte - „subteran tehnic” ) s-a creat însă un precedent, care este foarte important. Subsolul este o proprietate independentă în scop de serviciu Utilizarea subsolurilor în MKD este atât de diversă încât uneori este foarte dificil să se determine regimul său juridic, în special în cazul în care obiectul este izolat și are un scop independent - deservirea spațiilor rezidențiale ale casei și clădirilor din apropiere (pentru de exemplu, alimentarea cu căldură). Astfel de spații, potrivit judecătorilor FAS UO (Rezoluția nr. F09-982 / 10 C6 din 02.03.2010), nu pot fi în proprietate comună. Subsolul controversat a fost folosit pentru a deservi mai multe case de când casa a fost construită. A avut inițial un scop independent, a făcut obiectul contabilității tehnice și a evidenței și nu aparținea zonelor comune ale unei clădiri de locuit. În legătură cu aceste împrejurări, HOA i-a fost respinsă o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate comună asupra incintei de subsol, unde se afla centrala termică, la echipamentul căruia erau atașate sistemele de consum de căldură ale mai multor imobile din apropiere. După cum sa menționat la începutul articolului, subsolul, în funcție de caracteristicile sale, scopul etc., poate fi atât proprietate comună, cât și proprietate exclusivă a proprietarilor spațiilor din MKD. Atunci când se determină statutul subsolului unei case, este necesar să se țină cont de mulți factori: caracteristicile designului acesteia, datele și nuanțele reconstrucției și formarea imobilelor secundare, disponibilitatea comunicațiilor, centrele de control etc. Este evident că în procesul de stabilire a acestor fapte, proprietarii de spații dintr-un MKD vor avea nevoie de ajutorul experților și al serviciilor de inventariere. Dar asta nu este tot. Dacă se găsesc motivele pentru introducerea unui proces la instanță pentru a recunoaște dreptul de proprietate comună asupra subsolului, proprietarii spațiilor din MKD ar trebui să adopte o abordare responsabilă în pregătirea procesului. Este necesar să se organizeze o adunare generală a proprietarilor și să se obțină acordul acestora pentru a depune o cerere corespunzătoare în instanță, precum și să se autorizeze parteneriatul (organizație de management, altă persoană) să reprezinte interesele proprietarilor atunci când ia în considerare o cerere în instanță. |
Achiziționarea proprietății comune
Nu este posibil să cumpărați proprietăți comune separat.
Proprietatea comună în MKD are un regim juridic special. O astfel de proprietate aparține numai proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, pe baza dreptului de proprietate comun (articolul 36 din LC RF, articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse).
Dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune revine proprietarilor de spații din imobil în virtutea legii, indiferent de înregistrarea acesteia. Explicații similare sunt cuprinse în Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 iulie 2009 nr. 64.
Proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra bunului comun dintr-un bloc de locuințe, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra premisele menționate. Astfel de reguli sunt stabilite de articolul 37 din LC RF.
<…>
« Articolul 36
1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe bază de proprietate comună, și anume:*
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în această casă în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini a unui teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță.
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
Articolul 36.1. Fonduri generale deținute într-un cont special
1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin drepturile asupra fondurilor deținute într-un cont special destinat transferului de fonduri pentru repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și deschis la o instituție de credit (denumit în continuare cont special) , și format din contribuții la reparații capitale, penalități plătite în legătură cu executarea necorespunzătoare a obligației de plată a acestor contribuții și dobânzi acumulate de instituția de credit pentru utilizarea fondurilor într-un cont special.
2. Cota deținută de proprietarul unui spațiu dintr-un bloc de locuințe în dreptul la fonduri deținute într-un cont special este proporțională cu valoarea totală a contribuțiilor pentru reparațiile capitale plătite de proprietarul unui astfel de spațiu și de proprietarul anterior al unui astfel de spațiu.
3. Dreptul proprietarului spațiilor dintr-o clădire de apartamente la o parte din fondurile deținute într-un cont special urmează soarta dreptului de proprietate asupra unor astfel de spații.
4. La transferul dreptului de proprietate asupra unui spațiu dintr-un bloc de locuințe, cota noului proprietar al unui astfel de spațiu în dreptul la fonduri deținute într-un cont special este egală cu cota din dreptul la fondurile menționate a proprietarului anterior al asemenea premise.
5. Proprietarul de spații dintr-o clădire de apartamente nu are dreptul de a cere alocarea cotei sale de fonduri deținute într-un cont special.
6. La dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-o clădire de apartamente, o parte din dreptul la fonduri deținute într-un cont special va fi transferată cumpărătorului acestor spații.
7. Condițiile acordului, conform cărora transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu este însoțit de transferul unei părți din dreptul la fonduri deținute într-un cont special, sunt nuli.
Articolul 37
Locuitorii blocurilor de apartamente au o problemă, a cărei soluție poate crește activitatea și capacitățile proprietarilor spațiilor în conservarea locuințelor și îmbunătățirea mediului urban.
Constă în faptul că spațiile proprietății comune (pivnițe tehnice, scaune cu rotile, poduri și chiar camere de colectare a gunoiului) cad adesea din mâinile rezidenților în proprietatea structurilor comerciale. Centrul Național de Control Public are mii de mărturii despre astfel de înstrăinări. Înstrăinarea, de regulă, începe cu o determinare eronată a statutului localului de către specialiștii comitetului municipal de proprietate, care nu țin cont de scopul de proiectare al localului.
Schema este simplă. Spațiile sunt înregistrate în mod arbitrar în registrul proprietății municipale, apoi închiriate, iar apoi, cu un certificat de la ITO, că spațiile, de exemplu, un magazin, sunt înregistrate în registrul de stat al drepturilor ca proprietate municipală. După aceea, poate fi vândut. Atunci proprietatea lasă pentru totdeauna în posesia locuitorilor. Însușirea ilegală a proprietății are loc și în clădirile noi, când sunt încălcate cerințele legii privind participarea la capitalul propriu în construcția de locuințe. Terenurile de curte sunt, de asemenea, înstrăinate împreună cu elemente de infrastructură a casei. Procentul de înstrăinare în zonele urbane variază de la 10 la 90% în funcție de amplasarea caselor față de centrul orașului. Drept urmare, proprietarii nu pot întreține în mod corespunzător echipamentele de inginerie, confortul locuinței se pierde, reparațiile majore devin mai dificile și devine imposibilă introducerea tehnologiilor de economisire a energiei. Pagube uneori
devine catastrofal. Din mass-media, știm trei duzini de cazuri de prăbușiri de blocuri care au adus victime.
Acestea din urmă sunt larg cunoscute în sat. Strunino, regiunea Vladimir, Yaroslavl, Perm, Mezhdurechensk. Nu putem privi astfel de fapte cu indiferență. Ignorarea drepturilor proprietarilor împiedică schimbările pozitive în locuințe și servicii comunale. Locuitorii, lipsiți de însuși subiectul managementului, protestează, în loc de muncă constructivă, pierd timpul în instanțe. Practica judiciară din ultimii ani susține cerințele cetățenilor. Acest lucru se vede clar în deciziile instanțelor de la Moscova (100 de victorii), Kostroma (53), Novosibirsk, Voronezh, Tver. Cetăţenii au dreptate, dar calea judiciară este atât departe, cât şi foarte costisitoare. Centrele regionale de control public pentru rezolvarea problemei sunt acum înarmate cu scrisori de la Ministerul Construcțiilor către șefii de subiecți și șefii de supraveghere a locuințelor. Scrisorile au contribuit la ridicarea subiectului în birourile administrațiilor. Inspectorii de locuințe devin din ce în ce mai atenți la problema protecției drepturilor de proprietate comună.
În acest sens, trebuie remarcată pozitiv activitatea JI din regiunile Moscova, Voronezh, Kostroma și Murmansk. În același timp, proprietarii ar dori să vadă acțiuni mai active și mai principiale ale inspectoratului pentru locuințe din regiunile Sankt Petersburg, Kaliningrad, Kemerovo, unde problemele utilizării ilegale a subsolurilor și intrărilor îngreunează cu adevărat calitatea întreținerii și ritmul revizie, crearea condițiilor pentru uzura accelerată a structurilor de susținere, în special în casele fondului istoric. Încă rar este ca inspectorii de locuințe să emită ordine către administrații prin care cer ca spațiile de proprietate comună să fie excluse din registrul proprietății al unei municipalități sau al unui subiect. Există încă exemple izolate de acțiuni sincrone ale inspectorilor și autorităților de urmărire penală.
Mai des, această interacțiune se încheie cu o declarație a faptului înregistrării de stat a dreptului de proprietate al municipalității și o recomandare rezidenților să se adreseze instanței. În același timp, există oportunități de corectare extrajudiciară a erorilor și restituirea proprietății proprietarilor de drept. De exemplu, o cameră pentru proprietate comună, un scaun cu rotile, în virtutea legii este proprietate comună înregistrată din momentul privatizării primului apartament din casă. Legea privind înregistrarea drepturilor spune că înregistrarea de stat a dreptului la locuință în blocurile de locuințe este în același timp și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună. Adică scaunul cu rotile concomitent cu înregistrarea apartamentelor a devenit obiect înregistrat de proprietate comună.
Înregistrarea ulterioară a dreptului de proprietate al municipiului pe același scaun rulant creează un concurs de drepturi înregistrate. Pe de o parte, dreptul de proprietate comună a fost înregistrat pentru locuitori în temeiul legii, iar pe de altă parte, câțiva ani mai târziu, administrația a înregistrat același local, dar în proprietatea orașului. Este clar că a doua înregistrare nu se bazează pe lege. În corectarea consecințelor unor astfel de evenimente, proprietarii ar dori să spere la o mai mare participare a autorităților de supraveghere a locuințelor. Mai mult decât atât, faptul înregistrării dreptului municipiului nu înseamnă că au încetat drepturile proprietarilor de imobil asupra proprietății comune. Această prevedere a legislației actuale a fost explicată în repetate rânduri de Curtea Supremă. Astfel, pentru a corecta situația, este suficient ca șeful administrației orașului să semneze un Ordin privind excluderea din registrul de drept de stat a unei înscrieri ilegale despre dreptul individual al orașului asupra acestei proprietăți. Pe această dispoziție se bazează experiența excluderii premiselor comune din registrul de stat al drepturilor din Sankt Petersburg și de anul trecut la Moscova. Adevărul este încă în volume mici. Autoritățile locale ale subiecților progresează puțin în procesul de restabilire a drepturilor proprietarilor. Avizele și prescripțiile competente ale inspectorilor de locuințe ar ajuta la alungarea erorilor juridice care
Pentru implementarea recomandărilor Programului de Dezvoltare Strategică a Locuinței și Utilităților Publice până în 2020, care stabilește sarcina de a elabora măsuri de restabilire a drepturilor de proprietate ale locuitorilor, Centrul Național de Control Public în Sectorul Locuințelor și Utilităților a propus:
1. În entitățile constitutive ale Federației Ruse, inițiați elaborarea și aprobarea măsurilor pentru asigurarea drepturilor proprietarilor asupra obiectelor de proprietate comună. Dezvăluie public compoziția proprietății municipale situate în clădiri rezidențiale.
2. Organismele locale de autoguvernare, entitățile constitutive ale Federației Ruse (Moscova, Sankt Petersburg, Sevastopol) creează comisii speciale cu participarea departamentelor relevante, centre regionale de control public și organizații ale proprietarilor de case pentru a identifica obiectele care îndeplinesc cerințele. criteriile pentru proprietatea comună ca parte a dreptului de proprietate a municipalităților și a entităților constitutive ale Federației Ruse.
3. Să ofere asistență metodologică subiecților și municipalităților din Federația Rusă, să își coordoneze activitatea, cu participarea Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Utilităților Publice, să creeze o comisie federală care să asigure drepturile proprietarilor de spații, întreținerea efectivă. de proprietate comună în blocurile de locuințe. Să participe la comisie de implicare a specialiștilor pe bază de voluntariat. 4. Cu participarea inspectorilor de locuințe, organizați „mese rotunde” și seminarii cu privire la problemele deținerii și exploatării proprietății comune pentru angajații municipalităților și organizațiilor de management. Viceministrul Andrei Chibis a susținut inițiativele NP ZhKKH Control, menționând că autoritățile de stat de supraveghere a locuințelor din regiuni ar trebui să sprijine proprietarii de spații rezidențiale din blocurile de apartamente în dorința lor de a rezolva problema restituirii dreptului legal la proprietatea casei comune din tribunal. De exemplu, regiunilor le-a fost prezentată experiența comisiei regionale pentru restituirea proprietății casei comune din regiunea Kostroma, care evaluează în mod regulat bunurile imobiliare rezidențiale, determină semnele proprietății casei comune și detectează cazurile de înstrăinare ilegală a obiectelor în proprietatea municipală. .
Datorită activităților acestei comisii, în ultimii ani s-au putut returna peste 50 de obiecte: subsoluri, poduri și scaune cu rotile. Există o experiență pozitivă similară în orașul Moscova și, într-o oarecare măsură, în Sankt Petersburg. În fața cerințelor tot mai mari ale legislației actuale, proprietarii de blocuri, cetățenii, se gândesc la economisirea resurselor comunale, la surse de fonduri suplimentare pentru reparațiile caselor lor. Cu toate acestea, visele îndrăznețe sunt deseori spulberate de realitățile existente, când proprietarii nu dețin proprietatea comună a casei lor, când spațiile scaunelor cu rotile, ascensoarelor, subsolurilor tehnice cu echipamente tehnice sau chiar camerelor de colectare a gunoiului se dovedesc a fi înstrăinate de lumină. mâna administrațiilor anterioare către terți, ceea ce înrăutățește confortul și siguranța locuinței în casă și, cel mai important, blochează capacitatea de a moderniza echipamentele inginerești ale casei, de a efectua întreținerea corespunzătoare a casei în conformitate cu cerințe de 170PP. Cetățenii revoltați au scris la început scrisori către toate autoritățile, dar au primit răspunsuri regulate. Dându-și seama că pentru o luptă eficientă este necesar să se organizeze, proprietarii de case problematice din Kostroma s-au unit în jurul Asociației Regionale Kostroma a HOA și. Asociația, la rândul său, a stabilit contacte cu asociații de proprietari ai altor orașe rusești de la Murmansk la Pyatigorsk, de la Kaliningrad la Yuzhno-Sakhalinsk, inclusiv Moscova și Sankt Petersburg.
Asociația a studiat în detaliu problematica, istoria ei, latura juridică și a ajuns la concluzia că localurile în favoarea municipiilor sunt înstrăinate ilegal. Din punctul de vedere al Codului Locuinței, nu există motive întemeiate de înstrăinare, iar din punct de vedere tehnic, ceea ce se întâmplă nu poate fi numit decât prăbușirea infrastructurii inginerești a casei, îndepărtarea echipamentelor acesteia și contrareforma locuințelor și serviciilor comunale. La Kostroma, la o reuniune extinsă a Comisiei Interregionale pentru ODI, au fost rezumate rezultatele lucrărilor comisiei. În doar șase luni, art. 36 din Codul locuinței, 11 spații, inclusiv subsoluri tehnice. La ședința comisiei au fost prezenți reprezentanți ai Camerei Publice, ai Statului Zhi, ai instanței regionale, ai parchetului, ai baroului regional și specialiști independenți. Activitatea comisiei a fost analizată și criticată de către participanți. Administrația din Kostroma a admis faptul calificării eronate a spațiilor la întocmirea registrului proprietății municipale, ceea ce a dus la înstrăinarea ilegală a proprietății cetățenilor care locuiesc în blocuri. Participanții la ședință au cerut acțiuni mai active, crearea condițiilor pentru excluderea completă din practica municipiului a faptelor de înstrăinare a spațiilor de proprietate comună, asistență cetățenilor în restituirea proprietăților, în dezvoltarea unui mecanism de nejudiciare. returnarea ODI.
Ministerul Dezvoltării Regionale, susținând poziția OPRF, o practică modernă care vizează refacerea integrității infrastructurii inginerești responsabilă de funcționarea fără probleme a blocurilor de locuințe, păstrarea drepturilor rezidenților la proprietate comună, a transmis la data de 26.02.2013. . o scrisoare către entitățile constitutive ale Federației cu o recomandare de diseminare a experienței administrației Kostroma în crearea unor comisii interdepartamentale în centrele regionale menite să identifice și să readucă spațiile de proprietate comună în proprietatea comună a proprietarilor de blocuri de locuințe. Ca urmare, procesul a început, astfel de comisii au început să fie create în alte regiuni, de exemplu, în Kaliningrad, Murmansk ... O trăsătură caracteristică a fost dezvăluită în timpul lucrărilor comisiei: niciuna dintre premisele identificate ale proprietății comune care sunt în proprietate municipală nu a avut un act de titlu corespunzător în timpul înregistrării de stat a drepturilor . Acum, în conformitate cu decizia comisiei, sediul urmează să fie readus în proprietatea comună a cetățenilor. Pe fața erorii sistemice a municipalităților, care permite rezolvarea problemei restituirii localului cetățenilor în afara instanței.
Etichete: Postarea anterioarăI. Legislația rusă permite restituirea proprietăților din MKD a obiectelor privatizate anterior din proprietatea casei comune, de exemplu mansarde, subsoluri, scaune cu rotile? Sunteți la curent cu astfel de cazuri în instanță? Precedente când instanța a luat partea proprietarilor de apartamente?
Potrivit articolului 290 din Codul civil, proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe dețin, pe baza dreptului de proprietate comună, spațiile comune din casă, structurile de susținere ale casei, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente din exterior. sau în interiorul apartamentelor, dacă acestea deservesc mai mult de un apartament. Articolul 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse specifică și stabilește regula conform căreia proprietarii de spații dețin pe baza dreptului de proprietate comună „proprietatea comună a casei: spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservesc mai mult de o cameră din casă, inclusiv scări inter-apartamente, scările în sine, lifturi și puțuri de lift, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri cu comunicații inginerești. Proprietarii de apartamente privatizate din clădiri de stat sau municipale au devenit coproprietari de echipamente inginerești și spații comune.
Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse, în sentința sa din 26 ianuarie 2016, a explicat că din momentul în care cetățenii încep să își exercite dreptul la privatizare, o casă în care cel puțin un apartament sau chiar o cameră a fost privatizat pierde statutul de obiect aflat în proprietate municipală . Așadar, regimul juridic al subsolurilor, indiferent dacă ține sau nu de proprietate comună, ar trebui stabilit la data privatizării primului apartament.
Dar dacă, de la data primului apartament privatizat, subsolurile casei erau destinate (sau luate în considerare, sau formate) pentru utilizare independentă „în scopuri care nu țin de întreținerea casei”, atunci dreptul de comun proprietatea comună a acestor spații de către proprietarii de case nu apare. Iar restul subsolului, nealocat în folosință independentă, devine proprietatea chiriașilor ca proprietate comună.
Concluzia Curții Supreme a indicat că, pentru a soluționa corect astfel de litigii, instanțele trebuie să stabilească când a fost privatizat primul apartament din casă, dacă subsolul era destinat să deservească întreaga casă și dacă la momentul privatizării. al primului apartament subsolul a fost destinat (contabilizat sau format) pentru utilizare independentă. Totodată, a subliniat Instanța Supremă, reclamanta trebuie să facă dovada momentului privatizării primului apartament și a faptului că subsolul a deservit întreaga locuință. Și că subsolul este destinat (luat în considerare sau format) pentru utilizare independentă - inculpatul trebuie să dovedească.
Totodată, trebuie amintit că dreptul de proprietate comună comună nu necesită înregistrarea la USRR, el decurgând de la rezidenți în temeiul legii. Despre aceasta s-a discutat atât în plenurile Curții Supreme, cât și ale Curții Supreme de Arbitraj, când au analizat dispute privind protecția drepturilor de proprietate. Întrucât un cetățean este proprietarul spațiilor din această casă, atunci, prin lege, are dreptul de a contesta dreptul înregistrat la spațiile comune din casă.
În Kaliningrad, de exemplu, este destul de comun ca subsolurile să fie deținute fie de terți, fie de municipalitate. Cetățenii vor, la rândul lor, să-și apere proprietatea, ceea ce îi obligă să se adreseze instanțelor de judecată cu pretenții de proprietate comună nu doar pentru subsoluri, ci și pentru poduri, lifturi, scari.
Definiția de mai sus are scopul de a explica cetățenilor legalitatea sau ilegalitatea acțiunilor municipalităților și ale terților, uneori într-adevăr „sechestrarea ilegală” a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.
II. Ar trebui, în opinia dvs., antreprenorii care dețineau anterior proprietăți de casă comună să primească vreo compensație dacă instanța returnează proprietatea proprietarilor de case într-un MKD? Dacă da, pe cheltuiala cui ar trebui acordate aceste compensații?
Din punctul meu de vedere, în această situație, doar un cumpărător de bună-credință, care a dobândit un bun de casă comună în baza unei tranzacții compensatorii cu primăria, merită despăgubiri, respectiv, despăgubiri să se facă pe cheltuiala primăriei. În alte cazuri de sechestru ilegal, nu ar trebui să se acorde despăgubiri, întrucât înstrăinarea proprietății comune a avut loc pe baza unor operațiuni sau tranzacții ilegale.
(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună, și anume:
1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră în această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate să răspundă nevoilor sociale și cotidiene ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării petrecerii timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, culturii fizice și sport și evenimente similare;
3) acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situate în această locuință în afara sau în interiorul incintei și deservește mai mult de un spațiu;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de grădinărit și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
(vezi textul din ediția anterioară)
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această casă prin reconstrucția acesteia.
4. Prin hotărâre a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, obiectele de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pot fi transferate pentru utilizare altor persoane, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățeni și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-o clădire de apartamente pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cerințele specificate la paragraful 3 al articolului 15 din prezentul cod este permisă fără o decizie a adunării generale a proprietarilor de spații. într-un bloc de apartamente numai în cazul în care o astfel de adaptare se realizează fără atragerea de fonduri proprietarii specificați.
5. Terenul pe care se află un bloc de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea înființării unei sarcini a unui teren dacă este necesar să se asigure accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a unui teren și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.
(vezi textul din ediția anterioară)
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe păstrează o cotă-parte din dreptul de proprietate comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu amenajarea și amenajarea teritoriului. elemente și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental, demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută de această parte în conformitate cu legea civilă.
